Bijlage I: Verdieping

Transcriptie

1 Bijlage I: Verdieping

2 In deze bijlage zijn analyses opgenomen ter onderbouwing en verduidelijking van de Woonvisie. De meeste cijfers zijn afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Ook de uitkomsten van het woonwensenonderzoek waar in de Woonvisie naar verwezen wordt zijn in deze bijlage opgenomen. Deze cijfers zijn afkomstig uit het onderzoek wat gehouden is door gemeente De Ronde Venen en woningcorporatie Westhoek Wonen (nu GroenWest) in mei

3 Inhoud Wonen in De Ronde Venen... 4 Sfeerbeeld... 4 Woonomgeving in beeld... 5 Woningtype in beeld... 6 Woningvoorraad... 7 Woningwaarde... 8 Conclusie... 8 Bevolking... 9 Bevolkingssamenstelling... 9 Inkomen huishoudens Sociale huursector: inkomensgrens en scheefwonen Conclusie Migratie Ontwikkeling vestigers en vertrekkers, Vestigers per inwoner Verhuisbewegingen tussen gemeenten, Abcoude meest populair onder vestigers, Wilnis het minst Conclusie Bevolkings- en huishoudensprognose Conclusie Woningmarkt Woningmarkt De Ronde Venen Koopmarkt Gesprekken met makelaars Huurmarkt Conclusie Woonwensen en woningbehoefte Huidige en gewenste woning en woonomgeving Woonwensen naar kern Woonwensen naar leeftijd Woonwensen naar locatie/omgeving Push- en Pullfactoren

4 Wonen in De Ronde Venen Sfeerbeeld Abcoude: historische charme, omringd door wijken, A2 om de hoek Amstelhoek: hechte buurt, mix van oude en nieuwe bebouwing in een geborgen sfeer Baambrugge: pittoresk dorp in landelijke omgeving De Hoef: onafhankelijk wonen aan de Kromme Mijdrecht Mijdrecht: winkels binnen handbereik en betaalbaar wonen in kindvriendelijke wijken Vinkeveen: wonen bij de plassen, zorgvoorzieningen in de buurt Waverveen: buurtjes op het lint in de polder Wilnis: wonen in ons-kent-onssfeer; familiedorp 4

5 Woonomgeving in beeld Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat bijna een derde van de inwoners in een ons-kent-ons omgeving wonen, waar men voor elkaar klaar staat. Daarna zijn een handig/schoon/veilige omgeving en een kindvriendelijke omgeving het meest genoemd. Naar kern heeft Mijdrecht relatief vaker een handig/schoon/veilig en levendig woonmilieu; Abcoude heeft relatief vaker een kindvriendelijk woonmilieu en historische charme. Ook de kleine kernen hebben vaker historische charme en niet verrassend ook vaker een landelijk woonmilieu. Ook Wilnis heeft relatief een hoger aandeel landelijk wonen. Vinkeveen tenslotte valt op door een waterrijk woonmilieu. 5% 5% 2% 2% 9% 15% 31% Saamhorig, ons kent ons Kindvriendelijk, verkeersluw Handig, schoon veilig Rustig, comfort, ruimte Landelijk, vrij uitzicht Levendig, winkels vlakbij Waterrijk, wonen bij het water Historische charme / authentiek Overig 16% 15% 5

6 Woningtype in beeld De meeste inwoners geven aan in een rij- of hoekwoning te wonen. Twee-onder-één kapwoningen, vrijstaande woningen en een appartement met lift volgen op afstand. Relatief weinig voorkomende woningtypen zijn bungalows, boven- of benedenwoningen en appartementen zonder lift. Naar kern hebben mensen in Mijdrecht vaker aangegeven in een rij- of hoekwoning te wonen; ook zijn er in Mijdrecht meer appartementen met lift. In Abcoude en de kleine kernen staan relatief meer tweeonder één kapwoningen, in de kleine kernen ook relatief meer vrijstaande woningen. Dit laatste geldt ook in mindere mate voor Wilnis. 4% 9% Rijwoning 8% 35% Hoekwoning Twee onder een kap woning 13% Vrijstaande woning Appartement met lift Beneden of bovenwoning 15% 16% Overig (bungalow, maisonette, etc) 6

7 Woningvoorraad De woningvoorraad in De Ronde Venen bestaat voor het grootste deel uit eengezinswoningen; het aandeel is groter dan gemiddeld in Nederland en omliggende gemeenten. Dit komt mede door de landelijke ligging van de gemeente en het feit dat de meeste woningen in de periode zijn gebouwd, in de periode van suburbanisatie in Nederland. In die periode zijn vooral veel eengezinswoningen gebouwd. In vergelijking met omliggende gemeenten ligt het aandeel woningen uit deze periode relatief hoog, maar lager dan in voormalige groeikernen Nieuwegein en Maarssen (Stichtse Vecht). Er zijn juist relatief weinig woningen uit de afgelopen 20 jaar in De Ronde Venen gebouwd; in deze periode is er vooral veel gebouwd op grootschalige VINEX-locaties zoals Leidsche Rijn in Utrecht. Tweederde van de woningen in de gemeente bestaat uit koopwoningen, een kwart is sociale huur. Het aandeel particuliere huur is beperkt; een groot deel van deze woningen staat in Abcoude. In de kleine kernen (behalve Waverveen) zijn relatief veel woningen vooroorlogs, in Abcoude zijn de meeste woningen in de wederopbouwperiode gebouwd. Vinkeveen, Mijdrecht en Wilnis hebben relatief weinig oude woningen. In Mijdrecht en Wilnis is de helft van de woningen uit de periode Baambrugge kent de minste woningen die in de afgelopen 20 jaar zijn gebouwd. Tabel 1: eigendom en bouwvorm woningvoorraad (CBS, 2011) in % eigendom bouwvorm koop huur eengezins meergezins sociaal particulier De Ronde Venen Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Woerden West-Utrecht Uithoorn Aalsmeer Amstelveen Nederland Tabel 2: ouderdom woningvoorraad (CBS, 2011) in % Periode Tot nu vooroorlogs wederopbouw suburbanisatie Vinex De Ronde Venen Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Woerden West-Utrecht Uithoorn Aalsmeer Amstelveen Nederland Tabel 3: ouderdom woningvoorraad naar kern (De Ronde Venen, 2011) In % Abcoude Amstelhoek Baambrugge de Hoef Mijdrecht Vinkeveen Waverveen Wilnis vooroorlogs tot wederopbouw suburbanisatie VINEX nu

8 Woningwaarde Vergeleken met het landelijke gemiddelde en omliggende gemeenten is de WOZ-waarde in De Ronde Venen relatief hoog. Vergeleken per kern zijn er grote verschillen. Mijdrecht en Wilnis kennen de laagste woningwaarde, Abcoude en de kleine kernen (Amstelhoek uitgezonderd) de hoogste woningwaarde. De verklaring voor de hogere woningwaarde in Abcoude ligt in de nabijheid van Amsterdam en de historische charme, terwijl in De Hoef, Baambrugge en Waverveen veel vrijstaande woningen met uitzicht op het landschap staan. Tabel 4: Gemiddelde WOZ-waarde (CBS, 2011) aantal x euro Mijdrecht De Hoef Amstelhoek Vinkeveen Waverveen Wilnis Abcoude Baambrugge De Ronde Venen Uithoorn 255 Aalsmeer 311 Stichtse Vecht 305 Nederland 237 Tabel 5: Gemiddelde WOZ-waarde naar prijsklasse (CBS, 2009) WOZ-waarde in Abcoude De Ronde Venen Abcoude De Ronde Venen aantal aantal % % tot % 16% tot % 54% tot % 18% tot % 11% > euro % 1% Totaal % 100% Kijken we naar WOZ-waarden van voormalige gemeenten Abcoude en De Ronde Venen, zien we dat het zwaartepunt in voormalig de Ronde Venen tussen de 2 en 3 ton ligt, terwijl dat in Abcoude tussen de 3 en 5 ton ligt. Ook de nog hogere categorieën hebben in de voormalige gemeente Abcoude een hoger aandeel. Conclusie De woningvoorraad in De Ronde Venen laat in eerste opslag een gevarieerd beeld zien. Bij elkaar opgeteld is aantal rij- en hoekwoningen het grootst. De meeste mensen wonen in een buurt met een ons-kent-onssfeer, in een handig/schoon/veilige of een kindvriendelijke buurt. De meeste woningen zijn gebouwd in de periode De kleine kernen, op Waverveen na, hebben veel oude bebouwing, terwijl in Mijdrecht en Wilnis veel woningen uit de periode staan. 65 % van de woningen zijn koopwoningen; de gemiddelde woningwaarde ligt boven het landelijke gemiddelde. Tussen de kernen zijn er grote verschillen tussen de gemiddelde woningwaarde; Abcoude en de kleine kernen hebben de hoogste gemiddelde woningwaarde, Mijdrecht en Wilnis de laagste. 8

9 Bevolking Bevolkingssamenstelling Ten opzichte van omliggende gemeenten en Nederland als geheel, is de groep 25- tot 45-jarigen in De Ronde Venen minder vertegenwoordigd, terwijl de groep 45- tot 65-jarigen is oververtegenwoordigd een teken van een naderende vergrijzing. In Abcoude, Wilnis en Waverveen wonen ten opzichte van de andere kernen relatief meer jongeren tot 15 jaar, wat wijst op gezinnen met kinderen. In Baambrugge en Vinkeveen is de leeftijdsgroep boven de 65 oververtegenwoordigd; in Vinkeveen komt dit deels door de aanwezige zorginstellingen. In De Hoef wonen relatief veel samenwonenden zonder kinderen, tussen de 45 en 65 jaar, net als eenpersoonshuishoudens. In de periode is in alle kernen de groep 25- tot 45-jarigen met 4 à 5 procent afgenomen en de groep 45- tot 65 jarigen juist toegenomen. In de kleine kernen is het aandeel inwoners van 65 jaar en ouder het hardst toegenomen. Tabel 6: Bevolkingssamenstelling De Ronde Venen (CBS, 2011) inwoners 0 tot tot tot tot aantal % % % % % Mijdrecht De Hoef Amstelhoek Vinkeveen Waverveen Wilnis Abcoude Baambrugge De Ronde Venen Uithoorn Aalsmeer Stichtse Vecht Nederland Tabel 7: Huishoudens De Ronde Venen (CBS, 2011) Huishoudens totaal Eenpersoons huishoudens Huishoudens zonder kinderen Huishoudens met kinderen Gemiddelde huishoudensgrootte aantal % % % aantal Mijdrecht ,4 De Hoef ,2 Amstelhoek ,3 Vinkeveen ,4 Waverveen ,8 Wilnis ,5 Abcoude ,4 Baambrugge ,4 De Ronde Venen ,4 Uithoorn ,3 Aalsmeer ,4 Stichtse Vecht ,3 Nederland ,2 9

10 Inkomen huishoudens De inwoners van De Ronde Venen hebben in vergelijking met de rest van Nederland een bovengemiddeld inkomen: het gemiddelde huishoudensinkomen lag in De Ronde Venen in 2009 op , in Abcoude op , terwijl het landelijke gemiddelde op lag. Tabel 8:Inkomen huishoudens, verdeeld over vier groepen (CBS, 2009) tot van tot van tot vanaf Regio's % % % % Nederland Aalsmeer 15,6 22,3 24,9 37,2 Abcoude 16, ,7 48,6 Breukelen 20,9 21,4 23,1 34,6 De Ronde Venen 15,6 21,8 26,3 36,3 Uithoorn 17,2 23,3 26,6 33 Gemeentebreed is het aandeel huishoudens met een hoger en lager inkomen ongeveer even groot: rond de 43%. De middeninkomens zijn met 15% minder vertegenwoordigd. Van alle kernen is in Abcoude de inkomensgroep tot het kleinst, terwijl de groep met een inkomen boven de het meest vertegenwoordigd is. In Mijdrecht is de groep middeninkomens het grootste. De kleine kernen zitten op het gemeentelijke gemiddelde. Tabel 9: Verdeling inkomensklassen, in % (woonwensenonderzoek, 2011) Gemiddeld inkomen huishouden Abcoude Mijdrecht Vinkeveen Wilnis Kleine kernen Gemeente tot of meer Sociale huursector: inkomensgrens en scheefwonen Sinds 1 januari 2011 komen huishoudens met een jaarinkomen boven de (prijspeil 2011) in principe niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning (huur tot 652, prijspeil 2011). Dit geldt alleen voor nieuwe huurders en voor zittende huurders wanneer zij verhuizen. In de nieuwe Woningwet (verwacht 1 januari 2014) is opgenomen dat het primaire doel van woningcorporaties ligt bij het voorzien in betaalbare en kwalitatief goede woningen met een huurprijs tot 652. Mensen met een inkomen tussen en worden aangeduid als middeninkomens. In 2011 had 40% van de huurders van een sociale huurwoning in De Ronde Venen een inkomen boven de Maar liefst 29% had een inkomen boven de euro. Landelijk liggen deze percentages respectievelijk op 28% en 18%. Op de landelijke kaart is goed te zien dat in suburbane gemeenten in de Randstad het percentage bewoners met een midden- of hoger inkomen in een huurwoning het hoogst is. De doelgroep met een inkomen tussen de en valt op de woningmarkt tussen wal en schip : een te groot inkomen om sociaal te mogen huren, een te laag inkomen om met name in de Randstad een koopwoning te kunnen kopen. Naast hun primaire doel mogen corporaties deze doelgroep bedienen met commerciële activiteiten, ofwel met betaalbare vrije sectorhuurwoningen. Mensen met een inkomen boven de zijn aangewezen op de vrije sectorhuur of koopwoningen. In het regeerakkoord van kabinet Rutte I was een huurverhoging voor inkomens boven 10

11 de van 5% opgenomen; deze maatregel is echter vanwege wettelijke beperkingen nog niet ingevoerd. Figuur 1: Percentage huishoudens met een inkomen boven in een sociale huurwoning per gemeente (CBS, 2011) De Ronde Venen Conclusie De bevolkingsgroep 45 tot 65 jaar is oververtegenwoordigd in De Ronde Venen. In afgelopen jaren zijn vooral de kleine kernen meer vergrijsd, terwijl in Abcoude, Wilnis en Waverveen nog relatief veel kinderen wonen. Het gemiddeld inkomen per huishouden ligt boven het landelijk gemiddelde. In Abcoude is het inkomen een stuk hoger, in Mijdrecht zijn de middeninkomens het meest vertegenwoordigd. In De Ronde Venen wonen relatief veel mensen met een hoger inkomen in een sociale huurwoning. 11

12 Migratie In de afgelopen 10 jaar zijn er meer mensen uit De Ronde Venen vertrokken dan zich er hebben gevestigd. Per saldo zijn er vooral jongeren vertrokken, terwijl gezinnen met jonge kinderen zich hebben gevestigd. Het negatieve migratiesaldo is gecompenseerd met een geboorteoverschot, waardoor het aantal inwoners in de afgelopen tien jaar min of meer gelijk is gebleven. Het geboorteoverschot loopt door het lager aantal kinderen per huishouden en de toenemende vergrijzing echter terug. Figuur 2: vestiging, vertrek en migratiesaldo, De Ronde Venen Figuur 3: migratie naar leeftijdsgroepen, De Ronde Venen 12

13 Ontwikkeling vestigers en vertrekkers, In de voormalige gemeente De Ronde Venen is het aantal vestigers in de afgelopen decennia steeds verder teruggelopen. In de voormalige gemeente Abcoude was het aantal vestigers door de jaren heen redelijk constant. In beide lijnen zijn pieken in het aantal vestigers te zien bij de oplevering van nieuwbouwprojecten (zie figuur 4). Bij de ontwikkeling van het aantal vertrekkers (figuur 5) is de lijn bij beide gemeenten redelijk constant. Het negatieve migratiesaldo van De Ronde Venen komt dus niet zozeer doordat er meer mensen vertrekken, maar er steeds minder mensen zich vestigen. Gekeken naar bevolkingsomvang was de woningbouwproductie in beide gemeenten min of meer gelijk (tabel 10). Het trendverschil tussen De Ronde Venen en Abcoude kan dus niet verklaard worden door te stellen dat er in De Ronde Venen minder gebouwd is. Wel kan hier mogelijk uit worden afgeleid dat De Ronde Venen afhankelijker is van nieuwbouw om vestigers aan te trekken, gezien de grillige lijn. Figuur 4: ontwikkeling aantal vestigers, (CBS) Abcoude De Ronde Venen Lineair (Abcoude) Lineair (De Ronde Venen) figuur 5: ontwikkeling aantal vertrekkers, (CBS) Abcoude De Ronde Venen Lineair (De Ronde Venen) Lineair (Abcoude) tabel 10: gemiddelde woningbouwproductie, (CBS) Abcoude De Ronde Venen totaal Totaal Jaarlijks gemiddelde woning/inwoner 1/280 1/311 13

14 Vestigers per inwoner De voormalige gemeente De Ronde Venen heeft een stuk minder vestigers per inwoner dan Abcoude en enkele omliggende plaatsen. Op elke tien inwoners zijn er drie inwoners in de afgelopen tien jaar in voormalig De Ronde Venen komen wonen, terwijl dat in omliggende gemeenten tussen de 4 en 5 inwoners ligt. Ook het geboorteoverschot per 100 inwoners ligt in de omliggende gemeenten een stuk hoger, wat duidt op meer gezinnen. Figuur 6: aantal vestigers per tien inwoners (CBS) Abcoude De Ronde Venen (oud) Breukelen Uithoorn tabel 11: migratie, geboorte en bevolkingsontwikkeling (CBS) gemeente inwoneraantal veranderingen verschil geboorteoverschot vestiging vertrek migratiesaldo vestigers per 10 inwoners abs % absoluut per 100 inwoners Abcoude % 594 6, ,2 De Ronde Venen % , Breukelen % 796 5, ,8 Uithoorn % , ,7 Verhuisbewegingen tussen gemeenten, De voormalige gemeente Abcoude is sterk verbonden met de Amsterdamse woningmarkt. Er vestigen zich veel mensen uit Amsterdam, terwijl er ook veel Abcoudenaren naar de stad verhuizen. Per saldo is de instroom uit Amsterdam groter. De voormalige gemeente De Ronde Venen komt op een tweede plaats als vestigingsplaats voor Abcoudenaren. Tabel 12: herkomst vestigers en vertrekkers, (CBS) Voormalige gemeente Abcoude Voormalige gemeente De Ronde Venen vestigers vertrekkers saldo vestigers vertrekkers saldo Aalsmeer Aalsmeer Amstelveen Abcoude Amsterdam Amstelveen Breukelen Amsterdam Haarlemmermeer Breukelen Loenen Haarlemmermeer Maarssen Loenen Nieuwkoop 3-3 Maarssen De Ronde Venen Nieuwkoop Uithoorn Uithoorn Utrecht Utrecht Woerden Woerden De voormalige gemeente De Ronde Venen heeft een gevarieerder verhuisbeeld: er zijn verhuisbewegingen met alle omliggende gemeenten en steden. Naast Amsterdam als belangrijkste 14

15 verbinding, zijn er ook aanzienlijke verhuisbewegingen met Utrecht en Uithoorn en in mindere mate met Amstelveen en Woerden. Per saldo vetrekken er meer mensen dan zich vestigen. Wat het meest opvalt, is dat de voormalige gemeente Abcoude meer vestigers uit Amsterdam aantrekt dan alle kernen in de voormalige gemeente De Ronde Venen bij elkaar. De voormalige gemeente De Ronde Venen heeft met Abcoude en Breukelen een positief migratiesaldo, maar verliest inwoners aan Uithoorn, Utrecht en Aalsmeer. Abcoude meest populair onder vestigers, Wilnis het minst Uit het woonwensenonderzoek kan worden afgeleid in welke kern mensen zich gevestigd hebben, die in de afgelopen vijf jaar in de gemeente zijn komen wonen. In totaal is 60% van de vestigers in Abcoude of Mijdrecht gaan wonen. Kijkend naar de verhouding tussen het aantal inwoners per kern en het aantal vestigers, ontstaat er een ander beeld. Abcoude, Baambrugge en Amstelhoek kennen de meeste vestigers op het aantal inwoners, terwijl Wilnis relatief de minste vestigers heeft. Tabel 13: vestigers per kern, aandeel van totaal aantal vestigers en omgerekend per inwoner (woonwensenonderzoek, 2011) Totaal Abcoude Mijdrecht Vinkeveen Wilnis Amstelhoek Baambrugge De Hoef Waverveen % van totaal 100% 29% 31% 18% 11% 3% 3% 2% - vestigers/inwoners 1/11 1/6 1/13 1/11 1/15 1/7 1/5 1/20 - Conclusie De Ronde Venen heeft al jaren een negatief migratiesaldo doordat er steeds minder mensen zich vestigen. De bevolking is vooralsnog op peil gebleven door een geboorteoverschot. Dit geboorteoverschot zal de komende jaren door de vergrijzing verder teruglopen. Hierdoor neemt de kans op bevolkingskrimp toe, waarmee de vitaliteit van de gemeente onder druk komt te staan. Abcoude is een uitzondering: het heeft een constant migratiepatroon en een hoger geboorteoverschot. Abcoude is sterk verbonden met de Amsterdamse woningmarkt en heeft daardoor een hoger aandeel vestigers. Het lijkt erop dat De Ronde Venen afhankelijker van nieuwbouw is voor het aantrekken van vestigers: dat zegt automatisch ook iets over de aantrekkelijkheid van de bestaande woningvoorraad. 15

16 Bevolkings- en huishoudensprognose De bevolkings- en huishoudensprognose vormt samen met migratiebewegingen, trends en woonwensen de basis voor de woningbehoefte in De Ronde Venen. In deze visie is de meest actuele CBS/PBL-prognose van september 2011 gebruikt. In de prognoses zijn onder meer geboorte- en sterftetrends en migratiebewegingen uit het verleden meegenomen. Het CBS voorspelt voor 2020 een krimp van inwoners, ofwel 3 procent. In deze prognose zit de aanname dat de negatieve migratietrend uit het verleden zich voortzet. De krimp is het grootst bij het aantal 0 tot 20-jarigen, dat afneemt met inwoners. Het aantal mensen ouder dan 65 jaar neemt juist toe met inwoners. In vergelijking met enkele omliggende gemeenten en het Nederlands gemiddelde vergrijst en ontgroent De Ronde Venen relatief meer. Vooral de afname van het aantal 0- tot 20-jarigen is een stuk groter. Tabel 14: bevolkingsprognose t/m 2020 (CBS, 2011) De Ronde Venen Stichtse Vecht Uithoorn Nederland Perioden verschil absoluut % % % % totale bevolking % 1% 4% 3% 0 tot 20 jaar % -5% -8% -3% 20 tot 65 jaar % -5% 5% -1% 65 jaar of ouder % 34% 16% 25% Het aantal huishoudens neemt t/m 2020 nog juist toe met circa 5%, zij het minder dan het Nederlands gemiddelde. De toename komt vooral doordat mensen ouder worden en nog langer zelfstandig wonen. Hierdoor neemt het aantal eenpersoonshuishoudens toe. Het aantal paren neemt licht af, terwijl het aantal eenouderhuishoudens gelijk blijft. Tabel 15: huishoudensprognose t/m 2020 (CBS, 2011) De Ronde Venen Stichtse Vecht Uithoorn Nederland Perioden verschil absoluut % % % % Totaal huishoudens % 4% 9% 6% Eenpersoonshuishoudens % 14% 21% 11% Paren % -1% 1% 3% Eenouderhuishoudens % 12% 11% 7% Conclusie Wanneer de huidige trend zich doorzet, is de prognose dat het aantal inwoners t/m 2020 terugloopt, terwijl de vergrijzing ook toeneemt. Dit is een prognose op basis van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren en daarmee geen waarheid; het geeft echter wel een indicatie. 16

17 Woningmarkt Sinds de financiële crisis van 2008 zijn er een aantal veranderingen op de woningmarkt in gang gezet of versterkt. Deze schetsen de context waarin de Woonvisie zich bevindt. Tot 2008 Na 2008 Gevolg Aanbodgestuurde markt - grote ontwikkelaars, gemeente en corporatie bepalen ontwikkeling Vraaggestuurde markt kritische consument, particulier opdrachtgeverschap Andere manier van gebiedsontwikkeling Voldoende kredietfaciliteiten bij zowel consumenten als overheden, ontwikkelaars en woningcorporaties Aflossingsvrije hypotheken Beperkte sturing op sociale huursector geen toetsing op huishoudensinkomen, ontwikkeling van koopwoningen Sinds 90: herwaardering wonen in de stad; overheidsbeleid meer gericht op steden dan deconcentratie, sinds midden jaren 90 grootschalige uitbreidingen aan de randen van steden (VINEX) kwantiteit Beperking financiële mogelijkheden: van 6x naar 4x jaarinkomen bij hypotheek; Financiële problemen bij Rijksoverheid, gemeenten, ontwikkelaars en woningcorporaties Beperking hypotheekvormen en renteaftrek Strenge inkomenseisen huursector; Strengere afbakening taken en toezicht op corporaties Kerngebieden woningmarkt, nieuwbouw mondjesmaat afzet, kleinschalige ontwikkelingen, kwaliteit Stagnatie markt, gebrek doorstroming, tekorten grondexploitaties, uitstel projecten, beperking rijkssubsidies (ISV) Financieringsgat door lager besteedbaar inkomen Minder doorstroming; Middeninkomens tussen wal en schip; Corporaties terug naar kerntaak. grotere regionale verschillen; krimp Herstructurering: sloop/nieuwbouw in naoorlogse wijken grote steden Van sloop naar renovatie bestaande voorraad wordt belangrijker Investeringen in bestaande bouw Almaar stijgende prijzen Dalende woningprijzen Hypotheken onder water vooral bij jonge kopers Woningen worden betaalbaarder voor kopers Hypotheeklasten en netto huurlasten bepalend; bruto lasten waaronder energielasten minder van belang Gezinnen belangrijkste doelgroep Stijgende energieprijzen prognose: binnenkort de helft van de totale woonlasten 1e babyboomers met pensioen vergrijzingsgolf Duurzaamheid = betaalbaarheid Behoefte aan gelijkvloerse woningen en (leveren van) zorg 17

18 Woningmarkt De Ronde Venen Koopmarkt Het aantal transacties van koopwoningen is in De Ronde Venen sinds 2008 gehalveerd, uitgezonderd een opleving in het vierde kwartaal van Landelijk is het aantal transacties van 2008 t/m 2011 met 40% teruggelopen; het aantal verkopen in De Ronde Venen is dus verder teruggelopen dan het landelijke gemiddelde. Figuur 7: ontwikkeling aantal transacties per kwartaal (economische monitor De Ronde Venen, 2012) De gemiddelde transactieprijs is in De Ronde Venen de afgelopen jaren redelijk constant gebleven en enkele keren opgelopen. In het eerste kwartaal van 2012 is de gemiddelde transactieprijs scherp gedaald. Landelijk is de gemiddelde transactieprijs sinds veel scherper gedaald dan in De Ronde Venen Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Aantal transacties Q Q Q Q Q Q Q Q Figuur 8: ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs (economische monitor De Ronde Venen, 2012) Bedrag in In De Ronde Venen ligt de gemiddelde verkooptijd hoger dan in de omliggende gemeenten. (zie volgende pagina). In december 2010 stond de gemeente in de top 20 van grotere gemeenten met de langste verkooptijden. Ondertussen is het verschil met omliggende gemeenten kleiner geworden, maar de gemiddelde verkooptijd is wel verder opgelopen. Gemiddeld genomen zou het in maart 2012 bijna 2,5 jaar duren om alle woningen te verkopen die op dat moment te koop stonden, wanneer er geen nieuw aanbod bij komt. Opvallend is het verschil tussen de steden en de overige gemeenten: in de steden ligt de verkooptijd een stuk lager. Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Gemiddelde transactieprijs 18

19 figuur 9: theoretische verkooptijd in aantal maanden (Kadaster, bewerking woningmarktcijfers.nl) De Ronde Venen* Uithoorn Aalsmeer Amstelveen Haarlemmermeer Stichtse Vecht** Amsterdam Utrecht 5 0 dec-10 jun-11 sep-11 nov-11 mrt-12 Tabel 9: theoretische verkooptijd in aantal maanden (Kadaster, bewerking woningmarktcijfers.nl) December Juni September November Maart De Ronde Venen* Uithoorn Aalsmeer Amstelveen Haarlemmermeer Stichtse Vecht** Amsterdam Utrecht * dec 2010: gemeente De Ronde Venen (ex Abcoude) ** dec 2010: gemeente Maarssen Toelichting: de theoretische verkooptijd bestaat uit het totale aanbod gedeeld door het aantal transacties in dezelfde periode. Gesprekken met makelaars De woningprijzen in De Ronde Venen zijn in de jaren 90 en het begin van deze eeuw hard gestegen. Veel huizenbezitters die hun huis te koop hebben staan houden volgens sommige makelaars vast aan een te hoog prijsniveau. Mijdrecht en Wilnis zijn minder bekend bij de regionale woningzoekende. Soms heeft men ook een negatief beeld: ver weg in de polder of dat boerendorp. Terwijl ook de makelaars aangeven dat deze kernen ook kwaliteiten hebben: veilige, kindvriendelijke buurten, in een landelijke omgeving, vlakbij de grote steden. Huurmarkt Ook in de sociale huursector in De Ronde Venen loopt de dynamiek in de laatste jaren terug. Het aanbod van vrijkomende woningen is sinds 2009 met 30% gedaald tot circa 45 vrijkomende woningen per kwartaal (zie volgende pagina). Eind 2010 was er een opleving van het aantal vrijkomende woningen; vermoedelijk door huishoudens met een hoger inkomen die voor de landelijke invoering van nieuwe inkomensregels in 2011 verhuisd zijn naar een andere huurwoning. Het beeld van een dalend aanbod komt overeen met de landelijke en regionale ontwikkeling. 19

20 Figuur 10: ontwikkeling aanbod huurwoningen in De Ronde Venen, (Woningnet) De gemiddelde wachttijd voor een huurwoning blijft hoog; zowel in de regio Utrecht als in De Ronde Venen schommelt de wachttijd rond de 8 jaar. Het aantal actief woningzoekenden is in de afgelopen anderhalf jaar teruggelopen. Dit lijkt samen te vallen met de invoering van de nieuwe inkomenseisen waardoor mensen met een inkomen boven de niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Figuur 11: aantal actief woningzoekenden, (Woningnet) Het aantal doorstromers in de huursector is in regionaal opzicht laag; weinig zittende huurders stromen door naar een andere woning. Het grootste aandeel woningen wordt verhuurd aan woningenzoekenden tot 35 jaar; in 2011 is 52% van de vrijkomende woningen aan jongeren verhuurd. Uit gegevens van Woningnet blijkt dat De Ronde Venen de minste vestigers aantrekt van alle gemeenten in de regio Utrecht. De Ronde Venen ligt op de regiogrens van het verdeelsysteem; inwoners uit Amsterdam kunnen niet reageren op huurwoningen in De Ronde Venen en andersom. Conclusie De gemeente doet minder mee in de regionale woningmarkt, wat vooral geldt voor Mijdrecht en Wilnis. De langere verkooptijden en gesprekken met makelaars onderschrijven dit. De verkoopprijzen zijn minder hard gedaald dan de landelijke trend; makelaars geven aan dat het prijsniveau in De Ronde Venen te hoog is. In de huursector loopt de dynamiek ook terug. In De Ronde Venen worden er relatief weinig woningen aan doorstromers verhuurd. Mogelijk houdt dit verband met het feit dat er in De Ronde Venen relatief veel mensen met een hoger inkomen in een sociale huurwoning wonen; sinds 2011 blijft een groot deel van deze mensen zitten omdat zij vanwege hun inkomen niet voor een nieuwe woning in aanmerking komen. 20

21 Woonwensen en woningbehoefte Huidige en gewenste woning en woonomgeving Uit de bevolkingsprognose en het woningbehoefteonderzoek blijkt dat de woningvoorraad onvoldoende aansluit bij de veranderende bevolkingssamenstelling en woningbehoefte. Veel inwoners van De Ronde Venen wonen op dit moment in een Rij- of hoekwoning. Van de huishoudens die aan hebben gegeven binnen vijf jaar te willen verhuizen, heeft slechts een klein deel een voorkeur voor een rij- of hoekwoning. Er blijkt een grote behoefte aan gelijkvloerse woningen, waaronder appartementen met lift, bungalow/patiowoningen en wonen met zorg. De meeste mensen wonen in een buurt die zij typeren als ons-kent-ons, handig/schoon/opgeruimd, of kindvriendelijk; dit geldt ook voor de mensen die binnen nu en vijf jaar willen verhuizen. De behoefte aan deze woonomgevingen is onder verhuisgeneigden echter lager dan het huidige aanbod. Mensen zijn vooral op zoek naar rust en ruimte en een landelijke sfeer. Ook is er behoefte aan een woonomgeving met zorg bij de hand. Adviesbureau Rigo heeft dan ook geconstateerd dat er vooral een kwalitatieve opgave ligt in De Ronde Venen en er een overschot aan eengezinswoningen dreigt te ontstaan. Figuur 12: huidige en gewenste woning, verhuisgeneigden binnen vijf jaar (woonwensenonderzoek, 2011) Rijwoning Hoekwoning Beneden of bovenwoning Penthouse Bungalow/patiowoning huidige woning gewenste woning 2^1 woning Vrijstaande woning Appartement met lift Zelfst. woning met zorg 0% 10% 20% 30% 40% figuur 13: huidige en gewenste woonomgeving, verhuisgeneigden binnen vijf jaar (woonwensenonderzoek, 2011) ons kent ons handig en schoon rust en ruimte historische charme kindvriendelijk huidige woonomgeving gewenste woonomgeving landelijk waterrijk zorg bij de hand levendig 0% 10% 20% 30% 21

22 Woonwensen naar kern Van alle huishoudens die willen verhuizen hebben Abcoudenaren het vaakst een voorkeur voor hun eigen dorp. In Wilnis ligt de voorkeur voor het eigen dorp het laagst. Huishoudens uit Wilnis hebben ook het vaakst geen voorkeur voor een bepaalde kern in de gemeente. Huishoudens uit Mijdrecht en Vinkeveen geven het vaakst aan het liefst in een plaats buiten De Ronde Venen te wonen. In de kleine kernen loopt de voorkeur het meest uiteen. Figuur 14: voorkeur woonplaats, per kern (woonwensenonderzoek, 2011) Abcoude Mijdrecht Vinkeveen Wilnis Abcoude Mijdrecht Vinkeveen Wilnis Kleine Kernen geen voorkeur voor kern buiten De Ronde Venen Kleine Kernen Totaal 0% 20% 40% 60% 80% 100% Tabel 10: gewenste woonomgeving per gewenste woonplaats (woonwensenonderzoek, 2011) gewenste woonplaats gewenste woonomgeving Totaal Abcoude Mijdrecht Vinkeveen Wilnis kleine kernen saamhorig, ons kent ons 16% 14% 16% 14% 23% 12% handig, schoon, opgeruimd 9% 8% 18% 8% 8% 9% rust en ruimte 21% 22% 21% 18% 26% 12% historische charme 3% 9% 2% 2% % 8% kindvriendelijk 8% 9% 10% 9% 5% 3% landelijk, vrij uitzicht 19% 16% 8% 15% 21% 36% waterrijk 13% 6% 5% 24% 9% 12% beschut, wonen en zorg 3% 7% 6% 3% 5% 6% levendig, winkels 4% 4% 9% 3% 1% 2% Tabel 10 laat zien welk woonmilieu per gewenste woonplaats is gekozen. Net als gemeentebreed (kolom totaal) is rust en ruimte in Abcoude, Mijdrecht en Wilnis het meest genoemd als gewenst woonmilieu (donkergroen). In Vinkeveen en de kleine kernen zijn waterrijk en landelijk wonen het meest gewenst, wat niet verrassend is. Ten opzichte van het gemiddelde zijn er per kern nog wel enkele verschillen (lichtgroen). Zo kiezen mensen die in Wilnis willen wonen vaker voor een ons-kent-ons woonmilieu en ook vaker voor een landelijk woonmilieu. Voor Vinkeveen en Mijdrecht geldt dat mensen iets vaker kiezen voor een kindvriendelijk woonmilieu. Mensen die in Mijdrecht willen wonen, kiezen vaker voor een handig/schoon/opgeruimd milieu, een beschut milieu en een levendig milieu. Kortom: woonmilieus die in het centrum te vinden zijn. In Abcoude zijn beschutte en levendige woonmilieus ook iets vaker gewenst. Historische charme ten slotte is vaker gewenst in Abcoude en de kleine kernen, waar ook meer oude woningen staan dan in de andere kernen. 22

23 Figuur 15 laat zien in welke locatie per gewenste woonplaats de grootste voorkeur heeft. Mensen die in Mijdrecht willen wonen, willen het liefst in of buiten het centrum wonen. Dit geldt in mindere mate ook voor Abcoude, waar de rand van het dorp echter ook vaak genoemd is. In Vinkeveen is er ook nog een sterke voorkeur voor het centrum, de andere locaties liggen dichter bij elkaar. In Wilnis en de kleine kernen is er geen sterke voorkeur voor wonen in het centrum; dat is ook niet zo vreemd, gezien het feit dat in Wilnis en de kleine kernen er niet echt sprake is van een centrum. Mensen die in Wilnis willen wonen, kiezen voor buiten het centrum of de rand van het dorp, terwijl in de kleine kernen de keuze voor het landelijk gebied hoger scoort. Figuur 15: voorkeur voor locatie, naar gewenste woonplaats (woonwensenonderzoek, 2011) 50% 40% 30% 20% in het centrum buiten het centrum rand van het dorp in landelijk gebied 10% % Abcoude Mijdrecht Vinkeveen Wilnis Kleine kernen 23

24 Woonwensen naar leeftijd Gekeken naar leeftijd ligt er bij jaar een duidelijk kantelpunt, vooral bij de voorkeur voor woningtype en eigendomsvorm. Onder die leeftijd is er een voorkeur voor een grondgebonden woning: een rij/hoekwoning en 2^1 kap, het liefst in de koopsector. Na de 55 neemt deze voorkeur snel af, om plaats te maken voor een voorkeur voor een appartement met lift. Vanaf 65 jaar neemt de voorkeur voor een zelfstandige zorgwoning toe. De voorkeur voor eigendomsvorm is vrijwel gespiegeld: onder de 55 jaar is er een sterke voorkeur voor koop, boven die leeftijd neemt de voorkeur voor huur sterk toe. Figuur 16: voorkeur woningtype naar leeftijd, (woonwensenonderzoek, 2011) 60% 50% 40% 30% rij/hoekwoning 2^1 / vrijstaand app met lift zelfstandige zorgwoning 20% 10% 0% < 35 jaar jaar jaar jaar jaar > 75 jaar Figuur 17: voorkeur eigendomsvorm naar leeftijd, (woonwensenonderzoek, 2011) 70% 60% 50% 40% 30% huurwoning koopwoning koopwoning koopgarant geen voorkeur 20% 10% 0% < 35 jaar jaar jaar jaar jaar > 75 jaar 24

25 Woonwensen naar locatie/omgeving Wat locatie en woonomgeving betreft is de scheiding bij de leeftijdsgroep jaar minder goed te zien. Wel is duidelijk te zien dat jongeren niet per definitie graag in het centrum wonen, maar juist liever buiten het centrum of aan de rand van een woonplaats, waar logischerwijs eerder grondgebonden woningen zullen staan. Naarmate men ouder wordt neemt de voorkeur voor het centrum toe ten opzichte van de andere locaties. Wat woonomgeving betreft valt op dat jongeren een minder sterke voorkeur hebben: 5 woonomgevingen scoren rond de 15%. Naarmate de leeftijd oploopt, nemen landelijk en waterrijke woonomgevingen aan populariteit af, terwijl beschutte/opgeruimde woonomgevingen gewilder worden. Opvallend is ook dat oudere inwoners iets vaker kiezen voor een ons-kent-onssfeer dan jongere inwoners. Naarmate men ouder wordt, neemt het belang van ontmoeting toe. Figuur 18: voorkeur locatie naar leeftijd, (woonwensenonderzoek, 2011) 50% 40% 30% 20% in centrum buiten centrum rand woonplaats landelijk gebied 10% % < 35 jaar jaar jaar jaar jaar > 75 jaar Figuur 19: voorkeur woonomgeving naar leeftijd, (woonwensenonderzoek, 2011) 30% 25% 20% 15% 10% 5% ons-kent-ons handig, opgeruimd rust, ruimte kindvriendelijk landelijk waterrijk beschut % < 35 jaar jaar jaar jaar jaar > 75 jaar 25

26 Push- en Pullfactoren Van alle woningzoekenden heeft gemiddeld 36% aangegeven dat zij buiten de gemeente gaan zoeken bij geen geschikt aanbod. Deze potentële vertrekkers zijn niet oververtegenwoordigd in een bepaalde kern binnen de gemeente. Wel stellen woningzoekenden uit Mijdrecht en Abcoude hun wensen het minst bij; zij zijn het meest kritisch. Zij blijven ook het vaakst in hun huidige woning zitten bij geen geschikt aanbod. Figuur 19: wat doen woningzoekenden bij geen geschikt aanbod (woonwensenonderzoek, 2011) Gemeentebreed Kleine kernen Wilnis Vinkeveen ik ga zoeken buiten de gemeente ik stel mijn wensen bij ik blijf in mijn huidige woning Mijdrecht Abcoude 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Uit de antwoorden van mensen die hier in de afgelopen vijf jaar zijn komen wonen, kunnen we afleiden wat de belangrijkste redenen zijn de pullfactoren om hier te komen wonen. Het landelijke karakter van de gemeente is de belangrijkste factor, wat ook geldt voor de huidige bewoners om hier te blijven wonen. Daarnaast valt op dat vestigers hier zijn komen wonen omdat zij hier een beschikbare woning konden vinden. Figuur 19: pullfactoren vestigers en inwoners (woonwensenonderzoek, 2011) beschikbare woning nabijheid werk/studie nabijheid familie/vrienden De groene omgeving bereikbaarheid auto ligging dichtbij steden landelijke karakter 0% 10% 20% 30% 40% 50% vestigers < 5 jaar gemeentebreed 26

27 Naast de pullfactoren zijn er de pushfactoren redenen waarom mensen verhuizen. De belangrijkste reden voor zowel potentiële vertrekkers als andere inwoners is een verandering in het huishouden (samenwonen/zelfstandig wonen, scheiding, overlijden). Opvallend is dat potentiële vertrekkers vaker op zoek zijn naar een ander type woning en een rustigere woonomgeving. Kennelijk vinden zij deze in onze gemeente onvoldoende. Figuur 20: pushfactoren potentiële vertrekkers en inwoners (woonwensenonderzoek, 2011) verandering in huishouden huidige woning te groot huidige woning te klein anders (vnl type woning/woonomgeving) wil rustigere woonomgeving buitenruimte te klein 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% potentiele vertrekkers gemeentebreed 27