Technische sessie Nota Grondprijzen 2016-2017 19 September 2016 Stadhuis Haarlem Frank Krabbe
2 Agenda Toelichting Nota Grondprijzen Vragen? Delftplein 18.00 18.30 uur 18.30 18.45 uur 18.45 19.00 uur
Doel Technische sessie Toelichting te geven op de Nota Grondprijzen: 1. Waarom een Nota Grondprijzen 2. Relatie met Nota Grondbeleid 3. De belangrijkste wijzigingen in Nota Grondprijzen 2016/2017 4. Grondprijsmethodieken 5. Voorstel: De werkwijze voor gemeente Haarlem - Woningen - Niet woningen - Overig 3
4 1. Waarom een Nota Grondprijzen? De gemeenteraad heeft de Nota Grondbeleid in 2013 vastgesteld waarbij jaarlijks de grondprijzen herzien dienen te worden in een Nota Grondprijzen. Transparant en uniform kader. Snel en adequaat handelen bij potentiele interesse in gronden. Marktconformiteit.
5 2. Relatie met Nota Grondbeleid
3. De belangrijkste wijzigingen Actualiseren: Marktconformiteit Versimpelen: Aanpassen woningtypes/categorieen om betere aansluiting te krijgen bij de markt. Uniforme systematiek voor alle koopwoningen. Verzakelijking: Geen richtprijzen opgenomen. Basisgrondprijs met opslag en afslag voor bedrijventerrein. Reserveringsvergoeding. Transparantie: Kaders voor tender. 6
4. Grondprijsmethodieken A. Residuele waarde B. Grondquote Dit is de titel van deze presentatie 16 januari 2008 C. Kostprijsmethode D. Comparatieve methode E. Vaste kavelprijs - grondprijs/m2 7
4a. Residuele waardesystematiek De grondprijs is het verschil tussen de commerciele waarde van het vastgoedobject en de investeringslasten, Ofwel: Opbrengstwaarde vastgoed Bouwkosten -/- Bijkomende kosten -/- Grondwaarde 8
9 4a. Residuele waardesystematiek Vastgoedmarkt Bouwkostenmarkt Huurmarkt Koopmarkt Bouwkosten + Rendement Huurniveau Bijkomende kosten + Beleggingswaarde VON-prijs Winst en risico Opbrengstwaarde Stichtingskosten exclusief grond -/- Grondwaarde
4a. Residuele waardesystematiek De grondprijs is het verschil tussen de commerciele waarde van het vastgoedobject en de investeringslasten, Ofwel: Opbrengstwaarde vastgoed Bouwkosten -/- Bijkomende kosten -/- Grondwaarde Woning Rekenvoorbeeld Gebruiksoppervlakte 139 Vormfactor 75% Bruto vloeroppervlakte 185 VON-prijs incl. BTW 375.300 > 139 * 2.700.-- VON-prijs excl. BTW 310.165 Aanneemsom 180.700 > 185 * 975,-- Bijkomende kosten 54.210 > 30% * 180.700,-- Totale bouwkosten 234.910 Grondwaarde excl. BTW 75.255 10
4b. Grondquote De grondquote is een percentage van de VON-prijs van het vastgoed en geeft een waarde aandeel van de grond aan. Woning Rekenvoorbeeld Gebruiksoppervlakte 139 Vormfactor 75% Bruto vloeroppervlakte 185 VON-prijs incl. BTW 375.300 > 139 * 2.700.-- VON-prijs excl. BTW 310.165 Grondquote 24% Grondwaarde excl. BTW 74.440 > 24% * 310.165,-- 11
4c. Kostprijsmethode Alle gemaakte kosten die direct en indirect een verband hebben met de te verkopen grond. Verwervingen Sloopkosten Saneringskosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Plan- en VTU-kosten Rentekosten > Per definitie niet getoetst aan marktconformiteit. 12
4d. Comparatieve methode Comparatief betekent dat prijzen zijn afgeleid van grondprijzen van omliggende gemeenten of vergelijkbare verkopen. 13
4e. Vaste kavelprijs grondprijs/m2 Hanteren van vaste kavelprijs voor doelgroep, dan wel vaste grondprijs per m2 met doel om duidelijkheid te verschaffen. 14
5. Voorstel: De werkwijze van gemeente Haarlem g Woninbouw: Residueel met minimale grondquote (koop en vrije sector huur) Vaste kavelprijs (sociale huur) Niet - woningbouw Residueel validatie middels taxatie (kantoren, retail & horeca). Residueel met minimaal kostprijsmethode (maatschappelijk) Grondprijs per m2 (bedrijventerrein) Overig: Parkeren in grondwaarde opstallen Tuingrond, erf, garage en berging > maatwerk obv taxatie 15
5. Grondprijzen Woningbouw Overzicht Grondprijzen Woningbouw Koop Woningtype VON - prijs (incl. BTW) Minimaal Maximaal Methodiek Richtgrondquote Rijwoning - betaalbaar - 215.000 Residueel - met minimale grondquote 20% Rijwoning - midden 215.000 350.000 Residueel - met minimale grondquote 20% Rijwoning - duur 350.000 > Residueel - met minimale grondquote 20% 2^1 kapwoning - midden 215.000 350.000 Residueel - met minimale grondquote 24% 2^1 kapwoning - duur 350.000 > Residueel - met minimale grondquote 24% Vrijstaande woningen - duur 350.000 > Residueel - met minimale grondquote 31% Bouwkavels (grondprijs/m2) Residueel Appartement - betaalbaar - 215.000 Residueel - met minimale grondquote 18% Appartement - midden 215.000 350.000 Residueel - met minimale grondquote 18% Appartement - duur 350.000 > Residueel - met minimale grondquote 18% Huur Woningtype Huurprijs Minimaal Maximaal Methodiek Vaste kavelprijs / Richtgrondquote Rijwoning - sociaal (hoge aftoppingsgrens) - 628 Vaste kavelprijs 18.657 Rijwoning - sociaal (liberalisatiegrens) 628 710 Vaste kavelprijs 18.657 Rijwoning - vrije sector (midden) 710 950 Residueel - met minimale grondquote 20% Rijwoning - vrije sector (duur) 950 > Residueel - met minimale grondquote 20% 16 Appartement - sociaal (hoge aftopppingsgrens) - 628 Vaste kavelprijs 18.657 Appartement - sociaal (liberalisatiegrens) 628 710 Vaste kavelprijs 18.657 Appartement - vrije sector (midden) 710 950 Residueel - met minimale grondquote 18% Appartement - vrije sector (duur) 950 > Residueel - met minimale grondquote 18% Niet - Woningbouw
5. Grondprijzen Niet - Woningbouw Niet - Woningbouw Categorie Methodiek Grondprijs/m2 Kantoren Residueel - validatie middels taxatie Maatwerk Retail & Horeca Residueel - validatie middels taxatie Maatwerk Bedrijventerreinen (t/m 2 bouwlagen) - Basisgrondprijs Grondprijs per m2 275 - Toeslag op basisgrondprijs voor secundaire 10% 303 zichtlocatie Grondprijs per m2 - Toeslag op basisgrondprijs voor zichtlocatie 20% 330 doorgaande wegen Grondprijs per m2 - Afslag op basisgrondprijs bij kavel > 2.500 m2-10% 248 (aantal m2 boven 2.500 m2) Grondprijs per m2 Sociaal maatschappelijk Residueel - met minimaal kostprijsmethode Maatwerk Commercieel maatschappelijk Residueel Maatwerk 17
5. Grondprijzen Overig Overig Categorie Parkeren - Parkeren woningbouw - Parkeren Kantoren en Retail & Horeca - Parkeren bedrijventerrein Tuingrond, erf, garage en berging Maatwerk - op basis van taxatie Methodiek Residueel In residuele grondwaarde opstallen In uitgifteprijs kavel Reserveringvergoedingen - Reservering van 0 tot 3 maanden nihil - Verlenging van reservering tot 6 maanden 2% van de grondwaarde Bespreekpunt: Als de taxatiekosten niet in verhouding staan tot het verkoopbedrag kan de verkoop op basis van interne waardering geschieden. 18
19 Verkoopproces
20 Dit is de titel van deze presentatie 16 januari 2008
21 Delftplein