Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen

Transcriptie

1 Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

2 Inhoudsopgave Pagina 1 Inleiding Aanleiding Opbouw nota grondbeleid en leeswijzer Samenvatting Doel en vormen grondbeleid Doelstelling grondbeleid Vormen van grondbeleid Instrumenten voor het grondbeleid Taken en bevoegdheden Uitgangspunten nota grondbeleid Strategische inzet van het grondbeleid Ontwikkelingen Ruimtelijke visie en beleid Inleiding Structuurvisie en programmasturing Ruimtelijk beleid Bovenlokaal grondbeleid Verwerving Inleiding Actieve, anticiperende en strategische verwervingen Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigening Beheer Inleiding Beheer Transformatie / bouw- en woonrijpmaken Inleiding Definitie bouwrijpe kavel Kwaliteit inrichting openbare ruimte Fasering in de uitvoering bouw en woonrijp maken Gronduitgifte en grondprijzen Inleiding Vormen van gronduitgifte (verkoop en erfpacht) Gronduitgifte voorwaarden Selectie grondafnemers Marketing Grondprijsbeleid en nota grondprijzen Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

3 8 Samenwerking met marktpartijen Kostenverhaal, bovenwijks en planschade Inleiding Kostenverhaal Fonds Bovenwijkse voorzieningen Planschade Europese wet- en regelgeving Inleiding Algemene beginselen VWEU (Verdrag Werking Europese Unie) Aanbesteding Staatssteun (artikel 107, 108 en 109 VWEU) Financiële aspecten grondbeleid Grondexploitaties Uitgangspunten Resultaten grondexploitatie i.r.t. reserves en voorzieningen Risico s Bedrijfsvoering en informatievoorziening Bedrijfsvoering Rapportages Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

4 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Eind december 2010 heeft de gemeenteraad van Hoogeveen de nota grondbeleid vastgesteld. In deze nota zijn de beleidskaders vastgelegd voor de wijze waarop de gemeente Hoogeveen het instrument grondbeleid wil inzetten om de beleidsdoelen op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, economie en dergelijke te realiseren. De gemeente Hoogeveen is op basis van het BBV (Besluit, Begroting, Verantwoording) verplicht om jaarlijks de paragraaf grondbeleid op te stellen, de paragraaf is een jaarlijkse uitwerking van de nota grondbeleid. De gemeente Hoogeveen heeft er voor gekozen de nota elke vier jaar te herzien. Door het verwerken van nieuwe ontwikkelingen en eventueel het beleid te herijken is de nota grondbeleid weer actueel. De geactualiseerde nota grondbeleid ligt hierbij voor. De nota grondbeleid is een integrale kaderstellende nota, met als uitgangspunt dat het gemeentelijk grondbeleid dienstbaar is aan het realiseren van ruimtelijke, economische en sociale doelen. De nota grondbeleid biedt transparantie voor de wijze waarop de gemeente Hoogeveen op de grondmarkt opereert en invulling geeft aan haar (ruimtelijke) doelstellingen. De nota grondbeleid is niet het instrument of afwegingskader voor de keuze waar de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Hoogeveen plaats gaat vinden en met welke kwaliteit. De nota grondbeleid geeft met name een antwoord op de vraag hoe de ruimtelijke opgave geëffectueerd gaat worden en welke (beleids- en wettelijke) instrumenten hiervoor ingezet kunnen worden. De beleidsvelden wonen, economie en dergelijke geven samen met de Structuurvisie uitsluitsel op de vraag wat, waar en wanneer de ruimtelijke ingrepen plaatsvinden. De nota grondbeleid en de in te zetten instrumenten moeten het mogelijk maken om de ruimtelijke doelstellingen waar mogelijk te kunnen faciliteren. 1.2 Opbouw nota grondbeleid en leeswijzer Opbouw nota Bij de actualisatie van de nota grondbeleid staan drie vragen centraal: Ondersteunt het grondbeleid de ruimtelijke visie van de gemeente, zoals deze is vastgelegd in de structuurvisie voldoende of is er aanpassing nodig? Geeft nieuwe wet- en regelgeving aanleiding tot aanpassing? Is er in de afgelopen jaren nieuw beleid ontwikkeld dat moet worden geïntegreerd in het grondbeleid? Bovenstaande vragen worden in de verschillende hoofdstukken behandeld en leiden vervolgens tot een geactualiseerde nota grondbeleid die een integraal en compleet beeld geeft van de geformuleerde (beleids)kaders in het gemeentelijk grondbeleid i.c. de nota grondbeleid Leeswijzer De voorliggende nota bestaat uit drie delen. In hoofdstuk 2 en 3 is beschreven hoe het grondbeleid bijdraagt aan het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. In hoofdstuk 2 worden het doel en de hoofdlijnen van het grondbeleid benoemd waarbij ook de instrumenten die de gemeente kan hanteren voor de uitvoering van het grondbeleid samenvattend worden beschreven. Hierbij worden tevens de mogelijke politieke keuze tussen Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

5 actief, faciliterend en passief grondbeleid toegelicht. Tenslotte komen in hoofdstuk 2 de actuele ontwikkelingen, waaronder wet- en regelgeving, aan de orde. Hoofdstuk 3 gaat in op de relatie tussen het grondbeleid enerzijds en de structuurvisie, programmasturing en projecten anderzijds. Verder wordt aandacht besteed aan bovenlokaal grondbeleid. In hoofdstuk 4 tot en met 10 worden de ter beschikking staande instrumenten voor het grondbeleid uiteengezet. Hierbij wordt per instrument de navolgende uniforme opzet gehanteerd: Inleiding: allereerst wordt in de eerste paragraaf van elk hoofdstuk een beknopte toelichting gegeven op de mogelijkheden van het in te zetten grondbeleidsinstrument. Beleid : hier wordt samenvattend voorgesteld wat voor het betreffende onderwerp het beleidskader is dat voor de komende periode van vier jaar gaat gelden. Uitwerking college: aangezien de nota grondbeleid een kader stellende nota is, wordt uiteengezet wat de rol van het college is als het gaat over de uitwerkingsbevoegdheden. In de laatste twee hoofdstukken 11 en 12 wordt ingegaan op de wijze waarop in financiële en informatieve zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid. In hoofdstuk 11 is uiteengezet hoe de gemeente Hoogeveen de financiële zijde van het grondbeleid benadert, ofwel hoe in financiële zin verantwoording wordt afgelegd over het grondbeleid. Ten slotte wordt in hoofdstuk 12 uiteengezet hoe de bedrijfsvoering en informatievoorziening is georganiseerd. 1.3 Samenvatting In deze nota worden de verschillende instrumenten voor het grondbeleid met de kaders voor de uitvoering van het grondbeleid beschreven. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste punten: 1. Het doel van het gemeentelijk grondbeleid is het, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, creëren van ruimte voor onder andere wonen en werken door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven. Hierbij wordt gestreefd naar optimalisatie van het financiële resultaat per project. 2. De vorm van grondbeleid (actief, faciliterend of passief) wordt afhankelijk van de individuele situatie gekozen. Uitgangspunt hierbij is dat waar mogelijk en gewenst actief grondbeleid wordt gevoerd. Is dit op basis van factoren als grondposities, gemeentelijke doelstellingen, risicoprofiel of verwacht financieel resultaat onwenselijk of niet goed mogelijk dan wordt voor passief of facilitair grondbeleid gekozen. 3. Bij facilitair en passief grondbeleid zal de gemeente haar belangen zo goed mogelijk veiligstellen door het aangaan van een exploitatie- of samenwerkingsovereenkomst met een marktpartij. In die overeenkomsten worden onder andere bepalingen opgenomen over de kwaliteit van de openbare ruimte, het te realiseren programma en het kostenverhaal. De gemeente heeft de voorkeur om tot privaatrechtelijke afspraken met partijen te komen. 4. Strategische verwervingen vinden plaats voor zover deze passen binnen de door de raad vastgestelde kaders. De raad neemt een (vertrouwelijk) besluit met begrotingswijziging over aankopen door het college, indien per transactie het aankoopbedrag hoger is dan ,- of indien het verschil tussen taxatie- en aankoopwaarde meer dan ,- bedraagt. 5. De kosten en opbrengsten die het verwerven, het bouw- en woonrijp maken en het uitgeven van grond mogelijk maken worden opgenomen in de grondexploitatie. Bij de fasering in de uitvoering van het bouwrijp maken worden de voorinvesteringen zoveel als mogelijk afgestemd op de verwachte grondverkopen. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

6 6. De grondprijzen worden zoveel mogelijk marktconform, gebaseerd op de te realiseren functie, vastgesteld. Voor woningbouwcorporaties wordt in principe gerekend met lagere grondprijzen voor sociale woningbouw. Verkoop van bouwgrond heeft de voorkeur boven andere vormen van gronduitgifte. 7. Wanneer een grondexploitatie een positief exploitatieresultaat kent en indien bepaalde uitgifte percentages worden gehaald dan wordt voor de grondexploitaties voor bedrijventerreinen in eerste instantie de reserve risico en stimulering aangevuld tot een bedrag van ,-. Vervolgens wordt de resterende winst ten gunste van de reserve structuurvisie gebracht. Voor grondexploitaties voor woningbouw vindt alleen afdracht aan de reserve Structuurvisie plaats. 8. Indien voor een project geen sluitende grondexploitatie mogelijk is, wordt een voorziening getroffen ter grootte van het exploitatietekort op netto contante waarde. Op basis van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie wordt de hoogte van de voorziening herijkt. 9. Diverse toekomstige ontwikkelingen als de vennootschapsbelasting voor ondernemingen van overheidsorganisaties, de BBV regels rondom grondexploitaties en de Omgevingswet worden kort beschreven.. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

7 2 Doel en vormen grondbeleid 2.1 Doelstelling grondbeleid Doelstelling voor de nota grondbeleid : Binnen de fysieke en ruimtelijk gestelde doelen in het ruimtelijke ordeningsbeleid alsook in de overige relevante beleidssectoren een bijdrage leveren aan de transformatie van grond naar andere functies. Dit met inzet van onderstaande juridische en financiële instrumenten: met de gewenste kwaliteiten tegen verantwoorde prijs/kosten-kwaliteitsverhouding op de gewenste tijd en plaats met een maatschappelijk rendement op een efficiënte wijze (optimalisatie van bedrijfsvoering bedrijfsonderdeel) met een optimaal financieel-economisch rendement. Het grondbeleid wordt als instrument ingezet om beleid op het gebied van onder meer ruimtelijke ordening, wonen, economie, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer & vervoer te realiseren. Hierbij geldt dat vanuit de beleidsvelden: volkshuisvesting, economie & arbeid, maatschappelijke ontwikkeling, enzovoort, de zogenaamde w-vragen (wat, waar, wanneer) worden ingevuld. Het grondbeleid geeft antwoord op de wijze waarop dit plaats zou kunnen vinden (de hoe-vraag). Het grondbeleid heeft daarmee een volgend en dienend karakter voor doeleinden op deze beleidsvelden. 2.2 Vormen van grondbeleid Voor de uitvoering van het grondbeleid beschikt de gemeente over een aantal instrumenten, dat strategisch kan worden toegepast om binnen het gemeentelijk beleid het gewenste grondgebruik te realiseren. Voor de uitvoering van het grondbeleid kan de gemeente zich bewegen in het spectrum van actief grondbeleid aan de ene kant en puur passief aan de andere kant, of een middenweg van faciliterend grondbeleid: Actief grondbeleid De gemeente draagt zelf zorg voor de verwerving van de gronden, maakt zelf de bouwterreinen bouwrijp en werkt deze na realisatie van de opstallen af (woonrijp maken), en geeft hierbij de bouwrijpe gronden zelf uit. De regie en de risico s van de planrealisatie berusten hierbij volledig bij de gemeente, maar daar tegenover staat de mogelijkheid om de eventuele exploitatiewinst volledig ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Faciliterend grondbeleid Voor de planrealisatie wordt een vorm van samenwerking (middels overeenkomsten) tussen de gemeente en de particuliere initiatiefnemer gezocht. Zowel de invloed op de planrealisatie, kennis, de winstmogelijkheid alsmede de risico s worden gezamenlijk ingezet en gedragen. Passief grondbeleid De gemeente beperkt zich tot haar publieke taak (opstellen bestemmingsplannen) en geeft kaders en eisen aan de particuliere initiatiefnemer, die het initiatief heeft tot het produceren van bouwgrond. De planrealisatie geschiedt voor rekening en risico van de particulier. De regie van de gemeente is beperkt tot de publieke invloed/taak. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

8 2.3 Instrumenten voor het grondbeleid Voor de verschillende vormen van het grondbeleid kan de gemeente verschillende instrumenten inzetten. In onderstaand overzicht is schematisch weergegeven welke instrumenten de gemeente kan inzetten voor de verschillende vormen van grondbeleid. In hoofdstuk 4 tot en met 10 worden deze instrumenten nader uitgewerkt. Actief Verwerving Strategische en minnelijke verwervingen Tijdelijk beheer Wet voorkeursrecht gemeenten Onteigening Bouw en woonrijp maken Aanbesteding Gronduitgifte Grondprijsbeleid Uitgiftevormen Marktselectie Europese regelgeving & Staatssteun Faciliterend Passief Samenwerkingsvormen Kostenverhaal Grondexploitatiewet Planschadeovereenkomst De bereidheid om en de wijze waarop deze instrumenten daadwerkelijk ingezet worden is een bestuurlijk-politieke keuze (grondpolitiek). Uitgangspunt bij deze keuze is dat de gemeente het grondbeleid zo optimaal mogelijk wil inzetten om zodoende de andere beleidsdoelen zoveel mogelijk te behalen en risico s te minimaliseren. 2.4 Taken en bevoegdheden In het grondbeleid stelt de raad de kaders vast en het college voert het beleid uit binnen deze vastgestelde kaders. De raad controleert vervolgens in hoeverre de uitvoering van het grondbeleid door het college binnen de vastgestelde kaders heeft plaatsgevonden. In onderstaand schema zijn de taken en bijbehorende instrumenten opgenomen:. Orgaan Taak Instrument Gemeenteraad Kaders stellen Nota Grondbeleid, Grondexploitaties College van B&W Gemeenteraad Uitvoeren Toetsen Grondexploitaties, Nota grondprijzen, aankopen, sluiten overeenkomsten, etc Paragraaf grondbeleid (blauwe boek begroting en rekening) Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

9 In onderstaand schema zijn de instrumenten en de bevoegdheden samenvattend opgenomen: Gemeenteraad College van B & W H Grondbeleid Nota grondbeleid Integrale ontwikkelingsstrategie 2 & 3 Verwerving en beheer Beschikbaar stellen krediet strategische en anticiperende verwervingen. Vestigen voorkeursrecht (Wvg) en Onteigening Verrrichten strategische, anticiperende en actieve verwervingen Bouw- en woonrijp maken Vaststellen aanbestedingsbeleid Aanbesteden 6 Uitgifte Vaststellen grondexploitaties Vaststellen Nota grondprijzen 7 Selectie marktpartijen Opstellen selectieprotocol Selectie marktpartijen + uitgiftestrategie Kostenverhaal Vaststellen exploitatieplan Sluiten overeenkomsten 9 Samenwerking Oprichting rechtspersoon Sluiten PPS-overeenkomsten 8 Grondexploitatie Programma en kwaliteit Sturing en verantwoording Vaststelling grondexploitatie, voorbereidings- en uivoeringskredieten Vaststellen programma s en projectopdrachten Meerjarenprognose grondexploitaties, begroting en rekening Uitvoeren grondexploitatie binnen de kaders 4 & Uitvoering 11 Maraps en Gemraps 12 Op de eerste regel in het bovenstaande schema wordt de integrale ontwikkelingsstrategie genoemd. Hierop wordt in hoofdstuk 2.5 nader ingegaan. Afhankelijk van de grootte van het project, kan de raad een dergelijke ontwikkelingsvisie ter kennisname worden voorgelegd, er van uit gaande dat een en ander past binnen de structuurvisie en nota grondbeleid. Het college legt jaarlijks in de paragraaf grondbeleid bij de begroting de beleidsvoornemens neer voor het komende jaar. Tevens presenteert het college jaarlijks het Blauwe boek, waarin verantwoording wordt afgelegd over het afgelopen jaar en waarin tevens de meerjarige prognose wordt gegeven. Het Blauwe boek is de actualisatie van de grondexploitaties en geeft een overzicht van de plannen die in uitvoering en voorbereiding zijn, waarbij het zowel gaat om tijd, geld, programma alsmede de aanzienlijke afwijkingen ten opzichte van de oorspronkelijke kaders. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de risico s en de nog niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Zie ook hoofdstuk 2.7 voor de ontwikkelingen rondom de NIEGG. Het is aan de raad om de uitvoering van het grondbeleid door het college te toetsen en zo nodig het college ter verantwoording te roepen. De wijze van rapporteren via de Gemrap, jaarrekening en het Blauwe boek moet de raad in staat stellen tot het uitvoeren van haar controlerende taak. 2.5 Uitgangspunten nota grondbeleid Het is vooraf niet altijd aan te geven hoe het grondbeleid (actief, faciliterend of passief) exact ingezet moet worden bij de ruimtelijke ontwikkeling van Hoogeveen. Grondbeleid is maatwerk. Per situatie zal telkens worden bekeken welke grondpolitiek gevoerd moet worden: welke vorm van grondbeleid past het beste bij de te realiseren doelen van het ruimtelijk beleid en welke instrumenten moeten worden ingezet. Uitgangspunt hierbij is dat het grondbeleid en de in te zetten instrumenten de beleidsdoelen en de (kwaliteit van de) ruimtelijke ontwikkeling blijven faciliteren. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

10 De gemeente Hoogeveen wil actief sturing geven aan (de kwaliteit van) de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente om zodoende: publieke doelen sneller en beter te bereiken. locaties met een strategische betekenis voor het beleid of plaats in de stad daar waar mogelijk actief te realiseren daar waar mogelijk gelden te genereren om daarmee tekorten op ander projecten te kunnen verevenen maximaal kostenverhaal toe te kunnen toepassen. Hierbij past een actieve rol en een actief grondbeleid, met in achtneming van hieraan verbonden risico s. Vanwege de steeds complexer wordende vraagstukken en grondposities bij vooral binnenstedelijk locaties en de wens om kennis en risico s met marktpartijen te delen, is een faciliterend grondbeleid in deze situaties een goed alternatief. Indien particulieren en/of marktpartijen zelf de gronden voor eigen risico en met in acht name van de door de gemeente gestelde (kwaliteits)eisen wensen te ontwikkelen is ook passief grondbeleid mogelijk. Uitgangspunten nota grondbeleid De gemeente Hoogeveen zal daar waar mogelijk en gewenst actief grondbeleid voeren, met in achtneming van hieraan verbonden risico s. Indien de markt, de beschikbare (financiële) middelen en de grondposities daartoe aanleiding geven, kan gekozen worden voor facilitair of passief grondbeleid. Per project wordt een strategische keuze gemaakt voor actief, facilitair of passief grondbeleid. In een startdocument wordt voor de betreffende ontwikkeling de integrale ontwikkelstrategie opgenomen. De door de wetgever aangereikte instrumenten worden daarbij zo effectief mogelijk ingezet. Het grondbeleid is het totaal aan instrumenten (zie hoofdstuk 2.3). Grondpolitiek is de specifieke keuze uit de instrumenten die behoort bij een bepaalde ontwikkelcasus. Voor elke ontwikkeling/project zal om deze reden bij de start een integrale ontwikkelingsstrategie worden opgesteld waarbij, binnen de kaders van de in deze nota geformuleerde beleidskaders, aandacht wordt besteed aan: de ruimtelijke en programmatische impact, en de relatie met de structuurvisie en woonvisie eigendomssituatie en belangen de maatschappelijke en financiële haalbaarheid de ontwikkelingsmogelijkheden, wenselijkheden en de mogelijke vormen van ontwikkeling: actief, samenwerkend met marktpartijen (vanwege de meerwaarde die ontwikkelaars kunnen bieden als het gaat om inbreng van kennis, risicoparticipatie, ervaring, enzovoort) of passief. de rol die de gemeente wil innemen bijdrage van de ontwikkeling aan de beleidsdoelen een volwaardige risicoanalyse (financieel, procedureel, juridische houdbaarheid en relatie met Europese wet- en regelgeving, enzovoort). Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

11 2.6 Strategische inzet van het grondbeleid Inbreiding De structuurvisie van de gemeente Hoogeveen gaat uit van beheerste groei, van inbreiding en aanvullend voor uitbreiding. De ruimtelijke ontwikkeling van Hoogeveen vindt daardoor steeds vaker plaats op basis van inbreiding, revitalisering, herstructurering en herontwikkeling. Dit heeft gevolgen voor onderstaande aspecten. Programmatisch / Ruimtelijk In tegenstelling tot uitbreiding gaat inbreiding in het algemeen gepaard met kleinere aantallen, een langere aanlooptijd en dus langere doorlooptijd (vanwege het noodzakelijk maatschappelijk draagvlak), moeilijkere planontwikkeling vanwege particulier grondbezit, milieuaspecten (bodem, geluid), ontsluiting, financiële haalbaarheid vanwege hogere (verwervings)kosten, enzovoort. De lagere aantallen matchen goed met de beheerste groei, maar veelal niet met de financiële haalbaarheid. Het is veelal een complexe opgave om voor vrijgevallen of nog vrij te vallen locaties een passende functie te vinden. Voor de reeds beschikbare ontwikkellocaties en voor de ontwikkellocaties die op termijn beschikbaar komen, zijn locatiepaspoorten gemaakt. De locatiepaspoorten geven de gewenste invulling van de ontwikkellocaties weer, zowel kwalitatief als programmatisch. De gemeente stelt hiermee vooraf de kaders en geeft vervolgens initiatiefnemers verantwoordelijkheid en vrijheid om binnen deze kaders de locatie tot ontwikkeling te brengen. Niet alle potentiele ontwikkellocaties kunnen gelijktijdig tot ontwikkeling worden gebracht. Dit zou tot overschotten in de markt kunnen leiden, wat gepaard kan gaan met financiële risico s en verstoring van de markt. Een goed meerjarig ontwikkelingsperspectief is daarom van groot belang. Verwervingsbeleid Bij inbreiding is het, vanwege de vaak relatief hoge kosten, van cruciaal belang alleen die gronden/panden te verwerven die strikt noodzakelijk zijn. Per project/ontwikkeling zal hiervan een inschatting worden gemaakt (zie hoofdstuk 4). Ook is het mogelijk de ontwikkeling, binnen de kaders van het locatiepaspoort, over te laten aan de particuliere eigenaren. Financieel Een bijzonder vraagstuk dat zich rondom stedelijke inbreiding aandient is de financiële dekking van de veelal hoge investeringen voor verwerving, (hoge) boekwaarden, ontsluiting, sanering, enzovoort. Het financieel sluitend of met een winst tot ontwikkeling brengen van een nieuwe uitbreidingslocatie wordt steeds lastiger. Het kostendekkend krijgen van inbreidingslocaties zal in veel gevallen nog vele malen moeilijker, zo niet onmogelijk blijken. Met locatieontwikkeling worden gemeentelijke beleidsdoelen op het gebied van bijvoorbeeld economie, ruimtelijke ontwikkeling en wonen gediend. Steeds zal de afweging gemaakt moeten worden of in geval van een negatieve exploitatie het wenselijk is de ontwikkeling al dan niet door te laten gaan. Wordt er voor gekozen een ontwikkeling ondanks het tekort in de grondexploitatie wel door te laten gaan, dan moet (ingevolge de Wro/Grondexploitatiewet) vooraf de dekking verzekerd zijn. Samenwerking met marktpartijen en het in samenhang bezien van alle ruimtelijke projecten, zoals wordt gedaan via de reservestructuurvisie (een vorm van bovenplanse verevening), kan hierin enige ruimte bieden. Samenwerking / Juridisch Het op een actieve wijze ontwikkelen van binnenstedelijk locaties heeft als voordeel dat de gemeente op de meest efficiënte manier kan regisseren en sturing kan geven aan de ruimtelijke ontwikkeling. Daartegenover staat dat de gemeente verantwoordelijk is voor het Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

12 (eventueel nadelige) exploitatieresultaat en de risico s die gepaard gaan met een dergelijke ontwikkeling. Niet alleen vanwege financiële overwegingen, maar ook vanwege het delen van kennis en risico s kan samenwerking met marktpartijen soelaas bieden. Als er sprake is van particulier grondbezit ligt een vorm van samenwerking in ieder geval meer voor de hand. Per project wordt bij het opstellen van de integrale ontwikkelingsstrategie de vormen van eventuele samenwerking verkend waarbij de juridische houdbaarheid en toets aan (Europese) wet- en regelgeving vast onderdeel is. Het beleidsdocument Ontwikkel- en uitgiftestrategieën wordt hierbij in acht genomen. Functie grondbeleid Het grondbeleid moet ruimte bieden aan de gevolgen en complicaties van de inbreidingsopgave en moet daar waar nodig en mogelijk ondersteunend zijn aan deze opgave. De juridische en financiële haalbaarheid van een ontwikkeling zijn daarbij uiteraard van belang. Het grondbeleid is maatwerk en per ontwikkeling/project wordt aan de hand van het beleidsdocument Ontwikkel- en uitgiftestrategieën een strategie bepaald. Hiermee wordt bepaald hoe de doelen met inzet van de grondbeleidsinstrumenten kunnen worden bereikt. 2.7 Ontwikkelingen Het vakgebied heeft de afgelopen jaren niet stilgestaan. De economische crisis heeft grote invloed gehad op de uitvoering van het grondbeleid. Het gemeentelijk grondbeleid kwam landelijk onder het vergrootglas te liggen vanwege financiële risico s. Diverse gemeenten werden verplicht gronden af te boeken. Tot nu toe is Hoogeveen hiervan gespaard gebleven omdat vroegtijdig de juiste keuzes zijn gemaakt. Landelijk en zo ook in Hoogeveen kwamen de verkopen nagenoeg stil te liggen. Discussie over nut en noodzaak van een actief grondbeleid en de financiële risico s die hiermee gepaard gaan werden en worden geregeld gevoerd. Dat de gemeente een belangrijke rol heeft en houdt in de ruimtelijke ontwikkeling is duidelijk, de wijze waarop de uitvoering via het grondbeleid geschiedt, is aan verandering onderhevig. Steeds vaker wordt de samenwerking met marktpartijen gezocht om kennis en financiële risico s te kunnen delen. Daarnaast wordt gekozen voor kleinere overzichtelijke projecten om de risico s te beperken en worden de kosten zo laat mogelijk in het project gemaakt, teneinde het renteverlies te beperken. Veranderende rol In het ruimtelijke beleid en daarmee ook in het grondbeleid vindt al enige tijd een verschuiving plaats van de rol van de overheid naar de markt en de maatschappij. De gemeente streeft er naar de ontwikkelingen op gang te houden en wil daarbij kennis, maar ook financiële risico s met de markt en maatschappij delen. De markt en maatschappij hebben daarnaast hun eigen wensen en vragen om ruimte en vrijheid bij de ontwikkeling van hun bouwinitiatieven. Met het organisch ontwikkelen wordt hierop ingespeeld. Uitgangspunt in het organisch ontwikkelen is dat partijen of individuen die willen ondernemen of wonen in een gebied daarvoor ook de gelegenheid krijgen. Flexibiliteit, en snelheid, zonder al te veel beperkingen, regels en eisen is de rode draad bij het organisch ontwikkelen. Om de verwachtingen te managen, wordt daarbij wel duidelijk gesteld dat de gemeente verantwoordelijk blijft voor een goede ruimtelijke ordening en dat niet alles kan en mag. De gemeente stelt vooraf duidelijke kaders op hoofdlijnen waarbinnen partijen zich vrij kunnen bewegen (bijvoorbeeld met behulp van locatiepaspoorten). De kaders geven vooral aan wat niet wenselijk is (al het andere mag) en geven scenario s en bandbreedtes aan. Zoals gemeld wordt er meer en meer samengewerkt met ontwikkelaars en investeerders. Door de bundeling van kennis en financiën worden de kansen om de ontwikkelingen succesvol te Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

13 realiseren vergroot. Echter ontwikkelingen die stedenbouwkundig en/of maatschappelijk gewenst, maar verlieslatend zijn, kunnen en willen ontwikkelaars niet oppakken. Bij ontwikkelingen met een negatieve exploitatie zullen daarom keuzes gemaakt moeten worden om het verlies al dan niet te nemen. Centrale vraag is wat de gewenste ontwikkeling de gemeente waard is. Een goede maatschappelijke kosten-batenanalyse kan helpen bij het maken van de juiste keuze. Ook alternatieve investeringsmodellen waarbij de maatschappelijke baten gekapitaliseerd worden, kunnen hierbij behulpzaam zijn. Door de maatschappelijke business case centraal te stellen, worden de geldstromen binnen en rondom de gemeente inzichtelijk gemaakt. Deze geldstromen bevinden zich niet alleen binnen het grondbedrijf, maar ook in andere functies van de gemeente en bij derden. Desalniettemin zal dekking voor het negatieve resultaat gevonden moeten worden. Nieuwe wet- en regelgeving Per 1 januari 2016 wordt de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting. De invoering van deze wet zat gevolgen hebben voor de gemeenten en het grondbeleid. Op grond van de wet zullen gemeenten belasting moeten gaan betalen over de winsten die zij maken op onder andere de grondexploitaties. Met de wetswijziging wil de Nederlandse overheid gelijkheid creëren tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Voor overheidsondernemingen gelden straks dezelfde verplichtingen voor de vennootschapsbelasting als voor private ondernemingen. De Europese Commissie (EC) vindt dat de huidige wet op de vennootschapsbelasting leidt tot concurrentieverstoring en verboden staatssteun. De EC heeft Nederland daarom gevraagd de wet aan te passen. Naar verwachting zullen alle bouwgronden in exploitatie onder deze belastingplicht gaan vallen. De financiële gevolgen hiervan worden momenteel geïnventariseerd. Over de consequenties wordt het bestuur (raad, college) nader geïnformeerd (buiten deze nota om). De commissie BBV (Besluit, begroting en verantwoording) heeft de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. De reden hiervoor is een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties. Namelijk: de forse afboekingen van veel gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren, de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid en de aankomende Omgevingswet. De commissie BBV heeft een aantal voorstellen uitgewerkt die leiden tot wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan. De wijzigingen leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en een vermindering van de administratieve lasten. Op dit moment betreft het nog voorgenomen wijzigingen die per 1 januari 2016 ingevoerd gaan worden. Eén van de wijzigingen betreft de afschaffing van de categorie NIEGG. Verder staat de Omgevingswet op stapel. Deze wet zal in de toekomst wellicht aanleiding geven om het grondbeleid aan te passen. Deze wet gaat 26 wetten tot 1 nieuwe wet samenvoegen. Eén van de wetten die in deze Omgevingswet wordt opgenomen is de Wro. Zes instrumenten moeten de kern gaan vormen van de Omgevingswet: 1. Omgevingsvisie: een samenhangend, strategisch plan voor de leefomgeving. Dat plan richt zich op de fysieke leefomgeving als geheel. De Omgevingswet schrijft voor dat het rijk en de provincies elk één omgevingsvisie vaststellen. Gemeenten kunnen zelf beslissen of zij zo n visie vaststellen of niet. 2. Programma: een programma bevat concrete maatregelen voor bescherming, beheer, gebruik en ontwikkeling van de leefomgeving. Met die maatregelen moeten omgevingswaarden of doelen voor de leefomgeving worden bereikt. 3. Decentrale regelgeving: één van de uitgangspunten van de wet is dat decentrale overheden al hun regels over de leefomgeving bijeenbrengen in één gebiedsdekkende regeling. Voor de gemeenten is dit het omgevingsplan, voor de waterschappen de waterschapsverordening en voor de provincies de omgevingsverordening. 4. Algemene rijksregels voor activiteiten: op sommige gebieden kan het nuttig zijn om Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

14 nationale regels te stellen voor de bescherming van de leefomgeving. Daar werkt het rijk, als dat kan, met algemeen geldende regels. Dat voorkomt dat burgers en bedrijven steeds toestemming moeten vragen aan de overheid. Nadeel van algemene regels is dat ze soms niet goed passen bij specifieke situaties. Daarom bevat de wet een aantal instrumenten die de flexibiliteit van algemene regels vergroten. 5. Omgevingsvergunning: de omgevingsvergunning toetst vooraf of een bepaald initiatief mag. De toetsing is zo eenvoudig mogelijk en houdt, als dat nodig is, rekening met algemeen geldende regels. Door de vergunningverlening zo simpel mogelijk te houden, duren procedures ook niet onnodig lang. Initiatiefnemers kunnen via één aanvraag bij één loket snel duidelijkheid krijgen voor alle activiteiten die zij willen uitvoeren. 6. Projectbesluit: biedt een uniforme procedure voor besluitvorming over complexe projecten die voortvloeien uit de verantwoordelijkheid van rijk of provincies. Doel van het projectbesluit is om dit soort procedures sneller en beter te laten verlopen dan in het verleden. Als een project bijvoorbeeld in strijd is met een omgevingsplan, bestaat de mogelijkheid om van het omgevingsplan af te wijken. In voorkomende gevallen kan het projectbesluit ook in plaats komen van de omgevingsvergunning. Aanpassingen beleid In de afgelopen vier jaar is op onderdelen nieuw beleid geformuleerd en vastgesteld. Het betreft hier: Nota grondprijzen Jaarlijks wordt de nota grondprijzen opgesteld en vastgesteld door het college (zie hoofdstuk 7.6). Kostenverhaal In november 2011 heeft het college besloten dat de plankostenscan wordt gehanteerd bij het kostenverhaal, ook bij kleine bouwplannen. Structuurvisie Hoogeveen 2.0 In 2012 heeft de raad de Structuurvisie Hoogeveen 2.0 vastgesteld; een oplegnotitie, waarmee de structuurvisie 2004 is geactualiseerd. Woonvisie In 2011 heeft de raad de Woonvisie vastgesteld. Momenteel wordt gewerkt aan de herziening van de Woonvisie. Algemene gronduitgifte voorwaarden De bevoegdheid tot het vaststellen van de Algemene gronduitgiftevoorwaarden is door wetswijziging van de raad naar het college gegaan. Het college heeft in april 2014 de algemene gronduitgifte voorwaarden herzien en vastgesteld. De nieuwe gronduitgifte voorwaarden zijn ter kennisname aan de raad gezonden. Locatiepaspoorten Voor een groot aantal potentiele ontwikkellocaties is een locatiepaspoort opgesteld en vastgesteld in de trojka ontwikkelt. Hierin zijn de randvoorwaarden opgesomd die bij het tot ontwikkeling brengen van de locatie in acht genomen moeten worden. Ontwikkel- en uitgiftestrategieën De combitrojka aantrekkelijk wonen / strategisch overleg grondzaken maakt keuzes rondom de ontwikkel- en uitgiftestrategieën. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

15 3 Ruimtelijke visie en beleid 3.1 Inleiding Grondbeleid is een instrument dat ingezet wordt om doelstellingen op andere beleidsvelden te kunnen realiseren. Hierbij geldt dat vanuit de beleidsvelden: wonen, economie & arbeid, maatschappelijke ontwikkeling, enzovoort, de zogenaamde w-vragen (wat, waar, wanneer) worden ingevuld. Het grondbeleid geeft antwoord op de wijze waarop dit plaats zou kunnen vinden (de hoe-vraag). In dit hoofdstuk wordt de relatie uiteengezet tussen het grondbeleid en programmasturing (hoofdstuk 3.2), de structuurvisie en projecten (hoofdstuk 3.3) en bovenlokaal grondbeleid (hoofdstuk 3.4). 3.2 Structuurvisie en programmasturing Vanuit programmasturing wordt gestuurd en op toegezien dat alle lopende en toekomstige projecten gezamenlijk kunnen voorzien in de realisatie van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen; integraliteit staat hierbij voorop. Het programmamanagement heeft om die reden een onlosmakelijke relatie met de structuurvisie, en daarmee met de projecten c.q. afzonderlijke locaties die ontwikkeld worden. Met de Structuurvisie 2.0; door de raad vastgesteld in 2012, heeft de gemeenteraad van Hoogeveen de toekomstige ruimtelijke visie vastgelegd tot het jaar 2020, met een doorkijk naar Deze Structuurvisie, en de hieraan gelieerde (deel)visies, zijn van belang voor de ruimtelijke inrichting en ontwikkeling van de gemeente Hoogeveen. De Structuurvisie biedt ruimte voor de programmering van de verschillende functies in ruimtelijk zin. Het gewenste programma van de verschillende functies zoals benoemd in de Structuurvisie 2.0 moet zijn doorvertaling krijgen in de projecten. Gelet op de lange voorbereidingstijd dient tijdig de planvorming ter hand genomen te worden om te kunnen blijven voorzien in de behoefte. Ook de particuliere initiatieven moeten in dit kader worden meegenomen. Het grondbeleid geeft aan op welke wijze en met inzet van welke instrumenten het ruimtelijk beleid vorm en inhoud wordt gegeven. 3.3 Ruimtelijk beleid Verantwoordelijkheden De programmawethouders zijn bestuurlijk verantwoordelijk voor de programma s. Om een goede bestuurlijke afweging te kunnen maken zullen de gevolgen van de voorgestelde mutaties in het programma worden voorzien van een integrale analyse (consequenties op het gebied van stedelijk programma en -kwaliteit, financiën, risico s, en dergelijke). De gemeentelijke visies, zoals de Structuurvisie en de Woonvisie geven hiervoor het kader en de afwegingscriteria. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

16 Beleidscyclus De structuurvisie en andere visies, waaronder de woonvisie, worden uitgewerkt en vertaald richting de projecten en de programmabegrotingen. Verantwoording vindt plaats in de programmaverantwoording (P&C cyclus) en via de gezamenlijke grondexploitaties. Essentiële bestuurlijke informatie en de sturingsvragen worden opgenomen in de jaarrekening. De bestuurlijke keuzes worden gemaakt in het kader van de Voorjaarsnota en de begroting. Zo ontstaat een gestructureerde dynamische planning, die aan de ene kant ruimte laat voor actualisatie en fasering op basis van steeds nieuwe inzichten en marktwensen en aan de andere kant redelijk actuele inzichten geeft in programmering, financiële consequenties en dergelijke. Omdat de problematiek van de stedelijke ontwikkeling zich niet laat programmeren volgens een beleidscyclus kunnen ook tussendoor besluiten worden genomen over de aanpassing van de programmering door het college en raad afhankelijk van het mandaat en de bestuurlijke gevoeligheid van het te nemen besluit. Ook hier staat een integrale afweging voorop. Financieel Stedelijke programmeringsvraagstukken hebben al snel grote financiële gevolgen. Bij de afweging van nieuwe (gemeentelijke en particuliere) initiatieven zullen de uiteindelijke financiële en programmatische gevolgen in beeld worden gebracht (zie hoofdstukken 11 en 12). Projecten Alle ruimtelijke projecten (afzonderlijke bestemmingsplannen met de bijbehorende grondexploitaties) moeten samen voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de diverse functies: wonen, bedrijventerreinen, kantoren, voorzieningen, enzovoort. Per ontwikkeling wordt hierbij een grondexploitatie opgesteld, die op basis van de vastgestelde projectkaders (programma, fasering, kwaliteit, enzovoort) een financiële vertaling is van het betreffende project. Rapportage vindt plaats per project, maar ook voor de gezamenlijke projecten vindt verantwoording plaats via de jaarlijkse herzieningen grondexploitaties (blauwe boek), voortgangsrapportage en de paragraaf grondbeleid in de gemeentelijke jaarrekening en begroting. Ook particuliere initiatieven/projecten kunnen voorzien in de bedoelde programma s. Programmatisch worden deze meegenomen en indien er een financieel belang is (kostenverhaal) zal ook dit project worden opgenomen in de in de gemeentelijke jaarrekening en programmabegroting. Rapportage Over de (gezamenlijke) projecten wordt drie keer per jaar gerapporteerd: Februari: De herziening grondexploitaties; deze wordt in hoofdlijnen verwerkt in de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening Juni: Gemrap I, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is. Oktober: Gemrap II, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is. Hiermee zijn deze drie rapportages vast onderdeel geworden van de beleidscyclus. In hoofdstuk 12 wordt hier nog nader op ingegaan. 3.4 Bovenlokaal grondbeleid Nationaal niveau Op rijksniveau staat het ruimtelijke ordeningsbeleid en daarmee ook het grondbeleid volop in de aandacht. Na de grote wijzigingen in de Wet op de ruimtelijke ordening in 2008 wordt nu de Omgevingswet voorbereid. Een veel omvattende wet, waarin onder meer alle facetten van het Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

17 ruimtelijk beleid een plekje krijgen. De Omgevingswet zal ook voor het grondbeleid de nodige consequenties hebben. De ontwikkelingen rondom deze wet worden nauwlettend in de gaten gehouden en indien de wet daar aanleiding toe geeft, zal het beleid en de uitvoering daarop aangepast worden. In 2011 is de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling verschenen. Bij gebiedsontwikkeling wordt een gebied opnieuw ingevuld, waarbij verschillende functies zoals infrastructuur, wonen, werken en recreatie in hun onderlinge samenhang worden gerealiseerd. De publieke en private belangen komen hier dicht bij elkaar. Samenwerking tussen overheden en marktpartijen ligt bij gebiedsontwikkeling dan ook voor de hand. De samenwerking tussen overheden en marktpartijen bij gebiedsontwikkeling wordt omgeven door een grote hoeveelheid landelijke en Europese regelgeving. De reiswijzer is een leidraad waarin de juridische kaders en het proces rondom gebiedsontwikkeling wordt beschreven. Voor ontwikkelingen rondom de Vennootschapsbelasting wordt verwezen naar hoofdstuk 2.7. Provinciaal / regio Omgevingsvisie Provinciale Staten van de provincie Drenthe heeft op 2 juli 2014 de actualisatie van de omgevingsvisie Drenthe 2014 vastgesteld. De Omgevingsvisie Drenthe is voor Drenthe een centraal visiedocument. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. Regionale Woonvisie In 2013 is de Regionale Woonvisie Zuidwest Drenthe vastgesteld, met als doel de gezamenlijke woningbouwopgave te bepalen en deze op elkaar af te stemmen, zowel in kwantiteit als kwaliteit. Hierbij wordt aangesloten. Vierkant voor werk Met het plan Vierkant voor werk wordt getracht de werkloosheid in het stedelijk netwerk (Hoogeveen, Hardenberg, Coevorden, Emmen) naar het landelijk gemiddelde te laten dalen. De werkloosheid ligt in deze regio 25% hoger dan gemiddeld in Nederland. Wanneer het Nederlands percentage daalt naar 8% moet de werkloosheid in onze regio met een derde dalen. De ambitie is om dit in drie jaar te bereiken. Het is geen plan voor gesubsidieerde banen, maar een plan voor echte banen bij bedrijven. Daarom wordt samengewerkt met het bedrijfsleven. Het gaat dan om banen waar jongeren, ouderen en vooral lager opgeleiden snel hun plek in vinden. Banen die ook bij bedrijven dichtbij over de grens in Duitsland kunnen zijn. Samen met het onderwijs en de UWV s worden mensen geholpen snel klaar te zijn voor die nieuwe banen. Provincies en het Samenwerkingsverband Noord Nederland werken al mee. Het kabinet wil meer werk in de industrie in het Noorden. Hiervoor zijn in de gemeente Hoogeveen diverse bedrijventerreinen in ontwikkeling. De vier deelnemende gemeenten gaan hand in hand verder: vierkant voor werk dus. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

18 4 Verwerving 4.1 Inleiding Bij een actief grondbeleid hoort een actief (strategisch) verwervingsbeleid. Immers, door vroegtijdige grondverwerving kan de gemeente strategische grondposities verkrijgen op basis waarvan optimaal regie kan worden uitgeoefend ten aanzien van de ontwikkeling en realisatie van gemeentelijke plannen. De gemeente kan bij haar verwervingsbeleid inzetten op drie instrumenten, welke achtereenvolgens nader worden beschreven: Actieve, anticiperende en strategische verwervingen Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Onteigening. Aangezien er ingezet wordt op beheerste groei en inbreiding voor uitbreiding, zal er geen grootschalige uitleglocatie meer gerealiseerd worden. In het bestaande stedelijk gebied zijn inmiddels diverse locaties vrijgevallen en in de nabije toekomst zullen er naar verwachting nog meer volgen. Het betreft hier veelal gemeentelijke locaties. Deze locaties kunnen in veel gevallen zelfstandig herontwikkeld worden; extra gronden verwerven is dan niet nodig. Het actieve en strategische verwervingsbeleid zal om die reden minder vaak ingezet worden. In geval van particuliere ontwikkelingen is de initiatiefnemer aan zet. Niet de gemeente maar de initiatiefnemer zelf zal de benodigde gronden, indien noodzakelijk, moeten verwerven. Beroep op zelfrealisatie Het verwerven en in het uiterste geval het onteigenen zal in de praktijk niet plaats kunnen vinden indien de huidige eigenaar (veelal een ontwikkelaar) zelf in staat en bereid is om de door de gemeente beoogde functie te realiseren. Een en ander dient wel te gebeuren binnen de door de gemeente gestelde kaders. In de praktijk betekent dit, dat in dat geval de gemeente het bestemmingsplan alleen in samenwerking met de eigenaar kan realiseren. 4.2 Actieve, anticiperende en strategische verwervingen Inleiding Bij voorkeur wordt de grond met eventuele opstallen minnelijk verworven. Zonder inzet van publieke instrumenten probeert de gemeente, op basis van minnelijke overeenstemming met de verkoper, grond in het bezit te krijgen tegen marktconforme condities. De gemeente Hoogeveen maakt bij haar verwervingsbeleid onderscheid in drie vormen: a. Actieve/reguliere verwervingen Hierbij gaat het om verwerven van gronden, die zijn opgenomen in de grondexploitatiebegroting en noodzakelijk zijn om het vastgestelde projectontwerp/ontwerp bestemmingsplan te kunnen realiseren. Het vaststellen van de grondexploitatie houdt dus tevens de autorisatie en opdracht in om te verwerven. De instrumenten Wvg en Onteigening kunnen hierbij desgewenst door de raad worden ingezet b. Anticiperende verwervingen Deze verwervingen vinden plaats in gebieden waar de gemeenteraad reeds globale kaders of visies heeft bepaald. Autorisatie van (de kosten van) de noodzakelijke verwervingen gebeurt door opname ervan in een vastgestelde normatieve grondexploitatie (eerste haalbaarheidsberekening) of afzonderlijk raadskredietaanvraag per aankoop. c. Strategische verwervingen Deze verwervingen vinden plaats op plaatsen of in gebieden waarvoor nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is, maar waar de gemeente grondposities Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

19 wil en kan verwerven met het oog op te verwachte mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden, dan wel gronden en eventuele gronden en opstallen kan verwerven voor compensatiedoeleinden. We hanteren als spelregel dat de raad een (vertrouwelijk) besluit met begrotingswijziging neemt over aankopen door het college, indien per transactie: Het aankoopbedrag (de uitgaven) meer dan bedraagt of Het verschil tussen de taxatie- en de aankoopwaarde meer dan bedraagt. Hiernaast geldt natuurlijk ook de actieve informatieplicht van het college. Beleid Onderscheid maken naar de drie vormen van verwervingsbeleid (actief, anticiperend en strategisch) en hierbij het strategisch verwervingsbeleid relateren aan het scenario van beheerste groei i.c. stedelijke inbreidings- en revitaliseringopgave en de uitbreiding van de dorpen. Uitwerking college Vanwege het scenario van beheerste groei en inbreiding voor uitbreiding en de hoeveelheid vrijgevallen en de nog vrijkomende gemeentelijke locaties de komende jaren, zal de noodzaak tot verwerving de komende jaren beperkt zijn. Aan de hand van de concrete plannen en projecten zal jaarlijks in het uitvoeringsprogramma het eventueel benodigde verwevingsbudget geraamd worden. Er is een verwervings- en taxatieprotocol opgesteld, waarin de beleidsregels voor taxatie en aankopen door de gemeente zijn vastgesteld. 4.3 Wet voorkeursrecht gemeenten Inleiding De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) heeft tot doel de gemeenten een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt, door prijsopdrijving en speculatie te voorkomen. De Wvg hoeft echter niet direct tot verwerving te leiden. De Wvg is een zogenoemd passief verwervingsinstrument dat de gemeente het wettelijk recht van voorrang geeft op de verwerving van onroerende zaken. In geval van een voorgenomen vervreemding van een onroerende zaak waarop de Wvg van kracht is, dient de betrokken eigenaar deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De wet kent drie doelen: het versterken van de regierol bij de uitvoering van ruimtelijk beleid; meer inzicht te verkrijgen in de grondmarkt en voorkomen van speculatie; het beheersen van de prijzen. In de plangebieden waarin de gemeente voor een actief grondbeleid kiest moet steeds een afweging plaatsvinden om al dan niet tot inzet van de Wvg over te gaan. Daadwerkelijke inzet is van de situatie afhankelijk en betreft telkens een strategische afweging en keuze. In de loop van de jaren is er in Hoogeveen behoorlijk wat ervaring opgedaan met de Wvg. Een arbeidsintensief instrument, waarbij soms het effect van prijsdemping en het voorkomen van grondspeculaties niet altijd overtuigend aanwezig was. Bovendien hebben inwoners die belast worden met een voorkeursrecht op hun eigendommen grote moeite om de systematiek te volgen. Ondanks de diverse wetswijzigingen in de loop van de jaren waarbij de procedure is vereenvoudigd en het systeem is verbeterd, blijft het van belang per ontwikkeling/project kritisch te bezien of het instrument Wvg moet worden ingezet. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

20 In binnenstedelijke gebieden kunnen de afwegingen anders liggen dan in de uitleggebieden. Binnenstedelijke projecten kennen andere belanghebbenden. Verder is het prijsniveau van binnenstedelijk aankopen, vaak gepaard met opstallen en sanering, ten opzichte van uitleglocaties relatief hoger. Beleid Waar mogelijk en wenselijk het instrument Wvg inzetten. De afweging en keuze om de Wvg te vestigen maakt onderdeel uit van de per project op te stellen integrale ontwikkelingsstrategie (hoofdstuk 2.5). Uitwerking college Rekening houdend met de Wro, kan het college voor een bepaald gebied een voorbescherming opleggen met een werkingsduur van drie maanden. Binnen deze drie maanden moet de raad dit bekrachtigen en heeft dit besluit een maximale werkingsduur van drie jaar. Binnen deze drie jaar moet er of een structuurvisie, projectbesluit of een bestemmingsplan door de raad worden vastgesteld. Afhankelijk van het besluit gaan er dan nieuwe werkingsperiodes gelden. Na het vaststellen van een structuurvisie geldt opnieuw een werkingsduur van maximaal drie jaren. Bij het vaststellen van een projectbesluit moet binnen de termijn van de Wro (één jaar) een bestemmingsplan worden vastgesteld. Op basis van een vastgesteld bestemmingsplan geldt een werkingsduur van 10 jaar. Na 10 jaar vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen, dient het college binnen vier dagen (nadat zij bekend zijn met het vervallen van het voorkeursrecht) een verklaring laten inschrijven in het gemeentelijke beperkingenregister. Een voorkeursrecht dat van rechtswege is vervallen mag niet binnen twee jaar opnieuw op dezelfde vestigingsgrondslag worden gevestigd. 4.4 Onteigening Inleiding Als minnelijke verwerving niet succesvol is, kan het onteigeningsinstrument (als ultiem middel) ingezet worden voor de uitvoering van het actieve grondbeleid. Uitgangspunt is dat dit instrument alleen wordt ingezet om te voorkomen dat de (tijdige) realisatie van het gemeentelijk ruimtelijk beleid wordt gefrustreerd. Voor succesvolle toepassing van het onteigeningsmiddel moet aangetoond worden dat: onteigening geschiedt in het algemeen belang, of in het belang van de ruimtelijke ordening en/of volkshuisvesting er sprake is van urgentie en noodzaak, en minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat heeft geleid. Gelet op de mogelijke impact van het instrument onteigening op de betrokkenen, wordt altijd met de uiterste zorgvuldigheid het instrument ingezet. Een onteigeningsprocedure kent een administratieve en een gerechtelijke fase. De administratieve fase wordt afgerond met een Koninklijk Besluit (KB), waarin de te onteigenen percelen worden aangewezen. Hiervoor is een vastgesteld bestemmingsplan nodig. De gerechtelijke fase is het eigenlijke onteigeningsproces (dagvaarding en vaststelling schadeloosstelling i.c. vermogens- en inkomstenschade). Binnen drie jaar na het vonnis tot onteigening dient met het werk waarvoor is onteigend een aanvang te zijn gemaakt. Het hanteren van het instrument onteigening heeft voor de gemeente de volgende voordelen: impasse in onderhandelingen kan worden voorkomen/doorbroken de gewenste eigendomssituatie kan worden bereikt het opstarten van een onteigeningsprocedure leidt vaak alsnog tot minnelijk overleg. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

21 Naast bovengenoemde voordelen kleven er ook nadelen en risico s aan een onteigeningsprocedure, te weten: de duur en de kosten van de procedure verplichte afname, ook als de uitspraak van de rechter buiten de vastgestelde kaders van de grondexploitatie ligt kans op vorm- en procedure fouten. Echter, de kans hierop is aanmerkelijk kleiner geworden door wijziging van de procedure en tussenkomst van Rijkswaterstraat Corporate Dienst waar de onteigeningsstukken worden ingediend. Door de Wet ruimtelijke ordening 2008 (wijziging 2010) en de Crisis en herstelwet (maart 2010) is de procedure verkort. De raad besluit om een procedure te starten met een verzoek aan de Kroon om bepaalde onroerende zaken ter onteigening aan te wijzen. De raad neemt niet langer een onteigeningsbesluit. Belanghebbenden dienen hun zienswijzen rechtstreeks in bij de Kroon. Hierdoor is de kans op vorm- en procedurefouten kleiner geworden. Praktijk Verwerving vindt plaats met inzet van de nodige (juridische) instrumenten, minnelijke aankoop, vestigen Wvg en onteigening. Deze strategieën kunnen synchroon naast elkaar gebruikt worden. Vanwege het belang van tijdige beschikbaarheid van gronden voor de realisatie van projecten moet niet worden geschroomd het onteigeningsinstrument in te zetten naast het minnelijk verwervingstraject (twee sporenbeleid). De onteigeningsprocedure kan overigens pas gestart worden als aangetoond kan worden dat de gemeente met de eigenaren/zakelijk gerechtigden in der minne (in ruime mate) heeft onderhandeld. Indien de slaagkans van onteigening in bepaalde projecten als gunstig wordt ingeschat, kan het instrument worden ingezet vanaf het moment dat hiervoor de planologische randvoorwaarden zijn geschapen. Het voorbereidingstraject dient dan gelijktijdig met de voorbereiding van het bestemmingsplan op te lopen. Uiteraard wordt gedurende deze voorbereidingen de regulier onderhandelingen voortgezet, om toch te trachten tot minnelijke overeenstemming te komen. Mocht het in het minnelijke onderhandelingstraject toch niet lukken de gronden te verwerven dan kan zonder al te veel tijdsverlies de onteigening worden ingezet. Beleid Per ontwikkeling/project analyseren of de inzet van het onteigeningsinstrument wenselijk en kansrijk is. In het geval onteigening in een vroegtijdig stadium wordt ingezet, kunnen onteigening en minnelijke verwerving parallel aan elkaar lopen. In het kader van de integrale ontwikkelingsstrategie en de jaarlijkse begrotingscyclus wordt (per project) bepaald in hoeverre het instrument onteigening wordt ingezet en/of voortgezet. Uitwerking college / raad Bij bestemmingsplanonteigening (titel IV Onteigeningswet)) bereidt het college de onteigening voor. De raad besluit om een procedure te starten met een verzoek aan de Kroon om bepaalde onroerende zaken ter onteigening aan te wijzen. De raad neemt niet langer een onteigeningsbesluit. De procedure is met het in werking treden van de Crisis- en Herstelwet 31 maart 2010 gelijk getrokken met andere onteigeningsprocedures ten behoeve van infrastructuur (titel II t/m IIc Onteigeningswet). Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

22 5 Beheer 5.1 Inleiding Tussen het tijdstip waarop de eerste verwervingen hebben plaatsgevonden en de feitelijke start van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, is er sprake van een (tijdelijke) periode waarbij de reeds aangekochte onroerende zaken beheerd moeten worden. Incidenteel is er sprake van eindbeheer (volkstuinen en pachtgronden). Het agrarisch bezit van de gemeente is ondergebracht in het complex 99 (verspreid liggende gronden). 5.2 Beheer Tijdelijk beheer Wanneer de gemeente bezit heeft aangekocht met het oog op een toekomstige (her)ontwikkeling waarbij het aangekochte de functie verliest, is er sprake van tijdelijk beheer. Beheer voor de periode vanaf verwerving tot het moment waarop over het object moet worden beschikt voor bouwrijp maken of gronduitgifte. Het doel van het tijdelijk beheer is veelal het zoveel mogelijk kostendekkend beheren en onderhouden van gemeente-eigendom, maar vooral ook de tijdige beschikbaarheid voor bouwrijp maken en uitgifte waarborgen. Tussen kostendekkend beheren en tijdig beschikbaar krijgen zit vaak een spanningsveld, omdat de meest kostendekkende beheervorm vaak veel waarborgen voor de gebruiker biedt, waardoor de gemeente gedurende langere tijd niet over het betrokken object kan beschikken. Het tijdelijk beheer kan zowel betrekking hebben op agrarisch onroerend goed als op nietagrarisch onroerend goed. Permanent of eindbeheer Bij het permanent of eindbeheer is het beheer vooral gericht op de functie die aan het onroerend goed is gegeven. Het permanent beheer dient vaak bepaalde beleidsdoelstellingen die vanuit de positie van de gemeente als eigenaar sterker gestuurd en geregisseerd kunnen worden. Hierbij moet vooral gedacht worden aan het bezit van volkstuinen en dergelijke. De oppervlakte en het relatieve belang is van ondergeschikte aard. Het beheer van het openbaar gebied en het gemeentelijk vastgoed is weliswaar ook permanent beheer, maar valt buiten de reikwijdte van deze nota. De eenheid Beheer is belast met de uitvoering van de beheersactiviteiten ofwel het permanente beheer van de openbare ruimte en het gemeentelijk vastgoed. Gemeentelijk vastgoed of gemeentelijke gronden die voor de gemeente geen functie meer vervullen, kunnen worden herontwikkeld of worden verkocht. Hiervoor is het project Vastgoed op orde opgestart. De gemeente kent voor haar gebouwen nog geen afzonderlijk vastgoedbeleid, waarin de kaders nader worden uitgewerkt voor de verantwoording, beheer en het afstoten van gemeentelijk vastgoed. Het ontbreken van duidelijke kaders rondom het gemeentelijk vastgoed wordt ervaren als een omissie. Dit blijkt ook uit het in 2015 uitgevoerde rekenkameronderzoek met betrekking tot vastgoedtransacties. Praktijk In de praktijk prevaleert de tijdige beschikbaarheid boven het maximale financiële resultaat. Verhuurprijzen en -voorwaarden liggen om die reden, gelet op de beperking van het tijdig moeten kunnen opzeggen van huur- en/of gebruikscontracten, in de regel op een aangepast niveau. Er wordt echter wel zoveel mogelijk gestreefd naar kostendekkend beheer en onderhoud. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

23 Beleid Bij tijdelijk beheer de tijdige beschikbaarheid van de gronden waarborgen, waarbij wel zoveel mogelijk gestreefd wordt naar kostendekkend beheer en onderhoud. Bij eindbeheer uitgaan van marktconformiteit. Uitwerking college Het college is belast met de uitvoering van dit beleid. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

24 6 Transformatie / bouw- en woonrijpmaken 6.1 Inleiding Uitgangspunt bij actief grondbeleid is dat de gemeente de grond na verwerving tijdig transformeert naar bouwrijpe kavels, en deze bouwkavels vervolgens uitgeeft aan corporaties, projectontwikkelaars, particulieren, bedrijven, enzovoort. Nadat de afnemers van de bouwkavels de opstallen hebben gerealiseerd, werkt de gemeente de directe omgeving af (woonrijp maken). Centraal hierbij staan drie vragen: 1. Wat wordt verstaan onder bouwrijpe bouwkavels? 2. Van welke kwaliteit wordt uitgegaan als het gaat om de inrichting van het openbare gebied? 3. Wanneer wordt in het planproces bouwrijp en woonrijp gemaakt? 6.2 Definitie bouwrijpe kavel Inleiding In juridische en materiële zin 1 wordt onder bouwrijpe grond verstaan: alle feitelijke en juridische maatregelen gericht op het geschikt, of beter geschikt maken van gronden voor bebouwing. Ofwel er is sprake van bouwrijpe grond wanneer bestaande opstallen en ondergrondse infrastructuur, die geen functie meer vervullen in de toekomstige situatie zijn verwijderd, de bodem geschikt is gemaakt voor het toekomstige gebruik (eventueel via bodemsanering), riolering is aangelegd, een tijdelijke inrichting van de openbare ruimte met bouwstraten is aangelegd opdat de bereikbaarheid van de bouwkavels voor bouwverkeer zeker is gesteld, de nodige verkeerskundige maatregelen zijn genomen en de bouwkavels op de juiste hoogte zijn gebracht. Praktijk Uitgangspunt bij actief grondbeleid in casu gemeentelijke grondverkoop is, dat de gemeente bouwrijpe kavels verkoopt. In de huidige algemene verkoopvoorwaarden is de definitie expliciet opgenomen. Beleid Indien de gemeente bouwrijpe grond levert dan is dit conform de definitie zoals die is opgenomen in de Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken van de gemeente Hoogeveen. Uitwerking college Het college is belast met de uitvoering van dit beleid en ziet er op toe dat de aangeboden bouwkavels op een juiste wijze bouwrijp gemaakt zijn. 6.3 Kwaliteit inrichting openbare ruimte Inleiding De openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de definiëring van de kwaliteit van een stedenbouwkundig plan en de belevingswaarde van de (woon)omgeving voor de toekomstige gebruikers. Die kwaliteit en belevingswaarde wordt bepaald door een drietal factoren: Omvang van de openbare ruimte (kwantiteit) en de verhouding tussen bijvoorbeeld water, wegen en groen 1 De definitie van een bouwrijpe kavel kan ook vanuit fiscaal oogpunt worden benaderd. Deze definitie is echter voor onderhavige situatie minder interessant. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

25 De kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte (materiaalgebruik) De kwaliteit van het beheer, nadat de inrichting van de openbare ruimte is afgerond en deze wordt overgedragen aan de beheerder. Aan deze keuzes zijn financiële consequenties verbonden en daarom is het noodzakelijk dat in een zo vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling de financiële consequenties van de gewenste kwaliteit van het openbare gebied voor zowel de grondexploitatie (investering voor de aanleg) als voor het beheer (wijkbeheer) in beeld worden gebracht. Temeer de gemeente in het kader van de Wro, in geval van particuliere grondexploitaties, expliciet kwaliteitseisen kan stellen aan de inrichting en aanleg van de openbare ruimte. Beleid De keuzes in de kwaliteit en omvang van het openbaar gebied zijn van invloed op de financiële haalbaarheid van het plan, maar heeft ook consequenties voor het meerjarig onderhoud. Als beleidsuitgangspunt is geformuleerd, dat de inrichting van de openbare ruimte doelmatig geschiedt, met een optimum tussen (stedenbouwkundige) kwaliteit en prijs, voor enerzijds de aanleg ervan, maar ook voor het toekomstig onderhoud. Voor dit uitgangspunt zijn de civiel- en cultuurtechnische eisen voor de aanleg van werken vastgelegd in een Civiel- en Cultuurtechnische Standaard Gemeente Hoogeveen. Voor de keuze van de kwaliteit van de inrichting van het openbaar gebied, is het Kwaliteitshandboek Inrichting Openbare Ruimte opgesteld waarin de algemeen geldende kwaliteitseisen voor de inrichting van de openbare ruimte in Hoogeveen zijn vastgelegd. Beleid De inrichting van de openbare ruimte geschiedt doelmatig, met een optimum tussen (ruimtelijke) kwaliteit en prijs, voor enerzijds de aanleg ervan, maar ook voor het toekomstig onderhoud. Het college stelt nadere kaders in de Civiel- en Cultuurtechnische Standaard Gemeente Hoogeveen en het Kwaliteitshandboek Inrichting Openbare Ruimte Uitwerking college Het college is belast met de bewaking van niet alleen de financiële maar ook de kwalitatieve kaders van een nieuw project. Het college stelt hiervoor de kaders in het Kwaliteitshandboek Inrichting Openbare Ruimte en de Civiel- en Cultuurtechnische Standaard Gemeente Hoogeveen. Tijdens het ontwerpproces is het van belang dat er een goede afweging plaatsvindt tussen kwaliteit en (financiële) haalbaarheid van een ruimtelijk project. Deze optimalisering vindt plaats tijdens het planvormingsproces. Met het uiteindelijke stedenbouwkundig plan (en de juridische doorvertaling in het bestemmingsplan en financiële doorvertaling in de grondexploitatie/exploitatieplan) wordt verantwoording afgelegd, over het ontwerpproces binnen de gestelde kaders. Het genoemde Kwaliteitshandboek en de Standaard dienen hiervoor als uitgangspunt. 6.4 Fasering in de uitvoering bouw en woonrijp maken Inleiding Voordat de gronduitgifte kan plaatsvinden, dient de grond bouwrijp te zijn. Uit financieeleconomisch perspectief is het wenselijk dat het bouwrijp maken in de tijd gezien zo dicht mogelijk op de uitgifte van de bouwrijpe grond plaatsvindt, omdat daarmee renteverliezen worden voorkomen. Bij het woonrijp maken geldt het beginsel dat de definitieve inrichting van de woonomgeving c.a. zo spoedig mogelijk na oplevering van de woningen plaatsvindt. Onder woonrijp maken wordt verstaan de definitieve inrichting van de openbare ruimte van een plangebied met wegen, water en groen evenals de aanleg van openbare verlichting en Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

26 brandkranen. Meestal vindt dat pas plaats als de bebouwing zodanig is gevorderd dat er geen ernstige schade meer kan optreden. Ook het scheiden van het bouwverkeer en het woonverkeer (van nieuwe bewoners) verdient hierbij uit veiligheidsoverwegingen de aandacht. Praktijk In de praktijk wordt er situatief bezien welke terreindelen bouwrijp gemaakt worden. Voor de woningbouwgebieden is hiervoor vooral de (jaar)planning in de woningbouw van belang. Hierbij wordt tevens de logistiek op het bouwterrein bezien en wordt zoveel als mogelijk het bouwverkeer van het woonverkeer (van nieuwe bewoners) gescheiden gehouden. Kosten worden zo ver mogelijk in de tijd weggezet, om zodoende de rentelasten zoveel mogelijk te beperken. Bij bedrijventerreinen gaat het om relatief grote terreinen. Het in de economische structuurvisie geformuleerde uitgangspunt om te kunnen beschikken over voldoende uit te geven bouwrijpe bouwkavels is hierbij het uitgangspunt. Echter, gezien de langere doorlooptijden in de huidige tijd worden de voorinvesteringen zoveel als mogelijk beperkt. Ook hier blijft het juiste evenwicht tussen kosten en beschikbaarheid van belang. Voor het woonrijp maken geldt, dat zo spoedig mogelijk na het opleveren van de woningen het aangrenzende openbaar gebied definitief wordt ingericht (woonrijp gemaakt). Vooral wanneer in kleinschalige projecten en verspreid over een groter deel van het plangebied de realisatie plaatsvindt, levert handhaven van dit uitgangspunt in de praktijk soms wel problemen op. Kleinschalige werken zijn meestal duurder, het vraagt om meer coördinatie en kan tijdelijk problemen met de bereikbaarheid opleveren. In die situaties kan dat soms leiden tot een andere afweging. Beleid Bij de fasering in de uitvoering van het bouwrijp maken worden de voorinvesteringen afgestemd op de verwachte grondverkopen. Om de continuïteit van de uitgifte van bouwgrond voor woningen, bedrijven e.d. te waarborgen is het uitgangspunt dat er tijdig over voldoende bouwrijpe terreinen beschikt kan worden. De risico s van te vroegtijdig investeren worden daarbij goed meegewogen. Het woonrijp maken ofwel de definitieve inrichting van de omgeving wordt zo snel mogelijk uitgevoerd nadat de woningen zijn opgeleverd dan wel afgeronde gedeelten van een bedrijventerrein uitgegeven zijn. Uitwerking college Het college ziet toe op de uitvoering van de activiteiten voor het bouw- en woonrijp maken, binnen de hiervoor gemelde kaders en binnen de onderstaande uitgangspunten: de kwaliteit van het in bouwrijpe staat verkeren van bouwwegen garanderen de tijdsperiode tussen het bouwrijp zijn van terreingedeelten en de daadwerkelijke gronduitgifte zo kort mogelijk houden bouw- en woonverkeer (van nieuwe bewoners) uit veiligheidsoverwegingen zoveel mogelijk gescheiden houden het bouwrijp en woonrijp maken dient te geschieden binnen de financiële kaders zoals die zijn vastgelegd in de door de raad vastgestelde grondexploitatie.. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

27 7 Gronduitgifte en grondprijzen 7.1 Inleiding Een van de belangrijke pijlers van het actief grondbeleid is, dat de gemeente de door haar gemaakte kosten van bouwgrondproductie (verwerving, plankosten, bouw en woonrijp maken) zo spoedig mogelijk na het bouwrijp maken kan verhalen via gronduitgifte/opbrengsten uit grondverkoop. Daarbij kunnen tevens nadere eisen en condities worden gesteld aan het tijdstip, en de wijze waarop de bouwkavels moeten worden bebouwd. Hierbij moet worden gedacht aan de functie, kwaliteit, type en/of prijsklasse woningen, enzovoort. Aanvullend op de publiekrechtelijke mogelijkheden (bestemmingsplan, beeldkwaliteit plan) kan de gemeente ook privaatrechtelijke bepalingen en condities hierover opnemen. Hierna wordt achtereenvolgens ingegaan op: gronduitgiftebeleid en vormen gronduitgifte gronduitgifte voorwaarden selectie grondafnemers marketing grondprijsbeleid. 7.2 Vormen van gronduitgifte (verkoop en erfpacht) Gronduitgifte geschiedt door: verkoop (uitgifte in eigendom) uitgifte in erfpacht verhuur/pacht verkoop van gemeentelijke eigendommen, die niet noodzakelijk zijn voor planontwikkeling interne overdracht tussen gemeentelijke afdelingen. Bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen waarbij een actief grondbeleid wordt gevoerd, wordt van oudsher gekozen voor uitgifte middels verkoop. Hierdoor worden de gemaakte kosten direct terugverdiend en worden de administratieve handelingen en dus de lasten tot een minimum beperkt. Ook de andere vormen van uitgifte zijn in bijzondere gevallen mogelijke maar hebben niet de voorkeur. Dit geldt in principe ook voor vrijvallende gemeentelijke eigendommen/panden die niet nodig zijn voor planontwikkeling. Per situatie wordt in dergelijke gevallen een afweging gemaakt. Agrarischeen restgronden worden nu verpacht of verhuurd. Indien deze gronden nu of in de (nabije) toekomst niet benodigd zijn voor planontwikkelingen, zouden ook deze kunnen worden verkocht. In 2016 zal er vastgoedbeleid geformuleerd worden, op basis waarvan de afweging tot verkoop van vrijgevallen gemeentelijk vastgoed en/of restgronden kan worden gemaakt. Beleid Verkoop van bouwgrond heeft de voorkeur boven andere vormen van gronduitgifte. In de te sluiten verkoopovereenkomsten worden de algemene verkoopvoorwaarden toegepast. Erfpacht zal alleen in bijzondere gevallen worden gebruikt als gronduitgifte-instrument. Uitwerking college Het college is belast met het uitvoeren van het vastgestelde beleid. Jaarlijks legt het college verantwoording af en zijn de financiële resultaten zichtbaar in de jaarrekening. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

28 7.3 Gronduitgifte voorwaarden Bij de uitgifte van bouwgrond voor de diverse bestemmingen wordt uitgegaan van standaard uitgiftevoorwaarden. Waar nodig kunnen deze situatief worden aangevuld met nadere voorwaarden. In april 2014 zijn de gronduitgiftevoorwaarden geactualiseerd. Beleid In te sluiten verkoopovereenkomsten worden de algemene gronduitgiftevoorwaarden toegepast. Uitwerking college De gronduitgifte voorwaarden worden vastgesteld door het college. Het college is eveneens belast met de gronduitgifte, waarbij de algemene gronduitgiftevoorwaarden worden toegepast. 7.4 Selectie grondafnemers De gronduitgifte geschiedt op een transparante wijze waarbij maximaal gebruik wordt gemaakt van de marktwerking. Voor individuele/particuliere woningbouw wordt indien nodig gewerkt met een lotingsystematiek per project c.q. uit te geven kavels. Voor projectmatige woningbouw wordt gewerkt volgens het geldende aanbestedingsbeleid. Bij de ontwikkeling en het in de markt zetten van vrijvallende gemeentelijke locaties, wordt het beleidsdocument Ontwikkel- en uitgiftestrategieën in acht genomen. Beleid Uitgifte van individuele/particuliere woningbouwkavels geschiedt indien nodig door middel van het lotingsysteem. Wanneer een loting niet nodig is of indien na loting nog woningbouwkavels resteren, worden deze kavels verkocht aan de eerstvolgende gegadigde die zich meldt. Bij uitgifte van individuele bedrijfskavels wordt het systeem wie het eerst komt die het eerst maalt gehanteerd. Voor projectmatige woningbouw en bedrijven/kantorenbouw wordt gewerkt met een transparante marktselectie die voldoet aan de landelijke en Europese richtlijnen. Tevens worden daarbij het geldend aanbestedingsbeleid en het beleidsdocument Ontwikkel- en uitgiftestrategieën in acht genomen. Uitwerking college Het college is belast met de gronduitgifte, waarbij rekening gehouden wordt met het mandaatbesluit. 7.5 Marketing Om gronden te verkopen, is het belangrijk om de vraag uit de markt te kennen en het juiste product voor de juiste doelgroep aan te bieden. Een goede kennis van de markt is om die reden noodzakelijk. Daarnaast is het van belang om de grond actief en duidelijk zichtbaar in de etalage te zetten; potentiele kopers moeten weten wat waar te koop is. Met onder andere publicaties, een goede internetsite, het organiseren van beurzen en informatieavonden worden de te verkopen gronden onder de aandacht van geïnteresseerden gebracht. Dergelijke activiteiten moeten de verkoop van kavels bevorderen en worden om die reden mede vanuit de grondexploitaties bekostigd. Per project moet bekeken worden welke maatregelen toegepast gaan worden. Verder is het van belang het effect van de activiteiten te monitoren. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

29 7.6 Grondprijsbeleid en nota grondprijzen Inleiding Het grondprijsbeleid is één van de te hanteren instrumenten voor het realiseren van grondbeleid. Voor het bepalen van de hoogte van de bouwgrondprijs hanteert de gemeente Hoogeveen een functioneel en marktconform grondprijsniveau via de residuele berekening, samen met analyses van recente projecten en benchmarking. Uitgangspunt is verder dat de grond marktconform wordt geleverd, zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt gesubsidieerd (staatssteun). Voor het bepalen van de hoogte van de (marktconforme) grondprijzen is een aantal methoden toepasbaar: a. Comparatieve methode Bij deze waarderingsmethode wordt de waarde van de grond afgeleid uit vergelijkbare gerealiseerde transacties. De waarde van de waarderingslocatie wordt gecorrigeerd voor eventuele verschillen die zich voordoen met de referentielocatie. Het voordeel van deze methode is haar eenvoud en de toepasbaarheid, maar het nadeel is dat er vaak gebrek is aan kwalitatief goede vergelijkingstransacties. De comparatieve methode wordt in Hoogeveen zowel bij bedrijventerreinen als bij woningbouwkavels gebruikt om te verifiëren of de residuele waarde binnen goede bandbreedtes ligt. b. Kostprijsbenadering De kostprijs is een optelsom van alle productiekosten die door de gemeente worden gemaakt (verwerving, bouwrijp en woonrijp maken en plankosten). Omdat deze bijna nooit een goede afspiegeling is van de marktconforme prijs, wordt deze prijs in beginsel niet gehanteerd. Daarnaast voldoet deze methode niet aan de regels van de EU die stelt dat gemeenten bouwgrond dienen te verkopen tegen marktwaarde. De kostprijsbenadering wordt om voornoemde redenen niet toegepast in Hoogeveen. c. Residuele waarde methode Hierbij wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten en kosten van de bestemming die daarop wordt gerealiseerd. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de commerciële verkoop- of beleggingswaarde van het op de grond te realiseren vastgoed, en de bouw- en bijkomende kosten, inclusief BTW. Deze methodiek wordt bij projectmatige woningbouw (zie hierna) en commercieel vastgoed toegepast. Praktijk Bij de verkoop van bouwgrond gaat de gemeente Hoogeveen uit van een functionele, transparante en marktconforme uitgifteprijs. Het college stelt jaarlijks de grondprijzennota vast. De integrale nota grondprijzen biedt inzicht in: a. de wijze waarop beleidsmatig het gronduitgiftebeleid binnen de gestelde (raads)kaders wordt geconcretiseerd b. de (vaststelling van de) hoogte van de uiteindelijke grondprijzen voor bouwgrond, mede uit oogpunt van het toetsen van grondverkopen aan de regels omtrent staatssteun c.a. c. de status van de grondprijzen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen. Verder is een vastgesteld grondprijsbeleid in het kader van een exploitatieplan 2 noodzakelijk voor het kunnen bepalen van het opbrengstenniveau van locaties en de wijze waarop binnenplanse verevening plaatsvindt. Binnen een exploitatieplan dienen de grondprijzen getaxeerd te worden door een externe deskundige. 2 Een exploitatieplan is een nieuw publiekrechtelijk instrument welke in de Wet ruimtelijke ordening (Wro: 1 juli 2008) geïntroduceerd is. Gemeenten zijn verplicht om een Exploitatieplan vast te stellen tegelijk met een bestemmingplan of project(afwijkings)besluit. Zie artikel 6.12 Wro. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

30 Opgemerkt wordt, dat het vaststellen van een marktwaarde in de praktijk geen sinecure is. De verschillende waarderingsmethoden hebben hun voor- en nadelen. Verder zijn de schommelingen op de huizen- en vastgoedmarkt van invloed op de hoogte van de grondprijzen, en dient ook rekening gehouden te worden met de Europese wet en regelgeving. In haar Woonvisie heeft de gemeente Hoogeveen vastgesteld in te willen zetten op voldoende sociale woningbouw. Voor de sociale woningbouw hanteert de gemeente Hoogeveen voor woningbouwcorporaties in principe sociale woningbouwprijzen. Woningbouwcorporaties zijn volgens de Europese wet en regelgeving toegelaten instellingen die (middels een beperkte korting op de grondprijs) gesubsidieerd mogen worden. Beleid Uitgifte van bouwkavels geschiedt tegen markconforme grondprijzen gebaseerd op de functie van de uit te geven bouwgronden. Jaarlijks wordt hiertoe door het college inzicht gegeven middels de grondprijzennota, waarbij tevens rekening wordt gehouden met de (Europese) wet- en regelgeving. Voor de woningcorporaties hanteert de gemeente Hoogeveen in principe sociale woningbouwprijzen. Uitwerking college De raad stelt met de nota grondbeleid de uitgangspunten vast voor het bepalen van de grondprijs. Jaarlijks stelt het college binnen deze kaders een grondprijzennota op waarin de hoogte van de bouwgrondprijzen voor de verschillende functies worden vastgelegd. De grondprijzen zijn niet onderhandelbaar. Het zijn vaste grondprijzen die worden gebruikt als uitgangspunt voor de te maken grondprijsafspraken en als input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen gelden voor het gehele kalenderjaar. Indien zich gedurende het jaar substantiële wijzigingen voordoen waardoor de gekozen systematiek en/of de hoogte van de grondprijzen aangepast moeten worden, zal dit door het college aan de raad worden gemeld. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

31 8 Samenwerking met marktpartijen Inleiding Bij alle vormen van grondbeleid maar in het bijzonder bij facilitair grondbeleid zal de gemeente kiezen voor een samenwerking met private partijen. Overwegingen hierbij zijn: betrekken van expertise en kennis van marktpartijen ( vrijwillige samenwerking ) eventuele grondpositie van particuliere grondexploitanten ( onvrijwillige samenwerking ) spreiding risico s. Praktijk Voor elke ruimtelijke ontwikkeling, of dit nu een gemeentelijk of particulier initiatief is, dient een ontwikkelstrategie bepaald te worden. Dat wil zeggen dat aan de hand van verschillende criteria wordt bepaald of de gemeente zelf de ontwikkeling ter hand neemt of dat het wordt overgelaten aan de markt of dat er wordt gekozen voor een samenwerkingsvorm. Het beleidsdocument Ontwikkel- en uitgiftestrategieën is hiervoor de leidraad. Wetgeving en jurisprudentie zijn bepalend voor de wijze waarop samenwerkingsvormen kunnen worden aangegaan. Voor elke ruimtelijke ontwikkeling zal onderzocht moet worden hoe er binnen de juridische en financiële kaders tot mogelijke samenwerkingsverbanden gekomen kan worden. Ruimtelijke visies en ideeën dienen in een vroeg stadium verkend te worden op de financiële en juridische haalbaarheid, dit voorkomt teleurstelling achteraf bij zowel het bestuur van de gemeente als bij externe partners. De belangrijkste vormen van samenwerking zijn: Bouwclaimmodel Hierbij draagt de private partij de door hem verworven grond tegen vergoeding over aan de gemeente, in ruil voor een bouwclaim; Joint venturemodel Gemeente en private partij richten een gezamenlijke ontwikkelingsmaatschappij op, gericht op het gezamenlijk verwerven, bouw en woonrijp maken en uitgeven van gronden; Concessiemodel De gemeente beperkt zich hierbij tot het stellen van randvoorwaarden en eisen aan de private partij die de ontwikkeling van de locatie ter hand neemt. Iedere Publiek-Private-Samenwerking (PPS) waarin onderlinge zeggenschap en kosten/risico s worden verdeeld, is gericht op synergie bij de realisatie van gemeenschappelijke doelen, met respect voor de individuele belangen. Beleid Voor elk nieuw op te starten project wordt een integrale ontwikkelingsstrategie opgesteld waarbij de vormen van eventuele samenwerking worden verkend en waarbij tevens de juridische houdbaarheid en toets aan Europese wet- en regelgeving vast onderdeel is. Uitgangspunt hierbij is dat na selectie van een marktpartij een intentieovereenkomst wordt gesloten die opgevolgd kan worden door een samenwerkingsovereenkomst in de vorm van bijvoorbeeld een anterieure of posterieure overeenkomst (zie hoofdstuk 9.1). In specifieke gevallen kan de gemeente besluiten tot het aangaan van een PPS. Uitwerking college Het college is in beginsel bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten voor zover deze vallen binnen de wettelijke en de door de raad vastgestelde kaders. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

32 9 Kostenverhaal, bovenwijks en planschade 9.1 Inleiding Kostenverhaal Het verhalen van kosten voor het in exploitatie brengen van gronden (kosten van openbare voorzieningen, plankosten, e.d.) geschiedt in hoofdlijnen op drie manieren: Door verkoop van bouwgrond: de kosten voor de aanleg en inrichting van het openbaar gebied zijn/worden afgedekt uit de opbrengst van verkoop van bouwgrond (actief grondbeleid). Dit is beschreven in hoofdstuk 7. In gevallen waar geen sprake is van actief grondbeleid, zal de gemeente de door haar gemaakte kosten verhalen door: Privaatrechtelijke overeenkomsten: een tussen gemeente en private partij op basis van wilsovereenstemming gesloten overeenkomst (anterieure of posterieure overeenkomsten) Publiekrechtelijk kostenverhaal op basis van de Grondexploitatiewet (als onderdeel van de Wro). Grondexploitatiewet (Grexwet) Op grond van de paragraaf 6.2 (deze paragraaf wordt de Grondexploitatiewet genoemd) van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht tot het verhalen van kosten. Daarnaast kan de gemeente ook locatie-eisen stellen (kwaliteit inrichting, woningdifferentiatie) in geval van particuliere grondexploitatie. Hieronder worden de belangrijkste punten van de Wro/Grexwet uiteengezet. In geval van particuliere grondexploitatie, biedt de wet duidelijkheid over de gemeentelijke regiefunctie bij de uitvoering van ruimtelijke plannen door: a. een wettelijke inkadering van privaatrechtelijk kostenverhaal b. regels over het publiekrechtelijk kostenverhaal c. een wettelijke basis voor het stellen van locatie-eisen aan de aanleg van openbare ruimte en het bouw- en woonrijp maken d. de mogelijkheid tot het stellen van eisen aan sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Mede door het opnemen van een limitatieve lijst van de te verhalen kosten in de wet, is het duidelijk welke kosten van de grondexploitatie c.a. bij de particuliere grondexploitanten verhaald kunnen worden (6.2.5 Bro). Basis hiervoor vormt een exploitatieplan, dat gelijktijdig met het bestemmingsplan door de gemeenteraad moet worden vastgesteld. Wanneer de gemeente niet via een overeenkomst met de particuliere grondexploitant tot overeenstemming kan komen is er altijd de stok achter de deur van het exploitatieplan, op basis waarvan de gemeente een exploitatiebijdrage aan de bouwvergunning moet verbinden. Ook kunnen in het exploitatieplan bijvoorbeeld aanvullende locatie-eisen worden gesteld over de kwaliteit van de planinrichting en over de woningbouwcategorieën. Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere grondeigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk kosten (op basis van het exploitatieplan) verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de privaatrechtelijke overeenkomsten: Anterieure overeenkomsten: worden gesloten voordat er een exploitatieplan en een bestemmingsplan is vastgesteld. Posterieure overeenkomsten: worden gesloten vanaf het moment dat er een exploitatieplan en een bestemmingsplan is vastgesteld. Het (publieke) afdwingbare kostenverhaal is gekoppeld aan het verlenen van de bouwvergunning. De bouwaanvraag zal moeten worden getoetst aan het exploitatieplan. Een exploitatieplan moet worden opgesteld: a. bij het nemen van een ruimtelijk besluit projectbesluit/projectafwijkingsbesluit, (wijzigen van een) bestemmingsplan; b. het voornoemd ruimtelijk besluit moet voorzien in nieuwbouw of in een Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

33 belangrijke en omvangrijke verbouwmogelijkheid, als bedoeld in artikel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De gemeente Hoogeveen heeft de voorkeur om tot privaatrechtelijke afspraken te komen in geval van particuliere grondexploitatie. Voor dergelijke (anterieure) overeenkomsten geldt dat de gemeente niet alleen de kosten maximaal wil verhalen, maar daar waar nodig ook locatie-eisen wil stellen aan de kwaliteit en inrichting van het openbaar gebied en aan de woningdifferentiatie. Als het sluiten van een minnelijke overeenkomst niet lukt, zal de gemeente publiekrechtelijk kosten (op basis van het exploitatieplan) maximaal proberen te verhalen, én locatie-eisen stellen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. De mogelijkheden van de Wro en Grexwet zullen hierbij maximaal worden benut. 9.2 Kostenverhaal Inleiding Het verplichtende karakter van kostenverhaal in combinatie met de koppeling aan ruimtelijke plannen en besluiten, leidt er toe dat de gemeente bij elk ruimtelijk plan de nieuwe bouwmogelijkheden moet inventariseren en bij elk daarvan moet nagaan hoe het kostenverhaal zal plaatsvinden. Tevens dient de gemeente na te gaan of er aanvullende locatie-eisen en eisen over woningbouwcategorieën nodig zijn. Privaatrechtelijke afspraken hebben de voorkeur. In de privaatrechtelijke anterieure overeenkomst moeten voldoende waarborgen opgenomen zijn om de risico s van planschade en het niet of het niet volgens plan opleveren van het openbaar gebied te beperken. Als de gemeente er niet in slaagt om met alle particuliere grondeigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk kosten op basis van het exploitatieplan verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Hierbij zal maximaal gebruik worden gemaakt van de wettelijke mogelijkheden die de Wro/Grondexploitatiewet biedt. Praktijk Het kostenverhaal vindt plaats zoals voorgeschreven in de Grondexploitatiewet. Het kostenverhaal vindt bij voorkeur plaats op basis van een anterieure overeenkomst. Tot op heden is het verhalen van publieke kosten op basis van een exploitatieplan nog niet aan de orde geweest, omdat het tot nu toe steeds gelukt is om voor het verhalen van deze kosten een privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst te sluiten Beleid De gemeente Hoogeveen heeft de voorkeur om voor het kostenverhaal en het stellen van locatie eisen tot privaatrechtelijke afspraken te komen. Als dit niet lukt, zal de gemeente de publiekrechtelijk kosten en de kwaliteitseisen op basis van het exploitatieplan maximaal proberen te verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Uitwerking college Het college is bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten over grondexploitatie. Hierbij geldt dat maximaal ingezet zal worden op de mogelijkheden die de Wro/Grexwet biedt. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

34 9.3 Fonds Bovenwijkse voorzieningen Inleiding Zoals eerder vermeld, is de Grondexploitatiewet de wettelijke basis voor het kostenverhaal. Deze wet biedt niet alleen betere mogelijkheden voor het kostenverhaal, maar verplicht de gemeente zelfs daartoe. Ook de kosten die zijn gemoeid met bovenwijkse voorzieningen moeten worden verhaald. Bovenwijkse voorzieningen zijn werken, maatregelen en voorzieningen die van belang zijn voor een groot deel van de stad. Deze voorzieningen hebben vaak betrekking op het stedelijk weefsel van infrastructuur die niet alleen van belang is voor de verkeersdoorstroming en -afwikkeling, maar ook voor de ontsluiting van bestaande en nieuwe wijken. Om de kosten voor bovenwijkse voorzieningen in rekening te kunnen brengen moet worden voldaan aan de criteria van: toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit. Daarnaast kunnen alleen ontwikkelingen met een positief saldo belast worden met een afdracht aan het fonds. Gezien er in Hoogeveen vooral sprake is van een binnenstedelijke herstructureringsopgave, waarbij de financiële haalbaarheid zeer lastig is, is de conclusie dat het instellen van een fonds bovenwijks de gemeente per saldo weinig tot niets zal opleveren. Daarom is er voor gekozen om geen fonds bovenwijks in te stellen. Beleid Aangezien een fonds bovenwijks de gemeente per saldo weinig tot niets oplevert wordt er geen fonds bovenwijks ingevoerd. 9.4 Planschade Inleiding Het verhalen of doorleggen van kosten voor planschade (ex artikel 6.1 van de Wro), kan gezien worden als verlengstuk van het hiervoor beschreven kostenverhaal. Ook hier biedt zowel de jurisprudentie als ook de Wro helderheid in welke mate de gemeente planschades kan doorleggen naar particuliere grondexploitanten. Naast het sluiten van een planschadeverhaalsovereenkomst is het op basis van de Wro mogelijk om planschadekosten op te nemen in een exploitatieplan en een te sluiten anterieure/posterieure overeenkomst. Praktijk De initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een bestemmingswijziging of een omgevingsvergunning nodig is, heeft profijt van de planologische medewerking van de gemeente. Het is om die reden allerzins redelijk eventuele planschade en de kosten die daarmee zijn gemoeid (ook taxatiekosten) in rekening te brengen bij de initiatiefnemer. De hier bedoelde kosten worden daarom al sinds de wettelijke mogelijkheid hiertoe bestaat in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. Een en ander uiteraard met in acht name van de wettelijke bepalingen. Beleid De gemeente Hoogeveen zal, in geval van een particulier initiatief, een overeenkomst tot het verhaal van planschadekosten sluiten, dan wel de planschade opnemen in een exploitatieplan. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

35 Uitwerking college Het college is op basis van de Wro bevoegd tot het aangaan van (planschade)overeenkomsten, dit kan ook als onderdeel van de anterieure/posterieure overeenkomt worden meegenomen. De publiekrechtelijke weg via het exploitatieplan wordt indien nodig als achtervang ingezet. Indien een aanvraag om tegemoetkoming in schade wordt ingediend wordt initiatiefnemer betrokken bij de verdere afhandeling van het planschadeverzoek. De kosten van de toe te kennen vergoeding worden verhaald op de initiatiefnemer. In een anterieure overeenkomst worden de kosten van planschade onderzoek / taxatie eveneens aan de initiatiefnemer doorgelegd. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

36 10 Europese wet- en regelgeving 10.1 Inleiding De afgelopen jaren is vooral door de jurisprudentie omtrent de landelijke, maar vooral de Europese wet- en regelgeving, duidelijk geworden dat gemeenten bij aanbestedingen, locatie ontwikkelingsvraagstukken en samenwerkingsconstructies te maken hebben met steeds complexer wordende richtlijnen en condities. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op: Algemene beginselen EG-verdrag Aanbesteding Staatsteun 10.2 Algemene beginselen VWEU (Verdrag Werking Europese Unie) Inleiding In het gemeenschapsrecht gelden algemene beginselen (het transparantiebeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het non-discriminatiebeginsel). Overheden moeten deze beginselen in acht nemen. De wijze waarop de gemeente Hoogeveen marktpartijen voor gronduitgifte / ontwikkelingen selecteert is een invulling van genoemde beginselen. Praktijk Per (soort) gronduitgifte of ontwikkeling wordt beoordeeld op welke wijze invulling aan het transparantiebeginsel moet worden gegeven. Voor particuliere kavels woningbouw wordt hieraan invulling gegeven door het lotingsregelement (zie hoofdstuk 7.4). In andere gevallen zal door de gemeente Hoogeveen aan de hand van de beleidsnotitie Ontwikkel- en uitgiftestrategieën worden bepaald welke transparante vorm van marktselectie wordt gekozen en/of een aanbestedingsprocedure moet worden gevolgd. Beleid Hoogeveen selecteert marktpartijen op een objectieve en transparante wijze, waarbij uitgegaan wordt van een transparant gronduitgiftebeleid. Uitwerking college / raad De raad controleert het college op de naleving van de algemene beginselen van het Verdrag Werking Europese Unie (VWEU, voorheen EG- Verdrag) Aanbesteding Algemeen Overheidsinstellingen (de gemeente) zijn niet zo maar vrij (los van drempels, inkoopvoorwaarden) om overheidsopdrachten te gunnen aan een opdrachtnemer naar eigen keuze. Deze vrijheid wordt beperkt door Europese regelgeving (Europese aanbestedingsrichtlijnen) en door nationale wetgeving. Lange tijd is er vanuit gegaan dat verkoop van grond niet aanbestedingsplichtig is. Echter, deze opvatting is uitdrukkelijk onderwerp vanuit regelgeving, jurisprudentie en literatuur. In de in 2014 vastgestelde nieuwe Europese richtlijnen is de jurisprudentie gecodificeerd en geeft meer duidelijkheid. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

37 De stand van zaken is op basis van de huidige regelgeving en jurisprudentie als volgt samen te vatten: a. zuivere gronduitgifte is geen aanbestedingsplichtige overheidsopdracht b. gronduitgifte met bouwplicht is als zodanig ook geen aanbestedingsplichtige opdracht c. gronduitgifte met bouwplicht, waarbij privaatrechtelijke eisen worden gesteld en de gemeente financieel risico draagt zijn aanbestedingsplichtig d. gronduitgifte door anderen, waar publieke partijen geen doorslaggevende stem in hebben vallen niet onder de aanbestedingsplichtige overheidsopdrachten. Voor opdrachten onder de drempelbedragen uit de Europese richtlijnen, kent Hoogeveen de vastgestelde en zelfbindende beleidsregels: Inkoop en aanbesteding, waarin wordt aangegeven hoe de gemeente Hoogeveen met inkoop en aanbesteding omgaat. De Europese aanbestedingsrichtlijnen 2004/18/EG en 2004/17/EG 3 zijn geïmplementeerd in de Aanbestedingswet Het doel van de aanbestedingsrichtlijnen en de Aanbestedingswet 2012 is het tot stand brengen van één transparante markt, waarbij ondernemingen uit verschillende lidstaten op voet van gelijkheid op elkaars markten naar overheidsopdrachten kunnen meedingen en waarbij een effectieve internationale concurrentie ontstaat. Wanneer aan een aantal voorwaarden, waaronder de in de genoemde richtlijnen neergelegde procedures wordt voldaan, moet het werk of levering van een dienst worden aanbesteed. De richtlijnen 2004/18/EG en 2004/17/EG zijn vervangen door de op 28 maart 2014 gepubliceerde nieuwe richtlijnen: richtlijn klassieke sectoren (2014/24), richtlijn speciale sectorbedrijven (2014/25) en richtlijn concessies (2014/23). De nieuwe richtlijnen moeten uiterlijk 18 april 2016 door het Ministerie van Economische Zaken worden geïmplementeerd via nationale regelgeving. Dit zal via een aanpassing van de aanbestedingswet gebeuren. Duidelijk is dat openbare voorzieningen (in het kort: grijs, groen, blauw), ofwel het bouw en woonrijp maken, aanbestedingsplichtige werken in de zin van de richtlijn zijn en blijven. Afhankelijk van de omvang van het werk moet een procedure gekozen worden op basis van het gemeentelijk aanbestedingsbeleid of is een Europese aanbestedingsprocedure noodzakelijk. Doorleggen van de aanbestedingsplicht Doorleggen van de aanbestedingsplicht naar een marktpartij houdt in dat afgesproken wordt dat de marktpartij de aanbesteding van aanbestedingsplichtige werken namens de gemeente op zich neemt (doorlegging met volmacht). Op basis van jurisprudentie van het Europese Hof volgt dat het doorleggen van de aanbestedingsplicht niet altijd is toegestaan. Enkel indien de gemeente door de grondpositie van de marktpartij genoodzaakt is voor die partij te kiezen is het doorleggen een mogelijkheid. Beroep op zelfrealisatierecht Indien een particuliere grondeigenaar werken op zijn grond zelf wil realiseren wordt een beroep op het zelfrealisatierecht gedaan. Indien de door de particulier uit te voeren werken (Europees) aanbestedingsplichtig zijn, moet de gemeente toezien op de naleving van de aanbestedingsplicht. De Wro biedt de gemeente de mogelijkheid om eisen op te nemen in een exploitatieplan voor het aanbesteden van de in het exploitatieplan voorziene werken en werkzaamheden. Beleid Publieke werken worden conform het gemeentelijk inkoop- en het aanbestedingsbeleid van de gemeente Hoogeveen, de Europese aanbestedingsrichtlijnen, de Aanbestedingswet 2012 en de regels van subsidieverstrekkers aanbesteed. 3 Zie Richtlijn 2004/17/EG voor de speciale sectoren, water- en energievoorziening, vervoer en postdiensten, en richtlijn 2004/18/EG voor overheidsopdrachten voor werken, levering en diensten. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

38 Uitwerking college / raad De raad controleert het college op de naleving van de beleidsregels Inkoop en Aanbesteding en ziet er op toe dat het college opereert binnen de Europese regelgeving Staatssteun (artikel 107, 108 en 109 VWEU) Inleiding Eén van de grondgedachten achter de Europese Unie is een vrij verkeer van goederen en diensten op een markt waar de concurrentie niet verstoord wordt. Om dat te bereiken heeft de EU een groot aantal geboden en verboden ingesteld voor overheden. Twee van de bekendste daarvan zijn staatssteun en aanbesteden. In het Verdrag betreffende de werking van de EU wordt bepaald dat er sprake is van staatssteun als er aan de volgende cumulatieve criteria is voldaan: de steun wordt door de overheid verleend of met overheidsmiddelen bekostigd de steun verschaft een economisch voordeel aan onderneming(en) die zij niet langs de normale commerciële weg zouden hebben verkregen dit voordeel is selectief, wat inhoudt dat het ten goede komt aan bepaalde onderneming(en) het voordeel moet de mededinging vervalsen of dreigen te vervalsen en een (potentiële) invloed op de tussenstaatse handel hebben. Het gaat dus om elke doorgaans financiële steun door de overheid (bijvoorbeeld gemeente) aan activiteiten van ondernemingen. De vorm waarin de steun wordt verstrekt doet niet ter zake, het gaat erom dat een onderneming een financieel voordeel krijgt van een overheid wat die onderneming normaal gesproken niet zou hebben. De Europese Commissie heeft een Mededeling betreffende staatssteun elementen bij de verkoop van gronden en gebouwen door openbare instanties (97/C209/03) gedaan waarin staat aangegeven welke vorm van staatssteun bij de aan- en verkoop van gronden al dan niet zijn toegestaan. De mededeling geeft de procedures weer waarmee de verkoop van gronden en gebouwen kan plaatsvinden zodat (ongeoorloofde) staatssteun vanzelf is uitgesloten. Uitzonderingen op het steunverbod, zoals bijvoorbeeld geoorloofde staatssteun aan woningcorporaties\toegelaten instellingen, zijn uitgewerkt in diverse Europese kaderregelingen, mededelingen en richtsnoeren. Daarbij is de de-minimis regeling waarbij staatsteun van gedurende een periode van ten hoogste drie jaar nog als verenigbaar met het VwEU verdrag wordt aangemerkt, van belang. Praktijk Het handelen van de gemeente is er op gericht om noch contractpartners noch grondafnemers financieel te bevoordelen. De gemeente Hoogeveen werkt met een jaarlijkse grondprijzennota, die uitgaat van marktconforme prijzen. Aan- en verkopen van onroerende zaken door de gemeente Hoogeveen geschiedt op basis van een taxatie. Eén en ander verder met inachtneming van Wet op de mededinging en de Wet Markt en Overheid; op grond hiervan heeft een inventarisatie van gemeentelijke onroerende zaken plaatsgevonden. Beleid De gemeente Hoogeveen gaat bij de aan- en verkoop van onroerende zaken uit van marktconforme prijzen. Zo lang de prijzen marktconform zijn is er geen sprake van ongeoorloofde staatssteun. Marktselectie vindt op transparante wijze plaats. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

39 Uitwerking college / raad De raad controleert het college op de naleving van de Europese regelgeving ten aanzien van staatssteun. Jaarlijks stelt het college de nota grondprijzen vast. Bij iedere ruimtelijke ontwikkeling besluit het college welke ontwikkelstrategie wordt gevolgd en op welke wijze de marktselectie plaatsvindt. Verder is er een verwervings- en taxatieprotocol opgesteld, waarin de beleidsregels voor taxatie en aankopen door de gemeente zijn vastgesteld. Bij voorstellen tot marktselectie wordt de beleidsnotitie Ontwikkel- en uitgiftestrategieën in acht genomen. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

40 11 Financiële aspecten grondbeleid 11.1 Grondexploitaties Grondexploitatie Voor elk door de gemeente geïnitieerd ruimtelijk plan wordt een berekening opgesteld, die in feite de financiële vertaalslag is van de voorgenomen ruimtelijke ingreep. Deze berekening ofwel grondexploitatie geeft (een financieel) inzicht in het geheel van activiteiten en werkzaamheden voor verwerving, het bouw- en woonrijpmaken en de uitgifte van gronden, en is daarmee het instrument op basis waarvan de financieel-economische uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen kan worden afgeleid. Om te komen tot een grondexploitatie is een haalbaarheidsstudie nodig. De kosten die hiermee gemoeid zijn worden in de vorm van een voorbereidingskrediet aangevraagd bij de raad. Na vaststelling van deze grondexploitatie door de raad, geldt deze als (financieel) kader voor de uitvoering. Vervolgens wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd. Particuliere grondexploitaties Naast de gemeente Hoogeveen kunnen ook particulieren het initiatief nemen tot het ontwikkelen en realiseren van ruimtelijke plannen. In de ontwikkelstrategie (zie hoofdstuk 8) wordt de rol van de gemeente bij particulieren initiatieven (die in strijd zijn met het vigerende RO-beleid en vigerende plannen) beschreven. Opzet van een grondexploitatie Een grondexploitatie is in feite een raming van de kosten en opbrengsten van het ruimtelijke plan in de tijd. Deze raming wordt opgesteld conform de vastgestelde uitgangspunten (zie hierna) en op basis van het programma en gebiedskenmerken. Naarmate het (stedenbouwkundig)plan concreter wordt, kan de exploitatieberekening ook gedetailleerder en met minder onzekerheden en marges opgesteld worden Uitgangspunten In de Wro, in het onderdeel Grondexploitatiewet, is bepaald welke kosten tot een grondexploitatie behoren. In het Bro is een limitatieve lijst opgenomen, waarop alle kostensoorten staan die een gemeente in de exploitatieopzet van een exploitatieplan mag opnemen en publiekrechtelijk verhaald worden. Het betreft een limitatieve opsomming van op te nemen kosten in de grondexploitatie. De in de kostensoortenlijst genoemde kosten moeten overigens wel aan drie in de wet opgenomen toetsingscriteria voldoen: 1. Profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maartregelen 2. Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan) 3. Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld, naarmate de locatie meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. Beleid: De gemeente Hoogeveen hanteert de kostensoortenlijst van het Bro bij de opzet van grondexploitaties. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

41 11.3 Resultaten grondexploitatie i.r.t. reserves en voorzieningen Wanneer een grondexploitatie een positief exploitatieresultaat kent en indien onderstaande uitgifte percentages worden gehaald dan wordt voor de grondexploitaties voor bedrijventerreinen in eerste instantie de reserve risico en stimulering aangevuld tot een bedrag van ,-. Vervolgens wordt de resterende winst ten gunste van de reserve structuurvisie gebracht. Voor grondexploitaties voor woningbouw vindt alleen afdracht aan de reserve Structuurvisie plaats. Indien voor een project geen sluitende grondexploitatie mogelijk is, wordt een voorziening getroffen ter grootte van het exploitatietekort op netto contante waarde. Op basis van de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatie wordt de hoogte van de voorziening herijkt. Voor het tijdstip en de wijze waarop winst wordt genomen geldt het onderstaande. Jaarlijks wordt per 1 januari per complex en/of deellocatie het resultaat op netto contante waarde berekend, op basis waarvan wordt bepaald of tussentijds winst genomen dient te worden of voor het verlies een voorziening getroffen dient te worden. De tussentijdse winstneming wordt gekoppeld aan de gronduitgifte. Tussentijdse winstneming vindt procentueel plaats, naar rato van de gerealiseerde gronduitgifte: a) bij 60% wordt 35% van de totale verwachte winst tussentijds genomen b) bij 75% wordt 50% van de totale verwachte winst tussentijds genomen c) bij 90% wordt 75% van de totale verwachte winst tussentijds genomen. In afwijking van het bovenstaande wordt in de PPS Erflanden winst genomen volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS) Risico s In de (bouw)grondexploitatie gaan grote bedragen om en spelen verschillende soorten risico s een rol. In een project zitten risico s zoals de afzetbaarheid van kavels, kostenstijging, vervuiling, enzovoort. De risico s die worden gelopen in de bouwgrondproductie binnen de gemeente Hoogeveen worden geïnventariseerd en op waarde gezet. Risico s die zich zeker voordoen worden verwerkt binnen de grondexploitaties. Toekomstige onzekerheden (risico s) worden meegenomen in de risicoanalyse. Met de inschatting of een bepaalde kans of bedreiging zich voordoet wordt aan de hand van de nog te realiseren kosten en opbrengsten het risico bepaald en gekwantificeerd. Hierbij wordt rekening gehouden met de financiële impact van wat zich eventueel voordoet. De in de tabel (zie hieronder) opgenomen risicobedragen zijn in een aantal stappen bepaald: - Als uitgangspunt geldt het resultaat (netto contante waarde) van de herziene grondexploitatie per 1 januari van het betreffende jaar. - Een inventarisatie is gemaakt van de risico s per complex. - De geïnventariseerde risico s zijn verwerkt in de betreffende grondexploitaties met een nieuw resultaat als gevolg (scenario). - De mutatie in de contante waarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met de berekende kans. - De toegepaste kans is bepaald op basis van de verwachte kans dat het scenario zich voordoet en de verwachting van de omvang als de bedreiging zich voordoet. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

42 Projectgebonden risico's (bedragen x 1.000) Project Risico Verwachting dat de kans zich voordoet Verwachting van de omvang als de bedreiging zich voordoet eindconclusie kwantificering van de kans dat de bedreiging zich voordoet Kwantificering van de omvang als de bedreiging zich voordoet Product van het Risico NCW laag gemid hoog groot gemid klein deld deld laag gemiddeld hoog hoog gemiddeld laag 1 1 gemiddeld 0% 0% 90% 0% 60% 0% 54% laag 30% 0% 0% 0% 60% 0% 18% - Totaal - De uitkomsten van de risicoanalyse worden verwerk in het blauwe boek en worden, zoals het BBV, voorschrijft opgenomen in de paragraaf grondbeleid. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

43 12 Bedrijfsvoering en informatievoorziening 12.1 Bedrijfsvoering Bedrijfsvoering is vooral intern georiënteerd, en richt zich vooral op het operationele deel en uitvoering van grondexploitaties en activiteiten in het kader van grondexploitaties zoals aan- en verkopen en planbegeleiding. Ook de administratieve weerslag en de procesmatige implementatie in de organisatie worden gerekend tot bedrijfsvoering. De gemeente Hoogeveen kent geen traditioneel Grondbedrijf meer. De taken in het kader van het grondbeleid en grondexploitaties zijn ondergebracht bij de planeconomen en de beleidsmedewerker grondbeleid van het team Fysiek, van de eenheid SBC. Het team Grondzaken van de eenheid Realisatie is belast met de uitvoering. Tot de taken behoren: Verwerving: het zorg dragen voor de tijdige beschikking van de benodigde gronden en opstallen, al dan niet met ondersteuning van het wettelijk instrumentarium. Tijdelijk beheer: het op bedrijfsmatige manier beheren van onroerende zaken in afwachting van de (definitieve) toekomstige (her)ontwikkeling. Uitgifte: het verkopen of anderszins uitgeven van bouwkavels en gebouwde onroerende zaken tegen marktconforme prijzen. Contractvorming: het opstellen van contracten en overeenkomsten (aan- en verkopen, intentie- en samenwerkingsovereenkomsten, enzovoort). Planeconomie: opstellen van haalbaarheidsanalyses, grondexploitaties en de financiële begeleiding van projecten, het jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties. Opstellen van beleidsnotities, waaronder de nota grondprijzen. Advisering en projectondersteuning: op aspecten van het grondbeleid, inbrengen van de expertise in werk- en projectgroepen, gevraagd en ongevraagd adviseren over grondbedrijfsaangelegenheden Rapportages Over de financiële verantwoording van het grondbeleid wordt middels de jaarrekening verslag uitgebracht. Waar de jaarrekening inzicht geeft in de feitelijke resultaten van het afgelopen jaar, geven de gezamenlijke grondexploitaties inzicht in de budgetten en een prognose van de resultaten bij volledige realisatie van de projecten op langere termijn. De resultaten van de jaarrekening, maar bovenal de resultaten van de grondexploitaties worden betrokken bij het bepalen van het verloop van de reserve structuurvisie. Jaarlijks wordt in het najaar de meerjarenbegroting voor de komende vier jaren vastgesteld, waarbij de gegevens i.c. meerjarenramingen van de gezamenlijke grondexploitaties worden overgenomen. Op deze wijze worden voor het komende jaren de uitgaven en inkomsten door de raad geautoriseerd. Tussentijds wordt de raad op basis van de gemeenterapportage (Gemrap) geïnformeerd, over de realisatie en voortgang van het beleid en uitvoering in het betreffende jaar. De Gemrap wordt opgebouwd vanuit de concernrapportage. Daarmee is de Gemrap in feite de concernrapportage op programmaniveau. Het college stelt de Gemrap vast en informeert de raad met deze tussentijdse verantwoording over de uitvoering van de lopende begroting en met voorstellen tot bijstelling van beleid en uitvoering. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie

44 Samengevat rapporteert het college op volgende wijze aan de raad: Februari: Herziening Grondexploitaties, inclusief meerjarenprognose. Hiermee wordt inzicht gegeven in budgetten en prognoses van de resultaten van de lopende grondexploitaties op lange termijn. April: Jaarrekening, in de paragraaf grondbeleid worden de feitelijke resultaten van het afgelopen jaar opgenomen. Juni: Gemrap I, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is. Oktober: Gemrap II, waarin wordt gerapporteerd over grote afwijkingen van met name verkoopopbrengsten en investeringen. Tevens wordt bezien of de winstprognose nog actueel is. November: Programmabegroting, in de paragraaf grondbeleid worden de meerjarenramingen van de gezamenlijke grondexploitaties overgenomen. Nota grondbeleid Gemeente Hoogeveen versie