Nieuwsbrief februari Jaargang 21 nummer 1

Transcriptie

1 Nieuwsbrief februari Jaargang 21 nummer 1 VAN DE VOORZITTER Als ik dit stukje schrijf is het koud en guur buiten, maar zijn wij al weer diverse keren als bestuur bij elkaar geweest. Ook weer tijd voor de Algemene Ledenvergadering. Deze wordt gehouden op woensdag 23 maart a.s. In deze nieuwsbrief vindt u de agenda. Zoals gebruikelijk heeft u als lid stemrecht. Op deze ledenvergadering worden naast de gebruikelijke onderwerpen ook aandacht besteed aan de activiteiten welke hebben plaatsgevonden van maart 2015 tot maart 2016 Bij deze nodig ik u als lid uit om op de ledenvergadering aanwezig te zijn. Als u niet aanwezig kan zijn, vragen wij aan u: wilt u afbericht doen? Dit kunt u doen door een mail te sturen naar hbvdos@gmail.com VAN DE PENNINGMEESTER In januari hebben de leden welke nog niet per automatische incasso de contributie voldoen een acceptgiro ontvangen. Helaas zijn er nog leden die dit nog niet gedaan hebben of misschien vergeten zijn, en daarom verzoek ik aan die leden die nog niet betaald hebben, dit alsnog te doen voor de Algemene Jaarvergadering van 23 maart a.s. Ons rekeningnummer is IBAN:NL56INGB Vermeld a.u.b. uw naam en adres. Alvast bedankt voor uw medewerking Arie Anneveldt Penningmeester K.v.K.Alkmaar lid van de Woonbond Amsterdam lid van de Huurderskoepel Schagen & Omstreken IBAN:NL56INGB Bezoekadres (na afspraak) en correspondentieadres Witte Paal 245m 1742 LB Schagen hbvdos@gmail.com tel het laatste nieuws vindt u op

2 Uitnodiging tot het bijwonen van de Algemene Ledenvergadering, welke gehouden zal worden op woensdag 23 maart in Café het Oude Slot, aanvang 19.30uur 1. Opening. 2. Mededelingen AGENDA 3. Verslag Algemene Ledenvergadering 19 maart Jaarverslag secretaris 5. Financieel verslag penningmeester * verslag kascommissie * financieel 2015 * begroting 2017 * Vaststellen contributie 7. Verkiezing kascommissie In de kascommissie over het boekjaar zitten: Mevr. J. Verbeek Dhr. C. van Ramesdonk Benoemen reserve kascommissie lid P A U Z E 8. Bestuursverkiezing Aftredend en herkiesbaar: Chris van der Voort Aftredend en niet herkiesbaar: Ad Schaatsenberg Wilt u zich ook kandidaat stellen, dan kunt u zich melden bij het bestuur tot een half uur voor de vergadering. Voor nadere informatie kunt u bellen met nummer (voic ) en u wordt zo spoedig mogelijk teruggebeld. Spreek wel uw naam en telefoonnummer en adres duidelijk in. 9. Rondvraag 10. Sluiting Het jaarverslag en het verslag van de Algemene Ledenvergadering van 2015 alsmede het financiële verslag kunt u opvragen via nummer (voic ) Spreek ook hier uw naam en adres duidelijk in. 2

3 Op of aanmerkingen Voor op- en/of aanmerkingen houden we ons aanbevolen (Opbouwende kritiek is altijd welkom). Cryptogram Een vis en een Europeaan maken samen muziek Weet u de oplossing? Zo niet, kom dan op de Algemene Ledenvergadering en u hoort de oplossing. Proef: woensdag avond open! Goed nieuws!! In de maanden april, mei en juni starten wij met een proef waarbij wij de eerste woensdag van de maand ook open zijn van tot uur. U bent welkom op Witte Paal 245M. (er is een traplift aanwezig) Liever een afspraak maken? Dat kan ook, via hbvdos@gmail.com of telefonisch (voic ) Omdat u lid bent van de vereniging kunt u bij ons tegen kostprijs een boekje bestellen over Comfortabel en gezond wonen in 2016 Op de Algemene Ledenvergadering zullen wij enige exemplaren ter inzage op tafel leggen zodat mocht u hiervoor interesse hebben wij een exemplaar voor u kunnen bestellen. De prijs voor leden is 9,80 maar voor als u deze besteld tijdens de jaarvergadering zijn de kosten slechts 3,95. 3

4 Wat is het verschil tussen netto huurprijs en bruto huurprijs? De netto huurprijs wordt ook wel kale huurprijs genoemd. De netto huurprijs is het bedrag zonder servicekosten. Bruto huurprijs is het bedrag inclusief de servicekosten. Het laatste nieuws vindt u op: Om het voor u nog makkelijker te maken hebben wij nu op ons kantooradres een duidelijke herkenning gemaakt. Het moet nu toch geen probleem voor u zijn om ons te vinden? Mocht u langs willen komen, maak dan een afspraak want wij zijn niet alle dagen aanwezig, zo komt u nooit voor een vaste deur te staan. 4

5 Wat verandert er voor huurders in 2016? Op 1 januari 2016 zijn er verschillende wetten en regels aangepast die huurders en woningzoekenden kunnen raken. Vooral in de toewijzing van sociale huurwoningen verandert veel. Ook in de regels voor huurtoeslag zijn er wijzigingen. Hoe de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2016 eruit gaat zien is op dit moment nog niet duidelijk. De maximale huurprijs waarvoor een sociale huurwoning aan een nieuwe huurder mag worden verhuurd (de 'liberalisatiegrens') blijft in 2016 op hetzelfde bedrag als in Voor nieuw te verhuren sociale woningen mag maximaal 710,68 (aan kale huur) worden gevraagd. Daarmee is ook de maximale huurprijs waarbij huurtoeslag mogelijk is (de 'huurtoeslaggrens') bevroren op 710,68. Goedkoper aanbod voor woningzoekenden met laag inkomen Door veranderde wetgeving rond 'passend toewijzen' zal de prijs waarvoor veel vrijkomende woningen worden aangeboden flink omlaag moeten. Woningcorporaties zijn per 1 januari verplicht om betaalbare huren te vragen voor minstens 95% van de woningen die zij toewijzen aan hun belangrijkste doelgroep: huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag. Aan huishoudens van een of twee personen mag maximaal 586,68 worden gevraagd, aan drie- en meerpersoonshuishoudens maximaal 628,76. Corporaties hebben 5% ruimte om toch duurder toe te wijzen, bijvoorbeeld als het om gaat om aangepaste woningen voor senioren of gehandicapten. Duurder aanbod voor woningzoekenden met iets hoger inkomen De tweede belangrijke doelgroep voor woningcorporaties zijn woningzoekenden met een inkomen dat te hoog is voor huurtoeslag, maar te laag om in de vrije sector te kunnen huren of een hypotheek te kunnen krijgen. Aan woningzoekenden met een inkomen tussen de inkomensgrens voor huurtoeslag en de inkomensgrens voor sociale huur mogen corporaties wél woningen (blijven) toewijzen met een huurprijs tussen de 'aftoppingsgrens' en 710,68. Daarbij is ruimte om aan huurders met een inkomen hoger dan toe te wijzen verruimd. Aan huurders met een inkomen tot mag nu 10% worden toegewezen, daarnaast bestaat ook nog de bestaande 10% vrije toewijzingsruimte. 5

6 Aangepaste grenzen voor huurtoeslag Huurders met een laag inkomen hebben recht op huurtoeslag. Hoe de ingewikkelde grenzen voor de berekening van huurtoeslag werken is in 2016 niet anders dan in Maar de grensbedragen zijn wel iets verhoogd. Dat gebeurt op 1 januari van ieder kalenderjaar. De inkomensgrens voor huurtoeslag het maximale inkomen dat je mag hebben om nog huurtoeslag te kunnen krijgen wordt voor alleenstaanden, voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd en voor meerpersoonshuishoudens ouder dan de AOW-leeftijd. Huurtoeslag en spaargeld Wie te veel spaargeld of anderszins 'eigen vermogen heeft krijgt géén huurtoeslag, ook niet bij een laag inkomen. Dat principe verandert niet in 2016, de maximale grenzen veranderen wél. Meer spaargeld toegestaan voor jongere huurders Huurders die de AOW-leeftijd nog niet bereikt hebben mogen méér spaargeld hebben dan in 2015, zonder dat dit invloed heeft op hun recht op huurtoeslag. Minder spaargeld toegestaan voor oudere huurders Voor huurders boven de AOW-leeftijd is de 'spaargeldnorm' juist in hun nadeel veranderd. Tot en met 2015 mochten oudere huurders met een inkomen tussen 14 en 20 duizend euro ongeveer 35 duizend euro aan spaargeld hebben zonder dat dit invloed had op hun recht op huurtoeslag; voor ouderen met een nog lager inkomen gold zelfs een hogere norm. Deze extra vrijstelling om ouderen met een laag inkomen tegemoet te komen stond bekend als 'ouderentoeslag'. Per 1 januari 2016 is de ouderentoeslag afgeschaft. Het maximum dat je aan eigen vermogen mag hebben om nog huurtoeslag te kunnen krijgen is vanaf 2016 voor jong en oud gelijk: per persoon geldt dan een maximum van

7 Jaarlijkse huurverhoging nog niet bekend Het is helaas nog niet duidelijk hoe de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli eruit gaat zien en wat het maximale percentage is waarmee sociale verhuurders de huur mogen verhogen. Minister Blok heeft hier eind 2015 een voorstel voor naar de Tweede Kamer gestuurd, dat nog door de Kamer behandeld moet worden. Om de huurstijgingen te matigen, mogen corporaties in Bloks voorstel de huursom gemiddeld maximaal 1% boven inflatie laten stijgen. De huurverhogingen bij nieuwe verhuringen (huurharmonisatie) vallen hier ook onder. Binnen deze ruimte gaan de huidige inkomensafhankelijke percentages gelden. Dat zou betekenen dat huurders met een laag inkomen wederom een huurverhoging van 1,5% boven inflatie kunnen krijgen, en huurders met een bescheiden middeninkomen een huurverhoging van 2% of zelfs 4 % boven inflatie. Door de huursombenadering kunnen deze maximale huurverhogingen dus minder vaak worden gevraagd. Dit beleid staat nog niet vast, de Tweede Kamer moet het wetsvoorstel nog bespreken. Passend toewijzen van woningen Heeft u met uw inkomen recht op huurtoeslag? En gaat u verhuizen? Dan mogen woningcorporaties u vanaf 1 januari 2016 alleen woningen tot een bepaalde huurprijs aanbieden. Dat heet passend toewijzen. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen gaan wonen. Wat betekent deze regel voor u? Let op: verhuist u niet of heeft u een hoger inkomen? Dan verandert er voor u niets. Inkomensgrens en huurwoning bij passend toewijzen Hieronder ziet u per situatie wat passend toewijzen voor u betekent (cijfers 2016). De maximale huurprijs die u ziet staan, is de kale huurprijs. Dat betekent dat eventuele servicekosten bovenop de huur wel boven deze grens uit mogen komen. Let op: inwonende kinderen tellen wel mee bij het aantal personen per huishouden, maar niet bij de berekening van het inkomen. Het maakt geen verschil of de kinderen al volwassen zijn of niet. Eenpersoonshuishouden met een maximaal huishoudinkomen van ,00 per jaar: maximale huurprijs 586,68. Tweepersoonshuishouden met een maximaal huishoudinkomen van ,00 per jaar: maximale huurprijs 586,68. Drie of meer personen met een maximaal huishoudinkomen van ,00: maximale huurprijs 628,76. AOW-leeftijd met een maximaal huishoudinkomen van ,00: voor u gelden de bovenstaande grenzen voor de huurprijs. Jonger dan 23 jaar: voor u gelden dezelfde grenzen als voor huurders ouder dan 23 jaar. Houd er wel rekening mee dat u geen huurtoeslag ontvangt als uw huurprijs hoger is dan 409,92. 7

8 8

9 Huurtoeslag helpt betaalbaarheid wonen het meest Huurtoeslag beperkt voor huurders de risico's het meest om hun maandelijkse woonlasten en de kosten van levensonderhoud te betalen. Andere risico beperkende middelen werken beduidend minder blijkt uit een rapportage van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) Zonder huurtoeslag zouden veel meer huurders moeite hebben om hun maandelijkse woonlasten en de kosten van levensonderhoud te betalen. Corporaties kunnen huurders ook tegemoetkomen door de huur niet of nauwelijks te verhogen, maar het effect daarvan op de betaalbaarheid van de maandelijkse woonlasten is minder groot, aldus het PBL. Beperken huurverhoging en passend toewijzen minder effectief Door de huurverhogingen te matigen of te bevriezen kunnen corporaties de betaalrisico's onder hun huurders iets verlichten. Het effect hiervan is echter beperkt in vergelijking met dat van de huurtoeslag. Dat geldt ook voor passend toewijzen van woningen. De absolute minima blijven dan toch in de 'risicogroep' vallen. Deze regeling helpt maar heeft niet in alle gevallen eenzelfde effect. De absolute minima houden ook na ontvangst van de huurtoeslag relatief vaak een betaalrisico, of zij nu passend wonen of niet. Het maandelijkse tekort op het huishoudensbudget neemt uiteraard wel af. De maatregel van passend toewijzen kan een besparing voor het Rijk opleveren op de huurtoeslaguitgaven bij nieuwe toewijzingen. Met dank aan de heer Jurrien Holthuis (redacteur gemeente.nl) Bezwaar maken tegen te hoge WOZ-waarde kan lonen voor huurders Huurders krijgen binnen de eerste acht weken van 2016 voor het eerst een WOZbeschikking op de mat. Vorig jaar heeft het kabinet besloten om de WOZ-waarde mee te laten tellen in het puntensysteem waarmee de maximaal toegestane huurprijs voor een sociale huurwoning wordt berekend. 2,6 miljoen hurende huishoudens hebben daarom nu een mogelijk financieel belang bij de hoogte van de WOZ-waarde. Huurders kunnen daarom nu ook bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. De Woonbond heeft hier vandaag een voorbeeldbrief voor op zijn website geplaatst. Bezwaar maken heeft alleen zin als de WOZ-waardering te hoog is. Bijvoorbeeld doordat de woning te groot is ingeschat, er geen rekening is gehouden overlast uit de omgeving, of de woningen waarmee de huurwoning wordt vergeleken niet vergelijkbaar zijn. Op de website van de huurcommissie kunnen huurders berekenen wat de maximale huurprijs van hun woning is, met de huidige WOZ-waarde. Een lagere maximale huurprijs betekent niet dat de huur direct omlaag gaat. Het gaat immers om het berekenen van de maximale huurprijs, die in veel gevallen boven de feitelijke huidige huurprijs ligt. Bij een hoge aanvangshuur of door huurverhogingen boven inflatie kan de huurprijs in principe wel tot deze huurgrens stijgen. Als de huidige huur op of dicht bij de maximale huur ligt kan een bezwaar tegen de WOZ ervoor zorgen dat de huur niet meer kan stijgen. 9

10 Huurverlaging Daarnaast kan de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde ook onder de huidige huurprijs komen te liggen. In dit geval hebben huurders recht op huurverlaging. De huidige huurprijs ligt dan immers boven het nieuw geldende maximum. Huurders die al (bijna) de maximale huurprijs betalen maken met en WOZ-verlaging dus kans op huurverlaging. Bezwaar maken tegen WOZ-waarde kan lonen, we raden huurders dan ook zeker aan kritisch naar de WOZ-waarde te kijken, aldus Marcel Trip van de Nederlandse Woonbond. Kloppen de gegevens waarop de woning is getaxeerd, zoals bijvoorbeeld het aantal vierkante meters, zijn de referentiepanden vergelijkbaar, en wordt er wel rekening gehouden met eventuele overlast door verkeer of bedrijven in de omgeving. Kopers krijgen bij bijna de helft van de bezwaren gelijk. De gemiddelde verandering in WOZ-waarde door een bezwaar is 10%. De maximale huurprijs zou bij een huurwoning van 70 vierkante meter met een WOZ-waarde van ,00 bij een verlaging van de WOZ met 10%, bij benadering met 20,00 dalen. Laatste nieuws De bepaling dat statushouders voorrang krijgen op de woningmarkt wordt geschrapt. Nu zijn gemeenten die gebruik maken van een urgentieregeling voor bijvoorbeeld ouderen, nog verplicht ook statushouders mee te nemen als voorrangscategorie. De wetswijziging die minister Blok (Wonen) vandaag naar de Raad van State heeft gestuurd, regelt dat gemeenten zelf bepalen of het nodig is statushouders voorrang te verlenen op reguliere woningzoekenden. Met het schrappen van de automatische voorrang uit de Huisvestingswet geeft de minister invulling aan de motie Van der Linde (VVD). De wetswijziging is onderdeel van een pakket maatregelen waarmee het kabinet de uitstroom van statushouders uit de asielopvang wil bevorderen zonder dat dit leidt tot verdringing van reguliere woningzoekenden. Zo is in Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom afgesproken dat het kabinet de komst van sobere en kleinschalige huisvesting voor statushouders stimuleert. Daartoe worden bij wijze van experiment regels versoepeld en komt er een subsidieregeling als bijdrage in de bouwkosten. Aanvullend maakt minister Blok een bredere analyse van de omvang van de categorieën woningzoekenden die problemen hebben bij het vinden van een sociale huurwoning, de omvang van de woningvoorraad en de prestatieafspraken die gemeenten en corporaties op lokaal niveau maken. Daarmee wordt de motie De Vries (PvdA) uitgevoerd. De uitkomsten van de verkenning weegt de minister mee bij de definitieve vormgeving van de wetswijziging die de voorrangsbepaling voor statushouders schrapt. Bron:overheid.nl 10

11 Buurtteam Schagen Bericht van Wooncompagnie Wooncompagnie verandert! Wij hebben geconstateerd dat de maatschappij om ons heen verandert. Onze huurders hebben andere vragen en behoeften en er wordt een andere rol gevraagd van ons als corporatie. Als antwoord daarop gaat Wooncompagnie dichterbij de bewoners en de buurt staan. Hiervoor is het onderdeel Buurten opgericht, dat ingevuld wordt door Buurtteams en de Gebiedsregisseur. Er zijn in het Noordelijk werkgebied van Wooncompagnie twee Buurtteams geformeerd, te weten Buurtteam Schagen (gemeente Schagen, oud Harenkarspel en oud Zijpe) en Buurtteam Hollands Kroon e.o. (Hollands Kroon, Medemblik, Langedijk). Wij zijn Buurtteam Schagen! Onze nieuwe contactgegevens zijn; Buurtconsulenten (bij ernstige- overlast, bemiddeling, participatie, leefbaarheid, urgentieaanvragen, VvE) Jojanneke Kouw Mobiel: Werkdagen: di, wo, do Annette Goossens Mobiel: Werkdagen: ma, di, vr Buurtbeheerder (beheerder bij flats/appartementen/portiekwoningen, 1 e lijns overlast, controle schoonmaak/tuin werkzaamheden, kleine technische klachten) Beb v.d. Corput Mobiel: b.vdcorput@wooncompagnie.nl Werkdagen: ma, di, do, vr 11

12 Verleden, heden en toekomst (2) En het gebeurde in die dagen, dat overleg met Wooncompagnie, politiek correct uitgedrukt, enigszins moeizaam verliep. Zodanig, dat er door De Onderste Steen (DOS) destijds serieus is overwogen om de opening van het filiaal aan het Laanplein op te fleuren met een protest spandoek. Dit echter lekte voortijdig uit en vanaf dat moment is een, overigens moeizaam, overleg begonnen. Om in termen te blijven van het huidige woordgebruik, thans kan worden gesproken van een uitermate plezante en goede communicatie tussen Wooncompagnie en DOS. De verbinding is er en er vindt met de regelmaat uitstekend overleg plaats tussen betrokken partijen. Buiten de rijksoverheid en de pensioenfondsen, voor wie de vergrijzing als een donderslag bij heldere hemel lijkt te hebben toegeslagen, mag het duidelijk zijn dat uw vertegenwoordigers in het overleg er niet jonger op worden. Om deze plotselinge donderslag bij ons te voorkomen is het noodzakelijk dit onderwerp nu aan te kaarten. Uit ervaring blijkt dat er tijdens de gehouden Jaarvergaderingen steeds een vast ploegje trouwe bezoekers aanwezig is. Wellicht dat door de niet aanwezigen gedacht wordt: Wat kan mij die Jaarvergadering schelen, als de huren maar betaalbaar blijven en de woningen goed worden onderhouden en al meer dan vijftien jaar heeft DOS, met al zijn ups en downs, goed gepresteerd, dus wat boeit mij die vergadering (?) Elk voordeel hep zijn nadeel, zei Cruijff ooit en zeker gezien in het licht van de per 1 juli 2015 ingegane nieuwe Woningwet is dat een realistische nieuwe waarheid. Immers, dat betekent dat huurdersorganisaties zoals DOS en bewonerscommissies meer zeggenschap gaan krijgen in het overleg met Wooncompagnie én (nieuw) de Gemeente. Deze nieuwe wetgeving is uitputtend aan de orde gekomen in het gevoerde overleg tussen DOS, de Huurderskoepel (HUKO), Wooncompagnie en de Gemeente. Onze voorzitter, Nan Beers, is hier nauw bij betrokken geweest. Inspraak en polderen is een groot goed in onze democratie; reden temeer om u komende Jaarvergadering zelf op de hoogte te komen stellen van de nieuwe ontwikkelingen. Tenslotte: uw bestuur is aan het vergrijzen en we móeten verjongen; U vergrijst, jammer maar waar, ook waar u bijzit. Het zal voor de nabije toekomst een goede zaak zijn nu reeds warm te lopen voor de aan de gang zijnde veranderingen. Overdracht van kennis en macht is pure noodzaak om goede sociale huurwoningen te bouwen, in stand te houden en vooral de huren binnen de perken te laten. Piet Verschoor PR&Comm.DOS 12