Subsidie- en tarievenbeleid Maatschappelijk Vastgoed

Transcriptie

1 Subsidie- en tarievenbeleid Maatschappelijk Vastgoed Een transparant en uniform beleid Opdrachtgever Gemeente Nijkerk Referentienummer / Lke01 Samenstelling Onno Damen Robbert Jan Sluiter Status: Definitief rapport Zwolle, 2 juli 2014

2 Inhoud 1 Introductie Aanleiding Doelstelling Vraagstelling Huidig subsidiebeleid Afbakening Definitie en begrippen Uitgangspunten Gemeente als regisseur Beleidsvelden en onderlinge samenhang Normcapaciteit accommodaties Wet Markt en Overheid Kader berekenen kostprijsdekkende huur Kaders berekenen tarieven en huisvestingssubsidie(s) Beleid verhuur schoolgebouwen Samenvatting Toetsingskader huisvestingssubsidie en tarieven Beleidslijn: wel of geen recht op huisvestingssubsidie Beleidslijn: bepalen hoogte huurtarief en huisvestingssubsidie Conclusie Integrale kostenberekening en huurprijs Integrale kostprijsberekeningen accommodaties Samenvatting huidige huur en de kostprijsdekkende huur Conclusie Implementatieplan huurtarieven en huisvestingssubsidies Toetsing huurtarief en huisvestingssubsidie Vaststellen type huurtarieven en hoogte huisvestingssubsidie Implementatieplan Financiële consequenties implementatieplan Bijlage 1: Totale berekening accommodaties Bijlage 2: Wet Markt en Overheid Bijlage 3 Raadsvoorstel realisatie brede school Paasbos/Koningin Beatrixschool De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.

3 1 Introductie 1.1 Aanleiding In 2012 is de Nota Maatschappelijk Vastgoed door de gemeenteraad vastgesteld. In de nota staat beschreven dat gemeente Nijkerk in de toekomst een regierol wil vervullen voor het maatschappelijk vastgoed dat zij in eigendom heeft. Gezien de uitgangspunten van de nota gaat de relatie tussen de gemeente en de gebruikers van het maatschappelijk vastgoed veranderen. Niet alleen omdat de gemeente het initiatief bij het maatschappelijk middenveld legt, maar ook omdat de gemeente streeft naar een eerlijke verdeling van de kosten. In de Nota Maatschappelijk Vastgoed is voor alle accommodaties aangegeven hoe de gemeente hiermee wil omgaan. Naast de Nota Maatschappelijk Vastgoed wordt gemeente Nijkerk door de Wet Markt en Overheid (Wet M en O) verplicht haar vastgoedportefeuille goed op orde te brengen. Zo verplicht de wet de gemeente tenminste een integrale kostprijs aan de gebruikers van maatschappelijk vastgoed in rekening te brengen. Uitzondering hierop betreffen accommodaties die door middel van een raadsbesluit zijn aangemerkt als vastgoed dat functioneert in het algemeen belang. Bij een dergelijk besluit mag de gemeente het gebruik van het vastgoed onder de kostprijs aanbieden. 1.2 Doelstelling In dit onderzoek wenst de gemeente de uitgangspunten voor het maatschappelijk vastgoed te vertalen naar een subsidie- en tarievenbeleid dat als leidraad dient voor alle toekomstige huisvestingssubsidies. 1.3 Vraagstelling De gemeente vraagt een subsidie- en tarievenbeleid op te stellen waarin in ieder geval antwoord wordt gegeven op de volgende vragen: 1. Wat zijn de gemeentelijke beleidsuitgangspunten voor het bepalen van: de integrale kostprijs, een kostprijsdekkende huur en het vaststellen van tarieven en huisvestingssubsidies? 2. Wat is de integrale kostprijs van accommodaties die de gemeente in eigendom heeft en hoe vertaalt dit zich in een kostprijsdekkende huur? 3. Welke activiteiten komen in aanmerking voor een huisvestingssubsidie en wat wordt de hoogte van het huurtarief en de huisvestingssubsidie? 4. Wat zijn de gevolgen van een kostprijsdekkende huur voor de continuïteit van de bedrijfsvoering van organisaties, indien zij niet gecompenseerd worden met een huisvestingssubsidie? 5. Wat is een transparant en reëel toetsingskader voor het toekennen en bepalen van de hoogte van huisvestingssubsidies aan maatschappelijke organisaties? 6. Wat is een realistisch implementatieplan voor het invoeren van kostprijsdekkende huurtarieven en huisvestingssubsidies? 2 juli / Lke01 3/65

4 1.4 Huidig subsidiebeleid De gemeente verstrekt op basis van het huidige subsidiebeleid, subsidies ten behoeve van activiteiten op diverse beleidsterreinen. Het beleidsterrein Welzijn speelt in het kader van het maatschappelijk vastgoed en de partijen die hiervan gebruikmaken een belangrijke rol. Beleidsterrein Welzijn is opgebouwd uit de sectoren onderwijs, sport, welzijn, kunst & cultuur, zorg en sociaal cultureel werk. Het subsidiebeleid maakt onderscheid tussen structurele en niet-structurele subsidies. De nietstructurele subsidies hebben betrekking op incidentele subsidies en projectsubsidies. De structurele subsidies bestaan uit budgetsubsidies en waarderingssubsidies. Budgetsubsidies Binnen het kader van de doelstellingen en de begrotingsbudgetten worden subsidieaanvragen van de grotere instellingen behandeld. De gemeente maakt afspraken met de desbetreffende organisaties over de te leveren prestaties. Op basis van een evaluatie van de geleverde prestaties vindt een definitieve afrekening van de subsidie plaats. Waarderingssubsidies Organisaties die voor een waarderingssubsidie in aanmerking komen, ontvangen doorgaans jaarlijks minder dan 5.000,- subsidie. De hoogte van de waarderingssubsidie wordt bepaald met behulp van een normering. De waarderingssubsidies zijn bedoeld om de gewenste activiteiten te stimuleren en voort te zetten, passend binnen de doelstelling van de gemeente. In praktijk blijkt echter dat gesubsidieerd wordt op basis van het aantal doelgroepleden. De waarderingssubsidie wordt niet primair ingezet waarvoor deze bedoeld is. De incidentele subsidie Deze subsidie heeft betrekking op activiteiten die eenmalig en kortdurend plaatsvinden. De projectsubsidie De subsidie heeft betrekking op een activiteit die eenmalig van aard is maar zich uitstrekt over meerdere jaren. 1.5 Afbakening Accommodaties en organisaties Het onderzoek richt zich op accommodaties die de gemeente in eigendom heeft, vallend onder de sectoren welzijn en kunst & cultuur. In de hiernavolgende tabel zijn de betrokken organisaties en accommodaties weergegeven. 2 juli / Lke01 4/65

5 Accommodaties Organisatie (huurder) De Wulfshoeve Wijkvereniging Paasbos Peuteropvang De Wulfshoeve II Stichting Peuterspeelzaal De Triangel Het Tuinhuis Unie Van Vrijwilligers Nijkerk Chill Out Stichting Jeugd en Jongerenwerk gemeenten Nijkerk De Goede Hoop Buurtvereniging De Goede Hoop De Hobbit Stichting Educatief-Kreatief Peuteropvang Klavertje Vier Stichting Peuterspeelzaal Hoevelaken Peuteropvang Het Biggenhok** PCO Gelderse Vallei De Beukenoot Scouting Kiliaen I* Het Thielenhoekje Scouting Roncalli* *) Niet volledig meegenomen in het onderzoek. **) Is niet in eigendom van de gemeente maar wordt wel meegenomen in het onderzoek omdat de gemeente deze accommodatie heeft voorgefinancierd. De bovengenoemde organisaties zijn gedurende het onderzoek diverse keren geconsulteerd. Zo is met alle organisaties een bilateraal gesprek gevoerd, uitgezonderd de Scouting. Reden hiervan is dat de beide scoutingorganisaties in een ver gevorderd stadium van een organisatorische samenwerking zijn. Ook streven beide organisaties ernaar op korte termijn fysiek onder één dak te willen samenwerken en mogelijk ook in een nieuwe accommodatie. Buiten de scoop van dit onderzoek valt: De bedrijfshuisvesting voor de ambtelijke organisatie; Binnensportaccommodaties waarvan het eigendom, exploitatie en beheer voor een bepaalde periode aan een externe commerciële partij is overgedragen; Buitensportaccommodaties; Gebouwen waarin wordt gewoond; (Strategisch) vastgoed dat in het kader van stedelijke ontwikkeling (tijdelijk) in eigendom en beheer bij de gemeente is; Openbare ruimte en bijbehorende opstallen; Huize De Brink wordt per 1 januari 2017 verkocht. Vanaf dat moment stopt ook de huisvestingssubsidie; Stichting Collage maakt gebruik van een private accommodatie en betaalt hiervoor een commercieel huurtarief. Dit tarief is te hoog en Stichting Collage ontvangt ter compensatie een huisvestingssubsidie van de gemeente. In de Nota Maatschappelijk Vastgoed is aangegeven dat kunst- en cultuuraccommodaties geen basisaccommodaties zijn; De accommodaties van de scoutingverenigingen zijn niet uitgewerkt in dit onderzoek. Reden hiervan is dat Scouting Kiliaen en Scouting Roncalli plannen hebben voor een organisatorische samenwerking en op termijn ook een nieuwe accommodatie willen betrekken. Subsidie- en tarievenbeleid Het tarievenbeleid heeft betrekking op het huurtarief dat in rekening wordt gebracht bij een huurder/gebruiker van een accommodatie. Het huurtarief is gebaseerd op een kostprijsdekkende huur. Onder het subsidiebeleid wordt specifiek een huisvestingssubsidie verstaan. Alles rondom een budget- en/of waarderingssubsidie of incidentele subsidies valt buiten de scoop van dit onderzoek. Organisaties die een bijdrage huisvesting ontvangen Dit onderzoek richt zich in essentie niet op waarderings- en budgetsubsidies, tenzij de organisaties via één van deze subsidievormen een bijdrage voor de huisvestingskosten ontvangen. 2 juli / Lke01 5/65

6 Spreiding accommodaties In de onderstaande afbeeldingen is de spreiding van de betrokken accommodaties weergegeven. Nijkerk Hoevelaken A De Hobbit B De Wulfshoeve C De Goede Hoop D Peuteropvang Wulfshoeve II E Peuteropvang Klavertje Vier F Chill out G Het Tuinhuis H Peuteropvang Biggenhok I De Beukenoot J Thielenhoekje 2 juli / Lke01 6/65

7 1.6 Definitie en begrippen In de Nota Maatschappelijk Vastgoed en de startnotitie Op weg naar maatschappelijk vastgoedbeleid van de gemeente Nijkerk is een omschrijving gemaakt van maatschappelijk vastgoed. Deze luidt als volgt: Maatschappelijk vastgoed is de (gebouwde) ruimte die nodig is voor alle voorzieningen en activiteiten die voor leefbare en vitale kernen, wijken en buurten noodzakelijk zijn. Eigenaarslasten Vaste structurele lasten die ontstaan bij het stichten van een accommodatie. De eigenaarslasten zijn als volgt opgebouwd: Kapitaalslasten. Groot onderhoud. Overig (verzekeringen, lokale heffingen zoals OZB-eigenaarsdeel). Gebruikerslasten Dit zijn kosten die gepaard gaan met de dagelijkse bedrijfsvoering van een accommodatie. De gebruikerslasten worden doorgaans ook wel exploitatielasten genoemd. De gebruikerslasten zijn als volgt opgebouwd: Energielasten (gas, water, elektra). Onderhoud (klein onderhoud, tuin onderhoud, schoonmaak). Overig (verzekeringen, lokale heffingen zoals OZB-gebruikersdeel). Beheer De wijze waarop invulling wordt gegeven aan de taken en verantwoordelijkheden binnen een gebouw. In het kort betekent dit het warm, toegankelijk en schoonhouden van de accommodatie. Demarcatie De scheiding tussen taken en verantwoordelijkheden. Eigendom Het economisch bezit van gebouw en/of opstal. Groot onderhoud Groot periodiek onderhoud aan gebouwen (binnen of buiten), anders dan dagelijks technisch beheer. Subsidie- en huurtarievenbeleid Beleid ten aanzien van vaststelling van de huurprijzen van de accommodaties en de mate van doorbelasting van deze prijzen aan de gebruikers van deze accommodaties. Verhuur Het beschikbaar stellen van vastgoed tegen een vastgestelde vergoeding. WOZ-waarde De Wet Waardering Onroerende Zaken regelt de waardering van alle onroerende zaken in Nederland ten behoeve van belastingheffing. 2 juli / Lke01 7/65

8 Begrip Eigendom, juridisch en economisch claimrecht Eigendom is het meest omvattende recht dat iemand kan hebben op een zaak. In de traditionele situaties ter realisatie van een voorziening in de onderwijshuisvesting geldt, op basis van de Wet Primair Onderwijs (WPO), dat het bevoegd gezag (hier: het schoolbestuur) normaliter optreedt als bouwheer en vervolgens de (juridische) eigendom van de gerealiseerde onderwijsvoorziening verkrijgt. De gemeente verkrijgt (als financier van de onderwijsvoorziening) het economisch claimrecht op de voorziening. Dit laatste betekent - samengevat - dat de onderwijsvoorziening in eigendom terugvalt aan de gemeente aan het einde van het gebruik van de voorziening voor onderwijsdoeleinden. Daarnaast beschikt de gemeente over het vorderingsrecht waardoor leegstaande lokalen door de gemeente gevorderd kunnen worden ten behoeve van een andere school met een capaciteitstekort. In aanvulling op het hiervoor genoemde betekent de term Economisch claimrecht het volgende: het bevoegd gezag (hier: het schoolbestuur) verkrijgt de juridische eigendom van een voorziening in de huisvesting voor primair onderwijs. Dat houdt zoveel in als dat zij in de registers is ingeschreven als eigenaar. Om het economisch claimrecht tot uitdrukking te brengen wordt in plaats van eigendom doorgaans de term juridisch eigendom gebruikt. Dit is gelijk aan het volledige eigendom, met dien verstande dat de beperking van het economisch claimrecht aan het einde van het gebruik geldt. De gemeente is dus niet eigenaar maar economisch claimgerechtigde van een school. Recht van opstal Beperkt zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander (eigenaar) gebouw, werken of beplanting in eigendom te hebben of te verkrijgen. Erfpacht Een zakelijk recht om een aan een ander toebehorend stuk grond te gebruiken. De erfpachter heeft tijdens de duur van de erfpacht dezelfde rechten als de eigenaar, maar mag niets doen dat de waarde zou verminderen. Voor het gebruik van de grond betaalt de erfpachter de eigenaar een canon. Kale huur (exclusief servicelast) Betreft de huur welke is afgestemd op de eigenaarslasten van de desbetreffende accommodatie. All-in huur (inclusief servicelast) Betreft de huur welke is afgestemd op zowel de eigenaarslasten als de gebruikerslasten (exploitatielasten) van de desbetreffende accommodatie. Normcapaciteit De bij de accommodaties behorende efficiënte openingsuren, gebaseerd op een x aantal openingsuren per week en een x aantal openingsweken per jaar. Maatschappelijk tarief De organisatie krijgt minimaal een kostprijsdekkende huur doorbelast en komt tevens in aanmerking voor een huisvestingssubsidie van gemeente Nijkerk, teneinde de kostprijsdekkende huur te kunnen betalen. Semi-commercieel tarief De organisatie krijgt minimaal een kostprijsdekkende huur doorbelast en ontvangt geen huisvestingssubsidie van de gemeente Nijkerk. Commercieel tarief 2 juli / Lke01 8/65

9 De organisatie krijgt bovenop de kostprijsdekkende huur een toeslag doorbelast met als doel dat gemeente Nijkerk financieel rendement uit de accommodatie haalt. 2 juli / Lke01 9/65

10 2 Uitgangspunten In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de onderstaande deelvraag: Wat zijn de gemeentelijke (beleids)uitgangspunten voor het bepalen van kostprijsdekkende huurtarieven en het toekennen van huisvestingssubsidies? 2.1 Gemeente als regisseur In de Nota Maatschappelijk Vastgoed kiest de gemeente specifiek om regiegemeente te zijn. De gemeente hecht veel waarde aan particulier initiatief en eigen verantwoordelijkheid van de inwoners (het eigen kracht principe). Vanuit het gemeentelijk beleid wordt op een integrale wijze de eigen kracht van inwoners optimaal benut en gestimuleerd. De gemeente stelt de kaders ten behoeve van het toekomstige beleid vast en draagt de kaders actief uit. Waar gewenst kan de gemeente partijen uit het netwerk bij elkaar brengen om de gewenste situatie te realiseren. De regisserende rol biedt burgers en maatschappelijke organisaties uit Nijkerk ruimte voor initiatieven van onderop. In haar rol als regisseur stimuleert de gemeente efficiënt gebruik en benutting van maatschappelijke accommodaties. De gemeente staat multifunctioneel ruimtegebruik toe om zowel het bedrijfseconomisch als maatschappelijk rendement van accommodaties te verbeteren. Het hebben van eigendomsposities en het beheren en exploiteren van maatschappelijke accommodaties zijn geen gemeentelijke kerntaken en passen niet bij de gemeentelijke regierol. Waar mogelijk worden deze taken aan maatschappelijke organisaties of de markt overgelaten. De gemeente stuurt maximaal op activiteiten en minimaal op stenen. Vanuit deze rol zijn specifieke basisaccommodaties beschreven. Hiervoor geldt dat de gemeente een wettelijke zorgplicht heeft, of dat zij het vanuit haar lokale ambitie (Nijkerkse inzet) belangrijk vindt sturing te houden op deze accommodaties en activiteiten. In onderstaande tabel zijn de basis- en geen-basisaccommodaties aangeven. Basisaccommodaties Wettelijk Nijkerkse inzet Geen Basisonderwijs Speciaal basis/(voortgezet) onderwijs Voortgezet onderwijs Consultatiebureau Centrum Jeugd & Gezin Wijkgebouw/dorpshuis/buurthuis Peuterspeelzaal* Jongerencentrum Bibliotheekwerk Basissporten Scouting Kunst en cultuuraccommodaties Kinderopvang* Buitenschoolse opvang Alle niet basissporten Museum en monumenten Kerkelijke gebouwen 2 juli / Lke01 10/65

11 Basisaccommodaties Wettelijk Nijkerkse inzet Geen Regionaal opleidingscentrum Volksuniversiteit Gezondheidscentrum Verzorgingscentrum (Nota Maatschappelijk Vastgoed, pagina 9) (*Door de harmonisatie zijn de peuterspeelzalen peuteropvang geworden en, net als kinderopvang, een commerciële activiteit geworden. Uitzondering vormt de Voor- en Vroegschoolse Educatie) Naast een inschaling van de basis- en geen-basisaccommodaties heeft de gemeente per accommodatie aangegeven welke rol zij vervult en wat er verwacht wordt van de maatschappelijke organisaties (partners). Activiteiten accommodatie gerelateerd Basisaccommodaties Niet basisaccommodaties Regie Gemeente Partners Gemeente Partners Kaderstelling beleid/visieontwikkeling X X Planologische medewerking X X Monitoren en toetsen uitvoering X X Aanspreekpunt accommodaties X X Partners verbinden X X X Bijdragen/garantstellingen Gemeente Partners Gemeente Partners Garantstelling Bij X X uitzondering Uitvoering Gemeente Partners Gemeente Partners Realisatie (uitzondering X X gemeente) Eigendom Bij X X Beheer en Exploitatie uitzondering X X Uitvoering activiteiten X X Medegebruik/verhuur X X (Nota Maatschappelijk Vastgoed, pagina 13). 2 juli / Lke01 11/65

12 2.2 Beleidsvelden en onderlinge samenhang De volgende afbeelding is een schematische weergave van de verschillende beleidsvelden die raakvlak hebben met de maatschappelijke accommodaties en hun gebruikers. De beleidsvelden betreffen: 1. Sectoraal beleid: gericht op het realiseren van inhoudelijke doelstellingen, doelgroepen en activiteiten. 2. Accommodatiebeleid: het realiseren van een evenwichtige afstemming tussen vraag en aanbod accommodaties. 3. Vastgoedbeleid: uitgangspunten over hoe om te gaan met eigendom, exploitatie, beheer en onderhoud. 4. Subsidie- en tarievenbeleid: het realiseren van transparante en uniforme huurtarieven en daarop zorgvuldig afgestemde huisvestingssubsidies. De gemeente hanteert het principe: sectoraal beleid is altijd leidend, maatschappelijk vastgoed volgend. In het sectoraal beleid zijn de inhoudelijke doelstellingen verwoord. Uit dit beleid vloeit een behoefte aan accommodatie(s) voort. In accommodatiebeleid wordt de behoefte afgezet tegen het bestaande aanbod, teneinde een passende en evenwichtige accommodatiestructuur te realiseren. Gemeente Nijkerk beschikt niet over een dergelijk beleid. Het subsidie- en tarievenbeleid is in zekere mate het sluitstuk van de beleidsvelden en verwoordt de huurtarieven van accommodaties en de mogelijke huisvestingssubsidies die worden toegekend aan activiteiten / maatschappelijke organisaties. De hoogte van de huurtarieven en huisvestingssubsidies wordt bepaald aan de hand van de uitgangspunten uit het sectoraal, accommodatie- en vastgoedbeleid. 2 juli / Lke01 12/65

13 2.3 Normcapaciteit accommodaties De Nota Maatschappelijk Vastgoed gaat er vanuit dat het toekomstige bezettingspercentage van maatschappelijke accommodaties minimaal 70% moet zijn. Dit percentage is een afspiegeling van de bij de accommodatie behorende openingstijden, afgezet tegen het feitelijk gebruik van de accommodatie gedurende het jaar. In relatie tot dit percentage is een bezettingsscoretabel gemaakt. Op basis van deze tabel is voor elke accommodatie een bezettingsscore vast te stellen. In de nota is niet aangegeven wat de consequenties zijn als de 70% norm niet wordt gehaald. (Nota Maatschappelijk Vastgoed, pagina 14). Percentage Bezettingsscore 0% tot 49% Onvoldoende 50% tot 69% Voldoende 70% tot 100% Goed Bezettingsonderzoek In aanvulling op de Nota Maatschappelijk Vastgoed is in 2013 voor alle accommodaties het bezettingspercentage in beeld gebracht (separaat onderzoek uitgevoerd door ICSadviseurs en als aparte rapportage beschikbaar bij dit onderzoeksrapport). De huurders van de accommodaties zijn benaderd voor het invullen van een bezettingsrooster. Uit het bezettingsrooster is duidelijk geworden over welke activiteitenruimten de accommodaties beschikken en wat per ruimte de structurele en incidentele bezetting in uren per week is. De geïnventariseerde feitelijke bezettingsuren zijn vervolgens afgezet tegen de bij de accommodatie behorende normcapaciteit (zie aparte rapportage voor de uitkomsten). Onderstaande afbeelding is een schematische weergave van de normcapaciteit in uren per week van een accommodatie (theoretische benuttingstijden per week). Normcapaciteit gedurende de week Tijd Maandag Dinsdag Woensdag Donderdag Vrijdag Zaterdag Zondag 08:00-09:00 09:00-10:00 x x x x x x 10:00-11:00 x x x x x x 11:00-12:00 x x x x x x 12:00-13:00 13:00-14:00 x x x x x x x 14:00-15:00 x x x x x x x 15:00-16:00 x x x x x x x 16:00-17:00 x x x x x x x 17:00-18:00 18:00-19:00 x x x x x 19:00-20:00 x x x x x x 20:00-21:00 x x x x x 21:00-22:00 x x x x x 22:00-23:00 x x x x x Subtotaal Totaal 72 2 juli / Lke01 13/65

14 De normcapaciteit van welzijnsaccommodaties is vastgesteld op 72 uur per week. Voor het aantal openingsweken wordt uitgegaan van 40 weken per jaar. Dit is exclusief 12 weken schoolvakantie. Dit houdt in dat elke activiteitenruimte een normcapaciteit heeft van uur per jaar (72 uur per week, maal 40 weken per jaar). 2.4 Wet Markt en Overheid De gemeente Nijkerk heeft te maken met de Wet Markt en Overheid (M en O). De Wet M en O is in het leven geroepen voor het realiseren van zo gelijk mogelijke concurrentieverhouding tussen overheden en bedrijven. De wet moet voorkomen dat overheden oneigenlijk gebruikmaken van publieke middelen. De visie van het Rijk is dat een gelijk speelveld tussen overheden en bedrijven de welvaart in Nederland bevordert. In de Wet M en O is een overgangstermijn opgenomen voor bestaande economische activiteiten. Dat zijn economische activiteiten die al plaatsvonden vóór 1 juli Voor deze activiteiten geldt de Wet M en O nu nog niet, maar vanaf 1 juli 2014 wel! Waarschuwing van de Autoriteit Consument en Markt! De Autoriteit Consument en Markt (ACM, voormalige NMA) handhaaft deze wet. Recent heeft de ACM haar onderzoek Naar sportieve concurrentie gepubliceerd. De uitkomst van dit onderzoek is helder: 75% van de onderzochte gemeenten verhuurt en exploiteert binnensportaccommodaties niet tegen de kostprijs en handelt hiermee in strijd met de Wet M en O. Op basis van deze resultaten, die alleen nog maar betrekking hebben op de stand van zaken bij binnensportaccommodaties, roept de ACM gemeenten op vóór 1 juli 2014 na te gaan of hun handelswijze ten aanzien van het uitvoeren van economische activiteiten in overeenstemming is met de gedragsregels uit de Wet M en O. Het ligt in de verwachting dat ACM na 1 juli 2014 de naleving van deze wet strikt gaan handhaven. Toepassing binnen Subsidie- en Tarievenbeleid Voor het subsidie- en tarievenbeleid is gekozen de lijn van een integrale kostendoorberekening aan te houden welke in het Subsidie- en Tarievenbeleid wordt beschouwd als kostprijsdekkende huur. De integrale kostendoorberekening betekent concreet dat naast de feitelijke kosten van het stichten, in stand houden en het gebruikmaken van vastgoed, ook operationele kosten als bedrijfsvoering kosten in rekening worden gebracht bij huurders. Onder operationele kosten wordt verstaan: Personeelskosten: kosten die gepaard gaan met het coördineren van vastgoedvragen / -taken, uitgezonderd beleidsmatige taken. Overheadkosten. Door middel van het in rekening brengen van een kostprijsdekkende huur voldoet de gemeente met het Subsidie- en Tarievenbeleid aan de wet M en O. 2.5 Kader berekenen kostprijsdekkende huur De Nota Maatschappelijk Vastgoed gaat er vanuit dat maatschappelijke organisaties vanuit de eigen kracht bij nieuwe basisaccommodaties een financiële bijdrage leveren. Na realisatie worden de basisaccommodaties waar mogelijk op afstand gezet. De gemeente is in beginsel geen eigenaar van basisaccommodaties (Nota Maatschappelijk Vastgoed, pagina 14). Blijft de gemeente toch eigenaar van een basisaccommodatie, dan hanteert zij een huurprijs die tenminste de integrale kosten dekt. Deze kosten betreffen alle kosten die voortvloeien uit het stichten en het in stand houden van de accommodatie en worden samengevat als: eigenaarslasten. 2 juli / Lke01 14/65

15 In aanvulling op de eigenaarslasten heeft elke accommodatie te maken met gebruikerslasten en in sommige situaties met inrichtingslasten. Deze betreffen lasten die voortvloeien uit het dagelijks gebruik van een accommodatie. Voor gemeente Nijkerk geldt dat deze lasten voor rekening komen van de huurder. Als eigenaar van diverse accommodaties is de gemeente verantwoordelijk voor alleen de eigenaarslasten. De gemeente heeft kalehuurovereenkomsten afgesloten met de betreffende huurders. De huurders zijn hierdoor zelf verantwoordelijk voor de gebruikerslasten en de eventuele inrichtingslasten. De afbeelding hiernaast is een schematische weergave van de opbouw van een kale- en een inclusief-huur, gevolgd door een korte toelichting. In aanvulling op de bovenstaande afbeelding worden de verschillende componenten hieronder toegelicht. Personeelskosten gemeente De gemeente heeft mensen in dienst voor het uitvoeren van een aantal vastgoedtaken. De gemeente hanteert het uitgangspunt dat deze kosten onderdeel uitmaken van de huur. Het betreffen immers gebouwgebonden kosten. Uitgaande van het huidige takenpakket dient de gemeente voor 2 fulltime-equivalent (Fte) dekking te zoeken middels huurpenningen. Deze Fte s zijn als volgt verdeeld: 1 Fte: voor het coördineren en oplossen van vastgoedvragen in de brede zin van het woord. 1 Fte: voor het opstellen en uitvoeren van Meerjaren Onderhoudsplannen (MOP) voor alle gemeentelijke accommodaties. Voor de integrale kostprijsdekkende huur wordt voor elke Fte ,- als vertrekpunt aangehouden. Dit bedrag is een afspiegeling van de totale loonkosten van een ambtenaar die in loondienst is bij gemeente Nijkerk. In deze lasten is ook het werkgeversdeel opgenomen. In totaal dient de gemeente via huurpenningen ,- dekking te verkrijgen voor de personeelskosten. De gemeente realiseert deze dekking door de totale personeelskosten door te belasten aan alle in haar eigendom zijnde accommodaties. Dit houdt in dat elke accommodatie eenzelfde toeslag krijgt opgelegd. Overheadkosten De twee personeelsleden maken tevens gebruik van het gemeentehuis en een werkplek die voorzien is van faciliteiten zoals een computer en andere ondersteunende zaken zoals internet en telefonie. Daarnaast maken de betreffende medewerkers gebruik van faciliterende zaken zoals: toiletten, kantine, maar ook het secretariaat voor het organiseren van afspraken. Kortom: in aanvulling op de directe personeelskosten maakt de gemeente kosten die niet direct aan de bovenstaande activiteiten-fte s toe te rekenen zijn. De overheadkosten zijn globaal geraamd op ,-. Net zoals de personeelskosten belast de gemeente deze kosten door aan alle in haar eigendom zijnde accommodaties. Dit houdt in dat elke accommodatie eenzelfde toeslag krijgt opgelegd. 2 juli / Lke01 15/65

16 Eigenaarslasten De kapitaalslasten vormt een wezenlijk onderdeel van de eigenaarslasten. De kapitaalslasten betreffen de financieringslasten gedurende een bepaalde periode. Naast deze lasten zijn nog meer eigenaarslasten te onderscheiden die gebonden zijn aan een gebouw. De eigenaarslasten zijn opgebouwd uit drie componenten: Kapitaalslasten (rente en aflossing). Groot onderhoud. Overig (verzekeringen, lokale heffingen zoals OZB eigenaarsdeel). Kapitaalslasten bestaande accommodaties Voor de huidige Nijkerkse situatie geldt dat sprake is van hoofdzakelijk bestaande en geen nieuwe accommodaties. Veel van deze accommodaties zijn gerealiseerd in de jaren 70 en 80 van de vorige eeuw en voor een groot deel al afgeschreven. De accommodaties hebben hierdoor een lagere kapitaalslast dan de aanvangskapitaalslast ten tijde van het realiseren van de accommodatie. Daarbij geldt dat bij veel accommodaties geen sprake meer is van een lopende kapitaalslast. Hieraan liggen twee oorzaken ten grondslag: 1. De accommodatie is ouder dan 40 jaar en daardoor volledig afgeschreven. 2. De accommodatie heeft nog niet de leeftijd van 40 jaar bereikt maar is tussentijds volledig afgeschreven (financiering is volledig afgelost). Ondanks beide oorzaken geldt dat de betreffende accommodaties nog steeds een reële waarde hebben. Gemeente Nijkerk pleegt immers onderhoud aan de accommodaties en enkele accommodaties zijn in de afgelopen jaren op onderdelen gerenoveerd waardoor de levensduur van de accommodaties is verlengd. De gemeente is zich er van bewust dat de in het verleden gehanteerde systematiek, het eenmalig volledig afschrijven van maatschappelijke accommodaties, niet gewenst is. In de huidige tijd is dit begrotingstechnisch zelfs niet haalbaar meer. Om voor de bestaande accommodaties toch een reële kale-huurprijs te kunnen berekenen, is een eenduidig kader nodig voor het bepalen van de kapitaalslasten. Hiervoor zijn twee alternatieven te gebruiken, te weten: de gecorrigeerde vervangingswaarde of de actuele WOZ-waarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde is gebaseerd op de herbouwkosten van het object waarbij een correctie voor de technische en functionele veroudering en daarbij opgeteld de waarde van de grond in mindering wordt gebracht op de vervangingswaarde (of de stichtingskosten bij nieuwbouw). De waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld, door het toepassen van een index. Een veel gebruikte index is de BDB-index 1. BDB staat voor stichting Bureau Documentatie Bouwwezen en houdt de stijgingen en dalingen van de bouwkosten bij. De WOZ-waarde wordt jaarlijks doormiddel van een taxatie vastgesteld. De WOZ-waarde is een waardebepaling van onroerende zaken ten behoeve van diverse belastingheffingen zoals: Onroerendzaakbelasting en Waterschapsbelasting. De WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van een aantal parameters: De staat van onderhoud van de accommodatie. De inhoud en oppervlakte. De constructie en kwaliteit van de bouwmaterialen. De ligging, omgeving en voorzieningen. Eventueel energiebesparende maatregelen. Transacties in het vrije handelsverkeer van vergelijkbare accommodaties (de parameter is vaak niet van toepassing op niet-woningen). 1 Dit is een bouwkostenindex van stichting Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). BDB is het onafhankelijke kennisinstituut op het gebied van bouw(kosten)data. 2 juli / Lke01 16/65

17 Voor dit onderzoek wordt de WOZ-waarde 2 als uitgangspunt gehanteerd voor het berekenen van de kapitaalslasten (keuze van het college van B&W). De WOZ-waarde wordt als alternatief gebruikt voor de stichtingskosten, welke in combinatie met de rekenrente, afschrijvingsperiode en type financiering (annuïteit) de basis vormt van de kapitaalslasten. Kapitaalslasten nieuwe accommodaties Voor toekomstige nieuwe accommodaties geldt dat de kapitaalslasten worden gebaseerd op basis van de feitelijke stichtingskosten. Gebruikerslasten De gebruikerslasten vloeien voort uit het gebruik van het vastgoed en zijn als volgt opgebouwd: Energielasten (gas, water, elektra). Onderhoud (klein onderhoud, tuinonderhoud, schoonmaak). Overig (verzekeringen, lokale heffingen zoals OZB-gebruikersdeel). Bij de uitwerking van het subsidie- en tarievenbeleid worden geen gebruikerslasten in rekening gebracht. Gemeente Nijkerk heeft met alle huurders een kale-huurovereenkomst afgesloten. Inrichtingskosten In een aantal gevallen kan ervoor worden gekozen om de inrichtingselementen te verdisconteren in de huurprijs. Dit kan per cluster verschillen. Denk hierbij voornamelijk aan de binnensport- of multifunctionele ruimten. 2.6 Kaders berekenen tarieven en huisvestingssubsidie(s) De Nota Maatschappelijk Vastgoed beschrijft een aantal uitgangspunten voor de wijze waarop de gemeente wil omgaan met het toepassen van een kostprijsdekkende huur. Uit het bestaande beleid is geen helder toetsingskader te destilleren voor het toekennen en bepalen van de hoogte van een huisvestingssubsidie. Wel staat in de Nota Maatschappelijk Vastgoed aangegeven dat de gemeente waarde hecht aan accommodaties die geborgd zijn in het sectoraal beleid. Voor deze accommodaties geldt dat de gemeente bereid is haar financiële verantwoordelijkheid te nemen. Het onderstaand overzicht geeft weer welke accommodaties zijn geborgd in het sectoraal beleid. Het betreffen weliswaar accommodaties en geen activiteiten, maar voor deze accommodaties geldt dat deze onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en er geen andere aanvullende activiteiten in de accommodaties worden aangeboden. Met andere woorden: de activiteiten die in deze accommodaties worden aangeboden zijn geborgd in het sectoraal beleid. Besluitvorming in de volgende gemeentelijke nota s Basisaccommodaties Sectoraal beleid Onderwijs Consultatiebureau Centrum Jeugd & Gezin Peuterspeelzaal (alleen VVE) Nota Jeugd- en Onderwijsbeleid Scouting Jongerencentrum Basissporten inclusief zwembaden Sportnota Nijkerk (Bron: Nota Maatschappelijk Vastgoed, pagina 22). 2 De Wet Onroerende Zaak (WOZ) regelt de waardering van onroerende zaken ten behoeve van belastingheffing. 2 juli / Lke01 17/65

18 2.7 Beleid verhuur schoolgebouwen Schoolgebouwen hebben een aparte positie binnen het maatschappelijk vastgoed. In de meeste gevallen zijn het geen gemeentelijke gebouwen, omdat het juridische eigendom bij het schoolbestuur ligt. Wel heeft de gemeente, op grond van de Wet op het primair onderwijs (WPO), het economisch claimrecht, omdat de gemeente financierder is van het schoolgebouw. Dit economisch claimrecht betekent -samengevat- dat de onderwijsvoorziening in eigendom terugvalt aan de gemeente aan het einde van het gebruik van de voorziening voor onderwijsdoeleinden. Daarnaast beschikt de gemeente over het vorderingsrecht waardoor leegstaande lokalen door de gemeente gevorderd kunnen worden ten behoeve van een andere school met een capaciteitstekort. In de praktijk komt het voor dat leegstaande lokalen en of andere ruimten niet aan de onderwijsfunctie worden onttrokken en dat de schoolbesturen deze, met toestemming van de gemeente, verhuren aan andere partijen. Vanuit de gemeente is de wens ook hiervoor het uniforme tarief te hanteren en zo een gelijk speelveld te realiseren. Echter, de huidige wetgeving staat dit in de weg. De gemeente volgt de ontwikkeling in deze wetgeving en de jurisprudentie nauwlettend. Hieronder staat het actuele beleid van de gemeente beschreven. De Raad van State heeft recent uitspraak gedaan in de zaak Helmond over verhuur van schoolgebouwen. Deze uitspraak is helemaal in lijn met een eerdere uitspraak in 2009 (arrest van Brunssum). Hiermee is bevestigd dat de gemeente weliswaar financiële voorwaarden mag verbinden aan de verhuur van een schoolgebouw, maar dat dan wel inzichtelijk gemaakt moet worden wat de extra kosten zijn als gevolg van de verhuur. In de praktijk betekent dit dat de gemeente geen afdracht van een gedeelte van de huur zal vragen bij verhuur van schoolgebouwen, tenzij de gemeente zelf expliciet heeft geïnvesteerd in de huisvesting (los van onderwijs) zodat er sprake is van extra kosten. Voor verhuur van schoolgebouwen gelden in Nijkerk een aantal richtlijnen: Schoolbesturen vragen toestemming aan de gemeente om (een deel van) het gebouw te mogen verhuren aan derden; De gemeente investeert niet om een schoolgebouw geschikt te maken voor deze verhuur; Op basis van de huidige jurisprudentie kan de gemeente alleen een afdracht van een deel van de huursom bij verhuur vragen indien sprake is van extra kosten als gevolg van de verhuur; In de meeste situaties zal geen sprake zijn van extra kosten; Als nieuwe jurisprudentie daar aanleiding toe geeft, wordt het gemeentelijk standpunt herzien en vervolgens geëffectueerd; Indien de gemeente zelf investeert in de huisvesting voor andere partijen dan het onderwijs, wordt wel een integrale kostprijsdekkende huurafdracht gevraagd (zoals bijvoorbeeld in het geval van Het Biggenbok in De Koningslinde); De hoogte van deze integrale kostprijsdekkende huur is conform de grondslag en berekeningen in het subsidie- en tarievenbeleid. 2 juli / Lke01 18/65

19 2.8 Samenvatting Voor basisaccommodaties geldt dat de gemeente zich verantwoordelijk voelt een financiële bijdrage te leveren voor het realiseren van de accommodaties. Voorwaarde is wel dat de maatschappelijke organisatie, die gebruik gaat maken van de accommodatie, vanuit eigen kracht een financiële bijdrage levert. Alleen voor de geformuleerde basisaccommodaties blijft gemeente Nijkerk eigenaar als daartoe strikte noodzaak bestaat. Dit betreffen accommodaties vallend onder de Nijkerkse inzet of waar de gemeente vanuit haar wettelijke taak in moet voorzien. De gemeente hanteert een minimale bezetting van 70% van de normcapaciteit van de accommodatie. De gemeente geeft via dit bezettingspercentage uitdrukking aan het streven naar efficiënt gebruik van maatschappelijke accommodaties. Voor alle basisaccommodaties, uitgezonderd onderwijsaccommodaties, gaat de gemeente een kostprijsdekkende huur hanteren. De geen-basisaccommodaties worden afgestoten omdat hieraan geen sectorale beleidsdoelen zijn gekoppeld. Indien de gemeente een geen-basisaccommodaties in eigendom houdt, wordt hiervoor een commerciële huur in rekening gebracht bij de huurder. Het bestaand beleid voorziet niet in een toetsingskader voor het toekennen en het bepalen van de hoogte van huisvestingssubsidies. Hierdoor is niet duidelijk welke organisaties in aanmerking komen voor een huisvestingssubsidie en wat de hoogte is van de subsidie. Het feit dat de gemeente basisaccommodaties heeft benoemd betekent niet dat de huurders/gebruikers automatisch in aanmerking komen voor een huisvestingssubsidie. Een belangrijke voorwaarde is dat de accommodatie (activiteit) geborgd is in het sectorale beleid. Bij verhuur van schoolgebouwen kan de gemeente geen afdracht van een gedeelte van de huur vragen van schoolbesturen, tenzij de gemeente zelf expliciet heeft geïnvesteerd in de huisvesting (los van onderwijs) zodat er sprake is van extra kosten. 2 juli / Lke01 19/65

20 3 Toetsingskader huisvestingssubsidie en tarieven Dit hoofdstuk voorziet in het geven van antwoord op het ontbreken aan een toetsingskader tarieven en huisvestingssubsidies. Het bestaand sectoraal beleid voorziet niet in een dergelijk toetsingskader. Hierdoor is het onmogelijk een huurtarief en huisvestingssubsidies toe te kennen aan organisaties. Dit hoofdstuk start met een beschrijving van de beleidslijn: wel of geen recht op huisvestingssubsidie. Gevolgd door de beleidslijn: bepalen hoogte huurtarief en huisvestingssubsidie. Via beide beleidslijnen wordt antwoord gegeven op de onderstaande deelvraag: Wat is een transparant en reëel toetsingskader voor het toekennen en bepalen van de hoogte van een huisvestingssubsidie aan maatschappelijke organisaties? 3.1 Beleidslijn: wel of geen recht op huisvestingssubsidie De gemeente zet in op het stimuleren van basisactiviteiten in zoveel mogelijk basisaccommodaties. Hierbij geldt dat de activiteit leidend is en de (basis)accommodatie volgend. Het feit dat in de Nota Maatschappelijk Vastgoed specifieke basisaccommodaties staan beschreven, betekent niet dat de gemeente één op één garant staat voor de eenmalige stichtingskosten en de structurele exploitatiekosten van de accommodaties. Van de maatschappelijke organisaties wordt wel degelijk een financiële bijdrage verwacht. Als blijkt dat een organisatie niet in staat is, de door de gemeente vastgestelde financiële bijdrage te kunnen dragen, dan wordt gekeken in hoeverre de desbetreffende activiteit een basisactiviteit betreft en in aanmerking komt voor een huisvestingssubsidie. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van het onderstaand toetsingskader en stroomschema. Toetsingskader huisvestingssubsidie Een activiteit komt niet in aanmerking voor een maatschappelijk huurtarief en daarmee huisvestingssubsidie, als één van de onderstaande vragen met nee wordt beantwoord: 1. Is uw activiteit geborgd in sectoraal beleid? (ja/nee) 2. Is de activiteit aan te merken als basisactiviteit? (ja/nee) 3. Wordt de activiteit georganiseerd in een basisaccommodatie die in eigendom is van de gemeente? (ja/nee) Indien blijkt dat vraag 3 met nee is beantwoord, omdat de aanwezige basisaccommodatie een te hoog bezettingspercentage heeft, telt deze nee niet en komt de organisatie/activiteit onder strikte voorwaarden in aanmerking voor een maatschappelijk huurtarief als de overige vragen allemaal met ja zijn beantwoord. De strikte voorwaarden hebben een divers karakter en zorgen ervoor dat de gemeente grip houdt op de te verstrekken huisvestingssubsidie. 2 juli / Lke01 20/65

21 Stroomschema huisvestingssubsidies Het bovenstaande stroomschema maakt in één oogopslag duidelijk of een activiteit wel of niet in aanmerking komt voor een huisvestingssubsidie. Uitgangspunt is dat alleen een basisactiviteit in aanmerking komt voor een huisvestingssubsidie. Betreft het geen basisactiviteit, dan ook geen huisvestingssubsidie. Voor een basisactiviteit, die in een geen-basisaccommodatie wordt georganiseerd gelden strikte voorwaarden. Hiervoor geldt dat een basisactiviteit alleen een huisvestingssubsidie ontvangt indien in een basisaccommodatie onvoldoende capaciteit beschikbaar is. De gemeente behoudt het recht om per kalenderjaar te bekijken of voldoende ruimte beschikbaar is in basisaccommodaties. Indien hiervan sprake is kan gemeente Nijkerk eisen dat de desbetreffende activiteit van een geen-basisaccommodatie naar een basisaccommodatie wordt verplaatst, opdat de huisvestingssubsidie ten goede komt aan de basisaccommodatie. Op deze manier houdt de gemeente sturing op de benutting en daarmee de exploitatie van de accommodatie. Nota bene: In het beleid van de gemeente en dus ook in het toetsingskader komt het begrip basisactiviteit voor. Echter, dit is niet gedefinieerd in de Nota Maatschappelijk Vastgoed. Voor een goede implementatie van het subsidie- en tarievenbeleid is een duidelijke demarcatie van basisactiviteiten en geen-basisactiviteiten nodig. Dit dient te gebeuren vanuit het sectorale beleid. Zonder deze duidelijke demarcatie is een goede implementatie van dit beleid lastig. Om toch uitdrukking te geven aan het begrip basisactiviteit is voor de uitwerking van het subsidieen tarievenbeleid de volgende definitie gemaakt: een basisactiviteit wordt georganiseerd door een organisatie die financieel volledig afhankelijk is van gemeente Nijkerk en niet van een andere overheidsinstelling financiering ontvangt voor uitoefening van de activiteit of de bedrijfsvoering. Voor het nieuw op te stellen sectoraal beleid geldt het uitgangspunt dat deze wordt voorzien van een beschrijving van basisactiviteiten! Zodra een dergelijke beschrijving van basisactiviteiten door de gemeenteraad is vastgesteld, vervalt de definitie van basisactiviteit zoals hierboven beschreven. 2 juli / Lke01 21/65

22 3.2 Beleidslijn: bepalen hoogte huurtarief en huisvestingssubsidie Huurprijs vertaalt naar huurtarief per uur De hoogte van het huurtarief per uur wordt bepaald door het afzetten van de kostprijsdekkende huur tegen de normcapaciteit van de accommodatie. De normcapaciteit van welzijns-, cultuur- en binnensportaccommodaties is door de gemeente vastgesteld op 72 uur per week en uur per jaar. De onderbouwing van dit getal is opgenomen in paragraaf 2.3. De gemeente is zich bewust van het feit dat het in praktijk lastig is een 100% bezetting te realiseren. Daarom is besloten een correctie op de normcapaciteit toe te passen. Deze correctie is gebaseerd op twee uitgangspunten: 1. Het door de gemeente vastgestelde minimale bezettingspercentage van 70% in de Nota Maatschappelijk Vastgoed. 2. Het resultaat van het bezettingsonderzoek waaruit blijkt dat de minimale bezettingspercentage van 70% voor het gros van de welzijnsaccommodaties niet wordt gehaald. Het hanteren van een bezettingspercentage hoger dan 70% is niet realistisch. Dit blijkt uit de uitkomsten van het bezettingsonderzoek. Voor het vaststellen van het huurtarief is het echter niet wenselijk een lager bezettingspercentage en daarmee ook een lagere normcapaciteit te hanteren. Hoe lager de normcapaciteit, hoe hoger het huurtarief per uur. Het huurtarief per uur is immers een afgeleide van de totale kostprijsdekkende huur, gedeeld door de normcapaciteit. Het subsidie- en tarievenbeleid gaat uit van een correctie op de normcapaciteit van maximaal 30%. Dit houdt in dat de normcapaciteit van een accommodatie daalt van uur naar uur per jaar. Concreet betekent dit dat de kostprijsdekkende huur van een accommodatie gedekt kan worden op basis van uur verhuur per jaar en 51 uur per week. In onderstaande afbeelding is de gecorrigeerde normcapaciteit in uren per week weergegeven. Tijd 08:00-09:00 Gecorrigeerde normcapaciteit gedurende de week Maandag Dinsdag Woensdag Donderdag Vrijdag Zaterdag Zondag 09:00-10:00 x x x x x x 10:00-11:00 x x x x x x 11:00-12:00 x x x x x x 12:00-13:00 13:00-14:00 x x x x x x x 14:00-15:00 x x x x x x x 15:00-16:00 x x x x x x x 16:00-17:00 x x x x x x x 17:00-18:00 18:00-19:00 x x x x x 19:00-20:00 20:00-21:00 21:00-22:00 22:00-23:00 Subtotaal Totaal 51 2 juli / Lke01 22/65

23 3.2.2 Huurtarief De gemeente wil voor haar maatschappelijke accommodaties uniforme tarieven en een uniforme methodiek hanteren voor het vaststellen van de tarieven. Dit draagt bij aan een eenduidig en overzichtelijk tarievenstelsel voor de gebruikers en moet onderlinge concurrentie tussen accommodaties voorkomen. Het uitgangspunt is dat de tarieven gebaseerd zijn op een kostprijsdekkende huur. De kostprijsdekkende huur wordt voor basisactiviteiten, die zijn gehuisvest in basisaccommodaties, omgezet naar een maatschappelijk huurtarief. Dit tarief betreft een kostprijsdekkend huurtarief en is het resultaat van de kostprijsdekkende huur, afgezet tegen de normcapaciteit. Middels het verstrekken van een huisvestingssubsidie wordt de organisatie van een basisactiviteit financieel gecompenseerd. Het huurtarief is hierdoor uiteindelijk lager dan een kostprijsdekkend huurtarief. Voor geen basisactiviteiten hanteert de gemeente een semi-commercieel tarief. Het verschil tussen een geen-basisactiviteit en een commerciële activiteit wordt bepaald door de aard van de organisatie die de activiteit aanbiedt. Een welzijnstichting kan een geen-basisactiviteit aanbieden, maar daarmee is het nog niet commercieel. Dat wordt het wel als een marktpartij het doet. Een semi-commercieel tarief betreft een kostprijsdekkend huurtarief, zonder financiële compensatie via een huisvestingssubsidie. De geen-basisaccommodaties worden door de gemeente afgestoten. Besluit de gemeente een geenbasisaccommodatie toch in eigendom te houden, dan brengt zij hiervoor een semi-commercieel huurtarief in rekening. Dit tarief dekt in ieder geval de integrale kostprijs van een accommodatie. Voor commerciële activiteiten hanteert de gemeente een commercieel huurtarief. Dit tarief is hoger dan een kostprijsdekkend huurtarief en wordt per situatie vastgesteld (en bepaald op basis van actuele marktontwikkelingen en is daarmee fluctuerend). In de onderstaande afbeelding zijn de kostprijsdekkende huur en de verschillende tarieven schematisch weergegeven Huisvestingssubsidie Op basis van de integrale kostenberekening is een kostprijsdekkende huur vastgesteld. Uit deze huurprijs vloeit een huurtarief per uur voort dat wordt beschouwd als een kostprijsdekkend huurtarief. Afhankelijk van het type activiteit (wel of geen basisactiviteit) en het type 2 juli / Lke01 23/65

24 accommodatie (wel of geen basisaccommodatie) past de gemeente één van de drie tarieven toe. Bij een maatschappelijk huurtarief komt de activiteit in aanmerking voor een financiële compensatie in de vorm van een huisvestingssubsidie. De hoogte van de huisvestingssubsidie betreft het saldo van het kostprijsdekkend huurtarief, minus het maatschappelijk huurtarief. De hoogte van het maatschappelijk huurtarief bepaalt de hoogte van de huisvestingssubsidie. Daalt het maatschappelijk huurtarief, dan neemt de huisvestingssubsidie toe en vice versa. Activiteiten die geen basisactiviteiten betreffen, komen niet in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee een huisvestingssubsidie. In dat geval brengt de gemeente de desbetreffende organisatie minimaal een semi-commercieel huurtarief in rekening, welke tenminste de kostprijs dekt van de accommodatie. De onderstaande afbeelding is een fictieve uitwerking van een maatschappelijk huurtarief, gekoppeld aan een huisvestingssubsidie. De kostprijs per uur is vastgesteld op 9,50 per uur. Het maatschappelijk huurtarief op 7,- per uur, met als resultaat een huisvestingssubsidie van 2,50 per uur. Overzicht per uur 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0-9,5 2,5 7,0 Kostprijsdekkend huurtarief Maatschappelijk huurtarief Huisvestingssubsidie Vaststellen hoogte huurtarief Belangrijk ijkpunt in de systematiek is het bepalen van het maatschappelijk huurtarief dat voor het maatschappelijk veld financieel haalbaar is en voor de gemeente financieel wenselijk. Ter illustratie: hoe lager dit tarief, hoe lager de huurkosten voor de organisatie maar des te meer uitgaven voor de subsidies noodzakelijk zijn en vice versa. Het tarief vormt dus een nauwe balans tussen het betaalbaar houden van de huurprijzen voor organisaties en het betaalbaar houden van de totale uitgave aan huisvestingssubsidies voor de gemeente. 2 juli / Lke01 24/65

25 Met het nieuwe subsidie- en tarievenbeleid worden bestaande verkapte (niet inzichtelijke) subsidies transparant gemaakt. Hierdoor wordt zichtbaar welke financiële bijdrage een gemeente daadwerkelijk levert aan het gebruik van maatschappelijke accommodaties en activiteiten. Het is wel mogelijk dat het subsidiesaldo van de totale uitgaven stijgt, maar met het inzicht kan daarna wel beter gestuurd worden. Het verdient aanbeveling om regelmatig een benchmarkonderzoek te doen naar de hoogte van het maatschappelijk huurtarief. Bij aanvang van de implementatie van het subsidie- en tarievenbeleid dient een keuze gemaakt te worden. Vanuit de ervaring van ICSadviseurs is een uurprijs van circa 7,- per uur realistisch en betaalbaar. Dit bedrag kan vervolgens meegroeien via een index naar een hoger getal waardoor de organisatie zich ook kan aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid. Hiermee neemt de subsidie-uitgave voor de gemeente ook automatisch af. In dit onderzoek wordt de grens van 7,- per uur gehanteerd. Dit moeten organisaties kunnen betalen en de kostprijs daarboven kan eventueel gesubsidieerd worden, mits een organisatie daarvoor in aanmerking komt. 3.3 Conclusie Op basis van een aantal uitgangspunten is een toetsingskader geformuleerd voor het vaststellen of een activiteit een basisactiviteit betreft en daardoor in aanmerking komt voor een maatschappelijk huurtarief en een huisvestingssubsidie. Het toetsingskader stelt de gemeente in staat een gefundeerde afweging te maken. De hoogte van het huurtarief per uur wordt bepaald door het afzetten van de kostprijsdekkende huur tegen de normcapaciteit van de accommodatie. Elke accommodatie beschikt over een normcapaciteit van uur per jaar. In praktijk blijkt echter dat geen enkele accommodatie op basis van deze normcapaciteit een bezetting van 100% haalt. Daarom is besloten dat voor de uitwerking van het subsidie- en tarievenbeleid, een minimale bezettingspercentage van 70 wordt gehanteerd en de normcapaciteit van uur met 30% naar beneden wordt bijgesteld naar uur per jaar. Het verlagen van de normcapaciteit heeft direct gevolgen voor de hoogte van het huurtarief per uur. De kostprijsdekkende huur van een accommodatie kan immers gedekt worden met minder uren. Hoewel het realiseren van een bezettingspercentage van 70 voor veel organisaties ambitieus is, houdt de gemeente zich aan deze norm. In totaal zijn er drie type huurtarieven vastgesteld waarvan de hoogte van het huurtariefverschil het onderscheidend element is. De tarieven zijn: Maatschappelijk. Semi-commercieel. Commercieel. Als blijkt dat een activiteit op basis van het toetsingskader een basisactiviteit is, dan komt deze in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee voor huisvestingssubsidie. De hoogte van de huisvestingssubsidie betreft het saldo van het kostprijsdekkend huurtarief en het maatschappelijk huurtarief. De hoogte van de huisvestingssubsidie wordt bepaald door de hoogte van het maatschappelijk huurtarief. Gaat het maatschappelijk huurtarief omlaag, dan gaat de huisvestingssubsidie omhoog en andersom. 2 juli / Lke01 25/65

26 4 Integrale kostenberekening en huurprijs Op basis van de uitgangspunten uit hoofdstuk 2 en 3 is voor elke accommodatie een integrale kostenberekening gemaakt en een kostprijsdekkende huur vastgesteld. De nieuwe kostprijsdekkende huur is via een bilateraal gesprek voorgelegd aan de belanghebbende organisaties. Tijdens deze gesprekken is met de organisaties van gedachten gewisseld over de mogelijke consequenties van de nieuwe huurprijs er van uitgaande dat zij hiervoor geen compensatie via een huisvestingssubsidie ontvangen. Hoofdstuk 4 geeft antwoord op de volgende deelvragen: Wat is de integrale kostprijs van accommodaties die gemeente Nijkerk in eigendom heeft en hoe vertaalt dit zich in een kostprijsdekkende huur? Wat zijn de gevolgen van een kostprijsdekkende huur voor de continuïteit van de bedrijfsvoering van organisaties indien zij niet gecompenseerd worden met een huisvestingssubsidie? Voor alle accommodaties is een viertal onderwerpen uitgewerkt: 1. Algemene gegevens. 2. Integrale kostenberekening. 3. Kostprijsdekkende huur. 4. Reactie van organisaties. 4.1 Integrale kostprijsberekeningen accommodaties De Wulfshoeve Integrale kostenberekening Operationele kosten - gemeentelijke personele kosten overheadkosten gemeente 667 Afschrijving, onderhouds- en vermogenskosten - rente & aflossing groot onderhoud verzekeringen en heffingen Totaal Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Reactie van wijkvereniging Paasbos De wijkvereniging betaalt op dit moment ,- huur voor accommodatie De Wulfshoeve. Dit bedrag kan de vereniging op termijn niet meer opbrengen. De inkomsten uit verhuur van de accommodatie zijn de afgelopen jaren sterk teruggelopen waardoor de wijkvereniging kalenderjaar 2013 met een verlies heeft afgesloten. Zoals het er nu naar uitziet wordt 2014 wederom een verliesgevend jaar en is het te verwachten tekort nog één keer te dekken met het opgebouwde eigen vermogen van de wijkvereniging. De wijkvereniging geeft aan dat de kostprijsdekkende huur 2 juli / Lke01 26/65

27 van ,- financieel niet haalbaar is. Concreet betekent dit dat de wijkvereniging een huurverhoging krijgt opgelegd van circa 5.000,-. De wijkvereniging geeft aan open te staan om meer activiteiten in de accommodatie te willen organiseren, teneinde de exploitatie van de accommodatie te verbeteren. De vereniging ziet echter geen mogelijkheden / kansen voor het aantrekken van meer activiteiten maar ziet hierin voor de gemeente een actieve rol weggelegd. Peuteropvang De Wulfshoeve II Integrale kostenberekening Operationele kosten - gemeentelijke personele kosten overhead kosten gemeente 667 Afschrijving, onderhouds-, en vermogenskosten - rente & aflossing groot onderhoud verzekeringen en heffingen 653 Totaal Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Reactie van Stichting Peuterspeelzaal De Triangel Peuterspeelzaal de Triangel betaalt 4.721,- huur voor accommodatie De Wulfshoeve II. De Triangel heeft moeite met de hoogte van dit bedrag. Door recente ontwikkelingen die voortvloeien uit het harmoniseren van peuterspeelzaalwerk en kinderopvang is het voor De Triangel niet meer mogelijk 16 kinderen in één groep te faciliteren. Het gevolg hiervan is dat de inkomsten afnemen en kosten gelijk blijven, zo niet omhoog gaan. De Triangel geeft aan dat de hoogte van een kostprijsdekkende huur financieel niet te betalen is en de stichting haar activiteiten dan zou moeten stoppen. Het harmoniseren van peuterspeelzaalwerk en kinderopvang in 2013 heeft geleid tot het ontstaan van een dynamisch speelveld. Door de harmonisatie zijn in het verdienmodel van peuterspeelzaalorganisaties grote wijzigingen ontstaan. Hierdoor zijn zij genoodzaakt samenwerking te zoeken met andere organisaties zoals kinderopvangorganisaties of onderwijsorganisaties. De Triangel heeft nadrukkelijk aangegeven door het aangaan van een strategische samenwerking met de Hervormde Schoolvereniging Nijkerk (HSN) te zoeken naar toekomstbestendige huisvesting. Deze samenwerking uit zich in een mogelijke verplaatsing van de peuterspeelzaal uit De Wulfshoeve naar de nieuw te realiseren Maranathaschool, vallend onder het bevoegd gezag van de HSN. 2 juli / Lke01 27/65

28 Het Tuinhuis Integrale kostenberekening Operationele kosten - gemeentelijke personele kosten overheadkosten gemeente 667 Afschrijving, onderhouds- en vermogenskosten - rente & aflossing groot onderhoud verzekeringen en heffingen Totaal Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Reactie van Unie Van Vrijwilligers Nijkerk Op dit moment betaalt de Unie Van Vrijwilligers (UVV) ,- huur per jaar. De nieuwe kostprijsdekkende huur bedraagt ,- per jaar. Dit betekent een huurverhoging van ,- per jaar. De UVV geeft aan dat de nieuwe huurprijs financieel niet haalbaar is en dat zij geen mogelijkheden ziet voor het opvangen van een dergelijke huurverhoging in de huidige begroting. De UVV geeft aan dat het doorvoeren van een kostprijsdekkende huur de levensduur van de UVV verkort. De UVV geeft aan elk jaar kritisch te kijken naar de begroting en dat zij er alles aan doet de tekorten weg te werken teneinde zo min mogelijk gebruik te hoeven maken van financiële ondersteuning van de gemeente. De UVV geeft aan dat een eventuele huurverhoging consequenties heeft voor de gebruikers van de accommodaties. Een verhoging van de huur betekent één op één een verhoging van de eigen bijdrage. Dit is een ontwikkeling die de UVV wil voorkomen omdat de doelgroep van de UVV een dergelijke verhoging niet kan en of wil betalen. Veel leden van de UVV hebben een AOW en een klein pensioen. Voor deze leden geldt dat een verhoging van de eigen bijdrage leidt tot het stopzetten van het lidmaatschap. Naast een financiële bijdrage van haar leden en de gemeente Nijkerk, ontvangt de UVV van diverse donateurs een financiële bijdrage. Hiervoor geldt echter wel dat het aantal donateurs afneemt. Hierdoor komt er ook minder geld binnen. Aanvullend op de donateurs worden veel zaken gesponsord. Voorbeelden hiervan zijn: een beamer en AED defibrillator. Ook ontvangt de UVV van een aantal lokale bedrijven jaarlijks eenmalige sponsorbijdragen. Hiervoor geldt net zoals voor het aantal donateurs dat de sponsorbijdrage jaarlijks afneemt. De druk op de begroting neemt door deze ontwikkelingen eerder toe dan af. 2 juli / Lke01 28/65

29 Chill-Out Integrale kostenberekening Operationele kosten - gemeentelijke personele kosten overheadkosten gemeente 667 Afschrijving, onderhouds- en vermogenskosten - rente & aflossing groot onderhoud verzekeringen en heffingen Totaal Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Reactie Stichting Jeugd- en Jongerenwerk gemeente Nijkerk Stichting Jeugd- en Jongerenwerk gemeente Nijkerk heeft zelf de mogelijke consequenties van het tarieven- en subsidiebeleid voor de stichting in beeld gebracht. In de op 28 februari 2013 door de gemeenteraad vastgestelde Nota Maatschappelijk Vastgoed Nijkerk zijn de jongerencentra Blits en Chill-Out door de gemeenteraad aangemerkt als basisaccommodaties. Concreet betekent dit dat de gemeente deze basisaccommodaties voor het jongerenwerk ondersteunt door te voorzien in huisvesting via een huisvestingsbijdrage. Dit is een continuering van het beleid van de afgelopen 21 jaar. Het tarievenbeleid heeft voor de stichting ten aanzien van het jongerencentrum Chill-Out geen consequenties indien het gebouw conform de op 4 maart 2009 tussen de gemeente Nijkerk en de stichting jeugd- en jongerenwerk gesloten gebruikersovereenkomst, blijvend om niet als jongerencentrum aan de stichting in gebruik wordt gegeven. Het tarievenbeleid heeft voor de stichting ten aanzien van het jongerencentrum Chill-Out echter wel consequenties als de op 4 maart 2009 gesloten gebruikersovereenkomst door de gemeente wordt ontbonden en er voor het gebouw Watergoorweg 42a ondanks alle gemaakte afspraken en de getekende overeenkomst wel huur in rekening gebracht gaat worden. Indien er ondanks alle gemaakte afspraken om beleidsmatige redenen toch huur voor het gebouw Chill-Out gevraagd gaat worden, dient er een (nieuwe) huurovereenkomst tussen de gemeente en de stichting te worden gesloten, onder de voorwaarde dat de jaarlijkse budgetsubsidie wordt verhoogd met het in rekening te brengen bedrag aan huur. Het openbreken van de bestaande overeenkomst is aanleiding voor het nemen van juridische stappen. 2 juli / Lke01 29/65

30 De Goede Hoop Integrale kostenberekening Operationele kosten - gemeentelijke personele kosten overheadkosten gemeente 667 Afschrijving, onderhouds- en vermogenskosten - rente & aflossing groot onderhoud verzekeringen en heffingen 983 Totaal Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Reactie van buurtvereniging De Goede Hoop De buurtvereniging geeft aan dat zij de afgelopen jaren is ingedut met het organiseren van activiteiten. Hieraan gaat de vereniging dit jaar een einde maken. Het bestuur van de vereniging is actief bezig met het werven van nieuwe leden en het opstellen van een activiteitenprogramma voor jong en oud uit Nijkerk. Het activiteitenprogramma heeft een divers karakter en voorziet in activiteiten voor inwoners uit heel Nijkerk. De buurtvereniging geeft aan tevreden te zijn met de huidige accommodatie, ondanks dat deze op leeftijd raakt en veel energie verbruikt. De buurtvereniging betaalt sinds de fusie met gemeente Hoevelaken geen huur voor de accommodatie aan gemeente Nijkerk. Voor de gebruikerslasten (gas, water en licht) is de vereniging wel verantwoordelijk. Financieel gezien heeft de buurtvereniging het zwaar. Ondanks dat zij geen huur betaalt aan de gemeente, sluit zij de begroting jaarlijks af met een klein verlies. De inkomsten zijn zelfs lager dan de gebruikerslasten. De buurtvereniging heeft in het verleden enig eigen vermogen opgebouwd, welke zij nu benut voor het opvangen van de jaarlijkse tekorten. Het eigen vermogen is echter bijna op gesoupeerd. Buurtvereniging De Goede Hoop geeft aan dat zij te weinig middelen gegenereerd om een huur te kunnen betalen. Een kostprijsdekkende huur is voor de buurtvereniging financieel helemaal niet haalbaar. De vereniging ziet echter wel andere mogelijkheden voor de toekomst. Zoals aangegeven is de vereniging hard aan het werk om accommodatie De Goede Hoop nieuw leven in te blazen. Indien dit jaar (2014) door de buurtvereniging als zeer positief wordt ervaren en de vereniging financieel gezien een stap in goede richting kan zetten, is zij bereid de activiteiten in 2015 te continueren. In dat geval wil de buurtvereniging ook kijken naar de wijze waarop zij de komende jaren gebruik gaat maken van de huidige accommodatie. Als alternatief voor het betalen van een kostprijsdekkende huur aan de gemeente, is de buurtvereniging bereid te kijken of zij de accommodatie voor een symbolisch bedrag kan overnemen van de gemeente. Dit is in lijn met het beleidsuitgangspunt van de gemeente zoals verwoord in de Nota Maatschappelijk Vastgoed. 2 juli / Lke01 30/65

31 De Hobbit Integrale kostenberekening Operationele kosten - gemeentelijke personele kosten overheadkosten gemeente 667 Afschrijving, onderhouds- en vermogenskosten - rente & aflossing groot onderhoud verzekeringen en heffingen Totaal Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Reactie Volksuniversiteit Hoevelaken Volksuniversiteit Hoevelaken is huurder van accommodatie de Hobbit en betaalt jaarlijks 3.960,- huur aan gemeente Nijkerk. Gedurende een aantal uren per week verhuurt zij ruimt(en) structureel aan het Hoevelakens Schaak Genootschap. De Volksuniversiteit organiseert zelf diverse activiteiten zoals: taalcursussen, creatief koken, lezingen, schilderen, et cetera. De Volksuniversiteit geeft aan dat zij met haar activiteiten probeert te voorzien in een behoefte van de Hoevelakense gemeenschap. De Volksuniversiteit geeft aan dat de huidige accommodatie te groot is voor het aantal activiteiten dat zij organiseert. Meer dan de helft van de tijd staan ruimten leeg. De Volksuniversiteit vindt het niet wenselijk dat ruimten leeg staan en staat open voor extra activiteiten. Het valt in praktijk echter niet mee meer activiteiten aan te trekken, laat staan meer te organiseren. De hoogte van het huidige huurbedrag is voor de Volksuniversiteit financieel net haalbaar. Dit geldt niet voor een kostprijsdekkende huur van ,-. Indien de Volksuniversiteit hiermee wordt geconfronteerd zal zij deze huurverhoging één op één moeten door vertalen in de kostprijs van haar activiteiten en het Hoevelakens Schaak Genootschap. De Volksuniversiteit verwacht dat een dergelijke huurverhoging een sterk afschrikkend effect heeft op de deelname van haar eigen activiteiten. Ook verwacht de Volksuniversiteit dat het Hoevelakens Schaak Genootschap niet in staat is een kostprijsdekkende huur te betalen. Kortom: een kostprijsdekkende huur betekent het einde van De Volksuniversiteit. 2 juli / Lke01 31/65

32 Peuteropvang Klavertje Vier Integrale kostenberekening Operationele kosten - gemeentelijke personele kosten overheadkosten gemeente 667 Afschrijving, onderhouds- en vermogenskosten - rente & aflossing groot onderhoud verzekeringen en heffingen Totaal Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Reactie Stichting Peuterspeelzaal Hoevelaken Stichting Peuterspeelzaal Hoevelaken betaalt 9.439,- huur voor de accommodatie aan Ottersgat 7 in Hoevelaken. Peuterspeelzaal Hoevelaken heeft net zoals Stichting Peuterspeelzaal De Triangel te maken met de gevolgen van de uitwerking van harmonisatie peuterspeelzaalwerk en kinderopvang. Hoewel in de kern Nijkerk kansen liggen met betrekking tot samenwerkingsmogelijkheden, geldt dat niet voor de kern Hoevelaken. Peuterspeelzaal Hoevelaken heeft met diverse partijen verkennende samenwerkingsgesprekken gevoerd. De reeds gevoerde gesprekken hebben echter nog niet geleid tot het gewenst eindresultaat. Peuterspeelzaal Hoevelaken geeft aan dat een huurverhoging niet op te vangen is in de begroting. De hoogte van de huidige huur is al een hele uitdaging en legt flinke druk op de continuïteit van de bedrijfsvoering. Peuterspeelzaal Hoevelaken geeft aan dat zij van maand tot maand de levensvatbaarheid van de organisatie monitort. Dat geeft volgens de stichting al duidelijk aan hoe nijpend de huidige situatie is en dat enige vorm van huurverhoging, laat staan een kostprijsdekkend huurtarief, financieel voor de stichting niet haalbaar is. De stichting moet haar activiteiten direct beëindigen als de gemeente besluit een dergelijke huur in rekening te brengen. 2 juli / Lke01 32/65

33 Peuteropvang Het Biggenhok PCO Gelderse Vallei Integrale kostenberekening Operationele kosten - gemeentelijke personele kosten - overheadkosten gemeente Afschrijving, onderhouds- en vermogenskosten - rente & aflossing groot onderhoud - verzekeringen en heffingen Totaal Toelichting De integrale huurprijsberekening is gebaseerd op de inhoud van het raadsbesluit realisatie brede school Paasbos. Via dit besluit heeft gemeente Nijkerk een investeringssubsidie verstrekt van circa ,- voor het realiseren van een accommodatie welke verondersteld in eigendom zou komen van de gemeente. Dit is niet het geval. De eigendomssituatie van deze accommodatie krijgt dezelfde status als dat van een onderwijsaccommodatie. Dit houdt in dat PCO Gelderse Vallei juridisch eigenaar wordt en gemeente Nijkerk het economisch claimrecht behoud. Vanuit deze situatie is het logisch dat de gemeente haar investering wil terugverdienen via een huur. Concreet betekent dit een huurprijs van euro per jaar. Dit bedrag is opgebouwd uit de componenten: rente en aflossing. Een aantal kostenposten die normaliter onderdeel uitmaken van een kostprijsdekkende huur, brengt gemeente Nijkerk niet in rekening. Deze kosten komen, door de eigendomssituatie, automatisch voor rekening van PCO Gelderse Vallei. De gemeentelijke operationele kosten worden niet in rekening gebracht omdat het geen gemeentelijke accommodatie betreft. De componenten verzekeringen en heffingen worden wel jaarlijks in overleg met PCO Gelderse Vallei in rekening gebracht. De Beukenoot en Het Thielenhoekje Deze accommodaties zijn niet uitgewerkt i.v.m. lopende ontwikkelingen. 2 juli / Lke01 33/65

34 4.2 Samenvatting huidige huur en de kostprijsdekkende huur Accommodaties Huidig Kostprijsdekkend Verborgen subsidie De Wulfshoeve Peuteropvang De Wulfshoeve II Het Tuinhuis Chill Out* om niet De Goede Hoop** om niet De Hobbit Peuteropvang Klavertje Vier Peuteropvang Het Biggenhok*** De Beukenoot Het Thielenhoekje Totaal *) Ingebruikgevingsovereenkomst. **) Betaalt in de huidigde situatie geen huur. Huur ***) Betreft een nieuwe accommodatie niet in eigendom zijnde van de gemeente. 4.3 Conclusie De berekende kostprijsdekkende huur van alle accommodaties is hoger dan de huidige huur die de organisaties op dit moment betalen aan de gemeente. De hoogte verschilt per accommodatie. Ten aanzien van een aantal accommodaties is sprake van meer dan een verdubbeling van de huur. Dit geldt onder andere voor accommodaties: Peuteropvang De Wulfshoeve II, Het Tuinhuis, Chill-Out, De Goede Hoop, De Hobbit en Peuteropvang Klavertje Vier. Uit gesprekken met de belanghebbende organisaties is duidelijk geworden dat zij geen kostprijsdekkende huur kunnen betalen. Sommige organisaties geven aan dat de huidige huur al te hoog is en dat het eigen vermogen, dat in de loop van de jaren is opgebouwd, wordt ingezet voor het dekken van de jaarlijkse tekorten in de exploitatiebegroting. Het doorvoeren van een kostprijsdekkende huur, zonder enige compensatie via een huisvestingssubsidie, leidt naar verwachting tot het beëindiging van activiteiten van alle organisaties / accommodaties. Alle organisaties hebben aangegeven dat de hoogte van een kostprijsdekkende huur een onhoudbare druk legt op de begroting en daarmee de continuïteit van de bedrijfsvoering. De gesprekken met de betrokken organisaties hebben inzicht gegeven in de bezetting van accommodaties. De organisaties hebben, op de UVV na, allemaal aangegeven dat het minimale bezettingspercentage van 70 niet gehaald wordt. Vooral overdag staan activiteitenruimten leeg. De organisaties wensen vooral overdag meer activiteiten aan te trekken en daarmee ook extra inkomsten te realiseren. Dit valt in praktijk echter niet mee, waardoor de organisaties er vanuit gaan dat het minimale bezettingspercentage van 70 ook de komende jaren niet gehaald wordt. Wijkvereniging De Goede Hoop staat open voor het eventueel overnemen van accommodatie De Goede Hoop, tegen een symbolische waarde. De wijkvereniging geeft aan dat een kostprijsdekkende huur te hoog is en dat het zelf in eigendom hebben van de accommodatie de enige mogelijkheid is om haar activiteiten mogelijk te kunnen continueren. Wij adviseren deze optie serieus in overweging te nemen. Stichting Peuterspeelzaal De Triangel voert onderzoek uit naar het verplaatsen van haar activiteiten naar de nieuw te realiseren Maranathaschool vallend onder het bevoegd gezag van de Hervormde 2 juli / Lke01 34/65

35 Schoolvereniging Nijkerk. Indien deze mogelijkheid haalbaar is valt accommodatie Peuteropvang De Wulfshoeve II op termijn vrij. In Nijkerk bestaan de Wulfshoeve, De Goede Hoop en Het Tuinhuis naast elkaar. Hoewel dit wijkgebouwen betreffen, richten de exploitanten van deze accommodaties zich qua activiteiten op dezelfde doelgroepen. Het verdient aanbeveling hierin een aanpassing te maken en het aantal organisaties dat wijkoverstijgende activiteiten organiseert te reduceren. Idealiter worden hierover keuzes gemaakt in een accommodatiebeleid waarin het bestaand gemeentelijk vastgoed en de spreiding daarvan duidelijk afgebakend worden. Op basis van de totale huidige huuropbrengsten en de berekende kostprijsdekkende huuropbrengsten, blijkt dat sprake is van een totale verborgen subsidie van circa ,-. 2 juli / Lke01 35/65

36 5 Implementatieplan huurtarieven en huisvestingssubsidies Het implementatieplan staat in het teken van het toekennen en het bepalen van de hoogte van huisvestingssubsidies. Dit hoofdstuk start met het toetsen van de activiteit, voor bepalen van het te hanteren huurtarief. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van een nieuw geformuleerd toetsingskader en de onderscheiden huurtarieven uit hoofdstuk 3. Zoals in hoofdstuk 3 al is aangegeven valt uit het bestaand sectoraal beleid geen basisactiviteiten te herleiden. Als tijdelijke oplossing hanteert de gemeente het volgende uitgangspunt. Indien een organisatie financieel volledig afhankelijk is van gemeente Nijkerk en niet van een andere overheidsinstelling financiering ontvangt voor uitoefening van de activiteit of de bedrijfsvoering, wordt deze als basisactiviteit beschouwd. Dit hoofdstuk geeft antwoord op de deelvraag: Welke activiteiten komen in aanmerking voor een huisvestingssubsidie en wat wordt de hoogte van de huisvestingssubsidie? 5.1 Toetsing huurtarief en huisvestingssubsidie De Wulfshoeve Wijkvereniging Paasbos Toetsingskader Vragen Antwoord 1. Is uw activiteit geborgd in het sectorale beleid? Nee 2. Is de activiteit aan te merken als basisactiviteit? Nee 3. Wordt de activiteit georganiseerd in een basisaccommodatie die in eigendom is van de gemeente? Conclusie: de activiteit komt in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee ook voor huisvestingssubsidie? Ja Nee Toelichting Ondanks dat de accommodatie is aangemerkt als basisaccommodatie zijn de activiteiten van Wijkvereniging Paasbos niet geborgd in het sectoraal beleid. De wijkvereniging komt hierdoor niet in aanmerking voor het maatschappelijk tarief. Peuteropvang De Wulfshoeve II Stichting Peuterspeelzaal De Triangel Toetsingskader Vragen Antwoord 1. Is uw activiteit geborgd in het sectorale beleid? Nee 2. Is de activiteit aan te merken als basisactiviteit? Nee 3. Wordt de activiteit georganiseerd in een basisaccommodatie die in eigendom is van de gemeente? Conclusie: de activiteit komt in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee ook voor huisvestingssubsidie? Nee Nee 2 juli / Lke01 36/65

37 Toelichting De accommodatie betreft een geen-basisaccommodatie en wordt conform de Nota Maatschappelijk Vastgoed op termijn afgestoten. Door harmonisatie van Peuterspeelzaalwerk en Kinderopvang is gemeente Nijkerk alleen wettelijk verantwoordelijk voor de VVE kinderen/plaatsen. Hiervoor ontvangen alle organisaties, die VVE plaatsen aanbieden een financiële bijdrage van de gemeente. De activiteit peuterspeelzaalwerk is niet geborgd in het sectoraal beleid. Ook is de organisatie niet volledig financieel afhankelijk van de gemeente. De Triangel komt hierdoor niet in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en een huisvestingssubsidie. Het Tuinhuis Unie Van Vrijwilligers Nijkerk Toetsingskader Vragen Antwoord 1. Is uw activiteit geborgd in het sectorale beleid? Ja 2. Is de activiteit aan te merken als basisactiviteit? Ja 3. Wordt de activiteit georganiseerd in een basisaccommodatie die in eigendom is van de gemeente? Conclusie: de activiteit komt in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee ook voor huisvestingssubsidie? Ja Ja Toelichting De activiteiten die de Unie Van Vrijwilligers (UVV) aanbiedt in Het Tuinhuis zijn niet volledig geborgd in het sectoraal beleid. Wel is de UVV financieel volledig afhankelijk van gemeente Nijkerk. De activiteiten die de UVV aanbiedt wordt daardoor voorlopig beschouwd als basisactiviteiten. Ook betreft Het Tuinhuis een basisaccommodatie. De UVV komt hierdoor in aanmerking voor het maatschappelijk tarief en daarmee ook voor een huisvestingssubsidie. Chill-Out Stichting Jeugd- en Jongerenwerk gemeente Nijkerk Toetsingskader Vragen Antwoord 1. Is uw activiteit geborgd in het sectorale beleid? Ja 2. Is de activiteit aan te merken als basisactiviteit? Ja 3. Wordt de activiteit georganiseerd in een basisaccommodatie die in eigendom is van de gemeente? Conclusie: de activiteit komt in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee ook voor huisvestingssubsidie? Ja Ja Toelichting De activiteiten van Chill-Out zijn geborgd in het sectoraal beleid. Ook geldt voor Chill-Out dat zij financieel volledig afhankelijk is van gemeente Nijkerk en daardoor voorlopig in aanmerking komt voor het maatschappelijk tarief en een huisvestingssubsidie. De bestaande overeenkomst waarbij het gebouw om-niet beschikbaar wordt gesteld, blijft niet gehandhaafd. Chill-out krijgt net zoals andere organisaties een kostprijsdekkende huur doorbelast. 2 juli / Lke01 37/65

38 De Goede Hoop Buurtvereniging De Goede Hoop Toetsingskader Vragen Antwoord 1. Is uw activiteit geborgd in het sectorale beleid? Nee 2. Is de activiteit aan te merken als basisactiviteit? Nee 3. Wordt de activiteit georganiseerd in een basisaccommodatie die in eigendom is van de gemeente? Conclusie: de activiteit komt in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee ook voor huisvestingssubsidie? Ja Nee Toelichting Ondanks dat de accommodatie is aangemerkt als basisaccommodatie, zijn de activiteiten van Buurtvereniging De Goede Hoop niet geborgd in het sectoraal beleid. Verder is de buurtvereniging niet volledig financieel afhankelijk waardoor de activiteiten van vereniging niet worden aangemerkt als basisactiviteit. Buurtvereniging De Goede Hoop komt niet in aanmerking voor het maatschappelijk tarief. De Hobbit Volksuniversiteit Hoevelaken Toetsingskader Vragen Antwoord 1. Is uw activiteit geborgd in het sectorale beleid? Nee 2. Is de activiteit aan te merken als basisactiviteit? Nee 3. Wordt de activiteit georganiseerd in een basisaccommodatie die in eigendom is van de gemeente? (indien nee, ga naar vraag 5) Conclusie: de activiteit komt in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee ook voor huisvestingssubsidie? Nee Nee Toelichting De accommodatie is door de gemeente aangemerkt als geen-basisaccommodatie en wordt om die reden conform de beleidslijn uit de Nota Maatschappelijk Vastgoed op termijn afgestoten. Gedurende de resterende looptijd brengt de gemeente een semi-commercieel huurtarief in rekening bij de Volksuniversiteit. Ook zijn de activiteiten van de Volksuniversiteit niet geborgd in het sectoraal beleid. Peuteropvang Klavertje Vier Stichting Peuterspeelzaal Hoevelaken Toetsingskader Vragen Antwoord 1. Is uw activiteit geborgd in het sectorale beleid? Nee 2. Is de activiteit aan te merken als basisactiviteit? Nee 3. Wordt de activiteit georganiseerd in een basisaccommodatie die in eigendom is van de gemeente? (indien nee, ga naar vraag 5) Conclusie: de activiteit komt in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee ook voor huisvestingssubsidie? Nee Nee 2 juli / Lke01 38/65

39 Toelichting De accommodatie is door de gemeente aangemerkt als geen-basisaccommodatie en wordt om die reden conform de Nota Maatschappelijk Vastgoed op termijn afgestoten. Gedurende de resterende looptijd brengt de gemeente een semi-commercieel huurtarief in rekening bij Stichting Peuterspeelzaal Hoevelaken. De stichting komt niet in aanmerking voor een maatschappelijk huurtarief. Peuteropvang Het Biggenhok PCO Gelderse Vallei Toetsingskader Vragen Antwoord 1. Is uw activiteit geborgd in het sectorale beleid? Nee 2. Is de activiteit aan te merken als basisactiviteit? Nee 3. Wordt de activiteit georganiseerd in een basisaccommodatie die in eigendom is van de gemeente? (indien nee, ga naar vraag 5) Conclusie: de activiteit komt in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee ook voor huisvestingssubsidie? Nee Nee Toelichting De accommodatie betreft conform de Nota Maatschappelijk Vastgoed een geen-basisaccommodatie. De accommodatie krijgt dezelfde eigendomsstatus als dat van een onderwijsaccommodatie. Concreet betekent dit dat PCO Gelderse Vallei juridisch eigenaar wordt en gemeente Nijkerk het economisch claimrecht behoud. PCO Gelderse Vallei komt niet in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief. Samenvatting Samenvatting De activiteit komt in aanmerking voor het maatschappelijk huurtarief en daarmee ook voor huisvestingssubsidie? De Wulfshoeve - Wijkvereniging Paasbos Peuteropvang De Wulfshoeve II - Stichting Peuterspeelzaal De Triangel Het Tuinhuis - Unie Van Vrijwilligers Nijkerk Chill-Out - Stichting Jeugd en Jongerenwerk gemeenten Nijkerk De Goede Hoop - Buurtvereniging De Goede Hoop De Hobbit Volksuniversiteit Hoevelaken Peuteropvang Klavertjes Vier - Stichting Peuterspeelzaal Hoevelaken Peuteropvang Het Biggenhok PCO Gelderse Vallei Nee Nee Ja Ja Nee Nee Nee Nee 2 juli / Lke01 39/65

40 5.2 Vaststellen type huurtarieven en hoogte huisvestingssubsidie Op basis van de uitkomsten van de vorige paragraaf is in onderstaand overzicht per organisatie het type huurtarief vastgesteld. De Wulfshoeve Peuteropvang De Wulfshoeve II Het Tuinhuis Chill-Out De Goede Hoop De Hobbit Peuteropvang Klavertje Vier Peuteropvang het Biggenhok De Beukenoot Het Thielenhoekje Overzicht type huurtarieven Maatschappelijk Semi-commercieel Commercieel Met behulp van de vastgestelde huurtarieven zijn de financiële consequenties voor de organisaties in beeld gebracht. De integrale kostprijsdekkende huur betreft een kale huur. De organisaties zijn zelf verantwoordelijk voor de gebruikerslasten, die tezamen met de kale huur van de gemeente de totale exploitatielasten van de accommodatie vormen. De Wulfshoeve - Wijkvereniging Paasbos Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Huurtarief per uur (kostprijsdekkend) 8,2 Huurtarief en huisvestingssubsidie Semi-commercieel 8,2 Huisvestingssubsidie - Totaal 8,2 Samenvatting totaal per jaar Semi-commercieel Huisvestingssubsidie - Totaal Huidige huur Saldo (huurverhoging / huurverlaging) juli / Lke01 40/65

41 Peuteropvang De Wulfshoeve II - Stichting Peuterspeelzaal De Triangel Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Huurtarief per uur (kostprijsdekkend) 4,8 Huurtarief en huisvestingssubsidie Semi-commercieel 4,8 Huisvestingssubsidie - Totaal 4,8 Samenvatting totaal per jaar Semi-commercieel Huisvestingssubsidie - Totaal Huidige huur Saldo (huurverhoging / huurverlaging) Het Tuinhuis - Unie Van Vrijwilligers Nijkerk Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Huurtarief per uur (kostprijsdekkend) 14,4 Huurtarief en huisvestingssubsidie Maatschappelijk 7,0 Huisvestingssubsidie 7,4 Totaal 14,4 Samenvatting totaal per jaar Maatschappelijk Huisvestingssubsidie Totaal Huidige huur Saldo (huurverhoging / huurverlaging) juli / Lke01 41/65

42 Chill-Out - Stichting Jeugd- en Jongerenwerk gemeente Nijkerk Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Huurtarief per uur (kostprijsdekkend) 7,9 Huurtarief en huisvestingssubsidie Maatschappelijk - Huisvestingssubsidie 7,9 Totaal 7,9 Samenvatting totaal per jaar Maatschappelijk - Huisvestingssubsidie Totaal Huidige huur - Saldo (huurverhoging / huurverlaging) - De Goede Hoop - Buurtvereniging De Goede Hoop Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Huurtarief per uur (kostprijsdekkend) 4,1 Huurtarief en huisvestingssubsidie Semi-commercieel 4,1 Huisvestingssubsidie - Totaal 4,1 Samenvatting totaal per jaar Semi-commercieel Huisvestingssubsidie - Totaal Huidige huur - Saldo (huurverhoging / huurverlaging) juli / Lke01 42/65

43 De Hobbit - Volksuniversiteit Hoevelaken Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Huurtarief per uur (kostprijsdekkend) 10,7 Huurtarief en huisvestingssubsidie Semi-commercieel 10,7 Huisvestingssubsidie - Totaal 10,7 Samenvatting totaal per jaar Semi-commercieel Huisvestingssubsidie - Totaal Huidige huur Saldo (huurverhoging / huurverlaging) Peuteropvang - Stichting Peuterspeelzaal Hoevelaken Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Huurtarief per uur (kostprijsdekkend) 12,8 Huurtarief en huisvestingssubsidie Semi-commercieel 12,8 Huisvestingssubsidie - Totaal 12,8 Samenvatting totaal per jaar Semi-commercieel Huisvestingssubsidie - Totaal Huidige huur Saldo (huurverhoging / huurverlaging) juli / Lke01 43/65

44 Peuteropvang Het Biggenhok PCO Gelderse Vallei Integrale kostprijsdekkende huur (kaal) Per jaar totale accommodatie Huurtarief per uur (kostprijsdekkend) 11,6 Huurtarief en huisvestingssubsidie Semi-commercieel 11,6 Huisvestingssubsidie - Totaal 11,6 Samenvatting totaal per jaar Semi-commercieel (alleen rente en aflossing) Huisvestingssubsidie - Totaal Samenvatting In de onderstaande tabel is aangegeven welke organisaties voor hun activiteiten in aanmerking komen voor een maatschappelijk huurtarief en daarmee een huisvestingssubsidie. Accommodaties Organisatie (huurder) Maatschappelijk Huisvestingssubsidie huurtarief De Wulfshoeve Wijkvereniging Paasbos Nee 0 Peuteropvang De Stichting Peuterspeelzaal Nee 0 Wulfshoeve II De Triangel Het Tuinhuis Unie Van Vrijwilligers Ja ,- Nijkerk Chill-Out Stichting Jeugd- en Ja ,- Jongerenwerk gemeente Nijkerk De Goede Hoop Buurtvereniging De Goede Nee 0 Hoop De Hobbit Stichting Educatief-Kreatief Nee 0 Peuteropvang Stichting Peuterspeelzaal Nee 0 Klavertje Vier Hoevelaken Peuteropvang Het Biggenhok PCO Geldersevallei Nee 0 2 juli / Lke01 44/65

45 5.3 Implementatieplan Het implementatieplan gaat uit van een gefaseerde invoering van kostprijsdekkende huurtarieven en huisvestingssubsidies. De organisaties worden via dit plan in de gelegenheid gesteld hun bedrijfsvoering aan te passen op een mogelijke huurverhoging. Het voorstel is een trapsgewijze invoering over een periode van drie jaar. In deze drie jaar wordt het verschil tussen de huidige huur en de kostprijsdekkende huur per kalenderjaar met 33,3% doorgevoerd. Voor de organisaties die in aanmerking komen voor het maatschappelijk huurtarief geldt dat de huisvestingssubsidie op dezelfde wijze wordt ingevoerd. De onderstaande afbeeldingen zijn fictieve voorbeelden. Rode lijn is niveau: integrale kosten- berekening / gelijk aan kostprijsdekkende huur Verhoging 3 Verhoging 2 Verhoging 2 Verhoging 1 Verhoging 1 Verhoging 1 Huidige huur Huidige huur Huidige huur Huidige huur Uitzondering op het implementatieplan Voor accommodatie Het Biggenhok van PCO Gelderse Vallei geldt het implementatieplan niet. Hier is sprake van een nieuwe situatie en het gebouw is niet in eigendom van de gemeente. Het uitgangspunt van de gemeente is dat PCO Gelderse Vallei vanaf het moment dat de accommodatie in gebruik wordt genomen, huur gaat betalen. 2 juli / Lke01 45/65