Sociaal plan Schoonhoven Noord Blok 10 fase 2. Adam van Vianenstraat 35a t/m 57c

Transcriptie

1 Sociaal plan Schoonhoven Noord Blok 10 fase 2 Adam van Vianenstraat 35a t/m 57c INGANGSDATUM: 15 JUNI 2017

2 INHOUDSOPGAVE 1. ALGEMEEN AANLEIDING VOOR HET SOCIAAL PLAN INHOUD VAN HET SOCIAAL PLAN DOELGROEP VAN HET SOCIAAL PLAN LOOPTIJD VAN HET SOCIAAL PLAN BEWONERSBEGELEIDING BIJ HET SOCIAAL PLAN EVALUATIE VAN HET SOCIAAL PLAN 2 2. HERHUISVESTING GEFASEERDE STADSVERNIEUWINGSURGENTIE PASSENDE HERHUISVESTING LEEFTIJDSLABEL HUURPRIJS INKOMEN INSCHRIJVING ALS WONINGZOEKENDE TERUGKEER IN DE NIEUWBOUW BINNEN SCHOONHOVEN NOORD - BLOK 6 EN TERUGKEER IN DE NIEUWBOUW BINNEN SCHOONHOVEN NOORD LOCATIE BLOK HERHUISVESTING IN EEN KOOPWONING WMO-VOORZIENINGEN SPIJTOPTANTENREGELING 7 3. FINANCIËLE REGELINGEN ALGEMEEN TEGEMOETKOMINGEN VERGOEDING ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) UITBETALINGMOMENTEN FINANCIËLE VERGOEDINGEN HUURVERHOGING 9 4. VERHUIZEN EN DE HUIDIGE WONING OPLEVERING VAN DE OUDE WONING VERHUIZING DE NIEUWE WONING IN DE NIEUWBOUW VAN BLOK 6 EN DE NIEUWE WONING, ANDERS DAN NIEUWBOUW BEHEER VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING BEHEER VAN DE WONINGEN LEGE WONINGEN TIJDELIJKE VERHUUR DE WOONOMGEVING HARDHEIDSCLAUSULE EN GESCHILLENREGELING KLACHTEN GESCHILLEN HARDHEIDSCLAUSULE 13

3 1. ALGEMEEN In dit hoofdstuk leest u waarom QuaWonen dit sociaal plan heeft opgesteld, voor wie het sociaal plan bedoeld is en wanneer het sociaal plan in werking treedt. 1.1 AANLEIDING VOOR HET SOCIAAL PLAN In haar woonvisie van 2009 heeft de toenmalige gemeente Schoonhoven ingrijpende plannen opgenomen voor Schoonhoven Noord. Doelstelling is om door sloop en nieuwbouw andere woningen te realiseren waardoor ouderen in de wijk kunnen blijven wonen. Volgens de plannen uit 2010 worden ongeveer 240 verouderde appartementen en beneden/bovenwoningen in de wijk in fasen gesloopt en worden zo n 200 levensloopgeschikte woningen en ongeveer 50 sociale eengezinswoningen (koop én huur) hiervoor teruggebouwd. Sinds de presentatie in 2010 is er veel veranderd in de corporatiewereld. Er is vertraging opgetreden doordat er minder geld beschikbaar was voor nieuwbouw. Maar ondertussen is er toch al veel gebeurd. Op de locatie van de gesloopte woningen aan de mr. Kesperstraat, de H.A. Schreuderstraat, s Heerenbergstraat en Adam van Vianenstraat is inmiddels nieuwbouw herrezen (hieronder de bruine blokken 1 t/m 5 en 9). De blokken 6 en 7 staan op het punt te worden gesloopt, waarna hier ook nieuwbouw zal worden teruggebouwd. Dit sociaal plan gaat over blok 10 (rood op de kaart). Om duidelijkheid te scheppen heeft QuaWonen dit sociaal plan gemaakt. Hierin zijn de rechten en plichten van zowel de bewoners van de te slopen woningen als van QuaWonen vastgelegd. De Huurdersvereniging "Samen Wonen" (HSW) heeft een adviserende rol gehad. QuaWonen heeft het sociaal plan uiteindelijk vastgesteld. 1.2 INHOUD VAN HET SOCIAAL PLAN De basis voor het sociaal plan is het Regionaal Sociaal Statuut Krimpenerwaard. In dit Regionaal Statuut zijn afspraken gemaakt over de positie van huurders bij herstructureringsprojecten zoals Schoonhoven Noord. Naast deze basisafspraken zijn er specifieke afspraken, naar aanleiding van de omstandigheden die zich bij dit project voordoen. 1.3 DOELGROEP VAN HET SOCIAAL PLAN Het sociaal plan voor Schoonhoven Noord blok 10 is gemaakt voor alle huurders van de woningen in dit blok die op 15 juni 2016 een huurcontract hebben voor onbepaalde tijd en hier hun hoofdverblijf hebben. Alle inwonenden, zoals familieleden en meerderjarige kinderen, huurders met een tijdelijk contract, bruikleners, onderhuurders, krakers, e.d., kunnen geen rechten ontlenen aan dit sociaal plan. In geval van illegale onderhuur komt de formele huurder niet in aanmerking voor de rechten uit dit sociaal plan. 1.4 LOOPTIJD VAN HET SOCIAAL PLAN Het sociaal plan gaat in op 15 juni 2017 en is geldig tot de sloop van de woningen. Een exacte datum daarvoor is op dit moment nog niet bekend, maar we verwachten dat dit in 2018 zal zijn. In deze periode gelden de regelingen en afspraken, zoals die in dit sociaal plan opgenomen zijn. Vóór 15 juni 2017 zijn alle huurders geïnformeerd over de inhoud van het sociaal plan. Het vastgestelde plan kan alleen tussentijds gewijzigd en/of beëindigd worden, wanneer QuaWonen en/of de huurdersvereniging dit nodig vinden. 1

4 1.5 BEWONERSBEGELEIDING BIJ HET SOCIAAL PLAN QuaWonen informeert de huurders van de woningen die gesloopt gaan worden over de verschillende onderdelen uit dit sociaal plan. Indien dit gewenst is, levert QuaWonen maatwerk bij de individuele begeleiding van de huurders. De geboden begeleiding hangt af van de wensen en mogelijkheden van de huurder en QuaWonen. Die begeleiding kan onder andere bestaan uit de volgende onderdelen: Begeleiding en/of bemiddeling bij het zoeken naar passende woningen. Begeleiding bij huuropzegging, tekenen van huurcontract. Begeleiding bij het aanvragen van huurtoeslag en het aanvragen van vergoedingen. Informeren over verhuisbedrijven, klussendiensten en dergelijke waarvan gebruik kan worden gemaakt en eventueel bedrijven voor bovengenoemde zaken inschakelen, waarbij de gemaakte onkosten betaald worden uit de verhuiskostenvergoeding. 1.6 EVALUATIE VAN HET SOCIAAL PLAN De kwaliteit van de begeleiding en de inhoud van het sociaal plan worden getoetst. Dit gebeurt door middel van een schriftelijk tevredenheidonderzoek onder de huurders die verhuisd zijn. In dit onderzoek worden onder andere vragen gesteld over de begeleiding, het beschikbare woningaanbod en de inspanningen die QuaWonen heeft gedaan om tegemoet te komen aan de wensen van de huurder. 2. HERHUISVESTING De herhuisvesting gebeurt volgens de spelregels voor de woonruimteverdeling uit de gemeentelijke huisvestingsverordening van de gemeente Krimperwaard d.d. 25 juni In dit hoofdstuk staan de regelingen voor de herhuisvesting beschreven, zoals die gelden voor de bewoners van de woningen die gesloopt worden. 2.1 GEFASEERDE STADSVERNIEUWINGSURGENTIE QuaWonen heeft met de gemeente Krimpenerwaard afgesproken dat huurders van te slopen woningen met voorrang een andere woning krijgen en daarom recht hebben op stadvernieuwingsurgentie. Deze urgentieverklaring geeft hen voorrang op reguliere woningzoekenden. Deze urgentie is gefaseerd ingevoerd: Fase 1: De huishoudens die wilden verhuizen naar een appartement in de nieuwbouw boven de supermarkt (blok 9), kregen urgentie op 15 juni 2016 voor de toewijzing van een woning in blok 9. Al deze huurders zijn inmiddels verhuisd. Fase 2: Alle overige huishoudens met een vast contract krijgen urgentie op 15 juni Dit is 1 jaar voor de voor de geplande sloop van de flat, in de 2 e helft van Het sociaal plan voor de 1 e fase is afgerond. Dit sociaal plan is voor de 2 e fase. Met de urgentieverklaring krijgen de huurders voorrang op de toewijzing van woningen. Wanneer meerdere urgenten op een huurwoning reageren, wordt de woning toegewezen aan de degene met de langst lopende urgentie. Binnen de 2 e fase wordt de urgentie verleend op volgorde van woonduur. Wie het langst in de huidige woning woont, gaat voor op iemand die er korter woont. De woonduur wordt bepaald op basis van de inschrijving in de gemeentelijke basisregistratie personen (BRP). Alleen officiële huurders die daadwerkelijk in de woning wonen, krijgen een urgentieverklaring. Inwonende personen en/of kinderen maken deel uit van het huishouden van de hoofdhuurder komen dus niet afzonderlijk in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie. 2

5 Huurders die een andere woning geaccepteerd hebben, verliezen hun stadsvernieuwingsurgentie. Dit geldt zowel bij de acceptatie van een nieuwbouwwoning, als bij een bestaande woning. Normaal gesproken vervalt de opgebouwde inschrijfduur van een woningzoekende, wanneer deze verhuist. Maar omdat de huurders van de woningen die gesloopt worden niet vrijwillig verhuizen, behouden zij na hun verhuizing de opgebouwde inschrijfduur. 2.2 PASSENDE HERHUISVESTING De bewoners uit blok 10 moeten uiteindelijk een andere woonruimte vinden. Zij moeten passend moeten worden geherhuisvest. Volgens de huisvestingsverordening dient dan aan een aantal zaken voldaan te worden: Een huurder moet voldoen aan een eventueel (leeftijds)label dat kan zijn afgegeven voor speciale seniorencomplexen. De huurprijs moet passen bij het inkomen van het huishouden. Beide criteria worden hierna uitgewerkt LEEFTIJDSLABEL Sommige woningen zijn gelabeld voor senioren (55+ of 65+). Als dit het geval is, moet één van de bewoner minimaal de leeftijd hebben die label aangeeft HUURPRIJS INKOMEN Alle bedragen die in dit sociaal plan worden genoemd zijn prijspeil Huurprijzen zijn altijd de kale huurprijs. Conform Europese regelgeving komen huurders met een huishoudinkomen hoger dan niet in aanmerking voor een huurwoning in de sociale sector (huurprijs tot 710,68 -). QuaWonen mag een klein deel van de sociale huurwoningen die in één jaar vrijkomen toewijzen aan huurders met een inkomen boven deze grens van Dit deel wordt ingezet voor stadsvernieuwingsurgenten. Daardoor mogen huurders van een te slopen woning met urgentie en een huishoudinkomen tussen de en tot , toch ook verhuizen naar een sociale huurwoning. Wel dient deze een kale huurprijs te hebben vanaf 592,55 (1-en 2 persoonshuishouden) of 635,05 (meerpersoonshuishoudens). Deze uitzondering geldt alleen wanneer u verhuist naar een woning van QuaWonen in de gemeente Krimpenerwaard. Sinds 1 januari 2016 gelden er vanuit de overheid nieuwe regels voor zogenaamd passend toewijzen. QuaWonen moet huishoudens met een inkomen tot aan de maximuminkomensgrenzen voor de huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs onder de zogeheten aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens bedraagt in ,55 voor een- en tweepersoonshuishoudens en 635,05 voor 3- en meerpersoonshuishoudens. Het maximale inkomen om recht te hebben op huurtoeslag is afhankelijk van gezinssamenstelling en leeftijd: 1 persoonshuishouden (alle leeftijden) maximaal meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: meer persoonshuishoudens boven AOW-leeftijd: In onderstaande tabel kijkt u eerst in de linkerkolom op welke regel het huishoudenstype staat waar u toe behoort. Hierbij is bepalend of u alleen woont, met zijn tweeën, met zijn drieën of meer en of u ouder bent dan de AOW-leeftijd of niet. Op de regel die voor u geldt ziet u in de volgende kolommen de inkomenscategorieën. U selecteert de categorie die voor u geldt en gaat dan naar beneden. Onder de pijl ziet u welke huurprijsklasse voor u passend is. 3

6 In welke huurwoning kan ik terecht? (alles prijspeil 2017) 1 persoonshuishouden (alle leeftijden) 2-persoonshuishouden tot AOWleeftijd Inkomen tot Inkomen tot huishoudens tot AOW-leeftijd Max. inkomen: persoonshuishouden boven Inkomen tot AOW-leeftijd huishoudens boven AOWleeftijd Max. inkomen: Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en * 1- en 2-persoonshuishouden ** 3+ huishoudens Huurwoning tot 592,55 kale huur Huurwoning tot 635,05 kale huur Huurwoningen tussen 592,55*/ 635,55** en 710,68 Wij adviseren u te kijken op de website Hier vindt u een kort filmpje waarin de regels duidelijk uitgelegd worden. Huurprijscategorie 592,55-635,55 Voor de huurprijscategorie tussen 592,55 en 635,05 krijgen huishoudens van 3 of meer personen met een inkomen onder de huurtoeslaggrens voorrang op huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Het feit dat deze grotere huishoudens een lager inkomen hebben gaat dus vóór de stadsvernieuwingsurgentie van 1- en 2-persoons- huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. De urgentie binnen deze categorie geldt wel ten opzichte van andere 1- en 2 persoonshuishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Dus wanneer u een inkomen heeft boven de huurtoeslaggrens, geeft uw urgentie altijd voorrang voor woningen met een huurprijs boven de 635,05. Maar voor de categorie eronder (tussen 592,55 en 635,05) kan het dus voorkomen dat u ondanks uw urgentie niet bovenaan eindigt. Hogere inkomens Urgenten met een huishoudinkomen boven de (prijspeil 2017) komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zij kunnen een woning kopen of komen in aanmerking voor vrijkomende huurwoningen in de vrije sector met huren boven de 710,68 (prijspeil 2017). Redelijkheid en billijkheid blijven een belangrijke afweging. Wanneer 6 maanden voor de sloopdatum blijkt dat er geen passende vrije sector huurwoningen beschikbaar zijn gekomen en het kopen van een woning niet tot de mogelijkheden behoort, kan er incidenteel aanleiding zijn om maatwerk toe te passen door goed beargumenteerd van bovenstaande regels af te wijken. Hetzelfde geldt wanneer huurders zijn aangewezen op bijzonder schaarse woningen zoals aangepaste woningen voor mindervaliden. Een bijzondere groep wat betreft inkomens zijn mensen met wisselende inkomens (ZZPers). Hun inkomen wordt gebaseerd op de inkomensverklaring van de belastingdienst over het afgelopen jaar en de voorlopige aanslag voor het komende jaar. Het gaat om het verwachte inkomen in het jaar van huurovereenkomst, dus niet over voorgaande jaren. 4

7 2.3 INSCHRIJVING ALS WONINGZOEKENDE In mei 2016 zijn reeds alle bewoners (fase 1 én 2) van blok 10 op kosten van QuaWonen ingeschreven in het centraal register van woningzoekenden TERUGKEER IN DE NIEUWBOUW BINNEN SCHOONHOVEN NOORD - BLOK 6 EN 7 Voor bewoners uit fase 2 zal het mogelijk zijn om met voorrang te verhuizen naar de nieuwbouw aan de s Heerenbergstraat, waar nu nog de blokken 6 en 7 staan (zie kaartje pagina 1). De verwachte oplevering van deze nieuwbouw is medio 2018, dus voordat blok 10 wordt gesloopt. Huurders kunnen hier dus direct naar toe verhuizen. Voorwaarde is wel dat deze woningen passend zijn volgens de criteria zoals beschreven in paragraaf 2.2. Op de locatie van blok 6 en 7 worden geen appartementen gebouwd, maar uitsluitend eengezinswoningen. Locatie blok 6 Aan de onevenzijde van de s Heerenbergstraat (blok 6) komen 18 eengezinswoningen met 3 slaapkamers en een woonoppervlakte van 105m 2. Ze zijn vergelijkbaar met de eengezinswoningen zoals die vorig jaar vooraan de s Heerenbergstraat (locatie blok 5) zijn gerealiseerd. De 4 hoekwoningen krijgen een huurprijs van 651,00 (prijspeil januari 2017) en zijn uitsluitend passend voor huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. De huishoudensgrootte speelt geen rol bij de woningtoewijzing. De 14 tussenwoningen krijgen een huurprijs van 635,00 (prijspeil januari 2017) en zijn primair bedoeld voor huishoudens van 3 of meer personen. Hier geldt dat 3- en meerpersoonshuishoudens met een lager inkomen (en zonder urgentie) voorrang hebben op 3- en meerpersoonshuishoudens met een hoger inkomen mét urgentie. Als er nog woningen over zijn nadat alle 3- en meerpersoonshuishoudens met een lager inkomen een woning hebben toegewezen gekregen, wijzen we de woningen toe aan 1- en 2 persoonshuishoudens, waarbij de urgentie wel geldig is. Locatie blok 7 Aan de even zijde van de s Heerenbergstraat (blok 7) komen 3 eengezinswoningen met 3 lagen en 3 slaapkamers en een woonoppervlakte van 105m 2 én 6 eengezinswoningen met 2 lagen en 2 slaapkamers. De 3 grotere woningen krijgen een huurprijs van 651,00 (prijspeil januari 2017) en zijn uitsluitend passend voor huishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. De huishoudensgrootte speelt geen rol bij de woningtoewijzing. 5

8 De 6 kleinere eengezinswoningen krijgen een huurprijs van 592,00. Hiermee zijn ze passend voor 1- en 2 persoonshuishoudens. Huurders met een inkomen onder de huurtoeslaggrens gaan daarbij voor op huurders met een inkomen boven de huurtoeslaggrens. Maar de urgentie geldt in alle gevallen TERUGKEER IN DE NIEUWBOUW BINNEN SCHOONHOVEN NOORD LOCATIE BLOK 10 Niet voor iedereen is verhuizen naar een eengezinswoning interessant. Wellicht zijn er bewoners die interesse hebben om terug te keren in een nieuwbouwappartement op de locatie van de eigen gesloopte flat (blok 10). De intentie is nu om hier in 2 blokken met 14 en 22 appartementen te realiseren. De intentie is dat iedereen naar een bestaand appartement verhuist. Blijkt aan het eind van het 1 e kwartaal van 2018 echter dat er te weinig bestaande appartementen beschikbaar komen, dan wordt bekeken of andere opties, zoals wisselwoning en terugkeer naar de nieuwbouw mogelijk is. Conform een recente wetswijziging mag het verblijf in de wisselwoning maximaal 2 jaar duren. Aangezien we uitgaan van oplevering medio 2020, zal een eventuele verhuizing naar een wisselwoning ook pas kunnen plaatsvinden vlak voordat de flat gesloopt wordt. We monitoren deze ontwikkeling en handelen afhankelijk van de omstandigheden. Bewoners die het aangaat, worden hier vanzelfsprekend over geïnformeerd. Volgorde toewijzing Ook bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen gaat iedereen met een urgentieverklaring voor op andere woningzoekenden, voor zover een woning ook passend is (zie de verschillende voorbehouden hiervoor). Binnen de groep met een urgentieverklaring is ook een rangordening, gaat degene voor die het langst in de huidige woning woont. De inschrijving bij de Gemeente is hierbij bindend. Op basis van de tekeningen kunnen geïnteresseerden hun voorkeuren voor passende woningen aangeven. Wie het langst in de huidige woning woont, krijgt zijn eerste keus toegewezen. Hierna krijgt de huurder met de op één na langste woonduur zijn eerste keus toegewezen, behalve wanneer deze al vergeven is. In dat geval krijgt hij zijn tweede keuze. Op deze manier komen alle belangstellende urgenten aan bod, totdat iedereen een woning toegewezen heeft gekregen. In het geval dat meerdere huurders een voorkeur voor eenzelfde woning hebben, krijgt degene met de langste woonduur in de huidige woning dus voorrang. Hierbij is de inschrijving bij de Gemeente bindend. Mocht er sprake zijn van een gelijke woonduur, dan wordt tot loting overgegaan. 2.5 HERHUISVESTING IN EEN KOOPWONING Voor huurders met een inkomen boven de , die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, kan het kopen van een woning interessant zijn. QuaWonen heeft momenteel - ook in Schoonhoven Noord - bestaande woningen gelabeld voor verkoop op het moment dat de zittende huurder verhuist. Bij de verdeling van deze woning kunt u ook voorrang krijgen. Te verkopen woningen worden gepubliceerd op Funda en in principe verkocht via het principe wie het eerst komt, het eerst maalt. Belangstellenden moeten daar dus zelf scherp zijn om snel te reageren. Belangstellenden die hun voorkeur voor locaties doorgeven aan de bewonersbegeleider, krijgen van QuaWonen bericht als er een te verkopen woning vrijkomt. Zij kunnen het open huis bezoeken en beoordelen of zij interesse hebben. QuaWonen geeft hen dan voorrang bij de woningverdeling. Wanneer meerdere urgenten dezelfde koopwoning willen, gaat degene met de langste woonduur voor. 6

9 2.6 WMO-VOORZIENINGEN Het komt voor dat huurders in hun huidige woning voorzieningen hebben, die zijn aangebracht vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Indien dit het geval is en deze voorzieningen nog noodzakelijk zijn voor de huurder, dan worden deze kosteloos naar de definitieve woning overgebracht. Hierbij hoeven procedures niet opnieuw doorlopen te worden. 2.7 SPIJTOPTANTENREGELING Huurders die hun woning gedwongen moeten verlaten als gevolg van de sloop en die een woning buiten de wijk betrekken, kunnen binnen één jaar na verhuizing bij QuaWonen een verzoek indienen tot terugkeer in de wijk. Nadat dit verzoek is binnengekomen toetst QuaWonen of er sociale omstandigheden zijn, die terugkeer naar de oude wijk nodig maken. Wanneer inderdaad terugkeer naar de oude wijk nodig is, spant QuaWonen zich in om terugkeer mogelijk te maken. De betreffende huurder heeft dan geen recht meer op vergoedingen of urgentie en kan alleen verhuizen naar een passende woning. 3. FINANCIËLE REGELINGEN Bewoners die wegens sloop gedwongen moeten verhuizen hebben conform het sociaal statuut recht op een tegemoetkomingen in de verhuis- en herinrichtingskosten. 3.1 ALGEMEEN De tegemoetkomingen die in dit hoofdstuk worden beschreven worden alleen uitgekeerd wanneer de huur van de huidige woning na 15 juni 2017 wordt opgezegd door de hoofdhuurder. De hoofdhuurder dient te vallen onder de doelgroep van dit sociaal plan, zoals omschreven in paragraaf 1.3. Voor alle tegemoetkomingen geldt dat ze fiscaal onbelast zijn en de betreffende huurder de bedragen netto beschikbaar gesteld krijgt. QuaWonen spreekt verder met de gemeenten en andere uitkeringsinstanties af dat vergoedingen niet in mindering worden gebracht op sociale uitkeringen van uitkeringsgerechtigden. Eventuele openstaande vorderingen bij QuaWonen worden verrekend met de tegemoetkomingen die QuaWonen verstrekt. De bedragen in dit hoofdstuk zijn prijspeil 1 maart Elk jaar in maart worden de bedragen aangepast voor alle huuropzeggingen die na 1 maart worden gedaan, op basis van de CBS, consumentenprijsindex (2017 = 100). QuaWonen informeert de bewoners tijdig over deze jaarlijkse aanpassing en noemt hierbij de nieuwe bedragen. 3.2 TEGEMOETKOMINGEN Alle bedragen zijn prijspeil maart tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten: 6.314,- Gordijnvergoeding voor het laten hangen van gordijnen en vitrage t.b.v. de leefbaarheid van de buurt/flat die wordt verlaten: 149,-. een dubbele maand huur om te voorkomen dat u rond de verhuizing huur betaalt voor twee woningen, de oude en de nieuwe. De hoogste huurprijs wordt vergoed, zowel de kale huurprijs als eventuele servicekosten. In de huur verrekende stookkosten worden echter niet vergoed. Als de huurder een woning koopt, wordt één maand huur vergoed van de te verlaten woning. 7

10 een vergoeding voor zelf aangebrachte veranderingen conform een vaste lijst, zie paragraaf 3.3. Bij verhuizing naar een huurwoning van een andere verhuurder de eventuele administratiekosten en de leges voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning. Hiervoor moeten wel de bijbehorende facturen aan QuaWonen worden verstrekt. 3.3 VERGOEDING ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) QuaWonen heeft een beleid voor door de huurder zelf aangebrachte veranderingen (ZAV s) aan de woning. De kern daarvan is dat in de woning bijna alle veranderingen toegestaan zijn, maar dat bijna geen enkele verandering bij een verhuizing financieel wordt gecompenseerd. De gedachte hierachter is dat huurders zelf besluiten de woning te veranderen en daarbij zelf bewust kiezen voor een investering. Dit beleid pakt onrechtvaardig uit voor huurders van woningen die gesloopt worden. Bewoners hebben wellicht heel bewust voor een investering gekozen. Wanneer zij ineens te horen krijgen dat hun woning gesloopt wordt, is dat niet hun keuze. Deze huurders konden immers niet weten dat hun investering voor korte duur was. Dit is dan ook de reden dat QuaWonen bij een aantal ZAV s in sloopwoningen wel een (vaststaande) vergoeding uitkeert. De lijst met maximale vergoedingen en afschrijvingstermijnen staat op de volgende pagina weergegeven. De vergoedingen worden uitsluitend verstrekt wanneer Qua- Wonen toestemming heeft gegeven voor de verandering en wanneer de verandering vóór het bekendmaken van de sloopplannen is aangebracht. Ook dient de huurder facturen te kunnen overleggen van de voor de ZAV s gemaakte kosten. De vergoeding is niet gebaseerd op de hoogte van de investering voor de huurder, maar op een normbedrag volgens zogenaamde volkshuisvestingskwaliteit. Dat is de waarde van de verandering wanneer QuaWonen deze voor haar rekening zou hebben aangebracht. Zelf aangebrachte voorziening Normbedrag (volkshuisvestingskwaliteit) Afschrijvingstermijn Cv-installatie en HR combiketel jaar HR-combiketel jaar Keukenblok jaar Isolatieglas HR ++ per m² jaar Aardlekschakelaar jaar Dakisolatie(volgens voorschrift) per m² jaar Vloerisolatie (volgens voorschrift) per m² jaar De afschrijvingstermijn voor alle ZAV s is 7 jaar, dezelfde termijn als in het gewone ZAVbeleid zoals overeengekomen met de huurdersorganisaties. Dit betekent dat veranderingen die ouder zijn dan 7 jaar niet voor een vergoeding in aanmerking komen. Voor alle jaren dat de ZAV al in de woning zit wordt 1/7 van het normbedrag afgetrokken. De ouderdom van de voorziening dient te worden aangetoond aan de hand van aankoopbonnen of facturen. 1 Basisbedrag bij CV met 5 radiatoren, mits passend bij het ketelbestand van QuaWonen. Voor een CV-installatie met meer radiatoren is een staffel gemaakt waarbij het uitgangspunt voor de vergoeding hoger ligt naar mate er meer radiatoren zijn aangebracht. 2 Excl. tegelwerk. Incl tegelwerk Mits kwaliteit voldoet aan QuaWonen-norm en Rd= 4 4 Mits kwaliteit voldoet aan QuaWonen-norm en Rd= 4 8

11 Voorbeelden (afgerond op hele euro s) Voor een HR-combiketel van 4 jaar oud krijgt u: 4/7 van = 999,43 Voor een aardlekschakelaar van 6 jaar oud krijgt u: 1/7 van 255 = 36,43 Het is ook toegestaan om een ZAV op een veilige manier uit de woning te verwijderen en mee te nemen. De basisvoorzieningen van een woning moeten echter altijd aanwezig te blijven. Wanneer een huurder bijvoorbeeld andere deurknoppen heeft aangebracht, kunnen deze meegenomen worden, maar er moeten dan wel standaarddeurklinken op de deuren aangebracht worden. Voor meegenomen veranderingen krijgt de huurder geen vergoeding. 3.4 UITBETALINGMOMENTEN FINANCIËLE VERGOEDINGEN Wanneer de bewoner verhuist naar de nieuwe woning gelden de volgende termijnen: Eerste termijn: 80% van de stimuleringspremie of tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten; 80% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen); 1 maand huur van de duurste woning ; eventuele administratiekosten, inschrijfkosten en leges (indien van toepassing). De eerste termijn wordt binnen 14 dagen na de voorcontrole van de huidige woning uitbetaald. De voorcontrole wordt ingepland na de huuropzegging. De huur van de bestaande woning kan maximaal 3 maanden voor de verwachte opzegdatum worden opgezegd. Bewoners die naar de nieuwbouw verhuizen kunnen in overleg met QuaWonen een aanname doen over de opzegdatum. Let op: - Is er sprake van een huurachter- of voorstand? Dan verrekent QuaWonen dit met de verhuiskostenvergoeding. - Weet u al lang van tevoren dat u over langere tijd gaat verhuizen (bijvoorbeeld naar de nieuwbouw)? Dan kunt u maximaal 3 maanden voor de verwachte opzegdatum uw huur opzeggen, een voorcontrole laten doen en 80% van de tegemoetkoming ontvangen. Tweede termijn: 20% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten; 20% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen); vergoeding voor zelf aangebracht veranderingen (zoals beschreven in paragraaf 3.3). De tweede termijn wordt binnen 14 dagen na de eindcontrole van de huidige woning uitbetaald. De eindcontrole vindt plaats op de dag dat u de sleutel van uw woning inlevert. 3.5 HUURVERHOGING Vanaf 15 juni 2017, de ingangsdatum van dit sociaal planvoor fase 2, worden de huren van de te slopen woningen bevroren (0% huurverhoging). Deze stijgen dan niet meer met het jaarlijks huurverhogingpercentage. 9

12 4. VERHUIZEN EN DE HUIDIGE WONING In dit hoofdstuk is weergegeven hoe de oude woning opgeleverd moet worden en welke stappen er doorlopen moeten worden voordat een huurder kan verhuizen. 4.1 OPLEVERING VAN DE OUDE WONING Ondanks dat de woningen gesloopt gaan worden, gelden er toch eisen aan de wijze waarop deze dienen te worden opgeleverd: De huurder laat de woning leeg en bezemschoon (zonder vloerbedekking etc.) achter bij het inleveren van de sleutels. De huurder laat de woning achter in een goede basisstaat, d.w.z.: veilig, wind- en waterdicht. Vloerbedekking, gordijnen etc. die nog in goede staat zijn (ter beoordeling aan de opzichter van QuaWonen) mag de huurder achterlaten. QuaWonen betaalt hiervoor geen vergoedingen. In sommige gevallen mag de huurder overtollig meubilair, verlichting of apparatuur dat in goede staat is achterlaten. Dit is ter beoordeling aan de opzichter van QuaWonen. QuaWonen betaalt hiervoor geen vergoedingen. De huurder mag zelf aangebrachte voorzieningen verwijderen, mits dit correct en veilig gebeurt en er geen risico is op schade door lekkage, kortsluiting en dergelijke; voor meegenomen voorzieningen krijgt de huurder geen vergoeding. Wanneer de woning gebruikt gaat worden voor tijdelijke verhuur of voor ingebruikgeving, kunnen er afwijkende afspraken worden gemaakt, onder andere over het achterlaten van zaken zoals vloerbedekking, verlichting, overtollig meubilair, apparatuur en vitrage en/of gordijnen. Dit ter beoordeling aan de opzichter. QuaWonen betaalt hiervoor geen vergoedingen. 4.2 VERHUIZING De huurder is zelf verantwoordelijk voor de verhuizing. Wanneer een huurder de verhuizing niet zelf kan organiseren, dan kan QuaWonen in incidentele gevallen hulp bieden. Zo nodig wordt bemiddeld bij het inschakelen van een klussenbedrijf, een verhuisbedrijf of een schoonmaakbedrijf. De kosten daarvan komen voor rekening van de huurder en worden in dat geval verrekend met de tegemoetkoming in de verhuiskosten. Voor de oplevering van de oude woning dient een huurder de volgende stappen te doorlopen: STAP 1: DE HUUR OPZEGGEN De huurder zegt de huur bij QuaWonen op. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de opzegtermijn van één maand. Opzeggen kan tegen elke dag van de maand. Wanneer u naar de nieuwbouw verhuist, weet u al lang van tevoren dat u gaat verhuizen. U kunt echter maximaal 3 maanden voor de verwachte opleverdatum uw huur opzeggen, een voorcontrole laten doen en 80% van de tegemoetkoming ontvangen. STAP 2: QUAWONEN BEVESTIGT DE HUUROPZEGGING Na ontvangst van de huuropzegging maakt QuaWonen een afspraak om de woning te bekijken. Dat is de voorcontrole. Die vindt zo spoedig mogelijk plaats na ontvangst van de 10

13 huuropzegging. Tijdens deze voorcontrole wordt de woning ook op zelf aangebrachte veranderingen gecontroleerd. Van deze afspraak en de ontvangst van de huuropzegging krijgt de bewoner een schriftelijke bevestiging. Hierin staan ook al de datum en het tijdstip van de eindcontrole vermeld. STAP 3: HET EERSTE BEZOEK AAN DE WONING: VOORCONTROLE De opzichter van QuaWonen bezoekt de woning en vertelt de huurder waaraan hij of zij zich bij de oplevering moet houden. Ook worden afspraken over de zelf aangebrachte veranderingen gemaakt. De huurder tekent tijdens de voorcontrole een formulier voor de uitbetaling van de vergoedingen. STAP 4: HET TWEEDE BEZOEK AAN DE WONING: EINDCONTROLE Voordat de bewoner de sleutels inlevert, wordt samen met de opzichter de woning doorgelopen. Hij controleert of de bewoner de woning volgens afspraak heeft achtergelaten. Zijn zaken niet of onjuist hersteld, dan wordt dit door een externe partij hersteld. De kosten van deze werkzaamheden zijn voor rekening van de bewoner en worden in mindering gebracht op de tweede termijn van de verhuiskostenvergoeding. 4.3 DE NIEUWE WONING IN DE NIEUWBOUW VAN BLOK 6 EN 7 Huurders die willen en (qua inkomen kunnen) verhuizen naar de nieuwbouw van blok 6 of 7 krijgen een overzicht van de beschikbare woningen. Zij kunnen hun voorkeur aangeven. Toewijzing geschiedt op basis van woonduur. QuaWonen reserveert de aldus gekozen bouwnummers voor de betreffende bewoner. De definitieve toewijzing van de woning gebeurt onder het voorbehoud dat uw inkomen passend is voor deze woning. Dit moet worden aangetoond met een inkomensverklaring van de belastingdienst over Tijdens de oplevering tekent de huurder de huurovereenkomst in de nieuwe woning. 4.4 DE NIEUWE WONING, ANDERS DAN NIEUWBOUW Voor de acceptatie van de nieuwe huurwoning van QuaWonen worden onderstaande stappen doorlopen. Voor huurwoningen van andere corporaties kan de procedure enigszins afwijken. STAP 1: AANBIEDING Huurders kunnen zelf reageren op geadverteerde woningen via de website Wanneer een huurder reageert en een woning aangeboden krijgt, gebeurt dat via een aanbiedingsmail of -brief. Hierin staan de gegevens over de woning en staat vermeld welke gegevens de huurder moet aanleveren, voordat de woning definitief kan worden toegewezen. De huurder heeft 5 werkdagen de tijd om te reageren op de aanbieding. Na akkoordbevinding van de aangeleverde gegevens, mag de woning bezichtigd worden. Na de bezichtiging bepaalt u of u de woning accepteert. STAP 2: QUAWONEN BEVESTIGT DE WONINGTOEWIJZING Wanneer u de woning accepteert, volgt een definitieve toewijzing. Er worden afspraken gemaakt over de globale opleverdatum van de woning. STAP 3: OPLEVERING WONING Tijdens de oplevering tekent de huurder de huurovereenkomst in de nieuwe woning. Mochten er onverhoopt nog aandachtspunten zijn, dan worden deze genoteerd op de opnamestaat en indien nodig alsnog in orde gebracht. 11

14 5. BEHEER VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING In dit hoofdstuk is te lezen welke afspraken er zijn gemaakt over het beheer van de woningen en de leefbaarheid van de woonomgeving. Om de woningen en de woonomgeving leefbaar te houden tot aan de sloop neemt QuaWonen verschillende maatregelen. Het gaat hier om afspraken over het beheer van de woningen, over lege woningen, over het tijdelijk verhuren van leeggekomen woningen en de omgeving. 5.1 BEHEER VAN DE WONINGEN Tijdens de uitvoering van de plannen gaat het onderhoud aan de woningen gewoon door. QuaWonen vindt dat iedereen tot aan de sloop zo prettig en goed mogelijk in de te slopen woningen moet kunnen blijven wonen. De woningen worden daarom zo onderhouden, dat de bewoners goed en prettig in de woningen kunnen blijven wonen, tot aan de sloop. Dit betekent dat gevaarlijke situaties vermeden en verholpen worden en dat er aandacht is voor de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Wanneer dit onderhoud te ingrijpend en/of te duur is, overlegt QuaWonen met de desbetreffende huurder over een andere oplossing, bijvoorbeeld versnelde uitplaatsing of verhuizing naar een wisselwoning. 5.2 LEGE WONINGEN Wanneer er woningen leegkomen, zorgt QuaWonen ervoor dat de woningen zo lang mogelijk een bewoond uiterlijk houden. Daarom belonen wij vertrekkende huurders wanneer zij hun gordijnen laten hangen. Indien mogelijk worden woningen zo lang mogelijk tijdelijk verhuurd. Hierdoor blijft de buurt bewoond en leefbaar. Wanneer woningen niet in aanmerking komen voor tijdelijke verhuur of ingebruikgeving, zorgt QuaWonen ervoor dat deze woningen niet meer toegankelijk en niet meer bewoonbaar zijn. Voorzieningen zoals de wc en de badkamer worden ontmanteld en de woning wordt afgesloten van nutsvoorzieningen. In een uiterst geval worden de lege woningen dichtgetimmerd of dichtgemetseld 5.3 TIJDELIJKE VERHUUR Om een goede leefbaarheid te garanderen verhuurt QuaWonen de de leggekomen woningen zo lang mogelijk, weliswaar op tijdelijke basis. QuaWonen maakt hiervoor gebruik van een gespecialiseerd bedrijf. Dat bedrijf beoordeelt en bepaalt de passendheid van kandidaten voor tijdelijke verhuur. Er vindt hierbij een zorgvuldige selectie plaats, waarbij er een aantal minimumeisen zijn gesteld aan de kandidaten. De kandidaten moeten in ieder geval aan de volgende voorwaarden voldoen: Hun huishouden bestaat uit maximaal 2 personen. De bewoners hebben geen inwonende kinderen. De bewoners staan niet bekend als probleemgeval. Wanneer tijdelijke huurders overlast veroorzaken, is het goed wanneer u hen hier rechtstreeks op aanspreekt. Leidt dit niet tot minder overlast, dan kunt u dit melden bij QuaWonen. QuaWonen zal dan (al dan niet via het verhuurbedrijf) contact opnemen met de tijdelijke huurder. 5.3 DE WOONOMGEVING QuaWonen zorgt voor een fatsoenlijk aanzicht van tuinen van eventuele leegstaande 12

15 woningen. Samen met de gemeente en de bewoners maakt QuaWonen afspraken over het toezicht en het schoonhouden van de directe woonomgeving en de rol die de bewoners daarbij willen vervullen. 6. HARDHEIDSCLAUSULE EN GESCHILLENREGELING Bij het uitvoeren van dit sociaal plan kunnen bewoners tegen zaken aanlopen waar zij zich aan ergeren, waar zij het niet mee eens zijn of tegen zaken die niet geregeld zijn in dit sociaal plan. In dit hoofdstuk is te lezen hoe QuaWonen hiermee omgaat. Er wordt een onderverdeling gemaakt tussen klachten, geschillen en situaties waarin een beroep kan worden gedaan op de hardheidsclausule. 6.1 KLACHTEN Wanneer huurders zich ergeren aan bepaalde zaken of indien zich problemen voordoen, dan kunnen deze huurders schriftelijk een klacht indien bij QuaWonen. Klachten kunnen gaan over tal van zaken, zoals opgelopen schade of overlast. Een binnengekomen klacht wordt binnen 14 dagen door QuaWonen behandeld. 6.2 GESCHILLEN Wanneer een huurder en QuaWonen het onderling niet eens worden, kan een geschil voorgelegd worden aan de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Het kan bijvoorbeeld gaan over problemen met het beheer van de wijk, over de vergoeding voor zelf aangebrachte veranderingen of andere zaken uit dit sociaal plan. Het adres van de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard is: Postbus 27, 2860 AA Bergambacht. 6.3 HARDHEIDSCLAUSULE Het kan zijn dat het sociaal plan voor een huurder gevolgen heeft, die voor hem of haar ongunstiger zijn dan voor andere huurders binnen het project. In die situatie kan deze huurder bij QuaWonen een verzoek indienen om af te wijken van het sociaal plan. Een dergelijk verzoek neemt QuaWonen in behandeling en QuaWonen neemt hierover zo spoedig mogelijk een besluit, in ieder geval binnen zes weken. QuaWonen deelt de uitslag schriftelijk en voorzien van uitleg mee aan de betreffende huurder. 13