Masterplan. Masterplan Centrum Waddinxveen 25

Transcriptie

1 6 Masterplan Bij de ontwikkeling van het Masterplan is gezocht naar structurerende stedebouwkundige elementen die niet alleen als drager voor het plan kunnen fungeren, maar die ook op een logische manier ontstaan vanuit de gegevenheden van de locatie. De volgende thema s zijn bepalend geweest voor de ruimtelijke opzet van het plan: Een kloppend hart in de vorm van een centrumplein met een doorkijk naar het plantsoen; een logische winkelroute met trekkers en bronpunten; een rijke mix aan woningen als belangrijke sfeerbepaler in het gebied; versterken van de bestaande groen en waterstructuren; goed bereikbare openbare parkeergarage onder het verhoogde maaiveld. Planopzet Het hart van het nieuwe plan voor Waddinxveen wordt gevormd door het centrumplein. Dit plein is in haar karakteristieke driehoekige vorm enerzijds intiem, maar tegelijkertijd is het ook een vizier op het Burgemeester Warnaar Plantsoen. Door de rijke mix aan functies er omheen zoals winkels, horeca, woningen en bijzondere functies als bijvoorbeeld een bibliotheek zal het ook daadwerkelijk het levendige centrum worden van Waddinxveen. Het maaiveld van het nieuwe centrum kent twee niveaus. Op het niveau van de huidige sportvelden is een parkeergarage gerealiseerd (4,8 m onder AP), deze is bereikbaar vanaf de Dreef en via een hellingbaan vanaf de spoorzone. Boven deze garage is op het niveau van het oude land een tweede maaiveld gemaakt (1,3 m onder AP). Dit zorgt er voor dat goede aansluitingen met het bestaande centrum en met de Kanaal- en spoordijk mogelijk zijn. Op dit tweede maaiveld is het nieuwe centrum gesitueerd; het ligt op ongeveer het zelfde niveau als de Kanaaldijk, de Jan Dorrekenskade en de spoorzone. Het tweede maaiveld is ook bereikbaar vanaf de Dreef via een hellingbaan en vanaf het Park door middel van trappen en hellingbanen. In het hart van het plan hebben de gebouwen een wat grotere hoogte. Hierdoor wordt de intimiteit op deze plek versterkt en ontstaat er een spannende contour. De grotere hoogte in het hart van het plan zorgt er ook voor dat het centrum vanuit de omgeving herkenbaar wordt. Het plein, dat in het hart van het plan ligt maakt onderdeel uit van het 8-vormige winkelcircuit. Dit winkelcircuit kent twee meer neutrale straten in oord-zuid richting met haaks daarop straten met een meer uitgesproken karakter. Een food -straat aan de zuidkant, een overdekte quality -passage in het midden en het centrumplein als noordelijke verbinding. aast het centrumplein kent het plan nog twee andere pleinen. Het plein aan de Dreef is het ontvangst -plein. Voor veel automobilisten is dit de voorkant van het centrum; hier is ook parkeren op maaiveld mogelijk en zijn belangrijke entrees naar de parkeergarage gesitueerd. Een tweede plein ligt aan de Kanaaldijk, daar opent het plan zich naar de omgeving. Dit plein is lommerrijk met water, een enkel terrasje, dienstverlening en vooral wonen. Het plan kent een rijke mix aan wonen. Zo zijn er grondgebonden huizen en werkwoningen aan de randen van het plan, dek- en hofwoningen in het binnengebied, parkappartementen aan het plantsoen en stedelijke appartementen in het hart. De bestaande groenstructuur langs de Kanaaldijk wordt verder versterkt. De opvangcapaciteit van het water in het plangebied wordt uitgebreid door de vergroting van de sloten en de vijver in het Burgemeester Warnaar plantsoen. Een goede volwaardige verbinding met het oude centrum realiseren blijkt een lastige opgave. Langs de westkant van het park is in het verlengde van de hoofdwinkelstraat van het nieuwe centrumplan een verbindingsroute met het bestaande centrum geprojecteerd. Het Houtexterrein is vooralsnog niet in de planontwikkeling betrokken. In de opzet van het Masterplan wordt wel geanticipeerd op een ontwikkeling van het terrein op termijn waardoor de relatie met het bestaande centrum kan verbeteren. Binnen de grenzen van het Masterplan is het volgende programma gerealiseerd: Programma Food on-food Horeca & dienstverlening Totaal winkels, horeca en dienstverlening Sociaal culturele voorzieningen Kantoorruimtes Totaal programma gebouwde voorzieningen Warenmarkt Woningen Totaal aantal parkeerplaatsen Fietsklemmen (openbaar) 4500 m m m m m m m m2 Ca. 350 st Ca st Ca. 570 st Masterplan Centrum Waddinxveen 25

2 Dekgebonden wonen grondgebonden wonen Hof wonen Kantoorruimte Bibliotheek Paviljoen / muziektent Appartementen Masterplan plattegrond +2 (bovenaanzicht) 26

3 Plattegrond 0 (parkeren) Plattegrond +1 (winkelen) Plattegrond +2 (wonen) Masterplan Centrum Waddinxveen 27

4 Winkels Dienstverlening / horeca Sociaal cultureel Bibliotheek Paviljoen / muziektent Expeditiehof Wonen Plattegrond Winkelen niveau +1 (niveau v/d Kanaaldijk) 28

5 Winkels en Voorzieningen Winkels Het winkelprogramma dat hoort bij een gemeente met inwoners zal een grote variëteit aan winkels en andere functies herbergen. Waddinxveen heeft vooral een goed functionerend centrum nodig met een breed assortiment voor de dagelijkse run- en wekelijkse funshopping. Het is daarbij van belang dat de openbare ruimte niet te groot is en een grote mate van intimiteit heeft. De stedebouwkundige structuur van het plangebied heeft de vorm gekregen van een winkel- 8. Er is daarbij bewust gekozen voor een grote diversiteit aan winkelmilieus. Voor de hoofdroute die oord- Zuid loopt en waarmee een verbinding gemaakt wordt met het bestaande centrum en het lager gelegen parkeerterrein aan de Dreef is gekozen voor een straatprofiel van 10,5 m. In dit profiel is het mogelijk bomen op te nemen. Deze straat is gebogen waardoor een grotere intimiteit wordt gerealiseerd en bezoekers niet meteen door het centrum heen kijken. De andere oord-zuid route is intiemer van karakter. Daar is gekozen voor een profiel van 8,5 m. Dwars op deze routes zijn drie karakteristieke milieus gecreëerd. De meest zuidelijke route krijgt door de positionering van een aantal supermarkten en dagwinkels meer het karakter van een food -straat. In het midden van het plan krijgt de verbinding een chique karakter door de hoge open winkelpassage. De sfeer van een klassieke negentiende eeuwse passage is hier de referentie. Het centrumplein vormt de derde verbinding tussen de assen. Door de toevoeging van andere functies zoals horeca en culturele voorzieningen ontstaat hier het dynamische hart van het centrum. Langs de Kanaaldijk toont het interieur van het winkelgebied zich door het kleine lommerrijke plein. Dit gebied wordt gereserveerd voor winkels, daghoreca en dienstverlening. Voor veel winkelbezoekers zal het plein op de kop van het centrum aan de Dreef het entreeplein worden. Hier ligt de belangrijke entree van de parkeergarage. Het centrum heeft hier een duidelijk gezicht door de hoge winkelpuien. Overdekt versus open Bij de ontwikkeling van een centrumgebied is de discussie overdekt versus open vaak een gecompliceerde. Voorstanders van overdekte winkelcentra bepleiten het hoogwaardige en weersonafhankelijke karakter van het centrum. Het nadeel van een volledig overdekt centrum is dat het veelal slechts een beperkte bijdrage levert aan het openbare leven en dus nooit uit zal groeien tot een volwaardig centrum. s Avonds na sluitingstijd gaan de deuren op slot en is het een afgesloten gebied dat vaak als barrière werkt in de stedebouwkundige structuur. Vaak blijkt de woonfunctie ook minder aantrekkelijk te realiseren op een overdekt centrum. Het volwaardig toevoegen van woningen kan juist tot een zeer aantrekkelijk woon- en winkelmilieu leiden waardoor een echt centrumgebied kan ontstaan. Vooral de natuurlijke sociale controle speelt daarbij een belangrijke rol. Er is in het Masterplan bewust gekozen voor een centrum dat in basis open en openbaar is. Wel wordt er om de diversiteit aan milieus te versterken een overdekte passage van ongeveer 50 m lengte toegevoegd. Daarnaast kan er droog gewinkeld worden in het gebied door de toepassing van individuele luifels. Door de openbare hoofdroute en de openbare pleinen kan het gebied ook daadwerkelijk als centrum voor Waddinxveen functioneren. Masterplan Centrum Waddinxveen 29

6 Winkels Grote winkel formule Trekker Hoofd trappenhuizen Expeditiehof Expeditieroute functiekaart (winkelen) Expeditieroutes Sociaal cultureel Dienstverlening / Horeca de Markt Bijzondere functie Impressie hoofdwinkelstraat (concept) Bijzondere voorzieningen 30

7 Trekkers en Bronpunten Voor het functioneren van het centrum is een zorgvuldige positionering van de sterke en grote winkelformules en supermarkten (de trekkers ) van belang. Het is daarbij gewenst een circulatie in het gebied op gang te brengen waarbij bezoekers langs alle winkels komen. Door de trekkers min of meer op de hoeken van het centrum te positioneren is deze loop gegarandeerd. Buiten het hoofdcircuit is er eveneens ruimte voor dienstverlening. Voor het goed functioneren van een centrum is het ook van belang de entrees naar het centrum vanaf maaiveld of vanuit de garage (de bronpunten ) precies te bepalen. De loop van consumenten door het centrum wordt voor een belangrijk deel ook bepaald door de plek waar ze binnenkomen. Er wordt in het plan uitgegaan van vier centrale entrees vanuit de garage. Twee entrees hebben een combinatie trap/lift. Twee entrees worden voorzien van rolpaden in combinatie met trappen en liften. Deze laatste bevinden zich in de directe nabijheid van de supermarkten omdat hier een goede autobereikbaarheid extra van belang is. De vier entrees vanuit de garage zijn breed over het plan verspreid om een goede routing op gang te brengen. Het plan kent twee centrale entrees op maaiveldniveau. Aan de zuidkant werkt het entreeplein aan de Dreef als bronpunt met maaiveldparkeren. Bezoekers kunnen hier via de hellingbaan en de trappen het centrum in. Aan de noordkant is het centrum via de Kanaaldijk en het bestaande centrum te bereiken. Ter hoogte van het centrumplein komen ook stallingsvoorzieningen voor de fiets. Winkels en bevoorrading Traditionele winkelcentra kennen vaak grote openbare bevoorradingsstraten. Dit zijn de achterkanten van het centrum waar de kwaliteit van de openbare ruimte van een laag niveau is en de sociale veiligheid vaak erg onder druk staat. Bij de ontwikkeling van het Masterplan is er naar gestreefd om de expeditie van winkels maximaal aan het zicht te onttrekken. Om dit te bereiken zijn er twee overdekte inpandige expeditiehoven gemaakt (langs het spoor en aan de Kanaaldijk). Deze hoven zijn vooral bedoeld om de grote winkelunits te bevoorraden. Vrachtauto s kunnen hier vooruit naar binnen rijden en intern keren zodat onveilige situaties in het openbaar gebied worden voorkomen. Het binnengebied van het centrum wordt, via de straten, bevoorraad binnen venstertijden. Kleine vrachtwagens en busjes kunnen hier op bepaalde tijden tot aan de winkeldeur komen. Buiten deze tijden is het gebied, behalve voor hulpdiensten, niet voor autoverkeer toegankelijk. Bijzondere voorzieningen Om de levendigheid van het centrum te vergroten is in het programma naast het zuivere detailhandelprogramma aanvullend programma opgenomen. Het betreft hier horeca/dienstverlening, sociaal cultureel programma en kleinschalige kantoorruimte. In het Masterplan zijn prominente plekken gereserveerd in het plan voor de daadwerkelijke realisering van dergelijke functies. Op het centrumplein is ruimte gereserveerd voor een prominent gebouw met een sociaal culturele functie. Een bibliotheek en een Kreater zouden hier een perfecte functie zijn. Functies als deze zijn noodzakelijk om de dynamiek van het centrum te versterken waardoor het meer wordt dan een winkelcentrum en daadwerkelijk kan functioneren als het nieuwe hart van Waddinxveen. Zonder deze functies zou het Masterplan er dan ook heel anders uit hebben gezien. De gemeente heeft inmiddels besloten zich in te zullen zetten om in het centrum een gevarieerd sociaal cultureel programma te realiseren. Langs de Dreef wordt gedacht aan een meer medisch/zakelijke invulling met kantoorruimtes en bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk. Markt Een weekmarkt is een belangrijke functie als versterking van het centrum. Hij genereert een extra stroom bezoekers die vaak ook gebruik zal maken van de andere functies in het centrum. Toch ontstaat er vaak ook een spanning tussen het marktprogramma en het functioneren van de winkels en het openbaar gebied. Een groot marktplein dat zes dagen in de week leeg staat is een onaantrekkelijke ruimte in een winkelcircuit. Marktkramen in de winkelstraten geven wel een aantrekkelijke dynamiek maar veroorzaken veel overlast voor de zittende winkeliers die op die momenten nauwelijks bereikbaar zijn. In het Masterplan is in de wandelzone tussen park en centrum een brede strook gereserveerd voor de weekmarkt. Deze kan zich verder uitbreiden op het centrumplein en langs de Houtex locatie. Door deze positionering versterken de winkel- en marktfunctie elkaar zonder onderling overlast te veroorzaken. Masterplan Centrum Waddinxveen 31

8 Maquettefoto (plan met op de voorgrond de kruising Kanaaldijk / Dreef) Maquettefoto (gekromde hoofdwinkelstraat) Maquettefoto (entree aan de Dreef) Maquettefoto (detail van de doorgang tussen het plein en het park) 32

9 entree parkeren Kanaaldijk DD CC BB AA spoor Kanaaldijk hoofdwinkelstraat spoor FF EE Kanaaldijk Kanaaldijk plein aan het park kinderboerderij spoor spoor Snedes (spoor / Kanaaldijk) Dreef Dreef kleine plein markt passage kinderboerderij plein aan het park Snedes (Dreef / Burg. Warnaarplantsoen) Masterplan Centrum Waddinxveen 33

10 parkeergarage Fietsenberging prive Winkels Dienstverlening /horeca Sociaal cultureel Installaties Wonen Stijgpunten openbaar Plattegrond Parkeren niveau 0 (niveau v/d huidige sportvelden) 34

11 Parkeren De aantrekkelijkheid van centrumontwikkelingen wordt door de consument steeds vaker afgemeten aan de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van de parkeervoorzieningen. Parkeerbalans In de ota van Uitgangspunten is uitgegaan van 1160 parkeerplaatsen. In het ontwerpproces zijn opnieuw berekeningen gemaakt voor het totaal te realiseren aantal parkeerplaatsen. ieuwe gegevens als de warenmarkt en een gedeeltelijke scheiding tussen bewoners en bezoekers parkeren bleken van invloed op het totaal benodigde aantal parkeerplaatsen. In het Masterplan is voorzien in 1280 parkeerplaatsen in de garage. Daarnaast zijn er op het parkeerterrein aan de Dreef nog ongeveer 20 kortparkeerplaatsen op maaiveld opgenomen. Parkeergarage Door de bijzondere hoogteverschillen in het gebied is het mogelijk om een parkeergarage op het bestaande maaiveld te maken, welke in het centrum zelf functioneert als een ondergrondse garage. Omdat de garage op het niveau ligt van de sportvelden, is de garage gemakkelijk binnen te rijden vanaf het polderniveau. In het Masterplan is voorzien in een grote overzichtelijke garage in één niveau met een rationeel systeem van kolommen. In de garage zijn ongeveer 1280 plaatsen opgenomen. Bezoekers van het centrum kunnen de garage vanaf de zuidkant bereiken via de Dreef. Hier is gekozen voor een gescheiden in- en uitgang van de garage. Vanuit de oordkant is de garage ontsloten vanaf een nieuw geprojecteerde weg langs het spoor. Het voordeel van een garage op één laag is dat bezoekers niet eindeloos via hellingbanen door een garage hoeven te dwalen. Met liften, trappen en rolpaden zijn comfortabele verbinden gemaakt met het winkelniveau. Een deel van de bewoners zal gebruik maken van het openbare deel van de garage. Een deel van de garage is specifiek bestemd voor de bewoners. In dit deel zijn ook stallingmogelijkheden voor fietsen van bewoners gesitueerd. De grondgebonden woningen aan de Kanaaldijk hebben garageboxen, direct ontsloten vanuit het bewonersdeel van de garage. De appartementengebouwen zijn met trap en lift direct bereikbaar vanuit de garage. Voor de overige woningen zijn er bewonersentrees gemaakt die uitkomen op het winkelniveau. Verlichting en kleur zullen belangrijke elementen zijn om een prettige sfeer in de garage te realiseren en herkenbaarheid en veiligheid te creëren. Masterplan Centrum Waddinxveen 35