Sociaal Plan Maandagsewetering November 2015

Transcriptie

1 Sociaal Plan Maandagsewetering November

2 Inhoudsopgave 1. Introductie Samenvatting tot nu toe Projectgroep Regelingen en tegemoetkomingen Huurbevriezing Geen terugkeer in eigen woning Verhuizen naar elders Terugkeer naar de vervangende nieuwbouw Bijdrage verhuis- en herinrichtingskosten (bijlage 2 voorbeeld) Stadsvernieuwingsurgentie Wisselwoning Spijtoptantregeling Sociale begeleiding achter de voordeur Huurgewenningsbijdrage (bijlage 1) Dubbele huur Hardheidsclausule Bijlage 1 Huurgewenning Bijlage 2 Verhuis- en herinrichtingskosten (voorbeeld) Bijlage 3 Passend toewijzen Bijlage 4 Leefbaarheid Bijlage 5 Communicatie

3 1. Introductie Voor u ligt het Sociaal Plan Maandagsewetering. Samen met het bewonersplatform is dit plan gemaakt. Het Sociaal Plan treedt in werking met ingang van december Doel Sociaal Plan Doel van het Sociaal Plan is om huurders die te maken krijgen met de sloop van hun woningen te helpen en ze te wijzen op hun rechten. Het Sociaal Plan Maandagsewetering is gebaseerd op het Sociaal Statuut dat Sint Antonius van Padua (AvP) heeft opgesteld met de Stichting HBNZ (Stichting HuurdersBelangen Noordwijkerhout en De Zilk) 1.2 Sociaal Statuut Het Sociaal Statuut kunt u bij ons opvragen of via de website downloaden. Het statuut is een pakket aan afspraken en regelingen over de positie van de bewoners bij sloop van hun woning. 1.3 Inhoud In hoofdstuk 2 leest u de samenvatting van de afgelopen periode. In hoofdstuk 3 vindt u een overzicht van de deelnemers van het Bewonersplatform Maandagsewetering. In hoofdstuk 4 leest u alles over de regelingen en tegemoetkomingen die betrekking hebben op de sloop en vervangende nieuwbouw van de Maandagsewetering. 1.4 Voor wie is dit Sociaal Plan? Dit Sociaal Plan is bedoeld voor huurders van de Maandagsewetering met huisnummers 33 t/m 53 (oneven) en 57 t/m 61(oneven) met een huurcontract voor onbepaalde tijd

4 2. Samenvatting tot nu toe Het huidige plan Maandagsewetering bestaat uit 22 woningen die rond 1963 zijn gebouwd. De Maandagsewetering ligt ten oosten van het centrum van Noordwijkerhout. De tuin/balkonzijde van de woningen is gericht op de Maandagsewetering, de doorgaande oostelijke randweg. Het plan omvat 6 begane grond woningen en 16 maisonnettes. De adressen zijn Maandagsewetering 33 t/m 53 (oneven) en 57 t/m 61(oneven). Vanaf 2009 heeft AvP verschillende onderzoeken bij deze woningen uitgevoerd om de toekomstmogelijkheden te onderzoeken. Uit de onderzoeken is naar voren gekomen dat de woningen technisch gezien aan het einde van hun levensduur zijn en niet meer voldoen aan de hedendaagse eisen op het gebied van warmte isolatie, geluid isolatie en comfort. Alleen met onverantwoord hoge kosten zijn deze woningen te renoveren. AvP heeft er daarom voor gekozen om de woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw. De bewoners zijn diverse keren geïnformeerd over de planontwikkeling. Uiteindelijk heeft er op 30 juni 2015 een informatieavond voor de bewoners plaatsgevonden waarbij toekomstplannen voor de locatie aan de Maandagsewetering zijn besproken. Vervolgens konden de bewoners zich aanmelden voor het bewonersplatform als onderdeel van de projectgroep. Vijf bewoners hebben zich aangemeld voor dit bewonersplatform. De leden van het bewonersplatform staan in hoofdstuk 3 genoemd. 3. Projectgroep Er is een projectgroep voor het ontwikkelen van het plan voor de vervangende nieuwbouw opgericht. Leden van de projectgroep zijn bewoners van de Maandagsewetering en medewerkers AvP. De projectgroep kan aangevuld worden met adviseurs. De projectgroep richt zich op de inhoud en de uitvoering van de sloop en nieuwbouw. Voor advies en ondersteuning kan de projectgroep een beroep doen op de Woonbond en de Stichting HuurdersBelangen Noordwijkerhout en De Zilk (HBNZ). De projectgroep bestaat uit de volgende leden: Bewonersplatform: Contact gegevens: maandagsewetering@gmail.com Telefoon: (de heer L.H.C. Louwers) Naam: mevrouw M.W. van Dalen Adres: Maandagsewetering 33 Naam: mevrouw R.H.C. Wolbink Adres: Maandagsewetering 47 Naam: meneer L.H.C.Louwers Adres: Maandagsewetering

5 Naam: meneer A. Youssefi Adres: Maandagsewetering 49 Naam: meneer A.W. van den Burg Adres: Maandagsewetering 57 Vanuit AvP werken aan het project: Cock van Leeuwen Manager Vastgoed Philip van der Post Projectleider Anja Warmerdam Woonconsulent Annemiek van der Togt - Woonconsulent Voor al uw vragen of opmerkingen kunt u terecht bij woonconsulenten Anja Warmerdam en Annemieke van der Togt. Zij zijn de contactpersonen voor het project Maandagsewetering. Anja en Annemieke zijn bereikbaar van maandag t/m donderdag via het algemene nummer van AvP, telefoon: (0252)

6 4. Regelingen en tegemoetkomingen Het toekomstplan voor de Maandagsewetering bestaat uit de sloop en vervangende nieuwbouw van 22 appartementen. De onderstaande regelingen en tegemoetkomingen zijn van toepassing voor de bewoners. 4.1 Huurbevriezing Vanaf 2016 verhoogt AvP de huren van de woning niet meer. 4.2 Geen terugkeer in eigen woning Door de sloop van de woningen is het niet mogelijk om terug te keren in de eigen woning. De huurovereenkomst met de huurder van de te slopen woning wordt beëindigd. 4.3 Verhuizen naar elders Alle huurders van de te slopen woningen krijgen een stadsvernieuwingsurgentie (SVurgentie). Zij kunnen via woningnethollandrijnland.nl met voorrang reageren op een andere woning. Bewoners hebben voorrang op woningen die passen binnen hun zoekprofiel in de gemeente Noordwijkerhout. Dit wordt één jaar voor de daadwerkelijke sloop uitgebreid met alle bestaande huurwoningen die passen binnen hun zoekprofiel in de regio. Alle bewoners krijgen van Holland Rijnland een brief als de SV urgentie is toegekend. De toewijzing van deze woningen gebeurt op basis van de regels zoals die in de huisvestingsverordening van de gemeente Noordwijkerhout zijn vastgelegd. Er worden geen administratiekosten berekend als de huurder verhuist naar een andere woning van de verhuurder. Huisvestingsverordening, artikel 12 Rangordebepaling Woningzoekenden met een (SV) urgentieverklaring hebben, binnen hun zoekprofiel en met uitzondering van het bepaalde in Artikel 13 (lokale beleidsruimte) en Artikel 15 (specifieke toewijzing nieuwbouw), voorrang boven alle andere woningzoekenden. De rangorde tussen urgenten wordt als eerste bepaald op basis van de oudste toekenningsdatum van de urgentie, daarna op de meeste woonduur Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) en ten slotte op basis van loting. Passend Toewijzen (bijlage 3) Een belangrijke wijziging in de Woningwet per 1 juli 2015 is dat corporaties vanaf 1 januari 2016 woningen passend moeten toewijzen. Dit betekent dat huurders die recht hebben op huurtoeslag alleen een woning mogen huren met een huurprijs onder de 576,87 (1 en 2 personen) en 618,24 (3 personen en meer). In de bijlage is een tabel opgenomen met de verhouding inkomen en huurprijs. Corporaties hebben de mogelijkheid voor 10% van de mutaties een uitzondering te maken. Door gebruik te maken van deze speciale regeling kunnen wij mensen met een inkomen tussen de ,- en ,- ook een sociale huurwoning bieden. Wij wijzen aan deze groep alleen woningen toe met een kale huurprijs tussen de 618,24 en 710,

7 Het beleidsvoornemen is om in 2016 van 15 woningen die vrijkomen bij mutatie, de huurprijs te verlagen tot onder de aftoppingsgrenzen ( 576,87 en 618,24) Hiermee probeert AvP te voorkomen dat mensen met een laag inkomen nauwelijks meer aan bod komen. In het eerste kwartaal wordt de huur van de eerste twee woningen die per maand worden opgezegd, verlaagd in prijs met uitzondering van een aantal complexen zoals is vastgelegd in een MT-besluit. Door de SV urgentie komen huurders van de Maandagsewetering als eerste in aanmerking voor deze woningen. AvP gaat er vanuit dat iedereen op deze manier zelf een woning kan vinden. Als een halfjaar voor de sloop huurders nog geen woning hebben gevonden, gaat AvP actief bemiddelen. 4.4 Terugkeer naar de vervangende nieuwbouw De bewoners kunnen er ook voor kiezen om terug te komen in een nieuwbouw huurwoning aan de Maandagsewetering. De toewijzing van de nieuwe woningen gebeurt op basis van woonduur (GBA). Bewoners met de langste woonduur hebben eerste keus bij nieuwbouw. Voordat bewoners in de nieuwbouw van de Maandagsewetering kunnen wonen moeten de bewoners tijdelijk in een wisselwoning wonen. Voor informatie over de wisselwoning zie paragraaf 4.7. De huurprijzen van de nieuwbouw huurwoningen aan de Maandagsewetering worden gemiddeld ca. 600,- per maand en het streven is ongeveer 4 woningen met een huurprijs van ca. 450,- te labelen. Met deze huur wordt er vanuit gegaan dat de woning aan de huurders worden verhuurd in Als de woningen na 1 juli 2016 verhuurd worden komt hier de jaarlijkse huurverhoging bij volgens het dan geldende beleid van AvP. De definitieve huurprijzen per woning maakt AvP bekend als het ontwerp definitief is. 4.5 Bijdrage verhuis- en herinrichtingskosten (bijlage 2 voorbeeld) Een huurder die een zelfstandige woning huurt met een contract voor onbepaalde tijd en de woning wegens sloop moet verlaten, komt wettelijk in aanmerking voor een vergoeding herinrichtingskosten van 5.857,- (prijspeil 2015). De hoogte van de vergoeding wordt jaarlijks op 1 maart aangepast door het ministerie. De peildatum van de hoogte van de vergoeding is de laatste dag dat de huurder nog huur betaalt voor de huidige woning in de Maandagsewetering. Deze tegemoetkoming wordt in twee delen uitbetaald. Het eerste deel bedraagt en wordt uitbetaald binnen 15 dagen nadat de huurder het contract heeft opgezegd. Het resterende bedrag wordt uitbetaald als de sleutels van de oude woning zijn ingeleverd aan de verhuurder. De verhuiskostenvergoeding bedraagt 700,-. Bewoners die terugkeren naar de vervangende nieuwbouw en gedurende de periode van sloop en nieuwbouw een wisselwoning betrekken, komen in aanmerking voor een extra vergoeding van 1.300,

8 4.6 Stadsvernieuwingsurgentie (regelingen volgens de verordening Holland Rijnland) AvP heeft voor de huurders van de Maandagsewetering met een huurcontract voor onbepaalde tijd SV surgentie aangevraagd. Met deze urgentie krijgen de huurders op alle woningen op Woningnethollandrijnland.nl, binnen hun zoekprofiel, voorrang. De urgentiecommissie heeft het zoekprofiel vastgesteld. De kosten voor het verkrijgen van de SV urgentie zijn voor rekening van AvP. Voor huurders met een SV urgentie richt het zoekprofiel zich op woningen in de eigen gemeente. Dit wordt één jaar voor de daadwerkelijke sloop uitgebreid met alle bestaande huurwoningen binnen de regiogemeenten (voor zover deze via het woonruimteverdeelsysteem aan alle woningzoekenden worden aangeboden). De huurder gaat er qua woningtype en woninggrootte (aantal kamers of woonoppervlak) in elk geval niet op achteruit. Buiten het zoekprofiel is de SV urgentie (voorrang) niet van toepassing. De urgentie vervalt op het moment dat de huurder voor een andere definitieve woonruimte heeft gekozen. Op het moment dat meerdere bewoners met een SV urgentie op dezelfde woning reageren, wordt de woning toegewezen op basis van woonduur. De rangorde tussen SV urgenten wordt bepaald door oudste toekennings-datum, bij gelijke toekenningsdatum door woonduur (volgens GBA) en bij gelijke woonduur door loting. Heeft een huurder zes maanden voor de start van de sloop nog geen woning gevonden, dan biedt AvP maximaal twee keer een passende woning aan. De huurder kan ook zelf tijdens deze zes maanden blijven zoeken. Wordt het aanbod van AvP in beide gevallen geweigerd dan start AvP een ontruimingsprocedure bij de rechter. Voordat een ontruimingsprocedure wordt gestart, probeert AvP in gesprek te komen met de huurder om alsnog een oplossing te vinden. Als het niet mogelijk is tijdig een passende woning te vinden buiten de schuld van de huurder, kunnen AvP en huurder afspraken maken over tijdelijke huisvesting met behoud van de SV urgentie. Huurders kunnen via het regionale woonruimteverdeelsysteem zelf zoeken naar een andere woning. Daarbij kunnen zij advies, ondersteuning en begeleiding krijgen van AvP. Als de huurder niet in staat is om te reageren op woningen kan worden afgesproken dat AvP een woning gaat zoeken. Voor huurders die al ingeschreven stonden bij Woningnethollandrijnland.nl voordat de SV urgentie is aangevraagd, blijft de inschrijvingstijd die is opgebouwd, staan

9 Huurders die op basis van een gerechtelijk vonnis wegens overlast, woonfraude of huurschuld de woning moeten ontruimen, verliezen hun recht op herhuisvesting en daarmee ook het recht op de betreffende regelingen en vergoedingen. AvP schenkt extra aandacht en inspanning aan het begeleiden van doelgroepen zoals ouderen en mindervaliden. AvP helpt zo nodig bij het aanvragen van de noodzakelijke aanpassingen van de andere woning. Bewoners moeten zelf tijdig aangeven hierbij hulp van AvP te willen ontvangen. 4.7 Wisselwoning Bewoners die terugkeren in de vervangende nieuwbouw krijgen voor de periode tussen sloop en nieuwbouw een wisselwoning van AvP. In geval van een hogere kale huurprijs bij de wisselwoning betaalt de huurder de huur die zij ook al in de Maandagsewetering betaalde. De kale huurprijs van de wisselwoning kan hierdoor nooit hoger zijn dan de kale huurprijs van de huidige woning. De toewijzing van de wisselwoning vindt plaats op basis van woonduur (GBA); een bewoner met de langste woonduur heeft voorrang. Als een bewoner die in een wisselwoning woont besluit om definitief in de wisselwoning te willen blijven wonen (en niet naar de nieuwbouw terug wil keren) dan is dit mogelijk. Houdt u er wel rekening mee dat dit financieel de nodige gevolgen met zich meebrengt. Er vindt dan een verrekening plaats als wanneer de woning in het begin als definitieve woning was geaccepteerd. 4.8 Spijtoptantregeling Bewoners uit sloopwoningen die gekozen hebben voor andere woonruimte buiten de Maandagsewetering en daar naderhand spijt van hebben, kunnen dat aangeven tot maximaal één jaar na de laatste dag dat de huurder nog huur betaalt voor de huidige woning in de Maandagsewetering. De bewoner meldt schriftelijk bij AvP dat ze gebruik willen maken van de spijtoptantregeling. AvP vraagt vervolgens een sociale urgentie bij de regionale urgentiecommissie van Holland Rijnland aan. De kosten van deze sociale urgentie zijn voor rekening van de bewoner. Het is aan de commissie om over deze aanvraag een oordeel te vellen. De huurder kan geen aanspraak maken op een extra vergoeding van de verhuiskosten. 4.9 Sociale begeleiding achter de voordeur Soms is het lastig om de juiste weg te vinden in een nieuwe woning en is een steuntje in de rug meer dan welkom. AvP verzorgt de maatschappelijke en financiële begeleiding voor de huurders. Huurders moeten zelf tijdig bij AvP aangeven dat ze hier behoefte aan hebben Huurgewenningsbijdrage (bijlage 1) Omdat een nieuwe woning vaak een hogere huurprijs heeft dan de achtergelaten woning krijgt de huurder hier ineens mee te maken als hij zijn nieuwe woning betrekt. Om de huurstijging geleidelijk te laten verlopen is het mogelijk om het huurverschil tussen de oude en de nieuwe huur met huurgewenning te overbruggen. De huurgewenning voor de - 9 -

10 Maandagsewetering wordt uitgevoerd volgens de in bijlage 1 opgenomen berekening. De huurgewenning wordt vervolgens jaarlijks vooraf op de rekening van de huurder bijgeschreven. Als een huurder een huurachterstand heeft wordt de huurgewenningsbijdrage hier meer verrekend Dubbele huur Bij aanvaarding van een andere woning scheldt AvP de laatste maand kale huur van de woning kwijt. De maximale huur die kwijtgescholden kan worden is tot aan de liberalisatie grens (prijspeil 1 januari 2015: EUR 710,68). Als een huurder dus een vrije sector huurwoning gaat huren krijgt hij niet de gehele verschil van de huur vergoed. Maakt de huurder gebruik van een wisselwoning, dan geldt de kwijtschelding van de laatste maand huur ook voor deze woning Vergoedingen bewonersplatform Het bewonersplatform heeft het recht zich te laten ondersteunen door een externe deskundige. De aanvraag hiervoor gaat via Woningstichting AvP Klachtencommissie Wonen De Klachtencommissie Wonen is een regionale klachtencommissie die geschilsituaties beoordeelt en onpartijdige uitspraken doet. Een gemotiveerde uitspraak van de klachtencommissie heeft de status van een bindend advies voor beide partijen. Beroep is alleen bij de rechtbank mogelijk 4.14 Hardheidsclausule Mochten de huurders als gevolg van dit Sociaal Plan worden geconfronteerd met bijzondere omstandigheden waarin het Sociaal Plan niet voorziet, of als toepassing van dit Sociaal Plan gevolgen heeft die voor deze huurders aanzienlijk ongunstiger zijn dan voor andere huurders, dan kunnen zij AvP schriftelijk verzoeken van het Plan af te wijken of aanvullende maatregelen te nemen. AvP neemt dit verzoek zo spoedig mogelijk in behandeling, De huurder ontvangt uiterlijk binnen vier weken nadat het verzoek binnengekomen is, schriftelijk de beslissing. De huurder is uiteraard vrij om bij een geschil de rechter om een bindende uitspraak te vragen

11 Bijlage 1 Huurgewenning Huurders die bij sloop van hun huidige woning naar een andere woning moeten verhuizen, kunnen in aanmerking komen voor huurgewenning. De huursprong is het verschil tussen de oude huur en de nieuwe huur. Een huursprong groter dan 150,- per maand (prijspeil 2015) wordt afgetopt op 150,- per maand. De maximale bijdrage aan huurgewenning is 150,- per maand (prijspeil 2015). Het totaal uit te keren bedrag aan huurgewenning is maximaal (prijspeil 2015). Huurgewenning wordt toegekend voor een periode van drie jaar: 1 e jaar 75% van de huursprong met een maximum van 150,- 2 e jaar 50% van de huursprong met een maximum van 100,- 3 e jaar 25% van de huursprong met een maximum van 50,- De hoogte van de huurgewenning wordt vastgesteld op het moment dat de huurder verhuist en niet jaarlijks geïndexeerd. De huurgewenning wordt gedurende drie jaar, eenmaal (vooraf) per jaar uitgekeerd

12 Bijlage 2 Verhuis- en herinrichtingskosten (voorbeeld) Vergoeding herinrichtingskosten 5.857,- Vergoeding verhuiskosten 700,- Vergoeding herinrichtingskosten wisselwoning 1.300,- A. Verhuizing naar definitieve woning: Huurder verhuist naar definitieve woning. Hij ontvangt de volgende vergoedingen: -vergoeding herinrichtingskosten 5.857,- -vergoeding verhuiskosten 700,- Totaal 6.557,- B. Verhuizing via een wisselwoning: Huurder verhuist eerst naar wisselwoning en daarna terug naar de nieuwbouw van de Maandagsewetering: -vergoeding herinrichtingskosten wisselwoning 1.300,- -vergoeding verhuiskosten 700,- Na gereedkomen nieuwbouw -vergoeding herinrichtingskosten 5.857,- -vergoeding verhuiskosten 700,- Totaal 8.557,

13 Bijlage 3 Passend toewijzen Huishouden Huur Maximale Inkomensgrens 1 prs < 576, ,- 2 prs < 576, ,- 3/meer prs < 618, ,- Huishouden Huur Inkomensgrenzen 1 prs 576,87 710, , ,- 2 prs 576,87 710, , ,- 3/meer prs 618,24 710, , ,- Voor ouderen > AOW grens is de inkomensgrens voor 2- en 3-persoons huishoudens ,- in plaats van ,

14 Bijlage 4 Leefbaarheid Beheerplan Sloop/nieuwbouw Introductie Voor u ligt het beheerplan voor het project Maandagsewetering. Het doel van dit beheerplan is om de leefbaarheid in dit complex woningen op een goed niveau te houden. Dit eist van zowel AvP en van u als bewoners inspanningen. In het beheerplan komen de volgende onderwerpen aan bod: - Onderhoud (reparatie & service); - Tijdelijk verhuur / beheer leegkomende woningen; - Sloop van de huidige woningen. 1. Onderhoud De woningen in dit project onderhoudt AvP volgens het principe schoon, heel en veilig. Dit houdt in dat er geen grote investeringen meer worden gedaan in de woningen, maar dat de woningen op het huidige niveau blijven. Reparatieverzoeken worden door AvP beoordeeld en indien mogelijk wordt voor reparatie gekozen en niet voor vervanging. 2. Tijdelijke verhuur / beheer leegkomende woningen Wanneer woningen in dit project leegkomen verhuurt AvP deze woningen tijdelijk. AvP streeft er naar binnen drie maanden een tijdelijke huurder te vinden. Als AvP geen tijdelijke huurder kan vinden voor een woning wordt deze woning in beheer gegeven bij een beheerorganisatie om leegstand en mogelijke kraak van de woningen te voorkomen. Vier maanden voor de daadwerkelijke sloop, verhuurt AvP niet meer aan tijdelijke huurders. De woningen worden dan direct bij een beheerorganisatie ondergebracht. De brievenbussen van leegstaande woningen worden geblokkeerd met een klem. Ook wordt er een nee/nee sticker op de brievenbus geplaatst. In de winterperiode zorgt AvP ervoor dat buitenkranen afgesloten zijn, zodat bevriezing van de waterleiding niet kan plaatsvinden. 3. Sloop huidige woningen AvP streeft ernaar de woningen zoveel mogelijk tot vlak voor de sloop bewoond te houden om vandalisme en diefstal te voorkomen. Als de woningen leegkomen vlak voor de sloop, sluit AvP het gas, water en elektriciteit af. Als alle bewoners zijn verhuisd zorgt AvP ervoor dat om de woningen hekken komen te staan, zodat deze woningen niet meer toegankelijk zijn. De periode tussen de verhuizing van de laatste bewoner en de start van de sloop wil AvP zo kort mogelijk houden. Wanneer er sprake is van sloop van asbesthoudende materialen dan werkt AvP volgens de wettelijke regels. Ook communiceren zij hier schriftelijk over met de bewoners van de wijk

15 Bijlage 5 Communicatie Nieuwbrief Huurders van de Maandagsewetering ontvangen ieder kwartaal, of zo vaak als nodig is, een nieuwsbrief over de voortgang van het project. De nieuwsbrief wordt ter informatie ook verspreid in de omgeving van de Maandagsewetering. Bewonersplatform Het bewonersplatform en de projectgroep komen iedere maand bij elkaar om informatie uit te wisselen en plannen af te stemmen. Voor vragen aan het bewonersplatform kunnen de bewoners zelf contact opnemen met de leden (zie blz. 3: Projectgroep). Website Op de website van AvP, staat informatie over de voortgang van het project