Zakelijk Hotel in Delft

Transcriptie

1

2 Zakelijk Hotel in Delft TU Delft, Faculteit Bouwkunde, leerstoel RE&H BSc Semester 6 Hans Maltha Sander van Oss Docent H. vande Putte Januari 2005

3 Voorwoord Voor u ligt het eindverslag van de ontwerpopgave van het zesde semester. Dit eindverslag is geschreven in het kader van het eindwerkstuk Real Estate and Housing, dat een afsluiting vormt van de Bachelor opleiding Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft. In dit verslag wordt het resultaat van de door ons in het leerplan gestelde ontwerpopgave weergegeven. Het verslag zal het proces weergeven van het eerste concept tot het definitieve ontwerp. In de tussenliggende stappen komen de locatiekeuze, markt, ontwikkeling van de varianten en de beargumentering van gemaakte keuzes op basis van architectuur, constructie, haalbaarheid en kosten naar voren. We hebben van diverse bronnen gebruik gemaakt, waaronder Internet, literatuur, deskundigen en onze eigen ervaring en kennis van de voorgaande semesters. De docenten die ons daarbij hebben begeleidt zijn: Herman Vande Putte, Louis Lousberg, Jo Soeter, Peter de Jong, Peter Paul van Loon, Mathijs Prins en Theo van der Voordt. Hans Maltha, Sander van Oss, Januari

4 Inhoudsopgave Inhoudsopgave...3 Inleiding Beschrijving ontwerpopgave Aanleiding Opgave Marktanalyse Gasten in Nederlandse logiesaccommodaties Gasten naar land en woonplaats Logiesvorm Sterrenklasse Toeristische concentratie Toeristische concentratie per provincie Bezettingsgraad Aanbod hotelkamers in Delft Conclusie marktanalyse hotelkamers Delft Aanbod congresfaciliteiten in Delft Conclusie marktanalyse congresfaciliteiten Delft Eindconclusie Marktanalyse Delft Locatie Locatiekeuze Locatie Analyse Eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten Eisen Randvoorwaarden Programma van eisen Oppervlakte staat Uitgangspunten Concept Referentieprojecten Inleiding Holiday Inn Toronto Hotel en congrescentrum Papendal Arnhem Huis ter Duin Noordwijk Conclusie referentie projecten Stedenbouwkundig Uitgangspunten Nieuwe stedenbouwkundige ontwerp Monumentale pand Omringende gebouwen Groen Ontsluiting gebied Plein Parkeren Assen Ontwerpvarianten Variant Variant Variant Keuze variant Definitief ontwerp Inleiding Inpassing in de locatie Ontwerpvarianten Definitief Ontwerp Kelder Beganegrond Eerste verdieping Hotelverdieping Toren Plattegrond hotelkamer Grote congreszaal Gevels Gevel indeling Constructie Brandveiligheid Uitbreidbaarheid Installaties Inrichting Akoestiek LP Model Bouwkosten Explotatiekosten De investering Kosten Baten Resultaat Variabelen kosten Variabele opbrengsten Conclusie investering Conclusie en aanbevelingen Literatuurlijst

5 Inleiding Voor dit verslag van de ontwerpopgave van de Bachelor opleiding Bouwkunde van de TU Delft hebben wij onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van het realiseren van een viersterrenhotel met congresfaciliteiten in Delft. Wij waren er sterk van overtuigd dat hier een vraag voor moest zijn in Delft. Dit vermoeden was gebaseerd op het kleine aantal hotels in de binnenstad, het feit dat Delft de tweede toeristenstad van Nederland is, en dat Delft een kennisstad is met een universiteit, en een bedrijvenpark. Dit zijn we met behulp van een marktanalyse gaan onderzoeken en zijn vervolgens op zoek gegaan naar een geschikte locatie in Delft. Deze locatie hebben we gevonden met behulp van een multicriteria analyse in hoofdstuk 3 Locatie. Na het bepalen van de markt in hoofdstuk 2 en het vinden van een locatie zijn we gestart met het onderzoek van de locatie en een drietal referentieprojecten om zo de eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten van het ontwerp te bepalen. Hiermee hebben we drie variante gemaakt waaruit we een variant hebben doorontwikkeld tot het definitieve ontwerp. In dit verslag vindt u de verschillende fases die we doorlopen hebben met als uiteindelijke resultaat het definitieve ontwerp met de daarbij behorende haalbaarheidsstudie en LP model. 4

6 1 Beschrijving ontwerpopgave De specifieke ontwerpopgave waarop wij ons hebben toegelegd bestaat uit het maken van een initieel ontwerp voor een viersterrenhotel met congresfaciliteiten in Delft. De locatie die wij daarvoor hebben gekozen is gelegen in TU Noord gebied. Een meer uitvoerige beschrijving van de locatie en zijn keuze volgt later in het hoofdstuk Locatie. 1.1 Aanleiding De aanleiding voor deze ontwerpopgave komt voort uit het idee dat er geen grote hotels in Delft zijn en anderzijds omdat er naar onze mening te weinig congrescapaciteit is in Delft. Het enige grote congrescentrum (centrum voor 800 personen of meer) wat er momenteel is in Delft is de aula van de TU Delft. 1.2 Opgave De opgave die wij ons zelf gesteld hebben is het maken van een investeringsplan voor een viersterrenhotel met congresfaciliteiten. De eisen en randvoorwaarden die wij gesteld hebben dienen als leidraad voor het vervaardigen van het uiteindelijke ontwerp. Aan het begin van de ontwerpopgave hebben wij een leerplan opgesteld (zie bijlage I) waarin de typering van de opgave, eisen en randvoorwaarden, uitgangspunten en de aanpak door ons zijn geformuleerd. De inhoud van het leerplan (zie bijlage I) is door het cyclische karakter van het ontwerpproces niet volledig bindend geweest. Zo zijn de eisen, randvoorwaarden, uitgangspunten en de aanpak constant bijgesteld om aan onze ontwerpopgave en concept te voldoen. 5

7 2 Marktanalyse Om te onderzoeken of er een markt is voor een hotel met congresfaciliteiten in Delft, zullen we de volgende facetten moeten onderzoeken: Het gebruik en aanbod van hotel- en congresfaciliteiten op landelijk, provinciaal en stedelijk niveau. Uiteindelijk zullen wij uit al deze facetten onze eindconclusie trekken over de hotelmarkt in Delft. 2.1 Gasten in Nederlandse logiesaccommodaties In Nederland overnachten er volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek 1 per jaar 55 miljoen gasten in logiesaccommodaties. Hiervan overnacht 12 procent in Zuid-Holland. (zie figuur 1) Figuur 1 - Gasten in Nederlandse logiesaccommodaties naar provincie. 2.2 Gasten naar land en woonplaats Zoals in figuur 2 is te lezen is 63 procent van de gasten afkomstig uit Nederland. Van de buitenlandse gasten is het grootste gedeelte afkomstig uit Duitsland. In Zuid-Holland is het aantal buitenlandse gasten hoger. In deze provincie is maar 57 procent van de gasten afkomstig uit Nederland. (zie figuur 3) Figuur 2- Gasten in Nederlandse logiesaccommodatie naar land. 1 Centraal Bureau voor de Statistiek, bereikbaar vanaf < datum inzage 10 december Figuur 3 - Percentage buitenlandse gasten in Nederlandse logiesaccommodatie. 6

8 2.3 Logiesvorm Van alle gasten overnacht 57 procent in een hotel, pension of jeugdaccommodatie (zie figuur 4). Ruim een vijfde verblijft in een huisje of bungalow en ongeveer een zesde van alle gasten op een kampeerterrein (exclusief vaste gasten). Dit patroon is vrij stabiel gebleven als je naar de afgelopen vijf jaar kijkt. 2.4 Sterrenklasse De hotels en pensions kunnen nader worden onderscheiden naar sterrenklasse. Verreweg de meeste hotelgasten (70 procent) overnachtten in 2003 (net als in voorgaande jaren) in een drie- of viersterrenhotel. De vijfsterrenhotels worden vooral bezocht door buitenlanders (79 procent, zie figuur 5). Daarnaast ontvangen ook de eensterrenhotels relatief veel buitenlanders (60 procent, zie figuur 5). 2.5 Toeristische concentratie Het aantal overnachtingen per regio geeft een indruk van de regionale spreiding. Door deze cijfers af te zetten tegen andere indicatoren per regio, kan inzicht worden verkregen in de relatieve regionale concentratie of toeristische druk. Zo wordt in figuur 6 het aantal overnachtingen per inwoner en het gemiddeld aantal overnachtingen per vierkante kilometer per dag weergegeven sinds Met de eerste indicator wordt aangegeven hoeveel overnachtingen in accommodaties er gemiddeld per jaar per Nederlander zijn: hoe meer, hoe drukker. Met de tweede indicator wordt geschat hoeveel in accommodaties verblijvende toeristen er gemiddeld per dag zijn op een vierkante kilometer. Deze indicatoren blijken weinig gewijzigd te zijn sinds Gemiddeld vinden er vijf overnachtingen per inwoner plaats, en is het aantal overnachtingen per dag, per vierkante kilometer, tussen de zes en de zeven. Figuur 4 - Gasten in Nederlandse logiesaccommodaties naar type accommodatie. Figuur 5 - Gasten in Nederlandse hotels en pensions naar sterrenklasse. Figuur 6 - Toeristische druk. 7

9 2.6 Toeristische concentratie per provincie Echter indien de bovengenoemde indicatoren per provincie worden berekend, treden er grote verschillen op. Zo is in de provincie Zuid- Holland te zien dat het aantal overnachtingen per inwoner ongeveer twee is (zie figuur 7). Dit ligt ver onder het landelijk gemiddelde van vijf. 2.7 Bezettingsgraad Per maand kan per logiesvorm een netto slaapplaatsbezettingsgraad worden berekend. Het aantal overnachtingen in de maand wordt gedeeld door de totale capaciteit van de in die maand geopende accommodaties. De capaciteit wordt berekend door het aantal slaapplaatsen te vermenigvuldigen met het aantal dagen van de maand. Voor hotels ligt deze bezettingsgraad, zoals is af te lezen in Figuur 7, op ongeveer 43 procent (zie figuur 8). Dit is door de economische situatie de afgelopen jaren terug gelopen. Hier moet wel bij worden aangemerkt dat bezettinggraad bij zakelijke hotels over het algemeen hoger ligt dan 43 procent 2. Men moet dan meer denken aan 70 procent 3. Figuur 7- Toeristische druk per provincie. Figuur 8- Netto slaapplaats bezettingsgraad. 2 Centraal Bureau voor de Statistiek, bereikbaar vanaf < datum inzage 20 december Golden Tullip Hotels,, bereikbaar vanaf < 8

10 2.8 Aanbod hotelkamers in Delft Zoals in figuur 9 te zien is zijn er in Delft negentien hotels met totaal 472 kamers. Er zijn dertien driesterrenhotels met totaal 343 bedden en drie viersterrenhotels met 114 bedden. 2.9 Conclusie marktanalyse hotelkamers Delft Uit de analyse van het gebruik en het aanbod van hotels in Nederland hebben wij het volgende model opgesteld (zie figuur 10). In dit model hebben wij uiteengezet wat de markt is voor hotelkamers in Delft. Dit hebben wij gedaan voor drie verschillende bezettingsgraden. Uit de gebruiksanalyse kwam naar voren dat het grootste gedeelte van de hotelovernachtingen plaats vindt in drie- en viersterren hotels. Ook kwam hieruit naar voren dat de verhouding tussen de overnachtingen in drie- en viersterrenhotels vier op vijf is. Uit de aanbodanalyse kwam echter naar voren dat driekwart van de hotelkamers zich in driesterrenhotels bevind. De vraag is nu natuurlijk of er te veel kamers in driesterrenhotels zijn, of te weinig kamers in viersterrenhotels of beide. Delft heeft momenteel ongeveer inwoners. Wanneer je dit vermenigvuldigt met het aantal overnachtingen per inwoner per jaar voor Zuid-Holland (zie figuur 10) en deelt door het aantal dagen per jaar geeft de uitkomst hiervan het aantal kamers die er in Delft zouden moeten zijn bij een bezettingsgraad van 100 procent. Voor andere bezettingsgraden moet je deze uitkomst delen door de betreffende bezettingsgraad. Uit figuur 10 is af te lezen dat er in Delft een tekort is van 107 á 356 kamers bij een bezettingsgraad van respectievelijk 100 á 70 procent. Het grootste gedeelte van dit tekort, namelijk 112 á 209 van deze kamers zou het beste kunnen worden ingevuld met kamers in viersterrenhotels. Figuur 9- Overzicht hotels en pensions in Delft. 9

11 2.10 Aanbod congresfaciliteiten in Delft Uit de onderstaande tabel (figuur 11) zijn een aantal zaken te concluderen. Voordat er een vergelijking kan worden gemaakt met de congreszalen in Delft, zullen we eerst deze conclusies op een rijtje zetten. Er zijn momenteel in Delft drie mogelijke locaties om een congres, lezing of vergadering te organiseren. Op twee van de drie locaties is er ruimte voor maximaal 150 á 160 bezoekers. De aula van de TU Delft kan aan maximaal 1200 personen plaats bieden, maar voor een bezoekersaantal van 200 tot 800 personen is de grote zaal te groot en zijn de andere zalen te klein. Er ligt dus een potentieel om een hotel te ontwikkelen met congresfaciliteiten voor 200 á 800 personen. Nr. Naam congrescentrum Zaal Capaciteit 1 Kok Delftech Business Centre Auditorium 160 Vergaderzaal 24 VIP ruimte 10 2 De lindenhof Vergaderzaal 150 Vergaderzaal 60 Vergaderzaal 35 Vergaderzaal 35 Vergaderzaal 25 Figuur 10 - Model marktanalyse Delft. 3 Aula congrescentrum Tu Delft Auditorium 1200 Collegezaal 150 Zaal 120 Auditorium 70 Vergaderzaal 35 Auditorium 40 Vergaderzaal 30 Vergaderzaal 20 Figuur 11 - Overzicht capaciteiten congresfaciliteiten in Delft. 10

12 2.11 Conclusie marktanalyse congresfaciliteiten Delft. Uit de analyse over het aanbod van congresfaciliteiten komt naar voren dat er geen aanbod voor congresfaciliteiten is in Delft voor congressen tussen de 200 en 800 personen. Uit een analyse van referentieprojecten komt naar voren dat er gemiddeld per hotelkamer voor ongeveer zes (zie figuur 12) mensen congresruimte is. Dus bij een maximale capaciteit van 800 personen voor de congresfaciliteiten zou dit betekenen dat het hotel ongeveer (800/5.9) 135 kamers moet bevatten. Hotel Sterren Aantal kamers Max. Congrescap Verhouding in personen Oranje Hotel Noordwijk ,68 Hotel en Congrescentrum Papendal ,76 Huis ter Duin ,91 NH Grand Hotel Krasnapolsky ,27 Carlton de Brug Mierlo ,70 Bilderberg Europa Hotel Scheveningen ,45 Bilderberg hotel het speulderbos ,45 Ter Elst ,55 Okura Amsterdam ,24 BW Hotel De Giraf ,09 BW Hotel Haarhuis ,36 BW Hotel Nobis ,93 BW Hotel Erica ,78 Kurhaus Scheveningen ,47 Gemiddelde maximale congrescapaciteit per kamer 5, Eindconclusie Marktanalyse Delft Uit onze marktanalyse voor hotelkamers in Delft kunnen we concluderen dat het wenselijk zou zijn een hotel te ontwikkelen met 100 á 350 kamers. Hiervan zouden 100 á 200 kamers in de categorie viersterren vallen. Uit de marktanalyse voor congresfaciliteiten in Delft kunnen we concluderen dat het wenselijk zou zijn congresfaciliteiten te ontwikkelen voor 200 á 800 personen. Tevens kunnen we concluderen dat de verhouding kamers / maximale congresruimte in personen 1 staat tot 5,9 is. Wij achten het wenselijk om een hotel met congresfaciliteiten in Delft te ontwikkelen met ongeveer 135 kamers en congresfaciliteiten voor maximaal 800 bezoekers. In het volgende hoofdstuk zullen we onderzoeken wat hiervoor de meest geschikte locatie is. Figuur 12 - Analyse verhoudingen referentieprojecten. 11

13 3 Locatie 3.1 Locatiekeuze Om te kiezen voor de meest geschikte locatie voor het hotel is er een locatieonderzoek gedaan met behulp van een multicriteria analyse. Dit locatieonderzoek is op de volgende manier uitgevoerd. Er is gekeken naar een locatie voor een hotel met congresfaciliteiten, hierbij speelde facetten als bereikbaarheid, parkeergelegenheid en aansluiting op de TU Delft en het bedrijvenpark een belangrijke rol. In de plattegrond in figuur 13 is te zien welke locaties wij gekozen hebben om nader te onderzoeken. In figuur 14 is de locatie multicriteria analyse te zien waar wij op dertien punten een locatie hebben beoordeeld. Dit zijn punten die wij als opdrachtgever belangrijk vinden voor een goede locatie. Uit de locatieanalyse is naar voren gekomen dat locatienummer 3. Julianalaan / Kanaalweg (in het groen aangeven in figuur 14) de meest geschikte locatie is om ons hotel met congresfaciliteiten te ontwikkelen. Deze locatie komt er in twee verschillende analyses het beste uit, namelijk de analyse met én zonder weegfactoren. Figuur 13 - Mogelijke locaties Hotel met congrescentrum in Delft. Weegfactor Cijfer 1. Station Score Cijfer 2. Ezelveldslaan / Nieuwelaan Score Cijfer 3. Kanaalweg / Juliana laan Score Bereikbaarheid Auto = Slecht Bereikbaarheid Openbaarvervoer = Matig Aansluiting Binnenstad = Voldoende Cijfer 4. A13 / Ikea Score Cijfer 5. A13 / Afslag Delft Zuid Score Cijfer 6. Calve-gist / Wateringse Vest Score Aansluiting TU Delft = Goed Aansluiting Musea = Zeer Goed Restaurants in omgeving Cafés/bars in omgeving Parkeergelegenheid Groen in omgeving Drukte in omgeving Ruimte in M Betemmingsplan Kwaliteit omgeving Score 25 Figuur 14- Locatie multicriteria analyse 12

14 3.2 Locatie Analyse Algemene indruk De algemene indruk van de locatie is een rustige plek gelegen naast het centrum Delft. Het grootste deel van ons plangebied wordt nauwelijks gebruikt. De meeste gebouwen hebben in de loop der jaren hun functie verloren. Zo wordt Kanaalweg 2b momenteel gebruikt als tijdelijke studentenhuisvesting, en Mijnbouwplein 11 als kantoorpand voor startende ondernemers. De Duwo 4 heeft de meeste gebouwen in TU Noord gekocht en heeft daar nog geen nieuwe bestemming aan gegeven. Figuur 15 - Verkeersaders richting Delft Ontsluiting Landelijk De stad Delft ligt in de provincie Zuid-Holland en maakt deel uit van de Randstad. Delft ligt op 15 minuten met de trein en met de auto van de steden Den Haag en Rotterdam. Verder ligt Delft op een afstand van 53 km van de luchthaven Schiphol en op 14 km van Rotterdam Airport. In figuur 15 zijn de belangrijkste verkeersaders te zien richting Delft Ontsluiting Delft Het centrum van Delft is grotendeels afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Hierdoor zijn de hotels in de binnenstad moeilijk te bereiken met de auto. In figuur 16 en figuur 17 is in het geel de hoofdroute om het centrum aangegeven, de blauwe H's geven de hotels in Delft aan. De groene stip in het figuur 16 en figuur 17 geeft onze locatie aan. Hier is duidelijk te zien dat onze locatie goed bereikbaar is vanaf de snelweg (A13/E19). Onze locatie ligt als het ware aan de "ringweg" van de binnenstad. 4 Stichting Duwo, bereikbaar vanaf < Figuur 16 - Ringweg Delft. 13

15 3.2.4 Ontsluiting TU Noord In figuur 18 is de ontsluiting van ons gebied te zien. De dikte van de peilen in figuur 18 geeft aan wat de verkeersdrukte is op de betreffende weg. Het kruispunt voor Mijnbouwplein 11 aan de overkant van de Schiebrug is het drukste kruispunt van Delft met per dag passerende auto's. Figuur 17 - Verkeer locatie. Figuur 18 - Huidige ontsluiting TU Noord. 5 Belangenvereniging TU Noord, bereikbaar vanaf < datum inzage 14 december

16 3.2.5 Toekomstige ontsluiting TU Noord Volgens het bestemmingplan 6 van de gemeente voor de TU Noord zullen er een aantal drastische wijzigingen komen in de ontsluiting. De Julianastraat zal in de toekomst niet meer dienen als ontsluiting. Tevens zal de Kanaalweg ontsloten worden via de Mijnbouwstraat zoals op de tekening op onderstaand figuur 19 is te zien Groen In figuur 20 is te zien dat er veel groen in het TU Noord gebied. De meeste gebouwen in het TU Noord gebied liggen in of aan het groen. Ook ligt de botanische tuin van de TU Delft in onze locatie (de rode cirkel in figuur 20 geeft de locatie aan). Het enige nadeel is dat het grootste deel van het groen onbereikbaar is. Het ligt verstopt tussen de gebouwen en is in sommige gevallen afgesloten voor het publiek door middel van een hek en/of muur. Ook weten maar weinig mensen dat er een botanische tuin in het TU Noord gebied ligt, de reden hiervoor is dat het beschut ligt tussen de gebouwen en niet zichtbaar is vanaf de weg. Figuur 19 - Nieuwe ontsluiting TU Noord volgens bestemmingsplan. 6 TU Delta - Jaargang 37, nummer 1 - Vastgoed investeert 201 miljoen in de campus, bereikbaar vanaf < datum inzage 14 januari Figuur 20 - Huidige stedenbouwkundige situatie. 15

17 3.2.7 Water Direct naast onze locatie bevind zich het Schiekanaal (zie figuur 21). Dit kanaal loopt dwars door Delft heen, en is een belangrijk water voor ons plangebied, omdat het aan één kant ons gebied afbakent. In onze locatie bevindt zich verder weinig water; Er is maar één sloot aanwezig in onze locatie, deze bevindt zich tussen onze locatie en Mijnbouw Parkeren De parkeervoorziening is op dit moment goed, maar dat komt vooral door het feit dat er veel gebouwen in het gebied niet of nauwelijks worden gebruikt. Tussen Kanaalweg 2b en Mijnbouwplein 11 bevind zich een groot parkeerterrein. Ook aan het Schiekanaal voor Kanaalweg 2b bevind zich een groot parkeerterrein. Recentelijk is op loopafstand van onze locatie de Zuidpoortgarage opgeleverd. Deze garage biedt plaats aan 920 auto s Omringende gebouwen Direct naast onze locatie staat een monumentaal pand (zie figuur 22) aan het Schiekanaal. Dit pand is momenteel nog vastgekoppeld aan het Dish hotel. De overige gebouwen rondom onze locatie zijn voornamelijk oude TU gebouwen met een klassieke uitstraling (zie figuur 23) die hun functies hebben verloren. Deze voormalige TU gebouwen hebben in de loop der jaren veel aan- en uitbouwen gekregen, Die meestal bedoeld waren als een tijdelijke noodvoorziening. Figuur 21 - Uitzicht vanaf monumentale pand, over het Schiekanaal. Figuur 22 - Monumentale pand aan het Schiekanaal. Figuur 23 - Kanaalweg 2b, oud TU gebouw gelegen naast locatie. 7 Zuidpoort, bereikbaar vanaf < 16

18 Verkeer Zoals als in de paragraaf Ontsluiting TU Noord te lezen is, ligt ons gebied aan één van de drukste ontsluitingen van Delft. In het gebied zelf is alleen bestemmingsverkeer aanwezig, omdat zich er geen doorgaande route bevindt. Het gebied zelf heeft daarom weinig last van verkeersoverlast en is nagenoeg verkeersvrij Conclusies locatieanalyse Onze locatie kent de volgende knelpunten waar een oplossing voor gevonden moet worden in ons stedenbouwkundige plan. We hebben te maken met een monumentaal pand aan de Kanaalweg, die in de huidige situatie nog vastgekoppeld is aan het Dish hotel. Er staan in de stedenbouwkundige locatie veel aan- en uitbouwen die onoverzichtelijk en rommelig aan de gebouwen vast zitten en in het gebied staan. Er moet rekening gehouden worden met eventuele extra parkeervoorzieningen als men wil gaan uitbreiden. De ontsluiting van onze locatie is niet optimaal. Er is veel ingesloten groen in het gebied wat slecht bereikbaar is. Figuur 24-3D Locatietekening. Figuur 25-3D Locatietekening. 17

19 4 Eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten Het grootste deel van de eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten zijn afkomstig uit het leerplan (zie bijlage I), maar voor de volledigheid van het verslag en omdat er een paar veranderingen zijn naar aanleiding van het uitgebreide marktonderzoek, worden ze hier nogmaals beschreven. 4.1 Eisen Als eis hebben wij gesteld dat het een zakelijk hotel wordt met congresfaciliteiten in Delft. Internationale zakelijke klanten stellen hoge eisen aan de kwaliteit van een hotel 8. Uit ons markt- en locatieonderzoek is gebleken dat er vraag is naar het volgende: een viersterrenhotel met een capaciteit van ongeveer 125 a 150 kamers en congresfaciliteiten voor maximaal 800 bezoekers in de TU Noord. 4.2 Randvoorwaarden Ons ontwerp voor een hotel moet voldoen aan de randvoorwaarden van het TU Noord bestemmingsplan. Men moet zoveel mogelijk groen behouden. Men mag niet te hoog bouwen in verband met het wegnemen van de zon van de bestaande bebouwing. Er wordt gewaarborgd dat de nieuwe bouwmassa en functie aansluiten bij het karakter van de straat. Er moet voorkomen worden dat de historische uitstraling van de Noordelijk TU gebied wordt aangetast. Er moet een oplossing gevonden worden voor het parkeerprobleem. 4.3 Programma van eisen Hieronder volgt een korte lijst met algemene eisen voor een viersterrenhotel. Dit zijn de minimale eisen om aan de rating van een viersterrenhotel te voldoen. Algemeen - 2 Restaurant en een Bar aanwezig. - Minimaal twee suites aanwezig, minimale afmeting 50m2. - Ontspanning en recreatie mogelijkheden in het hotel. (in de vorm van zwembad, sauna, whirlpool, fitnessruimte, terras, tennisbaan, beautysalon, e.d.) - Gasten hoeven om hun kamer te bereiken niet meer dan een etage trap te lopen. - Airconditioning of enigszins vergelijkbare koelmogelijkheid in gemeenschappelijke lokalen. - Eigen parkeergelegenheid bij het hotel 1,2 x aantal hotelkamers. - Minimaal 5 vergaderzalen. - Het hotel moet over niet rokers kamers beschikken. Brandveiligheid - Op de hotelverdiepingen moet vanaf elk punt binnen 40 meter een noodtrap te bereiken zijn. - In de congreszaal moeten minimaal twee uitgangen per zaal aanwezig zijn. - Er moeten brandwerende materialen worden toegepast. - Door het hele gebouw moet een sprinklerinstallatie aanwezig zijn. Indeelbaarheid - Door het toepassen van grote overspanningen en een kolommengrid kan voor de toekomst worden gezorgd dat toekomstige functies makkelijk kunnen worden ingepast. Kamer - Minimale oppervlakte 25m2 inclusief natte cel en voorportaal. - Alle kamers een eigen ingang. - Mogelijkheid tot afsluiten van de kamerdeur. 8 De gele draak, bereikbaar vanaf < 18

20 - Er moet voldoende verlichting aanwezig zijn, ook om te lezen in bed. - Tenminste een doorzichtig raam op zichthoogte met daglicht. - Natte cel bestaat uit wastafel, toilet en een douche en badkuip. Deze moet aan de kamer grenzen. Lobby & receptie - De lobby moet een wachtruimte bevatten. - De receptie moet zich aan de lobby bevinden. - De receptie moet een gesloten gedeelte bevatten voor de administratie. - De lobby moet beschikken over toiletten. - De verticale ontsluiting moet zich bevinden in of aan de lobby. Congreszaal - De congreszaal moet multifunctioneel zijn; hij moet zowel voor vergaderingen, congressen en diners gebruikt kunnen worden. - Er moeten ook kleinere congreszalen aanwezig zijn, of een grote congreszaal die vrij indeelbaar is. - De congreszaal en de vergaderzalen moeten voorzien zijn van hoogwaardige dataverbindingen op het gebied van telefonie en internet. - Op het gebied van presentatietechnieken moeten de nieuwste voorzieningen aanwezig zijn. - De congreszaal moet goed geïsoleerd zijn voor het tegengaan van geluidsoverlast. Restaurants - Het grote restaurant moet geschikt zijn voor het ontbijtbuffet en het diner van de hotelgasten. Verder moet dit restaurant plaats bieden voor diners, borrels en partijen. - Het tweede restaurant moet een a la carte restaurant zijn waar kwalitatief goed kan worden gegeten met een eigen entree en toiletgroep. 4.4 Oppervlakte staat In het figuur 26 hieronder staan de afmetingen van de ruimtes die wij vooraf bepaald hebben. Aantal ruimtes Oppervlakte per ruimte Totale oppervlakte Hoogte per ruimte Totale Inhoud Hotel Kamers Normale kamers m m2 4 m m3 Suites 2 70 m2 140 m2 4 m2 560 m3 Totaal m m3 Zalen Congres m m2 8 m m3 Klein congres m2 200 m2 4,5 m2 900 m3 Vergader 8 50 m2 400 m2 4,5 m m3 Technische Ruimte 1 60 m2 60 m2 4 m2 240 m3 Totaal m m3 Algemeen Verticale ontsluiting 1 80 m2 80 m2 5 m 400 m3 Horizontale ontsluiting m m2 4 m 4000 m3 Goederenlift 1 12 m2 12 m2 5m 60m3 Noodontsluiting 2 30 m2 60 m2 4 m 240 m3 Lobby m2 750 m2 4 m 3000 m3 Receptie 1 25 m2 25 m2 3,5 m 87,5 m3 Adminstratie 1 40 m2 40 m2 4 m 160 m3 Bar m2 150 m2 4,5 m 675 m3 Restaurant m2 250 m2 4 m 1000 m3 Restaurant m2 120 m2 4 m 480 m3 Lounge m2 150 m2 4 m 600 m3 Keuken m2 250 m2 4 m 1000 m3 Opslag m2 200 m2 4 m 800 m3 Toiletten m2 100 m2 3,5 m 350 m3 Kantoor m2 200 m2 4 m 800 m3 Personeelsruimte m2 200 m2 4 m 800 m3 Fitness m2 150 m2 4 m 600 m3 Zwembad m2 500 m2 4 m 2000 m3 Souvenier winkel 2 40 m2 40 m2 4 m 160 m3 Terras m2 200 m2 m Sauna 2 50 m2 50 m2 4 m 200 m3 Totaal m m3 Parkeren Parkeerplaats m m2 Totaal m2 Totaal opp m m3 excl. parkeren m2 Figuur 26 - Oppervlakte staat. 19

21 4.5 Uitgangspunten Hieronder staan de uitgangspunten, zoals deels ook beschreven in het leerplan (zie bijlage I) Het hotel moet luxe uitstralen. Het hotel moet middel tot grote congreszalen bevatten, zodat bedrijven uit Delft en de TU Delft hier (internationale) congressen kunnen geven. Het hotel moet een hoogwaardig restaurant bevatten, zodat er ook diners kunnen worden gegeven. Het ontwerp moet passen in de stedelijke omgeving, maar wel een eigen karakter hebben. Er moet veel groen komen om het gebouw, zodat het hotel als het ware in een oase van rust staat. De entree moet goed zichtbaar zijn van de straatkant en moet een grote statige ingang krijgen. De badkamer moet zowel een bad als een douche bevatten. Het hotel moet goed zichtbaar zijn vanaf de Schiebrug. 4.6 Concept Als concept hebben wij gekozen voor een steen (zie ook figuur 27 voor een collage van ons concept). Een steen als overgang tussen het stedelijke plein en de aan de andere zijde van het gebouw gelegen parktuin. Figuur 27 - Collage concept. 20

22 5 Referentieprojecten 5.1 Inleiding Om een beeld te krijgen van de opbouw van hotels hebben wij een drietal hotels geanalyseerd. Dit zijn Holiday Inn in Toronto, Huis ter Duin in Noordwijk en Hotel en Congrescentrum Papendal in Arnhem. Deze hebben wij gekozen, omdat ze allen beschikken over zowel hotelkamers als congresfaciliteiten en ook dezelfde luxe hebben. In de analyses hebben we gekeken naar de bereikbaarheid, aantal kamers en de grootte van de congresfaciliteiten. Het grootste probleem van onze ontwerpopgave is de indeling van de plattegronden van de functieverdieping(en). Daarom zullen we van elk hotel een relatieschema bekijken van de functieverdieping(en) en deze analyseren. Een relatieschema van de functieverdieping(e)n van een hotel bestaat voornamelijk uit twee verkeersstromen. De eerste verkeersstroom is die van de gasten/bezoekers van het hotel en de tweede verkeersstroom is die van het personeel. In een hotel is het gebruikelijk dat deze twee verkeersstromen niet door elkaar heen lopen. Zo heeft het personeel eigen voorzieningen zoals een entree, toilet, verblijfruimtes en verkeersruimtes. Deze zijn in de relatieschema s aangegeven door de gele vlakken. Uit deze relatieschema's hebben wij een eigen relatieschema samengesteld die het beste bij ons programma van eisen, concept en uitgangspunten past. 21

23 5.2 Holiday Inn Toronto Ligging Dit viersterren Holiday Inn-hotel ligt in de stad Toronto in Canada. Het hotel ligt op vijf kilometer afstand van het vliegveld, en op tien kilometer afstand van het centrum van Toronto. Ook is dit hotel goed bereikbaar vanaf de snelwegen Congres Het Holiday Inn in Toronto beschikt over vijf zalen. De grootste zaal heeft een oppervlakte van 150 m2 met een capaciteit van 200 personen. Deze ruimtes zijn ook geschikt voor vergaderingen en diners. De zalen zijn uitgerust met hightech-apparatuur Relatieschema In figuur 30 is het relatieschema van het Holiday Inn in Toronto te zien. In dit relatieschema is duidelijk te zien dat de ruimte voor personeel en de gasten gescheiden zijn. Zo hebben de gasten en het personeel een eigen entree. Verder is te zien dat het grootste gedeelte van de functies door de lobby ontsloten worden. Figuur 28 - Referentie materiaal Holiday Inn Toronto Hotel Het hotel bevat 151 kamers waarvan 81 minisuites. De kamers beschikken over een badkamer met ligbad, douche en toilet. Het hotel beschikt over twee restaurants, een fitnessruimte en een binnenzwembad. Het hotel beschikt over voldoende eigen parkeerfaciliteiten. Figuur 30 - Relatieschema Holiday Inn Toronto. Figuur 29 - Referentie materiaal Holiday Inn Toronto. 22

24 5.3 Hotel en congrescentrum Papendal Arnhem Ligging Het viersterrenhotel en congrescentrum Papendal is gelegen aan de voet van het natuurgebied de Veluwe. Op twee kilometer afstand van het centrum van Arnhem. Het hotel is goed ontsloten via de snelweg door de centrale ligging nabij het kruisen van de snelwegen A50 en A Hotel Het hotel en congrescentrum Papendal beschikt over drie hotels. Totaal beschikken deze drie hotels over 191 kamers, waarvan twee suites. De kamers beschikken net als het Holiday Inn over een badkamer met ligbad, douche en toilet. De hotels beschikken over voldoende eigen parkeergelegenheid. Figuur 31 - Plattegrond Papendal Arnhem. Figuur 32 - Referentiebeelden Papendal Arnhem. 23

25 5.3.3 Congres Congrescentrum Papendal is geschikt voor presentaties, beurzen, één of meerdaagse seminars, symposia en congressen. De grote evenementenhal is deelbaar in verschillende configuraties, waardoor standhouders, subsessies of pauzeruimten altijd op maat zijn. Het souterrain (1350 m2) leent zich uitstekend voor beurzen, feesten en presentaties. Ook kunnen er themabijeenkomsten, intieme diners of bedrijfsevenementen worden georganiseerd Relatieschema Zoals te zien is in de plattegrond (figuur 31) en het relatieschema (figuur 34) van het hotel en congrescentrum Papendal is er gebruik gemaakt van een aantal vleugels. Zo is er een vleugel met hotelkamers, een vleugel met vergaderzalen en een vleugel met restaurants. Wat verder opvalt in het ontwerp is dat de personeelsfuncties grotendeels buiten het gebouw zijn gesitueerd. Figuur 33 - Referentiebeelden Papendal Arnhem. Figuur 34 - Relatieschema Hotel Papendal. 24

26 5.4 Huis ter Duin Noordwijk Ligging Grand Hotel Huis ter Duin is een vijfsterrenhotel en gelegen aan het strand in Noordwijk aan zee. Het hotel is goed ontsloten. Leiden ligt op ongeveer 15 kilometer vanaf het hotel Hotel Grand Hotel Huis ter Duin telt 228 luxueuze kamers, 22 suites en 4 penthouses. De kamers zijn gesitueerd op de Noordzee of op de omgeving van Noordwijk. Er zijn voldoende parkeerfaciliteiten gelegen onder het hotel. Het hotel beschikt over een Health Centre, deze bestaat uit onder andere uit een zwembad, sauna, Turks stoombad, fitnessruimte, zonnebank en een massageruimte Congres Huis ter Duin kent 19 zalen, allen met daglicht en met een maximale capaciteit van personen. De grootste zaal is onder te verdelen in drie aparte zalen met ieder afzonderlijk een vloeroppervlakte van ongeveer 350 m2. Wanneer de drie zalen samengevoegd zijn, heeft de zaal een vrije vloeroppervlakte van m2. Deze zaal is dan ook geschikt voor meerdere doeleinden. Er kunnen in totaal 790 personen dineren en personen in theaterstijl vergaderen. Figuur 35 - Referentiebeeld Huis ter Duin. Figuur 36 - Referentiebeelden Huis ter Duin. Figuur 37 Referentiebeelden Huis ter Duin. 25

27 5.4.4 Relatieschema Figuur 38 toont het relatieschema van Grand Hotel Huis ter Duin. Hierin is te zien dat niet alle functies zich op de begane grond bevinden, maar over twee verdiepingen verdeeld zijn. Ook hebben zij de congresfaciliteiten op de tweede verdieping in plaats van de eerste. Bij de meeste projecten die wij bekeken hebben zit deze op de begane grond. Huis ter Duin heeft de meeste capaciteit, dit zie je terug in het relatieschema. Niet alleen hebben zij hun functies verdeeld over twee etages. Ook hebben zij twee restaurants en twee bars in plaats van één. Figuur 38 - Relatieschema Huis ter Duin. 26

28 5.5 Conclusie referentie projecten De hotels die we hebben geanalyseerd hebben tussen de 151 en 244 kamers. Ook beschikken zij over congresfaciliteiten, deze hebben een maximale capaciteit tussen de 200 en 1050 personen. Uit de relatieschema's komt naar voren dat de indeling van het hotel voor een groot deel gebonden is aan het de ruimte die de locatie biedt. Zo was bij het ontwerpen van het hotel en congrescentrum Papendal de kavel zo ruim dat er vleugels konden worden toegepast in het ontwerp om de daglichttoetreding te verbeteren. Bij de andere twee projecten was deze ruimte beperkter, wat is terug te zien in een compacter relatieschema. In Grand Hotel Huis ter Duin zijn de functies verdeeld over twee verdiepingen. Hierdoor ontstaat een compacter geheel wat besparingen oplevert in de grondkosten. Bij het Holiday Inn in Toronto zijn de functies geplaatst op één verdieping. De oorzaak hiervan is te vinden in het relatief kleine aandeel van congresfaciliteiten in dit Hotel. Uit deze referentieprojecten hebben wij een relatieschema samengesteld die het beste bij onze locatie en het programma van eisen past. Deze is te zien in figuur 39. Het relatieschema heeft de meeste overeenkomsten met Huis ter Duin. Zo zijn de functies gesplitst over twee verdiepingen en is er een kelder met zwembad en fitnessruimte. In ons relatieschema hebben we echter gekozen om de grote zaal op de begane grond te ontsluiten net als het Holiday Inn en hotel en congrescentrum Papendal. Figuur 39 - Relatieschema eigen ontwerp. 27

29 6 Stedenbouwkundig 6.1 Uitgangspunten Na een uitgebreide analyse van de locatie in hoofdstuk 3.2 Locatieonderzoek zijn wij tot de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten gekomen: 1. Het oude monumentale pand aan de Kanaalweg moet weer losgekoppeld worden van het hotel. Op deze manier wordt het oude gebouw weer in ere hersteld. 2. Het gebied moet worden ontdaan van alle aan- en uitbouwen aan de oude TU gebouwen. 3. Het groen moet weer bereikbaar gemaakt worden in het gebied. 4. De ontsluiting van onze locatie moet worden aangepast. 5. Er moet een extra parkeervoorzieningen komen voor de omringende gebouwen en voor het hotel. 6. Tussen de gebouwen moet een plein gecreëerd worden. 6.2 Nieuwe stedenbouwkundige ontwerp In figuur 40 is ons nieuwe stedenbouwkundige ontwerp te zien. In de volgende hoofdstukken wordt er per uitgangspunt de verandering beschreven. 6.3 Monumentale pand Het monumentale pand aan de Kanaalweg is in ons stedenbouwkundig ontwerp volledig losgekoppeld van ons ontwerp. Het gebouw zit niet meer, zoals in de oorspronkelijke situatie, vast aan de locatie. Figuur 40 - Nieuwe stedenbouwkundige ontwerp. N 28

30 6.4 Omringende gebouwen In ons stedenbouwkundige ontwerp hebben wij alle aan- en uitbouwen verwijderd van de omringende gebouwen. Op deze manier krijgt het gebied, en zijn gebouwen, weer zijn oorspronkelijke uitstraling terug. 6.5 Groen Het groen is in ons stedenbouwkundig plan weer bereikbaar gemaakt. Zo zijn tussen de gebouwen alle hekken en muren verwijderd. Op deze manier wordt het ingesloten groen weer openbaar groen. 6.6 Ontsluiting gebied Het gebied wordt ontsloten volgens de nieuwe weg, zoals beschreven in het bestemmingsplan van het TU Noord gebied. 9 Dit houdt in dat de Mijnbouwstraat een tweerichtingsweg wordt en dat er voor onze locatie een verbindingsweg komt met de Kanaalweg. Door deze aanpassingen ligt onze locatie nu tussen twee wegen in. Een overzicht van deze nieuwe situatie is te zien in figuur Plein Door het weghalen van de aan- en uitbouwen en door de nieuwe ontsluiting ontstaat ertussen Mijnbouwplein 11 en Kanaalweg 2b een mooie lege ruimte (zie figuur 42). Deze lege ruimte is ideaal geschikt om een plein te creëren voor de omringende gebouwen. Door dit plein krijgt de locatie een nieuw binnengebied. Wat tot leven komt door de nieuwe functies die er rondom zullen ontstaan. Figuur 41 - Nieuwe ontsluiting locatie. N 9 TU Delta - Jaargang 37, nummer 1 - Vastgoed investeert 201 miljoen in de campus, bereikbaar vanaf < datum inzage 14 januari Figuur 42 - Locatie plein. N 29

31 6.8 Parkeren Een hotel eist veel parkeervoorzieningen. Ook moeten de omringende gebouwen van hun parkeerbehoeftes worden voorzien. Daarom hebben wij ervoor gekozen om twee parkeergarages te bouwen. Namelijk één onder het plein, wat in de voorgaande paragraaf wordt beschreven (zie ook figuur 43), en één onder het hotel. Deze beide parkeergarages gebruiken dezelfde ontsluiting (zie de rode cirkel in figuur 43), alleen is de parkeergarage onder het hotel alleen toegankelijk voor gasten van het hotel. Wel zijn de ontsluitingen van voetgangers verschillend. Zo kunnen hotelgasten gewoon via het hotel de parkeergarage in en zullen bezoekers van de algemene parkeergarage via de ontsluiting van het plein naar hun auto moeten. De ontsluiting van de hotelparkeergarage is afgesloten door middel van een aparte ingang en een hek in de algemene parkeergarage (zie de blauwe cirkel in figuur 43). N Figuur 43 - Huidige stedenbouwkundige situatie. 30

32 6.9 Assen In figuur 44 zijn de assen van ons stedenbouwkundige ontwerp te zien. Zo loopt er een as over de nieuwe weg, parallel aan de kopse kant van Mijnbouw. De tweede as loopt over het plein richting het groen, er ontstaat een soort van trechter tussen mijnbouw en het hotel richting het groen. Onze plaatsing van het ontwerp op de locatie, wordt dan ook grotendeels door deze twee stedenbouwkundige assen bepaald. N Figuur 44 - Stedenbouwkundige zichtlijnen. 31

33 7 Ontwerpvarianten Voordat wij zijn begonnen met het maken van ontwerpvarianten hebben wij eerst onderzocht of er mogelijkheden waren om het Dish hotel te renoveren of te hergebruiken. Dit bleek door twee redenen niet mogelijk te zijn. Ten eerste is het niet mogelijk om in de hoteltoren van het Dish hotel kamers te ontwikkelen die aansluiten bij de huidige eisen voor een viersterrenhotel. De breedtemaat is namelijk te klein. Ten tweede is het huidige Dish Hotel aan het monumentale pand aan de kanaalweg vast gebouwd en in ons nieuwe stedenbouwkundige plan willen we dit gebouw in ere herstellen en loskoppelen van het hotel. Hierdoor was renovatie of hergebruik van het huidige Dish hotel geen optie. Om deze reden hebben wij drie nieuwbouwvarianten ontworpen die aansluiten op ons relatieschema, programma van eisen, uitgangspunten, concept en stedenbouwkundig plan. Er is wel één belangrijke kwaliteit van het Dish Hotel die wij graag willen behouden. Namelijk dat ons nieuwe ontwerp goed zichtbaar is vanaf de Schiebrug. De ontwerpvarianten zullen we uiteindelijk door middel van een multicriteria analyse tegen elkaar afwegen. 32

34 7.1 Variant Locatie Bij deze variant hebben we gekozen voor een vierkante plattegrond, om op die manier een compact mogelijk ontwerp te ontwikkelen. De ontsluiting hebben we op de hoek aan de kant van het Schiekanaal geplaatst. Op deze manier is hij goed zichtbaar vanaf de brug Indeling Voor de indeling hebben we ons zoveel mogelijk aan het relatieschema gehouden. Hierdoor zijn de ruimten voor gasten en personeel grotendeels gescheiden. De ruime foyer kan in deze variant tevens als zaal worden omgebouwd waar borrels voor de congressen kunnen worden georganiseerd of eventueel een buffet na afloop. N Figuur 45 - Stedenbouwkundig situatie Variant Nadelen Deze variant heeft een viertal nadelen: De congreszaal is aan de pleinkant gesitueerd waardoor er een blinde gevel aan het plein ontstaat. De restaurants zijn over twee verdiepingen verdeeld wat lastig is voor het personeel om het eten te bedienen. De kantoren zijn niet bij de overige personeelsfuncties gesitueerd. Door de 7 verdiepingen die het gebouw hoog is sluit het gebouw slecht aan op het plangebied Bouwkosten Het hotel bevat 150 kamers en de bouwkosten zijn zoals in figuur 47 te zien is meer dan 31 miljoen euro. Dit komt neer op een prijs van ongeveer 207 duizend euro per kamer. Figuur 46 - Plattegronden variant 1. 33

35 Element Eenheid Hoeveelheid Kosten/eenheid Kosten/element ONDERBOUW m²/bbo 3.581,00 150, ,00 HOOFDDRAAGCONSTRUCTIES m/gevel 347,00 500, ,00 VLOEREN m² ,00 125, ,00 VLOERAFWERKINGEN m² ,00 25, ,00 PLAFONDAFWERKINGEN m² ,00 75, ,00 DAKEN m² 3.581,00 250, ,00 DAKOPENINGEN m² 420,00 800, ,00 BUITENWANDEN m² 6.904,00 200, ,00 BUITENWANDOPENINGEN m² 1.000,00 500, ,00 BINNENWANDEN_licht m² ,00 75, ,00 BINNENWANDEN_zwaar m² 1.680,00 150, ,00 BINNENWANDOPENINGEN m² 480,00 350, ,00 TRAPPEN_EN_HELLINGEN st 5, , ,00 WERKTUIGBOUWKUNDIGE_VOORZIENINm²/bvo ,00 250, ,00 ELEKTROTECHNISCHE_VOORZIENINGENm²/bvo ,00 200, ,00 VASTE_SANITAIRE_VOORZIENINGEN m²/bvo 150, , , ,00 Investering Grondkosten ,00 Bouwkosten directe kosten 100,00% ,00 bouwplaatskosten 10,00% ,00 algemene kosten 8,00% ,00 winst risico 4,00% ,00 Inrichtingskosten 24,00% ,80 Meubilair Bedrijfsinstallaties Bijkomende kosten 25,00% ,75 Kunst 1,50% , , , , , ,25 Totaal ex BTW ,80 BTW 19,00% ,38 Totale investeringskosten ,18 Prijs per Hotel kamer ,21 Figuur 47 - Bouwkosten variant 1. 34

36 7.2 Variant Locatie Bij variant twee hebben wij voor een meer rechthoekige plattegrond gekozen. Hierdoor ontstaat er meer interactie met het plein en beconcurreert het minder met het monumentale pand aan de Kanaalweg. De ontsluiting van deze variant is met dezelfde overwegingen aan de kant van de Schie geplaatst. De vier verdiepingen met hotelkamers zijn als een liggende I aan de pleinkant geplaatst. Hierdoor is het gebouw goed zichtbaar vanaf de Schiebrug Indeling Ook bij deze variant hebben wij ons zoveel mogelijk aan het relatieschema gehouden. Hierdoor zijn de ruimte voor gasten en personeel volledig gescheiden. Het grote restaurant kan in deze variant worden gebruikt om borrels en diners voor de congressen te organiseren. N Figuur 48 - Stedenbouwkundig situatie variant Nadelen Deze variant heeft een tweetal nadelen: De congreszaal is onder de hotelverdiepingen gesitueerd. Dit geeft hoge kosten voor een kolomvrije zaal. De restaurants zijn net als bij variant 1 over twee verdiepingen verdeelt wat lastig is voor het personeel Bouwkosten Het hotel bevat 140 kamers en de bouwkosten zijn (zoals in figuur 50 te zien is) bijna 31 miljoen euro. De prijs per hotel kamer komt dan neer op 221 duizend euro. Door het lagere aantal hotelkamers dan bij variant 1 wordt de prijs per kamer hoger. Tevens is de oppervlakte van de functieverdiepingen t.o.v. hotelkamers in dit ontwerp groter in verhouding met variant 1. Figuur 49 - Plattegronden situatie variant 2. 35

37 Element Eenheid Hoeveelheid Kosten/eenheid Kosten/element ONDERBOUW m²/bbo 3.342,00 150, ,00 HOOFDDRAAGCONSTRUCTIES m/gevel 378,00 500, ,00 VLOEREN m² ,00 125, ,00 VLOERAFWERKINGEN m² ,00 25, ,00 PLAFONDAFWERKINGEN m² ,00 75, ,00 DAKEN m² 3.342,00 250, ,00 DAKOPENINGEN m² 320,00 800, ,00 BUITENWANDEN m² 7.024,00 200, ,00 BUITENWANDOPENINGEN m² 1.000,00 500, ,00 BINNENWANDEN_licht m² ,00 75, ,00 BINNENWANDEN_zwaar m² 1.640,00 150, ,00 BINNENWANDOPENINGEN m² 530,00 350, ,00 TRAPPEN_EN_HELLINGEN st 5, , ,00 WERKTUIGBOUWKUNDIGE_VOORZIENINGEN m²/bvo ,00 250, ,00 ELEKTROTECHNISCHE_VOORZIENINGEN m²/bvo ,00 200, ,00 VASTE_SANITAIRE_VOORZIENINGEN m²/bvo 140, , , ,00 Investering Grondkosten ,00 Bouwkosten directe kosten 100,00% ,00 bouwplaatskosten 10,00% ,00 algemene kosten 8,00% ,00 winst risico 4,00% ,00 Inrichtingskosten 24,00% ,80 Meubilair Bedrijfsinstallaties Bijkomende kosten 25,00% ,75 Kunst 1,50% , , , , , ,25 Totaal ex BTW ,80 BTW 19,00% ,38 Totale investeringskosten ,18 Prijs per Hotel kamer ,95 Figuur 50 - Bouwkosten variant 2. 36

38 7.3 Variant Locatie Bij de laatste variant hebben we gekozen om de plattegrond af te stemmen op het stedenbouwkundige plan. Hierdoor ontstaat er nog meer interactie met het plein in vergelijking met variant 1 en 2. De vorm van de plattegrond wijkt daarom ook af van de standaardvormen Bouwkosten Het hotel bevat 140 kamers en de bouwkosten zijn, zoals in figuur 52 te zien is, bijna 31 miljoen euro. De prijs per hotelkamer komt dan op 212 duizend euro. Door het lagere aantal hotelkamers dan bij variant 1 en 2 wordt de prijs per kamer hoger. Tevens is de oppervlakte van de functieverdiepingen t.o.v. hotelkamers in dit ontwerp groter in verhouding met variant 1. De ontsluiting van deze variant is aan de pleinkant geplaatst, zodat deze goed te zien is. Het hotel bevat bovenop twee functie lagen, twee lagen hotelkamers in een L-vorm en op de oude plaats van de toren van het oorspronkelijke Dish hotel worden hier nog twee lagen hotelkamers aan toegevoegd, waardoor er een toren ontstaat die vanaf de Schiebrug goed zichtbaar is Indeling Bij deze variant is de congreszaal niet aan de pleinkant geplaatst waardoor daar ook geen blinde gevel ontstaat. Verder beschikt deze variant over twee restaurants op de dezelfde verdieping, wat grote voordelen voor het personeel oplevert in vergelijking met variant 1 en 2. De personeelsfuncties zijn in deze variant geclusterd, maar wel verdeeld over twee verdiepingen Nadelen Deze variant heeft een tweetal nadelen: De congreszaal is onder de hotelverdiepingen gesitueerd; Dit geeft hoge kosten voor een kolomvrije zaal. Door de schuine lijnen ontstaan problemen bij de indeling van de hotelkamers, waardoor BVO verloren gaat. Figuur 51 - Plattegronden situatie variant 3. 37

39 Element Eenheid Hoeveelheid Kosten/ Kosten/ eenheid element ONDERBOUW m²/bbo HOOFDDRAAGCONSTRUCTIES m/gevel VLOEREN m² VLOERAFWERKINGEN m² PLAFONDAFWERKINGEN m² DAKEN m² DAKOPENINGEN m² BUITENWANDEN m² BUITENWANDOPENINGEN m² BINNENWANDEN_licht m² BINNENWANDEN_zwaar m² BINNENWANDOPENINGEN m² TRAPPEN_EN_HELLINGEN st WERKTUIGBOUWKUNDIGE_VOORZIENINGEN m²/bvo ELEKTROTECHNISCHE_VOORZIENINGEN m²/bvo VASTE_SANITAIRE_VOORZIENINGEN m²/bvo Totale directe bouwkosten Grondkosten Bouwkosten directe kosten 100,00% bouwplaatskosten 10,00% algemene kosten 8,00% winst risico 4,00% Inrichtingskosten 24,00% Meubilair Bedrijfsinstallaties Bijkomende kosten 25,00% Kunst 1,50% Totaal ex BTW BTW 19,00% Totale investeringskosten Prijs per Hotel kamer ,00 Figuur 52 - Bouwkosten variant 3. 38

40 7.4 Keuze variant Inleiding De varianten zullen wij op een 15 aspecten beoordelen en deze beoordeling doen wij door middel van een multicriteria analyse. Een aantal van deze aspecten zullen we nader toelichten Investering Voor de varianten hebben we de bouwkosten en exploitatiekosten berekend die te zien zijn in figuur 54. Aan de BAR is te zien dat de drie varianten op het gebied van rendement niet zo ver uit elkaar liggen. Het verschil tussen variant 1 en 3 is te verklaren door het verschil in het aantal kamers. Er blijkt te gelden hoe meer kamers bij gelijkblijvende grote van de functieverdiepingen hoe hoger de BAR. Variant 2 is in verhouding een stuk duurder, waarvan de oorzaak te vinden is in een minder efficiënte functieplattegrond. Variant 1 is de beste investering Hoogte De omvang van het gebouw is voor de stedelijke inpassing van groot belang. Het belangrijkste aspect daarin voor ons is de hoogte. Op het moment dat het gebouw hoger wordt dan vier á vijf bouwlagen past het niet meer in de stedenbouwkundige situatie. Dit is bij variant 1 en 2 het geval wat de stedelijke inpassing niet ten goede komt Uitbreiding Door het relatief grote aantal verdiepingen van variant 1 en 2 is de uitbreiding in de hoogte niet wenselijk voor de stedelijke omgeving. Voor variant 3 is er de mogelijkheid om de op de L-vormige vleugel die aan de toren vast zit nog twee verdiepingen te plaatsen. Dit maakt variant 3 de meest flexibele variant Keuze Deze multicriteria analyse hebben wij ieder afzonderlijk ingevuld. Aan de hand hiervan hebben wij besloten variant 3 verder uit te werken. De aspecten die in onze beoordeling zwaar hebben gewogen zijn: hoogte, vorm, uitbreiding en stedelijke inpassing. Dat het rendement op de investering lager ligt dan in variant 1 vonden wij minder belangrijk, omdat in variant 3 nog mogelijkheden zijn voor uitbreiding. Hierdoor zullen er dan meer kamers bij komen wat het rendement op de investering hoogst waarschijnlijk zal verhogen. Wegingsfactor Variant 1 Van Oss Score Maltha Plaats Investering 15,00% 1,0 1,50 1,0 1,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5 0,8 0,6 0,9 Hoogte 15,00% 0,0 0,00 0,0 0,0 0,4 0,6 0,5 0,8 1,0 1,5 1,0 1,5 Vorm 10,00% 0,5 0,50 0,0 0,0 0,0 0,0 0,6 0,6 1,0 1,0 1,0 1,0 Uitbreiding 10,00% 0,0 0,00 0,7 0,7 0,6 0,6 0,0 0,0 1,0 1,0 1,0 1,0 Entrée 5,00% 0,0 0,00 0,6 0,3 0,3 0,2 0,0 0,0 1,0 0,5 1,0 0,5 Routing 10,00% 0,8 0,80 0,0 0,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,0 0,0 0,6 0,6 Stedelijke inpassing 10,00% 0,0 0,00 0,0 0,0 0,6 0,6 0,7 0,7 1,0 1,0 1,0 1,0 Concept 5,00% 0,8 0,40 1,0 0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 1,0 0,5 0,3 0,2 Lobby 5,00% 0,7 0,35 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 1,0 0,5 1,0 0,5 Orientatie Restaurants 5,00% 0,0 0,00 0,0 0,0 1,0 0,5 1,0 0,5 0,8 0,4 0,7 0,4 Onsluiting 5,00% 0,6 0,30 1,0 0,5 0,0 0,0 0,0 0,0 1,0 0,5 0,4 0,2 Personeelsruimte 5,00% 0,0 0,00 0,0 0,0 1,0 0,5 1,0 0,5 0,5 0,3 0,4 0,2 Totaal: 100,00% 0,37 0,32 0,37 0,30 0,41 0,33 0,40 0,34 0,82 0,66 0,75 0,66 Score Variant 2 Van Oss Score Maltha Figuur 53 - Multicriteria analyse varianten. Score Variant 3 Van Oss Score Maltha Score 39

41 Financiele resultaten Inflatie Jaarlijkse stijging kamerprijzen 2% 2% 2,00% Jaarlijkse stijging congresprijzen 2% 2% 2,00% Jaarlijkse stijging voedingsmiddelen en drank 2% 2% 2,00% Andere inkomsten / telefoonprijzen 2% 2% 2,00% Jaarlijkse stijging salaris en arbeidsloon 2% 2% 2,00% Bezettingsgraad congresfaciliteiten 5% 5% 5,00% Bezettingsgraad hotel 70% 70% 70,00% Bruto zaal prijs per m Netto zaal prijs per m Brutokamerprijs Netto gemiddeldekamerprijs Totale opbrengst bij 121 kamers totaal aantal kamer bezettingen Opbrengsten kamers Kamer 86,10% Eten 9,50 / kamer / dag 7,20% Drank 6,00 / kamer / dag 4,55% Overige inkomsten eten en drinken 0,00% Overige opbrengsten 2,15% Totaal opbrengsten kamers 100,00% Opbrengsten congreszalen Opbrengsten grote zalen 940m Opbrengsten middel grote zalen 240m Opbrengsten kleine zalen 300m Opbrengsten eten en drinken congreszalen 11 / m Overige opbrengsten 5,00% Totaal opbrengst congresfaciliteiten Verkoopkosten voedingsmiddelen 28,00% drank 23,00% Overige kosten 59,00% Totaal kosten kamers 6,15% Variant1 Variant2 Variant3 Directe loonkosten kamers 19 / kamer / dag 16,73% voeding en drank perc. Tav opbrengst 49,00% Overige loonkosten 5,00% Totaal loonkosten 23,16% Overige uitgave Kamers 9 / per kamer / per dag 7,92% Voeding en drank 7,00% Overige 2,70% Totaal overige uitgave 9,43% Bedrijfsopbrengsten per afdeling Kamers 75,35% Congreszalen 100,00% Voeding en drank 42,32% Overige 17,86% Totaal bruto opbrengsten Bedrijfskosten PR en verkoop 0 0,00 0 Onderhoud en beheer 2,50% Subtotaal Overige kosten administratie en staf 3 / kamer / dag energiekosten 2,50% Totaal bedrijfskosten Inkomsten voor Management-fee en vaste lasten Netto winst + afschrijvingen Inkomsten voor Management-fee en vaste lasten 58,05% kosten management 3,00% onroerendgoedbelasting 1,51% verzekering 0,80% Resultaat Bouwkosten Rendement BAR 9,21% 8,66% 9,04% Figuur 54 - Financiële resultaten 3 varianten. 40

42 8 Definitief ontwerp In dit hoofdstuk wordt het definitieve ontwerp beschreven waarbij de meest opvallende elementen worden besproken, en wij motiveren waarom wij bepaalde keuzes hebben gemaakt. De behandeling is op verschillende schaal en abstractie niveaus. 8.1 Inleiding Met het concept, het plan van eisen, de uitgangspunten, de randvoorwaarden, referentieprojecten en het stedenbouwkundige plan zijn wij begonnen met het verder ontwikkelen van de plattegronden van variant 3 (zie 7.3 variant 3). De entree zou ook het beste aan de pleinkant geplaatst kunnen worden zodat het hotel een duidelijk zichtbare entree heeft. Aan de kant met de minste uitstraling, namelijk die van de kanaalweg bij het monumentale pand zouden de personeelsfuncties moeten worden geplaatst. Dit heeft twee voordelen. Ten eerste ligt op die manier de opslag direct aan de weg en ten tweede liggen deze ruimtes op het noorden wat gunstig is voor o.a. de opslag en de kantoren. Eerst zullen wij de inpassing in de locatie kort toelichten om vervolgens het proces te tonen van onze plattegrond, zodat duidelijk wordt waarom wij tot bepaalde keuzes zijn gekomen. Na het bespreken van de plattegronden zullen wij een keuze maken uit drie gevel varianten met behulp van een multicriteria analyse. Tenslotte zullen wij de volgende aandachtspunten nog aanbod laten komen: constructie, brandveiligheid, uitbreidbaarheid, installaties, interieur en akoestiek. Figuur 55 - Ontwerp in locatie. 8.2 Inpassing in de locatie Voordat we het ontwerpproces van de indeling van de plattegrond zullen beschrijven zullen we eerst kort uiteen zetten hoe naar onze mening de ruimtes het meest gunstig t.o.v. de locatie zouden moeten worden geplaatst. De foyer kan het beste aan de pleinkant worden geplaatst, omdat deze ruimte vaak drukker bezocht is dan andere ruimtes. Maar ook, omdat dit een goed aanblik geeft vanaf het plein. Figuur 56 - Ontwerp in locatie. 41

43 8.3 Ontwerpvarianten In de twee volgende pagina's is het ontwerpproces, telkens wordt per plattegrond beschreven wat er veranderd is en waarom deze keuze is gemaakt Variant 1 Variant 1 is de gekozen variant uit de varianten van hoofdstuk 7 Het grootste nadeel van deze variant is de plaatsing van de congreszaal onder de constructie van het hotel, wat hoge investeringskosten oplevert Variant 2 In variant 2 is de congreszaal niet meer onder de hotelverdiepingen geplaatst en zijn hierdoor het grote restaurant en de personeelsfuncties naar de andere kant geplaatst. Het voordeel hiervan zijn lagere investeringskosten. Het grote nadeel van deze variant is dat de gang naar het restaurant donker wordt. Een ander nadeel is dat, doordat de restaurants te ver uit elkaar liggen er twee keukens ontstaan. Figuur 57 - Proces deel 1. N 42

44 8.3.3 Variant 3 Bij variant 3 is bekeken wat de gevolgen zijn van het verplaatsen van de gang naar de gevel zodat er daglicht binnen komt. Hierdoor ontstaat er een probleem voor de personeelsfuncties op het gebied van daglichttoetreding Variant 4 Een van de belangrijkste ontwerpbeslissingen is genomen in variant 4. In deze variant hebben we besloten de congreszaal te draaien waardoor de personeelsfuncties achter de grote zaal kunnen worden geplaatst en de functies voor personeel en gasten nog beter gescheiden zijn. Een deel van deze functies is echter nog niet aan de andere kant van de plattegrond geplaatst. In deze variant hebben we ook de eerste kamerplattegrond ontwikkeld. Het grote nadeel van deze plattegrond is dat de middelste hotelkamers geen rechthoekige plattegronden hebben (zie figuur 57) Variant 5 In variant 5 is de eerste kelder plattegrond ontwikkeld met zwembad en fitnessruimte. Verder zijn de kamerverdiepingen aangepast, zodat het grootste gedeelte van de kamers dezelfde vorm en grote heeft. Het nadeel van deze variant is dat alle personeelsruimte niet gegroepeerd zijn, maar in twee delen zijn opgesplitst. Figuur 58 - Proces deel 2. 43

45 8.3.6 Variant 6 Een andere belangrijke ontwerpbeslissing is het draaien van de functieplattegronden, zodat er minder schuine lijnen in het ontwerp zijn opgenomen. En de ruimtes veel gebruiksvriendelijker worden voor gasten en personeel. Hierdoor ontstond een oplossing om de personeelsruimten te groeperen aan de noordzijde van het gebouw. Een nadeel van deze oplossing is het meedraaien van de kamervleugel waardoor er een probleem ontstaat bij de kamerindeling (zie figuur 58) Variant 7 Bij variant 7 is de hotelverdieping gedraaid zodat het ontwerp beter past in de stedelijke context. Door deze verandering ontstaat er gelijk een betere indeling van de kamerplattegrond. Hierdoor moest de liftengroep bij de ingang verplaatst worden. Deze verandering had gevolgen voor de toiletten op de begane grond en de vergaderzalen op de eerste verdieping. De grootste minpunten van deze variant zijn de indeling van de kelder en de gang die naar het grote restaurant loopt Variant 9 In variant 9 hebben we de kelderplattegrond zo aangepast dat de fitnessruimte en het zwembad binnen een rechthoek passen. Hierdoor ontstaat een overzichtelijk geheel. Het probleem van de vierde en vijfde hotelverdieping is opgelost door de ontsluiting te verplaatsen waardoor de ideale plattegrond ontstaat. Hiervoor moesten aanpassingen gemaakt worden in de plattegrond van de eerste en tweede verdieping. Dit is opgelost door de vorm van het kleine restaurant aan te passen aan de ontsluiting. Het laatste probleem wat over blijft is de parkeergelegenheid in het gebouw Variant 8 In variant 8 is de gang naar het restaurant aangepast om de loop vanaf de foyer naar het restaurant te verbeteren, maar ook omdat deze nu samenvalt met de kolommen van de hotelverdieping. In deze gang is nu een vide aanwezig en in het dak zijn dakramen geplaatst zodat er meer licht in de gang komt. Verder is in deze variant de kelder door ontwikkeld. Het grote nadeel van deze kelder indeling is de plaatsing van de fitnessruimte t.o.v. het zwembad waardoor een ruimte tussen deze twee ruimtes ontstaat die overbodig is. Een ander nadeel is de indeling van de vierde en vijfde verdieping van de toren. Deze verdiepingen moeten verder geoptimaliseerd worden. 44

46 8.4 Definitief Ontwerp In dit hoofdstuk zullen we de belangrijkste aspecten van de plattegronden beschrijven. 8.5 Kelder Parkeergarage In de definitieve variant is de parkeergarage onder het plein gekoppeld met een tunnel aan de parkeergarage in de kelder van ons gebouw. Deze garage biedt plaats aan 52 auto's. Via de kelder lobby is de foyer te bereiken Health centre In ons Health Centre zijn twee sauna's, een fitnessruimte en een zwembad met een lengte van 25 meter opgenomen Installatieruimte In de kelder zijn twee installatieruimtes opgenomen. De kleinste naast de fitnessruimte is voor het zwembad. De grote grenzend aan de parkeergarage is voor het gehele hotel. Er is tevens nog een installatieruimte op de eerste verdieping. Figuur 59 Kelder plattegrond. 45

47 8.6 Beganegrond Congreszaal De grote congreszaal heeft een oppervlakte van 1000m2 en is op te delen in drie zalen. De maximale capaciteit is 800 personen. Congreszaal C kan bij het restaurant worden getrokken voor grote diners en partijen Restaurants Het hotel beschikt over twee restaurants. Een groot restaurant die geopend is voor het ontbijtbuffet en het diner en een klein restaurant waar luxer, a la carte gegeten kan worden met een aparte keuken en entree. Het kleine restaurant zorgt tevens voor de room service Personeelsruimten De personeelsruimten zijn aan de noordkant gesitueerd en verdeeld over twee verdiepingen. Hierbij zijn op de eerste verdiepingen de kantoor- en archieffuncties geplaatst en de opslag, vuilnishok en linnenkamer op de begane grond i.v.m. transport. Figuur 60 Beganegrond plattegrond. 46

48 8.7 Eerste verdieping Vides Om de kwaliteit van de restaurants, de foyer en de congreszaal te verbeteren hebben deze functies gedeeltelijk of geheel een dubbele verdiepingshoogte gekregen. Dit bevordert de luxe uitstraling die wij het gebouw willen meegeven Lounge & bar Een groot deel van de foyer heeft een dubbele verdiepingshoogte. In het overige gedeelte bevinden zich de lounge en bar met uitzicht over het plein Vergaderzalen Het hotel bevat in totaal zes vergaderzalen die verschillend zijn in oppervlakten variërend van 25 tot 125 m2. Deze zalen kunnen worden gebruikt als vergaderzaal, maar ook als ruimte voor diners. Figuur 61 Eerste verdieping plattegrond. 47

49 8.8 Hotelverdieping Normale kamers Het hotel beschikt over 108 normale 2-persoonskamers zie figuur 62. Deze kamers hebben een afmeting van 3,90m bij 6,50m en beschikken over een ligbad en aparte douche Grote kamers Het hotel beschikt over 24 grote kamers zie figuur 62. Deze zijn verschillend van vorm en variëren tussen de 30 en 40 m2. Deze kamers hebben een zithoek, en een aantal zijn uitgerust met een whirlpool Suites Er zijn twee suites in het hotel zie figuur 62. Deze suites hebben een oppervlakte van 65 m2 en zijn opgedeeld in 3 kamers, een slaapkamer, een badkamer en een zitkamer. Figuur 62 Tweede en derde verdieping plattegrond. 48

50 8.9 Toren Kamers Deze verdiepingen bestaan uit dertien kamers per verdieping en een blok voor de ontsluiting. Het zijn per verdieping twaalf normale hotelkamers en een grote hotelkamer Plattegrond hotelkamer De normale hotelkamers hebben een afmeting van 6,5 meter bij 3,9 meter. Één van onze persoonlijke uitgangspunten voor de hotelkamers was om zowel een bad als een douche in de badkamer te plaatsen (zie figuur 64). Figuur 63 Vierde en vijfde verdieping plattegrond. Figuur 64 Plattegrond hotelkamer. 49

51 8.11 Grote congreszaal De grote congreszaal is op te delen in drie zalen, zoals te zien is in figuur 65. Hierdoor ontstaan drie zalen die elk maximaal 250 personen in theateropstelling kunnen herbergen. De grote zaal die te zien is in figuur 66, deze kan in theateropstelling maximaal 800 personen herbergen en heeft een oppervlakte van 1000 m2. De verschuifbare wanden verdwijnen dan in de ruimte die aangegeven is met de blauwe peil in figuur 66. Het restaurant is zoals in figuur 67 te zien is uitbreidbaar met 330 m2 voor feesten en partijen. Figuur 66 Congreszaal zonder tussenpanelen. Figuur 65 Congreszaal in drie delen. Figuur 67 Congreszaal betrokken bij restaurant. 50

52 8.12 Gevels Voor de gevels hebben we drie gevelbekledingen en gevelindelingen gekozen die het best bij ons concept van de steen aansluiten. Wij zullen deze drie varianten uiteen zetten en een keuze maken tussen deze varianten met behulp van een multicriteria analyse Variant 1 Traditioneel baksteen De eerste variant is een variant die aansluit bij de omliggende gebouwen en dat het geveltype kopieert om zo de aansluiting te vinden bij de omliggende gebouwen. Dit is terug te zien in de steeds herhalende raampartijen die aan de bovenkant zijn afgerond zie figuur 68 en 69. De kosten voor een traditionele gevel zijn in verhouding met een glazen gevel, natuurstenen gevel of hightechgevel relatief laag Variant 2 Reliëfbeton & gezeefdrukte glasgevel Deze gevelvariant is afgeleid van het gevelprincipe van de nieuwe universiteitsbibliotheek in Utrecht, ontworpen door architectenbureau Wiel Arets Architects & Associates te Maastricht. Deze gevel bestaat uit glaspanelen en prefabbetonpanelen. Op de glaspanelen is een reliëf print aangebracht dezelfde print is in reliëf verwerkt in de prefabbetonpanelen. Er zijn ook luiken zoals in figuur 70 te zien is met dezelfde print. Deze luiken kunnen open zodat er makkelijker van binnen naar buiten kan worden gekeken, en in de zomer fungeren deze luiken als zonwering. Dit geveltype sluit goed aan op ons concept. De kosten voor de gevel liggen hoger dan bij variant 1. Figuur 70 Referentie gevel universiteitsbibliotheek. Figuur 68 Gevel omringende gebouwen. Figuur 71 Variant 2 gevel. Figuur 69 - Traditionele gevel. 51

53 Variant 3 Natuursteen De laatste variant betreft een natuurstenen gevelbekleding. Deze variant sluit aan op het concept van een steen en heeft ook de luxe uitstraling die gewenst is bij een viersterrenhotel. De kosten voor deze variant zijn hoger dan bij variant 1 en 2. Wij vinden de andere twee varianten echt beter in de stedelijke context passen Keuze variant De multicriteria analyse in figuur 74 hebben wij net als de multicriteria analyse voor de varianten, ieder afzonderlijk ingevuld. Aan de hand hiervan hebben wij besloten variant 2 verder uit te werken. Ook al liggen de scores van variant 1 en 2 niet ver van elkaar. De aspecten die in onze beoordeling zwaar hebben gewogen zijn: concept en stedelijke inpassing. Dat de kosten bij variant 2 per m2 gevel hoger liggen dan in variant 1 vonden wij van mindere betekenis. Doorslaggevende punten zijn voor ons geweest dat het ontwerp moet aansluiten bij het concept, en een eigen karakter heeft in zijn stedelijke omgeving. Figuur 72 Variant 3 referentie. Wegingsfactor Variant 1 Variant 2 Variant 3 Van Oss Score Maltha Plaats Kosten 20,00% 2 1,0 2,00 1,0 2,0 0,3 1 0,6 0,3 0,6 0,0 3 0,0 0,0 0,0 Isolatie 10,00% 1,0 1,00 1,0 1,0 0,7 0,7 0,2 0,2 0,0 0,0 0,0 0,0 Lichtinval 10,00% 0,2 0,20 0,0 0,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,0 0,0 0,3 0,3 Entrée 10,00% 0,0 0,00 0,0 0,0 0,5 0,5 1,0 1,0 1,0 1,0 0,4 0,4 Indeelbaarheid 10,00% 1,0 1,00 1,0 1,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,5 0,5 0,7 0,7 Stedelijke inpassing 20,00% 0,7 1,40 1,0 2,0 1,0 2,0 0,6 1,2 0,0 0,0 0,0 0,0 Concept 20,00% 0,0 0,00 0,0 0,0 1,0 2,0 1,0 2,0 0,3 0,6 0,2 0,4 Totaal: 100,00% 0,33 0,47 0,33 0,50 0,38 0,57 0,34 0,50 0,15 0,18 0,13 0,15 Score Van Oss Score Maltha Score Van Oss Score Maltha Score Figuur 73 Variant 3 gevel. Figuur 74 Multicriteria analyse gevel. 52

54 8.13 Gevel indeling Onze gevels zijn sterk gerelateerd aan ons concept, het grootste deel van het karakter van het gebouw is gebaseerd op de bijzondere gevel en zijn indeling. Noordgevel Figuur 75 Noordgevel ontwerp. Figuur - Gevel?? Zijde Oostgevel Figuur 76 Oostgevel ontwerp. 53

55 Zuidgevel Figuur 76 Zuidgevel ontwerp. Westgevel Figuur 77 Westgevel ontwerp. 54

56 8.14 Constructie Voor de constructie hebben we gekozen voor het materiaal beton. Dit sluit het beste aan bij het concept van een steen. Ook is het beter is voor de brandveiligheid. Zoals in de axometrie (figuur 78) te zien is hebben wij voor de hotelverdiepingen gekozen, voor een kolommengrid van 7,80 bij 15,00 meter. Hierdoor ontstaat een foyer zonder kolommen midden in de ruimte zie figuur 79. De hoogte per verdieping is vier meter inclusief vloer. De hoge ruimtes en de grote overspanningen maakt het in de toekomst mogelijk het gebouw voor andere functies te gebruiken. doorbuiging ongeveer 6 cm. Worden waardoor er een probleem ontstaat bij de aansluiting van de twee vleugels en de aansluiting van de vleugel op de toren (zie figuur 78 blauwe cirkels). Dit zal opgelost worden door het toepassen van in het werk gestorte pasplaten. Hiermee zal de doorbuiging worden gecompenseerd. Figuur 79 Kolommen vrije foyer. De grote congreszaal wordt in een keer overspannen met een stalen vakwerk met een hoogte van 1,25 meter. Figuur 78 Kolommen in ontwerp. Op de kolommen liggen balken van 7,80. Hierop liggen kanaalplaten met een overspanning van 15 meter en een hoogte van 40 cm. Dit om wederom de vrije indeelbaarheid in de toekomst voor eventuele andere functies te vergroten. Door deze grote overspanning zal de 55

57 8.15 Brandveiligheid In een hotel is de brandveiligheid een belangrijk onderwerp. Dit omdat bij een brand de hotelgasten zo snel mogelijk naar buiten moeten kunnen, op minimaal twee manieren zonder gebruik te maken van een lift. Hiervoor hebben wij een aantal maatregelen genomen. Zo hebben wij (zie figuur 80) aan de uiteindes van de hotelverdiepingen noodtrappen geplaatst die op de begane grond meteen naar buiten worden ontsloten. Ook beschikken de grote congreszalen over meerdere nooddeuren en zijn alle constructie elementen van het gebouw in beton uitgevoerd. Verder zal er door het hele gebouw een evacuatieplan worden opgehangen, en zal er noodverlichting komen die het personeel en gasten in geval van nood naar de uitgang begeleiden. Tevens zal in het gehele hotel een sprinklerinstallatie aanwezig zijn ingeval Uitbreidbaarheid Mocht in de toekomst de capaciteit van het aantal kamers te klein zijn, of mocht er in de toekomst door een nieuwe functie behoefte zijn aan meer ruimte, dan is het mogelijk om de L-vormige vleugel met twee verdiepingen te verhogen. Bij de dimensionering van de kolommen en fundering is rekening gehouden met een extra belasting van twee verdiepingen. Het dak is ook in kanaalplaten uitgevoerd, zodat hier gemakkelijk een verdieping op kan worden geplaatst. Per extra verdieping zullen er dan 46 extra hotelkamers bij komen. Figuur 81 Extra verdieping op het hotel. Figuur 80 Nooduitgangen. 56

58 8.17 Installaties Een ander belangrijk aspect van een hotelontwerp zijn de leidingen en installaties. Het is in een hotel, en zeker in een viersterrenhotel van belang dat mensen 's ochtends kunnen douchen zonder dat ze een te zachte of een koude straal krijgen. Hierdoor moest er in het ontwerp rekening worden gehouden met grote installatieruimtes. Deze zijn dan ook zoals in de plattegronden in figuur 83 te zien is in voldoende maten in de kelder en de eerste verdieping opgenomen. Het andere belangrijke aspect is het leidingverloop. Bij een hotel met 135 kamers zullen er in 135 badkamers warm en koud water moeten worden aangevoerd en zal het afvalwater naar het riool moeten worden afgevoerd. Zoals in figuur 82 te zien is worden deze leidingen per twee kamers verwerkt in een leidingkoker die toegankelijk is vanaf de gang voor eventuele aanpassingen of reparaties. In figuur 84 is te zien dat de leidingen in het plafond van de foyer worden verwerkt boven de TL-lampenbakken. De leidingen zitten tussen de kanaalplaten, en ze worden afgevoerd naar de wand van de congreszaal. Vanaf deze wand lopen ze naar de kelder, om via de parkeergarage in de installatieruimte te eindigen (zie figuur 83). In foyer zijn de leidingen eenvoudig bereikbaar door het verwijderen van de TL-lamp. In TL-lampen is ook de sprinkler installatie verwerkt (zie figuur 84). Figuur 83 Leidingverloop door het hotel. Figuur 82 Leidingverloop door kamers. 57

59 Figuur 85 3d detail foyer eerste verdieping. Figuur 84 Leidingverloop door detail Inrichting Om het ontwerp een geheel te laten worden moest het interieur aansluiten op de karakteristieke uitstraling van de gevel. Hierdoor zijn in het interieur veel constructie elementen onafgewerkt gebleven. Deze elementen zijn alleen met een donkergrijze verf geschilderd, zodat ze van buiten minder de aandacht trekken. De vloeren zijn uitgevoerd in wit marmer om te fungeren als spiegel voor het licht van buiten en het geheel niet te donkerder te maken. Om het geheel een chique en niet te grauwe uitstraling te geven zijn een aantal elementen in rood uitgevoerd (zie figuur 85 en 86). Figuur 86 3d detail foyer begane grond. 58

60 8.19 Akoestiek Aangezien het grootste gedeelte van het gebouw in steensoorten is uitgevoerd moesten wij voor de hoge ruimten zoals de congreszaal, de restaurants en de een oplossing vinden om galm en geluidsoverlast tegen te gaan. In de congreszaal hebben wij zoals op de plattegrond in figuur 60 te zien is extra dikke wanden toegepast om de geluidsoverlast te beperken. In de foyer en de restaurants hebben we onder de zwartgeverfde kanaalplaten zwarte akoestische geluidsdempende schermen opgehangen om het galmen tegen te gaan dit is te zien in figuur 87. Figuur 87 Dakdetail. Figuur 88 Geveldetail. 59

61 9 LP Model Wij hebben gekozen om een LP model te maken waarin we wilden onderzoeken wat de ideale verhouding is van de hotelkamers, congresruimte, restaurants, verkeersruimte, ontspanningsruimte en overige ruimten ten opzichte van elkaar. Hierbij hebben we de minima en maxima ingevoerd die passen bij het PVE. De oppervlakte relaties tussen de ruimten hebben we ook uit het PVE gehaald. Een uitdraai van ons model is in de bijlage II te vinden. Ook staat het model op de bijgeleverde cd-rom. Als we de tijd hadden gehad om deze veranderingen in ons ontwerp door te voeren had dit een kostenbesparing van 4,5 miljoen euro opgeleverd wat gelijk staat aan 16 procent van de investeringskosten. Al snel kwamen we echter tot de conclusie dat het antwoord wat we van het model wilde met een paar variabelen niet een bevredigende uitkomst zou geven. Uiteindelijk hebben we besloten een uitgebreider model te maken waar we tevens de kosten in verwerkt hebben. Zoals in figuur 89 te zien is zou het maken van een hotel met 135 kamers een totaal BVO hebben (exclusies parkeerplaatsen) van m2. Dit is 10 procent minder dan in ons definitieve ontwerp wat neer komt op ongeveer 1000 m2. Ons definitieve ontwerp wijkt op een aantal belangrijke punten af van het LP model: Ten eerste zijn in het definitief ontwerp de restaurants ongeveer 80 m2 groter dan de behoefte van congresbezoekers en hotelgasten volgens het LP model en het PVE. Een tweede belangrijk aspect is de horizontale ontsluiting. Deze had volgens het LP-model bij 135 kamers 330m2 meter minder kunnen zijn in het definitief ontwerp. Ten Derde is de lobby 100m2 te groot volgens het model. Tenslotte is door de afwijkende vorm van het gebouw, er op de hotel verdiepingen ongeveer 400 m2 BVO verloren gegaan. 60

62 Aantal ruimtes Oppervlakte per ruimte Hotel Kamers Normale kamers m m2 Suites 2 70 m m2 Totaal m2 Zalen Congres m m2 Klein congres m m2 Vergader 8 50 m m2 Technische Ruimte 1 60 m m2 Totaal m2 Totale oppervlakte PVE Totale oppervlakte Def_ontwerp LP model Eenheid Algemeen Verticale ontsluiting 1 80 m m2 Horizontale ontsluiting m m2 Goederenlift 1 12 m m2 Noodontsluiting 2 30 m m2 Lobby m m2 Receptie 1 25 m m2 Adminstratie 1 40 m m2 Bar m m2 Restaurant m m2 Restaurant m m2 Lounge m m2 Keuken m m2 Opslag m m2 Toiletten m m2 Kantoor m m2 Personeelsruimte m m2 Fitness m m2 Sauna 2 50 m m2 Zwembad m m2 Oppervlakte ontspanning m2 Souvenier winkel 2 40 m m2 Terras m m2 Overige Totaal m2 Parkeren Parkeerplaats m m2 Totaal m2 Figuur 89 Lp model in vergelijking met het LP-model. Totalen m2 excl. parkeren m2 91% 100% 90% Bouwkosten excl. parkeren e 100% 84% 61

63 10 Bouwkosten afwerkingen wandafwerking buiten per m element hoeveelheid kosten per eenhei kosten totaal wandafwerking binnen wandafwerking kantoor en overige ruimten wandtegels toiletten plafond afwekingen gipsplafond toiletten trappenhuizen hoofd/nood per m per m per m per m onderbouw grondwerk en bestrating bbo trafo en meterkast en div putten bbo liftputten 0 7 per stuk funderingen p/m paalfunderingen per paal parkeergarage kolommen per stuk kelderwanden per m vloeren per m bovenbouw transparante gevel per m gesloten gevel per m binnenwanden licht per m binnenwanden zwaar per m vloeren per m trappen en hellingen p/s kolommen per stuk zaaloverspanning p/m afbouw wandopeningen buiten per m wandopeningen binne per m ballustrades/hekken p/m glasdak per m daken daken inclusief constructie bvo installaties extra garantie en onderhoud electra installaties energieleidingen, hoofdverdeling bvo brandmelders per stuk noodstromm voorzieningen verlichtingsinstallatie bvo armaturen bvo buizen/kabelgoten bvo sanitaire installaties warmwater aansluiting per stuk sanitaire toestellen per stuk rioleringsinstallatie 8 25 per stuk 200 toiletpotten per stuk was bakken per stuk kranen per stuk brandslanghaspels per stuk werkkundige installaties verwarming per stuk centrale luchtbehandeling per stuk mechanische afzuigeing toilet per stuk meet en regel installaties per stuk airco bvo electrotechnische installaties bvo transport liften per stuk bouwkundige voorzieningen installatie per stuk

64 glazenwasinstallatie per stuk diverse specifieke installaties lichtschakelsysteem tefefooncentrales en telefoons bewegwijzering tv installaties beveiliging braak/overval per stuk per stuk per stuk per stuk per stuk inrichting bars, bergingen, prullenbakken per stuk stoelen per stuk computer, per stuk grondkosten Bouwkosten directe kosten 100,00% bouwplaatskosten 10,00% algemene kosten 8,00% winst risico 4,00% Overige inrichtingskosten 15,00% Bijkomende kosten 25,00% Kunst 1,50% Totaal ex BTW BTW 19,00% Totale investeringskosten

65 11 Exploitatiekosten Financiele resultaten Inflatie Jaarlijkse stijging kamerprijzen 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Jaarlijkse stijging congresprijzen 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Jaarlijkse stijging voedingsmiddelen en drank 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Andere inkomsten / telefoonprijzen 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Jaarlijkse stijging salaris en arbeidsloon 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Bezettingsgraad 40% Bezettingsgraad 50% Bezettingsgraad 60% Bezettingsgraad 70% Bezettingsgraad 80% Bezettingsgraad congresfaciliteiten 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% Bezettingsgraad hotel 40,00% 50,00% 60,00% 70,00% 80,00% Bruto zaal prijs per m2 2,61 2,61 2,61 2,61 2,61 Netto zaal prijs per m2 2,45 2,45 2,45 2,45 2,45 Brutokamerprijs 120,82 120,82 120,82 120,82 120,82 Netto gemiddeldekamerprijs 113,57 113,57 113,57 113,57 113,57 Totale opbrengst bij 135 kamers , , , , ,70 totaal aantal nachten kamer bezettingen , , , , ,00 Opbrengsten kamers Kamer 84,39% , , , , ,70 Eten 9,50 / kamer / dag 7,06% , , , , ,00 Drank 6,00 / kamer / dag 4,46% , , , , ,00 Overige inkomsten eten en drinken 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Overige opbrengsten 4,09% , , , , ,70 Totaal opbrengsten kamers 100,00% , , , , ,40 Opbrengsten congreszalen Opbrengsten grote zalen 940m , , , , ,48 Opbrengsten middel grote zalen 240m , , , , ,40 Opbrengsten kleine zalen 300m , , , , ,75 Opbrengsten eten en drinken congreszalen 11 / m , , , , ,00 Overige opbrengsten 5,00% , , , , ,50 Totaal opbrengst congresfaciliteiten , , , , ,13 Verkoopkosten voedingsmiddelen 28,00% , , , , ,00 drank 23,00% , , , , ,60 Overige kosten 59,00% , , , , ,18 64

66 Totaal kosten kamers 8,88% , , , , ,78 Directe loonkosten kamers 19 / kamer / dag 16,73% , , , , ,00 voeding en drank perc. Tav opbrengst 49,00% , , , , ,80 Overige loonkosten 5,00% 6.166, , , , ,71 Totaal loonkosten 25,48% , , , , ,51 Overige uitgave Kamers 9 / per kamer / per dag 7,92% , , , , ,00 Voeding en drank 7,00% , , , , ,40 Overige 2,70% 3.330, , , , ,02 Totaal overige uitgave 9,96% , , , , ,42 Bedrijfsopbrengsten per afdeling Kamers 75,35% , , , , ,70 Congreszalen 100,00% , , , , ,63 Voeding en drank 54,65% , , , , ,20 Overige 34,73% , , , , ,29 Totaal bruto opbrengsten , , , , ,82 Bedrijfskosten PR en verkoop 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Onderhoud en beheer 2,50% , , , , ,91 Subtotaal , , , , ,91 Overige kosten administratie en staf 3 / kamer / dag , , , , ,00 energiekosten 2,50% , , , , ,91 Totaal bedrijfskosten , , , , ,83 Inkomsten voor Management-fee en vaste lasten , , , , ,99 Netto winst + afschrijvingen Inkomsten voor Management-fee en vaste lasten 55,62% , , , , ,99 kosten management 3,00% , , , , ,70 onroerendgoedbelasting 1,51% , , , , ,82 verzekering 0,80% , , , , ,05 Resultaat , , , , ,42 65

67 12 De investering 12.1 Kosten De investeringskosten hebben we met een uitgebreide elementen methode geraamd op ongeveer 27 miljoen euro. De eenvoudige elementen methode die we toegepast hebben op de varianten gaf op 300 duizend euro na dezelfde investeringskosten. De investeringskosten per kamer komen ongeveer overeen met referentieprojecten die wij bekeken hebben zoals het viersterrenhotel NH Museum Quarter te Amsterdam Baten Voor de baten van een hotel moet gekeken worden naar de exploitatie kosten en opbrengsten. Deze zijn bij een hotel sterk afhankelijk van de bezettingsgraad van de kamers. Om een reëel beeld te krijgen hebben we het exploitatieresultaat voor vijf verschillende bezettingsgraden uitgerekend. Belangrijke aspecten in de exploitatie begroting zijn de kamerprijs, zaalhuur en de consumptie van eten en drinken Kamerprijs & Zaalhuur De kamerprijs hebben we bepaald door verschillende kamerprijzen van andere viersterrenhotels te bekijken en hiervan een gemiddelde te berekenen (zie figuur 90). Dit hebben we ook gedaan voor zaalhuur per m2 (zie figuur 90). Swissotel Amsterdam NH Hotel Amsterdam NH Caransa Amsterdam Prijzen hotelkamers Standaard 169,00 139,00 109,00 126,00 112,00 126,00 120,00 149,00 80,00 Luxe 199,00 175,00 149,00 233,00 160,00 214,00 119,00 Suite 259,00 Hotel de ark Delft Hotel Belair Hotel de goude leeuw Voorschoten Carlton Amsterdam Paleis hotel den haag Carlton scheveningen Auberge de kieviet Wassenaar Prijzen hotels Standaard 124,00 109,00 70,00 115,00 110,00 100,00 100,00 100,00 110,00 Luxe 187,00 160,00 175,00 135,00 125,00 135,00 140,00 115,00 Suite 215,00 250,00 Gemiddelde prijs Standaard 114,89 Gemiddelde prijs Luxe 161,40 Gemiddelde prijs Suite 241,33 Amsterdam Arena Zalen prijs Prijs per dagdeel per m2 voor congres 1,73 1,47 5,84 2,31 1,07 Prijs per dagdeel per m2 voor grote vergaderzaal 1,92 2,01 7,13 2,10 1,79 2,22 1,89 Prijs per dagdeel per m2 voor kleine vergaderzaal 1,43 1,82 7,21 3,43 2,48 1,67 2,31 Gemiddelde prijs per m2 voor congres 2,48 Gemiddelde prijs per m2 voor grote vergaderzaal 2,72 Gemiddelde prijs per m2 voor kleine vergaderzaal 2,91 Grand Hotel HuisterDuin Okura Hotel Amsterdam Bilderberg den Haag Golden Tulip leidschedam Bos Hotel Roermond Figuur 90 Bepaling kamer en zaalprijs. Golden Tulip Rotterdam Atlantic Den Haag Hogeschol Domstad Parkhotel Rotterdam Mecure Hotel Zoetemeer Intermotel Van der valk Wassenaar Novotel Den Haag HEM Hotel Amsterdam Eten & drinken De kengetallen voor het verbruik van eten en drinken hebben we uit vertrouwelijke informatie van een project ontwikkelaar, waar we de naam helaas niet van kunnen noemen. 66

68 12.3 Resultaat Om te beoordelen of het hotel een goede investering is zullen we moeten bekijken wat de rendementen zijn bij de verschillende bezettingsgraden. Verder zal er onderzocht moeten worden wat de variabelen opbrengsten en kosten van een hotelexploitatie zijn. Investering Bezettingsgraad 40% Figuur 91 Bar bij verschillende bezettingsgraden Variabelen kosten Bezettingsgraad 50% Exploitatieresultaat , , , , ,42 Investeringskosten , , , , ,00 Investeringrendement 5,65% 6,97% 8,29% 9,60% 10,92% Personeelskosten variaren tussen de 20 en 30 procent van de omzet Inkoopkosten kunnen stijgen door accijnzen en inflatiecorrecties. Deze zullen bij voldoende prijscorrecties van de verkoopprijs schommelen tussen de 40 en 50 procent van de omzet PR kosten zijn nog niet opgenomen om dat hier geen aanname van gedaan kan worden, maar er moet wel rekening mee worden gehouden. Bezettingsgraad 60% Bezettingsgraad 70% Bezettingsgraad 80% 12.5 Variabele opbrengsten De horeca inkomsten zullen fluctueren tussen de 7,5 en 12,5 procent van de omzet afhankelijk van het aantal diners en het gebruik van de restaurants. Door meer gebruik van congresfaciliteiten zullen de inkomsten stijgen. Bij het opstellen van de exploitatiebegroting is rekening gehouden met een bezettingsgraad van 5 %. Dit is aan de lage kant Conclusie investering Als we uitgaan van de bezettingsgraad van de zakelijke hotels van Goldin Tulip 10 van 60 a 70% dan zal de investering een rendement tussen de 8 en 10 procent opleveren. Hierbij moeten variabelen kosten en opbrengsten niet uit het oog verloren worden. Een hotel met 135 kamers en congresfaciliteiten voor maximaal 800 personen in het TU-Noord gebied is een goede investering. 10 Golden Tullip Hotels,, bereikbaar vanaf < 67

69 13 Conclusie en aanbevelingen Voor het realiseren van een zakelijk hotel in Delft moesten wij onderzoeken wat de markt hiervoor was. Wij hebben dit onderzocht in ons marktonderzoek in hoofdstuk 1 en hebben hieruit geconcludeerd dat wij het wenselijk achten om een hotel met congresfaciliteiten in Delft te ontwikkelen met ongeveer 135 kamers en congresfaciliteiten voor maximaal 800 bezoekers. Als we uitgaan van de bezettingsgraad van zakelijke hotels zoals de Golden Tulip hotels van 60 a 70 procent dan is het rendement op de investering zonder de aanpassingen uit het LP model 8 a 10 procent. Een hotel met 135 kamers en congresfaciliteiten voor maximaal 800 personen in het TU Noord gebied is een goede investering. Voor het hotel moesten we een geschikte locatie vinden in Delft. Dit hebben we gedaan met behulp van een multicriteria analyse en we zijn hierbij tot de conclusie gekomen dat het TU Noord gebied de meest geschikte locatie hiervoor is. Aan de hand van drie referentieprojecten zijn er drie varianten opgesteld waar we doormiddel van een multicriteria analyse de beste variant gekozen hebben en deze ontwikkeld hebben tot een definitief ontwerp. Voor dit ontwerp hebben we drie gevel varianten gemaakt en met behulp van een multicriteria analyse gekozen voor de variant die het beste bij ons concept aansluit. De investeringskosten van het hotel met congresfaciliteiten zijn ongeveer 27 miljoen euro. Het exploitatie resultaat is sterk afhankelijk van de bezettingsgraad van de hotelkamers. Als we de uitkomsten van het LP model in ons ontwerp hadden kunnen verwerken waren de investeringskosten ongeveer 4,5 miljoen euro lager uitgevallen en was het rendement hoger uitgevallen. 68

70 14 Literatuurlijst 14.1 Internet Boeken Kliment, A. Stephen (1976) Building type for hospitality facilities p.178 Ypma, H. Hip (1983) Hotels 14.3 Tijdschriften en folders Hans Ebberink (2003) Het olympisch gebied 69

71