Rapportage grondbedrijf

Transcriptie

1 Rapportage grondbedrijf Inleiding Jaarlijks ontvangt u een rapportage over het grondbedrijf. Deze rapportage biedt onder andere inzicht in oa. de grondexploitaties en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Regionale Woonvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden 2013 Eind 2013/begin 2014 hebben gemeenten van de AV-regio de Regionale Woonvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden vastgesteld. In deze woonvisie is ervoor gekozen om geen getalsmatige verdeling van de woningbouwaantallen te maken. Er is gekozen voor een regionale bandbreedte en het regionaal afstemmen van nieuwbouwplannen; hierbij wordt onder meer gekeken naar de behoefte, de toegevoegde waarde van een plan, de lokale of bovenlokale functie en de mogelijk optredende concurrentie. Op verzoek van de provincie wordt voor 1 juli 2017 de regionale woonvisie geactualiseerd. Hieraan wordt thans gewerkt en het ziet er naar uit dat zal worden geconstateerd dat de hoofdlijn van de regionale woonvisie nog actueel is. Ook de werkwijze van planafstemming wordt naar verwachting voortgezet, waarbij de criteria voor afstemming wel worden aangepast aan de nieuwe prognoses. Hiervan uitgaande komt er wederom geen verdeling van woningbouwaantallen per gemeente. Nota grondbeleid / Lokale woonvisie In december 2015 is de Nota Grondbeleid voor de gemeente vastgesteld en in juli 2016 de lokale woonvisie Buitengewoon Wonen in Giessenlanden ; deze woonvisie is een lokale uitwerking van de hiervoor vermelde regionale woonvisie. In deze twee beleidsdocumenten is het beleid aangepast aan de veranderende rol van de overheid en zowel ten aanzien van het grondbeleid als op het gebied van het wonen is faciliteren het uitgangspunt geworden. Dit in combinatie met een actieve houding waarbij de gemeente open staat voor initiatieven, uitnodigt en stimuleert. We geven ruimte aan ontwikkelingen en initiatieven vanuit de dorpen en de markt en als (markt)partijen op eigen kracht een ontwikkeling kunnen en willen realiseren, dan faciliteren wij hen daarin. In de beide documenten is er tevens aandacht voor het feit dat mogelijk niet alle gewenste ontwikkelingen met een faciliterende houding van de grond zullen komen. Daarom is er ruimte voor de gemeente om bij bepaalde ontwikkelingen het voortouw te nemen als regisseur of door middel van actief grondbeleid c.q. handelen. Over de invulling van deze ruimte zal het college nog nader in gesprek gaan met de raad; dit naar aanleiding van de opmerkingen van de raad bij de behandeling van de programmabegroting Deze rapportage is meer financieel-technisch van aard. Wij hebben in deze rapportage de financiële positie van het grondbedrijf uiteen gezet. In deze uiteenzetting is bekeken of de financiële risico s door de reserves binnen het grondbedrijf kan worden opgevangen. In dit rapport wordt niet ingegaan op initiatieven van derden omdat de gronden niet in ons bezit zijn. Vennootschapsbelasting Vanaf 2016 hebben gemeenten te maken met vennootschapsbelasting. Er moet belasting betaald worden over resultaten uit ondernemingsactiviteiten. Daar valt het grondbedrijf ook onder. Door een gespecialiseerd bedrijf (BDO) is een inschatting gemaakt naar de consequenties voor onze gemeente. Op basis van de huidige informatie vallen de projecten binnen ons grondbedrijf buiten de vennootschapsbelasting. Dit komt omdat deze projecten fiscaal gezien verliesgevend zijn. Dit is gebaseerd op de bijdragen uit reserves waartoe in het verleden besloten is. Over dit standpunt hebben we overleg met de belastingdienst gehad. De belastingdienst heeft hierover nog geen uitspraak gedaan. Het is vanaf 2016 alleen nog toegestaan om werkelijke betaalde rente toe te rekenen aan plannen van het grondbedrijf. Interne rekenrente toerekenen mag niet meer. Gelet op onze vermogenspositie, waarin betaalde rente niet voorkomt, betekent dit dat er vanaf 2016 niet meer met rente binnen het grondbedrijf wordt gerekend. Het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) schrijft voor dat gronden tegen een reële en actuele marktwaarde moeten worden gewaardeerd. Daarom zijn in het verleden gronden afgewaardeerd ten laste van de reserves. Voorbeelden zijn het kruispunt in Hoornaar en de 1

2 volgende fase van Doetse Vlietje III in Giessenburg. Als deze gronden in ontwikkeling worden genomen is het van belang deze kosten weer in te brengen voor de fiscale resultaatbepaling. Wanneer dit niet wordt gedaan worden er fiscale winsten berekend waarover vennootschapsbelasting moet worden betaald. Informatie De financiële positie van het grondbedrijf is grofweg in tweeën te verdelen. Enerzijds is er de waarde van de gronden en anderzijds is er een reserve. Daarnaast zijn er nog kleinere balansposten, zoals debiteuren en crediteuren. De gronden binnen het grondbedrijf zijn op de balans gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs vermeerderd met de gemaakte kosten. De bijdragen in het verleden vanuit reserves, zoals de toenmalige opbrengst verkoop woningbedrijf en de reserve collegeprogramma, zijn op de waardering in mindering gebracht. De algemene reserve van het grondbedrijf heeft als doel om nieuwe ontwikkelingen, investeringen en incidentele zaken te kunnen bekostigen. Verder worden uiteraard incidentele resultaten ten gunste of ten laste van de algemene reserve gemuteerd. Eventuele (af)waardering van gronden tegen marktwaarde wordt ook met deze reserve verrekend. 2

3 Gronden binnen het grondbedrijf Doetse Vliet III Het project Doetsevliet III is de derde ontwikkelingsfase van de uitbreidingslocatie Doetsevliet ten oosten van de kern Giessenburg. De eerste twee fases betroffen woningbouwontwikkelingen en dit geldt ook voor de derde fase. Voor de realisatie van de derde fase zijn in 2010 reeds de eerste stappen gezet. Door regionale woningbouwprogrammering en een sterk sturende Provincie Zuid- Holland kon de planvorming echter niet doorgezet worden. Dit werd versterkt door de economische crisis waardoor er minder vraag naar woningbouw ontstond. Als gevolg hiervan is er in Giessenburg de laatste jaren weinig nieuwbouw gerealiseerd. De woningmarkt is inmiddels aangetrokken en er is veel vraag naar nieuwbouwwoningen in Giessenburg. Dit wordt bevestigd door de woonvisie van de Dorpsraad Giessenburg en de woonvisie van de gemeente Giessenlanden. Vanuit de kern Giessenburg is een initiatiefgroep opgestaan die aan de hand van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) het project Doetsevliet III wil ontwikkelen. Kleurrijk Wonen heeft ook aangegeven interesse te hebben om nieuwbouw voor één- en tweepersoonshuishoudens te realiseren. De komende tijd zal worden gewerkt aan de kaders waarbinnen het project ontwikkeld kan gaan worden. Dan wordt de keuze gemaakt of dit als CPO-project opgestart wordt of dat het op een andere manier wordt ontwikkeld. Vooruitlopend op dit project worden al 4 twee onder één kapwoningen gerealiseerd. Het bestemmingsplan wat deze realisatie van 4 woningen mogelijk maakt is op 30 oktober 2014 vastgesteld. De exploitatieopzet voor het gedeelte van de vier woningen is in de bijlage van deze rapportage opgenomen. De Groene Wei Giessenburg In Giessenburg is een woon-zorg project gepland op de locatie nabij Neerpolderseweg 19. De ontwikkeling zou plaats vinden met woningcorporatie Omnivera GWZ, waarmee in 2015 een anterieure overeenkomst is gesloten. Eind 2015 heeft Omnivera GWZ ons in kennis gesteld dat zij belemmeringen zag voor de uitvoering van het project gelet op de in juli 2015 gewijzigde Woningwet en de veranderde rol van corporaties vanuit die wet. In 2016 hebben er veel gesprekken plaatsgevonden tussen de gemeente en Omnivera GWZ met als doel de geconstateerde belemmeringen te verhelpen. In het laatste kwartaal van 2016 hebben partijen echter besloten hun samenwerking voor dit project te beëindigen. Net voor het kerstreces is er daarom een ontbindingsovereenkomst tussen partijen gesloten. Hierbij een kort doorzicht voor de eerste stappen voor het vervolgtraject: De overgebleven partijen: Syndion, De Lange Wei, BM van Houwelingen en gemeente hebben het plan opgevat om een financierder te zoeken voor het project. Tegelijk onderzoeken de partijen bij de doorstart of een herijking van het plan wenselijk of noodzakelijk is. Parallel aan het zoeken van een financierder onderzoeken partijen of het stedenbouwkundig plan moet worden aangepast naar aanleiding van de herijking. Zodra een financierder is gevonden en het programma op een goede wijze in het stedenbouwkundig plan is verwerkt zal worden toegewerkt het sluiten van nieuwe contracten tussen partijen en zal een nieuwe ruimtelijke procedure worden gestart. Hoe een en ander in de tijd zal gaan verlopen gaan partijen bij de hiervoor omgeschreven stappen inzichtelijk maken. Kruispunt Hoornaar Gedurende lange tijd werden de projecten op de voormalige CBS-locatie (De Raat) en het voormalig gemeenschapshuis (Hornedamme) gezien als afzonderlijke projecten. Gezien de wens tot meer kwaliteit en de noodzaak een aantal bruggen te vervangen is een stedenbouwkundigplan voor de bebouwing aan en de infrastructuur van de kruising opgesteld en inmiddels ook vastgesteld. De samenhang tussen de verschillende onderdelen die daar mee is ontstaan maakt het niet logisch, maar ook bijzonder moeilijk, om kosten door te berekenen aan of De Raat of de Hornedammme. Daarom heeft de raad in de eindejaarswijziging 2016 besloten om de verschillende posten samen te voegen en in de administratie van het grondbedrijf op te nemen onder de naam Kruising Hoornaar. 3

4 Op basis van het stedenbouwkundige plan heeft de raad op 10 november 2016 een krediet beschikbaar gesteld voor de inrichting van het openbaar gebied rondom deze locaties. Het gaat daarbij om onder andere de kruising, twee bruggen, parkeerplaatsen en een voetpad. Deze investering wordt ten laste van het vermogen gebracht en buiten de administratie van het grondbedrijf verwerkt. De ontwikkeling van woningbouw op de beide locaties wordt wel in het grondbedrijf opgenomen. Er worden plannen ontwikkeld voor maximaal 10 woningen op de locatie van de voormalige school en maximaal 13 op de locatie van het voormalige gemeenschapshuis. Zodra meer bekend is over de verkoopprocedure en de daarmee samenhangende kosten en opbrengsten zal een exploitatieopzet worden opgesteld. CPO De Buurtschool, Noordeloos Vanwege het teruglopend aantal leerlingen is de lagere school OBS de Buurtschool aan de M.J. Veder van Hobokenstraat in Noordeloos in juli 2013 officieel opgeheven. Het dorpsberaad Noordeloos heeft destijds het initiatief genomen om op deze locatie woningen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap te gaan realiseren. Het dorpsberaad en de gemeente zijn in de startfase gezamenlijk opgetrokken en uit de aanmeldingen n.a.v. een informatieavond is een collectief ontstaan van 6 particulieren. Deze CPO-vereniging heeft een ontwerp bedacht met 5 rijwoningen en 1 vrijstaande seniorenwoning, deze woningen zijn in december 2016 opgeleverd. In het eerste kwartaal 2017 zal de openbare inrichting rondom en op het projectgebied worden afgerond en vindt de laatste financiële afwikkeling plaats. De exploitatieopzet is in de bijlage van deze rapportage opgenomen. 4

5 Overzicht activa De boekwaarde van de activa van het grondbedrijf per 31 december 2016 is: Boekwaarde Oppervlakte (m2) Boekwaarde in eigendom per m2 BOUWGRONDEN NIET IN EXPLOITATIE Woonzorgcomplex Giessenburg ,52 Kruispunt Hoornaar ,16 TOTAAL BOUWGRONDEN IN EXPLOITATIE Doetse Vlietje III Giessenburg CPO de Buurtschool Noordeloos TOTAAL TOTAAL GENERAAL

6 Risico s grondbedrijf Er is binnen het grondbedrijf voor gezorgd dat er zoveel mogelijk risico s zijn afgedekt. Zo zijn gronden waar geen voornomen tot ontwikkeling is gewaardeerd tegen agrarische grondwaarde. Desondanks blijven er altijd risico s aanwezig. Verkooprisico Een grondexploitatie kan er nog zo gunstig uitzien, het valt of staat met de verkoop van de gronden. Als niemand de grond wil kopen heeft dit grote financiële gevolgen. Om dit risico te beperken wordt de opbrengst van grondverkopen voorzichtig in de exploitatieopzet opgenomen. Als dit niet genoeg is om een slecht verkoopresultaat op te vangen dient de algemene reserve van het grondbedrijf te worden aangesproken. Risico s rapportage grondbedrijf: Voor het project De Groene Wei in Giessenburg is een opbrengst geraamd op basis van een overeenkomst met Omnivera GWZ. Deze overeenkomst is ontbonden. Het is nog niet bekend of de geraamde opbrengst behaald wordt. Realisatierisico s Het ontwikkelen van een plan heeft ook bepaalde risico s tot gevolg. Voor ieder plan dient een planologische procedure te worden doorlopen. Hier kunnen onaangename verrassingen voor de dag komen, zoals bodemverontreiniging, beperkingen door flora en faunawet of archeologische vondsten. Ook kunnen langlopende planologische procedures renteverliezen tot gevolg hebben of moeten er planschadevergoedingen worden uitbetaald. Belanghebbenden hebben vijf jaar de tijd om een verzoek tot planschadevergoeding in de dienen. Tevens bestaat het risico dat de gemaakte kosten niet worden terugverdiend. Risico s rapportage grondbedrijf: Het kruispunt in Hoornaar wacht al jaren op definitieve planvorming. Zo het er nu naar uit ziet wordt er op korte termijn een plan vastgesteld. Zolang er geen concreet plan is wordt de boekwaarde niet terugverdiend. Zoals eerder genoemd is de overeenkomst met Omnivera GWZ over De Groene Wei in Giessenburg ontbonden. Afgewacht moet worden hoe het vervolgtraject verloopt. Opvang van risico s De algemene reserve van het grondbedrijf heeft voldoende ruimte om risico s op te vangen. 6

7 Algemene reserve grondbedrijf Het verloop van de algemene reserve van het grondbedrijf in de periode 2016 tot 2020 is naar verwachting: Verloop Algemene reserve Grondbedrijf Saldo per af: overheveling naar algemene dienst -/ af: waardering tegen marktwaarde -/ Saldo per bij: resultaat Doetse Vlietje III af: beschikbaar budget trottoir Dorpsweg Hoornaar -/ Geraamd saldo per Geraamd saldo per Geraamd saldo per Geraamd saldo per Voor de overgebleven plannen bestaat het risico dat er geen verkoopopbrengst wordt behaald. In onderstaande tabel is hiervan een inschatting van dit risico gemaakt. Risico Risicokans Risico waarde Doetse Vlietje III (4 won.) Giessenburg geen risico - - De Groene Wei Giessenburg geen verkoop 40% Kruising Hoornaar geen plan 20% CPO de Buurtschool Noordeloos geen risico De conclusie is dat de algemene reserve van het grondbedrijf voldoende is om de risico s op te vangen. 7

8 Bijlage: exploitatieopzetten Doetse Vlietje III - Giessenburg Algemene gegevens: Financiele gegevens: Datum Rentepercentage 0,00% Peildatum Plangrootte: m Omschrijving kosten (peildatum) Totaal Grond Boekwaarde Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Interne uren Taxatiekosten Planschade - - Onvoorzien Totale kosten op eindwaarde Omschrijving opbrengsten (peildatum) Totaal Verkoop grond Totale opbrengsten op eindwaarde Resumé Totaal Kosten Opbrengsten Saldo

9 CPO voormalige obs Buurtschool - Noordeloos Algemene gegevens: Financiele gegevens: Datum Rentepercentage 0,00% Peildatum Plangrootte: 1028 m2 0- Omschrijving kosten (peildatum) Totaal Grond Boekwaarde Saneren, planologie en bouwrijpmaken Woonrijpmaken Projectleider Overige kosten Totale kosten op eindwaarde Omschrijving opbrengsten (peildatum) Totaal Verkoop grond Algemene reserve Totale opbrengsten op eindwaarde Resumé Totaal Kosten Opbrengsten Saldo 0-9