STARTERSPANDEN DEN HAAG BV

Transcriptie

1 STARTERSPANDEN DEN HAAG BV Postadres: Kamer LSD. AO6.01a, Postbus 12655, 2500 DP Den Haag Bezoekadres: Loosduinseweg 13-17, Den Haag Telefoon: Starterspanden Den Haag CV Starterspanden Den Haag CV is een onderneming die bedrijfs- en kantoorhuisvesting aan startende en doorstartende (korter dan 5 jaar) ondernemers in Den Haag biedt. De vennoten van Starterspanden Den Haag CV zijn de gemeente Den Haag en Staedion. Starterspanden Den Haag CV bezit momenteel 142 vhe s (verhuurbare eenheden), als volgt verdeeld onder vijf clusters (zie bijlage voor informatie over de clusters, anders dan De Schilde), te weten: Energiestraat opslagruimtes (14 vhe s) Uitenhagestraat - bedrijfsruimtes (5 vhe s) Falckhoff (Parallelweg 33 t/m 50) - bedrijfsruimtes (28 vhe s) en ateliers (8 vhe s) Parallelweg 65 t/m 73 bedrijfsruimtes (5 vhe s) De Schilde (Televisiestraat 2-4) kantoor- en bedrijfsruimtes (82 vhe s) Tot 1,5 jaar geleden was er doorgaans sprake van ongeveer 10% frictieleegstand in de totale portefeuille. In 2009 begon de leegstand zorgelijk toe te nemen. Op dit moment staat ongeveer 30% van de portefeuille leeg, deze leegstand bevindt zich vooral in De Schilde. Het hoge leegstandspercentage is enerzijds aan de economische crisis te wijten; hierdoor zijn er minder startende ondernemers, ondernemers gaan vaker failliet, of gaan weer vanuit huis werken. Anderzijds is dit ook toe te schrijven aan het strengere selectiebeleid voor kandidaat-huurders wat Starterspanden Den Haag CV heeft ingevoerd, onder andere naar aanleiding van huurschulden, faillissementen van huurders en ook door problemen met huurders die het pand De Schilde een slechte naam hebben bezorgd, zoals een aantal malafide uitzendbureaus. Dit strengere selectiebeleid houdt in dat kandidaat-huurders een ondernemingsplan moeten overleggen (check op ondernemerschap /levensvatbaarheid onderneming) en er vindt een creditcheck (check op kredietwaardigheid) plaats. De Schilde De Schilde is een groot bedrijfsverzamelgebouw van 6 etages aan de rand van Transvaal en Schilderswijk aan de Televisiestraat 2-4. Het pand heeft in het verleden dienst gedaan als productieruimte voor Philips. Drie verdiepingen van het pand zijn in 2003/2004 verbouwd tot startersunits van voornamelijk 28m² per unit. De rest van het pand is per etage of helft van een etage verhuurd aan grote ondernemingen, zoals de Kookfabriek en Parnassia. Totaal zijn er 6 grotere (v.a. 500m²) en 76 kleinere units. Problemen van ondernemers in De Schilde De problemen die Starterspanden Den Haag CV momenteel ziet bij ondernemers (huurders en kandidaat-huurders) zijn als volgt (op basis van gesprekken met (kandidaat)-huurders) weer te geven:

2 2 Voor kandidaat-huurders is het door Starterspanden Den Haag CV gevraagde ondernemingsplan een drempel. Vaak stelt een adviseur in de vorm van een boekhouder/accountant (vaak een familielid/kennis) een ondernemingsplan voor de verhuurder op i.p.v. de ondernemer zelf. Er wordt vrij gemakkelijk een bedrijf opgestart met behulp van financiering vanuit familie/kennis vrienden kring (d.w.z. zonder check op levensvatbaarheid van het idee, zonder veel voorbereiding). Er zijn een aantal ondernemers gevestigd in De Schilde, die vanuit huis hebben gewerkt, maar graag een kantoorruimte willen hebben voor ontvangst van klanten. Units worden hierdoor een verlenging van de woonkamer (qua inrichting, maar ook qua bedrijfsvoering. Deze ondernemers voeren niet echt een bedrijf in de units). Ondernemers vinden het vaak moeilijk om tijdig aan de bel te trekken, als blijkt dat de onderneming niet (meer) succesvol is. Vaak zijn ondernemers te laat met het aantrekken van advies van professionals. Ondernemers uit de wijken worden vaak begeleid door familie en vrienden. Ze komen moeilijk uit dit circuit en laten zich niet snel begeleiden door professionele partijen. Veel ondernemers hebben leningen bij familieleden. Gevolg van te laat hulp inschakelen is bijvoorbeeld het grote aantal aanmeldingen bij de gemeente Den Haag (SZW) bij het Bureau Zelfstandigen voor krediet en eventueel schuldsanering. In De Schilde is de onderlinge samenhang tussen de diverse ondernemers gering. Er is weinig samenwerking. Deuren zitten dicht en er wordt weinig contact met elkaar gezocht. De huidige inrichting van de verdiepingen stimuleert samenkomen niet door de indeling van de algemene ruimtes ten opzichte van units. Ondernemers hebben moeite met het onderhouden en uitbreiden van een netwerk van (potentiële) klanten. Ondernemers hebben moeite met de marketing van hun bedrijf, daarnaast is de zichtbaarheid van de individuele ondernemingen in het pand klein. Het huidige interieur en exterieur werken aan deze onzichtbaarheid mee. Een groot deel van bovengenoemde problemen zal met behulp van het aanbieden van professioneel advies en informatievoorziening moeten worden opgelost. Starterspanden Den Haag CV signaleert en verwijst waar mogelijk door naar organisaties die de ondernemers behulpzaam kunnen zijn, zoals Kamer van Koophandel, Steenworp, Qredits en bijvoorbeeld ook naar gemeentelijke afdelingen, zoals bijvoorbeeld het Ondernemersportaal en Bureau Zelfstandigen van SZW. Starterspanden Den Haag CV werkt sowieso met de hiervoor genoemde organisaties samen. Een aantal van de problemen van ondernemers is mogelijk mede op te lossen door een betere werkomgeving voor ondernemers te creëren, waardoor huisvesting meer kan bijdragen aan het succes van een onderneming. Starterspanden Den Haag CV wil van De Schilde meer een gebouw maken met een duidelijke identiteit met meerwaarde voor de aangrenzende wijken en de regio Den Haag. Een gebouw wat een begrip wordt in Transvaal en Schilderswijk en voor Den Haag, zoals de Caballerofabriek dat is voor de Binckhorst, door zijn specifieke karakter. Starterspanden Den Haag CV heeft eind 2009 een subsidie ontvangen van de gemeente Den Haag van om De Schilde een nieuwe impuls te geven. De subsidie is bedoeld om de veiligheid in en om het pand te verbeteren en het pand op de kaart zetten. Hieronder wordt toegelicht hoe Starterspanden Den Haag CV dat voor ogen heeft.

3 3 Doel: Het pand De Schilde een begrip in de regio laten zijn De Schilde heeft momenteel een vrij anoniem karakter, onder andere door de onaantrekkelijke, niet sprekende gevel. In Den Haag heeft De Schilde weinig naamsbekendheid en als het pand bekend is, dan is het meestal niet positief. Het is vanaf de buitenkant onbekend welke ondernemers er gehuisvest zijn en dat het pand meerdere ondernemers huisvest, zowel groot als klein. Het gebouw moet een visitekaartje worden voor ondernemers die in het pand gevestigd zijn en aantrekkelijk worden voor ondernemers die op zoek zijn naar nieuwe huisvesting. Klanten van de ondernemers en potentiële huurders moeten professioneel kunnen worden ontvangen. Entreeruimte en vriendelijke ontvangst is daarbij belangrijk. Veiligheid is essentieel gezien problemen in het verleden (gemakkelijk binnen te treden, waardoor diefstal en overnachting door junks in de trappenhuizen). Het pand moet een geliefde, professionele werkomgeving worden voor ondernemers, zodat het pand kan bijdrage aan de marketing van de ondernemers die zich in het pand hebben gevestigd en aantrekkelijk worden voor ondernemers afkomstig uit de wijken en daarbuiten. Teneinde het bovenstaande te bereiken is Starterspanden Den Haag CV onder meer met een architectenbureau bezig om het gebouw een nieuwe uitstraling te geven (zowel van binnen als van buiten), dat houdt in: Een gedeeltelijk vernieuwde gevel en entree, aanpassing van de (algemene) ruimtes en (buiten) verlichting. Daarnaast wordt een concept voor de Schilde als geheel ontwikkeld en in de markt gezet. Dat wil zeggen, een nieuwe identiteit voor het gebouw wordt gecreëerd. Een concept waarin gekozen wordt voor een specifieke doelgroep van huurders die elkaar kunnen versterken, bijvoorbeeld uit één bedrijfskolom, met een mix van starters, doorstarters en niet-starters. In het concept en de bijbehorende marketingstrategie wordt gekozen voor branches die met name vertegenwoordigd zijn in de aangrenzende wijken en waarvan uitgegaan wordt, dat deze in de toekomst ook zullen toenemen in aantallen ondernemingen (bron: afdeling Economie/beleid van de gemeente Den Haag.) Gedacht wordt bijvoorbeeld aan ondernemers die zich richten op de bedrijfskolom zorg, zoals o.a. thuiszorg en kraamzorg voor wijkbewoners en aan de zorg gerelateerde zakelijke dienstverlening. Al de hiervoor aangegeven maatregelen hebben tot doel te zorgen dat De Schilde een begrip in Den Haag wordt. Een bedrijfsverzamelgebouw waar ondernemers graag willen huren, waar de samenhang en samenwerking tussen ondernemingen groot is en waar een gezond ondernemersklimaat heerst. Door meer aan het interieur en exterieur te doen en samenwerking meer te bevorderen, wordt het pand minder anoniem en kan er ook weer een positieve mond-tot-mond reclame worden bewerkstelligd. In het verleden heeft mond-tot-mond reclame ervoor gezorgd dat vaak kandidaathuurders zich via zittende huurders meldden. Starterspanden Den Haag ziet dit graag weer gebeuren.

4 4 Wat heeft Starterspanden tot nu toe gedaan Zoals hiervoor al kort aangestipt heeft Starterspanden Den Haag er in 2009 en 2010 voor gekozen om op te treden tegen overlast gevende huurders. Dit betekende wel meer leegstand, maar dat gegeven heeft Starterspanden Den Haag voor lief genomen, ten einde te komen tot een goed ondernemersklimaat. Starterspanden Den Haag ziet de extra leegstand nu, als een investering in de toekomst van het gebouw De Schilde. Daarnaast zijn en worden er investeringen in veiligheid gedaan. Zo wordt er binnenkort gestart met de aanleg van een toegangssysteem, worden extra camera s tegen de buitengevel geplaatst, dit alles met als doel de veiligheid in- en om het gebouw te vergroten. Daarnaast heeft Starterspanden Den Haag in 2010 een langlopend conflict met de zittende huurders over de afrekeningen servicekosten over de jaren 2004 tot 2009 afgewikkeld. Door enerzijds de afrekeningen over de jaren 2004 t/m 2007 kwijt te schelden en de kosten voor huismeester en beveiliging over de jaren 2008, 2009 en 2010 voor haar rekening te nemen en anderzijds duidelijk te maken dat er vanaf 2008 daadwerkelijk afrekeningen servicekosten betaald moeten worden. Met voor iedere individuele huurder de mogelijkheid om een individuele betalingsregeling te treffen. Dit is voor alle partijen een pijnlijk proces geweest. In dit proces is er door Starterspanden Den Haag overlegd met de huurdersvereniging. Daarnaast zijn er met diverse huurders door de operationeel directeur van Starterspanden Den Haag individuele gesprekken gevoerd om de afrekening servicekosten toe te lichten. Tijdens deze gesprekken is er veel informatie door de huurders verstrekt over de wensen van de ondernemers en de problemen waar de ondernemers in het huidige economisch klimaat mee te maken hebben. De uitkomst van deze gesprekken wordt door Starterspanden Den Haag meegenomen bij de ontwikkeling van het concept. Tevens zoekt Starterspanden Den Haag actief naar potentieel interessante huurders. Zo is Starterspanden Den Haag, inspelend op signalen uit de markt, nu bijvoorbeeld de mogelijkheid aan het onderzoeken om in De Schilde een kinderdagverblijf te vestigen. Een eerste mogelijke kandidaat heeft het pand bezichtigd. Overleg over mogelijkheden om buitenruimte voor een kinderdagverblijf ter plaatse te realiseren zijn inmiddels door Starterspanden Den Haag met de betrokken instantie opgestart. Dit is één voorbeeld. Daarnaast is Starterspanden Den Haag in overleg met de gemeente Den Haag, dienst OCW, om in De Schilde op de 6 e etage een creatieve cluster te realiseren voor een periode van 10 jaar voor met name de economisch geprofileerde disciplines zoals fotografie, media en mode- ontwerp. De gemeente Den Haag heeft hiervoor een bedrag beschikbaar van De besprekingen zijn nu in de fase van het sluiten van een huurcontract tussen Starterspanden Den Haag en de gemeente Den Haag, dienst OCW. Het is de wens van Starterspanden Den Haag en van de gemeente Den Haag om zo spoedig mogelijk de eerste kunstenaars in De Schilde te mogen verwelkomen. Kortom Starterspanden Den Haag CV wil de leegstand in De Schilde terugdringen door De Schilde aantrekkelijk te maken. Door exterieur en interieur aan te pakken met behulp van de verleende subsidie, waardoor het pand kan voldoen aan de behoeftes vanuit de (groeiende) branches in de wijken Transvaal en Schilderswijk, zoals bijvoorbeeld de zorg en zakelijke dienstverlening. Zodat De Schilde een begrip in Den Haag wordt. Een plaats waar (startende) ondernemers zich willen huisvesten en waar een goed ondernemersklimaat heerst!

5 5 Bijlage 1: Clusters Starterspanden Den Haag CV toegelicht Energiestraat Dit complex is in 2008 door de NV Stedelijk Belang ingebracht in Starterspanden Den Haag. Het complex is oorspronkelijk ontwikkeld omdat de opslagruimte voor de ambulante handelaren van de Haagse Markt, elders in Den Haag, gesloopt werd. Energiestraat bestaan uit 14 units geschikt als opslagruimte. Van deze units zijn er 14 verhuurd met name voor opslag van (ambulante)handelsartikelen en opslag voor bouwbedrijven. De verdeling tussen startende en niet startende ondernemers in het cluster Energiestraat is: 4 units zijn op dit moment aan startende ondernemers verhuurd, de overige units waren reeds langer verhuurd. Dit zijn geen startende ondernemers. Parallelweg De panden Parallelweg zijn in 2003 door de NV Stedelijk Belang ingebracht in Starterspanden Den Haag CV. Het zijn 5 royale bedrijfsruimten, waarvan er 3 verhuurd zijn aan startende ondernemers. Twee ruimtes zijn verhuurd aan niet starters. Uitenhagestraat Dit complex is in 2003 door de NV Stedelijk Belang ingebracht in Starterspanden Den Haag CV. De panden Uitenhagestraat bestaan uit 5 bedrijfsruimtes. Ten tijde van de inbreng door de NV Stedelijk Belang waren deze units allen verhuurd. Op dit moment zijn alle units nog steeds verhuurd aan de toen reeds zittende huurders. Falckhof De Falckhof is gevestigd aan de Parallelweg Het complex bestaat totaal uit 43 bedrijfsruimten. Starterspanden Den Haag is sinds 2008 eigenaar van 36 bedrijfsruimten. Dit complex is oorspronkelijk ontwikkeld toen tijdens de stadsvernieuwingsperiode bedrijvigheid uit de Schilderswijk en Transvaal verdween. De Falckhof bood bedrijfshuisvesting voor de bedrijven die uit de Schilderswijk en Transvaal moesten verdwijnen.

6 Op dit moment zijn er 2 ruimtes niet verhuurd. De overige ruimtes zijn verhuurd aan reeds zittende huurders. Parallelweg 44 is een ateliercomplex, waar kunstenaars via Stroom zijn gehuisvest. Bij de start van dit complex heeft Stroom destijds ook subsidie verleend. Van de 8 ateliers, staat er nu 1 leeg, waarvoor een kandidaat is. 6