Ontwikkelingsstrategie Wonen in Alphen aan den Rijn (stad) Advies voor het strategische debat in de raad

Transcriptie

1 Ontwikkelingsstrategie Wonen in Alphen aan den Rijn (stad) Advies voor het strategische debat in de raad augustus 2016

2 Waarom een Adaptieve Ontwikkelstrategie wonen voor de stad Alphen aan den Rijn ? De woningbouwontwikkeling die tussen 2017 en 2020 binnen de stad Alphen aan den Rijn wordt gerealiseerd is bekend. Uit deze gegevens blijkt dat in 2020 de grotere bekende locaties voor woningbouw in de kern Alphen aan de Rijn volledig zijn benut. De Ontwikkelstrategie wonen schetst scenario s die behulpzaam kunnen zijn om in de dynamiek van voortdurend veranderende externe factoren het komende decennium slagvaardig te kunnen blijven opereren. De strategische verkenning maakt het mogelijk om een aantal urgente, richtinggevende keuzes te maken over de gewenste woningbouwlocaties in de stedelijke kern Alphen aan den Rijn vanaf De situatie in de dorpskernen van de gemeente Alphen aan den Rijn laat een ander toekomstbeeld zien voor woningbouw. De dorpse kernen van de gemeente hebben naar verwachting ook na 2020 nog voor langere tijd locaties om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. Het accent ligt daar voor de zeer lange termijn meer op kleinschalige toevoegingen en transformaties die het dorpse karakter en de vitaliteit van de dorpen waarborgen en versterken. Voor de dorpen wordt elk een aparte dorpsvisie ontwikkeld die ingaat op de specifieke situatie aldaar zoals de visie voor Boskoop die nu ter besluitvorming voorligt. Factoren die van invloed zijn op de strategische keuze die Alphen aan den Rijn moet maken Economische fluctuaties Grillige (woning)markt Energietransitie Decentralisaties in de zorg Onverwachte ontwikkelingen zoals spoedzoekers/migranten Demografie Ontwikkelingen in de woningbouwopgave voor de Randstad De ontwikkelingen in de Randstad Er is sprake van een trek naar de (rand)stad; in Nederland verhuizen steeds meer mensen naar de Randstad en zorgen daarmee voor een grote druk op de woningmarkt; Er is ook een trend zichtbaar van jonge gezinnen die de grote steden verlaten en zich vestigen in kleinere gemeenten in de nabijheid. ( De woningbouwopgave in onze regio is zowel kwalitatief als ook kwantitatief in kaart gebracht in het MIRT onderzoek verstedelijking van het Netwerk Zuidelijke Randstad (

3 onderzoek-stimuleren-stedelijk-wonen) Steden transformeren monofunctionele stadsdelen steeds meer naar gemengde gebieden; en richten zich op diversiteit in woonmilieus en flexibiliteit in de vraag. VERSTEDELIJKINGSPROGRAMMA ZUIDVLEUGEL Alleen al in de provincie Zuid Holland moeten voor die behoefte ca woningen worden gebouwd van het woonmilieutype binnenstedelijk wonen en groen stedelijk wonen. Voor van deze woningen kan vooralsnog binnen de provincie Zuid Holland geen locatie worden gevonden. Het overgrote deel van de woningzoekenden zoekt een woonruimte in 1 van de 4 grote steden. Door het beperkte aanbod en de hoge vastgoedprijzen slaagt een groot deel daar echter niet in het vinden van een woning. De metropoolregio Den Haag/Rotterdam en stadsregio Amsterdam zetten in op verdere verdichting met binnenstedelijk wonen, transformatie binnen de stad en het omvormen van kantoren naar wonen. Zij lijken daarbij niet in staat om de gevraagde aantallen en woonmilieus te realiseren. Vooral in de behoefte aan nieuwe groen-stedelijke woonmilieus kunnen zij niet voorzien. In de Amsterdamse regio is de woningmarkt na de recessie nu al overspannen; veel woningzoekenden uit de stad zien zich daarom genoodzaakt om Amsterdam te verlaten. De meeste VINEX locaties in de Randstad met groen stedelijke woonmilieus zijn voltooid; nieuwe locaties van enige omvang rondom de grote steden zijn hiervoor niet meer beschikbaar.

4 VERSTEDELIJKINGSPROGRAMMA ZUIDVLEUGEL De regionale woningmarkt Holland Rijnland/voormalige Rijnstreek Gemeenten in Holland Rijnland hebben een gemeenschappelijke woonagenda en stemmen hun woningbouwontwikkeling onderling op elkaar af. Daarin is leidend de ladder voor duurzame verstedelijking met als criteria: nieuwbouwplannen passen aantoonbaar in de (boven) regionale behoefte, eerst inbreiden en verdichten, dan pas uitbreiden; bij uitbreiding is voorkeur voor locaties met multimodale ontsluiting. De Provincie ZH stelt dit als eis en heeft dit ook vastgelegd in de VRM. In Holland Rijnland is ook behoefte aan binnenstedelijke woonmilieus. Daarvoor kan men uitsluitend terecht in Leiden en de stedelijke kern Alphen aan de Rijn. Positie van de kern Alphen aan den Rijn op de woningmarkt De kern Alphen aan den Rijn heeft al decennia lang een sterke aantrekkingskracht op mensen die op zoek zijn naar een groene, rustige en veilige woonomgeving. Deze behoefte zal ook in de toekomst met de verdere bevolkingstoename in het westen van Nederland niet afnemen. Omvang en snelheid van deze ontwikkeling is lastig te

5 voorspellen. Een flexibele (wendbare/adaptieve) strategie voor de ruimtelijke ontwikkeling is daarom nodig. Een aantal factoren bepaalt de aantrekkelijkheid als woonstad van de stedelijke kern van Alphen aan den Rijn: goede bereikbaarheid, centrale ligging in de randstad, een veilige en groene leefomgeving, goed voorzieningenaanbod en betaalbare huizen. Er is sprake van een aanhoudende lokale woningbehoefte (kern Alphen ca. 350 woningen) alleen al gebaseerd op de autonome toename in het aantal huishoudens, bij constant inwonertal. In 2020 zijn de voor de hand liggende locaties voor woningbouw in de kern Alphen aan de Rijn volledig benut. Er is druk van buitenaf op de woningmarkt binnen de kern Alphen aan den Rijn door het beperkte aanbod aan groen stedelijk woonmilieu en de hoge vastgoedprijzen in de 4 grote gemeentes van de randstad. Die druk van buitenaf zal nog sterker worden omdat bij de grote steden het komend decennium onvoldoende of geen locaties kunnen worden gevonden waar een nieuw groen stedelijk woonmilieu kan worden geboden. Tussen PZH en regio Holland Rijnland worden momenteel afspraken geactualiseerd over de woningbouwproductie tot Het ziet ernaar uit dat de gemeente Alphen aan den Rijn tot 2020 ca. 600 woningen per jaar mag bouwen, waarvan minimaal 350 binnen de kern Alphen aan den Rijn. Bovendien moet de gemeente daarbovenop rekening houden met een structurele toename in de opvang van statushouders.

6 Met een aanhoudende woningbehoefte in de kern Alphen aan den Rijn is de hamvraag wanneer en in welke omvang deze vraag zich voordoet en waar we deze voorziene behoefte kunnen faciliteren? Deze vraag richt zich vooral op binnenstedelijke woonmilieus die multimodaal ontsloten zijn. De analyse van kaartbeelden behorend bij de uitgevoerde scenariostudie levert vanuit strategisch perspectief interessante suggesties op voor potentiele ontwikkellocaties binnen en buiten de bestaande stedelijke contouren van de stad. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat de meeste van die locaties nu nog geen woonbestemming hebben.

7

8 Voorstel voor adaptieve Ontwikkelingsstrategie wonen De keuze voor een ambitie leidt tot een heldere opgave en een duidelijk planningstraject voor de komende jaren. En stelt de gemeente, met behulp van de ontwikkelde scenario s, bovendien in staat om bij wisselende externe omstandigheden slagvaardig te kunnen blijven opereren bij de woningbouwontwikkeling. Er is sprake van urgentie om voor de periode vanaf 2025 nu al een richtinggevende keuze te maken. Enerzijds omdat externe factoren ook de komende jaren invloed zullen hebben op het tempo van woningbouwontwikkeling waardoor bij versnelling en behoefte aan grotere aantallen de grenzen van de bestaande stad ook eerder dan 2025 in beeld kunnen komen. Anderzijds is een voorbereidingsperiode van 8 jaren tot ontwikkeling van een uitbreidingslocatie relatief kort. Draagvlak voor een dergelijke ontwikkeling is belangrijk. Dat vereist dat al in het begin van het proces lokale belanghebbenden en stakeholders, de woningmarktregio en Provincie Zuid-Holland in het afwegingsproces worden betrokken. Bovendien zullen diverse studies verricht moeten voordat een besluit kan vallen of een uitleglocatie kan worden ontwikkeld, denk aan bijv. PlanMer etc. Verkenningen in die richting moeten dan op korte termijn gestart worden. Advies richting r ichtinggevende gevende keuzek Periode Overwegende dat: Inventarisatie en analyse aangeeft dat in het bestaand stedelijk gebied met behulp van transformatie en wijziging van bestemming wellicht nog ruimte is voor realisering van ca woningen. Binnen de stadskern Alphen aan den Rijn tot 2025 op deze wijze nog kan worden voorzien in de eigen woningbehoefte. Is het advies: De Strategische keuze te maken om de doorontwikkeling als intense stad binnen de stedelijke kern Alphen aan den Rijn te continueren. Blijven kiezen voor een compacte stad omdat dat duurzamer en efficiënter is; afstanden tot voorzieningen korter zijn, draagvlak en voortbestaan van voorzieningen wordt versterkt, autogebruik afneemt, draagvlak OV sterker is en CO2 uitstoot kleiner wordt. Primair benutten van nieuwe verdichtingskansen en transformatiemogelijkheden binnen het bestaande stedelijk gebied. Inzetten op hogere dichtheid, meer diversiteit in woonmilieus en een zo gemengd mogelijk stedelijk milieu.

9 Opdracht te geven tot een uitwerkingsstudie naar de concrete haalbaarheid van ontwikkeling en transformatie van de in beeld zijnde locaties binnen de stad. Nader onderzoek naar concrete haalbaarheid/uitvoerbaarheid van deze locaties is nodig. Check op bereikbaarheid, ruimtelijke inpasbaarheid, kwaliteit va de leefomgeving, noodzaak van extra voorzieningen en eigendomssituatie. Zijn de investeringen in balans met de te verwachten baten? In welke mate draagt de voorgestane ontwikkeling bij aan de zo gewenste versterking van de woon- en leefkwaliteit van de stad en toevoeging van nieuwe woonmilieus waar vraag naar is? De ontwikkelde scenario s te gebruiken om de actuele situatie te monitoren, wendbaar te blijven en op basis van die uitkomsten de woningbouwproductie zonodig aan te passen Advies richtinggevende keuze k periode vanaf 2025 Overwegende dat: Per 2025 zijn op basis van de lokale woningbehoefte de verdere verdichtingsmogelijkheden binnen de bestaande stedelijke grenzen van de kern Alphen aan den Rijn uitgeput. Uitbreiding met nieuw groen stedelijk woonmilieu kan dan uitsluitend nog buiten de bestaande stedelijke contouren. Externe factoren, zoals een sterk toenemende vraag naar groen stedelijk wonen in de Randstad kan leiden tot een bovenregionale vraag waardoor het aanbod aan groen stedelijk woonmilieu in Alphen aan den Rijn binnen de huidige stedelijke grenzen eerder dan in 2025 is benut. In de Structuurvisie Alphen aan den Rijn 2031(2013) is over eventuele stadsuitbreiding eerder een uitspraak gedaan: pag. 62: Als er binnen de gemeente in de toekomst behoefte ontstaat voor grootschalige uitbreiding in het buitengebied is de oeverzone van de Gnephoek de meest aangewezen plek. Een eerste verkenning van de gebieden direct grenzend aan het bestaande stadsgebied van Alphen aan den Rijn laat zien dat die gebieden zich niet allemaal lenen voor een invulling met een diversiteit aan (stedelijke)woonmilieus die passen bij een langjarige ontwikkeling en een fluctuerende woningmarkt. Soms omdat de betreffende plek in het Groene Hartlandschap dat ruimtelijk minder goed verdraagt, en ook omdat de opnamecapaciteit zo beperkt is dat locatie slechts een klein aantal woningen van 1 bepaald type zou kunnen opnemen. Verder is vanaf een aantal locaties de afstand tot de centraal stedelijke voorzieningen en de multimodale bereikbaarheid een nadelige factor. Het belangrijk is om een uitleglocatie te vinden waar het mogelijk is om te voorzien in de woningbehoefte van alle inkomensgroepen onder de woningzoekenden.

10 Bij stadsuitbreiding de kans moet worden gegrepen om, met zoveel mogelijk respect voor het cultuurhistorisch landschap, voldoende massa te creeren voor een energieneutrale duurzame ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente Alphen aan den Rijn zich daarmee kan doorontwikkelen als een van de meest duurzame gemeentes in de randstad. Is het advies: Op basis van de compacte stad doorontwikkeling een verkenning uit te voeren naar de mogelijkheid van ontwikkeling van de Gnephoek als duurzame energieneutrale woningbouwlocatie voor de periode na Vanuit het strategisch perspectief dat in de Gnephoek het voordeel aanwezig is dat daar de ontwikkeling voor de langere termijn ruimtelijk goed is te begrenzen, de compacte stad ontwikkeling daar een relatief kleiner beslag doet op het Groene Hart dan de benutting van de andere locaties rondom de stad en er voor een langjarige ontwikkeling ruimte aanwezig is voor de realisering van een diversiteit en flexibiliteit in de dan gewenste stedelijke woonmilieus voor de verschillende inkomensgroepen binnen de gemeente. Structuurvisie Alphen aan den Rijn 2031

11 Advies voor vervolgopdracht 1. We kiezen voor een de compacte stadsontwikkeling van Alphen aan den Rijn; Voor de periode tot 2025 zetten wij in op het benutten van nieuwe verdichtingskansen en transformatiemogelijkheden binnen bestaand stedelijk gebied. Vervolgopdracht: haalbaarheidsstudie uitvoeren naar een goede ruimtelijke inpassing van ca woningen binnen de huidige stadsgrenzen. Studie gereed voorjaar Starten met de integrale ruimtelijke verkenning van de Gnephoek als lange termijn uitbreidingslocatie voor de periode vanaf 2025, met als uitgangspunt de realisering van een energieneutrale duurzame stadsuitbreiding en faciliteren van mogelijkheid van diverse woonmilieus passend bij een langjarige ontwikkeling en fluctuerende woningmarkt. 3. De scenario s ondersteunen een veerkrachtige strategie als reactie op externe ontwikkelingen We gebruiken de komende jaren de ontwikkelde scenario s om de actuele situatie te monitoren en op basis van de uitkomsten de woningbouwproductie indien nodig aan te passen. MdW092016/ST092016

12