Woonstichting Land van Altena Pr. Beatrixlaan 2 te Nieuwendijk Postbus ZH Nieuwendijk. Jaarplan Woonstichting Land van Altena

Transcriptie

1 Woonstichting Land van Altena Pr. Beatrixlaan 2 te Nieuwendijk Postbus ZH Nieuwendijk Jaarplan 2012 Woonstichting Land van Altena

2 Inhoudsopgave Inleiding Het aanbieden van passende huisvesting... 3 Woningtoewijzing... 3 Wachttijd Wonen in Altena... 3 Doelgroepen... 3 Nieuwendijk... 4 Westerhei Nieuwendijk... 4 Aankoop 28 huurwoningen Zandsteeg Nieuwendijk... 4 Huurwoningvoorraad... 4 Volkstuincomplex Nieuwendijk... 4 Almkerk... 4 Almstaeten... 5 Fabriciusstraat Almkerk, sloop 3 woningen en nieuwbouw van 6 woningen... 5 Huurwoningvoorraad... 5 Uitwijk en Waardhuizen Wonen met kwaliteit... 6 De woonkwaliteit... 6 Onderhoudsbegroting... 6 Klachtenonderhoud... 6 Mutatieonderhoud... 6 Planmatig onderhoud... 7 De energetische kwaliteit... 7 Levensloopbestendigheid Welzijn in de kern... 8 Leefbaarheidsfonds... 8 Activiteiten in complex Antonia en Jan Biesheuvel Dijkhuis Organisatie met continuïteit... 9 Personeel... 9 Intern toezicht... 9 Samenwerking met huurdersverenigingen Prestatieafspraken met de gemeenten Visitatie Financiële continuïteit Treasury paragraaf Leningportefeuille Treasury speerpunten Sturen op kasstromen Sturen op operationele kasstromen (ICR) Sturen op de operationele kasstormen conform norm WSW Sturen op de financierbaarheid (Faciliteringsvolume WSW) Sturen op de eis van het CFV m.b.t. het minimaal noodzakelijk eigen vermogen Meerjarenbegroting Alternatieve scenario s Balans Resultatenrekening (categoraal) Resultatenrekening (functioneel) Kasstromen Basisgegevens Financiële kengetallen Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 2

3 Inleiding Het jaarplan is gebaseerd op het nieuwe ondernemingsplan van Woonstichting Land van Altena, Op naar beter!. In het ondernemingsplan voor de periode , worden een drietal speerpunten van beleid geformuleerd: 1. Het aanbieden van passende huisvesting 2. Wonen met kwaliteit 3. Welzijn in de kern In dit jaarplan 2012 worden de speerpunten vertaald in concrete voornemens voor het jaar Verder wordt aangegeven hoe en met wie we zaken gaan oppakken en aanpakken, wat de impact voor onze organisatie is en wat het gaat kosten. 1. Het aanbieden van passende huisvesting In een markt die wordt gekenmerkt door vergrijzing en ontgroening, bieden we passende huisvesting aan. We zien dat er op dit moment in de beide gemeenten voldoende betaalbare en geschikte woningen zijn voor onze aandachtsgroep. Onze strategie is dan ook voor al onze kernen gericht op het doorexploiteren van onze bestaande woningvoorraad. We monitoren de vraag en daar waar nodig passen we onze woningvoorraad aan met speciale aandacht voor senioren en starters op de woningmarkt. Woningtoewijzing De Europese regelgeving op het terrein van woningtoewijzing is in 2011 ingevoerd. De regelgeving verplicht corporaties om minimaal 90% van de vrijkomende woningvoorraad van woningen met een maandhuur tot 652 toe te wijzen aan woningzoekenden met een inkomen tot maximaal Daarnaast biedt de regelgeving ruimte om 10% van de vrijgekomen woningen met een maandhuur tot 652 toe te wijzen aan woningzoekenden met een hoger inkomen dan In het bijzonder de mensen met een middeninkomen, dreigen de dupe te worden van deze maatregel. Aan deze inkomensgroep ( ) wordt de mogelijkheid geboden om een woning te huren in de huurprijsklasse van 555 tot 652. Gedurende het jaar wordt gemonitord of de woningtoewijzing aan deze categorie boven de 10% uit komt. Als dit het geval is wordt op dat moment besloten hoe daar mee om wordt gegaan. Wachttijd Wonen in Altena De gemiddelde wachttijd voor een woning was in 2010 voor het aanbodmodel 5,1 jaar en voor het lotingsmodel 1,4 jaar. Omdat heel veel mensen preventief staan ingeschreven (van de totaal die per ingeschreven stonden, zochten er (23,3%) actief naar een woning. De zoektijd naar een woning (de tijd dat een woningzoekende actief zoekt, door te reageren op het aanbod) bedroeg in ,3 jaar voor het aanbodmodel en 0,6 jaar voor het lotingmodel. Doelgroepen De in het ondernemingsplan genoemde doelgroepen, één en tweepersoonshuishoudens, gezinnen, senioren en bijzondere doegroepen als gehandicapten en statushouders, kunnen naar verwachting in 2012 worden bediend vanuit de bestaande woningvoorraad. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 3

4 Nieuwendijk In Nieuwendijk zijn al lange tijd voor gezinnen en starters geen koop- en huurwoningen meer gebouwd. Het is belangrijk voor de leefbaarheid en voor de woningmarkt van het dorp, dat er weer gebouwd gaat worden. Wij realiseren ons dat het in het huidige tijdsgewricht moeilijk is om koopprojecten van de grond te krijgen. Voor veel kopers is het moeilijk om aan een hypotheek te komen en ook de crisissfeer draagt niet bij aan een goed functionerende koopmarkt. Wij zullen ons tot het uiterste inspannen om de eerste fase van de Westerhei van de grond te krijgen. Westerhei Nieuwendijk De eerste fase van de Westerhei is half 2011 in verkoop gegaan. Deze eerste fase bestaat uit 31 rijwoningen, 12 tweekappers en 10 vrije kavels. De woonstichting zal achtervang zijn voor een aantal niet verkochte rijwoningen. Begin november waren er nog 22 rijwoningen niet verkocht. Met van Wanrooij projectontwikkeling is afgesproken dat de niet verkochte tussenwoningen (10 woningen, gemiddelde stichtingskosten ) worden afgenomen door de Woonstichting en dat van de niet verkochte hoekwoningen (12 woningen, gemiddelde stichtingskosten ) beide partijen ieder de helft van de woningen zal afnemen. Voor de woonstichting gaat het om totaal 16 woningen die eventueel in de huur zullen worden genomen aan het einde van de bouw in de tweede helft van Omdat we verwachten dat er gedurende de bouw nog woningen zullen worden verkocht, zijn vooralsnog 10 woningen ingerekend voor een bedrag van en een onrendabele top van Mocht de verkoop tegenvallen of meevallen dan zal dit in de begroting 2013 worden aangepast. Aankoop 28 huurwoningen Zandsteeg Nieuwendijk Woonservice Meander heeft een 28-tal huurwoningen te koop aangeboden aan de Zandsteeg in Nieuwendijk. Het gaat om een 4-tal complexen uit 1953 (6), 1957 (8), 1964 (8) en 1974 (6). De WOZ-waarde van deze woningen bedraagt en ze zijn in het kader van deze transactie door makelaar Paans getaxeerd op wat neer komt op per woning. In principe is met Meander afgesproken om deze woning over te nemen voor 60% van de taxatiewaarde. Uitgaande van bijkomende kosten van 3% (overdrachtsbelasting en notariskosten) komt dit neer op een prijs van per woning,, totaal De gemiddelde maandhuur van deze woningen bedraagt 380,58, hetgeen vooralsnog een bedrijfswaarde oplevert van , ofwel een onrendabele top van Bij mutatie van woningen kan door middel van het verhogen van de huur, de bedrijfswaarde stijgen. Huurwoningvoorraad De huidige huurwoningvoorraad zal worden doorgeëxploiteerd en waar mogelijk verbeterd worden (zie hiervoor het speerpunt Wonen met kwaliteit ). Volkstuincomplex Nieuwendijk In 2007 heeft onze corporatie het volkstuincomplex aangekocht. Wij gaan er vanuit dat daar gebouwd kan worden nadat de Westerhei is afgerond. De investering is opgenomen in de meerjarenbegroting als MVA in ontwikkeling. Almkerk De nieuwe woonvisie van de gemeente Woudrichem laat zien dat Woudrichem de eerste gemeente is in het Land van Heusden en Altena die met krimp te maken gaat krijgen. Zowel uit de cijfers van de woonvisie, als de cijfers die komen uit het onderzoek dat is gedaan in het kader van ons strategisch voorraad beheer, blijkt dat er met name op het terrein van seniorenhuisvesting vooral in de koopsfeer nog behoefte is aan appartementen. Helaas blijkt de werkelijk voorlopig weerbarstig: ruim een jaar lang is geprobeerd om een Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 4

5 gebouw met 12 ruime appartementen te verkopen. Helaas bleef de teller steken op 2 en is besloten om een poging te doen om een gebouw met kleinere appartementen te koop aan te bieden. Almstaeten Doordat de verkoop van de grotere appartementen mislukt is, gaan we in 2012 een poging doen om een gebouw met kleinere appartementen aan de man te brengen. Naast dit gebouw, willen we ook nog de aanbouw met 5 huurappartementen en een recreatieruimte, tegen het bestaande appartementencomplex nog realiseren. In het kader van de bouwplaatskosten is het meest interessant om de beide gebouwen in een gezamenlijk bouw te realiseren. De start van de bouw stellen we in dat kader op 1 maart 2012, dan kan nog voor die tijd getracht worden voldoende koopwoningen te verkopen. Wij gaan er van uit, dat 7 van de 12 woningen verkocht moeten zijn om met de bouw van het koopappartement te starten. De overige 5 woningen kunnen dan in de huurcategorie worden gerealiseerd. In de meerjarenbegroting is voorzichtigheidshalve alleen het aan te bouwen gebouw met 5 huurwoningen en een recreatieruimte opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de prijs zonder het voordeel van de bouwplaatskosten die te verdelen over het huur- en koopcomplex. Er is uitgegaan van 5 appartementen van (grond ) per stuk en een recreatieruimte van (grond ). Voor de appartementen is een gemiddelde maandhuur ingerekend van 625, terwijl voor de recreatieruimte 737 is ingerekend als huur. De onrendabele top bedraagt Fabriciusstraat, Almkerk, sloop 3 woningen en nieuwbouw van 6 woningen In de Fabriciusstraat te Almkerk staan een drietal vrijstaande woningen. De kwaliteit van deze woningen is zodanig dat het financieel niet haalbaar is deze op te knappen. Er zijn plannen gemaakt om voor deze woningen vervangende nieuwbouw te plegen. Voor sloop en nieuwbouw zijn we afhankelijk van het vertrek van zittende huurders. In de meerjarenbegroting is de sloop van een woning opgenomen in 2016 en van twee woningen in Nieuwbouw vindt in dat geval plaats in 2017 en De onrendabele top van de 6 nieuwe woningen bedraagt Huurwoningvoorraad De huidige huurwoningvoorraad zal worden doorgeëxploiteerd en waar mogelijk verbeterd worden (zie hiervoor het speerpunt Wonen met kwaliteit ). Uitwijk en Waardhuizen In totaal hebben we 26 (grondgebonden) gezinswoningen in Uitwijk, en 4 (grondgebonden) seniorenwoningen in Waardhuizen. De grootte van de kern is voor ons te gering om op basis van de ontwikkelingen een betrouwbaar aanbodprofiel op te stellen. Voor beide kernen geldt dat er geen specifieke woonbehoefte wordt voorzien. In beide kernen zetten we daarom in op het doorexploiteren van de bestaande woningvoorraad. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 5

6 2. Wonen met kwaliteit Als maatschappelijk ondernemer willen we verantwoord investeren in de kwaliteit van ons bestaande en nieuw te bouwen woningbezit. We investeren daarbij in: de woonkwaliteit de energetische kwaliteit de levensloopbestendigheid De woonkwaliteit In 2010 is ons strategisch voorraadbeleid opnieuw vastgesteld. De grootste nadruk in ons strategisch voorraadbeleid ligt op het doorexploiteren van de bestaande woningvoorraad. Dit doen we zowel in Nieuwendijk, Almkerk als Uitwijk en Waardhuizen. Om deze woningen ook naar de toekomst toe van een goede woonkwaliteit te voorzien, waarderen we daar waar nodig de woning op. Ook in 2012 doen wij dit bij het vrijkomen van de woningen, op verzoek van huurders, of op basis van de bevindingen van onze technische dienst. Gemiddeld worden er 40 woningen verbeterd. Omdat wij een relatief oud woningbezit hebben, is ook het reguliere onderhoud erg belangrijk waar het gaat om het borgen van de kwaliteit van de woningen. De onderhoudsbegroting omvat alle werkzaamheden die een terugkerend karakter hebben. Door het jaar heen wordt door de onderhoudsdienst actief gesignaleerd over de staat van onderhoud van de woningen. Deze bevindingen worden gebruikt bij het opstellen van de onderhoudsbegroting. Onderhoudsbegroting (x 1.000) Onderhoudsuitgaven Woningverbetering bij mutatie Totaal Bedrijfswaarde woningverbetering Klachtenonderhoud Voor de uitvoering van het klachtenonderhoud zijn bedragen opgevoerd die gebaseerd zijn op de voorafgaande jaren. Per technisch complex is een bedrag per woning opgevoerd. Dit bedrag is afhankelijk de grootte en leeftijd van de woning. Klachtenonderhoud wordt uitgevoerd door onze eigen allrounders en bij specialismen of drukte door aannemers. Mutatieonderhoud Bij het leegkomen van een woning zal deze aan de binnenzijde aanzienlijk worden vernieuwd en/of verbeterd, afhankelijk van de kwaliteit van de diverse onderdelen. Zodra de sleutels zijn ingeleverd, wordt een opname gedaan. Op basis van deze opname en overleg met de nieuwe huurder, wordt een technische omschrijving gemaakt van de werkzaamheden. Vervolgens wordt aan een geschikte aannemer de opdracht gegund en wordt een opleverdatum afgesproken. In 2012 zal een prijzenboek worden gemaakt, met als doel dat het grootste deel van de kosten van een mutatie al voor aanvang van de werkzaamheden bekend zijn. Daarnaast zal, aan de hand van het prijzenboek, worden bepaald wat er voor welke huurprijs gaat worden uitgevoerd. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 6

7 Hoofdzaken mutatieonderhoud Huurverhoging - tegelwerken vernieuwen: keuken, toilet en doucheruimte ja - isolatieverbetering: vloer, glas, gevel, dak ja - aanrechten vernieuwen nee - opwaardering elektrische installatie nee - sausklaar maken wanden (optioneel) ja Planmatig onderhoud - CV ketels 45 ketels eerste generatie HR ketels worden vervangen - Groepenkasten 8 stuks groepenkasten met aardlekschakelaar en hoofdschakelaar + keuren elektrische installatie - Mutatieonderhoud 53 woningen ingeschat aantal mutatiewoningen waar aanzienlijke vernieuwing plaats gaat vinden - Isolatieverbetering 53 woningen isoleren tijdens mutatieonderhoud of op verzoek van bewoners - Aanrechten 15 stuks keuze- en uitbreidingsmogelijkheden huurder - Schilderwerk 64 woningen reguliere schilderbeurt Antonialaan grote opfrisbeurt inpandig - Elektra keuren 179 woningen keuren gehele installatie op veiligheid - Mechanische 127 woningen reinigen afzuigkanalen en capaciteit controle ventilatie controleren - Levensloop- 3 woningen bij twee grondgebonden seniorencomplexen wordt bestendig maken de woning geheel gerenoveerd en levensloopbestendig gemaakt - Verbeterpakketten 20 woningen huurders die tegen huurverhoging tegelwerk willen vernieuwen. Woningen ouder dan 15 jaar - Schuurdaken 16 woningen Asbesthoudende golfplaten en bitumineuze daken Vervangen. - Brandgangen 3 complexen Periodiek herbetegelen van brandgangen De energetische kwaliteit De energetische kwaliteit van onze woningvoorraad is met het oog op de belasting van het milieu en de portemonnee van onze klanten erg belangrijk. In het planmatig onderhoud zijn maatregelen voorzien die bij mutatie, of op verzoek van de huidige bewoner, moeten leiden tot een betere energetische kwaliteit van die woningen. We gaan er van uit dat eind % van de woningen een hoger energielabel zullen hebben dan C. Eind 2010 was dit percentage 69% Levensloopbestendigheid Levensloopbestendige woningen zijn voor ons woningen voor een brede doelgroep, die (eenvoudig) geschikt zijn te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd. Gelet op de vergrijzing is het daarbij voor ons belangrijk dat we deze woningen kunnen aanpassen in het kader van de WMO en voorts dat de woning zodanig is aan te passen dat verpleeghuishulp aan huis kan worden ontvangen. In dit kader zijn in het planmatig onderhoud een 2-tal woningen opgevoerd, die bij mutatie zullen worden aangepast. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 7

8 3. Welzijn in de kern Met investeringen in onze woonomgeving investeren we in het welzijn van de kernen waarin we actief zijn. Bovendien investeren we direct in het leefgenot van onze bewoners. Dit doen we door, passend bij het dorpse karakter, aan te sluiten bij kleinschalige initiatieven die het welzijn en de leefbaarheid in de kern ondersteunen, stimuleren en koesteren. Leefbaarheidsfonds Per 1 januari 2011wordt een fonds gevormd per gemeente, dat gevoed wordt met 45 euro per jaar voor iedere huurwoning in die gemeente. Het leefbaarheidsfonds is bedoeld voor projecten uit de categorieën sociale veiligheid en sociale samenhang. Geld dat niet wordt uitgegeven in enig jaar, blijft beschikbaar voor de betreffende kern. De jaarlijkse storting wordt ieder jaar opgehoogd met het percentage van de jaarlijkse huurverhoging van het jaar daarvoor. Activiteiten in complex Antonia en Jan Biesheuvel Dijkhuis In 2010 is onze corporatie eigenaar geworden van een tweetal appartementencomplexen voor ouderen. Beide complexen hebben een recreatieruimte die geschikt is om activiteiten in te houden voor bewoners en omwonenden. Wij vinden het belangrijk dat er in deze complexen activiteiten worden georganiseerd. In samenspraak met bewoners, zorg- en of welzijnsinstellingen is inmiddels gestart met activiteiten. Het is de bedoeling dat deze activiteiten nog uitgebreid gaan worden. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 8

9 4. Organisatie met continuïteit De kwaliteit van onze organisatie meten we aan de buitenkant: we gaan voor tevreden bewoners die onze dienstverlening waarderen. Met het jaarlijks bewonersonderzoek zijn we in staat om onze dienstverlening in een continu proces van afstemming en evaluatie waar nodig te verbeteren In 2012 streven we naar een gemiddeld rapportcijfer voor onze dienstverlening van 7,6. Personeel Er werken per 1 oktober mensen bij de corporatie. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 8,00. In 2010 zijn 2 baliemedewerkers aangenomen, waarvan er één de administratie van de onderhoudsafdeling ondersteunt en de andere de afdeling verhuur ondersteund. De verdeling naar afdeling is als volgt: Directie 1,00 Verhuur en financiën 2,27 Technische dienst toezicht 2,73 Technische dienst uitvoerend 2,00 Totaal 8,00 Als er extra drukke perioden zijn bij de technische dienst uitvoerend, wordt er externe hulp ingehuurd. Intern toezicht De Raad van Commissarissen verzorgt het interne toezicht op het beleid van Woonstichting Land van Altena. Dit beleid is geformuleerd onder verantwoordelijkheid van de directeur/bestuurder. Daarnaast adviseert de Raad van Commissarissen de directeur/bestuurder. De raad bestaat uit de volgende personen: De heer H. Bults, voorzitter, directeur basisschool Mevrouw J.W. Branderhorst Sprangers, administratief medewerker De heer D. Ruiter, archivaris De heer M.J. Kap, lid namens de huurders, directeur adviesbureau De heer J.B. Val, lid namens de huurders, directeur bureau voor beheer en consulting. In 2011 is Mevrouw J.W. Branderhorst Sprangers aftredend. Zij is niet herbenoembaar en zal, nadat een nieuw RvC lid is aangetrokken, in de loop van 2012 aftreden. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 9

10 Samenwerking met huurdersverenigingen De samenwerking met de huurdersverenigingen is constructief. Ook in 2012 zal weer overleg plaatsvinden met de huurdersverenigingen. Op de agenda zullen onder andere staan: het nieuwe beleidsplan, het jaarplan, de onderhoudsplanning, de huurverhoging en de behandeling van de jaarstukken. Prestatieafspraken met de gemeenten Woonstichting Land van Altena heeft haar werkgebied in 2 gemeenten, Woudrichem en Werkendam. Wij zien beide gemeenten als belangrijke partners waar intensief mee wordt samengewerkt. Met de 3 gemeente in het Land van Heusden en Altena en de 3 corporaties in de streek, wordt getracht in 2012 tot gezamenlijke prestatieafspraken te komen. Onze organisatie is een groot voorstander van een dergelijke samenwerking, omdat we het Land van Heusden en Altena als één woningmarkt zien. Visitatie Met visitatie leggen we verantwoording af over onze prestaties aan de maatschappij. In 2011 is onze organisatie gevisiteerd. De visitatie leverde de volgende rapportcijfers op: Presteren naar ambities 7,6 Presteren naar opgaven 7,6 Presteren volgens belanghebbenden 6,8 Presteren naar vermogen 7,2 Governance 5,8 Geïntegreerd eindoordeel 7,0 In 2012 gaan we aan de slag met de aanbevelingen van dit rapport. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 10

11 5.Financiële continuïteit Om onze investeringen nu en in de toekomst blijvend te garanderen voor onze doelgroepen, sturen we actief op onze financiën. Met het sturen op kasstromen borgen we de financiële continuïteit en zorgen ervoor dat we extern financierbaar blijven. Als basis voor onze financiële sturing kiezen we voor het sturen op kasstromen. Op deze wijze wordt zichtbaar wat er daadwerkelijk aan geld binnenkomt en uitgaat. We gaan hiervoor nieuwe kaders vastleggen in een nieuw investeringsstatuut die we in een financieel dashboard op belangrijke kengetallen monitoren. Ons uitgangspunt is dat we het continuïteitsoordeel A van het CFV behouden en gedurende minimaal de eerste vijf prognosejaren een positief saldo operationele kasstromen volgens de beleidsregels van het WSW laten zien. Treasuryparagraaf In deze treasuryparagraaf worden de afspraken vastgelegd betreffende de treasuryactiviteiten in het jaar Het kader van deze treasuryparagraaf is gebaseerd op het treasurystatuut. Leningportefeuille Grafiek 1 toont de ontwikkeling van het schuldrestant van de bestaande leningenportefeuille in de jaren 2011 t/m Grafiek 1: Schuldrestontwikkeling huidige leningenportefeuille Schuldrestontwikkeling leningenportefeuille excl. herfinanciering per Toekomstige renteconversies van bestaande leningen kunnen gezien worden als een relatief zekere risicocomponent. De toekomstige renteconversiemomenten zijn immers contractueel vastgelegd en de woonstichting wordt met een grote mate van zekerheid geconfronteerd met deze rente-exposures (risico s). In de huidige portefeuille heeft één lening een renteconversie in 2012 en twee leningen in Het gaat hier om een lening van bij de gemeente Werkendam met een renteconversie per Met de gemeente is overeenstemming bereikt over een nieuw rentepercentage van 3,40% voor de restantlooptijd tot Op 1 mei 2013 is er sprake van een renteconversie op een gemeente lening met een hoofdsom van en een restant looptijd op basis van annuïteiten tot 1 mei De renteconversie is voor een periode van 10 jaar met een overeenstemmingsclausule. Dit betekent dat Woonstichting Land van Altena de mogelijkheid heeft op het moment dat er geen overstemming wordt bereikt de lening boetevrij vervroegd af te lossen. Op 1 november 2013 is er sprake van een renteconversie op een gemeente lening met een hoofdsom van en een restant looptijd op basis van annuïteiten tot 1 november De renteconversie is voor een periode van 10 jaar met een overeenstemmingsclausule. Dit betekent dat Woonstichting Land van Altena de mogelijkheid heeft op het moment dat er geen overstemming wordt bereikt de lening boetevrij vervroegd af te lossen. Daarnaast is er in 2012 en 2013 sprake van een spreadherziening op twee basisrenteleningen Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 11

12 Op 25 maart 2012 is er sprake van een spreadherziening op een BNG-lening met een hoofdsom van en een basisrente van 3,80% tot 25 maart De huidige spread bedraagt -1 basispunt voor 24 maanden. Op 25 maart 2013 is er sprake van een spreadherziening op een NWB-lening met een hoofdsom van en een basisrente van 3,16% tot 25 maart De huidige spread bedraagt 15 basispunten voor 24 maanden. De leningenportefeuille is geanalyseerd op vervroegde aflossingsmogelijkheden. Er zijn geen leningen die vervroegd afgelost kunnen worden, met uitzondering van de genoemde voorwaarden bij renteconversie. In 2012 is er één lening (gemeente Woudrichem) met een verplichte contractuele eindaflossing en wel voor een bedrag van Rente-exposure Rente-exposure is het bedrag waarover de Woonstichting een renterisico loopt of anders gezegd het totale bedrag waarover de Woonstichting een risico vanuit de rente loopt. Het gaat hier om de herfinanciering van leningen waarvoor een nieuwe lening moet worden aangetrokken, renteconversie (het nieuwe percentage kan hoger of lager zijn dan het huidige percentage), financiering van projecten (onzekerheid over het rentepercentage van een nieuwe lening) of een spreadherziening van basisrenteleningen (onzekerheid over de spread voor een nieuwe periode). Grafiek 2 toont de rente-exposures in de jaren 2012 tot en met 2048 van de bestaande leningenportefeuille. Hierin is tevens de externe renterisiconorm van het WSW opgenomen. Ideaalsituatie in de genoemde renterisicomethodiek is wanneer de rente-exposures (som van de renteconversie en herfinancieringsbehoefte) gelijkmatig over de jaren verdeeld zijn. Grafiek 2: Rente-exposure analyse huidige leningenportefeuille Rente-exposure analyse leningenportefeuille per 31 oktober schuldrest bij renteconversie Eindaflossing leningen spreadherziening basisrente-leningen WSW-norm WSWnorm obv 2012 De woonstichting voldoet nagenoeg alle jaren aan de WSW-norm inzake rente-exposures. Rekening houdend met de financiering van toekomstige investeringen en operationele kasstromen zal de prognose van de WSWnorm zich in de praktijk positiever ontwikkelen. Op basis van de meerjarenliquiditeitsprognose zijn de cashflows geprognosticeerd tot en met Bij de opstelling hiervan is uitgegaan van de begroting 2012 en de meerjarenbegroting In grafiek 3 wordt de liquiditeitsontwikkeling weergegeven, inclusief de (des)investeringscashflows. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 12

13 Grafiek 3: Ontwikkeling liquiditeitspositie Ontwikkeling liquiditeitspositie jaarbasis Uit deze grafiek blijkt dat er vanaf 2011 sprake is van een structurele financieringsbehoefte en dat deze in 2021 zal oplopen tot een niveau van circa 27,0 miljoen. In het kader van de beheersing van dit renterisico zal een onderscheid worden aangebracht in zekere kasstromen (bijvoorbeeld eindaflossing leningen) en onzekere kasstromen (bijvoorbeeld verkoop bestaande woningen en investeringen). Treasury speerpunten 2012 Bewaking openstaande renterisico s als gevolg van voorgenomen investeringen in projecten en het uitwerken van een voorstel tot afdekking van de gesignaleerde financieringsbehoefte 2012, cumulatief 5,9 miljoen; Afhankelijk van de ontwikkelingen van de spreadniveau s bij de BNG het renterisico 2012 bewaken en tijdig een voorstel uitwerken om de spread van de BNG-lening vast te leggen per 25 maart 2012; Afhankelijk van de ontwikkelingen van de spreadniveau s bij de NWB het renterisico 2013 bewaken en eventueel een voorstel uitwerken om de spread van de NWB-lening vast te leggen per 25 maart 2013; Aanpassing van het treasurystatuut op basis van de gehouden enquête van het CFV inzake het gebruik van derivaten, ofwel een aanpassing van paragraaf 5.3. van het bestaande statuut, waarin het gebruik van derivaten niet wordt uitgesloten. Afdekking van de financieringsbehoefte 2012 zal plaatsvinden door het afsluiten van een lening op basis van onderstaande modaliteiten of op basis van op dat moment in de markt beschikbare nieuwe producten: 1. een standaard fixe, lineaire of annuïtaire lening met eventueel renteherzieningsmomenten 2. een fixe- lineaire of annuïtaire basisrentelening met spreadherzieningsmomenten 3. een roll-overlening op basis van Euribor in combinatie met een (forward) starting derivaten 4. een extendible fixe of lineaire lening, eventueel met een flexibele voorperiode 1Sturen op kasstromen Een aantal jaren geleden stond de boekhoudkundige solvabiliteit (eigen vermogen/totale vermogen) van een corporatie centraal. Dit betekende dat de financiële beoordeling van een corporatie plaatsvond op basis van solvabiliteit. Op bladzijde 21 van dit jaarplan is onder de financiële kengetallen de ontwikkeling van de solvabiliteit weergegeven. We zien dat deze zich ontwikkeld van 12,07% in 2011 tot 12,52% in In de sector wordt over het algemeen een minimumgrens van 10% gehanteerd. Beoordeelde het Waarborgfonds Sociale Woningbouw WSW tot 2008 de kredietwaardigheid van corporaties vooral aan de hand van hun vermogenspositie, sindsdien staat de vraag centraal of ze in staat zijn om op de middellange termijn aan hun financiële verplichtingen te voldoen: Is er een balans tussen wat er de kas uitgaat en wat er de kas inkomt. Deze kasstromen bepalen de liquiditeit van een corporatie. Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 13

14 Dit heeft er toe geleid dat in deze begroting een viertal ratio s zijn weergegeven met als uitgangspunt de kasstromen, die de basis vormen voor de financiële sturing van de woonstichting. 1. Sturen op de operationele kasstromen (Interest Coverage Rate (ICR) als kengetal). 2. Sturen op de normatieve kasstromen van het WSW. 3. Sturen op de financierbaarheid (faciliteringsvolume WSW). 4. Sturen op de eis van het CFV met betrekking tot het minimaal noodzakelijk eigen vermogen. 1. Sturen op de operationele kasstromen (ICR) Dit is de winst voor rente en belasting in relatie tot de betaalde rente. Vuistregel is dat de ICR structureel groter moet zijn dan 1,0 wil er sprake zijn van een gezonde exploitatie. Naarmate het risico van een corporatie hoger is, zal deze ratio navenant groter moeten zijn. Daarom is de gangbare norm voor corporaties gemiddeld 1,25. Onder de financiële kengetallen (bladzijde 21) wordt de ontwikkeling van de ICR vermeld. In alle jaren komt deze boven de gangbare norm van 1,25 uit. 2. Sturen op de operationele kasstromen conform norm WSW De huidige beleidsnorm van het WSW schrijft voor dat de normatieve kasstromen per saldo cumulatief over 5 jaar > 0 dienen te zijn. Op bladzijde 21 is onder de financiële kengetallen het saldo van de operationele kasstromen volgens WSW norm opgenomen. Hieruit valt op te maken dat het voorgenomen beleid hieraan voldoet en dat op basis hiervan een positieve beoordeling van het WSW zal worden verkregen. 3. Sturen op de financierbaarheid (Faciliteringsvolume WSW) Op basis van de financiële meerjarenbegroting zal naar verwachting het faciliteringsvolume door het WSW voor de jaren 2012 t/m 2014 worden vastgesteld op 15,2 miljoen, minus 1,0 miljoen liquide middelen resteert een saldo van 14,2 miljoen. Dit betekent dat de financieringsbehoefte zoals opgenomen in de financiële meerjarenraming voor de jaren qua hoofdsom volledig geborgd zal worden door het WSW voor zover het WSW geborgde activiteiten betreft. 4. Sturen op de eis van het CFV met betrekking tot het minimaal noodzakelijk eigen vermogen De gehanteerde uitgangspunten van de begroting 2012 en meerjarenbegroting zijn getoetst op de verwachte beoordelingscriteria van het CFV. De uitkomsten geven een zodanig beeld dat de verwachting kan worden uitgesproken dat de woonstichting in 2012 opnieuw een A-oordeel van het CFV zal ontvangen. In onderstaande grafiek is, conform de systematiek van het CFV, inclusief ingerekende huurtoeslag over de jaren 2014, 2015 en Continuïteitsoordeel CFV Ondergrens Afgegeven oordeel Begroting 2012 Vermogen(x1.000euro) Ondergrens Afgegeven oordeel Begroting Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 14

15 6.Meerjarenbegroting In de meerjarenbegroting zijn de voornemens, zoals die in dit jaarplan zijn vermeld, financieel vertaald. De belangrijkste verandering ten opzichte van de meerjarenbegroting van vorig jaar is dat de waardering van de activa vanaf 2012 plaats vindt op basis van de bedrijfswaarde. In onderstaande tabel is zijn de verschillen te zien tussen waarderen op boekwaarde en bedrijfswaarde op basis van de huidige begroting: Boekwaarde Bedrijfswaarde Andere belangrijke verschillen tussen de meerjarenbegroting van dit jaar en die van het vorig jaar, worden grotendeels ingegeven door de te verwachten wijzigingen RJ 645. De in de begroting toegepaste wijzigingen zijn: Afschaffing van de rentabiliteitswaardecorrectie Minimale levensduur van woningen waar geen sloopbestemming voor is, wordt 15 jaar. (was 10 jaar) De toegepaste parameters voor prijsinflatie, looninflatie, korte en lange rente, bouwindex, onderhoudsindex en marktindex zijn aangepast aan de nieuwe parameters van het CFV. In de meerjarenbegroting is geen rekening gehouden met de plannen van het kabinet om vanaf 2014 een huurtoeslagheffing te gaan toepassen. Alternatieve scenario s Onderstaand zijn een drietal grafieken opgenomen, waarin varianten op de meerjarenbegroting worden weergegeven. Het gaat om de effecten op de ontwikkeling van de reserves, de ontwikkeling van de rentedekkingsgraad en de effecten op de normatieve kasstroom van het WSW van: Invoering van de heffing huurtoeslag vanaf 2014 ( 250 per vhe) Het aantrekken van nieuwe leningen tegen een percentage van 6,25% in plaats van 5,25% Het aantrekken van nieuwe leningen tegen een percentage van 7,25% in plaats van 5,25% Een huurverhoging van 1% in plaats van 2% Een huurderving van 2% in plaats van 1% Een huurderving van 5% in plaats van 1% Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 15

16 Ontwikkeling reserves Meerjarenbegroting volgens jaarplan Variant met heffing huurtoeslag vanaf 2014 Rentescenario nieuwe leningen 6,25% ipv 5,25% Rentescenario nieuwe leningen 7,25% ipv 5,25% Huurverhoging vanaf % ipv 2% Huurderving 2% ipv 1% Huurderving 5% ipv 1% Ontwikkeling rentedekkingsgraad (ICR) 2,50 2,00 Meerjarenbegroting volgens jaarplan 1,50 1,00 Variant met heffing huurtoeslag vanaf 2014 Rentescenario nieuwe leningen 6,25% ipv 5,25% Rentescenario nieuwe leningen 7,25% ipv 5,25% Huurverhoging vanaf % ipv 2% Huurderving 2% ipv 1% 0,50 Huurderving 5% ipv 1% 0, Normatieve kasstroom WSW Meerjarenbegroting volgens jaarplan Variant met heffing huurtoeslag vanaf 2014 Rentescenario nieuwe leningen 6,25% ipv 5,25% Rentescenario nieuwe leningen 7,25% ipv 5,25% Huurverhoging vanaf % ipv 2% Huurderving 2% ipv 1% Huurderving 5% ipv 1% -400 Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 16

17 Balans Versie FMP 6.10, Service Release 1 Naam ALM-variant Begroting 2011(13).alm Laatst gewijzigd 28/11/ :30 Sociaal en commercieel vastgoed Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie MVA in ontwikkeling bedrijfsmiddel MVA ten dienste van exploitatie Grond Kildijk MVA in ontwikkeling Deelnemingen Effecten Vaste activa Huurdebiteuren Overige vorderingen Voorraden Werkplaats Voorraad in ontwikkeling Liquide middelen Vlottende activa Totaal activa Passiva Overige reserves Eigen vermogen Leningen o/g nominaal Passieve latentie vpb langlopende schulden Overige voorzieningen Langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Opgelopen rente leningen o/g Kortlopende schulden Totaal passiva Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 17

18 Resultatenrekening (categoraal) Versie FMP 6.10, Service Release 1 Naam ALM-variant Begroting 2011(13).alm Laatst gewijzigd 28/11/ :30 Sociaal en commercieel vastgoed Huuropbrengsten Huurinkomsten Huurderving Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding leveringenen diensten Vergoeding voor verrichte diensten Bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en Afschrijving historische kostprijs opstal Afschrijvingen MVA t.d.v. exploitatie Overige waardeveranderingen MVA en Resultaat sloop Sloopkosten Activering grondwaarde nieuwbouw Onrendabele investeringen Onrendabele top nieuwbouw Onrendabele top aankopen (berekend) Personeelslasten Lonen en salarissen Sociale lasten Overige personeelskosten Pensioenlasten Te verrichten door eigen dienst Onderhoudslasten Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Bedrijfskosten Huisvesting Bestuur Algemene kosten Belastingen / verzekeringen Overige bedrijfslasten Kosten leveringen en diensten Leefbaarheid Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Bijboeking o.b.v. min.wrd Overige mutatie MVA in exploitatie Mutatie MVA in ontwikkeling * Investeringskasstromen Kasstroom opstal nieuwbouw huur Kasstroom grond nieuwbouw huur Activering grondwaarde nieuwb huur Kasstroom opstal aankoop Kasstroom grond aankoop Kasstroom Invest. Woningverbetering Reeds gepresenteerde onrendabels Rentebaten Rentebaten liquide middelen Overige financiële opbrengsten Opbrengst beleggingen en effecten Rentelasten Rentelasten leningen o/g Saldo financiële baten en lasten Overige buitengewone baten Opbrengst verkoop gronden Overige buitengewone lasten Vogelaarheffing Buitengewone baten en lasten Resultaat voor belasting Jaarresultaat Mutatie eigen vermogen (controle) Jaarplan 2012, Woonstichting Land van Altena pagina 18

19 Resultatenrekening (functioneel) Naam ALM-variant Begroting 2011(13).alm Huuropbrengsten Huurinkomsten Huurderving Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding leveringenen diensten Vergoeding voor verrichte diensten Lasten verhuur en beheeractiviteiten Personeelslasten Lonen en salarissen Sociale lasten Overige personeelskosten Pensioenlasten Te verrichten door eigen dienst Bedrijfskosten Huisvesting Bestuur Algemene kosten Belastingen / verzekeringen Lasten onderhoudsactiviteiten Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Overige directe operationele lasten Kosten leveringen en diensten Leefbaarheid Afschrijvingen MVA t.d.v. exploitatie Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Afschrijving historische kostprijs opstal Netto resultaat exploitatie Overige waardeveranderingen Resultaat sloop Sloopkosten Activering grondwaarde nieuwbouw huur Onrendabele investeringen Onrendabele top nieuwbouw (berekend) Onrendabele top aankopen (berekend) Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Bijboeking o.b.v. min.wrd Overige mutatie MVA in exploitatie Mutatie MVA in ontwikkeling * Investeringskasstromen Kasstroom opstal nieuwbouw huur Kasstroom grond nieuwbouw huur Activering grondwaarde nieuwb huur Kasstroom opstal aankoop Kasstroom grond aankoop Kasstroom Invest. Woningverbetering Reeds gepresenteerde onrendabels Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Rentebaten Rentebaten liquide middelen Overige financiële opbrengsten Opbrengst beleggingen en effecten Rentelasten Rentelasten leningen o/g Saldo financiële baten en lasten Overige buitengewone baten Opbrengst verkoop gronden Overige buitengewone lasten Vogelaarheffing Buitengewone baten en lasten Resultaat voor belasting Jaarresultaat Mutatie eigen vermogen (controle)

20 Kasstromen Cashflow operationele activiteiten Ontvangsten Huur Huurinkomsten Huurderving Mutatie Huurdebiteuren Overige bedrijfsopbrengsten Vergoeding leveringenen diensten Vergoeding voor verrichte diensten Rentebaten Rentebaten liquide middelen Overige financiële opbrengsten Opbrengst beleggingen en effecten Overige buitengewone baten Opbrengst verkoop gronden Uitgaven Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Personeelskosten Lonen en salarissen Sociale lasten Overige personeelskosten Pensioenlasten Te verrichten door eigen dienst Bedrijfskosten Huisvesting Bestuur Algemene kosten Belastingen / verzekeringen Overige bedrijfskosten Kosten leveringen en diensten Leefbaarheid Rentelasten Rentelasten leningen o/g Overige buitengewone lasten Vogelaarheffing Mutaties balansposten Mutatie langlopende activa excl. MVA Mutatie Grond Kildijk Mutatie MVA in ontwikkeling Mutatie Deelnemingen Mutatie kortlopende activa excl. liquide Mutatie Overige vorderingen Mutatie Voorraden Werkplaats Mutatie Voorraad in ontwikkeling Mutatie langlopende passiva excl Mutatie Overige voorzieningen Mutatie kortlopende passiva excl Mutatie Schulden aan leveranciers Mutatie Belastingen en sociale Cashflow (des)investeringen Sloop Sloopkosten Verbetering bestaand bezit Kasstroom Invest. Woningverbetering Nieuwbouw huur Kasstroom opstal nieuwbouw huur Kasstroom grond nieuwbouw huur Aankoop Kasstroom opstal aankoop Kasstroom grond aankoop Investeringen MVA ten dienste van Cashflow financieringsactiviteiten Nieuwe leningen o/g Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g Toename geldmiddelen