Bedrijventerrein Dordtse Kil IV

Transcriptie

1 Bedrijventerrein Dordtse Kil IV Programma van eisen - definitiefase Redactie Projectgroep Dordtse Kil IV Projectleider J.N.M. Vinken Onderwerp Ambitie en programma van eisen In opdracht van W.L.H. Ronken Status Definitief Datum 12 oktober 2009 Pagina 1/19

2 1 Inleiding De startnotitie Dordtse Kil IV is op 15 januari 2008 door het college en op 1 april 2008 door de gemeenteraad goedgekeurd. De opdracht is een plan van aanpak te ontwikkelen voor de ontwikkeling van Dordtse Kil IV (DK IV), inhoudend een programma van eisen ten behoeven van een bedrijvenlocatie en een voorlopig stedenbouwkundig ontwerp. 1.1 Plangebied Het plangebied is in het noorden begrensd door de Wieldrechtse Zeedijk met daarboven het bedrijventerrein Dordtse Kil III, in het oosten door de rijksweg A16, in het zuiden de Oude Beerpoldersekade en in het westen door de rivier de Dordtsche Kil. Plangebied Het bruto oppervlak van het totale plangebied bedraagt ca. 110 ha. De omvang van het exploitatiegebied is afhankelijk van het verloop van de exploitatiegrens. Het plangebied is grofweg op te delen in twee delen: - plandeel oost: het deel tussen de Rijksstraatweg en de A16 - plandeel west: het deel tussen de Rijksstraatweg en de rivier de Dordtsche Kil. Het plangebied sinds eind 2008 maakt deel uit van het onderzoeksgebied de West Dordtse Oever (WDO). Dit onderzoeksgebied omvat de Zeehaven en Dordtse Kil I, II, III en IV. Pagina 2/19

3 2 Ambitie In verschillende beleidsvisies 1 wordt de economische ontwikkeling van Dordtse Kil IV beschreven als een vervolg op Dordtse Kil III. Gezien de lokale en regionale behoefte aan bedrijventerreinen is dit een logische stap: volgens de marktverkenning 2 stijgt de vraag naar bedrijventerreinen. De Structuurvisie 2020 zet daarnaast in op een kwaliteitsslag ter verbetering van het woon- en vestigingsklimaat in de stad en de regio. Kansen vloeien onder meer voort uit de ligging van de regio aan de hoofdroutes van wegen, water en spoor, de nabijheid van de Rotterdamse Haven en de unieke ligging in de Delta Landschappen. De gemeentelijke ambitie is om een stad te zijn die zo optimaal mogelijk is aangesloten op de verschillende verkeersnetwerken. De Structuurvisie noemt naast de lokale en regionale behoefte, een extra behoefte aan opvang van bovenregionale vraag naar bedrijventerreinen. Voor deze opvang wordt integraal gekeken naar de bedrijventerreinen aan de Westelijke Dordtse Oever (WDO). De Businesscase WDO is door Dordrecht en andere partijen geaccepteerd en daarmee uitgangspunt geworden voor de ontwikkeling van DK IV. WDO In 2008 is onder de vlag van het ministerie van EZ gestart met een businesscase Westelijke Dordtse Oever. Deze case heeft betrekking op het hele gebied van de Zeehaven tot en met DK IV. De bedoeling van de businesscase is om te onderzoeken of er in deze bedrijfsterreinen een alternatief kan worden gevonden voor het, door het kabinet geschrapte bovenregionale bedrijfsterrein in de Hoeksche Waard. Versnelde ontwikkeling is hierbij een belangrijk aspect. Het Zeehavengebied en de daar gelegen niet benutte terreinen is hier op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente bij betrokken. Eveneens zal worden gekeken of de verbinding tussen de terreinen verbeterd kan worden en of er ruimte kan worden gewonnen door intensief grondgebruik, zowel bij herstructurering als bij nieuwe ontwikkelingen. Er wordt bij deze businesscase ook goed gekeken wat de consequenties van een grotere bovenregionale vraag kunnen zijn voor de lokale en regionale behoefte en beschikbaarheid aan bedrijfsterreinen. Dordtse Kil IV wordt versneld en duurzaam ingericht en zal een bovenregionale, voornamelijk logistieke functie vervullen. Tevens zullen op dit bedrijventerrein enkele locaties worden gereserveerd voor windmolens. 1 Ontwikkelingskader Dordtse Kil IV (juli 2003), Structuurplan Dordtse Kil IV (mei 2004) 2 Markttoets Dordtse Kil IV (Stec groep bv, 2009) Pagina 3/19

4 Bovenregionaal bedrijventerrein Zowel Dordrecht als Ridderkerk hebben zich ingespannen een alternatief te ontwikkelen voor bedrijfsterreinen met een bovenregionale bestemming. Naast de toekomstige bestemming van DK IV zijn er plannen ontwikkeld voor de verbetering van de posities van Zeehaven en revitalisering van de reeds langer bestaande terreinen DK I en DK II. DK III is met name bestemd voor de opvang van de lokale en regionale vraag. Aan de behoefte van een overkoepelende structuur tussen deze bedrijventerreinen wordt momenteel gewerkt. De functie bovenregionaal bedrijventerrein betekent een afwijking van het oorspronkelijke plan om DK IV te ontwikkelen voor de lokale en regionale markt. De bedrijvigheid zal voornamelijk havengerelateerd en logistiek van aard zijn. Daarbij wordt gedacht aan de grootschalige distributiesector en andere functies die afgeleid zijn van de zeehavenactiviteiten. De verwachtingen over de bijdrage aan de werkgelegenheid zullen als gevolg van de functieverandering naar beneden moeten worden bijgesteld. Ruimte en milieu als dragers In Dordtse Kil IV wordt gezocht naar mogelijkheden voor meervoudig grondgebruik. Daarnaast wordt meegewerkt aan een marktinitiatief voor het plaatsen van windmolens die mogelijk een deel van de energiebehoefte van Dordtse Kil IV kunnen leveren. Het bedrijvengebied is de entree van de bedrijvige zuidvleugel van de Randstad en moet dan ook goed worden ingepast in het rivieren- en stadslandschap. Het oostelijke deel, grenzend aan de A16, zal hét visitekaartje worden voor Dordrecht en de toegang tot de Randstand. Dordtse Kil IV kan dus worden geprofileerd als een aantrekkelijk en duurzaam bedrijventerrein, toegesneden op de behoeften van het moderne bedrijfsleven. Ook vanuit de WDO wordt het belang van een duurzaam bedrijventerrein onderstreept. De plaatselijk opgewekte energie ook lokaal benutten levert duurzaam en naar verwachting ook financieel voordeel voor partijen. Dit is belangrijk bij de presentatie van DK IV in de markt. De ambitie is een energieneutraal bedrijventerrein met een duurzaam watersysteem op het gebied van zuivering en opvang. Bereikbaarheid Een goede bereikbaarheid is een absolute voorwaarde. Dit wordt gerealiseerd door een rechtstreekse aansluiting op de A16 en N3, de interne ontsluiting naar de andere bedrijventerreinen via de Aquamarijnweg en een nieuwe Noord-Zuid verbinding via de dijk langs de Dordtsche Kil naar de Zeehavens. Hiermee wordt het plangebied ook interessant voor de haven gerelateerde bedrijvigheid. Het plangebied zelf blijkt echter ongeschikt voor natte bedrijvigheid 3. 3 Businesscase bedrijventerrein Dordtse Kil IV met ontsluiting via water (maart 2008) Pagina 4/19

5 Flexibiliteit Er wordt een flexibele en slimme stedenbouwkundige opzet ontworpen om de markt optimaal te kunnen bedienen. Dit komt vooral tot uiting in de flexibiliteit wat betreft de omvang van een kavel. Grotere kavels zijn mogelijk, maar ook te splitsen in kleinere, waarmee diverse klanten kunnen worden bediend. Bekendheid en representativiteit De huidige positie van Dordrecht bij logistieke locatiebeslissingen is beperkt, ondanks de relatief goede en te verbeteren bereikbaarheid, multimodaliteit en de positie binnen de corridor naar het zuiden en oosten. Ook is aandacht nodig voor het marktimago en bekendheid van de Drechtsteden om de concurrentie met West-Brabant en Limburg aan te gaan. De strook langs de A16 is bij uitstek geschikt voor representatieve bedrijvigheid. Streven is om het WDO gebied en Dordtse Kil IV in het bijzonder op de short-list van logistieke bedrijven te krijgen. Pagina 5/19

6 3 Programma van eisen 3.1 Algemeen In dit programma van eisen zijn de kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten van de gemeente aangegeven, die gelden voor de verdere ontwikkeling van het plangebied Dordtse Kil IV (DK IV). De werkwijze is van grof naar fijn. Eventueel benodigde verdere detaillering zal in de vervolgfases van de projectmatige aanpak plaatsvinden. De algemene uitgangspunten zijn: - Het Structuurplan 2004 en de Structuurvisie 2020 zijn richtinggevend. - Randvoorwaarde is het opnemen van specifieke kenmerken vanuit de Businesscase Westelijke Dordtse Oever (WDO). - Het plangebied wordt ontwikkeld als bedrijventerrein gericht op de lokale, regionale (Structuurplan en Structuurvisie) en bovenregionale (WDO) vraag met een netto uitgeefbare omvang van ten minste 65 ha. - Het plangebied wordt duurzaam ontwikkeld, waarbij energie (neutraliteit) en water belangrijke thema s zijn. - In het ontwerp en verdere uitwerking wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van windmolens binnen het plangebied, conform de nota Grootschalige windenergie en raadsbesluit. Naar aanleiding van een marktinitiatief wordt uitgegaan van het inpassen van vier windmolens met een maximale tiphoogte van 120m. - Het plangebied krijgt de functie bedrijventerrein. De agrarische functie wordt daarmee vervangen. Woningen zullen in principe verdwijnen 4, met uitzonderingen van de woningen aan de zuidzijde van de Wieldrechtse Zeedijk. Als gevolg van de rechtstreekse aansluiting op de A16 en N3 en de met het voorziene programma te verwachten hoeveelheid transportbewegingen zal wel onderzocht moeten worden of handhaving van (een deel van) deze woningen haalbaar is of dat extra maatregelen benodigd zijn (geluid, lucht). De woningen zullen worden gescheiden van het bedrijventerrein door middel van een bufferzone. Ter plaatste van de woningen is deze bufferzone 100m, bij delen zonder bebouwing 50m (beide vanuit het hart van de dijk). De bestaande bufferzone ten noorden van de Wieldrechtse Zeedijk geldt als referentie. - Nieuwe woningen binnen het plangebied worden uitgesloten. 4 Structuurplan 2004 Pagina 6/19

7 3.2 Bedrijvigheid - Dordtse Kil IV richt zich voornamelijk op de bovenregionale markt. 1. Binnen de bovenregionale markt zijn de doelgroepen vooral logistiek, distributie en groothandel. Er wordt gefocust op het RDC segment (regionaal distributie centrum) vanwege de sterke groei in dit segment. 2. Binnen de lokale/regionale markt gaat het om de reguliere bedrijventerreinsectoren, vooral bedrijven actief in productie, (groot)handel, logistiek, reparatie en onderhoud. - Het plangebied is geschikt voor milieucategorie 1 tot en met 4 en daarmee geschikt voor het toelaten van risicorelevante bedrijven (zgn. categoriale inrichtingen), onder de voorwaarde dat de 10-6 contour op het eigen terrein ligt. De vestiging van bepaalde bedrijfszones worden in het bestemmingsplan geregeld. - Binnen het plangebied geldt een interne milieuzonering: de laagste milieuklassen ter hoogte van de woningen aan de Wieldrechtse Zeedijk; de hoogste klassen tegen de Dordtsche Kil. Zones worden bepaald aan de hand van de in acht te nemen afstanden. - Plandeel west wordt voornamelijk gereserveerd voor de grote kavels voor de bovenregionale markt. - Plandeel oost wordt voornamelijk gereserveerd voor meer representatieve bedrijfsbebouwing met een presentatie naar de A16. Vanwege de ligging vormt dit plandeel een visitekaartje voor de gemeente en de poort naar de Randstad. Segmentering - De nadruk vanuit WDO ligt op schone, arbeidsintensieve sectoren als smartlogistics en dienstverlening. Er wordt gericht op bovenregionale distributiecentra (RDC s) met hoogwaardige logistieke activiteiten (value added logistics en services). - Een logistiek cluster vergt massa ten behoeve van schaalvoordelen, het delen van voorzieningen en dergelijke. Er is een samenhang met de rest van het WDO gebied bij plaatsing van bedrijvigheid. - Vanuit de lokale en regionale vraag wordt uitgegaan van het concept Piek Maritiem : - bedrijven die waarde toevoegen aan lading, halffabricaten produceren of verwerken tot eindproduct; - handelsondernemers, logistieke dienstverleners, toeleverende bedrijven, niet-zelfstandige kantoorfuncties; - geen watergebonden bedrijvigheid. - Detailhandel, showroomfuncties, bouwmarkten, tuincentra en thematische clustering worden in principe niet toegestaan. Dit geldt ook voor bedrijfsverzamelgebouwen en (para-)medische functies en sportfuncties. Vanuit stedelijk beleid wordt bepaald waar dergelijke functies in de stad worden geplaatst. - Binnen de perceelgrenzen wordt opslag in de open lucht niet toegestaan. Waar sprake is van opslag moet deze overdekt zijn en tenminste aan drie zijden afgeschermd. Pagina 7/19

8 - De omvang van het kantooraandeel dient ondergeschikt te zijn aan de omvang van de bedrijvigheid. Concurrentie andere met kantoren- en bedrijvenlocaties zoals Amstelwijck moet worden voorkomen. Er wordt hierbij gekeken naar provinciaal beleid, de regionale kantorenvisie en de ervaringscijfers van het Ondernemersloket van de gemeente. Omvang bedrijven en kavels - De bovenregionale vraag in de logistieke sector heeft behoefte aan kavels tussen de 5 en 10ha en incidenteel groter. Voor een goede concurrentiepositie zijn voldoende ruime kavels vereist om versnippering te voorkomen. - Bij de lokale en regionale vraag ligt de nadruk op kavels tot 0,5 ha, met uitschieters naar grotere kavels (2 tot 5 ha). - Om een pand en kavel zo efficiënt mogelijk in te richten zijn rechthoekige kavels met zo min mogelijk schuine hoeken en snijverlies wenselijk. Gemiddelde kaveldiepte voor de grotere bovenregionale bedrijvigheid varieert zo tussen de 100 en 200m en voor de lokale/regionale bedrijvigheid tussen de 25 en 100m. Een rechthoekige vorm maakt opdeling of samenvoeging van kavels eenvoudig. - Plandeel west: flexibiliteit in het stedenbouwkundig plan is vereist voor de verkaveling. Van te voren is de vraag niet te bepalen, maatwerk is dus noodzakelijk. Een mix van flexibele plots van verschillende groottes, welke kunnen worden gesplitst of samengevoegd om grote bovenregionale klanten te kunnen bedienen, is gewenst. Dit vraagt om een raster- of kamstructuur welke optimaal ruimte biedt aan kavels met variërende grootte. - Plandeel oost: flexibele, courante verkaveling, bruikbaar voor de voorziene bedrijven. Zichtbaarheid en representativiteit naar de snelweg zijn hier de belangrijke locatiefactoren. Ruimtegebruik - Zorgvuldig ruimtegebruik is nodig omdat de beschikbaarheid aan bedrijventerreinen in de regio beperkt is. Dubbel ruimtegebruik wordt gestimuleerd omdat functies gecombineerd kunnen worden. - Het maximaliseren van het aandeel netto uitgeefbaar terrein met een minimum van 65 ha netto uitgeefbaar terrein. - Het is wenselijk de groen en wateropgave zoveel als mogelijk te projecteren op stukken grond die moeilijker uitgeefbaar zijn als bedrijfskavel. Voor de waterberging wordt in eerste instantie rekening gehouden met 10% van het bruto plangebied. - Compacte bebouwing en waar mogelijk intensief ruimtegebruik stimuleren. Minimale bouwhoogtes en bebouwingspercentages kunnen gebruikt worden om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren. Fasering - Voor vestiging van bovenregionale, logistieke bedrijvigheid komt Dordtse Kil IV zo snel mogelijk beschikbaar. Voor vestiging van regionale, minder grootschalige bedrijvigheid wordt naar het gehele WDO gebied gekeken, Pagina 8/19

9 rekening houdend met de SER ladder (revitalisering, meervoudig ruimtegebruik, nieuwe uitgifte). - Vereist is een nauwkeurige ontwikkeling in samenhang met het overige WDO gebied om schaalvoordelen voor een logistiek cluster te kunnen realiseren. - Het is wenselijk om het bedrijventerrein gefaseerd aan te leggen. Renteverliezen worden hierdoor beperkt, flexibiliteit met betrekking tot de afzet van kavels blijft behouden. Dit vereist een flexibel stedenbouwkundig plan. Uitgiftetempo wordt geschat tussen 3,5 en 7 ha per jaar, met een grillig verloop. Het is daarbij logisch het plandeel west van noord naar zuid te ontwikkelen met als indicatie: - per fase ca. 20ha uitgeefbaar terrein; - per fase minimaal 10ha beschikbaar voor grote bedrijven; - bij 50% uitgegeven, start aanleg volgende fase. Waterkeringen - De westelijke en zuidelijke dijken zijn hoofdwaterkeringen. De Wieldrechtse Zeedijk is een secundaire waterkering. Andere functies zijn ondergeschikt aan de functie waterkering. - De kildijk wordt versterkt (verhoogd en verbreed) door het waterschap. - Het profiel van het versterkte dijklichaam en het ontwateringsysteem bepalen de grenzen van het benutbare en uitgeefbare terrein aan de Kildijkzijde van DK4. Windmolens - Windmolens worden in het plan ingepast. De gemeenteraad heeft daarvoor voorwaarden vastgesteld. - De ruimtelijke inpassing dient er van uit te gaan dat er zo veel mogelijk functies (zoals groen, water, infrastructuur, parkeren) in de directe omgeving van de molens worden geprojecteerd, teneinde het uitgeefbare terrein te optimaliseren. - Lijnopstelling langs infrastructuur heeft de voorkeur. 3.3 Ontsluiting, verkeer - Er dient rekening gehouden te worden met de Wet geluidhinder, de Wet luchtkwaliteit en het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). In het NSL is het plangebied opgenomen als een project in betekenende mate. Onderzocht en berekend dient te worden of het plangebied DK4 daadwerkelijk in betekenende mate bijdraagt aan het slechter worden van de luchtkwaliteit. - Op alle (ontsluitings-)wegen dient voldaan te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit zoals die in 2015 gelden. Pagina 9/19

10 - Voor het bovenregionale, logistieke segment is een directe snelwegafslag een vereiste. Ook de mogelijkheden voor multimodaliteit moeten optimaal benut worden. Een goede ontsluiting is een randvoorwaarde voor bedrijventerrein Dordtse Kil IV en het gehele WDO gebied. Hoofdstructuur is het volgende laddermodel: - aansluiting op A16 en N3; - doortrekken Aquamarijnweg in zuidelijke richting; - ontsluiting richting Zeehavens via de te verzwaren dijk; - daartussen oost-west verbindingswegen. - Bereikbaarheid voor de volgende verkeersmodaliteiten: vrachtverkeer, auto en fiets. De nadruk ligt op vrachtverkeer. - Alle wegen en kruispunten dienen geschikt te zijn voor zwaar/logistiek (vracht)verkeer tot een lengte van ca. 25m. Dit heeft onder meer invloed op de opstelruimte voor kruispunten, afslagen en het voorkomen van obstakels als haakse bochten. Rotondes zijn geen optie. - Ruime dimensionering interne ontsluiting: verharding toegangswegen 2x 3,5m breed (ivm slijtage eventueel 2x 4m). Gezien de verwachte verkeersbewegingen zijn vrijliggende fietspaden hier gewenst. Voor de overige (erftoegangs)wegen 5 is 6,5-7m voor de weg als geheel voldoende. - Toegangspoort kavel (breedte en afstand tot weg) op wegbreedte afstemmen om bottleneck te voorkomen. - De westelijke ontsluiting op de nieuwe, verzwaarde dijk is voor alle gemotoriseerd verkeer toegankelijk. - Gewenst is een recreatieve fietsroute in de dijkzone richting de recreatieve voorzieningen in de omgeving van Willemsdorp. - De Rijksstraatweg krijgt de functie van (provinciale) fietsroute en geen hoofdfunctie in de ontsluiting van het plangebied. Autoverkeer richting Willemsdorp zal gebruik moeten maken van de ontsluiting via Dordtse Kil III. Vrachtverkeer voor (logistieke) ontsluiting wordt niet toegestaan. Kleinschalig, incidenteel bestemmingsverkeer is mogelijk maar dubbelgebruik met gemotoriseerd verkeer moet zoveel mogelijk voorkomen worden. - Een oversteek van de Rijksstraatweg voor gemotoriseerd (vracht)verkeer is op enkele plekken toegestaan, om het oostelijk plandeel te ontsluiten. - De Wieldrechtse Zeedijk, tussen de te verlengen Aquamarijnweg en de Rijksstraatweg wordt afgesloten voor doorgaand, gemotoriseerd verkeer. De exacte plek voor de knip wordt nog bepaald. - Vereist is een verbinding voor het landbouw verkeer tussen de Dordtse Biesbosch en de Hoekse Waard, nu lopend via de Wieldrechtse Zeedijk via Dordtse Kil III en de Kiltunnel. Dit is geen specifiek onderdeel van het project Dordtse Kil IV. Wel wordt afstemming gezocht met het project landbouwweg. 5 Op een erftoegangsweg maken beide rijrichtingen en zowel fiets als auto gebruik van dezelfde rijbaan. Het gaat niet om een inrit. Pagina 10/19

11 Parkeren - Uitgangspunt is parkeren op eigen terrein, ook voor personeel en bezoekers. Parkeren op de openbare weg is niet toegestaan. Ter stimulering van meervoudig ruimtegebruik hebben gebouwde parkeeroplossingen, zoals onder het gebouw of op het dak, de voorkeur. - Ten behoeve van efficiënt en meervoudig ruimtegebruik is gedeelde of collectieve parkeervoorziening denkbaar. - Vanuit de doelgroep is een beveiligde vrachtwagenparkeerplaats een pre. Dit is niet vereist binnen het plangebied, maar wel in de directe omgeving. WDO gaat op dit moment uit van een parkeerplaats met servicestation van ca. 3ha in Dordtse Kil I/II. Afstemming binnen het gehele WDO project is hier benodigd. 3.4 Stedenbouwkundig - De overgang tussen het rivierenlandschap en de bebouwing van de bedrijventerreinen in Dordt-west (stadslandschap) vereist een bepaalde mate van openheid en groengeleding in oost-westelijke richting. - De bebouwingsstructuur wordt vooral beïnvloedt door de ligging van de Wieldrechtse Zeedijk, de Rijksstraatweg en het oostelijke, representatieve plandeel. - Lokale en regionale bedrijvigheid hebben behoefte aan locaties met een gemiddelde beeldkwaliteit en uitstraling en zoekt een modern, gemengd bedrijventerrein (netjes, goed bereikbaar, beperkte eisen aan materiaalgebruik, duurzaamheid en inrichting van de kavel). Een beperkt deel van deze vraag zoekt een hoogwaardige (zicht)locatie. De strook langs de A16 biedt hiervoor de beste vestigingsmogelijkheden. Binnen het plangebied - De haaks op de centrale assen te situeren wegen moeten voor de gewenste openheid in oost-west richting zorgen. - Gewenst is een ruime maatvoering voor deze wegen, bij voorkeur voorzien van boombeplanting om de invulling te geven aan de gewenste landschappelijke setting en de groenrelatie buiten het plangebied. - Binnen het gehele plangebied kan gewerkt worden met meervoudig of intensief ruimtegebruik. Waar dit aan de orde is, kunnen andere bebouwingspercentages en bouwhoogten worden gehanteerd, die afwijken van de richtlijn van max. 25m uit de Structuurvisie Als markering van bijzondere bebouwing is incidenteel hogere bebouwing te overwegen. Pagina 11/19

12 Plandeel west - Om meervoudig ruimtegebruik te stimuleren wordt in principe uitgegaan van een minimaal bebouwingspercentage van 50%. In concrete situaties is maatwerk mogelijk (bijvoorbeeld groeipotentie). - Een meer traditionele stedenbouwkundige opzet. - Uitgaan van een gemiddeld tot licht bovengemiddeld ambitieniveau wat betreft uitstraling en beeldkwaliteit. - Bouwhoogte: - De bouwhoogte mag geen beperking zijn voor bovenregionale spelers. Moderne logistieke hallen zijn minimaal 13m hoog. Voor het gewenste logistieke segment kan dit oplopen tot ca m - De bouwhoogte moet stimulerend zijn voor intensief of meervoudig ruimtegebruik. Bij verdere detaillering kan een minimale bouwhoogte overwogen worden, eventueel gedifferentieerd over het plangebied. - Uitzondering windmolens, conform nota grootschalige windenergie: maximale hoogte van mast en rotor samen (tiphoogte) bedraagt 120m. - De visie op hoogbouw uit de Structuurvisie 2020 geeft een maximale hoogte van 25m aan. Bij innovatie oplossingen, gericht op bijvoorbeeld meervoudig ruimtegebruik kan hier incidenteel van afgeweken worden. Plandeel oost - Representatief en compact, hoogwaardig bedrijfsterrein, voornamelijk gericht op de presentatiemogelijkheden aan de A16. - Focus ligt op ander type gebruiker dan in westelijk plandeel. Kleinere kavels moeten mogelijk zijn (orde grootte 0,5 3 ha). - Aan vormgeving van de gebouwen zullen nadere, specifieke eisen worden gesteld om de regie te houden over de gewenste hoogwaardigheid. 3.5 Milieukwaliteiten Milieueffectrapportage (M.E.R.) - De ontwikkeling van DK IV is gezien de omvang van het plangebied M.E.R.- beoordelingsplichtig, maar niet M.E.R.-plichtig - Op grond van de omvang van het studiegebied WDO en de impact van de WDO, DK IV en de ontsluiting op de omgeving is het uitgangspunt dat er een milieueffectrapportage opgesteld wordt. Dit is ook in de Structuurvisie 2020 aangegeven. Bodem - Voor het gehele plangebied wordt een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Verwacht wordt dat op enkele delen saneringsonderzoek benodigd is. Aanpak verontreiniging hangt samen met het toekomstige gebruik. Saneren daar waar nodig. - Uitgangspunt is een gesloten grondbalans. Pagina 12/19

13 Water - Het watersysteem kan in het plangebied zelf pieken in neerslag opvangen. - Het plangebied voorziet in lijn met het stedelijk waterplan in haar eigen waterberging. Er wordt in eerste instantie gerekend met een wateroppervlakte van 10% van het bruto plangebied. Er wordt gezocht naar innovatieve manieren van waterberging. - Er wordt een verbeterd gescheiden rioleringsstelsel (of een qua vuiluitworp minimaal gelijk stelsel) aangelegd. - De mogelijkheid om (een deel van) het hemelwater natuurlijk te zuiveren en te bergen via het te realiseren watersysteem moet worden onderzocht. Te denken valt dan aan verhogen retentietijd, sedumdaken en helofytenfilters. Natuur en ecologie - Een verkennend onderzoek in het kader van de Flora- en Faunawet naar de beschermde natuurwaarden en eventueel noodzakelijke compensatiemogelijkheden wordt uitgevoerd. Er moet worden voldaan aan de flora en faunawet. - In de nabijheid van het plangebied liggen natuurgebieden. De Biesbosch wordt wellicht aangewezen als Natura 2000 gebied. Er zal conform de natuurbeschermingswet moeten worden nagegaan of er kans is op significant negatief effect als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. Geluid - Wet geluidhinder en het Beleid Hogere Grenswaarden Wet geluidhinder vormen het kader voor wegverkeerslawaai. Deze richten zich op de ruimtelijke inpassing van geluidgevoelige bestemmingen in relatie met geluidsbronnen. - Interne milieuzonering; het vastleggen van zodanige afstanden (zones) tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, dat de belasting op de omgeving als maatschappelijk aanvaardbaar wordt geacht. Dit wordt vastgelegd in het bestemmingsplan. Per zone wordt een lijst met toegelaten bedrijfstypen bepaald. - Voor het voorkomen van geluidhinder door bedrijven is er de Wet milieubeheer. Op basis hiervan zijn in het Activiteitenbesluit voor een groot aantal bedrijven algemene regels opgenomen. Voor een aantal bedrijven geldt een vergunningsplicht. Het bevoegd gezag neemt dan voorschriften op in de vergunning. Luchtkwaliteit - Voldoen aan de Wet luchtkwaliteit (onderdeel Wet milieubeheer) en Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Programma Luchtkwaliteit Drechtsteden maakt onderdeel uit van het NSL. Het regionale programma bevat eveneens Dordtse maatregelen. De rechtstreekse aansluiting op de A16 en N3 is een voorwaarde voor ontwikkeling van DK IV. Pagina 13/19

14 (Externe) Veiligheid - Er dient een veiligheidseffectrapportage (VER) opgesteld te worden, waarin naast aandacht voor fysieke veiligheid ook sociale veiligheid aan de orde moet komen. Een VER kan onderdeel uitmaken van een MER. - Plangebied ligt binnen het invloedsgebied externe veiligheid van A16, spoorlijn en de Dordtsche Kil. Ontwikkelingen binnen de 200 meter van de bovengenoemde infrastructuur dient te worden voorzien van een beoordeling op het gebied van externe veiligheid. Voor DK IV in relatie tot A16 en de Dordtsche Kil moet een analyse gemaakt worden, rekening houdend met Basisnet weg en water. - Geen bebouwing binnen de 10-6 contour PR en met de invulling van de kavels rekening houden met incidentscenario s plasbrand en brandbare gassen. - De letaliteitgrens (bij ongeluk met LPG) ligt op 110 meter vanaf zijkant van rechterrijstrook. Binnen deze zone worden eisen aan de bebouwing(dichtheid) gesteld. - Afstemming met brandweer inzake veiligheid en voorzieningen (vluchtwegen, toegankelijkheid, bluswater). 3.6 Cultuurhistorische, landschappelijke en archeologische kwaliteiten - De Rijksstraatweg, aan weerszijden begeleid door essen, is een cultuurhistorisch element en zal worden behouden als historische verbindingsroute (fietsroute) naar Willemsdorp en als drager van de structurele boomplanting op het Eiland van Dordrecht. - De twee takken van de Sluiskil zijn een herinnering aan de inpoldering van het gebied. Indien een of beide takken van de Sluiskil gehandhaafd worden, dan dienen deze elementen zodanig ingepast te worden dat ze een bruikbare kwaliteit voor het bedrijventerrein opleveren en herkenbaar in het gebied zijn. - Bestaande woningen zullen worden getoetst op de gemeentelijke monumentenlijst. De cultuurhistorische waarden moeten worden geïnventariseerd en vastgelegd. - Archeologische waarden moeten worden achterhaald, nadat het terrein explosievrij is verklaard 3.7 Openbare ruimte - De functie van de openbare ruimte in het plangebied is vooral verplaatsen en niet verblijven. - Inrichting openbare ruimte is afhankelijk van intensiteit van verplaatsingen en de verschillende soorten verkeersdeelnemers. Veiligheid, bereikbaarheid en oriëntatie zijn de belangrijkste kwaliteitsaspecten. - Kwaliteitsniveau inrichting openbare ruimte: standaardniveau conform handboek KOR. - Openbare ruimte voldoet aan de cultuurtechnische details van de sector Stadsbeheer. Pagina 14/19

15 3.8 Energie en duurzame ontwikkeling - Het plangebied wordt geprofileerd als een duurzaam bedrijventerrein en richt zich op het zuinig omspringen met schaarse, eindige bronnen en streeft als volgt naar energieneutraliteit: - Medewerking verlenen aan het marktinitiatief voor het plaatsen van windmolens conform raadsbesluit. Bedrijven energie hiervan kunnen laten afnemen of participeren, als positieve vestigingsfactor. - Opzetten van een duurzame energie-infrastructuur zonder gas voor ruimteverwarming. Gewenst is gebruik van industriële restwarmte en/of warmtepompen. - Energiezuinige nieuwbouw en bedrijfsvoering door te voldoen aan het Lenteakkoord, gebouwen en daken geschikt te maken voor directe of latere plaatsing van zonnepanelen of folie, toepassing FSC hout en niveau B uit de checklist duurzaam bouwen. - Voor de stedenbouwkundige inpassing rekening houden met de inpassing van windmolens en mogelijke overslagstations warmte/koude. - Wenselijk is een verkavelingopzet waarbij optimale clustering van bedrijven mogelijk is (zongericht, onderlinge benutting reststromen). - In overleg met de bedrijven verkennen van duurzame kansen voor samenwerking (zoals afvalverwerking, inkoop en exploitatie zonnepanelen, combineren vracht, personeelsvervoer, deelauto s). Pagina 15/19

16 4 Overzicht uitgangspunten In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten samengevat weergegeven. Er werd onderscheid gemaakt tussen harde eisen en wensen. Daarnaast is aangegeven welke eisen of wensen betrekking van belang zijn voor het masterplan. H W MP 3.1 Algemeen Structuurplan 2004 en Structuurvisie 2020 Businesscase WDO Ten minste 65 ha netto uitgeefbaar terrein Duurzame ontwikkeling Inpassing 4 windmolens Géén woningen in plangebied, m.u.v. Wieldrechtse Zeedijk 3.2 Bedrijvigheid Gericht op bovenregionale markt Milieucategorie 1 tm 4: geschikt voor risicorelevante bedrijven als 10-6 contour op eigen terrein ligt, interne zonering Plandeel west voor grote kavels (flexibiliteit), plandeel oost voor meer representatieve bedrijfsbebouwing langs A16 Marktsegment grootschalige distributie en logistiek Uitsluiting bepaalde functies zoals detailhandel, geen opslag in open lucht Aandeel kantoorfunctie ondergeschikt aan bedrijvigheid Flexibiliteit kavels, zo min mogelijk snijverlies Dubbel- en intensief ruimtegebruik stimuleren Groen en wateropgave zoveel mogelijk op moeilijk uitgeefbare stukken grond. Waterbergingsopgave vooralsnog 10% Snelle beschikbaarheid kavels voor bovenregionale bedrijvigheid Samenhang met ontwikkeling WDO-gebied Gefaseerde aanleg Invloed versterking Kildijk Inpassing windmolens 3.3 Ontsluiting, verkeer Wetten: geluidhinder, luchtkwaliteit, NSL Voldoen aan grenswaarden luchtkwaliteit 201 Ontsluitingsweg over Kildijk tbv WDO-gebied Aansluiting op A16 Doortrekken Aquamarijnweg Bereikbaarheid voor vrachtwagens met lengtes tot 25 m Bereikbaarheid voor overig verkeer Recreatieve fietsroute in dijkzone Functie fietsroute Rijksstraatweg Rekening houden met verbindingroute landbouwverkeer tussen Biesbosch en Hoekse Waard Parkeren op eigen terrein (voorkeur voor inp oplossingen) Pagina 16/19

17 Niet parkeren op openbare weg Beveiligde vrachtwagenparkeerplaats 3.4 Stedenbouwkundig Ladderstructuur voor interne ruimtelijke verdeling en ontsluiting Wegen met openheid in oost-west richting met ruime maatvoering en boombeplanting en groenrelatie met buitengebied in Oosten Bouwhoogten wijken mogelijk af van max. 25 m bij innovatieve oplossingen Bouwhoogte windmolens, tiphoogte is max. 120 m Bebouwingspercentage in plandeel west min. 50% Traditionele stedenbouwkundige opzet in plandeel west Ambitieniveau uitstraling en beeldkwaliteit gemiddeld tot bovengemiddeld Kavelgrootte plandeel west, flexibel 5 15 ha. Kavelgrootte plandeel oost, flexibel 0,5 5 ha. In plandeel oost: hoogwaardige eisen te stellen aan architectuur 3.5 Milieukwaliteiten Opstellen M.E.R. / V.E.R. Verkennend bodemonderzoek, saneren daar waar nodig Gesloten grondbalans Verbeterd, gescheiden rioolstelsel Opstellen watervisie: onderzoek naar innovatieve manieren van waterberging Voldoen aan flora en faunawet en de externe werking van de natuurbeschermingswet Voldoen aan wet geluidshinder, beleid hogere grenswaarden wet geluidhinder en wet milieubeheer Voldoen aan wet Luchtkwaliteit en NSL Rekening houden met invloedszone A16, spoorlijn en rivier Geen bebouwing binnen 10-6 contour PR Voldoen aan eisen brandweer ten aanzien van veiligheid en bluswater 3.6 Cultuurhistorische, landschappelijke, archeologische kwaliteiten Rijksstraatweg met bomenrij behouden als cultuurhistorisch element Achterhalen mogelijke archeologische en cultuurhistorische waarden Inpassing tak(ken) Sluiskil 3.7 Openbare ruimte Kwaliteitsniveau Openbare Ruimte: standaardniveau cf handboek KOR en cf cultuurtechnische details Stadsbeheer 3.8 Energie en duurzame ontwikkeling Energieneutraal bedrijventerrein (duurzame energieopwekking en gebruik) Duurzame energie infrastructuur Energiezuinige nieuwbouw en bedrijfsvoering Pagina 17/19

18 Inpassing windmolens, mogelijke overslagstations warmte/koude Participatiemogelijkheden voor bedrijven in windmolens Verkennen duurzame kansen voor samenwerken Pagina 18/19

19 Bijlage beleid en onderzoek In verschillende documenten heeft Dordtse Kil IV een positionering. De volgende documenten zijn als basis gebruikt bij de vorming van dit programma van eisen en de verdere ontwikkeling. Regio Drechtsteden - Grootschalige windenergie in Dordrecht, s-gravendeel en Zwijndrecht (augustus 2005); - De Drechtse Poort. Samen stad aan het water. Bedrijvenstrategie voor de Drechtsteden (januari 2007); - Economische Visie Drechtsteden (maart 2008). Gemeente Dordrecht - Ontwikkelingskader Dordtse Kil IV (2003); - Structuurplan Dordtse Kil IV (2004); - Meerjarenbeleidsprogramma Dordrecht thema Ontwikkelen, beheer en herstructurering bedrijventerreinen ; - Structuurvisie 2020 (oktober 2008). Onderzoeksrapporten - Businesscase Westelijke Dordtse Oever (oktober 2008); - Markttoets Dordtse Kil IV (juni 2009). Pagina 19/19