NOTA GRONDBELEID GEMEENTE HOOGEVEEN

Transcriptie

1 NOTA GRONDBELEID GEMEENTE HOOGEVEEN Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

2 Inhoudsopgave Pagina 1 Inleiding Aanleiding Opbouw Nota Grondbeleid en leeswijzer Doel en vormen grondbeleid Doelstelling grondbeleid Vormen van grondbeleid Instrumenten voor het grondbeleid Nota Grondbeleid en dualisme Uitgangspunten Nota Grondbeleid Strategische inzet van het grondbeleid Ontwikkelingen Ruimtelijke visie en beleid Inleiding Structuurvisie en programmamanagement Ruimtelijk beleid Bovenlokaal grondbeleid Verwerving Inleiding Actieve, anticiperende en strategische verwervingen Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigening Beheer Inleiding Beheer Transformatie / bouw en woonrijp maken Inleiding Definitie bouwrijpe kavel Kwaliteit inrichting openbare ruimte Fasering in de uitvoering bouw en woonrijp maken Gronduitgifte en grondprijzen Inleiding Vormen van gronduitgifte (verkoop en erfpacht) Gronduitgifte voorwaarden Selectie grondafnemers Grondprijsbeleid en Nota grondprijzen Samenwerking met marktpartijen Kostenverhaal en planschade Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

3 9.1 Inleiding Kostenverhaal Fonds Bovenwijkse voorzieningen Planschade Europese wet- en regelgeving Inleiding Algemene beginselen VWEU Aanbesteding Staatssteun (artikel 107, 108 en 109 VWEU) Financiële aspecten grondbeleid Grondexploitaties Uitgangspunten Resultaten grondexploitatie i.r.t. reserve Structuurvisie Risico s Bedrijfsvoering en informatievoorziening Bedrijfsvoering Rapportages Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

4 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op 22 december 2005 heeft de gemeenteraad van Hoogeveen de Nota Grondbeleid vastgesteld (verder aangehaald als Nota Grondbeleid 2005). In deze nota zijn de beleidskaders vastgelegd voor de wijze waarop de gemeente Hoogeveen het instrument grondbeleid wil inzetten om de beleidsdoelen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, economie en dergelijke te realiseren. In het kader van het duale stelsel, is aandacht besteed aan de relatie en verantwoordelijkheden van de gemeenteraad (kaderstelling) versus die van het College (uitwerkingsbevoegdheid). De gemeente Hoogeveen is wettelijk verplicht om de Nota Grondbeleid elke vier jaar op te stellen. Deze geactualiseerde Nota Grondbeleid ligt hierbij voor. De Nota Grondbeleid is niet alleen een actualisatie van het Grondbeleid van 2005, maar is een compleet nieuwe, integrale nota geworden. Evenals voor de Nota Grondbeleid 2005 geldt ook voor de voorliggende Nota Grondbeleid , het uitgangspunt dat het gemeentelijk grondbeleid dienstbaar behoort te zijn aan het realiseren van ruimtelijke, economische en sociale doelen. Met de Nota Grondbeleid wordt transparantie geboden in de manier waarop de raad beleidsmatige kaders stelt voor de wijze waarop de gemeente Hoogeveen op de grondmarkt opereert en invulling geeft aan haar (ruimtelijke) doelstellingen. Hierbij worden niet alleen de taken en bevoegdheden voor de uitvoering van het grondbeleid en grondexploitatieproces gedefinieerd, maar wordt ook ingegaan op relatie gemeenteraad (kaderstelling) versus College (uitwerkings)bevoegdheden. De Nota Grondbeleid is zeker geen instrument of afwegingskader voor de keuze waar de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Hoogeveen plaats gaat vinden en met welke kwaliteit. De Nota Grondbeleid geeft met name een antwoord op de vraag hoe de ruimtelijke opgave geëffectueerd gaat worden en welke (beleids- en wettelijke) instrumenten hiervoor ingezet kunnen worden. De beleidsvelden volkshuisvesting, economie en dergelijke geven met de (Uitvoeringsprogramma) Structuurvisie uitsluitsel op de vraag wat, waar, en wanneer de ruimtelijke ingrepen plaatsvinden. De Nota Grondbeleid en de in te zetten instrumenten moeten het wel mogelijk maken om het de ruimtelijke doelstellingen waar mogelijk te kunnen faciliteren. 1.2 Opbouw Nota Grondbeleid en leeswijzer Opbouw Nota Grondbeleid De Nota Grondbeleid is opgebouwd rondom drie peilers: 1. Aan de hand van de opgedane ervaringen met de nota uit 2005, is bezien in hoeverre het vastgestelde grondbeleid de ruimtelijke visie op hoofdlijnen zoals opgenomen in de Structuurvisie ondersteund en of er aanpassing nodig is. 2. Nieuwe regelgeving op vele fronten noodzaken tevens om het grondbeleid te herijken. Denk hierbij aan de nieuwe Wet ruimtelijke ordening, inclusief de Grondexploitatiewet, de (Europese) richtlijnen inzake aanbesteding en staatsteun, etc. 3. Verder is er in de afgelopen vijf jaar voor diverse aspecten nieuw beleid ontwikkeld of moet er nog beleid ontwikkeld worden. Hierbij wordt vooral gedacht aan onderwerpen als grondprijzen, tussentijdse winstneming, etc. Het totaal aan geformuleerde (beleids)kaders leidt tot een integraal en compleet beeld van het gemeentelijk grondbeleid i.c. de Nota Grondbeleid Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

5 Leeswijzer De voorliggende Nota bestaat uit drie delen: In hoofdstuk 2 en 3 is beschreven hoe het grondbeleid dienstbaar is aan het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen; In hoofdstuk 2 worden het doel en de hoofdlijnen van het grondbeleid beschreven waarbij ook de instrumenten die de gemeente kan hanteren voor de uitvoering van het grondbeleid samenvattend worden beschreven. Hierbij worden tevens de mogelijke politieke keuze tussen actief en passief grondbeleid toegelicht. Hoofdstuk 3 gaat in op de relatie tussen het grondbeleid enerzijds en de Structuurvisie en het programmasturing en projecten anderzijds. In hoofdstuk 4 tot en met 10 worden de ter beschikking staande instrumentaria voor het grondbeleid uiteengezet; Hierbij wordt per instrument / paragraaf de navolgende uniforme opzet gehanteerd: Inleiding: allereerst wordt in de eerste paragraaf van elk hoofdstuk een beknopte toelichting gegeven op de mogelijkheden van het in te zetten grondbeleidsinstrument; Beleid 2005: hier wordt kort samengevat wat de beleidsuitgangspunten en - kaders waren zoals die zijn vastgelegd in de Nota Grondbeleid 2005; Evaluatie : in de afgelopen 5 jaar is ervaring opgedaan met dit beleid. De bevindingen worden onder dit kopje beknopt samengevat; Beleid : hier wordt samenvattend voorgesteld wat voor het betreffende onderwerp het beleidskader is dat voor de komende periode van vier jaar gaat gelden; Uitwerking College: aangezien de Nota Grondbeleid een kaderstellende nota is, wordt uiteengezet wat de rol van het College is als het gaat over de uitwerkingsbevoegdheden. Ook wordt aandacht besteed aan de wijze waarop het College verantwoording aflegt aan de Raad over haar handelen, en hoe de controlerende taak van de Raad vorm gegeven kan worden; Organisatorische implementatie: ook in organisatorisch verband kunnen de vastgestelde kaders consequenties hebben, bijvoorbeeld de implementatie in (werk)processen en de beschrijving van de ambtelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden. In de laatste twee hoofdstukken 11 en 12 wordt ingegaan op de wijze waarop in financiële en informatieve zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid; In hoofdstuk 11 is uiteengezet hoe Hoogeveen de financiële zijde van het grondbeleid benadert, ofwel hoe in financiële zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid. Tot slot wordt in hoofdstuk 12 uiteengezet hoe de informatievoorziening is georganiseerd. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

6 2 Doel en vormen grondbeleid 2.1 Doelstelling grondbeleid In de Nota Grondbeleid 2005 is de doelstelling voor het grondbeleid opgenomen en zijn de uitgangspunten voor het grondbeleid vastgelegd. Geconstateerd wordt dat deze doelstelling nog steeds actueel is. Vandaar dat wordt volstaan met het overnemen van de in de Nota Grondbeleid 2005 beschreven doelstelling. Doelstelling voor de notagrondbeleid : Het binnen de fysieke en ruimtelijk gestelde doelen in het ruimtelijke ordeningsbeleid (b.v. de structuurvisie) alsook in de overige beleidssectoren, met inzet van juridische en financiële instrumenten, een bijdrage leveren aan de gewenste verandering in het grondgebruik voor verschillende functies: met de gewenste kwaliteiten; tegen verantwoorde prijs/kosten-kwaliteitsverhouding; op de gewenste tijd en plaats; met een maatschappelijk rendement; op een efficiënte wijze (optimalisatie van bedrijfsvoering bedrijfsonderdeel); met een optimaal financieel-economisch rendement. Het grondbeleid wordt als instrument ingezet om beleid op het gebied van onder meer ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer & vervoer te realiseren. Hierbij geldt dat vanuit de beleidsvelden: volkshuisvesting, economie & arbeid, maatschappelijke ontwikkeling, etc., de zogenaamde w-vragen (wat, waar, wanneer) worden ingevuld. Het grondbeleid geeft antwoord op de wijze waarop dit plaats zou kunnen vinden (de hoe-vraag). Het grondbeleid heeft daarmee een volgend en dienend karakter voor doeleinden op deze beleidsvelden. 2.2 Vormen van grondbeleid Het grondbeleid is een instrumenteel beleid. Voor de uitvoering van het grondbeleid beschikt de gemeente over een aantal instrumenten, dat kan worden toegepast om binnen het gemeentelijk beleid het gewenste grondgebruik te realiseren. Voor de uitvoering van het grondbeleid kan de gemeente zich bewegen in het spectrum van actief grondbeleid aan de ene kant en puur passief aan de andere kant, of een middenweg van faciliterend grondbeleid: Actief grondbeleid De gemeente draagt zelf zorg voor de verwerving van de gronden, maakt zelf de bouwterreinen bouwrijp en werkt deze na realisatie van de opstallen af (woonrijp maken), en geeft hierbij de bouwrijpe gronden zelf uit. De regie en de risico s van de planrealisatie berusten hierbij volledig bij de gemeente, maar daar tegenover staat de mogelijkheid om de eventuele exploitatiewinst volledig ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Faciliterend grondbeleid Voor de planrealisatie wordt een vorm van samenwerking (middels overeenkomsten) tussen de gemeente en de particuliere initiatiefnemer gezocht. Zowel de invloed op de planrealisatie, kennis, de winstmogelijkheid alsmede de risico s worden gezamenlijk ingezet/gedragen.. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

7 Passief grondbeleid De gemeente beperkt zich tot haar publieke taak (opstellen bestemmingsplannen) en geeft kaders en eisen aan de particuliere initiatiefnemer, die het initiatief heeft tot het produceren van bouwgrond. De planrealisatie geschiedt voor rekening en risico van de particulier. De regie van de gemeente is beperkt tot de publieke invloed/taak. 2.3 Instrumenten voor het grondbeleid Voor de verschillende vormen van het grondbeleid kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. In onderstaand overzicht is schematisch weergegeven welke instrumenten voor de verschillende vormen van grondbeleid de gemeente kan inzetten. In hoofdstuk 4 tot en met 10 worden deze instrumenten nader uitgewerkt. Actief Verwerving Strategische en minnelijke verwervingen Tijdelijk beheer Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigening Bouw en woonrijp maken Aanbesteding Gronduitgifte Grondprijsbeleid Uitgiftevormen Marktselectie Europese regelgeving & Staatssteun Faciliterend Passief Samenwerkingsvormen Kostenverhaal Grondexploitatiewet Planschadeovereenkomst De bereidheid om en de wijze waarop deze instrumenten daadwerkelijk ingezet worden is een bestuurlijk-politieke keuze (grondpolitiek). Uitgangspunt bij deze keuze is dat de gemeente het grondbeleid op zodanige wijze wil inzetten dat de realisatie van andere beleidsdoelen maximaal gewaarborgd is. 2.4 Nota Grondbeleid en dualisme Het dualisme heeft in de gemeentepolitiek geleid tot een duidelijke taakverdeling en verdeling van verantwoordelijkheden tussen gemeenteraad en het college van Burgemeester en Wethouders. Dit vertaalt zich ook naar het grondbeleid. De raad stelt kaders en het college voert het beleid uit binnen deze kaders. De raad controleert vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden. Orgaan Taak Instrument Gemeenteraad Kaders stellen Nota Grondbeleid, Grondexploitaties College van B&W Gemeenteraad Uitvoeren Toetsen Grondexploitaties, Nota grondprijzen, aankopen, sluiten overeenkomsten, etc Paragraaf grondbeleid (begroting en rekening) Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

8 In de Nota Grondbeleid 2005 is vastgelegd welke bevoegdheden aan de raad respectievelijk aan het college zijn toebedeeld. Deze zijn niet veranderd. In onderstaand schema zijn deze bevoegdheden samenvattend opgenomen: Gemeenteraad College van B & W zie Grondbeleid Nota grondbeleid Integrale ontwikkelingsstrategie 2 & 3 Verwerving en beheer Beschikbaar stellen krediet strategische en anticiperende verwervingen. Vestigen voorkeursrecht (Wvg) en Onteigening Verrrichten strategische, anticiperende en actieve verwervingen Bouw- en woonrijp maken Vaststellen aanbestedingsbeleid Aanbesteden 6 Uitgifte Selectie marktpartijen Vaststellen algemene uitgiftevoorwaarden Opstellen selectieprotocol Op de eerste regel in het bovenstaande schema wordt de integrale ontwikkelingsvisie genoemd. Hierop wordt in paragraaf 2.5 nader ingegaan. Afhankelijk van de grootte van het project, kan de raad een dergelijke ontwikkelingsvisie ter kennisname worden voorgelegd, er van uit gaande dat een en ander past binnen de structuurvisie en/of Nota Grondbeleid. Het college legt jaarlijks in de paragraaf grondbeleid bij de begroting de beleidsvoornemens neer voor het komende jaar. Tevens presenteert het college in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) een overzicht van de plannen die in uitvoering en voorbereiding zijn, waarbij het zowel gaat om tijd, geld, programma alsmede de majeure afwijkingen ten opzichte van de oorspronkelijke kaders. Het is aan de raad om de uitvoering van het grondbeleid door het college te toetsen en zo nodig het college ter verantwoording te roepen. De wijze van rapporteren (burap, jaarrekening en MPG) moet de raad in staat stellen tot het uitvoeren van haar controlerende taak. 4 & 5 Vaststellen Nota grondprijzen 7 Selectie marktpartijen + uitgiftestrategie Kostenverhaal Vaststellen exploitatieplan Sluiten overeenkomsten 9 Samenwerking Oprichting rechtspersoon Sluiten PPS-overeenkosmten 10 Grondexploitatie Programma en kwaliteit Sturing en verantwoording Vaststelling grondexploitatie, voorbereidings- en uivoeringskredieten Vaststellen programma s en projectopdrachten Meerjarenprognose grondexploitaties, begroting en rekening Uitvoeren grondexploitatie binnen de kaders 8 11 Uitvoering 11 Maraps en buraps Uitgangspunten Nota Grondbeleid Beleid sinds 2005 In de Nota Grondbeleid 2005 is gekozen voor een actieve en sturende rol van de gemeente Hoogeveen als het gaat om de realisatie van de ruimtelijke ontwikkeling. Samenwerking met (markt)partijen wordt hierbij niet geschuwd, als overwegingen van risicoverdeling, winstmogelijkheden, kennisbundeling of grond- of vastgoedpositie hiertoe aanleiding geven. Tot deze keuze is destijds gekomen, omdat de gemeente de wens heeft: Een actieve en regisserende rol te vervullen bij de ruimtelijke processen om publieke doelen beter en sneller te bereiken; Om locaties met een strategische betekenis voor het beleid of plaats in de stad daar waar mogelijk actief te realiseren; Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

9 Om maximale winst af te romen om daarmede tekorten op andere projecten te kunnen verevenen; Om maximaal kostenverhaal toe te kunnen passen. Als algemeen uitgangspunt voor het gemeentelijk beleid geldt nog steeds dat de gemeente Hoogeveen actief sturing wil blijven geven aan (de kwaliteit van) de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Hierbij past een actieve rol en een actief grondbeleid. Gelet op enerzijds de steeds complexer wordende vraagstukken en grondposities bij vooral binnenstedelijk locaties en anderzijds de wens om kennis en risico s met marktpartijen te delen, is een faciliterend grondbeleid in deze situaties een goed alternatief. Wanneer daarbij de verbeterde mogelijkheden van kostenverhaal en doorleggen van (kwaliteits)eisen naar ontwikkelaars/marktpartijen in oogschouw wordt genomen, kan zelfs een passieve rol van de gemeente (passief grondbeleid) overwogen worden 1. Het is vooraf niet altijd aan te geven hoe het grondbeleid exact ingezet moet worden bij de ruimtelijke ontwikkeling van Hoogeveen. Er zal telkens per situatie worden bezien welke vorm van grondbeleid het beste past bij de te realiseren doelen van het ruimtelijk beleid. Grondbeleid is immers maatwerk. Het grondbeleid en de in te zetten instrumenten moeten echter wel de beleidsdoelen en de (kwaliteit van de) ruimtelijke ontwikkeling blijven faciliteren. De uitgangspunten van het grondbeleid van 2005 zijn ook voor de komende periode van vier jaar nog steeds actueel. Uitgangspunten nota grondbeleid De gemeente Hoogeveen zal daar waar mogelijk actief grondbeleid voeren. De markt, de beschikbare (financiële) middelen en de grondposities zullen echter steeds vaker nopen tot een facilitair of passief grondbeleid. Per project zal derhalve een strategische keuze gemaakt worden voor actief, facilitair of passief grondbeleid. De door de wetgever aangereikte instrumenten zullen daarbij zo effectief mogelijk worden ingezet Voor elke ontwikkeling/project zal om deze reden voortaan bij de start een integrale ontwikkelingsstrategie worden opgesteld waarbij, binnen de kaders van de in deze nota geformuleerde beleidskaders, aandacht wordt besteed aan: De ruimtelijke en programmatische impact, en de relatie met de (uitvoeringsparagraaf van de) Structuurvisie Eigendomssituatie, belangen De maatschappelijke en financiële haalbaarheid De ontwikkelingsmogelijkheden, wenselijkheden en de mogelijke vormen van ontwikkeling: volledig actief, samenwerkend met marktpartijen (vanwege de meerwaarde die ontwikkelaars kunnen bieden als het gaat om inbreng van kennis, risicoparticipatie, ervaring, etc), of faciliterend De rol die de gemeente wil innemen Bijdrage van de ontwikkeling aan de beleidsdoelen (woningbouw, voorzieningen) Een volwaardige risicoanalyse (financieel, procedureel, juridische houdbaarheid en relatie met Europese wet- en regelgeving, etc.) 1 Gedoeld wordt op de verbeterde mogelijkheden middels de Wro en Grondexploitatiewet (zie hoofdstuk 9) Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

10 2.6 Strategische inzet van het grondbeleid Van uitbreiding naar inbreiding Op zich is er weinig tot geen reden om het grondbeleid voor de komende tijd te wijzigen. Echter met de keuze van de Raad om te kiezen voor beheerste groei enerzijds en anderzijds eerst te kiezen voor inbreiding en aanvullend voor uitbreiding, is het noodzakelijk het grondbeleid op onderdelen in strategische zin aan te passen. De ruimtelijke ontwikkeling van Hoogeveen vindt immers steeds vaker plaats op basis van inbreiding, revitalisering, herstructurering en herontwikkeling, dan op basis van uitleglocaties. Dit heeft gevolgen voor een aantal aspecten, dat hierna beknopt aan de orde komt en in het Uitvoeringsparagraaf de Structuurvisie verder uitgewerkt worden. Programmatisch / Ruimtelijk In tegenstelling tot uitbreiding gaat inbreiding in zijn algemeenheid gepaard met kleinere aantallen, langere doorlooptijd vanwege het noodzakelijk maatschappelijk draagvlak, moeilijkere planontwikkeling vanwege particulier grondbezit, milieuaspecten (bodem, geluid), ontsluiting, financiële haalbaarheid vanwege hogere (verwervings)kosten, etc. Hierdoor wordt het een serieuze opgave om voor alle functies te kunnen beschikken over voldoende en geschikte locaties. Een goed meerjarig ontwikkelingsperspectief is hierbij van evident belang. Bij de op handen zijnde actualisatie van de structuurvisie, zal een uitvoeringsparagraaf worden toegevoegd, waarin het meerjaren perspectief wordt opgenomen. De uitvoeringparagraaf zal jaarlijks worden geactualiseerd. Met opmaak: Niet Markeren Verwervingsbeleid Bij inbreiding is het, vanwege de vaak relatief hoge kosten, van cruciaal belang alleen die gronden/panden te verwerven die strikt noodzakelijk zijn. Per project/ontwikkeling zal hiervan een inschatting worden gemaakt. Financieel Een bijzonder vraagstuk dat zich rondom stedelijke inbreiding aandient is de financiële dekking van de veelal hoge investeringen voor verwerving, ontsluiting, sanering, etc. Het financieel sluitend of met een winst tot ontwikkeling brengen van een nieuwe uitbreidingslocatie wordt steeds lastiger. Het kostendekkend krijgen van inbreidingslocaties zal in veel gevallen nog vele malen moeilijker (zo niet onmogelijk) blijken. Met locatieontwikkeling worden gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van bijvoorbeeld economie, ruimtelijke ontwikkeling en volkshuisvesting gediend. Steeds zal de afweging gemaakt moeten worden of in geval van een negatieve exploitatie het wenselijk is de ontwikkeling al dan niet door te laten gaan. Wordt er voor gekozen een ontwikkeling ondanks het tekort in de grondexploitatie wel door te laten gaan, moet (ingevolge de Wro/Grondexploitatiewet) vooraf de dekking verzekerd zijn. Samenwerking met marktpartijen en het in samenhang bezien van alle grondbedrijfprojecten (bovenplanse verevening) zijn daarbij mogelijkheden die daarbij onderzocht kunnen worden. Ook dit vraagstuk zal aan de orde komen in de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie. Samenwerking / Juridisch Het op een actieve wijze ontwikkelen van binnenstedelijk locaties heeft als voordeel dat de gemeente op de meest efficiënte manier kan regisseren en sturing kan geven aan de ruimtelijke ontwikkeling. Daartegenover staat dat de gemeente verantwoordelijk is voor het (eventueel nadelige) exploitatieresultaat en de risico s die gepaard gaan met een dergelijke ontwikkeling. Niet alleen vanwege financiële overwegingen, maar ook vanwege het delen van kennis en risico s kan samenwerking met marktpartijen soulaas bieden. Als er sprake Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

11 is van particulier grondbezit ligt een vorm van samenwerking sowieso meer voor de hand. Per project zal voortaan een integrale ontwikkelingsstrategie worden opgesteld waarbij de vormen van eventuele samenwerking worden verkend en waarbij tevens de juridische houdbaarheid en toets aan (Europese) wet- en regelgeving vast onderdeel is. Gevolgen voor het grondbeleid Gelet op het vorenstaande zal het grondbeleid ruimte moeten bieden aan de gevolgen en complicaties van deze inbreidingsopgave. Het grondbeleid moet daar waar nodig ondersteunend zijn aan deze opgave. Als gezegd is grondbeleid maatwerk en zal per ontwikkeling/project een strategie bepaald worden hoe de doelen met inzet van de grondbeleidsinstrumenten kunnen worden bereikt. Deze Nota biedt hiervoor de mogelijkheden. De structuurvisie en de uitvoeringsparagraaf van de structuurvisie, geven inzicht in de mogelijke ontwikkellocaties, de programmatische opgave, de prioritering en fasering, 2.7 Ontwikkelingen Naast de nuancering van het grondbeleid als gevolg van de hiervoor genoemde keuze om prioriteit te geven aan inbreiding versus uitbreiding, noodzaakt ook de gewijzigde wet- en regelgeving tot bijstelling van het grondbeleid op onderdelen. De belangrijkste ontwikkelingen op dit gebied zijn: Het in werking treden van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening en de hierin opgenomen Grondexploitatiewet (verder aangehaald als Wro respectievelijk Grexwet): Essentie van de Grexwet is het komen tot een verbetering van het gemeentelijk kostenverhaal en de versterking van de gemeentelijke regie bij locatieontwikkeling in de situatie van particuliere grondexploitatie. Zo wordt de gemeente verplicht tot kostenverhaal in geval de particulier tot ontwikkeling van zijn gronden overgaat. In hoofdstuk 9 wordt nader ingegaan op de consequenties voor het gemeentelijk grondbeleid. De (Europese) wet- regelgeving inzake aanbesteding en staatsteun: Uitgangspunt voor het aanbesteden en wijze waarop gemeenten met marktpartijen tot samenwerking komen, is de Europese regelgeving inzake aanbesteden. Met deze regelgeving en hierop volgende jurisprudentie zijn de vrijheden voor de lagere overheden aanzienlijk beperkt. Rekening houdend met deze wettelijke verplichtingen zal telkens per ontwikkeling maatwerk moeten worden geleverd als het gaat om de ontwikkelingsstrategie en vorm en condities van samenwerking met de marktpartijen (zie hoofdstuk 10). Daarnaast is er in de afgelopen vier jaar op onderdelen nieuw beleid geformuleerd en vastgesteld en is geïnventariseerd op welke terreinen nog beleid ontbreekt. Zo is er voor de volgende onderdelen inmiddels nieuw beleid geformuleerd en vastgesteld: Tussentijdse winstneming bij grondexploitaties: onder welke voorwaarde er tussentijds winst genomen wordt uit lopende grondexploitaties (zie paragraaf 11.3); Strategisch verwervingsbeleid: (zie paragraaf 4.2) Grondprijzen: jaarlijks wordt de Nota Grondprijzen opgesteld (zie paragraaf 7.5); Voor een aantal onderdelen is nog onvoldoende beleid ontwikkeld, of behoeft het vastgestelde beleid aanpassing: Staatsteun (zie hoofdstuk 10 Kostenverhaal (zie hoofdstuk 11) Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

12 3 Ruimtelijke visie en beleid 3.1 Inleiding Grondbeleid is een instrument dat ingezet wordt om doelstellingen op andere beleidsvelden te kunnen realiseren. Hierbij geldt dat vanuit de beleidsvelden: volkshuisvesting, economie & arbeid, maatschappelijke ontwikkeling, etc., de zogenaamde w-vragen (wat, waar, wanneer) worden ingevuld. Het grondbeleid geeft antwoord op de wijze waarop dit plaats zou kunnen vinden (de hoe-vraag). In dit hoofdstuk wordt de relatie uiteengezet tussen het grondbeleid enerzijds en het programmamanagement (paragraaf 3.2), de structuurvisie (paragraaf 3.3) en projecten (paragraaf 3.4) anderzijds. 3.2 Structuurvisie en programmasturing Vanuit programmasturing wordt er gestuurd en toegezien dat alle lopende en toekomstige projecten gezamenlijk kunnen voorzien in de realisatie van de beleidsdoelstellingen. Het programmamanagement (de trojka s) heeft hierbij een onlosmakelijke relatie met de structuurvisie, en daarmee met de projecten c.q. afzonderlijke locaties die ontwikkeld worden. Met de Structuurvisie 2005 heeft de gemeenteraad van Hoogeveen de toekomstige ruimtelijke visie vastgelegd tot het jaar 2020, met een doorkijk naar Deze Structuurvisie, en de hierin opgenomen facetstudies, zijn van belang voor de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van Hoogeveen. De Structuurvisie biedt ruimte voor de programma s op het gebied van wonen en economie in ruimtelijk zin. Of anders gesteld: in de Structuurvisie moet het gewenste programma voor de verschillende functies in omvang en tijd voorzien zijn. Het gewenste programma van deze verschillende functies moet vervolgens zijn doorvertaling krijgen in de projecten. Gelet op de lange voorbereidingstijd dient tijdig de planvorming ter hand genomen te worden om te kunnen blijven voorzien in de behoefte. Ook de particuliere initiatieven moeten in dit kader worden meegenomen. Het grondbeleid geeft aan op welke wijze en met inzet van welke instrumenten het ruimtelijk beleid vorm en inhoud wordt gegeven. Onlangs is een start gemaakt met de actualisatie van de Structuurvisie Ook de actualisatie van de Woonvisie is ter hand genomen. In 2011 zullen beide geactualiseerde visies ter besluitvorming worden aangeboden. 3.3 Ruimtelijk beleid Verantwoordelijkheden De programmawethouders zijn bestuurlijk verantwoordelijk voor de programma s/trojka s. Om een goede bestuurlijke afweging te kunnen maken zullen de gevolgen van de voorgestelde mutaties in het programma worden voorzien van een integrale analyse (consequenties op het gebied van stedelijk programma en -kwaliteit, financiën, risico s, en dergelijke). Onder andere de Structuurvisie en de Woonvisie geven hiervoor het kader en de afwegingscriteria. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

13 Beleidscyclus De structuurvisie en andere visies, waaronder de woonvisie wordt uitgewerkt in de uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie. De Uitvoeringsparagraaf wordt jaarlijks doorvertaald in de projecten en de programmabegrotingen. Verantwoording vindt plaats in de programmaverantwoording (P&C cyclus) en gezamenlijke grondexploitaties. Essentiële bestuurlijke informatie en de sturingsvragen worden opgenomen in de jaarrekening. De bestuurlijke keuzes worden gemaakt in het kader van de Voorjaarsnota en de begroting. Ook op basis hiervan kan de Uitvoeringsparagraaf Structuurvisie worden bijgesteld. Zo ontstaat er een gestructureerde dynamische planning, die aan de ene kant ruimte laat voor actualisatie en fasering op basis van steeds nieuwe inzichten en marktwensen en aan de andere kant redelijk actuele inzichten geeft in programmering, financiële consequenties en dergelijke. Omdat de problematiek van de stedelijke ontwikkeling zich niet laat programmeren volgens een beleidscyclus kunnen ook tussendoor besluiten worden genomen over de aanpassing van de programmering door het College en Raad afhankelijk van het mandaat en de bestuurlijke gevoeligheid van het te nemen besluit. Ook hier staat een integrale afweging voorop. Financieel Stedelijke programmeringsvraagstukken hebben al snel grote financiële gevolgen. Bij de afweging van nieuwe (gemeentelijke en particuliere) initiatieven zullen de uiteindelijke financiële en programmatische gevolgen in beeld worden gebracht. Projecten Alle projecten (afzonderlijke bestemmingsplannen met de bijbehorende grondexploitaties) moeten tezamen voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de diverse functies: wonen, bedrijventerreinen, kantoren, voorzieningen, etc. Per project wordt hierbij een grondexploitatie opgesteld, die op basis van de vastgestelde projectkaders (programma, fasering, kwaliteit, etc.) een financiële vertaling is van het betreffende project. Rapportage vindt plaats per project, maar ook voor de gezamenlijke projecten vindt verantwoording plaats middels de Meerjaren Prognose Grondexploitaties, voortgangsrapportage en de paragraaf grondbeleid in de gemeentelijke rekening en begroting. Maar ook particuliere initiatieven/projecten kunnen voorzien in de bedoelde programma s. Programmatisch worden deze meegenomen en indien er een financieel belang is (kostenverhaal) zal ook dit project worden opgenomen in de Meerjaren Prognose Grondexploitaties. Rapportage (Meerjaren Prognose Grondexploitaties) Over de (gezamenlijke) projecten wordt drie tot vier keer per jaar gerapporteerd: Februari: de Herziening Grondexploitaties Mei: Managementrapportage I, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is. September/Oktober: financieel tussenbericht voorafgaand aan de begroting November: Managementrapportage II, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is. Hiermee zijn deze drie tot vier rapportage(momenten) vast onderdeel geworden van de beleidscyclus. In hoofdstuk 12 wordt hier nog nader op ingegaan. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

14 3.4 Bovenlokaal grondbeleid Nationaal niveau Niet alleen op lokaal niveau, maar ook op rijksniveau heeft het grondbeleid al geruime tijd alle aandacht. In januari 2001 is rijksnota Grondbeleid uitgebracht, waarin naast een aankondiging van nieuwe/verbeterde instrumenten ook gepleit werd voor meer transparantie in het grondbeleid. Het product hiervan is de Grondexploitatiewet. Naast deze Nota en de Grondexploitatiewet heeft het rijk continue aandacht voor verdergaande verbeteringen van de overheidsregie bij locatieontwikkeling. Het meeste recente voorbeeld is de toezending aan de Tweede Kamer van de kabinetsreactie op het rapport van de VROM-raad over het grondbeleid, getiteld Grond voor kwaliteit, voorstellen voor verbetering van overheidsregie op (binnen)stedelijke ontwikkeling. Daarnaast is in september 2009 de Nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling verschenen. Provinciaal / regio Hoogeveen maakt onderdeel uit van de Drentse Zuidas, één van de twee economische kernzones binnen Drenthe. De gemeenten zijn samen met de Provincie Drenthe en het bedrijfsleven in Zuid-Drenthe het project Kansen voor de Zuidas gestart. Er is een ruimtelijk-economische gebiedsvisie voor Zuid-Drenthe ontwikkeld, ook wel aangeduid als de Drentse Zuidas. Deze visie brengt de ontwikkelkansen van de regio in kaart en de investeringen die nodig zijn om deze kansen te benutten. De visie is basis voor verdere ontwikkeling van de Drentse Zuidas. Momenteel wordt de visie nader uitgewerkt. Verder is onlangs in een eerste gesprek met vier gemeenten in Zuidwest Drenthe (Hoogeveen, Meppel, Westerveld en de Wolden) afgetast in hoeverre het wenselijk en mogelijk is om te komen tot een Regionale Woonvisie. Doel van een dergelijke visie is om de gezamenlijke wonigbouwopgave te bepalen en deze op elkaar af te stemmen, zowel in kwantiteit als kwaliteit. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

15 4 Verwerving 4.1 Inleiding Bij een actief grondbeleid hoort een actief (strategisch) verwervingsbeleid. Immers, door vroegtijdige grondverwerving kan de gemeente strategische grondposities verkrijgen op basis waarvan optimaal regie kan worden uitgeoefend ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie van gemeentelijke plannen. De gemeente kan bij haar verwervingsbeleid inzetten op drie instrumenten, welke achtereenvolgens nader worden beschreven: Actieve, anticiperende en strategische verwervingen Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Onteigening Met de keuze voor het scenario van beheerste groei en inbreiding voor uitbreiding, is de druk op een eventuele grootschalige uitleglocatie komen te vervallen en is de scope van het strategische verwervingsbeleid meer op de dorpen en het bestaand stedelijk gebied gericht. Beroep op zelfrealisatie Het verwerven en in het uiterste geval het onteigenen zal in de praktijk niet plaats kunnen vinden indien de huidige eigenaar (veelal een ontwikkelaar) zelf in staat en bereid is om de door de gemeente beoogde functie te realiseren, binnen de door de gemeente gestelde kaders. Dit houdt in, dat in dat geval de gemeente het bestemmingsplan alleen in samenwerking met de eigenaar kan realiseren en niet alleen. 4.2 Actieve, anticiperende en strategische verwervingen Inleiding Bij voorkeur wordt de grond met eventuele opstallen minnelijk verworven. Zonder inzet van publieke instrumenten probeert de gemeente, op basis van minnelijke overeenstemming met de verkoper, grond in het bezit te krijgen tegen marktconforme condities. De gemeente Hoogeveen maakt bij haar verwervingsbeleid onderscheid in drie vormen: a. Actieve/reguliere verwervingen Hierbij gaat het om verwerven van gronden, die zijn opgenomen in de grondexploitatiebegroting en noodzakelijk zijn om het vastgestelde projectontwerp/ontwerp bestemmingsplan te kunnen realiseren. Het vaststellen van de grondexploitatie houdt dus tevens de autorisatie en opdracht in om te verwerven. De instrumenten Wvg en Onteigening kunnen hierbij desgewenst door de raad worden ingezet; b. Anticiperende verwervingen Deze verwervingen vinden plaats in gebieden waar de gemeenteraad reeds globale kaders of visies heeft bepaald. Autorisatie van (de kosten van) de noodzakelijke verwervingen gebeurt door opname ervan in een vastgestelde normatieve grondexploitatie (eerste haalbaarheidsberekening)of afzonderlijk raadskredietaanvraag per aankoop. c. Strategische verwervingen Deze verwervingen vinden plaats op plaatsen/in gebieden waarvoor nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is, maar waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachte mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden, dan wel gronden en eventuele gronden en opstallen kan verwerven voor compensatiedoeleinden. In het verleden was Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

16 hiervoor een Reserve Strategische Verwervingen beschikbaar van.1,0 miljoen. Deze reserve is er nu niet meer. We hanteren nu als spelregel dat de raad een (vertrouwelijk) besluit met begrotingswijziging neemt over aankopen door het college, indien per transactie: Het aankoopbedrag (de uitgaven) meer dan bedraagt of Het verschil tussen de taxatie- en de aankoopwaarde meer dan bedraagt. In het geval van bestuurlijk gevoelige aankopen vraagt het college vooraf toestemming aan de raad. Zie B&W-besluit en het Financieel Kader Beleid 2005 In de Nota Grondbeleid 2005 is een onderscheid gemaakt naar actieve, anticiperende en strategische verwervingen. Het onderscheid is gerelateerd aan de status van ruimtelijke plannen of ideeën waarvoor de verwerving wordt geïnitieerd. Evaluatie Het onderscheid dat in de verschillende vormen van verwerving is gemaakt, heeft in de praktijk een heldere afbakening van bevoegdheden en verantwoordelijkheden opgeleverd Op 19 december 2006 zijn er voor het onderdeel strategisch verwervingsbeleid nadere regels en richtlijnen opgesteld als het gaat om de gewenste omvang, de waardering en de dekking van de aan te kopen gronden. Dit beleid is de slagvaardigheid van de gemeente bij verwerving ten goede gekomen. Deze systematiek kan worden gehandhaafd. Echter met de keuze voor het scenario van beheerste groei en inbreiding voor uitbreiding, is de druk op een eventuele grootschalige uitleglocatie komen te vervallen. Het strategische verwervingsbeleid zal om die reden op de dorpen en het stedelijk gebied gericht zijn. Beleid Onderscheid maken naar de drie vormen van verwervingsbeleid (actief, anticiperend en strategisch) en hierbij het strategisch verwervingsbeleid relateren aan het scenario van beheerste groei i.c. stedelijke inbreidings- en revitaliseringopgave en de uitbreiding van de dorpen. Uitwerking College Jaarlijks zal voortaan het verwervingsbeleid worden geëvalueerd, en de omvang van het anticiperend en strategisch verwervingsbudget worden geraamd. Dit zal geschieden in het kader van het Uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie. Volgens het meest recente mandaatbesluit is het kopen van onroerende zaken voorbehouden aan het college voor zover daarvoor in de (exploitatie)begroting middelen voor beschikbaar zijn. Organisatorische implementatie Het team planeconomie van het cluster SBP stelt op basis van de grondexploitaties de financiële randvoorwaarden. De afdeling Vastgoed van het cluster R&B is belast met de feitelijke verwervingen. Er is een verwervings- en taxatieprotocol opgesteld, waarin de beleidregels voor taxatie en aankopen door de gemeente zijn vastgesteld. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

17 4.3 Wet voorkeursrecht gemeenten Inleiding De Wvg heeft tot doel de gemeenten een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt, door prijsopdrijving en speculatie te voorkomen. De Wvg hoeft echter niet direct tot verwerving te leiden. De Wvg is een zogenoemd passief verwervingsinstrument dat de gemeente het wettelijk recht van voorrang geeft op de verwerving van onroerende zaken. In geval van een voorgenomen vervreemding van een onroerende zaak waarop de Wvg van kracht is, dient de betrokken eigenaar deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De wet kent drie doelen: Het versterken van de regierol bij de uitvoering van ruimtelijk beleid; Meer inzicht te verkrijgen in de grondmarkt en voorkomen van speculatie; Het beheersen van de prijzen Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 (Wro) zijn ook wijzigingen doorgevoerd in de Wvg. Deze hebben vooral betrekking op de termijnen van rechtskracht van besluiten. Beleid 2005 In de plangebieden waarin de gemeente voor een actief grondbeleid heeft gekozen, heeft steeds een afweging plaatsgevonden om al dan niet tot inzet van de Wvg over te gaan. Daadwerkelijke inzet is van de situatie afhankelijk en betreft telkens een strategische afweging en keuze. Evaluatie In de periode van de Nota Grondbeleid 2005 hebben het College en de Raad meerdere besluiten genomen op het gebied van de Wvg, ter ondersteuning van het verwervingsproces of de gemeentelijke regierol. In de loop van de jaren is er in Hoogeveen behoorlijk wat ervaring opgedaan met de Wvg. Een arbeidsintensief instrument, waarbij soms het effect van prijsdemping en het voorkomen van grondspeculaties niet altijd overtuigend aanwezig was. Bovendien hebben burgers die belast worden met een voorkeursrecht op hun eigendommen grote moeite om de systematiek te volgen. Ondanks de diverse wetswijzigingen in de loop van de jaren waarbij de procedure is vereenvoudigd en het systeem is verbeterd, blijft het van belang per ontwikkeling/project kritisch te bezien of het instrument Wvg moet worden inzetten. In binnenstedelijke gebieden kunnen de afwegingen anders liggen dan in de uitleggebieden. Binnenstedelijke projecten kennen andere spelers op de markt. Verder is het prijsniveau van binnenstedelijk aankopen (vaak gepaard met opstallen en sanering) in tegenstelling tot de uitleglocaties relatief hoger, waardoor de aantrekkelijkheid voor marktpartijen afneemt. Beleid Waar mogelijk en wenselijk het instrument Wvg inzetten. De afweging en keuze om de Wvg te vestigen maakt onderdeel uit van de per project op te stellen integrale ontwikkelingsstrategie (zie paragraaf 2.7). Uitwerking College Rekening houdend met de Wro, kan het College voor een bepaald gebied een voorbescherming opleggen met een werkingsduur van drie maanden. Binnen deze drie maanden moet de Raad dit bekrachtigen en heeft dit besluit een maximale werkingsduur van drie jaar. Binnen deze drie jaar moet er of een structuurvisie, projectbesluit of een Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

18 bestemmingsplan door de Raad worden vastgesteld. Afhankelijk van het besluit gaan er dan nieuwe werkingsperiodes gelden. Na het vaststellen van een structuurvisie geldt opnieuw een werkingsduur van maximaal drie jaren. Bij het vaststellen van een projectbesluit moet binnen de termijn van de Wro een bestemmingsplan worden vastgesteld. Op basis van een vastgesteld bestemmingsplan geldt een werkingsduur van 10 jaar. Dit is gelijkgesteld aan de geldigheidsduur van een bestemmingsplan. Na 10 jaar zou er volgens de Wro een nieuw bestemmingsplan moeten zijn. Is de bestemming nog niet gerealiseerd, dan is hervestiging van de Wvg op basis van het nieuwe bestemmingsplan mogelijk. Organisatorische implementatie De afdeling SBP adviseert inzake de inzet van de Wvg; het team Vastgoed (R&B) voert de betreffende procedures. 4.4 Onteigening Inleiding Als minnelijke verwerving niet succesvol is, kan het onteigeningsinstrument (als ultiem middel) ingezet worden voor de uitvoering van het actieve grondbeleid. Uitgangspunt is dat dit instrument alleen wordt ingezet om te voorkomen dat de (tijdige) realisatie van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wordt gefrustreerd. Voor succesvolle toepassing van het onteigeningsmiddel moet aangetoond worden dat: Onteigening geschiedt in het algemeen belang, of in het belang van de ruimtelijke ordening en/of volkshuisvesting; Er sprake is van urgentie en noodzaak, en; Minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Gelet op de mogelijke impact van het instrument onteigening op de betrokkenen, wordt altijd met de uiterste zorgvuldigheid het instrument ingezet. Een onteigeningsprocedure kent een administratieve en een gerechtelijke fase. De administratieve fase wordt afgerond met een Koninklijk Besluit (KB), waarin de te onteigenen percelen worden aangewezen. Hiervoor is een vastgesteld bestemmingsplan nodig. De gerechtelijke fase is het eigenlijke onteigeningsproces (dagvaarding en vaststelling schadeloosstelling i.c. vermogens- en inkomstenschade). Binnen drie jaar na het vonnis tot onteigening dient met het werk waarvoor is onteigend een aanvang te zijn gemaakt. Het hanteren van het instrument onteigening heeft voor de gemeente de volgende voordelen: Impasse in onderhandelingen kan worden voorkomen/doorbroken; De gewenste eigendomssituatie kan worden bereikt; Het opstarten van een onteigeningsprocedure leidt vaak alsnog tot minnelijk overleg. Naast bovengenoemde voordelen kleven er ook nadelen en risico s aan een onteigeningsprocedure, te weten: De duur en de kosten van de procedure; Verplichte afname, ook als de uitspraak van de rechter buiten de vastgestelde kaders van de grondexploitatie ligt; Kans op vorm- en procedurefouten. Beleid 2005 In de Nota Grondbeleid 2005 is vastgelegd, dat verwerving plaatsvindt met inzet van de nodige (juridische) instrumenten, minnelijke aankoop, vestigen Wvg en Onteigening. Hierbij is aangegeven dat deze strategieën synchroon naast elkaar gebruikt kunnen worden. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

19 Evaluatie De afgelopen vijf jaar is het onteigeningsinstrument incidenteel toegepast. In een aantal gevallen zijn procedures vroegtijdig gestopt, omdat de procedure als vliegwiel fungeerde bij de minnelijke onderhandelingen, waardoor alsnog tot minnelijke verwerving werd gekomen. In deze gevallen was alleen de dreigende functie van de onteigening al voldoende om te komen tot een minnelijke verwerving. Vanwege het belang van tijdige beschikbaarheid van gronden voor de realisatie van projecten moet niet worden geschroomd het onteigeningsinstrument in te zetten naast het minnelijk verwervingstraject (twee sporenbeleid). Indien de slaagkans van onteigening in bepaalde projecten als gunstig wordt ingeschat, kan het instrument worden ingezet vanaf het moment dat hiervoor de planologische randvoorwaarden zijn geschapen. Het voorbereidingstraject dient dan gelijktijdig met de voorbereiding van het bestemmingsplan op te lopen. Uiteraard wordt gedurende deze voorbereidingen de regulier onderhandelingen voortgezet, om toch te trachten tot minnelijke overeenstemming te komen, Mocht het in het minnelijke onderhandelingstraject toch niet lukken de gronden te verwerven, kan zonder al te veel tijdsverlies de onteigening worden ingezet. Beleid Per ontwikkeling/project analyseren of de inzet van het onteigeningsinstrument wenselijk en kansrijk is. In het geval onteigening in een vroegtijdig stadium wordt ingezet, kunnen onteigening en minnelijke verwerving parallel aan elkaar lopen. In het kader van de integrale ontwikkelingsstrategie en de jaarlijkse actualisatie van het Uitvoeringsparagraaf van de Structuurvisie wordt (per project) bepaald in hoeverre het instrument onteigening wordt ingezet. Uitwerking College Bij bestemmingsplanonteigening (titel IV Onteigeningswet)) bereidt het College de onteigening voor. De Raad neemt het besluit, waarna goedkeuring aan de Kroon wordt gevraagd. In geval van onteigening voor infrastructuur (titel II Onteigeningswet) besluit het College en vragen zij goedkeuring aan de Kroon. Aan de inzet van titel II onteigening zijn echter meer voorwaarden verbonden. Organisatorische implementatie Het cluster SBP brengt advies uit over de inzet van het onteigeningsinstrument. De afdeling Vastgoed van het cluster R&B, voert namens de gemeente de onteigeningsprocedure of laat deze in haar opdracht door externen uitvoeren. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

20 5 Beheer 5.1 Inleiding Tussen het tijdstip waarop de eerste verwervingen hebben plaatsgevonden en de feitelijke start van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, is er sprake van een (tijdelijke) periode waarbij de reeds aangekochte onroerende zaken beheerd moeten worden. Incidenteel is er sprake van eindbeheer (volkstuinen en pachtgronden). Het agrarisch bezit van de gemeente is ondergebracht in het complex 99 (verspreid liggende gronden). 5.2 Beheer Tijdelijk beheer Wanneer de gemeente bezit heeft aangekocht met het oog op een toekomstige (her)ontwikkeling waarbij het aangekochte de functie verliest, is er sprake van tijdelijk beheer. Beheer voor de periode vanaf verwerving tot het moment waarop over het object moet worden beschikt voor bouwrijp maken of gronduitgifte. Het doel van het tijdelijk beheer is veelal het zoveel mogelijk kostendekkend beheren en onderhouden van gemeente-eigendom, maar vooral ook de tijdige beschikbaarheid voor bouwrijp maken en uitgifte waarborgen. Tussen kostendekkend beheren en tijdig beschikbaar krijgen zit vaak een spanningsveld, omdat de meest kostendekkende beheervorm vaak veel waarborgen voor de gebruiker biedt, waardoor de gemeente gedurende langere tijd niet over het betrokken object kan beschikken. Het tijdelijk beheer kan zowel betrekking hebben op agrarisch onroerend goed als op nietagrarisch onroerend goed. Permanent of eindbeheer Bij het permanent of eindbeheer is het beheer vooral gericht op de functie die aan het onroerend goed is gegeven. Het permanent beheer dient vaak bepaalde beleidsdoelstellingen die vanuit de positie van de gemeente als eigenaar sterker gestuurd en geregisseerd kunnen worden. Hierbij moet met name gedacht worden aan het bezit van volkstuinen en dergelijke. De oppervlakte en het relatieve belang is van ondergeschikte aard. Het beheer van het openbaar gebied is weliswaar ook permanent beheer, maar valt buiten de reikwijdte van deze Nota.De afdeling wijk en dorpsbeheer is belast met de uitvoering van de beheersactiviteiten ofwel het permanente beheer van de openbare ruimte. Beleid 2005 Vanaf 2005 is het beleidsuitgangspunt voor het tijdelijk beheer, dat de tijdige beschikbaarheid prevaleert boven het maximale financiële resultaat. Verhuurprijzen en - voorwaarden liggen om die reden, gelet op de beperking van het tijdig moeten kunnen opzeggen van huur- en/of gebruikscontracten, in de regel op een aangepast niveau. Er wordt echter wet zoveel mogelijk gestreefd naar kostendekken beheer en onderhoud. Evaluatie De vastgelegde beleidslijn heeft naar tevredenheid gewerkt. Overigens wordt opgemerkt dat de omvang van objecten die voor tijdelijk verhuur in aanmerking komen van beperkte omvang is. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

21 Beleid Bij tijdelijk beheer de tijdige beschikbaarheid van de gronden waarborgen, waarbij wel zoveel mogelijk gestreefd wordt naar kostendekkend beheer en onderhoud. Bij eindbeheer uitgaan van marktconformiteit. Uitwerking College N.v.t. Organisatorische implementatie Het cluster R&B, team Vastgoed is verantwoordelijk voor het beheer en verhuur van het gemeentelijk bezit. 6 Transformatie / bouw en woonrijp maken 6.1 Inleiding Uitgangspunt bij actief grondbeleid is dat de gemeente de grond na verwerving tijdig transformeert naar bouwrijpe kavels, en deze bouwkavels vervolgens uitgeeft aan corporaties, projectontwikkelaars, particulieren, bedrijven, etc. Nadat de afnemers van de bouwkavels de opstallen hebben gerealiseerd, werkt de gemeente de directe omgeving af (woonrijp maken). Centraal hierbij staan drie vragen: 1. Wat wordt er verstaan onder bouwrijpe bouwkavels; 2. Van welke kwaliteit wordt er uitgegaan als het gaat om de inrichting van het openbare gebied; 3. Wanneer wordt er in het planproces bouwrijp en woonrijp gemaakt. 6.2 Definitie bouwrijpe kavel Inleiding In juridische en materiële zin 2 wordt onder bouwrijpe grond verstaan: alle feitelijke en juridische maatregelen gericht op het geschikt, of beter geschikt maken van gronden voor bebouwing. Ofwel er is sprake van bouwrijpe grond wanneer bestaande opstallen en ondergrondse infrastructuur, die geen functie meer vervullen in de toekomstige situatie zijn verwijderd, de bodem geschikt is gemaakt voor het toekomstige gebruik (eventueel via bodemsanering), riolering is aangelegd, een tijdelijke inrichting van de openbare ruimte met bouwstraten is aangelegd opdat de bereikbaarheid van de bouwkavels voor bouwverkeer zeker is gesteld, de nodige verkeerskundige maatregelen zijn genomen en de bouwkavels op de juiste hoogte zijn gebracht. Beleid 2005 Uitgangspunt bij actief grondbeleid in casu gemeentelijke grondverkoop is, dat de gemeente bouwrijpe kavels verkoopt. In de huidige algemene verkoopvoorwaarden is deze definitie nog niet expliciet opgenomen. Evaluatie In de praktijk was het niet altijd even duidelijk wat nu exact onder een bouwrijpe kavel verstaan moet worden. Rekening houdend met de algemeen gangbare definitie (mede op basis van jurisprudentie) zal de definitie van een bouwrijpe kavel uitgewerkt worden en in 2 De definitie van een bouwrijpe kavel kan ook vanuit fiscaal oogpunt worden benaderd. Deze definitie is echter voor onderhavige situatie minder interessant. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

22 de Algemene verkoopvoorwaarden van Hoogeveen worden opgenomen. De algemene voorwaarden zullen hiertoe worden aangepast c.q. aangevuld. Beleid De gemeente levert bouwkavels in een bouwrijpe staat, conform de definitie zoals die wordt opgenomen in de Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken van de gemeente Hoogeveen. Uitwerking College Het College is belast met de uitvoering van dit beleid en ziet er op toe dat de aangeboden bouwkavels op een juiste wijze bouwrijp gemaakt zijn. Organisatorische implementatie Om te kunnen voldoen aan de continuïteit in de ontwikkeling van de gemeentelijke programma s (wonen, bedrijven, kantoren, voorzieningen, etc) is het zaak dat er tijdig voldoende bouwrijpe kavels beschikbaar zijn. Daartegenover moet er ook gewaakt worden dat niet te grote terreindelen bouwrijp gemaakt worden, vanwege de renteverliezen op het geïnvesteerd kapitaal. De afdeling SBP zal jaarlijk via de actualisatie van de grondexploitaties bezien inhoeverre de fasering moet worden bijgestuurd. 6.3 Kwaliteit inrichting openbare ruimte Inleiding De openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de definiëring van de kwaliteit van een stedenbouwkundig plan en de belevingswaarde van de (woon)omgeving voor de toekomstige gebruikers. Die kwaliteit en belevingswaarde wordt bepaald door een drietal factoren: Omvang van de openbare ruimte (kwantiteit) en de verhouding tussen bijvoorbeeld water, wegen en groen; De kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte (materiaalgebruik); De kwaliteit van het beheer, nadat de inrichting van de openbare ruimte is afgerond en deze wordt overgedragen aan de beheerder (wijk- en dorpsbeheer). Aan deze keuzes zijn financiële consequenties verbonden en daarom is het noodzakelijk dat in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling de financiële consequenties van de gewenste kwaliteit van het openbare gebied voor zowel de grondexploitatie (investering voor de aanleg) als voor het beheer (wijkbeheer) in beeld worden gebracht. Temeer daar gemeenten in het kader van de (nieuwe) Wro, in geval van particuliere grondexploitaties, expliciet kwaliteitseisen kan stellen aan de inrichting en aanleg van de openbare ruimte. Beleid 2005 In de Nota Grondbeleid 2005 is onderkend dat de keuzes in de kwaliteit en omvang van het openbaar gebied niet alleen van invloed is op de financiële haalbaarheid van het plan, maar anderzijds ook consequenties zijn voor het meerjarig onderhoud. Als beleidsuitgangspunt is geformuleerd, dat de inrichting van de openbare ruimte doelmatig dient te geschieden, met een optimum tussen (stedenbouwkundige) kwaliteit en prijs, voor enerzijds de aanleg ervan, maar ook voor het toekomstig onderhoud. Evaluatie Het hiervoor geschetste uitgangspunt is onverkort van kracht gebleven. Ter dienste van dit uitgangspunt zijn inmiddels de civiel- en cultuurtechnische eisen voor de aanleg c.q. van werken worden vastgelegd in een Civiel- en Cultuurtechnische Standaard Gemeente Hoogeveen. Voor de keuze van de kwaliteit van de inrichting van Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

23 het openbaar gebied, wordt nog een Kwaliteitsboek Inrichting Openbare Ruimte opgesteld waarin de algemeen geldende kwaliteitseisen voor de inrichting van de openbare ruimte in Hoogeveen worden vastgelegd. Beleid De inrichting van de openbare ruimte doelmatig dient te geschieden, met een optimum tussen (stedenbouwkundige) kwaliteit en prijs, voor enerzijds de aanleg ervan, maar ook voor het toekomstig onderhoud. Het college stelt nadere kaders in de Civiel- en Cultuurtechnische Standaard Gemeente Hoogeveen en het Kwaliteitshandboek Inrichting Openbare Ruimte Uitwerking College Het College is belast met de bewaking van niet alleen de financiële maar ook de kwalitatieve kaders van een nieuw project. Ten dienste hiervan stelt het college de kaders in een Kwaliteitshandboek Inrichting Openbare Ruimte en de Civiel- en Cultuurtechnische Standaard Gemeente Hoogeveen. Organisatorische implementatie Tijdens het ontwerpproces is het van belang dat er een goede afweging plaatsvindt tussen kwaliteit en (financiële) haalbaarheid van een ruimtelijk project. Deze optimalisering vindt plaats tijdens het planvormingsproces. Met het uiteindelijke stedenbouwkundig plan (en de juridische doorvertaling in het bestemmingsplan en financiële doorvertaling in de grondexploitatie/exploitatieplan) wordt verantwoording afgelegd, over het ontwerpproces binnen de gestelde kaders. Het genoemde Kwaliteitshandboek en de Standaard dienen hiervoor als uitgangspunt. 6.4 Fasering in de uitvoering bouw en woonrijp maken Inleiding Voordat de gronduitgifte kan plaatsvinden, dient de grond bouwrijp te zijn. Uit financieeleconomisch perspectief is het wenselijk dat het bouwrijp maken in de tijd gezien zo dicht mogelijk op de uitgifte van de bouwrijpe grond plaatsvindt, omdat daarmee renteverliezen worden voorkomen. Daarentegen moet er beschikt kunnen worden over voldoende bouwrijpe terreinen, om de continuïteit van gronduitgiften te kunnen waarborgen. Bij het woonrijp maken geldt het beginsel dat de definitieve inrichting van de woonomgeving c.a. zo spoedig mogelijk na oplevering van de woningen plaatsvindt. Onder woonrijp maken wordt verstaan de definitieve inrichting van de openbare ruimte van een plangebied met wegen, water en groen evenals de aanleg van openbare verlichting en brandkranen. Meestal vindt dat pas plaats als de bebouwing zodanig is gevorderd dat er geen ernstige schade meer kan optreden. Ook het scheiden van het bouwverkeer en het woonverkeer (van nieuwe bewoners) verdient hierbij uit veiligheidsoverwegingen de aandacht. Beleid 2005 Het in 2005 geformuleerde beleid ging er kort samengevat van uit dat er voldoende voorraad aan bouwrijpe gronden voor handen diende te zijn voor de beoogde bestemmingen (ijzeren voorraad), waarbij het risico van te vroegtijdige investeringen goed wordt meegewogen. Ofwel de voorinvestering dient afgestemd te worden op de te verwachte grondverkopen. Evaluatie In de praktijk wordt er situatief bezien welke terreindelen bouwrijp gemaakt worden. Voor de woningbouwgebieden is hiervoor vooral de (jaar)planning in de woningbouw van belang. Hierbij wordt tevens de logistiek op het bouwterrein bezien en wordt zoveel als mogelijk het bouwverkeer van het woonverkeer (van nieuwe bewoners) gescheiden gehouden. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

24 Voor bedrijventerreinen wordt veelal een relatief groot terrein bouwrijp gemaakt. Het kunnen beschikken over voldoende uit te geven bouwrijpe bouwkavels is hierbij het uitgangspunt. Maar ook hier is het van belang het juiste evenwicht te vinden. Voor het woonrijp maken geldt, dat zo spoedig mogelijk na het opleveren van de woningen het aangrenzende openbaar gebied definitief wordt ingericht (woonrijp gemaakt). Vooral wanneer in kleinschalige projecten en verspreid over een groter deel van het plangebied de realisatie plaatsvindt, levert handhaven van dit uitgangspunt in de praktijk wel problemen op. Kleinschalige werken zijn meestal duurder, het vraagt om meer coördinatie en kan tijdelijk problemen met de bereikbaarheid opleveren. In die situaties kan dat soms leiden tot een andere afweging. Beleid Voor de fasering in de uitvoering van het bouwrijp maken uitgaan van het beginsel dat er over voldoende bouwrijpe terreinen beschikt kan worden die nodig zijn om de continuïteit in de uitgifte van bouwgrond voor woningen, bedrijven, voorzieningen en dergelijke te kunnen waarborgen. Het woonrijp maken ofwel de definitieve inrichting van de omgeving zo snel mogelijk uitvoeren nadat de woningen zijn opgeleverd dan wel afgeronde gedeelten van een bedrijventerrein uitgegeven zijn. Uitwerking College Het College is belast met de uitwerking van de uitvoeringsactiviteiten voor het bouw- en woonrijp maken, binnen de hiervoor gemelde kaders en binnen de onderstaande uitgangspunten: De kwaliteit van het in bouwrijpe staat verkeren van bouwwegen garanderen; De tijdsperiode tussen het bouwrijp zijn van terreingedeelten en de daadwerkelijke gronduitgifte zo kort mogelijk houden; Bouw- en woonverkeer (van nieuwe bewoners) uit veiligheidsoverwegingen zoveel mogelijk gescheiden houden; Het bouwrijp en woonrijp maken dient te geschieden binnen de financiële kaders zoals die zijn vastgelegd in de door de Raad vastgestelde grondexploitatie. Organisatorische implementatie Om te voldoen aan de kaders en randvoorwaarden zoals die hiervoor zijn beschreven voor de uitvoering van de werkzaamheden voor het bouwrijp en woonrijp maken, zal in organisatorische zin er op moeten worden toegezien dat het planvormingsproces afgestemd is op uitvoeringsproces voor het bouwrijp en woonrijp maken. Ofwel in de projectplanning moet uitgaande van een continuïteit in de gronduitgifte het bouwrijp maken en woonrijp maken (en de hiervoor noodzakelijke voorbereidingstijd opstellen van bestekken en aanbestedingen- en uitvoering ervan) integraal onderdeel uitmaken van het planproces. Hiervoor is een goede sturing op de planvoorbereiding en planuitvoering noodzakelijk. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

25 7 Gronduitgifte en grondprijzen 7.1 Inleiding Een van de belangrijke peilers van het actief grondbeleid is, dat de gemeente de door haar gemaakte kosten van bouwgrondproductie (verwerving, plankosten, bouw en woonrijp maken) kan verhalen via gronduitgifte/opbrengsten uit grondverkoop. Daarbij kunnen tevens nadere eisen en condities worden gesteld aan het tijdstip, en de wijze waarop de bouwkavels moeten worden bebouwd. Hierbij moet worden gedacht aan de functie, kwaliteit, type en/of prijsklasse woningen, etc. Aanvullend op de publiekrechtelijke mogelijkheden (bestemmingsplan, beeldkwaliteitplan) kan de gemeente ook privaatrechtelijke bepalingen en condities hierover opnemen. Hierna wordt achtereenvolgens ingegaan op: Gronduitgiftebeleid en vormen gronduitgifte Gronduitgifte voorwaarden Selectie grondafnemers Grondprijsbeleid 7.2 Vormen van gronduitgifte (verkoop en erfpacht) Inleiding Gronduitgifte geschiedt door: Verkoop (uitgifte in eigendom) Uitgifte in erfpacht Verhuur/pacht Verkoop van gemeentelijke eigendommen, die niet noodzakelijk zijn voor planontwikkeling Interne overdracht tussen gemeentelijke afdelingen Beleid 2005 In de Nota Grondbeleid 2005 is vastgelegd dat in beginsel alle vormen van gronduitgifte mogelijk zijn, doch dat de gronduitgifte middels verkoop de voorkeur heeft boven andere vormen van gronduitgifte. Evaluatie De reguliere vorm van gronduitgifte door verkoop, blijft de voorkeur verdienen. Het gebruik van erfpacht als gronduitgifte instrument is in de afgelopen jaren niet gewijzigd. Erfpacht wordt nog steeds alleen ingezet als daar een bijzondere reden voor is. Beleid Verkoop van bouwgrond heeft de voorkeur boven andere vormen van gronduitgifte. In de te sluiten verkoopovereenkomsten worden de algemene verkoopvoorwaarden toegepast. Erfpacht zal alleen in bijzondere gevallen worden gebruikt als gronduitgifte-instrument. Uitwerking College Het College is belast met het uitvoeren van het vastgestelde beleid. Jaarlijks legt het College verantwoording af en zijn de financiële resultaten zichtbaar in de jaarrekening. Organisatorische implementatie De afdeling Vastgoed van het cluster R&B zorgt voor uitvoering. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

26 7.3 Gronduitgifte voorwaarden Beleid 2005 In de Nota Grondbeleid 2005 is vastgelegd dat voor de uitgifte van bouwgrond voor de diverse bestemmingen in beginsel wordt uitgegaan van standaard uitgiftevoorwaarden. Het anti-speculatiebeding werd vanwege een klantgerichte benadering, niet meer nodig geacht. Evaluatie In Hoogeveen is de afgelopen jaren gewerkt met de Algemenet gronduitgiftevoorwaarden. Op zich zijn de ervaring met deze algemene voorwaarden positief. Op een gering aantal onderdelen wordt echter een update geadviseerd. Hierbij wordt met name gedoeld op: De definitie van bouwrijpe kavel (zie paragraaf 7.2); Het opnemen van het anti-speculatiebeding voor de sociale koopsector (uitwerking artikel van het Bro. Verkoopverbod zonder gemeentelijke instemming bij sociale huurwoningen. In de gronduitgiftecontracten wordt een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen. De algemene gronduitgiftevoorwaarden zullen hierop aangepast worden. Bij eventuele vroegtijdige verkoop van een sociale huurwoning door de corporatie, kan de gemeente een nabetaling afdwingen (ter grootte van het verschil tussen de grondprijs van een sociale huurwoning en een kavelprijs voor een vrije sectorwoning). Met de in werking treding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per juli 2008, is een in standhoudingstermijn vastgelegd van ten minste 10 jaar na in gebruik name (artikel Bro). In de huidige afspraken met de corporaties wordt een periode gehanteerd van 20 jaar, waarbinnen de sociale huurwoningen niet verkocht mag worden. Beleid In te sluiten verkoopovereenkomsten worden de algemene Gronduitgiftevoorwaarden worden toegepast. De Algemene gronduitgiftevoorwaarden zullen binnenkort worden geactualiseerd. Uitwerking College De gronduitgifte voorwaarden worden vastgesteld door de raad. Het College is belast met de gronduitgifte, waarbij de algemene gronduitgiftevoorwaarden worden toegepast. Organisatorische implementatie De afdeling Vastgoed van het cluster R&B zorgt uitvoering. 7.4 Selectie grondafnemers Beleid 2005 In de Nota Grondbeleid 2005 is vastgelegd dat de gronduitgifte op een transparante wijze geschiedt, waarbij maximaal gebruik wordt gemaakt van de marktwerking. Evaluatie In Hoogeveen wordt voor individuele/particulier woningbouw de afgelopen jaren gewerkt met een lotingsystematiek per project c.q. uit te geven kavels. Voor projectmatige woningbouw wordt gewerkt volgens het geldende aanbestedingsbeleid. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

27 Beleid Uitgifte van individuele/particuliere woningbouwkavels geschiedt door middel van het lotingssysteem. Indien na loting woningbouwkavels resteren, worden deze kavels verkocht aan de eerstvolgende gegadigde die zich meldt. Bij uitgifte van individuele bedrijfskavels, wordt het systeem wie het eerst komt die het eerst maalt gehanteerd. Voor projectmatige woningbouw en bedrijven/kantorenbouw wordt gewerkt met een transparante marktselectie die voldoet aan de landelijke en Europese richtlijnen. Uitwerking College Het College is belast met de gronduitgifte, waarbij rekening gehouden wordt met het mandaaatbesluit. Organisatorische implementatie Het team Vastgoed van het cluster R&B is zorgt uitvoering. 7.5 Grondprijsbeleid en Nota grondprijzen Inleiding Het grondprijsbeleid is één van de te hanteren instrumenten voor het realiseren van grondbeleid. Voor het bepalen van de hoogte van de bouwgrondprijs hanteert de gemeente Hoogeveen een functioneel en marktconform grondprijsniveau via de residuele berekening, samen met analyses van recente projecten en benchmarketing. Uitgangspunt is verder dat de grond marktconform wordt geleverd, zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt gesubsidieerd. Voor het bepalen van de hoogte van de (marktconforme) grondprijzen is er een aantal methoden toepasbaar: a. Comparatieve methode Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de waarderingslocatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Het voordeel van deze methode is haar eenvoud en de toepasbaarheid, maar het nadeel is dat er vaak gebrek is aan kwalitatief goede vergelijkingstransacties. De comparatieve methode wordt in Hoogeveen vooral gebruikt bij bedrijventerreinen om te verifiëren of de residuele waarde binnen goede bandbreedtes ligt. b. Kostprijsbenadering De kostprijs is een sommatie van alle productiekosten die door de gemeente worden gemaakt (verwerving, bouwrijp en woonrijp maken en plankosten). Omdat deze bijna nooit een goede afspiegeling is van de marktconforme prijs, wordt deze prijs in beginsel niet gehanteerd. Daarnaast voldoet deze methode niet aan de regels van de EU die stelt dat gemeenten bouwgrond dienen te verkopen tegen marktwaarde. De kostprijsbenadering wordt om voornoemde reden niet toegepast in Hoogeveen. c. Residuele waardemethode Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop worden gerealiseerd. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de commerciële verkoop- of beleggingswaarde van het op de grond te realiseren vastgoed, en de bouw- en bijkomende kosten, inclusief BTW. Deze methodiek wordt bij projectmatige woningbouw (zie hierna) en commercieel vastgoed toegepast. Beleid 2005 Met de Nota Grondbeleid 2005 is bepaald dat de gemeente Hoogeveen bij de verkoop van bouwgrond uitgaat van een functionele en marktconforme uitgifteprijs. Het College wordt geacht jaarlijks in de Grondprijzennota inzicht te geven in de hoogte van de voor de verschillende functies te hanteren grondprijzen. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

28 Verder gold het uitgangspunt dat de grond onder de door de gemeente gesubsidieerde voorzieningen (bijvoorbeeld scholen, buurthuizen) om niet beschikbaar gesteld worden, waarbij wel een interne marktconforme verrekening plaatsvindt. Evaluatie Het werken met de jaarlijkse Grondprijzennota is vooral intern gericht geweest. Inmiddels is er behoefte aan meer transparantie in het grondprijsbeleid van de gemeente Hoogeveen. Ook vanuit de wet- en regelgeving is deze transparantie noodzakelijk geworden (Grondexploitatiewet). Een integrale Nota Grondprijzen moet inzicht bieden in: a. De wijze waarop beleidsmatig het gronduitgiftebeleid binnen de gestelde (raads)kaders wordt geconcretiseerd; b. De (vaststelling van de) hoogte van de uiteindelijke grondprijzen voor bouwgrond, mede uit oogpunt van het toetsen van grondverkopen aan de regels omtrent staatssteun c.a.; c. De status van de grondprijzen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen; Verder is een vastgesteld grondprijsbeleid in het kader van een exploitatieplan 3 noodzakelijk voor het kunnen bepalen van het opbrengstenniveau van locaties en de wijze waarop binnenplanse verevening plaatsvindt. Opgemerkt wordt, dat het vaststellen van een marktwaarde in de praktijk geen sinecure is. De verschillende waarderingsmethoden hebben hun voor- en nadelen. Verder zijn de schommelingen op de huizen- en vastgoedmarkt van invloed op de hoogte van de grondprijzen, en dient ook rekening gehouden te worden met de Europese wet en regelgeving. Beleid Uitgifte van bouwkavels geschiedt tegen markconforme grondprijzen gebaseerd op de functie van de uit te geven bouwgronden. Jaarlijks wordt hiertoe door het College inzicht gegeven middels de Grondprijzennota, waarbij tevens rekening wordt gehouden met de (Europese) wet- en regelgeving. Uitwerking College De Raad stelt met de Nota Grondbeleid de uitgangspunten vast voor het bepalen van de grondprijs. Jaarlijks stelt het College binnen deze kaders een Grondprijzennota op waarin de hoogte van de bouwgrondprijzen voor de verschillende functies wordt vastgelegd. De grondprijzen zijn in principe niet onderhandelbaar. Het zijn vaste grondprijzen die worden gebruikt als uitgangspunt voor de te maken grondprijsafspraken en als input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen gelden voor het gehele kalenderjaar. Indien zich gedurende het jaar substantiële wijzigingen voordoen waardoor de gekozen systematiek en/of de hoogte van de grondprijzen aangepast moeten worden, zal dat door het College aan de Raad worden gemeld. Organisatorische implementatie Het team planeconomie van de afdeling SBP die jaarlijks belast is met het opstellen van de Grondprijzennota doet samen met de afdeling Vastgoed van het cluster R&B voortdurend onderzoek naar de hoogte van de grondprijzen en methode van grondprijsbepaling. Stijgende bouwkosten, veranderende marktomstandigheden en prijs/kwaliteitverhouding zijn invloeden die mede bepalend zijn voor de exacte hoogte van de grondprijzen. De Gemeente Hoogeveen zal mede om deze reden regelmatig de grondprijzen evalueren om 3 Een exploitatieplan is een nieuw publiekrechtelijk instrument welke in de Wet ruimtelijke ordening (Wro: 1 juli 2008) geïntroduceerd is. Gemeenten zijn voortaan verplicht om een Exploitatieplan vast te stellen tegelijk met een bestemmingplan of project(afwijkings)besluit. Zie artikel 6.12 Wro. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

29 er voor zorg te dragen dat de grondprijzen als marktconform kunnen worden betiteld. Elk jaar zal hiertoe voortaan de Nota grondprijzen worden opgesteld. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

30 8 Samenwerking met marktpartijen Inleiding Voor alle vormen van Grondbeleid maar in het bijzonder bij facilitair Grondbeleid zal de gemeente kiezen voor een samenwerking met private partijen. Overwegingen hierbij zijn: Betrekken van expertise en kennis van marktpartijen ( vrijwillige samenwerking ); Eventuele grondpositie door particuliere grondexploitanten ( onvrijwillige samenwerking ) Spreiding risico s. Wetgeving en jurisprudentie leiden tot nieuwe inzichten en hebben ook gevolgen voor de wijze waarop samenwerkingsvormen kunnen worden aangegaan. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling zal onderzocht moet worden hoe er binnen de juridische en financiële kaders tot mogelijke samenwerkingsverbanden gekomen kan worden. Ruimtelijke visies en ideeën dienen in een vroeg stadium verkend te worden op de financiële en juridische haalbaarheid, dit voorkomt teleurstelling achteraf bij zowel het bestuur van de gemeente als bij externe partners. De belangrijkste vormen van samenwerking zijn: Bouwclaimmodel Hierbij draagt de private partij de door hem verworven grond tegen vergoeding over aan de gemeente, in ruil voor een bouwclaim; Joint venturemodel Gemeente en private partij richten een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij op, gericht op het gezamenlijk verwerven, bouw en woonrijp maken en uitgeven van gronden; Concessiemodel De gemeente beperkt zich hierbij tot het stellen van randvoorwaarden en eisen aan de private partij die de ontwikkeling van de locatie ter hand neemt. Een dergelijk Publiek-Private-Samenwerking (PPS) waarin onderlinge zeggenschap en kosten/risico s worden verdeeld, is gericht op synergie bij de realisatie van gemeenschappelijke doelen, met respect voor de individuele belangen. Beleid 2005 In de Nota Grondbeleid 2005 werd uitgegaan van een actief grondbeleid, waarbij vooral de gemeente de regie nam als het gaat om de ruimtelijke ontwikkeling. Een samenwerkingsvorm met marktpartijen werd daarbij niet uitgesloten. Over de wijze waarop en condities waaronder er tot samenwerking gekomen zou kunnen worden met marktpartijen is geen aandacht besteed. Evaluatie De Gemeente Hoogeveen heeft in de afgelopen jaren meermalen de samenwerking met marktpartijen gezocht voor de realisatie van ruimtelijke projecten. Veelal werd een samenwerkingsovereenkomst gesloten op basis van de principes van het bouwclaim of consessiemodel. Gelet op de nieuwe mogelijkheden van de Wro (zie hoofdstuk 9) wordt het noodzakelijk geacht om de beleidsuitgangspunten vast te leggen van eventuele samenwerking met marktpartijen. Beleid Voor elk nieuw op te starten project wordt een integrale ontwikkelingsstrategie opgesteld waarbij de vormen van eventuele samenwerking worden verkend en waarbij tevens de juridische houdbaarheid en toets aan Europese wet- en regelgeving vast onderdeel is. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

31 Uitgangspunt hierbij is dat na selectie van een marktpartij een intentieovereenkomst wordt gesloten die opgevolgd kan worden door een samenwerkingsovereenkomst in de vorm van bijvoorbeeld een anterieure of posterieureovereenkomst. In specifieke gevallen kan de gemeente besluiten tot het aangaan van een PPS. Uitwerking College Het College is in beginsel bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten voor zover deze vallen binnen de wettelijke en de door de Raad vastgestelde kaders. Organisatorische implementatie Afdeling Vastgoed van het cluster R&B stelt de benodigde overeenkomsten op. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

32 9 Kostenverhaal en planschade 9.1 Inleiding Kostenverhaal Het verhalen van kosten voor het in exploitatie brengen van gronden (kosten van openbare voorzieningen, plankosten, e.d.) geschiedt in hoofdlijnen op drie manieren: Door verkoop van bouwgrond: de kosten voor de aanleg en inrichting van het openbaar gebied zijn/worden afgedekt uit de opbrengst van verkoop van bouwgrond (actief grondbeleid). Dit is beschreven in hoofdstuk 7. In gevallen waar geen sprake is van volledig actief grondbeleid, zal de gemeente de door haar gemaakte kosten verhalen door: Privaatrechtelijke overeenkomsten: een tussen gemeente en private partij op basis van wilsovereenstemming gesloten overeenkomst (anterieure of posterieure overeenkomsten); Publiekrechtelijk kostenverhaal op basis van de Grondexploitatiewet (als onderdeel van de Wro). Grondexploitatiewet (Grexwet) Sinds 1 juli van 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) van kracht. Met deze wet is het verhalen van kosten niet alleen verbeterd, de wetgever verplicht gemeente zelfs tot kostenverhaal. Daarnaast kan de gemeente ook locatie-eisen stellen (kwaliteit inrichting, woningdifferentiatie) in geval van particuliere grondexploitatie. In tegenstelling tot de beperkte en ingewikkelde werking van het oude instrumentarium van kostenverhaal (exploitatieovereenkomst ex artikel 42 WRO en baatbelasting), is er nu een verbeterd instrument voor handen voor kostenverhaal. Hierna worden de highlights van de Wro/Grexwet uiteengezet. In geval van particuliere grondexploitatie, is er verduidelijking van de gemeentelijke regiefunctie bij de uitvoering van ruimtelijke plannen door: a. Een duidelijke wettelijke inkadering van privaatrechtelijk kostenverhaal; b. De verbetering van publiekrechtelijk kostenverhaal; c. Een wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen aan de aanleg van openbare ruimte en het bouw- en woonrijp maken; d. De mogelijkheid tot het stellen van eisen aan sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Mede door het opnemen van een limitatieve lijst van de te verhalen kosten in de wet, is het duidelijk welke kosten van de grondexploitatie c.a. bij de particuliere grondexploitanten verhaald kunnen worden (6.2.5 Bro). Basis hiervoor vormt een exploitatieplan, dat gelijktijdig met het bestemmingsplan door de gemeenteraad moet worden vastgesteld. Wanneer de gemeente niet via een overeenkomst met de particuliere grondexploitant tot overeenstemming kan komen is er altijd de stok achter de deur van het exploitatieplan, op basis waarvan de gemeente een exploitatiebijdrage aan de bouwvergunning moet verbinden. Ook kunnen in het exploitatieplan bijvoorbeeld aanvullende locatie-eisen worden gesteld over de kwaliteit van de planinrichting en over de woningbouwcategorieën. Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere grondeigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk kosten (op basis van het exploitatieplan) verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de privaatrechtelijke overeenkomsten: Anterieure overeenkomsten: worden gesloten voordat er een exploitatieplan is vastgesteld. Posterieure overeenkomsten: worden gesloten vanaf het moment dat er een exploitatieplan is vastgesteld. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

33 Het (publieke) afdwingbare kostenverhaal is gekoppeld aan het verlenen van de bouwvergunning. De bouwaanvraag zal moeten worden getoetst aan het exploitatieplan. Een exploitatieplan moet worden opgesteld: a. Bij het nemen van een ruimtelijk besluit projectbesluit/projectafwijkingsbesluit, (wijzigen van een) bestemmingsplan; b. Het voornoemd ruimtelijk besluit moet voorzien in nieuwbouw of in een belangrijke en omvangrijke verbouwmogelijkheid, als bedoeld in artikel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De gemeente Hoogeveen geeft de voorkeur om tot privaatrechtelijke afspraken te komen in geval van particuliere grondexploitatie. Voor dergelijke (anterieure) overeenkomsten geldt dat de gemeente niet alleen de kosten maximaal wil verhalen, maar daar waar nodig ook locatie-eisen wil stellen aan de kwaliteit en inrichting van het openbaar gebied en aan de woningdifferentiatie. Als het sluiten van een minnelijke overeenkomst niet lukt, zal de gemeente publiekrechtelijk kosten (op basis van het exploitatieplan) maximaal proberen te verhalen, én locatie-eisen stellen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. De mogelijkheden van de nieuwe Wro en Grexwet zullen hierbij maximaal worden benut. 9.2 Kostenverhaal Inleiding Het verplichtende karakter van kostenverhaal in combinatie met de koppeling aan ruimtelijke plannen en besluiten, leidt er toe dat de gemeente bij elk ruimtelijk plan de nieuwe bouwmogelijkheden moet inventariseren en bij elk daarvan moet nagaan hoe het kostenverhaal zal plaatsvinden. Tevens dient de gemeente nagaan of er aanvullende locatie-eisen en eisen over woningbouwcategorieën nodig zijn. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere grondeigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk kosten (inclusief de bovenwijkse kosten) op basis van het exploitatieplan verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Hierbij zal maximaal gebruik worden gemaakt van de wettelijke mogelijkheden die de Wro/Grondexploitatiewet biedt. Beleid 2005 In de Nota Grondbeleid 2005 is als uitgangspunt voor kostenverhaal vastgelegd, dat gestreefd werd naar het maximaliseren van kostenverhaal, volgens de volgorde: uitgifte, exploitatiebijdrage (exploitatieverordening ex. Artikel 42 WRO) en in uitzonderlijke gevallen baatbelasting (artikel 222 Gemeentewet). Evaluatie In de afgelopen 4 jaar is door de gemeente voor zover mogelijk getracht kosten te verhalen via gronduitgifte. Hiervoor zijn actief gronden verworven. Indien de grondeigenaar persisteert in zelfrealisatie, kon de gemeente overgegaan tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst op grond van de Exploitatieverordening gemeente Hoogeveen In de periode heeft de gemeente diverse malen gebruik gemaakt van de toepassing van de exploitatieverordening. Het instrument Baatbelasting is de afgelopen jaren niet ingezet. Met ingang van juli 2008 is de Grondexploitatiewet de wettelijke basis voor het kostenverhaal; deze biedt betere mogelijkheden voor het kostenverhaal. Het verhalen van pulbieke kosten op basis van een exploitatieplan is tot nu toe nog niet aan de orde geweest, omdat het tot nu toe steeds gelukt is op basis van een privaatrectelijke (anterieure) overeenkomst overeenstemming te bereiken over de publiekrechtelijke kosten. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

34 Beleid Hoogeveen heeft de voorkeur om voor het kostenverhaal en het stellen van locatieeisen tot privaatrechtelijke afspraken te komen. Als dit niet lukt, zal de gemeente de publiekrechtelijk kosten en de kwaliteitseisen op basis van het exploitatieplan maximaal proberen te verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Uitwerking College Het College is bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten over grondexploitatie. Hierbij geldt dat maximaal ingezet zal worden op de mogelijkheden die de Wro/Grewet als mogelijkheden biedt. Organisatorische implementatie Voor overeenkomsten over samenwerking en kostenverhaal zijn diverse modellen opgesteld. 9.3 Fonds Bovenwijkse voorziening Inleiding Zoals eerder vermeld, is de Grondexploitatiewet de wettelijke basis voor het kostenverhaal. Deze wet biedt niet alleen betere mogelijkheden voor het kostenverhaal, maar verplicht de gemeente zelfs daartoe. Ook de kosten die zijn gemoeid met bovenwijkse voorzieningen moeten worden verhaald. Bovenwijkse voorzieningen zijn werken, maatregelen en voorzieningen die van belang zijn voor een groot deel van de stad. Deze voorzieningen hebben vaak betrekking op het stedelijk weefsel van infrastructuur die niet alleen van belang is voor de verkeersdoorstroming en -afwikkeling, maar ook voor de ontsluiting van bestaande en nieuwe wijken. In de loop van de jaren zijn diverse bovenwijkse voorzieningen gerealiseerd. De kosten van reeds gerealiseerde voorzieningen kunnen echter niet worden verhaald; alleen de kosten van nog te realiseren bovenwijkse voorzieningen kunnen worden verhaald. Bovenwijkse voorzieningen leveren profijt op voor zowel de bestaande stad als voor de nieuwe projecten/ontwikkelingen. De kosten zullen om die reden naar rato over beide categorieën moeten worden verdeeld. In verhouding tot de bestaande stad is het nieuw toe te voegen programma marginaal. Het grootste deel van de kosten voor bovenwijkse voorzieningen zal daarom drukken op de bestaande stad en zal moeten worden gefinancierd uit algemene gemeentelijke middelen. De kosten voor bovenwijkse voorzieningen kunnen voor zover zij zijn toe te rekenen aan ontwikkelende partijen, slechts worden verhaald als de in de structuurvisie voorziene projecten/ ontwikkelingen ook daadwerkelijk door de ontwikkelende partijen ter hand worden genomen Beleid 2005 In de nota grondbeleid 2005 wordt het verhalen van kosten die gemoeid zijn met bovenwijkse voorzieningen niet aangehaald. Simpelweg omdat de wettelijke mogelijkheid tot het afdwingen van een bijdrage in de bovenwijkse kosten ontbrak. Evaluatie In de periode 2005 tot 2010 zijn de kosten voor bovenwijkse voorzieningen niet verhaald. De wens en de plicht tot het verhalen van de kosten voor bovenwijkse voorzieningen is echter aanwezig. In Hoogeveen zullen de kosten voor bovenwijkse voorzieningen daarom verhaald gaan worden middels een fonds bovenwijkse voorzieningen. Momenteel wordt in Hoogeveen nog niet met een dergelijk fonds gewerkt. Bij de actualisatie van de Structuurvisie en de daar aan toe te voegen uitvoeringsparagraaf zal duidelijk worden welke projecten/ontwikkelingen de komende jaren naar verwachting ter uitvoering zullen worden gebracht. Deze gegevens zijn nodig om de mate Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

35 van toerekening en kostenverhaal van de bovenwijkse voorzieningen per project/ontwikkeling te kunnen berekenen. Wijze van toerekening: In het kort zal de te volgen werkwijze op het volgende neerkomen: Inzichtelijk wordt gemaakt welke kosten de komende jaren gemaakt gaan worden voor bovenwijkse voorzieningen. Vervolgens wordt Hoogeveen opgedeeld in ruimtelijk samenhangende gebieden. Per te realiseren bovenwijkse voorziening wordt procentueel in beeld gebracht in hoeverre de afzonderlijke gebieden profijt hebben van deze voorziening (profijtpercentage). Vervolgens wordt de bestaande bebouwing en de nog toe te voegen bebouwing gebied in beeld gebracht. Ook dit wordt in procenten uitgedrukt. Met het profijtpercentage per gebied en de percentages bestaande bebouwing en nog te realiseren bebouwing per gebied kan vervolgens procentueel per gebied worden bepaald hoeveel van de bovenwijkse kosten aan de bestaande en aan de nog te realiseren bebouwing moet worden toegerekend. Op het moment dat de nieuwe ontwikkeling in een gebied daadwerkelijk wordt opgepakt, zal aan de hand van het dan te realiseren programma en de juiste wegingsfactoren, de daadwerkelijke bijdrage worden berekend. Beleid De kosten voor bovenwijkse voorzieningen zullen worden verhaald middels een fonds bovenwijks. Uitwerking college Het college zal het fonds bovenwijks nader uitwerken en voorleggen aan de raad. Organisatorische implementatie De werkprocessen zullen worden aangepast op het instellen van een fonds bovenwijks. 9.3 Planschade Inleiding Het verhalen of doorleggen van kosten voor planschade (ex artikel 6.1 van de Wro), kan gezien worden als verlengstuk van het hiervoor beschreven kostenverhaal. Ook hier heeft zowel de jurisprudentie als ook de Wro helderheid geboden in welke mate de gemeente planschades kan doorleggen naar particuliere grondexploitanten. Naast het sluiten van een planschadeverhaalsovereenkomst is het op basis van de Wro mogelijk om planschadekosten op te nemen in een exploitatieplan en een te sluiten overeenkomst. Beleid 2005 In 2005 was er nog geen wettelijke basis aanwezig om planschadekosten op een initiatiefnemer te verhalen. Evaluatie Naar aanleiding van jurisprudentie heeft in 2005 een wetswijziging plaatsgevonden waarbij artikel 49a aan de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is toegevoegd. Het College van Hoogeveen maakt gebruik van de wettelijke mogelijkheden (artikel 49a WRO, later vervangen door artikel 6.4a Wro) tot verhaal van planschade door met de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling waarvoor planologische medewerking (bestemmingsplan of omgevingsvergunning) nodig is, in principe een overeenkomst tot het verhaal van kosten van planschade te sluiten. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

36 Beleid De gemeente Hoogeveen zal, in geval van een particulier initiatief, een overeenkomst tot het verhaal van planschadekosten sluiten, dan wel de planschade opnemen in een exploitatieplan. Uitwerking College Het College is op basis van de Wro bevoegd tot het aangaan van (planschade)overeenkomsten. Organisatorische implementatie Bij elk particuliere ruimtelijk initiatief met risico tot planschade wordt een planschadeovereenkomst gesloten met initiatiefnemer. Indien een aanvraag om tegemoetkoming in schade wordt ingediend wordt initiatiefnemer betrokken bij de verdere afhandeling van het planschadeverzoek. De kosten van de toe te kennen vergoeding worden verhaald op de initiatiefnemer. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

37 10 Europese wet- en regelgeving 10.1 Inleiding De afgelopen jaren is vooral door de jurisprudentie omtrent de landelijke, maar vooral de Europese wet- en regelgeving, duidelijk geworden dat gemeenten bij aanbestedingen, locatie ontwikkelingsvraagstukken en samenwerkingsconstructies te maken hebben met steeds complexer wordende richtlijnen en condities. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op: Algemene beginselen EG-verdrag (10.2) Aanbesteding (10.3) Staatsteun (10.4) 10.2 Algemene beginselen VWEU Inleiding In het gemeenschapsrecht gelden algemene beginselen (het transparantiebeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het non-discriminatiebeginsel). Overheden moeten deze beginselen in acht nemen. De kadernotitie aanbesteding van de gemeente geeft een invulling aan genoemde beginselen. Ook de wijze waarop de Gemeente Hoogeveen haar marktpartijen voor gronduitgifte/ voor ontwikkelingen selecteert is een invulling van genoemde beginselen. Beleid 2005 In 2005 was het nog niet nodig om een apart hoofdstuk aan Europese regelgeving te wijden gezien de plek die destijds door deze regelgeving in de vastgoedpraktijk ingenomen werd. Evaluatie Per (soort) gronduitgifte of ontwikkeling wordt beoordeeld op welke wijze invulling aan het transparantiebeginsel moet worden gegeven. Voor particuliere kavels woningbouw is zoals in paragraaf 7.4 beschreven hoe hieraan invulling gegeven wordt, namelijk door het lotingsreglement. In andere gevallen zal door de Gemeente Hoogeveen bijvoorbeeld een prijsvraag worden uitgeschreven of een andere vorm van transparante marktselectie worden gekozen, of een aanbestedingprocedure moeten worden gevolgd. Beleid Hoogeveen selecteert marktpartijen voor bijvoorbeeld de realisatie van private voorzieningen op een objectieve en transparante wijze, waarbij uitgegaan wordt van een transparant gronduitgiftebeleid. Uitwerking College De Raad controleert het College op de naleving van de algemene beginselen van het Verdrag Werking Europese Unie (VWEU, voorheen EG- Verdrag). Organisatorische implementatie De jurisprudentie en literatuur op het gebied van het transparantiebeginsel in relatie tot gronduitgifte zal de komende periode nauwlettend gevolgd moeten worden. Waar nodig zal bestaand beleid hierop aangepast worden. Geactualiseerd beleid zal ter besluitvorming aan het College en de raad worden voorgelegd. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

38 10.3 Aanbesteding Inleiding Algemeen Overheidsinstellingen (lees de gemeente) zijn niet meer vrij om overheidsopdrachten te gunnen aan een opdrachtnemer naar eigen keuze. Deze vrijheid wordt beperkt door Europese regelgeving (Europese aanbestedingsrichtlijnen) en door nationale wetgeving. Lange tijd is er vanuit gegaan dat verkoop van grond niet aanbestedingsplichtig is. Echter, deze opvatting is uitdrukkelijk onderwerp vanuit jurisprudentie en literatuur. Jurisprudentie zal in de toekomst verdere duidelijkheid moeten verschaffen. De stand van zaken is op basis van de huidige literatuur als volgt samen te vatten: a. zuivere gronduitgifte is geen aanbestedingsplichtige overheidsopdracht b. gronduitgifte met bouwplicht is als zodanig ook geen aanbestedingsplichtige opdracht c. gronduitgifte met door de gemeente gedetailleerde eisen voor indeling en uitvoeringsniveau kan daar wel onder vallen d. gronduitgifte door anderen, waar publieke partijen geen doorslaggevende stem in hebben vallen niet onder de aanbestedingsplichtige overheids opdrachten Voor opdrachten onder de drempelbedragen uit de Europese richtlijnen, kent Hoogeveen een vastgesteld en zelfbindend beleidsregels: Inkoop en aanbesteding, waarin wordt aangegeven hoe de gemeente Hoogeveen met inkoop en aanbesteding omgaat. De Europese aanbestedingsrichtlijnen zijn op dit moment de Richtlijn 2004/18/EG en 2004/17/EG 4. Het doel van de aanbestedingsrichtlijnen is het tot stand brengen van één transparante markt, waarbij ondernemingen uit verschillende lidstaten op voet van gelijkheid op elkaars markten naar overheidsopdrachten kunnen meedingen en waarbij een effectieve internationale concurrentie ontstaat. Wanneer aan een aantal voorwaarden, waaronder de in de genoemde richtlijnen neergelegde procedures wordt voldaan, moet het werk of levering van een dienst worden aanbesteed. De implementatie van deze richtlijnen in het Nederlandse recht heeft plaatsgevonden door middel van de vaststelling van twee amvb s te weten het Bao en het Bass (Besluit aanbestedingsregels overheidsopdrachten, resp. Besluit aanbesteding speciale sectoren) Duidelijk is dat openbare voorzieningen (in het kort: grijs, groen, blauw), ofwel het bouw en woonrijp maken, aanbestedingsplichtige werken in de zin van de richtlijn zijn. Afhankelijk van de omvang van het werk moet een procedure gekozen worden op basis van het gemeentelijk aanbestedingsbeleid of is een Europese aanbestedingsprocedure noodzakelijk. Doorleggen van de aanbestedingsplicht Doorleggen van de aanbestedingsplicht naar een marktpartij houdt in dat afgesproken wordt dat de marktpartij de aanbesteding van aanbestedingsplichtige werken namens de gemeente op zich neemt (doorlegging met volmacht). Op basis van jurisprudentie van het Europese Hof volgt dat het doorleggen van de aanbestedingsplicht niet altijd is toegestaan. Enkel indien de gemeente door de grondpositie van de marktpartij genoodzaakt is voor die partij te kiezen is het doorleggen een mogelijkheid. 4 Zie Richtlijn 2004/17/EG voor de speciale sectoren, water- en energievoorziening, vervoer en postdiensten, en richtlijn 2004/18/EG voor overheidsopdrachten voor werken, levering en diensten. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

39 Beroep op zelfrealisatierecht Indien een particuliere grondeigenaar werken op zijn grond zelf wil realiseren wordt een beroep op het zelfrealisatierecht gedaan. Indien de door de particulier uit te voeren werken (Europees) aanbestedingsplichtig zijn, moet de gemeente toezien op de naleving van de aanbestedingsplicht. De Wro biedt de gemeente de mogelijkheid om eisen op te nemen in een exploitatieplan voor het aanbesteden van de in het exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden. Beleid 2005 In 2005 was het nog niet nodig om een apart hoofdstuk aan Europese regelgeving te wijden gezien de plek die destijds door deze regelgeving in de vastgoedpraktijk ingenomen werd. Evaluatie Europese regelgeving krijgt steeds meer aandacht binnen de vastgoedpraktijk, waarbij met name wordt gedoeld op de regels op het gebied van aanbesteding en staatsteun binnen projecten. Beleid Publieke werken worden conform het gemeentelijk inkoop- en het aanbestedingsbeleid van de Gemeente Hoogeveen, de Europese aanbestedingsrichtlijnen, de amvb s Bao en bass en de regels van subsidieverstrekkers aanbesteed. Uitwerking College De Raad controleert het College op de naleving van de beleidsregels Inkoop en Aanbesteding en ziet er op toe dat het College opereert binnen de Europese regelgeving. Organisatorische implementatie De jurisprudentie en literatuur op het gebied van aanbesteding in relatie tot gronduitgifte en verwerving zal de komende periode nauwlettende gevold moeten worden. Waar nodig zal bestaand beleid hierop aangepast worden. Geactualiseerd beleid zal ter besluitvorming aan het college en de raad worden voorgelegd Staatssteun (artikel 107, 108 en 109 VWEU) Inleiding Eén van de grondgedachten achter de Europese Unie is een vrij verkeer van goederen en diensten op een markt waar de concurrentie niet verstoord wordt. Om dat te bereiken heeft de EU een groot aantal geboden en verboden ingesteld voor overheden. Twee van de bekendste daarvan zijn staatssteun en aanbesteden. In het Verdrag betreffende de werking van de EU wordt bepaald dat er sprake is van staatssteun als er aan de volgende cumulatieve criteria is voldaan: De steun wordt door de overheid verleend of met overheidsmiddelen bekostigd; De steun verschaft een economisch voordeel aan onderneming(en) die zij niet langs de normale commerciële weg zouden hebben verkregen; Dit voordeel is selectief, wat inhoudt dat het ten goede komt aan bepaalde onderneming(en); Het voordeel moet de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen en een (potentiële) invloed op de tussenstaatse handel hebben. Het gaat dus om elke doorgaans financiële steun door de overheid (bijv. gemeente) aan activiteiten van ondernemingen. De vorm waarin de steun wordt verstrekt doet niet ter Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

40 zake, het gaat erom dat een onderneming een financieel voordeel krijgt van een overheid wat die onderneming normaal gesproken niet zou hebben. De Europese Commissie heeft een Mededeling betreffende staatssteun elementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (97/C209/03) gedaan, waarin staat aangegeven welke vorm van staatssteun bij de aan- en verkoop van gronden al dan niet zijn toegestaan. De mededeling geeft de procedures weer waarmee de verkoop van gronden en gebouwen kan plaatsvinden zodat (ongeoorloofde) staatssteun vanzelf is uitgesloten. Uitzonderingen op het steunverbod, zoals bijvoorbeeld geoorloofde staatssteun aan corporaties, zijn uitgewerkt in diverse Europese kaderregelingen, mededelingen en richtsnoeren. Daarbij is de de-minimis regeling waarbij staatsteun van gedurende een periode van ten hoogste drie jaar nog als verenigbaar met het VwEU verdrag wordt aangemerkt, van belang. Beleid 2005 Hoewel niet expliciet is vastgelegd, is het handelen van de gemeente Hoogeveen er op gericht om geen ongeoorloofde staatssteun te verstrekken, zoals door bijvoorbeeld bevoordeling door verkoop van bouwgrond onder de marktprijs, of verwervingen tegen een te hoge koopsom. Evaluatie Het handelen van de gemeente is er op gericht om noch contractpartners noch grondafnemers financieel te bevoordelen. De Gemeente Hoogeveen werkt met een jaarlijkse Grondprijzennota, die uitgaat van marktconfrome prijzen. Indien getaxeerd wordt om de marktconforme prijs te bepalen wordt door een onafhankelijke deskundige getaxeerd. Aankopen van onroerende zaken door de gemeente Hoogeveen geschiedt op basis van een taxatie. Beleid De gemeente Hoogeveen gaat bij de aan- en verkoop van onroerende zaken uit van marktconforme prijzen, opdat ongeoorloofde staatssteun geëlimineerd wordt. Uitwerking College De Raad controleert het College op de naleving van de Europese regelgeving ten aanzien van Staatssteun. Organisatorische implementatie De jurisprudentie en literatuur op het gebied van Staatssteun in relatie tot gronduitgifte zal de komende periode nauwlettend gevolgd worden. Waar nodig zal bestaand beleid hierop aangepast worden. Er is een verwervings- en taxatieprotocol opgesteld, waarin de beleidregels voor taxatie en aankopen door de gemeente zijn vastgesteld. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

41 11 Financiële aspecten grondbeleid 11.1 Grondexploitaties Grondexploitatie Voor elk door de gemeente geïnitieerd ruimtelijk plan wordt een berekening opgesteld, die in feite de financiële vertaalslag is van de voorgenomen ruimtelijke ingreep. Deze berekening ofwel grondexploitatie geeft (een financieel) inzicht in het geheel van activiteiten en werkzaamheden voor verwerving, het bouw en woonrijp maken en de uitgifte van gronden, en is daarmede het instrument op basis waarvan de financieeleconomische uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen kan worden afgeleid. Om te komen tot een grondexploitatie is een haalbaarheidsstudie nodig. De kosten die hiermee gemoeid zijn worden in de vorm van een voorbereidingskrediet aangevraagd bij de Raad. Na vaststelling van deze grondexploitatie door de Raad, geldt deze als (financieel) kader voor de uitvoering. Vervolgens wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd. Particuliere grondexploitaties Naast de gemeente Hoogeveen kunnen ook particulieren het initiatief nemen tot het ontwikkelen en realiseren van ruimtelijke plannen. In het Protocol Particuliere Initiatieven (zie hoofdstuk 8) zal de rol van de gemeente beschreven bij particulieren initiatieven die in strijd zijn met het vigerende RO-beleid en vigerende plannen. Opzet van een grondexploitatie Een grondexploitatie is in feite een raming van de kosten en opbrengsten van het ruimtelijke plan in de tijd. Deze raming wordt opgesteld conform de vastgestelde uitgangspunten (zie hierna) en op basis van het programma en gebiedskenmerken. Naarmate het (stedenbouwkundig)plan concreter wordt, kan de exploitatieberekening ook gedetailleerder en met minder onzekerheden en marges opgesteld worden Uitgangspunten In de Nota Grondbeleid 2005 is nauwelijks aandacht besteed aan de uitgangspunten die relevant zijn voor het opstellen van een grondexploitatie. Met het in werking treden van de Wro, in het onderdeel Grondexploitatiewet, is tevens bepaald welke kosten tot een grondexploitatie behoren. In het Bro is namelijk een limitatieve lijst opgenomen, waarop alle kostensoorten staan die een gemeente in de exploitatieopzet van een exploitatieplan mag opnemen en publiekrechtelijk verhaald worden. Het betreft een limitatieve opsomming van minimaal op te nemen kosten in de grondexploitatie. Ook de bovenwijkse kosten zijn op genomen in de limitatieve lijst. De in de kostensoortenlijst genoemde kosten moeten overigens wel aan drie in de wet opgenomen toetsingscriteria voldoen: 1. Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maartregelen; 2. Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan); 3. Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld, naarmate de locatie meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. De gemeente Hoogeveen hanteert deze kostensoortenlijst bij grondexploitaties. De kosten voor bovenwijkse voorzieningen zullen middels een bijdrage in het fonds bovenwijks verrekend worden. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

42 11.3 Resultaten grondexploitatie i.r.t. reserve Structuurvisie Indien een grondexploitatie wordt afgerond met een positief exploitatieresultaat, wordt het uiteindelijke exploitatieresultaat ten gunste van de reserve structuurvisie gebracht. Indien voor een project geen sluitende grondexploitatie mogelijk is, wordt een voorziening getroffen ter grootte van het exploitatietekort op startwaarde, indien er sprake is van een hoegenaamd onafwendbare situatie. Op basis van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie wordt de hoogte van de voorziening herijkt. Voor het tijdstip en de wijze waarop winst genomen gaat worden is een beleidsregels opgesteld: Winst en verliesneming in grondexploitaties, juni Kort samengevat is vastgelegd, dat jaarlijks per 1 januari per complex en/of deellocatie het resultaat op contante waarde wordt berekend, op basis waarvan wordt bepaald of tussentijds winst genomen dient te worden of voor het verlies een voorziening getroffen dient te worden. De tussentijdse winstneming wordt gekoppeld aan de gronduitgifte. Tussentijdse winstneming vindt procentueel plaats, naar rato van gerealiseerde gronduitgifte: a. bij 60% wordt 35% van de totale verwachte winst tussentijds genomen; b. bij 75% wordt 50% van de totale verwachte winst tussentijds genomen; c. bij 90% wordt 75% van de totale verwachte winst tussentijds genomen. In afwijking van het bovenstaande wordt in de PPS Erflanden winst genomen volgens het International Financial Reporting Standards (IFRS) Risico s De wijze waarop risico s worden bepaald en afgedekt, wordt beschreven in de programmabegroting. In de eerste helft van 2011 komt een kadernota weerstandsvermogen en risicomanagement uit. Hierin wordt uitvoeriger ingegaan op risicomanagment t.a.v. grondexploitaties. Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

43 12 Bedrijfsvoering en informatievoorziening 12.1 Bedrijfsvoering Bedrijfsvoering is vooral intern georiënteerd, en richt zich vooral op het operationele deel en uitvoering van grondexploitaties en activiteiten in het kader van grondexploitaties zoals aan- en verkopen en planbegeleiding. Ook de administratieve weerslag en de procesmatige implementatie in de organisatie worden gerekend tot bedrijfsvoering. Hoogeveen kent geen traditioneel Grondbedrijf meer. De taken in het kader van de grondbeleid en grondexploitaties zijn ondergebracht bij het team Planeconomie van de afdeling SPB. Het team Vastgoed van de afdelig R&B is belast met de uitvoering. Tot de taken behoren: Verwerving: het zorg dragen voor de tijdige beschikking van de benodigde gronden en opstallen, al dan niet met ondersteuning van het wettelijk instrumentarium; Tijdelijk beheer: het op bedrijfsmatige manier beheren van onroerende zaken in afwachting van de (definitieve) toekomstige (her)ontwikkeling; Uitgifte: het verkopen of anderszins uitgeven van bouwkavels en gebouwde onroerende zaken tegen marktconforme prijzen; Contractvorming: het opstellen van contracten en overeenkomsten (aan- en verkopen, intentie- en samenwerkingsovereenkomsten, etc.) Planeconomie: opstellen van haalbaarheidsanalyses, grondexploitaties en de financiële begeleiding van projecten, en het jaarlijks actualiseren van de gezamenlijke grondexploitaties (MPG). Opstellen van beleidsnotities, waaronder de Nota grondprijzen. Advisering en projectondersteuning: op aspecten van het grondbeleid, inbrengen van de expertise in werk- en projectgroepen, gevraagd en ongevraagd adviseren over grondbedrijfsaangelegenheden Rapportages Over de financiële verantwoording van het grondbeleid wordt middels de jaarrekening verslag uitgebracht. Waar de jaarrekening inzicht geeft in de feitelijke resultaten van het afgelopen jaar, geven de gezamenlijke grondexploitaties inzicht in de budgetten en een prognose van de resultaten bij volledige realisatie van de projecten c.a. op langere termijn. De resultaten van de jaarrekening, maar bovenal de resultaten van de grondexploitaties worden betrokken bij het bepalen van het verloop van de reserve structuurvisie. In november wordt de begroting voor de komende 4 jaren vastgesteld, waarbij de gegevens i.c. meerjarenramingen van de gezamenlijke grondexploitaties worden overgenomen. Op deze wijze worden voor het komende jaar de uitgaven en inkomsten door de Raad geautoriseerd. Hierbij worden alle geraamde uitgaven en inkomsten in de afzonderlijke grondexploitaties geautoriseerd. Tussentijds wordt de raad op basis van de gemeenterapportage (Gemrap) geïnformeerd, over de realisatie en voortgang van het beleid en uitvoering in het betreffende jaar. De Gemrap wordt opgebouwd vanuit de concernrapportage. Daarmee is de Gemrap in feite de concernrapportage op programmaniveau. Het college stelt de Gemrap vast en informeert de raad met deze tussentijdse verantwoording over de uitvoering van de lopende begroting en met voorstellen tot bijstelling van beleid en uitvoering. Uiterlijk voorafgaande aan de meningvormende raadsavond over de programmabegroting vindt er een tussenbericht plaats aan de raad, waarin een financiële update wordt gegeven van de exploitatie en de investeringen tot en met de eerste 9 tot 10 maanden Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

44 van het lopende jaar, inclusief de dan actuele eindejaarsverwachting van de begroting van het lopende jaar. Samengevat rapporteert het college op volgende wijze aan de raad: Februari.: Herziening Grondexploitaties, inclusief meerjarenprognose. (inzicht in budgetten en prognose van de resultaten van de lopende grondexploitaties op lange termijn) April: Jaarrekening; (in de paragraaf grondbeleid worden de feitelijke resultaten van het afgelopen jaar opgenomen) Mei: Gemrap (tussentijdse verantwoording over uitvoering lopende begroting en eventuele bijstelling van beleid en uitvoering; wordt opgebouwd vanuit de concernrapportage en maraps) Oktober/november: Tussenbericht (financiele update van exploitatie en investeringen t/m de eerste 9 tot 10 maanden van het lopende jaar) November.: Begroting, (in de paragraaf grondbeleid worden de meerjarenramingen van de gezamenlijkde grondexploitaties overgenomen) Nota Grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie