13 Wat zijn de kosten van een kavel en het zelf bouwen van een woning?

Transcriptie

1 NR. VRAAG ANTWOORD 28 oktober Hoe staat het met de woningbouw in Warmenhuizen? Het bestemmingsplan is gereed en we gaan op 1 december 2017 de kavels verkopen. Het is de verwachting dat we in de 2e helft van 2018 de grond bouwrijp gaan maken en dat er in 2019 gestart wordt met bouwen. 2 Ik ben woningzoekend, kom ik in aanmerking voor een huis in die nieuwe buurt die bij AH in Warmenhuizen komt? Iedereen kan zich inschrijven en maakt een gelijke kans. Op 15 november van 16:00 t/m 20:00 uur en op 22 november van 16:00 t/m 18:00 kunt u zich inschrijven. De kavels worden op 1 december 2017 vanaf 19:00 uur verloot aan de mensen die zich hebben ingeschreven. U moet zelf de woning of het appartement realiseren. 3 Kan ik me ergens inschrijven als woningzoekende? De gemeente bouwt geen woningen of appartementen. Wel kunt u bouwgrond kopen zodat u zelf een woning kunt realiseren. 4 Hoeveel huizen komen er in die buurt? * 1 kavel voor +/- 8 a 12 appartementen * 3 kavels voor vrijstaande woningen * 8 kavels voor 2 onder 1 kap woningen * 10 Kavels voor hoekwoningen * 11 Kavels voor rijwoningen 5 En wat voor soort woningen kunnen er gebouwd worden? Er kunnen rijwoningen, hoekwoningen, 2 onder 1 kappers, vrijstaande woningen en appartementen gerealiseerd worden. 6 Worden het dure huizen? De gemeente bepaalt alleen de grondprijs. U bepaalt zelf hoe duur uw huis wordt. 7 Kunnen de mensen een huis kopen via de gemeente of moeten we naar een makelaar? Op basis van een loting op 1 december verkoopt de gemeente de kavels. Voor deze loting moet u zich inschrijven. Dat kan op 15 november 2017 van 16:00 t/m 20:00 uur en op 22 november 2017 van 16:00 t/m 18:00 uur in het dorpshuis in Warmenhuizen. Wij verkopen geen kant en klare woningen, alleen bouwgrond. 8 Hoe gaat die buurt heten? Dat is nog niet bekend. 9 Als ik een kavel koop, wanneer mag ik dan starten met bouwen? Op het moment dat uw vergunning rond is en de grond aan u is overgedragen, kunt u meteen beginnen met bouwen. Wel hebben we een aantal deadlines om overlast voor de omwonenden en de andere kaveleigenaren zoveel als mogelijk te beperken. 10 Wat is het kavelplan? Dat is de tekening waar alle kavels op ingetekend zijn. 11 Wat is een kavelpaspoort? Dat is het paspoort van een specifieke kavel met hierop de bouwmogelijkheden. 12 Wat moet ik doen om kans te maken op een kavel? Op 1 van de 2 inschrijfmomenten moet u zich inschrijven (vergeet niet een geldig legitimatiebewijs mee te nemen) op 15 november en 22 november in het dorpshuis in Warmenhuizen. Op 1 december worden de kavel verloot en hierbij moet u ook aanwezig zijn in het dorpshuis met een geldig legitimatiebewijs.

2 13 Wat zijn de kosten van een kavel en het zelf bouwen van een woning? De kavelprijzen kunt u terug vinden op het kavelpaspoort maar het is aan u zelf om de bouwkosten van uw woning te bepalen. 14 Hoe en wanneer gaan de kavels in de verkoop? 1 december worden de kavels verloot. Op 15 en 22 november 2017 moet u zich dan inschrijven en 1 december 2017 moet u bij de loting aanwezig zijn. 15 Wat kan ik gaan bouwen op een kavel en wanneer kan ik starten? Dat kunt u vinden in het kavelpaspoort. Er is ook een planning op hoofdlijnen toegevoegd. 16 Hoe kan ik dit financieren? Banken/hypotheekverstrekkers kunnen u hier het best bij helpen. 17 Wat kost het nemen van een optie? De optie kost u 300 euro. U krijgt dan 3 maanden de tijd om te besluiten of u verder wilt met de ontwikkeling van uw kavel. 18 Hoe hard zijn de termijnen die in de planning zijn genoemd? De genoemde termijnen zijn hard en daar kan in principe niet van afgeweken worden. Het is van belang voor de gemeente, de omwonenden en de nieuwe bewoners dat er voortgang zit in de ontwikkeling van de wijk zodat we naar een afronding kunnen werken. Nee, de planning is ter indicatie maar de termijnen voor de overeenkomsten zijn hard. Het versneld leveren van de kavel kan. 19 Is de planning zoals hij op de website staat in beton gegoten? 20 Wat als ik eerder de bouwgrond overgedragen wil krijgen? 21 Hoe kom ik tijdens de bouw op mijn bouwkavel? Onderdeel van het bouwrijp maken is het aanleggen van een bouwweg. Deze bouwweg zal blijven liggen totdat wij de wijk woonrijp gaan maken (definitief inrichten). 22 Ik wil een kavel voor mijn kinderen kopen en voor hun een huis bouwen waarin ze kunnen wonen mag dat? 23 Als ik na de bouw besluit dat ik er toch niet wil wonen maar het huis wil verhuren of verkopen mag dat? 24 Na hoeveel tijd mag je een woning/appartement evt. doorverkopen ( anti-speculatiebeding) 25 Komt er een raming van de kosten van de appartementen of de woningen inclusief servicekosten? 26 Is inschrijving op de appartementen individueel mogelijk? (dus niet per groep)? Nee, om te voorkomen dat kavels speculatief worden opgekocht leggen we een zelfbewoningsplicht op van 3 jaar. Nee, om te voorkomen dat kavels speculatief worden opgekocht leggen we een zelfbewoningsplicht op van 3 jaar. Om te voorkomen dat kavels speculatief worden opgekocht leggen we een zelfbewoningsplicht op van 3 jaar. Nee, het is aan u om zelf de bouwkosten te ramen en te bepalen. Op de informatiebijeenkomst zijn hier meerder vragen over gesteld en is er in overleg besloten om voor de appartementenkavel op basis van individuele personen te loten. De plaats in de loting bepaald of u onderdeel gaat uitmaken van de bouwgroep (1 t/m 8 vormen een bouwgroep). De overige mensen staan in volgorde van loting op de reservelijst. 27 Mag ik zelf een huis ontwerpen? Ja, binnen de kaders van het kavelpaspoort bent u helemaal vrij om uw woning te ontwerpen en te realiseren. 28 Hoe hoog mag ik bouwen? Dat verschilt per kavel. U kunt dat terug vinden op de kavelpaspoorten.

3 30 Wat moet ik doen en wat doet de gemeente? U bent zelf ontwikkelaar en bent zelf verantwoordelijk voor het ontwerp en de bouw, voor alles wat binnen uw kavel gebeurt of moet gebeuren. De gemeente verzorgt het gebied buiten uw kavel (bouw- en woonrijp maken). 31 Wanneer kan ik kopen en beginnen met bouwen, enzovoort? Zie de planning op de website. 32 De gemeente maakt het gebied bouwrijp en woonrijp wat houdt dat in? 33 Wie legt de stroomvoorzieningen aan (plus bouwaansluiting)? Bouwrijp betekent dat de gemeente de grond vrij maakt van kabels en leidingen en ondergrondse obstakels en dus gereed voor de start van uw bouwwerkzaamheden; Woonrijp maken betekend dat de gemeente het openbaar gebied inricht dus de wegen stoepen en het groen buiten uw kavel. U moet zelf zorgdragen voor uw bouwaansluiting en huisaansluitingen (via mijnaansluiting.nl). De hoofdtracés worden aangelegd door de nutsbedrijven in overleg met de gemeente. 34 Is de vergunning al geregeld door de gemeente? Het bestemmingsplan is gereed maar u moet nog zelf een vergunning aanvragen. U vraagt de vergunning aan op basis van uw bouwplan. 35 Moet ik nog kosten betalen voor de vergunning? Ja. Conform de legesverordening. Deze is te vinden op de website van de gemeente Schagen. 36 Gasloos bouwen, hoe werkt dat en is dat niet erg duur? Gasloos bouwen is de toekomst en binnen niet al te lange tijd worden alle huizen in Nederland gasloos. Door bij de bouw al rekening te houden met gasloos bouwen voorkomt u hoge kosten op termijn. Zie ook 37 Als ik toch gewoon gas laat aanleggen wat gebeurt er dan? De gemeente maakt afspraken met nutsbedrijven hierover. Er zal geen gas worden aangelegd. 8 november Op het formulier Spelregels verkoop en Kavelpaspoort, blz. 1 staat vermeld dat het gaat om 8 a 12 appartementen. (In antwoord op vraag 4 van de vraag- en antwoord lijst lees ik +/- 8 a 12 appartementen') Op Kavelpaspoort, blz. 2 staat daarentegen vermeld dat het gaat om een appartementencomplex van minimaal 10 en maximaal 12 appartementen. Mag ik aannemen dat dit laatste onjuist is, en dat het gaat om een appartementencomplex van minimaal 8 en maximaal 12 appartementen? Er mogen 8 tot 12 appartementen worden gerealiseerd. Bladzijde 2 van kavelpaspoort A is aangepast.

4 39 Begrijp ik goed dat het aan de bouwgroep van 8 personen is om te besluiten of de bouwgroep wel of niet wordt uitgebreid, en zo ja of de uitbreiding met 1, 2, 3 of 4 personen zal plaatsvinden, en het dus aan de bouwgroep van 8 personen is om te besluiten om 8 appartementen te realiseren of meer (maximaal 12)? 40 Begrijp ik goed dat de eerst ingelote persoon (de nr. 1 van de bouwgroeplijst) niet meer of minder (voorkeurs)rechten heeft dan de overige leden van de bouwgroep (de nrs. 2 tot en met 8 van de bouwgroeplijst)? 41 Begrijp ik goed dat de bouwgroep zelf moet regelen hoe de interne besluitvorming binnen de bouwgroep plaatsvindt (bijvoorbeeld bij meerderheid, gekwalificeerde meerderheid, unaniem)? 42 Betekent dit ook dat de bouwgroep zelf moet beslissen op welke basis de verdeling van de koopprijs van de grond gaat plaatsvinden (bijvoorbeeld koopsom gedeeld door het aantal appartementen, toerekening o.b.v. oppervlakte appartementen, toerekening o.b.v. inhoud appartementen, wel/geen rekening houden met ligging appartementen)? Als dat zo is, dan lijkt mij dit al een eerste grote hobbel die tot veel discussie kan (en zal) leiden. Is er op voorhand iets geregeld om uit een eventuele impasse te komen, en zo ja waar en hoe is dit geregeld, of wordt dit aan de bouwgroep overgelaten? 43 Betekent dit ook dat de bouwgroep zelf moet beslissen welke voorzieningen in het appartementencomplex aanwezig zullen zijn (bijv. wel/geen lift), en wie van de De gemeente zal geen rol spelen in de ontwikkeling van de kavel. De gemeente verkoopt enkel de kavel aan de bouwgroep en geeft de randvoorwaarden waarbinnen ontwikkeld mag worden (kavelpaspoort). Het is wel belangrijk om de termijnen in het oog te houden. Op het moment dat bijvoorbeeld de termijn op de optie is verlopen is ook de reservering voor de bouwgroep op de appartementenkavel verlopen. In het proces van het nemen van de optie t/m het verhuizen van uw spullen naar het appartement zullen er nog veel discussies zijn en besluiten genomen moeten worden. De gemeente zal geen rol spelen in de discussies en het nemen van de nodige besluiten.

5 bewoners de kosten van die voorzieningen voor zijn rekening gaat nemen? 44 Heeft de gemeente Schagen ervaring met het model waarbij een kavel wordt verkocht aan meerdere personen teneinde daar een appartementencomplex op te realiseren, en het aan die personen zelf over te laten - binnen de kaders van een kavelpaspoort wat voor een appartementencomplex er wordt gebouwd? Zo ja, welke zijn die ervaringen? 45 Op welke wijze gaat de gemeente de zelfbewoningsplicht (3 jaar) sanctioneren en handhaven? 46 Als een van de leden van de bouwgroep voor het einde van het project wil uitstappen (bijvoorbeeld vanwege ziekte, overlijden partner, gedwongen verhuizing i.v.m. werk, of omdat hij/zij het volstrekt niet eens is met de bouwplannen) kan hij dan zijn aandeel overdragen aan de eerstvolgende op de (reserve)lijst, en zo ja op welke wijze wordt dan de prijs vastgesteld? Waar en hoe wordt een dergelijke situatie geregeld? 47 Als een van de appartementen binnen de periode van driejaar niet meer door de oorspronkelijke koper kan worden bewoond (bijv. wegens overlijden); op welke wijze is geregeld dat een ander in het appartement kan Het gebeurt steeds vaker dat bouwkavels aan bouwgroepen worden verkocht. Men noemt dit ook wel een CPO-projecten (collectief particulier opdrachtgeverschap). Binnen en buiten de gemeente zijn hier veel ervaringen mee. Momenteel wordt onder andere in Waarland rijwoningen gerealiseerd door een CPO-groep/bouwgroep. CPO groepen zijn er in veel soorten en vormen. Het belangrijkst is dat wij als gemeente u de mogelijkheid geven om zonder tussenkomst van een ontwikkelaar met een groep zelf uw ideale appartement te ontwikkelen en te realiseren. Door het hele land zie je steeds meer CPO projecten ontstaan namelijk: Appartementen CPO Oranjeburgh te Schiedam; Ypenburg Albatros 48 te Den Haag; Hellasduin te Den Haag; Ons dorp te Amsterdam; Hof van Eland te Amsterdam; Enzovoort. Met een boeteclausule in de koopovereenkomst. Het is aan de bouwgroep zelf om dat te organiseren en de wijzigingen voor te leggen aan de gemeente. Het is aan de gemeente om de wijzigingen in samenstelling van de bouwgroep te accepteren. Het is verstandig om u als groep te organiseren en dat contractueel met elkaar vast te leggen. Een goede verdeling in taken en verantwoordelijkheden is daarbij van belang. Ook is het verstandig om met elkaar vast te leggen wat er gebeurt als iemand besluit uit het project te stappen. (De gemeente wil voorkomen dat er wordt gespeculeerd met de gronden en de kavel wordt gekocht met het idee van verhuur of verkoop.) Op het moment dat een dergelijk situatie zich voordoet kan dit met de gemeente worden besproken.

6 wonen c.q. er een mogelijkheid bestaat om tot verkoop over te gaan? Waar en hoe wordt een dergelijke situatie geregeld? (De gemeente wil voorkomen dat er wordt gespeculeerd met de gronden en de kavel wordt gekocht met het idee van verhuur of verkoop.) 48 Ik ben 17 jaar mag ik zelf de overeenkomsten tekenen? Vanaf 18 jaar mag je volgens de wet zelf tekenen. Tot 18 jaar moeten beide ouders mee tekenen. 49 De 300 euro die je betaald voor de optieovereenkomst is dat ook meteen een aanbetaling voor de kavel? 50 Is er een schoongrond verklaring aanwezig bij de kavels? Nee. De 300 euro betaal je alleen voor het verkrijgen van de optieovereenkomst. Pas bij het ondertekenen van de koopovereenkomst betaal je het eerste deel van de kavelprijs. Op de gronden die we leveren zal er geen sprake zijn van verontreiniging die in de weg staat aan het voorgenomen gebruik (wonen). De gemeente moet nog wel de grond in bouwrijpe staat brengen. Onderdeel van het bouwrijp maken is ook het verwijderen van een ondergrondse olietank. De gemeente gaat deze binnenkort verwijderen en indien nodig wordt de omliggende grond gesaneerd, zodat de bodemkwaliteit geschikt is voor woningbouw. 51 Met welke aanvullende kosten moet ik rekening houden? De koper betaalt alle kosten die horen bij de overdracht van de grond. Denkt u daarbij o.a. aan de notariskosten, kadasterkosten, bemiddelingskosten en belastingen. Deze kosten zijn per geval verschillend. Notaris U bent vrij in de keuze van notaris. De notaris maakt de akte van levering waardoor u eigenaar van de grond wordt. Voor het opstellen van deze aktes en de hypotheekakte bent u notariskosten verschuldigd. Uw notaris kan hier meer over vertellen. Heffing BTW De bedoeling van zelfbouwkavels is de geleverde grond te gaan bebouwen en er is dan ook sprake van een bouwterrein en daarom valt de levering onder de heffing van de BTW (21%)

7 Kadaster Het kadaster verzamelt gegevens van alle gronden in Nederland. Met die gegevens, maakt het Kadaster zogenoemde kadastrale kaarten. Wanneer u grond koopt, moet dat ook in de administratie van het Kadaster worden opgenomen. Hiervoor moet u betalen. 52 Hoe worden de kosten van bouwrijp maken verdeeld? De kosten voor het bouwrijp maken zijn al verrekend in de kavelprijzen. 53 Welke notaris is aangesteld voor de overdracht? Het notariskantoor Welkers & Wardenaar te Schagen is betrokken door de gemeente Schagen en daar kunt u ook gebruik van maken maar u bent vrij om uw eigen notaris uit te kiezen. 54 Als ik het goed begrijp moet je eerst een optie nemen op een woning. Vervolgens moet je na 3 maanden 10% van de kavel betalen. Mijn vraag is wat is het tijdsbestek wanneer je de hypotheek rond moet hebben? Hoe moet ik dit precies zien? Dat is afhankelijk van uw eigen financiële situatie en uw hypotheekverstrekker. Het is verstandig om de 3 maanden tussen de optieovereenkomst en de koopovereenkomst goed te gebruiken. Laat u goed informeren over de verschillende hypotheken en de mogelijkheden die er zijn. Als u de eerste 10% van de kavelprijs voorfinanciert heeft u daarna ongeveer 1 jaar de tijd om uw bouwplannen en financiering ter organiseren (zie planning). 25 november Ik lees in uw begeleidende brief d.d. 3 november 2017 dat de bouwgroep voor 1 november 2017 een samenwerkingsovereenkomst dient te tekenen. Wat wordt in deze overeenkomst precies vastgelegd? Is van deze overeenkomst een concept beschikbaar? 56 Op het kavelpaspoort Dorpshart Warmenhuizen Kavel A staat aangegeven een kavelprijs van ,- (excl. btw. en k.k.) Wat is het uitgangspunt van deze prijs geweest, aangezien het een woonblok betreft tussen de 8-12 appartementen. Het maakt natuurlijk nogal een verschil of de GBO van ca m2 gedeeld wordt door 8 of 12 appartementen. De genoemde datum klopt niet. Op het moment van de grondoverdracht zal de bouwgroep zich juridisch gevormd moeten hebben. Het kan in de vorm van een vereniging of stichting zonder winstoogmerk. Na oplevering vormt de bouwgroep de vereniging van eigenaren (VvE) die verantwoordelijk is voor het beheer van de woningen, de gemeenschappelijk ruimten en de gemeente schappelijke tuin. De kavelprijs is bepaald aan de hand van het totale kaveloppervlak en het totaal GBO wat gerealiseerd kan worden op de kavel (hetzelfde is het geval voor de grondgebondenkavels). Het is aan de bouwgroep om te bepalen hoe efficiënt u met de mogelijke GBO s omgaat, hoeveel vierkantemeters u wilt realiseren op de kavel en hoeveel personen deel kunnen nemen aan de bouwgroep (zolang het tussen de 8 en 12 personen zijn).

8 Verneem graag van u hoe de prijs van tot stand is gekomen. 57 In het geval van het bouwen van een bungalow met uitsluitend één woonlaag begane grond het dak mag worden uitgevoerd onder een hoek van max 20 graden. 58 Op perceel F3 mag 50% bebouwd worden incl bijgebouwen, perceel is 16 meter breed. Aan beide zijkanten moet er 3 meter vrij worden gelaten laten. Betekent het dat het pand maximaal 10 meter breed kan worden Aan de voorzijde moet je 1 meter van de voorzijde blijven en 14 meter van de achtergrens. Klopt het dan dat het hoofgebouw maximaal 10 bij 7meter mag worden? 59 Mijn vraag is of je bij het inschrijven inschrijft op een bouwblok (dus bijvoorbeeld Blok D), of een kavelpaspoort (dus bijvoorbeeld D9-10) of op een specifieke kavel (dus bijvoorbeeld alleen D9)? 60 Zijn een garage en een bijkeuken bijgebouwen of onderdeel van het hoofdgebouw? Nee, dat mag niet. Conform het kavelpaspoort moet het dak een helling van minimaal 30 graden en maximaal 60 graden hebben. Nee, dat klopt niet. Zie het kavelpaspoort. U schrijft zich in voor deelname aan de loting. Op de avond van de loting, als uw lot wordt getrokken, bepaald u welk kavel u in optie neemt (voor kavel A moet u zich wel apart inschrijven omdat het een appartementenkavel betreft). Op het moment dat de door u gewenste kavel al onder optie is kunt u besluiten u te laten inschrijven op de wachtlijst voor die desbetreffende kavel of dat u een ander kavel in optie neemt. Gebouwonderdelen die bestemd zijn voor bewoning zoals een keuken, bijkeuken, serre, enzovoort zijn onderdeel van het hoofdgebouw. Bijgebouwen zijn ruimte die niet voor bewoning zijn bestemd zoals een garage, berging, tuinhuisje, enzovoort. Ja, zolang alles binnen en boven eigenterrein is gerealiseerd. Dus ook afvoeren, overstekken, fundatie, enzovoort (het moet voldoen aan wet en regelgeving). Nee. Wel moeten er ten minste 2 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. 61 Mag een garage/berging gebouwd worden op de erfgrens? 62 Moet het oprijpad (+ eventueel garage) verplicht aan de zuidkant van kavel F1 (en derhalve ook verplicht aan de noordkant van F2, tegen elkaar aan?) 63 Mogen F1 en F2 garages aan elkaar bouwen? Ja dat mag. Vormgeving moet voldoen aan wet en regelgeving 64 Blijft de grote boom die aan de oostkant van de kavel Ja, deze specifieke boom blijft eigendom van de gemeente en wordt niet gekapt. F1 staat staan? Zie op onderstaande screenshot, de blauwe cirkel

9 65 Blijft de begroeiing aan de noordkant van de kavel F1 staan of komt de kavel volledig tegen het pad van de bestaande bebouwing? 66 Valt een serre onder een bijgebouw, ook als die direct meegebouwd wordt (waaraan moet dit dan voldoen?) 67 Is de zin bij de kavels F (kavelpaspoort, bullet 9) Er dient aaneengesloten met de woning(en) van de buren in de erfgrens te worden gebouwd, over de volledige diepte van de woning. De gedeelde zijwand wordt uitgevoerd volgens het document Spelregels bij geschakeld bouwen. van toepassing bij deze kavels, wat betekent dit? In overleg met de koper wordt bepaald of de begroeiing op de bouwkavel moet worden verwijdert. Een serre moet binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Voor de vrijstaande bebouwing is deze regel niet van toepassing. 68 Is een kelder toegestaan, wat is de maximale maat? Ja, een kelder is toegestaan zolang u binnen het bouwvlak blijft. 69 Mag een garage inpandig worden uitgevoerd? Ja, zolang het voldoet aan wet en regelgeving. 70 Is een afgeknot zadeldak toegestaan? (F1-F3) Nee, zie ook antwoord Klopt het dat er nog 21% BTW bovenop de grondprijs komt? Ja klopt. De bedoeling van zelfbouwkavels is de geleverde grond te gaan bebouwen en er is dan ook sprake van een bouwterrein en daarom valt de levering onder de heffing van de BTW (21%) 72 Wij hebben interesse in een vrije kavel. Mag je zelf weten aan welke kant van het huis je de garage bouwt? Ja, daar bent u vrij in. 73 Moet de garage ook 14 meter vanaf de achterlijn blijven? Nee, dat hoeft niet. De 14 meter geldt niet voor bijgebouwen (gebouwen niet bestemd voor bewoning) zoals garages bergingen tuinhuisje enzovoort. 74 Is er een contactpersoon waarmee tekeningen kunnen worden besproken? Het is mogelijk om de bouwtekeningen, voordat u ze indient voor de vergunningaanvraag, te bespreken.