NOTA GRONDPRIJSBELEID 2010 GEMEENTE HOUTEN

Transcriptie

1 IS Intern Stuk gemeente Houten ARCHIEFEXEMPLAAR Deponeren»»D NOTA GRONDPRIJSBELEID 2010 GEMEENTE HOUTEN Vastgesteld door het college van B&Wop 8 december 2009

2 Inhoudsopqave Inleiding 3 1. Woningbouw 5 2. Kantoren en bedrijven 7 3. Niet-commerciele Voorzieningen 9 4. Commerciele Voorzieningen Verhuur 11

3 Inleiding leder jaar stelt het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Houten de grondprijzen vast. Het gaat om de prijzen van gronden voor woningbouw, kantoren en bedrijven en commerciele en niet-commerciele voorzieningen waar nog geen overkoepelde contracten zijn gemaakt. Doel van het college is, hiermee sturing en regie te hebben op beleidsdoelstellingen. Deze Nota heeft alleen betrekking op de zgn. "vrije gronden", d.w.z. de gronden waarover nog geen contractuele afspraken zijn gemaakt met projectontwikkelaars. Residuele methode Uitgangspunt voor de vaststelling van de grondprijzen, is een marktconforme grondprijs voor de verschillende bestemmingen. De basis voor de berekening van de grondprijzen is de residuele rekenmethode. Dat wil zeggen dat een (gefundeerde) inschatting gemaakt wordt van de commerciele waarde en de bouwkosten van de te bouwen opstallen. Door de bouwkosten in mindering te brengen op de commerciele waarde, resteert de ruimte (het residu) dat overblijft voor de grondwaarde. Voor de complexmatige woningbouw wordt de residueel berekende grondprijs vertaald naar een percentage van de VON-prijs. Het onderscheid tussen de categorie woningbouw en de categorie kantoren en bedrijven, bijzondere doeleinden en diversen is gemaakt in verband met verschil in economische- c.q. marktwaarde en de ontwikkeling daarvan. De algemene kostenontwikkeling in de bouwwereld volgen we via de gegevens van het Bureau Documentatie Bouwwezen. Deze berekent maandelijks indexcijfers voor de ontwikkeling van de bouwkosten waarbij wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materiaal, manuren en indirecte kosten. Deze zogenaamde "BDB-index" is een graadmeter voor het vaststellen van het kostenstijgingspercentage en komt naar huidige inzichten uit opgemiddeld 1,7 % voor Ook de stijging van de v.o.n.-prijzen van de woningbouw volgens de MEV (Macro economische Verkenning) van het Centraal Planbureau geeft dit percentage aan. Relatie Nota Grondbeieid en Reglement Grondzaken Het afgelopen jaar zijn de Nota Grondbeieid en het Reglement Grondzaken door de gemeenteraad vastgesteld. In de Nota Grondbeieid ligt vast, welke grondbeleidsinstrumenten de gemeente Houten in zijn algemeenheid inzet om haar ruimtelijke ambities te verwezenlijken. In het Reglement Grondzaken wordt geregeld, op welke manier het college verantwoording aflegt aan de raad over de uitvoering van dit beleid en hoe de besluitvorming plaatsvindt. Het grondprijsbeleid wordt in deze stukken nadrukkelijk genoemd als een van de instrumenten die de gemeente ter beschikking heeft om haar beleidsdoelstellingen te verwezenlijken. Deze nota heeft daarom meer dan vorige jaren het karakter van een beleidsnota in plaats van een stuk waarin grondprijzen worden opgesomd. Berekeningsmethodiek per bestemming Voor woningbouw wordt de residueel berekende grondwaarde vertaald naar een grondquote die in relatie staat tot financieringscategorie en kavelgrootte. Voor de sociale huur- en koopwoningen wordt een vaste kavelprijs gehanteerd, indien van toepassing gecorrigeerd met een ' stapelingsfactor'. Voor de bedrijfs- en kantoorterreinen wordt de residuele grondwaarde vertaald naar een vierkante meter prijs. Ook voor commerciele en niet-commerciele voorzieningen wordt een vierkante meter prijs vastgesteld. Bij de vaststelling van de Nota Grondbeieid is toegezegd, dat dit jaar weer een toets op de marktconformiteit zou plaatsvinden. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden, uitgevoerd door een extern bureau. Voor de woningbouw leidde dat tot een beperkte aanpassing van de grondquotes en de conclusie, dat tot nu toe een verantwoord prijsbeleid is gevoerd. Voor de kantoor- en bedrijfsbestemmingen leidde dit tot de conclusie, dat ook hier marktconforme prijzen worden gehanteerd en dat er geen ruimte is voor prijsstijgingen. Voor maatschappelijke voorzieningen zijn de prijzen vergeleken met andere gemeenten. Deze vergelijking wijst uit, dat de grondprijzen in omliggende gemeenten voor zowel commerciele als nietcommerciele voorzieningen gemiddeld 20 tot 25% hoger liggen dan in Houten. Echter gelet op specifieke beleidsdoelstellingen en de economische crisis, is er niet voor gekozen om dit jaar al een verhoging door te voeren. Voor volgende jaren kan deze ruimte om tot grondprijsverhoging over te gaan, worden afgewogen.

4 Doelgroepenbeleid Het uitgangspunt van marktconforme grondprijzen kan worden verlaten als we een bepaalde doelgroep willen bedienen. Dit geldt voor de sociale woningbouw, zowel in het huur- als in het starterskoop segment. Voor grond waarop koopwoningen voor starters worden gebouwd, is het van belang dat deze zo lang mogelijk behouden worden voor de doelgroep en te voorkomen dat de woningen na doorverkoop meteen in een hogere, voor starters niet bereikbare, prijscategorie terecht komen. In de Nota grondbeleid wordt geconcludeerd, dat het anti-speculatiebeding geen optimaal middel is om dit doel te bereiken. Veel effectiever is het om starterswoningen in de markt te zetten door middel van een koopgarantregeling. De inzetbaarheid van dit instrument is onder andere afhankelijk van de financieringsruimte bij de woningbouwcorporatie. Indien haalbaar zal bij nieuwbouwprojecten dit middel worden ingezet, eventueel aangevuld met andere instrumenten. Ter afsluiting In de voorliggende Nota Grondprijsbeleid ligt de doelstelling vast, die het college in de Nota Grondbeleid heeft vastgelegd en toegezegd. Hiermee is het een volwaardig sturingsmiddel voor het college om beleidsdoelstellingen te realiseren.

5 1. Woningbouw 1.1 Marktsector Zoals in de inleiding aangegeven, is recent onderzoek gedaan naar de grondquotes voor woningbouw. Doel was te onderzoeken, of de gehanteerde quotes, door ze residueel te toetsen, nog steeds marktconform zijn. Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat de door de gemeente Houten gehanteerde grondquotes marktconform zijn. Gezien deze conclusie alsmede de huidige financiele situatie heeft het college dan ook besloten de grondquotes te handhaven op het niveau van Ten aanzien van de door de gemeente gehanteerde categorieen vrij-op-naamprijzen is uit het hiervoor genoemde onderzoek naar voren gekomen dat deze categorieen enigszins aangepast zouden kunnen worden. Op deze manier wordt er ruimte gecreeerd voor de door Houten gewenste kwaliteit van de woningen. Het college heeft besloten in te stemmen met deze wijziging. De tabel met de herziene categorieen is op de volgende pagina weergegeven. 1.2 Sociale huurwoningen Deze categorie betreft huurwoningen met een aanvangshuur tot 647,53 per maand. Dit prijspeil wordt jaarlijks op 1 juli vastgesteld door het Ministerie van VROM. Thans is nog niet bekend wat het prijspeil voor 1 juli 2010 zal worden. Voorts zij het opgemerkt dat de grondprijs voor deze categorie een vaste kavelprijs per woning is. De grondprijs voor 2010 blijft ,- per kavel inclusief BTW. Bij gestapelde sociale woningbouw wordt dezelfde grondprijs gehanteerd, met toepassing van een correctie middels de stapelingsfactor. 1.3 Sociale koopwoningen Deze categorie betreft koopwoningen met een prijs tot ,-. Deze koopprijsgrens wordt vastgesteld in de Regionale Huisvestingsverordening van het BRU. In eerste instantie was het de bedoeling om met ingang van 1 juli 2009 de koopprijsgrens te verhogen tot ,-. De provincie dient nog in te stemmen met deze wijzigingen. Thans is de verwachting dat deze wijziging per 1 juli 2010 zal intreden. Het zij opgemerkt dat voor deze categorie een tweetal grondprijzen wordt vastgesteld. Een lagere grondprijs voor sociale koopwoningen die behouden blijven voor de sociale doelstelling. Concreet betekent dit zo veel mogelijk en waar haalbaar een constructie waarbij woningen door middel van de Koopgarantregeling in de markt worden gebracht. Voor de sociale woningen die niet voldoen aan bovenstaande geldt de daarbij behorende grondquote. Voor 2010 zijn de grondprijzen ten aanzien van sociale koopwoningen die behouden kunnen worden binnen de sociale doelstelling niet verhoogd per kavel. De vaste kavelprijs voor 2010 bedraagt dan ook ,- inclusief BTW. Bij gestapelde sociale woningbouw wordt dezelfde grondprijs gehanteerd, met toepassing van een correctie middels de stapelingsfactor. Voor de overige woningen in deze categorie een marktconforme grondquote van 20% inclusief BTW. 1.4 Beleggers huur De grondquote voor beleggers-huurwoningen is afhankelijk van de V.O.N.-categorie/prijs van de woning/appartement. Tabel Toelichting bij de tabel: de vrij op naam prijs van de categorie is de basis voor de grondprijsberekening. De grondprijs wordt bepaald door de bijhorende grondquote in de betreffende categorie.

6 V.O.N.-Categorie-indeling Sociale huur Sociale koop tot ,- VS laag ,-tot ,- VS midden ,- tot ,- VS hoog I ,- tot ,- VS hoog II ,- tot ,- Woningen Grondquote incl BTW Kavelprijs ,= 20% 26% 31% 33% 34% Appartementen Grondqoute incl BTW Kavelprijs met stapelingsfactor 15% 17,5% 20% 22% 24% VS hoog III ,- en hoger Overige vrije sector 35% 26% Minimaal 487,- per m 2 (excl BTW), afhankelijk van locatie, kavelgrootte en kwaliteit. Fonds Volkshuisvesting: administratief wordt 908,- afgezonderd van de opbrengst. Anti-speculatiebeding van toepassing.

7 2. Kantoren en bedrijven Algemeen In 2008 is de wereld in een financiele crisis beland. Als gevolg van deze financiele crisis zijn banken zeer terughoudend geworden in net verstrekken van leningen, zowel aan consumenten als aan bedrijven. Dit heeft tot gevolg dat bedrijven op dit moment moeilijk hun gewenste investeringen kunnen financieren. Na een kortstondige terugval in uitgiftetempo van kavels is er momenteel (derde kwartaal 2009) weer een opleving te bemerken. Bedrijven en investeerders zijn weer voorzichtig bezig met expansie. Echter, de banken blijven vooralsnog terughoudend en vragen een grote mate van zekerheid. Net zoals bouw de woningbouw heeft hier een toets plaatsgevonden op de marktconformiteit van de grondprijzen, door middel van de residuele berekeningsmethodiek. Dit heeft geleid tot de conclusie, dat de prijzen voor de kantoor- en bedrijventerrein nog steeds marktconform zijn. Gezien de economische crisis is er op dit moment residueel bekeken geen ruimte voor verdere verhoging. Ook de ontwikkeling van de BDB-index zal niet worden doorberekend in de grondprijs. 2.1 De Meerpaal Voor De Meerpaal gelden striktere stedenbouwkundige eisen dan in vergelijkbare buurgemeenten. Hierdoor maken ondernemers hogere kosten bij de realisatie. Ondernemers zullen bij een investering een budget vaststellen, waarbij de grondprijs onderdeel is van de totale ontwikkeling. Hoe hoger de grondprijs, des te lager het resterende budget voor het te realiseren gebouw. Dit kan gaan wringen met de striktere stedenbouwkundige eisen die gelden op de Meerpaal. Een te hoge grondprijs kan voor ondernemers dan ook reden zijn om de investeringen op de Meerpaal uiteindelijk niet meer te willen maken en zich elders te vestigen. Desondanks kan gesteld worden dat de grondprijzen op De Meerpaal marktconform en in vergelijking met gepresenteerde prijzen in de regio van een redelijk niveau zijn. Daarbij moet aangetekend worden dat de 'ijzeren' voorraad in de regio nog steeds beperkt is. Veel kleine gemeenten hebben nauwelijks grand uit te geven, terwijl de grotere gemeenten weinig meer in voorraad hebben. Echter vanaf 2010 komt er een nieuwe voorraad bij voor directe uitgifte: in Utrecht bedrijventerreinen De Wetering, Haarrijn en Papendorp Noord en in Nieuwegein bedrijventerrein Het Klooster. De uitgifte van Het Klooster staat op punt aan te vangen. Ondanks dat bedrijven liever niet terecht willen komen in een jarenlange bouwput en de Meerpaal dus een fysieke voorsprong heeft op Het Klooster, zal de Meerpaal toch moeten concurreren met Het Klooster. De crisis heeft er in Nederland toe geleid dat gemeenten hun grondprijzen hebben bevroren of zelfs verlaagd. De gemeente Houten had voor 2009 haar prijzen verhoogd met 3,5%. In hoeverre deze verhoging van invloed is geweest op de uitgifte, is in het licht van de financiele crisis moeilijk te achterhalen. Hoe dan ook is de uitgifte van de kavels in 2009 achtergebleven bij de verwachtingen. Een overzichtstekening van de Meerpaal is toegevoegd als bijlage De Schaft In vergelijking met het regionale aanbod zijn de prijzen van de kavels op de De Schaft van vergelijkbaar niveau. Dit terrein is volop in ontwikkeling wat te zien is aan nieuwe gebouwen en nog te ontwikkelen kavels en thans nog bestaande oude gebouwen. 2.3 Kantoren De recessie heeft met name hard toegeslagen in de ontwikkeling van kantoorpanden. Risicomijdend gedrag van investeerders in combinatie met een onzekere huurdersmarkt heeft de bouw van kantoorpanden stil gelegd. Verwacht wordt dat de vraag naar kantoorpanden zich de komende tijd voorzichtig zal herstellen. Er is nog steeds belangstelling voor de diverse kantoorterreinen. De leegstand in Houten is nog altijd relatief laag. Door de ingebruikname van KPN/Getronics van haar kantoor zal naar verwachting ook de vraag naar kantoorterrein op De Koppeling (licht) toenemen. Ook hier speelt de voorzichtigheid van financierende partijen een belangrijke rol in de realisatiekracht.

8 2.4 Kruisboog/Weteringhoek De bijzondere stedenbouwkundige bepalingen die gelden ten aanzien van de Weteringhoek en Kruisboog drukken het uitgiftetempo van deze terreinen. Vooral de hoge investeringskosten bepalen de haalbaarheid van de ontwikkeling. Daarbinnen is de grondprijs een belangrijke factor die op het ontwikkelingsbudget drukt. Een overzichtstekening van de Kruisboog en de Weteringhoek zijn toegevoegd als bijlage 2 en 3. Conclusie Gezien bovenstaande heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om de grondprijzen respectievelijk de prijzen per m 2 bvo per 1 januari 2010 te handhaven op het niveau van Dit heeft geleid tot onderstaande prijzen voor kantoren en bedrijven. Categorie Het Spoor/Loerik VI kantoren De Meerpaal De Koppeling Prijs 2010 (excl. BTW) 377,- /m 2 BVO zone I 269,- zonell 241,- zonelll 212,- zonellla 225,- zonelv 200,- zonev 186,- per m 2 terreinoppervlak Bijzonderheden Algemeen: Voor het aantal m 2 BVO onderkeldering is geen grondprijs verschuldigd Parkeren op eigen terrein Parkeren op eigen terrein - Kantoren 351,-- 377,-/m 2 BVO Parkeren op eigen terrein - Bedrijven Weteringhoek Kruisboog -Kavel vanaf rotonde richting Bouw 182,- -Lange Schaft-Bouw 177,- -Overige kavels 167,- per m 2 terreinoppervlak 136,- per m2 terreinoppervlak 163,-per m2 terreinoppervlak Parkeren op eigen terrein Maximaal 30% bebouwing + parkeren op eigen terrein Parkeren op eigen terrein

9 3. Niet commerciele voorzieningen Hiermee worden bedoeld (maatschappelijke) voorzieningen zonder winstoogmerk. Te denken valt aan basisscholen, middelbare scholen, sociaal culturele voorzieningen als welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen en niet-commerciele culturele voorzieningen en nutsvoorzieningen. Daarnaast wordt er jaarlijks een grondprijs voor de categorie 'onbebouwd' vastgesteld ten behoeve van de interne administratieve verwerking van sportvelden. Voor wat betreft dit onderdeel heeft net college besloten de prijzen te handhaven op het niveau van Categorie Bebouwd Onbebouwd Prijs 2010 (excl. BTW) 122,- per m 2 terreinoppervlak 36,- per m 2 terreinoppervlak Bijzonderheden Met name bedoeld voor onderwijsvoorzieningen, sociaal-culturele voorzieningen en water- en energievoorzieningen door nutsbedrijven. Met name bedoeld voor interne administratieve verwerking van sportvelden.

10 4. Commerciele voorzieningen Hiermee worden de voorzieningen bedoeld met winstoogmerk. Er is sprake van een bedrijfsvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Voor wat betreft dit onderdeel heeft het college besloten de prijzen te handhaven op net niveau van Bebouwd Deze categorie betreft onder andere kinderdagverblijven, middenspanningshuisjes, eerstelijns medische centra en dergelijke. 4.2 Onbebouwd Deze categorie is met name bedoeld bedrijven die voor de exploitatie veel onbebouwde buitenruimte gebruiken. 4.3 Overhoeken Deze grondprijs is vergeleken met grondprijzen voor overhoeken bij andere omliggende gemeenten. Uit deze vergelijking is gebleken dat de grondprijs die de gemeente Houten in rekening brengt voor overhoeken gemiddeld is. Voor de definitie van 'overhoek' en het daarbij behorende beleid wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid. 4.4 Overige Deze categorie bevat de bestemmingen waarvoor afhankelijk van de planontwikkeling separaat aan het college een grondprijs ter besluitvorming wordt voorgelegd. Categorie Bebouwd Prijs 2010 (excl. BTW) 163,-/m 2 terreinopperlvak Bijzonderheden Onder meer bedoeld voor Casema, KPN, Eerstelijns medische centra en kinderdagverblijven Onbebouwd Overhoeken Overige -huisvesting ouderen -huisvesting jongeren -maatschappelijk gebonden eigendom -specifieke projecten en nieuwe woonvormen -winkelvoorzieningen 55,-/m 2 terreinoppervlak 167,-/m 2 Voorstellen m.b.t. de grondprijs worden separaat aan het college voorgelegd. Met name bedoeld voor bedrijven die voor de exploitatie veel onbebouwde buitenruimte gebruiken Genoemde prijs is een uitgangspunt. ledere verkoop wordt separaat behandeld. Tijdstip waarop voorstel komt is afhankelijk van planontwikkeling 10

11 5. Verhuur Ingevolge de APV van Houten dient er door de afdeling Openbare Werken een vergunning te worden verleend voor net mogen gebruiken van openbare grand. Daarnaast wordt er tegelijkertijd een huurovereenkomst gesloten voor diezelfde grand. Gezien de huidige economische situatie heeft het college besloten de prijzen te handhaven op het niveau van Categorie Commerciele standplaatsen Terrassen Bouwplaatsen Prijs 2010 (excl. BTW) Voor centrumlocaties 0,72 per m 2 per dag Voor andere locaties 0,67 per m 2 per dag 26,- perm 2 per jaar 29,- perm 2 per jaar 11