Prognose wonen met zorg

Prognose wonen met zorg Extramurale woonvormen Fortuna 2016 juli 2017 Regio Midden-Holland

Copyright ABF Research 2017 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

Inhoudsopgave Hoofdpunten... 3 1 Inleiding... 7 1.1 Algemeen... 7 1.2 Fortuna 2016... 8 1.3 Definities... 9 1.4 Relatie mobiliteitsbeperking en geschikt wonen... 10 1.5 Leeswijzer... 12 2 Bevolkingsontwikkeling, vergrijzing en mobiliteitsbeperking... 13 2.1 Sterke toename huishoudens 75+... 13 2.2 Samenstelling oudere huishoudens... 16 3 Samenstelling woningvoorraad... 21 4 Opgave voor ouderenhuisvesting... 25 4.1 Algemeen... 25 4.2 Opgave 2015-2030... 25 Bijlage 1 Prognoses per gemeente... 29 Bijlage 2 Aannames en ontwikkelingen... 49 r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 1

Hoofdpunten Fortuna 2016 M-H In voorliggend rapport zijn de verwachte ontwikkelingen op het gebied van wonen met zorg in Midden- Holland verkend, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. De verkenning omvat de periode 2015-2030 1 en is gebaseerd op het vernieuwde prognosemodel Fortuna 2016 M-H. In de nieuwe opzet is gekozen voor een benadering vanuit gezondheid en mobiliteitsbeperkingen, waaraan feitelijk woongedrag gekoppeld wordt. Via de simulatie van vraag, aanbod en dynamiek op de woningmarkt waarbij kwalitatieve aspecten als eigendomsverhouding en prijsniveau centraal staan, maakt Fortuna een inschatting van de toekomstige behoefte aan geschikte huisvesting voor wonen met zorg. Sterke toename huishoudens 75+ In Midden-Holland wonen in 2015 zo n 94,9 duizend huishoudens. Daarvan is dan 29 procent 65 jaar of ouder. In 2030 is naar verwachting het aantal huishoudens 112,5 duizend en is het aandeel 65- plushuishoudens toegenomen tot 36 procent. Het aandeel 75-plussers groeit in dezelfde periode van 12,8 naar 18,8 procent. Dit komt neer op een groei met 6,0 procentpunt. Dat is vergelijkbaar met de landelijke groei van 5,8 procentpunt. Sterke toename alleenstaande huishoudens 75+ met zware mobiliteitsbeperkingen De mate waarin huishoudens mobiliteitsbeperkingen ondervinden kan worden voorspeld op basis van de actuele samenhang tussen huishoudenskenmerken (vooral leeftijd) en deze beperkingen. Naar verwachting groeit het totaal aantal huishoudens met mobiliteitsbeperking door de vergrijzing in Midden-Holland de komende vijftien jaar met ongeveer 4.590 huishoudens. In aandelen gaat het dan om een groei van 11,6 procent naar 13,9 procent van alle huishoudens. De toename betreft alle mobiliteitsklassen, maar vooral de categorie zwaar. Bij huishoudens 75+ heeft ongeveer 15 procent een zware mobiliteitsbeperking, waarbij binnenshuis gebruik wordt gemaakt van een rolstoel of rollator. In aantallen gaat het daarbij om een toename tussen 2015 en 2030 van 1.880 tot 3.020, ofwel 1.140 huishoudens. Deze groep betreft voor bijna twee derde deel (65 procent) alleenstaanden. Gewenste toename geschikte voorraad met zo n 6.090 woningen De mate waarin (bij verschillende groepen en in verschillende segmenten) in 2015 een afstemming tussen mobiliteitsbeperkingen en geschiktheid van de woning bestond, wordt doorgetrokken naar de toekomst. De 1 In het extramurale rapport is gekozen voor een doorkijk tot 2030 omdat de vergrijzing onder de huishoudens op wijkniveau en de daarvoor bestemde en geschikte woningvoorraad tot dat jaar goed zijn af te leiden uit de huidige populatie van huishoudens van 50+ of 60+, zijnde de huishoudens van 65+ respectievelijk 75+ in 2030. Bij een verdere doorkijk wordt de invloed van het opgenomen bouwprogramma groter en met name de locaties/woonmilieus waar dat bouwprogramma volgens het model wordt gerealiseerd. r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 3

(beperkte) samenhang tussen mobiliteitsbeperkingen en de geschiktheid van de woning wordt dus constant verondersteld. De voorraad geschikte woningen zou in Midden-Holland met zo n 6.090 woningen moeten worden uitgebreid. Deze voorraad geschikte woningen wordt onderscheiden in geclusterde ouderenwoningen (woningen die deel uitmaken van een complex of groep van woningen speciaal bestemd voor ouderen), aangepaste woningen (woningen waarin ten behoeve van personen met een beperking speciale voorzieningen zijn aangebracht of bouwkundig zijn aangepast) en nultredenwoningen (woningen die zowel extern als intern zonder traplopen toe- resp. doorgankelijk zijn). Uitbreiding van de geschikte voorraad kan niet alleen door nieuwbouw (nultrede- en geclusterde ouderenwoningen) maar ook door woningaanpassingen binnen de bestaande woningvoorraad. Er wordt in de berekeningen overigens rekening mee gehouden dat ook in de toekomst ongeveer driekwart van de nultredenwoningen wordt bewoond door huishoudens zonder mobililteitsbeperkingen. De gewenste toename van geclusterde ouderenwoningen in Midden-Holland is voor bijna driekwart (73 procent) geconcentreerd binnen het huursegment. De toename van aangepaste ouderenwoningen betreft juist voor een aanzienlijk deel de koopsector, zowel het duurdere als goedkopere segment. Onderstaand overzicht geeft een samenvattend overzicht van de opgave geschikte voorraad voor de periode 2015-2030. Samenvatting gewenste ontwikkeling geschikte voorraad, Midden-Holland (2015-2030) huishoudens aantal woningen aantal woningen toename woningen 2015 2015 2030 2030 opgave 2015-2030 totaal hh 65+ totaal hh 65+ totaal hh 65+ geclusterd 3.595 3.190 4.895 4.495 1.300 1.305 aangepast 3.755 2.840 5.290 4.400 1.535 1.560 nultrede 14.440 5.350 17.690 8.010 3.250 2.660 totaal geschikte voorraad 21.790 11.380 27.875 16.905 6.085 5.525 Voor de uitwerking van de gewenste veranderingen op de woningmarkt op het niveau van de gemeenten (bijlage 1) is aanvullend ook een selectie gelegd op de huishoudens van 65 jaar en ouder. Door de focus te leggen op alleen de huishoudens 65+ wordt een zuiverder beeld verkregen van de vraag van ouderen op de woningmarkt. Een belangrijk deel van de totale nieuwbouw in het model wordt namelijk gebouwd voor doorstromers die jonger zijn. De invulling aan nieuwbouw en sloop ten gevolge van de vraag door jongere huishoudens wordt er door deze selectie zoveel mogelijk uitgefilterd. Daarbij wordt aangetekend dat de vraag van oudere huishoudens, zowel absoluut als relatief, groter kan zijn dan de totale vraag van alle huishoudens, in bepaalde woningsegmenten en/of in zijn geheel. Oorzaken hiervoor zijn mogelijk een daling van het aantal huishoudens jonger dan 65 jaar, mutaties in de voorraad door sloop en prijsstijgingen, en de bestaande, niet optimale verdeling van de geschikte woningvoorraad. Scenario s In de ramingen die ABF jaarlijks opstelt, wordt getracht rekening te houden met de belangrijkste (on)zekerheden. Om die reden worden meerdere scenario s opgesteld. Met elkaar laten de diverse scenario s een zekere bandbreedte zien. In dit rapport zijn de uitkomsten van één scenario belicht. Scenario s zijn geen harde voorspellingen, maar geven mogelijke toekomstbeelden. De uitkomsten moeten 4 r2017-0024jw

daarbij als indicatief geïnterpreteerd worden. Meer algemeen geldt verder dat onzekerheden toenemen naarmate de voorspelling verder in de tijd ligt of betrekking heeft op een lager schaalniveau. In Fortuna is er een keuze uit drie scenario s. In voorliggend rapport is het scenario Laag Doelgroepgericht gehanteerd. Een nadere toelichting hierop en de verschillen met de twee andere scenario s is opgenomen in bijlage 2. r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 5

1 Inleiding 1.1 Algemeen Kwetsbare groepen binnen de samenleving wonen in toenemende mate zelfstandig. Dit is de wens van veel mensen en wordt gestimuleerd door overheidsbeleid (extramuralisering van de zorg). Een omvangrijke groep mensen maakt zodoende niet langer aanspraak op intramuraal verblijf, maar blijft of wordt gehuisvest binnen de reguliere woningmarkt. Het faciliteren dat mensen met een lichte zorgvraag zelfstandig kunnen (blijven) wonen is in toenemende mate een taak die op gemeentelijk niveau moet worden uitgevoerd. 1 De wijzigingen in de Woningwet van 2015 versterken deze beweging. In deze wet is geregeld dat gemeenten en woningcorporaties prestatieafspraken met elkaar moeten maken, onder andere ook over wonen met zorg (voor zover het sociale huurwoningen betreft). Ook zorgorganisaties zijn hierbij nauw betrokken. De Fortuna-prognose van ABF biedt informatie over actuele en te verwachten ontwikkelingen van vraag en aanbod op het gebied van wonen met zorg. Wonen met zorg omvat een breed spectrum aan doelgroepen. Het gaat om mensen, intramuraal of extramuraal wonend, met lichamelijke en/of psychogeriatrische problemen, verstandelijke beperkingen of psychiatrische problematiek. Op grond hiervan zijn 6 aandachtsvelden onderscheiden, waarvoor de huidige en toekomstige opgave op het gebied van de huisvesting van de betreffende groepen in kaart wordt gebracht. Onderstaand een korte toelichting per aandachtsveld. Zes aandachtsvelden Intramuraal Gehandicaptensector (GHZ): dit betreft zowel verstandelijk als lichamelijk gehandicapten (ca. 80.000 in heel Nederland; 5 per 1.000 inwoners); Geestelijke gezondheidszorg (GGZ): dit betreft psychiatrische patiënten (ca. 40.000 in heel Nederland; 2,5 per 1.000 inwoners, waarvan er nog ca 7.500, bijna 1 per 2.000 inwoners, onder de Wet langdurige zorg (Wlz) vallen); Verpleging en verzorging (V&V): dit betreft vooral ouderen met een somatische en/of psychogeriatrische aandoening (o.a. dementie; ca. 140.000 in heel Nederland; 8 per 1.000 inwoners); Extramuraal GHZ: dit betreft met name mensen met een lichte verstandelijke handicap die op jonge leeftijd veelal thuis wonen en later wonen met begeleiding (ca. 20.000 in heel Nederland; 1 per 1.000 inwoners); GGZ: dit betreft mensen met een psychiatrische aandoening die begeleid zelfstandig wonen via de Regionale Instellingen Beschermd Wonen (RIBW s) en Maatschappelijk Opvang voor daklozen en crisisopvang (ca. 43.000 in heel Nederland; 2,5 per 1000 inwoners); 1 Ook in het eindrapport Van tehuis naar thuis van het Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen, in maart 2016 aangeboden aan het kabinet, wordt dit benadrukt. r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 7

Huishoudens met een lichamelijke beperking: dit betreft vooral ouderen die in toenemende mate binnen de reguliere woningmarkt blijven wonen (ca. 1 miljoen huishoudens in heel Nederland). Deze doelgroep heeft vaak ook een zorgvraag in de V&V-sector en ontvangt een vorm van thuiszorg. Vanwege de veelal gelijksoortige problematiek vallen in deze categorie ook de lichamelijk gehandicapten. In voorliggende rapportage wordt de grootste doelgroep, de ouderen binnen de sector V&V extramuraal, belicht aan de hand van uitkomsten uit het prognosemodel Fortuna 2016. Het gaat hier in belangrijke mate om ouderen die steeds langer thuis blijven wonen. Het zelfstandig wonen van ouderen binnen de reguliere woningmarkt is speerpunt van het beleid van de rijksoverheid en sluit tevens aan bij wat al enige tijd de trend is onder ouderen. Deze groep ondervindt met het vorderen van de leeftijd meer mobiliteitsbeperkingen. Daarvoor zijn aanpassingen in de woning denkbaar en op enig moment verhuist een deel naar meer geschikte woonvormen. In heel Nederland ondervinden ongeveer één miljoen huishoudens mobiliteitsbeperkingen; zo n 13 procent van alle huishoudens. Onder huishoudens van 65+ en 75+ ligt dit percentage op 35 procent respectievelijk 54 procent. Bij ouderenhuisvesting gaat het primair om die vormen van huisvesting die meer dan andere reguliere woningen zijn afgestemd op de specifieke behoeften van ouderen. Die behoeften beginnen vaak met eenvoudige voorzieningen binnen de bestaande woning, via de wens om traplopen te vermijden tot aan de meer aangepaste huisvestingsvormen waar faciliteiten op maat beschikbaar zijn. De invulling van die wensen verloopt verschillend; niet alleen omdat het ene huishouden het andere niet is, maar ook omdat het ene huishouden over een breder palet van mogelijkheden kan beschikken dan het andere huishouden. Al is het maar omdat het beschikbare aanbod van gemeente tot gemeente kan verschillen. 1.2 Fortuna 2016 Fortuna is met ingang van 2016 grondig in opzet gewijzigd. De woonbehoefte van ouderen vraagt aandacht in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. De noodzaak om de woonbehoefte van ouderen in kwantitatieve zin in beeld te brengen komt voort uit de vergrijzing. De noodzaak om de woonbehoefte van ouderen in meer kwalitatieve zin in beeld te brengen heeft te maken met de komende generaties ouderen. De afgelopen jaren is een groep ouderen met pensioen gegaan die betrekkelijk hoog is opgeleid, goed verdiend heeft, in veel gevallen een eigen huis gekocht heeft en vitaal is. In tal van opzichten is deze generatie anders dan de generaties ouderen die in de jaren twintig of dertig van de 20 e eeuw geboren zijn en waarvoor specifieke ouderenhuisvesting meer gangbaar was. Om ook dit kwalitatieve aspect in de prognoses te borgen is meer nodig dan het (rechtstreeks) doortrekken van demografische trends naar de woningvraag. Er is daarom gekozen voor een benadering vanuit gezondheid en mobiliteitsbeperkingen, waaraan feitelijk woongedrag gekoppeld wordt en rekening wordt gehouden met de eigen dynamiek van de woningmarkt. Er wordt in het model dus weliswaar rekening gehouden met de woonwensen van ouderen maar ook met de mate waarin deze wensen feitelijk worden gerealiseerd. Concreet betekent dit dat het aandeel verhuisgeneigde ouderen hoger is dan het aandeel ouderen dat, in het model en in de praktijk, daadwerkelijk verhuist. Mobiliteitsbeperkingen waarmee ouderen tijdens hun leven worden geconfronteerd kunnen op enig moment van invloed worden op het woongedrag. De wijze waarop huishoudens daarmee omgaan verschilt: sommigen sorteren vroegtijdig voor; anderen reageren pas veel later. Maar wanneer en hoe men ook 8 r2017-0024jw

reageert, dat zal altijd gebeuren vanuit een bestaande woonsituatie en dus zal de situatie op de woningmarkt doorklinken in de ouderenhuisvesting. Het feit dat er steeds meer oudere eigenaren-bewoners zullen zijn, zal ook doorwerken in de opgave voor ouderenhuisvesting. De uitwerking van de nieuwe Fortuna-raming sluit aan bij de systematiek van het Socrates-model 2 : met simulatie van vraag, aanbod en dynamiek op de woningmarkt waarbij kwalitatieve aspecten als eigendomsverhouding en prijsniveau centraal staan. De woonbehoefte van ouderen is met deze nieuwe opzet te relateren aan o.a. inkomen, doelgroepen en marktsegmenten, waardoor meer expliciet kan worden gemaakt wie verantwoordelijk is voor de toekomstige opgave. De demografische ontwikkeling in Fortuna is afkomstig uit de Primos-prognose. Voor deze verkenning heeft ABF het door de regio verwachte netto uitbreidingsprogramma van de vijf gemeenten voor de periode 2015 t/m 2034 doorgerekend in Primos 2016. De uitbreiding betreft de maximaal voorziene uitbreiding per gemeente in de Zuid-Hollandse Woningbehoefteraming (WBR) 2016 of de Bevolkingsprognose (BP) 2016. 1.3 Definities De typering mobiliteitsbeperking is gebaseerd op het gebruik van hulpmiddelen voor mobiliteit en de door het hoofd en de eventuele partner van het huishouden ervaren mobiliteitsbeperkingen. Er worden daarbij vier gradaties onderscheiden, op grond waarvan huishoudens zijn ingedeeld: Mobiliteitsklasse 0 (Geen). Huishoudens met geen of slechts lichte mobiliteitsbeperkingen. Mobiliteitsklasse A (Licht). Huishoudens waarin zowel het hoofd als de eventuele partner een mobiliteitsbeperking heeft, en met moeite kan lopen en/of traplopen. Mobiliteitsklasse B (Matig). (i) Huishoudens die gebruik maken van een scootmobiel, rollator of rolstoel, maar binnenshuis geen hulpmiddel voor mobiliteit gebruiken of (ii) huishoudens waarin het hoofd en/of de partner zonder hulp niet kan lopen en/of traplopen. Mobiliteitsklasse C (Zwaar). Huishoudens die binnenshuis gebruikmaken van een rolstoel of een rollator. Op basis van de omvang van deze groep is het mogelijk een goede inschatting te maken van de vraag naar rollator- en rolstoeltoegankelijke woningen. Deze typering naar mobiliteitsbeperking vormt een aanvulling op de basistypering van huishoudens naar leeftijd, samenstelling en inkomensniveau die is overgenomen uit het Socrates-model. De huisvesting voor ouderen en andere zorgbehoevenden wordt omschreven als geschikte huisvesting voor wonen met zorg. Deze valt uiteen in drie hoofdgroepen: Geclusterde ouderenwoning. Een woning die deel uitmaakt van een complex of groep van woningen speciaal bestemd voor ouderen. Hiertoe behoren o.a. woonzorgcomplexen, aanleunwoningen en serviceflats. Nabijheid van 24 uurs aanwezige zorg is geen voorwaarde vanwege de mogelijke andere leveringsvormen van zorg. De facto heeft circa 40% van de geclusterde woningen een zorgsteunpunt en heeft daarnaast circa 45% een gemeenschappelijke ruimte, receptie, huismeester, alarmering e.d. Aangepaste woning. Een bestaande woning of nieuwbouwwoning waarin ten behoeve van personen met een handicap of lichamelijke beperking speciale voorzieningen zijn aangebracht of bouwkundig is 2 Socrates Transparantie in cijfers, ABF Research, uitgebreide toelichting Socratesmodel. r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 9

aangepast. Daarbij kan het gaan om een traplift, hellingbaan, aan- of uitbouw, maar ook om kleinere aanpassingen. Nultredenwoning. Een woning die zowel extern toegankelijk is (de woonkamer dient bereikbaar te zijn vanaf de straat zonder trap te hoeven lopen) als intern toegankelijk is (vanuit de woonkamer zijn zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer te bereiken). Onder de overige woningen vallen alle woningen die niet tot een van bovengenoemde categorieën behoren. Deze typering naar geschiktheid vormt een aanvulling op de uit het Socrates-model overgenomen typering naar eigendomsverhouding en prijsklasse. 1.4 Relatie mobiliteitsbeperking en geschikt wonen Fortuna 2016 maakt gebruik van informatie over mobiliteitsbeperkingen en de geschiktheid van woningen voor mensen met mobiliteitsbeperkingen gebaseerd op het WoON 2015. Via de systematiek van het Socrates-model worden de toekomstige ontwikkelingen verbonden met relevante woningmarktinformatie. De landelijke verdeling van de huishoudens met mobiliteitsbeperkingen over de onderscheiden vormen van geschikt wonen, zoals gemeten in het WoON 2015, ligt ten grondslag aan de inschatting van de lokale behoefte en opgave aan geschikte woningen. Het landelijke patroon, waarin elementen als voorsorteren of het beschikken over mantelzorg verankerd zijn, bepaalt samen met demografische ontwikkelingen de lokale groeiopgave. Onderstaande tabel toont het aantal huishoudens naar de mate van mobiliteitsbeperking en de geschiktheid van de woning in Nederland in 2015. In totaal worden bijna 1 miljoen huishoudens geconfronteerd met mobiliteitsbeperkingen en zijn er 300.000 aangepaste en 300.000 ouderenwoningen die in clusters bij elkaar staan. In de figuur zijn de relatieve verdelingen op basis van de tabel afgebeeld. Tabel 1 Aantal huishoudens (x 1.000) naar mobiliteitsbeperking en type woning, Nederland (2015) Bron: WoON 2015 Geen Lichte Matige Zware beperkingen beperkingen beperkingen beperkingen Totaal (abs x 1.000) Gewone woningen 4.993 256 85 32 5.366 Nultredenwoningen 1.256 122 48 25 1.450 Aangepaste woningen 60 66 85 93 303 Geclusterde ouderenwoningen 126 63 50 69 309 Totaal 6.435 506 268 219 7.427 Figuur 1 Huisvesting van huishoudens met mobiliteitsbeperking en type woning (links) en gebruik van woningen naar geschiktheid (rechts), Nederland (2015) Bron: WoON 2015 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Geen MB Licht MB Matig MB Zwaar MB Gewone woningen Aangepaste woningen Nultredenwoningen Geclusterde ouderenwoningen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Gewone woningen Nultredenwoningen Aangepaste woningen Geen MB Licht MB Matig MB Zwaar MB Geclusterde ouderenwoningen 10 r2017-0024jw

Er is een logisch verband zichtbaar in de wijze waarop huishoudens naar mate van beperkingen gehuisvest zijn: huishoudens met een zware mobiliteitsbeperking wonen vaker in een geschikte woning. Ook vanuit de verschillende vormen van huisvesting geredeneerd geldt eenzelfde conclusie: geschikte vormen van huisvesting worden vaker bewoond door huishoudens met mobiliteitsbeperkingen. Aan de andere kant wonen dus ook huishoudens zonder mobiliteitsbeperkingen in een woning die geschikt is voor wonen met zorg. Hoe huishoudens wonen is immers een vrije keuze. Zo wonen relatief veel huishoudens zonder mobiliteitsbeperkingen met plezier in een nultredewoning (bijvoorbeeld een flat met lift). Ook zijn er huishoudens met mobiliteitsbeperkingen die (nog) in een gewone woning wonen, of worden geclusterde ouderenwoningen bewoond door mensen zonder mobiliteitsbeperkingen. De verklaring voor deze verscheidenheid is enerzijds te vinden in deze keuze en het gedrag van huishoudens (sommigen sorteren ruim op tijd voor, anderen pas veel later of niet), en anderzijds in het feit dat naast mobiliteitsbeperkingen ook andere problemen, bijvoorbeeld geestelijke, een rol kunnen spelen. De mate waarin huishoudens op dat punt problemen ondervinden, is in het WoON niet gemeten. Bovendien speelt mee dat wanneer mobiliteitsbeperkingen optreden niet iedereen direct kan verhuizen (bijvoorbeeld als gevolg van toewijzingscriteria) en/of wil verhuizen. De boven getoonde tabel kan nader worden uitgesplitst naar verschillende soorten huishoudens en voor verschillende segmenten van de woningmarkt. De mismatch blijkt dan verhoudingsgewijs kleiner naarmate meer ingezoomd wordt op specifieke groepen of bepaalde typen woningen. Voor de totale woningmarkt geldt dat 32 procent van de huishoudens met zware mobiliteitsbeperkingen in een geclusterde woning woont. Bij de huishoudens 75+ is dat 41 procent en bij de huishoudens 75+ in huurwoningen is dat 52 procent. Daarmee wonen oudere huishoudens in het algemeen vaker in een woning wonen die past bij hun (fysieke) gesteldheid. Figuur 2 maakt dat nog eens duidelijk door het aandeel oudere huishoudens per woningtype, eigendom en prijsklasse weer te geven. Bij geclusterde ouderenwoningen is het percentage oudere huishoudens in alle marktsegmenten het hoogst. Figuur 2 Aandeel huishoudens 65+ in woningen naar woningtype en marktsegment, Nederland (2015) Bron: Fortuna 2016 M-H 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Overig Nultreden Aangepast Geclusterd Huur tot aftoppingsgrens Huur tussen aftoppings- en liberalisatiegrens Huur boven liberalisatiegrens Koop tot 220.000 euro Koop vanaf 220.000 euro r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 11

In het prognosemodel wordt ervan uitgegaan dat de in het WoON 2015 gevonden samenhang (per combinatie van huishoudenstype en marktsegment) de komende jaren hetzelfde blijft. Concreet betekent dit bijvoorbeeld dat de in het WoON 2015 gevonden samenhang bij de jonge alleenstaanden met een beperkt inkomen blijft zoals die in 2015 was. Hetzelfde geldt voor de gevonden samenhang bij de groep oudere samenwonenden met een royaal inkomen. Uitgaande van die constant veronderstelde samenhang en in combinatie met de verwachte aantallen huishoudens en hun woonsituatie (zoals afgeleid uit het Socratesmodel), wordt op deze manier een schatting gemaakt van het aantal huishoudens en hun woonsituatie. Door deze systematiek verandert dus zowel het aantal huishoudens naar kenmerken als de daarbij behorende woonsituatie in de loop van de prognoseperiode. Uitgangspunten De mate waarin huishoudens mobiliteitsbeperkingen ondervinden kan worden voorspeld op basis van de actuele samenhang tussen huishoudenskenmerken (vooral leeftijd) en deze beperkingen; De (beperkte) samenhang tussen mobiliteitsbeperkingen en de geschiktheid van de woning wordt constant verondersteld. De mate waarin (bij verschillende groepen en in verschillende segmenten) in 2015 een afstemming tussen mobiliteitsbeperkingen en geschiktheid bestond, wordt doorgetrokken naar de toekomst. 1.5 Leeswijzer In dit rapport is in overleg met de opdrachtgever gekozen voor een verkenning op basis van het scenario Laag Doelgroepgericht. De veronderstellingen die aan dit scenario ten grondslag liggen zijn nader toegelicht in bijlage 2. In dit kader wordt tevens ingegaan op de inkomensontwikkelingen en het eigenwoningbezit onder ouderen omdat deze mede een rol spelen bij de uitkomsten voor de extramurale woonvormen met zorg. Gegeven de sterke samenhang tussen vergrijzing en de vraag naar ouderenhuisvesting wordt gestart met een beschrijving van de ontwikkeling van de bevolking in Midden-Holland naar leeftijd, waarna vervolgens de relatie met mobiliteitsbeperkingen van huishoudens wordt geschetst. Dit tweede hoofdstuk wordt besloten met een korte kenschets van de oudere huishoudens naar samenstelling en inkomensniveau. Hoofdstuk 3 biedt inzicht in de huidige samenstelling van de woningvoorraad in Midden-Holland, naar huur en koop en naar prijsklasse. Tevens wordt een schatting gegeven van het aantal geschikte woningen in Midden-Holland. Het laatste hoofdstuk geeft een beeld van de opgave voor de voorraad: welke typen geschikte woningen zijn gewenst, gegeven de in hoofdstuk 2 en 3 beschreven ontwikkelingen. Het rapport geeft een gedetailleerd cijfermatig inzicht op regio niveau. Daarnaast zijn in de bijlage de prognoses ook op het niveau van de gemeenten uitgewerkt. 12 r2017-0024jw

2 Bevolkingsontwikkeling, vergrijzing en mobiliteitsbeperking Vergrijzing bepaalt voor een groot deel de opgave aan ouderenhuisvesting. Voor veel ouderen gaat het klimmen der jaren gepaard met toenemende fysieke ongemakken. In het algemeen geldt dat de doelgroep voor geschikte huisvesting voor wonen met zorg en/of een beperking vooral bestaat uit personen in de leeftijdscategorie van 65 jaar en ouder. Vanwege de grote samenhang tussen vergrijzing en de vraag naar geschikte woningen begint dit hoofdstuk met de verwachte ontwikkeling van de huishoudens in Midden-Holland naar leeftijd. Vervolgens wordt de sterke relatie van leeftijd met mobiliteitsbeperkingen geschetst en wordt kort ingegaan op de samenstelling van de oudere huishoudens. 2.1 Sterke toename huishoudens 75+ In Midden-Holland wonen in 2015 zo n 94,9 duizend huishoudens. Daarvan is dan 29 procent 65 jaar of ouder. In 2030 is naar verwachting het aantal huishoudens bijna 112,5 duizend en is het aandeel 65- plushuishoudens toegenomen tot 36 procent. Onderstaande figuur toont voor de periode 2015-2030 de stand en ontwikkeling van het aantal huishoudens in Midden-Holland naar 3 leeftijdsklassen. Vooral de sterke groei van het aantal huishoudens 75+ valt op. In Midden-Holland bedraagt het huidige aantal huishoudens 75+ 12,8 procent van het totaal aantal huishoudens. In 2030 zal dit percentage naar verwachting zijn gegroeid naar 18,8 procent, ofwel een toename met 6,0 procentpunt. Dit is vergelijkbaar met de landelijke groei van 5,8 procentpunt. Figuur 3 Ontwikkeling huishoudens naar leeftijdsklassen, Midden-Holland (2015-2030) Bron: Primos 2016 M-H r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 13

In absolute aantallen groeit het aantal huishoudens 75+ in Midden-Holland van 12.190 in 2015 naar 21.190 in 2030 (zie figuur 4). Met een toename van 1,2 procentpunt (van 14.880 naar 19.030) is de ontwikkeling van het aantal huishoudens in de leeftijdscategorie 65-74 veel gematigder en lager dan de landelijke groei met 2,1 procentpunt. Het aandeel huishoudens tot 65 jaar neemt in die vijftien jaar in Midden-Holland af; met -7,2 procentpunt (landelijk -7,8 procentpunt). Figuur 4 Ontwikkeling oudere huishoudens, Midden-Holland (2015-2030) Bron: Primos 2016 M-H 25000 20000 15000 10000 5000 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 65-74 >=75 Toename huishoudens met mobiliteitsbeperkingen Het totaal aantal huishoudens met een mobiliteitsbeperking is in 2015 naar schatting 11.040, ofwel 11,6 procent van alle huishoudens in Midden-Holland. De huishoudens met een mobiliteitsbeperking zijn nader onderscheiden naar de zwaarte van de beperking: licht, matig en zwaar. Naarmate de beperking groter is neemt de omvang van het aantal huishoudens in de betreffende klasse af. Figuur 5 toont de verdeling van de huishoudens over de onderscheiden categorieën voor Midden-Holland in 2015. Ruim de helft (55 procent) van alle huishoudens met een mobiliteitsbeperking valt in de categorieën matig of zwaar. Landelijk is dat 49 procent (27 procent matig en 22 procent zwaar ). Figuur 5 Huishoudens naar mobiliteitsbeperking, Midden-Holland (2015) Bron: WoOn 2015 Licht MB 4.990 5% Matig MB 3.750 4% Zwaar MB 2.300 3% Geen MB 83.840 88% 14 r2017-0024jw

Het totaal aantal huishoudens zonder mobiliteitsbeperking neemt in de periode 2015-2030 toe met 16 procent (landelijk is dit 7 procentpunt). Het aantal huishoudens met een beperking neemt de komende vijftien jaar in alle onderscheiden categorieën veel sterker toe. Naar verwachting groeit het totaal aantal huishoudens met een mobiliteitsbeperking door de vergrijzing de komende vijftien jaar in Midden-Holland met ongeveer 4.590 huishoudens. In aandelen gaat het dan om een groei van 11,6 procent naar 13,9 procent van alle huishoudens. Deze toename met 2,3 procentpunt is gelijk aan de landelijke toename met 2,3 procentpunt. Het totaal aantal huishoudens met een zware mobiliteitsbeperking neemt in Midden-Holland in die periode toe van 2.300 naar 3.460, ofwel een toename met 1.160 huishoudens. Het aandeel van deze groep op het totaal aantal huishoudens neemt daarmee toe van 2,4 procent in 2015 naar 3,1 procent in 2030. Landelijk is in die periode sprake van een toename voor deze groep van 2,9 naar 3,6 procent. Figuur 6 Ontwikkeling huishoudens met een mobiliteitsbeperking, Midden-Holland (2015-2030) Bron: Fortuna 2016 M-H Zwaar MB Matig MB Licht MB Geen MB 16% Groei percentages 2015-2030 32% 45% 50% Huishoudens 2015 Huishoudens 2030 Licht MB Matig MB Zwaar MB 2.300 3.750 4.990 3.460 7.230 4.940 Toename huishoudens met zware mobiliteitsbeperking door toename huishoudens 75+ Figuur 7 toont de verdeling en de ontwikkeling van huishoudens in Midden-Holland naar mobiliteitsbeperking en leeftijd. Er is een duidelijke samenhang tussen leeftijd en mate van mobiliteitsbeperking. Onder huishoudens jonger dan 65 jaar komt een zware mobiliteitsbeperking relatief weinig voor (0,3 procent). Verwacht wordt dat hun aantal tussen 2015 en 2030 bovendien iets daalt. Bij huishoudens van 65-74 jaar ondervindt in 2015 zo n 1,3 procent een zware mobiliteitsbeperking. Tussen 2015 en 2030 is, zoals eerder geconstateerd, de groei van het totaal aantal huishoudens van 65-74 jaar gematigd. Door deze gematigde groei van het totaal aantal huishoudens van 65-74 jaar tussen 2015 en 2030 is er een lichte toename van het aantal huishoudens met een zware mobiliteitsbeperking binnen deze leeftijdsgroep (60 huishoudens). Bij huishoudens van 75 jaar en ouder heeft zo n 15 procent een zware mobiliteitsbeperking. Door de sterke toename van het totaal aantal huishoudens van 75 jaar en ouder neemt in deze leeftijdsgroep ook het aantal met zware fysieke beperkingen toe; van 1.880 naar 3.020, ofwel met 1.140 huishoudens. De toename van het aantal huishoudens met een zware mobiliteitsbeperking is in Midden-Holland dus nagenoeg geheel het gevolg van de toename van het aantal huishoudens 75+. r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 15

Figuur 7 Ontwikkeling oudere huishoudens naar mobiliteitsbeperking, Midden-Holland (2015-2030) Bron: Fortuna 2016 M-H 10.000 8.000 1.100 1.100 6.000 1.500 4.000 500 2.000 4.400 3.400 5.200 0-100 -2.000 <65 65-74 75+ Geen MB Licht MB Matig MB Zwaar MB Tabel 2 geeft een resumerend overzicht van de ontwikkeling van de huishoudens totaal en met mobiliteitsbeperkingen naar leeftijd voor een viertal steekjaren, waarbij tevens een vergelijking met de landelijke ontwikkeling is gegeven. Een verder onderscheid in mobiliteitsbeperking is opgenomen in de bijlage. Tabel 2 Ontwikkeling huishoudens, Midden-Holland en Nederland (2015-2030) Bron: Fortuna 2016 M-H T 2015 2020 2025 2030 totaal met MB totaal met MB totaal met MB totaal met MB Midden-Holland absoluut <65 jaar 67.820 2.800 70.210 2.820 71.230 2.840 72.270 2.840 65-74 jaar 14.880 2.260 16.830 2.560 17.460 2.650 19.030 3.020 >=75 jaar 12.190 5.980 14.610 6.930 18.320 8.430 21.190 9.770 huishoudens totaal 94.880 11.040 101.640 12.310 107.000 13.920 112.480 15.630 relatief <65 jaar 71% 25% 69% 23% 67% 20% 64% 18% 65-74 jaar 16% 20% 17% 21% 16% 19% 17% 19% >=75 jaar 13% 54% 14% 56% 17% 61% 19% 63% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Nederland <65 jaar 74% 33% 72% 30% 69% 27% 66% 24% 65-74 jaar 14% 21% 16% 22% 16% 21% 16% 20% >=75 jaar 12% 46% 13% 48% 16% 52% 18% 56% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% totaal (abs x dzd) 7.665 1.006 8.014 1.088 8.257 1.199 8.425 1.296 2.2 Samenstelling oudere huishoudens Nu en in de toekomst vaker alleenstaand, 75+ en met een mobiliteitsbeperking In 2015 is in Midden-Holland van alle huishoudens 38 procent alleenstaand. Bij de huishoudens 65+ ligt dit percentage met 44 procent iets hoger. Binnen deze groep wonen de ouderen met een mobiliteitsbeperking 16 r2017-0024jw

nog veel vaker alleen. Onder 65-plussers met een mobiliteitsbeperking is dat gemiddeld 71 procent tegenover 33 procent bij leeftijdsgenoten zonder mobiliteitsbeperking. Figuur 8 geeft de verdeling van het aantal alleenstaanden en samenwonenden voor huishoudens 65+ in Midden-Holland naar leeftijd en mate van beperking. Opvallend is het grote aandeel alleenstaanden 75+ binnen de groep huishoudens met een zware mobiliteitsbeperking (64 procent). Dit komt neer op zo n 1.330 ouderen. Figuur 8 Huishoudens 65+ naar samenstelling en mobiliteitsbeperking, Midden-Holland (2015) Bron: Fortuna 2016 M-H 19% 8% 6% 27% 26% 48% 59% 20% 5% 14% 39% 64% 27% 19% 14% 5% G E E N M B L I C H T M B M A T I G M B Z W A A R M B Alleenstaand 65-74 Alleenstaand >=75 Samenwonend 65-74 Samenwonend >=75 In paragraaf 2.1 is al geconstateerd dat de toename van het aantal huishoudens met een zware fysieke beperking de komende vijftien jaar vooral voortkomt uit de toename van het aantal 75-plussers. Figuur 9 toont dat dit bovendien voor bijna twee derde deel (65 procent) alleenstaanden betreft. Alleenstaanden zijn kwetsbaarder dan samenwonenden waar de partner eventueel mantelzorg kan bieden. Figuur 9 Ontwikkeling huishoudens 65+ naar samenstelling en mobiliteitsbeperking, Midden-Holland (2015-2030) Bron: Fortuna 2016 M-H 3.000 2.500 700 2.000 1.500 700 1.000 500 0 200 600 1.300 400 500 200-500 65-74 >=75 65-74 >=75 Alleenstaand Samenwonend Licht MB Matig MB Zwaar MB r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 17

Afname doelgroep vooral onder samenwonende ouderen van 75 jaar en ouder Recente wetgeving gericht op het passend wonen heeft geleid tot een verscherpte woningtoewijzing van sociale huurwoningen door woningcorporaties. Corporaties moeten vanaf 2016 bij nieuwe verhuringen huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Dit geldt ook voor huishoudens met een zorgvraag. Figuur 10 toont dat een substantieel deel van de alleenstaande ouderen behoort tot de huurtoeslagdoelgroep. Bij de alleenstaande ouderen in Midden-Holland gaat het om zo n 2.520 65-74 jarige huishoudens en circa 3.980 75-plussers. Figuur 10 Huishoudens 65+ naar samenstelling en inkomensniveau, Midden-Holland (2015) Bron: Fortuna 2016 M-H In de komende vijftien jaar neemt het percentage huishoudens in de doelgroep huurtoeslag (HT) onder ouderen af, als gevolg van de vergrijzing van de welvarende babyboomers en de inkomensstijging volgens het scenario Laag Doelgroepgericht. Deze afname is het sterkst onder samenwonende ouderen van 75 jaar en ouder (figuur 11). Het totaal aantal alleenstaande 65+-huishoudens in Midden-Holland neemt toe met 7.590 tussen 2015 en 2030. Het aandeel van de doelgroep huurtoeslag binnen deze leeftijdsgroep neemt af van 54 procent naar 49 procent. Het totaal aantal samenwonende 65+ huishoudens neemt in diezelfde periode toe met 5.560. Het aandeel van de doelgroep huurtoeslag binnen deze leeftijdsgroep neemt af van 21 procent naar 15 procent. Figuur 12 toont de ontwikkeling van de oudere huishoudens in Midden-Holland naar samenstelling en inkomensniveau. De toename van het aantal alleenstaande 65-plussers doet zich voor bij alle inkomensniveaus; bij samenwonende ouderen betreft dit in hoofdzaak het hoogste inkomensniveau. Het aantal samenwonende ouderen in de leeftijd van 65-74 jaar binnen de EC-doelgroep neemt af met 660 huishoudens. 18 r2017-0024jw

Figuur 11 Aandeel doelgroep huurtoeslag huishoudens 65+, Midden-Holland (2015, 2030) Bron: Fortuna 2016 M-H 60% 50% 2.500 3.700 4.000 5.800 40% 30% 20% 10% 1.900 1.400 1.300 1.700 0% 65-74 >=75 65-74 >=75 Alleenstaand Samenwonend 2015 2030 Figuur 12 Ontwikkeling huishoudens 65+ naar samenstelling en inkomensniveau, Midden-Holland (2015-2030) Bron: Fortuna 2016 M-H 5000 4000 3000 2000 1000 0-1000 1.400 1.200 1.200 3.800 700 1.100 1.900 1.700 400 400-500 -200 65-74 >=75 65-74 >=75 Alleenstaand Samenwonend doelgroep huurtoeslag Rest EC Boven EC r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 19

3 Samenstelling woningvoorraad Eigendom en prijsklasse In totaal zijn er in 2015 in Midden-Holland 93.940 zelfstandige woningen, waarvan 39 procent in de huursector en 61 procent in de koopsector. De huursector omvat 36.450 woningen, waarvan 68 procent een huur tot de hoge 1 aftoppingsgrens heeft. Daarnaast heeft 11 procent een huur boven de liberalisatiegrens. Van de 57.490 koopwoningen heeft een ruime meerderheid (58 procent) een waarde onder de 220 duizend euro. Deze informatie naar eigendom en prijsklasse in het startjaar 2015 is afkomstig uit het Socrates-model van ABF, en onder andere gebaseerd op het Systeem Woningvoorraad 2. Voor Midden-Holland verschilt deze verdeling van die vanuit een andere bron, het WOON 2015. Figuur 13 toont de verdeling van de huishoudens over de verschillende marktsegmenten. Figuur 13 Woningvoorraad naar marktsegment, Midden-Holland (2015) Bron: Fortuna 2016 M-H 60.000 4.150 7.590 24.710 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 24.000 33.490 Huur Huur boven liberalisatiegrens Huur tussen aftoppings- en liberalisatiegrens Huur tot aftoppingsgrens 0 Koop Koop vanaf 220 duizend euro Koop tot 220 duizend euro 1 Voor 3 of meer personen. 2 Vanaf 2017 zal de indeling in belangrijke mate gebaseerd worden op de Lokale Monitor Wonen, die onder andere recente WOZ-informatie gebruikt (naast recente informatie over huurprijzen) en meer informatie op lokaal niveau biedt. r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 21

Eigendom en geschiktheid Geschikte huisvesting voor wonen met zorg Om de woningvoorraad van een gemeente in beeld te brengen wordt gebruik gemaakt van diverse bronbestanden, zoals de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG), de Waardering onroerende zaken (WOZ) en het Woononderzoek Nederland (WoON). Het aantal woningen per geschiktheidsklasse wordt ingeschat naar rato van landelijke en/of regionale gegevens over dergelijke woningen, gemeten in het WoON, en toegepast op de woningvoorraad van de gemeente. Hierdoor kan de aangegeven geschikte voorraad afwijken van de feitelijke (maar niet volledig bekende) aantallen per gemeente. Figuur 14 toont de woningvoorraad naar eigendom en geschiktheid. De meeste woningen in zowel de huurals de koopsector behoren uit het oogpunt van wonen met zorg tot de categorie overige woningen. Het gaat in Midden-Holland om 70 procent van de huurwoningen en 81 procent van de koopwoningen. Zo n 15 procent van de woningen in Midden-Holland is een nultredenwoning. In de huursector ligt dat met 16 procent een fractie hoger dan in de koopsector (15 procent). Ook aangepaste woningen zijn in Midden-Holland relatief iets vaker te vinden in de huursector. Daar is 5 procent van de woningen aangepast tegenover 3 procent van de koopwoningen. Geclusterde woningen vormen nagenoeg volledig het domein van de huursector, waar zij 9 procent van het totaal aan huurwoningen uitmaken. In de koopsector komen maar weinig geclusterde woningen voor. Figuur 14 Woningvoorraad naar eigendom en geschiktheid, Midden-Holland (2015) Bron: Fortuna 2016 M-H 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 25.470 5.970 Huur 46.670 8.480 3.270 1.740 2.010 Overig Nultrede Aangepast Geclusterd Koop 330 Eigendom, prijsklasse en geschiktheid In de huursector heeft 68 procent van de overige woningen een huur tot de aftoppingsgrens en heeft 11 procent van de woningen een huur boven de liberalisatiegrens. Onder nultredenwoningen in de huursector zijn in vergelijking hiermee relatief iets minder woningen tot de aftoppingsgrens (66 procent) en zijn de woningen boven de liberalisatiegrens met 13 procent juist wat meer vertegenwoordigd. Bij de aangepaste huurwoningen is het aandeel tot de aftoppingsgrens met 72 procent het hoogst en zijn er met 9 procent wat minder woningen in de klasse boven de liberalisatiegrens. Onder geclusterde huurwoningen is het aandeel tot de aftoppingsgrens met 65 procent het laagst en zijn er relatief meer woningen in de klasse tussen de aftoppings- en liberalisatiegrens. Bijna een kwart van de geclusterde woningen valt in dit segment. 22 r2017-0024jw

In de koopsector is het aandeel woningen onder de 220 duizend euro met 70 procent het hoogst onder de geclusterde woningen en het laagst (49 procent) bij de nultredenwoningen. Figuur 15 Woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse per geschiktheid, Midden-Holland (2015) Bron: Fortuna 2016 M-H 100% 80% 11% 13% 9% 10% 21% 20% 19% 24% 100% 80% 40% 51% 46% 30% 60% 60% 40% 20% 68% 66% 72% 65% 40% 20% 60% 49% 54% 70% 0% Overig Nultrede Aangepast Geclusterd 0% Overig Nultrede Aangepast Geclusterd Huur boven liberalisatiegrens Huur tussen aftoppings- en liberalisatiegrens Huur tot aftoppingsgrens Koop tot 220 duizend euro Koop vanaf 220 duizend euro r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 23

4 Opgave voor ouderenhuisvesting 4.1 Algemeen Na bespreking van de ontwikkeling van de huishoudens en hun beperkingen en de huidige samenstelling van de voorraad (2015) gaat dit hoofdstuk in op de opgave voor ouderenhuisvesting. Deze opgave wordt in beeld gebracht via de geëffectueerde vraag, waarbij rekening wordt gehouden met de dynamiek en ontwikkelingen op de woningmarkt en de mogelijkheden die er zijn om daar - door middel van mutaties in de voorraad - op in te spelen (zie kader). Geëffectueerde vraag uit Socrates Zoals in de inleiding is toegelicht sluit Fortuna 2016 aan op de systematiek van het Socrates-model 1. Dit model simuleert vraag, aanbod en dynamiek op de woningmarkt waarbij kwalitatieve aspecten als eigendomsverhouding en prijsniveau centraal staan. Het model zorgt ervoor dat - binnen randvoorwaarden voor aanpassingen aan de voorraad - de kwalitatieve woningvraag (woonwensen) zo goed mogelijk wordt beantwoord. Belangrijke randvoorwaarden zijn de verwachte omvang van nieuwbouw en sloop per gemeente, de verwachte verkoop van huurwoningen (door corporaties en particuliere verhuurders) en het huurbeleid van verhuurders aan zittende bewoners en bij veranderingen van huurder ( huurharmonisatie ). Als gevolg van de dynamiek, waartoe ook demografische veranderingen behoren, verandert de woonsituatie van huishoudens in de tijd. De toekomstige woonsituatie kan beschouwd worden als de geëffectueerde vraag: de vraag van huishoudens die binnen de opgelegde beperkingen beantwoord is. De verschillen in woonsituatie tussen twee meetmomenten worden voor het gemak hier allemaal met de term opgave aangeduid. De term opgave is echter enigszins misleidend omdat de veranderde woonsituatie namelijk zowel het gevolg is van verwachte prijsstijgingen in de huursector, van een consumentgerichte invulling van nieuwbouw en sloop als van geëffectueerde woonwensen. 4.2 Opgave 2015-2030 In deze paragraaf wordt aangegeven wat er op de woningmarkt onder invloed van zowel vraag als aanbod veranderen zal; dit wordt kortweg aangeduid met de term mutaties. Op basis van demografische ontwikkelingen en veronderstellingen in het scenario (inkomensontwikkeling, huurbeleid, bouwprogramma en een constant blijvende samenhang tussen mobiliteitsbeperkingen en de geschiktheid van woningen) neemt de opgave aan geschikte woningen in Midden-Holland de komende jaren per saldo toe met zo n 6.090 woningen. Deze toename is voor minder dan de helft (46 procent) afkomstig van huishoudens met een mobiliteitsbeperking. Ook in de toekomst zullen relatief veel nultredenwoningen worden bewoond door huishoudens zonder mobiliteitsbeperkingen. De keuze voor een nultredenwoning is immers niet gebonden 1 Socrates Transparantie in cijfers, ABF Research, uitgebreide toelichting Socratesmodel. r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 25

aan het hebben van een mobiliteitsbeperking. De uitbreiding van de geschikte voorraad bedient daarmee niet alleen de huishoudens met mobiliteitsbeperkingen. De gewenste toename van het aantal aangepaste woningen betreft in 80 procent van de gevallen een huishouden met een mobiliteitsbeperking. Bij de geclusterde ouderenwoningen is dat voor 55 procent het geval. De toename van de geclusterde woningen is overigens wel grotendeels (voor 85 procent) toe te schrijven aan de vergrijzing door de groei van huishoudens 75+. Figuur 16 Gewenste mutaties woningen naar mobiliteitsbeperking huishoudens en type woning, Midden- Holland (2015-2030) Bron: Fortuna 2016 M-H 3500 3000 2500 900 2000 1500 1000 2.400 1.200 700 500 0 300 600 Nultrede Aangepast Geclusterd geen MB wel MB Aan de opgave kan op verschillende manieren tegemoet worden gekomen. Voor een deel betreft het aanpassingen aan bestaande woningen. Het gaat daarbij veelal om de woning waarin het huishouden nu al woont en waarin men, indien geconfronteerd met een lichamelijke beperking, zelfstandig wil blijven wonen. Dit laatste kan bijvoorbeeld door het plaatsen van een traplift, een uitbouw op de begane grond of het wegnemen van (te hoge) drempels. De kosten voor de investering zijn over het algemeen voor rekening van de eigenaar van de woning 2. Vandaar dat de eigendomsvorm, huur of koop, van belang is in de raming van de opgave. Afhankelijk van de bestaande woningvoorraad kan de uitbreiding van het aantal geclusterde woningen plaatsvinden binnen de bestaande woningvoorraad, denk aan het verbouwen of labelen van een bestaand flatgebouw tot voor ouderen geschikte geclusterde woningen, en/of via nieuwbouw worden gerealiseerd. Op basis van de demografische ontwikkeling en de scenarioveronderstellingen in het model worden veranderingen in de woningvoorraad in Midden-Holland voorzien. De woningvoorraad muteert door nieuwbouw en sloop 3, door woningaanpassingen en prijsveranderingen en door verkopen van huurwoningen. Om vraag en aanbod op elkaar te laten aansluiten moet het aantal geclusterde 2 Subsidie voor woningaanpassingen wordt door de gemeente toegekend op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo 2015). Gemeenten hebben hierin grote beleidsvrijheid, wat tot grote onderlinge verschillen kan leiden. Bovendien is het verstrekken van Wmo-voorzieningen sterk versoberd. Daarnaast bestaat er in steeds meer gemeenten de mogelijkheid om gebruik te maken van de zogenaamde blijverslening via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) om het eigen huis levensloopbestendig te maken. De blijverslening is een subsidieregeling die het senioren mogelijk moet maken om - met de nodige woningaanpassingen - langer in hun huis te blijven wonen. 3 Omvang en gewenste invulling van nieuwbouw en sloop zijn afkomstig uit het Socrates-model. 26 r2017-0024jw

ouderenwoningen volgens het model tussen 2015 en 2030 in Midden-Holland met 1.300 toenemen, terwijl het aantal aangepaste woningen met 1.540 moet worden uitgebreid. Daarnaast zullen aan de woningvoorraad 3.250 nultredewoningen worden toegevoegd. Voorts zouden nog zo n 11.520 gewone woningen als uitbreiding van de woningvoorraad in Midden-Holland in de huur- of in de koopsector dienen te worden toegevoegd. De totale opgave komt daarmee op 17.600 woningen. Ruim één derde deel van de veranderingen in de voorraad (in totaal 35 procent) dient gericht te zijn op een uitbreiding van de voor oudere huishoudens en huishoudens met een beperking geschikte woningvoorraad (zie figuur 17). Van de totale opgave van 17.600 woningen betreffen 2.840 woningen (ongeveer 1 op de 6) de meer specifiek geschikte voorraad van aangepaste en geclusterde ouderenwoningen. Figuur 17 Gewenste mutaties woningen naar type woning, totale voorraad, Midden-Holland (2015-2030) Bron: Fortuna 2016 M-H Geclusterd 1.300 Aangepast 1.500 Nultrede 3.200 Overig 11.500 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 Opgave naar eigendomsvorm en prijsklasse Figuur 18 toont de opgave aan geschikte woningen in Midden-Holland naar vijf marktsegmenten, zijnde combinaties van eigendomsvorm en prijsklasse. De figuur geeft daarbij een verschuiving tussen de verschillende marktsegmenten aan. De opgave van per saldo circa 6.090 geschikte woningen tussen 2015 en 2030 omvat voor het merendeel koopwoningen (4.940). Dit betreft voornamelijk nultrede- en aangepaste woningen. De groei van de voorraad geclusterde woningen, in totaal 1.300 woningen, vindt vooral plaats in de huursector (73 procent). r2017-0024jw Midden-Holland Fortuna extramuraal 2016 27

Figuur 18 Gewenste mutaties woningen naar eigendomsverhouding en type woning, Midden-Holland (2015-2030) Bron: Fortuna 2016 M-H 3000 2500 2000 1500 300 800 100 600 1000 500 0-500 300-500 400 100 200 200 200 1.400 1.800-1000 Huur tot aftoppingsgrens Huur tussen aftoppings- en liberalisatiegrens Huur boven liberalisatiegrens Koop tot 220.000 euro Koop vanaf 220.000 euro Nultrede Aangepast Geclusterd Binnen de huursector treedt er in het model een verschuiving op van de woningen tot de aftoppingsgrens naar hogere prijsklassen, zoals dat in de afgelopen jaren ook het geval is geweest. Deze verschuiving wordt grotendeels veroorzaakt door het huurbeleid van corporaties. Via boveninflatoire huurverhogingen en harmonisatie zullen woningen een prijsklasse opschuiven. Of corporaties dit beleid in de toekomst zullen continueren is echter de vraag. Zoals eerder aangegeven zal maar een beperkt deel van de opgave nultrede- en aangepaste woningen gerealiseerd kunnen (of: moeten) worden middels nieuwbouw. Zeker voor oudere eigenaren-bewoners die langer zelfstandig in hun woning willen wonen, ligt het voor de hand om de eigen woning aan te passen. Omdat de nieuwe generatie ouderen aanmerkelijk welvarender is en een hoger eigenwoningbezit heeft, neemt de opgave in de koopsector het hardst toe. In Midden-Holland moet daarbij rekening worden gehouden dat de verhoogde verkoop van (sociale) huurwoningen door Vestia niet is opgenomen in het model, waardoor er in de praktijk mogelijk minder goedkope nultredewoningen in de koopsector en meer nultredewoningen in de sociale huursector nodig zijn dan in de uitkomsten wordt aangegeven. Hieronder zijn de gewenste ontwikkelingen qua aangepaste- en geclusterde ouderenwoningen afzonderlijk gepresenteerd. Hieruit blijkt duidelijk dat de toename van geclusterde ouderenwoningen in Midden-Holland voor bijna driekwart (73 procent) geconcentreerd is binnen de huursector. De toename van aangepaste woningen betreft juist vaker de koopsector, zowel het duurdere als goedkopere segment. Figuur 19 Gewenste mutaties woningen naar eigendomsverhouding en type woning, Midden-Holland (2015-2030) Bron: Fortuna 2016 M-H 800 800 800 Aangepaste woningen Geclusterde ouderenwoningen 700 700 600 600 600 500 500 400 400 300 400 300 300 300 200 100 100 200 100 200 100 0 Huur tot aftophuur tot libgr Huur gelib Koop<220 Koop>220 0 Huur tot aftophuur tot libgr Huur gelib Koop<220 Koop>220 28 r2017-0024jw