Juiste kantoor op de juiste plek Niels Dekker Eigenaar 2: Aty de Wolf 1. Beleidsbeslissing wat wil de provincie bereiken (PS): Nieuwe kantorenontwikkelingen concentreren zich bij voorkeur op toplocaties (centrum Rotterdam en centrum Den Haag) en bijzondere locaties, zoals scienceparken. Daarnaast reductie van kantoren (zowel fysiek als qua plancapaciteit) op minder kansrijke locaties. Gekoppelde kaarten aan deze beleidsbeslissing: Kantoren en detailhandel (kaart 10) 2. Omschrijving De Provincie Zuid-Holland versterkt samen met andere overheden, ondernemers en kennisinstellingen Zuid-Holland als economische topregio. Dit doet zij door de kennisinfrastructuur en innovatiekracht te versterken, groei en vernieuwing van het bedrijfsleven te stimuleren en een transitie vorm te geven naar een duurzame en digitale economie. De provincie doet dit om te zorgen voor levendige en krachtige stadsen dorpscentra. We dragen bij om werklocaties te realiseren die de vitaliteit en de kracht van het bedrijfsleven versterken. Daarbij dienen we slim om te gaan met ruimte en leegstand en het overaanbod van werklocaties te beperken. De provincie Zuid-Holland wil een toonaangevende provincie zijn met een goed woon-, werk- en leefklimaat. Voor een goede kantorenmarkt is het noodzakelijk dat vraag en aanbod van kantoren kwalitatief en kwantitatief in balans is, er voldoende ruimte is voor kantoorwerkgelegenheid op de juiste plekken. Dit vraagt aan de ene kant om een aantal sterke kantorenclusters en aan de andere kant ook (beperkte) ruimte voor kleine kantoren met een lokale reikwijdte. Het huidige kantorenbeleid is dan ook gericht op het concentreren van kantoren op de juiste plek, het reduceren van plancapaciteit op kansarme plekken en het bevorderen van transformatie van leegstaande kantoren. Transformatie van kantoren op incourante locaties naar bijv. woningen is niet alleen goed voor de toename van het aantal woningen en zorgvuldig ruimtegebruik, maar werkt ook versterkend voor de kantorenmarkt. De centra waar zich kantoren bevinden dienen multimodaal goed bereikbaar te zijn. Voor een goede kwalitatieve en kwantitatieve match van vraag en (plan- en bestaand) aanbod en tegengaan van ongewenste nieuwbouw, is regionale afstemming noodzakelijk. Hiervoor heeft de provincie Zuid-Holland de regio s gevraagd om hun regionale visies te actualiseren. In het Programma ruimte is hierover meer specifieke informatie te vinden. De kantorenmarkt is een markt die sterk in ontwikkeling is en door zijn grilligheid lastig te voorspellen. Belangrijke trends zijn onder andere de doorontwikkeling van het Nieuwe Werken en de opkomst van flexkantoren en business centers met flexibele verhuur van kleinschalige units. Door de onzekerheid van verschillende trends is de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoorruimte lastig te voorspellen De toekomstige vraag naar kantoren kent een grote bandbreedte met een minimum en maximum scenario. Zelfs bij het maximale scenario is de huidige kantorenvoorraad in Zuid-Holland kwantitatief genoeg om in de toekomstige vraag te voorzien. Kwalitatief is er echter een mismatch.
Over de gewenste locaties bestaat meer duidelijkheid. De kantorenmarkt is grillig en wordt tweekoppiger. Aan de ene kant is toevoeging van kwalitatief goed en modern aanbod van kantoorruimte nodig op de toplocaties in Zuid-Holland omdat hier een tekort is. Aan de andere kant is er te veel incourant aanbod en plancapaciteit op minder courante plekken. De provincie hanteert daarom een kantorenstructuur die recht doet aan de eigenschappen van een bepaalde locatie. Zo geeft de provincie meer ruimte voor uitbreiding voor de toplocaties, beperkte uitbreiding voor kleinschalige en lokale vraag en streeft naar het terugdringen van overaanbod en plancapaciteit op locaties met (sub)regionale reikwijdte. Voor uitzonderingskantoren die geen onderdeel uitmaken van de reguliere kantorenmarkt zoals science locaties (Bio Science Park (Leiden), Technopolis (Delft), Estec en Space Business Park (Noordwijk),Erasmus Hoboken en Woudestein (Rotterdam), Internationale Zone en (Oude) Waalsdorperweg (Den Haag) en World Horti Center (Westland)),wordt geadviseerd vooral te kijken naar de groeiontwikkeling in combinatie met de specifieke bestemming/doelgroepen voor deze locaties. Ze opereren veelal op (inter)nationale schaal en passen daarmee in de top van de kantorenstructuur. Bedrijfskantoren (solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen) maken wel onderdeel uit van de behoefteraming, maar niet van de structuur voor de reguliere kantorenmarkt. Hieronder volgt de strategie per locatietype. Op basis van de behoefteberamingen is bepaald in welke categorie in de kantorenstructuur een kantorenlocatie het beste past. Via monitoring zal er gekeken worden of de kantorenlocatie en het locatietype nog matchen of dat er aanleiding is om dit te wijzigen. In het Programma Ruimte is terug te vinden welke locaties zich in welke categorie bevinden. Grootstedelijke toplocaties / centrumlocaties Grootstedelijke toplocaties (eersteklas, moderne kantoorlocaties in het topsegment) aangevuld met direct omliggende centrumlocaties. Hier zijn meerdere (inter)nationale hoofdkantoren te vinden. Verder is de grote van deze gebieden significant groter dan andere kantorenlocaties Reikwijdte: (inter)nationaal Strategie: groei OV-knooppuntlocaties en centrum/(intercity)stationslocaties Het gaat hier om OV-knooppuntlocaties die zowel per intercity én per auto uitstekend bereikbaar zijn (<5 min snelweg) en multifunctionaliteit (mix van functies, incl. voorzieningen). Daarnaast betreft het centrum/(intercity)stationslocaties in de grotere kantoorgemeenten in Zuid-Holland. Feitelijk gaat het daarmee om locaties, die na de grootstedelijke toplocaties, de meeste toekomstpotentie hebben. De kwaliteit en het onderscheidend vermogen van deze locaties is dan ook bovengemiddeld. Binnen dit locatietype is er echter wel een verschil tussen strategieën. Reikwijdte: provinciaal Strategie: beperkt groei op enkele locaties, en afname planaanbod op andere locaties Snelweglocaties, ov-knooppuntlocaties en overige Het gaat om snelweglocaties, ov-knooppuntlocaties (zonder intercity bereikbaarheid) en overige locaties met een gemeentegrens overschrijdend profiel. Gemiddeld genomen zijn op deze locaties vooral bedrijven met een regionale reikwijdte gevestigd. Daarbij gaat het om een mix van kleinschalige en (middel)grote eindgebruikers (vaak in een multi-tenant omgeving). Deze locaties kenmerken zich momenteel veelal door bovengemiddelde leegstand, beperkte multifunctionaliteit en/of zijn terug te vinden in gemeenten met een beperkte kantorenvoorraad. Het onderscheidend vermogen van deze locaties is vaak beperkt. Reikwijdte: regionaal Strategie: fors verdunnen (afname planaanbod én bestaand aanbod)
Kleinschalige kantoorruimte (in bestemmingsplannen) in kleinere kantoorgemeenten en/of op bedrijventerreinen. In deze categorie vinden we vooral kantoorgebruikers met een gemiddeld lokale reikwijdte. Het gaat vaak om kleinere (of middelgrote) eindgebruikers op bedrijventerreinen of in de kleinere kantoorgemeenten. Reikwijdte: lokaal Strategie: verdunnen met ruimte voor lokaal maatwerk In de actualisering regionale kantorenvisies vraagt de provincie Zuid-Holland de regio s om in te gaan op: 1. Visie op kwaliteit en kwantiteit van de bestaande kantorenvoorraad, inclusief aanpak leegstand 2. Gevolgen van de visie op de bestaande kantorenvoorraad voor toekomstige kwaliteit en kwantiteit en benodigde plancapaciteit, met inachtneming van het kwantitatieve kader zoals opgenomen in de Behoefteraming kantoren Zuid-Holland (Stec, 2018) 3. Speciale kantorenlocaties vanuit ruimtelijk beleid 4. Visie op duurzaamheid (bijvoorbeeld energieverbruik van kantoren). Door het goed monitoren van de kantorenmarkt, gezamenlijk met de regio s, zorgt de provincie voor flexibiliteit en adaptiviteit in het kantorenbeleid. Monitoring kan leiden tot wijzigingen van de cijfers waarop de regio s hun actualisering regionale kantorenvisies hebben gebaseerd. Verder wordt in de actualisatie van de regionale kantorenvisies aandacht gevraagd voor een visie op de relatie met ander relevante beleidsveld zoals andere werklocaties, wonen en mobiliteit. Wij vinden het een goede zaak om deze verschillende functies, en de bereikbaarheid ervan, meer in samenhang met elkaar te bezien. Het daadwerkelijk komen tot integrale visies zal de nodige tijd en inspanning vragen, maar is wel iets om op termijn naar te streven. 3. Motivering waarom heeft de provincie deze beleidsbeslissing gemaakt (PS) een nationaal belang een provinciaal belang Deze beleidsbeslissing volgt uit de volgende provinciale opgaven: Versterken van een vitale, innovatieve en zichzelf vernieuwende regionale economie Zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied Kantoren betreffen een belangrijke ruimtelijke ontwikkeling waar de provincie op toeziet. De provincie maakt daarbij gebruik van haar wettelijke taken op het gebied van ruimtelijke ordening. Het provinciaal belang richt zich op de grotere ruimtelijke ontwikkelingen van kantoren die een grote ruimtelijke, vaak bovengemeentelijke impact heeft. Aanleiding voor de beleidsbeslissing: De provincie streeft naar krachtige en levendige dorpen en steden. Kantoren zijn daarbij een belangrijke ruimtelijk-economische drager. Afwegingen die tot deze beleidsbeslissing hebben geleid: Door de concentratie van kantoren worden dorpen en centra versterkt. Via deze concentratie wordt het vestigingsklimaat verder versterkt. Door het bevorderen en faciliteren van herbestemming en transformatie
kunnen slecht functionerende kantoren of kantoorlocaties een bijdrage leveren aan de woningbouwopgave of andere opgaven in het bestaand stedelijk gebied. Zie voor meer informatie over het kantorenbeleid: https://www.zuid-holland.nl/onderwerpen/economie-energie/werklocaties/
4. Relaties Geef hier de relaties aan met andere beleidsterreinen Knooppunten en stedelijke centra Realisatie (boven)regionale (centrum)voorzieningen Stedelijke ontwikkelingen binnen bsd Verstedelijking en wonen Behouden en versterken landschappen Verbeterd en optimaal benut netwerk infrastructuur Duurzame bedrijventerreinen die de kracht en vitaliteit van het bedrijfsleven versterken Adequaat aanbod openbaar vervoer Energietransitie in de openbare omgeving. 5. Regels in de Omgevingsverordening - welke regels horen bij deze beleidsbeslissing (PS) 6.2.3 Stedelijke ontwikkelingen 1. Via de ladder voor duurzame verstedelijking dient onderbouwd te worden dat er behoefte is aan een nieuwe kantorenontwikkeling om te voorkomen dat er voor de leegstand gebouwd wordt. 2. Daarnaast dient de gekozen plek onderbouwd te worden om te bezien of de nieuwe ontwikkeling in te passen is binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. 3. Als er voor een locatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied wordt gekozen, dient rekening te worden gehouden met de ontsluiting. 6. Maatregelen in Programma s hoe en waar willen we de beleidsbeslissing realiseren (GS) Uitvraag regionale kantorenvisies In de uitvraag aan de regio s om te komen tot regionale kantorenvisies, die door GS aanvaard kunnen worden, wordt gevraagd om herprogrammering op basis van behoefteramingen. Daarbij wordt ook verzocht om nieuwe plancapaciteit voor kantoren bij voorkeur te concentreren op toplocaties (centrum Rotterdam en Den Haag) en scienceparken. In algemene zin dienen de regionale visies te voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan kantoren. Tot slot dient er een leegstandsaanpak te zijn en een visie op duurzaamheid (bijvoorbeeld energieverbruik van kantoren). 7. Beleidsregels welke kaders gelden voor de provinciale beleidsrealisatie (GS) 8. Beleidsthema s via welke beleidsthema s en beleidsonderwerpen ontsluiten we informatie over de beleidsbeslissing Economie Ruimte Samenleving Wonen 9. Ambities aan welke ambities draagt de beleidsbeslissing bij (PS) Best bereikbare provincie Voor nieuwe kantoorontwikkelingen wordt bij voorkeur ingezet op kantorenlocaties op HOV-locaties en scienceparken. Hiermee wordt het bestaande netwerk verder versterkt en het aantal passagiers in het OV vergroot.
Levendige meerkernige metropool Door de transformatie en herbestemming van kantoren wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave. Door de vestiging te stimuleren van kantoren op HOV-locaties wordt de toegang tot werk verkleind. Naar een nieuwe economie: the next level Door de vestiging van kantoren op de juiste plek op HOV-locaties en op scienceparken worden economisch goed renderende interactiemilieus versterkt. Kwalitatief goede kantoren op de juiste plek versterken het vestigings- en investeringsklimaat voor bedrijven.
Kaart 10 Kantoren en detailhandel (verbeelding aanklikbare kaartlagen digitale plan) Legenda Kantoren (grondgebied Zuid-Holland) Grootstedelijke toplocatie kantoren OV-knooppunt / centrumlocatie kantoren Bijzondere kantoorlocatie Detailhandel (grondgebied Zuid-Holland) (Bedrijventerrein met) PDV-locatie Overig Steden en dorpen Water Provinciegrens provincie Zuid-Holland GS 9 oktober 2018 schaal 1:400.000
Omgevingsverordening Regels voor kantoren + toelichting Artikel 6.11 kantoren 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden: a. binnen de grootstedelijke top- en centrumlocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart (10) kantoren en detailhandel ; b. binnen de OV-knooppuntlocaties en centrum- en (intercity)stationslocaties, waarvan de plaats indicatief geometrisch en verbeeld op kaart (10) kantoren en detailhandel, mits is aangetoond dat de behoefte aan kantoren groter is dan de nog onbenutte plancapaciteit voor kantoren op de desbetreffende locatie; c. binnen de bijzondere locaties, waarbij de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart (10) kantoren en detailhandel, mits passend in het profiel van deze locaties. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op: a. kantoren die in overeenstemming zijn met een actuele regionale visie die is aanvaard door Gedeputeerde Staten; b. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging; c. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied; d. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf en e. functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling. Begripsbepalingen Schrappen begrip invloedsfeer treinhalte Toelichting op artikel 6.11 kantoren Het artikel over kantoren is van toepassing naast artikel 6.10 over stedelijke ontwikkelingen. Kantorenstructuur Het beleid voor kantoren draagt bij aan de vitaliteit en daarmee de kwaliteit van de centra en aan de versterking van de agglomeratiekracht. De provincie onderscheidt locaties, waar een tekort aan plancapaciteit voor kantoren is, en locaties waar plancapaciteit moet worden geschrapt. In de Omgevingsvisie en het Programma ruimte heeft de provincie dit uitgewerkt in een kantorenstructuur. Daarbij is onderscheid gemaakt in locaties met (inter)nationale reikwijdte, provinciale reikwijdte, regionale reikwijdte en lokale reikwijdte. Ook is daarbij aangegeven welke strategie daarbij hoort. Daarnaast worden ook nog bijzondere locaties onderscheiden, zoals scienceparken en de Internationale zone Den Haag. Uitgangspunt is dat nieuwe kantoren alleen worden toegelaten binnen: locaties met een inter(nationale) reikwijdte: grootstedelijke toplocaties / centrumlocaties; locaties met een provinciale reikwijdte: OV-knooppuntlocaties en centrum/(intercity)stationslocaties; bijzondere locaties zoals opgenomen in het Programma ruimte.
Binnen de bijzondere locaties zijn kantoren toelaatbaar voor zover passend bij het profiel van deze locaties. Op bestuurlijk niveau kunnen hierover nadere afspraken worden gemaakt Begrenzing kantorenlocaties De meeste kantorenlocaties zijn gelegen bij een station. De begrenzing van de locaties op de bij deze verordening behorende kaart is veelal aangegeven door middel van een cirkel. De cirkel geeft de invloedsfeer aan van het station en is indicatief. In het bestemmingsplan kan dit exact worden begrensd op basis van logische loop- en fietsroutes en natransport met ov vanaf het station. De bijzondere locaties kennen een exacte begrenzing. Deze zijn dus niet via een cirkel aangeduid, maar door een gedetailleerde begrenzing van het gebied. Uitzonderingen Buiten de hierboven bedoelde locaties is kantoorvestiging alleen bij uitzondering toegestaan. Het gaat daarbij allereerst om kantoren die zijn gericht op de lokale omgeving, bijvoorbeeld gemeentehuizen en bankfilialen. Ook geldt een uitzondering voor kleine kantoren, bedrijfsgebonden kantoren en functiegebonden kantoren. De maximale omvang van kleine kantoren buiten de concentratielocaties voor kantoren bedraagt 1.000 m2. De verordening sluit niet uit dat twee of meer kleine kantoren geschakeld worden gerealiseerd. Ook kunnen zich in een klein kantoor meerdere bedrijven of ZZP ers vestigen. Het is echter niet de bedoeling dat teveel geschakelde bouweenheden leiden tot een fors volume dat concurrerend kan zijn met (leegstaande) kantoren op de concentratielocaties. Functiegebonden kantoren zijn nauw verbonden met een veiling, een haven of een luchthaven. In het bestemmingsplan moet de koppeling tussen functie en kantoor nadrukkelijk worden onderbouwd en vastgelegd om te voorkomen dat ook gewone kantoren zich op deze locaties kunnen vestigen. Nog niet gerealiseerde kantoren buiten de in deze verordening aangewezen kantorenlocaties en de hierboven benoemde uitzonderingen, kunnen alsnog gerealiseerd worden voor zover dat past in een actuele regionale visie die is aanvaard door Gedeputeerde Staten. Het gaat er hierbij vooral om dat de locatie en de omvang van de kantoren in overeenstemming zijn met de meest recent door Gedeputeerde Staten aanvaarde planlijst. In het Programma ruimte is aangegeven welke eisen in dat geval worden gesteld aan een regionale visie.
Programma ruimte Juiste kantoor op de juiste plek In de provincie bevindt zich een grote voorraad bestaande kantoren, alleen niet altijd kwalitatief voldoende en niet altijd meer op de juiste plek De kantorenmarkt wordt steeds tweekoppiger. Aan de ene kant is toevoeging van kwalitatief goed en modern aanbod van kantoorruimte nodig op de toplocaties in Zuid- Holland omdat hier een tekort is. Aan de andere kant is er te veel incourant aanbod en plancapaciteit op minder courante plekken. Van het beschikbare kantorenaanbod is maar een beperkt aandeel kansrijk in termen van verhuurmogelijkheden. De provincie streeft er vanuit haar taak naar om de leegstand te beperken door plancapaciteit te reduceren. Daarnaast willen we vanuit het principe van de uitgestoken hand een bijdrage leveren aan het verminderen van de leegstand door het herstructureren of transformeren van bestaande leegstaande kantoren. Daarbij hanteert de provincie de onderstaande hoofdstructuur voor kantoren. Locaties Reikwijdte Saldo minmax scenario (behoefteplanaanbod *1.000 m² vvo) Grootstedelijke toplocaties / centrumlocaties Den Haag CBD (Nieuw Centraal, Nieuw Centrum, Beatrixkwartier, Utrechtsebaan en binnenstad) (Inter)nationaal: Grootstedelijke toplocaties (eersteklas, moderne kantoorlocaties in het topsegment) aangevuld met direct omliggende centrumlocaties in Rotterdam en Den Haag. Hier zijn meerdere (inter)nationale hoofdkantoren te vinden Circa +150.000 tot +700.000 m² vvo Strategie Groei Rotterdam CBD (Central District, incl. Centrum Blaak). Beide steden hebben meer dan 3 miljoen m 2 vvo en een gezamenlijk marktaandeel van bijna 60% binnen totale kantorenmarkt van Zuid- Holland. De CBD s van beide steden hebben een marktaandeel van circa 25% en zijn daarmee ook zeer dominant binnen de provinciale kantorenmarkt. Op deze locaties bevinden zich bovendien meerdere (inter)nationale hoofdkantoren. OV-knooppuntlocaties en centrum/ (intercity)stationslocaties (Beperkte) Groei op: Leiden Centraal (en (deel) binnenstad), Rotterdam Alexander, Schil-West (Dordrecht), Nieuw-Laakhaven HS (Den Haag) Provinciaal: Het gaat hier om OVknooppuntlocaties die zowel per intercity én per auto uitstekend bereikbaar zijn (<5 min snelweg) en multifunctionaliteit (mix van functies, incl. voorzieningen). Daarnaast betreft het centrum/(intercity)stationslocaties in de grotere kantoorgemeenten in Zuid-Holland. Circa -200.000 tot + 100.000 m2 vvo Afname planaanbod én beperkte groei op enkele locaties
Afname planaanbod op: Spoorzone Delft Centraal, Schieveste (Schiedam), Spoorzone Gouda (en (deel) binnenstad), Kop van Zuid (Rotterdam). Feitelijk gaat het daarmee om locaties, die na de grootstedelijke toplocaties in Den Haag en Rotterdam, de meeste toekomstpotentie hebben. De kwaliteit en het onderscheidend vermogen van deze locaties is dan ook bovengemiddeld. Snelweglocaties, ovknooppuntlocaties en overige, zoals Brainpark (Rotterdam), Fascinatio (Capelle aan den IJssel), Vijfsluizen (Vlaardingen), Amstelwijck (Dordrecht), Plaspoelpolder (Rijswijk), Rokkeveen Campus / Afrikaweg-Boerhaavelaan (Zoetermeer), Meerburgpolder (Zoeterwoude), Stationsomgeving Zwijndrecht, Bleizo (Lansingerland), Vierzicht (Leiderdorp), Stationsomgeving Alphen aan den Rijn, Stationsgebied Gorinchem, Stationspark (Sliedrecht) et cetera. Regionaal: Het gaat om snelweglocaties, ovknooppuntlocaties (zonder intercity bereikbaarheid) en overige locaties met een gemeentegrens overschrijdend profiel. Gemiddeld genomen zijn op deze locaties vooral bedrijven met een regionale reikwijdte gevestigd. Daarbij gaat het om een mix van kleinschalige en (middel)grote eindgebruikers (vaak in een multi-tenant omgeving). Deze locaties kenmerken zich momenteel veelal door bovengemiddelde leegstand, beperkte multifunctionaliteit en/of zijn terug te vinden in gemeenten met een beperkte kantorenvoorraad. Het onderscheidend vermogen van deze locaties is vaak beperkt. Circa - 500.000 tot -1.100.000 m² vvo Fors verdunnen (afname planaanbod én bestaand aanbod) Kleinschalige kantoorruimte (in bestemmingsplannen) in kleinere kantoorgemeenten en/of op bedrijventerreinen. Lokaal: In deze categorie vinden we vooral kantoorgebruikers met een gemiddeld lokale reikwijdte. Het gaat vaak om kleinere (of middelgrote) eindgebruikers op bedrijventerreinen of in de kleinere kantoorgemeenten. Circa - 50.000 tot -70.000 m² vvo Verdunnen met ruimte voor lokaal maatwerk Voor bijzondere locaties die geen onderdeel uitmaken van de reguliere kantorenmarkt zoals science locaties (Bio Science Park (Leiden), Technopolis (Delft), Estec en Space Business Park (Noordwijk) en Erasmus Hoboken en Woudenstein (Rotterdam), Internationale Zone en (Oude) Waalsdorperweg (Den Haag) en World Horti Center (Westland), wordt geadviseerd vooral te kijken naar de groeiontwikkeling in combinatie met de specifieke bestemming/doelgroepen voor deze locaties. Ze opereren veelal op (inter)nationale schaal en passen daarmee in de top van de kantorenstructuur. Bedrijfskantoren (solitaire kantoorpanden op bedrijventerreinen) maken wel onderdeel uit van de behoefteraming, maar niet van de structuur voor de reguliere kantorenmarkt. De bovenstaande tabel betekent niet dat harde plancapaciteit op de snelweglocaties, ov-knooppuntlocaties en overige en de kleinschalige kantoorruimte niet meer gerealiseerd kan worden. Bestemmingsplannen kunnen worden uitgevoerd. Aanpassing daarvan is pas aan de orde indien de locaties niet zijn opgenomen in een actuele regionale visie die is aanvaard door Gedeputeerde Staten.
Nieuwbouwvraagramingen kantoren De cijfers in de bovenstaande tabel zijn de cijfers per regio voor uitbreidingsvraag en vervangingsvraag met een minimaal en maximaal scenario. In de nieuwe methodiek wordt gekozen voor een hoofdstructuur, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen verschillende locaties en daarbijhorende strategieën. Regionale kantorenvisies Met regionale visies voor kantoren stemmen gemeenten in regionaal verband het planaanbod af op de vraag. De schaal van deze regionale visies is afgestemd op de markt voor de desbetreffende functie. De provincie is betrokken bij de totstandkoming van deze visies en committeert zich aan de afspraken in de door haar aanvaarde regionale visies. Het is gewenst de regionale visies actueel te houden. De regio s, gemeenten, experts en andere partners zijn in het voortraject nauw betrokken geweest bij het opstellen van nieuwe behoefteramingen kantoren, die door Gedeputeerde Staten zijn vastgesteld. Vervolgens heeft Gedeputeerde Staten de uitvraag aan de regio s voor actualisatie regionale kantorenvisies vastgesteld. In deze uitvraag staan behoefteramingcijfers per gemeente en de regio. De provincie acht het wenselijk dat regionale visies voor kantoren afgestemd worden op deze behoefteramingen. Aanvullend kan het Programma ruimte ook kwalitatieve- en locatiecriteria formuleren als uitgangspunten voor de regionale visies. In de uitvraag aan de regio s heeft de provincie Zuid-Holland de regio s gevraagd om in te gaan op: 1. Visie op kwaliteit en kwantiteit van de bestaande kantorenvoorraad, inclusief aanpak leegstand 2. Gevolgen van de visie op de bestaande kantorenvoorraad voor toekomstige kwaliteit en kwantiteit en benodigde plancapaciteit, met inachtneming van het kwantitatieve kader zoals opgenomen in de Behoefteraming kantoren Zuid-Holland (Stec, 2018) 3. Speciale kantorenlocaties vanuit ruimtelijk beleid 4. Visie op duurzaamheid (bijvoorbeeld energieverbruik van kantoren). De provincie heeft een verwijzing naar de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in de Verordening ruimte. De onderbouwing conform de Ladder voor duurzame verstedelijking vormt een
belangrijk uitgangspunt bij het opstellen van regionale visies. Als het plan qua regionale behoefteraming past in een actuele regionale visie die de instemming heeft van Gedeputeerde Staten, kan daarnaar worden verwezen bij de beschrijving van de behoefte als bedoeld in de Ladder voor duurzame verstedelijking. Gedeputeerde Staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de Ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau volgens de provincie geheel of gedeeltelijk is doorlopen. Naast het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de provincie de ruimte beter benutten door in te zetten op transformeren, herstructureren en verdichten bij voorkeur binnen de invloedsgebieden van de stations en haltes van Stedenbaan. De provincie hanteert een vijfjaarstermijn voor de actualisatie van de regionale kantorenvisies. Op de huidige kantorenvisies is door Gedeputeerde Staten gereageerd met aanvaardingsbrieven waarvan de geldigheid is verlengd tot 1 juli 2019. De uitvraag voor het actualiseren van de kantorenvisies is door Gedeputeerde Staten in juli 2018 aan de regio s verstuurd. Regio s dienen deze actualisatie voor 1 maart 2019 in te dienen. Heroverwegen van onbenutte plancapaciteit De gemeenten zijn verantwoordelijk voor het verwerken van de regionale visie wonen, kantoren, en indien van toepassing detailhandel en bedrijventerreinen. De provincie gaat er vooralsnog vanuit dat de samenwerkende gemeenten zelf hun verantwoordelijkheid nemen en zo nodig bestaande plancapaciteit voor stedelijke ontwikkelingen die niet (langer) in overeenstemming is met een regionale visie, zullen wegof herbestemmen. In het overleg met gemeenten of bij de beoordeling van bestemmingsplannen, zal de provincie hier aandacht voor vragen. Mocht het provinciaal belang dat noodzakelijk maken, dan kan de provincie alsnog overwegen om generieke of specifieke maatregelen te treffen, gericht op het schrappen van onbenutte plancapaciteit. De provincie kan in dat geval regels in de verordening opnemen, een (proactieve) aanwijzing geven of een inpassingsplan maken.