Huurronde 1 juli 2018 Status document: definitief, afgerond gekwalificeerd adviestraject Voor gezien, J. Sloot Voorzitter Huurders raad Waterweg Wonen
Huurronde 1 juli 2018 1. Inleiding Waterweg Wonen heeft eind 2016 het huurprijsbeleid vastgesteld. Per 1 januari 2017 is het huurprijsbeleid van Waterweg Wonen in werking getreden, tegelijk met de Wet Doorstroming Huurmarkt. Dit zijn belangrijke bouwstenen voor de huurronde van 1 juli 2018. Kern van de Wet Doorstroming Huurmarkt Deze wet beoogt de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen, de prijs-/kwaliteitsverhouding te verbeteren, een impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt en goedkoop scheefwonen1 te bestrijden. Deze wet limiteert o.a. de gemiddelde huurstijgingen die een woningcorporatie mag doorvoeren en komt de betaalbaarheid ten goede. Het nieuwe huurbeleid is gebaseerd op de huursom, de optelsom van de huurprijzen van alle sociale huurwoningen van een corporatie. Per kalenderjaar mag de totale huursom niet meer stijgen dan 1% boven inflatie. Dit percentage sluit aan bij het Sociaal Huurakkoord dat Aedes en de Woonbond eerder gesloten hadden om tot een balans te komen tussen de betaalbaarheid voor huurders, voldoende huizen voor woningzoekenden en de huurinkomsten en investeringen van corporaties. De huurharmonisatie-ineens (ofwel de verhoging van de huurprijs na een verhuizing) telt mee in de berekening van deze maximale huursomstijging. De huurstijging van een individuele woning is overigens ook aan een maximum gebonden, namelijk inflatie + 2,5%. Uitzondering hierop is een extra inkomensafhankelijke jaarlijkse huurstijging die als doelstelling heeft de doorstroming naar de vrije sector te stimuleren van huishoudens met een inkomen van meer dan 41.046 (prijspeil 2018). Kern van het Huurprijsbeleid Waterweg Wonen Waterweg Wonen hanteert in de kern een kwaliteitsconform huurprijsbeleid op basis van een streefhuurpercentage. Het 'WWS-puntensysteem' is de maatstaf voor kwaliteit. Het streef- huurpercentage bedraagt 81% van het wettelijk maximum. Nieuwe huurders behandelen we hetzelfde als zittende huurders. Per 1 januari 2017 stopten we daarom bij de vrijkomende huurwoningen met de harmonisatie-ineens van de huurprijs. We realiseren de huursomstijging via de jaarlijkse huurronde per 1 juli. De jaarlijkse huurverhoging is afhankelijk van de prijs-kwaliteitverhouding, daarom hanteren we een staffel met drie categorieën: 1 We spreken in dit kader van goedkoop scheefwonen als een huishouden dat niet tot de doelgroep behoort (inkomen hoger dan 39.874, peiljaar 2016) in een sociale huurwoning woont.
huurprijs t/m 70% van het wettelijk maximum, 70% t/m 81%, en meer dan 81% van het wettelijk maximum. Woningen met een huurprijs hoger of gelijk aan de streefhuurprijs geven we een huurbevriezing. De overige twee overige categorieën krijgen een boven inflatoire huurprijsverhoging, omdat deze woningen naar de streefhuurprijs moeten toegroeien. Het verhogingspercentage van de categorie 'tot 70%' zal hoger liggen dan de categorie '70%-81%'. De exacte percentages van beide groepen stellen we vast na analyse en wordt afgeleid vanuit de totale daadwerkelijke huursom-stijging De huurstijging begrenzen we op de streefhuurprijs en/of de huurliberalisatiegrens. Vooralsnog hanteren we geen inkomensafhankelijke component. Voor meer gedetailleerde informatie verwijzen we naar de beleidsnotitie. 2. Doel notitie In deze notitie geven we aan hoe we op basis van het huurprijsbeleid de huurronde 1 juli 2018 vormgeven. 3. Beleidsvoornemen sociale huurwoningen Waterweg Wonen In de Meerjarenbegroting is een huursomstijging van inflatie + 1% opgenomen. Het thema Betaalbaarheid is zowel voor onze Huurdersraad als voor onszelf een belangrijk issue. De afgelopen jaren is het ondanks onze beperkte indicatieve bestedingsruimte gelukt om verantwoord is om een deel van de nog wel beschikbare ruimte aan te wenden om de huurstijging uit oogpunt van betaalbaarheid te matigen. We hebben ook dit jaar bekeken of er ruimte gemaakt kan worden voor een verdere matiging van de huurverhogingen, zonderde noodzakelijke investeringen en het gewenste onderhoud in gevaarte brengen. We kiezen er dan voor eventuele ruimte in te zetten voor het thema Betaalbaarheid en bijvoorbeeld niet om extra investeringen in ons programma op te nemen. Voor de huurronde 1 juli 2018 gaat een verdere matiging van de huurverhoging echter niet lukken. Uit de cijfers van de Aw (2017) over de indicatieve bestedingsruimte van woningcorporaties (IBW) blijkt dat Waterweg Wonen per DAEB-ruimte geen bestedingsruimte heeft voor huurmatiging. Verder is in Aedes-verband afgelopen zomer afgesproken dat iedere corporatie in 2018 een vastgesteld plan heeft gemaakt om in 2050 een C02-neutraal yvoningbezit te hebben. Op voorhand kunnen wij de conclusie trekken dat het behalen van die doelstelling in combinatie met de IBWcijfers het onontkoombaar is om dit jaar de wettelijk maximale huursomstijging te hanteren. Tegen deze achtergrond zijn wij voornemens om bij de huurronde 1 juli 2018 een huursomstijging van inflatie + 1% te realiseren._de inflatie over 2017 bedroeg 1,4%. Dit resulteert in een huursomstijging van 2,4%. Vrijkomende sociale huurwoningen van Waterweg Wonen worden conform ons nieuwe beleid niet in huurprijs geharmoniseerd. Wij kozen ervoor om nieuwe huurders gelijkte behandelen als de
'zittende' huurders. Zou Waterweg Wonen wel geharmoniseerd hebben, dan had dat geleid tot een huursomstijging van circa 0,35%. Omdat andere woningcorporaties doorgaans hun vrijkomende huurwoningen wel blijven harmoniseren, hebben zij meer ruimte om een lagere huurverhoging te geven bij de jaarlijkse huurronde. Zoals aangekondigd zien we in onze voorstellen af van extra inkomensafhankelijke huurverhogingen voor huishoudens met een middeninkomen of hoog inkomen (onderbouwing: zie huurprijsbeleid). Op grond van het Sociaal Convenant passen we huurbevriezing toe bij complexen waar de herhuisvesting loopt of per 1 juli 2018 start. In 2018 zijn er geen nieuwe complexen waar we de herhuisvesting willen starten. Op dit punt zijn dus geen nieuwe huurbevriezingen nodig. Op basis van deze inflatie hebben we de (staffel)methodiek toegepast die in ons huurprijsbeleid is vastgelegd (zie ook tabel hieronder): een huurbevriezing voor de woningen die momenteel een hogere huurprijs hebben dan onze streefhuurprijs (81% van het wettelijk maximum) een huurstijging van inflatie + 2,3% (= 3,7%) voor de groep woningen met een lagere huurprijs dan 70% van het wettelijk maximum. Voor de tussengroep (woningen met een huurprijs tussen 70% en 81% van het wettelijk maximum komen we uit op een huurverhoging van inflatie + 2,0% (= 3,4%). De huurstijging begrenzen we op de streefhuurprijs en/of de huurliberalisatiegrens. Huurprijs als % van het wettelijk maximum Huurverhoging max. wettelijk Huurverhoging WaWo bij huursomstijging van inflatie +1,0% Meer dan 81% van wettelijk max. Inflatie + 2,5% huurbevriezing 70% t/m 81% van wettelijk max. Inflatie + 2,5% Inflatie + 2,0% T/m 70% van wettelijke max. Inflatie + 2,5% Inflatie + 2,3% Totaal (Huursom) Inflatie +1,0% Inflatie +1,0% We hebben dit jaar de volgende bijzondere situaties: Huurbevriezingen i.v.m. herhuisvesting Dit betreft: o Complex TEC-66009 (PMS, in Holy Zuidoost) Huurgewenning i.v.m doorstroomarrangement Van Hogendorokwartier Huurders die bij de tweede woontoren in het Van Hogendorpkwartier gebruik konden maken van het doorstroomarrangement krijgen - als onderdeel van het arrangement een huurgewenning. Dit betreft huurders die een sociale huur eengezinswoning of maisonnettewoning met tuin vrijmaakten van Waterweg Wonen. lijdelijke huurders op basis van de Leegstandswet Het desbetreffende huurcontract - gebaseerd op vergunning - is leidend. Waar mogelijk wordt de huurprijs met de inflatie verhoogd. Daar waar in het contract geen afspraak is opgenomen inzake de huurverhogingen, wordt de huurprijs met de inflatie verhoogd. Sociale huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens ( 710,68) Deze krijgen conform het huurprijsbeleid een inflatievolgende huurverhoging met uitzondering van de woningen die een huurprijs hebben boven de streefhuur (huurbevriezing).
Het volgende is opgenomen in het huurprijsbeleid en geven we ook hier een expliciete plek: Bij een huurronde kan zich de situatie voordoen dat na het verzenden van de huuraanzegging nog een wijziging plaatsvindt in het aantal WWS-punten. Incidenteel leidt dit ertoe dat een woning daardoor in een andere staffel valt. Bij de desbetreffende huurronde zal Waterweg Wonen de huurontwikkeling corrigeren als de wijziging van het aantal WWS-punten meer dan 5% bedraagt. 4. Beleidsvoornemen vrije sector Woningen met geliberaliseerde huurcontracten, vriie-sectorhuur Alle woningen met een geliberaliseerd huurcontract en huurprijs in de vrije-sector hebben een marktconforme huurprijs en zullen een inflatievolgende huurverhoging krijgen. Hiermee dekken we de gestegen kosten. Garages, bedrijfspanden, maatschappelijk vastgoed e.d. Het desbetreffende huurcontract is leidend. Daar waar in het contract geen afspraak is opgenomen inzake de huurverhogingen, wordt de huurprijs van garages, bedrijfspanden e.d. met de inflatie verhoogd. 5. Financiële gevolgen voor Waterweg Wonen In de meerjarenbegroting 2018-2027 is op basis van een verwachte inflatie van 1,4% een huursomstijging van inflatie + 1% ingerekend. Dit beleidsvoornemen gaat uit van eenzelfde inflatiecijfer en eenzelfde boveninflatoire verhoging als in de meerjarenbegroting is vastgelegd. Daarom zijn er geen financiële gevolgen. We blijven hiermee opereren binnen de financiële parameters van de Aw en het WSW. Waterweg Wonen, 25 april 2018.