WINKELHART LELYSTAD C.V.

Transcriptie

1 ANNEXUM WINKELHART LELYSTAD C.V. JAARBERICHT 2013 Beherend Vennoot Winkelhart Lelystad Beheer B.V. Claude Debussylaan MD Amsterdam Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan XX Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder Winkelhart Lelystad Claude Debussylaan MD Amsterdam

2 2 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht INHOUDSOPGAVE Pagina 1. Kerncijfers 3 2. Verslag van de Beheerder 4 3. Jaarrekening Balans per 31 december Winst- en verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting op de jaarrekening Algemeen Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Grondslagen van de resultaatbepaling Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de onderscheiden posten van de balans Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 27

3 3 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht KERNCIJFERS Kerncijfers Direct resultaat aangepast voor afschrijvingen, aflossing en oprenting uitgestelde koopsom in Per participatie in ultimo 2013 ultimo 2012 Aantal uitstaande participaties Intrinsieke waarde per participatie in Rendement per participatie vanaf oprichting ultimo 2013 ultimo 2012 Direct beleggersrendement per participatie in Direct beleggersrendement per participatie in % *) 7,3% 7,5% Gemiddeld direct beleggersrendement per jaar in % 7,4% 7,5% *) Afgezet tegen de nominale waarde van per participatie.

4 4 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Winkelhart Lelystad C.V. is op 16 december 2011 opgericht door de initiatiefnemer Annexum Invest. De C.V. heeft vervolgens op 19 december 2011 het nieuw gebouwde vastgoedobject, het laatste blok van de Promesse te Lelystad, aangekocht. Doelstelling Het vastgoedfonds is een commanditaire vennootschap naar Nederlands recht. Het doel van het vastgoedfonds is het realiseren van winst door middel van de aankoop, exploitatie en verkoop van vastgoed. De juridische eigendom van het vastgoed is verkregen door Stichting Bewaarder Winkelhart Lelystad. Winkelhart Lelystad Beheer B.V. treedt op als beherend vennoot van het fonds. Het beheer van het fonds is door de beherend vennoot opgedragen aan Annexum Beheer B.V. De initiatiefnemer van het vastgoedfonds is Annexum Invest B.V. Wet op het financieel toezicht Winkelhart Lelystad C.V. is een beleggingsinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht ( Wft ) en staat ingeschreven in het register van de Autoriteit Financiële Markten ( AFM ) als bedoeld in artikel 1:107 Wft. Ingevolge de Wft dient de beheerder van een beleggingsinstelling een vergunning te hebben van de AFM. Annexum Beheer B.V., de beheerder van Winkelhart Lelystad C.V., is geregistreerd bij de AFM en heeft een vergunning op grond van de Wft en staat daarmee onder doorlopend toezicht van de AFM en De Nederlandsche Bank. Het prospectus van Winkelhart Lelystad C.V. is opgesteld in overeenstemming met hoofdstuk 5.1 van de Wft. Het prospectus is goedgekeurd door de AFM op 28 februari Aankoop vastgoed Het vastgoedobject is door middel van Groninger akte geleverd wat kortweg inhoudt dat het vastgoed juridisch is geleverd op 19 december 2011, maar dat de daadwerkelijke betaling van de koopsom van nog schuldig is gebleven aan de verkoper. Op 4 juli 2012 heeft de betaling van de koopsom van het vastgoed plaatsgevonden aan de verkoper ASR Levensverzekering N.V. Eind maart 2013 heeft ASR Levensverzekering N.V. uit hoofde van de huurgarantieovereenkomst met betrekking tot leegstaande winkelruimte (Wissel no. 37) een bedrag van circa overgemaakt naar het fonds. Ook is er een bedrag van ca betaald door ontwikkelaar ASR Vastgoedontwikkeling B.V. Dit bedrag is een correctie op de koopsom voor de winkelruimte gehuurd door KPN. Bij de aankoop van het vastgoed had de winkelruimte van KPN een huurniveau van Het uiteindelijke huurniveau is iets lager waardoor deze correctie op de koopsom door ASR Vastgoedontwikkeling B.V. betaald is. Resultaten Winkelhart Lelystad C.V. heeft over 2013 een nettoresultaat na afschrijvingen van Over de periode van 16 december 2011 tot en met 31 december 2012 (dit in verband met een verlengd boekjaar) was het nettoresultaat na afschrijvingen

5 5 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht Het directe resultaat (direct beleggersrendement) gecorrigeerd voor afschrijving, aflossing en oprenting van de uitgestelde koopsom behaald was Over de periode van 16 december 2011 tot en met 31 december 2012 heeft Winkelhart Lelystad C.V. een direct resultaat behaald van Per participatie is dit 316 en over de periode van 16 december 2011 tot en met 31 december 2012 was dit 430 per participatie. Het exploitatieresultaat is met afgenomen door onder andere lagere huurinkomsten en hogere exploitatiekosten, beide veroorzaakt door het faillissement van Max Me Lelystad B.V. De bedrijfslasten zijn in vergelijking met de periode 16 december 2011 tot en met 31 december 2012 met circa toegenomen, voornamelijk als gevolg van de uitgestelde betaling van de koopsom, waardoor de rentelasten vorig jaar lager waren. Uitkering Winkelhart Lelystad C.V. keert tweemaal per jaar uit, te weten in juni en december van elk jaar. Zowel in juni als in december is er 190 per participatie uitgekeerd. Totaal voor 2013 komt dit neer op 380 per participatie, wat conform prospectus is. Intrinsieke waarde Op balansdatum 31 december 2013 bedraagt het eigen vermogen (2012: ). Het aantal uitstaande participaties bedraagt De intrinsieke waarde per participatie is (2012: 4.807). Het verloop van het eigen vermogen in 2013 is als volgt: Eigen Waarde per vermogen participatie Stand per 1 januari Resultaat Uikeringen 2013 ( ) (380) Stand per 31 december Taxatie van het vastgoed Op grond van het feit dat Winkelhart Lelystad C.V. een vastgoedfonds is dat onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, dient het vastgoed eens per jaar te worden gewaardeerd op reële waarde door middel van een jaarlijkse (externe) taxatie. Eind december heeft er een taxatie plaatsgevonden door DTZ Zadelhoff; deze heeft de portefeuille getaxeerd op kosten koper en v.o.n. Gelet op de nog relatief langere looptijd van het fonds alsmede de achtergestelde lening van ASR Levensverzekeringen N.V. welke afgelost wordt afhankelijk van de verkoopopbrengst, is er op dit moment geen indicatie voor een duurzame lagere waarde van het vastgoed. Een deel van de lagere waardering is het gevolg van de algemene tendens dat winkelvastgoed minder in de belangstelling staat, zowel bij retailers als beleggers. Anderzijds is de afwaardering het gevolg van krapte op de financieringsmarkt gevolgd door dalende verkoopprijzen en druk op de omzet niveau s van non-food retailers. Daarnaast is er rekening gehouden in de waardering met de leegstand welke is ontstaan door het faillissement van icentre.

6 6 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht Meerjarenprognose prospectus Conform artikel 123 Bgfo Wft dient er een vergelijking gemaakt te worden tussen de meerjarenprognose zoals opgenomen in het prospectus en het werkelijk geboekt rendement / de werkelijk gemaakte kosten. In de onderstaande tabel treft u de vergelijking aan met het prospectus met daarbij de toelichting van de verschillen. Direct rendement & uitkering per participatie Prospectus Realisatie Verschillen Theoretische bruto huuropbrensten Leegstand (Aanname huurderving) Bruto huuropbrengsten Exploitatie-uitgaven Beheervergoeding Fondskosten Exploitatieresultaat Rentekosten Direct resultaat Aflossing Direct resultaat minus aflossing Direct beleggersrendement per participatie Toelichting verschillen: 1. Bruto huuropbrengsten zijn lager in verband met onder andere het faillissement van MaxMe Lelystad (icentre). 2. De exploitatieuitgaven zijn hoger dan in het prospectus in verband met een hogere OZB-aanslag dan verwacht. Daarnaast is er een debiteuren voorziening genomen met betrekking tot het faillissement van MaxMe. 3. De gerealiseerde fondkosten zijn lager dan in het prospectus, hier is de post onvoorzien nauwelijks aangesproken. 4. De gerealiseerde rentekosten zijn lager ivm rente opbrengst op het werkkapitaal. Solvabiliteit De solvabiliteit, zijnde de verhouding tussen het eigen vermogen van 5,2 miljoen en het totaal vermogen van 17,0 miljoen van het fonds, is circa 31%. Risico s De activiteiten van Winkelhart Lelystad C.V. brengen diverse (financiële) risico s met zich mee: marktrisico, rendementsrisico, Lock-up risico, risico beperkte verhandelbaarheid, leegstandsrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten debiteuren, leningen, liquide middelen, crediteuren, leningen en derivaten. Voor uitgebreide beschrijving van de risico s verwijzen wij naar hoofdstuk 2 van het Prospectus van 28 februari Het risicomanagement wordt uitgevoerd door de beheerder om de risico s voor het fonds tot het minimum te beperken. Intern beheersingssysteem De beheerder beschikt krachtens de Wet op het financieel toezicht over een beschrijving van de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem van de vennootschap. De beheerder verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren.

7 7 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht Lopende Kosten Factor (LKF) De LKF heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten (het totaal van de exploitatielasten, de directievergoeding, afschrijvingen en algemene kosten) die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiële instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten (zo ook de amortisatie financieringskosten), evenals de kosten verband houdend met het in- en uitstappen van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen. De LKF in 2013 is 8,88% (2012: 8,12%). Voor de volledige toelichting van de LKF en toelichting op en gevolgen van de gewijzigde methode van berekening verwijzen wij naar noot 17 (pagina 23) in dit jaarrapport. Verhuursituatie Commercieel In 2013 is de samenwerking tussen ondernemers, winkeliers, de gemeente en eigenaren uitgebreid. De eigenaren hebben de winkeliersverenigingen laten samenwerken waardoor winkelcentrum de Promesse nu één marketing- en promotiebureau heeft. Daarnaast vinden er constructieve gesprekken met de gemeente plaats om de problemen die de winkeliers aankaarten aan te pakken. Voor het komende jaar zal de marketing en promotie worden opgeschaald om de Lelystedeling langer en vaker te laten verblijven in het stadshart. icentre Medio juni 2013 is het faillissement van huurder MaxMe Lelystad B.V. (onderdeel van icentre Groep) door de rechtbank uitgesproken. De curator heeft begin juli de huurovereenkomst, met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden, opgezegd per 1 november De beheerder heeft de bankgarantie geïnd; het overige deel van de vordering is ingediend bij de curator. De voormalige ruimte van icentre is vanaf medio november voor 6 maanden verhuurd aan een ondernemer. Deze ondernemer uit Lelystad heeft een groothandel in een aantal (Franse) beauty- en zeepmerken. De ondernemer had al langere tijd de wens om een eigen winkel te starten. Onder het label Onbeperkt Kado wordt de winkel geëxploiteerd; er wordt een gebruiksvergoeding betaald. De eerste berichten naar aanleiding van de feestdagen is dat men erg tevreden is over de omzet. In het eerste kwartaal 2014 gaat de beheerder met Onbeperkt Kado over een vaste huurovereenkomst praten. Wissel 37 De winkel aan de Wissel 37 staat nog leeg vanuit de ontwikkeling. In de tweede helft van 2013 is een tijdelijke gebruiker gestart in de ruimte. Kunst Route Lelystad verkoopt kunst van verschillende kunstenaars uit Lelystad. Begin januari 2014 is een bezichtiging geweest met een onderneemster die er graag een modezaak voor jonge dames wil beginnen. De onderhandelingen zijn gestart en het ziet er naar uit dat er een huurovereenkomst voor een periode van 5 jaar wordt afgesloten.

8 8 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht Open 32 Eind 2013 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de beheerder en de directie van huurder Open 32. De vestiging van Open 32 in Lelystad draait verlies en de directie wil dat de eigenaar met acties komt inzake promoties, evenementen in het winkelcentrum. Als onderdeel van de afspraak wordt de huur over december 2013 tot en met maart 2014 niet betaald maar uitgesteld. Beheerder ontvangt omzetcijfers en passantenaantallen van de winkel. Zodra de omzet verbeterd zal de huur in termijn worden betaald. Van de overige huurders zijn er geen bijzonderheden te melden. Vooruitzichten In 2014 zal de focus liggen op het invullen van de onverhuurde ruimte. De beheerder verwacht voor 2014 een lager resultaat te behalen. Dit komt voornamelijk door het faillissement van icentre en de leegstand van de Wissel 37. De huur van de icentre ruimte lag met 500 per m2 boven de markthuur. Indien de winkelruimte verhuurd wordt zal het huurniveau lager liggen. Amsterdam, 7 maart 2013 Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain R.P. van Gool

9 9 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht JAARREKENING Balans per 31 december 2013 Winst- en verliesrekening over 2013 Kasstroomoverzicht over 2013 Toelichting op de jaarrekening

10 10 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (voor resultaatbestemming) (Bedragen in euro s) Noot Activa Beleggingen Onroerend goed in exploitatie (1) Vorderingen en overlopende activa (2) Overige activa Immateriële vaste activa (3) Liquide middelen (4) Passiva Eigen vermogen (5) Kapitaal Wettelijke reserve Overige reserve ( ) ( ) Resultaat boekjaar Uitkeringen ( ) ( ) Voorzieningen (6) Langlopende schulden (7) Kortlopende schulden (8)

11 11 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht WINST-EN VERLIESREKENING OVER 2013 (Bedragen in euro s) Opbrengsten uit beleggingen Omzet (10) Exploitatiekosten (11) Afschrijvingen geactiveerde aankoopkosten Exploitatieresultaat Overige bedrijfsopbrengsten (12) Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Rentelasten (13) Beheerkosten (14) Afschrijvingen immateriële vaste activa (15) Overige bedrijfslasten (16) Som der bedrijfslasten Nettoresultaat

12 12 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht KASSTROOMOVERZICHT OVER 2013 (Bedragen in euro s) Nettoresultaat Aanpassingen voor: Rente Afschrijvingen Mutatie voorziening Mutatie vorderingen en overlopende activa ( ) Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde rente ( ) ( ) Kasstroom uit operationele activiteiten Aankopen van beleggingen ( ) Investeringen in immateriële vaste activa - ( ) Kasstroom uit investeringsactiviteiten ( ) Uitgifte participaties Uitkeringen aan participanten ( ) ( ) Ontvangst uit langlopende leningen Aflossing langlopende leningen (54.600) (22.750) Kasstroom uit financieringsactiviteiten ( ) Nettokasstroom Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december Toename geldmiddelen

13 13 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht TOELICHTING OP DE JAARREKENING Activiteiten De activiteiten van Winkelhart Lelystad C.V., statutair gevestigd te Amsterdam op de Strawinskylaan 485, bestaan voornamelijk uit beleggen in onroerende zaken met als doel een aantrekkelijk rendement te realiseren. De vennootschap is opgericht op 16 december Het eerste boekjaar is verlengd en loopt van 16 december 2011 tot en met 31 december ALGEMEEN De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht. De vergelijkende cijfers betreffen de periode 16 december 2011 tot en met 31 december 2012, in verband met een verlengd boekjaar conform de statuten van de maatschap. De jaarrekening is opgesteld in euro s. De belangrijkste grondslagen voor waardering en resultaatbepaling worden hierna weergegeven. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Voor zover niet anders vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden primaire financiële instrumenten verstaan, zoals vorderingen en schulden. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. verwezen naar de behandeling per balanspost GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Onroerend goed in exploitatie Vastgoedobjecten worden gewaardeerd op verkrijgingprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. De geschatte technische levensduur is langer dan de

14 14 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht economische levensduur daar de economische levensduur gelijk is gesteld aan de looptijd van de beleggingsinstelling. Bij de bepaling van de residuwaarde wordt een inschatting gemaakt van de huidige waarde van het object indien de geschatte economische levensduur is bereikt; indien deze waarde nagenoeg gelijk is aan de verkrijgingprijs zal de afschrijving nul bedragen. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Het uitgevoerde groot onderhoud wordt ten laste van de voorziening groot onderhoud gebracht. Geactiveerde aankoopkosten De geactiveerde aankoopkosten worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen 20% van de bestede kosten. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn opgenomen tegen nominale waarde verminderd met de noodzakelijk geachte voorziening voor oninbaarheid. Deze voorziening wordt bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Immateriële vaste activa Onder immateriële vaste activa zijn de oprichtingskosten geactiveerd. De immateriële vaste activa worden in vijf jaar ten laste van het resultaat afgeschreven. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en staan, voor zover niet anders vermeld, ter vrije beschikking van de vennootschap. Voorzieningen De voorziening ter gelijkmatige verdeling van onderhoudslasten van het vastgoed wordt bepaald op basis van te verwachten kosten over een reeks van jaren. Het uitgevoerde onderhoud wordt ten laste van deze voorziening gebracht. Langlopende schulden Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde, verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst- en verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening wordt verantwoord. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn opgenomen tegen de nominale waarde en hebben een looptijd korter dan een jaar.

15 15 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Resultaatbepaling De netto-omzet wordt bepaald op basis van verleende diensten (exclusief belastingen) en toegerekend aan de periode waarop deze betrekking heeft. Bedrijfslasten worden ten laste van de omzet gebracht en toegerekend in het jaar waarop zij betrekking hebben. De resultaten uit de verkoop van vastgoed worden toegerekend aan de periode waarin het vastgoed door middel van een notariële akte juridisch wordt geleverd. Overige opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Belastingen Winkelhart Lelystad C.V. is voor fiscale doeleinden transparant aangezien de participaties niet vrij verhandelbaar zijn. Dit betekent dat de vennootschap niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Vanwege de fiscale transparantie worden de activa, passiva en resultaten van de vennootschap pro rata toegerekend aan de vennoten, die deze activa, passiva en resultaten dienen op te nemen in hun belastingaangifte. Daarbij dienen deelnemende natuurlijke personen voor de bepaling van de heffingsgrondslag voor het inkomen uit sparen en beleggen (Box III) een evenredig deel van het vastgoed, overige bezittingen en (bank)schulden op te geven naar de waarde in het economisch verkeer. Ten aanzien van de fiscale waardering van de belegging stelt de beheerder jaarlijks een invulinstructie op, die separaat aan de participanten wordt toegestuurd. Voor de vennoten die met een vennootschap deelnemen worden de activa, passiva en resultaten van de vennootschap pro rata toegerekend. Deze bedragen dienen zij op te nemen in hun aangifte vennootschapsbelasting GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangen en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

16 16 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS (in EUR) 1. Onroerend goed in exploitatie Het verloop van de post onroerend goed in exploitatie is als volgt. Vastgoed Geactiveerde aankoopkosten Totaal Stand per 31 december Koopsom ( ) ( ) Afschrijving geactiveerde kosten koper - (61.697) (61.697) Stand per 31 december De WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt in (peildatum 1 januari 2012). Naar verwachting is de restwaarde van de materiële vaste activa gedurende de looptijd van de C.V. minimaal gelijk aan de aanschafwaarde. Op basis hiervan bedraagt het afschrijvingspercentage 0%. De geactiveerde aankoopkosten worden in vijf jaar afgeschreven. Taxatie van het vastgoed Op grond van het feit dat Winkelhart Lelystad C.V. een vastgoedfonds is dat onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, dient het vastgoed eens per jaar te worden gewaardeerd op reële waarde gewaardeerd door middel van een jaarlijkse (externe) taxatie. Eind december heeft er een taxatie plaatsgevonden door DTZ Zadelhoff; deze heeft de portefeuille getaxeerd op kosten koper en v.o.n. Gelet op de nog relatief langere looptijd van het fonds alsmede de achtergestelde lening van ASR Levensverzekeringen N.V. welke afgelost wordt afhankelijk van de verkoopopbrengst, is er op dit moment geen indicatie voor een duurzame lagere waarde van het vastgoed. Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedobject in aanmerking genomen. Taxaties vinden in beginsel plaats op basis van de DCF (Discounted Cash Flow). Bij deze methode gaat men uit van een waardebepaling op basis van een kasstroomoverzicht van ten minste tien (10) jaar. Deze waarderingsmethode is gebruikelijk in de vastgoedmarkt voor de waardering van vastgoed. De taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen zoals de geschatte huurwaarde van de vastgoedbeleggingen, de nettohuuropbrengsten, toekomstige investeringen en het nettomarktrendement van de vastgoedbeleggingen. De taxateurs nemen ook marktgegevens van transactieprijzen voor vergelijkbare vastgoedbeleggingen in aanmerking. Doordat de beleggingsmarkt als gevolg van de kredietcrisis minder liquide is geworden en de prijsniveaus volatiel kunnen zijn als gevolg van gedwongen verkopen, wordt door de taxateurs het beperktere aantal transacties grondig geanalyseerd. Tevens leggen de taxateurs, in hun taxatie van de vastgoedbeleggingen, nadruk op andere instrumenten zoals discounted cashflow-variabelen.

17 17 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht Met betrekking tot de waardering zijn enkele belangrijke aannames als volgt: Regio Theoretische huuropbrengst (per m 2 ) BAR k.k. West Nederland 164,- 7,9% Zekerheden Op het vastgoed (de grond met daaropstaand het recentelijk opgeleverd winkelcentrum en toebehoren gelegen aan het Wisselplein te Lelystad) rust een eerste bankhypotheek van Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn als volgt samengesteld: Debiteuren Voorziening oninbare debiteuren (15.615) - Belastingen Participanten*) Overige vorderingen en overlopende activa Stand per 31 december De bedragen opgenomen onder vorderingen en overlopende activa vervallen binnen één jaar. 3. Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn de selectie- en acquisitiekosten en de overige kosten die bij de oprichting van de C.V. gemaakt zijn Stand per 1 januari Investering Afschrijvingen ( ) ( ) Stand per 31 december Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

18 18 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen over 2013 zijn als volgt gespecificeerd: Kapitaal Wettelijke Overige Resultaat Uitkeringen Totaal reserve reserves boekjaar Stand per 1 januari ( ) ( ) Verdeling resultaat ( ) - - Vrijval wettelijke reserve - ( ) Resultaat boekjaar Uitkeringen boekjaar ( ) ( ) Stand per 31 december ( ) ( ) Per 31 december 2013 bestaat het kapitaal uit participaties met ieder een nominale waarde van Van het gestorte kapitaal is in januari 2013 voldaan. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt per 31 december De wettelijke reserve heeft betrekking op de geactiveerde oprichtingskosten. Overzicht van totaalresultaat Omdat er geen verschil is tussen het totaalresultaat en het resultaat conform de winst- en verliesrekening, is een overzicht van het totaalresultaat achterwege gelaten. 6. Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen in het boekjaar is als volgt: Stand per 1 januari Dotatie Onttrekking (185) - Stand per 31 december Langlopende schulden

19 19 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht Het verloop van de langlopende schulden in het boekjaar is als volgt: Oorspronkelijke hypotheek Aflossing hypotheek (77.350) (22.750) Contante waarde waardering achtergestelde lening ASR Levensverzekering N.V. Oprenting achtergestelde lening ASR Levensverzekering N.V Afsluitprovisie en bereidstelling provisie hypotheek ( ) ( ) Amortisatie honorarium hypotheek Openstaande schuld Af te lossen binnen 1 jaar (54.600) (54.600) Stand per 31 december Financieringsvoorwaarden Hypotheek FGH Bank Rentepercentage : vast, 4,44% Looptijd : tot 1 juli 2017 Renteberekening : 30/360 Periodieke aflossing : per maand Zekerheden Eerste bankhypotheek van op de grond met daaropstaand recentelijk opgeleverd winkelcentrum en toebehoren gelegen aan het Wisselplein te Lelystad. Financieringsvoorwaarden achtergestelde lening ASR Levensverzekering N.V.: Hoofdsom : Rentepercentage : N.v.t.; het betreft een renteloze lening de eerste 10 jaar Minimaal 7 jaar of zoveel eerder of later als de registergoederen Looptijd : worden vervreemd*). Aflossing Convenant : Op moment van vervreemding van de registergoederen : Geen. De lening is non recourse. *) De lening dient pas te worden terugbetaald bij beëindiging van het fonds, mits de gerealiseerde verkoopprijs minimaal de oorspronkelijke koopsom goedmaakt. Indien de verkoopprijs lager is dan de oorspronkelijke koopsom, wordt een overeenkomstig deel van de lening kwijtgescholden. Omdat de lening van ASR uit hoofde van de uitgestelde koopsom niet rentedragend is, is

20 20 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht de kostprijs gecorrigeerd voor het verschil tussen de nominale en de contante waarde van de renteloze lening zodat de contante waarde deel uitmaakt van de kostprijs. Deze contante waarde is berekend op basis van een rentevoet van 8,7%, die overeenkomt met het gemiddeld direct beleggersrendement per jaar, uitgaande van een looptijd van het fonds van 7 jaar. De lening wordt opgerent waardoor over 10 jaar de nominale waarde is bereikt van Deze boekhoudkundige rentelast wordt gepresenteerd als oprenting achtergestelde lening en is onderdeel van de rentelasten. 8. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn als volgt samengesteld: Crediteuren Vooruitontvangen huur en servicekosten Waarborgsommen Te verrekenen servicekosten Nog te betalen emissiekosten Af te dragen omzetbelasting Nog te betalen rente Overige schulden en overlopende passiva Af te lossen hypothecaire lening Stand per 31 december Financiële instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de aan de financiële instrumenten verbonden risico's toegelicht. Risicomanagement De activiteiten van Winkelhart Lelystad C.V. brengen diverse financiële risico s met zich mee: marktrisico en renterisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, leningen, liquide middelen, crediteuren, leningen en derivaten. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven in de paragraaf Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening. Risicomanagement wordt uitgevoerd door de beheerder om de risico s voor de vennootschap tot het minimum te beperken. Marktrisico en renterisico Winkelhart Lelystad C.V. financiert de vastgoedbelegging met eigen vermogen en met een langlopende hypothecaire lening. Het renterisico dat gelopen wordt, heeft betrekking op de langlopende hypothecaire lening. Winkelhart Lelystad C.V. beperkt haar renterisico door het rentetarief voor 5 jaar te hebben vastgezet. Kredietrisico

21 21 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurdersbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is bijna geen sprake van een concentratie van kredietrisico. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico voor Winkelhart Lelystad C.V. betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen door de uitgaande kasstromen te limiteren opdat de exploitatielasten, rentelasten, aflossing, beheervergoeding en algemene kosten betaald kunnen worden. Voor een overzicht van de looptijden van de hypothecaire lening wordt verwezen naar noot 7. De overlopende activa, debiteuren, overlopende passiva en crediteuren zijn kortlopend. Reële waarde financiële instrumenten De reële waarde van alle financiële instrumenten benaderen de boekwaarde. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Huurcontracten Winkelhart Lelystad C.V. verhuurt haar vastgoedbelegging in de vorm van niet-opzegbare operationele huurcontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit nietopzegbare huurcontracten is als volgt: Ultimo 2013 Ultimo 2012 Minder dan één jaar Tussen één en vijf jaar Meer dan vijf jaar Totaal Het merendeel van de huurcontracten wordt initieel voor een periode van tien jaar afgesloten, waarbij de huurder meestal een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Bij verkoop van het vastgoedobject zullen de hierop betrekking hebbende kosten, zoals bijvoorbeeld de bemiddelingskosten, de performance fee en de transactiekosten, in rekening gebracht worden aan Winkelhart Lelystad C.V. Deze kosten komen nog niet tot uitdrukking in de balans.

22 22 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE WINST- EN VERLIESREKENING 10. Omzet De omzet is als volgt samengesteld: Huuropbrengst Totaal Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn als volgt samengesteld: Property management Toevoeging voorziening groot onderhoud Belastingen Verzekeringen Oninbare debiteuren Kosten verhuur gereed maken Overige exploitatiekosten Totaal Overige bedrijfsopbrengsten Het betreft hier rente over het banksaldo. 13. Rentelasten De rentelasten zijn als volgt samengesteld: Rentelasten hypothecaire lening *) Rentelasten diverse leningen ASR **) Oprenting achtergestelde lening ASR Amortisatie honorarium hypotheek Totaal

23 23 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht *) De rente op de hypothecaire lening bij de FGH Bank is tot 1 juli 2017 gefixeerd op 4,44% (inclusief opslag). **) Wegens uitstel van de koopsom heeft ASR Levensverzekeringen N.V. diverse kortlopende leningen verstrekt. 14. Beheerkosten De beheerkosten zijn als volgt samengesteld: Beheerkosten Totaal De beheerkosten bedragen 5% (exclusief btw) van de gefactureerde huur van het object voor het beheer van het vastgoedfonds. 15. Afschrijvingen immateriële vaste activa De afschrijvingen zijn als volgt samengesteld: Afschrijvingen immateriële vaste activa Totaal Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn als volgt samengesteld: Accountantskosten Fiscaal en juridisch advies Overige bedrijfskosten Totaal Lopende Kosten Factor (LKF) De LKF heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten (het totaal van de exploitatielasten, de directievergoeding, afschrijvingen en algemene kosten) die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiële instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten (zo ook de amortisatie financieringskosten), evenals de kosten verband houdend met het in- en uitstappen van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen.

24 24 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht Het gemiddelde eigen vermogen is berekend door het gemiddelde te nemen per 31 december 2012, 30 juni 2013 en 31 december 2013, waarbij de bedoelde tijdstippen worden gewogen in de verhouding (0,5:1:0,5). De Wet op het financieel toezicht ( Wft ) schrijft 5 meetmomenten voor het bepalen van de gemiddelde intrinsieke waarde. Daar Winkelhart Lelystad C.V. geen kwartaalbericht opstelt wordt hiervan afgeweken. De LKF wordt als volgt berekend. Het totaal van de exploitatielasten ( ), afschrijving geactiveerde aankoopkosten ( ), beheerkosten ( ), afschrijvingen immateriële vast activa ( ) en de overige bedrijfslasten (12.224), te weten wordt afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde per 31 december ). De gemiddelde intrinsieke waarde bedraagt derhalve ( x 0, x x 0,5)/2). Hiermee komt de LKF in 2013 uit op ( / x 100%) 8,88% (eind 2012: 8,12%). 18. Vergoedingen en transacties met gelieerde partijen Transacties met verbonden partijen vinden plaats onder marktconforme voorwaarden. Performance fee Een vergoeding aan de Beheerder gelijk aan 25% over het bedrag van de verkoopopbrengst dat resteert na aftrek van: (a) het pro resto en het afgeloste deel van de hypothecaire geldlening en de door de verkoper van het vastgoed verstrekte achtergestelde lening; (b) de kosten voor het ontslaan van het vastgoed uit hypothecair verband; (c) de op de verkooptransactie betrekking hebbende transactiekosten, waaronder de begeleidingsvergoeding; (d) de Deelnamesommen; en (e) een bedrag ter aanvulling op het jaarlijkse exploitatieresultaat tot een gemiddeld jaarlijks enkelvoudig direct beleggersrendement van 8,5% vóór belastingen. Property management vergoeding Een vergoeding aan de Beheerder betreffende de marktconforme kosten van het property management van het Vastgoed conform de meest recente versie van de tariefkaart van de Beheerder. Begeleidingsvergoeding Een vergoeding aan de Beheerder van 1,25% over de verkoopopbrengst voor de begeleiding van het verkoopproces bij verkoop van het Vastgoed of in geval van overdracht van participaties ingeval van een bod op alle participaties. Beheervergoeding Een vergoeding aan de Beheerder voor het beheer van het Vastgoedfonds van 5,0% (exclusief btw) van de brutohuuropbrengst. Stichting Bewaarder Winkelhart Lelystad Het bestuur van Stichting Bewaarder Winkelhart Lelystad wordt gevormd door ANT Custody B.V. en ANT Financial Services B.V., beide kantoorhoudend te Amsterdam. De vergoeding voor het bestuur van Stichting bewaarder Winkelhart Lelystad bedraagt per jaar. Transacties met gelieerde partijen

25 25 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht De initiatiefnemer van Winkelhart Lelystad C.V., zijnde Annexum Invest B.V., had eind 2012 twee participaties van Winkelhart Lelystad C.V. in haar bezit. Begin januari 2013 zijn deze participaties overgedragen aan derden. Overige informatie Personeel De C.V. heeft geen personeel in dienst. Ondertekening van de jaarrekening: Amsterdam, 7 maart 2014 Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain R.P. van Gool

26 26 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht OVERIGE GEGEVENS 1. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring. 2. Bepalingen van de C.V. inzake de bestemming van het resultaat De voor uitkering vatbare winst van de vennootschap zal jaarlijks geheel worden uitgekeerd, tenzij de beherend vennoot bepaalt dat de winst van de vennootschap geheel of gedeeltelijk wordt gereserveerd. De betaalbaarstelling van uitkeringen aan de commanditaire vennoten, de samenstelling van de uitkering, alsmede de wijze van betaalbaarstelling zal bekend worden gemaakt op de wijze als vermeld in artikel 17 van de C.V.-bepalingen. De winst en eventuele uitkeringen worden, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17 lid 1 t/m 4, uitgekeerd aan de commanditaire vennoten naar rato van het gewogen gemiddelde van hun respectieve kapitaalrekeningen in het desbetreffende boekjaar. 3. Bestemming van het resultaat over de periode 19 december 2011 tot en met 31 december De jaarrekening over de periode 19 december 2011 tot en met 31 december 2012 is vastgesteld in de Algemene Vergadering gehouden op 9 april De Algemene Vergadering van heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel. 4.Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 De beheerder stelt voor om het nettoresultaat van na afschrijving toe te voegen aan de reserve.

27 27 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan de beheerder en de participanten van Winkelhart Lelystad C.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2013 van Winkelhart Lelystad C.V. te Amsterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controleinformatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Winkelhart Lelystad C.V. per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

28 28 Winkelhart Lelystad C.V. jaarbericht Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het, het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 3 maart 2014 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: drs. J. Holland RA