gemeente Eindhoven Inboeknummer 12bst00209 Dossiernummer 12.19.402 08 mei 2012 RaadsInformatiebrief Betreft Adviesnota Grondprijzenbrief Inleiding De Grondprijzenbrief 2010 is op 15 december 2009 vastgesteld. Met uitzondering van onderstaand besluit blijven de grondprijzen uit de Adviesnota Grondprijzenbrief 2010 gehandhaafd (zie bijlage 01 en 02). Besluit van college van burgemeester en wethouders Het college heeft besloten om: 1.1. De volgende grondprijzen voor maatschappelijke doeleinden met winstoogmerk te hanteren: a. een vaste grondprijs van 210 per m² (ex btw) voor grond en gebouwen tot en met twee bouwlagen voor grond, bestemd voor maatschappelijke doeleinden met winstoogmerk, mits het bestemmingsplan gėėn ruimere bestemming toelaat; b. een vaste grondprijs van 190 per m² bruto vloer oppervlak (ex btw) voor gebouwen met meer dan twee bouwlagen, bestemd voor maatschappelijke doeleinden met winstoogmerk, mits het bestemmingsplan geen ruimere bestemming toelaat. 1.2. De volgende grondprijzen voor maatschappelijke doeleinden zonder winstoogmerk te hanteren: a. Een prijs in erfpacht van 163,- per m² kavel bij grond (ex btw) en gebouwen tot en met twee bouwlagen, bestemd voor maatschappelijke doeleinden zonder winstoogmerk, mits het bestemmingsplan geen ruimere bestemming toelaat of middels contractuele afspraken geen ruimer gebruik is toegestaan. De afnemer heeft de mogelijkheid te opteren voor het kopen van de grond conform de grondprijzen van maatschappelijke doeleinden met winstoogmerk (zie prijzen conform voorstel punt a en b); b. Daar waar het om meer dan twee bouwlagen gaat, geldt een prijs in erfpacht van 138,- per m² bvo (ex btw), bestemd voor maatschappelijke doeleinden zonder winstoogmerk, mits het bestemmingsplan geen ruimere bestemming toelaat of middels contractuele afspraken geen ruimer gebruik is toegestaan. De afnemer
heeft de mogelijkheid te opteren voor het kopen van de grond conform de grondprijzen van maatschappelijke doeleinden met winstoogmerk (zie prijzen conform voorstel 1.1.). 2. Een vaste grondprijs voor sociale koopwoningen (zowel grondgebonden als gestapeld) niet meer aan te bieden in de grondprijzenbrief, maar residueel te berekenen; 3. Een vaste grondprijs voor sociale huurwoningen gestapeld van 270,- per m² bvo (ex btw) te hanteren. 4. De grondprijzenbrief niet standaard jaarlijks te herijken, enkel indien de markt of anderszins daar aanleiding toe geeft. 5. De sector gebiedsontwikkeling opdracht te geven om te verkennen of in regionaal verband afstemming mogelijk is inzake de methodiek om te komen tot sociale grondprijzen. Argumenten 1. Het hanteren van vaste prijzen voor sociaal maatschappelijke functies met en zonder winstoogmerk schept duidelijkheid; De praktijk leert dat het van belang is om bij gronduitgifte voor sociaal maatschappelijke functies een helder onderscheid te maken tussen bestemmingen met commerciële functies (winstoogmerk) en bestemmingen met zuiver maatschappelijke functies. Vaste prijzen maken vooraf helder of initiatieven met deze functies financieel haalbaar zijn of niet. Het bestemmingsplan is daarbij maatgevend. De vaste prijzen zijn tot stand gekomen op basis van een residuele berekening met een comperatieve toets. 2. De behoefte aan sociale koopwoningen in onze stad is al nagenoeg ingevuld en het product sluit onvoldoende aan bij de praktijk; Sociale koop wordt in het Programma Wonen 2010-2015 als goedkope koop gedefinieerd en betreft een woning in de prijscategorie tot 194.000,- euro vrij op naam (prijspeil 1 januari 2011). Dit bedrag wordt jaarlijks door SRE vastgesteld op basis van CBS-outputindex nieuwbouwwoningen. In het Programma Wonen 2010-2015 is aangegeven dat naar het product goedkope koop nog maar relatief weinig behoefte is. De totale bruto woningproductie in Eindhoven in de periode 2010-2015 komt op minimaal 3.785 woningen (e.e.a. is afgestemd middels BSGE(BOR)-afspraken met omliggende gemeenten). Van deze woningen is slechts 5-10 % gewenst in deze goedkope koop categorie. Deze behoefte is echter al ingevuld met de huidige planvoorraad (in de huidige planvoorraad zitten circa 800 sociale koopwoningen, waarvan circa 20% op gemeentegrond is gepland). Vanuit het gemeentelijk programma Wonen is er dus nog nauwelijks behoefte aan deze sociale koopwoningen. Het is dan ook niet meer benodigd het middels de grondprijzenbrief als aparte categorie aan te bieden. 2
Indien dit product wel op de markt komt, waarbij deze op gemeentegrond worden gerealiseerd, wordt de grondprijs residueel doorgerekend. Het product sociale koopwoning conform de definitie (prijscategorie tot 194.000,- euro vrij op naam (prijspeil 1 januari 2011), blijft wel bestaan voor deze stad. Ook in de bestaande markt wordt in Eindhoven voldoende aangeboden in dit segment. 3. De grondprijs voor sociale huurwoningen gestapeld naar beneden toe bijstellen; Besloten is een vaste grondprijs voor sociale huurwoningen gestapeld te handhaven, maar naar beneden toe bij te stellen tot 270,- per m² bvo (ex btw). De prijs voor sociale huurwoningen gestapeld bedroeg in de grondprijzenbrief 2010 nog 295,- per m² bvo (ex. btw). Het belangrijkste argument om deze prijs naar beneden toe bij te stellen betreft een herziene residuele benadering van de grondprijs, waarbij rekening is gehouden met de huidige markomstandigheden en overcapaciteit aan gestapelde woningbouw in onze gemeente. Onder sociale huurwoningen worden in deze grondprijzenbrief geen studentenkamers en/of studentenstudio s verstaan. Hiervoor wordt de grondprijs residueel bepaald. 4. Een jaarlijkse herijking van de grondprijzenbrief alleen indien de markt of anderszins daar aanleiding toe geeft; Daar de grondprijzen over het algemeen residueel worden berekend (en dus maatwerk betreft per project, waarbij de markt leidend is), is het enkel nodig de grondprijzenbrief te herijken indien de markt of anderszins aanleiding geeft tot aanpassingen in die categorieën waarvoor vaste prijzen gelden. Indien het beleid op het gebied van woningbouw wijzigt (huidig beleid heeft zich vertaald in Programma Wonen 2010-2015), zal deze grondprijsbrief hier volgend op zijn. De genoemde prijzen blijven geldig tot de volgende grondprijzenbrief wordt vastgesteld. 5. De sector gebiedsontwikkeling opdracht te geven om te verkennen of in regionaal verband afstemming mogelijk is inzake de methodiek om te komen tot sociale grondprijzen. Op verzoek van de wethouder Wonen is dit voorstel toegevoegd aan de Grondprijzenbrief. Dit maakt het mogelijk de methodiek hoe de gemeente Eindhoven met haar sociaal grondprijsbeleid omgaat af te stemmen met regio. Bijlagen: I. Eindhoven. Grondprijzen. Tabel prijslijst bij gronduitgifte II. Eindhoven. Grondprijzen. Tabel prijslijst bij gronduitgifte vanaf 1 januari 2012 en jaren voorafgaand (2008-2009, 2010-2011) Burgemeester en wethouders van Eindhoven, Secretaris jja/jj11000802 3
Bijlage 01. Eindhoven. Grondprijzen Tabel prijslijst bij gronduitgifte Grondprijzen gemeente Eindhoven (excl. BTW en overdrachtsbelasting) I Wonen Prijslijst 2012 en verder Sociale huur Gestapeld: 270 per m² bvo Grondgebonden: 275 per m² terrein Studenten woning residueel * Marktwoning Gestapeld residueel Grondgebonden II Economische functies A. bedrijventerreinen B. Kantoren C. Winkels/ detailhandel D. Horeca E. Commerciële diensten residueel GDC Eindhoven Acht Park Forum West Park Forum Zuid Flight Forum Kapelbeemd Residueel* op basis van voortschrijdend marktonderzoek en afhankelijk van de locatie Vanaf 135 per m² terrein Vanaf 155 per m² terrein Vanaf 200 per m² terrein Vanaf 185 per m² terrein Vanaf 150 per m² terrein III Maatschappelijke functies Terrein (per m²) BVO (per m²) A) Met winstdoeleinden 210 190 B) OBG in erfpacht, B&W beslissing** 163 138 C) Sportterreinen (onoverdekt) Beslissing GMT D) Sportlocatie (overdekt) Beslissing GMT IV Groenstroken/restterreinen*** 130 V Zendmasten Prijzen op aanvraag VI Brandstof verkooppunten Prijzen op aanvraag VII Trafo s, gasreguleerstations en glasvezelstations Prijzen op aanvraag VIII Reclamemasten Prijzen op aanvraag IX Garageboxen Prijzen op aanvraag X Gronden voor overige bestemmingen en bijzondere gevallen Prijzen op aanvraag. Vast (per m²) *Bij de residuele methode is de grondwaarde gelijk aan het verschil tussen de waarde in het economische verkeer van het te realiseren vastgoed en de stichtingskosten. ** De mogelijkheid bestaat grond met bestemming OBG te kopen tegen de prijzen zoals deze gelden voor maatschappelijke functies met winstdoeleinden. *** Definitie groenstroken/reststroken: 4
Dit betreft stroken groen of terrein zonder bebouwings- of (parkeer)exploitatie mogelijkheid. Verkoop is enkel aan particuliere aangrenzende eigenaren mogelijk (versnippering van eigendommen voorkomen). De Groenstroken worden als niet structureel groen getypeerd: het belang om de groenstrook in de huidige functie te behouden is gelet op het Groenbeleidsplan en gelet op het in 2003 vastgestelde beleid "overdraagbaarheid openbaar groen" niet aanwezig. 5
Bijlage 02. Eindhoven. Grondprijzen Tabel prijslijst bij gronduitgifte vanaf 2012 en jaren voorafgaand (2008-2009, 2010-2011) I. Wonen 2012 2010-2011 2008-2009 Sociale huur Gestapeld 270 m² bvo 295 m² bvo Eengezins (Sociale huur) 275 per m² (Sociale huur) 275 per m² 27.415 p woning 27.415 p woning Studenten Residueel 295 m² bvo 11.245 p woning Marktwoning Gestapeld Residueel Residueel Minimaal 22% VON II. Economische functies Eengezins Minimaal 24% VON A. Bedrijven bedrijventerrein Locatiespecifiek locatiespecifiek locatiespecifiek B. Kantoren Divers Residueel Residueel Locatiespecifiek C. Winkels en detailhandel Divers D. Horeca Divers E. Commerciële diensten F. Diversen Divers III. Sociaal maatschappelijke functies met winstoogmerk IV. Niet commerciële functies A.1. OBG in erfpacht per m² terrein* A.2. OBG in erfpacht per m² BVO (gebouwen > 2 bouwlagen) 210(terrein) 190 ( BVO) B. Sportterrein (onoverdekt) Beslissing GMT C. Sportlocatie (overdekt) Beslissing GMT V. Groenstroken/restterreinen C. Overlastsituatie Beslissing GMT** Residueel Residueel Residueel 163 161 157 138 137 134 130 128 125 Beslissing GMT 45 per m² terrein / * De mogelijkheid bestaat grond met bestemming OBG te kopen tegen de prijzen zoals deze gelden voor maatschappelijke functies met winstdoeleinden. ** beslissing GMT= beslissing door college namens gemeente. 69 per m² bvo 6