Uitgangspunten voor herbestemming. Boerderijen in Nissewaard

Transcriptie

1 Uitgangspunten voor herbestemming Boerderijen in Nissewaard

2 Inhoud Uitgangspunten voor herbestemming Stappenplan Bijlagen Huidige regelgeving Monumentale boerderijen in Nissewaard Bronnen Subsidies Succesvolle herbestemming: Catharinahoeve, Vierpolders. Kleinschalig wooninitiatief waarbij het karakter van de oude boerderij is behouden. Juli Ontwerp (

3 Uitgangspunten voor herbestemming Boerderijen in Nissewaard Nissewaard kent een uniek en waardevol buitengebied dat wordt gekenmerkt door gaaf bewaarde renaissancepolders. Sinds de aanleg in de dertiende en veertiende eeuw vinden er agrarische activiteiten in het landschap plaats. De boerderijen zijn karakteristiek voor dit cultuurhistorisch landschap en het agrarisch verleden. Er vinden verschillende ontwikkelingen in de landbouw plaats waarmee het behoud van de boerderijen onder druk komt te staan. Door schaalvergroting en bedrijfsbeëindiging verliezen de panden hun functie. In veel gevallen kan alleen door herbestemming het onderhoud van de monumentale en karakteristieke boerderijen blijvend worden bekostigd. Vaak betekent herbestemming dat de boerderijen als woning worden ingericht. Daarnaast kan worden gedacht aan een bed & breakfast, kantoor of zorgboerderij. In sommige gevallen betekent herbestemming de sloop en nieuwbouw van een boerderij. Lang niet alle functies passen binnen de huidige regelgeving (zie bijlage 1). Onder bepaalde voorwaarden kan de gemeente van deze regels afwijken. Belangrijk daarbij is dat de ontwikkeling bij draagt aan de kwaliteit van het landschap en hier geen afbreuk aan doet, zodat het landschap ook voor de toekomst van waarde blijft. Leeswijzer Deze brochure is gericht aan de initiatiefnemer. Het biedt handvatten voor de herbestemming van boerderijen, met behoud van ruimtelijke kwaliteit. goerfgoedwet en Erfgoedverordening Nissewaard 2016: in de Erfgoedwet en de Erfgoedverordening zijn de regels m.b.t. respectievelijk rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten vastgelegd.

4 Boerderij uit 1880 met Vlaamse schuur, Zuidland. IJ.Th. Heins, Collectie Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, objectnummer

5 Uitgangspunten voor herbestemming Nissewaard hanteert, als het gaat om de herbestemming van boerderijen, vier uitgangspunten: 1. behoud van monumentale en karakteristieke boerderijen 2. boerderijen als onderdeel van het landschap als vestigingsfactor voor wonen en werken 3. het voorkomen van ongewenste effecten voor de agrarische sector 4. kwaliteitsverbetering. Behoud van monumentale en karakteristieke boerderijen In Nissewaard zijn 36 boerderijen aangewezen als monument, waarvan 12 als rijksmonument en 24 als gemeentelijk monument (zie bijlage 2). Deze boerderijen zijn aangewezen vanwege hun architectonische en cultuurhistorische waarden. Dit zijn echter niet de enige boerderijen met karakteristieke waarden. In de MIPinventarisatie 1 zijn meer boerderijen opgenomen die van waarde zijn voor het Nissewaardse landschap. De gemeente hecht waarde aan het behoud van alle monumentale en karakteristieke boerderijen. Boerderijen als onderdeel van het landschap als vestigingsfactor voor wonen en werken Het landschap is niet langer uitsluitend het domein van agrariërs, het is meer en meer een factor als het gaat om economisch vestigingsklimaat en de verblijfskwaliteit. Het Nissewaardse buitengebied vormt als metropolitaan landschap een belangrijk onderdeel van de metropool Rotterdam-Den Haag (MRDH). De boerderijen maken hier onmiskenbaar onderdeel van uit en kunnen met nieuwe functies de nieuwe rol van het landschap versterken. Nissewaard heeft haar visie op het buitengebied vastgelegd in het document Beleef, bereik en ontdek (de verborgen schatten van) Nissewaard. Het voorkomen van ongewenste effecten op de omgeving (en andersom) Ondanks de huidige ontwikkelingen zal het grootste gedeelte van het landschap haar agrarische functie behouden. Nieuwe functies zijn welkom, maar mogen niet de gevestigde agrarische sector 1 Het Monumenten Inventarisatie Project (MIP) is een landelijk project van de Nederlandse Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed dat tussen 1986 en 1995 werd uitgevoerd.

6 belemmeren. Enerzijds mag de nieuwe functie geen negatief effect op de omgeving hebben. Wanneer een boerderij bijvoorbeeld een recreatieve of bedrijfsmatige functie krijgt kan dit leiden tot extra verkeersbewegingen en parkeerdruk. Anderzijds moet de nieuwe functie zich kunnen voegen naar de omliggende agrarische functie. Wanneer een boerderij een milieugevoelige functie krijgt, zoals wonen, dient de initiatiefnemer zelf maatregelen te nemen om de milieuhinder (geluid, geur, stof en/of licht) van de omliggende agrarische bedrijven te beperken. Daarnaast kunnen milieugevoelige functies nabijgelegen agrarische bedrijven belemmeren bij de uitbreiding van hun bedrijfsvoering. Dit vergt dus een nauwkeurige afweging om ongewenste effecten op de gevestigde agrarische sector te voorkomen. Kwaliteitsverbetering Een nieuwe functie biedt kansen voor kwaliteitsverbetering van de boerderijen en de bijbehorende gebouwen. Sommige bijgebouwen van vrijgekomen agrarische complexen, zoals machineloodsen en ligboxen, misstaan in hun landschappelijke omgeving. Het kan daarom gewenst zijn deze bijgebouwen te saneren.

7 Succesvolle herbestemming: Vlaamse schuur, Bolberg. De oude, originele, schuur is omgevormd tot een kantoor. Voor de daglichttoetreding zijn de potdekseldelen als lamellen opengezet. Arend Groenewegen (

8 Stappenplan Aan de hand van onderstaand stappenplan kunt u nagaan of herbestemming van de boerderij gewenst en haalbaar is. Let op: dit stappenplan leidt niet automatisch tot instemming van de gemeente met uw plannen. De gemeente kan, als de plannen niet binnen het bestaande beleid en de bestaande regelgeving passen, besluiten geen medewerking te verlenen. Stap 1: Bepaal voor welke functie u de boerderij wilt gebruiken. Past de door u gewenste functie in het bestemmingsplan? Ja: Ga naar stap 2. Nee: Ga naar stap 3. Stap 2: Zijn er voor de functiewijziging aanpassingen aan de boerderij nodig waar een omgevingsvergunning voor nodig is? Ja: Vraag een omgevingsvergunning aan. Dit kan via U bent klaar met dit stappenplan. Nee: U kunt aan de slag. U bent klaar met dit stappenplan. Stap 3: Breng de bestaande kwaliteiten en knelpunten in beeld. Ga naar stap 4. Stap 4: Formuleer uitgangspunten waar uw plan aan moet beantwoorden. Ga naar stap 5. Stap 5: Zijn er voor de functiewijziging aanpassingen aan de boerderij nodig? Ja: Ga naar stap 6. Nee: Ga naar stap 7.

9 Stap 6: Welke aanpassingen moeten er worden gedaan? Zoek goede voorbeelden. Ga naar stap 7. Stap 7: Leg het plan voor aan de regiekamer van de gemeente. De regiekamer ziet mogelijkheden voor het afwijken of aanpassen van het bestemmingsplan: Ga naar stap 8. De regiekamer ziet geen mogelijkheden voor aanpassing van het bestemmingsplan: U bent klaar met dit stappenplan. Stap 8: Werk uw plannen uit. In overleg met de regiekamer kunt u een ruimtelijke onderbouwing voor het afwijken van het bestemmingsplan of een wijziging van het bestemmingsplan opstellen. Hieronder zijn de verschillende stappen uitgewerkt. Stap 1: Functie U kunt het bestemmingsplan op raadplegen. Stap 2: Omgevingsvergunning Doe de vergunningcheck op of neem contact op met team Vergunningen (zie Contact ).

10 Succesvolle herbestemming van Boerderij Enderhof, Velden. De boerderij is met behoud van de originele constructie en details als woning ingericht. Dick Holthuis (

11 Stap 3: Kwaliteiten en knelpunten Boerderijen in Nissewaard hebben verschillende soorten kwaliteiten: Cultuurhistorische kwaliteiten: wat vertelt de boerderij over het agrarische verleden van Nissewaard? Denk daarbij niet alleen aan de manier waarop men de agrarische werkzaamheden vorm gaf maar ook aan sociale aspecten zoals de aanwezigheid van een pronkkamer voor speciale gelegenheden en een apart kamertje of bijgebouw voor inwonende grootouders. Is de boerderij opgenomen in het rijksmonumentenregister, het gemeentelijk erfgoedregister (zie bijlage 2) of de MIP-inventarisatie? Architectonische kwaliteiten: wat is kenmerkend voor het ontwerp van de boerderij? Is er gebruik gemaakt van speciale bouwtechnieken en/of materialen? In welke bouwstijl is de boerderij gebouwd? Om welk type boerderij gaat het? (Veel boerderijen in Nissewaard zijn van het zijlangsdeeltype waarbij het woonhuis asymmetrisch op de schuur is geplaatst.) Landschappelijke kwaliteiten: op welke manier is de boerderij op het erf en in het landschap gesitueerd? Ligt de boerderij aan of nabij belangrijke landschappelijke structuren, zoals kreken, watergangen en polderwegen? Op welke manier is het erf ingericht (hoofdgebouw, bijgebouwen, beplanting)? Gaafheid en herkenbaarheid: op welke manier is de scheiding tussen het woon- en bedrijfsgedeelte herkenbaar? Is de boerderij in originele staat? Denk hierbij aan zowel het exterieur als het interieur. Zijn er verschillende tijdslagen in de boerderij aanwezig? Zeldzaamheid: is de boerderij een zeldzaam voorbeeld als het gaat om het type, de materialen en/of constructiewijze? Om bovenstaande vragen te beantwoorden kunt u gebruik maken van de bronnen uit bijlage 3. De vragen zijn indicatief. Naast de kwaliteiten is het ook goed om te kijken naar de bestaande knelpunten. Daarbij kan gedacht worden aan ontsierende bijgebouwen en nabijheid van milieugevoelige functies. Stap 4: Uitgangspunten Formuleer uitgangspunten waar uw plan aan moet beantwoorden. Het is hierbij van belang dat de bestaande kwaliteiten behouden blijven, knelpunten worden opgelost en nieuwe kwaliteiten worden ontwikkeld. Houd bij het formuleren van de uitgangspunten in elk geval rekening met de uitgangspunten van de gemeente.

12 Stap 5: Fysieke wijzigingen Het is niet altijd noodzakelijk om fysieke maatregelen te nemen om de herbestemming en de daarbij behorende uitgangspunten te realiseren. Stap 6: Voorbeelden Om een goed beeld te krijgen van de manier waarop u de door u geformuleerde uitgangspunten wilt uitwerken is het goed om hier voorbeelden en referentiebeelden bij te zoeken. U kunt voorbeelden zoeken in de eigen omgeving maar ook daarbuiten. Stap 7: Regiekamer De ambtelijke regiekamer van de gemeente Nissewaard denkt graag met u mee en kan u vertellen of uw plannen gewenst en haalbaar zijn. Om uw initiatief aan de regiekamer voor te leggen, gaat u naar Klik op Wonen, bouwen en verhuizen en klik vervolgens op Ruimtelijke initiatieven. Hier kunt u uw initiatief kort omschrijven en de uitwerking van stap 3 t/m 6 (als bijlage) bijvoegen. U ontvangt binnen zes weken een reactie. Stap 8: Uitwerking Zodra blijkt dat de door u gewenste ontwikkeling gewenst en haalbaar is kunt u uw plannen uitwerken. De gemeente zal u informeren welke ruimtelijke procedure doorlopen moet worden (afwijkings-, wijzigingsof bestemmingsplanprocedure of uitgebreide Wabo-procedure). Dit doet u door de nieuwe situatie aan de hand van tekst en bouwkundige tekeningen in beeld te brengen. Besteed hierbij ook aandacht aan het kleur- en materiaalgebruik. U kunt bij de uitwerking van de plannen rekening houden met de uitgangspunten die de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Een toekomst voor boerderijen heeft geformuleerd: houd de opzet en indeling van de gevels herkenbaar maak optimaal gebruik van bestaande gevelopeningen behoud de hoofdvorm van het dak en beperk dakramen respecteer de openheid van de ongedeelde bedrijfsruimte houd de structuur van het woongedeelte herkenbaar behoud en integreer waardevolle interieuronderdelen herstel aangetast historisch materiaal waar mogelijk gebruik zoveel mogelijk streekeigen materiaal of sluit aan bij karakteristiek zet bijgebouwen en erfinrichting creatief in voor extra functies pas eventuele nieuwbouw op een zorgvuldige manier in

13 Succesvolle herbestemming t Hof Stenevate, Heinkenszand. In de rijksmonumentale boerderij zijn een raad- en trouwzaal gerealiseerd. Het houten karkas van de schuur vormde het uitgangspunt voor het ontwerp. P. van Galen, Collectie Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, objectnummers en

14 houd rekening met eventuele archeologische waarden maak gebruik van bestaande ruimtes voor leidingen en afvoeren wees zorgvuldig bij het aanbrengen van isolatie. Als de boerderij is aangewezen als beschermd monument (zie bijlage 2) of zich binnen het beschermd stads- of dorpsgezicht bevindt moet de gemeentelijke Erfgoedcommissie met de plannen instemmen. Om die reden is het verstandig om in een vroeg stadium contact op te nemen met de secretaris van de commissie (zie Contact ). Daarnaast moeten de plannen voldoen aan de eisen uit de Welstandsnota. Tot slot zal de gemeente bij bedrijfsmatige functies willen weten in hoeverre de nieuwe functie haalbaar is. Om hier inzicht in te geven wordt u gevraagd een bedrijfsplan te overleggen. Succesvolle herbestemming: boerderij aan de Stationsstraat in Spijkenisse. De herbestemming heeft geleidt tot het behoud van de karakteristieke volume nabij de historische kern van Spijkenisse. Ziggurat (

15 Bijlage 1: Huidige regelgeving Als het gaat om boerderijen kent Nissewaard een aantal regels: Bestemmingsplan: in het bestemmingsplan zijn de toegestane functies en ruimtelijke aspecten zoals de situering, bouw- en goothoogte, etc. vastgelegd. Gezien het feit dat de boerderijen zich grotendeels in het buitengebied bevinden vallen de meesten binnen het bestemmingsplan Buitengebied West (vastgesteld op 7 december 2016). Erfgoedwet en Erfgoedverordening Nissewaard 2016: in de Erfgoedwet en de Erfgoedverordening zijn de regels m.b.t. respectievelijk rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten vastgelegd. Welstandsnota 2017: in de Welstandsnota zijn regels opgenomen voor de detaillering, vorm en materialisatie van de boerderijen. In aanvulling op het bestemmingsplan is ook het een en ander geregeld met betrekking tot de ruimtelijke structuur, plaatsing en de massa van de panden. Naast de regelgeving van de gemeente kent ook de provincie regels die van belang kunnen zijn. Deze regels zijn verwoord in de Visie ruimte en mobiliteit en de Verordening ruimte. Uit de verordening zijn met name de regels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit van belang.

16 Bijlage 2: Monumentale boerderijen in Nissewaard Rijksmonumenten 1. Gemeenlandsedijk Zuid 33, Abbenbroek (9359) 2. Kerkweg 2, Heenvliet (9382) 3. Aaldijk 1, Hekelingen (21378) 4. Burgemeester van der Minnelaan 5, Geervliet (9362) 5. Landswerf 2, Geervliet (9372) 6. Landpoortstraat 2, Geervliet (9373) 7. Ringdijk 12, Geervliet (9374) 8. Nieuwe Veerdam 3, Simonshaven (525170) 9. Korte Schenkeldijk 4, Spijkenisse (34142) 10. Kerkweg 7, Zuidland (9416) 11. Kerkweg 3, Zuidland (525147) 12. Schoutsweg 2, Zuidland (525160) Gemeentelijke monumenten 1. Gemeenlandsedijk Zuid 55, Abbenbroek 2. Gemeenlandsedijk Zuid 59, Abbenbroek 3. Haasdijk 6, Abbenbroek 4. Moerseweg 6, Abbenbroek 5. Molenstraat 1, Geervliet, 6. Molenstraat 13, Geervliet 7. Oude Singel 14, Geer vliet 8. Ringdijk 6, Geervliet 9. Visserszijde 5, Geervliet 10. Drieëndijk 16, Heenvliet 11. Wieldijk 5, Heenvliet 12. Eeweg 44, Oudenhoorn 13. Eeweg 45, Oudenhoorn 14. Hollandseweg 17, Oudenhoorn 15. Molendijk 94, Oudenhoorn 16. Beeldsweg 6a t/m m, Zuidland 17. Breedstraat 7, Zuidland 18. Drogendijk 1, Zuidland 19. Koekendorpseweg 2, Zuidland 20. Nieuwe Veerdam 2, Zuidland 21. Raadhuisstraat 46, Zuidland 22. Schoutsweg 1, Zuidland 23. Zuidoordsedijk 5, Zuidland 24. Zuidoordsedijk 8, Zuidland Mogelijk komt u voor de werkzaamheden in aanmerking van een subsidie (zie bijlage 3).

17 Boerderij Vee en Bouwlust, Zuidland. G.J. Dukker, Collectie Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, objectnummer

18 Bijlage 3: Bronnen Cultuurhistorische kaart Zuid-Holland: Een toekomst voor boerderijen: Handreiking voor de herbestemming en verbouwing van monumentale boerderijen, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (2014): Gebiedsprofiel Voorne-Putten: MIP inventarisatie (op te vragen bij gemeente Nissewaard) Redengevende beschrijving van gemeentelijke monumenten (op te vragen bij gemeente Nissewaard) Topografische kaart, ca Historische kaarten bieden inzicht in de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap rond de boerderij, zoals hier bij boerderij Bouwlust.

19 Bijlage 4: Subsidies De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft een subsidie voor haalbaarheidsonderzoeken en maatregelen om bouwwerken tijdelijk wind- en waterdicht te houden in het leven geroepen. Deze subsidie is bestemd voor: rijksmonumenten provinciale monumenten gemeentelijke monumenten gebouwen zonder monumentenstatus gebouwen, ook woonhuizen, die onderdeel uitmaken van een samenstel van monumenten of van een complex. Voor gebouwen zonder monumentenstatus moet het college van burgemeester en wethouders in een verklaring aangeven dat het de bijzondere cultuurhistorische waarde van het bouwwerk erkent. Ga voor meer informatie naar Voor de restauratie en het onderhoud van beschermde monumenten zijn verschillende subsidieregelingen: Subsidieregeling instandhouding monumenten (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed): instandhoudingssubsidie voor rijksmonumenten die geen woonhuis zijn Restauratiefonds-hypotheek (Nationaal Restauratiefonds): lening met een lage rente voor rijksmonumentale woonhuizen of rijksmonumenten met een woonbestemming Subsidieregeling restauratie rijksmonumenten Zuid-Holland (Provincie Zuid-Holland): restauratiesubsidie voor rijksmonumenten die geen woonhuis zijn Subsidieregeling gemeentelijke monumenten (gemeente Nissewaard): subsidie voor onderhoudswerkzaamheden aan gemeentelijke monumenten.

20 Contact Heeft u naar aanleiding van deze brochure vragen? Dan kunt u contact opnemen met het team Vergunning of Stadsontwikkeling van de gemeente Nissewaard. Raadhuislaan 106 Postbus AA Spijkenisse Telefoon gemeente@nissewaard.nl