Herontwikkeling Vijverhof locatie gemeentes Nijmegen en Berg en Dal. Masterplan en beeldkwaliteitsambitie 7 december 2017

Transcriptie

1 Herontwikkeling Vijverhof locatie gemeentes Nijmegen en Berg en Dal Masterplan en beeldkwaliteitsambitie 7 december 2017

2 Inhoud Masterplan aanleiding 3 Analyse bestaande situatie historie Vijverhof bestemmingsplan 5 situatietekening 6 luchtfoto 7 aanrijroutes en randen 8 terreininrichting 9 gebouwen 10 Analyse context plangebied 11 historie reliëf 14 conclusies 15 Analyse plangebied functies terrein 16 parkeren 17 groenzones 18 te behouden bomen 19 terreinranden 20 toegankelijkheid 21 overzicht en doorzicht terrein 22 reliëf terrein ruimtelijke zonering en randen 25 conclusies 26 Masterplan visie en uitgangspunten conceptkaart 29 thema landschapsstroken 30 thema bebouwingsprincipes en zonering 31 thema bebouwingshoogte 32 thema verkeersontsluiting en parkeren 33 thema zonering openbaar - privé 34 thema entree s, randen en zichtlijnen 35 thema bijzondere inrichting 36 overzicht 37 beeldkwaliteitsambitie Bijlage overzicht aantallen bestaande woningen 50 parkeernormen 51 waardevolle bomen 52 grondtransactie 53 2

3 Masterplan aanleiding Aanleiding Kwaliteitsbewaking masterplan en beeldkwaliteit Maatschappelijke ontwikkelingen, zoals veranderende woonwensen van mensen met een beperking, de vergrijzing, maar ook de emancipatie van vooral ouderen, leiden tot een vraag naar andere woonconcepten. Daarnaast stellen mensen hogere eisen aan hun woning en woonomgeving en de wijze waarop dienstverlening, welzijn, service en zorg worden georganiseerd. Op de locatie Vijverhof te Berg en Dal, gemeenten Nijmegen en Berg en Dal wonen nu voornamelijk mensen uit Nijmegen die vanwege de ongeschiktheid van de oude woning, een reden hadden te verhuizen naar een omgeving waar beschut of beschermd wonen met ondersteuning en zorg in de directe nabijheid wordt geboden. De keuze voor een dergelijke beschermde omgeving was daarbij vaak gebaseerd op beschikbaarheid van plaatsen in een verzorgings- of verpleeghuis, passend bij de afgegeven indicatie, waarbij de kwaliteiten van een locatie met name beoordeeld werden op basis van de kwaliteit en het imago van de zorg. Door de afbouw van de AWBZ naar Wlz (wet langdurige zorg) en Zvw (zorgverzekeringswet) en de overheveling van niet-zorgondersteunemde diensten naar de Wmo (wet maatschappelijke ondersteuning), worden mensen gedwongen langer zelfstandig en zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Dit maakt het voor zorginstellingen noodzakelijk om de business case onder hun bestaande aanbod te herijken, daar de betaalbaarheid en aantrekkelijkheid van de verzorgingshuizen en instellingen zwaar onder druk is komen te staan. Voor ZZG zorggroep betekent dit dat o.a. het terrein van Vijverhof met haar diverse gebouwen, beschermd wonen en de ondersteunende diensten en - voorzieningen aan een grote programmatische herwaardering toe is. Hiervoor is een uitgebreide, ruimtelijke, middellange termijnvisie opgesteld voor transformatie naar nieuwe woonconcepten voor de gehele locatie. Vooruitlopend op het masterplan is de afgelopen jaren al een start gemaakt met deze transitie. Het oude verzorgingshuis Nieuw Levenslicht is vervangen door het Beschermd Wonen gebouw de Vlindertuin, die nu fysiek verbonden is met de Bosrand waar ook mensen met een intensieve zorgvraag wonen. Sinds de zomer van 2015 werkt ZZG zorggroep in nauw overleg met de gemeentes Nijmegen en Berg en Dal aan een toekomstbestendig, kwalitatief hoogwaardig masterplan voor eerdergenoemd terrein. Dit resulteert in een gemeentegrens overstijgend, integrale herontwikkeling van het terrein voor de diverse hierna omschreven klantgroepen. In dit boekwerk worden vanuit een ruimtelijke analyse de stedenbouwkundige en landschappelijke kaders gegeven voor de herontwikkeling van de Vijverhof, en wordt de beeldkwaliteitsambitie beschreven qua architectuur en landschapsontwerp. Het voorliggende masterplan is de resultante van een intensief ontwerp- en planontwikkelingsproces. Voorafgaand aan het opstellen van het concept stedenbouwkundig plan zijn diverse verkennende analyses en modellenstudies verricht naar de randvoorwaarden en de mogelijke herinvulling van het terrein. Bij deze verkenningen zijn de ruimtelijke en programmatische mogelijkheden onderzocht. Gezien de bijzondere landschappelijke waarde van het terrein en de omgeving is er een integraal ruimtelijk plan gemaakt waarin het stedenbouwkundig en landschapsontwerp onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Voor het voorliggende masterplan geldt een positief welstandsadvies. Het dient als ruimtelijk kwaliteitskader voor de planuitwerking die wordt gedaan door de partij aan wie de tender gegund wordt. Om tijdens de planuitwerking de kwaliteit, zoals beschreven in dit boekwerk, te borgen zullen de plannen bij elke ontwerpfase worden getoetst door een door de gemeente aan te stellen supervisor. De toetsing geldt voor zowel de stedenbouwkundige, landschappelijke als architectonische uitwerkingen. Daarnaast geldt ook de plantoetsing op deze vlakken in de welstandscommissie. De plantoetsing door de supervisor, voorafgaand de formele welstandstoetsing, gebeurt op de volgende sleutelmomenten: (ontwerp-)bestemmingsplan concept stedenbouwkundig en landschapsontwerp definitief stedenbouwkundig en landschapsontwerp voorontwerp architectuur van de bebouwing dan wel van elk individueel gebouw of cluster van gebouwen De indiener van de plannen is verantwoordelijk voor een (tijdige) aanmelding van de plannen bij de supervisor. De supervisor bespreekt de plannen vooraf met de welstandscommissie. De door de ontwikkelaar in te schakelen stedenbouwkundige en landschapsontwerpers alsmede architecten dienen ingeschreven te staan in het Architectenregister en behoeven vooraf instemming van de supervisor. 3

4 Analyse bestaande situatie historie Vijverhof Vanaf het begin van de 20ste eeuw ontwikkelde de Kwakkenberg zich langzaam maar zeker tot een villawijk. Op de hoek Johannaweg en Kwakkenberg werd in 1925 daar het rotestantse Tehuis "Levensavond" bij gebouwd. In 1932 werd daar het Rooms Katholieke Julianaoord aan toegevoegd. Tot 1979 hebben de twee bejaardentehuizen naast elkaar gestaan. Na de afbraak werd het verzorgingstehuis De Vijverhof op deze plaats gebouwd Splitsing Kwakkenbergweg en aijensweg Julianaoord 1932 Sloop Julianaoord 1978 Het terrein inclusief de locatie van Oosterpoort heeft een oppervlak van ca m2 en de gebouwen zijn in verschillende periodes gebouwd. Het voormalige hoofdgebouw en de naastgelegen Kwakkenbergflat dateren uit eind jaren 60 van de twintigste eeuw. De flat van Oosterpoort en de bungalows dateren uit de begin jaren 80 van vorige eeuw. Het terrein herbergt diverse soorten huisvesting die zorg- en/of ondersteuning gerelateerd zijn. Er woonden in 2012 in totaal ca. 350 mensen op de Vijverhof. De huisvesting bestond toen uit: 110 verzorgingseenheden in Vijverhof 1 en 2 91 verpleeghuisplaatsen in Vijverhof 1 en Bosrand 140 servicewoningen: 114 hoogbouw en 26 laagbouw In 2012 is het gebouw aan de Johannaweg gesloopt en is hier in 2016 de Vlindertuin opgeleverd met 32 appartementen beschermd wonen volgens de nieuwe visie van ZZG. De Bosrand vormt samen met de Vlindertuin een ensemble rondom een gezamenlijke binnentuin. 4

5 Analyse bestaande situatie bestemmingsplan De vigerende bestemmingsplannen geven een aantal beperkingen aan qua hoogte en positionering van nieuwbouw bij herontwikkeling. In overleg met de gemeentes Nijmegen en Berg en Dal is besloten een nieuw bestemmingsplan te maken voor de Vijverhof locatie. Er zal tevens een grenscorrectie plaatsvinden waardoor het terrein in zijn geheel binnen één van de gemeentegrenzen zal vallen. Archeologische waarde kaart rovincie Gelderland 2017 De archeologische waarde kaart geeft aan dat het gehele gebied een hoge archeologische waarde kent. Een archeologisch waardevol (verwachtings-) gebied of monument mag in principe niet verstoord worden. Dit impliceert dat er sowieso een archeologisch onderzoek dient plaats te vinden. Bestemmingsplan zuidelijk deel plangebied: Bebouwde Kom Berg en Dal, 2007 Bestemmingsplan noordelijk deel plangebied: Nijmegen Groenewoud Kwakkenberg,

6 Analyse bestaande situatie situatietekening aanleunwoningen hoofdgebouw Kwakkenbergflat Oosterpoort Bosrand Vlindertuin N 6

7 Analyse bestaande situatie luchtfoto aanleunwoningen hoofdgebouw Kwakkenbergflat Oosterpoort Bosrand Vlindertuin N 7

8 Analyse bestaande situatie aanrijroutes en randen 4. Kruispunt Kwakkenbergweg en Johannaweg 5. Kwakkenbergweg richting aanleunwoningen 6. Kwakkenbergweg noordelijke entree Vijverhof 7. kruispunt Kwakkenbergweg en Berg en Dalseweg Johannaweg 8. entree aanleunwoningen Vijverhof Kwakkenberglaan 2. hoofdentree Vijverhof Johannaweg 1. Johannaweg zicht op gebouw Vlindertuin 10. voor de flat Oostenpoort, achter de Kwakkenbergflat 9. entree flat Oostenpoort Kwakkenberglaan 8

9 Analyse bestaande situatie terreininrichting buitenruimte woningen, direct grenzend aan terrein centraal gelegen ontmoetingsplek dichtbegroeide en omheinde tussenruimtes parkachtig terreininrichting met volgroeide bomen vijver niet zichtbaar en eiland tussen wegen dierenweide open landschap aan de rand van het bos hekwerk verhindert toegang tot paden achterliggend bos terrein is aan de zuidzijde omsloten door hekken 9

10 Analyse bestaande situatie gebouwen De architectuur van de bebouwing uit de jaren 60 en 70 heeft een anoniem en weinig expressief karakter. De recentere bebouwing is speelser in zijn architectuur met rijkere detailleringen en gevelcomposities. Het hoofdmateriaal dat in de gevels is toegepast is baksteen. hoofdgebouw Bo sr a n d e ni uw Ooste rpo ort Vl i n d e r tu i n de Kwakke nb erg flat aanleunwoningen H er ontwi kkel i n g Vi j v e r h o f M as t er plan en beeld k w a l i t e i t s a m b i t i e 7 december

11 Analyse context plangebied Het plangebied in haar ruime context De bebouwing van Berg en Dal en de Kwakkenberg bestaat hoofdzakelijk uit kleinschalige woonbebouwing: vrijstaande villa s van voornamelijk twee bouwlagen met een kap. Een uitzondering hierop wordt gevormd door het Zorgcentrum Vijverhof en het serviceappartementencomplex Groot Berg en Dal. centr um Nijmegen (ca. 3,5km) G root Ber g en D al H er ontwi kkel i n g Vi j v e r h o f M as t er plan en beeld k w a l i t e i t s a m b i t i e 7 december

12 Analyse context historie Het plangebied in haar ruime context: situatie 1870 Het plangebied is nog onderdeel van een groot aaneengesloten bos (Marienbosch). Enkele rechte lanen/boswegen liepen altijd door tot in het plangebied. In de huidige situatie is daar geen sprake meer van. De huidige structuurdrager s (Kwakkenbergweg en Berg en Dal seweg) zijn al aanwezig. H er ontwi kkel i n g Vi j v e r h o f M as t er plan en beeld k w a l i t e i t s a m b i t i e 7 december

13 Analyse context historie Het plangebied in haar context: situatie 1910 Op de naastgelegen kaart is onder andere het microreliëf zichtbaar is. Naast het plangebied heeft in het verleden een uitzichttoren gestaan. In deze tijd staan er, tengevolge van de recreatieve ontwikkelingen, diverse uitzichttorens (en ook watertorens) boven op de stuwwal. steilrand stuwwal 13

14 Analyse context reliëf Het plangebied in haar ruime context: reliëf De ligging van het plangebied is bovenop de stuwwal en is geheel omzoomd door bomen. Ondanks de hoge ligging zijn er geen vergezichten. De ligging op de stuwwal maakt dat waterberging (inzijging) en archeologie waarschijnlijk grote invloed op de planvorming zal hebben. (Br on: in oranje de hoogste delen, groen = laag) uite r wa a r d en steilrand stuw wal stuw wal r ug H er ontwi kkel i n g Vi j v e r h o f M as t er plan en beeld k w a l i t e i t s a m b i t i e 7 december

15 Analyse context conclusies Het plangebied in haar ruime context Het plangbied grenst ten oosten aan het noordelijk deel van Berg en Dal, aan de noord- en westzijde aan een bosrijke villabuurt (Kwakkenberg) en aan de zuidzijde aan een groot bos. Dit bos maakt deel uit van het Gelders Natuurnetwerk. In het bos liggen lange lanen die eindigen aan de rand van het plangebied. De zuidelijke rand van het terrein Vijverhof maakt deel uit van de Groene Ontwikkelzone, zie kaart fragment hieronder. centrum Nijmegen (ca. 3,5km) Kwakkenbergweg Berg en Dalseweg steilrand stuwwal Kwakkenberg O u d e K l e e f s eb a a n de Vier erken Marienbosch (Gelders natuurnetwerk) Groot Berg en Dal Berg en Dal 15

16 Analyse plangebied functies terrein Het terrein zelf is weliswaar toegankelijk, maar lijkt geen openbare functies te herbergen. De landschappelijke inrichting heeft de volgende functies: verkeer, parkeren, wandelen en enkele zitgelegenheden. Het groen is vooral kijkgroen (afgezien van de dierenweides). Er zijn geen privétuinen of collectieve tuinen aanwezig. bus Kwakkenbergweg Berg en Dalseweg Kleine bomen en rommelige inrichting rondom de vijver. Daaronder: een van de dierenweides. Kwakkenberglaan vijver en terras Johannaweg terras afgesloten deel dierenweide (als functie te behouden) dierenweide (als functie te behouden) wandelen 16

17 Analyse plangebied parkeren Het parkeren is verspreid gelegen op het terrein, hierdoor zijn er altijd de geasfalteerde wegen en auto s zichtbaar. Door de vele wegen en parkeerplaatsen is het aanwezige groen sterk versnipperd. Auto s en asfalt zijn visueel dominant aanwezig. 17

18 Analyse plangebied groenzones Hoge bomen omringen het terrein. Het bos loopt vanuit het zuiden als het ware door op het terrein. Het bos neemt af naar het noorden toe, waar alleen nog maar enkele solitairen staan. laan Grote contrasten tussen de plantsoeninrichting rondom de gebouwen en de bossfeer aan de zuidrand. woonbos plantsoen bos 18

19 Analyse plangebied te behouden bomen Door OG Landscape is een bomenwaardering en een inmeting uitgevoerd (zie inzet). De waardevolle bomen zijn richtinggevend voor de verdere planvorming. Ze zijn niet alleen sturend als beeldbepalende objecten, maar ook voor het waterpeil (behouden) en eventuele grondophogingen en of afgravingen. Ophoging of afgraving rondom (bestaande kruin is de vuistregel) bestaande bomen is nauwelijks mogelijk. Hier dient rekening mee te worden gehouden met de positie van nieuwe bebouwing, de te behouden bomen zijn randvoorwaardelijk. De te behouden bomen betreffen alle bomen of groepen van bomen die als waardevol worden aangemerkt op deze kaart. De overige als minder waardevol aangeduide bomen dienen zoveel als mogelijk te worden behouden en te worden gecompenseerd. 11x Am. eik Larix Qr Qr lataan Qr Beuk Berk Larix 2x Zomereik (=Qr) waardevol minder waardevol 2x Zomereik 3x inus niet waardevol Zomereik 1x Am. Eik 2x inus Berk aardekastanje Berk Esdoorn Zomereik 5x Qr Berk 2x Qr Zomereik 8x Qr 3x Qr 2x Qr 2x Am. Eik (=Qru) 2x inus Zomereik 11x Am. eik Larix Qr Qr Beuk Berk Larix 2x Zomereik (=Qr) waardevol minder waardevol 2x Zomereik 3x inus niet waardevol Zomereik 2x inus Zomereik 5x Qr Esdoorn 8x Qr 3x Qr 2x Qr 2x Am. Eik (=Qru) 2x inus inus Zomereik Zomereik inus 1x Am. Eik (=Qru) 3x Am. Eik (Qru) Zomereik Zomereik inus Als groep waardevol Berk 2x Qr Zomereik Zomereik Rode beuk Berk aardekastanje Berk Rode beuk Qr lataan 1x Am. Eik inus Beuk Beuk Rode beuk Rode beuk 1x Am. Eik (=Qru) 3x Am. Eik (Qru) Als groep waardevol Opslag/bos Als groep waardevol Opslag/bos Als groep waardevol H er ontwi kkel i n g Vi j v e r h o f M as t er plan en beeld k w a l i t e i t s a m b i t i e 7 december

20 Analyse plangebied terreinranden Naar buiten toe is de noordzijde van het terrein vrij groen omzoomd door een smalle zone van hoge heesters en kleine bomen, in combinatie met lage bebouwing. Aan de oost- en westzijden domineert de (hoge) bebouwing. Aan de zuidzijde domineren de hoge bomen. Deze zijn zo hoog dat ze een achtergrond vormen voor het gehele terrein. Het achtergelegen bos (de Vier erken) is daarmee nagenoeg overal zichtbaar. zicht vanaf Berg en Dalseweg De hoge bomen als immer aanwezige achtergrond en de groene, maar wat rommelige uitstraling van het terrein aan de Kwakkenbergweg. zichtlijnen vanuit het bos 20

21 Analyse plangebied toegankelijkheid De vier ingangen liggen enigzins verborgen en zijn weinig uitnodigend. Het terein is toegankelijk voor iedereen, maar het voelt aan als semi-openbaar instellingen terrein, wat het ook is. Opvallend is het hek aan de zuidzijde: hierdoor wordt de relatie met het bos (ruimtelijk en functioneel) sterk beperkt. Een van de entrees en het hek aan de zuidzijde. 21

22 Analyse plangebied overzicht en doorzicht terrein Doorzicht beperkt, geen openheid op terrein richting bos. De bebouwing vormt een fysieke en visuele belemmering. laan woonbos plantsoen bos 22

23 Analyse plangebied reliëf terrein Het terrein helt geleidelijk enigzins in noordzuidrichting. In het noorden is het terrein ca 2.5 meter lager dan aan de zuidrand. 23

24 Analyse plangebied reliëf terrein Een doorsnede in noord-zuidrichting. De bestaande, eerste grootte bomen (voornamelijk eiken) zijn hoger dan de vier à vijf etages tellende bestaande flats. A A profiel A-A m 24

25 Analyse plangebied ruimtelijke zonering en randen Het terrein is door hoge bomen omgeven. Het terrein zelf is sleets en kent weinig samenhang. De context (grote kavels, villa s, lanen) is chique en bosrijk. Het terrein als geheel is vrij introvert van opzet. De gebouwen zijn beeldloos (afgezien van het zuidwestelijk gebouw), waarmee het gebied zich nergens toont aan de buitenwereld. In het verleden is dat anders geweest. Tot in de jaren zestig was de noord-, oost- en westrand bebouwd. De lommerijke omgeving. Daaronder: luchtfoto uit ca.1970 waarop de oorspronkelijke randbebouwing te zien is. zachte groene randen zachte groene randen kleinschalige laagbouw centrum harde overgang dominante hoogbouw tijdelijk open/ bouwterrein harde overgang zachte, geleidelijke bosrand zichtlijnen vanuit het bos 25

26 Analyse plangebied conclusies rekening houden met kleinschaligheid omliggende woonbuurt, door nieuwbouw op enige afstand van de terreinrand te plaatsen en met de architectuur in te spelen op kleinschaligheid kleinschalig een (bebouwings) accent aan de Berg en Dalseweg: zichtbaarheid en visitekaartje voor het terrein (1) 2 groene randen (met name heesters) deels te handhaven, echter wel in hoogte verlagen en uitdunnen (2) hoofdmoment: centraal gelegen verblijfsruimte voor ontmoeten, ondersteund door gemeenschappelijk en wijkgerichte functies (3) kleinsc halig samenhangende, landschappelijke inrichting aansluitend op bos behoud van waardevolle bomen, waar mogelijk de minder waardevol aangemerkte bomen inpassen aansluiten op zichtlijnen en routes vanuit het bos; huidige erfafscheiding terreinbos is tegen de zwijnen, deze vervangen met een natuurlijk en vriendelijker doch doelmatige afscheiding, routes weer vrij toegankelijk maken zichtlijnen + paden vanuit het bos wegen en parkeren op maaiveld staan op grote spanning met woonkwaliteit/ landschappelijke kwaliteit; parkeren dient zorgvuldig te worden ingepast en deels ondergronds 26

27 Masterplan visie en uitgangspunten rogramma Voor het terrein wordt een gevarieerd woonprogramma voorgestaan met zowel grondgebonden woningen als gestapelde woningen, in zowel de sociale huur als in de vrije sector. Hierbij is sprake van een goede mix in inkomen, leeftijd en in zorg- en ondersteuningsbehoefte. Er is ook ruimte voor een bijzondere woonvorm van ongeveer 60 woningen, waarbij te denken valt aan een woonwerkgemeenschap in relatie tot de voorzieningen op het terrein. Alle te realiseren woningen zijn levensloopgeschikt. Bij de toewijzing krijgen mensen met een zorgbehoefte voorrang. De programmatische uitgangspunten vastgesteld door de gemeentes zijn als volgt: 69 middeldure vrije sector huur/ koopwoningen 40 sociale huurwoningen voor bijzondere woonvormen (i.r.t. organisatie voorzieningen) 20 vrije sector huur/koopwoningen voor bijzondere woonvormen (i.r.t. organisatie voorzieningen) minimaal 50 sociale levensloopgeschikte huurwoningen voor reguliere huurders De 50 sociale levensloopgeschikte huurwoningen kunnen eventueel. in bestaande bouw op het terrein gerealiseerd worden. Het hierboven beschreven programma is inclusief de Kwakkenbergflatlocatie en exclusief de woningen van Oosterpoort in het flatgebouw aan de Kwakkenberglaan. Het maximaal aantal woningen op het terrein mag niet meer zijn dan het huidige aantal woningen. Dit zijn er op het moment van uitschrijven van de tender 317 woningen (zie bijlage). De woningen in de te behouden complexen Vlindertuin en Bosrand en het appartementencomplex van Oosterpoort tellen mee in het totaal aantal woningen. Voor de (sociale) voorzieningen op het terrein wordt gedacht aan het volgende programma: Circa 700 à 1100 m2 gebruiksoppervlak aan gemeenschappelijke voorzieningen waaronder een (wijk-)restaurant met terras, school, winkel, medisch centrum, multifunctionele ruimte dat ook als theater kan worden gebruikt. Dit programma vormt de basis voor een gedifferentieerd stedenbouwkundig plan. Stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten De verkennende studies hebben geleid tot beter inzicht in de mogelijkheden en potenties van het terrein en het gewenste nieuwe programma. Deze zijn samengevat in de onderstaande ontwerpuitgangspunten: Het landschap met de uitlopers van het bos (onderdeel van het Gelders Natuurnetwerk) is de drager voor de herontwikkeling; Het beoogde sfeerbeeld is wonen in een bospark. Daarbij dient de directe relatie tussen bos en park (qua toegankelijkheid, zichtbaarheid en sfeer) versterkt te worden; Het woongebied dient vrij toegankelijk te zijn en een eenduidige samenhangende landschappelijke terreininrichting als bospark te krijgen; Het terrein dient een open, levendig en uitnodigend karakter te krijgen met centraal gesitueerde voorzieningen voor zowel de bewoners van de Vijverhof als de omliggende wijk en passerende recreanten (centrale plek als hoofdmoment op het terrein); Handhaven van bestaande waardevolle bomen, en het zoveel mogelijk handhaven van overige bomen; royale compensatie van te kappen bomen; Beperking van het ruimtebeslag van de bebouwing door stapeling functies zodat er meer ruimte voor groen zal zijn; De nieuwe bebouwing dient zich op het park te oriënteren (voorkanten/balkons aan het park); Afvalinzameling ondergronds gekoppeld aan parkeerpleinen; Bij de situering van de bebouwing dient waar mogelijk aangesloten te worden op routes vanuit het bos; de maximale bouwhoogte is 5 bouwlagen. Bij de situering en oriëntatie van de bebouwing dient rekening gehouden te worden met de bezonning en de privacy van tuinen. De hoofdontsluiting voor autoverkeer vindt plaats via de Johannaweg en Kwakkenberglaan. De hoofdontsluiting voor langzaam verkeer vindt plaats via de Kwakkenbergweg; Auto s mogen niet dominant aanwezig zijn op het terrein. Het parkeren wordt geconcentreerd, deels in een kelder (minimaal 85 parkeerplaatsen) en op maaiveld op de aangegeven plekken in het masterplan, waarbij deze landschappelijk worden ingepast; De herontwikkeling van het gehele terrein dient gefaseerd te kunnen worden uitgevoerd; Het gehele terrein wordt zodanig ingericht dat het toegankelijk en doorgankelijk is voor rolstoel- en rollatorgebruikers conform Handboek Nijmegen Toegankelijk nov. 2016; Waterberging dient waar nodig onzichtbaar te worden ingepast. Afscheiding naar bos vriendelijk en natuurlijk max. 1,2 m hoog. Doel: afscherming tegen wilde zwijnen. Toelichting concept stedenbouwkundig plan Het basis concept voor het masterplan is het bospark. De beoogde woonsfeer is wonen in het landschap met veel contact tussen woning en bospark. Er wordt een open sfeer nagestreefd. Het bospark krijgt een natuurlijke uitstraling met open landschappelijke sfeer. Het landschap loopt door tot aan de gevels, en de gebouwen zijn te gast in het bospark. Het is de bedoeling dat de natuurlijke sfeer van het bos tussen de gebouwen op het terrein doorsijpelt vanuit het Mariënbos ten zuiden van de locatie. Bebouwingszones en landschappelijke stroken wisselen elkaar om en om af en lopen in noordzuidrichting. Dit vormt de ruggengraat van de stedenbouwkundige opzet. De landschappelijke stroken geven diepe zichtlijnen van de Kwakkenbergweg naar het achtergelegen bos. Er wordt een eenduidige samenhangende landschappelijke terreininrichting voorgestaan. De basisinrichting van het bospark bestaat uit natuurlijk, ruig bloemrijk grasland met verspreid staande (clusters van) inheemse bomen van de eerste grootte en een netwerk van informele, slingerende wandelpaden. De clusters van grote bomen dunnen uit in noordelijke richting en worden dan spaarzamer en vaker solitaire bomen. De paden in de landschapsstroken sluiten aan op de paden in het achterliggende bos. De centraal gelegen langzaam verkeersroute legt de belangrijkste verbinding tussen de buurt aan de noordzijde en het bos aan de zuidzijde en voert door de centrale parkruimte. Deze centrale parkruimte vormt het groene hart van het terrein. De gemeenschappelijke (wijk) voorzieningen liggen aan dit hart met ruimte voor een groot terras. Hier komt ook de nieuwe vijver te liggen. Binnen het park is plek voor enkele speelaanleidingen, zitgelegenheden die als ontmoetingsplekken kunnen fungeren. De nieuwe bebouwing is zodanig in het park gesitueerd dat er enerzijds voldoende ruimte tussen de bebouwing overblijft voor de beleving van het bospark en doorzicht mogelijk is naar het achterliggende bos en anderzijds de meeste waardevolle bomen gehandhaafd kunnen worden. Door hoekverdraaiingen van en knikken in de bouwblokken worden de tussengelegen groene parkruimtes ruimtelijk benadrukt. De landschapsstroken krijgen een contour die als minimum geldt, zie blad 30 In deze landschapsstroken mag geen bebouwing komen. De hoogte van de bebouwing is 4 à 5 bouwlagen ten zuiden van de centrale ontsluitingszone, en 2 à 3 lagen tussen de centrale ontsluiting en de Kwakkenbergweg met plaatselijk een accent van 4 lagen in de noord-oosthoek ter plaatse van de kruising Kwakkenbergweg met de Berg en Dalseweg, conform de themakaart bebouwingshoogte. laagbouw In aansluiting op de omliggende buurt wordt het grondgebonden programma grotendeels in de noordwesthoek van het terrein gesitueerd. Het grondgebonden programma bestaat uit rijtjes van maximaal 9 woningen, waarbij ook gedacht kan worden aan patiowoningen. Deze grondgebonden woningen zijn 2 a 3 lagen hoog, waarbij de derde laat verjongd is ten opzichte van de 2e bouwlaag. De derde bouwlaag is maximaal 50% van het oppervlak van de tweede bouwlaag van de individuele woning. De footprint van de individuele woning is maximaal 90m2. De koppen van deze rijtjes aan de Kwakkenbergweg verdienen daarbij bijzondere aandacht; deze moeten gericht zijn op de Kwakkenbergweg en moeten qua schaal aansluiten op de villawijk aan de noord- en westzijden. De koppen 27

28 Masterplan visie en uitgangspunten staan met hun noordgevels evenwijdig aan de Kwakkenbergweg. Deze koppen beslaan maximaal 2 naast elkaar gelegen woningen en hebben een bouwhoogte van 3 volle bouwlagen. De grondgebonden woningen worden in kleine clusters verkaveld binnen de bebouwingszones, zodat tussen de clusters de parksfeer doorgetrokken kan worden tot aan de Kwakkenbergweg, Kwakkenberglaan en de Johannaweg en het park ook beleefbaar is vanaf deze straten. De rijen tellen nooit meer dan 9 aaneengesloten woningen. Rijen van mee dan 7 woningen moeten in lengte worden geknipt. Deze knip kan worden gerealiseerd door bijvboorbeeld een verspringing of knip of knik in het volume. De voorkanten met woningentrees zijn georiënteerd op de landschapsstroken. De prive- of collecteve tuinen liggen in principe besloten tussen twee rijen. rivétuinen zijn of patio s of tuinen met een ontworpen uniforme landschappelijke afscheiding. Daar waar de tuinen grenzen aan de openbare ruimte (landschapsstroken of pleinen) zijn de erfafscheidingden duurzaam, hoogwaardig en integraal architectonisch meeontworpen. Hier wordt gedacht aan gemetselde tuinmuren met openingen of in combinatie met een bouwkundige pergola (niet van hout). Voor de achterzijde grenzend aan een achterpad of gemeenschappelijke zone wordt gedacht aan hagen. Tussen de voorzijden van de woningen en het openbare groen (de landschapsstroken) is voorzien in strook van minimaal 2 meter breedte. In deze zone is ruimte voor een privé stoep of voortuin. Deze strook dient bouwkundig te worden mee ontworpen, als overgang tussen openbare ruimte en de woning. Deze stroken vallen buiten de grenzen van de landschapsstroken. In de noord-oosthoek van het terrein wordt een combinatie van grondgebonden en gestapelde woningen gedacht, waarbij aan het kruispunt Kwakkenbergweg en Berg en Dalseweg 4 lagen is toegestaan. Op deze locatie is de bijzondere woonvorm zeer denkbaar met een gemeenschappelijke binnentuin. De afscheiding tussen deze ruimte en het openbaar gebied wordt bouwkundig vormgegeven waarbij ook wordt gedacht aan gemetselde tuinmuren met openingen of in combinatie met een bouwkundige pergola (niet van hout). Ook voor deze bebouwing geldt dat er een zone van minimaal 2 meter breedte wordt vormgegeven als bij de laagbouw die dient als overgang tussen openbare ruimte en woningen. Deze zone is ook bedoeld voor balkons (zie onder gestapelde bouw). gestapelde bouw Ten zuiden van de ontsluitingszone wordt het gestapelde programma gesitueerd (appartementen, zorgwoningen, voorzieningen). De appartementen zijn opgenomen in een aantal kleinschalige appartementengebouwen. Deze gebouwen zijn in de basis samengesteld uit twee hoofdvolumes. De tussenruimte tussen de twee hoofdvolumes is een transparant semi-privé gebied dat wordt gebruikt voor de toegang en hoofdontsluiting van de appartementengebouwen. De (middel-) dure appartementengebouwen staan op een verdiepte kelder voor de parkeervoorzieningen en bergingen. De afzonderlijke bouwblokken worden geknipt in lengtes van niet langer dan 40 meter: deze knip kan worden gerealiseerd door een verspringing, een knik of knip in het volume of dergelijke. Alle woningen zijn met hun woonzijde en buitenruimtes georiënteerd op het bospark. De gemeenschappelijke voorzieningen conform het programma zijn op de begane grond en/ of (half)verdiepte kelder in één van de twee bouwblokken aan de centrale parkruimte (het hart ) gesitueerd. Hiermee liggen de voorzieningen centraal op het terrein. De appartementengebouwen bevatten woningen van verschillende grootte en prijsklassen. In het plan zijn goedkope (sociale huur) appartementen, middeldure appartementen, dure appartementen opgenomen. De afzonderlijke gestapelde bouwblokken zijn familie van elkaar en verschillen ten opzichte van elkaar in grootte en positionering, maar houden wel allemaal de verkavelingsrichting en oriëntaties aan conform de themakaarten. De appartementengebouwen zijn zodanig gesitueerd dat vrijwel elk appartement een balkon op het westen of oosten heeft, met zicht op het parkbos via de brede groene zones in noord-zuidrichting. Tussen de appartementengebouwen en de landschapsstroken is een strook/zone van minimaal 2 meter waar binnen balkons en kleine terrassen mogen komen. Enkel bij het toepassen van volledige loggia s mag de gevel direct op de scheidingslijn met de landschapszones liggen. Deze stroken vallen buiten de grenzen van de landschapsstroken. Ontsluiting & parkeren Het terrein krijgt twee hoofdentrees voor autoen langzaam verkeer, respectievelijk vanaf de Johannaweg (westzijde) en de Kwakkenberglaan (oostzijde). De auto-ontsluiting is niet over het terrein doorgekoppeld, maar betreffen twee aparte auto-insteken die de parkeervoorzieningen toegankelijk maken. Hierdoor wordt voorkomen dat er onnodig autoverkeer door het park heenrijdt en is het centrum van het plan autovrij. Voor langzaam verkeer is deze doorkoppeling wel gemaakt, zodat zowel vanaf de Kwakkenberglaan als de Johannaweg de centrale parkruimte goed bereikbaar is. De hoofdentree van het bospark voor langzaam verkeer is de centrale langzaamverkeersroute vanaf de Kwakkenbergweg naar het hart van het plan, en wordt doorgezet als verbinding naar het bos aan de zuidzijde. Verder is voorzien in een recreatieve oost-westroute langs de bosrand aan de zuidrand van het terrein. De entrees van het terrein worden uitnodigend en herkenbaar gemaakt. Het open karakter van het terrein moet hier mee worden benadrukt en expliciet moet de indruk worden voorkomen van een instellingen terrein. De gehanteerde parkeernormen voor de locatie Vijverhof, zoals afgesproken met de gemeentes Berg en Dal en Nijmegen, zijn te vinden in de bijlage parkeernormen. Het parkeren is per deelgebied en gebouwcluster gezien vanuit het park, zoveel mogelijk uit het zicht gesitueerd. Het parkeren wordt voor een groot deel in voorzien door middel van een ondergrondse parkeergarage voor minimaal 85 parkeerplaatsen doch voor zoveel meer als nodig is die bestemd is voor de (midden)dure appartementen. Het ligt voor de hand om deze aan elkaar te koppelen. Voor de appartementen in de sociale huur, de grondgebonden woningen en de bestaande (zorg)woningen in de Vlindertuin/Bosrand en Kwakkenbergflat is parkeren op maaiveld voorzien. Deze wordt geconcentreerd langs de centrale ontsluiting in oost-westrichting en dan wel binnen de bebouwingszones, zodanig dat de groene zones tussen de bebouwing die van de Kwakkenbergweg tot aan het bos lopen vrij blijven van auto s. Dit wordt gerealiseerd door het maken van pleinen tussen de bebouwingen in de bebouwingszones die de bebouwing aan weerszijden van de ontsluitingswegen verbinden. Het zijn allereerst pleinen waar vervolgens (met subtiele middelen) ook op geparkeerd kan worden. Aan deze pleinen zitten ook de entrees van de gestapelde bouwvormen. Het parkeren wordt zodanig aangelegd dat auto s zo veel mogelijk uit het zicht zijn, vanuit de landschappelijke stroken. De landschapsstroken blijven vrij van parkeren m.u.v. het dwarsparkeren langs de Johannaweg en Kwakkenberglaan. Voor de te hanteren parkeernorm, zie overzicht parkeernorm Vijverhof in de bijlage. Waterberging Waterberging dient waar nodig onopvallend in het landschap te worden opgenomen. Bijvoorbeeld met zeer flauwe terreinglooiingen/- geulen of tijdelijke regenbuffers in de vorm van kuilen waarin het grasvlak doorloopt. Dit is eventueel te combineren met speelaanleidingen. De waterberging niet als (herkenbare) wadi s uitvoeren. Verbeelding De hierna volgende masterplan en themakaarten verbeelden de uitgangspunten en randvoorwaarden, zoals hierboven beschreven staat. Daarna volgen een aantal bladen waarin de beeldkwaliteitsambitie en daarbij behorende uitgangspunten worden beschreven voor architecten en landschapsontwerp. Beheer Om de kwaliteit van de openbare ruimte te waarborgen is het beheer en onderhoud van het terrein de verantwoordelijkheid van de eigenaar/ ontwikkelaar. 28

29 Masterplan conceptkaart N 29

30 Masterplan thema landschapsstroken Glooiend gras met eerste grootte bomen De bestaande waardevolle bomen (vooral inus en Zomereik, verder Amerikaanse eiken, berken, een enkel beuk, esdoorn en plataan.) worden behouden. Nieuwe beplanting bestaat voornamelijk uit gras en bomen. Dit geeft een open landschappelijke sfeer die aansluit bij het bos. Ook de nieuwe boomsoorten (eerste grootte) sluiten hierbij aan. Flauwe glooiingen in het landschap versterken het landschappelijke karakter van de tussengebieden en bieden mogelijkheden om het parkeren uit het zicht te houden. Zie ook de themakaart parkeren. min. 13m min. 15m min. 29m min. 17m Voor het behoud van de bestaande bomen geldt als vuistregel dat er niet onder de kroonprojectie mag worden afgegraven dan wel opgehoogd. Met de aanleg en constructie van de parkeergarage dient rekening te worden gehouden met de aanplant van bomen en een licht glooiend grasveld op het dak. De parkeergarage mag niet meer als dusdanig herkenbaar zijn vanaf het maaiveld. Nieuw te situeren bomen boven te parkeergarage kunnen bijvoorbeeld worden geplaatst boven de posities van de kolommen. min. 29m min. 15m min. 15m Buiten de landschapszones zijn gesitueerd: voortuinen of -stoepen, balkons, achtertuinen en parkeren (m.u.v. dwarsparkeren langs Johannaweg en Kwakkenberglaan) min. 34m min. 33m min. 35m N 30

31 Masterplan thema bebouwingsprincipes en zonering Ten noorden van de ontsluitingszones grondgebonden woningen die allen met hun voorzijde zijn georiënteerd op de landschapsstroken. In de noordoosthoek komt een bebouwinsaccent aan het kruispunt Kwakkenbergweg - Berg en Dalseweg. Deze bebouwing vormt een markeringspunt op deze hoek als een visitekaartje voor de locatie. In aansluiting op de villawijk langs Kwakkenbergweg doen de koppen van de nieuwbouw langs de Kwakkenbergweg mee in de structuur en korrelgrootte van de villa s. De koppen aan de ontsluitingszones verdienen ook bijzondere uitwerking, deze zijn mede gericht op deze zone. Ten zuiden van de ontsluitingszone komt gestapelde bouw met bijzondere aandacht voor de koppen aan de ontsluitingszone. De hoofdentrees van de gestapelde bouwblokken bevinden zich aan de ontsluitingszone. Tussen de landschapsstroken en de voorkanten dan wel balkonszijden van de bebwouing is een zone van minimaal 2 meter breed vrijgehouden voor balkons en voortuinen/-stoepen. N 31

32 Masterplan thema bebouwingshoogte gebouwhoogte max. 16m max. 13m max. 10m max. 4m max. 2,5m * koppen: 3 lagen (max. 2 woningbreedtes) overige: 3e bouwlaag tot 50% van individuele woning footprint * * * * N 32

33 Masterplan thema verkeersontsluiting en parkeren Het parkeren vindt plaats aan de bestaande omliggende straten (haaksparkeren aan de Johannaweg en Kwakkenberglaan), in de ondergrondse parkeergarage en op de (parkeer-) pleinen tussen de gebouwen. Deze (parkeer-)pleinen blijven binnen de bebouwingszones. De landschapszones blijven daarmee schoon van parkeren, met uitzondering van de west- en oostranden van het terrein.het idee is dat deze laatste vooral pleinen worden waar (ogenschijnlijk als nevenfunctie) ook op wordt geparkeerd. Van belang is dat deze pleinen worden vomrgegeven als een een fraaie doorgaande vloer met nadrukkelijke patronen en/of gebakken klinkers en met enkele verspreidstaande eerste grootte bomen. De opstaande randen (keerconstructies) krijgen een hoogwaardige afwerking in lijn met de beeldkwalitteitsambitie verderop in dit document. De ontsluiting voor het autoverkeer is vanaf de Johannaweg (west) en de Kwakkenberglaan (oost) en loopt in oostwest richting. Alleen fietsers en voetgangers kunnen van oost naar west en vice versa, dit is voor autoverkeer niet mogelijk. Vanaf de Kwakkenbergweg aan de noordzijde is een centrale toegang voor langzaamverkeer die wordt doorgezet naar de bosrand om aan te sluiten op het bestaande bospad. auto parkeerplein haaksparkeren haaksparkeren haaksparkeren parkeergarage parkeerplein langzaam verkeer auto parkeerplein haaksparkeren parkeerplein De ondergrondse parkeergarage wordt vrij van de te behouden boven gesitueerd en biedt plaats voor minimaal 85 parkeerplaatsen. N 33

34 Masterplan thema zonering openbaar - privé Het zou van grote meerwaarde zijn als het terrein ook gebruikt kan worden door de buurt. Het geheel wordt voorzien van een informeel padennetwerk opdat er op het terrein en van het terrein naar het bos gewandeld kan worden. De bebouwing omsluit de (semi-) privéruimtes; dit kunnen privé of gemeenschappelijke tuinen zijn, entreegebieden of atria. Deze hebben een beschut karakter en krijgen een hoogwaardig vormgegeven afscheiding. Bij de gestapelde bouw ligt het voor de hand dat in deze ruimtes de entrees en verticale stijgpunten liggen. Deze worden in dat geval transparant vormgegeven. Daar waar privé of collectieve tuinen grenzen aan openbaar gebied wordt een hoogwaardige integraal meeontworpen architectonische en bouwkundige duurzame erfgrens voorzien. Te denken valt aan een combinatie van metselwerk met een pergola (niet van hout). privé tuinen integraal meeontworpen erfafscheiding privé tuinen centraal plein collectieve tuin collectieve ruimte collectieve ruimte collectieve ruimte collectieve tuin N 34

35 Masterplan thema entree s, randen en zichtlijnen In de huidige situatie is het terrein introvert van opzet, mede door de heesters om het terrein. In de nieuwe opzet komen er grote openingen met diepe zichtlijnen, ter hoogte van de landschapsstroken. Deze tonen het achterliggende bos vanaf de straat. (bestaande) heesters Er komen twee toegangen voor auto- en langzaamverkeer (oost en west) en een toegang voor alleen langzaam verkeer (noord). entrees met open verwelkomende uitstraling heesters zichtlijnen rill rill N 35

36 speelplek Masterplan thema bijzondere inrichting Op een drietal locaties in de landschapsstroken, te weten in de bredere delen van de landschapsstroken en gelegen tegen de bosrand, kunnen compacte (speel-)plekken worden gemaakt. Ze benadrukken met hun vorm de noord-zuidrichting van de landschapsstroken en zijn maximaal 10x15m groot. De invulling van de tuinen (spelen/verblijven) wordt gebaseerd op wat de bewoners wensen. De contouren ervan worden in het bestemmingsplan vastgelegd. De inrichting van deze speelplekken is of met intensieve vaste beplanting of met natuurlijke speeltoestellen. Indien gewenst kunnen er ter aanvulling daarop speelaanleidingen van verspreid gelegen of staande stammen komen, in nagenoeg de hele landschapsstroken. Verder geldt dat de huidige dierenweide wordt gehandhaafd. centraal plein v i j v e r speelplek speelplek dierenweide handhaven N 36

37 Masterplan overzicht Het gehele terrein wordt samenhangend ingericht. Dat wil zeggen dat er gestreefd wordt naar een en dezelfde landschappelijke sfeer tussen de bebouwing. Dit geeft een rustige setting voor de bebouwing. Het streven is dat iedereen straks in en aan het bospark woont. Ook de wegen, paden, pleinen en het meubilair dienen in één samenhangende (landschappelijke) stijl te worden aangelegd om zo de eenheid van het terrein te versterken. lange lijn uit bos lange lijn uit bos N 37

38 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Beeldkwaliteit algemeen In het gehele plan is de landschappelijke structuur de drager voor de gebouwen. Deze structuur draagt zorg voor de samenhang van het plan. Dit sluit aan op het principe van de omliggende woonwijk, waar het bosrijke landschap de drager is voor de woonbebouwing. Voor de beeldkwaliteit van de architectuur geld diversiteit in samenhang. De samenhang wordt gevonden in de gebouwvormen (heldere hoofdvorm, samengestelde volumes, robuuste architectuur, platgedekt) en materialisatie (rijk metselwerk als bindend element). De diversiteit wordt gevonden in de variatie in het kleurenpallet voor het gevelmetselwerk, in de vorm van de woninggebonden buitenruimtes (loggia s of balkons), in de eigen architectonische identiteit van een gebouw en detaillering (ambachtelijkeheid) van het metselwerk. Wat niet beoogd wordt is de sfeer en eenvormigheid van de woonzorgfunctie van het huidige instellingenterrein. De sfeer en regels worden op de volgende themabladen beschreven met teksten, figuren en referentiebeelden. laagbouw met kap langs Kwakkenbergweg, geknikt blok geknikt blok, plasticiteit in gevel samengesteld gebouw met verschillende bouwhoogtes Bebouwing - hoofdvorm heldere hoofdvorm gestapelde bouw bestaat uit samengestelde volumes rechthoekig karakter uitpandige balkons met behoud helder hoofdvolume semi-loggia s met behoud helder hoofdvolume gedeeltelijke 3e bouwlaag gestapelde bouw: gebouwlengtes groter dan 40 meter worden geknipt door een versrpinging in de footprint, een knip of een knik laagbouw: rijtjes van maximaal 9 woningen, rijtjes langer dan 7 woningen worden geknipt door een verspringing in de footprint, een knip of een knik. goede balans tussen plasticitieit in de gevel en heldere hoofdvorm aandacht voor de koppen: deze zijn gericht op het openbaar gebied balkons of loggia s zijn mogelijk, mits niet ten koste van de helderheid hoofdvorm aandacht voor koppen langs ontsluitingszone geknikt blok met aandacht voor kop laagbouw met accent op kop 38

39 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Geleding hoofdvolumes Voorbeelduitwerkingen geleding volumes voorbeeld geleding samengesteld volume Schematische weergave volumes in landschap Geleding volume grondgebonden woningen maximale footprint indivuele woning: 90m2 footprint derde bouwlaag heeft een oppervlak van maximaal 50% van footprint van de tweede bouwlaag derde verdieping is vormgegeven als verjonging van het volume voorbeeld geleding samengesteld volume voorbeelduitwerkingen derde bouwlaag tweede bouwlaag max. 50% van tweede bouwlaag max. 90m2 indien geen verjonging van volume, dan niet toegestaan voorgevel voorbeelden laagbouw met koppen en gedeeltelijke derde laag eerste bouwlaag max. 90m2 achtergevel 39

40 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Bebouwing - gevelcompositie en materialisering robuuste, rijke baksteenarchitectuur (ambachtelijk) plasticiteit in gevel in balans met heldere afleesbare hoofdvorm voorgevels laagbouw en woongevels gestapelde bouw georiënteerd op openbaar gebied grenzend aan openbaar gebied is baksteen het hoofdmateriaal als verbindend element tussen de gebouwen (bestaand en nieuw); gebruik van warme, natuurlijke tinten volgens bijgaand pallet onderlinge diversiteit in samenhang aandacht voor koppen, materialisering in natuurlijke tinten individualiteit in samenhang grenzend aan (semi-)privécollectieve ruimten en tuinen worden secundaire materialen mogelijk; deze hebben een warme en natuurlijke uitstraling (bijvoorbeeld hout) als vertaling van de zachtere binnen wereld onderlinge diversiteit in samenhang bij laagbouw individualiteit in samenhang erfafscheiding grenzend aan openbare ruimte zijn integraal architectonisch mee ontworpen bouwkundige elementen rijk metselwerk, balkons en plasticiteit warme, natuurlijke uitstraling in secundair materiaal, grenzend aan (semi-)privéruimtes erfafscheiding bij koppen laagbouw wordt mee ontworpen 40

41 Masterplan beeldkwaliteitsambitie hoofdkleur accentkleur combinatie A + C A B A B zandwit genuanceerd rood-paars licht genuanceerd C combinatie B + Schematische weergave verdeling combinaties metselwerk Kleurenpallet metselwerk Voor het gevelmetselwerk geldt een kleurenpallet. Voor iedere bebouwingsstrook geldt een eigen hoofdkleur en een accentkleur. De accentkleur betreft maximaal 15% van het gevelmetselwerk van de aan de openbare ruimte gerichte gevels. Indien de architectuur vraagt op een gebouwplint dan kan deze opgetrokken worden in een genuanceerde antraciete steen conform het voorbeeld. Alle gevelstenen zijn genuanceerde handvorm stenen met structuur in waalformaat. Het voegwerk is donkergrijs tot antraciet voor rood-paarse, rood-oranje en de antraciet-taupe stenen. Voor de zand-witte stenen benadert het voegwerk de kleur van de steen. Al het voegwerk is 3 à 5 mm terugliggend ten opzichte van de steen. plintkleur (optioneel) antraciet-taupe genuanceerd combinatie C rood-paars licht genuanceerd rood-oranje genuanceerd + rood-oranje genuanceerd zandwit genuanceerd 41

42 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Aansluiting bebouwing op landschapstroken aansluitingen bebouwingen op landschap met aandacht integraal ontworpen smalle voortuinen in vorm van een stoep, terras (laagbouw) of balkons (hoogbouw) als overgangszone tussen privé en openbaar; voortuinen/stoepen bij laagbouw zijn integraal architectonisch mee ontworpen en bouwkundig van aard; deze zones zijn minimaal 2 meter breed integraal ontworpen erfafscheiding overgang laagbouw naar landschapstrook; terras met bouwkundige erfafscheiding overgang laagbouw naar landschapstrook met pad aansluiting hoogteverschillen in maaiveld mee ontwerpen appartementen op begane grond met balkon appartementen op begane grond met balkon elkaar ontmoeten 42

43 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Aansluiting bebouwing op collectieve ruimten privétuinen met hagen als erfscheiding naar collectieve ruimten niet zijnde openbaar gebied collectieve ruimten kunnen (privé)tuinen, atria of entreegebieden zijn privétuinen kunnen ook in vorm van patio s collectieve tuin collectieve tuin collectieve binnenplaats collectieve tuin bouwkundige afscheiding privétuinen entreegebied / atrium entreegebied / atrium 43

44 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Bebouwing- bijzondere woonvorm (noordoost hoek) In het plan is ruimte voor een bijzondere woonvorm met collectieve (buiten-)ruimte. collectieve buitenruimte. referentie: CO-project Geworteld Wonen in Rijswijk door INBO gebouw als accent naar noord-oosthoek plangebied collectieve buitenruimte. referentiebeeld: ixelhof Eindhoven centrale entree collectieve buitenruimte en semi-private balkons samengesteld gebouw met robuust metselwerk aan de buitenzijde en met een zachte, natuurlijke binnenzijde 44

45 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Landschapsstroken landschappelijk = eenvoud: (glooiend) gras met grote bomen diepe lange zichtlijnen inheemse bomen van de eerste grootte de gehele vloer zal een glooiend karakter krijgen; dit sluit aan bij het huidige, landschappelijke karakter achter/in de glooiingen staan de auto s geparkeerd uitgangspunt is een gesloten grondbalans sfeerbeeld landschapsstroken netwerken van wandelpaden verschil frequentie maaien terreindelen landschap tot aan de gevel; glooiingen in het landschap tevens ingezet als waterberging. Maaibeheer Met kruidenrijke dan wel bloemenrijke zaaimengsels kan het beoogde landschappelijk beeld en het ecologische rijkdom aanzienlijk verbeterd worden.terreindelen kunnen intensief gemaaid worden en andere extensief (bijv 2x per jaar). Voor het juiste resultaat is een beheerplan nodig en dient het mengsel nauwkeurig te worden afgestemd op bodem en locatie. voorbeeld terreindeel met ruiggras en bomen parkbos: glooiend gazon met verspreid staande grote bomen 45

46 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Schematische doorsnedes landschapsstroken a b a b a profiel 1 rijwoningen met achtertuin aan landschapsstrook a. 2m voortuinzone b. intergraal meeontwerpen bouwkundige erfafscheiding profiel 2 landschapstrook met hoofdontsluiting langzaam verkeer a. 2m voortuinzone b. hoofdontsluiting langzaam verkeer a a a b a b profiel 3 landschapsstrook tussen hoogbouw met parkeerkelder a. 2m balkon-/terraszone b. ondergrondse parkeerkelder profiel 2 landschapstrook tussen hoogbouw met hoofdontsluiting langzaam verkeer a. 2m balkon-/terraszone b. hoofdontsluiting langzaam verkeer 46

47 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Landschap - profiel paden Landschap - profiel entreeweg 47

48 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Landschap - parkeren leinen waarop ook geparkeerd kan worden, waarbij het uitgangspunt in de vormgeving het principe van shared space is. De aanduiding parkeervakken/-stroken is ondergeschikt aanwezig in de pleinbestrating. Op de pleinen is ruimte voor enkele of kleinere clusters bomen. De randen van de pleinen grenzen aan de landschapsstroken worden met een hoogteverschil vormgegeven. Deze rand is duidelijk zichtbaar en veilig, zie de suggesties in de doorsnedes. Het hoogteverschil is maximaal 1 meter. Landschap - profiel parkeerkelder glooiingen landschap met extra grond voor bomen op parkeerkelder Landschap - principeaansluiting maaiveldparkeren - landschap entree ondergronds parkeren shared space plein waarop ook geparkeerd kan worden 48

49 Masterplan beeldkwaliteitsambitie Landschap - bijzonder inrichting, accenten en randen vijver met verhoogde randen waterberging geïntergreerd als speelplek in het landschap stoere èn gebruiksvriendelijke picknicktafel, ook geschikt voor rolstoelen speel van 10x15m als noord-zuidrichting plein geschikt voor diverse functies toe- en doorgankelijk voor rollator- en rolstoelgebruikers een zogenaamde takkenhaag/rill voor in het bos, een afscheiding die ook ecologisch interessant is 49

50 Bijlage overzicht aantallen bestaande woningen totaal 317 wooneenheden 50

51 Bijlage parkeernormen overzicht gezamenlijk vastgestelde parkeernormen Berg en Dal en Nijmegen voor de Vijferlocatie CROW (Berg en Dal) Nijmegen gezamenlijke vastgestelde norm (rest bebouwde kom)* (rest bebouwde kom) (voor Vijverhof locatie) min max beschermd wonen 0,50 0,70-0,50 wonen met een plus 0,90 1,30-0,90 sociale huur appartement <50m2 gbo 1,00 1,80 0,85 1, m2 gbo 1,00 1,80 1,45 1,45 sociale huur grond gebonden <50m2 gbo 1,20 2,00 0,85 1, m2 gbo 1,20 2,00 1,45 1, m2 gbo 1,20 2,00 1,70 1,70 vrije sector appartement midden 50-90m2 gbo 1,40 2,20 1,45 1, m2 gbo 1,40 2,20 1,70 1,70 vrije sector appartement duur 50-90m2 gbo 1,60 2,40 1,45 1, m2 gbo 1,60 2,40 1,70 1,70 vrije sector grond gebonden 50-90m2 gbo 1,50 2,30 1,45 1, m2 gbo 1,50 2,30 1,70 1,70 * matig stedelijk 51

52 ge nd als ew nber gwe g Bijlage waardevolle bomen eg boom waardevol boom minder waardevol boom niet waardevol Kwakkenbergw eg boom geen status bebouwings grens HTT02I 00612G Joh ann awe g Oud e HTT02I 00046G GBK00H 02226G n laa erg enb akk Kw ge eg ent me s ren nber gwe g laan berg kken Kwa ge nd als ew eg boom waardevol boom minder waardevol boom niet waardevol Kwakkenbergw eg Joh ann awe g rojectnummer: bebouwings grens Datum: Schaal: HTT02I 00612G0000 1: Getekend: NM boom geen status Bladnummer: SO-00 Onderdeel: BESTAANDE SITUATIE N Burgemeester Roelenweg EW ostbus AR Zwolle H er ontwi kkel i n g Vi j v e r h o f Telefoon Fax info@famegroep.nl M as t er plan en beeld k w a l i t e i t s a m b i t i e 7 december 2017 naw eg HTT02I 00046G Oud e