Gemeente Rotterdam BEDRIJVENPARK ZESTIENHOVEN randvoorwaardennota
Volkelstraat Volkelstraat Gilze - Rijenstraat Colofon: Deze nota is vastgesteld op: 26 april 2005 Dit document is opgesteld door de projectorganisatie Polder Zestienhoven in een werkgroep van: dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting, Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam en Gemeentewerken Rotterdam Inlichtingen: tel nr: 010-489 7397/6702 26 april 2005
INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 1.1 Doel en status van deze nota 1.2 Leeswijzer 1.3 Introductie van het plangebied 2. Opgave 2.1 Een goed ontsloten bedrijventerrein met een representatieve uitstraling 2.2 Koppeling met het stedenbouwkundig plan Polder Zestienhoven 3. Stedenbouwkundig plan 3.1 Stedenbouwkundig plan Bedrijvenpark Zestienhoven 3.2 Beeldinspiratie 3.3 Proefverkaveling 4. Randvoorwaarden 5 5 5 7 9 9 11 13 14 14 15 17 19 Bijlage: Concept SMP
Luchtfoto van het plangebied Bedrijvenpark Zestienhoven in Polder Zestienhoven.
1. Inleiding 1.1 Doel en status van deze nota 1.2 Leeswijzer Waarom een randvoorwaardennota? Een randvoorwaardennota regelt een aantal belangrijke zaken om tot realisatie van bouwplannen te kunnen komen. Hierin staan de stedenbouwkundige voorwaarden omschreven waaraan ontwikkelaars moeten voldoen bij het indienen van bouwplannen. De randvoorwaardennota is ook het document waaraan de bouwplannen vervolgens worden getoetst. De ds+v geeft advies aan de deelgemeente over eventuele afwijkingen ten opzichte van de randvoorwaardennota. Afwijkingen kunnen acceptabel zijn mits deze passen in de geest van de ambities van deze randvoorwaardennota. Ten slotte zorgt het opstellen van een randvoorwaardennota ervoor dat de werkzaamheden van de verschillende gemeentelijke diensten op elkaar zijn afgestemd. Een deel van deze randvoorwaardennota is bedoeld om informatie te geven over de context waarin deze ontwikkeling plaatsvindt. Dit zijn de hoofdstukken Inleiding en Opgave. Alleen de hoofdstukken Stedenbouwkundig Ontwerp en Randvoorwaarden wordt vastgesteld. Wat is een randvoorwaardennota? Voor het Bedrijvenpark Zestienhoven worden diverse randvoorwaarden in deze notitie vastgelegd. Buiten deze randvoorwaarden gelden altijd de regels die in het bestemmingsplan en het bouwbesluit zijn vastgelegd. Een randvoorwaardennota bevat specifiekere eisen voor een bepaald gebied, die nodig zijn voor de uitwerking. Voor polder Zestienhoven wordt ook dit jaar een welstandsparagraaf opgesteld. Hierin worden de criteria benoemd waaraan de Commissie Welstand een bouwplan toetst.
Volkelstraat Volkelstraat Gilze - Rijenstraat Inzooming plangebied
Inleiding 1. RPR 2010 (Ruimtelijk Plan Rotterdam): Aanwijzing twee strategische projecten in Polder Zestienhoven, de Groene Loper en de Stedelijke Ontwikkelingszone 2. Masterplan Polder Zestienhoven: Hoofdkeuzes verdeling programma binnen het plangebied, basis voor bestemmingsplan 3. Bestemmingsplan: Juridisch kader ontwikkelingen 3a. Milieu Effect Rapport 4. Randvoorwaardennota Bedrijvenpark Zestienhoven 1. RPR 2010 2. Masterplan 3. Bestemmingsplan 4. Stedenbouwkundig plan inwording 5. Rvw-nota deelplan Polder 16-hoven Van groot naar klein: De verschillende kaders voor Bedrijvenpark Zestienhoven Rotterdam Randvoorwaardennota + Concept SMP: uitgeefbaar/niet uitgeefbaar stedenbouwkundige deeluitwerking + welstandscriteria bouwplan (uitgeefbaar terrein) 1.3 Introductie van het plangebied Het nieuwe bedrijventerrein gaat deel uitmaken van de nog te ontwikkelen wijk Polder Zestienhoven. Deze wijk is een van de laatst overgebleven ontwikkellocaties van de stad. Het grootste deel van Polder Zestienhoven is bestemd voor groen, woningen en voorzieningen. Een kleiner deel van de polder heeft de bestemming bedrijventerrein, zoals Bedrijvenpark Zestienhoven (deelgebied E). inrichtingsplan (IP) (niet uitgeefbaar terrein) Schema van de te volgen stappen De grenzen van dit deelgebied worden deels gevormd door bestaande straten: de Volkelstraat aan de noordzijde en de Gilze-Rijenstraat aan de oostzijde. Aan de zuidkant komt een nieuwe ontsluitingsweg, deze wordt de Noordelijke Verbindingsweg genoemd. Deze weg loopt enerzijds tot aan de luchthaventerminal en door tot de Doenkade en sluit anderzijds aan op de GK van Hogendorpweg. De Noordelijke Verbindingsweg vormt de zuidgrens van het bedrijvenpark. Dit is ook de grens tussen bedrijvenpark Hoog Zestienhoven en een gebied ten zuiden daarvan met hoofdzakelijk woonbestemming. De eigendomsgrens van Rotterdam Airport vormt ten slotte de westgrens van het plangebied. Bedrijvenpark Zestienhoven ligt op een steenworp afstand van Rotterdam Airport, naast het bestaande bedrijventerrein Hoog Zestienhoven. Tot 2015 zijn voor Hoog Zestienhoven geen grootschalige ontwikkelingen voorzien, behalve Bedrijvenpark Zestienhoven en de aanleg van de Noordelijke Verbindingsweg. Het Bedrijvenpark Zestienhoven en het stedenbouwkundig plan voor Polder Zestienhoven zijn afgestemd op de planontwikkeling van Rotterdam Airport. Op het moment van het opstellen van deze randvoorwaardennota bestaat het deelgebied deels uit weiland en deels uit het terrein van de voormalige puinbreker. Het gebied van circa 5,7 ha. is na opgehoogd te zijn direct beschikbaar voor uitgifte.
Masterplankaart Bedrijvenpark Zestienhoven ligt binnen de invloedsfeer van het toekomstige knooppunt (gestippeld).
2.1 Een goed ontsloten bedrijventerrein met een representatieve uitstraling Het terrein waarop Bedrijvenpark Zestienhoven ontwikkeld zal worden ligt op dit moment enigszins verscholen naast een weinig hoogwaardig bestaand bedrijventerrein. In de komende jaren zullen de positie en de bereikbaarheid van het bedrijventerrein ingrijpend veranderen. Hierdoor zal ook het ambitieniveau voor het hele gebied wijzigen: van rommelzone naar visitekaartje van Zestienhoven. Kort en bondig is het hiermee de opgave om een goed ontsloten bedrijventerrein met een representatieve uitstraling te maken. 2. Opgave Een representatieve uitstraling als opmaat voor de knooppuntontwikkeling? Bedrijvenpark Zestienhoven is het eerste te ontwikkelen deelgebied dat onderdeel vormt van het mogelijke knoopunt Hoog Zestienhoven. Hoog Zestienhoven is door zijn locatie eigenschappen op termijn een ideale plek voor ontwikkeling van kantoren, bedrijven, woningen en voorzieningen in hoge dichtheden. Het is zowel via de weg als met het openbaar vervoer zeer goed bereikbaar, ligt naast Rotterdam Airport en heeft een centrale positie in de Zuidvleugel van de Randstad. Hoog Zestienhoven kan een van de meest aantrekkelijke lokaties van Rotterdam worden voor de ontwikkeling van kantoren, bedrijven, wonigen en grootschalige ontwikkelingen. Zeker is dat Randstadrail-halte Meijersplein wordt gerealiseerd. Nog niet bekend is of, en, op welke termijn, er op het HSL-tracé een intercitystation komt en de passagiersterminal van Rotterdam Airport wordt verplaats naar de oostzijde van het vliegveld. Het wel of niet doorgaan van deze ontwikkelingen heeft invloed op de mate waarin Hoog Zestienhoven in de toekomst wordt ontwikkeld. Op de lange termijn is de nieuwe snelweg A13/16 gepland (2015-2020), wat de positie van het bedrijventerrein zal versterken. Het wel of niet doorgaan van deze ontwikkelingen heeft invloed op de mate van verdichting in de toekomst rond Bedrijvenpark Zestienhoven. Omdat er binnen de grenzen van Rotterdam voorlopig nog voldoende andere mogelijkheden tot knoopontwikkeling zijn, is er voor gekozen om het grootste deel van de transformatie van bedrijventerrein Hoog Zestienhoven tot knooppunt te reserveren voor de periode na 2015. Voor Bedrijvenpark Zestienhoven betekent dit dat het duidelijk is dat de context van het gebied op termijn zal veranderen, ook al is nog niet zeker welke mate van verdichting plaats zal vinden. Het is van belang om waar mogelijk te anticiperen op de komst van het knooppunt Hoog Zestienhoven. Het is duidelijk dat het ambitieniveau van dit toekomstige knooppunt hoog is, en dat Bedrijvenpark Zestienhoven hier een positieve bijdrage aan moet leveren. Bedrijvenpark Zestienhoven wordt zichtlocatie aan de Noordelijke Verbindingsweg De Noordelijke Verbindingsweg is de nieuwe weg die het bedrijventerrein en de Rotterdam Airport zal ontsluiten, vanaf de Doenkade en de GK van Hogendorpweg, die weer aansluiting geven op de A13 en de A20. Deze weg is tevens de nieuwe stadsentree voor Rotterdam Airport. Bedrijven met een adres aan de Noordelijke Verbindingsweg komen eerste rang te zitten en zijn de imagodragers van het nieuwe werkgebied.
Bestemmingsplankaart Bedrijvenpark Zestienhoven. Langs de Noordelijke Verbindingsweg en de Gilze - Rijenstraat zijn bedrijven tot een catogorie II toegestaan, in de rest van het plangebied tot categorie III. Het bestemmingsplan regelt verder onder meer de maximale toegestane bouwhoogte. (voor de volledige voorschriften zie: bestemmingsplan Polder Zestienhoven) 10
Opgave Polder Zestienhoven anno 1500 De bedrijven aan de Noordelijke Verbindingsweg zullen het meest hoogwaardig van karakter zijn. Dit is een stedelijke route op de grens van bedrijven en woningen. Hierlangs zullen de komende jaren van oost naar west diverse projecten ontwikkeld worden. De hoge ambitie voor de bebouwing aan deze weg zal ook terug te vinden zijn in de welstandsparagraaf die voor dit gebied opgesteld zal worden. Deze zal medio 2005 in procedure worden gebracht. Hierin zullen de criteria worden omschreven waaraan de gemeentelijke commissie voor welstand een bouwplan toetst. Polder Zestienhoven anno 1971 Programmatisch profiel toekomstige bedrijven In het bestemmingsplan is een bedrijvenlijst opgenomen waarop staat in welke categorieën bedrijven zijn toegestaan in Bedrijvenpark Zestienhoven. Langs de Noordelijke Verbindingsweg en de Gilze - Rijenstraat zijn de meest hoogwaardige bedrijven gepland (categorie 1 en 2). Hier passen bedrijven met een publieksfunctie (showrooms, baliefuncties, verkoop, e.d.) Op de rest van het terrein is tot categorie 3 toegestaan. Op Bedrijvenpark Zestienhoven is op de beschikbare ca 5,7 ha. uitgeefbaar terrein, ca 43.000 m 2 b.v.o. bebouwing voorzien. Polder Zestienhoven anno 2005 11
Voorlopige schets stedenbouwkundige plankaart (Duidelijk is te zien dat de structuur van de noord-zuid straten doorloopt) 12
Opgave 2.2 Koppeling met het stedenbouwkundig plan Polder Zestienhoven Bedrijvenpark Zestienhoven is onderdeel van het stedenbouwkundig plan inwording voor Polder Zestienhoven. Het op te stellen stedenbouwkundig plan zorgt ervoor dat een goede samenhang tussen de verschillende deelgebieden ontstaat, terwijl niet alle deelgebieden in Polder Zestienhoven tegelijkertijd worden ontwikkeld. De gemeente Rotterdam wil met de ontwikkeling van Polder Zestienhoven een aantal doelstellingen op het gebied van woningbouw, water, groen en recreatie en werkgelegenheid realiseren. Deze doelstellingen voor Polder Zestienhoven zijn vertaald in het Masterplan Polder Zestienhoven, dat samen met het bestemmingsplan Polder Zestienhoven de basis voor het stedenbouwkundig plan vormt. Voor Bedrijvenpark Zestienhoven zijn hieruit de volgende zaken relevant: De basisprincipes van het op te stellen stedenbouwkundig plan voor Polder Zestienhoven: Het fundament van het ontwerp: het onderliggend landschap. Hoewel er veel in dit gebied gaat veranderen, zijn er ook een aantal elementen die hetzelfde blijven. Het onderliggende landschap vormt een belangrijk uitgangspunt voor het ontwerp. Door het (weer) zichtbaar maken van elementen uit de ondergrond, worden de verschillende lagen van de geschiedenis als het ware voelbaar gemaakt. Behalve om structuren kan het hierbij ook gaan elementen die ingepast worden. Vooral het leggen van verbanden met het omliggende gebied door het handhaven van wegen en structuren is van belang. Een ruggengraat met ribben als bindend element voor de hele polder. De Van der Duijn van Maasdamweg is de hoofdontsluitingsweg voor de nieuwe woonwijk. Vanaf de Van der Duijn van Maasdamweg vertakt een aantal lanen naar de rest van de polder. De Van der Duijn van Maasdamweg vormt de zogenaamde ruggengraat van de wijk met de lanen als ribben. Deze structuur loopt ook door in Bedrijvenpark Zestienhoven, zodat er een goede stedenbouwkundige eenheid met de rest van de polder ontstaat. Behalve bij de Gilze - Rijenstraat loopt de structuur door voor langzaam verkeer en niet voor autoverkeer. Daarnaast wordt in Polder Zestienhoven als tweede hoofdweg de Noordelijke Verbindingsweg gerealiseerd. Deze weg verbindt Rotterdam Airport en de (toekomstige) ontwikkelingen in Hoog Zestienhoven met de GK van Hogendorpweg. De twee hoofdwegen bedienen verschillende gebieden, de een is voor de woonwijk, de andere voornamelijk voor werkgebied. Hierdoor ontstaat een scheiding tussen woon- en werkverkeer, wat een positief effect heeft op de woonkwaliteit in Laag en Midden Zestienhoven. 13
Plangebied Bedrijventerrein Zestienhoven 14
3. stedenbouwkundig plan 3.1 Stedenbouwkundig plan Bedrijvenpark Zestienhoven Bij de stedenbouwkundige opzet is zoveel mogelijk uitgegaan van de aanwezige ondergrond, de huidige straten en waterlopen. De Volkelstraat en de Gilze - Rijenstraat worden in het plan ingepast. Deze straten lopen door in het gebied ten zuiden van Bedrijvenpark Zestienhoven. Het bedrijvenpark komt direct aan de Noordelijke Verbindingsweg te liggen. Twee aantakkingen op deze hoofdweg en een parallelweg erlangs ontsluiten de nieuwe bedrijven. De hoofdweg krijgt een ruim profiel, waar in de toekomst mogelijk een tram kan worden opgenomen. Ten zuiden van de hoofdweg komt een brede hoofdwatergang. Ten zuiden daarvan komt woningbouw. De hoofdweg krijgt voor autoverkeer geen nieuwe autoverbinding met de nieuwe woonwijk van Polder Zestienhoven. De grens met Rotterdam Airport krijgt een landschappelijk karakter. Hier wordt een hoofdwatergang gesitueerd met daarnaast een pad. Aan het eind van het pad, op het luchthaventerrein, is een spottersplek voorzien. Het bedrijventerrein bestaat uit twee uitgeefbare gebieden, beiden omsloten door wegen. Een ruime representatieve straat met water wordt in het midden gesitueerd, deze sluit aan op de Noordelijke Verbindingsweg. Rondom het terrein komt een watergang. Op de uitgeefbare velden zijn er diverse varianten voor verkavelen mogelijk, binnen de gegeven randvoorwaarden. Een aantal varianten wordt in het hoofdstuk proefverkaveling geïllustreerd. Langs de Noordelijke Verbindingsweg moeten de wat stoerdere en meer stedelijke bedrijven komen. Dit zijn ook bedrijven die meer extern en op publiek gericht kunnen zijn. Ze moeten een stevige gevelwand maken. Daarvoor worden minimale hoogtes en breedtes van gevelwanden in rooilijnen vastgelegd. Aan de noord-zuid straten wordt het karakter wat losser. Er zijn hier minder regels voor hoogtes en gevelwanden. Hier wordt de sfeer sterk bepaald door de inrichting van de straten, met water en bomen. Voorlopige fasering De Noordelijke Verbindingsweg zal naar verwachting in 2009 zijn aangelegd. De ontwikkeling van het bedrijventerrein op Rotterdam Airport zal rond 2006 starten. Ten noorden en ten oosten van het plangebied zal er niet voor 2015 begonnen worden met nieuwe plannen. Op het bedrijvenpark kan in het oostelijk deel, ter plaatse van de voormalige puinbrekerlokatie, het eerst worden gestart met uitgifte. Totdat de Noordelijke Verbindingsweg is aangelegd (rond 2009), zal het gebied ontsloten zijn via bestaande wegen. Via de Woensdrechtstraat en de Volkelstraat is het gebied vanaf de Bovendijk te bereiken. De Bovendijk is aangesloten op de Van der Duin van Maasdamweg en de GK van Hogendorpweg nabij de Doenkade. 15
3.2 Beeldinspiratie Bepaalde aspecten op deze afbeeldingen refereren aan een vergelijkbare situatie in dit plangebied. Deze referentiebeelden moeten echter nooit letterlijk genomen worden, ze zijn geen exacte weergave van datgene wat er in de toekomst gaat komen. Vooral voor de bedrijven aan de Noordelijke Verbindingsweg is het belangrijk dat ze ook na werktijd een goede uitstraling op de openbare straat hebben De nieuwe straat in het midden van het bedrijvenpark krijgt met het water en stevige bomen een landschappelijker karakter De bedrijven aan de Noordelijke Verbindingsweg krijgen een stoere uitstraling. Deze bedrijven kunnen meer op publiek gericht zijn. Door het kantoren gedeelte van de bedrijven aan de straatzijde te situeren kan de uitstraling wat chiquer en levendiger zijn
stedenbouwkundig plan 3.3 Proefverkaveling Binnen de twee uitgeefbare plandelen zijn nog vele varianten in verkaveling mogelijk. Afhankelijk van de vraag kunnen grotere en kleinere bedrijven een plek vinden. Langs de straten komen voordeuren van de bedrijven, zodat er adressen ontstaan. Langs de Noordelijke Verbindingsweg worden de bedrijven gemiddeld genomen kleinschaliger dan in de rest van het gebied. Variant: veel kleine kavels Variant: veel grote kavels Variant: veel variatie 17
Hiërarchie binnen de randvoorwaarden. De randvoorwaarden voor de toekomstige bedrijven zijn verschillend per straat. De Noordelijke Verbindingsweg is de meest stedelijke route; hier zulllen de meeste randvoorwaarden gesteld worden. 18
4. Randvoorwaarden Algemene Randvoorwaarden In aanvulling op de voorschiften uit het bestemmingsplan gelden de onderstaande randvoorwaarden: Uit het stedenbouwkundig plan volgt dat de hoogste ambitie ten aanzien van bebouwing en terreininrichting langs de Noordelijke Verbindingsweg ligt. Deze weg is immers de hoofdontsluiting en daarmee het visitekaartje van het gebied. Terreininrichting - Geen open opslag in het directe zicht vanaf de voorkant. - Voor de kavels aan de Noordelijke Verbindingsweg en de drie noord-zuidstraten geldt: expeditie vindt plaats achter op het terrein. - Voor de kavels aan de watergangen geldt dat de verhardingsgrens tot uiterlijk de top van het talud loopt. Het talud zelf is groen gras. Rooilijnen Er zijn per straat andere randvoorwaarden ten aanzien van de rooilijnen. - Langs de Noordelijke Verbindingsweg wordt in de rooilijn gebouwd. Deze rooilijn ligt op 12 meter vanaf de erfgrens. In dit voorgebied kan een deel van het parkeerprogramma worden gesitueerd. - Langs de middenstraat wordt in de rooilijn gebouwd. Deze rooilijn ligt direct op de erf grens. - Langs de Gilze - Rijenstraat wordt in de rooilijn gebouwd. Deze ligt op het op het talud langs het water, op 4 meter uit de erfgrens. - Langs de westelijke noord-zuidstraat kan de rooilijn varieren. - Langs alle noord-zuid straten moet minimaal 40% van de rooilijn bebouwd worden. - Langs de Noordelijke Verbindingsweg moet min. 60% van de rooilijn bebouwd worden. Parkeren Parkeren, inclusief het parkeren voor bezoekers, moet op eigen terrein plaatsvinden. De parkeernormen worden gehandteerd volgens het Rotterdamse parkeerbeleid. Hierin zijn normen per type bedrijf vastgelegd voor arbeidsplaatsen en bezoekers. In dit plangebied zijn twee typen parkeeroplossingen toegestaan. Langs de Noordelijke Verbindingsweg mag het bezoekersparkeren langs de gevel, dwars op de ventweg plaatsvinden. Voor de rest van het plangebied is alleen parkeren naast of achter de bebouwing toegestaan. Erfafscheiding Voor de gewenste uitstraling van het gebied mogen eventueel noodzakelijke hekken ten behoeve van erfafscheiding op twee manieren worden vormgeven. Langs alle noord-zuid straten kunnen deze bestaan uit een groene haag of begroeid hekwerk; of een gegalvaniseerd metalen hekwerk. Langs de Noordelijke Verbindingsweg moeten deze aan de voorzijde bestaan uit een gegalvaniseerd 19
max. 100 m max. 100 m max. 100 m max. 100 m Legenda Expeditie achter bebouwing k H : 12 H : 15 k k H : 12 H : 15 k k Kantoren aan straatzijde situeren Adressen aan de straat max. 50 m max. 50 m max. 50 m max. 50 m Max. Hoogtelijnen k k Max. kavelbreedte Rooilijn op 4 meter uit uitgiftegrens. Min. 40% bebouwing in de rooilijn. Plaats rooilijn niet vastgelegd. Min. 40% bebouwing in rooilijn. Rooilijn op 12 meter uit uitgiftegrens. Min. 60% bebouwing in rooilijn. Rooilijn = uitgiftegrens, min 40% bebouwing in rooilijn. Randvoorwaardenkaart 20
metalen hekwerk. Hekken mogen alleen in of achter de rooilijn geplaatst worden. Het is onder voorwaarden toegestaan om erfafscheidingen te plaatsen die voor de rooilijn gelegen zijn. Deze mogen maximaal 1 meter zijn en moeten een groen karakter hebben, zoals een haag of een begroeid hekwerk. Eventuele hekken langs watergangen mogen niet direct langs de waterkant worden geplaatst, maar alleen langs de bovenkant van het talud van de oever. Bebouwing - Voor de bebouwing langs de Noordelijke Verbindingsweg geldt: Min. de helft van de bebouwing aan de rooilijn moet mininimaal 8 meter hoog zijn. - Voor alle uit te geven kavels geldt dat ten minste 40% van de totale oppervlakte van de kavel bebouwd dient te worden. - Maximale hoogtes conform bestemmingsplan (zie kaartje blz 20). Voor het gebied wordt een welstandsparagraaf opgesteld in 2005 waarin randvoorwaarden tav de architectuur worden opgenomen. Hierin zal de meeste aandacht gericht worden op de kwaliteit van de architectuur van de bebouwing langs de Noordelijke Verbindingsweg en langs de noord-zuidstraten. Programma - Het aanwezige kantoorprogramma dient grotendeels aan de voorgevel gesitueerd te worden. - Voor de bedrijven geldt een hinderwetcategorie 1, 2 en 3 verdeling conform het bestemingsplan Polder Zestienhoven. Voor de exacte beschrijving van de mogelijke bedrijven binnen die categorieën wordt verwezen naar het bestemmingsplan. Kavelgroottes - Kavelgroottes kunnen zeer divers zijn. (zie tekeningen varianten blz 17). - Max. breedtes van de kavels als volgt: voor de Noordelijke Verbindingsweg geldt een max. breedte van 50 meter. Voor de drie noord-zuid straten geldt een max. breedte van 100 meter. NB. Incidentele afwijking van deze maten kunnen voorkomen indien het totale gevelbeeld van de betreffende ontwikkelingsmogelijkheid hoogwaardig is, passend in de kwaliteitsambitie voor het gebied. Technische randvoorwaarden: Waterafvoer Voor het gebied Zestienhoven wordt ingezet op een verbeterd gescheiden waterstelsel. Dit betekent dat afvalwater en regenwater gescheiden wordt afgevoerd. Regenwater wordt naar open water afgevoerd of op een schoonwater riool aangesloten. Afvalwater wordt geloosd via het gewone riool. Randvoorwaarden Bestemmingsplan Het bestemmingsplan Polder Zestienhoven is het juridische kader voor nieuwe ontwikkelingen in dit gebied. Dit bestemmingsplan is reeds in procedure en zal in het voorjaar van 2005 worden vastgesteld door de gementeraad. Voor de volledige voorschiften wordt verwezen naar het bestemmingsplan Polder Zestienhoven. 21