Beeldkwaliteitsplan Perceel Rijksweg 84 te Mook. Gemeente Mook en Middelaar januari 2018 concept

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitsplan Perceel Rijksweg 84 te Mook Gemeente Mook en Middelaar januari 2018 concept

2 Beeldkwaliteitsplan Perceel Rijksweg 84 te Mook COLOFON In opdracht van: Gemeente Mook en Middelaar Opgesteld door: Gelders Genootschap Ir. Janos Boros Ir. Jan Wabeke Datum: Gemeente Mook en Middelaar januari 2018 concept

3 Doel en status beeldkwaliteitsplan Onlangs heeft de gemeente Mook en Middelaar het perceel Rijksweg 84 verworven met het plan om het perceel te verkopen aan een (markt)partij die professioneel in staat is om een bouwplan te ontwikkelen, gericht op verkoop of verhuur, en dit te laten bouwen. De gemeente wil zo vaart zetten achter de herontwikkeling van dit verpauperde pand. Tevens wil de gemeente op deze markante locatie in het hart van Mook sturen op belangrijke planologische en ruimtelijke doelen. Een ander belangrijk uitgangspunt bij deze herontwikkeling is burgerparticipatie. Daartoe zijn op 20 juni 2017 en op 7 december 2017 participatie-bijeenkomsten gehouden, waaraan ca. 18 bewoners, ondernemers en belangstellenden uit Mook e.o. hebben deelgenomen, daarbij ondersteund door ambtenaren en het Gelders Genootschap. De bijeenkomst heeft naast veel creatieve ideeën laten zien dat er een grote betrokkenheid onder de deelnemers is bij ontwikkelingen in Mook en dit vraagstuk in het bijzonder. De gemeente Mook en Middelaar heeft het Gelders Genootschap gevraagd om een beeldkwaliteitsplan op te stellen met daarin de uitgangspunten op het gebied van functie, bouwmassa, en uitstraling van het toekomstig gebouw. De creatieve opbrengst vanuit de participatie is hierin meegenomen. Met dit document wil de gemeente Mook en Middelaar de ruimtelijke kwaliteit borgen van de herontwikkeling. Het Beeldkwaliteitplan zal door de gemeenteraad worden vastgesteld als toetsingskader voor de welstandsadvisering bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Het Beeldkwaliteitsplan is gebaseerd op de welstandsnota, die in meer algemene zin inzet op versterking van het dorpse karakter van het centrum van Mook. Hierna volgt een beschrijving van de ligging van het gebied, bestaande visies en geldende planologische beleidsregels. Daarna wordt een beeld geschetst van de gewenste ontwikkeling en de bijbehorende uitgangspunten. Impressies participatiebijeenkomst 20 juni BEELDKWALITEITSPLAN PERCEEL RIJKSWEG 84 TE MOOK

4 Stedenbouwkundige kenmerken Historische structuur Op de kaart uit 1820 zien we dat Mook is opgebouwd uit twee straten evenwijdig aan de Maas met dwars daarop de Groesbeekseweg. Bij het snijpunt van deze structuren ligt de kerk aan de Maas. Op de plek van het Raadhuisplein liggen privépercelen en straatjes. Het huidige plein is pas veel later ontstaan. De eerste bebouwing van het dorp ligt aan de Kerkstraat. Pas in de loop van de 19 de eeuw ontstond er een bebouwingslint langs de Rijksweg. latere uitbreidingen vormt de locatie een van de drie markante 'boekensteunen' van het Raadhuisplein. De rechterzijkant komt door de meer open herinrichting van het Raadhuisplein nog prominenter in het zicht te liggen, welke door de aangelegde route van en naar de haven in belang toeneemt. Zicht op locatie komende vanaf Molenhoek Mook ca Kenmerken locatie De locatie is beleefbaar vanaf verschillende kanten. Komende uit de richting Molenhoek is de locatie direct in beeld door de bocht in de Rijksweg. Komende vanaf de Maas springt de locatie naar voren t.o.v. het hoekpand aan de Kerkstraat. De locatie vormt de beëindiging van een blok aaneengesloten panden aan de Rijksweg. De rechterzijde van het perceel grenst aan het Raadhuisplein. Samen met de kerk en het gemeentehuis, incl. Zicht op locatie komende vanaf de Maas CONCEPT GELDERS GENOOTSCHAP 4

5 Locatie in beeld 5 BEELDKWALITEITSPLAN PERCEEL RIJKSWEG 84 TE MOOK

6 Ruimtelijk relevant beleid Centrum Ontwikkelingsplan Mook magnifiek aan de Maas In deze notitie wordt gesteld dat Mook geen centrale ontmoetingsplek heeft die zich als de huiskamer van de gemeente etaleert en waarmee Mook zijn onderscheidende identiteit presenteert. Voor het hart van Mook zijn daarom de volgende opgaven gesteld: - Vitaliteit lange termijn; het nieuwe hart aantrekkelijker, sterker en toekomstbestendig maken. - Verbinden centrumlagen; de verschillende lagen aantrekkelijk, programmatisch en ruimtelijk, laten samenkomen. - Kwaliteiten in omgeving benutten; de rijkdom van de omgeving zichtbaar en beleefbaar maken in het dorp. - Toeristen koppelen aan de kern; Mook als onderdeel van het toeristisch netwerk in de regio. - Gezicht aan de Maas, als bijzondere kwaliteit voor bewoners en bezoekers. In de notitie wordt de Mookermijl geïntroduceerd, een nieuwe verbinding, tussen de Maas, de dorpskern en de landschappelijke omgeving. De verbinding wordt gezien als de etalage van het dorp; Mook toont langs deze route haar kwaliteiten; sociaal, cultureel, maatschappelijk en landschappelijk. Met de herinrichting van het Raadhuisplein is hiermee een begin gemaakt en binnenkort wordt het braakliggende terrein aan de Groesbeekseweg ingevuld. Met Rijksweg 84, gelegen langs de Mookermijl, kan een volgende stap worden gezet. Centrumontwikkelingsplan Mook Magnifiek aan de Maas van CONCEPT GELDERS GENOOTSCHAP 6

7 Vigerend bestemmingsplan Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan het huidige bestemmingsplan. Het bestemmingsplan laat een maximale goot- en nokhoogte toe van respectievelijk 6 en 10 meter. In het bestemmingsplan is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen voor een afwijking van 10% ten opzichte van deze maten. Daarbij zal het college in overweging nemen of zo n vrijstelling bijdraagt aan de planologische en ruimtelijke doelen zoals gesteld in dit beeldkwaliteitsplan. Regels (zie bestemmingsplan voor exacte regels) Bestemming Centrum (roze+ rode vlak): Functies eerste bouwlaag (begane grond): cultuur en ontspanning; detailhandel; dienstverlening; horeca, geen zware horeca kantoor; maatschappelijke voorzieningen; kleinschalige toeristische verblijfseenheid; geen wonen Functies overige bouwlagen wonen, kleinschalige toeristische verblijfseenheid Bouwregels binnen bouwvlak(rode vlak): Bouwen binnen bouwvlak; Bouwhoogte: max 10 meter; Goothoogte: max 6 meter; (twee bouwlagen + kap) 7 BEELDKWALITEITSPLAN PERCEEL RIJKSWEG 84 TE MOOK

8 Planologische en ruimtelijke doelen Uitgangspunten algemeen Het versterken van de leefbaarheid van het centrum van Mook. Blurring en reuring. Het ontmoeten en de wisselwerking met het plein staan centraal. Een overtuigend antwoord op de stedenbouwkundige opgave. Het versterken van de ruimtelijke kwaliteit (strategische regiovisie, welstandsnota M & M). Een open, uitnodigende en vriendelijke uitstraling. Uitgangspunten voor de ruimtelijke kwaliteit Het plan betreft een maatpak; een ontwerp dat voor Mook en deze bijzondere plek aan het Raadhuisplein bedacht is. Een gebouw dat zich op een vanzelfsprekende wijze voegt in de omgeving, qua architectuur de verbinding aangaat met de historische gebouwen in het hart van Mook en in het bijzonder rond het Raadhuisplein. Tegelijk voegt het gebouw nieuwe identiteit toe aan het ensemble van gebouwen. Aan de zijde van het Raadhuisplein heeft het gebouw op de begane grond een open, uitnodigende uitstraling. Het is een gebouw met een vriendelijke uitstraling en een eigen karakter, maar blijft ondergeschikt aan het kerkgebouw en het oude raadhuis als beeld bepalende gebouwen. Het gebouw is relatief klein in relatie tot het effect op de beleving van de omgeving. Mede daarom wordt een zorgvuldige uitwerking van het architectonisch ontwerp gevraagd van de grote lijn tot en met het kleinste detail. Het architectonisch ontwerp omvat zowel het gebouw als de aansluiting op de directe omgeving. Deze doelen zijn door vertaald in onderstaande uitgangspunten en ambities: 1. Functies De ambitie is dat het plan op de begane grond voorziet in het toevoegen van gemeenschappelijke voorzieningen in de trant van culturele, toeristische of horeca functies (VVV, museum/werkplaats schilders(verleden) Mook, fietsenverhuur, horeca). Het plan voorziet op de verdieping in woningen. Atelierwoningen, een combinatie van boven wonen en ateliers op de begane grond zijn ook voorstelbaar. Het aantal parkeerplaatsen dat volgt uit de functionele bestemming is conform de parkeernorm en/of het parkeerbeleid van de gemeente CONCEPT GELDERS GENOOTSCHAP 8

9 Horeca, werkplaats of VVV e.d. zorgen voor blurring en reuring 9 BEELDKWALITEITSPLAN PERCEEL RIJKSWEG 84 TE MOOK

10 2. Stedenbouwkundige aspecten In de paragraaf Stedenbouwkundige kenmerken zijn de (historisch) ruimtelijke structuur en de kenmerken van de locatie toegelicht. Het plan sluit voor wat betreft geleding en situering van de bouwmassa aan bij de ruimtelijke structuur van het gebied. Het ligt voor de hand om, vergelijkbaar met de huidige bebouwing, de hoofdrichting evenwijdig aan de Rijksweg te situeren waardoor een kopgevel ontstaat aan het Raadhuisplein. Het plan speelt in op de specifieke kenmerken van de hoeklocatie aan de doorgaande Rijksweg en het verkeersluwe Raadhuisplein. Uitgangspunt voor de beeldkwaliteit is een gelede bouwmassa van twee bouwlagen met een duidelijke kap. Incidenteel verhogen van de goot (bijvoorbeeld voor een hoekaccent, zie schets rechtsonder) is denkbaar. (het bestemmingsplan bepaalt de toegestane bouwhoogtes) De bouwmassa is zowel gericht op de Rijksweg als op het Raadhuisplein. De uitstraling hoeft niet gelijkwaardig te zijn. De bouwmassa verhoudt zich goed tot de naast gelegen bouwmassa s. Het plan draagt bij aan het op aantrekkelijk wijze begeleiden van de route van de Groesbeekseweg via het Raadhuisplein naar de Maas en de haven. X Bouwmassa mist geleding en sluit daardoor onvoldoende aan bij de omgeving V Bouwmassa sluit voor wat betreft geleding en situering aan bij de ruimtelijke structuur van het gebied. De topgevel zorgt voor een hoekaccent CONCEPT GELDERS GENOOTSCHAP 10

11 3. Aansluiting op de openbare ruimte De bouwmassa opent zich in elk geval op de begane grond naar het Raadhuisplein, maar maakt daarnaast ook naar de Rijksweg en richting de Maas/Kerkstraat een uitnodigende indruk. De aansluiting van de bebouwing op de openbare ruimte is zorgvuldig. Bebouwing en buitenruimte zijn in samenhang ontworpen. Ook de buitenruimte heeft kwaliteit. De stoep aan de Rijksweg en inrichting van het erf met erfafscheiding aan het Raadhuisplein worden beschouwd als deel van het architectonisch ontwerp, waarbij de vormgeving moet aansluiten bij de (kwaliteit van) nieuwe openbare inrichting. Een terras kan eventueel worden aangelegd op het eigen perceel aan de zuidwestzijde Dit sluit goed aan bij de naastgelegen horeca en ligt ook qua bezonning gunstig, maar dan moet wel een goede oplossing worden bedacht voor de inrit van het erf. Een terras aan de zijde van het Raadhuisplein kan vergroot worden door de voorgevel gedeeltelijk iets terug te plaatsen. Een terras in de openbare ruimte is in principe alleen voorstelbaar binnen de natuurstenen band (de stoep) en/of eventueel aan de overzijde op het parkeerplein conform de inrichtingstekening van MTD Landschapsarchitecten. Terrasschermen, parasols en plantenbakken etc. in de openbare ruimte zijn toegestaan als deze passen bij de (kwaliteit van) nieuwe inrichting en een bescheiden uitstraling hebben. Uitsnede Plantekening herinrichting openbare ruimte centrum/n271 MTD Landschapsarchitecten, 2013 Voorbeeld: Terras binnen de bandbreedte van de stoep Door de rooilijn gedeeltelijk terug te plaatsen kan meer ruimte worden gevonden voor een terras aan het Raadhuisplein. 11 BEELDKWALITEITSPLAN PERCEEL RIJKSWEG 84 TE MOOK

12 4. Architectuurbeeld De uitgangspunten voor de ruimtelijke kwaliteit zoals weergegeven op pagina 8 staan aan de basis van de hierna volgende richtlijnen voor het architectuurbeeld: Sluit aan op het architectuurbeeld in de omgeving. Bijvoorbeeld een eigentijdse herkenbare interpretatie van de in Mook voorkomende Maaslandse stijl of de traditionalistische architectuurstijl van de wederopbouw (Delftse school); kloeke hoofdvormen met kap met tuit, een overheersend beeld van baksteen en met grote aandacht voor de compositie van een levendige gevel en oog voor ambachtelijke details en ornament. Verbijzonderingen die in het architectuurbeeld zijn aangebracht worden gebruikt om de stedenbouwkundige betekenis of het uitnodigende karakter te ondersteunen of te versterken. De gevels en indelingen zijn evenwichtig van verhouding. Gebruik overwegend baksteen. Materiaal- en kleurgebruik zijn afgestemd op de omgeving van het Raadhuisplein. Detaillering en uitvoering ondersteunen en versterken het architectonisch ontwerp. Het tegenover gelegen raadhuis in architectuur refererend aan Maaslandse stijl Overzijde Rijksweg traditionele architectuurstijl wederopbouw Nabij gelegen pand; architectuurstijl wederopbouw (Delftse school) CONCEPT GELDERS GENOOTSCHAP 12

13 Referentiebeelden nieuwbouw Voorbeeld: Hoekblok met kopgevel, kloeke hoofdvorm met kap Voorbeeld: Eigentijdse interpretatie traditionalistische stijl + zorgvuldige detaillering Voorbeeld: Nieuwbouw naar traditionalistische stijl wederopbouw Voorbeeld: open uitstraling (geen voorbeeld voor schaal)l 13 BEELDKWALITEITSPLAN PERCEEL RIJKSWEG 84 TE MOOK

14