WINKELVASTGOEDFONDS DUITSLAND 5 N.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening
INHOUDSOPGAVE Pagina JAARVERSLAG Jaarverslag 3 JAARREKENING Enkelvoudige balans per 31 december 9 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over de periode van 20 december 2011 tot en met 31 december 10 Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 11 Geconsolideerde balans per 31 december 21 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over de periode van 20 december 2011 tot en met 31 december 23 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over de periode van 20 december 2011 tot en met 31 december 24 Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 26 OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat 42 Voorstel bestemming resultaat 42 Zeggenschapsrechten 42 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 43
JAARVERSLAG Algemeen De Duitse economie is in ondanks de economische crisis in de overige Euro-landen volgens het Statistisches Bundesamt Deutschland (Destatis) met 0,7% gegroeid. Evenals in het voorgaande jaar waren de groei-impulsen niet alleen afkomstig van de buitenlandse handel (+4,1%), maar ook van de binnenlandse consumentenbestedingen (+0,8%) 1. Het werkloosheidspercentage is sinds het begin van met 0,5% gedaald tot 5,3% 2. De vooruitzichten voor de Duitse economie voor het jaar 2013 zijn positief. Het Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) ziet in het eerste kwartaal van 2013 een stijging van het bruto binnenlands product van 0,3% ten opzichte van het vorige kwartaal en een verdere groei van de economie in 2013 3. De Duitse regering houdt rekening met een lichte groei in 2013 van 0,4% 4. Volgens het Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) is het vertrouwen van beleggers en analisten in de Duitse economie sinds begin van gestegen tot plus 48,2 punten. Volgens het ZEW geeft de index aan dat de economische tegenwind van de Eurocrisis de Duitse economie minder hard zal raken 5. De Duitse winkelmarkt Volgens de cijfers van het Handelsverband Deutschland 6 steeg de detailhandelsomzet in Duitsland in naar 427,9 miljard (2011: 421,5 miljard), een nominale stijging van 1,5%. Door de aanhoudend positieve ontwikkeling op de arbeidsmarkt hebben de Duitse consumenten meer vertrouwen in de toekomst, waarmee de groeiende binnenlandse bestedingen een bijdrage leveren aan de groei van de economie van Duitsland. Ook in hebben met name de full-service supermarkten en drogisterijketens hiervan kunnen profiteren. Vooruitzichten Duitse winkelmarkt 2013 Het onderzoeksbureau GfK verwacht voor het jaar 2013 een groei van de consumptieve bestedingen van 1%. Het consumentenvertrouwen is in maart 2013 verder gestegen 7. Met name de verwachtingen van de arbeidsmarkt zijn hiervoor belangrijk en deze zien er voor Duitsland ook in 2013 goed uit, aldus het onderzoeksbureau. Het HDE verwacht een toename van de detailhandelsomzetten met 1% 8. 1 Statistisches Bundesamt: persbericht van 15 januari 2013 2 Statistisches Bundesamt:Wirtschaft und Statistik, januari 2013 3 DIW: persbericht van 28 januari 2013 4 Die Bundesregierung: persbericht van 17 januari 2013 5 ZEW: persbericht van 19 februari 2013 6 HDE: Der Deutsche Einzelhandel, februari 2013 7 GfK: Ergebnisse der GfK-Konsumklimastudie für Deutschland für Februar 2013 8 HDE: Der Deutsche Einzelhandel, februari 2013 3
Kenmerken van het Fonds Doel van het Fonds is het behalen van rendement voor haar Participanten middels het beleggen in een Duitse winkelvastgoedportefeuille. Het Fonds verstrekt een winstdelende lening waarmee het winkelvastgoed, dat wordt gehouden in 2 vastgoed BV s, is gefinancierd. Het Fonds is opgericht op 20 december 2011. De winkelportefeuille bestaat uit 14 winkels in 2 winkellocaties gelegen in Berlijn en Bruchhausen (deelstaat Niedersachsen). De totale fondsinvestering bedraagt 19.300.000. De winkelportefeuille wordt voor middellange termijn geëxploiteerd, waarbij de huurstroom voor ruim 97% uit grote Duitse winkelketens bestaat, waaronder discountformules zoals REWE, Kaiser s, Penny, Rossmann, Takko, DEPOT en KiK voor de dagelijkse en primaire boodschappen. De winkelportefeuille is enerzijds gefinancierd met een hypothecaire lening bij WGZ Bank AG met een restant hoofdsom ultimo boekjaar ad 10.922.925. De lening kent een variabele rente (3-maands Euribor met een opslag van 1,36%). Het renterisico is tot en met 30 december 2016 voor 100% van de hoofdsom van de hypothecaire lening afgedekt middels een zogenaamde rente SWAP, welke is afgesloten bij WGZ Bank AG. Deze SWAP kent een rentepercentage van 2,29%. Hierdoor bedraagt het per saldo te betalen rentetarief op de lening en de SWAP tot en met 30 december 2016 effectief 3,70% per jaar. De expiratiedatum van de hypothecaire lening is 30 december 2021. Anderzijds wordt de winkelportefeuille gefinancierd middels een winstdelende lening aan Holland Immo Group Holding 5 B.V. De winstdelende lening is in hoofdsom groot 8.250.000 en kent een rentepercentage van 7,3%. Als zekerheid voor deze winstdelende lening zijn alle aandelen van de eigendomsstructuur van de winkelportefeuille aan het Fonds verpand. Risico s Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan marktrisico inclusief kredietrisico, renterisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico s te beheersen heeft de Beheerder een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures geïmplementeerd om de risico s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van het Fonds te beperken. Het Fonds zet afgeleide financiële instrumenten in, in de vorm van renteswaps, om risico s te beheersen. Kredietrisico Het Fonds loopt kredietrisico over de uitstaande vorderingen. De blootstelling aan kredietrisico van het Fonds wordt hoofdzakelijk bepaald door de individuele kenmerken van de afzonderlijke huurders. Daarnaast houdt de Beheerder ook rekening met bepaalde aspecten van het huurderbestand, zoals het risico op wanbetaling, de spreiding van de verschillende huurders en de locatie waar de huurders zijn gevestigd daar deze aspecten impact kunnen hebben op het kredietrisico. Nieuwe huurders worden, indien noodzakelijk 4
geacht, getoetst op kredietwaardigheid. Circa 28% van de huuropbrengsten wordt gerealiseerd bij één klant. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het renterisico van het variabele rentekarakter van de financiering af te dekken. Alle renteswaps betreffen plain vanilla renteswaps waarbij het Fonds een vaste rente betaalt en een variabele rente gebaseerd op Euribor ontvangt. Deze afgeleide financiële instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden en de Beheerder heeft procedures en gedragslijnen ten aanzien van het afdekken van renterisico s geïmplementeerd om de omvang van het renterisico te beperken. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat het Fonds onvoldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om te voldoen aan de financiële verplichtingen. De uitgangspunten van het liquiditeitsrisicobeheer zijn dat er voor zover mogelijk afdoende liquiditeiten worden aangehouden om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen, in normale en moeilijke omstandigheden, en zonder dat daarbij door het Fonds onaanvaardbare verliezen worden geleden of de reputatie van het Fonds in gevaar komt. De liquiditeitsrisico s worden maandelijks gemonitord door de Beheerder en bestaan uit het aanhouden van voldoende liquiditeiten teneinde te voldoen aan de aflossings- en renteverplichtingen, de financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap en de overige kortlopende financiële verplichtingen. De financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap bestaan uit de periodieke betalingen uit hoofde van het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente en eventuele betalingen uit hoofde van het afrekenen van een negatieve marktwaarde indien de Beheerder besluit om de renteswap tijdens de contractduur af te wikkelen. 5
De exploitatie in Hierna geven wij een samenvatting van de belangrijkste ontwikkelingen binnen de portefeuille en waarbij de risico s voor het Fonds, daar waar van toepassing, zijn opgenomen. Analyse exploitatierendement *) gerealiseerd prognose ex Prospectus Inkomsten Huurinkomsten 1.363.322 1.362.296 Rentebaten en overige opbrengsten 9.783 3.463 Totaal inkomsten 1.373.105 1.365.759 Kosten Hypotheekrente 421.657 430.689 Onderhoudskosten 26.183 29.289 Verzekeringen 6.332 10.898 Gemeentelijke heffingen (Grundsteuer) 36.063 57.157 Vergoeding extern vastgoedbeheer 11.368 10.428 Reservering taxatiekosten 1.500 5.362 Vergoeding Beheerder 27.266 27.246 Algemene fondskosten 29.316 40.426 Totaal kosten 559.685 611.495 Exploitatieresultaat 813.420 754.264 Rendement uit exploitatie 9,5% 8,9% *) Alle bedragen zijn afgerond op euro's. Hierdoor kunnen afrondingsverschillen ontstaan. Het exploitatieoverzicht sluit met een gerealiseerd exploitatieresultaat van 813.420, hetgeen hoger is dan de prognose ex Prospectus ( 754.264). Dit is enerzijds te danken aan de lagere hypotheekrente welke voor een periode van vijf jaar is gefixeerd op 3,7%, terwijl de prognose uitgaat van 3,8%. De lagere rente zal gedurende de eerste vijf jaren een blijvend gunstig effect op het rendement blijven behouden. Anderzijds liggen ook de overige exploitatiekosten ruim onder de prognose ex Prospectus. Dit komt voornamelijk doordat beide objecten gedurende het verslagjaar nog in aanbouw waren, waardoor de verzekeringen en de Duitse gemeentelijke heffingen lager uitvallen. Daarnaast vallen de taxatiekosten lager uit omdat dit jaar slechts een markttechnische update op de recente taxatie bij aankoop is uitgevoerd. In de volgende jaren zullen deze kosten naar verwachting op het niveau van de prognose uitvallen. De huurinkomsten en rentebaten liggen in lijn met de prognose en zelfs iets daar boven. Het hogere gerealiseerde exploitatieresultaat leidt tot een over gerealiseerd rendement van 9,5% (prognose ex Prospectus: 8,9%). Gedurende deze verslagperiode verliep de exploitatie conform prognose. De objecten zijn volgens planning in maart (Bruchhausen) en in september (Berlijn) opgeleverd en in 6
gebruik genomen. Sinds de start presteerden de objecten volgens de verwachting. Er zijn geen bijzonderheden te vermelden. Interim-dividenduitkering Over is een interim-dividenduitkering beschikbaar gesteld van in totaal 284,75 per participatie van nominaal 5.000. Dit komt neer op een dividendrendement van 7,3% op jaarbasis en is derhalve conform de prognose ex Prospectus. Op deze dividenduitkering is conform de Wet op de dividendbelasting 15% dividendbelasting ingehouden. Verwachtingen voor het jaar 2013 De vastgoedportefeuille van het Fonds kent langjarige contracten met overwegend solide huurders in de Duitse discount retailmarkt. Voor het jaar 2013 verwachten wij geen bijzonderheden en een resultaat dat in lijn is met de prognose. Kerngegevens De kerngegevens zijn gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening. Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer, er is dus sprake van een momentopname. Current ratio Vlottende activa / kortlopende schulden 1,32 Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer, er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit Groepsvermogen / vreemd vermogen lang 0,68 Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit is er geen behoefte om extra te financieren. 7
De Beheerder De Beheerder van het Fonds is Holland Immo Group Beheer B.V., die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, ten einde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen. Eindhoven, 29 maart 2013 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V. mr. T. Kühl mr. M. Kühl 8
ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER (vóór resultaatbestemming) Actief 31 december Openingsbalans per 20 december 2011 Vaste activa Financiële vaste activa (1) 8.250.000 - Vlottende activa Overige vorderingen en overlopende activa (2) 196.907 - Liquide middelen (3) 447 8.250.000 197.354 8.250.000 8.447.354 8.250.000 Passief Eigen vermogen (4) Gestort en opgevraagd kapitaal 165.000 165.000 Agioreserve 8.093.052 8.085.000 Overige reserves -469.838 - Onverdeeld resultaat 634.071-8.422.285 8.250.000 Voorzieningen (5) 22.063 - Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva (6) 3.006-8.447.354 8.250.000 9
ENKELVOUDIGE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER DE PERIODE VAN 20 DECEMBER 2011 TOT EN MET 31 DECEMBER Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen (7) -31.081 Overig resultaat na belastingen 665.152 Nettoresultaat 634.071 10
TOELICHTING BEHORENDE TOT DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING ALGEMEEN Doel van de naamloze vennootschap De naamloze vennootschap heeft ten doel het beleggen van vermogen in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 met toepassing van het beginsel van risicospreiding teneinde de aandeelhouders in de opbrengst van de beleggingen te doen delen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, in de ruimste zin van het woord. Datum oprichting en boekjaar De naamloze vennootschap is opgericht op 20 december 2011. Het eerste boekjaar loopt van 20 december 2011 tot en met 31 december. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar. Vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille bestaat uit 14 winkels in twee winkellocaties gelegen in Berlijn en in Bruchhausen-Vilsen (deelstaat Niedersachsen). Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het technische en financiële beheer van de vastgoedportefeuille is uitbesteed aan Ten Brinke Asset Management B.V. te Varsseveld. Rechtsvorm De rechtsvorm is een naamloze vennootschap naar Nederlands recht met statutaire zetel te Eindhoven. Inschrijving Kamer van Koophandel Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 N.V. is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Brabant onder nummer 53493869. Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 (St. AK5) is een stichting naar Nederlands recht met statutaire zetel te Eindhoven. St. AK5 is opgericht op 19 september en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel Brabant onder nummer 53570936. St. AK5 treedt op als enige aandeelhouder van het Fonds en geeft Participaties uit aan de Participanten. St. AK5 houdt voor elke uitgegeven Participatie één aandeel in het Fonds. 11
St. AK5 is op grond van zijn statuten gehouden de aan de aandelen in het Fonds verbonden rechten op zodanige wijze uit te oefenen, dat de continuïteit in het bestuur over - en het beleid van - het Fonds alsook de Fbi-status (Fiscale Beleggingsinstellingstatus) worden gewaarborgd met dien verstande dat voor zover een Participant het stemrecht op de aandelen uitoefent, die Participant vrij is in het bepalen van zijn stem. Bij oprichting van St. AK5 is benoemd tot bestuur prof. mr. C.A. Adriaansens en mr. M.H.F. van Buuren. Fiscale aspecten Het Fonds is aangemerkt als Fiscale Beleggingsinstelling ( Fbi ). Dit houdt in dat de door het Fonds behaalde winst wordt belast tegen een vennootschapsbelastingtarief van 0% zolang het Fonds aan de daartoe gestelde eisen voldoet. Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans 12
opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat de Beheerder oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen kostprijs. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. 13
Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieverentemethode. Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. Het Fonds past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de interest rate swap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. De eerste waardering van de interest rate swap vindt plaats tegen reële waarde en bedraagt nihil. Na eerste waardering wordt de interest rate swap gewaardeerd op kostprijs. Een verlies als gevolg van een overhedge wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien een interest rate swap afloopt of wordt verkocht, wordt de cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, als overlopende post in de balans opgenomen en geamortiseerd over de resterende looptijd van de afgedekte positie. Financiële vaste activa Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van het Fonds gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer het Fonds garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door het Fonds ten behoeve van deze deelneming. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten. 14
Eigen vermogen Financiële instrumenten worden in de geconsolideerde jaarrekening gepresenteerd op grond van de economische realiteit. In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm. Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering van het Fondsvermogen gebracht na aftrek van eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten. Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de Groep in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de Groep en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de Groep. 15
1. Financiële vaste activa Winstdelende geldlening 8.250.000 Deelneming - 8.250.000 Winstdelende geldlening Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 N.V. heeft aan Holland Immo Group Holding 5 B.V. een winstdelende geldlening verstrekt in hoofdsom groot 8.250.000. De rente bedraagt 7,3% over de hoofdsom op jaarbasis. Afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst van winstdelende geldlening d.d. 21 december 2011. De looptijd van deze lening is langer dan 5 jaar. Zekerheden: - Akten van verpanding van aandelen in Holland Immo Group Holding 5 B.V., Berlijn Vastgoed B.V., Bruchhausen Vastgoed B.V. en HIG Duitse Deelnemingen 5 B.V. - Akten van openbare verpanding van de vorderingen uit hoofde van de Projektlening. 16
Deelneming Dit betreft een belang van 50,1% in het kapitaal van HIG Duitse Deelnemingen 5 B.V., Eindhoven. HIG Duitse Deelnemingen 5 B.V. Openingsbalans per 20 december 2011 - Verwerving deelneming 9.018 Aandeel in het resultaat boekjaar -31.081 Stand per 31 december -22.063 Voorziening 22.063-2. Overige vorderingen en overlopende activa Rekening-courant Holland Immo Group Holding 5 B.V. 196.907 De overige vorderingen en overlopende activa hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 3. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds. 17
4. Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Gestort en opgevraagd kapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Totaal Openingsbalans 165.000 8.085.000 - - 8.250.000 Mutaties meegekocht dividend - 8.052 - - 8.052 Resultaat lopend jaar - - - 634.071 634.071 Interim-dividend - - -469.838 - -469.838 Stand 31 december 165.000 8.093.052-469.838 634.071 8.422.285 Het gestort en opgevraagd kapitaal bestaat sinds de oprichting van het Fonds uit 1.650 participaties van 100. De intrinsieke waarde per 31 december bedraagt 5.104 per participatie. 18
Aansluiting tussen het enkelvoudig eigen vermogen en het geconsolideerd eigen vermogen: Enkelvoudig eigen vermogen 8.422.285 Geconsolideerd eigen vermogen 7.274.034 1.148.251 Onverdeeld resultaat enkelvoudig 634.071 Onverdeeld resultaat geconsolideerd -514.180 Resultaatverschil 1.148.251 - Het verschil tussen het enkelvoudig en het geconsolideerd eigen vermogen wordt veroorzaakt door het resultaat van de in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen. Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 N.V. oefent beleidsbepalende invloed uit op deze vennootschappen, maar heeft geen kapitaalbelang in deze vennootschappen, met uitzondering van HIG Duitse Deelnemingen 5 B.V. (50,1% belang). Gestort en opgevraagd kapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt 330.000 en is verdeeld in 3.300 aandelen van 100. Het geplaatst en gestort kapitaal van de vennootschap bedraagt 165.000, bestaande uit 1.650 aandelen, elk nominaal 100. Agioreserve De agioreserve omvat de opbrengsten uit de uitgifte van aandelen voor zover deze hoger zijn dan het nominale bedrag van de aandelen. Onverdeeld resultaat In is een resultaat behaald van 634.071. Tussentijds is een bedrag van 469.838 als interim-dividend uitgekeerd. Dit interim-dividend is ten laste van de overige reserves gebracht. De Beheerder stelt voor het resterende resultaat toe te voegen aan de overige reserves. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt. 19
5. Voorzieningen Dit betreft een voorziening voor de negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming HIG Duitse Deelnemingen 5 B.V. 6. Overige schulden en overlopende passiva Rekening-courant Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 946 Rekening-courant Holland Immo Group Beheer B.V. 2.060 3.006 De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld. 7. Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Dit betreft het aandeel van de vennootschap in het resultaat van haar deelneming. 20
GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER (vóór resultaatbestemming) Actief 31 december Openingsbalans per 20 december 2011 Beleggingen Terreinen en gebouwen (8) 18.020.000 - Vlottende activa Belastingen (9) 37.990 - Overige vorderingen (10) 9.632 - Overlopende activa (11) 4.623 - Liquide middelen (12) 1.052.967 8.250.000 1.105.212 8.250.000 19.125.212 8.250.000 21
Passief 31 december Openingsbalans per 20 december 2011 Groepsvermogen (13) Eigen vermogen 7.274.034 8.250.000 Voorzieningen (14) 321.531 - Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (15) 10.691.718 - Kortlopende schulden Handelscrediteuren 23.829 - Schulden aan kredietinstellingen (16) 128.652 - Belastingen (17) 18.000 - Overige schulden en overlopende passiva (18) 667.448-837.929-19.125.212 8.250.000 22
GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER DE PERIODE VAN 20 DECEMBER 2011 TOT EN MET 31 DECEMBER Opbrengsten uit beleggingen (19) - in terreinen en gebouwen 1.363.322 - in andere beleggingen 9.783 1.373.105 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen (20) - in terreinen en gebouwen 265.996 Som der bedrijfsopbrengsten 1.639.101 Lasten in verband met het beheer van beleggingen (21) 109.818 Beheerkosten en rentelasten (22) 449.866 Overige bedrijfskosten (23) 1.272.066 Som der bedrijfslasten 1.831.750 Resultaat vóór belastingen -192.649 Belastingen -321.531 Resultaat na belastingen -514.180 23
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER DE PERIODE VAN 20 DECEMBER 2011 TOT EN MET 31 DECEMBER Resultaat na belastingen -514.180 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Investeringen -17.754.004 Rentelasten 422.599 Rentebaten -9.783 Mutatie belastinglatentie 321.531 Mutatie kortlopende vorderingen -52.245 Mutatie kortlopende schulden 836.352-265.996-16.235.550 Kasstroom uit bedrijfsoperaties -17.015.726 Ontvangen interest 9.783 Betaalde interest -421.022 Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten -17.426.965 Mutatie agio 8.052 Interim-dividenduitkeringen -469.838 Mutatie langlopende schulden 10.795.850 Transactiekosten financiering -104.132 Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten 10.229.932 Nettokasstroom -7.197.033 24
Liquide middelen begin boekjaar 8.250.000 Nettokasstroom -7.197.033 Liquide middelen per 31 december 1.052.967 Het geconsolideerde kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. 25
TOELICHTING BEHORENDE TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ALGEMEEN De geconsolideerde jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening van de vennootschap. Voor zover posten uit de balans en winst-en-verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans en winst-enverliesrekening. Toepassing van artikel 402 Boek 2 BW De financiële gegevens van het Fonds zijn in de geconsolideerde jaarrekening verwerkt. Derhalve vermeldt de enkelvoudige winst-en-verliesrekening conform artikel 402 Boek 2 BW slechts het aandeel in het resultaat van vennootschappen waarin wordt deelgenomen na belastingen en het overige resultaat na belastingen. GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de enkelvoudige balans en winst-en-verliesrekening, tenzij anders vermeld. GRONDSLAGEN VOOR CONSOLIDATIE De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van het Fonds en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin het Fonds een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Participaties die worden aangehouden om ze te vervreemden worden niet geconsolideerd. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. 26
In de consolidatie zijn de volgende vennootschappen betrokken: Deelnemingen: HIG Duitse Deelnemingen 5 B.V. 100% Eindhoven Overige groepsmaatschappijen: Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 N.V. 100% Eindhoven Holland Immo Group Holding 5 B.V. 100% Eindhoven Berlijn Vastgoed B.V. 100% Eindhoven Bruchhausen Vastgoed B.V. 100% Eindhoven Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 N.V. oefent beleidsbepalende invloed uit op deze groepsmaatschappijen, maar heeft geen kapitaalbelang in deze vennootschappen, met uitzondering van HIG Duitse Deelnemingen 5 B.V. (50,1% kapitaalbelang). Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met transactiekosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden. Eigen vermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigen vermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het eigen vermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen hetzij de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen, hetzij de contante waarde van die uitgaven. 27
Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van: een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat. Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief Duitse BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen verstrekt als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille. Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten. 28
Beheerkosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten en op de verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen. Overige bedrijfskosten De onder de overige bedrijfskosten verantwoorde oprichtingskosten omvatten de eenmalige kosten samenhangend met de oprichting van het Fonds, zoals de vergoeding van de initiatiefnemerkosten, marketingkosten en kosten van adviseurs. Deze kosten worden geheel ten laste gebracht van het resultaat in het boekjaar waarin het Fonds is opgericht. Daarnaast worden hieronder verantwoord de transactiekosten samenhangend met de financiering van het Fonds. Deze transactiekosten worden lineair ten laste van het resultaat gebracht gedurende de looptijd van de lening. Belastingen Belastingen omvatten de over de verslagperiode verantwoorde mutaties in de voorziening voor latente belastingen. Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. 29
8. Terreinen en gebouwen Verloopoverzicht beleggingen boekjaar: Boekwaarde openingsbalans per 20 december 2011 Investeringen Herwaardering Boekwaarde 31 december Terreinen en gebouwen - 17.754.004 265.996 18.020.000 Terreinen en gebouwen zijn bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten gunste van WGZ Bank AG. De marktwaarde van de beleggingen in gebouwen en terreinen per 31 december is vastgesteld op 18.020.000. De marktwaarde representeert het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De taxatie van de marktwaarde is uitgevoerd door DTZ Zadelhoff te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. Voor de waardering van de objecten zijn de volgende taxatiemethoden gebruikt: 1. Comparatieve methode 2. Huurwaardekapitalisatie methode (BAR/NAR methode) 3. Discounted Cash Flow (DCF) methode. Het bij deze taxatie gemiddelde gehanteerde netto aanvangsrendement kosten koper op huurwaarde bedraagt 6,93%. De bij de Discounted Cash Flow methode gehanteerde disconteringsvoeten bedragen 7,0% per object. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig wordt getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update wordt uitgevoerd door de taxateur. De transactiekosten bij aankoop zijn in het jaar van verwerving ten laste van het resultaat gebracht. De cumulatieve herwaardering bedraagt per balansdatum positief 265.996. 30
9. Belastingen Nederlandse omzetbelasting 5.368 Duitse omzetbelasting 32.622 37.990 De belastingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 10. Overige vorderingen Rekening-courant Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 54 Nog te ontvangen rente 7.592 Overige vorderingen 1.986 9.632 De overige vorderingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 11. Overlopende activa Vooruitbetaalde assuranties 4.623 De overlopende activa hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 12. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds. 31
13. Groepsvermogen Eigen vermogen Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening. 14. Voorzieningen Latente belastingverplichtingen Openingsbalans per 20 december 2011 - Mutatie boekjaar 321.531 Stand per 31 december 321.531 De voorziening voor latente belastingverplichtingen omvat het belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en fiscale winstbepaling. De voorziening voor latente belastingverplichtingen is opgenomen tegen contante waarde rekening, houdend met een Körperschaftsteuer tarief van 7,92% (nominaal 15,84%). De verwachte resterende looptijd bedraagt circa 9 jaar. 15. Schulden aan kredietinstellingen Hypothecaire lening, oorspronkelijke hoofdsom 11.050.000 Betaalde aflossingen (cumulatief) -127.075 Aflossingsverplichtingen binnen één jaar -127.075 10.795.850 Transactiekosten financiering -116.093 Ten laste gebracht van het resultaat (cumulatief) 11.961 10.691.718 32
Overeenkomst van geldlening Lening WGZ Bank AG Oorspronkelijke hoofdsom 11.050.000 Aflossingsschema 1,15% van de oorspronkelijke hoofdsom, zijnde 31.768,75 per kwartaal. Indien de huurders Takko of Rossmann te Bruchhausen gebruik maken van hun opzeggingsrecht en de wederverhuur niet uiterlijk 3 maanden na afloop van de betreffende huurovereenkomst tot stand komt, kan de financier per beëindigde huurovereenkomst een extra aflossing van 110.500 per jaar verlangen. Restant hoofdsom per 31 december 10.922.925 Resterende looptijd korter dan 1 jaar 127.075 Resterende looptijd 1 5 jaar 508.300 Resterende looptijd langer dan 5 jaar 10.287.550 Rentepercentage 3-maands Euribor + 1,36% Expiratiedatum 30 december 2021 De looptijd van de rentefaciliteit is gelijk aan de expiratiedatum van de geldlening. De reële waarde van de lening benadert de restant hoofdsom per balansdatum. Zekerheden: - Recht van eerste (bank)hypotheek naar Duits recht met een inschrijving van 11.050.000, vermeerderd met rente en kosten. Hierbij is voor minimaal 25% van de hoofdsom de Dingliche und persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung gevestigd op de registergoederen van de onderzetter. De registergoederen zijn gelegen te Berlijn, Welsestrasse 56-58 en Bruchhausen, Am Bahnhof. De boekwaarde van de winkelportefeuille per 31 december bedraagt 18.020.000. - Verpanding van alle rechten en vorderingen van Holland Immo Group Holding 5 B.V., voortvloeiend uit het tussen WGZ Bank AG en Holland Immo Group Holding 5 B.V. afgesloten rentederivaat (Interest Rate Swap). Indien de dekkingsgraad ( debt service coverage ratio, DSCR), berekent als de brutohuuropbrengsten minus de exploitatiekosten en fondskosten gedeeld door de rentekosten en aflossingsverplichtingen, minder dan 120% bedraagt, behoudt de hypothecair financier zich het recht voor (aanvullende) aflossingen of zekerheden te verlangen. De huidige dekkingsgraad van het Fonds bevindt zich met 223% ruim boven de 120%. 33
Rente Swap Transactie (SWAP) WGZ Bank AG Oorspronkelijke hoofdsom 11.050.000 Hoofdsom per 31 december 10.922.925 Expiratiedatum 30 december 2016 Rentetarief, exclusief opslag 2,29% Marktwaarde per 31 december - 788.021 De SWAP is vastgelegd in een Raamovereenkomst inzake niet-beursverhandelde derivaten bij WGZ Bank AG. 16. Schulden aan kredietinstellingen Hypotheekrente- en/of rente derivaten 1.577 Aflossingsverplichtingen binnen één jaar 127.075 128.652 De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen. 34
17. Belastingen Gemeentelijke heffingen (Grundsteuer) 18.000 De belastingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 18. Overige schulden en overlopende passiva Rekening-courant Holland Immo Group Beheer B.V. 2.060 Nog te betalen notariskosten 16.000 Waarborgsommen 6.500 Te verrekenen service- / stookkosten 21.902 Nog te betalen accountants- / advieskosten 20.000 Nog te betalen taxatiekosten 1.500 Afrekening Ten Brinke Groep 599.486 667.448 De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan marktrisico inclusief kredietrisico, renterisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico s te beheersen heeft de Beheerder een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures geïmplementeerd om de risico s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van het Fonds te beperken. Het Fonds zet afgeleide financiële instrumenten in, in de vorm van renteswaps, om risico s te beheersen. 35
Kredietrisico Het Fonds loopt kredietrisico over de uitstaande vorderingen. De blootstelling aan kredietrisico van het Fonds wordt hoofdzakelijk bepaald door de individuele kenmerken van de afzonderlijke huurders. Daarnaast houdt de Beheerder ook rekening met bepaalde aspecten van het huurderbestand, zoals het risico op wanbetaling, de spreiding van de verschillende huurders en de locatie waar de huurders zijn gevestigd daar deze aspecten impact kunnen hebben op het kredietrisico. Nieuwe huurders worden, indien noodzakelijk geacht, getoetst op kredietwaardigheid. Circa 28% van de huuropbrengsten wordt gerealiseerd bij één klant. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het renterisico van het variabele rentekarakter van de financiering af te dekken. Alle renteswaps betreffen plain vanilla renteswaps waarbij het Fonds een vaste rente betaalt en een variabele rente gebaseerd op Euribor ontvangt. Deze afgeleide financiële instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden en de Beheerder heeft procedures en gedragslijnen ten aanzien van het afdekken van renterisico s geïmplementeerd om de omvang van het renterisico te beperken. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat het Fonds onvoldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om te voldoen aan de financiële verplichtingen. De uitgangspunten van het liquiditeitsrisicobeheer zijn dat er voor zover mogelijk afdoende liquiditeiten worden aangehouden om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen, in normale en moeilijke omstandigheden, en zonder dat daarbij door het Fonds onaanvaardbare verliezen worden geleden of de reputatie van het Fonds in gevaar komt. De liquiditeitsrisico s worden maandelijks gemonitord door de Beheerder en bestaan uit het aanhouden van voldoende liquiditeiten teneinde te voldoen aan de aflossings- en renteverplichtingen, de financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap en de overige kortlopende financiële verplichtingen. De financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap bestaan uit de periodieke betalingen uit hoofde van het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente en eventuele betalingen uit hoofde van het afrekenen van een negatieve marktwaarde indien de Beheerder besluit om de renteswap tijdens de contractduur af te wikkelen. 36
19. Opbrengsten uit beleggingen 20 december 2011 tot en met 31 december - in terreinen en gebouwen huuropbrengsten 1.363.322 De huuropbrengsten zijn geheel gerealiseerd in Duitsland. - in andere beleggingen rentebaten 9.783 De rentebaten zijn met name gerealiseerd in Nederland. 20. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen 20 december 2011 tot en met 31 december - in terreinen en gebouwen herwaardering onroerend goed 265.996 37
21. Lasten in verband met het beheer van beleggingen 20 december 2011 tot en met 31 december Beheerprovisie externe beheerders 11.368 Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb) 36.062 Assuranties 6.332 Instandhoudingkosten 26.183 Taxatiekosten 1.500 Kosten Stichting Administratiekantoor Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 1.171 Kosten beheer collectief Fonds Beheerder 2.060 Accountants- / advieskosten 22.080 Overige lasten 3.062 109.818 In gevolge de vereiste toelichting ex artikel 382 BW2 bedraagt het in het boekjaar ten laste van de vennootschap gebrachte honorarium voor het onderzoek van de jaarrekening 8.000. 38
22. Beheerkosten en rentelasten 20 december 2011 tot en met 31 december Beheerfee Beheerder inzake vastgoedbeheer 27.266 Rente hypothecaire lening inclusief rente aandeel rentederivaat 421.657 Overige rentelasten, inclusief bankkosten 943 449.866 23. Overige bedrijfskosten 20 december 2011 tot en met 31 december Transactiekosten financiering 11.961 Notariskosten (Duitsland) 16.000 Due diligence onderzoek 40.400 Structureringsfee 708.866 Selectie- en acquisitiekosten 265.825 Marketingkosten 177.217 Oprichtingskosten 51.797 1.272.066 39
Personeel Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 N.V. heeft geen medewerkers in dienst. Total expense ratio De total expense ratio geeft het niveau van kosten weer, gerelateerd aan de gewogen intrinsieke waarde van het Fonds en bedraagt 3,42%. In de totale kosten zijn begrepen alle kosten, die in ten laste van het resultaat zijn gebracht, exclusief de kosten van de beleggingstransactie en de interestkosten. De overige bedrijfskosten worden hierbij verdeeld over de verwachte looptijd van het Fonds van 10 jaar. De berekening van de total expense ratio is gebaseerd op de geconsolideerde jaarrekening. Totale kosten 267.583 = 3,42% Gewogen gemiddelde intrinsieke waarde 7.820.235 Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde is verondersteld dat de waardeverandering van de vastgoedportefeuille zich gedurende het boekjaar gelijkmatig heeft voorgedaan. Transacties met gelieerde partijen Alle hieronder vermelde transacties met gelieerde partijen zijn weergegeven in het Prospectus en vinden plaats onder marktconforme omstandigheden. Bezoldiging Beheerder: Gedurende het boekjaar heeft de Beheerder van de N.V. een beheerfee ontvangen ad 27.266 en een bedrag ad 2.060 voor het collectief beheer van het Fonds. Structureringsfee: Dit is de vergoeding voor de Initiatiefnemer (Holland Immo Group B.V.), welke is bedoeld voor onder andere juridische advieskosten ter zake van de juridische structuur (inclusief de verwerving van de Duitse vastgoedportefeuille via vennootschapsstructuren), fiscaal advies, het opstellen van het Prospectus, de benodigde accountantsverklaring voor het Prospectus en het onderzoeksrapport van de accountant voor de rendementsprognoses die in het kader van de Wet op het financieel toezicht zijn vereist alsmede een vergoeding aan de Initiatiefnemer. Deze eenmalige vergoeding bedroeg 708.866, welk bedrag aan de Initiatiefnemer is betaald. Selectie- en acquisitiekosten: Dit betreft de vergoeding voor de expertise in en werkzaamheden voor het selecteren en verwerven van de vastgoedportefeuille alsmede het arrangeren van de financiering van de vastgoedportefeuille. Deze eenmalige vergoeding bedroeg 265.825, welk bedrag aan de Initiatiefnemer is betaald. 40