Maatschappelijk enorme problemen rond wonen! Betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid! Als woon- en bouwsector laten we enorme steken vallen. We blijven ver achter bij de productiviteitsverbetering van andere sectoren. Nu tijd om radicaal te veranderen. 1
Wie zou u kiezen en waarom? 2
Wie zou u kiezen en waarom? 3
Afhankelijk van wat we waardevol vinden maken we keuzes. In de bouw doen we dit ineens heel anders. We bedenken zelf of samen met adviseur oplossingen en selecteren de partij die dit voor het minste geld kan realiseren. Indirect selecteren we dus altijd de goedkoopste specialist of werknemer. Dit zorgt voor tegenvallende kwaliteit, langdurige processen waar je als opdrachtgever veel tijd en energie in moet steken en verstand van bouwen moet hebben. Veel risico s, alles wat je zelf bedenkt draag je zelf het risico voor of moet je door andere laten afdekken. En het is een proces van strijd en wantrouwen tussen opdrachtgever en nemer. 4
Zeer klassiek model. Sinds de bouw van de Pyramides is er nog niet veel veranderd. Begin vorige eeuw werd de architect een aparte discipline en sinds dien is er wel steeds meer specialisme ontstaan. Het aantal partijen dat daardoor moet samenwerken is sterkt toegenomen. Het aantal verschillende busjes dat tegenwoordig op een bouwplaats staat is dan ook enorm. 5
Bouwen is veel te complex geworden om nog op deze manier te kunnen werken. Eerste deel Jellema bestond uit 1 deel waar alle materialen en standaard details in staan. Momenteel bestaat dit uit 13 delen maar zijn alle technieken en details niet meer in een reeks boeken vast te leggen. 6
De voorspelbaarheid van de oplossing wordt veel te laag in het traditionele model. Alleen een expert kan goed voorspellen hoe een oplossing gerealiseerd moet worden. Hierdoor ontstaan veel fouten waardoor een slechte prijs/kwaliteit ontstaat. 7
De ontmoeting tussen vraag en aanbod moet daarom radicaal veranderen. Opdrachtgevers werken niet langer zelf de oplossing uit maar bepalen wat ze waardevol vinden, vertalen dit in prestaties en selecteren de meeste waardevolle oplossing uit het aanbod van de markt. Het toepassen van deze manier van Design & Build verhoogt de voorspelbaarheid enorm. De partij die ervaring heeft met bouwen bepaalt ook hoe er gebouwd moet worden. 8
Het bijzondere aan conceptueel bouwen is dat bouwers dit doen met standaard oplossingen. Deze kunnen massaal geproduceerd worden wat de voorspelbaarheid toeneemt maar ook gunstig is voor de prijs/kwaliteit. 9
Ze werken hierbij met vaste teams die projectoverstijgend samenwerken. Deze teams raken dus uitstekend op elkaar ingespeeld. Hierdoor ontstaat een leereffect dat positieve gevolgen heeft voor de productiviteit. 10
Het mooie aan de conceptuele oplossingen is dat het geen standaard oplossingen zijn maar dat ze aanpasbaar zijn. De oplossing kan iets, groter of kleiner worden, er anders uitzien en aangepast worden aan de locatie. Hierdoor kan massa met maatwerk gecombineerd worden. Vaak is ongeveer 80% van de oplossing standaard en wordt 20% aangepast om maatwerk voor een specifiek project te leveren. 11
Dat massa en maatwerk gecombineerd kunnen worden komt vooral door de ICT mogelijkheden die we momenteel hebben. Door gebruik te maken van BIM kan razendsnel verschillende varianten gemaakt worden. Doordat het grootste gedeelte van ieder project standaard is het gebruik van deze techniek ook veel efficiënter dan in traditionele projecten. 12
Deze oplossingen worden proactief aan de markt aangeboden. Marketing en sales is bij conceptueel bouwen dan ook veel belangrijker. Je wordt niet langer geselecteerd op de in het verleden behaalde resultaten maar op de toegevoegde waarde van de aangeboden oplossing. 13
Zo zijn er conceptaanbieders die magazines uitgeven om het concept onder de aandacht te brengen. 14
Maar ook een goede website is belangrijks om het concept onder de aandacht te brengen. Zie hier een voorbeeld van een conceptaanbieder waarbij je online ook meteen je eigen woning kunt samenstellen. Waarbij je meteen een realistische prijs krijgt. 15
Maar ook experience centers waar je mogelijke oplossingen meteen kunt beleven. 16
Dat klinkt allemaal heel mooi maar is dat nu altijd toepasbaar? Nee, als je echt iets unieks wilt dan moet je een architect inhuren en deze ook iets unieks laten maken. Je moet er dan wel rekening mee houden dat dit veel tijd en geld gaat kosten en dat je veel risico s loopt. 17
Maar als we naar de gebouwde omgeving in Nederland kijken dan heeft misschien 20% de uitstraling van een unieke oplossing. Als de overige 80% er niet uit ziet als een unieke oplossing dan moeten we deze ook niet zo produceren. Alle woningen in dit voorbeeld zijn ook allemaal net anders maar wel allemaal met hetzelfde concept gerealiseerd. 18
Conceptueel/traditioneel? 19
Conceptueel/traditioneel? 20
Conceptueel/traditioneel? 21
Conceptueel/traditioneel? 22
Hier een voorbeeld van een concept. Dit is een voorbeeld van Volker Wessels maar ik had net zo goed een voorbeeld van BAM, TBI, Trebbe of een andere bouwer kunnen laten zien. 23
Conceptueel bouwen is momenteel al breed vertegenwoordigd in de woningbouw. Zowel voor nieuwbouw als renovatie. Maar ook in andere sectoren zien we al concepten zoals voor winkelen, zorg, onderwijs, werken, infra en recreëren. Voor alle sectoren kan conceptueel bouwen eigenlijk toegepast worden. 24
Wel vraagt conceptueel bouwen om een cultuurverandering. Belangrijke kenmerken van de nieuwe cultuur zijn: 1. Handel vanuit de waarde voor de gebruiker. Dit is met stip het belangrijkste kenmerk. Willen we de structurele ontevredenheid over de sector aanpakken, dan staat niet langer de binnenkant (procedures, technieken enz.) voorop, maar komt de buitenkant centraal te staan, dus waardevolle diensten leveren aan de gebruiker. 2. Doe recht aan ieders waarde in de dienstenketen. Belangrijk daarvoor is een eerlijk aandeel in het resultaat; eerlijk delen in de keten. Transparant en controleerbaar handelen is het parool in plaats van kaarten voor de borst. 3. Ben betrouwbaar en geef vertrouwen. Om goed te kunnen samenwerken moet je elkaar vertrouwen. Het spreekwoord vertrouwen komt te voet en vertrekt per paard geeft aan dat vertrouwen kan worden opgebouwd, maar ook dat het door onbetrouwbaar gedrag gemakkelijk is te beschadigen. 4. Neem de tijd. (Nieuwe) concepten ontwikkel je niet voor eventjes. De noodzakelijke investeringen in geld en tijd, vragen een ruime terugverdientijd. Contracten op basis van total cost of ownership formaliseren dit. 5. Verlaat de bestaande paden. Met concepten werken vraagt een voortdurende blik op de toekomst. Wees ondernemend en leergierig, probeer oog te hebben voor behoeften in de markt waar mensen zich nog soms nog niet of nauwelijks bewust zijn. 25
Ook vraagt conceptueel bouwen om andere rollen en competenties. Projectmanagers bij opdrachtgevers moeten veel minder bezig zijn met de techniek en de details zelf uit te werken en zicht richten op wat waardevol is voor de eindgebruiker en de organisatie. Hij moet meer een samenwerkingspartner van de uitvoerende partij zijn dan opdrachtgever die directief bepaald wat er moet gebeuren. Een projectmanager bij een aanbieder moet gericht zijn op het leveren van de maximale waarde. Hierdoor dient hij goed samen te werken met zijn ketenpartners. Hij moet erop gericht zijn dat het proces zo efficiënt mogelijk verloopt met zo min mogelijk fouten. Om de maximale waarde te kunnen leveren moet hij inzicht hebben in wat voor de eindgebruiker waardevol is en vooral de communicatie met de opdrachtgever en eindgebruiker goed laten verlopen. 26
Vooral de rol van de architect veranderd bij conceptueel bouwen. Bij traditioneel bouwen is hij als adviseur in dienst bij de opdrachtgever. Bij CB is hij in de eerste fase soms nog in dienst bij de opdrachtgever om tot een beeldkwaliteitsplan. Maar de kern van zijn werkzaamheden verricht hij voor de conceptaanbieder. In sommige gevallen is hij in dienst van de conceptaanbieder of verschuift zijn rol zelfs als ontwerper van het concept. Sommige architecten vervullen zelf de rol van conceptaanbieder en zoeken hier bouwers bij die de uitvoering regelen. Maar in de meeste gevallen maakt een architect op basis van de regels van het concept een ontwerp voor een project. In veel gevallen mag hij dan ook alleen nog een ontwerp maken en werkt de engineeringsafdeling van de conceptaanbieder dit ontwerp verder uit in het BIM-model. 27
Met conceptueel bouwen ontstaat dus veel meer snelheid doordat met standaard oplossingen gewerkt wordt die aangepast worden aan de locatie. Het hele ontwikkelproces verloopt veel sneller omdat er geen ingewikkeld iteratief proces doorlopen hoofd te worden met architecten en kostendeskundigen. De realisatie verloopt veel sneller omdat toch veel standaard is gebruiken veel conceptaanbieders ook industriële productiemethoden. Sommige partijen kunnen in 1 dag een woning compleet afgewerkt afleveren. 28
Er zijn in het gehele proces veel minder risico s omdat de voorspelbaarheid enorm toeneemt. Door de standaard oplossingen, vaste teams en het gebruik maken van de expertise van de uitvoerende partij. Daarnaast loop je als opdrachtgever ook veel minder risico s omdat je zelf veel minder bepaald en dus ook niet het risico hierover hebt. 29
Door de extra snelheid, het verminderen van de risico s, de toename van de productiviteit en het innoveren van de oplossing ontstaat een veel betere prijs/kwaliteit dan traditioneel. Er zijn al conceptaanbieders die een energienotaloze woning voor 100.000,- kunnen bouwen incl. bijkomende kosten en BTW. Met 25k grond eronder moet er voor 125k von toch een woning aangeboden kunnen worden waarbij je ook nog eens de garantie krijgt dat je de eerste 15 jaar geen energierekening hebt. Ik wil er wel eentje! 30
We moeten dus als opdrachtgever niet langer zelf of samen met adviseurs de oplossing bedenken maar maximaal gebruik maken van de expertise van de markt. Deze partijen moeten met flexibele standaard oplossingen werken in vaste teams en continue bezig zijn deze oplossing verder te optimaliseren. Dit levert: Meer snelheid, minder risico s, een betere prijs/kwaliteit en misschien wel het belangrijkste het wordt weer leuk om samen te werken. Er ontstaat weer vertrouwen tussen opdrachtgever en nemer. Het is daarom nu echt tijd om in te spelen om de maatschappelijke behoefte naar meer betaalbare, duurzame oplossingen die in voldoende mate beschikbaar zijn. Tijd om het radicaal anders te doen. Tijd om te gaan conceptueel bouwen! 31
Nieuw boek over conceptueel werken binnenkort verkrijgbaar. 32
Zijn er nog vragen? 33