Scriptie Amsterdam School of Real Estate. Yüksel Yildirim MSc BA. Jaargang: Begeleider: Dr. F.P.W.

Transcriptie

1 Scriptie Amsterdam School of Real Estate Restschuldfinanciering bij woninghypotheken door banken: Een onderzoek naar de financierbaarheid van woninghypotheken met restschuld binnen de bestaande regels van financieringen voor woninghypotheken en Basel III. Yüksel Yildirim MSc BA Jaargang: Begeleider: Dr. F.P.W. Schilder Tweede begeleider: Drs. A.R. Marquard Datum:

2 Voorwoord Deze scriptie is het laatste onderdeel van de 2 jarige Master of Real Estate opleiding gegeven aan de Amsterdam School of Real Estate. Ik kan eenieder, die zijn kennishorizon op een academische wijze wil verbreden en tegelijkertijd op een prettige manier zijn netwerk wil uitbreiden, de opleiding Master of Real Estate van harte aanbevelen. Tijdens het schrijven van deze scriptie zijn er twee gezegden steeds van toepassing geweest: Constantia et labore door volharding en inspanning Crescit scribendo scribendi studium met het schrijven groeit de schrijflust Ik wil in het bijzonder mijn echtgenote en twee kinderen bedanken voor het geduld wat zij getoond hebben in de afgelopen twee jaren. Zonder hun steun en begrip had ik de studie MRE nooit kunnen doen. Tevens wil ik mijn moeder zeer bedanken voor haar onvoorwaardelijke steun gedurende de hele periode. Daarnaast wil ik mijn begeleider, Frans Schilder, bedanken voor de zeer prettige en kritische reflecties gedurende het proces van het schrijven van de scriptie. Uiteraard ook een woord van dank voor Arthur Marquard, Wim van der Post, Wim Flikweert en Herbert Fikkers, die voornamelijk een bijdrage hebben geleverd middels brainstorm sessies tijdens de beginfase van deze scriptie. ii

3 Samenvatting Restschuld is een steeds groter wordend probleem. De huishoudens met een restschuld hanteren doorgaans een te hoge vraagprijs, waardoor de doorstroming belemmerd wordt. Zelfs als de verkopende partij besluit de vraagprijs te verlagen, betekent dit niet dat er daadwerkelijk verhuisd kan worden. Zowel de kopende als de verkopende partij met restschuld dienen wel een financiering te kunnen krijgen. In dit onderzoek is de centrale vraagstelling als volgt: In hoeverre kan de door restschuld uitgestelde vraag naar hypothecair woningkrediet worden gefinancierd binnen de kaders van kapitaalvereisten conform Basel III en conform de nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken? De volgende deelvragen kunnen naar aanleiding van de centrale vraag gesteld worden: - Hoe ziet de woninghypothekenmarkt eruit; wie zijn de belangrijkste spelers; wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen; wat is de restschuldproblematiek; Is er sprake van een lock-in en verliesaversie? Wat is een lock-in en verliesaversie? - Wat zijn de regels met betrekking tot hypotheekverstrekking? Wat is de Gedragscode Hypothecaire Financiers? Wat zijn de NIBUD hypotheeknormen? Wat houdt de ministeriële regeling in? Hoe ziet de hypotheekrente-aftrek eruit voor restschuldfinancieringen? - Wat zijn de kapitaalvereisten en wat is de invloed van de verscherpte kapitaalvereisten op de woninghypothekenmarkt inclusief restschuldfinanciering? - Wat is de verhuisbehoefte, wat is de (uitgestelde) verhuisbeweging (hoeveel mensen gaan daadwerkelijk verhuizen)? Welke factoren beïnvloeden de daadwerkelijke verhuisbeweging? Wat is de additionele financieringsbehoefte inclusief restschuld op het moment van verhuizen? Wat is de basisbehoefte aan woninghypotheken? Hoe groot is de stap die mensen met een verhuisbehoefte willen nemen op de verhuisladder? - In hoeverre kunnen banken gehoor geven aan de basis financieringsbehoefte voor woninghypotheken en de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuisbeweging? Bovenstaande vragen zullen achtereenvolgens beantwoord worden. De woninghypothekenmarkt en de regels voor hypotheekverstrekking Van de totale woningvoorraad van ruim 7,5 miljoen betreft eind % een koopwoning. Van de eigenaar-bewoners van een koopwoning heeft het overgrote deel (83%) een hypotheek. De totale hypotheekmarkt heeft anno 2013 een omvang van 664 miljard. De concentratie op de hypothekenmarkt is na de kredietcrisis verder toegenomen. De grootste 4 hypotheekverstrekkers, i.c. Rabobank, ING Bank, ABN Amro en Aegon, hebben eind 2012 een marktaandeel van 82%. Het aantal verkochte woningen vertoont een tweeledig beeld. Voor de kredietcrisis werden er rond de woningen per jaar verkocht. Na de kredietcrisis is dit teruggevallen tot woningen per jaar. De gemiddelde verkoopprijs van een woning is inmiddels met 16% gezakt ten opzichte van het hoogtepunt in Vooral voor eigenaren met een restschuld betekent dit dat de restschuld alleen maar groter is geworden. Genoemde factoren leiden ertoe dat de doorstroming in de woningmarkt belemmerd wordt. iii

4 Op grond van de geraadpleegde literatuur zijn er ca huishoudens met een restschuld. De gemiddelde restschuld bedraagt ca De restschuld is met name een probleem voor de jongere huishoudens omdat zij in een, naar nu blijkt, te dure markt een woning hebben aangekocht en te weinig tijd hebben gehad om kapitaal op te bouwen. De grote gemene deler bij bijna al deze onderzoeken is dat restschuld mogelijk een belemmering kan vormen voor de doorstroming in de woningmarkt. Ook is het mogelijk dat de traditionele verhuisladder negatief beïnvloedt wordt door restschuld. Het gehanteerde hypotheeksysteem heeft mogelijkerwijs eveneens een negatieve impact op de woningmarkt. De Nederlandse banken gebruiken doorgaans een deposito-financieringssysteem voor de funding van de te verstrekken hypotheken. Het aanwezige financieringsgat (2012: 378 miljard) in dit systeem, werkt mogelijk als een additionele rem op de hypothekenmarkt. De verschillende regels voor het verstrekken van hypotheken, zoals Gedragscode Hypothecaire Financieringen, NIBUD hypotheeknormen, ministeriële regeling en de fiscale regels voor hypotheekrente-aftrek maken het voor woningbezitters met een restschuld lastiger om door te stromen naar een nieuwe woning. Alhoewel in alle regelingen een kopje is gereserveerd om de restschuld mee te financieren, blijkt in de praktijk de impact van deze regels te groot waardoor de doorstroming belemmerd wordt. Daarnaast wordt door de mogelijk aanwezige verliesaversie bij woningbezitters met een restschuld te hoge verkoopprijzen gevraagd, waardoor er weinig transacties tot stand komen. Uit verschillende onderzoeken is gebleken dat het hebben van een restschuld tot verminderde mobiliteit leidt waardoor de woningmarkt op slot raakt. Alhoewel er positieve signalen zijn in de markt en de rente zich gunstig op lage niveaus bevindt zijn er factoren die de verkoopprijs negatief beïnvloeden. Zo hebben de aangescherpte NIBUD normen, de terugkeer van de annuïteitenhypotheek en de lagere maximale hypotheek (100% LTV in 2018) een negatieve invloed op de verkoopprijs. Zelfs als alle belemmeringen worden weggenomen en de woningmarkt zou stabiliseren is het de verwachting dat het jaren duurt voordat men op het niveau van voor de kredietcrisis zit. Kortom, de restschuldproblematiek zal de komende jaren actueel blijven. Banken en kapitaalvereisten Op grond van de Basel III eisen en als vervolg hierop de Capital Requirements Directive IV dienen banken aan strengere normen te voldoen. Doelstelling hierbij is om banken weerbaarder te maken tegen economische tegenslagen en negatieve ontwikkelingen op de financiële markten. De belangrijkste maatregelen betreffen de risk based capital requirements, additionele buffers, leverage ratio, liquidity coverage ratio en net stable funding ratio. Onderstaand worden deze begrippen kort uitgelegd. Bij de risk based capital requirements is het van belang wat het RWA beslag is van de verschillende kredieten. Voor woninghypotheken geldt dat het RWA beslag, ongeacht de loan to value, steeds hetzelfde is. Dit betekent dat, ceteris paribus, restschuld meegefinancierd kan worden zonder dat er op grond van de risk based capital requirements extra RWA aangehouden dient te worden. iv

5 De additionele buffers, i.c. de capital conservation buffer, countercyclical buffer, G-SIB buffer, zijn in het leven geroepen om banken ertoe te bewegen tijdens hoogconjunctuur anticyclische buffers aan te leggen. De leverage ratio is bedoeld om banken te bewegen meer hoog risico kredieten te verstrekken in plaats van veilig te beleggen in bijvoorbeeld staatsobligaties. De liquidity coverage ratio probeert te bewerkstelligen dat banken voldoende liquide middelen aanhouden zodat aan de verplichtingen van de komende 30 dagen voldaan kan worden. De net stable funding ratio heeft tot doel dat banken voldoende lange termijn funding aantrekken, zodat zij aan de lange termijn commitment kunnen blijven voldoen. Op basis van bovengenoemde regels loopt het aan te houden kapitaal op van minimaal 8% in 2014 naar maximaal 16,5% in De leverage ratio dient minimaal 3% te zijn vanaf De aan te houden liquidity coverage ratio en net stable funding ratio bedragen beiden meer dan 100% vanaf Of deze regels daadwerkelijk de financierbaarheid van woninghypotheken zal beïnvloeden is niet eenduidig te geven. Vanuit conservatief oogpunt is in deze scriptie gerekend met de strengste kapitaaleisen bij de bepaling van de opnamecapaciteit van banken van additionele woninghypotheken. De verhuisbehoefte, de verhuisbeweging en de aanwezige financieringsbehoefte De aanwezige financieringsbehoefte wordt bepaald door analyse van de databestanden uit het woningbehoefteonderzoek uitgevoerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek. Om een goede inschatting te kunnen maken van de verhuisbehoefte en de uitgestelde/afgestelde verhuisbeweging en de daarmee gepaard gaande financieringsbehoefte is niet alleen gebruik gemaakt van WoON 2012, maar ook oudere bestanden als WoON 2009, WoON 2006 en WoON Volgens WoON 2012 hebben ruim 1 miljoen huishoudens een restschuld, dit komt overeen met 27% van alle huishoudens. De gemiddelde restschuld bedraagt % van de restschuldhouders bevinden zich in de leeftijdscategorie 25 tot 44 jaar. Hieruit blijkt ook dat restschuld met name een probleem is van de jongeren. Ook in de jaren 2002, 2006 en 2009 waren er huishoudens met restschuld, al waren de aantallen minder groot als de ruim 1 miljoen in Restschuld is derhalve een problematiek aller tijden. Teneinde te bepalen of restschuld tot verminderde verhuizing leidt is gekeken naar de vraag of men binnen twee jaar wil verhuizen. 25% van de respondenten met restschuld heeft hierop positief geantwoord. Daarnaast hebben 13% van de respondenten met restschuld aangegeven beslist niet te willen verhuizen vanwege de ongunstige huizenmarkt op dit moment. Deze twee getallen gecombineerd leidt tot een bruto vraaguitval van 38% bij respondenten met een restschuld. Tevens is gekeken naar de verhuiswensen van respondenten als ze zouden willen verhuizen. De gemiddelde waarde van de huidige woning bedraagt , de gemiddelde gewenste koopprijs bedraagt De gemiddelde verhogingsstap is derhalve , geïndexeerd voor 2013 is het v

6 Ervan uitgaande dat de helft van de respondenten, die zegt te willen verhuizen binnen 2 jaar, daadwerkelijk verhuist en 1/3 e van de respondenten, die zegt niet te willen verhuizen vanwege ongunstige marktomstandigheden, tot de conclusie komt dat het moment voor verhuizen is aangebroken, bedraagt de netto vraaguitval 10,6%. Dit komt neer op huishoudens. De additionele financieringsbehoefte vanwege uitgestelde verhuizingen bedraagt op basis van bovengenoemde berekeningen 6,6 miljard per jaar. Naast de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuizingen is er ook een basisbehoefte aan woninghypotheken per jaar. Rekenend met transacties per jaar en een gemiddelde verkoopprijs van bedraagt de additionele financieringsbehoefte 25,5 miljard per jaar. Hierbij is er voorzichtigheidshalve vanuit gegaan dat 100% van de koopprijs wordt gefinancierd en dat partijen derhalve geen eigen middelen inbrengen. Gecombineerd leidt dit tot een totale financieringsbehoefte van 32,1 miljard per jaar. Tot 2019 komt dit neer op een totale financieringsbehoefte van 160,8 miljard per jaar. Opnamecapaciteit van de banken onder de regels van Basel III Vanuit conservatief oogpunt is de totale financieringsbehoefte voor de komende 5 jaar als opname ineens gehanteerd en pro rata parte doorvertaald naar de bankbalansen van 2013 van ING, Rabo en ABN Amro. De projecties betreffen alleen de woninghypotheken. Van alle overige activiteiten is aangenomen dat deze stabiel blijven op het niveau zoals aangegeven in Deze drie banken hebben gezamenlijk een marktaandeel van 70% in de woninghypothekenmarkt en zouden derhalve in 112,5 miljard van de totale financieringsbehoefte moeten voorzien. Indien ING in haar deel van de financieringsbehoefte, i.c. 32,3 miljard, zou voorzien, voldoet ze nog steeds aan bijna alle Basel III normen zoals deze zou gelden in De uitzonderingen zijn de BIS ratio in 2019 (ING: 14,0%, norm: 16,5%), de leverage ratio in 2019 (ING: 3,8%, norm: 4,0%) en de net stable funding ratio in 2018 (ING: 76%, norm: >100%). Het zij opgemerkt dat de aangehouden 4,0% bij de leverage ratio de norm van Minister Dijsselbloem is, de Basel III norm is een stuk lager met 3,0%. ING voldoet derhalve wel aan de Basel III norm. Voor alle genoemde normen waar ING net niet aan voldoet, heeft ING een aantal jaren de tijd om ook aan deze normen te voldoen. De in te vullen additionele financieringsbehoefte door Rabo bedraagt 45,2 miljard. Indien Rabo deze financieringen zou verstrekken, voldoet Rabo eveneens aan bijna alle Basel III normen zoals deze zou gelden in De uitzonderingen zijn de BIS ratio in 2019 (Rabo: 15,2%, norm: 16,5%) en mogelijk de net stable funding ratio in 2018 (Rabo: 114% in 2013, norm: >100%). Momenteel voldoet Rabo aan de net stable funding ratio. Ervan uitgaande dat langjarige commitments langjarig gefund zullen worden zal de impact op de net stable funding ratio zeer beperkt zijn. Daarnaast heeft Rabo een aantal jaren de tijd om ook aan deze normen te voldoen. Het financieringsdeel van ABN Amro bedraagt 35,0 miljard. Indien ABN Amro deze financieringen zou verstrekken, voldoet ABN Amro eveneens aan bijna alle Basel III normen zoals deze zou gelden in De uitzonderingen zijn de BIS ratio in 2019 (ABN Amro: 13,4%, norm: 16,5%), de leverage ratio in 2013 (ABN Amro: 3,9%, norm: 4,0%), de leverage ratio in 2014 (ABN Amro: 3,8%, norm: 4,0%), de leverage ratio in 2019 (ABN Amro: 3,2%, norm: 4,0%) en mogelijk de net stable funding ratio in 2018 (ABN Amro: 105% in 2013, norm: >100%). Momenteel voldoet ABN Amro aan de net stable funding ratio, ervan uitgaande dat langjarige commitments langjarig gefund zullen worden zal de impact zeer beperkt zijn. Het zij opgemerkt dat de aangehouden 4,0% bij de leverage ratio de norm van Minister vi

7 Dijsselbloem is, de Basel III norm is een stuk lager met 3,0%. ABN Amro voldoet derhalve wel aan de Basel III norm. Daarnaast heeft ABN Amro een aantal jaren de tijd om aan alle normen te voldoen. Beantwoording van de centrale vraag De beantwoording van de centrale vraag is als volgt: Banken kunnen binnen de kaders van Basel III in grote lijnen gehoor geven aan de uitgestelde vraag naar hypothecair krediet. Daarnaast kunnen ze ook blijven voorzien in de basisbehoefte aan woninghypotheken. De nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken, zoals de NIBUD hypotheeknormen, de ministeriële regeling en de fiscale regels voor hypotheekrente-aftrek vormen mogelijk wel een belemmering voor de doorstroming van de restschuldhouders. Reden hiervoor is dat, op grond van deze regels, de restschuldhouders niet de gewenste woningstap kunnen maken die ze zouden willen maken. Voor de groep restschuldhouders, die wel de financiële middelen hebben om deze stap te maken maar toch niet verhuizen, speelt mogelijk verliesaversie of het niet willen dragen van de extra financiële last een rol. Indien de genoemde belemmeringen weggenomen zouden worden en de financieringsbehoefte volledig ingevuld zou worden door de banken, zou het aantal transacties tijdelijk kunnen stijgen naar ca per jaar. Na de inhaalslag zou het aantal transacties terugzakken naar ca per jaar. De bevindingen in dit onderzoek dienen echter wel in perspectief geplaatst te worden. Gelet op de internationale trend om minder risico s bij banken te accepteren, heeft dit mogelijk ook effect op het acceptatiebeleid bij banken van restschuldfinancieringen. Immers, bij restschuld wordt er per definitie boven een LTV van 100% gefinancierd. Dit kan mogelijk een contradictie vormen met de wens van banken om aan de internationale trend gehoor te geven en minder risico s te accepteren. Daarnaast dient opgemerkt te worden dat banken eveneens kunnen besluiten niet te financieren door de slechte kredietwaardigheid van debiteuren. Een additionele financiering zou bij zo een debiteur tot grotere problemen kunnen leiden. Tevens kunnen concentratierisico en geografische spreiding factoren zijn, waardoor banken kunnen besluiten niet de genoemde financieringen te verstrekken. Dit geldt overigens niet alleen voor Nederlandse banken maar ook voor de (internationale) financiers van deze banken. Aanname bij deze scriptie is namelijk dat Nederlandse banken lange en korte financieringen kunnen krijgen op de geld- en kapitaalmarkten. Indien dit niet het geval is, is het evident dat banken geen extra financieringen kunnen verstrekken. vii

8 Inhoudsopgave Voorwoord...ii Samenvatting... iii Inhoudsopgave... viii Hoofdstuk 1: Inleiding Aanleiding Onderwerp Centrale vraag en eindproduct Deelvragen Onderzoeksmethode en leeswijzer... 2 Hoofdstuk 2: Woninghypotheken Inleiding De Nederlandse hypothekenmarkt Hypotheeksystemen Regels voor het verstrekken van woninghypotheken Gedragscode Hypothecaire Financieringen Nibud hypotheeknormen Ministeriële regeling per 1 januari Hypotheekrente-aftrek Restschuldproblematiek Verhuisladder Verliesaversie & lock-in Conclusie Hoofdstuk 3 Banken en kapitaalvereisten Inleiding Basel III regelgeving en CRD IV Basel III regelgeving en CRD IV infasering tot en met Conclusie Hoofdstuk 4: Analyse WoON data en bankbalansen Inleiding Dataset en operationalisering van de variabelen Restschuld De verhuisbeweging en verhuisbehoeften De additionele financieringsbehoefte viii

9 4.6 De bankbalansen van ING, Rabo en ABN Amro ING Rabobank ABN Amro Conclusie Hoofdstuk 5: Analyse van de bevindingen Inleiding Analyse van de bevindingen Reflectie op theorie Conclusies Hoofdstuk 6: Conclusies en aanbevelingen Conclusies Reflectie Aanbevelingen voor verder onderzoek Literatuurlijst Bijlage A: Lijst van definities Bijlage B: Lijst van gebruikte formules Bijlage C: HQLA klassen en factoren Bijlage D: SPSS uitdraai Bijlage E: Overzicht COROP regio s ix

10 Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1 Aanleiding Restschuld is een steeds groter wordend probleem. Volgens een onderzoek van de ASRE staan circa huishoudens onder water (Schilder & Conijn, 2012). Dit vertegenwoordigt ca. 21% van de totaal 3,8 miljoen huishoudens met een hypotheek. De gemiddelde restschuld bedraagt In combinatie met dalende huizenprijzen stagneert hierdoor een deel van de woningmarkt aangezien de woningeigenaren doorgaans te hoge vraagprijzen hanteren en niet kunnen doorstromen. Zelfs als de eigenaar met restschuld besluit te verhuizen en hiertoe de vraagprijs verlaagt, betekent dit niet dat er daadwerkelijk verhuisd kan worden. Enerzijds dient de kopende partij wel een financiering te kunnen krijgen, dit is niet altijd een vanzelfsprekendheid gelet op de beperkte financieringsbereidheid van banken in algemene zin. Anderzijds dient de verkopende partij zijn restschuld mee te kunnen financieren bij de aankoop van een nieuw huis. Alhoewel de financiering van restschuld volgens de Gedragscode Hypothecaire Financiering toegestaan is, komt het doorgaans niet tot een herfinanciering. Als redenen hiervoor kan de verliesaversie bij woningeigenaren en de lagere financieringsbereidheid van banken aangevoerd worden. Woningeigenaren willen het liefst geen verlies nemen en blijven op de woning zitten. Aan de andere kant worden banken in hun financieringsbereidheid met name gehinderd door de strengere kapitaalvereisten die banken wordt opgelegd vanuit Basel III en mogelijk ook door nationale en Europese overheden in de toekomst. Daarnaast wordt aan banken een bijdrage gevraagd voor diverse Europese reddingsfondsen voor banken en nemen de kosten van toezicht ook toe. Deze ontwikkelingen leiden ertoe dat de leencapaciteit van banken verminderd wordt, waardoor banken op de woningmarkt minder hypotheken kunnen uitzetten. Voorts kan ook genoemd worden dat de te verstrekken financieringen dienen te voldoen aan het financieringsbeleid en risicomaatstaven die banken hanteren. Hoge financieringen zijn in dit kader moeilijk te rijmen met een woningmarkt met dalende huizenprijzen. Wat uiteraard ook niet helpt is dat een eventuele restschuldfinanciering maximaal 10 jaar renteaftrek heeft, waardoor de hypotheeknemer een grote aflossingsdruk voelt en ook daadwerkelijk heeft. Alhoewel het kabinet hier een gebaar heeft gemaakt is een verdere verruiming benodigd, met name op het gebied van de looptijd van deze restschuldlening. Een kortere looptijd leidt ertoe dat de ontstane hogere aflossingsdruk ten koste gaat van de leencapaciteit volgens de NIBUD normen van doorstromers (Schilder & Conijn, 2013b). Hierdoor komt de doorstroming wederom in gevaar. 1.2 Onderwerp Een deel van de woningmarkt stagneert door de restschuldproblematiek. De manier waarop de financiering van restschuld ingevuld kan worden zal een positieve bijdrage kunnen leveren aan een goede doorstroming in de woningmarkt. Van belang is te achterhalen: 1) wat de verhuisbehoeften zijn; 2) wat de daadwerkelijk uitgestelde verhuisbeweging is; 3) wat de daarbij behorende financieringsbehoefte is; wat de basisbehoefte aan woninghypotheken is; 1

11 4) wat de mogelijkheden voor banken zijn om invulling te geven aan deze financieringsbehoefte gelet op de geldende regels waaraan banken moeten voldoen. 1.3 Centrale vraag en eindproduct De centrale vraag van het onderzoek luidt: In hoeverre kan de door restschuld uitgestelde vraag naar hypothecair woningkrediet worden gefinancierd binnen de kaders van kapitaalvereisten conform Basel III en conform de nieuwe regels voor het verstrekken van hypotheken? Afbakening In deze scriptie wordt alleen de woninghypothekenmarkt met restschuldfinanciering bekeken en geanalyseerd. Het restant van de woninghypothekenmarkt zal grotendeels buiten beschouwing worden gelaten. Daarnaast wordt alleen gekeken naar de financiering van restschulden bij verhuizingen naar koopwoningen en wordt het effect van verhuizingen naar een huurhuis met behoud van restschuld buiten beschouwing gelaten. 1.4 Deelvragen Uit de centrale vraag zijn de volgende deelvragen te herleiden: - Hoe ziet de woninghypothekenmarkt eruit; wie zijn de belangrijkste spelers; wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen; wat is de restschuldproblematiek; Is er sprake van een lock-in en verliesaversie? Wat is een lock-in en verliesaversie? - Wat zijn de regels met betrekking tot hypotheekverstrekking? Wat is de Gedragscode Hypothecaire Financiers? Wat zijn de NIBUD hypotheeknormen? Wat houdt de ministeriële regeling in? Hoe ziet de hypotheekrente-aftrek eruit voor restschuldfinancieringen? - Wat zijn de kapitaalvereisten en wat is de invloed van de verscherpte kapitaalvereisten op de woninghypothekenmarkt inclusief restschuldfinanciering? - Wat is de verhuisbehoefte, wat is de (uitgestelde) verhuisbeweging (hoeveel mensen gaan daadwerkelijk verhuizen)? Welke factoren beïnvloeden de daadwerkelijke verhuisbeweging? Wat is de additionele financieringsbehoefte inclusief restschuld op het moment van verhuizen? Wat is de basisbehoefte aan woninghypotheken? Hoe groot is de stap die mensen met een verhuisbehoefte willen nemen op de verhuisladder? - In hoeverre kunnen banken gehoor geven aan de basis financieringsbehoefte voor woninghypotheken en de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuisbeweging? 1.5 Onderzoeksmethode en leeswijzer In dit onderzoek zal een beschrijvende analyse worden gedaan op basis van data uit het WoonOnderzoek Nederland gehouden door het Ministerie van Binnenlandse Zaken in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek. De WoON 2012 data zullen worden vergeleken met data uit WoON 2009, WoON 2006 en WoON Doelstelling is om te achterhalen wat de uitgestelde verhuisbeweging is en wat de daarbij behorende financieringsbehoefte is. De op deze manier verkregen financieringsbehoefte tezamen met de jaarlijkse basisbehoefte aan woninghypotheken zal gereflecteerd worden op de bankbalansen, teneinde de financierbaarheid van de aanwezige 2

12 financieringsbehoefte te kunnen bepalen. Hierbij zal ook rekening worden gehouden met de kaders als gevolg van Basel III en de nieuwe regels voor het verstrekken van woninghypotheken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de woninghypothekenmarkt. Tevens worden de regels voor het verstrekken van hypotheken beschreven. Vervolgens worden de onderwerpen restschuldproblematiek, verhuisladder, verliesaversie en lock-in behandeld. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de Basel III regelgeving en de daarmee samenhangende Capital Requirements Directive IV richtlijnen. Hoofdstuk 4 is gereserveerd voor de analyse van de WoON data teneinde de additionele financieringsbehoefte als gevolg van de uitgestelde verhuisbeweging te bepalen. Vervolgens wordt deze additionele financieringsbehoefte tezamen met de basisbehoefte aan woninghypotheken verwerkt in de bankbalansen van de drie grootste hypotheekverstrekkers, i.c. ING Bank, Rabobank en ABN Amro Bank. In hoofdstuk 5 worden de bevindingen uit hoofdstuk 4 in hoofdlijnen weergegeven. Tevens worden er enkele kanttekeningen geplaatst en worden de bevindingen gereflecteerd op de theorie zoals beschreven in hoofdstuk 2. Het geheel wordt afgesloten met de conclusies en aanbevelingen voor verder onderzoek in hoofdstuk 6. 3

13 Hoofdstuk 2: Woninghypotheken 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de Nederlandse hypothekenmarkt en de belangrijkste ontwikkelingen daarin. In 2.3 worden verschillende hypotheeksystemen beschreven die banken kunnen hanteren voor de funding en de invloed daarvan op het (kunnen) verstrekken van woninghypotheken. In 2.4 worden de regels voor het verstrekken van woninghypotheken beschreven. Daarna wordt achtereenvolgens ingegaan op de restschuldproblematiek ( 2.5), de verhuisladder ( 2.6) en verliesaversie ( 2.7). In 2.8 volgen de conclusies. 2.2 De Nederlandse hypothekenmarkt Volgens het CBS bedraagt de woningvoorraad eind 2013 ruim 7,5 miljoen. Van deze woningvoorraad betreft 56% een koopwoning. Van de eigenaar-bewoners heeft het overgrote merendeel (83%) een hypotheek (zie Tabel 1). Tabel 1: Weergave van eigenaar-bewoner uitgezet tegen wel of geen hypotheekschuld Aantal Deel in percentage huishoudens (x 1.000) Eigenaar-bewoner % totaal Eigenaar bewoner % hypotheekschuld Eigenaar bewoner % zonder hypotheekschuld Bron: CBS Statline, eigen bewerking De totale hypotheekmarkt heeft eind 2013 een omvang van 664 miljard (CBS; voorlopige cijfers, 2012: 672 miljard). De hypotheekmarkt wordt bediend door banken, verzekeraars en andere financiële instituten. Het marktaandeel van de verschillende partijen is weergegeven in Tabel 2. Tabel 2: Marktaandelen Nederlandse hypothekenmarkt in de periode Aanbieder Voor kredietcrisis Na kredietcrisis Januari 2012 t/m oktober /1/ /8/2008 1/9/ /10/2012 Rabobank 26,1% 30,2% 28,1% ING 20,1% 19,5% 20,1% ABN Amro 12,6% 20,6% 21,8% Fortis 7,8% - - AEGON 1,8% 7,3% 12,3% Argenta 2,8% 2,0% 5,3% SNS Reaal 9,4% 6,5% 2,3% Overig 19,4% 13,9% 10,1% Concentratiegraad HHI C4 68,1% 79,3% 82,3% Bron: Autoriteit Consument en Markt (2013) In de periode zijn de drie grootste spelers Rabobank, ING en ABN Amro. Opvallend is dat verzekeraars zoals Aegon en Argenta vanaf 2004 gegroeid zijn tot de 4 e en 5 e partij in Nederland. 1 HHI staat voor Herfindahl-Hirschmann index en wordt berekend door de gekwadrateerde marktaandelen (in percentage) van alle spelers in de markt bij elkaar op te tellen en ligt tussen 0 (volledige concurrentie) en (monopolie). Als in een relevante markt de HHI groter is dan wordt deze markt over het algemeen als geconcentreerd gezien. 4

14 Aantal verkochte woningen Gemiddelde verkoopprijs in euro's Tevens valt op dat SNS Reaal in 2012 nog maar 2,3% marktaandeel heeft, terwijl zij in de periode de 4 e partij was met een marktaandeel van 9,4%. Concentratie is in de periode toegenomen in Nederland. De HHI index is toegenomen van voor de kredietcrisis tot in De C4 (marktaandelen van de 4 grootste partijen) is toegenomen van 68,1% voor de kredietcrisis tot 82,3% in Voorzichtige conclusie is derhalve dat het aantal aanbieders die de hypothekenmarkt vormen is afgenomen. Het aantal verkochte woningen vertoont ook een tweeledig beeld in de periode voor en na de kredietcrisis (zie Figuur 1). In de periode worden er rond de woningen per jaar verkocht. Na de kredietcrisis valt te constateren dat het aantal verkochte woningen zakt naar afgerond in 2009 en verder naar afgerond in In de periode van 2004 tot 2008 is de gemiddelde verkoopprijs gestegen van afgerond in 2004 naar afgerond in 2008, hetgeen een stijging is van 20%. In de periode na de kredietcrisis is de gemiddelde verkoopprijs gedaald naar afgerond in Dit is een daling van 16% ten opzichte van het hoogtepunt in 2008, waardoor op het eerste gezicht de woningmarkt zich weer bevindt op het niveau van Figuur 1: Aantal verkochte woningen en de gemiddelde verkoopprijs in de periode in euro s Jaren Aantal verkochte woningen Gemiddelde verkoopprijs Bron: CBS Statline Het inzakken van het aantal verkochte woningen heeft een negatieve impact op het aantal te verstrekken hypotheken, waarbij de doorstroming eveneens negatief beïnvloedt wordt. Daarnaast draagt de gemiddelde verkoopprijsvermindering niet bij aan de doorstroming van woningeigenaren met een restschuld. De restschuldproblematiek wordt door de gemiddelde verkoopprijsdaling alleen maar groter. Anno 2014 is er sprake van de eerste tekenen van een pril herstel van de woningmarkt ( Huizenprijzen voor het eerst in drie jaar gestegen, 2014). De huizenprijzen zijn in het eerste kwartaal 2014 voor het eerst sinds 3 jaar gestegen met 1,2% ten opzicht van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. 5

15 Ook het vertrouwen van consumenten lijkt terug te komen. Uit een periodiek onderzoek gedaan door TU Delft in opdracht van Vereniging Eigen Huis blijkt dat het vertrouwen in de koopwoningenmarkt (gemeten met de eigen huis marktindicator) sinds november 2012 in een opwaartse trend zit (zie Figuur 2). In het rapport wordt aangegeven dat de score van 87,0 hoger ligt dan het langjarig gemiddelde van 77,6 in de periode tweede kwartaal 2004 tot vierde kwartaal 2013 (Boumeester & Lamain, 2014, p. 2). Hiermee is de eigen huis marktindicator weer terug op het niveau van voor de kredietcrisis in Ook het vertrouwen in de economie, gemeten met de eigen huis conjunctuurindicator, lijkt in dezelfde periode een opwaartse trend te kennen. Figuur 2: De gemiddelde scores op Eigen Huis Marktindicator en de Eigen Huis Conjunctuurindicator, op maandbasis in de periode april maart 2014 Bron: Boumeester & Lamain (2014) Naast het vertrouwen in de koopwoningenmarkt en het vertrouwen in de economie, heeft ook de rente een effect op de verkoopprijzen. Uit Figuur 3 blijkt dat de hypotheekrente in 2014 historisch laag is. De dalende rente heeft naar verwachting een positieve invloed op de verkoopprijs. Immers, bij een dalende rente kan men met dezelfde maandelijkse lasten een hoger bedrag als hypotheek nemen. 6

16 Figuur 3: De ING hypotheekrente vanaf 1980 voor 1, 5 en 10 jaar rentevast Bron: geraadpleegd op 27 juni 2014 *het getoonde renteverloop betreft vanaf 2009 het ING Basistarief waarbij de financiering boven 60%, maar maximaal 80% van de marktwaarde van het onderpand bedraagt. **Tot en met 1996 toont de grafiek de hypotheekrente van ING Bank, vanaf 1997 de Postbank Hypotheekrente, vanaf 2009 de ING Hypotheekrente en vanaf 2012 het ING Basistarief. Overigens, het zij opgemerkt dat de rente voor een hypotheek groter dan 100% van de marktwaarde 0,90% duurder is dan een hypotheek met NHG op basis van 20 jaar rentevast (zie figuur 4). Figuur 4: Vaste hypotheekrente ING voor woningen, standen per 27 juni 2014 Vaste hypotheekrente schuld-marktwaardeverhouding NHG 55% 60% 65% 70% 75% 1 jaar 2,75% 2,50% 2,55% 2,60% 2,70% 2,75% 2 jaar 2,75% 2,50% 2,55% 2,60% 2,70% 2,75% 3 jaar 2,75% 2,50% 2,55% 2,60% 2,70% 2,75% 5 jaar 3,05% 2,80% 2,85% 2,90% 3,00% 3,05% 6 jaar 3,35% 3,10% 3,15% 3,20% 3,30% 3,35% 7 jaar 3,55% 3,30% 3,35% 3,40% 3,50% 3,55% 10 jaar 3,80% 3,55% 3,60% 3,65% 3,75% 3,80% 12 jaar 4,45% 4,20% 4,25% 4,30% 4,40% 4,45% 15 jaar 4,70% 4,45% 4,50% 4,55% 4,65% 4,70% 20 jaar 4,95% 4,70% 4,75% 4,80% 4,90% 4,95% 7

17 schuld-marktwaardeverhouding (vervolg) 80% 85% 90% 95% 100% >100% 1 jaar 2,85% 3,00% 3,25% 3,35% 3,50% 3,65% 2 jaar 2,85% 3,00% 3,25% 3,35% 3,50% 3,65% 3 jaar 2,85% 3,00% 3,25% 3,35% 3,50% 3,65% 5 jaar 3,15% 3,30% 3,55% 3,65% 3,80% 3,95% 6 jaar 3,45% 3,60% 3,85% 3,95% 4,10% 4,25% 7 jaar 3,65% 3,80% 4,05% 4,15% 4,30% 4,45% 10 jaar 3,90% 4,05% 4,30% 4,40% 4,55% 4,70% 12 jaar 4,55% 4,70% 4,95% 5,05% 5,20% 5,35% 15 jaar 4,80% 4,95% 5,20% 5,30% 5,45% 5,60% 20 jaar 5,05% 5,20% 5,45% 5,55% 5,70% 5,85% Bron: geraadpleegd op 27 juni 2014 Alhoewel er positieve signalen zijn in de markt en de rente zich gunstig op lage niveaus bevindt, zijn er eveneens factoren die de verkoopprijs negatief beïnvloeden. Zo hebben de aangescherpte NIBUD normen, de terugkeer van de annuïteitenhypotheek en de lagere maximale hypotheek (100% LTV in 2018) een negatieve invloed op de verkoopprijs. Zelfs als de woningmarkt zou stabiliseren is het de verwachting dat het jaren duurt voordat men op het niveau van voor de kredietcrisis zit. Kortom, de restschuldproblematiek zal de komende jaren actueel blijven. Naar aanleiding van het bovenstaande kan de volgende tussenconclusie getrokken worden: de hypothekenmarkt heeft een omvang van 664 miljard, waarbij Rabo, ABN Amro en ING de grootste hypotheekverstrekkers zijn. Ondanks de aantrekkende woningmarkt, zal restschuld de komende jaren op de agenda blijven staan. 2.3 Hypotheeksystemen De in vorige paragraaf genoemde banken zoals Rabobank, ING en ABN Amro moeten de te verstrekken hypotheken funden. De funding kan in hoofdlijnen teruggebracht worden naar drie hypotheeksystemen (Campbell, 2012, pp 12-14), het deposito-financieringssysteem, het gesecuritiseerde hypotheeksysteem en de covered bonds. Elk systeem heeft zijn voor- en nadelen. Deze hypotheeksystemen worden achtereenvolgens beschreven. Het deposito-financieringssysteem Het deposito-financieringssysteem is het oudste systeem waarbij banken de verstrekte hypotheken financieren door het aantrekken van deposito s. Voordeel van dit systeem is dat solvabele hypotheekverstrekkers goed zullen opletten welke hypotheken ze wel of niet verstrekken. Het systeem kent echter ook enkele nadelen. De hypotheekverstrekking wordt mogelijk gemaakt dan wel gelimiteerd door de aanwezige lokale funding. Daar deposito s per dag opgenomen kunnen worden en hypotheken vaak langjarig worden weggezet, kan de funding door deposito s leiden tot liquiditeitsproblemen indien depositohouders besluiten de deposito s weg te halen. Dit kan in de ergste vorm leiden tot bank runs, waardoor banken failliet kunnen gaan. Dit laatste gebeurt echter pas wanneer de hypotheken niet zijn gegarandeerd door de overheid dan wel geleend is op de kapitaalmarkten om de hypotheken te funden. 8

18 mrd euro Gesecuritiseerde hypotheeksystemen Bij dit systeem worden individuele hypotheken verzameld in een pool waarna deze pakketten worden doorverkocht aan uiteindelijke beleggers, al dan niet gedekt door een overheidsgarantie (vergelijk het Deens Hypotheekmodel). Een garantie door de overheid kan meehelpen om vlucht van kapitaal in noodgevallen te voorkomen. Covered bonds Gedekte bonds zijn bonds die gedekt worden door pools van onroerend goed. De nadelen van de eerder genoemde systemen wordt ondervangen door de covered bonds. De leningen blijven in de boeken van de verkopende partij (=originator). In geval van individuele defaults in de pool, zal de originator de pool moeten aanvullen met ander onroerend goed. Hypotheeksystemen toegepast op Nederland In Nederland financieren de banken traditioneel de verstrekte kredieten met deposito s. In figuur 5 is het financieringsgat ad 378 miljard afgebeeld, welke gebaseerd is op de cijfers van CBS. Dit financieringsgat wordt door banken overwegend op de kapitaalmarkten gefinancierd middels bonds en covered bonds. Goede informatieverstrekking is daarbij zeer belangrijk, zodat informatie asymmetrie voorkomen wordt en het vertrouwen in het instrument behouden blijft. Figuur 5: Bank- en spaartegoeden en hypotheekschuld eigen woning van huishouden in Bank- en spaartegoeden Hypotheekschuld eigen woning Financieringsgat Bron: CBS De verscherpte regels van Basel III, alsmede de extra maatregelen die overheden willen leggen op (systeem)banken hebben een negatieve invloed op het hebben en financieren van dit financieringsgat. Achterliggende redenatie hierbij is dat banken het financieringsgat verkleinen door minder hypotheken te verstrekken en daarmee de afhankelijkheid van de kapitaalmarkten verkleinen in verband met het herfinancieringsrisco. Een groot nadeel voor de banken in Nederland is dat de pensioenopbouw via pensioenfondsen gaat en niet via een spaarrekening die men kan aanhouden om genoeg inkomen te hebben op latere leeftijd. Indien dit het geval was geweest, had dit uiteraard 9

19 een zeer positieve invloed op het deposito-financieringssysteem en was er wellicht geen financieringsgat geweest. Geconcludeerd kan worden dat in Nederland doorgaans het deposito-financieringssysteem wordt gebruikt. Het aanwezige financieringsgat in dit systeem, werkt mogelijk als een rem op de hypothekenmarkt. 2.4 Regels voor het verstrekken van woninghypotheken In deze paragraaf worden de regels voor het verstrekken van hypotheken behandeld. Achtereenvolgens komen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen ( 2.4.1), Nibud hypotheeknormen ( 2.4.2), de ministeriële regeling ( 2.4.3) en tot slot de hypotheekrente-aftrek aan bod ( 2.4.4) Gedragscode Hypothecaire Financieringen Per 1 augustus 2011 is tussen de Nederlandse Vereniging van Banken en Verbond van Verzekeraars een Gedragscode Hypothecaire Financieringen (2011; hierna GHF) afgesproken, waarin de normen ter invulling van een verantwoord hypotheekverstrekkingsbeleid zijn vastgelegd met o.a. voorschriften voor informatieplicht jegens consumenten, voorschriften van offerten met verplichte inhoud, voorschriften over hoe om te gaan met mutaties (o.a. oversluitingen, aflossingen) gedurende de levenscyclus van de hypotheek en een klachtenregeling. De belangrijkste regels in het kader van deze scriptie zijn o.a.: Het maximale bedrag aan bruto lasten zal vastgesteld worden op basis van actuele door Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD) te Utrecht vastgestelde woonlastenpercentages. Hiermee kan de Loan to Income uitgerekend worden (LTI). LTI staat voor de verhouding tussen het verstrekte hypotheek en het bruto inkomen. Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening. De hypotheeklastenberekening omvat ten minste de volgende elementen voor zover van toepassing: o Te betalen rente o Te betalen aflossing o Premie te verpanden levensverzekering o Eigenwoningforfait o Erfpachtcanon o Verplichte stortingen ten behoeve van de te verpanden beleggingen De hypothecaire financiering bedraagt niet meer dan 106% van de marktwaarde van de woning. Hiermee kan de Loan to Value (LTV) uitgerekend worden. LTV staat voor de verhouding hypotheek en de waarde van de woning. Bovengenoemde regels gelden niet indien er bij een verkoop van een woning een restschuld overblijft. De restschuld mag worden meegefinancierd, mits de lasten van de totale hypotheek lager zijn dan de woonlastenpercentage zoals vastgelegd door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD). Maximaal 50% van de hypotheek mag aflossingsvrij zijn 10

20 De ratio s LTI en LTV dienen om betalingsrisico s, restschuldrisico s en kredietrisico s in de te verstrekken hypotheken te minimaliseren. Betalingsrisico houdt in dat een huishouden na het verstrekken van de hypotheek de hypotheeklasten niet meer kan dragen. Restschuldrisico is het risico dat een huishouden bij gedwongen dan wel vrijwillige verkoop na aflossing van de hypotheek en uitwinning kapitaalverzekering een restschuld overhoudt. Kredietrisico is het risico dat een hypotheekverstrekker loopt indien een huishouden de hypotheek niet (geheel) kan terugbetalen (Brosens, 2009, p. 614). In 2013 ging een nieuwe GHF in naar aanleiding van de ingang van de Ministeriële regeling Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Belangrijkste verschillen met de GHF uit 2011 zijn: de hypothecaire financiering bedraagt niet meer dan 105% van de marktwaarde van de woning. Elk jaar gaat 1% van de maximale hypotheek af totdat er in % overblijft. Starters mogen geen aflossingsvrije hypotheek meer krijgen, zodat zij in aanmerking blijven komen voor hypotheekrente-aftrek een uitbreiding op een bestaande hypotheek mag niet aflosvrij zijn huiseigenaren moeten in 30 jaar hypotheek aflossen met een lineaire hypotheek of een annuïteitenhypotheek bij de bepaling van de leencapaciteit wordt uitgegaan van tenminste de lasten behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening, ook al zijn de daadwerkelijk kosten lager. Een uitzondering mag worden gemaakt wanneer er sprake is van een restschuld. Deze restschuld mag worden meegefinancierd indien het verantwoord is ten opzicht van het inkomen. In 2014 bedraagt het maximaal te financieren bedrag 104% van de marktwaarde van de woning. Uit bovenstaande opsomming blijkt dat binnen de regels van GHF een mogelijke restschuld gefinancierd kan worden door de banken Nibud hypotheeknormen Het NIBUD is een onafhankelijke stichting die informeert en adviseert over financiën van huishoudens. NIBUD heeft de volgende missie: Het verhogen van de zelfredzaamheid van consumenten op het gebied van huishoud financiën ( Het NIBUD is nauw betrokken bij de berekening van normen zoals die zijn opgenomen in de Ministeriële regeling (zie 2.4.3). Deze normen vormen eveneens de basis voor GHF (zie 2.4.1) en Nationale Hypotheek Garantie. Laatstgenoemde is een borgtocht die onder bepaalde voorwaarden door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) wordt afgegeven bij aankopen van woningen met een hypotheek tot (vanaf 1 juli 2014 wordt dit bedrag verlaagd tot ; NHG, 2014). Het doel van deze stichting is om het eigenwoningbezit te bevorderen ( In Tabel 3 zijn de financieringslastpercentages weergegeven voor niet-aow gerechtigden. Voor AOW-gerechtigden is een andere tabel van toepassing. Deze normen zijn van toepassing vanaf 1 juli De financieringslastpercentage geeft de maximale bruto hypotheeklast weer als percentage van het bruto-inkomen. Als financieringslast van de lening (exclusief restschuldfinanciering) geldt het berekende bedrag aan rente en aflossing op basis van annuïteiten met een maandelijkse betaling achteraf, vermeerderd met het bedrag van de erfpachtcanon, de financieringslast van de restschuldfinanciering en eventueel andere financiële verplichtingen. Bij tweeverdieners wordt 11

21 Maximale hypotheek in Toetsinkomen in gekeken naar het percentage van het hoogste inkomen vermeerderd met 1/3 e van het laagste inkomen. De toetsrente is het rentepercentage wat van toepassing is bij een in de offerte vermelde rentevastperiode van 10 jaar of langer. Indien de rentevastperiode korter is dan 10 jaar, dan is een door AFM per kwartaal vastgelegde toetsrente van toepassing waarbij het minimum altijd 5,0% is. Tabel 3: Financieringslastpercentages voor niet AOW-gerechtigden, inkomen afgezet tegen toetsrente geldig vanaf 1 juli 2014 Inkomen <=4,000% 4,001-4,500% 4,501%-5,000% 5,001-5,500% >5,5001% ,5% 17,0% 17,5% 18,0% 18,5% ,5% 18,0% 18,5% 19,0% 19,5% ,5% 19,0% 19,5% 20,0% 20,5% ,5% 20,0% 20,5% 21,0% 21,5% ,5% 21,0% 21,5% 22,0% 22,5% ,5% 22,0% 22,5% 23,0% 23,5% ,0% 32,5% 34,0% 35,5% 37,0% ,5% 33,0% 34,5% 36,0% 37,5% Bron: NIBUD Het achterliggende doel van het op deze manier vastgesteld maximaal hypotheekbedrag is om consumenten te beschermen tegen te hoge hypotheken, waardoor de financiële continuïteit gewaarborgd blijft. Uit Figuur 6 blijkt dat de maximale hypotheek nagenoeg evenredig meestijgt met een toenemend toetsinkomen 2. Zo kan iemand met een modaal inkomen van volgens deze rekenregels een hypotheek nemen van afgerond (4,5 x inkomen). Een persoon met twee keer het modaal inkomen ( ) kan een hypotheek nemen van afgerond maximaal (4,8 x inkomen). Tot slot, een persoon met drie keer het modaal inkomen ( ) kan een hypotheek nemen van afgerond maximaal (5,6 x inkomen) 3. Figuur 6: Toetsinkomen versus maximale hypotheek volgens NIBUD normen Toetsinkomenstapnummers* Maximale hypotheek Toetsinkomen Bron: NIBUD, eigen bewerking * Toetsinkomstenstapnummers begint bij en wordt vervolgens steeds per verhoogd 2 Toetsinkomen is het gezamenlijk inkomen van een huishouden, waarbij het hoogste inkomen voor 100% meetelt en het laagste inkomen voor 33,33%. 3 Bij deze berekeningen zijn de premies voor eventuele levensverzekeringen, te betalen bedrag uit hoofde van eigenwoningforfait en eventuele erfpachtcanon buiten beschouwing gelaten. 12

22 Naarmate het inkomen toeneemt, neemt de factor waartegen je een hypotheek kunt nemen eveneens toe. Dit is uitgebeeld in Figuur 7. Figuur 7: Factor afgezet tegen toetsinkomen in 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Bron: NIBUD, eigen bewerking De impact van een aanwezige restschuld op een te verstrekken hypotheek volgens NIBUD normen is groot. Indien gerekend wordt met een restschuldpercentage van 15 over de maximaal verkregen hypotheek en de financieringslasten hiervoor in aftrek worden genomen, blijkt de volgens de NIBUD normen te verstrekken hypotheek met 30% af te nemen (zie Tabel 4). Indien gerekend wordt met 20% restschuld loopt het effect zelfs op tot 40%. 13

23 Tabel 4: De invloed van restschuld op de maximaal te verstrekken hypotheek volgens NIBUD normen bij restschuldpercentages van 5%, 10%, 15% en 20% Inkomen Hypotheek (afgerond) Restschuld (5%) Hypotheek na aftrek Delta financieringslasten restschuld (afgerond)* % % % Inkomen Hypotheek (afgerond) Restschuld (10%) Hypotheek na aftrek Delta financieringslasten restschuld (afgerond)* % % % Inkomen Hypotheek (afgerond) Restschuld (15%) Hypotheek na aftrek Delta financieringslasten restschuld (afgerond)* % % % Inkomen Hypotheek (afgerond) Restschuld (20%) Hypotheek na aftrek Delta financieringslasten restschuld (afgerond)* % % % Bron: NIBUD, eigen bewerking *de financieringslasten zijn berekend met een rente van 5% en een annuïtaire aflossing van de restschuld in 10 jaar, afronding is naar beneden. Geconcludeerd kan worden dat de NIBUD normen een positieve bijdrage leveren aan het beschermen van gezinnen tegen te hoge hypotheeklasten. Daarentegen leveren de NIBUD normen een negatieve bijdrage voor restschuldbezitters Ministeriële regeling per 1 januari 2013 De Minister van Financiën heeft de regels voor hypotheekverstrekking per 1 januari 2013 verder verscherpt in een Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Staatscourant, 2012). Voornaamste wijzigingen zijn: De financieringslast van een hypothecair krediet mag niet hoger zijn dan de toegestane financieringslast. De maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde woning bedraagt: 14

24 o 105% vanaf 1 januari 2013 o 104% vanaf 1 januari 2014 o 103% vanaf 1 januari 2015 o 102% vanaf 1 januari 2016 o 101% vanaf 1 januari 2017 o 100% vanaf 1 januari 2018 Bij de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning mag een uitzondering gemaakt worden voor restschuld, mits de te verstrekken hypotheek wel voldoet aan de financieringslast vereiste. De regels van de ministeriële regeling zijn geïncorporeerd in GHF en worden derhalve nageleefd door de banken. Geconcludeerd wordt, dat restschuldfinancieringen ook volgens de maatstaven van de ministeriële regeling verstrekt kan worden Hypotheekrente-aftrek De regels voor hypotheekrente-aftrek zijn eveneens scherper gesteld ( Het maximale hypotheekrentetarief in de 4 e schijft waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken is per 1 januari 2014 verlaagd van 52 procent naar 51,5 procent. Stapsgewijs wil de overheid het maximale aftrektarief verlagen naar 38%. Sinds 1 januari 2013 is er alleen recht op hypotheekrente-aftrek indien de hypotheek in de looptijd volledig en annuïtair wordt afgelost. De rente op een eventuele tweede lening voor maximaal 50% van de eerste lening ten behoeve van de aflossing na 30 jaar is niet aftrekbaar (de zogenaamde combinatiehypotheek). Renteaftrek voor restschuld is maximaal 10 jaar Renteaftrek voor een in de verkoop en leegstaande woning is maximaal 3 jaar (vanaf 2015 maximaal 2 jaar). Evident is dat bovengenoemde hypotheekrente-aftrek regels een belangrijke invloed hebben op woningtransacties en de waarde van woningen. Alhoewel er enige mogelijkheden zijn om de renteaftrek voor restschuld 10 jaar te continueren, is de periode mogelijkerwijs te kort. 2.5 Restschuldproblematiek In verschillende onderzoeken is naar voren gekomen dat een significant deel van de woningbezitters te kampen heeft met een potentiële restschuld. Restschuld is de situatie die ontstaat waarbij de waarde van de woning lager is dan de verstrekte hypotheek na aftrek van het opgebouwde vermogen. Schilder & Conijn (2013a) spreken in dit verband over bijna huishoudens. Volgens dit onderzoek bedraagt de gemiddelde restschuld Volgens het CBS zijn er in huishoudens waarbij de woningwaarde kleiner is dan de hypotheekschuld. Dit komt grofweg overeen met 1/3 van de 4,3 miljoen koopwoningen in Nederland. De gemiddelde restschuld bedraagt begin 2013 volgens het CBS In zijn informatiebrief van Minister Stef Blok aan de Tweede Kamer op 2 april 2014 (Blok, 2014), wordt gesproken over hypotheken die in 2013 onder water staan. DNB berekent dat er eind september % van de woningen, i.c. 1,3 miljoen woningen, onder water 4 staat (DNB, 2014). 4 Onder water = hypotheekbedrag minus opgebouwde vermogen is hoger dan de waarde van de woning. 15