OMZETHUUR IN NEDERLAND waarom kiezen sommige verhuurders en huurders er juist wel voor OMZET RETAIL Peter Horst Technische Universiteit Delft Afstudeeronderzoek 02-04-15 (P5)
Student: Peter Horst Student nummer: 4046552 OMZETHUUR IN NEDERLAND waarom kiezen sommige verhuurders en huurders er juist wel voor Rapport: Afstudeeronderzoek Datum: 02-04-15 (P5) Universiteit: Technische Universiteit Delft Master Real Estate & Housing Leisure & Retail Lab Afstudeerbegeleider 1: Dr. ir. Dion Kooijman Afstudeerbegeleider 2: Prof. dr. Aart Hordijk Gecommitteerde: Drs. Dirk Dubbeling 2
VOORWOORD Voor u ligt het eindrapport van mijn afstudeeronderzoek met als titel: Omzethuur in Nederland, waarom kiezen sommige verhuurders en huurders er juist wel voor. De resultaten komen hoofdzakelijk voort uit interviews met huurders en verhuurders die in Nederland werken met omzethuurcontracten. Het rapport is geschreven ter afronding van de mastertrack Real Estate and Housing van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft. Het onderzoek viel onder supervisie van mijn eerste afstudeerbegeleider en Universitair hoofddocent dr. ir. Dion Kooijman van het Leisure & Retail lab. Dit afstudeerlab is onderdeel van de sectie Urban Area Development (gebiedsontwikkeling). Ter ondersteuning van deze begeleiding en ter verbreding van de vakkennis is mijn tweede afstudeerbegeleiding en Associate Professor dr. Aart Hordijk van de sectie Building Economics betrokken geweest. Mijn interesse in het winkelvastgoed is gewekt tijdens gesprekken met winkelcentrum ontwikkelaars op de Real Estate Career Day 2012. De dynamische multidisciplinaire omgeving waarin winkels zich bevinden en het betrekken van de beweegredenen van consumenten in het ontwikkel- en beheerproces spreken me aan. Deze aspecten geven naar mijn idee een extra dimensie aan het nadenken over vastgoed, dat ik nog niet eerder had terug gevonden bij woning- en kantorenvastgoed. De keuze om in te gaan op het onderwerp omzethuur komt voort uit mijn interesse naar vernieuwende Business models en meer specifiek, juist die modellen waarbij betaald wordt op basis van de direct geleverde meerwaarde aan de klant. Allereerst wil ik voor het behalen van dit eindresultaat en hun geduld mijn afstudeerbegeleiders Dr. Ir. Dion Kooijman en Dr. Aart Hordijk bedanken. Verder was het onderzoek niet mogelijk geweest zonder professionals die bereid waren tot een interview: Frans van der Werf, Oedsen Boersma, Pieter Polman, Allard Steenbeek, Bart Kuil, Gerben Boomsma, Joop Buisman, René Vierkant, Clemens Brenninkmeijer, Pieter Kooman, Bas Smit, Catherine Mangel, Luca Fabbrini, Silvia Aimoni en Marie Ekman. Bedankt voor jullie tijd en inzichten. Als laatst wil ik mijn directe omgeving bedankt voor hun hulp, zoals mijn ouders, Albert Simonis en allen die ter verbetering versies van dit document gelezen hebben. Ik wens u veel leesplezier toe. Peter Horst, Delft, 29 maart 2015 3
SUMMARY This research originates from the lack of knowledge within the scientific literature on the conditions under which tenants and landlords of Dutch retail property actually opt for turnover rent. Where scientific and news sources were more focused on the reasons why turnover rent is not used in the Netherlands more often, this study attempted to address the subject from the other side. In that way, balanced knowledge arises and parties are informed about the contract choices. Therefore the aim was to provide insight into the conditions that gave parties enough reasons to choose for a turnover rent contract. The following question formed the basis for this study: Why do tenants and landlords use turnover rent contracts at Dutch retail property, what obstacles do they face and how do they to deal with it? To answer the research question, literature research has been done, thirteen semistructured interviews with market participants are conducted and desk research has been done. First as a reference, three interviews were held with one investor who operates in three European countries. In addition, three contracts from these countries were analysed together with the rental income which partially resulted from turnover rent. During the interviews with parties with real estate in the Netherlands, five different types of landlords with shopping malls, two landlords with retail in shopping streets and three retailers were questioned. For the Netherlands, a standard agreement with a fixed rent was analysed. From the interviews and data analysis on European retail property, it appears that the base rent with turnover rent component, is the standard form of contract. The rental income differs based on the different branches of stores. Shoe stores pay, on average, the most rent in proportion to their turnover (9.8%) and in most countries, telecommunications and electronics stores pay the lowest rent in proportion to their turnover (2.8%). Of the total rental income, only a small fraction (1.5%) came from turnover rent income. The study shows that the parties with a standard ROZ contract agree on a revalued indexed rent. In this study, this form is described as the traditional fixed rent. Landlords of shopping centres in the Netherlands that use turnover rent, generally apply contracts with a base rent with a turnover rent component company-wide. In addition they also use a traditional fixed rent, a full fixed rent / total turnover rent, a variable turnover rent or a total turnover rent. Landlords with retail objects in shopping streets generally use a standard fixed rent agreement and, in exceptional situations, a base rent with turnover rent component. 4
Table 1: Motives of landlord hints turnover rent Pro Information for proactive asset management Insight into the functioning of the tenant Requirement of tenant Potentially higher rental income Alignment of interests Con Fluctuating rents Extra effort by controlling returns Potentially lower rent (risk) Lower valuation value The main motives of landlords for and against the use of turnover rent in the Netherlands can be found in Table 0.1. The main motives of tenants for and against the use of turnover rent in the Netherlands can be found in Table 0.2. Table 2: Motives of tenant hints turnover rent Pro Greater involvement of landlord Distribution of risks with landlord manageability costs Requirement of landlord Potentially lower rent Con Higher rents due to additional cost landlord From the interviews with tenants and landlords of Dutch retail property, a list of the most nominated obstacles is formed. For every obstacle it is specified whether it is easy, difficult or not possible to overcome. If it s possible to overcome the obstacle, the solution is provided. The list of the most mentioned obstacles and solutions can be found in Table 0.3. Table 3: Obstacles hints turnover rent Easily soluble Incorrectness turnover details Dutch rent legislation Limited intervention possibilities Difficulties with valuation Slightly soluble Existing tenants without turnover rent Fragmented ownership Not soluble Multichannel retail Solutions Annual audit by accountant Contractually define 'sales' Deviate through cantonal court Deviate through cantonal court Image Quality Guidelines & Advise Targeted marketing collect 1st years sales Renegotiate contracts Waiting for tenant leaving Manage inner cities as shopping centres No turnover rent 5
For owners of shopping centres, or retail locations where influence on the turnover of retailers is possible, it is advised to use turnover rent contracts with the highest possible base rent for all retail units. Exceptions are made for anchor tenants and tenants that have a showrooming store. It is advised to still make arrangements for providing the turnovers for proactive management. For landlords with shops in shopping streets, or locations where the owner has no influence on the conversion of the retailer, it s advised to use a fixed traditional rent contracts. Exceptions are made in situations where there are no other possibilities and vacancy will arise. For retailers, it is wise to financially calculate the ideal form of contract, based on the projected sales compared to desired rent from the landlord. If the retailer projects more turnover than the landlord, it s wise to agree on a fixed rent contract. If the landlord projects a higher sales potential than the retailer, it s wise to negotiate a turnover rent contract based on the projections from the landlord. If a fixed rent contract is agreed and the landlord has influence on the turnover of the retailer, in for instance a shopping centre, it s smart to still give insight in the sales as an information tool for proactive asset management. 6
INHOUDSOPGAVE VOORWOORD SUMMARY INHOUDSOPGAVE 3 4 7 1. INLEIDING 9 1.1. INTRODUCTIE 9 1.2. AANLEIDING 15 1.3. RELEVANTIE 16 1.5. VRAAGSTELLING 17 1.6. BEOOGD RESULTATEN 17 1.7. CONCEPTUEEL MODEL 18 1.8. VARIABELEN & WAARDEN 19 1.9. ONDERZOEKSMETHODEN 21 1.10. AFBAKENING 21 1.11. LEESWIJZER 22 2. INTERVIEWS 23 2.1. SELECTIE GEÏNTERVIEWDE 23 2.2. OPBOUW INTERVIEWS 24 2.3. VERWERKING & ANALYSE VAN GEGEVENS 25 2.4. BEDRIJFSPROFIELEN 25 2.5. CONCLUSIE 36 3. OMZETHUUR IN BUITENLAND 37 3.1. THEORETISCH KADER 37 3.2. WINKELCULTUUR 38 3.3. CONTRACT 39 3.4. MOTIEVEN 39 3.5. KWALITEITSFACTOREN 40 3.6. OBSTAKELS & OPLOSSINGEN 40 3.7. CONCLUSIE 42 4. HUURCONTRACTEN BUITENLAND 43 4.1. OMZETHUURCONTRACT UIT FRANKRIJK 43 4.2. OMZETHUURCONTRACT UIT ITALIË 44 4.3. OMZETHUURCONTRACT UIT ZWEDEN 44 7
4.4. HUURINKOMSTEN PORTEFEUILLE & BRANCHE 45 4.4. CONCLUSIE 46 5. HUURCONTRACTEN NL 48 5.1. ROZ- MODEL STANDAARD OVEREENKOMST 48 5.2. OMZETCONTRACTEN GEÏNTERVIEWDE 50 5.3. CONCLUSIE 52 6. MOTIEVEN VERHUURDERS 54 6.1. MOTIEVEN VOOR 54 6.2. MOTIEVEN TEGEN 60 6.3. CONCLUSIE 66 7. MOTIEVEN HUURDERS 69 7.1. MOTIEVEN VOOR 69 7.2. MOTIEVEN TEGEN 73 7.3. CONCLUSIE 75 8. KWALITEITSFACTOREN 78 8.1. THEORETISCH KADER 78 8.2. NIVEAU 1: NATIONALE SCHAAL 81 8.3. NIVEAU 2: LOKALE SCHAAL 82 8.4. NIVEAU 3: WINKELLOCATIE 82 8.5. NIVEAU 4: RETAILER 84 8.6. CONCLUSIE 85 9. OBSTAKELS & OPLOSSINGEN 87 9.1. THEORETISCH KADER 87 9.2. OBSTAKELS & OPLOSSINGEN 90 9.3. CONCLUSIE 101 10. SUCCES OP WINKELLOCATIE 105 11. CONCLUSIE & DISCUSSIE 106 11.1. ALGEMENE CONCLUSIES 106 11.2. AANBEVELINGEN 111 11.3. DISCUSSIE & VERVOLGONDERZOEK 113 12. REFLECTIE 116 BRONVERMELDING BIJLAGEN OPENBAAR BIJLAGEN STRIKT VERTROUWELIJK 118 121 121 8
1. INLEIDING 1.1. INTRODUCTIE Het betalen van winkelhuur op basis van een percentage van de omzet wordt volgens Moerman (2009, p. 6, 9 en 32) in Nederland nog maar weinig toegepast. Dit volgens hem in tegenstelling tot het buitenland. De huurbetalingsvorm is ontstaan begin vorige eeuw in de Verenigde Staten (Morton, 2010) en wordt daar volgens Schulte (2014) inmiddels standaard toegepast. In een nieuwsbericht in Vastgoedjournaal (Van der Kamp, 2013) wordt gesteld dat sommigen omzethuur zien als een mogelijke oplossing voor de teruglopende bezoekersaantallen en leegstand in winkelgebieden. Volgens het nieuwsbericht van de Vastgoedmarkt (2015) op basis van een analyse van het Rapport Winkelleegstand 2015 van Locatus, is de winkelleegstand in Nederland voor het zevende jaar op een rij gestegen naar inmiddels 7,5%. Zie tabel 1.1. Daarmee staan op 1 januari 2015 van dat jaar 16.775 panden leeg. Van de 15.317 panden die op 1 januari 2014 leeg stonden, stond ongeveer 60% op de zelfde datum van het volgende jaar ook leeg. Van de overige panden werd ongeveer 26% weer ingevuld en kreeg ongeveer 13% een andere bestemming. Van der Kamp (2013, p.1) denkt echter dat een grotere toepassing omzethuur in de toekomst in de weg wordt gestaan door een andere trend in de retail sector, de opkomst van e-commerce. Tabel 1.1: Leegstand in aantal panden in Nederland op 1 januari oor de jaren 2009 tot 2015. (Bron: Locatus) 1.1.1. DEFINITIES VAN OMZETHUUR In 2004 definiëren Eeken en de Boer (2004) omzethuur als volgt: "een verhuursituatie, waarbij de retailer de verhuurderbelegger een (gedeeltelijk) aan de behaalde omzet gerelateerde huurvergoeding betaalt. In een nieuwsartikel in de Vastgoedmarkt (Gordrie & Raas, 2011, p. 84), wordt omzethuur door huurrechtadvocaten omschreven als een huurvorm waarbij de hoogte van de huur afhankelijk is van de omzet die in de gehuurde winkelruimte wordt gerealiseerd. 9
Volgens van Geltner et al. (2007) is de definitie omzethuur (percentage rent) in de Verenigde Staten een verhuursituatie waarbij een huurder een percentage van de inkomsten uit een gehuurde ruimte betaalt aan de verhuurder. In de Engelstalige literatuur wordt naast deze term nog andere termen voor omzethuur gebruikt, zoals: Turnover rent, Sales rent, Sales-related rent en Sales-depended rent. Voor een basishuur en omzetcomponent worden de definities Base rent en Overage rent gebruikt (Geltner et al., 2007). 1.1.1. VORMEN VAN OMZETHUUR BIJ RETAIL Volgens Geltner et al. (2007) zijn er bij winkelvastgoed vijf type huurbetalingsvormen te onderscheiden. 1. Platte huur (Flat rent): een vaste constante huur. 2. Gestaffelde huur (Graduated rent): een huur die met een vooraf afgesproken timing en met vooraf afgesproken stappen in hoogte wordt aangepast. 3. Geherwaardeerde huur (Revaluated rent): een huur die met een vooraf afgesproken timing wordt aangepast, waarbij de hoogte wordt bepaald op basis van het oordeel van een professionele taxateur. 4. Geïndexeerde huur (Indexed rent): een huur die met een vooraf afgesproken timing wordt aangepast, waarbij de hoogte wordt bepaald op basis van vooraf afgesproken, externe, in het openbaar waarneembare en regelmatig gerapporteerde indexcijfers. 5. Omzethuur (Percantage rent): een huur die wordt aangepast op basis van een vooraf afgesproken percentage van de inkomsten uit de gehuurde winkelruimte. Voor de eerste vier contractvormen zijn onderstaand in afbeelding 1.1 ter verduidelijking conceptuele grafieken weergegeven. Afbeelding 1.1: Grafieken huurbetalingsvormen (Bron: eigen werk) Volgens Moerman (2009, p. 19) is de traditionele en algemeen gebruikte huurbetalingsvorm in Nederland een contract waar bij aanvang een huurtermijn van vijf of tien jaar wordt afgesproken met voor deze periode een vaste huurprijs die vervolgens jaarlijks ter compensatie van inflatie kan worden geïndexeerd. Er kan dus gesproken worden volgens de begrippen van Geltner et al. over een geïndexeerde huur. De huurbetalingsvorm omzethuur kan verder worden opgesplitst in verschillende varianten. 10
In onderzoek van Moerman (2009, p. 19) en Buvelôt (2007, p. 49-52) worden vier vormen van omzethuur beschreven. 1. Volledige omzethuur: een huur die volledige variabel is en wordt aangepast op basis van een vooraf afgesproken vast percentage van de omzet. 2. Basishuur met omzetcomponent: een huur die deels vast staat (basishuur) en deels variabel is. Het vaste deel wordt altijd betaald en het variabele deel pas wanneer de omzet hoger is dan een vooraf afgesproken minimum. Het variabele deel wordt aangepast op basis van een vooraf afgesproken percentage van de inkomsten uit de gehuurde winkelruimte. Er hoeft geen verband te zijn tussen de minimale omzetgrens en het percentage voor het omzetcomponent. 3. Volledige basishuur / volledige omzethuur: een huur die vast staat tot een vooraf afgesproken minimale omzet, waarna het over gaat in een volledige variabele huur. De variabele huur wordt aangepast op basis van een vooraf afgesproken percentage van de inkomsten uit de gehuurde winkelruimte. Er is hier wel een verband tussen de minimale omzetgrens en het percentage voor het omzetcomponent. 4. Variabele omzethuur: een huur die volledige variabel is en wordt aangepast op basis van een variabel percentage van de omzet. De hoogte van het percentage wordt ook gebaseerd op basis van de hoogte van de omzet. Volgens Buvelôt (2007, p. 52) neemt bij een variabele omzethuur het percentage meestal af naarmate de omzet hoger wordt en wordt vaak toegepast in combinatie met een basishuur. Ook voor deze vier contractvormen zijn onderstaand in afbeelding 1.2 ter verduidelijking conceptuele grafieken weergegeven. Afbeelding 1.2: Grafieken omzethuurbetalingsvormen (Bron: eigen werk) 1.1.3. DOEL VAN OMZETHUUR Sybertsma (2011, p. 20) omschrijft het doel van omzethuur als een middel om tot beter onderling samenwerken te komen en een vertrouwensband tot stand te brengen tussen huurder en verhuurder. Er wordt daarbij gefocust op een gemeenschappelijk belang, winkelomzet. Want zo stelt hij: zonder omzet geen huur en hoe meer omzet, hoe meer huur. Volgens Sybertsma heerst er binnen de Nederlandse winkelvastgoedmarkt een cultuur waarbij er weinig wordt samengewerkt en weinig onderling vertrouwen is tussen retailer en belegger. Volgens Buvelôt (2007, p. 8) werken winkelhuurders en verhuurders niet samen vanuit een gemeenschappelijk belang. 11
Hij stelt dat beleggers zo min mogelijk willen doen om zo n hoog mogelijk rendement te halen. Waar een retailer aan de andere kant zo veel mogelijk omzet wil draaien met zo laag mogelijke vaste lasten, zoals huur. Uit de analyse van Lee (1995) naar de gebruikte winkelhuurcontracten vanuit de principaal-agenttheorie (theorie waarbij er vanuit wordt gegaan dat opdrachtnemer meer belangen nastreeft bij het uitvoeren van taken dan alleen die van de opdrachtgever en andersom), blijkt dat bij een optimale risicoverdeling tussen risico-averse winkelhuurder en risico-neutrale winkelverhuurder, een volledige omzethuur dan wel een vaste huur plus omzetcomponent optimaal is. 1.1.4. MOTIEVEN VERHUURDER VOOR OMZETHUUR Uit literatuuronderzoek (Buvelôt, 2007, p. 23; Moerman, 2009, p. 23) blijkt dat het toepassen van omzethuur in positieve zin voor de winkelverhuurders een mogelijke upside potential betekent. Hij zou tijdens goede economische tijden mee kunnen profiteren van de verhoogde omzet die voortkomt uit het verhoogde bestedingspatroon van consumenten. Door middel van de aangeleverde omzetgegevens kan de manager van een winkelcentrum of gebied een gerichte verschuiving aanbrengen en marketingstrategieën uitzetten, waar alle partijen van kunnen meeprofiteren, wat volgens Moerman (2009, p. 23) het centermanagementconcept heet. Een nieuwsartikel in de Vastgoedmarkt (Gordrie & Raas, 2011, p. 84) geeft aan dat omzethuur dan ook steeds vaker gezien wordt als middel voor actief vastgoedbeheer. Verder zien beleggers mogelijk direct de winsten uit investeringen in de winkellocatie terug, wanneer die invloed hebben op de hoogte van de omzetten van retailers en daarmee de hoogte van de huursom. Wanneer de omzetten van winkels inzichtelijk zijn voor alle retailers in het centrum of gebied, zou dit tevens kunnen bijdragen aan de ondernemersspirit van alle partijen, met als gezamenlijk doel de omzet te doen stijgen (Buvelôt, 2007, p. 23). Als laatste motief kan omzethuur het verschil maken voor bijvoorbeeld startende ondernemers om ze te overtuigen bij de keuze om zich te vestigen (Buvelot, 2007, p. 23; Moerman, 2009, p. 23). Moerman (2009, p. 29) benoemt typen locaties waar omzethuur wordt toegepast. Volgens hem gebeurt dit bij nieuwe of herontwikkelde locaties, omdat deze zich nog moeten bewijzen. Omzethuur wordt dan uit wens/eis van de retailer toegepast omdat deze twijfelt over de levensvatbaarheid van een locatie en de risico s met de winkelverhuurder wil delen. Wheaton (2000) beargumenteert waarom de voordelen van het toepassen van omzethuurmodel ook van toepassing zijn op andere vastgoedobjecten dan alleen winkels. De voordelen van omzethuur zijn volgens zijn onderzoek dat de verhuurder rekening houdt met de externe verkoopeffecten, niet opportunistisch handelt en het belang van bestaande huurders meeweegt bij de uitbreiding, wijziging of mutatie van een winkelcentrum. 1.1.5. MOTIEVEN VERHUURDER TEGEN OMZETHUUR Mogelijke nadelen die in de literatuur genoemd worden voor verhuurders, wanneer die ervoor kiezen om omzethuur toe te passen, zijn volgens Buvelôt (2007, p. 23) en Moerman (2009, p. 25) allereerst de downside risk. Bij omzethuur fluctueert de 12
huuropbrengst en daarmee het rendement op de vastgoedinvestering. Deze onzekerheid maakt het volgens Moerman (2009, p. 25) moeilijker om financiering voor een winkelcentrum te krijgen of een waardebepaling te doen. Verder wordt er gesteld (Buvelôt, 2007, p. 23; Moerman, 2009, p. 25) dat het toepassen van omzethuur meer betrokkenheid van de verhuurder vraagt, waardoor er ook meer werk in gaat zitten. De Nederlandse wetgeving geeft door de bescherming van de verhuurder volgens Buvelôt (2007, p. 23) geen mogelijkheden om in te grijpen bij een laag renderende winkelonderneming. Verder stellen beide onderzoeken (Buvelôt, 2007, p. 24; Moerman, 2009, p. 26) dat het controleren van de omzet van retailers tijdrovend is en dat de omzetgegevens fraudegevoelig zijn. Bij een prijzenoorlog tussen verschillende retailers binnen dezelfde branche zal dit bij hetzelfde aantal verkochte producten invloed hebben op de huurinkomsten van de verhuurder. Als laatste nadeel worden de negatieve effecten van omzethuurcontracten bij huurprijsaanpassing genoemd, van naburige winkels waar geen omzethuur wordt toegepast, waardoor de nieuwe huurprijs lager kan uitvallen. 1.1.6. MOTIEVEN HUURDER VOOR OMZETHUUR Naast de motieven voor verhuurders zijn er in diverse onderzoeken ook mogelijke motieven van retailers genoemd met betrekking tot omzethuur. Zo stellen de onderzoeken van Buvelôt (2007, p. 45) en Moerman (2009, p. 22) dat bij een startende onderneming of bij een slechtere economie de huur meebeweegt met de omzet, wat tot lagere huurkosten leidt voor de huurder, wat Moerman (2009, p. 22) het delen van de risico s tussen de huurder en verhuurder noemt. De retailer zou verder zijn kosten beter kunnen beheersen, omdat (een deel van) de huisvestingskosten nu onder de variabele kosten vallen. De retailer kan er volgens onderzoeken (Buvelôt, 2007, p. 45; Moerman, 2009, p. 22) vanuit gaan dat de belegger meer betrokken is en meedenkt met het belang om zo n hoog mogelijke omzet te generen. 1.1.7. MOTIEVEN HUURDER TEGEN OMZETHUUR Mogelijke nadelen voor de retailer bij het toepassen van omzethuur zijn, zo stellen de onderzoeken (Buvelôt, 2007, p. 45; Moerman, 2009, p. 22), dat een goedlopende onderneming een hogere huur moet betalen. Door een gebrek aan vertrouwen staat een winkelhuurder niet graag zijn omzetgegevens af aan de verhuurder. Verder kan, wanneer de resultaten tegenvallen, de retailer in toenemende mate bemoeienis van de winkelverhuurder verwachten. 1.1.4. TOEPASSING OMZETHUUR IN NEDERLAND Volgens een nieuwsbericht in de Trouw (Kuiken, 2009) vonden vastgoeddeskundigen dat Nederland in 2009 achterliep als het gaat om omzethuur in vergelijking met andere landen uit Europa. Er wordt gesteld dat retailers door de crisis vragen om omzethuur, terwijl winkelverhuurders dan liever een vaste huur toepassen. Ook Sybertsma (2011, p. 47) stelt recenter dat deskundigen Nederland beschouwen als een buitenbeentje, omdat 13
wij één van de weinige landen zijn waar omzethuur nog niet breed is ingevoerd. Uit enquêtes (Moerman, 2009, 67) onder 190 winkelbeleggers, winkelontwikkelaars en retailers blijkt echter dat ruim een derde (35,8%) van de retail professionals in Nederland omzethuur in meer of minder mate wel toepassen. In een onderzoeksrapport uit 2011 van de Jones Lang Lasalle (Dallingen en Langbroek, 2011, p. 13) over de retailmarkt, stelden de schrijvers dat huurcontracten steeds vaker gekoppeld worden aan de winkelomzet. Verder wordt er gesteld dat beleggers meer verantwoordelijkheid moeten dragen over de winkelbeleving van consumenten en dat ze beter moeten samenwerken met retailers om winkelgebieden beter te positioneren. Daar hoort volgens de schrijvers het toepassen van omzethuur bij. Uit kwantitatief onderzoek van Kamphuis en Lokerse (2012, p. 22) onder 300 retailers blijkt ook dat er door huurders vanuit wordt gegaan dat omzethuur in de toekomst breder toegepast gaat worden in Nederland. Een nieuwsartikel in de Vastgoedmarkt (Gordrie & Raas, 2011, p. 84), geschreven door huurrecht advocaten, wordt aangegeven dat de vraag naar de mogelijkheden om omzethuur toe te passen is gestegen. Een recent voorbeeld waarbij een verhuurder omzethuur voorstelt in een crisissituatie komt voort uit de berichtgeving rondom V&D (Vroom & Dreesmann). Uit een nieuwsbericht van PropertyNL (2015, p. 1) blijkt dat eigenaar Sun Capital van het Nederlandse warenhuis V&D omzethuur in combinatie met een huurvrije periode voorstelde, als onderdeel van de maatregelen om faillissement van de retailer te voorkomen. PropertyNL stelt dat de verhuurders van de panden waarin V&D winkels gevestigd zijn toen niet akkoord zijn gegaan met het voorstel voor omzethuur. In het onderzoek Moerman (2009, p. 29) worden types locaties genoemd waar omzethuur anno 2009 in ieder geval wel wordt toegepast, zoals factory-outletcentra, themacentra, vliegvelden, diverse treinstations en bij herontwikkelde of nieuwe winkelcentra. In het onderzoek wordt bij de factory-outletcentra gesproken over: Batavia-stad in Lelystad, Rosada Factory Outlet in Roosendaal en Factory Outlet Roermond in Roermond. 1.1.5. ONTWIKKELING E-COMMERCE De schrijvers van het onderzoek (Wolters et al, 2013) zijn van mening dat er een aantal trends te signaleren zijn die grote invloed hebben op de retailmarkt. Zo stellen ze dat de winkelsector te maken heeft met een snel veranderend speelveld richting multichannel retail, door een veranderend consumentengedrag, het direct kopen bij producenten, de opkomst van nieuwe media, de digitalisering van producten, internationalisering en hypercompetitie. Uit enquêtes (Wolters et al, 2013) onder 444 experts naar de verwachte ontwikkelingen binnen de sector tot 2020, blijkt dat er verwacht wordt dat de consumentenbestedingen tot 2020 gaan groeien met 12%. Uit onderzoek van CBS (2014) blijkt dat na jaren van daling de consumentenbestedingen in 2014 weer licht aan het stijgen zijn (+0,2%). De groei tot 2020 vindt volgens experts (Wolters et al, 2013) voornamelijk plaats in de marktsegmenten telecom en de home & garden. Deze segmenten zullen volgens hen groeien van 17% in 2012 naar 36% van de consumentenbestedingen in 2020. 14
Online zal volgens de experts dé aanjager worden en een belangrijk verkoopkanaal voor de winkelsector. Tot 2020 verwachten ze dat de bestedingen in fysieke winkels daarentegen gaan dalen met 15%. Daarmee blijft dit kanaal dus nog wel de belangrijkste plaats voor consumenten om te winkelen. De opkomst van e-commerce wordt door Van der Kamp (2013, p. 1) gezien als de belangrijke actuele reden dat omzethuur niet vaker wordt toegepast. Zij schetst zelfs het scenario dat door deze problematiek omzethuur als opkomend fenomeen in Nederland een vroege dood sterft. In een interview stelde Frans van der Werf (persoonlijke communicatie, 6 november 2013), senior retail taxateur bij DTZ, dat er maar beperkte mogelijkheden zijn om omzethuur vaker toe te passen, omdat enerzijds in Nederland maar weinig winkellocaties zijn waar al het vastgoed van een enkele eigenaar is. Anderzijds wordt omzethuur als middel minder relevant door de veranderende functie van winkels als gevolg van de opkomst van e-commerce. In een interview stelt Oedsen Boersma (persoonlijke communicatie, 26 november, 2013), head of research & development van Corio Nederland, dat omzethuur een achterhaald middel wordt, omdat de traceerbare omzet per m2 wegvalt. Volgens Boersma moet de real time exploitatiewaarde meer vanuit het verdienmodel komen. Rabobank (Voss en Quix, 2013, p. 24) stelt in zijn visie op de retailmarkt prestatiehuurcontracten voor tussen retailers en beleggers. Volgens de schrijvers van het rapport is het toepassen van omzethuur niet de meest aantrekkelijke optie, vanwege de praktische problemen die zich voordoen door de opkomst van multi-channel retail. Daarbij wordt een huurmodel voorgesteld waarbij de verhuurder van een winkelcentrum de winkels die meer passanten genereren een lagere huur geeft, gebaseerd op de Net Promotor Score. Verder zou de verhuurder, volgens de schrijvers, in het contract een huurverhoging moeten opnemen, wanneer hij meer passanten genereert door het vastgoed of de parkeervoorzieningen. Van der Kamp (2013, p. 1) is het hiermee eens en stelt dat een huur op basis van bezoekersaantallen recht lijkt te doen aan de toenemende etalagefunctie van fysieke winkels. 1.2. AANLEIDING Ondanks dat in de wetenschappelijke literatuur veel duidelijkheid wordt verschaft over wat omzethuur is, wat het doel van omzethuur is, wat de mogelijke voor- en nadelen zijn en welke mogelijke kwaliteitsfactoren invloed kunnen hebben op de hoogte van de omzet van winkels, wordt er in weterschappelijke en actualiteiten bronnen gesteld dat er nog maar weinig met omzethuur in Nederland wordt gedaan (Sybertsma 2011, p. 47 en Kuiken, 2009). In andere Europese landen gebeurt dit veel meer en in de Verenigde Staten is omzethuur zelfs de standaard huurbetalingsvorm voor winkelvastgoed (Schulte, 2014). Toch blijkt uit enquêtes onder 190 winkelbeleggers, winkelontwikkelaars en retailers (Moerman, 2009, 67), dat ruim een derde van deze Nederlandse retail professionals omzethuur in meer of mindere mate wel toepast. In voorgaande weterschappelijke 15
onderzoeken worden ook een aantal type winkellocaties in Nederland benoemd, waarvan bekend is dat er gewerkt wordt met omzethuur, zoals: factory-outletcentra, themacentra, vliegvelden, treinstations, herontwikkelde en nieuwe winkelcentra. (Moerman, 2009, p. 29) Er zijn blijkbaar in Nederland partijen te vinden, die wel met omzethuurcontracten werken. Bij deze partijen en/of hun winkellocaties zijn dus voldoende doorslaggevende motieven van toepassing om te kiezen voor deze huurbetalingsvorm. Verder zijn de eerder genoemde obstakels blijkbaar niet van toepassing of hebben partijen manieren gevonden hoe ze deze kunnen vermijden of overbruggen. Waar Nederlandse onderzoeken zoals die van Moerman (2009) zich vooral gericht hebben op de omstandigheden waarom omzethuur niet vaker wordt toegepast, is er nog onvoldoende onderzoek gedaan naar de omstandigheden waarin marktpartijen juist wel kiezen voor een omzethuurcontract bij Nederlands winkelvastgoed. 1.3. RELEVANTIE Dit onderzoek is weterschappelijk interessant omdat er naar dit onderwerp in Nederland nog maar weinig onderzoek is gedaan en omdat de resultaten over de toepassing van omzethuur in Nederland lijken te conflicteren. Dit duidt op een behoefte aan een uitgebreide studie naar de toepassing van omzethuur in Nederland. In voorgaande onderzoeken zijn wel indicaties gegeven over de mogelijke motieven van partijen voor het toepassen van omzethuur, maar de doorslaggevende motieven van huurders en verhuurders om omzethuur toe te passen bij specifieke Nederlandse winkellocaties zijn nog niet eerder onderzocht en vergeleken. Verder worden er in de literatuur wel kwaliteitsfactoren benoemd die van invloed zijn op de hoogte van de omzet van retailers, maar niet onderzocht of deze factoren ook van invloed zijn op de keuze voor een omzethuurcontract. Inzicht in de toepassing van omzethuur in Nederland kan ook een bijdrage leveren aan een beter begrip van de verschillen en overeenkomsten van de Nederlandse winkelmarkt in vergelijking met andere Europese winkelmarkten, waar omzethuur wel is ingeburgerd. Dit onderzoek is maatschappelijk relevant omdat actualiteitenartikelen in Nederland speculeren over de toepassing van omzethuur in Nederland, het oplossend vermogen van het middel voor lastige marktomstandigheden en de negatieve impact van multichannel retail op omzethuursituaties. De motivaties van partijen zullen helder gemaakt worden, zodat huurders en verhuurders bij winkellocaties met vergelijkbare omstandigheden een betere afweging kunnen maken als het gaat om de keuze voor een omzethuurcontract. Tevens kunnen partijen gebruik maken van de aangedragen oplossingen voor obstakels, zodat het in de toekomst makkelijker wordt om omzethuur (breder) toe te passen. 16