RUP KLEINHANDELSZONE LUIKERSTEENWEG

Transcriptie

1 RUP KLEINHANDELSZONE LUIKERSTEENWEG Stad TONGEREN // Ontwerp RUP // toelichtingsnota Mei 2017 Stad Tongeren Maastrichterstraat Tongeren Geosted bvba // pag. 1

2 Geosted bvba // pag. 2

3 Ruimtelijk uitvoeringsplan Kleinhandelszone Luikersteenweg Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 juni 2017 Dhr. Luc Houbrechts De secretaris Dhr. Hugo Biets De voorzitter Geosted bvba // pag. 3

4 Geosted bvba // pag. 4

5 Colofon Titel Subtitel RUP KLEINHANDELSZONE LUIKERSTEENWEG Ontwerp RUP // toelichtingsnota dossiernummer revisie Verantwoordelijk ruimtelijk planner e Brecht Laevens Geosted bvba Riemsterweg Bilzen T: info@geosted.be Geosted bvba // pag. 5

6 Geosted bvba // pag. 6

7 Inhoud 1 Inleiding Aanleiding delegatiebevoegdheid Situering Planningscontext Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) Bundelen van kleinhandel Ruimtelijk structuurplan Limburg Richtinggevend deel Bindend deel Afbakening structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Tongeren Ruimtelijk structuurplan Tongeren Richtinggevend deel Bindend deel Overige relevante beleidsdocumenten Omzendbrief grootschalige detailhandel (omzendbrief RO 2011/01): afwegingskader grootschalige detailhandel Beoordelingskader voor handelsontwikkelingen in de periferie BPA Schaapsstal d.d BPA Kleinhandelszone Luikersteenweg d.d Decreet integraal handelsvestingsbeleid Bestaande juridische toestand Bestaande feitelijke toestand Geosted bvba // pag. 7

8 5.1 Beschrijving van de bestaande feitelijke toestand Ontsluiting Parkeren Bebouwing en functies Type handelszaken Water en groen Fotoreportage Knelpunten en potenties Potenties Knelpunten Doelstellingen en aandachtspunten Gewenste ruimtelijke structuur Concepten Ontsluiting Bebouwing Buffering en landschappelijke inkleding Functies Verweven van het recreatief gebeuren en de kleinhandelszone; verbinden van het sport- en recreatief gebeuren op ruimere schaal Motivatie voor de afwijking t.a.v. het richtinggevend deel van het GRS Uitbouwen van kleinhandelszone: afbakening kleinhandelszone Lokaliseren administratieve diensten: De Post functiebuffering Opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het RUP en die worden opgeheven Op te heffen verkavelingen Watertoets Geosted bvba // pag. 8

9 12.1 Watertoets Bodemkenmerken Kenmerken van het grondwater Grondwatergevoeligheid Grondwaterkwetsbaarheid Kenmerken van het oppervlaktewater Waterlopen Kenmerken van het afvalwater - zoneringsplan riolering Besluit Ruimtelijke veiligheidsrapportage Conclusie van het onderzoek tot m.e.r Ruimtebalans Deelplan A: Schaapsweide Wijkstraat Deelplan B: Kleinhandelszone west Deelplan C: Kleinhandelszone oost en lokaal bedrijventerrein Planschadevergoeding, planbatenheffing en gebruikerscompensatie Mogelijke planbaten/planschade Gebruikerscompensatie Geosted bvba // pag. 9

10 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De Vlaamse minister, bevoegd voor de ruimtelijke ordening heeft op 9 december 2011 de omzendbrief RO2011/01 grootschalige detailhandel goedgekeurd. Hierin is het afwegingskader - zowel planologisch als vergunningsmatig voor grootschalige detailhandel gedefinieerd. Concreet wordt er uitgegaan van de doelstelling van kernversterking door verweving van detailhandel in de stads- en dorpskernen. Sommige handelszaken horen echter minder thuis in een stadscentrum. Nieuwe aanbodsvormen buiten de bestaande centra, op oordeelkundig gekozen en duurzaam ingerichte locaties, kunnen complementair zijn met het handelscentrum. Ze kunnen de kleinhandel in een stad of gemeente opnieuw op de kaart zetten. Op deze professionele zones krijgen deze handelszaken rechtszekerheid en mogelijkheden tot vestiging en uitbreiding. Op 11 maart 2016 keurde het college van burgemeester en schepenen van de stad Tongeren het beoordelingskader voor handelsontwikkelingen in de periferie goed. Aan de hand van het beoordelingskader wil het college van burgemeester en schepenen het stedelijk handelsvestigingsbeleid voor de periferie actualiseren en verduidelijken. Er werden echter een aantal discrepanties vastgesteld tussen het beoordelingskader en de visie uit het GRS en de van kracht zijnde BPA s, waardoor besloten werd om deze in herziening te stellen en te actualiseren en in overeenstemming te brengen met het beoordelingskader en de visie uit het GRS. Onderhavig RUP betreft de herziening van deze BPA s. 1.2 delegatiebevoegdheid De opmaak van onderhavig RUP is in wezen een provinciale bevoegdheid. De kleinhandelsconcentratie aan de Luikersteenweg wordt namelijk in het provinciaal ruimtelijk structuurplan Limburg bindend geselecteerd als kleinhandelsconcentratie type I (selecties in het kader van de gewenste ruimtelijk-economische structuur). Daarnaast is in de bindende acties opgenomen dat de provincie, in overleg met de betrokken gemeenten en belanghebbende partijen, de geselecteerde kleinhandelsconcentraties van type I afbakent, voor zover deze niet van Vlaams niveau zijn. Onderhavig RUP wordt echter opgemaakt op initiatief van de stad Tongeren en hiervoor werd een delegatie van planningsbevoegdheid gevraagd aan de provincie Limburg. Bij brief van 12 juli 2016 heeft de provincie Limburg laten weten dat er een gemeentelijk RUP kan opgemaakt worden voor de herziening van het BPA kleinhandelszone Luikersteenweg (MB 24/09/2004) en het BPA Schaapstal (BPA 14/04/2000) te Tongeren in functie van de afstemming op het beoordelingskader voor perifere handelsontwikkelingen van de stad Tongeren op voorwaarde dat: de bestaande contouren van de BPA s integraal worden overgenomen; de toegelaten oppervlakten aan kleinhandel alsook de verkoopsvloeroppervlakten t.o.v. de huidige BPA s niet verhoogd worden; een minimum bruto vloeroppervlakte van 600 m² en een netto verkoopoppervlakte van 400 m² per kleinhandelszaak worden opgenomen cfr. het RSPL. De brief en een afschrift van het besluit wordt hierop volgend getoond. Geosted bvba // pag. 10

11 Geosted bvba // pag. 11

12 Geosted bvba // pag. 12

13 2 Situering Het plangebied omvat het plangebied uit het BPA Schaapsstal (MB 14/04/2000) en het plangebied uit het BPA Kleinhandelszone Luikersteenweg (MB 24/09/2004). Het gebied is gelegen aan de rand van het kleinstedelijk gebied Tongeren en zit opgespannen tussen de stad Tongeren in het noorden en het regionaal bedrijventerrein Overhaem in het zuiden. Het gebied is gelegen in de vallei van de Jeker en grenst in het oosten aan het recreatiegebied Het Kleinveldje en in het zuiden aan de open ruimte. Het gebied wordt aangeduid op de onderstaande figuur met een rode contour. Geosted bvba // pag. 13

14 3 Planningscontext 3.1 Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) werd definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 23 september Een herziening van het RSV werd definitief vastgesteld door de Vlaamse Regering op 12 december 2003 en een gedeeltelijke herziening op 17 december Tongeren wordt in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen bindend geselecteerd als structuurondersteunend kleinstedelijk gebied. De afbakening van de structuurondersteunende kleinstedelijke gebieden gebeurt door de provincie in nauw overleg met het Vlaams Gewest en de betrokken gemeenten. De afbakening van de stedelijke gebieden wordt als een essentiële beleidsmaatregel vooropgesteld om de stedelijke leegloop en de lintontwikkeling te stoppen, een aanbodbeleid inzake bijkomende woningen en ruimte voor economische activiteiten te kunnen realiseren en het buitengebied te vrijwaren van een stedelijke ontwikkeling. De afbakening laat toe om binnen de grens van het stedelijk gebied de wenselijke kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van de verschillende maatschappelijke behoeften (wonen, werken, alle voorzieningen eigen aan het stedelijke functioneren) op te vangen. De grens van het stedelijk gebied heeft aldus een beleidsmatige betekenis: een stedelijkgebiedbeleid versus een buitengebiedbeleid. De grens van het stedelijk gebied zal meestal niet overeenstemmen met de administratieve gemeentegrens. Bij de selectie van stedelijke gebieden beperkt de opsomming van mogelijke gemeenten behorende tot het af te bakenen stedelijk gebied zich dan ook tot delen van gemeenten. De hogervermelde indicatieve opsomming is gebaseerd op de bestaande ruimtelijke structuur en bevat bijgevolg gebieden die door de suburbanisatie geheel of gedeeltelijk een feitelijk stedelijk karakter hebben. Dat betekent dat mogelijks (delen van) gemeenten uit de indicatieve opsomming op basis van de visie op het stedelijk gebied uitgewerkt in het afbakeningsproces, niet in het stedelijk gebied worden opgenomen, terwijl bepaalde delen van gemeenten die niet indicatief zijn opgesomd wel tot het stedelijk gebied kunnen behoren mits ze direct aansluiten bij het stedelijk gebied. Geosted bvba // pag. 14

15 Het afgebakende stedelijk gebied kan geen nieuwe bestuurlijke entiteit zijn die in de plaats treedt van de bestaande bestuursniveaus maar biedt een ruimtelijk referentiekader met concrete acties inzake het ruimtelijk beleid voor het stedelijk gebied. Het afbakeningsproces bevat een formeel engagement van de betrokken bestuursniveaus en betrokken overheidssectoren om het in de afbakening opgenomen ruimtelijk beleids- en actieprogramma uit te voeren, conform de visie op de ontwikkeling van het betrokken stedelijk gebied Bundelen van kleinhandel Alsmaar meer winkels wijken uit naar kruispunten en invalswegen in de suburbane gebieden. Shoppingcentra worden ingeplant los van kernen. Vestigingen van KMO s en baanwinkels groeien uit tot linten. De kleinhandel 1 moet evenwel een wezenlijk deel uitmaken van het functioneren van het stedelijk gebied. Kleinhandel is immers bij uitstek een stedelijke functie. De verweving van de kleinhandel met andere functies is essentieel. Kleinhandelslinten kunnen moeilijk deel uitmaken van een gewenste ruimtelijke structuur waarin gedeconcentreerde bundeling en verweving van functies voorop staat. Er wordt geopteerd om de bestaande kleinhandelslinten en -concentraties vast te stellen, beter te structureren en de uitgroei ervan te stoppen. Voor de ruimtelijke herstructurering van bestaande kleinhandelslinten en -concentraties en voor de inplanting van nieuwe kleinhandelszaken worden volgende ontwikkelingsperspectieven gesteld: Binnen ieder stedelijk gebied of kern van het buitengebied worden op het niveau van de betrokken kern interessante locatievoorwaarden gecreëerd voor de inplanting van kleinhandel. De bereikbaarheid en de leefbaarheid van het stedelijk gebied of kern van het buitengebied als geheel moeten voorop staan. In de afbakeningsplannen voor de stedelijke gebieden worden geschikte locaties aangeboden voor verkeersgenererende activiteiten waaronder de baanwinkels, shoppingcentra, enz. Handelszaken die behoefte hebben aan een grotere verkoopsoppervlakte kunnen geconcentreerd worden op specifieke terreinen, met name de kleinhandelszones. Deze locaties worden gesitueerd binnen de stedelijke gebieden en de economische knooppunten, op goed ontsloten plaatsen (ook voor collectief vervoer). De oppervlakte en de uitrusting is afhankelijk van het belang van het stedelijk gebied en het economisch knooppunt. Deze locaties kunnen ook een onderdeel vormen van een groter bedrijventerrein maar worden naar de toekomst toe ingericht als een kleinhandelszone. In de groot- en regionaalstedelijke gebieden zal het Vlaamse Gewest bij de afbakening van het stedelijk gebied de nodige ontwikkelingsperspectieven aangeven en eventueel 1 Kleinhandel wordt gehanteerd als de economische functie die verwijst naar kleinhandelsbedrijvigheid of kleinhandelsactiviteiten zoals deze in het KB van 31 augustus 1964 wordt gehanteerd. Het Koninklijk Besluit van 31 augustus 1964 tot vaststelling van de lijst van de in het handelsregister te vermelden handelsbedrijvigheden bepaalt dat als kleinhandelsbedrijvigheid wordt beschouwd het wederverkopen op gewone wijze in eigen naam en voor eigen rekening, van goederen aan verbruikers en kleine gebruikers, zonder deze goederen behandelingen te doen ondergaan dan die welke in de handel gebruikelijk zijn. Als functie drukt kleinhandel zich ruimtelijk in verschillende types uit ondermeer bepaald door ligging, het aangeboden assortiment, de vorm van beheer en het voorkomen. Kleinhandel betekent hier alle vormen van commerciële activiteit met verkoopsoppervlakte. Dit zijn onder meer (kleine) winkels, discounts, grootwinkelbedrijven, shoppingscentra, baanwinkels,... Geosted bvba // pag. 15

16 kleinhandelszones aanduiden. In de kleinstedelijke gebieden zal de provincie bij de afbakening van het stedelijk gebied de nodige ontwikkelingsperspectieven aangeven en eventueel kleinhandelszones aanduiden. Op bedrijventerreinen die niet als kleinhandelszone zijn aangewezen is in principe geen kleinhandel toegestaan. Aangegeven moet worden onder welke omstandigheden een kleinhandelsactiviteit die complementair is aan een economische functie (be- of verwerking,...) aanvaardbaar is. Langs verbindingswegen en op knooppunten van verbindingswegen buiten kernen van het buitengebied en buiten de stedelijke gebieden worden, conform het ruimtelijk principe van de gedeconcentreerde bundeling, geen nieuwe ruimtelijk geïsoleerde, kleinhandelsbedrijven ingeplant. Voor kleinhandelslinten en -concentraties die structuurloos gegroeid zijn langs verkeerswegen en dit zowel in stedelijke gebieden, in stedelijke netwerken of zelfs in het buitengebied is een ruimtelijke herstructurering via inrichting van essentieel belang. Onder ruimtelijk herstructureren wordt verstaan het verbeteren van de bestaande ruimtelijke samenhang en relaties tussen de kleinhandelsvestigingen en met de omgeving, het verhogen van de verkeersleefbaarheid, de verkeersveiligheid en interne verkeersorganisatie en de ontsluiting (o.m. parkeren) en het creëren van een hogere beeldwaarde of imago van het kleinhandelslint of -concentratie en de omgeving. De bestaande, verspreide inplantingen worden geval per geval behandeld. De vraag naar professionele locaties voor kleinhandel betreft een bijzondere opgave voor de ontwikkeling van de stedelijke gebieden. Deze professionele locaties kunnen een alternatief betekenen voor de moeilijk beheersbare winkellinten of solitaire vestigingen. Omdat niet wordt uitgegaan van een kwantitatieve doelstelling, zal in het beleid voor ieder stedelijk gebied gebiedsgericht onderzocht worden welke locaties de voorkeur genieten: kernwinkelapparaat, hergebruik van oude (bedrijfs-)sites, consolidatie van bestaande concentraties aan invalswegen en een specifieke zone voor grootschalige detailhandel. Voor het aanbodbeleid op vlak van kleinhandelszones gelden volgende uitgangspunten: complementariteit met de handel en wandel in de binnensteden, het vermijden van ongewenste aanzuigeffecten ten nadele van de binnensteden, duurzame mobiliteit en het voorkomen van verdere lintbebouwing. Volgens het RSV worden kleinhandelszones specifiek voorbehouden voor kleinhandelsactiviteiten; kleinhandelszones dienen in de eerste plaats in de stedelijke gebieden gerealiseerd te worden onder meer omwille van hun multifunctioneel karakter en de aanwezigheid van hoogwaardige verkeers- en vervoersinfrastructuur. Geosted bvba // pag. 16

17 3.2 Ruimtelijk structuurplan Limburg Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Limburg werd goedgekeurd bij M.B. op 12 februari De actualisatie van het RSPL werd goedgekeurd bij M.B. op 23 juli Richtinggevend deel Visie op stedelijkheid De provincie Limburg gaat voor de uitbouw van een coherent systeem aan stedelijke gebieden en stedelijke netwerken. Het gebrek aan voldoende stedelijkheid wordt nog altijd als een comparatief nadeel voor Limburg vermeld. Het stedelijk draagvlak van de provincie moet daarom worden verhoogd. Daartoe is het nodig om stedelijke functies uit te bouwen in of aansluitend op de kleinstedelijke gebieden. Nieuwe voorzieningen moeten zich concentreren in de steden. Ook meer kwaliteitsvolle stedelijke en geconcentreerde woonvormen dragen bij tot kernversterking. Verdere versnippering moet worden tegengegaan. Zuinig ruimtegebruik is aangewezen. Als contramal betekent dat eveneens dat de open ruimte voldoende moet worden beschermd. Ontwikkelingsperspectieven voor structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Tongeren Tongeren profileert zich in de eerste plaats als een centrum van diensten en voorzieningen en heeft als oude Romeinse stad een belangrijk toeristisch potentieel. Bijkomende stedelijke functies worden voornamelijk opgevangen door inbreiding van het binnenstadsgebied en verdichting van het stadsrandgebied. De kwaliteiten van de omgeving als groot aaneengesloten landschappelijk waardevol gebied met een sterk agrarisch karakter vormen de omkadering van de stad. Bij mogelijke uitbreidingen moeten die kwaliteiten gevrijwaard blijven. De recente industriële ontwikkeling van Tongeren-oost in de onmiddellijke nabijheid van de E313 heeft een achterstand op vlak van de industriële werkgelegenheid in de streek goedgemaakt. Nieuwe ontwikkelingen gebeuren het best gebundeld, gekoppeld aan de reële behoefte en met oog voor ongewenste neveneffecten, zoals een te grote verkeersdruk. Het is wenselijk om het bedrijventerrein Tongeren-oost als een afzonderlijk onderdeel van het stedelijk gebied te benaderen en niet aan te sluiten aan de kernstad. Uitgangspunten: Ontwikkelingsperspectieven voor kleinhandelsconcentraties o Bundelen van kleinhandel De verspreiding van kleinhandel buiten de woonkernen en de stedelijke gebieden wordt tegengegaan. Het beleid richt zich op bundelen ervan in de af te bakenen kleinstedelijke gebieden en in de kernen van het buitengebied. Ook voor de excentrisch gelegen concentraties van grootschalige kleinhandel is bundeling een uitgangspunt. o Bewaken van het evenwicht tussen vraag en aanbod Het evenwicht tussen vraag en aanbod wordt steeds meer verstoord door een relatief geringe groei van de vraag en een vrije wilde groei van het aanbod. Dat onevenwicht werkt niet enkel marktverstorend, maar heeft ook verregaande ruimtelijke implicaties. Omdat er zo goed als een evenwicht is tussen vraag en aanbod kan er slechts een beperkte groei plaatsvinden. Het is daarom belangrijk om die dynamiek te sturen en te koppelen aan een commerciële hiërarchie van kernen. Anderzijds is een verweving van volumineuze grootschalige kleinhandel in historische centra niet altijd vanzelfsprekend. Daarom is het creëren van kleinhandelszones als een specifiek type van regionaal bedrijventerrein soms noodzakelijk. Daarvoor moeten goed ontsloten en voldoende ruim gedimensioneerde terreinen worden geselecteerd. De concrete afbakening van die zones gebeurt bij de afbakening van de stedelijke gebieden aan de hand van ruimtelijke uitvoeringsplannen. Er is echter geen economische ruimte meer voor inplanting van nieuwe perifere shoppingcentra. De bestaande concentraties zijn een uitgangspunt. De kleinhandelsconcentraties sluiten aan bij stedelijke gebieden of economische knooppunten. Zij moeten complementair zijn met het stedelijk weefsel of het kerngebied, herkenbaar afgebakend en goed bereikbaar. De locaties worden voorbehouden voor specifieke kleinhandelsbranches. Het betreft in principe: kleinhandel in vervoermiddelen, bouwmaterialen, doe-het-zelfartikelen, tuincentra, kleinhandel in woninginrichting, kantoorinrichting, elektro- en huishoud- en audiovisuele artikelen, dieren, muziekinstrumenten, campingartikelen en brandstoffen of explosieve stoffen.

18 o Bevorderen van een kwalitatieve inrichting en efficiënte invulling Het imago en het visueel voorkomen van kleinhandelsconcentraties moeten worden verbeterd in overeenstemming met de ruimtelijke samenhang, onder meer door een betere architectuur, landschappelijke inrichting van het geheel met gemeenschappelijke parking en reclame. Daarnaast wordt toegezien op de correcte invulling van die gebieden. Kleinschalige kleinhandel hoort er niet thuis. Nieuwe winkels hebben minimaal 600 m² bebouwde grondoppervlakte en een netto verkoopoppervlakte van minimaal 400 m². Bouwen met meerdere bovengrondse bouwlagen wordt gestimuleerd. Categorisering van perifere kleinhandelsconcentraties van provinciaal niveau o Stimuleren van een kerngericht beleid Een goede planning van kleinhandelsactiviteiten met het accent op bundeling en op verweving met andere activiteiten moet de kernen versterken en de open ruimte beschermen. De kleinhandel is een onderdeel van een groter geheel van activiteiten en voorzieningen. In principe wordt gekozen voor de kern waarin de commerciële hiërarchie moet overeenstemmen met de hiërarchie van de kernen. Zowel de reikwijdte van de handelsconcentratie als de draagkracht van het gebied moeten nauwkeurig worden bepaald. Er moeten interessante vestigingsvoorwaarden voor de kleinhandel worden gecreëerd in de stedelijke gebieden en in de kernen van het buitengebied. Door die bundeling van handelszaken en verweving met andere stedelijke functies verhoogt de aantrekkingskracht en verminderen de sociale kost en de druk op het buitengebied. Ook kunnen enkel bepaalde economische knooppunten omwille van hun ligging en hun potentie om verkeersgenererende activiteiten op te vangen in aanmerking komen voor supergrootschalige detailhandel. De trend van schaalvergroting van individuele handelszaken en het spanningsveld tussen de historische handelskern en de detailhandel in de periferie veroorzaken een toenemende leegstand in de kernen. Een proactieve werking rond dynamisering van handelscentra is van belang om de leefbaarheid van die kernen te garanderen. Figuur: kaart 65 PRS-L: categorisering van perifere kleinhandelsconcentraties van provinciaal niveau Geosted bvba // pag. 18

19 De kleinhandelszone aan de Luikersteenweg wordt op provinciaal niveau geselecteerd als een kleinhandelsconcentratie type I. De provincie maakt voor kleinhandelsconcentraties type I ruimtelijke uitvoeringsplannen op om ze te ordenen en ontwikkelingskansen te geven. Bestaande vestigingen kunnen uitbreiden en bijkomende handelszaken zullen worden toegelaten. Bij de herinrichting van die kleinhandelsconcentraties worden interne verdichting, hergebruik van leegstaande gebouwen, concentratie van handelszaken en herstructurering gestimuleerd. De relatie met het stedelijk gebied moet worden uitgebouwd om de complementariteit te versterken tussen de grootschalige kleinhandel en de kleinhandel in de kern Bindend deel Selecties: 6: De doortocht van de Jeker doorheen verstedelijkt gebied, tussen Beemden ten westen van Tongeren en Park Oostelijke Jeker wordt bindend geselecteerd als natte natuurverbinding (selecties in het kader van de gewenste ruimtelijknatuurlijke structuur). 12: De kleinhandelsconcentratie aan de Luikersteenweg wordt in het provinciaal ruimtelijk structuurplan Limburg bindend geselecteerd als kleinhandelsconcentratie type I (selecties in het kader van de gewenste ruimtelijk-economische structuur). 24: selectie van de N20, van grens provincie Luik tot E313 (knooppunt 29), als secundaire weg type III. Maatregelen en acties; ruimtelijke uitvoeringsplannen: 29: De provincie bakent in ruimtelijke uitvoeringsplannen de kleinstedelijke gebieden af. Zij doet dat in samenwerking met de betrokken gemeenten en belanghebbende partijen. 37: De provincie bakent in ruimtelijke uitvoeringsplannen de geselecteerde kleinhandelsconcentraties van type I af voor zover deze niet van Vlaams niveau zijn. Zij doet dat in overleg met de betrokken gemeenten en belanghebbende partijen. Geosted bvba // pag. 19

20 3.3 Afbakening structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Tongeren Het PRUP afbakening structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Tongeren werd definitief vastgesteld door de provincieraad in zitting van 21 oktober Het plangebied is gelegen binnen de afbakeningslijn van het kleinstedelijk gebied Tongeren, maar het maakt geen deel uit van één van de bijhorende deelplannen. Voorafgaand aan het afbakeningsproces werd een voorstudie opgemaakt door Iris Consulting (2005). Volgende ruimtelijke concepten uit de voorstudie zijn van belang voor de opmaak van onderhavig RUP: Een goede ontsluiting van het structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Een zuidoostelijke verbindingsweg tussen de N20 en de N79 wordt aangelegd. De zuidoostelijke verbindingsweg zal de ontsluiting van een aantal regionale stedelijke functies verzekeren: o.a. van het bedrijventerrein Overhaem, de kleinhandelszone langs de N20, het ziekenhuis, de toekomstige politiekazerne in de Kazerne Ambiorix, Deze verbindingsweg zal het doorgaand verkeer vanuit het zuiden naar het oosten (of omgekeerd) rondom het stadscentrum leiden. Door een verminderde verkeersdruk wordt de woon- en leefkwaliteit verbeterd in zowel het stadscentrum als de woonwijk in de stationsomgeving. Grootschalige kleinhandelsactiviteiten gebundeld op goed ontsloten locatie: De ongecontroleerde groei van het fenomeen van baanwinkels langs invalswegen wordt afgeremd door de realisatie van een grootschalige kleinhandelszone op niveau van het structuurondersteunend kleinstedelijk gebied. Nieuwe grootschalige detailhandelsactiviteiten worden geconcentreerd in een kleinhandelszone aan weerszijden van de N20 (Luikersteenweg), aansluitend op het regionaal bedrijventerrein Overhaem. Bestaande baanwinkels kunnen blijven bestaan (en eventueel uitbreiden). Bij te sterk verkeersgenererende activiteiten kan echter een herlokalisatie overwogen worden. Omwille van het verkeersgenerende karakter van deze activiteiten is een goede ontsluiting, zowel met het openbaar vervoer als met de wagen, noodzakelijk. Na de realisatie van de zuid-oostelijke verbindingsweg tussen de N20 (Overhaem) en de N79 zal deze kleinhandelszone niet alleen met het openbaar vervoer, maar ook met de wagen goed bereikbaar zijn vanuit de ruimere regio. Figuren: uitsnede uit deelplan 1 van het PRUP afbakening structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Tongeren (boven) en uitsnede uit de kaart met bestaande BPA s en RUP s (onder) De kleinhandelszones ter hoogte van de Luikersteenweg werden niet opgenomen als deelplan in het PRUP afbakening structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Tongeren omwille van het feit dat vanuit het afbakeningsproces de bestaande afgebakende zones in overeenstemming zijn met de provinciale visie. Geosted bvba // pag. 20

21 3.4 Ruimtelijk structuurplan Tongeren Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Tongeren werd op 7 oktober 2010 goedgekeurd door de deputatie Richtinggevend deel Jekerkwadrant Figuur: kaart 15 GRS: ontwikkelingsvisie Jekerkwadrant Het Jekerkwadrant wordt voornamelijk gestructureerd door de Jeker en haar verschillende zijarmen. Hier vormt de integratie van natuurlijk stromend water een belangrijke drager in de beeld- en belevingswaarde. Tussen de Jekerarmen is het wonen dominant aanwezig en vormen het St-Jacobusrusthuis en het woon- en zorgcentrum St- Franciscus belangrijke openbare instellingen in de verzorgingssector. Aan de zuidzijde van de Jeker wordt de kleinhandelszone Luikersteenweg en het regionaal bedrijventerrein Overhaem, samen met de recreatieve voorzieningen van de Jekerhypodroom en Kleinveldje verder uitgebouwd. Hier is bewoning ondergeschikt. Tussen het historisch stadscentrum en de Dijkstraat wordt de Motten bestendigd als recreatief stadspark. Structurele verbeteringen aan de bestaande sportinfrastructuur maken De Motten het recreatiegebied voor inwoners. Doelstellingen: o o o o Versterken van het woonmilieu tussen beide Jekerarmen; Specifieke aandacht voor de vergrijzende bevolking en de zorgsector; Bundeling van een aantal regionale en stedelijke voorzieningen ten zuiden van de Jekervallei; Herontwikkeling en verdichting van het recreatiegebied hippodroom tot sportpark met bovenlokale uitstraling Bovenlokale elementen: regionale bedrijventerreinen; Overhaem Het herschikken van het regionaal bedrijventerrein in functie van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling wordt algemeen vooropgesteld. Tot de vooropgestelde ontwikkelingsperspectieven behoort ook het ontwikkelen van een lokale bedrijvenzone aan de noordelijke rand van het bestaande bedrijventerrein als overgang naar de belendende kleinhandelszone conform het BPA Schaapsstal. Lokale elementen: kleinhandel De bestaande kleinhandelszaken langs de steenwegen belasten de (agrarische) open ruimte en hebben door hun verkeersgenererend effect een bijkomende belasting op het residentieel wonen. Concentratie en verweving van kleinhandel, binnen of aansluitend aan het kleinstedelijk gebied, geeft een grotere aantrekkingskracht voor potentieel cliënteel. Dat komt doordat meerdere bedrijven op een locatie bezocht kunnen worden en in de buurt liggen van andere functies. Zo kan een onderlinge synergie optreden. Geosted bvba // pag. 21

22 Kleinhandelsbedrijven worden geconcentreerd op de kleinhandelszones langs de Luikersteenweg (N20). De goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de verbinding met de ruimere regio na realisatie van de zuidoostelijke verbindingsweg en herinrichting van de Luikersteenweg (N20), maken het gebied voor alle doelgroepen goed bereikbaar. De bestaande kleinhandel binnen het stedelijk gebied worden ruimtelijk verweven binnen het bestaande woonweefsel. Bestaande, behoorlijk vergunde kleinhandel langsheen invalswegen kan, indien (economisch) noodzakelijk en na een gunstige ruimtelijke en landschappelijke afweging, nog beperkt uitbreiden. Bij te grote ruimtelijke en verkeersgenererende impact op de huidige locatie, met een verplaatsing naar de kleinhandelszone te worden overwogen. Nieuwe grootschalige kleinhandel wordt niet meer toegelaten langs de invalswegen Bindend deel o Strategische projecten Bepaling 38: actieve participatie en indien mogelijk ook het opnemen van een trekkersrol bij de ontwikkeling van een aantal strategische stedelijke projecten, waaronder de kleinhandelszone Luikersteenweg. Geosted bvba // pag. 22

23 3.5 Overige relevante beleidsdocumenten Omzendbrief grootschalige detailhandel (omzendbrief RO 2011/01): afwegingskader grootschalige detailhandel De Vlaamse minister, bevoegd voor de ruimtelijke ordening, keurde op 9 december 2011 de omzendbrief RO 2011/01 goed. In de omzendbrief wordt een afwegingskader aangereikt voor grootschalige detailhandel, en dit zowel planologisch als vergunningsmatig. Om projecten met grootschalige detailhandel meer eenvormig te kunnen beoordelen wordt er in de ruimtelijke beoordeling vertrokken van de volgende kenmerken: Functioneel type (monofunctionele ontwikkeling, multifunctionele ontwikkeling, tuincentra) Verschijningsvorm (solitaire kleinhandel, kleinhandelslint, kleinhandelsconcentratie concentratie solitairen, kleinhandelscomplex concentratie onder één dak) Locatietypes Winkelconcept In de omzendbrief is een afwegingstabel opgenomen (zie onder), op basis waarvan een eerste inzicht verkregen kan worden in de meest voor de hand liggende beoordeling van verschillende situaties. Deze tabel gaat uit van de doelstelling van kernversterking door verweving van detailhandel in de stads- en dorpskernen. Sommige handelszaken horen echter minder thuis in een stadscentrum. Nieuwe aanbodsvormen buiten de bestaande centra, op oordeelkundig gekozen en duurzaam ingerichte locaties, kunnen complementair zijn met het handelscentrum. Ze kunnen de kleinhandel in een stad of gemeente opnieuw op de kaart zetten. Op deze professionele zones krijgen deze handelszaken rechtszekerheid en mogelijkheden tot vestiging en uitbreiding. Het voorliggend plangebied betreft een steenweglocatie in stedelijk gebied volgens de locatietypes uit de omzendbrief. Uit de tabel kan opgemaakt worden dat voor gelijk welk functioneel type de lokale situatie de belangrijkste verschijningsvorm is op het al dan niet inpasbaar zijn van het project. Zeker voor grootschalige ontwikkelingen is het bestaan van een gevalideerde overkoepelende visie omtrent de ontwikkeling van het gebied en de rol van de geviseerde ontwikkeling hierin essentieel.

24 In de omzendbrief wordt daarnaast een set van afwegingselementen aangereikt, op basis waarvan een verdere beoordeling gemaakt kan worden: o o Positieve afwegingselementen Planningscontext De kleinhandelszone aan de Luikersteenweg is in het provinciaal ruimtelijk structuurplan Limburg geselecteerd als een kleinhandelsconcentratie type I. Op gemeentelijk niveau wordt een concentratie van grootschalige kleinhandel op deze locatie beoogd, waarbij kleinhandel langsheen de invalswegen in geval van een te grote ruimtelijke en verkeersgenererende impact worden geherlocaliseerd naar deze kleinhandelszone. Door het college van Burgemeester en Schepenen werd op 11 maart 2016 het beoordelingskader voor handelsontwikkelingen in de periferie opgesteld. Het beoordelingskader vervangt integraal het visiedocument de ontwikkeling van winkelcentra binnen een kernversterkend beleid van 14 januari 2011 en is bedoeld om aanvullend aan de bestaande BPA s (BPA Schaapsstal (1999) en BPA Kleinhandelszone Luikersteenweg (2004)) een gericht beleid te kunnen voeren op deze locatie dat focust op de grootschaligheid, volumineuze goederen en niet-dagdagelijkse inkopen. In de van kracht zijnde BPA s zijn de mogelijkheden nog te ruim opgevat. Met de opmaak van onderhavig RUP zullen minstens de toetsingsgronden (stedenbouwkundige randvoorwaarden) uit het goedgekeurde beoordelingskader juridisch vertaald worden. Bundeling en zuinig ruimtegebruik Het RUP beoogt het behoud, herwaardering en verdere invulling van de kleinhandelszone. Bij de uitwerking van het RUP zal meer flexibiliteit geboden worden om de ruimte zo optimaal mogelijk in te kunnen vullen. Concreet wordt rekening gehouden met de inplanting van solitaire winkels, maar wordt ook het vormen van clusters van winkels en het bouwen in verschillende bouwlagen gestimuleerd, zodat voorzieningen zoals bijvoorbeeld parkeren en de noodzakelijke ruimte voor water gebundeld gerealiseerd kunnen worden. o o maar ook met het openbaar vervoer. Daarnaast zal met de mogelijke realisatie van de zuidoostelijke verbindingsweg de bereikbaarheid nog verbeterd worden. Langs de Luikersteenweg is een vrijliggend fietspad aangelegd aan weerszijden van de weg, waardoor de site ook door traag verkeer op een verkeerveilige manier bereikt kan worden. Kernversterkend In de omzendbrief RO 2011/01 grootschalige detailhandel wordt er uitgegaan van een kernversterkend beleid, maar wordt evenwel rekening gehouden met het gegeven dat sommige handelszaken minder thuishoren in een stadscentrum. Nieuwe aanbodsvormen buiten de bestaande centra, op oordeelkundig gekozen en duurzaam ingerichte locaties kunnen complementair zijn met het handelscentrum. Ze kunnen de kleinhandel in een stad of gemeente opnieuw op de kaart zetten. Op deze professionele zones krijgen deze handelszaken rechtszekerheid en mogelijkheden tot vestiging en uitbreiding. In de periferie wordt dus een beleid gevoerd dat zich focust op grootschaligheid, volumineuze goederen en niet-dagdagelijkse inkopen, zodanig dat een complementair aanbod wordt uitgebouwd met het aanbod in het centrum van Tongeren. Bovendien wordt er gewerkt aan het verbinden van de kleinhandelszone met de binnenstad om de gewenste uitwisseling tussenbeide te bekomen. Negatieve afwegingselementen Natuur en leefmilieu Het gebied is gelegen aan de rand van het kleinstedelijk gebied Tongeren. Het gebied zit opgespannen tussen de stad Tongeren in het noorden en het regionaal bedrijventerrein Overhaem in het zuiden. In het zuidwesten grenst het gebied aan de open ruimte. Het gebied grenst niet aan een vogel- of habitatrichtlijngebied en ook niet aan een VEN-gebied. De gronden aansluitend ten zuiden kennen overwegend een agrarisch gebruik (bestemd als agrarisch gebied volgens het gewestplan). o o Herwaardering Bij de uitwerking van het RUP wordt de mogelijkheid tot herwaardering van bestaande gebouwen en inrichtingen in acht genomen, evenals opslorping van panden in zoverre deze verenigbaar zijn met het gewenste ruimtelijk kader. Mobiliteit De kleinhandelszone is gelegen langs de Luikersteenweg, één van de invalswegen naar de stad Tongeren. De site is goed bereikbaar met de auto, o o Landschap Het gebied is gelegen aan de rand binnen het kleinstedelijk gebied Tongeren. In het noorden grenst het plangebied aan de Oude Jeker (vloedgracht). Verder zijn er geen noemenswaardige landschapswaarden in of in de omgeving van het plangebied waarneembaar. Landbouw Het plangebied is niet gelegen in herbevestigd agrarisch gebied en kent ook geen agrarische bestemming volgens de van kracht zijnde BPA s.

25 o o Economie Binnen een straal van 2,00km rond het plangebied zijn er geen SEVESOinrichtingen gevestigd. Mobiliteit De ontsluiting is een aandachtspunt. De Luikersteenweg is één van de invalswegen naar de stad Tongeren en deze kent al een bepaalde verkeersdruk, en de weg zal wellicht nog aan belang winnen met de mogelijke realisatie van zuidoostelijke verbindingsweg. Ter hoogte van de in- en uit van T-forum werden al aanpassingen doorgevoerd (introductie van afslagstroken ter hoogte van de inrit en een lichtengeregeld kruispunt aan de uitrit).de doorstroming wordt vandaag echter nog belemmerd door de veelvuldig voorkomende in- en uitritten aan de noordzijde. Op de dag van vandaag heeft namelijk nagenoeg elke perceel ten noorden van de Luikersteenweg een afzonderlijke in- en uitrit. Samen met de herwaardering en verdere invulling van het deel ten noorden van de steenweg moet een duurzame ontsluitingsconcept uitgewerkt worden Beoordelingskader voor handelsontwikkelingen in de periferie In zitting van 11 maart 2016 keurde het college van Burgemeester en schepenen het beoordelingskader voor handelsontwikkelingen in de periferie goed. Het beoordelingskader vervangt integraal het visiedocument de ontwikkeling van winkelcentra binnen een kernversterkend beleid van 14 januari De strategische doelstellingen worden op de volgende pagina getoond. Concreet moet bij de beoordeling van handelsontwikkelingen in de periferie uitgegaan worden van de volgende operationele toetsingsgronden, die tevens gelden als stedenbouwkundige randvoorwaarde: Ten minste de helft van de bestaande en te vergunnen winkelunits binnen de periferie heeft een minimale omvang van 1.000m² bruto bebouwd oppervlak per winkel Er worden enkel oppervlakte-intensieve detailhandelszaken geprogrammeerd, waarbij geen plaats is voor horecazaken; Winkelunits met een bruto bebouwde oppervlakte van 650 m² of minder verhandelen geen textiel, schoenen, lederwaren, accessoires, ontspannings- en vrijetijdsartikelen en papierwaren; Textielzaken en schoenenzaken kunnen ten hoogste 1/6 uitmaken van het aantal bestaande te vergunnen winkelunits in de periferie; Vergunde winkelunits kunnen niet verder worden opgedeeld. Op deze operationele toetsingsgronden kunnen beperkte afwijkingen worden toegestaan indien de aanvrager duidelijk maakt dat andere en substantiële inspanningen geleverd worden met het oog op het aanreiken van de strategische doelstellingen. Geosted bvba // pag. 25

26 Strategische doelstelling het creëren van een aanbod dat ruimtelijk duurzaam wordt ontwikkeld Toelichting Een ruimtelijke duurzame ontwikkeling wordt onder meer vertaald door volgende elementen: mogelijkheden inzake hergebruik en opslorping worden maximaal ingezet (versus het in gebruik nemen van greenfields ); er wordt ingezet op clustering van activiteiten op een ruimtelijk doordachte manier; nieuwe lintbebouwing en solitaire kleinhandelsontwikkelingen worden zoveel mogelijk tegengegaan; het verrommelen van de specifiek voor economische activiteiten bestemde ruimte wordt vermeden. het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften. Deze doelstelling vraagt dus om een doordachte spreiding van het aanbod over de ruimte. Deze doelstelling sluit perifere ontwikkelingen van handelsvestigingen niet uit maar clausuleert deze. Er wordt in de periferie gefocust op ruimt behoevende handelsvestigingen of handelsvestigingen voor volumineuze goederen of niet-dagelijkse aankopen zoals bandencentrales, garages, tuincentra, meubelzaken en doehet-zelf-centra. Dit impliceert dat bij grootschalige kleinhandelsprojecten in de periferie steeds zal moeten onderzocht worden of het stedelijk milieu niet structureel bedreigd wordt. het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit Bij elke inplanting moet rekening worden gehouden met de mobiliteitsimpact van handelsvestigingen. Dit impliceert dat het initiatief geen significante negatieve impact mag hebben op de bestaande mobiliteitssituatie. Idealiter wordt zelfs remediërend ingespeeld op bepaalde mobiliteitsproblematieken. Voor het inschatten van de mobiliteitsimpact van een initiatief worden onder meer hiernavolgende elementen in acht genomen: de invloed op verkeersstromen rekening houdend met de wegencapaciteit; de invloed op de parkeerdruk; de bereikbaarheid met het openbaar vervoer; mogelijke remediërende maatregelen. Geosted bvba // pag. 26

27 3.5.3 BPA Schaapsstal d.d Het BPA Schaapsstal omvat een zone ten noorden van de Luikersteenweg die zich uitstrekt tussen de Wijkstraat in het noorden en de Overhaamlaan in het zuiden. Aan de achterzijde wordt het gebied begrensd door Het Kleinveldje. Langs de Luikersteenweg werden zones voor kleinhandel afgebakend, met aan de straatzijdes een zone voor voortuin en aan de achterzijde een buffer ter afscherming van de activiteiten naar de achterliggende open ruimte. Op de grens met het regionaal bedrijventerrein Overhaem werd een zone voor lokaal bedrijventerrein bestemd om de overgang te vormen tussen de kleinhandelszone en het bedrijventerrein. De cluster van woningen langs de Rietmusweg werd bestendigd in het BPA, waarbij een onderscheid werd gemaakt tussen open bebouwing en halfopen en gesloten bebouwing. De bouwlijn werd afgestemd op de bestaande bebouwing en is dus geen rechte lijn. Tussen de weg en de bouwzones werd een zone voor voortuin bestemd. Aan het uiteinde van het woonlint langs de Rietmusweg wordt een zone verder gedetailleerd met een zone voor bijgebouwen en een overdruk over de zone voor voortuinen om meer mogelijkheden te bieden aan een bestaande inrichting. De overige ruimte werd bestemd in een zone voor tuinen, met aan de noordzijde een zone non aedificandi om de bebouwing zoveel mogelijk aan de straatzijde te concentreren en het achterliggend deel van de gronden zoveel mogelijk te laten aansluiten op de open ruimte. Net ten zuiden van de post werd nog een woonkorrel (appartementen) met bijhorende (voor)tuin bestendigd. Ter hoogte van De Post en aan Het Kleinveldje werd een zone voor openbaar nut bestemd. Tussen het postgebouw en de Jeker werd een bufferzone voorzien en de Jeker werd in een zone voor waterloop bestemd. De wegen werden in één bestemmingszone ondergebracht, doch getypeerd door middel van overdrukken om een onderscheid te maken tussen het type weg. Tussen de zone voor lokaal bedrijventerrein en het regionaal bedrijventerrein Overhaem werd een ontsluiting voorzien als verbinding tussen de Rietmusweg en de Overhaamlaan. Het BPA voorzag namelijk in een onderbreking van de Rietmusweg voorbij het woonlint om te vermijden dat verkeer van en naar het bedrijventerrein door het woongebied zou circuleren. Het grafisch plan van het BPA wordt getoond op de volgende pagina. Geosted bvba // pag. 27

28 Geosted bvba // pag. 28

29 3.5.4 BPA Kleinhandelszone Luikersteenweg d.d Het plangebied van het BPA Kleinhandelszone Luikersteenweg omvat de zone ten zuiden van de Luikersteenweg waar vandaag T-forum gevestigd is evenals een gebied aansluitend ten noorden, waarbij Schaapsweide en de Luikersteenweg als grens aangenomen werden. In het BPA werd een zone bestemd voor kleinhandel en werden voor deze zone uitspraken gedaan naar inrichting en het structureren ervan met onder meer de aanduiding van zichtlijnen. De kleinhandelszone wordt door middel van een brede buffer afgescheiden van de aanliggende woongebieden en de open ruimte. Ter hoogte van de Luikersteenweg werd een brede zone voor ontsluitingsinfrastructuur bestemd, waarbij rekening werd gehouden met aanpassingen aan de weg in functie van de realisatie van de kleinhandelszone. De zone ten noorden kreeg een woonbestemming conform het BPA, met beperkt mogelijkheden voor aan het wonen verwante voorzieningen. Langs de Luikersteenweg werd een gemengd woonprogramma beoogd, waar meer mogelijkheden werden geboden naar realiseerbare oppervlakte van de aan het wonen verwante voorzieningen. De klemtoon werd althans ook gelegd op het wonen in deze zone. De bouwmogelijkheden werden langs de straten, met name de Luikersteenweg en Schaapsweide, voorzien. De bouwlijn werd afgestemd op de bestaande bebouwing en is dus geen rechte lijn. Tussen de weg en de bouwzones werd een zone voor voortuinen bestemd. Aan de achterzijde werd een zone voor achtertuinen en privétuinen voorzien. Het noordelijk deel van het plangebied omvatte ook nog 2 bedrijven. Deze werden binnen het BPA bestendigd. De ontsluiting van de bedrijven werd voorzien naar de Luikersteenweg en er kan optioneel ook ontsloten worden via de kleinhandelszone. De omliggende wegen werden in verschillende bestemmingszones onderverdeeld om een onderscheid te maken tussen het type weg. Het grafisch plan van het BPA wordt getoond op de volgende pagina. Geosted bvba // pag. 29

30 Geosted bvba // pag. 30

31 3.5.5 Decreet integraal handelsvestingsbeleid Op 15 juli 2016 werd het decreet integraal handelsvestingsbeleid goedgekeurd door de Vlaamse Regering. Het decreet werd vervolgens op 29 juli 2016 gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Het decreet is deels in werking getreden sedert de publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad. In samenwerking met de gemeenten en provincies voert het Vlaams Gewest een integraal handelsvestingsbeleid dat gericht is op (artikel 4 van het decreet): Het creëren van duurzame vestingsmogelijkheden voor kleinhandel, met inbegrip van het vermijden van ongewenste kleinhandelslinten; Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten; Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu, met inbegrip van het versterken van kernwinkelgebieden; Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit. In het decreet worden 4 categorieën van kleinhandelsactiviteiten beschouwd (artikel 3 van het decreet): Verkoop van voeding; Verkoop van goederen voor persoonsuitrusting; Verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw; Verkoop van andere producten. Het decreet faciliteert zowel op vlak van planning als vergunningenbeleid mogelijkheden om de doelstellingen zoals bovenstaand omschreven te kunnen verwezenlijken. Zo kunnen gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen en gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen (artikel 10 van het decreet): Kernwinkelgebieden en winkelarme gebieden afbakenen; Normen bevatten betreffende de oppervlakte van de categorieën van kleinhandelsactiviteiten; Deze normen differentiëren al naargelang het bestande, dan wel nieuwe kleinhandelsbedrijven en handelsgehelen betreft. De termijnen vanaf wanneer de omgevingsvergunningsplicht voor kleinhandelsactiviteiten geldt verkorten; Geosted bvba // pag. 31

32 4 Bestaande juridische toestand In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de bestaande juridische toestand van het plangebied. Type: Gewestplan Beschrijving: Gewestplan Sint-Truiden Tongeren (KB 05/04/1977 en latere wijzigingen): Woongebied Woongebied met landelijk karakter Gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut Bufferzone overdruk reservatiegebieden (gewestplanwijziging ) Kleinhandelszone (gewestplanwijziging ) Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Niet van toepassing Provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan PRUP Afbakening structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Tongeren (21/10/2015) Het plangebied is gelegen binnen de afbakeningslijn, maar maakt geen deel uit van één van de deelplannen uit het PRUP. Gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan Niet van toepassing Geosted bvba // pag. 32

33 Bijzonder plan van aanleg BPA Kleinhandelszone Luikersteenweg (24/09/2004) BPA Schaapsstal (14/04/2000) Geosted bvba // pag. 33

34 Verkavelingsvergunningen Verkaveling 1992/VA444: afd 8, sectie B, percelen 788 E (lot1), 792C (lot 2) en 792D (lot 3) Atlas der buurtwegen Route de Tongres à Liège (Luikersteenweg) chemin n 8 (Wijkstraat), chemin n 35 (Rietmusweg en buurtwegen t.h.v. T-forum: deels afgeschaft), chemin n 36 (Overhaamlaan), chemin n 37 (buurtweg t.h.v. T-forum: afgeschaft) Atlas der waterlopen Oude Jeker nr. 11b Habitatrichtlijngebied Ruim 1km ten oosten van het plangebied situeert zich het habitatrichtlijngebied Jekervallei en bovenloop van de Demervallei Geosted bvba // pag. 34

35 Vogelrichtlijngebied Niet van toepassing Gebieden van het VEN/IVON Ruim 300m ten westen van het plangebied situeert zich het VEN-gebied De Jekervallei Natuurreservaten Niet van toepassing Beschermingszone waterwingebied Niet van toepassing Overstromingsgevoelige gebieden (2014) Delen van het plangebied zijn gekarteerd als mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Geosted bvba // pag. 35

36 Polders en Wateringen Niet van toepassing Beschermd monument, beschermd landschap, beschermd stads- of dorpsgezicht Niet van toepassing Bouwkundig erfgoed Niet van toepassing Planologisch attest Niet van toepassing Geosted bvba // pag. 36

37 5 Bestaande feitelijke toestand 5.1 Beschrijving van de bestaande feitelijke toestand Ontsluiting Luikersteenweg Het plangebied wordt in de huidige situatie ontsloten via de Luikersteenweg. De weg vormt op ruime schaal een verbinding tussen Luik en de E313 (Hasselt) en raakt op dit tracé aan de binnenstad van Tongeren. Via deze weg is er een goede ontsluiting naar het stadscentrum en het hinterland mogelijk. De Luikersteenweg is een secundaire weg type III. Dit betekent dat de weg een belangrijke fiets- en openbare vervoersas is met een lokale en bovenlokale verbindingsfunctie. De Luikersteenweg is een dubbelrichtingsstraat met aan weerszijden een aanliggend fietspad. ter hoogte van de inrit naar T-forum zijn er afslagstroken voorzien in het wegprofiel en aan de uitrit is een verkeerslichtengeregeld kruispunt ingericht. een bushalte situeert zich ter hoogte van de Rietmusweg (zie ook verder). Er kan dus gesproken worden over een goede bereikbaarheid via verschillende verkeersmodi Rietmusweg De Rietmusweg vormt een verbinding tussen de Luikersteenweg en de Overhaamlaan. Voor gemotoriseerd verkeer bestaat er echter een fysieke onderbreking (paaltjes) tussen het woonlint en het nevenliggend regionaal bedrijventerrein (doodlopend in beide richtingen). Het woonlint wordt rechtstreeks naar de Luikersteenweg ontsloten en de bedrijven richting Overhaamlaan. Via de Rietmusweg is er ook een ontsluiting naar de sportzone Het Kleinveldje ten oosten van de kleinhandelszone mogelijk. Recent werd een toegangsweg aangelegd en een parking. De oorspronkelijke ontsluiting naar de Luikersteenweg werd opgeheven en doet nog enkel dienst als trage verbinding en voor de ontsluiting van de naastliggende bedrijven. De Rietmusweg is een dubbelrichtingsstraat met (smalle) aanliggende voetpaden Overhaamlaan De Overhaamlaan vormt de ontsluiting voor het bedrijventerrein Overhaem naar de Luikersteenweg. Het betreft een dubbelrichtingsstraat met groene bermen Schaapsweide Een beperkt deel van het plangebied wordt ontsloten via Schaapsweide naar de Luikersteenweg. Schaapsweide is een dubbelrichtingsstraat met aanliggende fietspaden aan weerszijden van de weg. Naar het zuiden gaat de weg over in de Rutterweg, die de verbinding vormt naar de kern van Rutten Parkeren Parkeren gebeurt op het eigen terrein. Ten noorden van de Luikersteenweg beschikt bijna elke kleinhandelsfunctie over een individuele parkeervoorziening en deze worden ook elk afzonderlijk ontsloten naar de Luikersteenweg. De inritten zijn plaatselijk zeer breed, hetgeen niet meteen leidt tot de meest verkeersveilige situaties. In T-forum werd een gebundelde parkeervoorziening aangelegd, met één inrit en één uitrit. De weg werd plaatselijk aangepast aan deze inrichting (afslagstroken aan de inrit en een verkeerslichtengeregeld kruispunt aan de uitrit). Geosted bvba // pag. 37

38 Geosted bvba // pag. 38

39 Openbaar vervoer Het plangebied is bereikbaar met het openbaar vervoer. Lijn 74 Tongeren-Luik maakt zijn doortocht langsheen de Luikersteenweg en er is een halte ter hoogte van het kruispunt met de Rietmusweg en een halte ter hoogte van het kruispunt met de Overhaamlaan. In de loop van de dag rijdt de bus met een uurfrequentie (1 heen en 1 terug). Op piekmomenten rijden er 2 bussen per uur. Daarnaast kan men gebruik maken van de haltes Tongeren Wijkstraat en Tongeren Clarastraat. Beide haltes zijn gelegen op wandelafstand van het plangebied. De halte Tongeren Wijkstraat wordt bediend door de T2, T3 en lijn 74. De halte Tongeren Clarastraat wordt bediend door de T3. Lijn T2 passeert via Schaapsweide. De bus halteert in de Rutterweg nabij het kruispunt met Schaapsweide (belbus). Vanuit het plangebied is er een aansluiting naar het station van Tongeren, waar aanspraak kan gemaakt worden op tal van busverbindingen en waar ook de overstap gemaakt kan worden naar het spoor Bebouwing en functies Het plangebied zit opgespannen tussen de stad Tongeren in het noorden en het regionaal bedrijventerrein Overhaem in het zuiden. Ten westen, op een steenworp van het plangebied, ligt de Jekerhippodroom. Het plangebied omvat een aantal verschillende entiteiten: entiteit 1: zone tussen het kruispunt Luikersteenweg x Wijkstraat x Rutterweg en de Rietmusweg ten noorden van de Luikersteenweg (exclusief het woongebied langs de Rietmusweg); entiteit 2: woongebied ter hoogte van de Rietmusweg; entiteit 3: zone tussen de Rietmusweg en de Overhaamlaan (exclusief het woongebied langs de Rietmusweg); entiteit 4: zone ten zuiden van de Luikersteenweg (noord); entiteit 5: zone ten zuiden van de Luikersteenweg (zuid) De verschillende entiteiten worden hierop volgend afzonderlijk beschreven Entiteit 1 Binnen deze entiteit is er sprake van een afwisseling van grotere korrels (handelszaken, diensten, etc.) met kleinere korrels (woningen, handelszaken; diensten etc.). Door de wisselende inplantingen, de afwisseling in bouwhoogte, de verschillende types van reclame-inrichtingen en de invulling van de voortuin geeft het straatbeeld een eerder rommelige indruk. Ter hoogte van het kruispunt Luikersteenweg x Wijkstraat, Rutterweg situeert zich De Post. Het betreft een gebouw met een grote footprint maar bestaande uit slechts één bouwlaag met een plat dak. Naast De Post situeert zich een vrijstaand appartementsgebouw bestaande uit twee bouwlagen onder de kap. Daarop volgend situeert zich een cluster van winkels met onder meer het Aldi-warenhuis en een carwash. De Aldi was oorspronkelijk achteraan ingeplant, maar recent werd een nieuw gebouw opgericht aan de straatzijde. Achterliggend situeren zich nog een aantal winkelunits die momenteel leeg staan. de gebouwen bestaan uit overwegend een bouwlaag onder een plat dak. Plaatselijk komt een gebouw met een zadeldak voor evenals een gebouw met een tweede bouwlaag onder de kap. Aansluitend daarop situeren er zich nog een aantal grotere korrels (een voormalige discotheek en een doe-het-zelfzaak). Deze gebouwen bestaan uit één tot twee(hoge) bouwlagen onder een plat en plaatselijk hellend dak. Aansluitend aan de doe-het-zelfzaak bevindt zich een grondgebonden woning bestaande uit twee bouwlagen onder een hellend dak. Het overige deel van deze entiteit bestaat, met uitzondering van een handelszaak in kantoorartikelen en een bloemenkwekerij, voornamelijk uit grondgebonden eengezinswoningen bestaande uit één tot twee bouwlagen onder de kap. de woningen zijn veelal op enige afstand van de straat gebouwd en beschikken dus over een ruime voortuin. Plaatselijk staan de gebouwen ingeplant op de rooilijn Entiteit 2 Langs de Rietmusweg situeert zich een cluster van woningen. De woningen bestaan uit één tot twee bouwlagen onder de kap. De woningen staan overwegend op enige afstand van de straat ingeplant en beschikken bijgevolg over een (groene) voortuin. Plaatselijk staan de woningen tot tegen de straat ingeplant. Geosted bvba // pag. 39

40 Entiteit 3 De zone tussen de Rietmusweg en de Overhaamlaan valt tweeledig te omschrijven. In het noordelijk deel is er voornamelijk sprake van kleinere korrels. Op de hoek is recent een handelszaak opgericht. Het betreft een gebouw van één bouwlaag met een beperkte tweede bouwlaag en met een plat dak. Daarop volgend situeren zich een aantal woningen met één tot twee bouwlagen onder een plat dak. Eén woning is gekoppeld aan een kleine handelszaak (antiek). kleinhandelszone werden verschillende groottes van units gerealiseerd, maar door de eenvormigheid in verschijningsvorm en bouwhoogte vormt het één aaneengesloten geheel. De inrichting van de kleinhandelszone staat dus in contrast met de inrichting aan de overkant van de straat. De bebouwing daarop volgend is sterk afwijkend van hetgeen er hierop voorafgaand is omschreven. Hier situeren zich een aantal grote korrels die de overgang vormen naar het nevenliggend lokaal bedrijventerrein volgens het BPA en vervolgens het regionaal bedrijventerrein Overhaem. Op de hoek van de Luikersteenweg met de Overhaamlaan is een autogarage gevestigd, inclusief werkplaats. Het betreft een gebouw bestaande uit één tot twee bouwlagen onder een plat dak. Naast de garage werd recent een parking aangelegd voor de garage. Naast de parking vestigde zich recent een carwash. het gebouw van de carwash werd gekoppeld met het magazijn van Belgica meubelen. De gebouwen bestaan uit twee bouwlagen met een beperkte derde bouwlaag onder een plat dak. Achterliggend situeert zich nog een bedrijf. Dit bedrijf wordt ontsloten via de Rietmusweg. Deze laatste bedrijven liggen in de zone voor lokaal bedrijventerrein volgens het BPA Entiteit 4 Entiteit 4 valt tweeledig te omschrijven: een zone langs de Luikersteenweg en een zone langs Schaapsweide. Ter hoogte van de Luikersteenweg is er sprake van een gemengde ontwikkeling. Handel komt er verweven voor met wonen. Plaatselijk is er ook sprake van een kleinschalig bedrijf. De gebouwen bestaan overwegend uit één tot twee bouwlagen onder de kroonlijst. De gebouwen zijn overwegend teruggetrokken ingeplant ten aanzien van de straat, hetgeen resulteert in een voortuinstrook die voornamelijk voor parkeren wordt gebruikt. Enkel in het zuiden van de entiteit staan een aantal gebouwen tot tegen de straat ingeplant. Ter hoogte van Schaapsweide hebben zich nog maar enkele ontwikkelingen in de vorm van grondgebonden eengezinswoningen voorgedaan. Een groot deel van deze zone is nog niet ontwikkeld Entiteit 5 Ten zuiden van de Luikersteenweg is er sprake van een meer uniform beeld. Hier werd recent de kleinhandelszone T-forum gerealiseerd, een cluster van handelszaken. In de Geosted bvba // pag. 40

41 5.1.4 Type handelszaken In de kleinhandelszone, zowel in het deel ten oosten als in het deel ten westen van de Luikersteenweg, is er een mengeling van verschillende types winkels. Hierop volgend wordt een overzicht gegeven van het bestaande aanbod, met een indeling ervan in categorieën zoals gedefinieerd in het decreet integraal handelsvestingsbeleid: Kleinhandelszone west (T-forum) Hubo Selexion-Deliever Leen Bakker Descarto Maxi Zoo Action Lidl AD Delhaize Pop Up Ava Big Bazar De Matrassenkoning Eurosys Brantano E5 Mode Kruidvat Bel & Bo Dreamland Zeb Avance JBC Torfs Bon Ap Pro Duo Shoe Discount Vossen Fashion Vandenborre voeding Goederen in persoonsuitrusting categorie Planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw Andere producten Kleinhandelszone oost Aldi Fun Ritzen Plastics Facq d Offis Houbrechts Racing Box Kwadro Antiek Patrick Car point Groep Boden voeding Goederen in persoonsuitrusting categorie Planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw Andere producten totaal procentueel 9% 0% 9% 82% totaal procentueel 11% 37% 0% 52% Geosted bvba // pag. 41

42 5.2 Water en groen In het plangebied zijn er slechts weinig sterke groenstructuren aanwezig. Langs de Luikersteenweg zijn er resten van een bomenrij waarneembaar, en dit voornamelijk in het zuiden aan het kruispunt met de Overhaamlaan. Het groen blijft verder beperkt tot de entourage van gebouwen, private tuinen en groenbuffers. in het noorden ligt het plangebied in het valleigebied van de oude Jeker ( vloedgracht). De waterloop is nog fysiek aanwezig, met uitzondering ter hoogte van het kruispunt Luikersteeenweg x Wijkstraat x Rutterweg. Ter hoogte van het plangebied zit de waterloop ingesnoerd, en dit voornamelijk aan de noordzijde waar de tuinen van de woningen langs de Wijkstraat tot tegen de waterloop aan reiken. Ten noorden, ter hoogte van Kleinveldje, zijn wel een aantal sterke groenstructuren waarneembaar. Voornamelijk in de ruimte tussen de sportactiviteiten en het bedrijventerrein is er nog een aaneengesloten geheel waarneembaar. Deze staat via de Jeker in verbinding met andere groengebieden in de omgeving (onder meer De Kevie ten oosten). 5.3 Fotoreportage De ruimtelijke kwaliteit van een ruimte wordt bepaald door een combinatie van subjectieve en objectieve factoren. Subjectief in de zin van hoe personen een ruimte persoonlijk ervaren of zich hierin voelen; objectief in de zin van de aanwezigheid van elementen die dit gevoel of deze ervaring beïnvloeden. Door middel van een fotoreportage wordt getracht de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied en de directe omgeving ervan op een objectieve manier weer te geven. Geosted bvba // pag. 42

43 Oude loop van de Jeker ter hoogte van De Post Straatbeeld in de Wijkstraat t.h.v. De Post De Post aan de zijde van de Luikersteenweg Appartementsgebouw langs De Post Zicht op de handelszaken langs de Luikersteenweg Nieuw gebouw van Aldi in het noordelijk deel van de kleinhandelszone Zicht op de handelszaken langs de Luikersteenweg Zicht op T-Forum vanaf de Luikersteenweg Doorsteek vanaf de Luikersteenweg naar Kleinveldje (vroegere ontsluiting, nu doorsteek voor traag verkeer) Geosted bvba // pag. 43

44 Rietmusweg (zijde bedrijventerrein) Rietmusweg (zijde bedrijventerrein) Rietmusweg (richting woningen) Rietmusweg (richting woningen) Rietmusweg (zijde woningen) Overhaamlaan Bedrijfsgebouw Belgica meubelen Bedrijfsgebouw carwash en parking horende bij de nevenliggende garage Woningen/winkels langs Luikersteenweg (zijde T-forum buiten plangebied) Woningen langs Luikersteenweg tegenover T-forum Geosted bvba // pag. 44

45 6 Knelpunten en potenties 6.1 Potenties De huidige BPA s zijn te ruim opgevat, waardoor er nog steeds winkels kunnen gevestigd worden die eerder thuis horen in het stadscentrum. Met de (gedeeltelijke) herziening van de BPA s bestaat de kans om het type activiteit te sturen op basis van het beoordelingskader voor handelsontwikkelingen in de periferie dat op 11 maart 2016 door het college van burgemeester en schepenen werd goedgekeurd. Met de realisatie van T-forum wint ook het gebied ten noorden van de Luikersteenweg aan belang. Door de bestaande concentratie van handelszaken is het namelijk interessant voor andere handelszaken om zich in de buurt van T- forum te gaan vestigen. Het is namelijk bijzonder aantrekkelijk dat meerdere winkels op één plek bezocht kunnen worden en winkels vestigen zich graag in groep op een bepaalde locatie. Met de herwaardering en verdere invulling van het gebied ten noorden van de Luikersteenweg bestaat de mogelijkheid om meer uniformiteit en zo een rustiger straatbeeld te bewerkstelligen. Het gaat dan meer bepaald over de inplanting en het voorkomen van de gebouwen, het voorzien van publiciteitsinrichtingen en de inrichting van de ruimte tussen de bebouwing en de straat. Met de herwaardering en verdere invulling van het gebied ten noorden bestaat de mogelijkheid om een kwaliteitsvolle randafwerking te realiseren naar de achterliggende sportzone in aansluiting en naar analogie met de randafwerking ter hoogte van T-forum. Samen met de uitbouw van een bomenrij ter hoogte van de Luikersteenweg kan een aaneengesloten kwaliteitsvolle randafwerking gerealiseerd worden. Met een herziening van de BPA s kan meer vrijheid ingebouwd worden om bijvoorbeeld, naast solitaire handelszaken, ook clusters van winkels te realiseren. Basisvoorwaarde hiervoor is dat de winkels een voldoende grote oppervlakte moeten hebben (minstens 650 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) en minstens 2/3 van deze minimale bruto vloeroppervlakte wordt aangewend als verkoopsvloeroppervlakte (vvo)) en dat het parkeren kan opgevangen worden op het eigen terrein. Bovendien moet het gaan over een kwaliteitsvolle inplanting, zodanig dat er geen achterkantsituaties in de hand gewerkt worden en de winkels gebruik kunnen maken van de zichtlocatie. Daarnaast blijft ook de bestaande wetgeving (vb. hemelwaterverordening) onverminderd van toepassing. Met een herziening van de huidige BPA s bestaat de mogelijkheid om ruimte te vrijwaren voor de realisatie van duurzame mobiliteitsoplossingen (in functie van bereikbaarheid, doorstroming, verkeersveiligheid, etc.) 6.2 Knelpunten Het gebied wordt ontsloten via de Luikersteenweg. De Luikersteenweg krijgt in de huidige situatie al een bepaalde hoeveelheid verkeer te verwerken. Met de mogelijke realisatie van de zuidoostelijke omleidingsweg zal de weg nog aan belang winnen. Het bestendigen, herwaarderen en verder invullen van het gebied zal steeds gepaard moeten gaan met de realisatie van een duurzame ontsluiting. Voor de aanpassing van de ontsluitingsstructuur dienen er mogelijks gronden onteigend te worden en gebouwen afgebroken (woningen die tot tegen de straat zijn ingeplant). Er moet over gewaakt worden dat de aanpassingen aan het wegprofiel geen barrièrewerking teweeg brengen tussen de zones aan weerszijden van de steenweg. De oversteekbaarheid voor traag verkeer dient ten allen tijde gegarandeerd te blijven. Er wordt niet vertrokken van een blanco blad, maar er staan al gebouwen in het gebied en de eigendomstoestand is complex. De transformatie zal dus steeds gefaseerd gebeuren en dient rekening te houden met bestaande te behouden bebouwing zodat de leefbaarheid ervan niet in het gedrang wordt gebracht. Een nieuwe invulling ter hoogte van de Post mag geen minwaarde betekenen voor het valleigebied van de oude loop van de Jeker. Geosted bvba // pag. 45

46 7 Doelstellingen en aandachtspunten Volgende doelstellingen en aandachtspunten worden als vertrekpunt aangenomen voor de verdere uitwerking van onderhavig RUP: De ontsluitingsinfrastructuur dient leesbaar en verkeersveilig uitgewerkt te worden, met aandacht voor oversteekbaarheid voor traag verkeer; Hiertoe dient voldoende ruimte voorzien te worden ter hoogte van de Luikersteenweg om eventuele aanpassingen aan de weginfrastructuur te kunnen realiseren (teruggetrokken bouwlijn); De kleinhandelszone is bestemd voor ruimtebehoevende kleinhandel met een beperkte verkeersgeneratie; De kleinhandelszone wordt beperkt in omvang, in functie van het voeren van een kerngericht beleid op vlak van kleinhandel; handel buiten de kleinhandelszone wordt uitgesloten om te vermijden dat handelszaken worden aangetrokken die in wezen thuishoren in het centrum van Tongeren; Horeca wordt expliciet uitgesloten; Verweving van functies wordt nagestreefd om te vermijden dat er een monofunctionele ontwikkeling gerealiseerd wordt; Het geheel moet landschappelijk ingepast worden; Waar nodig worden functies ten aanzien van elkaar gebufferd; De mogelijkheden ter hoogte van De Post worden verruimd omwille van de ligging op de grens tussen het stedelijk weefsel en de kleinhandelszone en omwille van de functie als scharnierpunt tussen de recreatieve polen Het Kleinveldje, de Jekerhippodroom en De Motten; Ter hoogte van De Post wordt voldoende ruimte gelaten voor de vallei van de Jeker; Ter hoogte van De Post worden zichtlijnen en verbindingen gecreëerd om de relatie te leggen met de achterliggende open ruimte en het aansluitend recreatiegebied Het Kleinveldje; Er wordt een overgangszone voorzien tussen de kleinhandelszone en het regionaal bedrijventerrein in de vorm van een lokaal bedrijventerrein; Geosted bvba // pag. 46

47 8 Gewenste ruimtelijke structuur 8.1 Concepten Ontsluiting Het plangebied wordt globaal gezien ontsloten langs de Luikersteenweg. De Luikersteenweg is één van de invalswegen naar de stad Tongeren en wordt in het PRS Limburg geselecteerd als secundaire weg type III (openbaar vervoer en langzaam verkeersas). Er is al sprake van bepaalde verkeersintensiteiten op deze weg, en met de mogelijke realisatie van de zuidoostelijke omleidingsweg zal de weg ongetwijfeld nog aan belang winnen. De woningen langs de Rietmusweg en de Rutterweg worden ook langs die wegen ontsloten naar de Luikersteenweg. De lokale bedrijvigheid wordt in de huidige situatie ontsloten via de Overhaamlaan. In de bestaande situatie wordt de verkeersdoorstroming langs de Luikersteenweg gehinderd door het veelvuldig voorkomen van in- en uitritten. Met de realisatie van T- forum werd de ontsluiting ervan op een optimale manier voorzien door het parkeren te bundelen en slechts één inrit (met afslagstroken) en één uitrit (verkeerslichtengeregeld kruispunt) te voorzien. Dit staat in contrast met de situatie aan de overzijde van de straat, waar elke winkel/functie afzonderlijke wordt ontsloten. Het beperken van het aantal aansluitingspunten tot een minimum wordt als uitgangspunt aangenomen, zodanig dat de doorstroming langsheen de Luikersteenweg zo vlot mogelijk blijft verlopen. Voor de ontsluiting van het gebied zijn verschillende scenario s denkbaar. In het kader van het RUP worden drie opties voorgesteld. Uiteraard zullen er steeds meerdere oplossingen en varianten mogelijk zijn. In het RUP worden drie duurzame oplossingen aangereikt, waarbij uitgegaan wordt van een maximale bundeling en meervoudig gebruik van voorzieningen en inrichtingen. In eerste instantie kan er nagedacht worden over het optimaliseren van de huidige situatie, waarbij de parkings per cluster van winkels wordt gebundeld/geschakeld en de in- en uitritten gebundeld worden op een kleinschalige manier volgens het idee van T- forum. Daarnaast kan er geopteerd worden om de volledige zone via één ontsluitingslus parallel met de Luikersteenweg te ontsluiten. Deze lus kan zowel achterliggende parkings bedienen alsook parkings die aan de straatzijde ingeplant worden en waar de winkels bij wijze van clustering rond ingeplant staan. Ook is de introductie van een ventweg principe direct aansluitend aan de Luikersteenweg denkbaar. Op die manier wordt in- en uitgaand verkeer aan die zijde van de Luikersteenweg gekanaliseerd en wordt de doorstroming op de Luikersteenweg het minste verhinderd. Deze laatste oplossing kan op korte termijn gerealiseerd worden. Hiervoor zijn wel ingrepen in het bestaande bebouwingsweefsel noodzakelijk, maar met deze oplossing wordt wel meteen resultaat geboekt en deze laat ook toe om het gebied nadien gefaseerd te laten transformeren en ontwikkelen. Dit is ook mogelijk bij de twee andere oplossingen, maar dan wordt het probleem van de mogelijke hinder op de doorstroming langsheen de Luikersteenweg op korte termijn nog niet structureel aangepakt. Geosted bvba // pag. 47

48 Optie 1: bundelen parkeren en circulatie in functie van het verminderen van het aantal aansluitingspunten op de Luikersteenweg (links bovenaan) Optie 2: bundelen van het parkeren rond één ontsluitingslus parallel met de Luikersteenweg (rechts bovenaan) Optie 3: introductie van een enkelrichting ventweg met een toegang ter hoogte van het bestaande VRI aan de uitirit van T-forum (rechts onderaan) Geosted bvba // pag. 48

49 8.1.2 Bebouwing Voor de ontwikkeling van de kleinhandelszone staat de zichtbaarheid/visibiliteit van de activiteiten voorop. Door de schaal en grote diepte kon er in de ontwikkeling van T-forum nagedacht worden over een ontwikkeling in de diepte waarbij het niet meteen relevant is dat alle winkels zichtbaar zijn vanaf de weg. Omwille van het ruim aanbod en de schakeling van de volumes rond een interne gemeenschappelijke publiek toegankelijke ruimte bestaat er automatisch een dynamiek en beweging in het gebied. Aan de overzijde van de steenweg is de diepte eerder beperkt, waardoor op een andere manier dient omgesprongen te worden met de ruimte. Naast het feit dat er zuinig met de beschikbare ruimte omgesprongen moet worden (vb. bouwen in verschillende bouwlagen), is het van belang dat de activiteiten zich maximaal presenteren naar de straat zodat er geen achterkantsituaties ontstaan. Daarnaast wordt er uitgegaan van een maximale bundeling van voorzieningen, zodanig dat de ruimte meervoudig gebruikt kan worden. De volumes worden bij voorkeur aan de straatzijde ingeplant en het parkeren achteraan, waardoor het parkeren op een kwaliteitsvolle en landschappelijke wijze kan ingepast worden. In geval van clustering van een aantal winkels kan het parkeren ook centraal voorzien worden zodanig dat de winkels zich kunnen opstellen rond deze parkeervoorziening en goed zichtbaar zijn vanaf de weg. Geosted bvba // pag. 49

50 8.1.3 Buffering en landschappelijke inkleding Zowel in het plangebied als aan de randen van het gebied zijn er functies die niet verenigbaar zijn met elkaar en waarvoor de inpassing van een groenbuffer noodzakelijk is. Het gaat dan meer bepaald over het naast elkaar voorkomen van woonfuncties en kleinhandel, woonfuncties en lokale bedrijvigheid en kleinhandel en de open ruimte. De huidige BPA s voorzien in een buffering tussen deze functies en deze worden ook als uitgangspunt aangenomen in de herziening van het bestaand juridisch kader. Er zijn echter ook functies die complementair kunnen zijn met elkaar en waar de aanduiding van een buffer in de huidige BPA s niet relevant wordt geacht. Het gaat dan meer concreet over een buffer tussen de kleinhandelszone en het recreatiegebied. In wezen zijn deze functies verweefbaar met elkaar en kunnen voorzieningen en inrichtingen dubbel gebruikt worden. Het plan voorziet hier dan ook niet in een buffering tussenbeide, maar wel een landschappelijke inkleding zodat een kwaliteitsvolle overgang bestaat tussen de beide bestemmingen. Op de Ferrariskaart is de Luikersteenweg te zien als een laan. Een gedeelte van de laan is nog terug te vinden in het zuiden van het plangebied. Deze vormt een buffer tussen de kleinhandel/bedrijvigheid en de open ruimte. Deze groenstructuur zou opnieuw doorgetrokken kunnen worden doorheen het gebied, waarmee het meteen ook gestructureerd wordt. Geosted bvba // pag. 50

51 Geosted bvba // pag. 51

52 8.1.4 Functies Om maximale mogelijkheden te bieden aan ontwikkelingen in dit gebied wordt steeds uitgegaan van een menging van functies. Een monofunctionele ontwikkeling levert namelijk niet voldoende mogelijkheden naar de toekomst en is ook niet wenselijk wil men een levendig gebied realiseren. Wonen boven handelszaken kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat er ook nog leven bestaat in het gebied na de sluitingsuren. Daarnaast wordt waar mogelijk gezocht naar relaties met programma s in de omgeving. Zo ligt het recreatiegebied Het kleinveldje vandaag nog achter een bebouwingsstrip, maar zou er naar de toekomst een dialoog kunnen ontstaan tussenbeide en zouden zij elkaar kunnen versterken. Het vrijwaren van een doorsteek vanaf de Luikersteenweg is het vertrekpunt, maar daarnaast kan er gedacht worden aan het meervoudig gebruik van parkings bij piekmomenten in het recreatiegebied. Vanaf de kleinhandelsconcentratie wordt een geleidelijke overgang gevormd in de richting van het regionaal bedrijventerrein. De schakel tussenbeide is het lokaal bedrijventerrein. De wooncluster ter hoogte van de Rietmusweg blijft behouden. Hier kunnen nog ontwikkelingen gebeuren volgens het bestaand bebouwingspatroon om het woongebied af te werken. Ten noorden van T-forum wordt eveneens de klemtoon gelegd op het wonen en is ook nog een afwerking mogelijk en zelfs inbreiding vanaf het moment dat het aldaar gevestigde bedrijf haar activiteiten op deze locatie zou stopzetten. Het postkantoor in het noorden ligt volgens het BPA in een zone voor openbaar nut. Het gebied ligt echter aan de toegang tot de kleinhandelsconcentratie, aan de overgang met het stedelijk weefsel. Op ruimere schaal vormt het ook een scharnierpunt tussen Het Kleinveldje, de Jekerhippodroom en De Motten. Het gebied heeft dus potenties op ruimere schaal, waardoor de mogelijkheden ook best ruimer worden opgevat. Concreet kan hier gedacht worden aan kantoorfuncties en diensten in combinatie met wonen, waarbij aandacht moet uitgaan naar het vormen van zichten en doorsteken richting het recreatiegebied maar ook voldoende ruimte gelaten wordt voor de vallei van de Jeker. Deze kan namelijk een vooraanstaande bijdrage leveren in de beeldwaarde en beeldkwaliteit. Geosted bvba // pag. 52

53 8.1.5 Verweven van het recreatief gebeuren en de kleinhandelszone; verbinden van het sport- en recreatief gebeuren op ruimere schaal Het sport- en recreatiegebied Het Kleinveldje ligt aansluitend ten oosten van de kleinhandelsconcentratie. Door de afbouw ter hoogte van de Luikersteenweg worden de activiteiten nauwelijks betrokken op het leven langs de Luikersteenweg. Het is de bedoeling om meer verweving mogelijk te maken tussen het recreatiegebeuren en de kleinhandelsconcentratie om zo het recreatiegebied meer te betrekken bij de ontwikkelingen rond de Luikersteenweg. Het kan dan onder meer gaan over het vormen van verbindingen, maar ook over meervoudig gebruik van parkeerfaciliteiten etc. Zoals vermeld in het voorgaand concept bestaat de mogelijkheid om Het kleinveldje voor traag verkeer op een kwalitatieve wijze in noordelijke richting te ontsluiten naar het stadscentrum en in de richting van de Jekerhippodroom. De zone ter hoogte van De Post zou in die zin als een scharnierpunt beschouwd kunnen worden, dewelke met een aangepast programma en inrichting een toegevoegde waarde kan betekenen in de belevingswaarde van deze verbinding. Het gaat dan over een aangepaste bebouwing die meer interageert met passanten (vb. grotere graad van transparantie), maar ook over het vormen van kwaliteitsvolle doorsteken en (semi-)publieke ruimten. Geosted bvba // pag. 53

54 9 Motivatie voor de afwijking t.a.v. het richtinggevend deel van het GRS Nevenstaande kaart toont de visie op de gewenste ruimtelijke structuur voor het Jekerkwadrant. Onderhavig RUP wijkt op 3 punten af van de visie uit het GRS: De afbakening van de uit te bouwen kleinhandelszone; De aanduiding van de zone ter hoogte van De Post als te lokaliseren administratieve diensten; Het voorzien van een buffer van de kleinhandelszone naar het aansluitend recreatiegebied en tussen de wooncluster langs de Rietmusweg naar het recreatiegebied Uitbouwen van kleinhandelszone: afbakening kleinhandelszone De stad Tongeren wenst een kerngericht beleid te voeren op vlak van kleinhandel naar analogie met het recent goedgekeurde beoordelingskader. Concreet wenst de stad enkel ruimtebehoevende kleinhandelszaken aan te trekken tot de zone langs de Luikersteenweg die niet inpasbaar zijn in het centrum van Tongeren, om te vermijden dat het centrum wordt uitgehold. Vanuit die gedachte wenst de stad de ruimte voor kleinhandel langs de Luikersteenweg in te snoeren. Ten noorden van T-forum komen voornamelijk woningen voor. In het huidige BPA ligt de klemtoon ook al op wonen, met mogelijkheden voor aan het wonen verwante voorzieningen (onder meer handel).het is de intentie om hier de handelsfunctie uit te sluiten, zodanig dat er geen handel wordt aangetrokken die in wezen in het stadscentrum thuishoort. Concreet wordt de afbakening van de kleinhandelszones beperkt ten aanzien van de visie uit het GRS conform de afgebakende zones uit de huidige BPA s en worden de mogelijkheden op vlak van handel ten aanzien van het bestaand wetgevend kader uit de van kracht zijnde BPA s beperkt, en dit in functie van het voeren van een kerngericht beleid in functie van kleinhandel. Figuur: kaart 15 GRS: ontwikkelingsvisie Jekerkwadrant Geosted bvba // pag. 54

55 9.1.2 Lokaliseren administratieve diensten: De Post De Post is gelegen op een strategische locatie op de overgang tussen het stedelijk weefsel en de kleinhandelsconcentratie. Het is niet duidelijk of er, indien De Post zijn activiteiten op deze plek zou stopzetten, een andere invulling kan gevonden worden in de zin van gemeenschapsvoorzieningen of openbare nutsvoorzieningen. Gezien de strategische ligging wordt het wenselijk geacht om de mogelijkheden te verruimen en zo ook meer levendigheid in dit gebied te brengen. De zone zou namelijk als scharnierpunt kunnen dienen tussen Het Kleinveldje, de Jekerhippodroom en het stadspark De Motten. Een aangepaste invulling naar programma als naar bebouwing kan hier een positieve bijdrage in leveren en moet daarom voldoende mogelijkheden krijgen. Concreet voorziet het RUP in een verruiming van de mogelijkheden (zowel naar bestemming als inrichting) voor de zone ter hoogte van De Post om een levendig gebied te kunnen realiseren met relaties en verbindingen met de omgeving en de gewenste interacties, zodanig dat het gebied zijn rol als scharnierpunt tussen de verschillende recreatieve polen en tussen het stedelijk weefsel en de kleinhandelszone kan opnemen functiebuffering In het GRS wordt aangegeven dat een buffering tussen de kleinhandelszone en het aansluitend recreatiegebied en tussen de wooncluster langs de Rietmusweg en het recreatiegebied wenselijk is. Bij nader inzicht blijkt echter dat deze functies complementair zijn en een functiebuffering niet meteen noodzakelijk is. Het is eerder de bedoeling om te werken aan een landschappelijke inpassing, waardoor de verschillende programma s tot één geheel verweven worden. Het RUP voorziet aan deze zijdes dus niet in een buffering maar landschappelijke inkleding. Concreet voorziet het RUP in een landschappelijke inpassing in plaats van een functiebuffering. Geosted bvba // pag. 55

56 10 Opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het RUP en die worden opgeheven Door de goedkeuring en inwerkingtreding van onderhavig RUP Kleinhandelszone Luikersteenweg worden het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften uit het BPA Schaapsstal (d.d ) en het BPA Kleinhandelszone Luikersteenweg (d.d ) opgeheven en vervangen door het grafisch plan en de stedenbouwkundige voorschriften van dit RUP. 11 Op te heffen verkavelingen Bij de goedkeuring en inwerkingtreding van onderhavig RUP Kleinhandelszone Luikersteenweg worden het verkavelingsplan en de stedenbouwkundige voorschriften van de volgende verkavelingen opgeheven: Verkaveling 1992/VA444 d.d Geosted bvba // pag. 56

57 12 Watertoets 12.1 Watertoets Grote delen van het plangebied (alle deelplannen samen) liggen in mogelijk overstromingsgevoelig gebied (lichtblauwe kleur op figuur a). Mogelijke overstromingen kunnen ontstaan door afstroming van grote hoeveelheden water vanaf het leemplateau ten zuiden naar de Jekervallei (fuguur b). Via grachten in het landbouwgebied en bufferzones in het plangebied zal het afstromende water zich anders gedragen dan volgens intekening op de figuur a. Plaatselijk zijn in het gebied kleine hellingen aanwezig figuur c. Deze worden ingekleurd als erosiegevoelig figuur d. Vanwege het stedelijke grondgebruik zijn deze gronden toch niet erosiegevoelig. Vanwege de nabijheid van de Jekervallei is het plangebied matig tot sterk gevoelig voor grondwaterstromingen figuur e. Bij ondergrondse constructies > 5 m en groter dan 50 m is advies van de VMM vereist. Leemgronden zijn niet geschikt voor infiltratie figuur f. a) Ligging overstromingsgevoelige gebieden b) Kaart van nature overstroombare gebieden Geosted bvba // pag. 57

58 c) : hellingenkaart van het plangebied d) Erosiegevoeligheid van het plangebied en omgeving e) Grondwaterstromingsgevoeligheid f) infiltratiegevoeligheid Geosted bvba // pag. 58

59 12.2 Bodemkenmerken In het plangebied komen volgens de bodemkaart, naast bebouwde gronden, vooral droge leembodems voor (Abp en Abb). In het noorden, nabij de Jeker, centraal in het plangebied en in de zone voor lokaal bedrijventerrein is de bodem vochtiger (Aep langs Jeker, overige Adp). Door de stedelijke ontwikkelingen sinds de opmaak van de bodemkaart in de jaren 60 en 70 is momenteel het merendeel van het plangebied bebouwd. In de omgeving komen vochtige tot zeer vochtige leembodems voor langs de Jeker. Ook de beplante gronden zijn zeer vochtig met lokaal vochtklasse g (zeer nat) Kenmerken van het grondwater Grondwatergevoeligheid De gronden in het plangebied zijn matig gevoelig tot lokaal zeer gevoelig voor grondwaterstromingen. De bodems die zeer gevoelig zijn voor grondwaterstromingen zijn komen overeen met de vochtige bodems op de bodemkaart. Mogelijk is er afstroming van grondwater naar de Jekervallei. Vanwege de gevoeligheid voor grondwaterstromingen is advies van de VMM nodig bij ondergrondse constructies met volgende afmetingen: 12.4 Kenmerken van het oppervlaktewater Waterlopen De Oude Jeker vormt de noordgrens van het plangebied. De meest noordelijk gelegen percelen behoren tot het valleigebied van deze waterloop (vloedgracht). Aan de rotonde Luikersteeenweg x Wijkstraat x Rutterweg is de waterloop ingebuisd. Op de noordgrens van het plangebied heeft de Oude Jeker een beperkte ruimte met aan de noordzijde tuinen van woningen langs de Wijkstraat tot tegen de waterloop Kenmerken van het afvalwater - zoneringsplan riolering Op het zoneringsplan voor de afvoer van sanitair afvalwater liggen de kleinhandelszone van het BPA Schaapstal en de woongebieden in centraal gebied. In centraal gebied is er een collectieve afvoer van sanitair afvalwater en hemelwater aanwezig met afvoer sanitair afvalwater naar een RWZI. Enkele percelen aan de rand van het plangebied en het T- forum liggen op de zoneringskaart (versie en datum) in collectief te optimaliseren buitengebied. Matig gevoelige zones zeer gevoelige zones 12.5 Besluit Diepte > 5 m Lengte > 100 m Grondwaterkwetsbaarheid diepte > 5 m lengte > 50 m Het grondwater van het plangebied is kwetsbaar voor verontreinigingen: de watervoerende laag is krijt of mergel de deklaag is lemig De kwetsbaarheid geeft aan hoe in welke mate verontreinigingen het grondwater kunnen bereiken en zich daarna in het grondwater kunnen verspreiden. Een lemige grond heeft een lage infiltratiesnelheid van water waardoor eventuele verontreinigingen moeilijk tot naar de watertafel in de krijtlagen of tertiaire zandlagen kunnen migreren. Vanwege de lemige bodemtextuur en na te leven wettelijke bepalingen geven de beperkte wijzigingen van het voorgenomen plan geen aanleiding tot aanzienlijke effecten op de bodemkenmerken, grondwaterpeilen noch de kwaliteit van de bodem en het grondwater op planniveau. Het voorgenomen plan veroorzaakt ook geen effecten omdat de verhardingsgraad gelijk blijft en extra sanitair afvalwater beperkt is en naar een RWZI kan worden afgevoerd. Er worden namelijk slechts een beperkt aantal bestemmingswijzigingen doorgevoerd door middel van onderhavig RUP. In het kader van het verlenen van vergunningen moeten steeds de noodzakelijke adviezen gevraagd worden in het kader van de watertoets. Geosted bvba // pag. 59

60 13 Ruimtelijke veiligheidsrapportage Er zijn geen seveso-bedrijven in of in de nabijheid van het plangebied gevestigd. Er situeren zich ook geen seveso-inrichtingen in een straal van 2,00km rond het plangebied. Het RUP voorziet ook niet dat er seveso-inrichtingen gevestigd zullen kunnen worden. Bij brief van 10 oktober 2016 liet de dienst veiligheidsrapportering weten dat er geen ruimtelijk veiligheidsrapport dient opgemaakt te worden. De brief wordt hierop volgend getoond. Geosted bvba // pag. 60

61 Geosted bvba // pag. 61

62 Geosted bvba // pag. 62

63 14 Conclusie van het onderzoek tot m.e.r. Door de inwerkingtreding van het besluit van de Vlaamse regering van 11 april 2008 dient in het planproces van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) formeel rekening gehouden te worden met het onderzoek van milieueffecten die de realisatie van de bestemmingen en inrichtingen in dit RUP kunnen teweegbrengen. In de praktijk betekent dit dat in het kader van de opmaak van een RUP minstens een onderzoek tot m.e.r (milieueffectrapportage) moet uitgevoerd worden. Hierbij gaat men na of het plan of programma aanzienlijke effecten kan hebben ten opzichte van de bestaande situatie voor mens en milieu. Dit onderzoek houdt een beoordeling in aan de hand van de in bijlage I opgesomde criteria van het Decreet van 05 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid (DABM). Gezien het gemeentelijk RUP Kleinhandelszone Luikersteenweg niet van rechtswege plan MER plichtig is en geen aanzienlijke milieueffecten teweeg brengt, kan geoordeeld worden dat de opmaak van een plan MER redelijkerwijze dan ook geen bijkomende informatie kan opleveren. In het RUP zijn de noodzakelijke maatregelen genomen om effecten op het milieu te beperken tot een minimum. Op 10 oktober 2016 werd de screeningsnota aan dienst MER bezorgd met de vraag om een advies te formuleren over de screeningsnota en een lijst met adviesinstanties te bezorgen die minstens dienen aangeschreven te worden in het kader van het onderzoek tot m.e.r.. Vervolgens werd het dossier op 12 oktober 2016 voor advies bezorgd aan de provincie Limburg, het Agentschap Ondernemen, Het Agentschap voor Natuur en Bos, Ruimte Vlaanderen, Onroerend erfgoed, Wonen Vlaanderen en departement Mobiliteit en Openbare Werken (MOW). Na ontvangst van de lijst van aan te schrijven instanties van de dienst MER werd het dossier op 2 november 2016 nog bijkomend overgemaakt voor advies aan De Lijn en VMM. De adviezen werden gebundeld, verwerkt en samen met de screeningsnota op 25 november 2016 overgemaakt aan dienst MER met de vraag om een beslissing te nemen omtrent de plan MER plicht. Bij brief van 28 november 2016 liet de dienst MER weten dat de opmaak van een plan MER niet nodig is. Het dossier is bij dienst MER gekend onder het dossiernummer SCRPL De brief met de beslissing van dienst MER wordt hierop volgend getoond. Geosted bvba // pag. 63

64 Geosted bvba // pag. 64

65 15 Ruimtebalans 15.1 Deelplan A: Schaapsweide Wijkstraat 15.2 Deelplan B: Kleinhandelszone west Geosted bvba // pag. 65

66 15.3 Deelplan C: Kleinhandelszone oost en lokaal bedrijventerrein Geosted bvba // pag. 66

67 16 Planschadevergoeding, planbatenheffing en gebruikerscompensatie 16.1 Mogelijke planbaten/planschade Op de kaarten op de volgende pagina s wordt per deelplan grafisch weergegeven welke percelen mogelijk in aanmerking komen voor planbaten of planschade. Binnen deelplan B is er geen planbaten of planschade van toepassing Gebruikerscompensatie Binnen het plangebied van onderhavig RUP is er geen gebruikerscompensatie van toepassing. Geosted bvba // pag. 67

68 Geosted bvba // pag. 68

69 Geosted bvba // pag. 69

70 Geosted bvba // pag. 70