Nota grondbeleid 2015-2019 Gemeente Hoogeveen Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 1
Inhoudsopgave Pagina 1 Inleiding... 4 1.1 Aanleiding... 4 1.2 Opbouw nota grondbeleid en leeswijzer... 4 1.3 Samenvatting... 5 2 Doel en vormen grondbeleid... 7 2.1 Doelstelling grondbeleid... 7 2.2 Vormen van grondbeleid... 7 2.3 Instrumenten voor het grondbeleid... 8 2.4 Taken en bevoegdheden... 8 2.5 Uitgangspunten nota grondbeleid... 9 2.6 Strategische inzet van het grondbeleid... 11 2.7 Ontwikkelingen... 12 3 Ruimtelijke visie en beleid...15 3.1 Inleiding... 15 3.2 Structuurvisie en programmasturing... 15 3.3 Ruimtelijk beleid... 15 3.4 Bovenlokaal grondbeleid... 16 4 Verwerving...18 4.1 Inleiding... 18 4.2 Actieve, anticiperende en strategische verwervingen... 18 4.3 Wet voorkeursrecht gemeenten... 19 4.4 Onteigening... 20 5 Beheer...22 5.1 Inleiding... 22 5.2 Beheer... 22 6 Transformatie / bouw- en woonrijpmaken...24 6.1 Inleiding... 24 6.2 Definitie bouwrijpe kavel... 24 6.3 Kwaliteit inrichting openbare ruimte... 24 6.4 Fasering in de uitvoering bouw en woonrijp maken... 25 7 Gronduitgifte en grondprijzen...27 7.1 Inleiding... 27 7.2 Vormen van gronduitgifte (verkoop en erfpacht)... 27 7.3 Gronduitgifte voorwaarden... 28 7.4 Selectie grondafnemers... 28 7.5 Marketing... 28 7.6 Grondprijsbeleid en nota grondprijzen... 29 Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 2
8 Samenwerking met marktpartijen...31 9 Kostenverhaal, bovenwijks en planschade...32 9.1 Inleiding... 32 9.2 Kostenverhaal... 33 9.3 Fonds Bovenwijkse voorzieningen... 34 9.4 Planschade... 34 10 Europese wet- en regelgeving...36 10.1 Inleiding... 36 10.2 Algemene beginselen VWEU (Verdrag Werking Europese Unie)... 36 10.3 Aanbesteding... 36 10.4 Staatssteun (artikel 107, 108 en 109 VWEU)... 38 11 Financiële aspecten grondbeleid...40 11.1 Grondexploitaties... 40 11.2 Uitgangspunten... 40 11.3 Resultaten grondexploitatie i.r.t. reserves en voorzieningen... 41 11.4 Risico s... 41 12 Bedrijfsvoering en informatievoorziening...43 12.1 Bedrijfsvoering... 43 12.2 Rapportages... 43 Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 3
1 Inleiding 1.1 Aanleiding Eind december 2010 heeft de gemeenteraad van Hoogeveen de nota grondbeleid 2011-2015 vastgesteld. In deze nota zijn de beleidskaders vastgelegd voor de wijze waarop de gemeente Hoogeveen het instrument grondbeleid wil inzetten om de beleidsdoelen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, economie en dergelijke te realiseren. De gemeente Hoogeveen is op basis van het BBV (Besluit, Begroting, Verantwoording) verplicht om jaarlijks de paragraaf grondbeleid op te stellen, de paragraaf is een jaarlijkse uitwerking van de nota grondbeleid. De gemeente Hoogeveen heeft er voor gekozen de nota elke vier jaar te herzien. Door het verwerken van nieuwe ontwikkelingen en eventueel het beleid te herijken is de nota grondbeleid weer actueel. De geactualiseerde nota grondbeleid 2015-2019 ligt hierbij voor. De nota grondbeleid 2015-2019 is een integrale kaderstellende nota, met als uitgangspunt dat het gemeentelijk grondbeleid dienstbaar is aan het realiseren van ruimtelijke, economische en sociale doelen. De nota grondbeleid 2015-2019 biedt transparantie voor de wijze waarop de gemeente Hoogeveen op de grondmarkt opereert en invulling geeft aan haar (ruimtelijke) doelstellingen. De nota grondbeleid is niet het instrument of afwegingskader voor de keuze waar de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Hoogeveen plaats gaat vinden en met welke kwaliteit. De nota grondbeleid geeft met name een antwoord op de vraag hoe de ruimtelijke opgave geëffectueerd gaat worden en welke (beleids- en wettelijke) instrumenten hiervoor ingezet kunnen worden. De beleidsvelden wonen, economie en dergelijke geven samen met de Structuurvisie uitsluitsel op de vraag wat, waar en wanneer de ruimtelijke ingrepen plaatsvinden. De nota grondbeleid en de in te zetten instrumenten moeten het mogelijk maken om de ruimtelijke doelstellingen waar mogelijk te kunnen faciliteren. 1.2 Opbouw nota grondbeleid en leeswijzer Opbouw nota Bij de actualisatie van de nota grondbeleid staan drie vragen centraal: Ondersteunt het grondbeleid de ruimtelijke visie van de gemeente, zoals deze is vastgelegd in de structuurvisie voldoende of is er aanpassing nodig? Geeft nieuwe wet- en regelgeving aanleiding tot aanpassing? Is er in de afgelopen jaren nieuw beleid ontwikkeld dat moet worden geïntegreerd in het grondbeleid? Bovenstaande vragen worden in de verschillende hoofdstukken behandeld en leiden vervolgens tot een geactualiseerde nota grondbeleid die een integraal en compleet beeld geeft van de geformuleerde (beleids)kaders in het gemeentelijk grondbeleid i.c. de nota grondbeleid 2015-2019. Leeswijzer De voorliggende nota bestaat uit drie delen. In hoofdstuk 2 en 3 is beschreven hoe het grondbeleid bijdraagt aan het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. In hoofdstuk 2 worden het doel en de hoofdlijnen van het grondbeleid benoemd waarbij ook de instrumenten die de gemeente kan hanteren voor de uitvoering van het grondbeleid samenvattend worden beschreven. Hierbij worden tevens de mogelijke politieke keuze tussen Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 4
actief, faciliterend en passief grondbeleid toegelicht. Tenslotte komen in hoofdstuk 2 de actuele ontwikkelingen, waaronder wet- en regelgeving, aan de orde. Hoofdstuk 3 gaat in op de relatie tussen het grondbeleid enerzijds en de structuurvisie, programmasturing en projecten anderzijds. Verder wordt aandacht besteed aan bovenlokaal grondbeleid. In hoofdstuk 4 tot en met 10 worden de ter beschikking staande instrumenten voor het grondbeleid uiteengezet. Hierbij wordt per instrument de navolgende uniforme opzet gehanteerd: Inleiding: allereerst wordt in de eerste paragraaf van elk hoofdstuk een beknopte toelichting gegeven op de mogelijkheden van het in te zetten grondbeleidsinstrument. Beleid 2015-2019: hier wordt samenvattend voorgesteld wat voor het betreffende onderwerp het beleidskader is dat voor de komende periode van vier jaar gaat gelden. Uitwerking college: aangezien de nota grondbeleid een kader stellende nota is, wordt uiteengezet wat de rol van het college is als het gaat over de uitwerkingsbevoegdheden. In de laatste twee hoofdstukken 11 en 12 wordt ingegaan op de wijze waarop in financiële en informatieve zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid. In hoofdstuk 11 is uiteengezet hoe de gemeente Hoogeveen de financiële zijde van het grondbeleid benadert, ofwel hoe in financiële zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid. Ten slotte wordt in hoofdstuk 12 uiteengezet hoe de bedrijfsvoering en informatievoorziening is georganiseerd. 1.3 Samenvatting In deze nota worden de verschillende instrumenten voor het grondbeleid met de kaders voor de uitvoering van het grondbeleid beschreven. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste punten: 1. Het doel van het gemeentelijk grondbeleid is het, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, creëren van ruimte voor onder andere wonen en werken door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven. Hierbij wordt gestreefd naar optimalisatie van het financiële resultaat per project. 2. De vorm van grondbeleid (actief, faciliterend of passief) wordt afhankelijk van de individuele situatie gekozen. Uitgangspunt hierbij is dat waar mogelijk en gewenst actief grondbeleid wordt gevoerd. Is dit op basis van factoren als grondposities, gemeentelijke doelstellingen, risicoprofiel of verwacht financieel resultaat onwenselijk of niet goed mogelijk dan wordt voor passief of facilitair grondbeleid gekozen. 3. Bij facilitair en passief grondbeleid zal de gemeente haar belangen zo goed mogelijk veiligstellen door het aangaan van een exploitatie- of samenwerkingsovereenkomst met een marktpartij. In die overeenkomsten worden onder andere bepalingen opgenomen over de kwaliteit van de openbare ruimte, het te realiseren programma en het kostenverhaal. De gemeente heeft de voorkeur om tot privaatrechtelijke afspraken met partijen te komen. 4. Strategische verwervingen vinden plaats voor zover deze passen binnen de door de raad vastgestelde kaders. De raad neemt een (vertrouwelijk) besluit met begrotingswijziging over aankopen door het college, indien per transactie het aankoopbedrag hoger is dan 750.000,- of indien het verschil tussen taxatie- en aankoopwaarde meer dan 100.000,- bedraagt. 5. De kosten en opbrengsten die het verwerven, het bouw- en woonrijp maken en het uitgeven van grond mogelijk maken worden opgenomen in de grondexploitatie. Bij de fasering in de uitvoering van het bouwrijp maken worden de voorinvesteringen zoveel als mogelijk afgestemd op de verwachte grondverkopen. Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 5
6. De grondprijzen worden zoveel mogelijk marktconform, gebaseerd op de te realiseren functie, vastgesteld. Voor woningbouwcorporaties wordt in principe gerekend met lagere grondprijzen voor sociale woningbouw. Verkoop van bouwgrond heeft de voorkeur boven andere vormen van gronduitgifte. 7. Wanneer een grondexploitatie een positief exploitatieresultaat kent en indien bepaalde uitgifte percentages worden gehaald dan wordt voor de grondexploitaties voor bedrijventerreinen in eerste instantie de reserve risico en stimulering aangevuld tot een bedrag van 400.000,-. Vervolgens wordt de resterende winst ten gunste van de reserve structuurvisie gebracht. Voor grondexploitaties voor woningbouw vindt alleen afdracht aan de reserve Structuurvisie plaats. 8. Indien voor een project geen sluitende grondexploitatie mogelijk is, wordt een voorziening getroffen ter grootte van het exploitatietekort op netto contante waarde. Op basis van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie wordt de hoogte van de voorziening herijkt. 9. Diverse toekomstige ontwikkelingen als de vennootschapsbelasting voor ondernemingen van overheidsorganisaties, de BBV regels rondom grondexploitaties en de Omgevingswet worden kort beschreven.. Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 6
2 Doel en vormen grondbeleid 2.1 Doelstelling grondbeleid Doelstelling voor de nota grondbeleid 2015-2019: Binnen de fysieke en ruimtelijk gestelde doelen in het ruimtelijke ordeningsbeleid alsook in de overige relevante beleidssectoren een bijdrage leveren aan de transformatie van grond naar andere functies. Dit met inzet van onderstaande juridische en financiële instrumenten: met de gewenste kwaliteiten tegen verantwoorde prijs/kosten-kwaliteitsverhouding op de gewenste tijd en plaats met een maatschappelijk rendement op een efficiënte wijze (optimalisatie van bedrijfsvoering bedrijfsonderdeel) met een optimaal financieel-economisch rendement. Het grondbeleid wordt als instrument ingezet om beleid op het gebied van onder meer ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer & vervoer te realiseren. Hierbij geldt dat vanuit de beleidsvelden: volkshuisvesting, economie & arbeid, maatschappelijke ontwikkeling, enzovoort, de zogenaamde w-vragen (wat, waar, wanneer) worden ingevuld. Het grondbeleid geeft antwoord op de wijze waarop dit plaats zou kunnen vinden (de hoe-vraag). Het grondbeleid heeft daarmee een volgend en dienend karakter voor doeleinden op deze beleidsvelden. 2.2 Vormen van grondbeleid Voor de uitvoering van het grondbeleid beschikt de gemeente over een aantal instrumenten, dat strategisch kan worden toegepast om binnen het gemeentelijk beleid het gewenste grondgebruik te realiseren. Voor de uitvoering van het grondbeleid kan de gemeente zich bewegen in het spectrum van actief grondbeleid aan de ene kant en puur passief aan de andere kant, of een middenweg van faciliterend grondbeleid: Actief grondbeleid De gemeente draagt zelf zorg voor de verwerving van de gronden, maakt zelf de bouwterreinen bouwrijp en werkt deze na realisatie van de opstallen af (woonrijp maken), en geeft hierbij de bouwrijpe gronden zelf uit. De regie en de risico s van de planrealisatie berusten hierbij volledig bij de gemeente, maar daar tegenover staat de mogelijkheid om de eventuele exploitatiewinst volledig ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Faciliterend grondbeleid Voor de planrealisatie wordt een vorm van samenwerking (middels overeenkomsten) tussen de gemeente en de particuliere initiatiefnemer gezocht. Zowel de invloed op de planrealisatie, kennis, de winstmogelijkheid alsmede de risico s worden gezamenlijk ingezet en gedragen. Passief grondbeleid De gemeente beperkt zich tot haar publieke taak (opstellen bestemmingsplannen) en geeft kaders en eisen aan de particuliere initiatiefnemer, die het initiatief heeft tot het produceren van bouwgrond. De planrealisatie geschiedt voor rekening en risico van de particulier. De regie van de gemeente is beperkt tot de publieke invloed/taak. Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 7
2.3 Instrumenten voor het grondbeleid Voor de verschillende vormen van het grondbeleid kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. In onderstaand overzicht is schematisch weergegeven welke instrumenten de gemeente kan inzetten voor de verschillende vormen van grondbeleid. In hoofdstuk 4 tot en met 10 worden deze instrumenten nader uitgewerkt. Actief Verwerving Strategische en minnelijke verwervingen Tijdelijk beheer Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigening Bouw en woonrijp maken Aanbesteding Gronduitgifte Grondprijsbeleid Uitgiftevormen Marktselectie Europese regelgeving & Staatssteun Faciliterend Passief Samenwerkingsvormen Kostenverhaal Grondexploitatiewet Planschadeovereenkomst De bereidheid om en de wijze waarop deze instrumenten daadwerkelijk ingezet worden is een bestuurlijk-politieke keuze (grondpolitiek). Uitgangspunt bij deze keuze is dat de gemeente het grondbeleid zo optimaal mogelijk wil inzetten om zodoende de andere beleidsdoelen zoveel mogelijk te behalen en risico s te minimaliseren. 2.4 Taken en bevoegdheden In het grondbeleid stelt de raad de kaders vast en het college voert het beleid uit binnen deze vastgestelde kaders. De raad controleert vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden. In onderstaand schema zijn de taken en bijbehorende instrumenten opgenomen:. Orgaan Taak Instrument Gemeenteraad Kaders stellen Nota Grondbeleid, Grondexploitaties College van B&W Gemeenteraad Uitvoeren Toetsen Grondexploitaties, Nota grondprijzen, aankopen, sluiten overeenkomsten, etc Paragraaf grondbeleid (blauwe boek begroting en rekening) Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 8
In onderstaand schema zijn de instrumenten en de bevoegdheden samenvattend opgenomen: Gemeenteraad College van B & W H Grondbeleid Nota grondbeleid Integrale ontwikkelingsstrategie 2 & 3 Verwerving en beheer Beschikbaar stellen krediet strategische en anticiperende verwervingen. Vestigen voorkeursrecht (Wvg) en Onteigening Verrrichten strategische, anticiperende en actieve verwervingen Bouw- en woonrijp maken Vaststellen aanbestedingsbeleid Aanbesteden 6 Uitgifte Vaststellen grondexploitaties Vaststellen Nota grondprijzen 7 Selectie marktpartijen Opstellen selectieprotocol Selectie marktpartijen + uitgiftestrategie Kostenverhaal Vaststellen exploitatieplan Sluiten overeenkomsten 9 Samenwerking Oprichting rechtspersoon Sluiten PPS-overeenkomsten 8 Grondexploitatie Programma en kwaliteit Sturing en verantwoording Vaststelling grondexploitatie, voorbereidings- en uivoeringskredieten Vaststellen programma s en projectopdrachten Meerjarenprognose grondexploitaties, begroting en rekening Uitvoeren grondexploitatie binnen de kaders 4 & 5 8 11 Uitvoering 11 Maraps en Gemraps 12 Op de eerste regel in het bovenstaande schema wordt de integrale ontwikkelingsstrategie genoemd. Hierop wordt in hoofdstuk 2.5 nader ingegaan. Afhankelijk van de grootte van het project, kan de raad een dergelijke ontwikkelingsvisie ter kennisname worden voorgelegd, er van uit gaande dat een en ander past binnen de structuurvisie en nota grondbeleid. Het college legt jaarlijks in de paragraaf grondbeleid bij de begroting de beleidsvoornemens neer voor het komende jaar. Tevens presenteert het college jaarlijks het Blauwe boek, waarin verantwoording wordt afgelegd over het afgelopen jaar en waarin tevens de meerjarige prognose wordt gegeven. Het Blauwe boek is de actualisatie van de grondexploitaties en geeft een overzicht van de plannen die in uitvoering en voorbereiding zijn, waarbij het zowel gaat om tijd, geld, programma alsmede de aanzienlijke afwijkingen ten opzichte van de oorspronkelijke kaders. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de risico s en de nog niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Zie ook hoofdstuk 2.7 voor de ontwikkelingen rondom de NIEGG. Het is aan de raad om de uitvoering van het grondbeleid door het college te toetsen en zo nodig het college ter verantwoording te roepen. De wijze van rapporteren via de Gemrap, jaarrekening en het Blauwe boek moet de raad in staat stellen tot het uitvoeren van haar controlerende taak. 2.5 Uitgangspunten nota grondbeleid Het is vooraf niet altijd aan te geven hoe het grondbeleid (actief, faciliterend of passief) exact ingezet moet worden bij de ruimtelijke ontwikkeling van Hoogeveen. Grondbeleid is maatwerk. Per situatie zal telkens worden bekeken welke grondpolitiek gevoerd moet worden: welke vorm van grondbeleid past het beste bij de te realiseren doelen van het ruimtelijk beleid en welke instrumenten moeten worden ingezet. Uitgangspunt hierbij is dat het grondbeleid en de in te zetten instrumenten de beleidsdoelen en de (kwaliteit van de) ruimtelijke ontwikkeling blijven faciliteren. Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 9
De gemeente Hoogeveen wil actief sturing geven aan (de kwaliteit van) de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente om zodoende: publieke doelen sneller en beter te bereiken. locaties met een strategische betekenis voor het beleid of plaats in de stad daar waar mogelijk actief te realiseren daar waar mogelijk gelden te genereren om daarmee tekorten op ander projecten te kunnen verevenen maximaal kostenverhaal toe te kunnen toepassen. Hierbij past een actieve rol en een actief grondbeleid, met in achtneming van hieraan verbonden risico s. Vanwege de steeds complexer wordende vraagstukken en grondposities bij vooral binnenstedelijk locaties en de wens om kennis en risico s met marktpartijen te delen, is een faciliterend grondbeleid in deze situaties een goed alternatief. Indien particulieren en/of marktpartijen zelf de gronden voor eigen risico en met in acht name van de door de gemeente gestelde (kwaliteits)eisen wensen te ontwikkelen is ook passief grondbeleid mogelijk. Uitgangspunten nota grondbeleid 2015 2019 De gemeente Hoogeveen zal daar waar mogelijk en gewenst actief grondbeleid voeren, met in achtneming van hieraan verbonden risico s. Indien de markt, de beschikbare (financiële) middelen en de grondposities daartoe aanleiding geven, kan gekozen worden voor facilitair of passief grondbeleid. Per project wordt een strategische keuze gemaakt voor actief, facilitair of passief grondbeleid. In een startdocument wordt voor de betreffende ontwikkeling de integrale ontwikkelstrategie opgenomen. De door de wetgever aangereikte instrumenten worden daarbij zo effectief mogelijk ingezet. Het grondbeleid is het totaal aan instrumenten (zie hoofdstuk 2.3). Grondpolitiek is de specifieke keuze uit de instrumenten die behoort bij een bepaalde ontwikkelcasus. Voor elke ontwikkeling/project zal om deze reden bij de start een integrale ontwikkelingsstrategie worden opgesteld waarbij, binnen de kaders van de in deze nota geformuleerde beleidskaders, aandacht wordt besteed aan: de ruimtelijke en programmatische impact, en de relatie met de structuurvisie en woonvisie eigendomssituatie en belangen de maatschappelijke en financiële haalbaarheid de ontwikkelingsmogelijkheden, wenselijkheden en de mogelijke vormen van ontwikkeling: actief, samenwerkend met marktpartijen (vanwege de meerwaarde die ontwikkelaars kunnen bieden als het gaat om inbreng van kennis, risicoparticipatie, ervaring, enzovoort) of passief. de rol die de gemeente wil innemen bijdrage van de ontwikkeling aan de beleidsdoelen een volwaardige risicoanalyse (financieel, procedureel, juridische houdbaarheid en relatie met Europese wet- en regelgeving, enzovoort). Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 10
2.6 Strategische inzet van het grondbeleid Inbreiding De structuurvisie van de gemeente Hoogeveen gaat uit van beheerste groei, van inbreiding en aanvullend voor uitbreiding. De ruimtelijke ontwikkeling van Hoogeveen vindt daardoor steeds vaker plaats op basis van inbreiding, revitalisering, herstructurering en herontwikkeling. Dit heeft gevolgen voor onderstaande aspecten. Programmatisch / Ruimtelijk In tegenstelling tot uitbreiding gaat inbreiding in het algemeen gepaard met kleinere aantallen, een langere aanlooptijd en dus langere doorlooptijd (vanwege het noodzakelijk maatschappelijk draagvlak), moeilijkere planontwikkeling vanwege particulier grondbezit, milieuaspecten (bodem, geluid), ontsluiting, financiële haalbaarheid vanwege hogere (verwervings)kosten, enzovoort. De lagere aantallen matchen goed met de beheerste groei, maar veelal niet met de financiële haalbaarheid. Het is veelal een complexe opgave om voor vrijgevallen of nog vrij te vallen locaties een passende functie te vinden. Voor de reeds beschikbare ontwikkellocaties en voor de ontwikkellocaties die op termijn beschikbaar komen, zijn locatiepaspoorten gemaakt. De locatiepaspoorten geven de gewenste invulling van de ontwikkellocaties weer, zowel kwalitatief als programmatisch. De gemeente stelt hiermee vooraf de kaders en geeft vervolgens initiatiefnemers verantwoordelijkheid en vrijheid om binnen deze kaders de locatie tot ontwikkeling te brengen. Niet alle potentiele ontwikkellocaties kunnen gelijktijdig tot ontwikkeling worden gebracht. Dit zou tot overschotten in de markt kunnen leiden, wat gepaard kan gaan met financiële risico s en verstoring van de markt. Een goed meerjarig ontwikkelingsperspectief is daarom van groot belang. Verwervingsbeleid Bij inbreiding is het, vanwege de vaak relatief hoge kosten, van cruciaal belang alleen die gronden/panden te verwerven die strikt noodzakelijk zijn. Per project/ontwikkeling zal hiervan een inschatting worden gemaakt (zie hoofdstuk 4). Ook is het mogelijk de ontwikkeling, binnen de kaders van het locatiepaspoort, over te laten aan de particuliere eigenaren. Financieel Een bijzonder vraagstuk dat zich rondom stedelijke inbreiding aandient is de financiële dekking van de veelal hoge investeringen voor verwerving, (hoge) boekwaarden, ontsluiting, sanering, enzovoort. Het financieel sluitend of met een winst tot ontwikkeling brengen van een nieuwe uitbreidingslocatie wordt steeds lastiger. Het kostendekkend krijgen van inbreidingslocaties zal in veel gevallen nog vele malen moeilijker, zo niet onmogelijk blijken. Met locatieontwikkeling worden gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van bijvoorbeeld economie, ruimtelijke ontwikkeling en wonen gediend. Steeds zal de afweging gemaakt moeten worden of in geval van een negatieve exploitatie het wenselijk is de ontwikkeling al dan niet door te laten gaan. Wordt er voor gekozen een ontwikkeling ondanks het tekort in de grondexploitatie wel door te laten gaan, dan moet (ingevolge de Wro/Grondexploitatiewet) vooraf de dekking verzekerd zijn. Samenwerking met marktpartijen en het in samenhang bezien van alle ruimtelijke projecten, zoals wordt gedaan via de reservestructuurvisie (een vorm van bovenplanse verevening), kan hierin enige ruimte bieden. Samenwerking / Juridisch Het op een actieve wijze ontwikkelen van binnenstedelijk locaties heeft als voordeel dat de gemeente op de meest efficiënte manier kan regisseren en sturing kan geven aan de ruimtelijke ontwikkeling. Daartegenover staat dat de gemeente verantwoordelijk is voor het Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 11
(eventueel nadelige) exploitatieresultaat en de risico s die gepaard gaan met een dergelijke ontwikkeling. Niet alleen vanwege financiële overwegingen, maar ook vanwege het delen van kennis en risico s kan samenwerking met marktpartijen soelaas bieden. Als er sprake is van particulier grondbezit ligt een vorm van samenwerking in ieder geval meer voor de hand. Per project wordt bij het opstellen van de integrale ontwikkelingsstrategie de vormen van eventuele samenwerking verkend waarbij de juridische houdbaarheid en toets aan (Europese) wet- en regelgeving vast onderdeel is. Het beleidsdocument Ontwikkel- en uitgiftestrategieën wordt hierbij in acht genomen. Functie grondbeleid 2015-2019 Het grondbeleid moet ruimte bieden aan de gevolgen en complicaties van de inbreidingsopgave en moet daar waar nodig en mogelijk ondersteunend zijn aan deze opgave. De juridische en financiële haalbaarheid van een ontwikkeling zijn daarbij uiteraard van belang. Het grondbeleid is maatwerk en per ontwikkeling/project wordt aan de hand van het beleidsdocument Ontwikkel- en uitgiftestrategieën een strategie bepaald. Hiermee wordt bepaald hoe de doelen met inzet van de grondbeleidsinstrumenten kunnen worden bereikt. 2.7 Ontwikkelingen Het vakgebied heeft de afgelopen jaren niet stilgestaan. De economische crisis heeft grote invloed gehad op de uitvoering van het grondbeleid. Het gemeentelijk grondbeleid kwam landelijk onder het vergrootglas te liggen vanwege financiële risico s. Diverse gemeenten werden verplicht gronden af te boeken. Tot nu toe is Hoogeveen hiervan gespaard gebleven omdat vroegtijdig de juiste keuzes zijn gemaakt. Landelijk en zo ook in Hoogeveen kwamen de verkopen nagenoeg stil te liggen. Discussie over nut en noodzaak van een actief grondbeleid en de financiële risico s die hiermee gepaard gaan werden en worden geregeld gevoerd. Dat de gemeente een belangrijke rol heeft en houdt in de ruimtelijke ontwikkeling is duidelijk, de wijze waarop de uitvoering via het grondbeleid geschiedt, is aan verandering onderhevig. Steeds vaker wordt de samenwerking met marktpartijen gezocht om kennis en financiële risico s te kunnen delen. Daarnaast wordt gekozen voor kleinere overzichtelijke projecten om de risico s te beperken en worden de kosten zo laat mogelijk in het project gemaakt, teneinde het renteverlies te beperken. Veranderende rol In het ruimtelijke beleid en daarmee ook in het grondbeleid vindt al enige tijd een verschuiving plaats van de rol van de overheid naar de markt en de maatschappij. De gemeente streeft er naar de ontwikkelingen op gang te houden en wil daarbij kennis, maar ook financiële risico s met de markt en maatschappij delen. De markt en maatschappij hebben daarnaast hun eigen wensen en vragen om ruimte en vrijheid bij de ontwikkeling van hun bouwinitiatieven. Met het organisch ontwikkelen wordt hierop ingespeeld. Uitgangspunt in het organisch ontwikkelen is dat partijen of individuen die willen ondernemen of wonen in een gebied daarvoor ook de gelegenheid krijgen. Flexibiliteit, en snelheid, zonder al te veel beperkingen, regels en eisen is de rode draad bij het organisch ontwikkelen. Om de verwachtingen te managen, wordt daarbij wel duidelijk gesteld dat de gemeente verantwoordelijk blijft voor een goede ruimtelijke ordening en dat niet alles kan en mag. De gemeente stelt vooraf duidelijke kaders op hoofdlijnen waarbinnen partijen zich vrij kunnen bewegen (bijvoorbeeld met behulp van locatiepaspoorten). De kaders geven vooral aan wat niet wenselijk is (al het andere mag) en geven scenario s en bandbreedtes aan. Zoals gemeld wordt er meer en meer samengewerkt met ontwikkelaars en investeerders. Door de bundeling van kennis en financiën worden de kansen om de ontwikkelingen succesvol te Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 12
realiseren vergroot. Echter ontwikkelingen die stedenbouwkundig en/of maatschappelijk gewenst, maar verlieslatend zijn, kunnen en willen ontwikkelaars niet oppakken. Bij ontwikkelingen met een negatieve exploitatie zullen daarom keuzes gemaakt moeten worden om het verlies al dan niet te nemen. Centrale vraag is wat de gewenste ontwikkeling de gemeente waard is. Een goede maatschappelijke kosten-batenanalyse kan helpen bij het maken van de juiste keuze. Ook alternatieve investeringsmodellen waarbij de maatschappelijke baten gekapitaliseerd worden, kunnen hierbij behulpzaam zijn. Door de maatschappelijke business case centraal te stellen, worden de geldstromen binnen en rondom de gemeente inzichtelijk gemaakt. Deze geldstromen bevinden zich niet alleen binnen het grondbedrijf, maar ook in andere functies van de gemeente en bij derden. Desalniettemin zal dekking voor het negatieve resultaat gevonden moeten worden. Nieuwe wet- en regelgeving Per 1 januari 2016 wordt de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting. De invoering van deze wet zat gevolgen hebben voor de gemeenten en het grondbeleid. Op grond van de wet zullen gemeenten belasting moeten gaan betalen over de winsten die zij maken op onder andere de grondexploitaties. Met de wetswijziging wil de Nederlandse overheid gelijkheid creëren tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Voor overheidsondernemingen gelden straks dezelfde verplichtingen voor de vennootschapsbelasting als voor private ondernemingen. De Europese Commissie (EC) vindt dat de huidige wet op de vennootschapsbelasting leidt tot concurrentieverstoring en verboden staatssteun. De EC heeft Nederland daarom gevraagd de wet aan te passen. Naar verwachting zullen alle bouwgronden in exploitatie onder deze belastingplicht gaan vallen. De financiële gevolgen hiervan worden momenteel geïnventariseerd. Over de consequenties wordt het bestuur (raad, college) nader geïnformeerd (buiten deze nota om). De commissie BBV (Besluit, begroting en verantwoording) heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. De reden hiervoor is een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties. Namelijk: de forse afboekingen van veel gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid en de aankomende Omgevingswet. De commissie BBV heeft een aantal voorstellen uitgewerkt die leiden tot wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan. De wijzigingen leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en een vermindering van de administratieve lasten. Op dit moment betreft het nog voorgenomen wijzigingen die per 1 januari 2016 ingevoerd gaan worden. Eén van de wijzigingen betreft de afschaffing van de categorie NIEGG. Verder staat de Omgevingswet op stapel. Deze wet zal in de toekomst wellicht aanleiding geven om het grondbeleid aan te passen. Deze wet gaat 26 wetten tot 1 nieuwe wet samenvoegen. Eén van de wetten die in deze Omgevingswet wordt opgenomen is de Wro. Zes instrumenten moeten de kern gaan vormen van de Omgevingswet: 1. Omgevingsvisie: een samenhangend, strategisch plan voor de leefomgeving. Dat plan richt zich op de fysieke leefomgeving als geheel. De Omgevingswet schrijft voor dat het rijk en de provincies elk één omgevingsvisie vaststellen. Gemeenten kunnen zelf beslissen of zij zo n visie vaststellen of niet. 2. Programma: een programma bevat concrete maatregelen voor bescherming, beheer, gebruik en ontwikkeling van de leefomgeving. Met die maatregelen moeten omgevingswaarden of doelen voor de leefomgeving worden bereikt. 3. Decentrale regelgeving: één van de uitgangspunten van de wet is dat decentrale overheden al hun regels over de leefomgeving bijeenbrengen in één gebiedsdekkende regeling. Voor de gemeenten is dit het omgevingsplan, voor de waterschappen de waterschapsverordening en voor de provincies de omgevingsverordening. 4. Algemene rijksregels voor activiteiten: op sommige gebieden kan het nuttig zijn om Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 13
nationale regels te stellen voor de bescherming van de leefomgeving. Daar werkt het rijk, als dat kan, met algemeen geldende regels. Dat voorkomt dat burgers en bedrijven steeds toestemming moeten vragen aan de overheid. Nadeel van algemene regels is dat ze soms niet goed passen bij specifieke situaties. Daarom bevat de wet een aantal instrumenten die de flexibiliteit van algemene regels vergroten. 5. Omgevingsvergunning: de omgevingsvergunning toetst vooraf of een bepaald initiatief mag. De toetsing is zo eenvoudig mogelijk en houdt, als dat nodig is, rekening met algemeen geldende regels. Door de vergunningverlening zo simpel mogelijk te houden, duren procedures ook niet onnodig lang. Initiatiefnemers kunnen via één aanvraag bij één loket snel duidelijkheid krijgen voor alle activiteiten die zij willen uitvoeren. 6. Projectbesluit: biedt een uniforme procedure voor besluitvorming over complexe projecten die voortvloeien uit de verantwoordelijkheid van rijk of provincies. Doel van het projectbesluit is om dit soort procedures sneller en beter te laten verlopen dan in het verleden. Als een project bijvoorbeeld in strijd is met een omgevingsplan, bestaat de mogelijkheid om van het omgevingsplan af te wijken. In voorkomende gevallen kan het projectbesluit ook in plaats komen van de omgevingsvergunning. Aanpassingen beleid In de afgelopen vier jaar is op onderdelen nieuw beleid geformuleerd en vastgesteld. Het betreft hier: Nota grondprijzen Jaarlijks wordt de nota grondprijzen opgesteld en vastgesteld door het college (zie hoofdstuk 7.6). Kostenverhaal In november 2011 heeft het college besloten dat de plankostenscan wordt gehanteerd bij het kostenverhaal, ook bij kleine bouwplannen. Structuurvisie Hoogeveen 2.0 In 2012 heeft de raad de Structuurvisie Hoogeveen 2.0 vastgesteld; een oplegnotitie, waarmee de structuurvisie 2004 is geactualiseerd. Woonvisie 2011-2020 In 2011 heeft de raad de Woonvisie 2011-2020 vastgesteld. Momenteel wordt gewerkt aan de herziening van de Woonvisie. Algemene gronduitgifte voorwaarden De bevoegdheid tot het vaststellen van de Algemene gronduitgiftevoorwaarden is door wetswijziging van de raad naar het college gegaan. Het college heeft in april 2014 de algemene gronduitgifte voorwaarden herzien en vastgesteld. De nieuwe gronduitgifte voorwaarden zijn ter kennisname aan de raad gezonden. Locatiepaspoorten Voor een groot aantal potentiele ontwikkellocaties is een locatiepaspoort opgesteld en vastgesteld in de trojka ontwikkelt. Hierin zijn de randvoorwaarden opgesomd die bij het tot ontwikkeling brengen van de locatie in acht genomen moeten worden. Ontwikkel- en uitgiftestrategieën De combitrojka aantrekkelijk wonen / strategisch overleg grondzaken maakt keuzes rondom de ontwikkel- en uitgiftestrategieën. Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 14
3 Ruimtelijke visie en beleid 3.1 Inleiding Grondbeleid is een instrument dat ingezet wordt om doelstellingen op andere beleidsvelden te kunnen realiseren. Hierbij geldt dat vanuit de beleidsvelden: wonen, economie & arbeid, maatschappelijke ontwikkeling, enzovoort, de zogenaamde w-vragen (wat, waar, wanneer) worden ingevuld. Het grondbeleid geeft antwoord op de wijze waarop dit plaats zou kunnen vinden (de hoe-vraag). In dit hoofdstuk wordt de relatie uiteengezet tussen het grondbeleid en programmasturing (hoofdstuk 3.2), de structuurvisie en projecten (hoofdstuk 3.3) en bovenlokaal grondbeleid (hoofdstuk 3.4). 3.2 Structuurvisie en programmasturing Vanuit programmasturing wordt gestuurd en op toegezien dat alle lopende en toekomstige projecten gezamenlijk kunnen voorzien in de realisatie van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen; integraliteit staat hierbij voorop. Het programmamanagement heeft om die reden een onlosmakelijke relatie met de structuurvisie, en daarmee met de projecten c.q. afzonderlijke locaties die ontwikkeld worden. Met de Structuurvisie 2.0; door de raad vastgesteld in 2012, heeft de gemeenteraad van Hoogeveen de toekomstige ruimtelijke visie vastgelegd tot het jaar 2020, met een doorkijk naar 2030. Deze Structuurvisie, en de hieraan gelieerde (deel)visies, zijn van belang voor de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van de gemeente Hoogeveen. De Structuurvisie biedt ruimte voor de programmering van de verschillende functies in ruimtelijk zin. Het gewenste programma van de verschillende functies zoals benoemd in de Structuurvisie 2.0 moet zijn doorvertaling krijgen in de projecten. Gelet op de lange voorbereidingstijd dient tijdig de planvorming ter hand genomen te worden om te kunnen blijven voorzien in de behoefte. Ook de particuliere initiatieven moeten in dit kader worden meegenomen. Het grondbeleid geeft aan op welke wijze en met inzet van welke instrumenten het ruimtelijk beleid vorm en inhoud wordt gegeven. 3.3 Ruimtelijk beleid Verantwoordelijkheden De programmawethouders zijn bestuurlijk verantwoordelijk voor de programma s. Om een goede bestuurlijke afweging te kunnen maken zullen de gevolgen van de voorgestelde mutaties in het programma worden voorzien van een integrale analyse (consequenties op het gebied van stedelijk programma en -kwaliteit, financiën, risico s, en dergelijke). De gemeentelijke visies, zoals de Structuurvisie en de Woonvisie geven hiervoor het kader en de afwegingscriteria. Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 15
Beleidscyclus De structuurvisie en andere visies, waaronder de woonvisie, worden uitgewerkt en vertaald richting de projecten en de programmabegrotingen. Verantwoording vindt plaats in de programmaverantwoording (P&C cyclus) en via de gezamenlijke grondexploitaties. Essentiële bestuurlijke informatie en de sturingsvragen worden opgenomen in de jaarrekening. De bestuurlijke keuzes worden gemaakt in het kader van de Voorjaarsnota en de begroting. Zo ontstaat een gestructureerde dynamische planning, die aan de ene kant ruimte laat voor actualisatie en fasering op basis van steeds nieuwe inzichten en marktwensen en aan de andere kant redelijk actuele inzichten geeft in programmering, financiële consequenties en dergelijke. Omdat de problematiek van de stedelijke ontwikkeling zich niet laat programmeren volgens een beleidscyclus kunnen ook tussendoor besluiten worden genomen over de aanpassing van de programmering door het college en raad afhankelijk van het mandaat en de bestuurlijke gevoeligheid van het te nemen besluit. Ook hier staat een integrale afweging voorop. Financieel Stedelijke programmeringsvraagstukken hebben al snel grote financiële gevolgen. Bij de afweging van nieuwe (gemeentelijke en particuliere) initiatieven zullen de uiteindelijke financiële en programmatische gevolgen in beeld worden gebracht (zie hoofdstukken 11 en 12). Projecten Alle ruimtelijke projecten (afzonderlijke bestemmingsplannen met de bijbehorende grondexploitaties) moeten samen voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de diverse functies: wonen, bedrijventerreinen, kantoren, voorzieningen, enzovoort. Per ontwikkeling wordt hierbij een grondexploitatie opgesteld, die op basis van de vastgestelde projectkaders (programma, fasering, kwaliteit, enzovoort) een financiële vertaling is van het betreffende project. Rapportage vindt plaats per project, maar ook voor de gezamenlijke projecten vindt verantwoording plaats via de jaarlijkse herzieningen grondexploitaties (blauwe boek), voortgangsrapportage en de paragraaf grondbeleid in de gemeentelijke jaarrekening en begroting. Ook particuliere initiatieven/projecten kunnen voorzien in de bedoelde programma s. Programmatisch worden deze meegenomen en indien er een financieel belang is (kostenverhaal) zal ook dit project worden opgenomen in de in de gemeentelijke jaarrekening en programmabegroting. Rapportage Over de (gezamenlijke) projecten wordt drie keer per jaar gerapporteerd: Februari: De herziening grondexploitaties; deze wordt in hoofdlijnen verwerkt in de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening Juni: Gemrap I, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is. Oktober: Gemrap II, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is. Hiermee zijn deze drie rapportages vast onderdeel geworden van de beleidscyclus. In hoofdstuk 12 wordt hier nog nader op ingegaan. 3.4 Bovenlokaal grondbeleid Nationaal niveau Op rijksniveau staat het ruimtelijke ordeningsbeleid en daarmee ook het grondbeleid volop in de aandacht. Na de grote wijzigingen in de Wet op de ruimtelijke ordening in 2008 wordt nu de Omgevingswet voorbereid. Een veel omvattende wet, waarin onder meer alle facetten van het Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 16
ruimtelijk beleid een plekje krijgen. De Omgevingswet zal ook voor het grondbeleid de nodige consequenties hebben. De ontwikkelingen rondom deze wet worden nauwlettend in de gaten gehouden en indien de wet daar aanleiding toe geeft, zal het beleid en de uitvoering daarop aangepast worden. In 2011 is de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling verschenen. Bij gebiedsontwikkeling wordt een gebied opnieuw ingevuld, waarbij verschillende functies zoals infrastructuur, wonen, werken en recreatie in hun onderlinge samenhang worden gerealiseerd. De publieke en private belangen komen hier dicht bij elkaar. Samenwerking tussen overheden en marktpartijen ligt bij gebiedsontwikkeling dan ook voor de hand. De samenwerking tussen overheden en marktpartijen bij gebiedsontwikkeling wordt omgeven door een grote hoeveelheid landelijke en Europese regelgeving. De reiswijzer is een leidraad waarin de juridische kaders en het proces rondom gebiedsontwikkeling wordt beschreven. Voor ontwikkelingen rondom de Vennootschapsbelasting wordt verwezen naar hoofdstuk 2.7. Provinciaal / regio Omgevingsvisie Provinciale Staten van de provincie Drenthe heeft op 2 juli 2014 de actualisatie van de omgevingsvisie Drenthe 2014 vastgesteld. De Omgevingsvisie Drenthe is voor Drenthe een centraal visiedocument. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. Regionale Woonvisie In 2013 is de Regionale Woonvisie Zuidwest Drenthe vastgesteld, met als doel de gezamenlijke woningbouwopgave te bepalen en deze op elkaar af te stemmen, zowel in kwantiteit als kwaliteit. Hierbij wordt aangesloten. Vierkant voor werk Met het plan Vierkant voor werk wordt getracht de werkloosheid in het stedelijk netwerk (Hoogeveen, Hardenberg, Coevorden, Emmen) naar het landelijk gemiddelde te laten dalen. De werkloosheid ligt in deze regio 25% hoger dan gemiddeld in Nederland. Wanneer het Nederlands percentage daalt naar 8% moet de werkloosheid in onze regio met een derde dalen. De ambitie is om dit in drie jaar te bereiken. Het is geen plan voor gesubsidieerde banen, maar een plan voor echte banen bij bedrijven. Daarom wordt samengewerkt met het bedrijfsleven. Het gaat dan om banen waar jongeren, ouderen en vooral lager opgeleiden snel hun plek in vinden. Banen die ook bij bedrijven dichtbij over de grens in Duitsland kunnen zijn. Samen met het onderwijs en de UWV s worden mensen geholpen snel klaar te zijn voor die nieuwe banen. Provincies en het Samenwerkingsverband Noord Nederland werken al mee. Het kabinet wil meer werk in de industrie in het Noorden. Hiervoor zijn in de gemeente Hoogeveen diverse bedrijventerreinen in ontwikkeling. De vier deelnemende gemeenten gaan hand in hand verder: vierkant voor werk dus. Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 17
4 Verwerving 4.1 Inleiding Bij een actief grondbeleid hoort een actief (strategisch) verwervingsbeleid. Immers, door vroegtijdige grondverwerving kan de gemeente strategische grondposities verkrijgen op basis waarvan optimaal regie kan worden uitgeoefend ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie van gemeentelijke plannen. De gemeente kan bij haar verwervingsbeleid inzetten op drie instrumenten, welke achtereenvolgens nader worden beschreven: Actieve, anticiperende en strategische verwervingen Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Onteigening. Aangezien er ingezet wordt op beheerste groei en inbreiding voor uitbreiding, zal er geen grootschalige uitleglocatie meer gerealiseerd worden. In het bestaande stedelijk gebied zijn inmiddels diverse locaties vrijgevallen en in de nabije toekomst zullen er naar verwachting nog meer volgen. Het betreft hier veelal gemeentelijke locaties. Deze locaties kunnen in veel gevallen zelfstandig herontwikkeld worden; extra gronden verwerven is dan niet nodig. Het actieve en strategische verwervingsbeleid zal om die reden minder vaak ingezet worden. In geval van particuliere ontwikkelingen is de initiatiefnemer aan zet. Niet de gemeente maar de initiatiefnemer zelf zal de benodigde gronden, indien noodzakelijk, moeten verwerven. Beroep op zelfrealisatie Het verwerven en in het uiterste geval het onteigenen zal in de praktijk niet plaats kunnen vinden indien de huidige eigenaar (veelal een ontwikkelaar) zelf in staat en bereid is om de door de gemeente beoogde functie te realiseren. Een en ander dient wel te gebeuren binnen de door de gemeente gestelde kaders. In de praktijk betekent dit, dat in dat geval de gemeente het bestemmingsplan alleen in samenwerking met de eigenaar kan realiseren. 4.2 Actieve, anticiperende en strategische verwervingen Inleiding Bij voorkeur wordt de grond met eventuele opstallen minnelijk verworven. Zonder inzet van publieke instrumenten probeert de gemeente, op basis van minnelijke overeenstemming met de verkoper, grond in het bezit te krijgen tegen marktconforme condities. De gemeente Hoogeveen maakt bij haar verwervingsbeleid onderscheid in drie vormen: a. Actieve/reguliere verwervingen Hierbij gaat het om verwerven van gronden, die zijn opgenomen in de grondexploitatiebegroting en noodzakelijk zijn om het vastgestelde projectontwerp/ontwerp bestemmingsplan te kunnen realiseren. Het vaststellen van de grondexploitatie houdt dus tevens de autorisatie en opdracht in om te verwerven. De instrumenten Wvg en Onteigening kunnen hierbij desgewenst door de raad worden ingezet b. Anticiperende verwervingen Deze verwervingen vinden plaats in gebieden waar de gemeenteraad reeds globale kaders of visies heeft bepaald. Autorisatie van (de kosten van) de noodzakelijke verwervingen gebeurt door opname ervan in een vastgestelde normatieve grondexploitatie (eerste haalbaarheidsberekening) of afzonderlijk raadskredietaanvraag per aankoop. c. Strategische verwervingen Deze verwervingen vinden plaats op plaatsen of in gebieden waarvoor nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is, maar waar de gemeente grondposities Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 18
wil en kan verwerven met het oog op te verwachte mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden, dan wel gronden en eventuele gronden en opstallen kan verwerven voor compensatiedoeleinden. We hanteren als spelregel dat de raad een (vertrouwelijk) besluit met begrotingswijziging neemt over aankopen door het college, indien per transactie: Het aankoopbedrag (de uitgaven) meer dan 750.000 bedraagt of Het verschil tussen de taxatie- en de aankoopwaarde meer dan 100.000 bedraagt. Hiernaast geldt natuurlijk ook de actieve informatieplicht van het college. Beleid 2015-2019 Onderscheid maken naar de drie vormen van verwervingsbeleid (actief, anticiperend en strategisch) en hierbij het strategisch verwervingsbeleid relateren aan het scenario van beheerste groei i.c. stedelijke inbreidings- en revitaliseringopgave en de uitbreiding van de dorpen. Uitwerking college Vanwege het scenario van beheerste groei en inbreiding voor uitbreiding en de hoeveelheid vrijgevallen en de nog vrijkomende gemeentelijke locaties de komende jaren, zal de noodzaak tot verwerving de komende jaren beperkt zijn. Aan de hand van de concrete plannen en projecten zal jaarlijks in het uitvoeringsprogramma het eventueel benodigde verwevingsbudget geraamd worden. Er is een verwervings- en taxatieprotocol opgesteld, waarin de beleidsregels voor taxatie en aankopen door de gemeente zijn vastgesteld. 4.3 Wet voorkeursrecht gemeenten Inleiding De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) heeft tot doel de gemeenten een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt, door prijsopdrijving en speculatie te voorkomen. De Wvg hoeft echter niet direct tot verwerving te leiden. De Wvg is een zogenoemd passief verwervingsinstrument dat de gemeente het wettelijk recht van voorrang geeft op de verwerving van onroerende zaken. In geval van een voorgenomen vervreemding van een onroerende zaak waarop de Wvg van kracht is, dient de betrokken eigenaar deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De wet kent drie doelen: het versterken van de regierol bij de uitvoering van ruimtelijk beleid; meer inzicht te verkrijgen in de grondmarkt en voorkomen van speculatie; het beheersen van de prijzen. In de plangebieden waarin de gemeente voor een actief grondbeleid kiest moet steeds een afweging plaatsvinden om al dan niet tot inzet van de Wvg over te gaan. Daadwerkelijke inzet is van de situatie afhankelijk en betreft telkens een strategische afweging en keuze. In de loop van de jaren is er in Hoogeveen behoorlijk wat ervaring opgedaan met de Wvg. Een arbeidsintensief instrument, waarbij soms het effect van prijsdemping en het voorkomen van grondspeculaties niet altijd overtuigend aanwezig was. Bovendien hebben inwoners die belast worden met een voorkeursrecht op hun eigendommen grote moeite om de systematiek te volgen. Ondanks de diverse wetswijzigingen in de loop van de jaren waarbij de procedure is vereenvoudigd en het systeem is verbeterd, blijft het van belang per ontwikkeling/project kritisch te bezien of het instrument Wvg moet worden ingezet. Nota grondbeleid 2015 2019 Gemeente Hoogeveen versie 12-10-2015 19