Ifl-O. JfclüSJ 1 11 C0. ffl. Ruimtelijke onderbouwing. De Welder, Haghorst BOUW 4 HUURWONINGEN

Transcriptie

1 Ruimtelijke onderbouwing De Welder, Haghorst ffl JfclüSJ 1 11 C0 BOUW 4 HUURWONINGEN Ifl-O I.O.V. Roozen van Hoppe Bouw en ontwikkeling te Hilvarenbeek

2 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Huidige situatie 1.3 Opbouw van de ruimtelijke onderbouwing 2 GEBIEDS- EN PROJECTPROFIEL 2.1 Gebiedsprofiel 2.2 Projectprofiel BELEIDSASPECTEN 3.1 Gemeentelijk beleid 3.2 Doorwerking provinciaal beleid 3.3 Doorwerking Rijksbeleid 4 PLANOLOGISCHE ASPECTEN 4.1 Milieu 4.2 Cultuurhistorie en archeologie 4.3 Kabels en leidingen 5 FINANCIËLE HAALBAARHEID 6 MOTIVERING ONDERBOUWING 7 PROCEDURE

3 1 INLEIDING 1.1 AANLEIDING De initiatiefnemer is voornemens om binnen een deelgebiedje van het ontwikkelplan "De Welder" aan de Pastoor Verstijnenstraat in Haghorst een 4-tal huurwoningen te bouwen. Om het plan te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onderdeel a, sub 3, van de Wabo wordt verleend. Er wordt namelijk afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan staat namelijk maximaal 7 woningen in dit gebiedje toe en inmiddels is al een vergunning verleend voor de bouw van 4 starterswoningen. Daarmee resteert een bouwtitel voor 3 woningen, terwijl de aanvraag in 4 woningen voorziet. Een dergelijke omgevingsvergunning moet zijn voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld ter motivering van een verzoek om een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onderdeel a, sub 3, van de Wabo t.b.v. het voornoemde bouwplan. Hoewel er (nog steeds) geen eenduidige terminologie voor een dergelijke afwijking is zal in het vervolg van deze onderbouwing een omgevingsvergunning met een dergelijke afwijking voor het gemak "projectafwijkingsbesluit" genoemd worden. 2

4 1.2 HUIDIGE SITUATIE Het perceel ligt binnen de bebouwde kom van de gemeente Hilvarenbeek aan de rand van het dorp Haghorst aan de Pastoor Verstijnenstraat. De Pastoor Verstijnenstraat maakt onderdeel uit van een beperkt uitleggebied, waarin in maximaal 65 woningen is voorzien. Het gebiedje grenst enerzijds aan het bestaande bebouwde gebied en anderzijds aan het buitengebied. In 2008 is voor de ontwikkeling van dit uitleggebied een bestemmingsplan vastgesteld. Daarin zijn woningen van verschillende typen mogelijk gemaakt. Het betreffende deelgebiedje waarop deze ruimtelijke onderbouwing ziet, is in het hart van het ontwikkelgebiedje gelegen. Ligging In de directe omgeving van het uitleggebiedje zijn voornamelijk woonhuizen geprojecteerd. Op beperkte afstand is woningbouw en een incidenteel bedrijf gelegen. 3

5 1.3 OPBOUW VAN DE RUIMTELIJKE ONDERBOUWING In hoofdstuk 2 wordt de huidige en de gewenste toekomstige situatie geschetst. Hoofdstuk 3 bevat het relevante beleid. In hoofdstuk 4 wordt de toelaatbaarheid van het initiatief vanuit verschillende planologische aspecten beoordeeld/onderbouwd. In hoofdstuk 5 wordt een onderbouwing van de financiële haalbaarheid gegeven. De motivering voor het verzoek tot afwijking van het bestemmingsplan is opgenomen in hoofdstuk 6. Het laatste hoofdstuk (7) beschrijft het vervolg van de procedure. 4

6 2 GEBIEDS- EN PROJECTPROFIEL 2.1 GEBIEDSPROFIEL Ruimtelijk In het vervolg van deze onderbouwing zal het perceel steeds worden aangeduid als "het plangebied". Het plangebied bevindt zich binnen de bebouwde kom van Haghorst. Haghorst is een klein dorpje dat deel uitmaakt van de gemeente Hilvarenbeek. Het plangebied maakt onderdeel uit van het uitleggebied "de Welder". Voor dit uitleggebied is in 2008 door de gemeenteraad van Hilvarenbeek een bestemmingsplan vastgesteld. In het uitleggebied worden maximaal 65 woningen in verschillende typologieën mogelijk gemaakt. Daarbij is de doelstelling geweest om een deel van de woningen voornamelijk voor starters en ouderen te bouwen en daarmee betaalbare woningen voor de doelgroepen te ontwikkelen. Vooral in het segment betaalbare woningen die geschikt zijn voor ouderen en starters is binnen de kern Haghorst te weinig aanbod van geschikte woningen. À li IļËLI Ijl HJ am 1 ffl lit 11 1 h- mhi. Li : 1M! Vooraanzicht Groene elementen i m J Het groene karakter van de omgeving zal vooral worden bepaald door de inrichting van het openbare gebied, met openbaar groen en door bomen in de vorm van een lijnstructuur. Verder grenst het plan "De Welder" westelijk aan het buitengebied, waardoor er automatisch sprake is van een open en groene beleving. Daarnaast is voor het merendeel van de kavels gekozen voor een ruime opzet met relatief forse voortuinen. Het plangebied maakt onderdeel uit van het in het uitleggebied "De Welder" centrale gedeelte, dat gekenmerkt kan worden als het hart van het gebied. Dit hart wordt direct omsloten door verblijfsgebied. Ontsluiting Het plangebied is direct aan het openbaar gebied van het uitleggebied gesitueerd. Het uitleggebied zal op een drietal plaatsen worden ontsloten op de bestaande wegenstructuur van Haghorst. Binnen het uitleggebied mag de maximale snelheid 30 kilometer per uur bedragen. Functioneel In functionele zin maakt het plangebied onderdeel uit van een omgeving waarin de functie wonen manifest aanwezig is. Naast deze functie voorziet het uitleggebied voornamelijk in de functie "verblijfsgebied" voor het openbare gebied i.c. de wegen, parkeervoorzieningen en het groen. Het plangebied is op korte afstand van het centrum van Haghorst gelegen en daarmee is de bereikbaarheid van het centrum en de daarin aanwezige voorzieningen voor voetgangers en fietsers zeer goed te noemen. Parkeren 5

7 In het bestemmingsplan "De Welder" is voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de te realiseren woningen. Daarnaast is in het plan extra voorzien in informeel parkeren op de aan te leggen rabatstroken. 6

8 2.2 PROJECTPROFIEL Ruimtelijk De initiatiefnemer heeft het voornemen om binnen het plangebied 4 betaalbare huurwoningen op te richten, naast de eerder vergunde 4 starters-koopwoningen. Dit bouwplan is gelegen aan de Pastoor Verstijnenstraat. Oorspronkelijk was op deze locatie voorzien in de bouw van in totaal 7 woningen. Echter om betaalbare woningen aan te kunnen bieden die bij uitstek geschikt zijn voor de doelgroep starters, is een zeer beperkte verdichting van het gebied noodzakelijk gebleken. Door deze verdichting kan sprake zijn van een huurprijs die past bij de financiële mogelijkheden van de genoemde doelgroep. De verdichting betekent dat nu wordt voorzien in 4 huurwoningen, naast de genoemde vergunde 4 starterskoopwoningen. Dit in tegenstelling tot de in de bij het bestemmingsplan behorende schetsverkaveling geprojecteerde blok van 3 en blok van 4 woningen. De initiatiefnemer blijft met zijn bouwplan volledig binnen het geprojecteerde bouwvlak en respecteert met zijn bouwplan ook volledig de planregels van het bestemmingsplan. Hiermee realiseert de initiatiefnemer een 4-tal woningen die zich ruimtelijk naadloos voegen in hun omgeving. Situatietekening woningen Functioneel Met het bouwplan kan tegemoet worden gekomen aan de grote vraag aan betaalbare huurwoningen binnen de kern Haghorst, zonder dat dit ten koste gaat van extra ruimtebeslag. Ontsluiting en parkeren Het plangebied grenst aan het openbare gebied. Omdat sprake is van gesloten woningbouw, wordt niet voorzien in het realiseren van opstelplaatsen voor voertuigen op het eigen perceel, maar is in het openbare gebied voorzien in het realiseren van parkeerplaatsen. Aangezien hier sprake is van een beperkte verdichting, zal de parkeerdruk op het openbare gebied toenemen. Echter in het plan "De Welder" is in het openbare gebied ruim voorzien in de mogelijkheid tot informeel parkeren. Dat betekent, dat de extra parkeerdruk van 1,4 voertuig, die de verdichting tot gevolg heeft, op een eenvoudige wijze in het openbare gebied kan worden opgevangen, zonder dat dit tot parkeerproblemen zal leiden. Welstand Hoewel een esthetische beoordeling geen onderdeel uitmaakt van de ruimtelijke aanvaardbaarheid, heeft de initiatiefnemer zijn bouwplan inmiddels voorgelegd aan de welstandscommissie. Deze commissie heeft al ingestemd met het bouwplan. 7

9 BELEIDSASPECTEN In het hoofdstuk wordt ingegaan op beleidsaspecten die relevant zijn voor het plangebied. 3.1 GEMEENTELIJK BELEID Geldend bestemmingsplan. Ter plaatse van de planlocatie geldt het bestemmingsplan "De Welder" (vastgesteld d.d ). Het plangebied heeft daarin de bestemming "wonen". Op deze gronden mogen bouwwerken ten behoeven van de bestemming "wonen" worden gerealiseerd. Woningen zijn uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding opgenomen bouwvlakken, waarbij een maximum aantal woningen per bouwvlak geldt. Het bouwplan is in strijd met het geldende bestemmingsplan omdat ter plaatse van de planlocatie het voornemen bestaat om 4 huurwoningen naast de inmiddels al vergunde 4 starterskoopwoningen te bouwen, terwijl het maximum aantal door het bestemmingsplan is bepaald op 7. Het bouwplan past wel volledig binnen de bouwregels van het geldende bestemmingsplan. Ook past het bouwplan volledig binnen het op het bestemmingsplan aangeduide bouwvlak. ^\ĒlA\ v - vb k isb w Uitsnede plankaart Conclusie Het betreffende bouwplan past niet binnen de aanduiding "maximum aantal wooneenheden" van de geldende bestemming en is daardoor in strijd met het geldende bestemmingsplan. Het bouwplan past wel binnen de bouwregels van het bestemmingsplan en blijft binnen het aangewezen bouwvlak. Structuurvisie 2010 Met deze structuurvisie "Een hartveroverende heerlyckheit" wil de gemeente regie voeren op de ontwikkelingen en processen die voor de toekomst van Hilvarenbeek van belang zijn. Ontwikkelingen die het goed wonen, leven en werken ondersteunen en verbeteren wil de gemeente kunnen faciliteren en stimuleren. Voor sommige ontwikkelingen zal ze daarbij zelfs initiatiefnemer willen zijn. Voor andere ontwikkelingen is zij ook afhankelijk van initiatieven van derden, zoals ondernemers, woningcorporaties, 8

10 instellingen, en burgers. Ontwikkelingen die afbreuk doen aan de toekomst van Hilvarenbeek wil de gemeente waar mogelijk voorkomen. Gelet op de demografische cijfers en het woonbeleid zijn de speerpunten van woonbeleid voor Hilvarenbeek gericht op het bevorderen van de diversiteit van het woningaanbod door middel van:» Meer en meer gedifferentieerd aanbod in de sociale sector (zowel huur als koop);» Meer aanbod voor senioren (meer levensloopbestendige woningen in combinatie met (zorg)voorzieningen);» Bevorderen van betaalbare woningen voor starters;» Uitgangspunt is dat gebouwd wordt naar behoefte. Dit is vertaald in de woonvisie. Daarnaast draagt het vergroten van de diversiteit van het aanbod van de wijken bij aan het stimuleren van de doorstroming. Om initiatieven te kunnen toetsen aan de ambities van de structuurvisie is een beleidsmatrix ontwikkeld. Voor woningbouwontwikkelingen is het beleid op hoofdlijnen ten aanzien van woningaanbod en woonomgeving van belang op dit bouwinitiatief. Daartoe is een aantal criteria ontwikkeld, waaraan het initiatief moet voldoen. Zo richt de gemeente zich bij nieuwe woningen vooral op de passendheid voor de kwetsbare doelgroepen, waaronder de inwoners met de lage(re) inkomens. Daarnaast wil de gemeente met nieuwe ontwikkelingen streven naar een beschikbaarheid van 75% van de woningen voor starters en ouderen. Hilvarenbeek toetst bouwplannen verder aan hun bijdrage aan de woonomgeving en aan het vergroten/versterken van de woningvoorraad voor de kwetsbare groepen. Aangezien het hier de toevoeging van 1 woning in het huursegment betreft past deze binnen de kaders van de structuurvisie. Woonvisie 2009 De gemeenteraad van Hilvarenbeek heeft in 2009 een woonvisie opgesteld. Daarin wordt onder andere gestreefd naar een percentage huurwoningen van 30% ingeval van nieuwe ontwikkelingen. Dit in verband met de grotere vraag naar huurwoningen dan het aanbod. Daarnaast zijn huurwoningen op dit moment een uitstekend alternatief voor starters die op dit moment vanwege hun financiële positie niet in staat zijn om een woning op de koopmarkt te kunnen verwerven. Bovendien blijkt uit de woonvisie dat er, vooral bij de ouderen, een sterke voorkeur bestaat voor een huurwoning ten opzichte van een koopwoning. Het bouwplan past daarmee naadloos in de behoefte die er binnen de woningmarkt aanwezig is en voldoet daarmee aan de ambities uit de woonvisie. Conclusie De ontwikkeling past het beleid dat is vastgelegd in de structuurvisie en de woonvisie. 9

11 3.2 DOORWERKING PROVINCIAAL BELEID Structuurvisie De Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant is op 1 oktober 2010 door Provinciale Staten vastgesteld en op 1 januari 2011 in werking getreden. In de provinciale structuurvisie zijn de hoofdlijnen van het Brabantse ruimtelijke beleid uitgewerkt. Het hoofddoel is en blijft dat zorgvuldig omgegaan moet worden met de ruimte. De provincie streeft naar een duurzame ruimtelijke kwaliteit, waarbij de economische, ecologische en sociaal-culturele kwaliteiten met elkaar in balans zijn. De provincie heeft hiertoe vijf leidende principes geformuleerd: 1. meer aandacht voor de onderste lagen: het watersysteem, de bodemtypologie de geomorfologie en de infrastructuur; 2. zuinig ruimtegebruik; 3. concentratie van verstedelijking: inbreiden, herstructureren en intensiveren; 4. zonering van het buitengebied; 5. grensoverschrijdend denken en handelen. Op de verbeelding behorende bij de structuurvisie ligt de planlocatie op de grens tussen de aanduidingen kernen in het landelijk gebied" en de aanduidingen "gemengd landelijk gebied" en "zoekgebied stedelijke ontwikkeling" \ I «Verbeelding structuurvisie De provincie stuurt op concentratie van verstedelijking waardoor er verschil blijft bestaan tussen de steden en dorpen. De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant en is onderverdeeld in concentratiegebieden" en overig stedelijk gebied". In concentratiegebieden wordt de bovenlokale groei van verstedelijking opgevangen. In overig stedelijk gebied is grootschalige verstedelijking ongewenst. Wel kan hier voor de eigen behoefte gebouwd worden. Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen volgens het "migratie-saldo-nul". Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 Het beleid uit de structuurvisie is verwerkt in de regels die zijn opgenomen in de Verordening ruimte Noord Brabant 2011 van de provincie. De inhoud van de verordening heeft een rechtstreekse doorwerking op de inhoud van de gemeentelijke bestemmingsplannen. 10

12 De Verordening ruimte Noord-Brabant 2011 is op 17 december 2010 door Provinciale Staten vastgesteld en op 1 maart 2011 in werking getreden. De planlocatie is volgens de Verordening ruimte gelegen in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling". Verbeelding structuurvisie Het begrip zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling" is gedefinieerd. Hieronder vallen alle daartoe aangeduide gebieden waar onder voorwaarden een stedelijke ontwikkeling mogelijk is. Met betrekking tot de ontwikkeling van deze gebieden is in de verordening bepaald dat daarin stedelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, mits de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording bevat over het zorgvuldig ruimtegebruik. Met de vaststelling van het bestemmingsplan 'De Welder" is hieraan door de gemeente al feitelijk al voldaan. De Verordening ruimte vereist verder dat in de gemeentelijke planvorming zowel in de stedelijke concentratiegebieden als in de kernen in landelijk gebied wordt verantwoord dat de ruimtelijke mogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied zo goed mogelijk worden benut. Het accent ligt op inbreiden en herstructureren. Door binnen de planologische capaciteit tot een verdichting te komen wordt voldaan aan het principe van "zuinig ruimtegebruik" en is feitelijk al overeenstemming tussen gemeente en provincie dat herstructureren en transformeren binnen Haghorst niet kan leiden tot het voorzien in de gewenste woningbouw. Verder is m.b.t. woningbouw van belang dat voldaan wordt aan de afspraken zoals die in het RRO zijn gemaakt. Deze afspraken worden jaarlijks gemaakt en zo nodig herzien en hebben in ieder geval betrekking op de aantallen te bouwen woningen. Ingeval van het planologisch mogelijk maken van woningbouw, dient deze nieuwe ontwikkeling tevens te worden afgezet ten opzichte van de harde plancapaciteit. In het onderhavige geval kan worden vastgesteld, dat er voldoende ruimte is om bovenop de harde plancapaciteit van de gemeente Hilvarenbeek en voor de kern Haghorst binnen het inmiddels planologisch onherroepelijke bestemmingsplan 'De Welder" de woningvoorraad met 1 woning te laten toenemen. Concept-verordening ruimte Noord-Brabant 2014 Inmiddels heeft de provincie Noord-Brabant een concept-verordening 2014 ter inzage gelegd. Naar alle waarschijnlijkheid zal deze verordening worden vastgesteld in maart Het is niet uitgesloten dat op dat moment de gevraagde vergunning voor het realiseren van het bouwplan nog niet is afgerond. Bovendien heeft de provincie aangekondigd, dat vooruitlopend op de inwerkingtreding van de verordening, daaraan al zal worden getoetst. Op zich wijkt deze nieuwe verordening niet veel af van de geldende verordening. 11

13 RRO Hart van Brabant Uit het RRO blijkt dat de verwachte groei van het aantal te bouwen woningen kleiner is dan de geprognotiseerde groei en er hiermee een stagnatieprobleem ontstaat. Het bouwen van een extra woning draagt hierdoor bij aan de oplossing van dit stagnatieprobleem. Met de toename van het aantal aan te vragen woningen met 1 wordt ook de harde plancapaciteit vergroot met 1. Dit leidt niet tot spanningen ten opzichte van de in RRO-verband gemaakte kwantitatieve afspraken op het gebied van het realiseren van woningbouw. In kwalitatieve zin kan worden vastgesteld dat uit prognoses blijkt, dat vraag en aanbod niet (geheel) matchen. Het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus zal voldoende moeten aansluiten bij de verander(en)de vraag van de woonconsument. Met de heroriëntatie van de woonconsument zal de woningmarkt de komende tijd naar een nieuw evenwicht (moeten) bewegen. Een evenwicht waarbij de vraag zich de eerstkomende jaren (structureel) onder meer zal richten op de huursector. Demografische ontwikkelingen, waarbij vooral de sterke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in het oog springt, maar ook trends in de richting van een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt zullen deze vraag naar meer huurwoningen de komende tijd verder 'stutten'. Dit impliceert, dat gemeenten en ontwikkelaars hun woningbouwplannen zullen moeten omkatten en zal de kwalitatieve samenstelling van het nieuwbouwprogramma voor de eerstkomende jaren moeten worden herijkt. Daardoor zal op de disbalans tussen vraag en aanbod ingespeeld worden door meer woningen als huurwoning in de markt te zetten. Conclusie De ontwikkeling past binnen de structuurvisie en de verordening ruimte van de provincie Noord-Brabant en binnen de gemaakte kwalitatieve en kwantitatieve afspraken binnen het RRO en loopt vooruit/speelt in op de komende trend van meer huurwoningen. 12

14 3.3 DOORWERKING RIJKSBELEID AMvB Ruimte In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen. Doelmatig en duurzaam ruimtegebruik zijn daarin sleutelwoorden. Duurzame verstedelijking Belangrijk uitgangspunt van genoemd besluit is de toepassing van de zogenaamde ladder voor duurzame verstedelijking. Dit beginsel is per 1 oktober 2012 opgenomen in het besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat in de toelichting van een bestemmingsplan wordt beschreven dat een stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Daarnaast wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Voor de toepassing van deze ladder voor duurzame verstedelijking heeft het ministerie van I&M een handreiking ontwikkeld. Door middel van maximaal drie te nemen stappen kan worden bepaald of al dan niet wordt voldaan aan het begrip "duurzame verstedelijking". In het geval van woningbouw is het van belang om te bepalen wat wordt verstaan onder de regio. In dit geval wordt de regio/rro Hart van Brabant aangehouden. Vervolgens dient te worden bepaald of er binnen deze regio vraag is naar het type woning, zoals de initiatiefnemer wil realiseren. Binnen de afspraken die in RRO-verband zijn gemaakt is vastgesteld dat aan dit type woning binnen de regio zeker een behoefte bestaat. Op dat schaalniveau heeft op basis van diverse aspecten, zoals bevolkingsopbouw maar ook demografie, economie, ligging, vestigingsmilieu en kwaliteit van de huidige voorraad al een afweging plaatsgevonden naar de kwalitatieve en kwantitatieve vraag naar woningen. Vervolgens dient op grond van stap 2 te worden bepaald of deze behoefte kan worden ingevuld binnen het bestaande stedelijke gebied. Bij de afweging van het uitleggebied "De Welder" is al vastgesteld, dat deze mogelijkheid zich in het bestaande stedelijke gebied van Haghorst niet voordoet, en voldoen aan de behoefte dus alleen mogelijk is buiten bestaand stedelijk gebied, maar wel direct aansluitend daaraan. Binnen dit bestemmingsplan is een verantwoorde verdichting aanvaardbaar, waardoor min of meer gesproken van het "inbreiden" binnen bestaand stedelijk gebied c.q. juridisch planologisch bestaand stedelijk gebied. Conclusie De ontwikkeling van het plangebied sluit aan op het rijksbeleid, gericht op intensief en duurzaam ruimtegebruik en past binnen de duurzame verstedelijking zoals het rijk dit nastreeft. 13

15 PLANOLOGISCHE ASPECTEN Aan de hand van de volgende aspecten zal aanvullend inzicht gegeven worden in de fysieke en functionele aspecten van het gebied waarin het project gelegen is. De aspecten zijn:» milieu;» cultuurhistorie en archeologie;» kabels en leidingen. 4.1 M ILIEU Sprake is van een bouwplan dat is gelegen in het uitleggebied "De Welder". Bij de totstandkoming van dit uitleggebied is de aanvaardbaarheid van dit te ontwikkelen woongebied al beoordeeld. Daarbij is op basis van destijds gehouden onderzoeken vast komen te staan dat er geen milieu-planologische omstandigheden zijn die vanuit "een goede ruimtelijke ordening" een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse in de weg staan. In de omgeving hebben zich geen ontwikkelingen voorgedaan die een negatieve invloed hebben op deze eerdere conclusies. Daarnaast zal de verdichting geheel plaatsvinden binnen het bouwvlak, zoals dat op de verbeelding is weergegeven en zal het bouwplan geheel passen binnen de bouwregels van het bestemmingsplan. Een nader onderzoek op de onderdelen bodem, water, flora en fauna, geluid, bedrijvigheid en externe veiligheid wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Conclusie: T.b.v. het planinitiatief geldt geen beperking vanuit milieu-planologische aspecten 14

16 4.2 CULTUURHISTORIE EN ARCHEOLOGIE Sprake is van een bouwplan dat is gelegen in het uitleggebied "De Welder". Bij de totstandkoming van dit uitleggebied is de aanvaardbaarheid van dit te ontwikkelen woongebied al beoordeeld. Daarbij is op basis van eerder onderzoek vast komen te staan dat er ter plaatse een aantal verstoringen hebben plaatsgevonden. Tijdens het onderzoek zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Een nader onderzoek werd daarom niet noodzakelijk geacht. Dit is bevestigd door een provinciaal archeoloog Op basis van bovenstaande wordt en nader onderzoek op het onderdeel archeologie dan ook niet noodzakelijk geacht. Conclusie: T.b.v. het planinitiatief geldt geen beperking vanuit cultuurhistorie en archeologie 15

17 4.3 KABELS EN LEIDINGEN In de omgeving van het plangebied zijn volgens de plankaart van het geldende bestemmingsplan geen kabels en leidingen aanwezig die de bouw van de woning zouden kunnen belemmeren of welke een goed woon- en leefklimaat in de weg zouden kunnen staan. Conclusie: T.b.v. het planinitiatief geldt geen beperking vanuit kabels en leidingen. 16

18 5 FINANCIËLE HAALBAARHEID De realisering van het bouwplan is een particulier initiatief. De bouw en de exploitatie ervan, zullen voor de gemeente Hilvarenbeek geen negatieve financiële gevolgen hebben. De kosten van het plan, gericht op de realisering van het bouwplan, komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Mogelijke planschade die als gevolg van de wijziging van het planologische regime optreedt komt, is niet te verwachten, aangezien er slechts sprake is van een minimale verdichting van het aanwezige bouwvlak en de te projecteren woningen geen (verdere) negatieve gevolgen zullen hebben voor de waarde van de omliggende percelen ten opzichte van het bestaande bestemmingsplan. 17

19 6 MOTIVERING ONDERBOUWING Het initiatief voor de bouw van 4 betaalbare huurwoningen past uitstekend in het gemeentelijke en provinciale beleid om zoveel mogelijk door middel van inbreiden binnen het bestaande stedelijke gebied (verdichten van een uitleggebied) te voorzien in de behoefte aan betaalbare woningbouw voor met name de doelgroep starters. Milieutechnisch gezien zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van het bouwplan op voorgestelde locatie. Het bouwplan is financieel uitvoerbaar, omdat de mogelijke gevolgen van planschade voor rekening komt van de initiatiefnemer. Gelet op het voorgaande worden het voorliggende plan gezien als een goede kans om een goede invulling te geven aan de locatie en daarmee een invulling te geven aan het overheidsbeleid. 18

20 Omdat het bouwplan afwijkt van het geldende bestemmingsplan is een omgevingsvergunning nodig die met toepassing van artikel 2.12, lid 1 onder a3 tot stand komt. Dat betekent dat, indien het gemeentebestuur kan instemmen met de ontwikkeling, het ontwerpbesluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning, eerste fase gedurende 6 weken ter inzage kan worden gelegd. Mogelijke beroepsgerechtigden kunnen op dat moment beroep instellen. Indien er geen beroepsgerechtigden zijn (omdat er geen zienswijzen zijn ingediend) of geen beroep wordt ingesteld, treedt het besluit in werking, zodra het besluit omtrent de aanvraag voor de tweede fase in werking treedt (artikel 6.3 Wabo). 19