ACTUALITEITEN BEDRIJFSRUIMTE SPREKER MR. M. VAN SCHOONHOVEN-SLOOT, ADVOCAAT DLA PIPER NEDERLAND N.V. 19 MAART :00 17:15 UUR

Transcriptie

1 ACTUALITEITEN BEDRIJFSRUIMTE SPREKER MR. M. VAN SCHOONHOVEN-SLOOT, ADVOCAAT DLA PIPER NEDERLAND N.V. 19 MAART :00 17:15 UUR

2 Inhoudsopgave Mr. M. van Schoonhoven-Sloot Jurisprudentie Nederlands huurrecht (bedrijfsruimte) in het kort Hoge Raad 11 april 2014, NJ 2014,438: landingsbaan voormalig vliegveld is geen gebouwde onroerende zaak) (kwalificatie vraag) p. 4 Gerechtshof Amsterdam, 11 februari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:414: gebruik verkeerd model: vrijwillig 290-regime overeengekomen? p. 19 Rechtbank Zeeland-West-Brabant: sector kanton, locatie Tilburg, 29 oktober 2014: ECLI:NL:RBZWB:2014:7142: welk huurregime is van toepassing, woonruimte of kantoorruimte? Bedoeling partijen? p. 26 Afwijkende bedingen Hof Amsterdam 8 september 2009, WR 2010, 57 en WR 2010, 58: het Hof is van oordeel dat de twee toewijzingsgronden van 7:291 BW cumulatief moeten worden beoordeeld p. 38 Hof Den Haag, 15 januari 2013, WR 2014/25 p. 55 Rechtbank Rotterdam, 1 september 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:7688. Corio/JS Slagerij: kantonrechter oordeelt dat ondanks het feit dat (eigenlijk) niet is voldaan aan de twee criteria van 7:291 BW, de bedingen toch worden goedgekeurd vanwege het bijzondere concept van de Markthal in Rotterdam p. 59 Rechtbank Rotterdam, 16 september 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:7689: afwijzende beschikking, herziening huurprijs is een wezenlijke aantasting en positie huurder ten opzichte van verhuurder is niet gelijkwaardig p. 64 2

3 Garanties (in faillissement) Hoge Raad 15 november 2013, NJB 2013/2455 (Romania) p. 66 Hoge Raad 22 november 2013, NJB 2013/2513 (Autodrome) p. 68 Rechtbank Amsterdam 9 april 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:1560: verhuurder heeft bankgarantie (inzake faillissement van een huurder) terecht getrokken terzake van de huurschade p. 70 HR 11 juli 2014, NJ 2014/407 (ABN AMRO/Berzuna), inzake verhuurder failliet p. 71 Asbest HIP 2014 (6) 167 Art. - Omgaan met asbest bij verhuur p. 86 Rechtbank Amsterdam, 10 december 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:8177: garantie in koopovereenkomst dat complex geen asbest bevat. Uitleg overeenkomst ten aanzien van garantie en boetebeding p. 92 3

4 NJ 2014/438: Huur. Is landingsbaan voormalig vliegveld gebouwde onroerende zaak in zin art. 7:230a BW?; begrip gebouwde onroerende zaak ; begrip... - Minder gegevens Instantie: Hoge Raad (Civiele kamer) Datum: 11 april 2014 Magistraten: Mrs. E.J. Numann, A.M.J. van Buchem-Spapens, A.H.T. Heisterkamp, G. de Groot, M.V. Polak Zaaknr: 13/03408 Conclusie: A-G mr. M.H. Wissink Noot: J.L.R.A. Huydecoper Roepnaam: KNVvL/Staat Brondocumenten: ECLI:NL:HR:2014:899, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), ; ECLI:NL:PHR:2014:43, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), ; Beroepschrift, Hoge Raad, Wetingang: Art. 7:230a BW; art. 1 Woningwet Brondocument: HR, , nr 13/03408 Essentie Huur. Is landingsbaan voormalig vliegveld gebouwde onroerende zaak in zin art. 7:230a BW?; begrip gebouwde onroerende zaak ; begrip gebouw ; maatstaf. Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van art. 7:230a BW. Samenvatting Verzoekster tot cassatie (KNVvL) en bij haar aangesloten verenigingen en stichtingen maken al lange tijd gebruik van vliegveld Valkenburg als basis voor de beoefening van de zweefvliegsport. KNVvL heeft ten behoeve van dit gebruik, waarvoor destijds een ontheffing is verleend, een huuroverkomst gesloten met verweerder in cassatie, de Staat. Het vliegveld is sinds 2007 niet meer in gebruik als militair vliegveld. De Staat wil het terrein ontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied. De Staat heeft de huurovereenkomst opgezegd en tegen een bepaalde datum de ontruiming aangezegd. In deze procedure verzoekt KNVvL om de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd op de voet van art. 7:230a BW met één jaar te verlengen. De Staat heeft de toepasselijkheid van dit artikel betwist. Evenals de kantonrechter heeft het hof het verzoek van KNVvL afgewezen. Volgens het hof kan de landingsbaan op het gehuurde niet worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW, zodat KNVvL niet de ontruimingsbescherming van dat artikel toekomt. Het middel klaagt dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door bij zijn oordeel dat de landingsbaan van het vliegveld geen gebouwde onroerende zaak is, een onderscheid te maken tussen gebouwde en aangelegde onroerende zaken. Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef 4

5 en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van art. 7:230a BW. Het hof heeft onderzocht of de onderhavige landingsbaan, die geen gebouw is, niettemin kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW. Daarbij heeft het de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is aangelegd en niet gebouwd, niet doorslaggevend geacht, maar opgevat als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Aldus heeft het hof geen blijk gegeven van miskenning van de hiervoor vermelde maatstaven. Partij(en) De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart, te Woerden, zowel pro se als namens en ten behoeve van: De Stichting Luchtsport Centrumvalkenburg, te Voorschoten, en de daarin verenigde verenigingen: Zuidhollandse Vliegclub, te Leiderdorp, Aeroclub Valkenburg, te Oegstgeest, Stichting Leidsche Studenten Aeroclub, te Leiden, verzoekster tot cassatie, adv.: mrs. P.S. Kamminga en T. Welschen, tegen Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf), te 's-gravenhage, verweerder in cassatie, adv.: mrs. J.W.H. van Wijk en M.E.M.G. Peletier. Voorgaande uitspraak Hof: Beoordeling van het hoger beroep 1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de feiten die de kantonrechter onder 2.1 tot en met 2.13 van de bestreden beschikking als vaststaand heeft aangemerkt, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. 2. Het gaat in deze zaak om het volgende. 2.1 Al tientallen jaren maken bij KNVvL aangesloten verenigingen en stichtingen gebruik van vliegveld Valkenburg als basis voor de uitoefening van de zweefvliegsport. Hiertoe is aan KNVvL ontheffing verleend van de verbodsbepaling van artikel 34, eerste lid, onder a, van de Luchtvaartwet. Eén van de aan de ontheffing verbonden voorwaarden was dat een privaatrechtelijke vergunning zou worden verleend voor het medegebruik van, onder meer, vliegveld Valkenburg. Partijen hebben uitvoering gegeven aan deze voorwaarde door het sluiten van gebruiks-/huurovereenkomsten voor het (mede)gebruik van de vliegvelden te behoeve van de zweefvliegsport, laatstelijk bij huurovereenkomst van 25 februari Bij de overeenkomst van 25 februari 2002 (verder: de huurovereenkomst), met als considerans: gelet op de ontheffing van de verbodsbepalingen van artikel 34, eerste lid, onder letter a van de Luchtvaartwet, verleend aan de gezagvoerders van (motor)zweefvliegtuigen en van het voor het slepen van zweefvliegtuigen te benutten vliegtuigen van de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart (K.N.V.v.L.) en van de bij deze vereniging aangesloten verenigingen, alsmede aan de leden van de K.N.V.v.L., die optreden als gezagvoerders van zweefvliegtuigen, ( ), zijn partijen overeengekomen: dat de Staat aan de gebruiker [hof: KNVvL] in gebruik geeft: de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe, Deelen, Soesterberg, De Kooy, Valkenburg, Woensdrecht, Gilze-Rijen, Volkel en De Peel; hierna te noemen de zaak, ( ) 5

6 uitsluitend voor het met (motor)zweefvliegtuigen en vliegtuigen te benutten voor het slepen van zweefvliegtuigen van de gebruiker en van de bij hem aangesloten verenigingen gebruik te maken of te doen maken van de hierboven vermelde ontheffing, zulks tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding, ( ). 2.3 Op de huurovereenkomst zijn onder meer van toepassing verklaard de Algemene en Bijzondere Voorwaarden betreffende het medegebruik van militaire luchtvaartterreinen door derden, vastgesteld door de Minister van Defensie op 8 mei 1967 en laatstelijk gewijzigd op 26 november 1980 (verder: de Algemene Voorwaarden). Artikel 1 van de Algemene Voorwaarden luidt: Onder de vergunning wordt tenzij anders aangeduid in deze algemene en bijzondere voorwaarden verstaan de door de betrokken Inspecteur der Domeinen afgegeven privaatrechtelijke vergunning waarin het medegebruik van één of meer militaire luchtvaartterreinen door de betrokken vergunninghouder(s) is geregeld. Artikel 27 van de Algemene Voorwaarden luidt, voor zover hier relevant: Deze vergunning omvat het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen, met dien verstande dat per militair luchtvaartterrein maximaal twee sleepvliegtuigen mogen worden gestationeerd. ( ). 2.4 Een brief van 28 februari 1972 van de Staatssecretaris van Financiën aan de Minister van Defensie, betrekking hebbend op het medegebruik van militaire vliegvelden door de KNVvL, luidt, voor zover hier relevant: Met u ben ik van oordeel dat de huidige gedragslijn met betrekking tot het gebruik van militaire vliegbases en van de daarop staande gebouwen voor de zweefvliegsport inderdaad tot misverstand kan leiden. In verband hiermede heb ik bij brief van gelijke datum en nummer als deze de domeinbeheerders medegedeeld dat voortaan het volgende geldt: a. het beschikbaarstellen van stallingsruimte voor zweefvliegtuigen en vliegtuigen, welke uitsluitend worden gebruikt voor het slepen van zweefvliegtuigen, wordt geacht te zijn geregeld bij de aan de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart verleende privaatrechtelijke vergunning tot gebruik van de militaire luchtterreinen; een afzonderlijke privaatrechtelijke vergunning is hiervoor derhalve niet nodig; b. voor het gebruik c.q. medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden (zoals verblijfs-, opslag- en lesruimte, enz) en grond voor het stichten van opstallen t.b.v. de zweefvliegsport, (b.v. eigen stallingsruimte) dient een afzonderlijke privaatrechtelijke vergunning zonder dat daaraan voor de vergunninghouder financiële consequenties worden verbonden te worden verleend door de domeinbeheerder binnen wiens ressort het vliegterrein is gelegen. 2.5 Vliegveld Valkenburg is sinds 2007 niet meer in gebruik is als militair vliegveld. De Staat, in samenwerking met de gemeentes Katwijk en Wassenaar, wil het terrein herontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied. In dat verband is in november 2012 het concept Masterplan locatie Valkenburg voor inspraak openbaar gemaakt. 2.6 Partijen hebben vanaf 2006 gecorrespondeerd over de toekomst van het (mede)gebruik van vliegveld Valkenburg ten behoeve van de zweefvliegsport. Daarbij is onder meer gesproken over het sluiten van een nieuwe, tijdelijke overeenkomst. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt. 2.7 Bij brief van 1 juli 2010 heeft de Staat de huurovereenkomst van 25 februari 2002 opgezegd tegen 1 juli In deze procedure verzoekt de KNVvL om de termijn, waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd, te verlengen met één jaar na 1 juli 2012, met bepaling van de 6

7 vergoeding voor het gebruik op het per 1 juli 2012 geldende peil voor zover nodig op de voet van artikel 7:230a lid 6 BW, een en ander met veroordeling van de Staat in de kosten van het geding. Daartoe stelt zij kort samengevat dat het gehuurde dient te worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW, zodat de KNVvL de in dat artikel bepaalde ontruimingsbescherming geniet. KNVvL stelt dat haar belangen en de belangen van de gebruikers ernstiger worden geschaad door de ontruiming van het gehuurde dan die van de Staat bij voortgezet gebruik ervan. De Staat voert gemotiveerd verweer en heeft een tegenverzoek ingediend tot vaststelling van de ontruimingsdatum op 1 januari De kantonrechter heeft het verzoek van KNVvL afgewezen en het tegenverzoek van de Staat toegewezen. Ontvankelijkheid in hoger beroep 4. Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 7:230a, achtste lid, BW tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Op basis van vaste rechtspraak wordt dit rechtsmiddelenverbod evenwel doorbroken (a) als de rechter het artikel ten onrechte heeft toegepast, (b) als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten dan wel (c) als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. KNVvL stelt, zo begrijpt het hof, dat het rechtsmiddelenverbod dient te worden doorbroken, aangezien de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. KNVvL is dan ook ontvankelijk in hoger beroep. Grieven 5. De door KNVvL opgeworpen grieven stellen, in onderling verband beschouwd, het oordeel van de kantonrechter aan de orde dat het gehuurde dient te worden beschouwd als een onbebouwde onroerende zaak, waarop het bepaalde in artikel 7:230a BW niet van toepassing is. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. 5.1 Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, dient als uitgangspunt te worden genomen hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. 5.2 Naar het oordeel van het hof heeft KNVvL onvoldoende gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW te sluiten. Het hof overweegt dienaangaande het volgende. 5.3 Uit de tekst van de huurovereenkomst (considerans) volgt dat deze is gesloten ter uitvoering van de aan de publiekrechtelijke ontheffing verbonden voorwaarde dat voor het medegebruik van de militaire luchtvaartterreinen een privaatrechtelijke vergunning is vereist. Uit de tekst blijkt niet dat de huurovereenkomst een bredere strekking heeft. Het in de overeenkomst beschreven gebruik, zoals nader uitgewerkt in de Algemene Voorwaarden, is beperkt tot het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van de militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen. Met uitzondering van het stallen van de vliegtuigen, waarover hierna meer, is voor deze activiteiten het gebruik van gebouwde onroerende zaken niet aan de orde. 5.3 KNVvL stelt dat de landingsbaan op vliegveld Valkenburg aan te merken is als een gebouwde onroerende zaak. Het hof volgt KNVvL hierin niet. Daarbij neem het hof in aanmerking dat uit de wetsgeschiedenis (MvT, Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 3, p. 12) blijkt dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c-28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een 7

8 zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip gebouw centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar zoals de onderhavige landingsbaan aangelegd is. 5.4 Ter beantwoording van de vraag wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan, beroept KNVvL zich onder meer op de in rechtsoverweging 2.4 geciteerde brief. 5.5 Anders dan KNVvL betoogt, volgt uit die brief niet dat onder het overeengekomen gebruik van de militaire vliegvelden tevens valt het medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden (zoals verblijfs-, opslag- en lesruimte, enz). Daarvoor wordt immers juist opgemerkt dat er afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden verleend, zonder dat daaraan financiële consequenties worden verbonden. Dat is ook wat met betrekking tot het vliegveld Valkenburg is gebeurd. Vaststaat immers dat de verenigingen en stichtingen aparte gebruiksovereenkomsten hebben gesloten ten aanzien van een aantal gebouwtjes, welke door hen werden gebruikt als clubhuis en voor de opslag van benzine en olie. Voorts heeft KNVvL niet betwist dat de verkeerstoren op het luchtvaartterrein incidenteel afzonderlijk door de verenigingen werd gehuurd. 5.6 Met betrekking tot de ten behoeve van de zweefvliegsport gebruikte stallingsruimte wordt in de brief een onderscheid gemaakt tussen op het vliegveld aanwezige stallingsruimte, waarvan het medegebruik is geregeld bij de aan KNVvL verleende privaatrechtelijke vergunning, en het gebruik van grond voor het stichten van eigen stallingsruimte, waarvoor afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden afgegeven. Naar het oordeel van het hof heeft KNVvL onvoldoende gemotiveerd betwist dat het op vliegveld Valkenburg stallingsruimte betreft van de laatste categorie. Vaststaat immers dat aan de zweefvliegclubs op vliegveld Valkenburg ieder afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen zijn verleend voor het gebruik van een gedeelte van dat vliegveld voor het hebben, behouden en onderhouden van Romneyloodsen. KNVvL heeft evenmin voldoende gemotiveerd betwist dat de Romneyloodsen daar door de vliegclubs zelf zijn geplaatst (zij het in sommige gevallen ruim voor het ingaan van de onderhavige huurovereenkomst). KNVvL heeft wel betoogd dat de loodsen door natrekking eigendom zijn geworden van de Staat. Dit kan in het midden blijven, nu dit naar het oordeel van het hof niet zou afdoen, gelet op hetgeen alle betrokken partijen over het gebruik van de Romneyloodsen hebben afgesproken, aan de omstandigheid dat partijen kennelijk niet hebben beoogd om het gebruik van de Romneyloodsen onder de reikwijdte van de onderhavige huurovereenkomst te laten vallen. 5.7 De conclusie van het hetgeen hiervoor is overwogen is dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, zodat KNVvL niet de ontruimingsbescherming van dat artikel toekomt. Aan een belangenafweging te dien aanzien komt het hof dan ook niet toe. Dit leidt ertoe dat het hof de beschikking waarvan hoger beroep zal bekrachtigen met veroordeling van KNVvL, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep. Cassatiemiddel: Ontvankelijkheid; doorbreking 1. In dit cassatieberoep wordt betoogd dat het hof het bepaalde art. 7:230a BW ten onrechte danwel op onjuiste gronden buiten toepassing heeft gelaten. KNVvL is dan ook te ontvangen in dit cassatieberoep, ondanks het bepaalde art. 7:230a lid 8 BW. Vóóropmerking 2. 8

9 De beschikking a quo heeft twee rechtsoverwegingen met no Daaraan zal hierna worden gerefereerd als rov. 5.3 I en rov. 5.3 II. Inleiding 3. Deze zaak handelt over een verzoek zijdens KNVvL tot ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW naar aanleiding van de opzegging van een (deel van een) huurovereenkomst door de Staat. 4. De huurovereenkomst die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst dateert van 25 februari 2002 (productie 4 bij het inleidend verzoekschrift). Daaraan gingen eerdere (huur- /gebruiks)overeenkomsten en een periode van gedogen vooraf. 5. In rov. 2.2 van de beschikking a quo is het object van de huurovereenkomst op de juiste wijze weergegeven nl.: de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe, Deelen, Soesterberg, De Kooy, Valkenburg, Woensdrecht, Gilze-Rijen, Volkel en De Peel; 6. Huuropzegging en ontruiming door KNVvL voor wat betreft het gebruik van vliegveld Valkenburg is inzet van dit geding. Het object van de huurovereenkomst bestaat echter niet alleen uit vliegveld Valkenburg zoals uit bovenstaande volgt. De huurovereenkomst voorzover betrekking hebbend op de andere daarin genoemde (voormalige) militaire vliegvelden heeft gelding behouden. 7. Het betoog van KNVvL in feitelijke instanties komt er kort gezegd op neer dat het object van de huurovereenkomst een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW is en dat de belangenafweging van art. 7:230a lid 4 BW in het voordeel van KNVvL dient uit te vallen onder meer omdat de Staat eveneens kort weergegeven geen enkel te respecteren belang heeft bij ontruiming. Daartegen is door de Staat verweer gevoerd onder meer met als strekking dat geen sprake zou zijn van huur van een gebouwde onroerende zaak. 8. De kantonrechter heeft het verzoek van KNVvL in eerste aanleg afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat geen sprake was van huur van een gebouwde onroerende zaak. Aan een belangenafweging werd aldus niet toegekomen. KNVvL heeft hoger beroep ingesteld van de beschikking van de kantonrechter. In alinea 14 van het beroepschrift zijdens KNVvL is opgenomen in het kader van grief 1: Ter beoordeling lag echter niet voor of hetgeen feitelijk door KNVvL werd gebruikt diende te kwalificeren als gebouwde onroerende zaak. Ter beoordeling lag voor of het gehuurde krachtens de overeenkomst, te weten de in (mede)gebruik gegeven militaire vliegvelden waaronder vliegveld Valkenburg, ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst (nl. 25 januari 2002), een gebouwde onroerende zaak wás. 9. Ook het hof oordeelde echter in de beschikking a quo dat geen sprake was van (huur van) een gebouwde onroerende zaak. Wederom werd niet toegekomen aan een belangenafweging ex art. 7:230a lid 4 BW. 10. Tegen het oordeel van het hof wenst KNVvL op te komen middels dit cassatieberoep. Klacht Ten onrechte heeft het hof zich geen afzonderlijk oordeel gevormd met betrekking tot de vraag of het object van de huurovereenkomst wel of niet een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW was, althans ten onrechte is die vraag aan de hand van een verkeerde maatstaf beoordeeld. Voor zover het hof wat dit betreft geen blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting is het oordeel dat het gehuurde niet kan worden 9

10 gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW ondeugdelijk gemotiveerd. Toelichting 12. Klacht 1 richt zich tegen het oordeel van het hof in rov. 5.7 dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW en (met name) tegen de in de rov. daaraan voorafgaande redenering van het hof die tot dat oordeel leidde. 13. Blijkens grief 1 in hoger beroep heeft KNVvL in hoger beroep expliciet een debat willen voeren over de vraag naar het object van de huurovereenkomst i.t.t. de vraag naar de kwalificatie van de huurovereenkomst. Betoogd zijdens KNVvL is dat het object van de huurovereenkomst is hetgeen in de overeenkomst wordt genoemd als zijnde in (mede) gebruik gegeven (tegen vergoeding als tegenprestatie, als bedoeld in artikel 7:201 BW) te weten de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe etc. Expliciet is zijdens KNVvL betoogd dat de oordeelsvorming van de kantonrechter niet juist was omdat de kantonrechter slechts had beoordeeld of hetgeen met betrekking tot vliegveld Valkenburg daadwerkelijk werd gebruikt als onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW diende te worden gekwalificeerd, terwijl naar de mening van KNVvL het feitelijke gebruik bij beoordeling van die vraag in beginsel geen beslissende betekenis heeft. De overeenkomst geeft immers (duidelijk) aan wat het object daarvan is, zodat aan uitleg niet wordt toegekomen. 14. Het hof heeft vervolgens echter op (vrijwel) gelijke wijze geoordeeld. Klacht 1 bestaat uit twee onderdelen omdat aan KNVvL uit de beschikking a quo niet duidelijk blijkt of het hof: (i) heeft miskend dat in het onderhavige geval bij beoordeling van het verzoek ex art. 7:230a BW sprake is van een afzonderlijk te beantwoorden vraag of het object van een huurovereenkomst kwalificeert als gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7: 230a BW; (ii) bij beoordeling van de vraag of het object van de huurovereenkomst kwalificeert als gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW ten onrechte als uitgangspunt heeft genomen hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, althans blijkens rov 5.3 I gebruik in die oordeelsvorming een leidende rol heeft laten spelen. 15. In rov. 5.1 stelt het hof voorop dat bij de beantwoording van de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, als uitgangspunt dient te worden genomen hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. In de daaropvolgende rov. past het hof dat juridisch kader toe op het onderhavige geval om in rov. 5.7 te concluderen dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. 16. Daarmee wordt door het hof miskend dat de vraag naar de kwalificatie van de huurovereenkomst als aan de orde in rov. 5.1 (nl. welk huurregime is op de huurovereenkomst van toepassing?) een andere is dan de vraag of het object van een huurovereenkomst een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW is. Die tweede vraag gaat vooraf aan de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is. In de meeste zaken speelt die vraag echter niet omdat het tussen partijen in confesso is dat sprake is van gebouwd onroerend goed. 17. Hierna zal worden gesproken van de huurregimevraag en de huurobjectvraag

11 Het hof stelt in rov. 5.1 een juridisch kader dat hoort bij de huurregimevraag en geeft na toepassing van het juridisch kader van de huurregimevraag op de casus antwoord op de eerst te beantwoorden huurobjectvraag. Daarmee is de huurobjectvraag ofwel onbeantwoord gebleven ofwel is die vraag aan de hand van het verkeerde beoordelingskader beoordeeld. 19. Het juridisch kader dat door het hof in rov. 5.1 wordt geschetst dient naar de mening van KNVvL te worden toegepast bij beoordeling van een huurregimevraag en niet bij de huurobjectvraag. Dit is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad waarnaar ook door de Staat is verwezen in het verweerschrift in hoger beroep. Dat die jurisprudentie relevantie ontbeert in het kader van de huurobjectvraag in onderhavig geval is door KNVvL echter ook expliciet bij het hof aangevoerd tijdens de mondelinge behandeling (alinea 21 e.v. pleitnota KNVvL). In de onderhavige zaak ligt een ándere vraag voor, te weten de (eerst te beantwoorden) huurobjectvraag. 20. De huurobjectvraag doet zich onder meer voelen in een geval als hierna te beschrijven. Als een rechter moet oordelen over een verzoek ex 7:230a BW en verweerder voert het verweer dat geen sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak maar van een ongebouwde onroerende zaak, zoals in de onderhavige zaak verdedigd door de Staat, dient de rechter te beoordelen of het object van de huurovereenkomst een gebouwde onroerende zaak is, althans of het object van de huurovereenkomst een gebouwde onroerende zaak was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Deze problematiek komt blijkens de jurisprudentie zelden voor. Veel jurisprudentie gaat over de vraag of sprake is van bedrijfsruimte danwel een (andersoortige) gebouwde onroerende zaak. In zulke zaken is tussen partijen in confesso dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak en doet de huurobjectvraag zich niet voor maar juist een huurregimevraag (in het kader van kwalificatie). 21. Een juridisch kader waarbij belang wordt gehecht aan partijbedoelingen en feitelijk gebruik is bij beantwoording van de huurobjectvraag zelf niet aan de orde. Partijbedoelingen en gebruik spelen wél een rol, volgens vaste jurisprudentie, bij beoordeling van de huurregimevraag. Aan partijen kan echter omtrent het karakter gebouwd versus ongebouwd ten aanzien van het huurobject zelf niet iets voor ogen staan. Dat is een vraag die als zodanig dient te worden beantwoord aan de hand van hetgeen blijkens de huurovereenkomst zelf in gebruik is gegeven. 22. Het komt KNVvL voor dat het hof het beoordelingskader van de huurregimevraag ten onrechte heeft toegepast bij beoordeling van de te beoordelen huurobjectvraag. Klacht II 23. Een alternatieve lezing van de beschikking a quo dat het hof (impliciet) zou hebben overwogen dat het object niet duidelijk genoeg is omschreven in de huurovereenkomst en dat dientengevolge nadere interpretatie aan de hand van gebruik noodzakelijk was wordt middels deze klacht bestreden. 24. Indien de oordeelsvorming van het hof op die manier zou moeten worden gelezen is de beschikking a quo ondeugdelijk gemotiveerd. Het oordeel van het hof had dan in ieder geval voorafgegaan moeten zijn door een expliciete vaststelling dat het object van de huurovereenkomst niet uit de overeenkomst blijkt. Klacht III Betekenis deelopzegging 25. Het hof heeft in de oordeelsvorming in de beschikking a quo niet blijk gegeven te hebben betrokken de betekenis te hechten aan het feit dat de opzegging van de huurovereenkomst van 25 februari 2002 tegen 1 juli 2012 slechts betrekking had op het gebruik van het vliegveld Valkenburg zoals daarmee in (mede) gebruik gegeven naast het gebruik van de 11

12 andere (waarvan enkele inmiddels voormalige) militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe, Deelen, Soesterberg, De Kooy, Woensdrecht, Gilze-Rijen, Volkel en De Peel. Ten onrechte heeft het hof in de oordeelsvorming niet mede betrokken beoordeling van de vraag naar de waardering van ook deze huurobjecten, waarvan vliegveld Valkenburg slechts onderdeel is. 26. Het hof is niet ingegaan op de stellingen zijdens KNVvL dienaangaande onder meer ter gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep zoals tot uitdrukking gebracht in de aantekeningen van de mondelinge behandeling van 4 maart 2013, in het bijzonder onder 6 en 7. De beschikking a quo is (ook) in zoverre ondeugdelijk met redenen omkleed. Klacht IV 27. Het oordeel van het hof in rov. 5.2 dat KNVvL onvoldoende zou hebben gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW te sluiten is in strijd met het recht althans onbegrijpelijk. Toelichting 28. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst had art. 7:230a BW geen gelding. Het heeft partijen niet voor ogen kúnnen staan om een overeenkomst als bedoeld in art. 7:230a BW te sluiten. KNVvL heeft gesteld dat sprake is van een huurovereenkomst en dat het object van die huurovereenkomst de daarin genoemde militaire vliegvelden gebouwde onroerende zaak waren en (daarmee ook) het vliegveld Valkenburg waarvan het met de overeenkomst gegeven (mede) gebruik was opgezegd een gebouwde onroerende zaak was. Het oordeel van het hof lijkt te impliceren dat KNVvL meer had moeten stellen. Dat is naar de mening van KNVvL niet het geval. Het is immers ook meer voor de hand liggend dat een in (mede)gebruik gegeven militair vliegveld is aan te merken als een gebouwde onroerende zaak dan als een ongebouwde onroerende zaak. 29. Deze overweging heeft naar de mening van KNVvL verder ook geen enkele relevantie binnen de redenering van het hof. Niettemin blijkt daaruit dat het hof de afwijzing van het verzoek van KNVvL (mede) op deze overweging/constatering heeft doen steunen. Klacht V 30. Deze klacht richt zich tegen het zijdens het hof in rov. 5.3 II gehanteerde beoordelingskader voor wat betreft de landingsbaan zelf (van vliegveld Valkenburg). 31. Het hof hanteert bij beoordeling van de vraag of de landingsbaan dient te worden beschouwd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW een criterium waarin onderscheid wordt gemaakt tussen gebouwde en aangelegde onroerende zaken. Het hof concludeert dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW is omdat deze zou zijn aangelegd i.t.t. gebouwd. Dit beoordelingskader, althans uitleg van het begrip gebouwd in de zin van art. 7:230a BW op een dergelijke wijze dat daaronder niet valt een landingsbaan als hierna omschreven, getuigt van een onjuiste rechtsopvatting; althans het oordeel dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW zou zijn is zonder nadere redengeving die ontbreekt ondeugdelijk, mede gelet op de (essentiële) stellingen van KNVvL dienaangaande. 32. Door KNVvL is met betrekking tot de landingsbaan onder meer betoogd (inleidend verzoekschrift alinea 35) en door de Staat niet betwist: Deze is vergelijkbaar met de banen van Schiphol en geschikt voor de grootste vliegtuigen, ook ten behoeve van de NAVO, omstreeks 15 jaar geleden uitgebreid gerenoveerd. De 12

13 baan is 45 meter breed. De baan heeft een fundering van meer dan 2,5 meter diepte. Jumbo's, B 52's en Airforce 1 zijn daarop geland. 33. Het huurrecht heeft zich inmiddels ook zo ontwikkeld dat het oordeel van het hof dat erop neer komt dat het begrip gebouwd in art. 7:230a BW op gelijke wijze moet worden uitgelegd als het begrip gebouwd in de zin van de oude Huurwet geen stand kan houden. Uitspraak Hoge Raad: 1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de beschikking in de zaak /RP VERZ van de kantonrechter te 's- Gravenhage van 6 november 2012; b. de beschikking in de zaak /01 van het Gerechtshof Den Haag van 16 april De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen de beschikking van het hof heeft KNVvL beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit. De Staat heeft verzocht het beroep te verwerpen. De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping. De advocaat van KNVvL heeft bij brief van 13 februari 2014 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel 3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) KNVvL en bij haar aangesloten verenigingen en stichtingen maken al tientallen jaren gebruik van (onder meer) vliegveld Valkenburg als basis voor de beoefening van de zweefvliegsport. De Staat heeft KNVvL hiervoor destijds een ontheffing verleend als bedoeld in de Luchtvaartwet. KNVvL heeft ten behoeve van dit gebruik op 25 februari 2002 een huuroverkomst gesloten met de Staat waarbij deze aan KNVvL in gebruik geeft: de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe, Deelen, Soesterberg, De Kooy, Valkenburg, Woensdrecht, Gilze-Rijen, Volkel en De Peel; hierna te noemen de zaak, ( ) uitsluitend voor het met (motor)zweefvliegtuigen en vliegtuigen te benutten voor het slepen van zweefvliegtuigen van de gebruiker en van de bij hem aangesloten verenigingen gebruik te maken of te doen maken van de hierboven vermelde ontheffing, zulks tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding, ( ). (ii) Vliegveld Valkenburg is sinds 2007 niet meer in gebruik als militair vliegveld. De Staat wil het terrein ontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied. (iii) Bij brief van 1 juli 2010 heeft de Staat de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli Daarbij is tegen dezelfde datum de ontruiming aangezegd. 3.2 KNVvL heeft de kantonrechter verzocht om de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd op de voet van art. 7:230a BW met één jaar te verlengen. De Staat heeft de toepasselijkheid van art. 7:230a BW betwist en een tegenverzoek ingediend tot vaststelling van de ontruimingsdatum op 1 januari De kantonrechter heeft bij 13

14 beschikking van 6 november 2012 het verzoek van KNVvL afgewezen en het tegenverzoek van de Staat toegewezen. 3.3 Bij beschikking van 16 april 2013 heeft het hof de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. De relevante overwegingen van het hof luiden als volgt: 5.3 KNVvL stelt dat de landingsbaan op vliegveld Valkenburg aan te merken is als een gebouwde onroerende zaak. Het hof volgt KNVvL hierin niet. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat uit de wetsgeschiedenis (MvT, Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 3, p. 12) blijkt dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c-28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip 'gebouw' centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar zoals de onderhavige landingsbaan aangelegd is. ( ) 5.7 De conclusie van het hetgeen hiervoor is overwogen is dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, zodat KNVvL niet de ontruimingsbescherming van dat artikel toekomt. Aan een belangenafweging te dien aanzien komt het hof dan ook niet toe. Dit leidt ertoe dat het hof de beschikking waarvan hoger beroep zal bekrachtigen met veroordeling van KNVvL, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep. 3.4 Het middel bevat vijf onderdelen, die zich alle richten tegen het oordeel dat art. 7:230a BW niet van toepassing is. Onderdeel V klaagt dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door bij zijn oordeel dat de landingsbaan van vliegveld Valkenburg geen gebouwde onroerende zaak is, een onderscheid te maken tussen gebouwde en aangelegde onroerende zaken. Voorts verwijt het onderdeel het hof daarbij niet te zijn ingegaan op essentiële stellingen van KNVvL over de landingsbaan, te weten dat deze baan 45 meter breed is, een fundering heeft van meer dan 2,5 meter diepte en dat er zware vliegtuigen op zijn geland Bij de beoordeling van het onderdeel dient het volgende te worden vooropgesteld. Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van art. 7:230a BW Het hof heeft in rov. 5.3 onderzocht of de onderhavige landingsbaan, die geen gebouw is als hiervoor in bedoeld, niettemin kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW. Daarbij heeft het hof de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is aangelegd en niet gebouwd, niet doorslaggevend geacht, maar opgevat als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Aldus heeft het hof geen blijk gegeven van miskenning van de hiervoor in vermelde maatstaven. Het oordeel van het hof is evenmin onvoldoende gemotiveerd, ook niet in het licht van hetgeen KNVvL heeft aangevoerd over de constructie en het gebruik van de onderhavige landingsbaan. Het onderdeel faalt derhalve. 14

15 3.6 De in de onderdelen I tot en met IV aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt KNVvL in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op 792,38 aan verschotten en 2200 voor salaris. Noot Auteur: J.L.R.A. Huydecoper 1. Eindelijk een beslissing van de Hoge Raad over een vraag waarover de huurrechtpraktijk al jaren verdeeld was (zie de vindplaatsen bij alinea's uit de conclusie van A-G Wissink): de vraag wat verstaan moet worden onder gebouwde onroerende zaak in art. 7:230a BW. Dat wetsartikel gaat, zoals bekend, over de (alleszins beperkte) ontruimingsbescherming die de wet biedt voor verhuurde gebouwde onroerende zaken die géén woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW zijn. Voor deze objecten is in de huurrechtpraktijk de aanduiding overige bedrijfsruimte gangbaar; en daar kan ik vrede mee hebben, mits men zich er wel van bewust blijft dat deze categorie ook de nodige objecten insluit die, ook bij ruime uitleg van dat begrip, niet als bedrijfsruimte vallen te kwalificeren. Het gaat dan om objecten die verhuurd zijn voor particulier gebruik dat niet als wonen kan gelden zoals sommige stallingsboxen, garageboxen e.d., of die verhuurd zijn als ruimte voor andersoortig niet-bedrijfsmatig gebruik: padvindershonk, gebedsruimte, ontmoetingsruimte, repetitielokaal voor de harmonievereniging etc. 2. Wanneer is die kwalificatie die van gebouwde onroerende zaak dan op zijn plaats? Daar leren we uit r.o van de onderhavige beslissing van de Hoge Raad dit van, dat gebouwen in de zin van art. 1, aanhef en onder c van de Woningwet, in ieder geval gebouwde onroerende zaken in de zin van art. 7:230a BW zijn, tenzij het gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. De gebouwen die de Woningwet t.a.p. omschrijft, zijn bouwwerken die een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormen. Er kunnen ook andere bouwwerken onder het (door art. 7:230a BW bedoelde) begrip vallen, maar enkele verharding of bewerking van de grond is in de regel onvoldoende om de desbetreffende zaak als gebouwde onroerende zaak aan te merken. Omdat het in deze zaak ging over een landingsbaan voor vliegtuigen, ligt de uitkomst dan voor de hand: het hof heeft niet van een verkeerde rechtsopvatting blijk gegeven door die niet als gebouwde onroerende zaak aan te merken. 3. Voor practici biedt de beslissing, denk ik, een stevige houvast. (Onroerende) bouwwerken die voor mensen toegankelijk zijn, overdekt en geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten, zijn gebouwde onroerende zaken waarop art. 7:230a BW van toepassing is, en onroerende zaken die alleen maar van bestrating of dergelijke bewerking zijn voorzien, vallen in de regel buiten de werkingssfeer van die bepaling. Ik opper even de vraag of toegankelijk hier betekent dat de bouwwerken in kwestie ervoor bestemd zijn dat mensen daar regelmatig toegang toe krijgen, of dat voldoende is dat mensen erin kunnen. De enge opvatting zou waterstaatswerken als duikers en zinkers, en transformatorhuisjes, uitsluiten (ze hebben wanden, zijn overdekt, en men kan daar wel in maar het is niet de bedoeling dat mensen daar met enige regelmaat binnengaan); bij de ruime opvatting zouden deze in elk geval gebouwd in de zin van art. 7:230a BW zijn. Interessant is natuurlijk wel, waar de Hoge Raad aan dacht toen hij neerschreef dat ook zaken die niet geheel aan de omschrijving uit de Woningwet voldoen, wel onder art. 15

16 7:230a BW kunnen vallen. Gaat het hier om een slag om de arm, voor het geval de rechtspraak met bijzondere situaties geconfronteerd wordt waarin bescherming misschien gewenst is en de Woningwet-formule geen soelaas biedt, of zijn er in raadkamer concrete grensgevallen de revue gepasseerd (zoals het in voetnoot 45 van de conclusie van A-G Wissink genoemde geval van een (verhuurd?) monument) waarvoor men ruimte voor een uitzondering heeft willen laten? Ik denk: het eerste; en ik denk ook dat de ruimte voor gevallen die buiten de omschrijving van de Woningwet vallen maar die toch onder art. 7:230a BW blijken te vallen, heel beperkt zal blijken te zijn. Ook dat sterkt mij in de mening dat de hier besproken beslissing, niettegenstaande de verschillende voorbehouden die de Hoge Raad maakt, een stevige houvast biedt. 4. In alinea 3.33 van de conclusie van A-G Wissink vindt men een overzicht van overwegingen die voor een belangrijk deel in de beslissing van de Hoge Raad terugkomen; maar dat laatste geldt niet voor de vermelding onder (v) in de aangehaalde alinea, en in het bijzonder: de verwijzing naar de vraag of de door de wetgever gewenste bescherming in het desbetreffende geval passend moet worden geacht. Ik kan er begrip voor opbrengen dat de Hoge Raad dat gegeven niet (expliciet) in zijn beoordeling heeft betrokken. Mijn begrip steunt er dan vooral op, dat de wetgever er eigenlijk in het geheel geen blijk van heeft gegeven, welke beweegredenen er ten grondslag hebben gelegen aan de gedachte om de durf ik het te zeggen? halfhartige en gebrekkige bescherming van art. 7:230a BW, te beperken tot gebouwde onroerende zaken. Dat zo zijnde, kan de rechter zich misschien wel oriënteren op wat hij, rechter, zelf als zinnige beweegredenen voor het toekennen van de door de wet geboden bescherming beschouwt maar veel steun bij de wetgever is daarvoor niet te vinden. 5. Daarmee kom ik bij een in de wet besloten liggend spanningsveld, dat wat mij betreft meer aandacht zou verdienen dan het krijgt. Het gaat dan om de spanning die bestaat tussen het volledig ontbreken van huurbescherming voor alle ongebouwd onroerend goed (NB: met agrarische bestemming verhuurd onroerend goed valt natuurlijk buiten het kader van deze bespreking); en de royaal bemeten bescherming die de wet, aan de andere kant, biedt, vooral als het gaat om woonruimte en bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW. Men kan zich er toch eigenlijk alleen maar over verbazen dat de wet de huurder van een woning à l'outrance beschermt, maar de huurder van de ligplaats van een woonboot in het geheel niet; en hetzelfde geldt voor het enorme verschil tussen de huurder van een bloemenwinkel en de huurder van een stuk grond waarop die huurder zelf een bloemenstalletje plaatst. HR 29 juni 2012, NJ 2012/411, levert wat mij betreft een treffende illustratie op van het tekortschieten van de bescherming voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak. Wie zich vooral door gedachten over zin/redelijkheid laat leiden (ik denk natuurlijk aan de aan het slot van de vorige alinea bedoelde rechter), zal geneigd zijn de wet zo uit te leggen, dat de hier gesignaleerde verschillen wegvallen of tot het minimum beperkt blijven; maar wie zich richt op de bedoelingen van de wetgever, voor zover die aan het licht treden, ziet zich genoodzaakt deze weinig aansprekende verschillen in uitkomst maar te laten voor wat zij zijn. 6. De lezer zal hebben begrepen dat het ontbreken van iedere bescherming voor de huur van ongebouwde onroerende zaken mij als onredelijk treft, onder andere in de gevallen die ik in de vorige alinea als voorbeelden noemde; en dat dat mij de neiging zou ingeven om het begrip gebouwde onroerende zaak uit art. 7:230a BW zo ruim mogelijk uit te leggen, zodat althans het gebied waarop de onredelijke uitkomst die de wetgever ons oplegt, zo klein mogelijk wordt gemaakt. In dat opzicht ben ik, zal dezelfde lezer begrijpen, wat minder gelukkig met de door de Hoge Raad gekozen benadering. In die benadering wordt het begrip gebouwde onroerende zaak immers tamelijk eng uitgelegd. De ruimte waarbinnen de onredelijke regels voor ongebouwde onroerende zaken (beter: het ontbreken van relevante regels daarvoor) zich doen voelen, blijft op die manier ongemakkelijk groot. 16

17 7. De besproken beslissing roept (ook) de vraag op, of de hier gevonden uitkomst dienovereenkomstig geldt voor de andere plaatsen in de huurwetgeving, waar betekenis wordt toegekend aan het onderscheid tussen gebouwde en niet-gebouwde onroerende zaken. Om met het makkelijke te beginnen: ik neem aan dat het antwoord bevestigend luidt voor de verschillende plaatsen in de wet waar regels gegeven worden die speciaal gegeven zijn voor overige bedrijfsruimte. Dat is het geval in art. 7:226 lid 4, art. 7:231, art. 7:305, art. 7:309 en art. 7:310 BW (NB dat de wettelijke regeling in de laatstgenoemde drie artikelen beperkt is tot bedrijfsmatig verhuurde onroerende zaken, en dus een beperktere reikwijdte heeft dan de eerstgenoemde twee artikelen zie ook nr. 1 hiervóór). 8. Ook voor woonruimte lijkt mij het antwoord om praktische redenen vrij gemakkelijk te geven: men kan zich moeilijk voorstellen dat, afgezien van de woonwagenstandplaats die de wet (in art. 7:233 en 7:235 BW) afzonderlijk behandelt, een onroerende zaak voor gebruik als woonruimte verhuurd wordt, zonder dat er van een voor mensen toegankelijke, overdekte en van muren voorziene ruimte sprake is. U zult zeggen: dat kan ik mij wél voorstellen als het om (de ligplaats voor) een woonschip gaat. Dat is inderdaad een uitzonderingscategorie waarin, zoals hiervóór al ter sprake kwam, de wet ten onrechte niet behoorlijk voorziet. Bij huur van woonruimte is op zichzelf denkbaar dat, zoals dat ook bij verhuur van bedrijfsruimte voorkomt, de huurder alleen kale grond huurt met de bedoeling of zelfs de verplichting om daarop voor eigen rekening een woning te stichten. Anders dan bij bedrijfsruimte, is mij echter niets bekend van gevallen waarin werkelijk dergelijke overeenkomsten spelen. Op beperkte schaal is wel geëxperimenteerd met casco-huur, waarbij gehuurde woonruimte nog in belangrijke mate onvoltooid was, en er verschillende contractuele varianten bestonden om in de voltooiing van de woning te voorzien; maar van die praktijk wordt, mogelijk vanwege het effect van art. 7:242 jo. de art. 7:204 en 7:206 BW, niet veel meer vernomen. De casco's die in het kader van dergelijke overeenkomsten verhuurd werden, vielen intussen ongetwijfeld onder de omschrijving van gebouw uit de Woningwet, en dus binnen het door de Hoge Raad aangegeven kader. Gevallen waarin dat anders is zijn dus behalve het geval van de woonboot(ligplaats) misschien theoretisch wel denkbaar, maar komen in de praktijk niet voor. 9. Lastig is de vraag vooral als het gaat om bedrijfsruimte zoals aangegeven in art. 7:290 BW, de dwingendrechtelijk ruimhartig beschermde middenstandsbedrijfsruimte. Het probleem zit hem in de vraag die het arrest Deko II/Stift (HR 20 februari 1998, NJ 1998/740, m.nt. P.A. Stein), aangehaald in alinea's en van de conclusie van A-G Wissink, bij de lezer van dat arrest oproept. Die lezer ziet immers in de door de A-G in alinea geciteerde overweging staan, dat de appelrechter in die zaak van een onjuiste rechtsopvatting blijk gaf door een gebouwde onroerende zaak die bij het totstandkomen van de huurovereenkomst niet geschikt was voor het bedrijf dat Stift wilde gaan uitoefenen, onder het bereik van (de voorloper van) art. 7:290 BW te brengen. Sindsdien wordt in de doctrine (vermeld door A-G Wissink t.a.p.) bediscussieerd of art. 7:290 dus niet alleen de eis stelt dat er een gebouwde onroerende zaak is (zoals, naar sommige schrijvers menen dat in de aangehaalde overweging van de Hoge Raad besloten ligt, in het geval Deko II/Stift wel mocht worden aangenomen), maar óók, dat de gebouwde onroerende zaak al in een zodanige staat verkeert, dat die geschikt is voor de uitoefening van het bedrijf waarop de huurovereenkomst ziet. 10. Het stellen van de als tweede geformuleerde eis zou een andere, en strengere maatstaf opleveren dan de maatstaf uit de beslissing waar het in deze noot over gaat. Met name casco-huur van bedrijfsruimte waarbij vaak wel een toegankelijke, van overdekking en muren voorziene ruimte wordt gehuurd, maar aan het verdere dat voor de bedrijfsvoering nodig is, van alles en nog wat ontbreekt zou dan buiten de wettelijke bescherming kunnen komen te vallen; maar denk ook aan het geval van de als slagersbedrijf ingerichte winkel, die wordt verhuurd om daar een modewinkel uit te oefenen, en waarbij de huurder 17

18 het op zich neemt de nodige bouwkundige aanpassingen te laten uitvoeren (zoals: verwijderen van onroerende koelcellen). De voorbeelden laten meteen zien waarom het weinig aannemelijk is dat de wet werkelijk moet worden uitgelegd zoals dat aan de hand van het arrest Deko II/Stift overigens wel in de rede zou liggen. Niets wijst er immers op dat de wet ertoe strekt, gevallen van cascohuur e.d. aan de werking daarvan te onttrekken integendeel, de bedoeling om dat juist niet te doen ligt er dik bovenop. Daarom durf ik het aan te poneren, dat de maatstaf die de Hoge Raad in de hier besproken beslissing heeft gegeven, ook voor het begrip gebouwde onroerende zaak uit art. 7:290 BW geldt. Misschien is het juist de hier onderzochte categorie die de Hoge Raad aanleiding heeft gegeven voor de slagen om de arm waarover het in nr. 3 hiervóór ging: men kan zich gevallen van casco-huur voorstellen waarbij het voorwerp van de huurovereenkomst in enig opzicht niet aan de omschrijving van de Woningwet blijkt te beantwoorden (het casco heeft bijvoorbeeld nog helemaal geen muren), terwijl toch toepasselijkheid van de 6e afdeling van titel 4 van Boek 7 BW duidelijk aangewezen is. Het zou goed te begrijpen zijn wanneer de Hoge Raad ervoor gekozen heeft, voor dergelijke gevallen nog niet een hard-and-fast-rule te geven. 11. Als ik mij niet lelijk in de lezing van de beslissing van de Hoge Raad heb vergist, hebben we nu dus een voor de praktijk goed bruikbare maatstaf voor de bepaling van wat een gebouwde onroerende zaak is in de verschillende huurrechtelijke bepalingen die aan dat begrip betekenis toekennen. Het blijft intussen zo dat de beslissing van de wetgever om ongebouwde onroerende zaken geheel van de wettelijke huurbescherming uit te sluiten, alleen maar als verkeerd kan worden gekwalificeerd, en dat daar dus geldt: er is nog werk aan de winkel. Over de vraag of de bescherming die de wet voor overige bedrijfsruimte biedt niet ook beneden de maat is, moet het dan maar een andere keer gaan de ontboezeming in nr. 4 hiervóór zal de lezer intussen wel duidelijk hebben gemaakt dat ik denk dat het antwoord op die vraag ja is. 18

19 ECLI:NL:GHAMS:2014:414 Deeplink Instantie Gerechtshof Amsterdam Datum uitspraak Datum publicatie Zaaknummer Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Huur bedrijfsruimte. Kwalificatie: 290- of 230a-bedrijfsruimte. Gebruik verkeerde model. Vrijwillig 290-regime overeen gekomen? Geen gronden gebleken waarom huurder niet aan opzegtermijn kan worden gehouden. Geen beëindiging met wederzijds goedvinden. Conversie van gebruikte te korte opzegtermijn kan niet ertoe leiden dat tegen een datum wordt opgezegd waartegen contractueel geen opzegging mogelijk is: nietige rechtshandeling moet worden vervangen door een geldige, niet door een andere nietige. Bij vordering tot nakoming (betaling huurpenningen) is geen beroep op schadebeperking mogelijk. Geen grond voor (verdere) matiging boete Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 3 Burgerlijk Wetboek Boek 3 42 Vindplaatsen Rechtspraak.nl JHV 2014/97 met annotatie door mr. Ferment WR 2015/25 Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team II zaaknummer : /01 zaak/rolnummer rechtbank Haarlem : CV EXPL arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 februari 2014 inzake [appellant], wonend te [woonplaats], appellant, advocaat: onttrokken, voorheen mr. M.Th.S. van Gelder te Oisterwijk, tegen: [geïntimeerde], wonend te [woonplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. M. Stokvis te Haarlem. 1Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 3 juli 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), van 4 april 2012, gewezen tussen hem als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie. [geïntimeerde] heeft een exploot van anticipatie uitgebracht. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven; - memorie van antwoord. Ten slotte is arrest gevraagd. 19

20 [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen van [appellant] zal toewijzen en de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan hem heeft betaald, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten, met rente. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden. 2Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje De feiten onder a. tot en met m. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen zij neer op het volgende. 2.1 Bij schriftelijke huurovereenkomst van 1 oktober 2009 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] de begane grond van een door hem gehuurd pand onderverhuurd. De onderhuurovereenkomst en de toepasselijk verklaarde algemene voorwaarden zijn gebaseerd op een model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. 2.2 Artikel 1.3 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als showroom, kantoor en magazijn. [appellant] voerde er een groothandel zonder rechtstreekse levering aan de consument. 2.3 In artikel 3 van de huurovereenkomst is bepaald: 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar (24 maanden), ingaande op 1 oktober 2009 en lopende tot en met 30 September Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 2 jaar, derhalve tot en met 30 september Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar. 3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste 6 maanden. ( ) 2.4 In artikel 6.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder verplicht is het gehuurde gedurende de volledige duur van de overeenkomst daadwerkelijk zelf overeenkomstig de bestemming te gebruiken. 2.5 In artikel 7 van de algemene bepalingen is op overtreding door de huurder van een van de in de huurovereenkomst of de algemene bepalingen opgenomen voorschriften een boete gesteld van 250,= per dag. 2.6 Bij brief van 19 juli 2011 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] de huur opgezegd tegen 30 september In de brief is geen reden voor de opzegging vermeld. 2.7 Bij brief van 20 juli 2011 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellant] laten weten dat de opzegtermijn van zes maanden niet in acht is genomen, waardoor de opzegging nietig is en de huurovereenkomst nog tot en met 30 september 2013 wordt voortgezet. [appellant] is gesommeerd het gehuurde overeenkomstig de bestemming te blijven gebruiken. 2.8 Op 27 juli 2011 heeft [appellant] het gehuurde grotendeels ontruimd en zijn onderneming elders voortgezet. 20