Olympic Towers Amsterdam

Transcriptie

1 Olympic Towers Amsterdam stedenbouwkundige uitspunten en ontwikkelplan oktober 2012

2 Olympic Towers Amsterdam Inhoudsopgave stedenbouwkundige uitspunten en ontwikkelplan oktober Inleiding 4 2. Situatie 6 Ligging plangebied Huidig gebruik en grondeigendom Vigerend juridisch planologisch kader 3. Stedenbouwkundig kader 8 Historie Ontwikkeling Context 4. Beleidskader 14 Rijksbeleid Provinciale structuurvisie en verordening Structuurvisie Amsterdam 2040 Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving Economisch kader 5.Uitspunten 22 Plangrenzen en matenplan Rooilijnen en bouwveld Verkeer en parkeren Beeldkwaliteit 6. Initiatief 26 Hotelontwikkeling en doelgroep wonen Programma Ontwerp Beeldkwaliteit 7. Onderzoeken 44 Verkeer en parkeren Cultuurhistorische waarden Water Bodem Flora en fauna Geluid Luchtkwaliteit Veiligheid Kabels en leidingen Bezonningsstudie 8. Haalbaarheid 54 Maatschappelijke haalbaarheid Economische haalbaarheid

3 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 4 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 5 In het Olympisch Kwartier Zuid maakt het ANWB-keuringsstation plaats voor een combinatiegebouw met hotel en woningen, de Olympic Towers. Woonzorg en City Development beogen met deze ontwikkeling bij te dragen aan een dynamisch en hoogwaardig verblijfsklimaat en in te spelen op specifieke marktbehoeften. De ambities voor de Sportas zijn het uitspunt. Het 3-sterrenhotel met circa 220 kamers is gericht op sporters en hun begeleiders. De plint van het gebouw bestaat uit een open hotellobby en een lounge, restaurant en faciliteiten voor sporters. In het project worden verder 58 appartementen, waarvan een deel short-stay, en een parkeergarage op de 1 e, 2 e en 3 e verdieping gerealiseerd. Atletiek NK 2012 in het Olympisch Stadion 400m Horden Vrouwen: Lonneke Derriks

4 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 6 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 7 Situatie Bosbaan 5 A10 Sporthallen Zuid Frans Otten Stadion Schinkelpark Olympisch Kwartier Zuid Ligging plangebied De locatie is gelegen aan het IJsbaanpad 12 in het Olympisch Kwartier Zuid op een markante locatie aan de Stadiongracht. Aan de westzijde van de locatie loopt de museumtramlijn en ligt Park Schinkeleilanden met sporten recreatiefuncties. Oostelijk van de locatie aan de noordzijde van het IJsbaanpad staan lage kantoorgebouwen. Daartussen ligt een voet-/fietsroute over de Na Druk Gelukbrug die het Olympisch Stadion-terrein en het Olympisch Kwartier Zuid met elkaar verbindt. Ten zuiden bevinden zich de Sporthallen Zuid en het Frans Ottenstadion. Huidig gebruik en grondeigendom Op de locatie staat een voormalig ANWB keuringsstation. Deze is buiten gebruik. Het kadastraal object AMSTERDAM AB AB 2039, IJsbaanpad CV Amsterdam is in eigendom van gemeente Amsterdam. Het eigendom is belast met erfpacht. De erfpachtgerechtigde is Woonzorg Nederland Projectontwikkeling B.V. Het Olympisch Kwartier Zuid met rechs het voormalige ANWB-keuringsstation Na Druk Gelukbrug, de verbinding tussen het Olympisch Stadion en het Olympisch Kwartier Zuid Locatie op de kop van de Stadiongracht met op de voorgrond het Schinkelpark Amstelveenseweg Olympisch Stadion Olympisch Kwartier Zuid Vigerend juridisch planologisch kader Voor de locatie is het Bestemmingsplan Zuidstrook, onherroepelijk verklaard op 4 september 1992, van toepassing. In het bestemmingsplan zijn de aanwezige gebouwen specifiek bestemd, waarbij voor elk (deel)gebouw het maximum aantal bouwlagen en maximum bouwhoogte is bepaald. In het gebied Olympisch Kwartier Zuid zijn voornamelijk kantoor-, maatschappelijke en recreatieve bestemmingen te vinden. Voor het voormalig ANWBtechnostation geldt een maatschappelijke bestemming in combinatie met een woonbestemming. Voor het gebouw geldt dat maximaal twee bouwlagen gerealiseerd mogen worden met een totale maximum bouwhoogte van 9,5 meter. De nieuwe ontwikkeling past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Voor het gebied is in 2009 een ontwikkelingsvisie opgesteld, Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving. Een Voorontwerp Bestemmingsplan Olympisch Stadion e.o. ligt binnenkort ter inzage. De locatie van de Olympic Towers maakt onderdeel uit van het plangebied van dit bestemmingplan. Streven is om vooruitlopend op de vaststelling van het bestemmingsplan een bouwenvelop voor de locatie vast te laten stellen door de stadsdeelraad en op basis van het daarin vastgelegde stedenbouwkundig en programmatisch kader een omgevingsvergunning voor de bouw van de Olympic Towers in te dienen. Voor de aanvraag van de omgevingsvergunning zal een A3-procedure worden gevolgd. topografische kaart, GBKA (copyright gemeente Amsterdam)

5 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt Stedenbouwkundig kader Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 8 9 Plan-Zuid Berlage 1917 Historie Tot in het begin van de 20e eeuw had het gebied rond het IJsbaanpad een landelijk karakter. In 1917 stelde de Amsterdamse gemeenteraad het stedenbouwkundig plan Plan-Zuid van Berlage vast. In de jaren 20 en 30 van de 20e eeuw is Plan-Zuid grotendeels gerealiseerd. Een belangrijke factor bij de inrichting van het westelijk deel van Plan-Zuid waren de Olympische Spelen van Ten behoeve hiervan werd ten westen van het Oude Stadion het Olympisch Stadion gebouwd door architect J. Wils. Na de spelen werd het Oude Stadion afgebroken. Het gebied rond het IJsbaanpad viel net buiten de rand van Plan-Zuid. In het Amsterdam Uitbreidingsplan (AUP) van Van Eesteren uit 1938 is het gebied rond het IJsbaanpad bestemd als sportterrein. Pas rond 1970 komt er bebouwing in het gebied. Het ANWBkeuringstation staat sinds 1969 op de topografische kaart. Het Haarlemmermeerstation, beginpunt van de spoorlijn naar Amstelveen - Aalmeers/Uithoorn, werd gebouwd in Het reizigersverkeer werd gestaakt in 1950, het goederenverkeer bleef tot 1972 bestaan. De museumtramlijn opende in 1975 haar eerste seizoen voor het publiek over het oude spoortracé, toen nog vanaf het Haarlemmermeerstation tot aan de Ringweg A10, zo n 1,5 kilometer in lengte. In de loop der jaren is de organisatie gegroeid en kon de lengte van de lijn worden uitgebouwd tot zo n 7 kilometer. Voor de herontwikkeling van het Havenstraatterrein is onlangs een projectbesluit vastgesteld : toevoegen van een compacte woonwijk met voorzieningen voor de museumtramlijn. AUP Van Eesteren 1938 Ontwikkeling Sportas In de Structuurvisie Amsterdam 2040 is in meerdere visiekaarten de Sportas opgenomen als ontwikkelrichting. De Sportas loopt van het Olympisch Stadion tot aan het Wagenerstadion in Amstelveen. Aan deze as bevinden zich naast deze twee stadions sportpark Schinkel (Arsenal, inloopbaan), het Frans Ottenstadion met de daar omheen liggende tennisvelden, Sporthallen Zuid, het jachthavengebied, sportcentrum Amstelpark, de bosbaan en het sportpark Nieuwe Kalfjeslaan. In de visie voor de Sportas worden de huidige sportfuncties ruimtelijk met elkaar verbonden door een hoogwaardige openbare ruimte, de zogenoemde sportboulevard. De sportboulevard volgt het tracé van de museumtramlijn, vanaf het Olympisch Stadion tot aan de roeibaan in het Amsterdamse Bos. De huidige sportaccommodaties langs deze lijn kunnen worden uitgebreid en krijgen een kwaliteitsslag. Ook zullen er nieuwe accommodaties en aan sport gerelateerde functies worden toegevoegd. De wens bestaat om het gebied te ontwikkelen tot een gebied met topaccommodaties, goed bereikbaar met openbaar vervoer en langzaam verkeer, die elkaar versterken zodat de Olympische Sportas een vanzelfsprekende rol speelt bij nationale en internationale sportevenementen. (Ambitie Olympi- Herinrichting F. Roeskestraat / IJsbaanpad CTO Human Performance Lab 3000m 2 Olympisch Kwartier Zuid M M VU-Kwartier Herinrichting Jachthavengebied Ent rees Amsterdamse bos Legenda Infrastructuur Tramlijn (nieuw aan te leggen) Museumtramlijn Ontlasting Amstelveenseweg Sportas Structuurvisie Amsterdam 2040 en Sportas (uit: Plan Amsterdam, nr ) Afwikkelingsroutes Doorgaande routes Ringweg A10 Mogelijke veerverbinding Sportboulevard Stations M Metro + verlengd perron

6 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 10 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 11 sche Sportas van bestuurlijke coalitie Zuidwaarts) Recent is het project nieuw leven ingeblazen, door een kwartiermaker aan te stellen. De kwartiermaker zal op korte termijn een plan van aanpak presenteren om te kunnen komen tot een Masterplan Sportas. Context Op de locatie IJsbaanpad 12 raken een aantal heel verschillende stedenbouwkundige zones elkaar. Het gebied ten noord-oosten van de locatie is geïnspireerd op het plan Zuid van Berlage en kent een blokkenstructuur met assen, straten en pleinen. Ten westen van de locatie is er het park de Schinkeleilanden met sportvoorzieningen. Het park is begrensd door de Stadiongracht en de Schinkel. Het brede water aan de randen en de grote sportvelden geven het gebied een weids karakter. En tot slot is er het gebied ten zuiden van de locatie, gelegen tussen de Stadiongracht en de A10. Dit gebied heeft op dit moment geen heldere structuur. Het is eerder een verzameling gebouwen met elk een eigen karakter, waarvan het burgerweeshuis van Aldo van Eyk de opmerkelijkste is. Toch tekent zich ook hier, aan de zuidzijde van de Stadiongracht, een stedenbouwkundige lijn af. De Fred. Roeskestraat en het IJsbaanpad delen de zone tussen de Stadiongracht en de A10 in twee deelgebieden. Het zuidelijke gebied wordt gevormd door de Rooms Katholieke begraafplaats Buitenveldert en de verzameling gebouwen Burgerweeshuis, Tripolis en het sportcomplex. Dit gebied heeft een vrij groen karakter. Het gebied ten noorden van het IJsbaanpad en de Fred. Roeskestraat is dichter bebouwd en zal in de toekomst nog meer verdichten. Het kantoorgebouw Forum en de Gerrit Rietveldacademie zijn hier voorbeelden van. Het vergroten van het contrast tussen beide deelgebieden zal de zone tussen Stadiongracht en de A10 qua structuur versterken. De locatie vervult een scharnierfunctie binnen de hierboven beschreven stedenbouwkundige context, op de route van de Sportboulevard. Het is gepast om het gebied tussen de Stadiongracht en het IJsbaanpad naar het park de Schinkeleilanden te laten eindigen in een accent van ca. 50 m hoog, de maximale hoogte in verband met eisen vanuit Schiphol. Het gebouw communiceert op een groter schaalniveau met de toren de Schinkel van Arthur Staal en met de Parnassustoren. Deze torens markeren elk op hun eigen manier de grens van het op Plan-Zuid van Berlage geïnspireerde Amsterdam. Daarnaast gaat het een relatie aan met het ING House aan de overzijde van de A10 en de torens op de Zuidas. boven: kop van verstedelijkte zone tussen Stadiongracht en IJsbaanpad/Fred. Roeskestraat als scharnierpunt tussen Schinkeleilanden, Olympisch Kwartier Zuid en Plan- Zuid onder: de locatie aan de Sportboulevard in het verlengde aan twee assen: naar toren de Schinkel van Arthur Staal en de Parnassustoren zicht over de Stadiongracht naar de bouwlocatie

7 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 12 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 13 vogevlucht van de Olympic Towers met op de achtergrond het Olympisch Stadion

8 Op 5 september 2008 heeft het kabinet de structuurvisie Randstad 2040 vastgesteld. Bij de structuurvisie gaat het om een integraal toekomstperspectief dat richting kan geven aan de integrale rijksinzet in de Randstad met oog voor de lange termijn op het gebied van onder meer wonen, wer- Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 14 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 15 Beleidskader ken, infrastructuur, water, natuur en landschap. De structuurvisie draagt niet alleen bij aan de ambitie een duurzame en concurrerende topregio te ontwikkelen, maar ook aan een mooi Nederland. De lange termijnvisie en de richting die het kabinet (samen met de regio) kiest, focust op fysiekruimtelijke onderwerpen, maar beperkt zich niet tot de ruimtelijke ordening alleen. Niet-fysieke onderwerpen die in belangrijke mate bijdragen aan de nagestreefde duurzame en concurrerende Randstad worden geagendeerd in de visie. Het gaat dan bijvoorbeeld om bevordering van de sociale cohesie, vergroting van de arbeidsparticipatie, kennis en innovatie. In het kader van de structuurvisie moeten strategische keuzes worden gemaakt met betrekking tot: Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Op 22 november 2011 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) inclusief een ontwerp Algemene maatregel van bestuur (Amvb) van de Wro (Barro) door de Tweede Kamer aangenomen. De SVIR is op 13 maart 2012 inwerking getreden en de Barro op 30 december Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in de Amvb Ruimte. Deze Amvb wordt aangeduid als het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. De inwerkingtreding van de Amvb vindt gefaseerd plaats. Een beperkt aantal onderdelen uit het eerdere ontwerp zijn opgenomen in het Barro. Deze onderdelen zijn nu definitief vastgesteld. Het betreft de onderdelen: a. Rijksvaarwegen b. Project Mainportontwikkeling Rotterdam c. Kustfundament d. Grote rivieren e. Waddenzee en waddengebied f. Defensie g. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen h. Elektriciteitsvoorziening i. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen j. Ecologische hoofdstructuur k. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament l. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte) m. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Conclusie: Geen van de in het Barro opgenomen onderwerpen heeft invloed op het ontwikkelplan. Structuurvisie Randstad Klimaatbestendigheid van de laaggelegen delta; 2. Ruimtelijke investeringsstrategie; 3. Groenblauwe structuur als raamwerk voor verstedelijking; 4. Verstedelijkingsstrategie; 5. Bereikbaarheid in relatie tot ruimtelijke ontwikkeling; 6. Ruimtelijk-economische typering en structuur; 7. Toekomst van Schiphol. Conclusie: Het ontwikkelplan is in overeenstemming met het rijksbeleid Provinciale Structuurvisie Noord-Holland 2040 en verordening Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening met de daarbij behorende Invoeringswet in werking getreden. De nieuwe wet voorziet in een nieuw stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten. In de provinciale structuurvisie legt de provincie haar ruimtelijke toekomstvisie vast en moet zij tevens aangeven hoe zij deze visie denkt te realiseren. De structuurvisie is uitsluitend zelfbindend. Voor de doorwerking van het in de structuurvisie vastgelegde beleid naar de gemeenten toe staan de provincie diverse juridische instrumenten ter beschikking, zoals een provinciale ruimtelijke verordening. Op 21 juni 2010 is de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. Op 3 november 2010 is de Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (Prvs) in werking getreden. De regels van de Prvs vloeien voort uit de Structuurvisie Noord-Holland Voor beide is een eerste partiële herziening vastgesteld op 23 mei Het plangebied van dit bestemmingsplan is in de Structuurvisie aangewezen als onderdeel van Metropolitaan stedelijk gebied en in de Verordening als Bestaand Bebouwd Gebied (BBG). Innovatief ruimtegebruik, intensiveren en herstructureren, kwaliteitsverbetering, kennisintensieve en creatieve milieus zijn beleidsuitspunten bij Metropolitaan stedelijk gebied. Conclusie: De Verordening geeft binnen BBG geen nadere voorschiften die voor dit ontwikkelplan van belang zijn. Structuurvisie Amsterdam 2040 Op 17 februari 2011 is de Structuurvisie Amsterdam 2040, economisch sterk en duurzaam vastgesteld in de gemeenteraad. De structuurvisie bestaat uit drie delen: visie, uitvoeringsstrategie en toetsingskader. De visie heeft als planhorizon , uitvoeringsstrategie en toetsingskader hebben als planhorizon

9 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 16 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 17 Sportas Op de visiekaarten Uitrol centrum 2040 en Zuidflank 2040 is voor het Olympisch Kwartier Zuid de Sportas voorzien. In het faseringsbeeld is de Sportas in de fase opgenomen. Hoogbouwzone Een van de essentiële beleidsonderdelen van de Structuurvisie is het beleid voor de toepassing van hoogbouw. Het IJsbaanpad valt binnen de zone rondom de A10 zuid als onderdeel van de zuidflank. Hier is hoogbouw tot 60 meter gewenst, zodat een gedifferentieerd hoogbouwmilieu kan ontstaan. Hoofdfietsroute Ook zijn in het Structuurplan de Hoofdnetten Auto, Fiets en OV en de ruimtelijke reserveringen voor alle infrastructuur vastgelegd. Het IJsbaanpad maakt deel uit van het Hoofdnet Fiets, als onderdeel van de zuidelijke wandelweg, de recreatieve verbinding tussen de Amstel- en de Schinkelscheg. Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving In april 2009 is de rapportage Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving vastgesteld door de deelraad. Met de hoge ambitie voor de Olympische Sportas is ook de toon voor het Olympisch Kwartier Zuid, als onderdeel van deze Sportas, gezet. Het gebied zal transformeren van een rommelige stadsrand tot de voorkant van de Schinkelscheg. Dit betekent dat gebouwen en openbare ruimte van hoge kwaliteit moeten zijn en dat er naast sportaccommodaties en kantoren ook andere stedelijke functies zoals wonen, hotels en sportinstituten worden toegevoegd. Hierdoor krijgt het gebied een meer gemengd stedelijk karakter. Het IJsbaanpad is de entree vanaf de Amstelveenseweg naar de Schinkelscheg en de Sportas. Deze entree zal een groen stedelijke allure moeten krijgen, met een belangrijke langzaamverkeersfunctie als onderdeel van de Zuidelijke Wandelweg, een belangrijke oost west verbinding in Amsterdam voor langzaam verkeer, die de scheggen met elkaar verbindt. Bij de ambitie van de Sportas hoort ook een directe aansluiting van het Olympisch kwartier Zuid op het metrostation Amstelveenseweg. Verdichting tussen IJsbaanpad en Stadiongracht De noordrand van het IJsbaanpad kan aanzienlijk steviger bebouwd worden met een verdichting die aansluit bij de nieuwe plannen voor de Fred. Roeskestraat. Het wordt mogelijk gemaakt om de hele strook tussen IJsbaanpad en Stadiongracht over de volle lengte, tot aan de kade van de Stadiongracht, te bebouwen in bouwblokken tot 7 bouwlagen (25 meter). In de bocht van de Stadiongracht, waar de noordstrook de Schinkeleilanden raakt komt een hoogteaccent van 55 meter. Tussen de bouwblokken zitten open gebieden die als vizieren op het Olympisch Stadion werken. In de plinten van deze bouwblokken wordt aan het IJsbaanpad publieksgericht programma voorgesteld. Om de verblijfsfunctie in dit gebied te vergroten, worden voor deze gebouwen functies als wonen, short-stay en sporthotel mogelijk gemaakt. Economisch kader De vestiging van nieuwe functies is van invloed op de ruimtelijk economische structuur van de omgeving. Zo moet, bij nieuwe functies, worden beoordeeld of de nieuwe functies op de juiste locatie worden toegevoegd. concept Rapportage Olympisch Kwartier Zuid een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving februari 2009 Hiervoor is afstemming met bestaande functies, bestaand beleid en de behoefte noodzakelijk. Als blijkt dat er voldoende functies in een bepaald gebied vertegenwoordigd zijn, is toevoeging van nog meer van dezelfde functie niet wenselijk. STAD Beleidsnotitie Short Stay, Kort wonen in Amsterdam (2009) In het kader van Amsterdam Topstad biedt het short stay beleid expliciet ruimte aan (vooral buitenlandse) werknemers om in Amsterdam voor korte tijd te wonen. Short stay is het structureel aanbieden van een zelfstandige woning voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden. De beleidsnotitie stelt voorwaarden om te voorkomen dat andere groepen woningzoekenden worden verdrongen, dat de leefbaarheid in Amsterdam wordt aangetast door een eenzijdige vorm van bewoning en dat toeristisch verblijf wordt geboden in woningen in plaats van in hotels. Nota Hotelbeleid Omdat Amsterdam kampt met een tekort aan hotelkamers en vanwege de verwachte vraag naar hotelkamers heeft het college van B&W van Amsterdam op 20 november 2007 de hotelnota vastgesteld. In de nota zijn maatregelen geschetst om het aantal nieuw te realiseren hotelkamers te stimuleren. Op basis van de nota wordt gekeken naar nieuwe potentiële locaties, ook buiten het centrum. Mogelijke locaties zijn aan de Ring A10 en in gebieden met grootstedelijke projecten. Geschikte locaties dienen te voldoen aan de volgende criteria: 1. Hotelontwikkeling is toegestaan 2. Grond / pand is (op korte termijn) beschikbaar 3. Bereikbaarheid / zichtbaarheid (vanaf Schiphol en snelweg) 4. OV op loopafstand (richting centrum) 5. Nabijheid bedrijven (vraaggeneratoren) 6. Beleving directe omgeving (loopafstand) 7. Voldoende parkeermogelijkheid. STADSDEEL Ondernemen in Zuid (2011) Met de nota Ondernemen in Zuid beoogt het dagelijks bestuur een beter ondernemersklimaat voor Zuid. Om dit te bereiken wil het dagelijks bestuur zich richten op meer ruimte voor ondernemerschap, stimuleren van eigenaarschap en samenwerking, gastvrijheid in Zuid en een optimale gemeentelijke dienstverlening naar ondernemers. Amsterdam heeft behoefte aan meer hotelkamers. Voor het vergroten van het aantal hotelkamers in Amsterdam werkt het bestuur van Zuid mee aan de doelstellingen van het stedelijk hotelbeleid. In Stadsdeel Zuid wordt ambitieus ingezet op het realiseren van hotelkamers; Stadsdeel Zuid onderzoekt per aanvraag of de hotelfunctie ruimtelijk inpasbaar is; bij nieuwe bestemmingsplannen worden kansen voor omzettingen (dubbelfuncties) mogelijk gemaakt. Horecabeleid stadsdeel Zuid (2011) Het stadsdeel hecht veel waarde aan een aantrekkelijk en divers aanbod van horeca en evenementen, vanwege de economische en maatschappelijke functie die dit voor het stadsdeel heeft. Het stadsdeel wil een bruisend en leefbaar stadsdeel behouden en biedt daarom ondernemers meer ruimte en kansen; minder en eenvoudiger beleid en regels. Horeca-uitbreiding wordt op specifieke locaties mogelijk gemaakt, daar waar bestemmingsplannen dit eerder niet toelieten. Per gebied worden (ruimere) mogelijkheden geboden tot het omzetten van dag- naar avond/ nachtzaken (waarvoor ruimere openingstijden van toepassing zijn). Horeca in winkels, culturele instellingen en in bedrijfsverzamelgebouwen wordt ruimer toegestaan.

10 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 18 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 19 Olympisch Kwartier Zuid wordt in het huidige structuurplan van Amsterdam gerekend tot hoogstedelijk gebied. Er is een visie opgesteld voor de ontwikkeling en programmering van dit terrein, die aansluit bij de Zuidas en Sportas ontwikkelingen. Om bij te dragen aan het hoogstedelijke vestigingsklimaat, en het faciliteren van de bezoekers van de Sportas zijn horecavestigingen wenselijk in dit gebied. Eventuele uitbreiding van horeca dient zich te verhouden met de Visie Olympisch Kwartier Zuid. Bij de verdere uitwerking van deze visie zal afgewogen worden hoeveel horeca toegevoegd kan worden en waar dit gerealiseerd kan worden. Dit zal vervolgens in een bestemmingsplan worden geregeld. In de Nota Locatiebeleid (2008) zijn parkeernormen per functie opgenomen. De normen zijn dwingend voor de functies wonen en kantoren/bedrijven, maar indicatief voor nietwoonfuncties. De indicatieve norm voor hotels is gebaseerd op de landelijke kencijfers van de stichting CROW: 0,5-1,5 parkeerplaats per kamer, afhankelijk van de ligging in de stad. Voor de Amsterdamse situatie zijn in de nota de minimale kencijfers met 75% vermenigvuldigd. Voor de locatie IJsbaanpad 12 geldt de indicatieve minimale norm van 0,375 plaats/kamer. Conclusie: Het bouwinitiatief past in de Structuurvisie Amsterdam 2040, Olympisch Kwartier Zuid, ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving (2009), en in het economisch kader van gemeente Amsterdam en stadsdeel Zuid. Woonvisie Stadsdeel Zuid (2012) De dynamiek op de woningmarkt staat in Amsterdam, net als in de rest van Nederland, onderdruk door de huidige marktontwikkelingen. Ook in stadsdeel Zuid is dat merkbaar. Woningen staan langer te koop en veel nieuwbouwprojecten komen niet of veel moeilijker van de grond. Desondanks blijft stadsdeel Zuid een aantrekkelijk deel van de stad in te wonen en de druk op woningmarkt in het stadsdeel blijft dan ook hoog. Het stadsdeel zal zich krachtig blijven inzetten op het realiseren van nieuwbouwwoningen en daarbij blijven streven naar 30% betaalbare voorraad. Voor de verschillende buurten zal in overleg met eigenaren en investeerders worden gestreefd naar een zo goed mogelijke aanbodmix van woningen. Van groot belang daarbij is dat nu het woningaanbod voor middeninkomens nog aanzienlijk tekort schiet. Voor een belangrijk deel zal daar de komende jaren dan ook de focus op liggen. Een haalbare financiering is daarbij een belangrijke voorwaarde. Voor wat betreft het totale beleidsveld wonen wordt tevens door het stadsdeel gestreefd naar deregulering van regelgeving. Toekomst De huidige marktontwikkelingen maken het uiterst moeilijk om te voorspellen hoe de woningmarkt in het stadsdeel er over 5 tot 10 jaar er voor zal taan. De onzekerheid over de economie, de hypotheekrente aftrek, het erfpachtsysteem en dergelijke spelen hierbij een belangrijke rol. Daarnaast zullen de effecten van de extra huurpunten in Amsterdam pas op de wat langere termijn duidelijk worden. Dit geldt zeker ook voor de in te voeren extra huurverhogingen bij scheefwoners. Het is daarom vrijwel ondoenlijk om concrete voorspellingen te doen. Desondanks vindt stadsdeel Zuid vindt het belangrijk dat op een wat langere termijn het woningaanbod in het stadsdeel bestaat uit tenminste 35% eigen woningbezit en tenminste 45% betaalbare voorraad. Nota Parkeren in Zuid De stadsdeelraad van stadsdeel Zuid heeft op 25 mei 2011 de Nota Parkeren in Zuid 2011 vastgesteld. In de wijken binnen de ring A10 is uitbreiding van het parkeerareaal in de openbare ruimte vaak moeilijk. Het stadsdeel stelt daarom bij bouwprojecten de eis dat de parkeerbehoefte van bewoners en/ of werknemers (langparkeerders) in principe op eigen terrein moet worden opgevangen. De eis om voor langparkeerders parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren geldt in de volgende gevallen: (vervangende) nieuwbouw; wijziging van een gebouw of complex als gevolg waarvan de parkeerbehoefte significant toeneemt De parkeerplaatsen op eigen terrein dienen bij voorkeur ondergronds te worden gerealiseerd. Daarnaast zijn in de nota parkeernormen gesteld voor kantoren, bedrijven en woningen. Het stadsdeelbestuur heeft hiermee een beleidsmatige eis neergelegd die wordt gesteld in het geval van sloopnieuwbouw en ingrijpende vernieuwing van de bestaande situatie. Ook bij het wijzigen van een gebouw of complex dient bij een significante toename van de parkeerbehoefte het parkeren op eigen terrein te worden opgelost.

11 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 20 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 21 Koniklijke Holland Beker 2010 op de Bosbaan fotografie: Merijn Soeters

12 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 22 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 23 Uitspunten 7,961 10,495 4,207 7,119 3,603 2,490 31,674 3, , ,29 36, m2 Programma Algemeen uitspunt is een combinatie van woningbouwprogramma en een hotel. Het hotel, de bijbehorende voorzieningen en een deel van de woningen, bijvoorbeeld in de vorm van shortstay appartementen, zijn gerelateerd aan sport. 8,161 55,989 Plangrenzen en matenplan Voor de plangrens zijn de kadastergrenzen van de kavel aangehouden. Een deel van de grond aan de oostzijde, tussen de kavel en de Na Druk Gelukbrug in, en boven het water, is overbouwd. Het dagelijks bestuur van de deelgemeente Amsterdam Zuid heeft in een brief van oktober 2011 aangegeven dat het aanvullend verwerven van een deel van het perceel ten oosten van locatie bespreekbaar is, mits de strook verder vrij blijft van bebouwing en passend wordt ingericht. Zij zien een ontwerpopgave om een goede oplossing voor het parkeren, laden en lossen en de toe tot de parkeergarage te combineren met een open en uitnodigende plint van het gebouw. De kavel is 2685 m2 groot. Op de situatietekening zijn de afmetingen weergegeven. Bouwveld en rooilijnen Het bouwveld is kleiner dan de kavel. Het bouwveld is 2002 m2. Over de kavel liggen drie hoofdwaterleidingen van Amsterdam. De bouwafstand tot de waterleiding bedraagt 2 meter. Dit bepaalt de rooilijn aan de straatzijde. Deze rooilijn ligt in het verlengde van de huidige kantoorbebouwing aan het IJsbaanpad. 5 m 2 m 2002 m2 h max 54.5 NAP r 13,15 m Aan de zijde van het water mag tot aan de kadastergrens gebouwd worden. Voor (delen van) bouwwerken binnen 5 meter van de kade en boven het water is een watervergunning benodigd. Ondergronds bouwen is ongewenst in verband met de secundaire waterkering en de waterleiding. h vrij min 12 m max 20 m De west- en oostgrens van het bouwveld zijn gelijk met de kadastergrenzen.

13 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 24 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 25 Bouwhoogte en overbouwen De maximale bouwhoogte op de kavel wordt bepaald door het Luchthavenindelingsbesluit. Op de locatie geldt een maximum bouwhoogte van ca 54,5 m - 55,5 m van west naar oostzijde. Deze hoogtes zijn gerelateerd aan de referentiehoogte van de luchthaven: -4,0 NAP. De hoogte van het maaiveld ter plekke van de locatie is circa 0,6 m NAP. Voor de kavel wordt een maximale bouwhoogte van 54,5 m aangehouden ten opzichte van NAP. Het is mogelijk om voor een deel van de kavel de zone met de waterleidingen te overbouwen. Hier geldt een vrije hoogte tussen maaiveld en onderzijde overbouwing van minimaal 12 meter. Ten behoeve van de auto-ontsluiting van de parkeerlagen in het gebouw is het toegestaan een deel van de Stadiongracht en de grond tussen de kavel en de Na Druk Gelukbrug te overbouwen. Overbouwingen boven het water en tot 5 meter van de kademuur zijn technisch toegestaan mits een watervergunning verleend is. Massa en vorm Op de locatie wordt een samengesteld gebouw voorzien met twee torens op een onderbouw. De twee torens verschillen in hoogte, richting en functie. De oostelijke toren (hotel) is geörienteerd op het noorden, richting de binnenstad en het zuiden. De lagere woontoren is geörienteerd op het oosten en westen en overziet het Schinkelpark. Deze toren overkraagt het leidingentracé. Zie de blauwe pijlen op de tekening. Het voorstel is om de locatie bij het ruimtelijk syteem Transformatiegebied onder te brengen. Hierover zal de Commissie Welstand en Monumenten een uitspraak moeten doen en wellicht dient er een aparte welstandsparagraaf in het betemmingsplan te worden opgenomen. Criteriaeisen voor een transformatiegebied: Relatie met de omgeving het bouwwerk heeft een relatie met zijn omgeving; het levert een bijdrage aan de kwaliteit van de openbare ruimte Bouwwerk op zichzelf er is een betekenisvolle samenhang tussen de architectonische vorm, de te vervullen functies en de constructieve samenstelling van een bouwwerk er is in de vormgeving sprake van een evenwicht tussen helderheid en complexiteit; er is sprake van structuur in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren is gegaan in het ontwerp is zorgvuldig omgegaan met associaties die bepaalde vormen oproepen in de sociaal-culturele context in het bouwwerk zijn beheerst architectonische middelen ingezet (maten en verhoudingen van ruimten, volumina en vlakverdelingen) Detaillering, materiaal- en kleurgebruik het gebruik van materiaal, textuur, kleur en licht volgt uit het ontwerp. Verkeer en parkeren De kavel wordt voor het verkeer ontsloten vanaf het IJsbaanpad. Op de kavel is een voorrij- en laad-en losroute. De entree naar de garage ligt in de gevel aan de straatzijde. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. De parkeerplaatsen op het IJsbaanpad aan de noordzijde van de weg ter plaatse van de ontwikkeling kunnen aan de ontwikkeling worden toegerekend. Inrichting buitenruimte De inrichting van de buitenruimte is hoogwaardig en sluit aan op de ambitie uit de rapportage Olympisch Kwartier Zuid, een ontwikkelingsvisie voor IJsbaanpad en omgeving om het IJsbaanpad te transformeren naar een entree vanaf de Amstelveenseweg naar de Sportas en de Schinkelscheg met een groen stedelijke allure. Beeldkwaliteit Plint De plint heeft een open en uitnodigend karakter. De toe tot de parkeergarage, het laden en lossen zijn zorgvuldig in de plint opgenomen. Welstand IJsbaanpad 12 behoort tot het ruimtelijk systeem Perifere groen/watergebieden in het gebied Groengebied Schinkel. Het naastgelegen gebied IJsbaanpad 10 en lager behoort tot het ruimtelijk systeem Kantoren en Bedrijven in het gebied Kantorenlocatie Burgerweeshuis. Beide ruimtelijke systemen zijn niet passend voor de beoogde transformatie van de locatie en het Olympisch Kwartier Zuid.

14 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 26 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 27 Initiatief Maatschappelijk belang Na uitvoerig overleg met de gemeente, het stadsdeel en sportgerelateerde gebruikers van de Sportas bleek in 2010 dat het ontwikkelen van het perceel tot sporthotel en woningen in het middensegment van groot maatschappelijk belang was. De ambitie en rapportages van de gezamenlijke overheden om een levendige Sportas te creëren onderstreept dat. Zeker nu gepitcht wordt op de Olympische Spelen in 2028 en het EK-atletiek in 2016 is het tijd door te pakken. De gebruikers van het gebied schreeuwen om een (slaap)plek waar zij hun sporters en begeleiders representatief kunnen onderbrengen. Het vertrek van de ANWB uit het keuringstation is de eerste aanleiding geweest voor het herontwikkelen van de locatie voor woningbouw. Nadat Woonzorg Nederland het perceel in 2009 heeft aangekocht is een eerste ontwikkeling gestart welke na gedegen onderzoek niet haalbaar bleek. De drie hoofdwaterleidingen die door het perceel lopen vormden een te groot obstakel voor zowel de technische als financiële haalbaarheid. De daaropvolgende gesprekken met de gemeente om naar oplossingen te zoeken hebben geresulteerd in een ontwikkeling voor de realisatie van combinatiegebouw met een hoteltoren en een woontoren, de Olympic Towers. Woonzorg is een samenwerking aangegaan met CityDevelopment, waarbij de eerste haar ruime expertise inzet voor het ontwikkelen van woningen en de laatste voor de hoteltoren. Woonzorg en City Development beogen met deze ontwikkeling bij te dragen aan een dynamisch en hoogwaardig verblijfsklimaat en in te spelen op specifieke marktbehoeften. De ambities voor de Sportas zijn het uitspunt. Het 3-sterrenhotel met circa 220 kamers is gericht op sporters en hun begeleiders. De plint van het gebouw bestaat uit een open hotellobby en een lounge, restaurant en faciliteiten voor sporters. In het project worden verder 58 appartementen, waarvan een deel short-stay, en een parkeergarage op de 1 e, 2 e en 3 e verdieping gerealiseerd. Hotelontwikkeling Het is ondenkbaar naast het Olympisch stadion een hotel te bouwen waar sport niet de hoofdrol opeist. Al sinds 1928 is het de plek waar sport, sporters en supporters samen komen. Hier worden helden gemaakt, overwinningen gevierd en teleurstellingen gedeeld. Nu, bijna een eeuw later, wordt de Sportas ontwikkeld en komt er eindelijk een huis voor de sport. Een fijne en comfortabele plek om te zijn, te midden van alle sportfaciliteiten die je je maar kunt wensen. DMO, Henk Stokhof: Hotelontwikkeling is in het stadsbelang en past naadloos in de sportambitie van de stad. Samenvatting Sportplan ( Topsport. Het moet mogelijk blijven om in Amsterdam excellente sportprestaties te leveren. Topsporters en topsportverenigingen moeten kunnen beschikken over excellente faciliteiten en ondersteuning. Amsterdam wil daarnaast topsportevenementen blijven gebruiken om met side-events jeugd enthousiast te krijgen voor de sport en bewegen. Directeur Olympisch Stadion, Hans Lubberding: Een hotel in de directe omgeving is een zeer waardevolle toevoeging voor het gebied. Met meer dan 30 activiteiten per jaar is er ook van de zijde van het Olympisch stadion behoefte aan een hotel, of zelfs meer dan één. Maatschappelijk belang en een gezonde exploitatie moeten wel in balans worden gebracht. Op zuiver commerciële gronden zou voor een ander programma worden gekozen. Uiteraard worden de kamers betaalbaar gehouden voor de doelgroep, de (top)sporter. Alleen al in, en direct rond het Olympisch Stadion vinden jaarlijks circa 30 grote evenementen plaats met soms wel bezoekers. Dit zijn evenementen als de Amsterdam Marathon, NK atletiek, Copa Amsterdam, de Zomerspelen en de Gerrie Knetenman Classic. Maar ook de 6-daagse van Amsterdam (baanwielrennen) in het Velodrome, de internationale hockeywedstrijden in het Wagener Stadion, de Holland Beker Roeien op de Bosbaan brengt jaarlijks terugkerende deelnemers en toeschouwers naar de Sportas die willen overnachten. Daarnaast huisvest Amsterdam ook regelmatig internationale sportevenementen, waarvan het aankomende WK roeien in 2014 en het WK beachvolleybal in 2015 reeds bekend zijn. Benchmark Net als het Hotel Papendal, waar veel paralellen mee zijn, bepaalt de plek voor een groot deel de gebruiker. Het hotel en congrescentrum op Papendal staat ook te midden van sportvelden en andere trainingsfaciliteiten. Er is goed gekeken naar Hotel Papendal en veel geleerd van hoe zij zich profileren en positioneren. Qua prijs ambiëren we een vergelijkbaar niveau met Hotel Papendal en bijvoorbeeld het KNVB hotel. Het CTO sporthotel, wat ook op Papendal is gevestigd, is feitelijk geen hotel maar een long stayvoorziening zonder keukens of andere voorzieningen. De huurders kunnen deze kamers naar eigen goeddunken schilderen en behangen. Opvallend is de verkeerssituatie op Papendal. Hotel Papendal heeft voldoende aan een parkeernorm van 1:10. Volgens hun opgaaf heeft 60% van de sporters überhaupt geen rijbewijs. Belangrijk is juist dat de infrastructuur voldoende ruim is voor het manoeuvreren van een bus. Er zijn diverse andere sporthotels bekeken en vergeleken. Het blijken meer themahotels dan sporthotels. Voorbeelden hiervan zijn Golf hotels, Wellness hotels, Ski hotels etc. etc. Het sportthema is hier veelal verwerkt in een arrangement met sportfaciliteiten in de directe omgeving. Meer gericht op ontspanning dan op topsport. Het hotelconcept in de Olympic Towers wil toevoegen aan de omgeving en niet concurreren met de faciliteiten in het stadion en haar directe omgeving.

15 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 28 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 29 Daarom is bijvoorbeeld geen sportschool of grootschalige zalenverhuur in het programma opgenomen. Aangetekend moet wel worden dat zowel Hotel Papendal als ook het KNVB hotel een groot deel van haar inkomsten juist haalt uit onder andere het congresdeel van de accommodatie voor sporters en bedrijven. Deze zalenverhuurfaciliteiten bevinden zich reeds in het Olympisch Stadion, waarmee de markt ruim bediend kan worden. Hierdoor mist voor de Olympic Towers een deel aan commerciële slagkracht. Hotelloods, René van Schie: Een sporthotel zou een mooie toevoeging zijn aan het bestaande portfolio van hotels in de stad. Lobby/ openbare ruimtes In tegenstelling tot zakenhotels waar de sfeer vaak chique en op afstand moet zijn, zal hier een moderne, open huiselijke sfeer zijn. Een plek waar je kunt uitpuffen na fysieke inspanning. Meer met een shake op de bank dan met een whisky aan de bar. Ook is er in de lobby de ruimte om met je team samen te zijn. Je kunt met je team samen eten of in alle privacy evalueren met je coaches. De lobby en het restaurant zijn mede geschikt gemaakt voor presentaties, persconferenties en huldigingen. Tevens zijn er separate ruimtes waar coaches 1 op 1 met hun pupil apart samen kunnen spreken. Deze ruimtes zijn mede beschikbaar als medische ruimte. Een plek in het gebouw waar een korte warming up kan plaatsvinden wordt ook gewaardeerd. Keuken Sporters zijn gezonde mensen. Gezonde mensen eten bewust. De keuken zal hier daarom rekening mee houden. Niet alleen in de producten die de keuken verwerkt maar ook is een maaltijd 24 uur per dag beschikbaar voor de sporters met een vast eet- en leefpatroon buiten de Nederlandse tijden. Ook heeft elke sport, en vaak zelfs elke sporter, behoefte aan aangepast voedsel, zeker als ze hier verblijven in verband met herstel na bijvoorbeeld een blessure. De keuken is hier op ingericht. Het keukensysteem van Papendal keuken op maat wordt graag geadopteerd. Papendal en haar gebruikers zijn hier heel enthousiast over. Het restaurantconcept 2028 is ontwikkeld door Ronald Huiskamp van Hospitallity Concepts. Met hem is gesproken en een vergelijkbaar concept past in het initiatief. Het is hoogwaardig zonder hoogdrempelig te zijn en biedt ook genoeg aantrekkingskracht om passanten te trekken. Kamers Het begint met een goed bed, fijn sanitair en comfort. Een hotel moet vooral dat bieden. Toch houden we ook hier rekening met de doelgroep. Vaak worden kamers gedeeld, dus wordt daar vooraf al met de bedden rekening mee houden. Vele kamers zijn te koppelen zodat er nog meer een gezamenlijke ruimte ontstaat. Door kamers te koppelen en de meerpersoonskamers die er geboden worden ontstaat een hostelsfeer zonder in te boeten op faciliteiten en comfort. Iedereen moet zich welkom voelen. Opslag Elk hotel heeft wel een ruimte waar je voor een uurtje je koffertje kwijt kunt. De gemiddelde sporter heeft echter veel meer bagage bij zich. Zowel qua sportattributen zoals handboog of racefiets, maar ook qua kleding worden hoge eisen aan de opslag gesteld. Hier is in het ontwerp rekening mee gehouden met onder andere voldoende grote lockers. De spullen kunnen veilig en geconditioneerd worden opgeslagen. Hierbij wordt gebruikt gemaakt van de ervaringen en expertise van Papendal. Tevens zal er bij de opslagfaciliteiten bijvoorbeeld een kleine werkplaats worden gecreëerd en is er ruimte om kleding zelf te wassen. <300 meter Olympisch Stadion (o.a. atletiek) CTO topsportcentrum Amsterdam Sporthallen Zuid (zaalsport en schermen) Frans Otten stadion (tennis, squash) ASV Arsenal (voetbal) en atletiekbaan Tennisclub IJsbaanpad Jachthaven Olympia Medico Vision Sportstraining/ fitness & fysio & revalidatie MRI centrum Amsterdam OV: tram/ bus /metro/trein <1,5 kilometer Johan Cruyff Institute for Sport Studies Vrije Universiteit Amsterdam VU Medisch Centrum Spa Zuiver Amsterdam Bosbaan (roeien) Amsterdamse Bos Watersportverenigingen Jachthavens Short Stay Voor veel gebruikers zal er behoefte zijn aan een langer verblijf. Momenteel revalideren in Amsterdam topvoetballers van AC-Milan en Manchester United en trainen topatleten voor een langere periode in het Olympisch Stadion vanwege de uitstekende kwaliteit van de atletiekbaan en de nabijheid van de medische zorg in het VU en het CTO. Olympic Towers en het Olympisch stadion, centrum van de Sportas Om hun verblijf te optimaliseren zijn in het woongebouw short stay woningen gecreëerd. Uit onderzoek blijkt dat er behoefte is aan dit soort mogelijkheden. De voordelen die in short stay-accommodaties worden gezien zitten niet alleen in de duur van het verblijf maar ook in het feit dat het leven in een appartement anders wordt beleefd dan het leven in een hotel. Er wordt wel een potentieel probleem voorzien omdat de Amsterdamse verordening voor short stay serieuze beperkingen oplegt. Er wordt dan ook voorgesteld om de short stay-woningen onder de hotelvergunning te plaatsen. <3 kilometer Wagener Stadion (hockey) Nationaal Cricket Centrum Amsterdam RAI (Jumping Amsterdam, WK/EK zaalsporten) Universiteit van Amsterdam centrum, Museumplein <5 kilometer Sloterparkbad (zwemmen) Velodrome Amsterdam (baanwielrennen) centrum, Dam <7,5 kilometer Amsterdam Arena (voetbal) Ziggo Dome Sportcentrum Ookmeer (zaalsport, indooratletiek en turnen) Honk- en Softbalcentrum Ookmeer Nationaal Rugby Centrum Jaap Eden IJsbanen (schaatsmarahons, ijshockey) Sportcentrum Universum (UvA/ HvA) Schiphol Kwartiermaker Sportas, Evert Verhagen: Jullie ontwikkeling is een van de belangrijke pijlers van de Sportas Woonzorg Nederland en City Development danken onderstaande personen met wie deze paragraaf mede tot stand is gekomen en die het initiatief ondersteunen. Jochem Schellens, NOCNSF Evert Verhagen, kwartiermaker Sportas Hans Lubberding, directeur Olympisch Stadion Henk Stokhof, DMO Amsterdam Spoga

16 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 30 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 31 Doelgroep wonen Wonen naast het Olympisch Stadion is exclusief. Het wonen op deze locatie mag daarnaast ook zeer uniek en aantrekkelijk genoemd worden als Amsterdam de Olympische Spelen van 2028 binnenhaalt. Door de exclusiviteit verwacht Woonzorg een grote groep potentiële bewoners uit alle segmenten aan te spreken. Met het vooruitzicht op de Spelen zal het aantal belangstellenden alleen nog maar toe nemen. Om de exclusiviteit te waarborgen zal dit zich niet alleen door de locatie laten gelden maar ook door de luxe en tijdloze uitstraling van de architectuur. Een grote groep kopers vindt het nog steeds aantrekkelijk om een grote woning met een flinke buitenruimte te kopen. Hierbij willen zij ook graag de flexibiliteit benutten om de woning zelf in te delen met eventueel een combinatie van meerdere appartementen. Aan deze vraag wil Woonzorg voldoen door de woningen in de vrije sector aan te bieden in verschillende typen. Hierdoor zijn er meer combinaties mogelijk waardoor er gekozen kan worden voor appartementen van bijvoorbeeld 260 m2. Hiermee kan de vraag naar penthouses ook worden bediend. Programma Wonen 58 woningen Type woningen Tweekamerappartementen 60 m2 Driekamerappartementen m2 Vrij indeelbare drie/vier/vijf kamerappartementen m2 Combinaties van bovenstaande naar wens koper zijn mogelijk. bergingen ca. 225 m2 Prijssegment Alle woningen zullen worden ontwikkeld met een realistische verkoopprijs in het midden- en dure segment. Hotel 220 hotelkamers lobby opslag sportmateriaal horeca/multifunctioneel Parkeren 121 parkeerplaatsen in gebouw (1e,2e,3e verdieping) minimaal 2 parkeerplaatsen op maaiveld eigen terrein 11 parkeerplaatsen IJsbaanpad, beide zijden ca. 560 m2 ca. 70 m2 ca. 380 m2 Functies plint met daarboven parkeren, hoteltoren (rechts) en woontoren genereert een levendige sfeer op de kade. In de plint is ook een inrit naar een hellingbaan opgenomen, die leidt naar de hoger gelegen parkeergarage, waar 121 parkeerplaatsen zijn voorzien over drie parkeerlagen op de eerste, tweede, en derde verdieping. Op de begane grond nabij de entree van het hotel is voldoende ruimte voor fietsparkeren. De transparante plint en de parkeerlagen vormen samen de basis van het gebouw. Hierboven verrijzen twee ten opzichte van elkaar gedraaide volumes. Het volume aan de westzijde van het gebouw heeft een oost-west-oriëntatie. Hierin bevinden zich over acht lagen woningen in de vorm van appartementen, ontsloten door middel van twee portieken. Een aantal woningen (type B) beschikt over daglicht/uitzicht aan zowel de oost- als de westzijde. De overige appartementen () zijn volledig gericht op het westen. Alle appartementen beschikken over een buitenruimte aan de westzijde. De afmeting van de appartementen varieert van circa 60 m2 tot 125m2 (GO). Dit gebouwdeel heeft een maximale hoogte van 39 meter, verdeeld in 12 lagen (incl. de plint). Het volume aan de oostzijde heeft een noord-zuid-oriëntatie. In dit volume bevindt zich een sporthotel, met daarin ongeveer 220 kamers. Hier zullen ook speciale groepskamers worden gerealiseerd voor teamsporters. Dit gebouwdeel heeft een maximale hoogte van 49,9 meter, verdeeld over 16 lagen (incl. de plint). Op de hogere verdiepingen is het uitzicht alzijdig boeiend. In het zuiden en het westen zorgen Schiphol en de A10 voor een permanente dynamiek aan de horizon; in het oosten en het noorden kijk je uit over de historische stad en de kosmopolitische Zuidas. Beeldkwaliteit Voor de uitwerking van het gebouw is inspiratie gezocht bij de architectuur van het Olympisch Stadion van architect Jan Wils. Een stoer en eenvoudig roodbakstenen gebouw, met een elegante en verfijnde detaillering van het werknummer materiaal. De vormgeving 0802 van de buitenruimten van de woningen, in de werk IJsbaanpad vorm van een in het oog springend horizontaal element, verwijst ook naar stadium de deze Bouwenveloppe latere concept stromingen binnen de Amsterdamse School. onderwerp tekening functies internal schaal 1:76,92 De volledige begane grond heeft een open en transparant karakter. De hoteltoren heeft gewijzigd in tegenstelling tot de woontoren een meer vertikaal karak- datum ter. De parkeergarage tekeningnummer is opgenomen in het gevelontwerp. 15 Ontwerp Een van de grote troeven van de locatie is het mooie perspectief over de Stadiongracht richting de Schinkel. Om de kade voor elke bewoner, elke bezoeker en elke voorbijer toegankelijk te maken is er een ruime door bedacht. Aan deze binnenstraat bevinden zich ook de entrees van de bovengelegen appartementen. Aan alle zijden beschikt de plint over een transparante uitstraling. Deze wordt nog versterkt door de aanwezigheid van publieke functies, waaronder de lobby van het hotel, waarvan de entree zich aan de straatzijde bevindt. De plint wordt verder nog ingevuld door een lounge en restaurant, voorzien van een ruim terras. De aanwezigheid van een steiger in het water van de Stadiongracht, waardoor het mogelijk wordt gemaakt aan te meren,

17 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 32 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 33 Olympic Towers gezien over de Stadiongracht

18 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 34 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 35 bvo hotel/wonen 523 m2 13 m2 steiger entree 18 m2 7,81 % vide 7,81 % horeca/conferentie 378 m2 lobby entree 15 m2 554 m2 15 m2 opslag sportmateriaal 6 bvo hotel excl. hellingbaan 740 m2 opstelplaats expeditie werknummer 0802 werk IJsbaanpad stoep fietspad stoep fietspad stoep fietspad stadium Bouwenveloppe concept onderwerp tekening begane grond rijbaan schaal 1:300 datum gewijzigd begane grond 1:300 tekeningnummer 101

19 7,81 % 7,81 % 7,81 % Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 36 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 37 bvo woonvolume 308 m2 bvo woonvolume 334 m2 bvo woonvolume tbv m3 373 m2 B-1 80 m2 bergingen 223 m2 12 m2 A-3 79 m2 12 m2 14 m2 bergingen 6 8 m2 bvo parkeren 963 m2 bvo parkeren 963 m2 parkeren 872 m2 39 parkeerplaatsen lifthal 6 m2 parkeren 866 m2 40 parkeerplaatsen lifthal 6 m2 13 m2 13 m2 werknummer 0802 werk IJsbaanpad 1e verdieping 1:600 stadium Bouwenveloppe concept onderwerp tekening 1e verdieping schaal 1:300 datum gewijzigd 3e verdieping 1:600 tekeningnummer 102 bvo woonvolume 332 m2 bvo woonvolume tbv m3 371 m2 bvo woonvolume 71 bvo woonvolume tbv m B-1 80 m2 B-1 80 m2 A-3 79 m2 12 m2 A-1 80 m2 14 m2 20 m2 bergingen 6 8 m2 B-2 86 m2 bvo parkeren 963 m2 lifthal 6 m2 B-3 99 m2 bvo hotelvolume 608 m2 33 m2 opslag 3 m2 installatieruimte 78 m2 parkeren 872 m2 39 parkeerplaatsen A-2 59 m2 19 m2 100 m2 19 m m2 20 m2 dakterras 14 m2 A-2 59 m werknummer 0802 werk IJsbaanpad B m2 2e verdieping 1:600 stadium Bouwenveloppe concept onderwerp tekening 2e verdieping schaal 1:300 datum gewijzigd 4e verdieping 1:600

20 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 38 Olympic Towers - IJsbaanpad 12 Rijnboutt 39 bvo woonvolume 71 bvo woonvolume tbv m B-1 79 m2 A-1 84 m2 20 m2 11 m2 dakterras B-2 86 m2 bvo hotelvolume 609 m2 B-3 9 bvo hotelvolume 600 m2 opslag 3 m2 opslag 3 m2 104 m2 A-2 62 m2 104 m2 20 m2 11 m2 type B 44 m2 type B 44 m2 dakterras A-2 62 m2 werknummer 0802 B m2 werk IJsbaanpad 5e-10e verdieping 1:600 stadium Bouwenveloppe concept onderwerp tekening 5-10 verdieping schaal 1:300 datum gewijzigd 12e-14e verdieping 1:600 tekeningnummer 105 bvo woonvolume 705 m2 bvo woonvolume tbv m3 82 C m2 11 m2 C m2 bvo hotelvolume 609 m2 installatieruimte 6 B-3 9 bvo hotelvolume 609 m2 opslag 3 m2 opslag 3 m2 104 m2 104 m2 type B 44 m2 type B 44 m2 C m2 20 m2 11 m2 werknummer 0802 B m2 werk IJsbaanpad 11e verdieping 1:600 stadium Bouwenveloppe concept onderwerp tekening 11e verdieping schaal 1:300 datum gewijzigd 15e verdieping 1:600