gemeente Bunnik Discussienota 15-012 Aan: Van: De leden van de gemeenteraad Het college van Burgemeester en Wethouders Datum: 23 januari 2015 Onderwerp: Maatwerk Werkhovenseweg 16 Inleiding Het transport-/expeditiebedrijf aan de Werkhovenseweg 16 te Werkhoven heeft een verzoek ingediend voor de bouw van een op-/overslagloods met een oppervlakte van 2.500 m². De loods is bedoeld om de bouwmaterialen die op het buitenterrein liggen opgeslagen binnen te kunnen leggen en te laden op de vrachtauto s. De bouwmaterialen zijn namelijk gevoelig voor weersinvloeden en geven een storende aanblik op/rondom het terrein. Bij de beoordeling is gebleken dat het verzoek niet past binnen het huidig planologisch kader. Het vooroverleg, waarin dit is verwoord, is opgenomen als bijlage 1. Het voorliggende verzoek vraagt om maatwerk. In de Collegeagenda 2014-2018 Binden en bewegen hebben wij aangegeven open te staan voor (particuliere) initiatieven en gezamenlijk te willen zoeken naar mogelijkheden. Het voorliggende verzoek is hier een voorbeeld van. Samen met de eigenaren van het transport-/expeditiebedrijf is gezocht naar de mogelijkheden te kunnen voldoen aan hun wensen. Planologisch kader Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan een bedrijfsbestemming. Op het perceel staat een voormalige boerderij die in gebruik is als woning, kantoor en opslagruimte. Ook staat er een kleine loods/schuur welke wordt gebruikt als werkplaats. Het buitenterrein is voor een groot deel verhard en wordt gebruikt voor de opslag van bouwmaterialen en de stalling van (vracht)auto s. D e aanwezige bebouwing heeft een oppervlakte van ca. 754 m². In de planregels behorend bij het geldende bestemmingsplan is vastgelegd dat het bedrijf slechts beperkt mag uitbreiden. De toegestane bebouwing b e- draagt maximaal 829 m². Dit is een vergroting van ca. 10% (zie bijlage 2), waarmee de door de eigenaren gewenste uitbreiding bij lange na niet gehaald zou worden. Het bedrijf is al meer dan tien jaar gevestigd op de locatie aan de Werkhovenseweg 16 en verzorgt transporten voor verschillende (handels)ondernemingen. Vanwege de gestelde hoge kwaliteitseisen aan de bouwmaterialen is opslag in de buitenlucht niet langer acceptabel. In overleg met het bedrijf en hun adviseur is gekeken naar mogelijke oplossingen voor dit probleem. Met dit voorstel willen wij het initiatief van de huidige eigenaren faciliteren en komen tot een goede en structurele oplossing van de situatie. Maatwerk Het transport-/expeditiebedrijf is geworteld in de Werkhovense gemeenschap en biedt werkgelegenheid aan ruim 20 personen. Binnen de gemeente zijn geen mogelijkheden voor verplaatsing en/of nieuwbouw voor het bedrijf. De aanleg van een nieuwe bedrijventerreinen nabij de A12 laat ook nog op zich wachten. Door de gestelde kwaliteitseisen vanuit de opdrachtgevers heeft het bedrijf op korte termijn een probleem. Mede in het licht van de in het verleden gedane investeringen op de huidige locatie aan 15-12.Discussienota Maatwerk Molenspoor 1
2 de Werkhovenseweg 16, vraagt het bedrijf om verruiming van de bouwmogelijkheden op het eigen te r- rein. Dit vraagstuk vraagt om maatwerk. Met de eigenaren en hun adviseur is meermalen op locatie van gedachten gewisseld over de (on)mogelijkheden. Ook is gesproken met vertegenwoordigers van de provincie. De beoogde maa t- werkoplossing stijgt ook uit boven de reguliere beleidskaders van de provinc ie. Een oplossing kan gevonden worden door het toepassen van het instrument verevening. Bij deze constructie wordt in ruil voor het bieden van extra bouwmogelijkheden ingezet op compensatie in de vorm van sloop van b e- bouwing elders in het buitengebied. De ruimtelijke kwaliteit in het totale buitengebied blijft hierdoor per saldo gelijk. Verevening Het toepassen van verevening vergt flexibiliteit. De effecten van ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied zijn onder andere afhankelijk van de omvang van de bebouwing, de aard van de bedrijfsactiviteiten en de kwaliteit van het gebied waar de ontwikkelingen zich voordoen. Deze omstandigheden verschillen per initiatief. Belangrijke onderdeel bij de beoordeling van een verveningsverzoek zijn de verhouding tussen de te bouwen en te slopen gebouwen. Ook is een duidelijke afbakening van het gebied gewenst waarbinnen de vereveningsconstructie wordt toegepast, om de effecten op de ruimtelijke kwaliteit in totaliteit objectief te kunnen wegen. Er ligt een voorkeur voor de afbakening tot het grondgebied van de gemeente Bunnik of anders het Kromme Rijngebied. Eventueel kan ook het werkgebied van de Gebiedscoöperatie O-gen worden gezien als maximale afbakening; wij adviseren de verevening hoe dan ook binnen dit gebied te laten plaatsvinden. Het doel van verevening is om in het ruimtelijk beleid in bijzondere situaties enige flexibiliteit te kunnen hanteren. Wij maken graag gebruik van de ruimte om tot oplossingen te komen. Om dit maatwerk tot een succesvol einde te brengen, is het wel noodzakelijk om enkele randvoorwaarden op te nemen. Deze zijn ook nodig om andere (hogere) overheden mee te kunnen nemen. De directie van het bedrijf wil in deze richting meedenken en is ook bereid om afspraken te maken. Het bedrijf heeft een vooroverlegplan ingediend waarin zij het verzoek nader uiteenzet en haar bereidheid tot het maken van afspraken uitspreekt. Concrete uitwerking Het verzoek omvat concreet de bouw van een op-/overslagloods met een oppervlakte van ca. 2.500 m². Deze nieuwe loods zal over de gehele breedte van het erf worden gepositioneerd. De huidige kle ine loods/schuur met een oppervlakte van ca. 180 m² wordt gesloopt. De extra toevoeging aan bebouwing bedraagt 2.320 m². De in het bestemmingsplan toegestane uitbreiding bedraagt 75 m² (10% van 754 m²). Het provinciaal beleid biedt ruimte tot een uitbreiding van 20% (151 m²). Als deze extra beleidsruimte wordt ingezet, resteert nog altijd 2.169 m² (2.320 150 m²), waarvoor elders compensatie moet worden gevonden. In het gemeentelijk en provinciaal beleid wordt onderscheid gemaakt in de sloop van agrarisch bedrijfsbebouwing en sloop van gewone bedrijfsbebouwing. In het eerste geval wordt een factor 2 staat tot 1 (50%) gehanteerd, in het andere geval 1 op 1 (100%). Als deze systematiek wordt voortgezet moet de compensatie plaats vinden in de vorm van sloop van 4.338 m² agrarische bedrijfsbebouwing of de sloop van 2.169 m² gewone bedrijfsbebouwing. Voor zowel de bedrijfslocatie (Werkhovenseweg 16) als de compensatielocatie zal het bestemmingsplan moeten worden aangepast. De aanpassing voor de locatie Werkhovenseweg 16 omvat de regeling voor de extra bouwmogelijkheid. Voor de compensatielocatie gaat het om het definitief ongedaan m a- ken van bouwmogelijkheden en het afdwingen van sloop. Om praktische redenen heeft compensatie binnen de gemeente de voorkeur. Een constructie in s a- menwerking met een andere gemeente binnen het Kromme Rijngebied (Houten, Wijk bij Duurstede) of het werkgebied van O-gen is in principe ook denkbaar. Belangrijk is behoud, dan wel versterking van de
3 ruimtelijke kwaliteit in totaliteit. In dit kader wordt voorgesteld om de landschapscoördinator van de Stuurgroep Kromme Rijnlandschap in te schakelen en te vragen om ondersteuning te bieden aan de initiatiefnemer en een advies uit te brengen. Om het beoogde maatwerk formeel te kunnen regelen moet het bestemmingsplan (gedeeltelijk) worden herzien. Rol van de raad Zoals aangegeven is een herziening van het bestemmingsplan nodig om te kunnen meewerken. De raad is bevoegd als het gaat om vaststelling van het bestemmingsplan. In dit beginstadium van de planvorming wordt u gevraagd uw reactie te geven over de richting van het voorstel. Deze reactie wegen wij mee bij de verdere stappen in het kader van de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan. U behoeft op dit moment nog geen besluit te nemen. Pas bij het voorstel tot vastste l- ling van het bestemmingsplan wordt u gevraagd een formeel besluit te nemen. Afweging en werkwijze Het geldende bestemmingsplan laat geen ruimte voor dit initiatief Het geldende bestemmingsplan (Buitengebied Bunnik 2011) gaat uit van een bedrijfsbestemming met een maximaal toegestane bebouwingsoppervlakte van 829 m ². De eigenaren van het transport- /expeditiebedrijf willen een aanzienlijk grotere op-/overslagloods bouwen. De totale bebouwingsoppervlakte komt hiermee op 3.055 m². Er is ruimte voor maatwerk De voorliggende situatie is bijzonder. De inzet van een vereveningsregeling kan een oplossing bieden. Bij een dergelijke constructie wordt elders bebouwing gesloopt, ter compensatie van nieuwbouw aan de Werkhovenseweg 16. Insteek is een gelijkblijvende ruimtelijke kwaliteit. Partiële herziening bestemmingsplan Om de voorgestane ontwikkelingen op de locatie Werkhovenseweg 16 en de compensatielocatie mogelijk te maken en de verdere afspraken betreffende het maatwerk vast te leggen, is/zijn (een) partiële herziening(en) van het bestemmingsplan nodig. Hierin kunnen ook de verdere afspraken over het maatwerk worden vastgelegd. Uitbreiding niet-agrarische bedrijvigheid In het gemeentelijk beleid is nadrukkelijk onderscheid gemaakt in agrarische en niet-agrarische bedrijvigheid. In aansluiting op het provinciaal beleid hebben agrarisch bedrijven ruimere ontwikkelingsmog e- lijkheden gekregen dan niet-agrarische bedrijven. Deze laatste categorie mag zich, onder strikte voorwaarden, wel vestigen op vrijkomende locaties van agrarische bedrijven, maar zijn primair aangewezen op de bedrijventerreinen. Door mee te werken aan het voorliggende verzoek wordt van dit beleidsuitgangspunt afgeweken. Er wordt ruimte gecreëerd voor een (forse) toename van niet-agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied. Ondanks dat op een andere locatie compensatie plaats vindt, kan deze beleidswijziging consequenties hebben voor de kwaliteit van het buitengebied op de plaats waar uitbreiding wordt toegestaan. Dit dilemma zal worden ingebracht in de samen met de gemeenten Houten en Wijk bij Duurstede op te stellen Omgevingsvisie Kromme Rijnstreek. Verevening is complex De inzet van het instrument verevening is een complexe opgave. Naast het planologisch mogelijk m a- ken van de ontwikkeling aan de Werkhovenseweg moeten ook afspraken worden gemaakt over de compensatielocatie. Het gaat voor dit laatste niet alleen om het regelen van de sloop van bebouwing, maar ook om het permanent ongedaan maken van deze bouwmogelijkheden in een bestemmingsplan en de herontwikkeling van deze locatie (bijvoorbeeld agrarische weidegebied, groen of landschap). Op het moment dat de compensatie in de gemeente plaats vindt kan dit relatief eenvoudig worden georganiseerd, omdat de raad van Bunnik gelijktijdig over beide locaties kan besluiten. Als de compens a- tie buiten de gemeente Bunnik wordt gevonden, dan zullen met deze gemeente afs praken moeten wor-
4 den gemaakt over de inhoudelijke kant, maar ook over het besluitvormingsproces. Een dergelijke situ a- tie is complex en vergt om een zorgvuldige afstemming. Bijlage Vooroverlegplan Werkhovenseweg 16
5 Procedure raadsvoorstel / besluit Digitaal beschikbaar bij griffie Onderwerp Maatwerk Werkhovenseweg 16 Ja Nee Bijgevoegde stukken Vooroverlegplan Werrkhovenseweg Ja Nee 16 Ter inzage - Ja Nee Inhoud besluit B&W 1. Instemmen met de maatwerkoplossing voor het perceel Werkhovenseweg 16 te Werkhoven, zoals verwoord in het vooroverlegplan VO 2014/048, door toepassing van het principe verevening, onder de voorwaarden dat: - de bestaande kleine loods/schuur (werkplaats), met een oppervlakte van 180 m2, wordt gesloopt; - eenmalig gebruik wordt gemaakt voor het oprekken van de beleidsruimte van 10% naar 20% voor vergroting van de bedrijfsoppervlakte van bestaande bedrijven; - op de compensatiekavel twee keer zoveel agrarische bedrijfsbebouwing (4.338 m2) of een gelijke oppervlakte aan reguliere bedrijfsbebouwing (2.169 m2) wordt gesloopt; - de compensatiekavel (slooplocatie) is gelegen binnen het werkgebied van de gebiedscorporatie O-gen; - voor beide locaties gelijktijdig een planologische procedure wordt doorlopen, waarin de afspraken blijvend worden geborgd; - de ontwikkelingen landschappelijk worden ingepast in overleg met de landschapscoördinator Stuurgroep Kromme Rijnlandschap; - geen buitenopslag meer plaats vindt; 2. Voor het perceel Werkhovenseweg 16 te Werkhoven een partiële herziening van het bestemmingsplan in procedure brengen, waarin het beoogde maatwerk wordt geregeld en hieraan voorafgaand een realisatie- en planschadeovereenkomst sluiten met de aanvragers; 3. De raad vragen een richtinggevende uitspraak te doen aan de hand van de bijgevoegde discussienota; 4. In samenspraak met de gemeenten in het Kromme Rijngebied en de gebiedscorporatie een beleidskader ontwikkelen voor een bredere inzet van een vereveningsregeling. Datum besluit B&W 13 januari 2015 In Voorrondes Open Huis Bijzonderheden Bespreken Gewenste planning Open Huis 12-02-2015 Raad n.v.t. Uiterste datum Raad n.v.t. Agenda Commissie Datum bespreking Opmerkingen