OVERNAME-MEMORANDUM I.V.M. VERKOOP BROOD EN BANKET ADAM

Transcriptie

1 OVERNAME-MEMORANDUM I.V.M. VERKOOP BROOD EN BANKET ADAM

2 DISCLAIMER De informatie die in dit dossier is opgenomen werd meegedeeld door de huidige eigenaar. Zij werd niet systematisch gecontroleerd door Finactor. Zij houdt geen enkele verbintenis of aansprakelijkheid in van Finactor. Gezien het vertrouwelijk karakter van de in dit dossier vermelde gegevens, verzoekt Finactor u er strikt persoonlijk en alleen voor investeringsdoeleinden gebruik van te maken. Het heeft als enig doel dat de kandidaat zich een idee kan vormen omtrent een eventuele mogelijkheid tot overname of participatie en om met kennis van zaken eventuele onderhandelingen tot overname of participatie of samenwerking aan te vatten. Met het in ontvangst nemen van dit overname-memorandum gaat de kandidaat er automatisch mee akkoord dat dit dossier niet zal worden gekopieerd of vermenigvuldigd, en dat de inhoud van dit dossier niet zal gebruikt worden voor commerciële of andere doeleinden. Deze informatie kan door Finactor gelijktijdig aan andere geïnteresseerde kandidaten overgemaakt worden, en is dus niet-exclusief voor de ontvanger. Gelieve voor verdere info hieromtrent contact op te nemen met Finactor. Pagina 2

3 CONTACTGEGEVENS OVERNAMEBEMIDDELING OVERNAMEBEGELEIDING & OVERNAMEADVIES BEDRIJFSWAARDERING OPMAAK OVERDRACHTSPLAN ZOEKTOCHT NAAR KAPITAAL VASTGOED FINACTOR BVBA BTW BE Tel : 0032/ Fax : 0032/ Maatschappelijke zetel : Nachtegaallaan Lokeren Bureel : Tweebruggenstraat 32 / Lokeren info@finactor.be Website : Zaakvoerder : Hans Certyn BIV-nummer : GSM : 0032/ hans@finactor.be Pagina 3

4 Bedrijfsfiche JURIDISCHE INFORMATIE BROOD EN BANKET ADAM Naam bakker Handelsbenaming Juridische structuur Activiteit Stefan Adam BROOD EN BANKET ADAM Eenmanszaak Warme brood- en banketbakkerij Oprichtingsdatum Oorspronkelijk opgericht in 1983 overgenomen door Stefan Adam in 2002 Adres Dries Sinaai-Waas Telefoon BTW-nummer BE Pagina 4

5 Beschrijving van de activiteit + omzet Overname-memorandum brood en banket Adam Brood en Banket Adam is een traditionele warme bakkerij, voornamelijk gespecialiseerd in diverse soorten van brood & koeken. Daarnaast wordt ook een assortiment van patisserie aangeboden, met als specialiteit fruittaarten. De meeste producten die in de winkel verkocht worden, zijn ter plaatse op ambachtelijke wijze gemaakt. De totale omzet van de bakkerij wordt voor 100% gegenereerd in de eigen winkel + de eigen broodautomaat die aan de winkel staat. De exploitatie gebeurt in privé-naam (éénmanszaak). Omzetevolutie in EUR OPMERKING : De omzet-daling in 2011 had te maken met wegeniswerken in het centrum van Sinaai, waarbij de straat enkele maanden was opengebroken Omzetevolutie Pagina 5

6 De bakkerij heeft 1 eigen winkel : - adres winkel = Dries 26 te 9112 Sinaai-Waas Overname-memorandum brood en banket Adam De openingsuren van deze winkel zijn : Maandag gesloten Dinsdag gesloten Woensdag 07u30 12u30 en 13u30 18u00 Donderdag 07u30 12u30 en 13u30 18u00 Vrijdag 07u30 12u30 en 13u30 18u00 Zaterdag 07u00 17u00 Zondag 07u00 15u00 In deze winkel wordt gewerkt met eigen (verkoops)personeel : Sarah (echtgenote) full-time bijgestaan door enkele studenten en/of vakantiejobs in het weekend De winkel heeft een oppervlakte van ca 20 m² en is het laatst vernieuwd in De winkel bestaat uit : - een koeltoog voor patisserie + een koeltoog voor pralines - geïntegreerde koelkast achter de koeltoog - 1 automatische broodsnijmachine & 1 half-automatische broodsnijmachine - kassaregister + geïntegreerde weegschaal CASIO met touchscreen (nieuw aangekocht in 2012) - vitrinediepvries met verlichting Aan de winkel is een broodautomaat (merk Manamatic) ingebouwd. Capaciteit = 84 broden. De winkel is voorzien van airco. De winkel is voorzien van rolluiken. Pagina 6

7 LIGGING De winkel is zeer centraal gelegen in het centrum van de gemeente Sinaai een deelgemeente van Sint-Niklaas. Er is meer dan voldoende parkeergelegenheid in de onmiddellijke nabijheid. Omgeving : kleuteronderwijs 116 m sportvelden < 300 m lager onderwijs 300 m bibliotheek 315 m kinderopvang 300 m halte De Lijn < 100 m buitenschoolse opvang 230 m Pagina 7

8 Bakkerij & productie-atelier De totale oppervlakte van de bakkerijruimte bedraagt +/- 150 m² De bakkerij verbruikt ongeveer 27 ton bloem op jaarbasis. Er staat een bloemsilo van 5 ton (op terrein van de buurman) moet bekeken worden bij overname! Er wordt gewerkt met 3 leveranciers : Dossche Mills & Molens van Temse & Molens Taelmans De productie wordt uitgevoerd door Stefan Adam zelf - daarbij geholpen door een part-time arbeider + studenten in het weekend. INVENTARIS BEDRIJFSMATERIAAL Broodlijn broden Afweger langmaker opboller - bollenkast Oven Depasse (1995) 4 schuiven Op mazout brander Weishaupt met rijskast Pagina 8

9 Diepvrieskast ISOCAB (2014) 3 x 4 meter Diepvriescel KOMA 4 deurs diepvries + 1 deur snelvries Collette kneder 60 l Kemper kneder-mengelaar 90 l & 150 l Pagina 9

10 Patisserie-ruimte met nieuwe frigo + koelkast & diepvries + vaatwasmachine + voorzien van airco Volautomatische pistoletopboller Uitroltafel IJsroommachine Carpigiani Pagina 10

11 Divers materiaal : * platenpoetsmachine * platenrekken * confituurspuitmachine * kookvuur (3 gasbekkens) * 2 marmeren werktafels * slagroommachine * bain-marie (chocolade) * microgolfoven * allerhande klein gereedschap (potten, maatbekers, messen, pelletmessen, spatels, handkloppers, ) * staafmixer * weegschaal * inox werkbank * speculoosmachine met motor * bakplaten * sandwichmachine * keukenrobot * droogkast * hydrofoorketel * schrobzuigmachine Gesco * klopper-mengelaar SPAR 15 l Algemeen i.v.m. de bakkerij : * de bakkerij bezit een milieuvergunning Klasse 3 die geldig is tot 2023 * er bestaat een onderhoudscontract met Daily Clean voor de ongediertebestrijding * er bestaat een onderhoudscontract met Sicli voor de brandblusapparaten * er bestaat een onderhoudscontract met Smetco voor de afhalophaling Pagina 11

12 Pagina 12

13 Rollend materieel Er is geen rollend materieel aanwezig in de overname. Huisvesting handelspand met appartement ALGEMEEN Pagina 13

14 GEWESTPLAN De woning is gelegen in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan 13. St-Niklaas Lokeren datum goedkeuring : 07/11/1978 Pagina 14

15 LUCHTFOTO Pagina 15

16 TECHNISCHE GEGEVENS Kadastrale gegevens : Sint-Niklaas 10 AFD / SINAAI / Sectie A / Perceel 1282G Grondoppervlakte (volgens kadaster) 264 m² Bebouwde oppervlakte 264 m² Straatbreedte : ca 23,50 m Hoogte : ca 7 m boven de zeespiegel Kadastraal inkomen : 1.735,00 EUR Onroerende voorheffing : ca EUR Bouwjaar : 1984 KADASTRAAL PLAN Pagina 16

17 WATERWEG Dichtstbijzijnde waterweg is gelegen op ca 160 meter INDELING & TECHNISCHE BESCHRIJVING Gelijkvloers winkelruimte werkplaats voor patisserie bakkerij voorraadkamers afkoelruimte met open verluchting ingerichte keuken kleedruimte en toilet voor personeel kelder (onder de winkel) Pagina 17

18 Eerste verdieping living ca 25 m² keuken ca 12 m² bureel ca 13 m² slaapkamer 1 ca 12 m² badkamer met ligbad WC Dakterras ca 20 m² - oriëntatie ZW Tweede verdieping slaapkamer 2 ca 12 m² Slaapkamer 3 ca 17 m² dressing ca 13 m² bergplaats WC Verwarming Glas Varia EPC-score Elektriciteitskeuring CV op mazout ondergrondse tank liter (met groene dop) overal houten ramen met dubbel glas aansluiting op openbaar rioleringsnet 427 kwh/m2jaar Nummer attest : gekeurd niet conform AREI Pagina 18

19 STEDENBOUWKUNDIGE INFO VG - WG - Gdv - Gvkr - Gvv - vergunning uitgereikt gelegen in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde geen dagvaarding uitgebracht geen voorkooprecht RO aanwezig geen verkavelingsvergunning Niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied Niet gelegen in risicozone voor overstromingen Geen beschermd monument Gevel = beschermd stads- en dorpsgezicht Niet ingeschreven in inventaris bouwkundig erfgoed Pagina 19

20 Financiële informatie BAKKERIJ ADAM Overname-memorandum brood en banket Adam WINST-VERLIESREKENING BAKKERIJ ADAM (eenmanszaak) WINST-VERLIESREKENING % % % 31/12/ /12/ /12/2011 % 31/12/2012 % 31/12/ /12/2014 % Bedrijfsopbrengsten 70/ ,19 100,00% ,91 100,00% ,03 100,00% ,92 100,00% ,76 100,00% ,07 100,00% Omzet , , , , , ,63 Verkopen 6% ,71 99,97% ,91 100,00% ,91 99,99% ,36 99,84% ,36 99,93% ,63 100,00% Verkopen 21% 69,48 0,03% 0,00 0,00% 17,12 0,01% 0,00 0,00% 79,20 0,04% 0,00 0,00% Ontvangen commissies 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 319,56 0,16% 79,20 0,04% 0,00 0,00% Voorraad goederen in bewerking en gereed product en bestellingen in uitvoering : toename (afname) 71 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Geproduceerde vaste activa 72 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Andere bedrijfsopbrengsten 74 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 6.189,44 2,61% Bedrijfskosten 60/ ,96 30,07% ,35 29,40% ,77 79,69% ,13 75,94% ,50 65,49% ,06 63,28% Handelsgoederen, grond -en hulpstoffen ,96 30,07% ,35 29,40% ,82 30,75% ,56 31,21% ,17 31,95% ,55 32,14% Aankopen bloem in zakken 600/ , , , , , ,53 Aangekochte grondstoffen , , , , , ,05 Gebruiksklare degen 4.747, , , , , ,08 Broodmixen 1.156, , , , , ,40 Koopwaren , , , , , ,32 Koopwaren , , , , , ,76 Koopwaren 13 (dranken) 1.824, , , , , ,41 Koopwaren 31 46,32 0,00 11,41 0,00 52,80 0,00 Wijziging voorraad 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Bruto Marge ,23 69,93% ,56 70,60% ,21 69,25% ,36 68,79% ,59 68,05% ,52 68,70% Pagina 20

21 Bruto Marge ,23 69,93% ,56 70,60% ,21 69,25% ,36 68,79% ,59 68,05% ,52 68,70% Diensten en diverse goederen 61 0,00 0,00% 0,00 0,00% ,22 21,29% ,73 22,14% ,39 18,99% ,07 16,51% Onderhoud & herstelling gebouwen 0,00 0,00 267,73 667,85 690,74 721,05 Schoonmaakproducten 0,00 0,00 665,49 397,56 396,12 594,57 Water 0,00 0,00 33,09 41,46 46,49 148,56 Elektriciteit 0,00 0, , , , ,63 Verwarming 0,00 0, , , , ,83 Etalagekosten 0,00 0,00 0,00 0,00 36,94 132,15 Kantoorbenodigdheden 0,00 0,00 70,93 125,32 81,27 101,40 Telefoon 0,00 0,00 208,20 327,37 197,96 182,95 GSM 0,00 0,00 280,06 320,08 265,57 205,67 Internet 0,00 0,00 92,39 105,44 116,58 138,91 Documentatie en abonnementen 0,00 0, ,00 198,86 0,00 0,00 Verpakkingsmaterieel 0,00 0, , , , ,85 Klein gereedschap en benodigdheden 0,00 0,00 302,82 698,32 741,78 501,81 Onderhoud & herstelling materieel 0,00 0,00 860, , ,46 819,40 Huur materieel 0,00 0, , ,02 15,26 55,79 Containerkosten 0,00 0, , , , ,50 Broodzakken 0,00 0, , , , ,97 Brandstof PW 0,00 0,00 289,98 168,25 72,52 46,03 Garagekosten BW 0,00 0,00 150,03 85, ,55 361,98 Garagekosten PW 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 911,39 Verkeersbelasting BW 0,00 0,00 85,01 85,01 0,00 85,01 Verkeersbelasting PW 0,00 0,00 93,11 96,23 0,00 658,92 Verzekering PW 0,00 0,00 271,57 266,58 0,00 726,93 Verzekering BW 0,00 0,00 525,45 549,11 565,57 139,64 Representatiekosten 0,00 0,00 0, ,48 0,00 0,00 Reclamekosten 0,00 0, ,46 581,20 603, ,36 Brandverzekering 0,00 0, , , , ,82 Verzekering gewaarborgd inkomen 0,00 0,00 0,00 849,61 0,00 0,00 Verzekering BA 0,00 0,00 93,26 96,06 98,94 100,14 Honoraria boekhouding 0,00 0, , , , ,00 Honoraria sociaal secretariaat 0,00 0, , , , ,56 Bijdrage beroepsvereniging 0,00 0,00 145,00 451,00 341,00 160,00 Bijdrage promotiefonds 0,00 0,00 388,97 336,80 362,96 395,05 Sociale verzekering zelfstandige 0,00 0, , , , ,32 VAPZ 0,00 0,00 0, ,52 0, ,88 Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen 62 0,00 0,00% 0,00 0,00% ,55 7,76% ,10 7,51% ,37 7,15% ,89 7,57% Andere bedrijfskosten 640/8 0,00 0,00% 0,00 0,00% 453,46 0,24% 294,06 0,15% 277,50 0,13% 2.447,28 1,03%,,, EBITDA ,23 69,93% ,56 70,60% ,98 39,96% ,47 38,99% ,33 41,78% ,28 43,59% Pagina 21

22 EBITDA ,23 69,93% ,56 70,60% ,98 39,96% ,47 38,99% ,33 41,78% ,28 43,59% Afschrijvingen en waardeverminderingen op oprichtingskosten, op immateriële en materiële vaste activa 630 0,00 0,00% 0,00 0,00% ,72 19,65% ,68 14,94% ,07 7,27% ,27 6,86% Waardeverminderingen op voorraden, op bestellingen in uitvoering en op handelsvorderingen : toevoegingen (bestedingen en terugnemingen) 631/4 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Voorzieningen voor risico's en kosten : toevoegingen (bestedingen en terugnemingen) 635/7 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Als herstructureringskosten geactiveerde bedrijfskosten 649 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Bedrijfswinst (Bedrijfsverlies) = EBIT ,23 69,93% ,56 70,60% ,26 20,31% ,79 24,06% ,26 34,51% ,01 36,72% NOPAT (= net operationg profit after taxes) (= EBIT na belastingen) ,03 46,15% ,99 46,59% ,23 13,40% ,02 15,88% ,85 22,78% ,33 24,24% Operationale cash-flow na belastingen ,03 46,15% ,99 46,59% ,95 33,05% ,70 30,81% ,92 30,04% ,60 31,10% Financiële opbrengsten 75 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Opbrengsten uit financiële vaste activa 750 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Opbrengsten uit vlottende activa 751 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Andere financiële opbrengsten 752/9 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Financiële kosten 65 0,00 0,00% 0,00 0,00% ,40 6,02% 9.409,41 4,66% 6.326,03 2,88% 5.698,78 2,40% Kosten van schulden 650 0,00 0, , , , ,78 Waardeverminderingen op vlottende activa andere dan voorraden, bestellingen in uitvoering en handelsvorderingen: toevoegingen (terugnemingen) 651 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Andere financiële kosten 652/9 0,00 0,00 0,00 341,35 0,00 0,00 Winst (Verlies) uit de gewone bedrijfsuitoefening vòòr belasting ,23 69,93% ,56 70,60% ,86 14,29% ,38 19,40% ,23 31,63% ,23 34,33% Uitzonderlijke opbrengsten 76 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Uitzonderlijke kosten 66 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% 0,00 0,00% Winst (Verlies) van het boekjaar vòòr belasting ,23 69,93% ,56 70,60% ,86 14,29% ,38 19,40% ,23 31,63% ,23 34,33% Onttrekking aan de uitgestelde belastingen 780 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Overboeking naar de uitgestelde belastingen 680 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Belastingen op het resultaat 67/ ,20 23,78% ,57 24,00% 9.090,87 4,86% ,57 6,60% ,56 10,75% ,10 11,67% Belastingen op het resultaat 670/ , , , , , ,10 Regularisering van belastingen en terugneming van voorzieningen voor belastingen 77 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Winst (Verlies) van het boekjaar ,03 46,15% ,99 46,59% ,99 9,43% ,81 12,81% ,67 20,88% ,13 22,65% Onttrekking aan de belastingvrije reserves 789 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Overboeking naar de belastingvrije reserves 689 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Te bestemmen winst (verlies) van het boekjaar ,03 46,15% ,99 46,59% ,99 9,43% ,81 12,81% ,67 20,88% ,13 22,65% Cash Flow na belastingen ,03 46,15% ,99 46,59% ,71 29,08% ,49 27,74% ,74 28,14% ,40 29,52% Pagina 22

23 SWOT-analyse Sterktes * gespreid en trouw cliënteel * kwaliteits- & service-niveau * zéér commerciële locatie * mogelijkheid tot aankoop gebouw * zeer verzorgd pand * zeer beperkte concurrentie Zwaktes * geen tuin ADAM Opportuniteiten * Overlater is bereid om nog te blijven meewerken tijdens overgangsperiode - indien gewenst * ideale prijs-kwaliteitsverhouding voor startende zelfstandige bakker * winkel nog uitbreidbaar indien gewenst Bedreigingen * Pagina 23

24 Transactie Reden van verkoop = bloemallergie van zowel vader als dochter Er wordt aan de kandidaat-koper de mogelijkheid geboden om het volledige handelsfonds van de activiteit over te kopen (asset-deal) Dit alles wordt aangeboden aan volgende vraagprijs: PRIJSZETTING VERKOOP HANDELSFONDS BAKKERIJ ADAM vraagprijs Verkoop Goodwill ,00 Verkoop materiële vaste activa ,00 Verkoop handelspand met appartement ,00 Verkoop voorraad te waarderen op overnamedatum TOTALE VERKOOPPRIJS ,00 De huidige eigenaars zijn bereid om een opleiding te voorzien voor de overnemer en/of gedurende een af te spreken periode alle facetten van de overdracht van de activiteit te begeleiden. Pagina 24

25 Interesse? Wij kunnen samen met u in detail de voorgestelde transactie doorlopen en alle mogelijkheden bekijken. Finactor is gespecialiseerd in de bemiddeling bij het aan- en verkopen van KMO-ondernemingen. Finactor kan het overname-proces alsvolgt begeleiden : - zoeken naar de meest optimale overnamestructuur voor beide partijen - waardering van de onderneming - begeleiden van de due diligence - opmaken van een financieel plan volgens de concrete situatie waarin de kandidaat-overnemer zich bevindt - opmaken van een financieringsdossier - begeleiding in de zoektocht naar kapitaal om de overname te financieren - begeleiding in de opmaak van de contracten - begeleiding bij de inwerking in het bedrijf - Op deze manier wensen wij tot een win-win-situatie te komen, zowel voor de overlater als voor de overnemer! Neem hiervoor gerust contact op : Finactor bvba Hans Certyn Zaakvoerder Tweebruggenstraat 32 / Lokeren hans@finactor.be GSM : 0497 / VEEL SUCCES!!! Pagina 25