Nota van B&W. Burgemeester en Vvethouders ^an Haarlemmermeer, namens d^zét de portefeuillehc. gemeente Haarlemmermeer

Transcriptie

1 gemeente Haarlemmermeer Nota van B&W Onderwerp Trends op de Haarlemmermeerse woningmarkt 6 Portefeuillehouder H. Tuning Collegevergadering 29 maart 2005 inlichtingen E.M. Janssen-Otten ( ) Registratienummer 2,(jQ)"\ j \Q \ 2*\ Met deze zesde publicatie van "Trends op de Haarlemmermeerse woningmarkt" rapporteren wij recente ontwikkelingen op het gebied van wonen in de gemeente. In de rapportage wordt ingegaan op de positite van starters op de woningmarkt. Daarnaast wordt gekeken naar de effecten die de VINEX-bouwproductie op de doorstroming heeft. Ook de onwikkelingen in de bestaande voorraad worden gevolgd. Samen met de Bestuurlijke Voortgangsrapportage Overige Woningbouw 2004-II biedt deze rapportage een goed inzicht in de ontwikkelingen op de Haarlemmermeerse woningmarkt. De Trendsrapportage vormt de marktmonitor voor de voortgangsrapportages nieuwbouw. In relatie tot de raadsmoties d.d. 11 november 2004 met betrekking tot starters en jongeren merken wij op dat deze uitgave van Trends gebruikt is bij het opstellen van de nota "Tandje erbij". Besluit Op grond van het voorgaande hebben wij besloten om: kennis te nemen van Trends op de Haarlemmermeerse woningmarkt 6; het presidium voor te stellen de nota ter kennisname aan te bieden aan de Raad. Burgemeester en Vvethouders ^an Haarlemmermeer, namens d^zét de portefeuillehc Bijlage(n) Trends op de Haarlemmermeerse woningmarkt 6

2 Trends op de Haarlemmermeerse woningmarkt 6

3 Trends op de Haarlemmermeerse woningmarkt Nummer 6 Maart 2005 Dienst Ruimte, Wonen en Economie / Sector Wonen Dienst Middelen / Strategisch beleidsonderzoek i.o.

4 Trends op de Haarlemmermeerse woningmarkt Inhoud 1 Inleiding 4 2 De positie van starters op de woningmarkt 5 3 Doorstroming in Ontwikkelingen huurmarkt 12 5 Ontwikkelingen koopmarkt 15 6 Samenvatting en conclusies 1 7

5 1 Inleiding Voor u ligt de zesde uitgave van "Trends op de Haarlemmermeerse woningmarkt". Met deze publicatie willen wij u op de hoogte houden van recente ontwikkelingen op het gebied van wonen in de gemeente. Voor deze uitgave van Trends gaan we onder andere in op de positie van starters op de woningmarkt. Onderzocht is waar starters het meest mee geholpen zijn. Het bouwen van voor jongeren bereikbare woningen of het bouwen van (middel)dure woningen waardoor doorstroming bevorderd wordt en starters indirect worden geholpen. In hoofdstuk 3 wordt gekeken naar de effecten die de VINEX-bouwproductie op de doorstroming heeft. In hoofdstuk 4 komen de ontwikkelingen op de huurmarkt aan bod. Zoals gebruikelijk komt ook de afzet van huur- en koopwoningen aan bod, waarbij speciale aandacht uitgaat naar jongeren en starters op de woningmarkt.

6 2 De positie van starters op de woningmarkt. De stagnerende doorstroming is een hot item. Het zijn vooral starters op de woningmarkt die hiervan nadeel ondervinden want er komen onvoldoende woningen voor hen vrij in de voorraad. Ook in Haarlemmermeer hebben jongeren moeite om aan woonruimte te komen hoewel er veel woningen worden gebouwd, ledereen is het er wel over eens dat er meer voor de starters gedaan moet worden, maar over hoe zijn de meningen verdeeld. Moeten we inzetten op het bouwen van starterswoningen om direct te voorzien in de woningvraag van de starters of moeten we inzetten op de bouw van dure woningen om met de daaruit voortvloeiende doorstroming te bereiken dat er meer woningen voor starters beschikbaar komen? Om deze vraag te kunnen beantwoorden bekijken we de positie van starters op de Haarlemmermeerse woningmarkt aan de hand van alle verhuizingen naar en binnen Haarlemmermeer in Op de locale woningmarkt onderscheiden we drie belangrijke groepen als het gaat om verhuizingen: doorstromers, starters en vestigers. Alle drie typen huishoudens hebben gemeen dat ze verhuizen naar een lege woning. Dit kan een nieuwe of een bestaande woning zijn. Een doorstromer maakt een woning vrij in Haarlemmermeer. Een starter maakt geen woning vrij. De meeste starters zijn jongeren die zelfstandig gaan wonen. Huishoudens die zich vestigen van elders in Haarlemmermeer kunnen zowel uit starters als doorstromers bestaan. In het laatste geval wordt er een woning vrijgemaakt in de plaats van herkomst. vestigers starters doorstromers bestaande voorraad nieuwbouw Figuur 11n 2003 verhuisde huishoudens naar nieuwe en bestaande woningen naar categorie huishouden We zien dat in 2003 bijna 600 starters een woning hebben betrokken. Op een totaal van bijna verhuizingen in 2003 is dit 17%. In figuur 1 zien we dat starters vaker (22%) bestaande woningen betrekken. Van alle verhuizingen naar de nieuwbouw was 11% starter. In figuur 2 bekijken we welke woningen starters hebben betrokken, zowel nieuwe als bestaande. We zien dat starters in de nieuwbouw in vrijwel alle woningtypen terechtkomen waaronder ook een aantal in de dure koop. Een meerderheid van de starters betrok echter een bestaande woning en dit betrof meestal een flat(je). 1200

7 O soc huur eeng overige huur eeng goedkope koop eeng koop eeng koop eeng koop > eeng soc huur meerg overige huur meerg koop meerg il Ei nieuwbouw bestaande voorraad Figuur 2, in 2003 verhuisde starters naar nieuwe en bestaande woningen, naar woningtype In absolute cijfers gemeten is de meergezinswoning in de sociale huursector het woningtype waar de meeste starters naar toe zijn verhuisd. Als we echter het aantal aangeboden woningen er bij betrekken dan wordt het beeld iets anders (figuur 3). Dan blijkt dat nieuwe goedkope koopeengezinswoningen voor meer dan de helft door starters werden betrokken. Het gaat overigens om een beperkt aanbod van in totaal 45 betrokken woningen. soc huur eeng overige huur eeng goedkope koop eeng koop eeng koop eeng koop > eeng soc huur meerg overige huur meerg koop meerg totaal nieuwbouw bestaande voorraad Figuur 3, Relatieve aandelen verhuisde starters ten opzichte van alle verhuizingen naar nieuwe en bestaande woningen in 2003 (in procenten) De overige woningtypen komen stuk voor stuk niet boven de 40% uit. De meergezinswoningen scoren daarbij aanmerkelijk beter dan de laagbouwwoningen en het is vrij logisch dat naar mate de prijsklasse toeneemt het aandeel starters terugloopt tot ca. 5% voor de duurste klasse.

8 Rendement van de nieuwbouw voor starters Van alle huishoudens die in 2003 een nieuwe woning betrokken in Haarlemmermeer was 11 % een starter. Van deze 173 starters heeft een meerderheid (60%) een nieuwe koopwoning betrokken. De instroom van starters moet overigens wel bekeken worden in het licht van de grote verschillen in het nieuwbouwaanbod per woningtype (tabel 1). We zien dan dat de instroom van starters in dure koopwoningen beperkt is ten opzichte van het omvangrijke aanbod. Het nieuwbouwaanbod genereerde uiteraard doorstroming. Het rendement van deze doorstroming (voor starters) is in tabel 1 gekoppeld aan het type nieuwbouwwoning. Het aantal starters dat via deze doorstroming (indirect) aan woonruimte is geholpen bedraagt in totaal 62. Het totale rendement voor starters was 16%. Per woningtype zien we dat met goedkope koopwoningen relatief veel starters (vooral direct) aan woonruimte zijn geholpen. Voor nieuwe sociale huurwoningen geldt dit veel minder. Nieuwbouw van eengezinswoningen in de sociale huursector genereert wel doorstroming waar starters van profiteren. In de duurdere koopsector is de directe als indirecte instroom van starters relatief beperkt. Het grote nieuwbouwaanbod in het marktsegment middeldure en dure koop zorgt er niettemin voor dat via dit segment ook starters woonruimte wisten te verkrijgen. Bij de cijfers van tabel 1 moet bedacht worden dat alleen vervolgverhuizingen over 2003 bekeken zijn. In werkelijkheid zal het uiteindelijke rendement van middeldure en dure koop iets hoger liggen (een aantal verhuisketens zal zich ook in het volgende jaar hebben voortgezet). Rendement van de nieuwbouw voor starters Totaal betrokken waaronder starters Woningtype Nieuwe Direct Indirect % Woningen soc huur eeng ,5 ov. huur eeng ,1 goedkope koop eeng ,0 < , ,0 dure koop ,7 soc huur meerg ,3 ov huur meerg ,4 koop meerg ,4 Totaal ,5 Tabel 1 Het rendement van de nieuwbouw in 2003 voor Haarlemmermeerse starters Doorstromingsrendement voor starters Als we kijken naar het directe rendement springt de sociale koopeengezinswoning er met kop en schouders boven uit. Daar staat dan weer wel tegenover dat het indirecte rendement nagenoeg nihil is. Bouwen van sociale koopwoningen is dus op zich een goed middel om aan de woningvraag van starters te voldoen, waarbij we dan voor lief moeten nemen dat het geen bijdrage levert aan de beweging in de woningmarkt. De bouw van 59 gestapelde woningen in de sociale huursector - het meest gevraagde woningtype in de sociale sector - heeft er toe geleid dat van 18 starters uit Haarlemmermeer in directe zin de woningnood is opgelost. Het indirecte rendement is met 4 woningen voor starters ook maar gering. Als we kijken naar het indirecte rendement dan stelt dat alleen nog wat voor bij de eengezinswoningen in de sociale huursector, waar het indirecte rendement dicht in de buurt komt van het directe rendement.

9 Leeftijd De leeftijdsgroep van 25 tot 30 jaar is sterk dominant onder starters. De groep tot 25 jaar bedraagt 26% In totaliteit is ruim 60% van de starters jonger dan 30 jaar. We zagen dat starters verhuizen naar verschillende woningtypen in zowel huur als koopsector. Dit geldt ook voor de jongste groep tot 25 jaar. In figuur 1 zagen we dat de instroom van buiten Haarlemmermeer zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad fors is. Als we bedenken dat ca 80% van deze huishoudens in een leeftijdsklasse zit van 30 jaar en ouder, zal dit betekenen dat het doorstromingsrendement van de nieuwbouw in Haarlemmermeer zich in belangrijke mate heeft manifesteerd in de regio.

10 3. Doorstroming in 2003 Zoals in het vorige hoofdstuk werd aangegeven zijn starters voor een belangrijk deel afhankelijk van een woningaanbod dat door doorstromers wordt vrijgemaakt. We kijken welke functie de nieuwbouw in Haarlemmermeer heeft voor de doorstroming binnen de gemeente. In 2003 verhuisden 948 doorstromers binnen Haarlemmermeer. Iets minder dan de helft (402) verhuisde naar een nieuwe woning. We kijken eerst naar deze groep en zoomen in op de VINEX-locaties. vijfhuizen getsewoud floriande 0% 20% 40% 60% 80% 100% E]hoofddorp nnieuw-vennep overig Hmeer Figuur 1, herkomst doorstromers die naar een nieuwe woning in een VINEX-locatie verhuisden in 2003 We zien dat Floriande overwegend doorstromers uit Hoofddorp aantrekt. Het accent ligt hierbij in sterke mate op de wijken Tooienburg, Overbos en Bornholm (71% van alle doorstromers in Floriande). De locatie Getsewoud blijkt doorstromers aan te trekken uit heel Haarlemmermeer. Ongeveer een gelijk aantal doorstromers kwam uit Hoofddorp en Nieuw-Vennep. De kleine locatie Vijfhuizen trekt vooral huishoudens aan uit Hoofddorp en in verhouding ook uit Vijfhuizen zelf. Doorstroming naar de nieuwbouw Als we bij de doorstroming naar de nieuwbouw het onderscheid maken naar de koop- en de huursector levert dat het volgende beeld op: Van koop naar koop : 48% Van huur naar koop 21% Van huur naar huur 24% Van koop naar huur 7 % Het zijn vooral jonge huishoudens die doorstromen naar de nieuwbouw. Het aandeel in de leeftijd tussen 30 en 45 jaar bedraagt 57%. Het aandeel 55+ bedraagt 15%. Doorstroming binnen de bestaande voorraad Ook binnen de bestaande voorraad speelt 38% van de doorstroming zich af binnen de koopsector. Dominant hierin is de doorstroming binnen de laagbouw (23%). Binnen de sociale huursector is de traditionele verhuisstroom van meergezms- naar eengezinswoning opvallend klein. Er wordt relatief vaker verhuisd van de ene gestapelde huuwoning naar een andere. De doorstroming van eengezins- naar meergezinswoning is duidelijk groter, evenals de doorstroming binnen de sociale laagbouw. Onder doorstromers binnen de bestaande woningvoorraad bevinden zich relatief meer ouderen 27% is 55 jaar of ouder. Het aandeel 30 tot 45 jaar bedraagt 41 %. I

11 Mutatiegraad in de bestaande woningvoorraad De omvangrijke woningproductie in de VINEX-locaties genereert verhuisprocessen in de bestaande voorraad via doorstroming naar de nieuwbouw. Zo ontstaat er ruimte voor starters, doorstromers en vestigers in de bestaande voorraad. We kijken naar de mutatiegraad op het niveau van wijken zoals die gedefinieerd zijn voor Integraal Buurtbeheer (IBB). De gemiddelde Haarlemmermeerse mutatiegraad voor de bestaande woningvoorraad bedraagt 5,6% gemiddeld over de jaren (tabel 1). Dit betekent dat gemiddeld 5,6% van de bestaande woningen per jaar van bewoner wisselt. We zien dat Bornholm, Graan voor Visch en Nieuw-Vennep Welgelegen de hoogste mutatiegraad kennen (rond 7%). In andere wijken in Hoofddorp is de mutatiegraad eveneens aan de hoge kant (met uitzondering van Vrijschot, Floriande en Pax). Gelet op de zuigkracht van de nieuwbouw in Floriande en andere VINEX-locaties uitoefent op huishoudens in Bornholm, Overbos en Tooienburg, is de mutatiegraad in deze wijken overigens niet excessief hoog. Elders in de gemeente wordt relatief veel verhuisd in Linquenda, in Zwanenburg Noordoost (beide 6,1%) en in sommige delen van Badhoevedorp. In veel kleine kernen vinden relatief minder bewonerswisselingen plaats (rond 3 a 4%). De locatie VINEX-locatie Stellinghof heeft kennelijk geen grote verhuisstromen in het bestaande dorp Vijfhuizen teweeg gebracht. De mutatiegraad van gemiddeld 4,6% is bepaald niet hoog. 10

12 IBB wijken/kernen Haarlemmermeer mutatiegraad <4 nieuw-vennep getsew nrd nieuw-vennep getsew zuid burgerv/leim/wetbrug hoofddorp floriande hoofddorp vrijschot lisserbroek badhoevedorp bouwlust cruquius rijsenhout zwanenbrg west buitenkaag mutatiegraadj^gmidde^^ Bestaande woningvoorraad gewogen naar de woningvoorraad per 1 januari 5,6 2,6 2,7 3,3 3,4 3,5 3,6 3,6 3,7 3,7 3,8 3,9 mutatiegraad 4-6 abbenes lijnden hoofddorp pax zwaanshoek overig nieuwe meer vijfhuizen nieuw-vennep west rijk e.o. beinsdorp badh nrd-oost nieuw-vennep zuidoost zwanenbrg zuid badh zuid-centrum badh nrd-west hoofddorp tooienburg hoofddorp noord hoofddorp zuidwest 4,0 4,0 4,1 4,2 4,2 4,3 4,6 4,7 4,8 5,0 5,2 5,2 5,3 5,4 5,5 5,9 5,9 5,9 mutatiegraad > 6 nieuw-vennep linquenda hoofddorp overbos zwanenbrg nrd-oost hoofddorp oost nieuw-vennep welgelegen hoofddorp graan v visch hoofddorp bornholm hoofddorp campus 6,1 6,1 6,1 6,3 6,9 7,0 7,1 24,7 11

13 4 Ontwikkelingen huurmarkt Vraag en aanbod in de sociale huursector Haarlemmermeer maakt wat betreft de sociale huurwoningenmarkt deel uit van het ROAgebied. Daartoe behoort ook Amsterdam. Dat houdt dus wel in dat gezien het gewicht van de Amsterdamse woningvoorraad gemiddelde cijfers voor het ROA- gebied weinig zeggen. In deze bijdrage zal dan ook aan de hand van de cijfers over het jaar 2003 vooral ingezoomd worden op vraag en aanbod in Haarlemmermeer. Aanbod. Het aanbod is met woningen in 2003 nadat er in 2002 sprake was van een stijging weer gezakt tot iets boven het niveau van De daling ten opzichte van 2002 kan overigens geheel op het conto van Amsterdam geschreven worden, waar het aanbod met bijna 1500 verminderd is, terwijl dat in de rest van het ROA-gebied nagenoeg constant gebleven is. Dat geldt ook voor Haarlemmermeer met aan aanbod van 780 woningen (2002: 811). Het gewicht van Amsterdam komt ook naar voren als we zien dat slechts 13% van het aanbod bestond uit eengezinswoningen. In Haarlemmermeer bedraagt dat percentage 40%. Vraag Aan de vraagkant zouden we, als we alle per bij WoningNet ingeschrevenen als woningzoekenden kwalificeren kunnen spreken over woningzoekenden. Als we iedereen die één of meerdere malen op een woning gereageerd heeft woningzoekenden noemen, dan waren dat er Het aantal Haarlemmermeerse actieve woningzoekenden bedraagt , Van de actief woningzoekenden behoort 58% tot de starters. In Amsterdam is dat percentage 51 zodat het niet verwonderlijk is dat Haarlemmermeer met 69% starters ruim boven het gemiddelde zit Hieronder staat een nadere onderverdeling van de Haarlemmermeerse woningzoekenden naar inkomensgroep, leeftijdsklasse en samenstelling huishouden, met daarbij ter vergelijking de percentages voor het hele ROA-gebied, waar Amsterdam dus een zwaar stempel op zet. Inkomensgroep Haarlemmermeer RDA Primaire doelgroep tot , tot , vanaf ,- 6 5 Leeftijdsklasse Haarlemmermeer RDA tot Samenstelling huishouden Haarlemmermeer ROA 1-persoon 2 personen kind kinderen 6 9 overige 6 9 Het ROA-qebied is formeel een woningmarkt, maar de vraag is of dat werkelijk ook zo beleefd wordt Uit het gegeven dat 73% van de reacties wordt uitgebracht op een woning in de eigen gemeente kan afgeleid worden dat aan het merendeel van de woningzoekenden de regionale woningmarkt niet besteed is. Voor Amsterdam is dat percentage 88, zodat het duidelijk is dat dit voor de overige gemeenten onder de 73% moet liggen. Van de Haarlemmermeerse reacties is 64% gericht op een woning in de eigen gemeente en 22 k op een woning in Amsterdam. Vanuit het perspectief van de woning komt 50% van de reacties op Haarlemmermeerse woningen uit Haarlemmermeer en 26% uit Amsterdam. We zullen hieronder zien in hoeverre deze percentages ook bij de toewijzing terug te vinden zijn. 12

14 Wachttijden Belangrijke indicator voor de spanning op de woningmarkt is de wachttijd. In het huidige systeem geldt voor doorstromers de woonduur als volgordecriterium. Dat is iets anders dan wachttijd. Het is immers mogelijk dat een doorstromer met een lange woonduur na 14 dagen inschrijving al een woning kan krijgen. De ontwikkeling in de benodigde woonduur zegt in zijn algemeenheid wel iets over de spanning op de woningmarkt. Met 15,7 jaar in 2003 is die de laatste 3 jaar nagenoeg constant gebleven. Het gaat hier om een rekenkundig gemiddelde met een zeer grote spreiding. De mediaan ligt op 12,3 jaar en de woonduur tussen de 5 en 10 jaar is de meeste voorkomende klasse. Haarlemmermeer zit met een benodigde woonduur van gemiddeld 21,2 jaar ruim boven het ROA-gemiddelde. Voor starters is de inschrijfduur het volgordecriterium en dit begrip heeft meer dan de woonduur een relatie met de werkelijke wachttijd. De gemiddelde inschrijfduur is 6,7 jaar, iets minder dan de afgelopen jaar, maar deze afname komt geheel voor rekening van Amsterdam waar de benodigde inschrijfduur van 8 tot 7 jaar teruggelopen is. De mediaan is 5,9 en een inschrijfduur van 5 jaar is de meest voorkomende wachttijd. Als gekeken wordt naar de gemiddelde tijd die ligt tussen de eerste reactie en de acceptatie van de woning is dat minder, namelijk 3,3 jaar. Het fenomeen van de "voorzorg"-inschrijvingen laat zich hier merken. Verhuringen Interessant is het om te zien wat de confrontatie van vraag en aanbod heeft opgeleverd oftewel bij wie zijn de vrijgekomen woningen in 2003 uiteindelijk terechtgekomen. Als we kijken naar de verhouding starters-doorstromers zien we dat 53% van de woningen is betrokken door een doorstromer. In vergelijking met voorgaande jaren is dat nauwelijks veranderd. Dat percentage is wat hoger dan het percentage doorstromers onder de actief woningzoekenden, maar dat kan je verwachten als woonduur een volgordecriterium is. In Haarlemmermeer is 58% van de woningen betrokken door een doorstromer. Naar inkomensgroep wijken de percentages bij de nieuwe huurders niet veel af van de percentages van de actieve woningzoekenden. Dat ligt anders bij de leeftijdsverdeling. Daar valt te constateren dat in de leeftijdklassen van en 60+ de percentages nieuwe huurders hoger liggen dan die bij de actief woningzoekenden. Voor Haarlemmermeer is dat heel duidelijk. Terwijl 75% van de actief woningzoekenden jonger is dan 35 jaar, is dat percentage bij de nieuwe huurders in Haarlemmermeer 37. In een gemeente met relatief veel eengezinswoningen en met een systeem waar woonduur een volgordecriterium is dat voorspelbaar. Dat valt ook terug te zien bij de nieuwe huurders naar type huishouden.op ROA -niveau zijn er geen significante verschillen tussen de percentages bij de actieve woningzoekenden en de nieuwe huurders Dat geldt niet voor Haarlemmermeer, waar het percentage alleenstaanden met 43% onder de nieuwe huurders aanmerkelijk lager is, dan dit percentage van de actief woningzoekenden. Verhuisbewegingen De laatste jaren is de instroom van buiten de gemeente een belangrijk item geweest. We zagen dat 27% van de reacties is uitgebracht op een woning in een andere gemeente. Het blijkt dat 18% van de nieuwe huurders afkomstig is uit een andere gemeente. Dit betekent dat 82% van de nieuwe huurders binnen de eigen gemeente verhuisd is. Dat percentage wijkt nauwelijks af van de percentages in de voorgaande jaren. Je zou kunnen stellen dat het regionale zoekgedrag weliswaar is toegenomen, maar dat de daadwerkelijke verhuringen toch vaker plaatsvinden aan de lokale woningzoekenden en dat er wat betreft de interlokale verhuizingen sprake is van een stabilisatie. In de voorgaande jaren was al duidelijk dat dit ROA-beeld niet opging voor de gemeente Haarlemmermeer. Dat blijkt ook in 2003 het geval te zijn. Het percentage woningen dat aan lokale ingezetenen is toegewezen is 57%. Van de resterende 43% nemen Amsterdammers ruim 28% voor hun rekening. Het merendeel van deze instroom bestaat uit doorstromers, maar voor ruim een kwart zijn het starters. Interessant is of er tegenover deze relatief grote instroom eenzelfde uitstroom staat. Dat blijkt niet het geval te zijn. Om het nog eens in absolute cijfers aan te geven : In Haarlemmermeer zijn er 777 woningen vrijgekomen, waarvan er 447 zijn toegewezen aan lokale woningzoekenden. Daar staat tegenover dat elders in het ROA-gebied 63 Haarlemmermeerse woningzoekenden een woning hebben gevonden. Dat zijn er dus aanmerkelijk minder dan de 272 die vanuit het ROA-gebied in Haarlemmermeer een woning hebben gevonden. 1 3

15 Overigens treedt dit effect in bijna alle ROA-gemeenten op. Alleen in Amsterdam is het anders. Het aantal Amsterdammers dat elders in het ROA-gebied een woning gevonden heeft is 1162, waartegenover slechts 434 woningzoekenden uit de overige ROAgemeenten een woning in Amsterdam in de sociale huursector hebben kunnen bemachtigen. In het licht van de 9393 Amsterdamse woningzoekenden die in hun eigen woonplaats een sociale huurwoning betrokken hebben gaat het om relatief geringe aantallen. In het licht van de aantallen woningen die in de omliggende gemeenten beschikbaar komen, zijn het toch aantallen waar de woningzoekenden in die gemeenten iets van merken. Hieronder volgt zoals gebruikelijk een overzicht van de meest en minst populaire woningen in de huursector. De wijken Tooienburg en Overbos in Hoofddorp blijven favoriet. Seniorenwoningen zijn nog steeds het minst gewild. Nummer Aantal Woonduur Huur Kern Wijk Bijzonderheden reacties voorrang 386 Hoofddorp ToolenburL T Ï8 Hoofddorp Tooienburg voorrang 392 Hoofddorp Overbos Hoofddorp Pax voorrang 434 Hoofddorp Tooienburg Hoofddorp Tooienburg voorrang 376 Hoofddorp Tooienburg Hoofddorp Tooienburg voorrang 366 Hoofddorp Overbos Hoofddorp Overbos Bottom 113 sociale huur gestapeld _...,..... \ Nummer Aantal Woonduur Huur Kern Wijk Bijzonderheden reacties Rijsenhout Dorp senioren ^ [ 2 4 i Zwanenburg Dorp senioren ! Zwanenburg DorjD^ senioren Nw-Vennep ^Zuidoost senioren ïï ! 364 Zwanenburg Dorp senioren T Zwanenburg ""Dorp senioren r ÖÏ-Ö1-Ï Zwanenburg Do[p senioren Zwanenburg Dorp senioren Zwanenburg Dorp senioren Zwanenburg ^Dorp senioren Top 10 sc >ciale huu r laagbouw _ rr _ Aantal Woonduur Huur Kern Wijk Bijzonderheden! Nummer reacties 1 f 433 voorrang 488 Hoofddorp Overbos Hoofddorp Tooienburg Hoofddorp Overbos Hoofddorp Tooienburg Hoofddorp Tooienburg Hoofddorp H Sportdorp Hoofddorp Tooienburg Hoofddorp Tooienburg Vijfhuizen Dorp Nw-Vennep Linquenda Bottom 10 sociale I iuur laagbouw i Nummer ] Aantal Woonduur Huur Kern Wijk Bijzonderheden reacties 1 14 ' Rijsenhout Dorp 2! Beinsdorp, Dorp^ ^566 Rijsenhout Dorp Nw-Vennep Zuidoost ' 534 Lisserbroek Dorp Nw-Vennep Zuidoost Hoofddorp Noord Hoofddorp [Noord f^g Vijfhuizen Dorp Zwaanshoek Dorp 14

16 5 Ontwikkelingen koopmarkt Bestaande voorraad De afgelopen twee jaar is de woningmarkt genormaliseerd en is er sprake van een zekere stabiliteit Zowel voor kopers als voor verkopers zijn er voldoende kansen op de woningmarkt. Er is in het midden- en dure segment voldoende aanbod voor een reële prijs. Kopers hebben voldoende tijd zich goed te oriënteren. Verkopers zien geen waardedaling van hun woning, de prijzen zijn gestabiliseerd en stijgen licht, net boven inflatieniveau. De doorlooptijd (tijd dat een woning te koop staat) is het laatste halfjaar ook stabiel op een normaal niveau gebleven. Als de verkoper een realistische prijs vraagt wordt gemiddeld een woning binnen 100 dagen verkocht. Nieuwbouw Getsewoud is geheel verkocht op 1 project na: "Het Kasteel" in deelplan 15/16. Het betreft een appartementencomplex in het dure segment. 30 van de 50 appartementen zijn aan een belegger verkocht zodat zeker is dat met de bouw gestart kan worden. In het algemeen kan gesteld worden dat er een zeer geringe belangstelling bestaat voor appartementencomplexen in deze prijscategorie. In Floriande is deelplan De Pleinen in verkoop gebracht. De eerste 2 fasen zijn bijna geheel verkocht, de 3 e en tevens laatste fase is op dit moment in verkoop. De verkoop loopt gestaag. In Floriande worden later dit jaar de deelplannen Hoven en Archipel in verkoop gebracht. In Stellinghof is deelplan Nieuwe Brink geheel verkocht. Voor appartementencomplex Stelling Vijfhuizen wat recent in verkoop is gebracht was grote belangstelling. Deze is grotendeels te verklaren door de aanwezige starterswoningen in het complex. In 2004 zijn in totaal 160 woningen in verkoop gebracht waaraan een starterslening is gekoppeld De belangstelling voor deze woningen is erg groot. Op ieder project, ongeacht het aantal of type woningen schreven ruim 1000 kandidaten in. In de volgende Trends wordt het fenomeen starterslening geanalyseerd. 15

17 6 Samenvatting en conclusies In een woningmarkt waarbij vestigers het merendeel van de 3500 verhuizingen voor hun rekening nemen kan met een aantal van 600 starters dat een woning heeft gevonden relatief niet groot zijn. De ruim 1500 nieuwbouwwoningen hebben slechts 173 starters getrokken. Daarbij moet wel aangetekend worden dat de twee voor starters meest aantrekkelijke woningcategorieën t.w. de gestapelde huurwoning en de sociale koopwoning in 2003 met 104 woningen slecht vertegenwoordigd waren. Wel is duidelijk dat de bouw van deze twee categorieën het meest bijdragen aan het oplossen van de woningnood van de Haarlemmermeerse starters. De andere woningcategorieën zullen ongetwijfeld voor veel beweging op de regionale woningmarkt zorgen, maar het rendement voor de Haarlemmermeerse starters is gering. Het rendement van de sociale huurwoning en sociale koopwoning zou nog verhoogd kunnen worden door labelling. Wij zien dat al bij de goedkope koopwoningen met een starterslening, die immers uitsluitend voor inwoners van Haarlemmermeer bestemd is, waar het percentage Haarlemmermeerse starters onder de kopers ongekend hoog is. 16