Halfjaarbericht 2010
Inhoud 1 Profiel 2 directieverslag 2 FINANCIËLE HOOGTEPUNTEN HET EERSTE HALFJAAR 2010 2 OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN EERSTE HALFJAAR 2010 2 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM 3 AANTAL AANDELEN EN GEPRESENTEERDE RESULTATEN 3 FINANCIËLE RESULTATEN EERSTE HALFJAAR 2010 6 PORTEFEUILLE 6 PIJPLIJN 7 Financiering 7 DIVIDEND 7 RAAD VAN BESTUUR 7 VOORUITZICHTEN 2010 8 MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN (MVO) 8 RISICO 8 TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN 8 BESTUURSVERKLARING 9 MARKt overzicht 10 Nederland 11 Frankrijk 12 Italië 13 Spanje 14 Turkije 15 Duitsland 16 Verkorte geconsolideerde interim financiële overzichten 21 TOELICHTING OP HET VERKORTE GECONSOLIDEERDE TUSSENTIJDSE BERICHT 27 Overige informatie
Profiel Corio is een vastgoedonderneming met een focus op retail en is gespecialiseerd in de selectie, ontwikkeling, herontwikkeling en het beheer van winkelcentra. Corio is momenteel actief in zes landen: Nederland (waar het hoofdkantoor is gevestigd), Frankrijk, Italië, Spanje, Turkije en Duitsland. De aandelen in de vennootschap, een closedend fiscale beleggingsinstelling (FBI) naar Nederlands recht, zijn genoteerd aan Euronext NYSE in Amsterdam en Parijs. In Frankrijk heeft Corio de SIIC-status en het aandeel Corio is sinds maart 2008 opgenomen in de AEX, de index van de 25 meest verhandelde aandelen op de Amsterdamse beurs, en in de FTSE4 Good index. Corio streeft ernaar om favoriete ontmoetingsplekken te ontwikkelen: duurzame centra waar mensen graag samenkomen, hun vrije tijd doorbrengen en winkelen - plekken waar ze graag naar terugkeren. Bij het selecteren van investeringen richt Corio zich op winkelcentra die in hun eigen verzorgingsgebied een dominante positie innemen. Met deze projecten bieden wij de consument een compleet pakket winkels, restaurants, entertainment en evenementen, en een scala van diensten. Het is dan ook op dit gebied mede dankzij het lokale en professionele management in eigen beheer dat Corio de meeste waarde kan toevoegen. Corio houdt zich niet alleen bezig met het kopen en ontwikkelen van winkelcentra, maar verhuurt en beheert deze ook in de eigen portefeuille. Dit maakt Corio tot een geïntegreerde vastgoedonderneming met een focus op retail. Corio voert een actief investeringsbeleid gericht op waardecreatie. Objecten worden op zorgvuldig gekozen momenten gekocht en verkocht. De kwaliteit van een winkelcentrum wordt bepaald door de kwaliteit van het lokale management en komt tot uitdrukking in de kasstroom. Het succes van de portefeuille van Corio hangt af van de inspanningen van de lokale verhuurders, de managers van 1 Na het swappen van 322 mln vastrentende kortetermijnfinanciering naar langetermijnfinanciering op 7 juli 2010. de winkelcentra en de ontwikkelaars. Corio hanteert om die reden een sterk gedecentraliseerd bedrijfsmodel: lokale business units in de diverse landen zijn grotendeels zelf verantwoordelijk voor de eigen resultaatontwikkeling. Hierdoor kunnen zij sneller inspelen op veranderende behoeften en trends bij de consument. De managementteams van de business units overleggen regelmatig met de holding in Utrecht (het hoofdkantoor van Corio). De operationele portefeuille van Corio werd op 30 juni 2010 gewaardeerd op 6,7 miljard en bestaat uit investeringen met een bruto verhuurbare oppervlakte (BVO) van 1,7 mln m² in 110 projecten, waarvan 97 winkelcentra. De strategie van Corio is gericht op groei van deze portefeuille door uitbreiding en herontwikkeling van bestaande operationele centra en ont wikkeling en verwerving van nieuwe projecten. In de pijp lijn portefeuille zitten investeringen ter waarde van 3,0 miljard, met een BVO van 0,7 mln m² in 34 projecten. Van deze pijplijn bestaat 34% uit geplande uitbreidingen van bestaande winkelcentra die al in bezit zijn van Corio. Corio heeft ook een desinvesteringsplan. Het voornaamste doel van dit plan is het verkopen van niet-strategische activa zoals een aantal kantoor- en bedrijfsruimten in Frankrijk en de kleinere retailobjecten waar Corio geen waarde meer kan toevoegen. Wanneer de projecten in de pijplijn zijn opgeleverd, krijgt Corio een portefeuille van 108 retailprojecten met een BVO van 2,4 mln m². Winkelcentra zijn dan goed voor 99% van de portefeuille. Bij Corio werken 500 mensen. Hiervan is meer dan 90% in de lokale business units werkzaam. De leverage bedraagt 40,5% en bestaat voor ongeveer 64% 1 uit vastrentende leningen. Om zowel op de korte als op de lange termijn aan haar verplichtingen te kunnen voldoen, voert Corio een conservatief financieringsbeleid. Corio organiseert en beheert de financieringen centraal. 1 CORIO halfjaarbericht 2010
VERSLAG VAN DE DIRECTIE Corio s direct resultaat stijgt met 19,5% in H1 2010 Het voorzichtige herstel van de Europese markten voor commercieel vastgoed zette het eerste halfjaar van 2010 verder door. Ondanks nieuwe stressfactoren als de staatsschul dencrisis en de nog altijd zwakke consumentenbestedingen is de waarde van de portefeuille van Corio gestegen en bleef de like-for-like ontwikkeling nog net zo positief als eerst. Gerard Groener (CEO) FINANCIËLE HOOGTEPUNTEN HET EERSTE HALFJAAR 2010 (vergelijkende cijfers eerste halfjaar 2009 tussen haakjes, tenzij anders aangegeven) Nettohuuropbrengsten met 11,0% gestegen tot 183,0 mln ( 164,9 mln). Like-for-like nettohuurgroei retail: 1,3% hoger (1,1%). Nieuwe verhuur/huurverlengingen: 4,6% van de retailcontracten vernieuwd of verlengd, toename van 1,9%. De gemiddelde financiële bezettingsgraad van de retailportefeuille is licht gedaald tot 96,2% (96,6%). Nettofinancieringslasten met 2,0 mln afgenomen tot 47,0 mln ( 49,0 mln). Direct resultaat met 19,5% gestegen tot 121,7 mln ( 101,8 mln). Direct resultaat per aandeel met 0,04 gedaald tot 1,46 als gevolg van de uitbreiding van het aandelenkapitaal in 2009 en 2010. Positieve waarderingen van 62,7 mln in het eerste halfjaar van 2010 ( 341,2 mln negatief). De waarde van de vastgoedportefeuille (inclusief geassocieerde deelnemingen en minderheidsbelang) bedroeg op 30 juni 2010 6.999,5 mln (ultimo 2009: 5.885,5 mln); percentage belegd in retail: 95%. Leverage ultimo juni 2010: 40,5% (ultimo 2009: 40,4%); gemiddelde rente in het tweede kwartaal 2010 4,0%; percentage vastrentende leningen: 64% 1 (ultimo 2009: 66%). Nettoresultaat met 354,4 mln gestegen tot 158,0 mln ( 196,4 mln negatief). Pijplijn met 700 mln gestegen tot 2.965 mln, voornamelijk door de recente Multi-transactie (ultimo 2009: 2.265 mln). Fixed committed deel van de pijplijn (exclusief reeds betaald) met 369 mln gestegen tot 951 mln. De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg 43,75 (ultimo 2009: 44,32), Triple NAV (NNNAV) per aandeel was 48,00 (ultimo 2009: 47,14). Succesvolle kapitaaluitbreiding van 600 mln in maart 2010 via versnelde bookbuilding (ABB); aantal uitstaande aandelen met 17,4% gestegen. Corio heeft een S&P-rating BBB+ en een rating van Moody s van Baa1 gekregen. OPERATIONELE HOOGTEPUNTEN EERSTE HALFJAAR 2010 Op 25 maart 2010 maakte Corio de acquisitie bekend van een operationele portefeuille bestaande uit vier winkelcentra in Duitsland, Spanje en Portugal, voor een aankoopbedrag van 662 mln, en een ontwikkelingsportefeuille, bestaande uit vijf projecten in Duitsland voor een totale verwachte investering van circa 660 mln. Met de transactie is in het totaal een verwachte investering van circa 1,3 mrd gemoeid. Er moest voor de transactie direct circa 740 mln op tafel komen, wat grotendeels is gefinancierd met de uitgifte van aandelen ( 600 mln) op diezelfde datum. De rest is vanuit de bestaande kredietfaciliteiten betaald. Aankoop van winkelcentrum Le Vele op Sardinië voor 103,3 mln in maart 2010. Corio heeft de voorlopige overeenkomst getekend voor de verwerving van de bedrijven die 50% van de aandelen in het grootste deel van winkelcentrum Porta di Roma in eigendom hebben. Met deze acquisitie, die een nettoaanvangsrendement van 6,4% kent, is een bedrag gemoeid van circa 220 mln (exclusief aankoopkosten). Het project wordt via een 50/50 joint venture gezamenlijk eigendom van Allianz en Corio. Corio heeft begin augustus van de Europese mededingingsautoriteiten te horen gekregen dat er geen bezwaren tegen de transactie bestaan. Corio heeft het project vanaf 1 mei 2010 proportioneel geconsolideerd. Het project wordt door Corio beheerd. GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM Corio heeft een tienjaarsobligatie van 250 mln uitgegeven met een looptijd tot augustus 2020. Corio heeft een ontwikkelingsovereenkomst gesloten voor het winkelcentrum Anatolium in Turkije. Hiermee was een bedrag van 176 mln gemoeid. 2 CORIO HALFjaarbericht 2010 1 Na het swappen van 322 mln vastrentende kortetermijnfinanciering naar langetermijnfinanciering op 7 juli 2010.
AANTAL AANDELEN EN GEPRESENTEERDE RESULTATEN Het totale aantal aandelen Corio dat dividendgerechtigd is voor 2010 steeg met 19,2% ten opzichte van ultimo 2009, van 76.363.025 naar 91.002.947. Deze toename is het gevolg van het stockdividend in mei 2010 (1.306.589) en de versnelde bookbuilding in maart 2010 (13.333.333). Het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen in het eerste halfjaar van 2010 bedroeg 83.443.375. Resultaten per aandeel worden vermeld op basis van het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen, terwijl cijfers met betrekking tot waarde (bijvoorbeeld intrinsieke waarde) gebaseerd worden op het totale aantal uitstaande aandelen. In het directe en indirecte resultaat zijn geen minderheidsbelangen begrepen. Andere posten in de winst- en verliesrekening worden wel inclusief het resultaat van minderheidsbelangen gepresenteerd. FINANCIËLE RESULTATEN EERSTE HALFJAAR 2010 DIRECT RESULTAAT Het directe resultaat over het eerste halfjaar van 2010 bedroeg 121,7 mln, 19,9 mln oftewel 19,5% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar ( 101,8 mln). De totale nettohuuropbrengsten stegen met 18,1 mln in vergelijking met het eerste halfjaar van 2009. Het directe resultaat per aandeel daalde met 0,04 tot 1,46. De daling per aandeel is hoofdzakelijk het gevolg van de uitgifte van nieuwe aandelen in 2009 en 2010. De toename van 19,9 mln in de nettohuuropbrengsten kwam als volgt tot stand: de like-for-like huurverhogingen (bij gelijke samenstelling van de portefeuille in het eerste halfjaar 2009 en het eerste halfjaar 2010) hadden een positief effect van 0,8 mln, acquisities en de ingebruikneming van pijplijnprojecten leverden positieve bijdragen van respectievelijk 21,5 mln en 0,6 mln, en de verkopen oefenden een negatieve invloed uit van 4,8 mln. De positieve bijdrage van de acquisities komt voor rekening van Nesselande in Rotterdam ( 0,7 mln), Le Vele op Sardinië ( 2,1 mln), Porta di Roma in Rome ( 2,3 mln), Príncipe Pío ( 4,7 mln) en Espacio Torrelodones ( 1,3 mln) in Madrid, Espaço Guimarães in Guimarães ( 1,3 mln),tekira in Tekirdağ ( 1,1 mln), Teraspark in Denizli ( 0,2 mln), Forum Duisburg in Duisburg ( 3,7 mln) en Centrum Galerie in Dresden ( 4,3 mln). De positieve effecten van de in gebruik genomen pijplijnprojecten hebben voornamelijk betrekking op Middenwaard in Heerhugowaard ( 0,4 mln), t Circus in Almere ( 1,0 mln), De Mare in Alkmaar ( 0,6 mln) en IKEA bij Le Gru in Turijn (overgeheveld van operationele portefeuille naar ontwikkelingsportefeuille, 1,4 mln negatief). % Like-for-like groei retail Omzet gerelateerde huur Groei huurverlengingen of nieuwe verhuur Nederland 2,4 0,0-2,3 Frankrijk -3,4 1,0 18,4 Italië 4,0 1,6 13,7 Spanje -2,4 1,6-7,4 Duitsland NA 3,5 NA Turkije 27,2 4,5-20,1 Totaal 1,3 1,1 1,9 3 CORIO HALFjaarbericht 2010
Vergeleken met het eerste halfjaar van 2009 bedroeg de like-for-like groei van de nettohuuropbrengsten voor retail 1,3%. Het op omzet gebaseerde deel van de huuropbrengsten kwam in het eerste halfjaar van 2010 uit op 1,1% (0,8%). Huurverlengingen en nieuwe verhuur hadden in de retailportefeuille bij 4,6% van de objecten een huurtoename van 1,9% tot gevolg. De negatieve cijfers voor de verlengingen/nieuwe verhuur in Turkije hangen samen met aan actuele markthuren aangepaste contracten die vóór de crisis getekend zijn. De positieve like-for-like groei in Turkije is te danken aan het gestegen bedrijfsresultaat. De exploitatiekosten stegen met 4,9 mln tot 31,0 mln ( 26,1 mln), voornamelijk als gevolg van de uitbreiding van de bruto verhuurbare oppervlakte (BVO) in de operationele portefeuille en hogere niet-terugvorderbare servicekosten door een licht toegenomen leegstand. Als percentage van de theoretische huur namen de exploitatiekosten het eerste halfjaar toe tot 13,6% (12,9%). De beheerskosten daalden het eerste halfjaar met 0,1 mln tot 18,8 mln ( 18,9 mln). Als percentage van de theoretische huur namen de beheerskosten af van 9,3% tot 8,2%. De vennootschapsbelasting oefende op het directe resultaat een positief effect uit van 1,6 mln ( 0,5 mln negatief). Het aandeel in de winst van geassocieerde deelnemingen daalde met 1,7 mln tot 3,7 mln ( 5,4 mln). Dit betreft in 2010 uitsluitend Akmerkez. De daling is veroorzaakt door de huurverlagingen in Akmerkez, waaraan een combinatie van de crisis en de voortgaande renovatie ten grondslag ligt. Bezettingsgraad EPRA definitie (gemiddeld financieel %) H1 2010 H1 2009 2009 Retail 96,2 96,6 96,3 Kantoren 94,6 96,3 96,6 Bedrijfsruimten 81,2 85,1 84,6 Totaal 95,9 96,4 96,2 De gemiddelde financiële bezettingsgraad voor de totale portefeuille bedroeg het eerste halfjaar van 2010 95,9% (96,4%). De retailportefeuille kende een bezettingsgraad van 96,2% (96,6%). De economische malaise had in een aantal regio s langere leegstand van vrijgekomen huurruimte tot gevolg, wat de bezettingsgraad enigszins drukte. Met name onze winkelcentra in Spanje werden hierdoor getroffen. De gemiddelde financiële bezettingsgraad in Frankrijk liep terug vanwege de herstructurering van Grand Littoral en Quais d Ivry. Ruimtes die om strategische redenen onbezet zijn, bijvoorbeeld vanwege een aanstaande verbouwing, worden op grond van onze definitie tot leegstand gerekend en vertegenwoordigen bijna 1% van het gepresenteerde totaal. De nettofinancieringslasten daalden in het eerste halfjaar van 2010 met 2,0 mln tot 47,0 mln ( 49,0 mln). Lagere rentelasten van 5,5 mln als gevolg van de lagere rente (effect: 5,9 mln) in combinatie met een hogere gemiddelde schuldenlast van 2.573 mln (effect: 0,4 mln) lagen hieraan ten grondslag. De rentebaten waren onveranderd ten opzichte van het eerste halfjaar van 2009, de geactiveerde rente was 1,8 mln lager en van de overige kosten ging een negatief effect uit van 1,7 mln. 4 CORIO HALFjaarbericht 2010
Indirect resultaat Het indirecte resultaat was 36,3 mln ( 298,2 mln negatief). Dit houdt verband met de nettoherwaardering van 62,3 mln positief ( 0,4 mln verlies op desinvesteringen), indirect resultaat geassocieerde deelnemingen van ( 2,3 mln negatief), een dotatie van 11,1 mln aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen en overige kosten van 16,3 mln, voornamelijk in verband met de aankoop van de Multi-portefeuille en acquisities in Italië (activering van deze kosten is onder IFRS niet langer toegestaan, deze worden nu direct in de winst- en verliesrekening verantwoord). De herwaardering kwam over het eerste halfjaar uit op 62,7 mln, in vergelijking met 341,2 mln negatief in het eerste halfjaar van 2009. Ten opzichte van het netto theoretische rendement per jaarultimo 2009 (NTR: theoretische huur voor de komende twaalf maanden min de exploitatiekosten gedeeld door de waarde per de verslagdatum) was de NTR eind juni 2010 voor de Nederlandse, Spaanse en Turkse retailportefeuille niet gewijzigd, was de NTR voor de Franse retailportfeuille met 10 basispunten gedaald, de Italiaanse met 10 basispunten gestegen en bedroeg de Duitse 6,5%. Op 30 juni 2010 is de portefeuille extern getaxeerd. Corio heeft de waarde van Teras Park in Denizli met 10,0 mln bijgesteld naar 55,7 mln. Naar onze inschatting is de externe taxateur bij de prognose van de kasstromen van te ambitieuze veronderstellingen voor de huurgroei en de disconteringsvoet uitgegaan in verhouding tot de totale markt in Turkije. Herwaarderingen overzicht per 30 Juni 2010 ( miljoen) Nederland Frankrijk Italië Spanje Duitsland Turkije Portugal/ Totaal Totaal (%) Bulgarije Retail 21,8 29,2 15,7 1,3-7,6 60,4 1,0 Kantoren -2,3 8,4 0,2 6,3 2,2 Bedrijfsruimten -0,5-0,5-1,0 Totaal 19,5 37,1 15,7 1,3 0,2-7,6 66,2 1,0 Totaal (%) 1,0 2,1 1,2-3,9 1,0 Ontwikkeling -3,9 1,0-0,8-0,2-3,9-1,4 Ontwikkeling (%) -5,7 1,8-1,8-0,4-1,4 Totaal herwaardering 15,6 38,1 14,9 1,3 0,2-7,8 62,3 0,9 Totaal herwaardering (%) 0,8 2,1 1,1-3,3 0,9 De herwaardering van de operationele portefeuille was het eerste halfjaar van 2010 1,0% positief. Deze herwaardering is de uitkomst van neerwaartse herwaarderingen van 36,9 mln (inclusief een verlies op verkopen van 0,4 mln) en opwaartse waarderingen van in het totaal 103,1 mln. In vergelijking met ultimo 2009 bleef het NTR met 6,6% gelijk. Ten opzichte van ultimo 2009 steeg het NTR van de Nederlandse kantorenportefeuille met 80 basispunten naar 11,9%, daalde het NTR van de Franse kantorenportefeuille met 100 basispunten tot 7,5% en steeg dat van de Franse bedrijfsruimteportefeuille met 90 basispunten tot 7,7%. In absolute zin hadden de positieve herwaarderingen vooral betrekking op de winkelcentra in Frankrijk (een totaalbedrag van 37,1 mln in verband met een in het algemeen positieve herwaardering van de meeste winkelcentra op toplocaties, inclusief Grand Littoral voor 8,3 mln en Grand Place voor 8,0 mln), Nederland ( 35,5 mln, inclusief het Alexandrium en de Alexandrium parkeergarages voor 9,6 mln en het Pieter Vreedeplein voor 6,4 mln), Italië ( 15,7 mln, inclusief Le Gru voor 4,3 mln en Le Vele voor 3,4 mln) en Spanje ( 3,4 mln, waarvan Maremagnum 1,5 mln en Príncipe Pío 1,3 mln). Het grootste totale bedrag aan negatieve herwaarderingen werd geboekt in Nederland ( 15,6 mln), in Frankrijk ( 8,8 mln en vooral te wijten aan 3,3 mln voor Quai d Ivry en 1,9 mln voor Art de Vivre) en in Turkije ( 10,0 mln negatief in verband met de negatieve herwaardering van Teras Park). De positieve herwaardering in het tweede kwartaal was voor het eerst sinds acht kwartalen het gevolg van indexering van de huren bij winkelcentra in combinatie met stabiliserende rendementen op toplocaties in Frankrijk. De negatieve herwaarderingen hielden verband met een relatief klein aantal objecten dat nog altijd last heeft van de economische crisis en zich geconfronteerd ziet met leegstand en huurverlagingen of waar specifieke problemen spelen. Per saldo was er sprake van een geringe opwaartse rendementsverschuiving. De waardering van de ontwikkelingsportefeuille is voor het eerste halfjaar van 2010 met 3,9 mln oftewel 1,4% neerwaarts bijgesteld, hetgeen verwerkt is in het indirecte resultaat. 5 CORIO HALFjaarbericht 2010
Sector spreiding in waarde Retail 95% Kantoren 4% Bedrijfsruimten 1% Geografische spreiding in waarde Nederland 28 Frankrijk 27 Italië 20 Spanje/Portugal 11 Turkije 6 Duitsland 8 % in vergelijking met 31 december 2009 Like-for-like herwaardering retail Rendementseffect Inkomenseffect/overig Nederland 1,0-0,1 1,1 Frankrijk 1,9 1,4 0,5 Italië 1,2-1,1 2,3 Spanje 0,2 0,1 0,1 Turkije -3,9-4,6 0,7 Totaal 1,0 0,0 1,0 De herwaardering van de totale portefeuille van Corio bedroeg het eerste halfjaar van 2010 62,3 mln positief ( 342,1 mln negatief) en 1% in vergelijking met de boekwaarde van de portefeuille op 30 juni 2010 vóór herwaardering. De netto overige kosten van 16,3 mln hebben betrekking op gemaakte kosten voor de aankoop van de Multi-portefeuille (activering van deze kosten is onder IFRS niet langer toegestaan) en acquisities in Italië. De dotatie aan de voorziening voor latente belastingverplichtingen tegen nominale waarde bedroeg 11,1 mln (vrijval van 59,4 mln). Dit houdt verband met positieve herwaarderingen en fiscale afschrijvingen in Italië en Spanje. Het nettoresultaat (het saldo van het directe en indirecte resultaat) kwam het eerste halfjaar van 2010 uit op een winst van 158,0 mln oftewel 1,89 per aandeel (verlies van 196,4 mln oftewel 2,89 per aandeel). PORTEFEUILLE De waarde van de vastgoedportefeuille steeg in het eerste halfjaar van 2010 met 1.114,0 mln oftewel 18,9% tot 6.999,5 mln (was 5.885,5 mln), inclusief 199,8 mln (ultimo 2009: 175,0 mln) aan investeringen in deelnemingen in Turkije. De toename is het gevolg van opwaartse herwaarderingen van 62,3 mln, acquisities van 1.069,9 mln, investeringen van 43,5 mln (inclusief geactiveerde rente), desinvesteringen van 87,7 mln en overige mutaties van 26,0 mln. De acquisities van 1.069,9 mln betreffen voornamelijk de aankoop van Nesselande in Rotterdam ( 27,0 mln), Centrum Galerie in Dresden ( 280,0 mln), Forum in Duisburg ( 228,4 mln), Espacio Torreledones ( 66,9 mln), Espaço Guimarães ( 92,0 mln), Le Vele op Sardinië ( 106,7 mln), Porta di Roma ( 225,9 mln) en Königsgalerie in Duisburg (deel van pijplijn, 40,0 mln). De investeringen van in het totaal 43,5 mln zijn onder te verdelen in vastgoedbeleggingen in de operationele portefeuille ( 12,1 mln) en beleggingen in vastgoed in ontwikkeling ( 28,9 mln, exclusief 2,5 mln aan geactiveerde rente). De belangrijkste beleggingen in ontwikkeling waren die in de winkelcentra Hoog Catharijne in Utrecht ( 3,2 mln), Middenwaard in Heerhugowaard ( 4,1 mln) en Moulin de Nailloux ( 14,3 mln). De verkoopopbrengsten in het eerste halfjaar van 87,7 mln betreffen vooral de desinvestering van Bordeaux Megastore in Bordeaux ( 67,3 mln) en Vinkhuizen in Groningen ( 18,8 mln). De mutatie in de investeringen in geassocieerde deelnemingen en overige van 24,8 mln bestaat hoofdzakelijk uit het directe resultaat van 3,7 mln, het indirecte resultaat van 2,3 mln negatief, ontvangen dividend van 7,4 mln en koersverschillen van 30,7 mln. PIJPLIJN De totale pijplijn van projecten (vast en variabel) bedroeg op 30 juni 2010 2.612 mln, exclusief het reeds geïnvesteerde bedrag van 353 mln (ultimo 2009: 2.013 mln, exclusief 252 mln reeds geïnvesteerd). De fixed committed pijplijn kende een omvang van 951 mln, exclusief 181 mln reeds geïnvesteerd (ultimo 2009: 582 mln, exclusief 121 mln reeds geïnvesteerd). De toename van de fixed committed pijplijn met 369 mln houdt voornamelijk verband met Schloßstraße in Berlijn (totale investering: 360-375 mln). Nesselande in Rotterdam werd van de fixed committed pijplijn naar de operationele portefeuille overgeheveld. Königsgalerie in Duisburg (totale investering: 62 mln) is fixed deferrable (uitstelbaar), terwijl Quartier an der Stadtmauer in Bamberg (totale investering: 30-40 mln) waivable (annuleerbaar) is en nog een ander project in Duitsland (totale investering 170 mln tot 180 mln) is waivable. De aan de fixed committed pijplijn verbonden kosten zullen in 2010 en 2011 respectievelijk circa 181 mln en 207 mln bedragen. Het nettoaanvangsrendement van de pijplijn is 7,2%. 6 CORIO HALFjaarbericht 2010
Samenstelling pijplijn in waarde Nederland 33% Frankrijk 4% Italië 28% Spanje 1% Turkije 11% Duitsland 23% 1000 800 600 400 200 0 Looptijd leningen en renteherzieningsdatum looptijd ( mln) Looptijd Renteherzieningsdatum 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 >2018 Totale pijplijn 30 Juni 2010 ( miljoen) Committed Deferrable Waivable Totaal % of totaal Reeds betaald 181,3 169,5 2,6 353,4 12% Vast 950,9 98,4-1.049,3 35% Variabel - 1.096,4 466,5 1.562,9 53% Totaal 1.132,2 1.364,3 469,1 2.965,6 % of totaal 38% 46% 16% Financiering Het eigen vermogen (inclusief minderheidsbelang) nam het eerste halfjaar van 2010 met 601,8 mln toe tot 4.021,6 mln (ultimo 2009: 3.419,8 mln). Dit hangt samen met de positieve effecten van de aandelenemissie van 583,5 mln, betaling van dividend van 183,8 mln de nettowinst van 158,0 mln, de consolidatie van minderheidsbelangen ten bedrage van 4,6 mln en overige mutaties van 39,5 mln. Op 30 juni 2010 bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel exclusief minderheidsbelangen 43,75 (ultimo 2009: 44,32) en was de Triple NAV (NNNAV) per aandeel 48,00 (ultimo 2009: 47.14). De voorziening voor latente belastingverplichtingen tegen nominale waarde bedroeg op 30 juni 2010 253,0 mln (ultimo 2009: 230,7 mln) oftewel 2,78 per aandeel (ultimo 2009: 3,02 per aandeel). De mutatie in de belastinglatenties (naast het beschreven effect op de winst- en verliesrekening) heeft betrekking op de verwerving van de Duitse projecten. Het balanstotaal steeg van 6.291,2 mln ultimo 2009 tot 7.554,6 mln op 30 juni 2010. De leverage was op die datum 40,5% (ultimo 2009: 40,4%). Dit is de uitkomst van de kapitaaluitbreiding van maart 2010 enerzijds en de groei van de portefeuille in het kwartaal anderzijds. De financieringsruimte bij toegezegde faciliteiten bedraagt 500 mln, inclusief de obligatie-emissie van 10 augustus 2010 ter waarde van 250 mln (ultimo 2009: 617 mln). De totale rentedragende schuld steeg van 2.356 mln ultimo 2009 tot 2.940 mln eind juni 2010. De gemiddelde looptijd van de schuld daalde van 5,8 jaar ultimo 2009 tot 4,9 jaar op 30 juni 2010. De rentedragende schuld bestond op 30 juni 2010 voor 64% uit vastrentende leningen (ultimo 2010 66%). In dat percentage komt het omzetten tot uitdrukking van 322 mln aan kortlopend vast naar langlopend vast (op 7 juli 2010). De gemiddelde rente in het tweede kwartaal van 2010 was 4,0% (eerste kwartaal 2010: 4,1%, vierde kwartaal 2009: 4,0%). Corio heeft in augustus een tienjaarsobligatie van 250 mln uitgegeven. Financieringsratio s 30 juni 2010 31 december 2009 Leverage (leningen als % van de aangepaste activa) 40,5 40,4 Gemiddelde rente over het laatste kwartaal (%) 4,0 4,0 Gemiddelde looptijd leningen (jaar) 4,9 5,8 % leningen tegen een vast rentepercentage 64 1 66 Rentedekkingsratio 3,8 3,4 1 Na het swappen van 322 mln vastrentende kortetermijnfinanciering naar langetermijnfinanciering op 7 juli 2010. DIVIDEND Tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Corio N.V., die plaatsvond op 23 april 2010, is het dividend over het boekjaar 2009 vastgesteld op 2,65 per aandeel. De aandeelhouders hebben voor 22,7% van het totaaldividend gekozen voor een uitkering in aandelen. In die context zijn in totaal 1.306.589 in aandelen uitgegeven. RAAD VAN BESTUUR De Raad van Commissarissen van Corio N.V. heeft de heer B.A. van der Klift en mevrouw F.J. Zijlstra met ingang van 1 mei 2010 benoemd tot respectievelijk Chief Financial Officer (CFO) en Chief Operating Officer (COO). Beiden zijn op voornoemde datum tevens toegetreden tot de Raad van Bestuur, nadat de Algemene Vergadering van Aandeelhouders geen bezwaar had geuit. 7 CORIO HALFjaarbericht 2010
VOORUITZICHTEN 2010 Corio heeft de operationele winkelcentra uit de Multi-overeenkomst per april 2010 geconsolideerd en Porta di Roma per 1 mei 2010. Corio voorziet in verband met de gedane transacties een belangrijke toename van het directe resultaat voor 2010 ten opzichte van 2009. Deze transacties zullen naar verwachting van begin af aan een positieve invloed hebben op het directe resultaat per aandeel. MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD ONDERNEMEN (MVO) Corio heeft in het eerste halfjaar haar eerste CSR Report gepubliceerd (alleen in het Engels beschikbaar). In dat verslag worden de doelstellingen en de prestaties van Corio op het gebied van milieu, maatschappij en economie uiteengezet en wordt het belang van CSR op strategisch niveau belicht. Corio brengt in het volgende jaarlijkse CSR Report verslag uit over de geboekte voortgang. De volgende punten kunnen hier al worden aangestipt: De overname van Forum Duisburg en Galerie Dresden, beide een schoolvoorbeeld van duurzaamheidsprestaties. Voor het Tarsu-project in Turkije wordt een BREEAM-rating Very Good verwacht. Tarsu wordt het eerste overdekte winkelcentrum in Turkije met natuurlijke ventilatie. Dit leidt bovendien tot een winstgevender winkelcentrum. Uitstekend non-profit evenementen bij Corio Italia, die hebben geleid tot meer duurzaamheidsbewustzijn bij bezoekers, actieve betrokkenheid bij de lokale gemeenschap en samenwerkingsverbanden met de lokale autoriteiten. Een voortgaand samenwerkingsverband tussen Corio Nederland en Nuon, dat heeft geleid tot het meten van energie- en waterefficiëntiepotentieel met als doel het verbruik daarvan met 15% te verlagen. RISICO Voor wat betreft de bestaande risico s verwijzen we naar het Engelstalige jaarverslag 2009 (pagina s 80 82). De belangrijkste risico s zijn niet veranderd. Deze risico s zijn onverminderd van toepassing en vertegenwoordigen de belangrijkste uitdagingen waarvoor we ons op dit moment gesteld zien. TRANSACTIES MET VERBONDEN PARTIJEN In het kader van transacties met verbonden partijen waarvan in het Engelstalige jaarverslag 2009 van Corio op pagina 123 al melding wordt gemaakt, willen we hier toevoegen dat Stichting Pensioenfonds ABP heeft deelgenomen aan de al eerder genoemde aandelenemissie en hierbij in totaal 4.904.606 aandelen heeft verworven. BESTUURSVERKLARING Wij verklaren hierbij dat, voorzover ons bekend, de halfjaarrekening, opgesteld volgens IAS 34, Tussentijdse financiële verslaggeving, een getrouw beeld geeft van de activa, de verplichtingen, de financiële positie en de winst of het verlies van Corio N.V. en de gezamenlijke in de consolidatie opgenomen ondernemingen, en dat het halfjaarverslag een getrouw overzicht geeft van de informatie vereist krachtens artikel 5:25d. leden 8 en 9 van de Wet op het financieel toezicht. Utrecht, 26 augustus 2010 G.H.W. Groener, CEO en Voorzitter Raad van Bestuur Corio N.V. B.A. van der Klift, CFO en Lid Raad van Bestuur Corio N.V. F.Y.M.M. Fontaine, CDO en Lid Raad van Bestuur Corio N.V. F.J. Zijlstra, COO en Lid Raad van Bestuur Corio N.V. 8 CORIO HALFjaarbericht 2010
Financial Calendar 4 November 2010 (nabeurs) 17 Februari 2011 (nabeurs) Resultaten eerste negen maanden 2010 Jaarresultaten 2010 21 April 2011 Algemene Vergadering van aandeelhouders 5 Mei 2011 (nabeurs) 18 Augustus 2011 (nabeurs) 3 November 2011 (nabeurs) Resultaten eerste kwartaal 2011 Halfjaarresultaten 2011 Resultaten eerste negen maanden 2011 Marktoverzicht Algemene economische ontwikkelingen Na de sterke terugval van 2009 begint de wereldeconomie uit de recessie te komen. De handel en productie trekken weer aan. De eurozone profiteert van de goedkope munt, die een stimulans vormt voor de export. Vooral landen die het van de export en de handel moeten hebben, zoals Nederland en Duitsland, profiteren hiervan. In het eerste kwartaal werden de economieën nog nadelig beïnvloed door de zware sneeuwval en het ongemeen koude weer, maar in het tweede kwartaal kwam er vaart in de groei. Het herstel blijft echter zwak. De problemen in Griekenland over de overheidsbegroting en de vraag of het land wel aan zijn schuldverplichtingen kan voldoen, veroorzaken onzekerheid in de hele eurozone. Het nieuws stond tal van weken in het teken van een eventuele besmetting naar andere landen (vooral Portugal, Italië, Ierland en Spanje) of het verdwijnen van bepaalde landen uit de monetaire unie. Door de instelling van een noodfonds in de eurozone met de steun van het IMF is de rust enigszins weergekeerd. Griekenland en zijn buurlanden lijken inmiddels op koers met de hervorming van de begroting, waardoor het gevaar van een dubbele dip wat is geweken. De onzekerheden hebben de afgelopen maanden in de meeste landen geleid tot een licht afnemend consumentenvertrouwen; in Turkije en Duitsland is het consumentenvertrouwen daarentegen gegroeid. Na een toename van de werkloosheid in heel 2009 begint het percentage in de meeste landen te stabiliseren. Tussen de landen onderling bestaan echter wel verschillen: in Turkije en Duitsland daalt de werkloosheid, terwijl die in andere landen nog altijd stijgt, zij het minder snel dan in 2009. Huuropbrengsten ( miljoen) Brutohuuropbrengst Exploitatiekosten Nettohuuropbrengst H1 2010 H1 2009 H1 2010 H1 2009 H1 2010 H1 2009 per land Nederland 73,7 70,5 13,1 12,8 60,6 57,7 Frankrijk 58,2 62,7 6,7 5,3 51,5 57,4 Italië 39,6 34,9 3,0 2,4 36,6 32,5 Spanje 25,2 16,1 5,3 2,8 19,9 13,3 Turkije 8,4 6,5 2,4 2,7 6,0 3,8 Duitsland 8,9 0,3 0,5 0,1 8,4 0,2 Totaal 214,0 191,0 31,0 26,1 183,0 164,9 per sector Retail 198,5 171,7 28,9 23,5 169,6 148,2 Kantoren 13,6 16,7 1,9 2,4 11,7 14,3 Bedrijfsruimten 1,9 2,6 0,2 0,2 1,7 2,4 Totaal 214,0 191,0 31,0 26,1 183,0 164,9 NRI H1 2010 Nederland: retail 58,1 mln en kantoren 2,4 mln NRI H1 2010 Frankrijk: retail 40,8 mln kantoren 9,0 mln and bedrijfsruimten 1,7 mln NRI H1 2010 Duitsland: retail 8,0 mln and kantoren 0,3 mln 9 CORIO HALFjaarbericht 2010
Nederland Economie De Nederlandse economie krabbelt langzaam uit het dal van 2009. In de twee eerste kwartalen van 2010 was de economische groei weer positief, waardoor de recessie nu officieel voorbij is. Als zeer open economie heeft ons land het herstel vooral te danken aan de aantrekkende internationale handel en productie en de gunstige euro. Vooral de export en import droegen dan ook bij aan de economische groei. De bedrijfsinvesteringen en consumentenbestedingen blijven echter nog achter en het herstel is daardoor bescheiden en kwetsbaar. In de werkloosheid begint zich een eerste kentering af te tekenen: steeg het werkloosheidspercentage na het laagste punt van 4% in 2007 nog tot 6% in het eerste kwartaal, de laatste paar maanden is er sprake van een stabilisatie. Eind juni bevond de werkloosheid zich op 5,6%. De inflatie is al die tijd erg laag gebleven en in juni tot 0,2% gedaald. Ondanks deze eerste signalen van een herstel blijft de consument nog altijd zeer voorzichtig en onzeker over de economische situatie. In verband met de instabiliteit binnen de eurozone, de verkiezingen en de plannen van het eventuele toekomstige kabinet is het consumentenvertrouwen in het eerste halfjaar wat afgenomen. Belangrijke zorgpunten waren de omvang en de aard van de te verwachten bezuinigingen. Detailhandelsverkopen en bezoekersaantallen De detailhandelsverkopen daalden het eerste halfjaar van 2010 nog altijd ten opzichte van het jaar daarvoor. Die daling was alleen wel wat gematigder dan in 2009: 1,3% in het eerste kwartaal. Non-food had het in de recessie het zwaarst te verduren; alleen bij gezondheid en persoonlijke verzorging en bij huishoudelijke apparaten was de trend positief. Bij voedingsmiddelen ging de omzet licht omlaag: waar de supermarktketens nog altijd positieve resultaten boekten, verloor de gespecialiseerde voedingszaak sterk terrein. De bezoekersaantallen in de Nederlandse winkelcentra van Corio bleven het eerste halfjaar van 2010 stabiel ten opzichte van de vergelijkbare periode in 2009 (dat wil zeggen in de 62% van de winkelcentra waar bezoekersaantallen worden bijgehouden). Bij Alexandrium in Rotterdam steeg het bezoekersaantal met bijna 14% doordat het winkelcentrum vaker op zondag openging. 10 CORIO HALFjaarbericht 2010 Winkelmarkt, verhuur- en (her)ontwikkelings activiteiten Als gevolg van de dalende detailhandelsverkopen blijft de vraag van gebruikers nog altijd zwak. De toplocaties in de belangrijkste winkelstraten en -centra lopen het best en de bezettingsgraad en huren blijven op deze locaties relatief stabiel. Op de minder gewilde plekken en minder toonaan gevende winkellocaties loopt de leegstand op en staan de huren onder druk. Vooral onafhankelijke winkeliers gingen gebukt onder de lastige combinatie van tegenvallende omzet en stringentere finan cie ringsmogelijkheden. Door huurverlengingen en nieuwe verhuur in de winkelcentra van Corio Nederland (3,6% van de huuropbrengsten) zijn de huren gemiddeld per saldo 2,0% lager. Voor een belangrijk deel hangt dat samen met strategische tijdelijke verlengingen in winkelcentra als Presikhaaf, die op de nominatie staan om gerenoveerd te worden. Zonder deze strategische transacties stegen de huren het tweede kwartaal met 4,5%. CVO, het eigen (her)ontwikkelingsbedrijf van Corio, verzorgt actief het mana gement van een mix van (her)ontwikkelingsprojecten in Nederland. De meeste daarvan zijn nog altijd op turnkey-basis, andere zijn herontwik ke lingen van bestaande retailprojecten van Corio. Op dit moment zijn er zeven projecten in aan- of verbouw, waaronder Vredenburg in Utrecht, Cityplaza in Nieuwegein en Stadsplein in Spijkenisse. Bedrijfsresultaten Ondanks de gevolgen van de recessie, bijvoorbeeld dat de meeste winkeliers zich al twee jaar met omzetdalingen geconfronteerd zien, houden de meeste winkelcentra zich nog goed staande. De nettohuuropbrengsten van de winkelportefeuille stegen in vergelijking met het eerste halfjaar van 2009 met 6,2% tot 58,1 mln. Voor een klein deel staat hier een daling van de nettohuuropbrengsten in de kantoorportefeuille tegenover (door hogere leegstand in Hoog Catharijne). Per saldo stegen de nettohuuropbrengsten voor de hele Nederlandse portefeuille hierdoor met 4,8%. De stijging was vooral te danken aan de overname van Nesselande in Rotterdam en het in bedrijf nemen van delen van Middenwaard in Heerhugowaard, de uitbreiding van de Mare in Alkmaar en t Circus in Almere, met enkele desinvesteringen van kleinere niet-kernactiviteiten daartegenover. Likefor-like groeide de nettohuuropbrengst van de portefeuille met 2,4%, grotendeels als gevolg van indexeringen met 1,2%. Gespecialiseerde verhuur (kiosken, schermen) en hogere parkeeropbrengsten door de verlengde openingstijden van Alexandrium in Rotterdam droegen eveneens bij aan de like-for-like groei. De bezettingsgraad bij retail daalde marginaal, van 98,4% in 2009 naar 98,2% in het eerste halfjaar van 2010.
Frankrijk Economie Frankrijk had het minste last van de recessie: het BBP is hier in 2009 met slechts 2,6% gekrompen in vergelijking met 4,1% in de rest van de eurozone. Op kwartaalbasis trok de groei al in het tweede kwartaal van 2009 weer aan. Voor een deel was dat te danken aan stimulerende overheidsmaatregelen die de particuliere bestedingen op peil moesten houden. Die maatregelen lopen nu ten einde en de economische groei was de eerste twee kwartalen van 2010 dan ook afhankelijker van de externe vraag. De handel speelt in de Franse economie een minder belangrijke rol dan in bijvoorbeeld Duitsland, waardoor het groeitempo gematigder is. Het BBP groeide het tweede kwartaal van 2010 uiteindelijk met 1,7%. Door de in 2009 getroffen overheidsmaatregelen is het begrotingstekort verder toegenomen. De economie ontwikkelt zich daardoor maar zwak. De werkloosheid is het eerste halfjaar gestegen tot 9,9% maar lijkt inmiddels te stabiliseren. Onder consumenten nam het vertrouwen het eerste halfjaar enigszins af, vooral door de onzekerheid over de herstructureringsplannen van de overheid. Besparingen op de uitkeringen en/of lastenverzwaringen voor de belastingbetaler zijn de meest waarschijnlijke uitkomst. Positief is dat de spaarquote van gezinnen weer daalt, wat zou kunnen duiden op een grotere koopbereidheid. Detailhandelsverkopen, bezoekersaantallen en omzet Na de sterke dalingen van 2009 zijn de detailhandelsverkopen (gecorrigeerd voor werkdagen) in de eerste vijf maanden tot eind mei 2010 gestegen (mei 4,7%) om in juni met 0,2% te dalen (op jaarbasis). De afzet bij zowel food als non-food lag hoger dan in 2009. De omzetindex van de Compagnie Nationale des Commissaires aux Comptes (CNCC) daalde daarentegen met 1% in de periode januari-april 2010 ten opzichte van de vergelijkbare periode in 2009. De Franse winkelcentra van Corio (73% van de Franse portefeuille) ontwikkelden zich beter dan deze benchmark: de omzet daalde hier maar met 0,2%. Ook de afname van de bezoekersaantallen met 2,5% tot nu toe dit jaar is beter dan de CNCC benchmark aangeeft. De gemiddelde bezettingskostenratio lag op een gezonde 9,3%. Winkelmarkt en verhuuractiviteiten De winkelverhuurmarkt is nog altijd zwak. Veel detaillisten blijven terughoudend in de uitvoering van eventuele uitbreidingsplannen, als die er al zijn. In het huidige klimaat staan de winkelconcerns bovendien sterker bij de onderhandelingen en het duurt dan ook langer voordat nieuwe afspraken zijn gemaakt. De vraag concentreert zich op sterke locaties; verhuurders kunnen hier nog altijd goede resultaten boeken. Tegen deze achtergrond heeft Corio France 14 objecten opnieuw verhuurd en de huur met 17,6% weten te verhogen. In zeven gevallen was sprake van een verlenging, bij een gemiddelde huurverhoging van 11,5%. Corio France heeft momenteel één project in de fixed committed pijplijn: Moulin de Nailloux in Toulouse. Dit outlet-centrum is in aanbouw en opent naar verwachting medio 2011 zijn deuren. Corio heeft een belang van 75% in de eerste fase van het project (22.100 m 2 ). Bedrijfsresultaten In de Franse portefeuille wordt het effect van de recessie zichtbaar: de nettohuuropbrengsten namen in het eerste halfjaar van 2010 met 10,3% af ten opzichte van het eerste halfjaar van 2009 (naar 51,5 mln). De daling werd grotendeels in de hand gewerkt door desinvesteringen in alle vastgoedsectoren, zoals de verkoop van Bordeaux Megastore in de winkelportefeuille aan het begin van het jaar en de verkoop van een aantal objecten in de kantoor- en bedrijfsruimteportefeuille in de loop van 2009. Ook de hogere leegstand en in sommige gevallen negatieve indexeringen droegen bij aan de neergaande ontwikkeling. Like-for-like netto huurop brengsten daalden hierdoor ook, met 4,2%. Vooral de kantoren- en bedrijfs ruim teportefeuille had te lijden van de negatieve indexering: in deze sector zijn de huurovereenkomsten namelijk gekoppeld aan de bouw kostenindex. Ook op de winkelmarkt komt die koppeling in sommige gevallen voor. De groei van de like-for-like nettohuuropbrengsten in deze sector (-3,4%) werd daarnaast beïnvloed door een timingverschil tussen vergoedingen aan huurders enerzijds en te ontvangen sleutelgeld anderzijds (doel: een optimale huurdersmix). Verder is in verband met de hogere leeg stand ook minder aan servicekosten ontvangen. De bezettingsgraad is gedaald van 94,5% in 2009 naar 93,1% in het eerste halfjaar van 2010. De grootste toename in leegstand tekende zich af bij Grand Littoral in Marseille, dat op dit moment wordt geherstructureerd, en in Quais d Ivry in Ivry-sur-Seine, waar we in sommige gevallen nog geen geschikte nieuwe huurders hebben gevonden die passen in de beoogde huurdersmix. 11 CORIO HALFjaarbericht 2010
Italië Economie De Italiaanse economie trekt na de krimp van 2009 weer aan. De economische groei kwam het eerste kwartaal uit op 0,4% op jaarbasis en versnelde naar 1,1% in het tweede kwartaal. Het herstel werd vooral gedragen door de toenemende externe vraag, mede dankzij de zwakke euro ten opzichte van andere valuta s. Ook de industriële productie neemt weer toe. De consumentenbestedingen blijven zich daarentegen traag ontwikkelen. De consument ziet zich namelijk geconfronteerd met de grootste daling van het besteedbaar inkomen van de afgelopen tien jaar en de koopbereidheid neemt navenant af. Voor een deel heeft die daling van het besteedbaar inkomen te maken met de hogere werkloosheid. Mensen die net hun baan kwijt zijn, laten zich niet altijd als werkloos registreren. Ook het percentage onregelmatige arbeidskrachten stijgt. Het officiële werkloosheidscijfer (van 8,4% in het eerste kwartaal van 2010) zegt hierdoor nog niet alles over de verslechtering van de arbeidsmarkt. De toestand van de overheidsfinanciën is daarnaast ook een bron van zorg. Het begrotingstekort is weliswaar lager dan in veel andere Europese landen, maar Italië gaat gebukt onder een zware schuldenlast. Om toch wat greep te krijgen op de situatie heeft de overheid maatregelen in de sfeer van de sociale zekerheid en de salarissen van ambtenaren aangekondigd. Het consumentenvertrouwen is het afgelopen jaar wat weggezakt. De grootste daling tekende zich af in de subindicator voor de algehele economische situatie en die voor grote aankopen in de komende 12 maanden. Detailhandelsverkopen, bezoekersaantallen en omzet De detailhandelsverkopen daalden in 2009 minder opvallend dan op andere markten. Het eerste halfjaar was de ontwikkeling van de Italiaanse detailhandelsverkopen nogal wankel, met een lichte stijging in sommige maanden en weer een daling in andere. Gestimuleerd door de omzetgroei in mode en de sector gezondheid en persoonlijke verzorging ontwikkelde de afzet non-food zich per saldo positief. Ook de voedselverkopen waren over de hele linie stabiel. Kleinere, onafhankelijke winkeliers krijgen een sterkere omzetdaling voor de kiezen dan de grote partijen. In de Italiaanse winkelcentra van Corio waar bezoekersaantallen worden bijgehouden (68% van de portefeuille) is het bezoekersaantal in de periode januari tot en met mei met 0,1% gedaald (op jaarbasis). Ondanks deze lichte terugval is de omzet in diezelfde winkelcentra en in diezelfde periode met 3,8% gestegen. De bezettingskostenratio is stabiel gebleven en bedroeg het tweede kwartaal van 2010 10,4%. Winkelmarkt en verhuuractiviteiten De Italiaanse markt is verhoudingsgewijs nog altijd gefragmenteerd en bestaat vooral uit een groot aantal kleine winkels. Grote (internationale) winkelketens zijn hier veel minder aanwezig. Langzaam maar zeker breiden die winkelketens hun belang in het land echter uit. Ondanks het zwakke economische klimaat betreden nieuwe retailketens met succes de Italiaanse markt. Hun voorkeur ligt bij locaties in de sterke, gevestigde, eersteklas winkelcentra en belangrijkste winkelstraten. De sterke Italiaanse portefeuille van Corio heeft om die reden bij verlengingen en nieuwe verhuur positieve resultaten geboekt. Het eerste halfjaar van 2010 zijn er 55 contracten nieuw afgesloten of verlengd. Dit was goed voor 5,1% van de bruto theoretische huuropbrengsten en stuwde de huren met 13,7%. Aan de aanbodzijde zijn goede locaties nog altijd moeilijk te vinden, maar de plannen voor een aantal nieuwe winkelcentra staan in de steigers. Ook in de pijplijn van Corio zitten een paar Italiaanse winkelcentra, zoals het Marghera-project in Venetië; diverse uitbreidingen en herontwikkelingen van de bestaande portefeuille staan eveneens op stapel. In het afgelopen halfjaar zijn winkelcentrum Le Vele op Sardinië en een belang van 50% in Porta di Roma in Rome aan de portefeuille toegevoegd. Bedrijfsresultaten Dankzij de aankoop van Le Vele en Porta di Roma zijn de nettohuuropbrengsten het eerste halfjaar met 12,9% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Het effect van de acquisities werd enigszins onderuit gehaald door de overdracht van de IKEA-winkel bij Le Gru van de operationele naar de herontwikkelingsportefeuille. Like-for-like zijn de nettohuuropbrengsten met 4% gestegen. Goede resultaten uit nieuwe verhuur en verlengingen, indexering en sleutelgeld droegen bij aan de like-for-like groei. De bezettingsgraad is een fractie gedaald, van 99,1% in 2009 naar 98,9% in de eerste helft van dit jaar. 12 CORIO HALFjaarbericht 2010
Spanje Economie Spanje is als een van de eerste landen van Europa door de economische crisis getroffen. Op dit moment is Spanje ook een van de landen waarin de economische teruggang aanhoudt: in het eerste kwartaal kromp de economie nog met 1,3% (op jaarbasis) en in het tweede kwartaal met 0,2%. De problemen in Spanje hebben alles te maken met de ineenstorting van de vastgoedmarkt. Dit heeft vooral de bouw hard geraakt, een sector die het afgelopen decennium juist sterk heeft bijgedragen aan de economie en de werkgelegenheid. Door het verlies aan arbeidsplaatsen is de werkloosheid vrijwel verdubbeld, van circa 10% in 2008 naar 19,8% in het tweede kwartaal van 2010. Het tempo waarmee de banen verloren gaan, neemt nu echter af. Ook een probleem zijn de schulden van gezinnen. Die schuldpositie is nog niet voldoende afgebouwd, waardoor de consumptieve bestedingen op een laag niveau blijven. Wat ook niet helpt, is de verhoging van de BTW van 16% naar 18%. Een van de belangrijkste uitdagingen voor Spanje in de toekomst is de verlaging van het niveau van de particuliere schuldenlast. Detailhandelsverkopen, bezoekersaantallen en omzet Als gevolg van de economische situatie zijn de detailhandelsverkopen in 2009 gestaag gedaald. Die ontwikkeling zette eveneens door in de eerste helft van 2010, zij het in een meer gematigd tempo. In sommige maanden was de afzet zelfs positief in vergelijking met dezelfde maand in 2009. Voedselverkopen lagen iets lager dan in 2009, maar nonfood, dat ernstig van de economische neergang te lijden heeft gehad, is weer iets opgeveerd in vergelijking met het zeer lage omzetniveau van 2009. De bezoekersaantallen in de winkelcentra van Corio komen in het algemeen overeen met de Spaanse benchmark; deze zijn op jaarbasis met 0,1% gestegen. In het recent overgenomen Espacio Torrelodones in het bijzonder zijn de bezoekersaantalleen aanzienlijk gestegen. De toename met 19,5% is vooral te danken aan de introductie van koopzondagen en de wisseling van hypermarktexploitant. De omzetcijfers zijn het eerste kwartaal licht gedaald (met 1,1%) ten opzichte van dezelfde periode in 2009. Bij favoriete ontmoetingsplekken in het centrum van grote steden (zoals Príncipe Pío en Maremagnum) stijgt het omzetniveau nog steeds. De gemiddelde bezettingskostenratio bedraagt op dit moment 11,9%. Winkelmarkt en verhuuractiviteiten Met het oog op de recessie hebben veel detailhandelsconcerns in afwachting van betere tijden de uitbreidingsplannen afgeblazen of uitgesteld. De vraag neemt inmiddels weer licht toe, maar is vooral toegespitst op eersteklas winkelcentra op A-locaties. In het licht van de algemene economische situatie en de dalende omzetten hebben nogal wat detaillisten om een tijdelijke huurverlaging gevraagd (en deze ook gekregen). Het leegstandsniveau is eveneens hoger. De algemene trend is er een van dalende huurniveaus, al wordt de omvang van de daling mede bepaald door factoren als het type winkelcentrum, de locatie, het consolidatieniveau en de leegstand. Ook in de nieuwe verhuur en verlengingen bij Corio in Spanje zijn deze marktomstandigheden voelbaar. Bij de nieuwe verhuur (goed voor 7,6% van de totale bruto theoretische huuropbrengsten) lag de huur 13,9% lager, terwijl er bij de verlengingen (3,5% van de huur) gemiddeld een 6,1% hogere huur werd geboekt. Door de economische crisis komt er heel wat minder nieuw opgeleverde winkelruimte op de markt dan in de hoogtijdagen van 2007 en 2008. Bovendien vinden deze nieuwe centra het moeilijk om de juiste huurders voor de beschikbare ruimte te vinden. In de Spaanse pijplijn van Corio zitten op dit moment twee projecten: de herontwikkeling van de bovenste verdieping van Maremagnum in Barcelona, waarvoor de voorverhuur voorspoedig verloopt, en de uitbreiding en renovatie van La Loma in Jaen, waar we nog altijd wachten op de medewerking van mede-eigenaar Carrefour. Bedrijfsresultaten De economische omstandigheden hadden het eerste halfjaar van 2010 hun invloed op de resultaatontwikkeling van Corio España. De nettohuuropbrengsten stegen van 13,3 mln in het eerste halfjaar van 2009 naar 19,9 mln in het eerste halfjaar van 2010. In die toename met 50,5% ligt de overname besloten van Príncipe Pío in Madrid in 2009, en, als onderdeel van de transactie met Multi in april 2010, Espacio Torrelodones in Madrid en Espaço Guimarães in Guimarães, Portugal. Like-for-like, dus zonder de effecten van deze acquisities, daalden de nettohuuropbrengsten met 2,4%. De oorzaak voor de teruggang was met name te vinden in de huur, waar terrein is verloren door de hoge leegstand en kortingen. De financiële bezettingsgraad is verbeterd van 93,0% in 2009 naar 93,5% in het eerste halfjaar van 2010. Voor een deel is die verbetering het gevolg van de huurgarantie bij leegstand in de voormalige Multi-objecten, maar ook zonder die garantie wordt de bezettingsgraad weer iets beter. De leegstand is vooral erg hoog in Gran Turia; er liggen plannen voor een opknapbeurt, want de locatie heeft wel potentieel. Weer andere winkelcentra (Maremagnum, Príncipe Pío, Ruta de la Plata) presteren beter. De leegstand is hier laag en stabiel. 13 CORIO HALFjaarbericht 2010
Turkije Economie Een van de belangrijkste pijlers van de Turkse economie is de productiesector, die zich vooral richt op de export. De opwaartse ontwikkeling van de wereldeconomie heeft Turkije dan ook geen windeieren gelegd. Het tempo van de economische groei bevindt zich op het niveau van voor de recessie: een toename op jaarbasis van 11,7% in het eerste kwartaal van 2010. En de groei is niet alleen afkomstig van de externe vraag. Ook de binnenlandse vraag trekt weer aan en wordt mede gestimuleerd door de ruimere beschikbaarheid van financieringsmogelijkheden. Eveneens positief is dat de werkloosheid weer afneemt. Door al die positieve ontwikkelingen neemt ook het consumentenvertrouwen weer toe. De inflatie gaat hierdoor echter ook weer omhoog en ligt inmiddels alweer boven het streefdoel van de Turkse centrale bank. Detailhandelsverkopen, bezoekersaantallen en omzet Voor Turkije zijn geen officiële cijfers voor de detailhandelsverkopen beschikbaar. Uit de toenemende consumentenbestedingen en de bijdrage van de binnenlandse vraag aan de economie valt echter ook een groei van de detailhandelsverkopen af te lezen. In de schattingen wordt uitgegaan van een stijging van de detailhandelsverkopen met maar liefst 20% in het eerste kwartaal (op jaarbasis). In de winkelcentra van Corio in Turkije ging de omzet tot eind april met 6% omhoog op jaarbasis. Vooral non-food doet het erg goed, waarbij mode de kroon spant met een stijging van maar liefst 25%. De winkelcentra van Corio krijgen goed voet aan de grond en ontwikkelen een loyale klantenkring. de nieuwe verhuur en verlengingen waren voor Corio Türkiye niettemin negatief. De nieuwe verhuur en verlengingen, samen goed voor 9,8% van de bruto theoretische huuropbrengsten, liepen uit op een 20,1% lagere gemiddelde huur. De belangrijkste reden voor de daling was dat de oude huurovereenkomsten nog op het veel hogere niveau van voor de recessie zaten. In de committed pijplijn van Corio Türkiye bevond zich ultimo juni 2010 het turnkey-ontwikkelingsproject van het winkelcentrum Anatolium in Bursa, dat in juli is verworven. De verhuur van dit centrum met een bruto verhuurbare winkeloppervlakte van 84.000 m 2 ligt op koers. De officiële opening is gepland voor het najaar van 2010. Bedrijfsresultaten De nettohuuropbrengsten bedroegen het eerste halfjaar van 2010 9,8 mln in vergelijking met 3,8 mln in de eerste helft van 2009. Deze toename met 57,9% kwam voor een deel voor rekening van de verwerving van extra aandelen in Teras Park in Denizli en het winkelcentrum Tekira in Tekirdağ in 2009. Toch groeiden de nettohuuropbrengsten ook like-for-like met 27,2% en dat ondanks het negatieve resultaat uit nieuwe verhuur en verlengingen. De hogere like-for-like nettohuuropbrengsten vielen toe te schrijven aan een hogere gespecialiseerde verhuur, op omzet gebaseerde huren en een lagere leegstand. De bezettingsgraad steeg van 92,2% in 2009 naar 95,1% in het eerste halfjaar van 2010. Vooral in Teras Park wordt de bezettingsgraad langzaam maar zeker beter. Winkelmarkt en verhuuractiviteiten De vraag naar winkelruimte verbetert; nu de economie en de detailhandelsverkopen weer aantrekken, kijken de internationale merken uit naar kansen om de Turkse markt te betreden dan wel hier uit te breiden. De vraag concentreert zich vooral op toplocaties, waardoor er voor de huurniveaus eveneens opwaarts potentieel ontstaat. Ook op de B-locaties is het huurniveau inmiddels gestabiliseerd. De resultaten uit 14 CORIO HALFjaarbericht 2010
Duitsland Economie De Duitse economie is na een krimp van 4,9% in 2009 inmiddels een van de beter presterende economieën van de eurozone. Werd de groei het eerste kwartaal nog getemperd door het strenge winterweer, in het tweede kwartaal versnelde deze aanzienlijk en bereikte een niveau van 3,7% op jaarbasis. De export is de motor van het economische herstel in Duitsland en de relatief zwakke positie van de euro doet eveneens een duit in het zakje. Het enorme palet exportproducten van Duitsland past prima bij sterk groeiende economieën zoals die van China. Dankzij die toenemende export begint het bedrijfsleven ook weer te investeren, in zowel materiële als immateriële activa. De arbeidsmarkt lift mee: de werkloosheid daalt weer en zakte van net onder 8% in 2009 naar 7% in het tweede kwartaal van 2010. Het consumentenvertrouwen had slechts in geringe mate last van de onzekerheden in het zuiden van Europa, waardoor het in het tweede kwartaal een lichte daling ten opzichte van het eerste kwartaal liet zien. Al met al ligt het vertrouwen hoger dan in 2009. Ondanks deze positieve ontwikkelingen blijven de consumptieve bestedingen bescheiden en neemt de spaarquote nog altijd toe. Bedrijfsresultaten Corio heeft eind maart 2010 van Multi twee operationele winkelcentra verworven voor het bedrag van 506 mln. De huidige waarde van beide centra bedroeg ultimo juni 2010 509 mln. De financiële bezettingsgraad van beide winkelcentra was het tweede kwartaal 100% vanwege de afge geven huurgarantie. Forum Duisburg is volledig verhuurd. Centrum Galerie in Dresden is pas sinds het najaar van 2009 open en is nog niet gestabiliseerd: de leegstand is hier dan ook nog 11% van het bruto verhuur bare winkeloppervlak (valt onder de huurgarantie van Multi). De totale nettohuuropbrengsten bedroegen voor beide winkelcentra 8,0 mln in het tweede kwartaal, conform de verwachtingen ten tijde van de acquisitie. De nettohuuropbrengsten voor het kantoor in Duitsland kwamen uit op 0,3 mln tegen 0,2 mln in het eerste halfjaar van 2009. Dit was te danken aan huurverlengingen. Detailhandelsverkopen, bezoekersaantallen en omzet In overeenstemming met de gematigde consumptie zijn de detailhandelsverkopen het eerste halfjaar van 2010 slechts licht gestegen. De omzet lag het tweede kwartaal 0,9% hoger op jaarbasis. In de voedselverkopen zat de afgelopen zes maanden weinig beweging maar de omzet van non-food neemt gestaag toe. De bezoekersaantallen in Forum Duisburg zijn het eerste halfjaar met 7,1% op jaarbasis gestegen ten opzichte van de vergelijkbare periode van 2009. Centrum Galerie in Dresden is nog niet lang genoeg open voor vergelijkende cijfers over de bezoekersaantallen. Corio haar Duitse pijplijn bestaat uit enkele projecten, o.a. Schloßstaße in Berlijn (BVO 80.000 m 2 ), deze gaat naar verwachting maart 2012 open. 15 CORIO HALFjaarbericht 2010
Verkorte geconsolideerde interim financiële overzichten interim geconsolideerde winst- en verliesrekening Zes maanden eindigend op 30 juni Drie maanden eindigend op 30 june ( miljoen) Noot 2010 2009 2010 2009 Brutohuuropbrengsten 214,0 191,0 115,3 95,7 Exploitatiekosten (inclusief servicekosten) -31,0-26,1-16,8-13,6 Netto huuropbrengsten 183,0 164,9 98,5 82,1 Resultaat op verkopen -0,4-0,9-0,4-0,8 Netto herwaardering beleggingen in vastgoed 2 62,7-341,2 60,0-170,9 Beheerskosten -18,8-18,9-10,4-9,8 Netto overige resultaten -16,3 0,3 1-5,3 1,7 1 Resultaat voor financieringslasten 210,2-195,8 142,4-97,7 Netto financieringslasten -47,0-49,0-23,6-22,1 Overige non-cash items -0,2-2,9-1,6 Resultaat geassocieerde deelnemingen 1,4-9,1-0,5-12,4 Resultaat voor belasting 164,4-256,8 118,3-133,8 Belasting over resultaat -9,5 58,9-6,7 42,5 Nettoresultaat 154,9-197,9 111,6-91,3 Toekomend aan: Aandeelhouders 4 158,0-196,4 114,8-91,3 Minderheidsbelang -3,1-1,5-3,2 Nettoresultaat 154,9-197,9 111,6-91,3 Gemiddeld gewogen aantal aandelen 4 83.443.375 67.889.849 90.299.399 69.508.016 Resultaat per aandeel ( ) Gemiddeld aantal aandelen basis nettoresultaat per aandeel 1,89-2,89 1,26-1,31 verwaterd nettoresultaat per aandeel 1,89-2,89 1,26-1,31 1 De vergelijkende cijfers zijn gewijzigd, impairments staan nu onder overige non cash items in plaats van overige resultaten. 16 CORIO HALFjaarbericht 2010
Geconsolideerd direct en indirect resultaat Zes maanden eindigend op 30 juni Drie maanden eindigend op 30 juni ( miljoen) Noot 2010 2009 2010 2009 Bruto huuropbrengsten 214,0 191,0 115,3 95,7 Exploitatiekosten (inclusief nettoservicekosten) -31,0-26,1-16,8-13,6 Nettohuuropbrengsten 183,0 164,9 98,5 82,1 Beheerskosten -18,8-18,9-10,4-9,8 Direct bedrijfsresultaat 164,2 146,0 88,1 72,3 Resultaat geassocieerde deelnemingen (direct) 3,7 5,4 1,8 2,1 EBIT 167,9 151,4 89,9 74,4 Netto financieringslasten -47,0-49,0-23,6-22,1 Belasting lopend jaar 1,6-0,5-0,2 Directe resultaat 122,5 101,9 66,3 52,1 Minderheidsbelang 0,8 0,1 0,6 Directe resultaat (exclusief minderheidsbelang) 121,7 101,8 65,7 52,1 Resultaat op verkopen -0,4-0,9-0,4-0,8 Netto herwaarderingen beleggingen in vastgoed 2 62,7-341,2 60,0-170,9 Resultaat geassocieerde deelnemingen (indirect) -2,3-14,5-2,3-14,5 Uitgestelde belastingen -11,1 59,4-6,7 42,7 Netto overige resultaten -16,3 0,3 1-5,3 1,7 1 Overige non-cash items -0,2-2,9-1,6 Indirect resultaat 32,4-299,8 45,3-143,4 Minderheidsbelang -3,9-1,6-3,9 Indirect resultaat (exclusief minderheidsbelang) 36,3-298,2 49,2-143,4 Nettoresultaat (inclusief minderheidsbelang) 154,9-197,9 111,6-91,3 Toekomend aan: Aandeelhouders 4 158,0-196,4 114,8-91,3 Minderheidsbelang -3,1-1,5-3,2 Nettoresultaat 154,9-197,9 111,6-91,3 Gemiddeld gewogen aantal aandelen 4 83.443.375 67.889.849 90.299.399 69.508.016 Resultaat per aandeel ( ) Gemiddeld aantal aandelen Direct resultaat 1,46 1,50 0,73 0,75 Indirect resultaat 0,43-4,39 0,54-2,06 Netttoresultaat 1,89-2,89 1,26-1,31 1 De vergelijkende cijfers zijn gewijzigd, impairments staan nu onder overige non cash items in plaats van overige resultaten. Interim geconsolideerd overzicht van totaalresultaat Zes maanden eindigend op 30 juni ( miljoen) Noot 2010 2009 Nettoresultaat toe te rekenen aan aandeelhouders 4 158,0-196,4 Nettoresultaat toe te rekenen aan minderheidsbelangen -3,1-1,5 Nettoresultaat 154,9-197,9 Overig totaalresultaat: Omrekenverschillen 4,0 0,3 Effectief deel van de veranderingen in de reële waarde van de cashflow hedges 35,5-82,7 Overig totaalresultaat na belasting 39,5-82,4 Totaalresultaat 194,4-280,3 Toe te kennen aan: Aandeelhouders 197,5-278,8 Minderheidsbelang -3,1-1,5 Totaalresultaat 194,4-280,3 17 CORIO HALFjaarbericht 2010
Geconsolideerde balans ( miljoen) Noot 30 juni 2010 31 december 2009 Activa Belegd in vastgoed 2 6.535,0 5.516,0 Belegd in vastgoed in ontwikkeling 2 264,6 194,5 Belegd in geassocieerde deelnemingen 2 199,8 175,0 Overige beleggingen 93,0 0,7 Immateriële activa 78,1 64,0 Materiële activa 11,2 5,6 Uitgestelde belastingvorderingen 37,4 20,6 Totaal vaste activa 7.219,1 5.976,4 Overige vorderingen 172,0 123,9 Overige investeringen 146,9 99,7 Liquide middelen 16,6 91,2 Totaal vlottende activa 335,5 314,8 Totaal activa 7.554,6 6.291,2 Passiva Geplaatst kapitaal 3 910,0 763,6 Agioreserve 3 1.476,8 1.039,7 Overige reserves 3 1.436,5 1.712,6 Nettoresultaat boekjaar 158,0-131,9 Totaal eigen vermogen 3.981,3 3.384,1 Minderheidsbelang 40,3 35,7 Totaal eigen vermogen 4.021,6 3.419,8 Rentedragende lange leningen en schulden 2.391,0 2.325,6 Personeelsregelingen 0,6 0,6 Voorzieningen 1,8 1,9 Uitgestelde belastingverplichtingen 290,3 251,3 Totaal langlopende verplichtingen 2.683,7 2.579,4 Rentedragende korte leningen en schulden 549,2 29,9 Overige verplichtingen 300,1 2 262,1 Totaal kortlopende verplichtingen 849,3 292,0 Totaal verplichtingen 3.533,0 2.871,4 Totaal eigen vermogen en verplichtingen 7.554,6 6.291,2 2 Overige verplichtingen is inclusief 82,9 miljoen voor het 50% belang in winkelcentrum Porta di Roma, Italië. Eigen vermogen op epra basis (NNNAV) mln per aandeel mln per aandeel Eigen vermogen balans 3.981,3 43,75 3.384,1 44,32 Uitgestelde belastingen 252,9 2,78 230,7 3,02 Mutatie leningen marktwaarde 168,3 1,85 18,7 0,24 Uitgestelde belastingen (EPRA) -34,7-0,38-33,60-0,44 EPRA NNNAV 4.367,8 48,00 3.599,9 47,14 Koers per aandeel ultimo 39,95 47,69 NAV Premie/(discount) -8,68% 7,61% NNNAV Premie/(discount) -16,77% 1,16% 18 CORIO HALFjaarbericht 2010