Onderdeel. mr. dr. G.M. Kerpestein

Transcriptie

1 Onderdeel mr. dr. G.M. Kerpestein

2 Inhoudsopgave mr. dr. G.M. Kerpestein HR 24 september 2010, NJ 2010/649 (Toko Mitra/PMT)... 1 HR 26 maart 2010, NJ 2010/190 (Van Helsdingen/Klein)... 8 HR 28 mei 2010, NJ 2010/300 (Momus II) HR 24 januari 1997, NJ 1997/558 (Tokkie/Michaël) HR 15 juni 2001, NJ 2001/478 (Van Oest/Redevco) HR 13 februari 2009, NJ 2009/242 (Mariënwaerdt/van Grunsven) Toevoegingen... 29

3 NJ 2010/649 Hoge Raad (Civiele kamer) 24 september 2010 Huur bedrijfsruimte. Opzegging tegen einde verlengde huurtermijn door opvolgend huurder die ruimte aan derde wil verhuren. Magistraten: Mrs. J.B. Fleers, A. Hammerstein, J.C. van Oven, W.A.M. van Schendel, C.A. Streefkerk Zaaknr: 10/00172 Conclusie: A-G Huydecoper LJN: BM9758 Noot: P.A. Stein Roepnaam: Toko Mitra/PMT Wetingang: BW 7:226, 7:292, 7:296; BW (oud) art. 7A:1631, 7A:1631a Essentie Huur bedrijfsruimte. Opzegging tegen einde verlengde huurtermijn door opvolgend huurder die ruimte aan derde wil verhuren. Een opzegging door de verhuurder teneinde de bedrijfsruimte te verhuren aan een derde die niet gelieerd is aan de verhuurder, kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW. De in art. 7:296 lid 2 BW voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering in geval van opzegging binnen de in dat artikellid bedoelde termijn van drie jaar door een rechtsopvolger van de verhuurder die het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen, is niet van toepassing indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW is verlengd. De rechter kan een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet toewijzen tegen een datum die is gelegen vóór die van zijn uitspraak. Samenvatting Eiseres tot cassatie heeft met de rechtvoorgangster van verweerster in cassatie een overeenkomst tot huur van bedrijfsruimte afgesloten. De huur is ingegaan op 1 februari 1998 voor een periode van vijf jaar met telkens een verlengingsmogelijkheid voor dezelfde duur. Verweerster is op 22 december 2005 eigenares geworden van het complex waar ook de verhuurde bedrijfsruimte deel van uitmaakt. Verweerster heeft onder inachtneming van de contractuele opzeggingsvoorschriften tegen 1 februari 2008 de huur opgezegd; verweerster heeft als reden gegeven, dat zij de bedrijfsruimte wil verhuren aan een medehuurster die reeds het grootste gedeelte van het complex huurt en dreigt te vertrekken als zij de overige ruimte niet kan huren. Eiseres heeft niet met de huurbeëindiging ingestemd; verweerster heeft in eerste aanleg beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd tegen 1 februari Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld, dat de reden voor de opzegging moet worden aangemerkt als persoonlijk duurzaam gebruik van de verhuurder waardoor deze, als rechtsopvolger van een vorige verhuurder, de in art. 7:296 BW opgenomen wachttijd van drie jaar in acht moet nemen alvorens tot opzegging over te kunnen gaan. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en het einde van de huur bepaald op 1 september 2008; in appel heeft het hof dit oordeel bekrachtigd. Het tegen deze beslissing gerichte cassatieberoep slaagt. Het oordeel van het hof dat de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering niet van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd, is juist. De bepaling van lid 2 van art. 7:296 heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van art. 7:296 geregeld, waarin de in art. 7:296 lid 2 bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald. De onderhavige opzegging van de huurovereenkomst, teneinde het verhuurde aan een medehuurster te kunnen gaan verhuren, kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het persoonlijk duurzaam in gebruik nemen net rijksuniversiteit groningen 1

4 zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001, onder het oude recht het geval was met het gebruik als bedoeld in art. 7A:1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Dat blijkt reeds daaruit dat bedoeld gebruik volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip persoonlijk duurzaam in gebruik nemen in art. 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Ook de strekking van art. 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het middel bepleite ruime uitleg van persoonlijk duurzaam in gebruik nemen als bedoeld onder b, aangezien daardoor veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond zouden vallen, hetgeen afbreuk zou doen aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn. De klacht, dat met bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter de huurovereenkomst eindigt met ingang van een vóór de datum van het in cassatie bestreden arrest gelegen tijdstip, is terecht voorgesteld. De rechter kan de vordering niet toewijzen tegen een datum die gelegen is vóór die van zijn uitspraak. Partij(en) C.V. Toko Mitra, te Utrecht, eiseres tot cassatie, adv.: aanvankelijk mr. E. Grabandt, thans mr. L. Kelkensberg. tegen Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek, te Rijswijk, verweerster in cassatie, adv.: mr. R.A.A. Duk. Uitspraak Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. het vonnis in de zaak UC EXPL LvB van de kantonrechter te Utrecht van 21 mei 2008; b. het arrest in de zaak van het gerechtshof te Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, van 1 september 2009 (verbeterd bij arrest van 5 oktober 2009). Het arrest van het hof van 1 september 2009 is aan dit arrest gehecht. 2.Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft Toko Mitra beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. PMT heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor Toko Mitra toegelicht door haar advocaat en mr. L. van den Eshof, advocaat bij de Hoge Raad. Voor PMT is de zaak toegelicht door mr. M. Ynzonides en mr. S. Derksen, beiden advocaat te Amsterdam. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en van het daarbij bekrachtigde vonnis van de eerste aanleg, tot afwijzing van de vordering(en) in conventie en tot veroordeling van de verweerster in cassatie in de kosten van het geding in de drie instanties. Mr. L. Kelkensberg, advocaat bij de Hoge Raad, heeft namens Toko Mitra bij brief van 8 juli 2010 op die conclusie gereageerd. De advocaat van PMT heeft bij brief van 9 juli 2010 op die conclusie gereageerd. 3.Beoordeling van het middel 3.1.In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Toko Mitra heeft in februari 1998 een huurovereenkomst gesloten met Despa Deutsche Sparkassen Immobilien Anlage GmbH ter zake van de bedrijfsruimte, deel uitmakend van het (voormalige) winkelcentrum La Vie te Utrecht (hierna: La Vie). De gehuurde bedrijfsruimte omvat een winkelruimte ter grootte van 200 m2 in de kelder. (ii) De huurovereenkomst is ingegaan per 1 februari 1998 voor de duur van vijf jaar. Ingevolge art. 4 van de huurovereenkomst wordt deze telkens met vijf jaar verlengd, rijksuniversiteit groningen 2

5 tenzij één der partijen uiterlijk twaalf maanden voor het einde van de huurperiode per aangetekende brief de andere partij te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen. (iii)pmt heeft op 22 december 2005 de eigendom van La Vie verkregen en is aldus, krachtens artikel 7:226 BW, opvolgend verhuurder geworden van onder meer de door Toko Mitra gehuurde ruimte. Op 23 december 2005 heeft PMT Toko Mitra schriftelijk op de hoogte gesteld van de rechtsopvolging. (iv)la Vie bestaat uit een winkelgedeelte (op de kelderverdieping, begane grond en eerste verdieping) van ca m2, een kantorencomplex (op de tweede tot en met zesde verdieping) van circa m2 en een bijbehorende parkeergarage met circa 325 parkeerplaatsen. (v)van de m2 winkelbedrijfsruimte huurt Magazijn De Bijenkorf B.V. (hierna: De Bijenkorf) vanaf in ieder geval 1 maart 1998 een oppervlakte van m2. Ook ten aanzien van dit huurperceel is PMT de opvolgend verhuurder. De huurovereenkomst tussen PMT en De Bijenkorf is laatstelijk verlengd tot 1 maart (vi) Bij brief van 30 januari 2007 heeft PMT de huurovereenkomst met Toko Mitra opgezegd tegen 1 februari Dit naar aanleiding van een mededeling van De Bijenkorf dat zij vanwege uitbreidingsplannen per 1 maart 2008 wil beschikken over onder meer de door Toko Mitra gehuurde ruimte. (vii) In reactie op de huuropzegging heeft Toko Mitra aan PMT op 3 mei 2007 bericht daarmee niet in te stemmen PMT heeft in eerste aanleg gevorderd om de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen op 1 februari 2008, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, en Toko Mitra te veroordelen tot ontruiming en doorbetaling van de huur tot aan de datum van ontruiming. Daaraan heeft PMT, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. De Bijenkorf zal de huurovereenkomst met PMT beëindigen indien zij niet de beschikking krijgt over de door haar verlangde extra huurruimte in La Vie, waartoe onder meer het door Toko Mitra gehuurde gedeelte behoort. Aangezien De Bijenkorf thans La Vie bijna geheel (voor ca. 93,5%) in gebruik heeft, zal door haar vertrek een kwalitatief en omzettechnisch zeer hoogwaardige huurder wegvallen, hetgeen een zeer negatieve uitwerking op de beleggingswaarde van La Vie zal hebben. De belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW dient daarom in het voordeel van PMT uit te vallen Toko Mitra heeft als verweer, kort samengevat en voor zover in cassatie van belang, het volgende aangevoerd. PMT heeft de overeenkomst opgezegd teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW. Met de intentie van PMT om het desbetreffende gedeelte van La Vie aan De Bijenkorf te verhuren teneinde op die manier haar exploitatiepositie te versterken streeft PMT haar eigen belang na; daarmee is de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen gegeven. De vordering tot opzegging kan dan ook niet worden toegewezen, aangezien de opzegging is geschied binnen de door PMT ingevolge art. 7:296 lid 2 BW in acht te nemen wachttijd van drie jaar nadat Toko Mitra in kennis is gesteld van de rechtsopvolging door PMT De kantonrechter heeft (in conventie) de vorderingen van PMT toegewezen, in die zin dat het einde van de huurovereenkomst is vastgesteld op 1 september 2008 en Toko Mitra is veroordeeld de bedrijfsruimte per die datum te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen van PMT. In voorwaardelijke reconventie heeft de kantonrechter iedere verdere beslissing aangehouden In het door Toko Mitra ingestelde hoger beroep heeft het hof het vonnis in conventie van de kantonrechter bekrachtigd Het oordeel van het hof houdt, samengevat, het volgende in. PMT heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst is verlengd op grond van art. 7:292 lid 2 BW. In art. 7:296 lid 3 BW is bepaald, voorzover hier van belang, dat de rechter de vordering van de verhuurder kan toewijzen op grond van een redelijke afweging rijksuniversiteit groningen 3

6 van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst; de rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder bij een redelijke afweging van zijn voormelde belangen niet gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt. Van de mogelijkheid op te zeggen op grond van art. 7:296 lid 3 BW kan pas gebruik worden gemaakt, als de huurovereenkomst, zoals in dit geval, tien jaar of langer heeft geduurd. Aan die voorwaarde heeft PMT voldaan. (rov. 4.2). Toko Mitra stelt dat PMT met haar opzegging de in art. 7:296 lid 2 BW bedoelde wachttijd van drie jaar wil omzeilen. Toko Mitra meent dat het niet aannemelijk is dat de wetgever deze mogelijkheid tot omzeilen heeft willen creëren. Onder het oude recht gold de wachttijd ook als de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst nastreefde door zich te beroepen op voorgenomen persoonlijk gebruik en er is geen reden daarover anders te denken onder het huidige recht, aldus Toko Mitra. Die stelling gaat niet op. De wachttijd geldt volgens de wetstekst alleen voor de verhuurder die beëindiging vordert op grond van lid 1 onder b. Ook doet de in lid 2 bedoelde situatie dat de verhuurder het gehuurde persoonlijk in gebruik wil nemen zich hier niet voor. PMT wil het gehuurde immers verhuren aan een derde. Het enkele feit dat een verhuurder belang heeft bij opzegging brengt niet mee dat deze het gehuurde zelf in gebruik wil nemen. (rov. 4.3). Wat betreft het door Toko Mitra gedane beroep op het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2001, nr. C99/169, LJN AB2236, geldt dat deze uitspraak is gedaan onder het tot 1 augustus 2003 geldende recht en hier niet als beslissend kan worden beschouwd. Onder het hier toepasselijke nieuwe recht verwijst art. 7:296 lid 2 BW uitdrukkelijk naar de beëindigingsgrond van lid 1 sub b. Lid 1 is alleen van toepassing als de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. Die situatie doet zich hier niet voor. Toko Mitra stelt dat de wetgever heeft bedoeld de wachttijd van drie jaar ook te doen gelden voor een opzegging wegens belangenafweging krachtens art. 7:296 lid 3 BW. Deze aan de wetgever toegeschreven bedoeling blijkt niet, althans niet voldoende, uit de wet of de toelichting daarop. (rov. 4.4). Bij een redelijke afweging van de belangen van PMT en van Toko Mitra komt in de gegeven omstandigheden het meeste gewicht toe aan de belangen van PMT. De omstandigheid dat de opzegging binnen drie jaar heeft plaatsgevonden wordt daarbij in aanmerking genomen, maar is in de geschetste omstandigheden niet doorslaggevend. (rov ) De rechtsstrijd in cassatie spitst zich toe op twee vragen: (1) of een opzegging door de verhuurder teneinde de bedrijfsruimte te verhuren aan een derde die niet gelieerd is aan de verhuurder kan worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW, en (2) of de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering in geval van opzegging binnen de in dat artikellid bedoelde termijn van drie jaar door een rechtsopvolger van de verhuurder die het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen ook geldt indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd. Het hof heeft beide vragen ontkennend beantwoord. De rechtsklachten van de onderdelen 1 en 2 hebben betrekking op vraag (2) en bestrijden het oordeel van het hof dat de in art. 7:296 lid 2 bedoelde wachttijd van drie jaar geen toepassing vindt als de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd en de rechter tot de in art. 7:296 lid 3 bedoelde belangenafweging zal moeten overgaan. De rechtsklacht van onderdeel 3 heeft betrekking op vraag (1) en betoogt, naar de kern genomen, dat een opzegging teneinde het verhuurde aan een derde te verhuren moet worden aangemerkt als een opzegging wegens eigen gebruik waarbij de in lid 2 van art. 7:296 bedoelde wachttermijn geldt Het oordeel van het hof dat de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering niet van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd, is juist. De bepaling rijksuniversiteit groningen 4

7 van lid 2 van art. 7:296 heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van art. 7:296 geregeld, waarin de in art. 7:296 lid 2 bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald. Op grond van :art. 7A:1631 lid 2 (oud) BW als geldende tot 1 augustus 2003 was een opzegging wegens voorgenomen eigen gebruik door een opvolgende verhuurder tegen het einde van de krachtens :art. 7A:1626 verlengde huur nietig indien die opzegging plaatsvond binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder was gebracht. In dit opzicht geniet de huurder dus sedertdien minder bescherming dan onder de oude wet. Weliswaar heeft de minister van justitie in de memorie van toelichting bij het voorstel van wet dat heeft geleid tot de huidige afdeling BW laten weten dat de voorgestelde regeling geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht brengt en dat de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming ( ) zijn gehandhaafd (Kamerstukken II 1999/2000, , nr. 3, p. 1), maar dat is onvoldoende om op grond van de bedoeling van de wetgever een met het duidelijke in art. 7:296 neergelegde stelsel onverenigbare uitleg van die bepaling te aanvaarden. De rechtsklachten van de onderdelen 1 en 2 stuiten op dit een en ander af. Ook de motiveringsklachten kunnen niet tot cassatie leiden, nu deze zich richten tegen een rechtsoordeel Onderdeel 3 kan reeds wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden, nu de daarin aangevoerde klachten zich richten tegen een overweging ten overvloede. Maar ook afgezien daarvan treffen die klachten geen doel. De onderhavige opzegging door PMT van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan De Bijenkorf te kunnen gaan verhuren, kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het persoonlijk duurzaam in gebruik nemen net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001, nr. C99/169, LJN AB2236, onder het oude recht het geval was met het gebruik als bedoeld in :art. 7A 1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Dat blijkt reeds daaruit dat bedoeld gebruik volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip persoonlijk duurzaam in gebruik nemen in art. 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van art. 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van persoonlijk duurzaam in gebruik nemen als bedoeld onder b, aangezien daardoor veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond zouden vallen, hetgeen afbreuk zou doen aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn Onderdeel 4 klaagt dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door, met bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, de huurovereenkomst te beëindigen met ingang van een vóór de datum van zijn arrest gelegen tijdstip. Deze klacht is terecht voorgesteld. De rechter kan de vordering niet toewijzen tegen een datum die gelegen is vóór die van zijn uitspraak. De beslissing van het hof kan dan ook in dit opzicht niet in stand blijven. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde in ontruimde staat aan PMT ter beschikking moet worden gesteld, zal worden vastgesteld op 1 maart Beslissing De Hoge Raad: vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, van 1 september 2009, doch uitsluitend voorzover daarbij het bestreden vonnis is bekrachtigd ten aanzien van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst; stelt het einde van de huurovereenkomst tussen PMT en Toko Mitra vast op 1 maart 2011; rijksuniversiteit groningen 5

8 veroordeelt Toko Mitra de bedrijfsruimte, deel uitmakend van (voormalig) winkelcentrum La Vie te Utrecht (hoek Lange Viestraat St. Jacobsstraat), leeg en ontruimd van alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels, op 1 maart 2011 ter vrije beschikking van PMT te stellen; veroordeelt Toko Mitra in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van PMT begroot op 466,43 aan verschotten en 2600 voor salaris. Noot Auteur: P.A. Stein Het einde van de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290 lid 2 BW) Toen de regeling van de middenstandsbedrijfsruimte tot stand kwam, was de vraag of de verhuurder aan de huur een einde kan maken, wel het meest omstreden onderwerp. Dat gold bij de huur van woonruimte eveneens, zij het dat de belangen die daarbij een rol spelen anders van aard zijn dan die bij de middenstandsbedrijfsruimte. Bij dit laatste was het de wetgever voornamelijk te doen om de huurder bescherming te verlenen voor de tien eerste jaren dat de huurovereenkomst duurt, zulks in verband met de afschrijving van investeringen in het winkelbedrijf, waarvoor gewoonlijk een periode van 10 jaar wordt aangehouden. De huidige regeling van de materie in art. 296 van boek 7 BW draagt daarvan nog altijd de kenmerken. De huur wordt aangegaan voor vijf jaren met een verlenging van een tweede huurperiode tot in totaal 10 jaar. Na het verstrijken van de eerste periode van vijf jaar is er slechts een beperkte mogelijkheid voor de verhuurder om aan de huur een einde te maken, namelijk alleen op de grond dat de huurder zich niet gedragen heeft als een goed huurder betaamt of wegens dringende benodigdheid van de verhuurde ruimte voor eigen gebruik door de verhuurder (lid 1 van het artikel). Dat zijn verplichte gronden voor beëindiging; het belang van de huurder wordt daarbij niet in aanmerking genomen, tenzij de verhuurder ter zake van de gebruikmaking van zijn bevoegdheid misbruik van recht op grond van disproportionaliteit (art. 3:13 BW) kan worden verweten. Tegen het einde van de tweede vijfjaar-periode kan de huur door de verhuurder worden opgezegd en nu kan zijn op die opzegging gebaseerde rechtsvordering tot huurbeëindiging worden toegewezen, doch wanneer hij aantoont dat zijn belang bij beëindiging zwaarder weegt dan dat van de huurder bij voortzetting, met dien verstande dat dringende behoefte voor eigen gebruik of onbetamelijk gedrag van de huurder tot beëindiging aanleiding kan geven zonder dat toetsing aan de hand van de belangenafweging plaatsvindt (lid 3 en 4 van art. 296). Is de huurovereenkomst na de tweede verlenging niet beëindigd, dan wordt zij voortgezet voor onbepaalde tijd tenzij in de overeenkomst een andere wijze van voortzetting is geregeld; maar ook dan is er rechterlijke toetsing van de opzegging (art. 7:300 BW). Dit betrekkelijk eenvoudige systeem wordt nu gecompliceerd doordat de wetgever speciaal bezorgd is voor rechtsopvolging aan de zijde van de verhuurder. Deze rechtsopvolging kan immers voor de huurder bezwaarlijk zijn, omdat de nieuwe eigenaar een ander, dikwijls meer urgent belang bij de ingebruikneming van het huurpand zal hebben dan de vorige, die dit pand aan hem heeft verkocht. Daaruit is het tweede lid van het artikel voortgekomen. De nieuwe eigenaar zal binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging heeft plaats gevonden en ter kennis van de huurder is gebracht, de huurovereenkomst niet kunnen opzeggen. Zo zal het kunnen gebeuren dat de nieuwe eigenaar wel acht jaar moet wachten voordat hij het huurpand zal kunnen betrekken, hetgeen onaantrekkelijk is uit het oogpunt van verhandelbaarheid van het huurpand: het belang van de nieuwe eigenaar wordt bij dat van de gebruiker achtergesteld. Op grond daarvan moesten in het bovenstaande arrest twee vragen worden beantwoord. 1.Geldt de wachttijd na rechtsopvolging ook voor de verlenging van de huurovereenkomst na de tweede huurperiode, of is de regeling inzake de wachttijd beperkt tot de beëindiging na de eerste huurperiode van vijf jaar? 2.Kan de verhuurder de verplichte toewijzingsgrond van dringende behoefte voor eigen gebruik ook dan inroepen, wanneer hij voornemens is het pand aan een ander te verhuren? rijksuniversiteit groningen 6

9 De nieuwe eigenaar, een Pensioenfonds, trof in het huurpand twee huurders aan: een groot warenhuis en een naar verhouding kleine toko. De complicatie was dat het warenhuis te kennen had gegeven te willen vertrekken als de ruimte die door de toko werd ingenomen, niet tot zijn beschikking kon komen, hetgeen de eigenaar verhuurder zwaar in zijn belangen zou treffen. Bijgevolg zegde de nieuwe eigenaar de huur aan de toko op en eiste huurbeëindiging plus ontruiming, zonder de verplichte wachttijd na de rechtsopvolging af te wachten. Ad 1. Nu besliste de Hoge Raad (r.o. 3.5) dat de wachttijd na rechtsopvolging alleen van belang is voor huurbeëindiging na afloop van het eerste tijdvak van vijf jaar en niet in geval van de verlengde duur. Dit is een algemeen aanvaarde opvatting in de literatuur, zie bijv. A.R. de Jonge, Huurrecht 2009, p Dat vloeit volgens het arrest voort uit de letterlijke tekst van art. 296, hoewel men deze ook anders kan lezen, want in lid 4 van de bepaling (betreffende de opzegging tegen het einde van de tweede periode) wordt aan lid 2 (dat de wachttijd bevat) gerefereerd. Men zie concl. A-G Huydecoper, die in nr. 26 en. 27 van zijn conclusie tevergeefs ervoor pleitte om de verplichtte wachttijd na rechtsopvolging ook bij de beëindiging na de tweede huurperiode toe te passen. Met deze beslissing in het arrest van de HR is ook de vraag van de baan, of bij de belangenafweging cf. het derde lid van art. 296 de wachttijd door de opzeggende verhuurder die rechtsopvolger is van de vorige, in acht genomen moet worden, zoals nog door HR 22 juni 2001, werd beslist. Nu deze belangenafweging niet aan de orde kan komen na de eerste vijfjaren-termijn, doch alleen bij de tweede, terwijl alsdan volgens het bovenstaande arrest de wachttijd niet geldt, kan die vraag thans geen rol meer spelen. Men mag aannemen dat hetzelfde geldt voor verlenging na afloop van 10-jarige periode van vijf jaar (art. 7:300 lid 3 BW). Ad 2. Hierbij gaat het om de term in gebruik nemen dat bepalend is voor de verplichte toewijzing op grond van de benodigdheid van het pand voor de verhuurder. Het komt niet zelden voor dat de verhuurder die de huur van het winkelpand opzegt dit niet zelf in gebruik wil nemen, doch wenst te verhuren aan een partij terwijl hij daarmee een eigen belang dient. Meestal is dat een partij die nauw aan de verhuurder is gelieerd. Een voorbeeld daarvan is de verhuurder die zelf voor 100% aandeelhouder is in een BV waaraan hij de ruimte wil verhuren. Er zijn uitspraken van de Hoge Raad (20 september 1985, betreffende woonruimte; 20 oktober 2000, ) waaruit blijkt dat er aanleiding kan zijn om in dergelijke gevallen de regel van voornemen tot eigen gebruik aanwezig te achten. Men vindt meer rechtspraak en gegevens daarover in de conclusie van de A-G Huydecoper bij HR 28 mei 2010, LJN BM0139. Anders is het als de verhuurder de wens heeft tot verhuur aan een partij die niet aan hem is gelieerd, zoals zich hier voordeed met het warenhuis dat met vertrek dreigde als de additionele winkelruimte niet voor haar ter beschikking kwam. Er is dan een groot belang van de verhuurder bij het behoud van deze huurder, maar dat kan moeilijk betiteld worden als een voornemen om het pand zelf duurzaam in gebruik te nemen. De verplichte toewijzingsgrond die het voornemen voor eigen gebruik kenmerkt, deed zich dus niet voor (r.o. 3.6). Het arrest is besproken door R.A. Veldman in, p rijksuniversiteit groningen 7

10 NJ 2010, 190 Hoge Raad (Civiele kamer) 26 maart 2010 Huur woonruimte. Bouw- en renovatieplan grond voor beindiging wegens dringend eigen gebruik?; maatstaf. Magistraten: Mrs. J.B. Fleers, A.M.J. van Buchem-Spapens, E.J. Numann, A. Hammerstein, C.A. Streefkerk Zaaknr: 08/03290 Conclusie: A-G Huydecoper LJN: BL0683 BW art. 7:204, 7:255, 7:272, 7:274 Essentie Huur woonruimte. Bouw- en renovatieplan grond voor beindiging wegens dringend eigen gebruik?; maatstaf. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven. Samenvatting Eisers tot cassatie verhuurden aan verweerder in cassatie een woning. Op gegeven moment hebben eisers aan verweerder de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik; zij waren inmiddels eigenaars geworden van het belendende pand en wilden deze twee woningen samenvoegen en renoveren. De in eerste aanleg door eisers gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst per 1 oktober 2005 is toegewezen; tevens is verweerder veroordeeld tot ontruiming van de woning per 1 april In hoger beroep heeft het hof de oorspronkelijke vorderingen alsnog afgewezen op de grond dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd. Het tegen dit oordeel gerichte cassatieberoep slaagt. Het hof heeft bij zijn beoordeling van de feitelijke uitvoering van de renovatie uit het oog verloren dat de beoogde renovatie was gericht op de samenvoeging van de panden en is niet ingegaan op de in dit verband aangevoerde stelling van eisers dat deze renovatie niet te realiseren zou zijn met handhaving van de bestaande huurovereenkomst. Het hof heeft door aan dit een en ander geen kenbare aandacht te besteden zijn beslissing ontoereikend gemotiveerd. Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met rijksuniversiteit groningen 8

11 voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich naar het hof klaarblijkelijk heeft bedoeld na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven. Partij(en) 1. Jacques Jelle Laurens van Helsdingen,, 2. Alexander Philip Christiaan van Helsdingen, beiden te 's-gravenhage, eisers tot cassatie, adv.: mr. E. Grabandt, tegen Peter Johan Charles Klein, te 's-gravenhage, verweerder in cassatie, adv. mr. P.P. Hart. Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Van Helsdingen c.s. hebben bij exploot van 10 juni 2005 Klein gedagvaard voor rechtbank 's- Gravenhage, sector kanton, en gevorderd, kort gezegd, te bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woonruimte aan de Willemstraat 68 (hierna: de woning) te Den Haag per 1 oktober 2005 zal eindigen. Voorts hebben Van Helsdingen c.s. gevorderd Klein te veroordelen tot ontruiming van de woning en deze ter beschikking te stellen aan Van Helsdingen c.s. Klein heeft de vorderingen bestreden. De kantonrechter heeft bij vonnis van 15 september 2005, verbeterd bij vonnis van 22 september 2005, de vorderingen van Van Helsdingen c.s. toegewezen. Tegen het vonnis van de kantonrechter heeft Klein hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-gravenhage. Bij tussenarrest van 18 juli 2007 heeft het hof een comparitie van partijen bevolen. Bij eindarrest van 2 april 2008 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Van Helsdingen alsnog afgewezen. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2.Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof hebben Van Helsdingen c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Klein heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het in cassatie bestreden arrest. 3.Beoordeling van het middel 3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Van Helsdingen c.s. zijn sinds maart 1998 eigenaar van de woning aan de Willemstraat 68 in Den Haag. (ii) De woning was verhuurd aan de vader van Klein, die in 2003 is overleden. Klein was sedert 1993 medehuurder van de woning. (iii) De huurprijs van de woning bedroeg omstreeks februari ,96 per maand. (iv) Van Helsdingen c.s. hebben in januari 2003 aan de vader van Klein laten weten dat zij de huurovereenkomst wilden beëindigen. Na het overlijden van de vader van Klein hebben zij aan Klein de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Zij waren inmiddels eigenaar geworden van het buurpand op nr. 70 en hadden het plan deze beide woningen samen te voegen en te renoveren De rechtbank heeft bepaald dat de huurovereenkomst eindigt per 1 oktober 2005 en dat ontruiming moest plaatsvinden per 1 april Het hof heeft de vorderingen van Van Helsdingen c.s. afgewezen op de grond dat zij niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd (rov in verbinding met rov. 2.3 tot en met 2.9 waarin het hof ingaat op verschillende aspecten, waaronder in rov. 2.4 de feitelijke uitvoering van de renovatie en rov. 2.6 en 2.7 de kosten van de exploitatie van de woning in verhouding tot de huurprijs) Onderdeel 1 klaagt terecht dat het hof bij zijn beoordeling van de feitelijke uitvoering van de rijksuniversiteit groningen 9

12 renovatie in rov. 2.4 uit het oog heeft verloren dat de beoogde renovatie was gericht op de samenvoeging van de panden Willemstraat 68 en 70 en niet is ingegaan op de in dit verband aangevoerde stelling van Van Helsdingen c.s. dat deze renovatie niet te realiseren zou zijn met handhaving van de bestaande huurovereenkomst. Het hof heeft door aan dit een en ander geen kenbare aandacht te besteden zijn beslissing ontoereikend gemotiveerd Onderdeel 2 stelt, in verband met hetgeen het hof daaromtrent heeft overwogen in rov. 2.6 en rov. 2.7, aan de orde of een bouw- en renovatieplan tot toewijzing van de vordering op grond van art. 7:272 lid 2 BW kan leiden wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:274 lid 1, onder c, BW. Onderdeel 2a bevat de klacht dat het in art. 7:255 BW neergelegde stelsel van huurprijsverhoging na woningverbetering daaraan, anders dan het hof heeft geoordeeld, niet in de weg staat. Onderdeel 2b strekt ten betoge dat dit ook geldt voor het in art. 7:255 lid 1, onder b, in verbinding met art. 7:204 bepaalde omtrent herstel van gebreken aan het verhuurde. Onderdeel 2c verwijt het hof te zijn uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, althans zijn oordeel onbegrijpelijk te hebben gemotiveerd, door niet in te gaan op de stellingen van Van Helsdingen c.s. dat sprake is van een onrendabele exploitatie van het gehuurde, en door een toetsing achterwege te laten of het handhaven van de bestaande situatie voor de verhuurder zodanige kosten met zich brengt dat alle omstandigheden in aanmerking genomen, het maken daarvan in redelijkheid van de verhuurder niet kan worden gevergd Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is De klachten van onderdeel 2 dat het hof het vorenstaande heeft miskend en daarmee is uitgegaan van een te beperkte rechtsopvatting, slagen in zoverre, en onderdeel 2 behoeft voor het overige geen behandeling Onderdeel 3 bevat motiveringsklachten die zijn gericht tegen het in rov. 2.6 vervatte oordeel dat het exploitatietekort ruimschoots wordt gecompenseerd door een forse waardestijging van het pand, waarvan Van Helsdingen c.s. sedert de verwerving daarvan hebben geprofiteerd Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich naar het hof klaarblijkelijk heeft bedoeld na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Niet nodig is dat daarbij nauwkeurig wordt vastgesteld in welke verhouding de waardestijging staat tot de hoogte van het exploitatietekort, behoudens voor zover het partijdebat daartoe aanleiding zou geven. De klachten van het onderdeel stuiten hierop af Onderdeel 4 heeft geen zelfstandige betekenis. 4.Beslissing De Hoge Raad: vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's- Gravenhage van 2 april 2008; verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Amsterdam; veroordeelt Klein in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Van Helsdingen c.s. begroot op 455,98 aan verschotten en 2600 voor salaris. rijksuniversiteit groningen 10

13 NJ 2010, 300 Hoge Raad (Civiele kamer) 28 mei 2010 Huur bedrijfsruimte. Vordering ex art. 7:303 BW tot nadere vaststelling huurprijs; overgangsrecht; afwijkingen van art. 7:303 ten gun... Magistraten: Mrs. J.B. Fleers, A.M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein, J.C. van Oven, W.D.H. Asser Zaaknr: 08/02927 Conclusie: A-G Huydecoper LJN: BL9562 Roepnaam: Momus II Maastricht BV/Bierbrouwerij De Leeuw BV BW art. 7:291, 7:303; ONBW art. 68a, 206; (oud) BW, art. 7A:1632a Essentie Huur bedrijfsruimte. Vordering ex art. 7:303 BW tot nadere vaststelling huurprijs; overgangsrecht; afwijkingen van art. 7:303 ten gunste van huurder toegestaan? Ingevolge het bepaalde in art. 68a en art. 206 ONBW moet worden aangenomen dat art. 7:303 BW onmiddellijke werking heeft en dus van toepassing is op vorderingen tot nadere vaststelling van de huurprijs die zijn ingesteld na de inwerkingtreding van deze bepaling op 1 augustus Art. 7:291 BW, dat uitsluitend strekt tot bescherming van de belangen van de huurder, is ook van toepassing op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de in art. 7:303 lid 1 BW opgenomen bevoegdheid in bepaalde gevallen een nadere bepaling van de huurprijs te vorderen. Dit betekent dat afwijkingen van art. 7:303 BW ten gunste van de huurder zijn toegestaan. In zoverre is kennelijk een wijziging beoogd ten opzichte van het oude recht. Samenvatting Eiseres tot cassatie Momus II huurt na indeplaatsstelling in 1999 door een vorige huurster van verweerster in cassatie De Leeuw een bedrijfspand; de huur was in 1984 aangegaan voor 20 jaar en is tussentijds verlengd tot 2014 door middel van een desbetreffende contactuele optie. Voor de verlengingsperiode bepaalde de huurovereenkomst dat tussen 1 maart 2004 en 28 februari 2014 de huurprijs zal gelden die jaarlijks overeenkomstig het bepaalde in de huurovereenkomst wordt vastgesteld. De Leeuw heeft nadere vaststelling van de huurprijs gevorderd overeenkomstig art. 7:303 BW; de kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd en het standpunt verworpen dat verhuurster contractueel heeft afgezien van de wettelijke mogelijkheid tot huurprijsaanpassing; het hof overwoog, dat een afspraak die tijdens de eerste huurperiode is gemaakt over de huurprijs in een volgende termijn, niet in de weg staat aan de toepasselijkheid van de desbetreffende wettelijke bepalingen. De tegen dit oordeel gerichte cassatieklacht slaagt. Bij de beoordeling van het middel wordt vooropgesteld dat ingevolge het bepaalde in art. 68a en art. 206 ONBW moet worden aangenomen dat art. 7:303 BW onmiddellijke werking heeft en dus van toepassing is op de vordering van De Leeuw, die is ingesteld na de inwerkingtreding van deze bepaling op 1 augustus Voorts moet uitgangspunt zijn dat art. 7:291 BW, dat uitsluitend strekt tot bescherming van de belangen van de huurder, ook van toepassing is op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de in art. 7:303 lid 1 opgenomen bevoegdheid in bepaalde gevallen een nadere bepaling van de huurprijs te vorderen. Dit betekent dat afwijkingen van art. 7:303 ten gunste van de huurder zijn toegestaan. In zoverre is kennelijk een wijziging beoogd ten opzichte van het oude recht, waarin met de woorden ongeacht enig andersluidend beding in art. 7A:1632a tot uitdrukking was gebracht dat zowel de huurder als de verhuurder de nietigheid kon inroepen van een contractuele regeling die afbreuk deed aan de in deze bepaling gegeven bevoegdheid. Dit heeft het hof miskend. Partij(en) Momus II Maastricht B.V., te Eindhoven, eiseres tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, adv.: aanvankelijk mr. M.V. Polak, thans mr. R.A.A. Duk, mede toegelicht door mr. D. Vlasblom, te Amsterdam tegen Bierbrouwerij De Leeuw B.V., te Valkenburg aan de Geul, verweerster in cassatie, eiseres in rijksuniversiteit groningen 11

14 het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, adv.: mr. D.M. de Knijff, mede toegelicht door mr. A. van Staden ten Brink. Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak CV EXPL van de kantonrechter te Maastricht van 2 november 2005 en 28 december 2005, b. de arresten in de zaak (rolnummer C /MA) van het gerechtshof te 's-hertogenbosch van 1 mei 2007 en 8 april De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht. 2.Het geding in cassatie Tegen de arresten van het hof heeft Momus beroep in cassatie ingesteld. De Leeuw heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit. Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor Momus toegelicht door mr. M.V. Polak en mr. D. Vlasblom, advocaten te Amsterdam. Voor De Leeuw is de zaak toegelicht door haar advocaat en mr. A. van Staden ten Brink, advocaat bij de Hoge Raad. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk. De advocaat van De Leeuw heeft bij brief van 9 april 2010 op de conclusie gereageerd. 3.Uitgangspunten in cassatie 3.1. De Leeuw is verhuurster van een bedrijfspand, dat is bestemd te worden gebruikt als horecabedrijf, aan het Vrijthof te Maastricht. Momus is in 1999 bij wege van indeplaatsstelling huurster geworden van dit pand. De huurovereenkomst was in 1984 aangegaan voor een periode van 20 jaar en is tussentijds (in maart 1987) verlengd tot 2014 door uitoefening van een daarop betrekking hebbend optierecht. Voor deze verlengingsperiode is in de huurovereenkomst een regeling getroffen voor de geldende huurprijs in dier voege dat voor de periode van 1 maart 2004 tot en met 28 februari 2014 een huurprijs zal gelden die jaarlijks wordt vastgesteld overeenkomstig het bepaalde in lid 2 van art. 2 van de huurovereenkomst De vordering van De Leeuw strekt tot nadere vaststelling van de huurprijs van het verhuurde pand op de voet van art. 7:303 BW. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. Het hof heeft dit vonnis bekrachtigd. Daarbij heeft het hof in rov. 4.6 tot en met 4.8 het standpunt van Momus verworpen dat de bepaling in de optieovereenkomst met zich brengt dat door de verhuurster is afgezien van toepasselijkheid van eertijds art. 7A:1632a (oud) BW en thans art. 7:303 BW voor de optieperiode van 2004 tot 2014, omdat een afspraak die is gemaakt tijdens de eerste huurperiode omtrent de huurprijs voor de periode daarna, niet in de weg staat aan de toepasselijkheid van deze bepalingen. Het hof heeft vervolgens Momus toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat bij het inroepen van de optie is afgesproken dat de huur vanaf dat moment niet anders dan gecorrigeerd voor inflatie door verhuurster zou mogen worden aangepast, met afzien van enige marktconforme huurprijsaanpassing als bedoeld in voormelde bepalingen. In zijn eindarrest acht het hof (in rov. 8.5) Momus in dit bewijs niet geslaagd. Daarbij heeft het hof overwogen dat twee getuigen weliswaar hebben verklaard dat is afgesproken dat de verlaagde huur zou worden gecontinueerd, ook voor de periode , doch dat het hof niet de overtuiging heeft gekregen dat ook daadwerkelijk bindende prijsafspraken zijn gemaakt, waarbij voor het hof het ontbreken van enige schriftelijke bevestiging van zo'n essentiële afspraak heeft meegewogen (rov. 8.6). Ook de volgende passage in de akte van indeplaatsstelling van 29 juni 1999 wijst volgens het hof (rov. 8.7) niet op het afzien van toepasselijkheid van het wettelijk recht op marktconforme huurprijsaanpassing: Het is partijen bekend, dat Roli [de oorspronkelijke huurster] gebruik heeft gemaakt van haar optie tot verlenging van de huurovereenkomst met tien jaren als bedoeld in [ ], gelijk het partijen bekend is, dat, voorzover in der minne niet alsnog overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs per 1 maart 2004, De Leeuw huurprijswijziging zal vorderen bij de rijksuniversiteit groningen 12

15 Kantonrechter, een en ander gebaseerd op artikel 1632a Boek 7A BW. 4.Beoordeling van het middel in het principale beroep 4.1. Onderdeel a van het middel betoogt dat het hof in rov heeft miskend dat art. 7:303 BW gelezen in samenhang met art. 7:291 BW in afwijking van art. 7A:1632a (oud) BW een bepaling van semi-dwingend recht is, dat wil zeggen een bepaling waarvan niet ten nadele van de huurder maar wel ten nadele van de verhuurder kan worden afgeweken. Als partijen, zoals in dit geval, een bepaling hebben opgenomen in de huurovereenkomst omtrent de huurprijs die zal gelden na de mogelijke verlenging daarvan en met het oog op de belangen van de huurder, sluit zulks een door de verhuurder op de voet van art. 7:303 BW gevorderde nadere huurprijsvaststelling uit Bij de beoordeling van dit onderdeel wordt vooropgesteld dat ingevolge het bepaalde in art. 68a en art. 206 ONBW moet worden aangenomen dat art. 7:303 BW onmiddellijke werking heeft en dus van toepassing is op de vordering van De Leeuw, die is ingesteld na de inwerkingtreding van deze bepaling op 1 augustus Voorts moet uitgangspunt zijn dat art. 7:291 BW, dat uitsluitend strekt tot bescherming van de belangen van de huurder, ook van toepassing is op contractuele bedingen die beogen af te wijken van de in art. 7:303 lid 1 opgenomen bevoegdheid in bepaalde gevallen een nadere bepaling van de huurprijs te vorderen. Dit betekent dat afwijkingen van art. 7:303 ten gunste van de huurder zijn toegestaan. In zoverre is kennelijk een wijziging beoogd ten opzichte van het oude recht, waarin met de woorden ongeacht enig andersluidend beding in art. 7A:1632a tot uitdrukking was gebracht dat zowel de huurder als de verhuurder de nietigheid kon inroepen van een contractuele regeling die afbreuk deed aan de in deze bepaling gegeven bevoegdheid. Dit heeft het hof miskend. Hieruit volgt dat de rechtsklacht van onderdeel a slaagt en dat, nu het hof de uitleg van het onderhavige beding in het midden heeft gelaten, verwijzing moet volgen voor een nieuwe beoordeling van het geschil in hoger beroep Door het slagen van onderdeel a behoeven de onderdelen b en c geen behandeling. 5.Beoordeling van het middel in het voorwaardelijk incidentele beroep 5.1. Het middel, dat aan de orde komt nu de voorwaarde waaronder het is ingesteld is vervuld, keert zich tegen rov. 4.8, 4.11 en 8.6 waarin volgens de lezing van De Leeuw het hof heeft geoordeeld dat de afspraak tussen De Leeuw en Roli (de oorspronkelijke huurster) in de allonge van 1987, alsmede de gestelde bindende prijsafspraak tussen De Leeuw en Roli van 1994 ook in de verhouding tussen De Leeuw en Momus gelden Volgens onderdeel 1 had het hof zo nodig met ambtshalve toepassing van art. 6:159 lid 2 BW moeten oordelen dat dit niet het geval was, nu art. 4 van de overeenkomst van indeplaatsstelling bepaalt dat De Leeuw per 1 maart 2004 (behoudens een minnelijke regeling) huurprijswijziging zal vorderen en De Leeuw een beroep heeft gedaan op deze bepaling en heeft gesteld dat Momus door ondertekening van de akte van indeplaatsstelling ermee heeft ingestemd dat De Leeuw in ieder geval per 1 maart 2004 huurprijswijziging kon vorderen Voorzover onderdeel 1 berust op de opvatting dat de rechter art. 6:159 lid 2 ambtshalve moet toepassen, faalt het, omdat deze opvatting onjuist is. Voorzover het berust op de veronderstelling dat het hof de juistheid van het standpunt van De Leeuw heeft aanvaard dat de optieregeling is achterhaald door de overeenkomst van indeplaatsstelling, gaat het uit van een onjuiste lezing van de aangevallen overwegingen en kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. De onderdelen 2 en 3 stuiten eveneens hierop af. 6.Beslissing De Hoge Raad; in het principale beroep: vernietigt de arresten van het gerechtshof te 's-hertogenbosch van 1 mei 2007 en 8 april 2008; verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Arnhem; veroordeelt De Leeuw in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan rijksuniversiteit groningen 13

16 de zijde van Momus begroot op 455,98 aan verschotten en 2600 voor salaris; in het incidentele beroep: verwerpt het beroep; veroordeelt De Leeuw in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Momus begroot op 68,07 aan verschotten en 2200 voor salaris. rijksuniversiteit groningen 14

17 NJ 1997, 558 Hoge Raad 24 januari 1997 Huur bedrijfsruimte / beëindiging wegens dringend nodig hebben voor eigen gebruik / onzelfstandige woning in zin van 7A:1624 lid 2 BW Magistraten: Snijders, Korthals Altes, Neleman, Herrmann, De Savornin Lohman Zaaknr: Conclusie: A-G Hartkamp LJN: ZC2255 Noot: P.A. Stein BW art. 7A:1624; BW art. 7A:1628; BW art. 7A:1631a Essentie Huur bedrijfsruimte. Beëindiging wegens dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW. Samenvatting De vordering van de verhuurders is niet voor toewijzing vatbaar, indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor zij stellen het verhuurde dringend nodig te hebben, op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. Falende klachten tegen het oordeel dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig zijn dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van art lid 2. Partij(en) Ariane Jacqueline Tokkie, te 's-gravenhage, eiseres tot cassatie, incidenteel verweerster, adv. mr. L.C. Blok, tegen 1. Saad Aziz Michael, 2. Maher Aziz Michael, tezamen de v.o.f. Bar Bistro De Hooischuur, te 's-gravenhage, verweerders in cassatie, incidenteel eisers, adv. mr. H.A. Groen. Hoge Raad: 1.Het geding in feitelijke instanties Verweerders in cassatie verder te noemen: Michael c.s. hebben bij exploit van 22 mei 1992 eiseres tot cassatie verder te noemen: Tokkie gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-gravenhage en gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Hooistraat 1 bis/hoek Denneweg te 's- Gravenhage zal eindigen, alsmede die van ontruiming, met veroordeling van Tokkie de bedoelde bedrijfsruimte vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip te ontruimen. Tokkie heeft primair de vorderingen bestreden, en subsidiair gevorderd, indien de Kantonrechter mocht menen dat de vordering tot het vaststellen van een beëindigingstijdstip dient te worden toegewezen, dit te doen onder toekenning van een vergoeding aan haar van ƒ Bij tussenvonnis van 2 december 1992 heeft de Kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Tegen dit tussenvonnis heeft Tokkie hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's- Gravenhage. Bij tussenvonnis van 22 december 1993 heeft de Rechtbank Michael c.s. in de gelegenheid gesteld aannemelijk te maken dat de voor de uitbreiding van hun restaurant benodigde vergunning(en) verkregen zullen worden. Nadat partijen zich daaromtrent hadden uitgelaten, heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 22 maart 1995 het bestreden tussenvonnis van de Kantonrechter bekrachtigd en de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar die Kantonrechter verwezen. ( ) 3.Beoordeling van de middelen in het principaal beroep en in het incidenteel beroep 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. i. Tokkie huurt van Michael c.s. een winkelruimte en de daarboven gelegen eerste en tweede verdieping op de hoek van de Denneweg en de Hooistraat te 's-gravenhage; in de winkelruimte exploiteert zij een koffieen sandwichbar, terwijl de eerste en tweede verdieping door haar worden bewoond. ii. De huurovereenkomst met betrekking tot het pand is in 1980 gesloten tussen de rechtsvoorganger van Michael c.s. en de toenmalige echtgenoot van Tokkie. In 1985 zijn Michael c.s. eigenaar van het pand geworden; in 1989 is Tokkie als huurster in de plaats van haar echtgenoot getreden. rijksuniversiteit groningen 15

18 iii. Ingevolge art. 3b van de huurovereenkomst kon de verhuurder deze voor het eerst opzeggen tegen 1 april Op 20 december 1991 hebben Michael c.s. de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april Zij hebben daarbij aangegeven dat zij de verhuurde bedrijfsruimte dringend nodig hadden voor de uitbreiding van het restaurant, dat zij onder de naam Bar Bistro De Hooischuur in het aangrenzende, hun eveneens in eigendom toebehorende pand exploiteren. Tokkie heeft Michael c.s. bij brief van 13 februari 1992 laten weten niet met deze opzegging in te stemmen Michael c.s. hebben Tokkie gedagvaard voor de Kantonrechter en hebben gevorderd vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde zal worden ontruimd. Tokkie heeft tot haar verweer in de eerste plaats aangevoerd dat de woonruimte boven de winkel als een zelfstandige woning moet worden aangemerkt en dat de vordering van Michael c.s. derhalve in zoverre nietontvankelijk is. Voorts heeft zij betwist dat Michael c.s. het gehuurde werkelijk dringend nodig hebben voor eigen gebruik. De Kantonrechter heeft deze verweren verworpen en heeft, mede gelet op het subsidiaire verzoek van Tokkie tot vaststelling van een beëindigingsvergoeding, een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast Tegen dit vonnis heeft Tokkie hoger beroep ingesteld. De Rechtbank heeft in een tussenvonnis anders dan de Kantonrechter geoordeeld dat de boven de winkel gelegen woonruimte niet als een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW kan worden aangemerkt. Naar aanleiding van de twee overige appelgrieven van Tokkie heeft zij overwogen dat Michael c.s. aannemelijk dienden te maken dat zij de voor de uitbreiding van hun restaurant benodigde vergunning(en) kunnen verkrijgen, aangezien een beroep op dringend eigen gebruik zal falen als reeds bij voorbaat onaannemelijk is dat de benodigde vergunningen zullen worden verkregen, omdat in dat geval niet kan worden gesproken van een serieuze wil om het verhuurde in eigen gebruik te nemen. Vervolgens hebben Michael c.s. bij akte overgelegd een bouwvergunning en een vergunning krachtens de APV, die hun inmiddels door de Gemeente waren verleend. Tokkie heeft daartegen bij antwoordakte onder meer samengevat aangevoerd dat de bouwvergunning was verleend op basis van onjuiste gegevens van de zijde van Michael c.s., omdat op de bij de vergunningaanvraag behorende bouwtekening de tussen het restaurant van Michael c.s. en de winkelruimte van Tokkie gelegen hal en trap naar de woning boven die winkel niet nauwkeurig waren aangegeven; anders dan die tekening suggereert is aldus Tokkie de door Michael c.s. beoogde doorbraak tussen het restaurant en de winkelruimte onmogelijk zonder schending van haar rechten met betrekking tot de tussengelegen hal en trap. Tegen de bouwvergunningaanvraag had zij geen bezwaar kunnen maken, omdat zij van deze aanvraag onkundig was. Dit brengt mee dat naar volgens Tokkie de Gemeente haar had medegedeeld Michael c.s. van de hun verleende bouwvergunning geen gebruik kunnen maken. Bij eindvonnis heeft de Rechtbank met verwerping van de tweede en derde appelgrief van Tokkie geoordeeld dat Michael c.s. voldoende aannemelijk hadden gemaakt dat zij de serieuze wil hebben om hun restaurant uit te breiden met de aan Tokkie verhuurde winkelruimte, dat zij die ruimte daartoe dringend nodig hebben, en dat aan die serieuze wil, die in dit geval, mede in het licht van de verkregen vergunningen, aannemelijk is geworden, niet kan afdoen dat voor zover in cassatie van belang 'op een bouwtekening bij de vergunningaanvraag een ingang ten behoeve van een belanghebbende niet geheel juist zou zijn aangegeven, terwijl die belanghebbende niet (tijdig) bezwaar heeft gemaakt tegen de vergunning' Het middel in het principale beroep richt zich tegen voormelde beslissingen in het eindvonnis van de Rechtbank. Het middel in het incidentele beroep richt zich tegen het in het tussenvonnis van de Rechtbank vervatte oordeel dat de boven de winkel gelegen woonruimte niet als een onzelfstandige woning kan worden aangemerkt. rijksuniversiteit groningen 16

19 3.3 Het middel in het principale beroep is gegrond, voor zover het erover klaagt dat de hiervoor aan het slot van geciteerde overweging van de Rechtbank niet een voldoende motivering oplevert van de verwerping door de Rechtbank van het verweer van Tokkie dat Michael c.s. de door hen beoogde doorbraak tussen hun restaurant en de aan Tokkie verhuurde winkelruimte teneinde deze ruimte op de door hen omschreven wijze in eigen gebruik te kunnen nemen niet tot stand kunnen brengen zonder schending van haar rechten ter zake van de bij de bovenwoning behorende, tussen het restaurant en de voormelde winkelruimte gelegen hal en trap, die naar haar stellingen over de gehele diepte van het pand doorlopen, en dat Michael c.s. aldus van de hun verleende bouwvergunning geen gebruik zullen kunnen maken. Die overweging miskent immers dat de vordering van Michael c.s. niet voor toewijzing vatbaar is, indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor zij stellen het verhuurde dringend nodig te hebben, op praktische en/of juridische gronden uitgesloten is. Nu het middel in zoverre gegrond is, behoeven de overige klachten geen bespreking Het door het middel in het incidentele beroep bestreden oordeel van de Rechtbank steunt samengevat op de volgende overwegingen. In het onderhavige geval is weliswaar in één huurovereenkomst één huurprijs overeengekomen hetgeen een aanwijzing kan zijn dat de woonruimte een onzelfstandige woning is maar zulks behoeft niet het geval te zijn, als de woning zelfstandig verhuurd had kunnen worden, zonder een onverbrekelijk verband met de bedrijfsruimte. Naar de verhuurders niet, althans niet voldoende, hebben betwist, vergt de aard van het bedrijf van Tokkie niet een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder, is de exploitatie van het bedrijf geheel zelfstandig en wordt daaraan niet bijgedragen door de bewoning van de woning. Voorts is er een aparte rechtstreekse opgang naar de woning. In het licht hiervan is de Rechtbank van oordeel dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig zijn dat gesproken kan worden van onzelfstandige woonruimte in de zin van art lid Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen die neerkomen op een sterk met feitelijke waarderingen verweven beoordeling van de bestemming die in het kader van de huurovereenkomst geacht moet worden aan de woning te zijn gegeven geven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat onderdeel 2 van het middel faalt. Anders dan onderdeel 1 van het middel aanvoert, behoefden de twee in dat onderdeel genoemde argumenten van Michael c.s. ten betoge dat te dezen sprake is van een onzelfstandige woning, de Rechtbank niet tot een ander oordeel te leiden. De enkele omstandigheid dat de huurder ingevolge de huurovereenkomst verplicht is het gehuurde zelf te gebruiken, kan niet een zodanige omstandigheid opleveren. Voorts heeft de Rechtbank de omstandigheid dat er een inwendige verbinding is tussen de winkelruimte en de opgang naar de bovengelegen woning, bij voormelde beoordeling kennelijk van minder gewicht geacht dan de omstandigheid dat deze een eigen opgang heeft en zelfstandig zonder verband met de bedrijfsruimte verhuurd had kunnen worden. Zulks viel binnen de aan de Rechtbank als feitenrechter toekomende beoordelingsvrijheid. Ook onderdeel 3 kan niet tot cassatie leiden, nu het miskent dat de in dit onderdeel vermelde en door de Rechtbank aan haar oordeel ten grondslag gelegde omstandigheden relevant kunnen zijn voor de beantwoording van de vraag of een woning al dan niet zelfstandig is. 4.Beslissing De Hoge Raad: in het principaal beroep: vernietigt het vonnis van de Rechtbank te 's- Gravenhage van 22 maart 1995; verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Gerechtshof te 's- Gravenhage; veroordeelt Michael c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Tokkie begroot op ƒ 697,01 aan verschotten en ƒ 3500 voor salaris; in het incidenteel beroep: verwerpt het beroep; rijksuniversiteit groningen 17

20 veroordeelt Michael c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Tokkie begroot op ƒ 150 aan verschotten en ƒ 3000 voor salaris. Noot P.A. Stein Huur van de winkelwoning De artikelen b van boek 7A BW bevatten een afzonderlijke regeling voor de verhuur van de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte die met name van toepassing is op winkels, cafés en restaurants. Volgens art wordt tot de bedrijfsruimte mede gerekend de bij winkel, restaurant of café behorende onzelfstandige woning. Heeft men te maken met een zelfstandige woning die samen met middenstandsbedrijfsruimte is verhuurd, dan is die verhuur onderworpen aan de voor woonruimte geldende regeling in de artikelen 1623a 1623o van boek 7A BW. Dat maakt verschil zowel wat de wijze van vaststelling van de huurprijs aangaat als de gronden voor beëindiging. Het komt vooral aan op dit laatste. Heeft de verhuurder aangetoond een van de in de wet vermelde redenen te hebben om de huur van de middenstandsbedrijfsruimte te beëindigen en is daarvoor door de kantonrechter met inachtneming van art. 1631a jo 1627a lid 1 van boek 7A BW het tijdstip van beëindiging vastgesteld, geldt dat tevens voor de onzelfstandige woning die deel uitmaakt van de middenstandsbedrijfsruimte. Wordt de woning daarentegen als zelfstandig aangemerkt, zal de huurder gerechtigd zijn de huur van de woning voort te zetten, ook al dient hij de middenstandsbedrijfsruimte te verlaten. Bij het vaststellen van de criteria, aan de hand waarvan het zelfstandig dan wel onzelfstandig karakter van de met de winkel verhuurde woning moet worden bepaald, worden diverse aanknopingspunten met elkaar in combinatie gebracht: men kan daardoor niet met een enkele toverformule volstaan. Worden woning en winkel met één huurprijs tegelijkertijd verhuurd, levert dat een vermoeden op dat men met een onzelfstandige woning te maken heeft (Ktr. Delft 17 dec. 1992, Prg. 1993, blz. 430); maar meer dan een vermoeden is dat niet. Aanwijzing voor de zelfstandigheid van de woning en de daarmee gepaard gaande versterking van de positie van de huurder kunnen worden ontleend aan de aard van het bedrijf dat deze in de middenstandsbedrijfsruimte uitoefent. Is daarvoor zijn aanhoudende aanwezigheid niet geboden, zodat de exploitatie van het bedrijf van de huurder zonder de bewoning van de tegelijkertijd verhuurde woning goed mogelijk is, kan dat een reden zijn om het vermoeden weerlegd te achten; temeer indien de woning beschikt over wezenlijke voorzieningen en een eigen ingang heeft, zodat zij geschikt is om los van het bedrijf te worden verhuurd. Men zie RO en tevoren al HR 2 dec. 1977, NJ 1978, 149. De beschikking over wezenlijke woonvoorzieningen en de eigen ingang zijn in dat arrest op zichzelf onvoldoende geacht om de winkelwoning als zelfstandige woonruimte aan te merken. Men zie omtrent het begrip onzelfstandige woonruimte nader R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, blz. 308 en 309. De criteria die daarbij een rol spelen, vertonen verwantschap met die welke gelden voor het onderscheid tussen de eigenlijke dan wel de oneigenlijke dienstwoning, waarvan de bewoning gepaard gaat met een arbeidsovereenkomst. Volgens de rechtspraak is van een eigenlijke dienstwoning, waarvoor het einde van de arbeidsovereenkomst tevens de beëindiging van het gebruik van de woning teweegbrengt, sprake als het gebruik van de woning bijdraagt tot een goede taakvervulling, zodat dit gebruik een verplichting voor de bewoner uit hoofde van de arbeidsovereenkomst oplevert. Men zie HR 17 maart 1961, NJ 1961, 237; 29 juni 1979, NJ 1979, 612. Op het voetspoor van deze jurisprudentie kan men ook bij de interpretatie van art aannemen dat de mede verhuurde woning als een zelfstandig huurobject moet worden aangemerkt als de bewoning geen bijdrage levert tot een goede exploitatie van de middenstandsbedrijfsruimte. PAS rijksuniversiteit groningen 18