Actualiteiten huur. 10 december

Transcriptie

1 Actualiteiten huur 10 december

2 HR 25 april 2014, RvdW 2014/635 (Aldi/Kroon) Moet de HR terugkomen op de in zijn arrest Toko Mitra/PMT aanvaarde uitleg van art. 7:296 BW inzake de door een opvolgende verhuurder in acht te nemen wachttijd bij een beroep op dringend eigen gebruik (de wachttijd van drie jaar is alleen van toepassing als huur wordt opgezegd tegen einde eerste huurtermijn)? 2

3 Hof s-hertogenbosch 7 mei 2013, WR 2013/74; NJ 2015/50 (Kroon/Aldi) In 1990 is winkelruimte verhuurd aan Vendex Food. De overeenkomst is aangegaan voor tien jaar en vervolgens tweemaal verlengd met vijf optiejaren; de overeenkomst loopt thans voor onbepaalde tijd. In 2007 is Aldi in de plaats getreden van de vorige huurder en in 2009 heeft Kroon de eigendom van het verhuurde verkregen. In juni 2011 heeft Kroon de huurovereenkomst opgezegd per 1 juli 2012 op grond van dringend eigen gebruik en algemene belangenafweging. Aldi stemde niet in. Kantonrechter wijst de vorderingen van Kroon af. 3

4 Kroon komt in appel en Aldi voert aan dat Kroon zich niet op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik kan beroepen omdat de opzegging heeft plaatsgevonden binnen drie jaar nadat aan Aldi ter kennis was gebracht dat Kroon de eigendom van het verhuurde had verkregen. Hof: Dit standpunt is niet juist. In HR 24 september 2010 (Toko Mitra) is uitdrukkelijk beslist dat de in art. 7:296 lid 2 BW voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering (wegens het niet in acht nemen van de wachttijd) alleen van toepassing is op opzeggingen tegen het einde van de eerste huurtermijn en niet op opzeggingen tegen het einde van een verlengde termijn. Uit dat arrest volgt dat de wachttijd evenmin van toepassing is op de opzegging van een huurovereenkomst die (zoals in dit geval na twee verlengingen) op de voet van artikel 7:300 BW is voortgezet voor onbepaalde tijd. 4

5 Kroon heeft voldoende aannemelijk gemaakt het verhuurde zelf in gebruik te willen nemen om daarin een supermarkt te exploiteren. Geen hout snijdt het argument van Aldi dat Kroon tijdelijk wil exploiteren en dan wil doorschuiven naar een grotere speler in de supermarktbranche, want als een van de grote spelers in de supermarktbranche in 2009 belangstelling zou hebben gehad voor het te koop staande pand, had die speler eenvoudigweg kunnen trachten het pand zelf in eigendom te verwerven. Ook geen hout snijdt het argument dat de supermarkt op circa 65 kilometer afstand ligt van de woonplaats van de directeur (die 61 jaar is), want tussen partijen staat vast dat het moeilijk is om de beschikking te krijgen over geschikte locaties om een supermarkt te exploiteren. Kroon heeft bij het pleidooi bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in verband met aan grote steden verbonden criminaliteitsrisico s een voorkeur heeft voor een supermarktlocatie in de provincie. 5

6 Het hof kent een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 BW toe en verbindt daaraan overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:105 lid 1 slot BW voorwaarden: De nieuwe locatie wordt in gebruik genomen binnen zes maanden na de beëindiging van de huurovereenkomst; indien het tijdsverloop groter is kan niet meer van een verhuizing worden gesproken. De nieuwe locatie bevindt zich in een straal van 10 km van het gehuurde. Indien de afstand ruimer is kan niet langer worden gezegd dat de nieuwe locatie dient als vervanging van het gehuurde. Immers alle grote spelers in de supermarktbranche zijn op zoek naar locaties in het hele land. Als Aldi op grotere afstand een nieuwe locatie in gebruik neemt, kan niet worden gezegd dat dit gebeurt om de locatie in het gehuurde te vervangen. 6

7 Aldi in cassatie Allereerst wordt heroverweging van de in dit arrest aan art. 7:296 BW gegeven uitleg bepleit nu deze op gespannen voet staat met de tekst van de wet, de wetsgeschiedenis en de ratio van de wachttermijn. In de tweede plaats wordt betoogd dat uit het arrest Toko Mitra niet zonder meer volgt dat de wachttijd evenmin van toepassing is op de opzegging van een huurovereenkomst die is aangegaan voor een initiële huurtermijn van tien jaren en die zoals in dit geval na twee verlengingen op de voet van art. 7:300 BW is voortgezet voor onbepaalde tijd. 7

8 AG Wissink: Over de vraag of met de nieuwe redactie een wijziging van de wachttermijn was beoogd, was men het in de rechtspraak en literatuur niet eens. De discussie betrof niet de vraag of de wachttermijn bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik gold bij het einde van de eerste termijn bedoeld in art. 7:292 lid 1 BW (lid 1) en het einde van de tweede termijn bedoeld in art. 7:292 lid 2 BW (lid 4). Zij betrof de vraag of de wachttermijn bij opzegging tegen het einde van de tweede termijn was te omzeilen door niet op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik, maar op grond van de belangenafweging (lid 3). In Toko Mitra werd de discussie over de vraag of de wachttermijn ook een rol zou kunnen spelen bij een beroep op de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW afgesneden. 8

9 Hoge Raad: De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen. 9

10 HR 14 februari 2014, NJ 2014/397; WR 2014/58 (Alog/Ultimo) De in het arrest HR 26 maart 2010 (Herenhuisarrest) voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf geldt niet voor de beëindiging van huur van middenstandsbedrijfsruimte. Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Bij woonruimte is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. 10

11 Bij de bescherming van de huurder van middenstandsbedrijfsruimte gaat het om een bescherming van een recht van fundamenteel andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval, waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat, niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. 11

12 Alog huurt sinds 1996 van (de rechtsvoorgangster van) Ultimo een winkelruimte van 700 m² aan het Legmeerplein in Uithoorn, aanvankelijk voor tien jaar, daarna voor vijf jaar en sinds 1 april 2011 voor onbepaalde tijd. In het gehuurde wordt een Aldi-supermarkt geëxploiteerd. Ultimo is sinds 6 juni 2008 eigenaar van het winkelcentrum. Het winkelcentrum is verouderd en moet worden gerenoveerd. Een deel (900 m²) is al gerenoveerd. Het geplande nieuwe winkelcentrum zal bestaan uit 1500 m² detailhandel. In de plannen keert de Aldisupermarkt niet terug; van de 700 m² die Alog thans huurt, wordt (afgerond) 100 m² open terrein (in het kader van een grondruil toekomend aan de gemeente), wordt 400 m² verhuurd aan Deen supermarkten en 200 m² aan een kapsalon en een Chinees restaurant, die reeds op het winkelcentrum zijn gevestigd. De resterende 900 m² zijn voor Deen supermarkten. Er is onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst; het feit dat Alog slechts bereid was max. 170 per m² te betalen en de indeling van het winkelcentrum waren breekpunten. 12

13 De gemeente geeft geen toestemming voor een voorgestelde uitbreiding van het winkelcentrum om plaats te bieden aan de Aldi en Deen supermarkten gezamenlijk. Bij brief van 24 maart 2010 heeft Ultimo de huurovereenkomst met Alog opgezegd wegens (onder meer) dringend eigen gebruik. Alog heeft niet met de opzegging ingestemd. De al gerenoveerde 900 m² zijn inmiddels verhuurd aan Deen tegen een huurprijs van 225 per m² met de afspraak dat Deen na renovatie van het deel van het winkelcentrum dat door Alog wordt gehuurd, ook die 400 m² zal huren. De opening van de Deen supermarkt heeft in 2011 plaatsgevonden. 13

14 Ultimo vordert ex art. 7:295 lid 2 BW dat een datum wordt bepaald waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd, met veroordeling van Alog om het gehuurde op dat tijdstip te hebben ontruimd. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en heeft de beëindigings- en ontruimingsdatum bepaald op 1 januari Het hof heeft het vonnis bekrachtigd en het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd en waarop Alog het gehuurde moet hebben ontruimd, vastgesteld op 1 maart Het hof heeft geoordeeld dat Ultimo het gehuurde dringend nodig heeft voor een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst met Alog niet mogelijk is. Het heeft daartoe overwogen dat partijen het erover eens zijn dat het winkelcentrum moet worden gerenoveerd omdat het sterk verouderd is en dat Ultimo voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat na de geplande renovatie een kostendekkende exploitatie met verhuur aan Alog tegen een huur van maximaal 170- per m² onmogelijk is. 14

15 Cassatiemiddel: Het hof heeft ten onrechte (enkel) doorslaggevend geacht dat een kostendekkende exploitatie na de renovatie met verhuur aan Alog niet mogelijk is, althans het hof heeft zijn oordeel ontoereikend gemotiveerd. Het hof had moeten onderzoeken of een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Het hof had dezelfde maatstaf moeten toepassen als die welke met betrekking tot de beëindiging van de huur van woonruimte is neergelegd in het arrest HR 26 maart 2010, NJ 2010/190 (Herenhuis). Hoge Raad: nee, verwerpt beroep. 15

16 HR 11 april 2014, NJ 2014/438; TvHB 2014/16; WR 2014/84 (KNVvL/Staat) Is een landingsbaan van een voormalig vliegveld een gebouwde onroerende zaak in zin art. 7:230a BW? wanneer is sprake van een gebouwde onroerende zaak 16

17 Vliegveld Valkenburg is sinds 2007 niet meer in gebruik is als militair vliegveld. De Staat (i.s.m. de gemeentes Katwijk en Wassenaar) wil het terrein herontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied. In dat verband is in november 2012 het concept Masterplan locatie Valkenburg voor inspraak openbaar gemaakt. Partijen hebben vanaf 2006 gecorrespondeerd over de toekomst van het (mede)gebruik van vliegveld Valkenburg ten behoeve van de zweefvliegsport. Er is geen overeenstemming bereikt. Bij brief van 1 juli 2010 heeft de Staat de huurovereenkomst van 25 februari 2002 opgezegd tegen 1 juli

18 Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart verzoekt om de termijn, waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd, te verlengen met één jaar na 1 juli 2012, met bepaling van de vergoeding voor het gebruik op het per 1 juli 2012 geldende peil voor zover nodig op de voet van artikel 7:230a lid 6 BW. Want: het gehuurde moet worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW, zodat de KNVvL de in dat artikel bepaalde ontruimingsbescherming geniet; bovendien worden haar belangen en de belangen van de gebruikers ernstiger geschaad door de ontruiming van het gehuurde dan die van de Staat bij voortgezet gebruik ervan. 18

19 De Staat voert gemotiveerd verweer en heeft een tegenverzoek ingediend tot vaststelling van de ontruimingsdatum op 1 januari De kantonrechter heeft het verzoek van KNVvL afgewezen en het tegenverzoek van de Staat toegewezen. 19

20 Hof: o.g.v. art. 7:230a lid 8 BW kan tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hoger beroep worden ingesteld. Op basis van vaste rechtspraak wordt dit rechtsmiddelenverbod evenwel doorbroken (a) als de rechter het artikel ten onrechte heeft toegepast, (b) als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten dan wel (c) als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. KNVvL stelt dat het rechtsmiddelenverbod dient te worden doorbroken, aangezien de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. KNVvL is dan ook ontvankelijk in hoger beroep. 20

21 Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, dient als uitgangspunt te worden genomen hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. Uit de tekst van de huurovereenkomst (considerans) volgt dat deze is gesloten ter uitvoering van de aan de publiekrechtelijke ontheffing verbonden voorwaarde dat voor het medegebruik van de militaire luchtvaartterreinen een privaatrechtelijke vergunning is vereist. Uit de tekst blijkt niet dat de huurovereenkomst een bredere strekking heeft. 21

22 Het in de overeenkomst beschreven gebruik is beperkt tot het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van de militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen. Met uitzondering van het stallen van de vliegtuigen is voor de activiteiten het gebruik van gebouwde onroerende zaken niet aan de orde. 22

23 KNVvL stelt dat de landingsbaan op vliegveld Valkenburg aan te merken is als een gebouwde onroerende zaak. Het hof volgt KNVvL hierin niet. Uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, , nr. 3, p. 12) blijkt dat art. 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van art. 28c-28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd. Anders dan titel 7.4 BW, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip gebouw centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar zoals de onderhavige landingsbaan aangelegd is. 23

24 HR: Een zaak kan in ieder geval worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (art. 1 aanhef en onder c Woningwet). 24

25 Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van art. 7:230a BW. Het hof heeft onderzocht of de onderhavige landingsbaan, die geen gebouw is, niettemin kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW. Daarbij heeft het de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is aangelegd en niet gebouwd, niet doorslaggevend geacht, maar opgevat als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. 25

26 HR 4 oktober 2013, NJ 2014/60; WR 2014/2 (Halfords/Dela) Bij huurprijsherziening middenstandsbedrijfsruimte is er één partij die belang heeft bij herziening en andere partij juist niet Art. 7:304 lid 1 BW eist voorafgaand overleg plus deskundigenadvies voordat de stap naar de rechter kan worden gezet Hoe serieus moet dat overleg zijn? 26

27 Art. 7:304 lid 2 BW moet aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De verzoeker zal daartoe in het verzoekschrift moeten stellen dat hiervan sprake is. Aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, zijn geen hoge eisen te stellen. Voldoende is dat serieus en (gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is) zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW. 27

28 Voldoende is dat serieus en (gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is) zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW. De rechter is op grond van art. 7:303 lid 4 BW bevoegd een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat. 28

29 HR 17 januari 2014, NJ 2014/ 249; WR 2014/30 Komt het medehuurderschap toe aan een zoon van 56 die zijn hele leven bij zijn 94-jarige moeder heeft gewoond na het overlijden van zijn moeder? was sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in zin art. 7:268 lid 2 BW 29

30 Feiten: Eggink is circa 20 jaar eigenaar van de woning Ten tijde van de inleidende dagvaarding bedroeg de huurprijs 277,64 per maand. Huurster is op 6 juli 2010 op 94-jarige leeftijd overleden Hof: dat niet kan worden vastgesteld dat de zoon financieel aan het huishouden bijdroeg betekent nog niet dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding ontbrak, maar is wel een belangrijke contra-indicatie Bij gebrek aan wederkerigheid kan de relatie van de zoon met zijn moeder niet erdoor gekenmerkt worden dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW. 30

31 De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband (vgl. HR 22 januari 1993, NJ 1993/549 Van Schellen/Dijkstra, en HR 18 februari 1994, NJ 1994/376, Boon/Van der Laan). De enkele omstandigheid dat een kind na zijn meerderjarig worden nog bij zijn ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding blijft wonen, brengt niet mee dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, omdat dan in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. 31

32 Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW (vgl. HR 12 maart 1982, NJ 1982/352 Van den Brink/Goede Woning, en HR 8 oktober 2004, NJ 2004/658 Weitner/Duyts). extra onderbouwen met feiten huisgenoot als deelnemer aan een gemeenschappelijke huishouding; gezamenlijk optrekken maar ook bijdragen die over en weer aan de gang van zaken in de huishouding, inclusief de kosten daarvan, worden geleverd 32

33 Het stond het hof vrij om bij de beoordeling of de zoon en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden, mede betekenis toe te kennen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen de zoon en zijn moeder. Deze omstandigheid kan immers duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding in de zin dat de zoon zich door zijn moeder liet verzorgen en niet samen met zijn moeder een huishouding voerde. Het oordeel van het hof berust voor het overige op een aan de feitenrechter voorbehouden waardering van de feiten en omstandigheden. 33

34 HR 14 augustus 2015, RvdW 2015/936; WR 2015/123 (Eier en Hendriks/Libra) Tussen Eier en Hendriks heeft een affectieve relatie bestaan. Na verbreking van die relatie heeft de vrouw in april 2010 de door hen bewoonde en aan Libra in eigendom toebehorende woning verlaten. Bij brief van 22 september 2010 heeft de vrouw Libra verzocht het huurcontract van de woning op naam te zetten van de man. Libra heeft dit verzoek afgewezen. In het onderhavige geding hebben eisers gevorderd dat de rechter bij vonnis zal bepalen dat de man medehuurder zal zijn van de woning. Anders dan de kantonrechter heeft het hof deze vordering afgewezen, omdat (i) tussen eisers op 22 september 2010 geen sprake meer was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW en (ii) evenmin is gebleken dat het verzoek aan Libra zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de gestelde samenwoning is gedaan. Dit oordeel wordt in cassatie bestreden. 34

35 Uit de beschikkingen HR 10 oktober 1980, NJ 1981/132 (Dekker/Petronella) en HR 21 februari 1986, NJ 1986/383 (Boonacker/Neve) volgt dat de enkele omstandigheid dat er plannen bestaan om de gemeenschappelijke huishouding te beëindigen resp. dat geen sprake meer is van samenwoning, niet meebrengt dat niet meer kan worden gesproken van een gemeenschappelijke huishouding. De aandacht van partijen zal in een situatie of periode waarvan veelal pas achteraf kan worden gezegd dat daarin de gemeenschappelijke huishouding werd beëindigd, vaak niet (primair) zijn gericht op het doen van een verzoek als het onderhavige. Daarbij komt dat in de regel grote en ook voor de verhuurder kenbare belangen van de samenwoner zijn betrokken bij een zodanig verzoek. Hiertegenover staat dat art. 7:267 lid 1 BW bepaalt dat die samenwoner op het moment van het doen van het verzoek een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder heeft. 35

36 Bovendien verlangt het (rechtzekerheids)belang van de verhuurder dat met het doen van een verzoek als het onderhavige niet onredelijk lang wordt gewacht. In verband met hetgeen hiervoor is overwogen, brengt een redelijke toepassing van art. 7:267 BW mee dat de rechter de bevoegdheid heeft om, in verband met de omstandigheden van het geval, een verzoek als het onderhavige toe te wijzen ook na de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding, mits dat verzoek zo spoedig na die beëindiging is gedaan als in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kan worden gevergd. Het hof heeft tot uitgangspunt genomen dat ten tijde van het verzoek om eiser in het vervolg als huurder van de woning aan te merken (september 2010) geen sprake meer was van een gemeenschappelijke huishouding tussen eiser en eiseres en dat de samenwoning van eiser en eiseres al vijf maanden voordien (april 2010) definitief was beëindigd. 36

37 HR 4 april 2014, NJ 2014/426; WR 2014/70 (Nobel/Bromet) Vormen de wettelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen een ongeoorloofde inbreuk op eigendomsrecht verhuurder? 37

38 Art. 1 EP EVRM bevat een drietal regels. De eerste regel geeft eenieder het recht op een ongestoord genot van zijn eigendom. De tweede regel verbindt voorwaarden aan het kunnen ontnemen van eigendom en de derde regel onderkent dat een Staat de bevoegdheid heeft die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren, in overeenstemming (voor zover hier van belang) met het algemeen belang. 38

39 Er is in casu sprake van een inperking van het ongestoord eigendomsrecht van verhuurder, maar de verhuurder is en blijft eigenaar van de woning, hij is vrij om zijn bezit te vervreemden en hij blijft huur blijft ontvangen 39

40 de inperking moet berusten op een wet die voldoende toegankelijk, precies en voorspelbaar in zijn toepassing is een maatregel ter regulering van eigendom kan alleen gerechtvaardigd zijn wanneer sprake is van overeenstemming met het algemeen belang. (i.c. de bescherming van huurders) de inperking van eigendomsrechten moet in overeenstemming zijn met het proportionaliteitsvereiste (i.c. bedragen de inkomsten behelzen aanzienlijk meer dan de onroerendezaakbelasting en bestaat geen aanwijzing dat de huurinkomsten niet voldoende zijn voor de noodzakelijke onderhoudskosten) er zijn geen andere aanwijzingen dat verhuurder een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen de Staat heeft een ruime beoordelingsvrijheid bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen 40

41 Hof Amsterdam 26 mei 2015, WR 2015/117; TvHB 2015/15 (Forecast/Unibail-Rodamco) Verhuurder van 290-bedrijfsruimte is bevoegd een gedane opzegging waarmee huurder (nog) niet heeft ingestemd, in te trekken. De intrekking van een reeds gedane huuropzegging is niet een intrekking van een aan een bepaalde persoon gerichte verklaring als bedoeld in art. 3:37 lid 5 BW. De in art. 3:37 lid 5 BW bedoelde intrekking van een verklaring is bedoeld om te voorkomen dat die verklaring werking verkrijgt, terwijl de intrekking van een reeds gedane huuropzegging beoogt een einde te maken aan de werking van die opzegging. Het zou daarom juister zijn om te spreken van herroeping. 41

42 Van bepaalde eenzijdige rechtshandelingen is in de wet bepaald dat zij kunnen worden herroepen, zoals het aanbod (art. 6:219 BW). Dat voor de herroeping van de huuropzegging een dergelijke regeling ontbreekt, betekent niet dat de mogelijkheid van herroeping is uitgesloten. De opzegging van een huurovereenkomst m.b.t. 290-bedrijfsruimte heeft een tweeledig (rechts)gevolg: (i) de verhuurder kan, als de huurder niet binnen zes weken in de opzegging heeft toegestemd, een gerechtelijke procedure tot huurbeëindiging instellen en (ii) de huurder kan door een schriftelijke verklaring van toestemming het einde van de huurovereenkomst bewerkstellingen. 42

43 De vraag is of de verhuurder aan de huurder de aan deze geboden mogelijkheid door een schriftelijke toestemming het einde van de huurovereenkomst te bewerkstelligen, weer kan ontnemen. Er kan een vergelijking worden gemaakt met het aanbod. Een opzegging is geen aanbod, maar wel een eenzijdige rechtshandeling die door een andere eenzijdige rechtshandeling (de schriftelijke toestemming) kan leiden tot een meerzijdige rechtshandeling (het beëindigen van de huur). Art. 6:219 BW (de herroeping van een niet-aanvaard aanbod) is van overeenkomstige toepassing op andere meerzijdige vermogensrechtelijke rechtshandelingen dan overeenkomsten, voor zover de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de rechtshandeling zich daartegen niet verzet. 43

44 De strekking van art. 6:219 BW in verband met de aard van de rechtshandeling, huuropzegging, verzet zich niet tegen overeenkomstige toepassing. Door een herroeping (intrekking) van een reeds gedane huuropzegging kan worden voorkomen dat de, in beginsel onbeperkte, mogelijkheid de beëindigingsvordering nog in te stellen na de datum waartegen is opgezegd, tot een even onbeperkte periode van onzekerheid over de status van de huurovereenkomst leidt. Er bestaat ook geen aanwijzing dat de wetgever heeft willen breken met de situatie van vóór 1 augustus 2003, waarin intrekking van een huuropzegging van 290- bedrijfsruimte mogelijk werd geacht. Ook valt niet aanstonds in te zien waarom de intrekking van een huuropzegging bij woonruimte wel (vgl. art. 7:275 lid 2 BW) en bij bedrijfsruimte niet mogelijk zou zijn. 44

45 De bevoegdheid tot intrekking van een gedane opzegging dient te worden uitgeoefend in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. De keuze van huurder om de huurovereenkomst niet op te zeggen en ook niet toe te stemmen in de door verhuurder gedane opzegging, is voor haar eigen rekening. Een toestemming van huurder in huurbeëindiging waaraan voorwaarden zijn verbonden, is geen toestemming in de zin van art. 7:295 lid 1 BW, in ieder geval niet zolang aan die voorwaarden niet is voldaan. 45

46 HR 3 april 2015, NJ 2015/412; TvHB 2015/9; WR 2015/80 (Singh/Centre hotel) Art. 7:291 lid 3 BW geeft in navolging van art. 7A:1629 lid 2 BW (oud) geen tijdstip waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring van een afwijkend beding moet worden gedaan. Partijen kunnen daarom, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huur dat verzoek doen. In de regeling van art. 7A:1629 BW (oud) komt de wettekst erop neer dat een afwijkend beding nietig is totdat goedkeuring daarvoor is verkregen. De nietigheid van het beding stond dus niet in de weg aan het verlenen van goedkeuring. 46

47 In art. 7:291 leden 2-4 BW is beoogd hetzelfde te bepalen als voorheen in art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW. Ook indien het afwijkende beding door de huurder op de voet van art. 7:291 BW is vernietigd op de grond dat ten nadele van hem van bepalingen van afdeling BW is afgeweken, kan derhalve nog op de voet van art. 7:291 lid 3 BW rechterlijke goedkeuring voor dat beding worden verkregen. Door de goedkeuring wordt het beding, evenals onder het oude recht, alsnog rechtsgeldig. Opmerking verdient dat door vorenstaande regeling de door de wetgever beoogde bescherming van de huurder van bedrijfsruimte niet op enige wijze in het gedrang komt. Goedkeuring voor een afwijkend beding kan immers op grond van art. 7:291 lid 3 BW uitsluitend worden gegeven in de daar omschreven bijzondere gevallen, waarin hetzij die bescherming niet wezenlijk wordt aangetast, hetzij aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat. 47

48 Bedankt voor uw aandacht. 48