Sociaal plan Schoonhoven Noord Blok 6 - fase 2B. s Heerenbergstraat 21a t/m 43b Jan Lutmastraat 22 en 24

Transcriptie

1 Sociaal plan Schoonhoven Noord Blok 6 - fase 2B s Heerenbergstraat 21a t/m 43b Jan Lutmastraat 22 en 24 INGANGSDATUM: 14 SEPTEMBER 2015

2 INHOUDSOPGAVE 1. ALGEMEEN AANLEIDING VOOR HET SOCIAAL PLAN INHOUD VAN HET SOCIAAL PLAN DOELGROEP VAN HET SOCIAAL PLAN LOOPTIJD VAN HET SOCIAAL PLAN BEWONERSBEGELEIDING BIJ HET SOCIAAL PLAN EVALUATIE VAN HET SOCIAAL PLAN 6 2. HERHUISVESTING STADSVERNIEUWINGSURGENTIE PASSENDE HERHUISVESTING LEEFTIJDSLABEL HUURPRIJS INKOMEN TOT 1 JANUARI HUURPRIJS INKOMEN VANAF 1 JANUARI TERUGKEER IN DE NIEUWBOUW BINNEN HET PROJECT SCHOONHOVEN NOORD GEEN TERUGKEER IN EIGEN BLOK VIA WISSELWONING HERHUISVESTING BUITEN HET PROJECT SCHOONHOVEN NOORD HERHUISVESTING IN EEN KOOPWONING KOPEN NAAR WENS VRIJE VERKOOP WONINGAANBIEDING WMO-VOORZIENINGEN SPIJTOPTANTENREGELING FINANCIËLE REGELINGEN ALGEMEEN TEGEMOETKOMING IN DE VERHUIS- EN HERINRICHTINGSKOSTEN VERGOEDINGEN ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) EXTRA TEGEMOETKOMINGEN DUBBELE HUUR ADMINISTRATIE- EN INSCHRIJFKOSTEN UITBETALINGMOMENTEN FINANCIËLE VERGOEDINGEN HUURVERHOGING VERHUIZEN EN DE HUIDIGE WONING OPLEVERING VAN DE OUDE WONING VERHUIZING DE NIEUWE WONING BEHEER VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING BEHEER VAN DE WONINGEN LEGE WONINGEN TIJDELIJKE VERHUUR DE WOONOMGEVING HARDHEIDSCLAUSULE EN GESCHILLENREGELING KLACHTEN GESCHILLEN HARDHEIDSCLAUSULE 17

3 1. ALGEMEEN In dit hoofdstuk leest u waarom QuaWonen dit sociaal plan heeft opgesteld, voor wie het sociaal plan bedoeld is en wanneer het sociaal plan in werking treedt. 1.1 AANLEIDING VOOR HET SOCIAAL PLAN De gemeente Schoonhoven heeft in haar woonvisie van 2009 Schoonhoven Noord beschreven als een opgave én een kans. Er is behoefte aan andere woningen en voorzieningen om te zorgen dat ouderen in de wijk kunnen blijven wonen. Er is echter maar weinig uitbreidingsruimte in Noord. Dit kan daarom alleen gerealiseerd worden door eerst woningen te slopen. QuaWonen is met de opgave voor Schoonhoven Noord aan de slag gegaan. Volgens de in 2010 gepresenteerde plannen zouden ongeveer 240 verouderde appartementen en beneden/bovenwoningen in de wijk in fasen worden gesloopt en zo n 200 levensloopgeschikte woningen en ongeveer 50 sociale eengezinswoningen (koop én huur) worden hiervoor teruggebouwd. Sinds de presentatie in 2010 is er veel veranderd in de corporatiewereld. Doordat er minder geld beschikbaar is voor nieuwbouw, zijn de plannen voor Schoonhoven Noord in 2014 opnieuw tegen het licht gehouden. Op de locatie van de gesloopte woningen aan de mr. Kesperstraat en H.A. Schreuderstraat is inmiddels nieuwbouw herrezen (hieronder de bruine blokken 1 t/m 3). Blok 9 is inmiddels ook gesloopt en met de sloop van blok 4 en 5 is begonnen. Dit sociaal plan gaat over de 26 woningen van blok 6, hieronder oranje weergegeven. In het schema eronder staan de exacte adressen en de planning voor de sloop.

4 Geplande sloop Bloknr Adressen Start sloop vanaf Blok 4 Sint Eloystraat 24 a t/m 30b (8 woningen) september 2015 Blok 5 s Heerenbergstraat 1a t/m 19b (20 woningen) 2016 Blok 6 s Heerenbergstraat 21a t/m 43b en Jan Lutmastraat 22 en 24 (26 woningen) De huurders van de te slopen woningen gaan een tijd van onzekerheid tegemoet. Om duidelijkheid te scheppen heeft QuaWonen dit sociaal plan gemaakt. Hierin zijn de rechten en plichten van zowel de bewoners van de te slopen woningen als van QuaWonen vastgelegd. Het sociaal plan is besproken met een klankbordgroep, bestaande uit 1 huidige huurder en een vertegenwoordiger van Huurdersvereniging "Samen Wonen" (HSW). QuaWonen heeft het sociaal plan uiteindelijk vastgesteld. In het sociaal plan is geregeld wat de rechten en plichten zijn van de huurders en QuaWonen. 1.2 INHOUD VAN HET SOCIAAL PLAN De basis voor het sociaal plan is het Regionaal Sociaal Statuut Krimpenerwaard. In dit Regionaal Statuut zijn afspraken gemaakt over de positie van huurders bij herstructureringsprojecten zoals Schoonhoven Noord. Naast deze basisafspraken zijn er specifieke afspraken, naar aanleiding van de omstandigheden die zich bij dit project voordoen. 1.3 DOELGROEP VAN HET SOCIAAL PLAN Het sociaal plan voor Schoonhoven Noord fase 2b is gemaakt voor alle huurders van de woningen in fase 2b die op 14 september 2015 een huurcontract hebben voor onbepaalde tijd en hier hun hoofdverblijf hebben. Alle inwonenden, zoals familieleden en meerderjarige kinderen, huurders met een tijdelijk contract, bruikleners, onderhuurders, krakers, e.d., kunnen geen rechten ontlenen aan dit sociaal plan. In geval van illegale onderhuur komt de formele huurder niet in aanmerking voor de rechten uit dit sociaal plan. 1.4 LOOPTIJD VAN HET SOCIAAL PLAN Het sociaal plan gaat in op 14 september 2015 en is geldig tot de sloop van de woningen. Een exacte datum daarvoor is op dit moment nog niet bekend, maar er zit minimaal één jaar tussen de aanvang van het sociaal plan en de start van de sloop van de woningen. Hoewel nog geen exacte sloopdatum bekend is, rekenen we op het najaar van Ook geldt dat de woningen niet gesloopt worden voordat de nieuwbouw op de locatie van blok 4 en 5 wordt opgeleverd (zie paragraaf 2.3). In deze periode gelden de regelingen en afspraken, zoals die in dit sociaal plan opgenomen zijn. Vóór 14 september 2015 zijn alle huurders geïnformeerd over de inhoud van het sociaal plan. Het vastgestelde plan kan alleen tussentijds gewijzigd en/of beëindigd worden, wanneer QuaWonen en de klankbordgroep dit nodig vinden. 1.5 BEWONERSBEGELEIDING BIJ HET SOCIAAL PLAN QuaWonen informeert de huurders van de woningen die gesloopt gaan worden over de verschillende onderdelen uit dit sociaal plan. Indien dit gewenst is, levert QuaWonen maatwerk bij de individuele begeleiding van de huurders. De geboden begeleiding hangt af van de wensen en mogelijkheden van de huurder en QuaWonen. Die begeleiding kan onder andere bestaan uit de volgende onderdelen: Begeleiding en/of bemiddeling bij het zoeken naar passende woningen. Begeleiding bij huuropzegging, tekenen van huurcontract. Begeleiding bij het aanvragen van huurtoeslag en het aanvragen van vergoedingen. Informeren over verhuisbedrijven, klussendiensten en dergelijke waarvan gebruik kan worden gemaakt en eventueel bedrijven voor bovengenoemde zaken inschakelen, waarbij de gemaakte onkosten betaald worden uit de verhuiskostenvergoeding. 5

5 1.6 EVALUATIE VAN HET SOCIAAL PLAN De kwaliteit van de begeleiding en de inhoud van het sociaal plan worden getoetst. Dit gebeurt door middel van een schriftelijk tevredenheidonderzoek onder de huurders die verhuisd zijn. In dit onderzoek worden onder andere vragen gesteld over de begeleiding, het beschikbare woningaanbod en de inspanningen die QuaWonen heeft gedaan om tegemoet te komen aan de wensen van de huurder. 2. HERHUISVESTING De herhuisvesting gebeurt volgens de spelregels voor de woonruimteverdeling uit de gemeentelijke huisvestingsverordening van de gemeente Krimperwaard d.d. 25 juni In dit hoofdstuk staan de regelingen voor de herhuisvesting beschreven, zoals die gelden voor de bewoners van de woningen die gesloopt worden. 2.1 STADSVERNIEUWINGSURGENTIE QuaWonen heeft met de gemeente Krimpenerwaard afgesproken dat huurders van te slopen woningen met voorrang een andere woning krijgen en daarom recht hebben op stadvernieuwingsurgentie. Bewoners van blok 6 krijgen daarom op 14 september 2015 van QuaWonen een urgentieverklaring. Deze urgentieverklaring geeft hen voorrang op reguliere woningzoekenden. Wanneer meerdere urgenten op een huurwoning reageren, wordt de woning toegewezen aan de degene met de langst lopende urgentie. QuaWonen verleent huurders van blok 6 op dezelfde dag stadsvernieuwingsurgentie, waarbij wordt begonnen met de huurder met de langste woonduur in de huidige woning. Op deze wijze krijgt een huurder die het langst in zijn woning woont voorrang bij de woningtoewijzing. De woonduur wordt bepaald op basis van de inschrijving in de gemeentelijke basisregistratie personen (BRP). Alleen officiële huurders die daadwerkelijk in de woning wonen, krijgen een urgentieverklaring. Inwonende personen en/of kinderen maken deel uit van het huishouden van de hoofdhuurder en komen dus niet afzonderlijk in aanmerking voor stadsvernieuwingsurgentie. Zodra huurders een andere woning geaccepteerd hebben, verliezen zij hun stadsvernieuwingsurgentie. Dit geldt zowel voor de acceptatie van een nieuwbouwwoning, als voor een bestaande woning. Normaal gesproken vervalt de opgebouwde inschrijfduur van een woningzoekende, wanneer deze verhuist. De huurders van de woningen die gesloopt worden verhuizen echter niet vrijwillig. Zij behouden daarom ook na hun verhuizing de opgebouwde inschrijfduur. 2.2 PASSENDE HERHUISVESTING Vanaf 14 september 2015 spant QuaWonen zich in om bewoners van blok 6 naar wens te herhuisvesten. Ook de bewoners zelf moeten inspanningen verrichten voor het verkrijgen van andere woonruimte. Er wordt verwacht dat de bewoners aan de hand van de website het woningaanbod in de gaten houden en zelf op woningen reageren. De woningen worden wekelijks gepubliceerd. Alle huurders dienen passend te worden geherhuisvest. Volgens de huisvestingsverordening dient dan aan een aantal zaken voldaan te worden: Een huurder moet voldoen aan een eventueel (leeftijds)label dat kan zijn afgegeven voor speciale seniorencomplexen. De huurprijs moet passen bij het inkomen van het huishouden. De 2 bovenstaande criteria worden hierna uitgewerkt. 6

6 Voor de passendheid van de huurprijs bij het inkomen gaan de regels per 1 januari 2016 veranderen. Daarom zijn hieronder 2 aparte paragrafen opgenomen voor de situatie tot 1 januari 2016 en daarna LEEFTIJDSLABEL Sommige woningen zijn gelabeld voor senioren (55+ of 65+). Als dit het geval is, moet één van de bewoner minimaal de leeftijd hebben die label aangeeft HUURPRIJS INKOMEN TOT 1 JANUARI 2016 Conform Europese regelgeving komen huurders met een huishoudinkomen hoger dan (prijspeil 2015) niet in aanmerking voor een huurwoning in de sociale sector (huurprijs tot 710,68 - prijspeil 2015). QuaWonen mag maximaal 10% van de sociale huurwoningen die in één jaar vrijkomen toewijzen aan huurders met een inkomen boven (prijspeil 2015). QuaWonen wil deze 10% onder meer inzetten voor urgenten in fase 2B van Schoonhoven Noord met een inkomen tussen en ,- (prijspeil 2015). Dit houdt in dat huurders van een sloopwoning, die de status urgent hebben gekregen en een huishoudinkomen tussen de en tot (prijspeil 2015) hebben, toch in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning. Wel dient deze een kale huurprijs te hebben vanaf 576,87 (1-en 2 persoonshuishouden) of 618,24 (meerpersoonshuishoudens) (prijspeil 2015). Hogere inkomens Urgenten met een huishoudinkomen boven de (prijspeil 2015) komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Zij kunnen een woning kopen of komen in aanmerking voor vrijkomende huurwoningen in de vrije sector met huren boven de 710,68 (prijspeil 2015). In de onderstaande tabel zijn de bovenstaande regels schematisch opgenomen. Inkomen (prijspeil 2015) Waar kan ik terecht tot 1 januari 2016? (alles prijspeil 2015) tot Sociale huurwoning tot 710,68 - Vrijkomende koopwoningen met Kopen naar Wens met 20% korting (zie paragraaf 2.6) tot en tweepersoonshuishoudens: sociale huurwoning van 576,87 tot 710,68 - Meerpersoonshuishoudens: sociale huurwoning van 618,24 tot 710,68 - Vrije sectorwoning vanaf 710,68 - Vrijkomende koopwoningen met Kopen naar Wens met 15% korting (zie paragraaf 2.6) tot Vrije sector huurwoningen (boven de 710,68) - Vrijkomende Koopwoningen met Kopen naar wens met 10% korting (zie paragraaf 2.6) boven Vrije sector huurwoningen (boven de 710,68), na de voorrang voor de groep tussen en maar vóór alle overige woningzoekenden. - Gewone koopwoning 7

7 Redelijkheid en billijkheid blijven een belangrijke afweging. Wanneer 6 maanden voor de sloopdatum blijkt dat er geen passende vrije sector huurwoningen beschikbaar zijn gekomen en het kopen van een woning niet tot de mogelijkheden behoort, kan er incidenteel aanleiding zijn om maatwerk toe te passen door goed beargumenteerd van bovenstaande regels af te wijken. Hetzelfde geldt wanneer huurders zijn aangewezen op bijzonder schaarse woningen zoals aangepaste woningen voor mindervaliden. Een bijzondere groep wat betreft inkomens zijn mensen met wisselende inkomens (ZZPers). Hun inkomen wordt gebaseerd op de IBRI-verklaring van de belastingdienst over het afgelopen jaar en de voorlopige aanslag voor het komende jaar. Het gaat om het verwachte inkomen in het jaar van huurovereenkomst, dus niet over voorgaande jaren HUURPRIJS INKOMEN VANAF 1 JANUARI 2016 Per 1 januari 2016 komen er vanuit de overheid nieuwe regels voor zogenaamd passend toewijzen. QuaWonen moet dan huishoudens met een inkomen tot aan de maximuminkomensgrenzen voor de huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs onder de zogeheten aftoppingsgrens. De aftoppingsgrens bedraagt in ,87 (kale huur, prijspeil 2015) voor eenen tweepersoonshuishoudens en 618,24 (kale huur, prijspeil 2015) voor meerpersoonshuishoudens. Het maximale inkomen om recht te hebben op huurtoeslag is afhankelijk van gezinssamenstelling en leeftijd: 1 persoonshuishouden (alle leeftijden) maximaal (prijspeil 2015) meerpersoonshuishoudens tot AOW-leeftijd: (prijspeil 2015) meer persoonshuishoudens boven AOW-leeftijd: (prijspeil 2015) In onderstaande tabel kijkt u eerst in de linkerkolom op welke regel het huishoudenstype staat waar u behoort. Hierbij is bepalend of u alleen woont, met zijn tweeën of met zijn drieën en of u ouder bent dan de AOW-leeftijd of niet. Op de regel die voor u geldt ziet u in de volgende kolommen met welk inkomen u in aanmerking komt voor woningen met welke maximale kale huurprijs. Onderaan ziet u voor welk type huurwoning u in aanmerking komt. In welke huurwoning kan ik terecht vanaf 1 januari 2016?(alles prijspeil 2015) 1 persoonshuishouden (alle leeftijden) 2-persoonshuishouden tot AOWleeftijd 3+huishoudens tot AOW-leeftijd 2-persoonshuishouden boven AOW-leeftijd 3+huishoudens boven AOWleeftijd Max. inkomen: Max. inkomen: Max. inkomen: Max. inkomen: Max. inkomen: Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en * 1- en 2-persoonshuishouden ** 3+ huishoudens Huurwoning tot 576,87 kale huur Huurwoning tot 618,24 kale huur Huurwoningen tussen 576,87*/ 618,24** en 710,68 Voor huishoudens met een inkomen boven gelden dezelfde regels als vóór 1 januari

8 2.3 TERUGKEER IN DE NIEUWBOUW BINNEN HET PROJECT SCHOONHOVEN NOORD Bewoners van fase 2B kunnen terugkeren in de nieuwbouwlocaties binnen het te slopen gebied van fase 2A. Zij moeten dan wel voldoen aan de voorwaarden die voor de bewuste woningen gelden. Fase 2B wordt pas gesloopt als de nieuwbouw op de locatie van fase 2A ( s Heerenbergstraat 1a t/m 19b en Sint Eloystraat 24a t/m 30b) gereed is. Bewoners uit fase 2B kunnen dus direct naar de nieuwbouw in fase 2A verhuizen en hoeven niet tijdelijk in een wisselwoning te wonen. Binnen fase 2A van het project Schoonhoven Noord worden de volgende woningtypen in de sociale huursector teruggebouwd: 4 eengezinswoningen (4 kamers) aan de Sint Eloystraat 7 eengezinswoningen (4 kamers) aan de s Heerenbergstraat 5 gelijkvloerse woningen met een kamer op de etage (3 kamers) voor senioren aan de s Heerenbergstraat We verwachten deze woningen in de tweede helft van 2016 op te leveren. De verhuur start volgens de huidige planning eind 2015/begin 2016 via publicatie op De huurwoningen zijn allemaal sociale huurwoningen met een bovengrens van 710,68 (prijspeil 2015). Gezien de wetgeving vanaf 1 januari m.b.t. het passend toewijzen (zie paragraaf 2.2.2) wordt een deel van de woningen aangeboden met een kale huurprijs tot de zogenaamde aftoppingsgrens (momenteel 576,87) voor huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Een ander deel van de woningen wordt aangeboden met een kale huurprijs tot de sociale huurgrens (momenteel 710,68) voor woningzoekenden met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en de maximale grens voor een sociale huurwoning (momenteel ). Welke woningen voor welke huurprijs worden aangeboden wordt later bekend gemaakt. Urgenten die belangstelling hebben in deze nieuwbouwwoningen, ontvangen hier informatie over via de projectmedewerker en kunnen ook hun voorkeuren kenbaar maken. Alle huurders uit fase 2B die voldoen aan de voorwaarden en interesse hebben in de nieuwbouw, komen met voorrang in aanmerking voor deze woningen. Alleen één terugkeerder uit fase 2A met terugkeergarantie in de nieuwbouw heeft voorrang op hen. Deze krijgt rechtstreeks de woning van zijn keuze toegewezen. De overige woningen worden geadverteerd. De woningen worden op basis van woonduur toegewezen aan geïnteresseerde huurders die aan de voorwaarden voldoen. Op het moment dat de tekeningen beschikbaar zijn, worden geïnteresseerde huurders benaderd om hun voorkeuren aan te geven. De geïnteresseerde huurder die het langst in de huidige woning woont, krijgt zijn eerste keus toegewezen indien deze passend is bij zijn situatie. Hierna krijgt de huurder met de op één na langste woonduur zijn eerste keus toegewezen, behalve wanneer deze al vergeven is of niet passend is. In dat geval krijgt hij zijn tweede keuze, indien die passend is. Op deze manier komen alle belangstellende urgenten aan bod, totdat iedereen een woning toegewezen heeft gekregen. In het geval dat meerdere huurders een voorkeur voor eenzelfde woning hebben, krijgt degene met de langste woonduur in de huidige woning dus voorrang. Mocht er sprake zijn van een gelijke woonduur, dan wordt tot loting overgegaan. 2.4 GEEN TERUGKEER IN EIGEN BLOK VIA WISSELWONING Op het moment dat de woningen van fase 2B gesloopt worden, is de nieuwbouw in fase 2A (in dezelfde straat) gereed. Omdat alle bewoners daarmee zonder wisselwoning kunnen doorstromen naar de nieuwbouw in hun eigen straat is het niet nodig en daarom niet mogelijk om via een wisselwoning terug te keren naar de locatie van de eigen woning. 9

9 2.5 HERHUISVESTING BUITEN HET PROJECT SCHOONHOVEN NOORD Sinds oktober 2009 worden lege woningen conform de huisvestingsverordening aangeboden aan de woningzoekende die de langste inschrijfduur heeft. Met de gemeente is afgesproken dat huurders met stadsvernieuwingsurgentie zelf met voorrang kunnen reageren op passende vrijkomende huurwoningen binnen de gemeente Krimpenerwaard. Huurders van wie de woning gesloopt wordt, moeten daarom zelf actief op zoek gaan naar vervangende woonruimte. Zij kunnen dus met voorrang reageren op vrijkomende woningen die voor hen passend zijn en wekelijks worden geadverteerd op de website Alle huurders die zichzelf nog niet hadden ingeschreven in het centraal register van woningzoekenden, zijn in januari 2013 door en op kosten van QuaWonen ingeschreven. Zoals omschreven in paragraaf 2.1, krijgen alle huurders een urgentieverklaring, waarmee zij voorrang krijgen op anderen die reageren, ongeacht hun inschrijfduur. Wanneer er meerdere huurders uit het project, huurders uit een ander plangebied, of huurders met een andere urgentie (bijvoorbeeld medische urgentie) reageren op een zelfde (passende) woning, wordt er gekeken naar de datum (en tijd) van afgifte van de urgentie. Zie ook paragraaf HERHUISVESTING IN EEN KOOPWONING Binnen het project Schoonhoven Noord houdt QuaWonen zich niet alleen bezig met sloopen nieuwbouw. QuaWonen heeft ook bestaande woningen gelabeld voor verkoop op het moment dat de zittende huurder verhuist. Per vrijkomende woning wordt beslist of dit gebeurt via vrije verkoop of via Kopen naar Wens. Op de startdatum van dit sociaal plan, 14 september 2015 zijn binnen het project Schoonhoven Noord woningen in de volgende straten voor verkoop gelabeld: Sint Eloystraat, s Heerenbergstraat (vanaf nr. 45), Adam van Vianenstraat, H.A. Schreuderstraat, Jan Lutmastraat, Van der Heydenstraat, Goudsmidshof, Vlisterweg en Weideveld. Woningen die worden verkocht worden geadverteerd via de website van QuaWonen, makelaar Van Egmond en Funda. Tevens worden de woningen geadverteerd in de weekkrant Het Kontakt KOPEN NAAR WENS Kopen naar Wens is een vorm van permanente verkoop, met een uitgestelde betaling. Kopers kopen zogezegd de woning bij de aankoop voor een lagere prijs, zodat ze met een lagere hypotheek (en lagere hypotheeklasten) kunnen volstaan. De koper bepaalt zelf wanneer hij de uitgestelde betaling (tussentijds) wil terugbetalen. Uiterlijk op het moment dat hij de woning verkoopt aan een derde partij vindt altijd terugbetaling plaats. De hoogte van de uitgestelde betaling wordt bepaald door het inkomen: Bruto jaarinkomen Direct te betalen % uitgestelde betaling tot % van de taxatiewaarde van de woning maximaal 20% van de taxatiewaarde van de woning % van de taxatiewaarde van de woning % van de taxatiewaarde van de woning maximaal 15% van de taxatiewaarde van de woning maximaal 10% van de taxatiewaarde van de woning Meer dan % van de taxatiewaarde van de woning Geen korting, woning wordt permanent verkocht zonder Kopen naar Wens. Voor geïnteresseerden voor Kopen naar Wens genoemde woningen gelden de volgende voorwaarden: 10

10 Maximaal gezamenlijk bruto jaarinkomen van ,-; Alleen de hoofdhuurder mag kopen ten behoeve van hem/haar en zijn/haar huishouden; De afgelopen twee jaar mag er geen melding zijn geweest van substantiële overlast; De afgelopen twee jaar mag er geen structurele of hoge huurachterstand zijn geweest; Na transport van de koopwoning dient de huidige huurwoning binnen drie maanden, tenzij de huur van de woning door QuaWonen eerder is opgezegd, aan QuaWonen te worden opgeleverd. Huurders uit blok 6 die belangstelling hebben voor een koopwoning via Kopen naar Wens dienen hun belangstelling te melden bij de projectmedewerker. Daarbij geven zij aan naar welke straten of woningen binnen de gemeente Krimpenerwaard hun voorkeur uitgaat. Zij krijgen dan bericht wanneer er binnen hun voorkeur een woning via Kopen naar Wens wordt aangeboden en bezoeken het open huis. Zij krijgen een voorrangspositie bij de verdeling van deze woningen ten opzichte van andere belangstellenden. Deze voorrangspositie geldt alleen zolang de huurder stadsvernieuwingsurgent is. Wanneer de huurder een andere (huur)woning geaccepteerd heeft, verliest hij hiermee zijn urgentie - en daarmee ook de voorrangspositie voor Kopen naar Wens-woningen. Wanneer meerdere urgenten belangstelling hebben voor een Kopen naar Wens-woning, krijgt degene met de langs lopende urgentie als eerste de mogelijkheid om te kopen (zijnde degene met de langste woonduur in de huidige woning, zie ook paragraaf 2.1) VRIJE VERKOOP Huurders met een inkomen boven de komen alleen in aanmerking voor woningen in de vrije verkoop. De woningen van QuaWonen die op deze wijze worden verkocht, worden verkocht via het principe wie het eerst komt, het eerst maalt. Belangstellenden moeten daar dus zelf scherp zijn om snel te reageren. 2.7 WONINGAANBIEDING Omdat uw huis wordt gesloopt, wordt uw huidige huurcontract ontbonden. QuaWonen zal u wanneer u dan zelf nog geen andere woning heeft gevonden - minimaal 6 maanden voor de verwachte sloopdatum de huur formeel opzeggen. Tot drie maanden voor de geplande sloopdatum is er geen beperking aan het aantal keren dat huurders een aangeboden woning mogen weigeren. Wanneer een huurder uit fase 2B drie maanden voor de geplande sloopdatum van zijn woning nog geen andere passende woonruimte heeft, biedt QuaWonen maximaal twee maal een woning aan die passend is bij het inkomen, het label en de huishoudengrootte. Wanneer deze aanbiedingen worden geweigerd, zal QuaWonen de rechter vragen een uitspraak te doen over de huuropzegging. Bij de woningaanbieding die QuaWonen doet, wordt (voor zover het binnen de mogelijkheden van QuaWonen ligt) rekening gehouden met de wens van een huurder om in een bepaalde wijk of kern te wonen. Dit gebeurt alleen wanneer er een geschikte woning in de gewenste wijk/kern beschikbaar komt. Wanneer dit niet het geval is, wordt een passende woning in een andere wijk/kern aangeboden. Voordat er door QuaWonen een laatste aanbieding wordt gedaan, wordt gecontroleerd of de wijk/kern die de huurder heeft opgegeven nog overeenkomt met de wens van de huurder. 2.8 WMO-VOORZIENINGEN Het komt voor dat huurders in hun huidige woning voorzieningen hebben, die zijn aangebracht vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Indien dit het geval is en deze voorzieningen nog noodzakelijk zijn voor de huurder, dan worden deze kosteloos 11

11 naar de definitieve woning overgebracht. Hierbij hoeven procedures niet opnieuw doorlopen te worden. 2.9 SPIJTOPTANTENREGELING Huurders die hun woning gedwongen moeten verlaten als gevolg van de sloop en die een woning buiten de wijk betrekken, kunnen binnen één jaar na verhuizing bij QuaWonen een verzoek indienen tot terugkeer in de wijk. Nadat dit verzoek is binnengekomen toetst QuaWonen of er sociale omstandigheden zijn, die terugkeer naar de oude wijk nodig maken. Wanneer inderdaad terugkeer naar de oude wijk nodig is, spant QuaWonen zich in om terugkeer mogelijk te maken. De betreffende huurder heeft dan geen recht meer op vergoedingen of urgentie en kan alleen verhuizen naar een passende woning. 3. FINANCIËLE REGELINGEN De bewoners van de woningen in fase 2B van het project Schoonhoven Noord moeten vanwege de sloopplannen van QuaWonen gedwongen verhuizen. Als gevolg daarvan krijgen zij te maken met onvoorziene kosten. Alle huurders van deze woningen hebben daarom recht op een tegemoetkomingen in de verhuisen herinrichtingskosten. Naast deze tegemoetkoming geeft QuaWonen nog een aantal andere tegemoetkomingen. In dit hoofdstuk is hier meer over te lezen. 3.1 ALGEMEEN De tegemoetkomingen die beschreven zijn in dit hoofdstuk worden alleen uitgekeerd wanneer de huur van de huidige woning na 14 september 2015 schriftelijk wordt opgezegd door de hoofdhuurder. De hoofdhuurder dient ook te vallen onder de doelgroep van dit sociaal plan, zoals omschreven in paragraaf 1.3. Voor alle tegemoetkomingen geldt dat ze fiscaal onbelast zijn en de betreffende huurder de bedragen netto beschikbaar gesteld krijgt. QuaWonen spreekt verder met de gemeenten en andere uitkeringsinstanties af dat vergoedingen niet in mindering worden gebracht op sociale uitkeringen van uitkeringsgerechtigden. Eventuele openstaande vorderingen bij QuaWonen worden verrekend met de tegemoetkomingen die QuaWonen verstrekt. De bedragen in dit hoofdstuk zijn prijspeil september Elk jaar in maart worden de bedragen aangepast voor alle huuropzeggingen die na 1 maart worden gedaan, op basis van de CBS, consumentenprijsindex (2015 = 100). QuaWonen informeert de bewoners tijdig over deze jaarlijkse aanpassing en noemt hierbij de nieuwe bedragen. 3.2 TEGEMOETKOMING IN DE VERHUIS- EN HERINRICHTINGSKOSTEN Tegemoetkoming bij één keer verhuizen naar een definitieve andere woning: 6.257,- 3.3 VERGOEDINGEN ZELF AANGEBRACHTE VERANDERINGEN (ZAV) QuaWonen heeft een beleid voor door de huurder zelf aangebrachte veranderingen (ZAV s) aan de woning. De kern daarvan is dat in de woning bijna alle veranderingen toegestaan zijn, maar dat bijna geen enkele verandering bij een verhuizing financieel wordt gecompenseerd. De gedachte hierachter is dat huurders zelf besluiten de woning te veranderen en daarbij zelf bewust kiezen voor een investering. Dit beleid pakt onrechtvaardig uit voor huurders van woningen die gesloopt worden. Bewoners hebben wellicht heel bewust voor een investering gekozen. Wanneer zij ineens te horen krijgen dat hun woning gesloopt wordt, is dat niet hun keuze. Deze huurders konden immers niet weten dat hun investering voor korte duur was. Dit is dan ook de reden 12

12 dat QuaWonen bij een aantal ZAV s in sloopwoningen wel een (vaststaande) vergoeding uitkeert. De lijst met maximale vergoedingen en afschrijvingstermijnen staat op de volgende pagina weergegeven. De vergoedingen worden uitsluitend verstrekt wanneer Qua- Wonen toestemming heeft gegeven voor de verandering en wanneer de verandering vóór het bekendmaken van de sloopplannen is aangebracht. Ook dient de huurder facturen te kunnen overleggen van de voor de ZAV s gemaakte kosten. De vergoeding is niet gebaseerd op de hoogte van de investering voor de huurder, maar op een normbedrag volgens zogenaamde volkshuisvestingskwaliteit. Dat is de waarde van de verandering wanneer QuaWonen deze voor haar rekening zou hebben aangebracht. Zelf aangebrachte voorziening Normbedrag Afschrijvingstermijn (volkshuisvestingskwaliteit) Cv-installatie en HR combiketel jaar HR-combiketel jaar Keukenblok jaar Isolatieglas HR ++ per m² jaar Aardlekschakelaar jaar Dakisolatie(volgens voorschrift) per m² jaar Vloerisolatie (volgens voorschrift) per m² jaar De afschrijvingstermijn voor alle ZAV s is 7 jaar, dezelfde termijn als in het gewone ZAVbeleid zoals overeengekomen met de huurdersorganisaties. Dit betekent dat veranderingen die ouder zijn dan 7 jaar niet voor een vergoeding in aanmerking komen. Voor alle jaren dat de ZAV al in de woning zit wordt 1/7 van het normbedrag afgetrokken. De ouderdom van de voorziening dient te worden aangetoond aan de hand van aankoopbonnen of facturen. Voorbeelden (afgerond op hele euro s) Voor een HR-combiketel van 4 jaar oud krijgt u: 4/7 van = 990,28 Voor 50 m² dakisolatie van 6 jaar oud krijgt u: 1/7 van (50 x 66) = 471,42 Het is ook toegestaan om een ZAV op een veilige manier uit de woning te verwijderen en mee te nemen. De basisvoorzieningen van een woning moeten echter altijd aanwezig te blijven. Wanneer een huurder bijvoorbeeld andere deurknoppen heeft aangebracht, kunnen deze meegenomen worden, maar er moeten dan wel standaarddeurklinken op de deuren aangebracht worden. Voor meegenomen veranderingen krijgt de huurder geen vergoeding. 3.4 EXTRA TEGEMOETKOMINGEN Naast een bijdrage in de verhuis- en herinrichtingskosten, kunnen huurders ook in aanmerking komen voor een vergoeding indien men verhuist van een woning met een tuin naar een woning met een tuin. Daarnaast is er in verband met de leefbaarheid een vergoeding beschikbaar, wanneer een huurder zijn of haar gordijnen en vitrage laat hangen. Het gaat dan om de volgende bedragen: 1 Basisbedrag bij CV met 5 radiatoren, mits passend bij het ketelbestand van QuaWonen. Voor een CV-installatie met meer radiatoren is een staffel gemaakt waarbij het uitgangspunt voor de vergoeding hoger ligt naar mate er meer radiatoren zijn aangebracht. 2 Excl. tegelwerk. Incl tegelwerk Mits kwaliteit voldoet aan QuaWonen-norm en Rd= 4 4 Mits kwaliteit voldoet aan QuaWonen-norm en Rd= 4 13

13 Bij verhuizing van woning met een tuin naar een definitieve woning met een tuin 470,- Bij het laten hangen van de gordijnen en/of de vitrage 148,- 3.5 DUBBELE HUUR Tijdens een verhuizing betaalt een huurder normaal gesproken voor twee woningen huur, voor de oude en voor de nieuwe woning. Om deze dubbele lasten voor de bewoners te voorkomen, vergoedt QuaWonen de huur van één maand. De hoogste huurprijs wordt vergoed, zowel de kale huurprijs als eventuele servicekosten. In de huur verrekende stookkosten worden echter niet vergoed. De vergoeding geldt voor de verhuizing naar een definitieve andere woning. Als de huurder een woning koopt, wordt één maand huur vergoed van de te verlaten woning. De genoemde vergoeding wordt uitbetaald na het beëindigen van het huurcontract van de te verlaten woning. 3.6 ADMINISTRATIE- EN INSCHRIJFKOSTEN Bij verhuizing naar een andere huurwoning van QuaWonen brengt QuaWonen geen administratiekosten van de nieuwe verhuring in rekening. Daarnaast neemt QuaWonen de leges voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning op zich. Een huurder kan ook ergens anders passende woonruimte vinden. In het geval dat de huurder naar een huurwoning van een andere corporatie verhuist kan de huurder eenmalig de betreffende inschrijfkosten of administratiekosten declareren. Hiervoor moeten wel de bijbehorende facturen aan QuaWonen worden verstrekt. 3.7 UITBETALINGMOMENTEN FINANCIËLE VERGOEDINGEN Wanneer de bewoner verhuist naar de definitieve woning gelden de volgende termijnen: Eerste termijn: 80% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten; 80% van de tegemoetkoming voor een tuin (indien een huurder verhuist van een woning met een tuin, naar een woning met een tuin); 80% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen); 1 maand huur; administratiekosten, inschrijfkosten en leges (indien van toepassing). De eerste termijn wordt binnen 14 dagen na de voorcontrole van de huidige woning uitbetaald. Is er sprake van een huurachter- of voorstand? Dan verrekent QuaWonen dit met de verhuiskostenvergoeding. Weet u al lang van tevoren dat u over langere tijd gaat verhuizen (bijvoorbeeld naar de nieuwbouw)? Dan kunt u maximaal 3 maanden voor de verwachte opleverdatum uw huur opzeggen, een voorcontrole laten doen en 80% van de tegemoetkoming ontvangen. Tweede termijn: 20% van de tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten; 20% van de tegemoetkoming voor een tuin (indien een huurder verhuist van een woning met een tuin, naar een woning met een tuin); 20% van de tegemoetkoming voor gordijnen/vitrage (indien een huurder de gordijnen/vitrage laat hangen); vergoeding voor zelf aangebracht veranderingen (zoals beschreven in paragraaf 3.3). De tweede termijn wordt binnen 14 dagen na de eindcontrole van de huidige woning uitbetaald. De eindcontrole vindt plaats op de dag dat u de sleutel van uw woning inlevert. 3.8 HUURVERHOGING Na 14 september 2015 worden de huren van de te slopen woningen bevroren (0% huurverhoging) en stijgen niet meer met het jaarlijks huurverhogingpercentage. 14

14 4. VERHUIZEN EN DE HUIDIGE WONING In dit hoofdstuk is weergegeven hoe de oude woning opgeleverd moet worden en welke stappen er doorlopen moeten worden voordat een huurder kan verhuizen. 4.1 OPLEVERING VAN DE OUDE WONING Ondanks dat de woningen gesloopt gaan worden, gelden er toch eisen aan de wijze waarop deze dienen te worden opgeleverd: De huurder laat de woning leeg en bezemschoon (zonder vloerbedekking etc.) achter bij het inleveren van de sleutels. De huurder laat de woning achter in een goede basisstaat, d.w.z.: veilig, wind- en waterdicht. De huurder mag zelf aangebrachte voorzieningen verwijderen, mits dit correct en veilig gebeurt en er geen risico is op schade door lekkage, kortsluiting en dergelijke; voor meegenomen voorzieningen krijgt de huurder geen vergoeding. Wanneer de woning gebruikt gaat worden voor tijdelijke verhuur of voor ingebruikgeving, kunnen er afwijkende afspraken worden gemaakt, onder andere over het achterlaten van zaken zoals vloerbedekking, verlichting, apparatuur en vitrage en/of gordijnen. Dit ter beoordeling aan de opzichter. Zie voor die laatste twee zaken tevens paragraaf 3.4. QuaWonen betaalt hiervoor geen vergoedingen. 4.2 VERHUIZING De huurder is zelf verantwoordelijk voor de verhuizing. Wanneer een huurder de verhuizing niet zelf kan organiseren, dan kan QuaWonen in incidentele gevallen hulp bieden. Zo nodig wordt bemiddeld bij het inschakelen van een klussenbedrijf, een verhuisbedrijf of een schoonmaakbedrijf. De kosten daarvan komen voor rekening van de huurder en worden in dat geval verrekend met de tegemoetkoming in de verhuiskosten. Voor de oplevering van de oude woning dient een huurder de volgende stappen te doorlopen: STAP 1: DE HUUR OPZEGGEN Iedere huurder zegt de huur bij QuaWonen op. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de opzegtermijn van één maand. Opzeggen kan op elke dag van de maand. STAP 2: QUAWONEN BEVESTIGT DE HUUROPZEGGING Na ontvangst van de huuropzegging maakt QuaWonen een afspraak om de woning te bekijken. Dat is de voorcontrole. Die vindt zo spoedig mogelijk plaats na ontvangst van de huuropzegging. Tijdens deze voorcontrole wordt de woning ook op zelf aangebrachte veranderingen gecontroleerd. Van deze afspraak en de ontvangst van de huuropzegging krijgt de bewoner een schriftelijke bevestiging. Hierin staan ook al de datum en het tijdstip van de eindcontrole vermeld. STAP 3: HET EERSTE BEZOEK AAN DE WONING: VOORCONTROLE De opzichter van QuaWonen bezoekt de woning en vertelt de huurder waaraan hij of zij zich bij de oplevering moet houden. Ook worden afspraken over de zelf aangebrachte veranderingen gemaakt. De huurder tekent tijdens de voorcontrole een formulier voor de uitbetaling van de vergoedingen. STAP 4: HET TWEEDE BEZOEK AAN DE WONING: EINDCONTROLE Voordat de bewoner de sleutels inlevert, wordt samen met de opzichter de woning doorgelopen. Hij controleert of de bewoner de woning volgens afspraak heeft 15

15 achtergelaten. Als er zaken worden geconstateerd die niet volgens afspraak zijn, krijgt de bewoner alsnog, voor een beperkte periode, gelegenheid om alles in orde te brengen. Vindt daarna geen of onjuist herstel plaats, dan wordt dit door een externe partij hersteld. De kosten van deze werkzaamheden zijn voor rekening van de bewoner en worden in mindering gebracht op de tweede termijn van de verhuiskostenvergoeding. 4.3 DE NIEUWE WONING Voor de acceptatie van de nieuwe huurwoning van QuaWonen worden onderstaande stappen doorlopen. Voor huurwoningen van andere corporaties kan de procedure enigszins afwijken. STAP 1: AANBIEDING Huurders kunnen zelf reageren op geadverteerde woningen via de website Wanneer een huurder reageert en een woning aangeboden krijgt, gebeurt dat via een aanbiedingsmail. In deze staan de gegevens over de woning en staat vermeld welke gegevens de huurder moet aanleveren, voordat de woning definitief kan worden toegewezen. De huurder heeft één week de tijd om te reageren op de aanbieding. Na akkoordbevinding van de aangeleverde gegevens, mag de woning bezichtigd worden. Na de bezichtiging bepaalt u of u de woning accepteert. STAP 2: QUAWONEN BEVESTIGT DE WONINGTOEWIJZING Wanneer u de woning accepteert, volgt een definitieve toewijzing. Er worden afspraken gemaakt over de globale opleverdatum van de woning. STAP 3: OPLEVERING WONING Tijdens de oplevering tekent de huurder de huurovereenkomst in de nieuwe woning. Mochten er onverhoopt nog aandachtspunten zijn, dan worden deze genoteerd op de opnamestaat en indien nodig alsnog in orde gebracht. 5. BEHEER VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING In dit hoofdstuk is te lezen welke afspraken er zijn gemaakt over het beheer van de woningen en de leefbaarheid van de woonomgeving. Om de woningen en de woonomgeving leefbaar te houden tot aan de sloop neemt QuaWonen verschillende maatregelen. Het gaat hier om afspraken over het beheer van de woningen, over lege woningen, over het tijdelijk verhuren van leeggekomen woningen en de omgeving. 5.1 BEHEER VAN DE WONINGEN Tijdens de uitvoering van de plannen gaat het onderhoud aan de woningen gewoon door. QuaWonen vindt dat iedereen tot aan de sloop zo prettig en goed mogelijk in de te slopen woningen moet kunnen blijven wonen. De woningen worden daarom zo onderhouden, dat de bewoners goed en prettig in de woningen kunnen blijven wonen, tot aan de sloop. Dit betekent dat gevaarlijke situaties vermeden en verholpen worden en dat er aandacht is voor de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Wanneer dit onderhoud te ingrijpend en/of te duur is, overlegt QuaWonen met de desbetreffende huurder over een andere oplossing, bijvoorbeeld versnelde uitplaatsing of verhuizing naar een wisselwoning. 5.2 LEGE WONINGEN Wanneer woningen leegkomen zorgt QuaWonen ervoor, dat de woningen zo lang mogelijk een bewoond uiterlijk houden. Dit kan bijvoorbeeld door gordijnen te laten hangen en de post regelmatig te verwijderen. Indien mogelijk worden woningen zo lang mogelijk tijdelijk verhuurd. Hierdoor blijft de buurt bewoond en leefbaar. 16

16 Wanneer woningen niet in aanmerking komen voor tijdelijke verhuur of ingebruikgeving, zorgt QuaWonen ervoor dat deze woningen niet meer toegankelijk en niet meer bewoonbaar zijn. Voorzieningen zoals de wc en de badkamer worden ontmanteld en de woning wordt afgesloten van nutsvoorzieningen. In een uiterst geval worden de lege woningen dichtgetimmerd of dichtgemetseld. 5.3 TIJDELIJKE VERHUUR Om een goede leefbaarheid te garanderen verhuurt QuaWonen de leeggekomen woningen zo lang mogelijk, weliswaar op tijdelijke basis. QuaWonen maakt hiervoor gebruik van een gespecialiseerd bedrijf. Dat bedrijf beoordeelt en bepaalt de passendheid van kandidaten voor tijdelijke verhuur. Er vindt hierbij een zorgvuldige selectie plaats, waarbij er een aantal minimumeisen zijn gesteld aan de kandidaten. De kandidaten moeten in ieder geval aan de volgende voorwaarden voldoen: Hun huishouden bestaat uit maximaal 2 personen. De bewoners hebben geen inwonende kinderen. De bewoners staan niet bekend als probleemgeval. 5.4 DE WOONOMGEVING QuaWonen zorgt voor een fatsoenlijk aanzicht van tuinen van eventuele leegstaande woningen. Samen met de gemeente en de bewoners maakt QuaWonen afspraken over het toezicht en het schoonhouden van de directe woonomgeving en de rol die de bewoners daarbij willen vervullen. 6. HARDHEIDSCLAUSULE EN GESCHILLENREGELING Bij het uitvoeren van dit sociaal plan kunnen bewoners tegen zaken aanlopen waar zij zich aan ergeren, waar zij het niet mee eens zijn of tegen zaken die niet geregeld zijn in dit sociaal plan. In dit hoofdstuk is te lezen hoe QuaWonen hiermee omgaat. Er wordt een onderverdeling gemaakt tussen klachten, geschillen en situaties waarin een beroep kan worden gedaan op de hardheidsclausule. 6.1 KLACHTEN Wanneer huurders zich ergeren aan bepaalde zaken of indien zich problemen voordoen, dan kunnen deze huurders schriftelijk een klacht indien bij QuaWonen. Klachten kunnen gaan over tal van zaken, zoals opgelopen schade of overlast. Een binnengekomen klacht wordt binnen 14 dagen door QuaWonen behandeld. 6.2 GESCHILLEN Wanneer een huurder en QuaWonen het onderling niet eens worden, kan een geschil voorgelegd worden aan de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Het kan bijvoorbeeld gaan over problemen met het beheer van de wijk, over de vergoeding voor zelf aangebrachte veranderingen of andere zaken uit dit sociaal plan. Het adres van de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard is: Postbus 27, 2860 AA Bergambacht. 6.3 HARDHEIDSCLAUSULE Het kan zijn dat het sociaal plan voor een huurder gevolgen heeft, die voor hem of haar ongunstiger zijn dan voor andere huurders binnen het project. In die situatie kan deze huurder bij QuaWonen een verzoek indienen om af te wijken van het sociaal plan. Een dergelijk verzoek neemt QuaWonen in behandeling en QuaWonen neemt hierover zo spoedig mogelijk een besluit, in ieder geval binnen zes weken. QuaWonen deelt de uitslag schriftelijk en voorzien van uitleg mee aan de betreffende huurder. 17