FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012"

Transcriptie

1 FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012 investeren in krediet investing in credit

2 Welkom bij FGH Bank, specialist in het financieren van commercieel vastgoed Met kennis van zaken en passie voor ons vak bieden wij duurzame oplossingen voor duurzame relaties. Wij hebben alle relevante kennis en specialismen in huis. Onze kennis stelt ons in staat vooruit te kijken, om nieuwe perspectieven te ontdekken. Wat we zien aan de horizon reflecteert in onze visie op commercieel vastgoed. Van daaruit maken we de vertaalslag naar de praktijk van alledag. Maar bovenal zijn we een solide bank. Niet voor niets zijn wij dé vastgoedbank. Welcome to FGH Bank, specialist in the financing of commercial real estate With first-rate knowledge of the business and a passion for our profession, we provide sustainable solutions for sustainable relationships. FGH Bank possesses all the relevant in-house expertise and specialisations. Our expertise enables us to look forward and discover new perspectives, and our vision of commercial real estate is a reflection of what we see on the horizon. This vision is translated into everyday practice. Above all, we are a robust bank, and it is for good reason that we call ourselves the real estate bank.

3 FGH Vastgoedbericht 2012 FGH Real Estate Report 2012 investeren in krediet investing in credit Inhoud Content 2 Voorwoord 4 Visie: Investeren in krediet 16 MVO-katern: Duurzaamheid in vastgoed, door de heer R. de Wit 24 Trends in de kantorenmarkt 34 Trends in de winkelmarkt 44 Trends in de bedrijfs ruimtemarkt 54 Trends in de woningmarkt 64 Trends in de vastgoed beleggingsmarkt 74 Begrippenlijst 75 Over FGH Bank 76 Adressen 77 Factsheets 114 Foreword 116 Vision: Investing in Credit 128 MVO section: Sustainability in Real Estate, by Mr. R. de Wit 136 Trends in the Office Market 146 Trends in the Retail Market 156 Trends in the Industrial Real Estate Market 166 Trends in the Residential Market 176 Trends in the Real Estate Investment Market 186 Glossary and acronyms 187 About FGH Bank 188 Adresses 189 Factsheets

4 voorwoord Investeren in krediet, zo heet de uitgave die u hier voor zich heeft liggen. Het is de nieuwste editie van het FGH Vastgoedbericht. Een bericht met daarin de trends en ontwikkelingen in de verschillende deelmarkten van de vastgoedmarkt, en onze visie daarop. Dat publiceren wij ieder jaar. Omdat we vinden dat vastgoed, en de financiering ervan, een specialisme is. Een specialisme dat drijft op vakkennis en ervaring. Niet alleen hebben wij die kennis en ervaring maar vele gerenommeerde vastgoedpartijen met ons. Dat vergeten we wel eens, in de waan van de dag waarin negatieve sentimenten over de economie, de maatschappij en in het bijzonder over de vastgoedmarkt de boventoon voeren. Of dat terecht is, vraag ik mij af. Natuurlijk, de vastgoedmarkt stelt zichzelf niet altijd in een goed daglicht. En vertrouwen komt nou eenmaal te voet en gaat te paard. Maar toch wil ik hier, op deze plaats, een appèl doen op iedereen die de vastgoedmarkt een warm hart toedraagt. Een oproep om dat vertrouwen in onze markt, in onze professie, weer terug te verdienen. We hebben behoorlijk wat krediet verspeeld, zowel letterlijk als figuurlijk. Dat zullen we weer op moeten bouwen. Door transparant en integer te handelen, en ons werk goed te doen. Door in samenspraak met gemeenten, provincies, banken, beleggers, projectontwikkelaars en het Rijk oplossingen te vinden voor structurele problemen in de vastgoedmarkt. De eerste stappen daarvoor zijn al gezet. Nu moeten we alleen zorgen dat we doorgaan op de ingeslagen weg naar een wezenlijk andere vastgoedmarkt. Een vastgoedmarkt waar ook duurzaamheid een steeds belangrijkere rol speelt. We hebben behoorlijk wat krediet verspeeld, zowel letterlijk als Reden voor ons om in dit vastgoedgoedbericht een katern speciaal aan dit onderwerp te wijden. Het stuk is van de hand van de heer Ruud de Wit, voor velen van u bekend als de oudhoofdredacteur van Vastgoedmarkt. In datzelfde MVO-katern spreekt de heer Jaap Gillis, oud-redevco en voorzitter van de Dutch Green Buildings Council, zich uit over duurzaamheid in de vastgoedmarkt. Ook de heer Pieter Zwart, binnen FGH Bank betrokken bij het MVO-beleid van onze eigen organisatie, geeft hier zijn visie op. Onze organisatie zal zelf de komende jaren ook moeten investeren in krediet, want onder de richtlijnen van Basel III zullen financiële instellingen meer eigen kapitaal aan moeten houden. Want beschikbaar kapitaal, krediet zo u wilt, is schaars. Wat voor gevolgen dat heeft voor de vastgoedmarkt en hoe wij daar als vastgoedbank tegenaan kijken, kunt u allemaal lezen in dit rapport. Daarbij zijn wij ons zeer bewust van onze positie in de vastgoedmarkt. Vanuit die positie willen we graag onze bijdrage leveren aan het bevorderen van transparantie in de markt. Daar wil ik mij persoonlijk nadrukkelijk voor inzetten. figuurlijk. Dat zullen we weer op moeten bouwen. 2

5 Daarnaast moeten we ons realiseren dat de problemen in de vastgoedmarkt weliswaar groot zijn, maar dat we niet alles in één dag kunnen oplossen. Vastgoed moet je op lange termijn zien en de problemen die we hebben, moeten we niet haastig willen managen. Bovendien kent ook een moeilijke markt kansen, dat mogen we ook niet vergeten. Het heeft in mijn optiek dan ook geen enkele zin om uitlatingen te doen over de markt die de zaken erger maken dan ze zijn. Dat lost niets op en we helpen elkaar er ook niet verder mee. In tegendeel juist, zou ik willen zeggen. vastgoed moet je op lange termijn zien en de problemen die we hebben, moeten we niet haastig willen managen. We zullen de uitdagingen waar we ons voor gesteld zien constructief met elkaar op moeten pakken. Daarbij is de inzet en de betrokkenheid van de mensen die in het vastgoed werken cruciaal. Uiteindelijk zijn zij degenen die het moeten doen. Want mensen maken niet alleen de bank, maar zij maken ook de vastgoedmarkt. Peter Keur, directievoorzitter FGH Vastgoedbericht 2012 VOORWOORD 3

6 VISIE investeren in KREDIET 4

7 Het kan verkeren. Nog niet eens een jaar geleden was de wereld nog in de ban van de Arabische lente en leefde de hoop dat de wereldhandel opnieuw zou gaan groeien. Slechts enkele maanden later was alle euforie daarover alweer verdwenen. Japan werd getroffen door een zware aardbeving, met een tsunami, een kernramp met enorm menselijk leed en grote economische schade tot gevolg. De oplaaiende schuldencrisis in de Eurozone maakte pijnlijk duidelijk dat Europa voor ingrijpende economische hervormingen staat. En de afwaardering van de kredietstatus van de Verenigde Staten toonde aan dat ook s wereld grootste economie het moeilijk heeft. Het fundament van de westerse economie wankelt. Het wordt steeds duidelijker dat een deel van de welvaart is gebaseerd op schuldcreatie, en dat de schuldenberg veel westerse landen inmiddels boven het hoofd groeit. FGH Vastgoedbericht 2012 visie 5

8 de onderliggende oorzaken van alle problemen zijn nog steeds Déjà vu of niet? In drie jaar tijd is er op het eerste gezicht niets veranderd. Er heeft herkapitalisatie bij financiële instellingen plaatsgevonden, schuldposities door bedrijven zijn afgebouwd en de regelgeving voor banken is aangescherpt. Toch is een nieuw financieel evenwicht nog niet gevonden. De financiële crisis in de Eurozone, een direct gevolg van de kredietcrisis van 2008, is actueler en dieper dan ooit. Het economisch herstel in 2010 bleek niets anders dan een tijdelijke opleving. Een logisch gevolg van het feit dat de onderliggende oorzaken van alle niet WEG GEnomen. problemen nog steeds niet zijn weggenomen, namelijk de te hoge schuldenberg en de te grote risicoposities. Dat kan ook niet op korte termijn, en al helemaal niet zonder in grijpende maatregelen. Maar ondertussen voelt de crisis met de dag pijn lijker aan. De rekening van 2008 wordt pas nu betaald, en dat voelen consu menten vandaag de dag via diverse bezuinigingsmaatregelen. Toch verschilt de situatie anno 2012 wel degelijk met die van Was vier jaar geleden vooral sprake van een bankencrisis, veroorzaakt door onduidelijke en risicovolle financiële producten, nu is de schuldenproblematiek verlegd naar investeringen in overheidspapier. Tot voor kort stonden die te boek als een risicovrije belegging, omdat het faillissement van een land zeker binnen de Eurozone voor onmogelijk werd gehouden. Inmiddels is duidelijk dat alles mogelijk en dus niets meer zeker is. Dat maakt ook investeerders in overheidspapier terughoudend. Elkaar versterkende effecten Het antwoord op de vraag hoe het zover heeft kunnen komen, is niet eenvoudig te geven. Binnen Europa Het wordt steeds duidelijker dat er een definitieve keuze moet worden gemaakt: doorbouwen aan Europa en de Eurozone, of niet? Gaan we vooruit of keren we terug? Doormodderen is in ieder geval geen optie. 6

9 is feitelijk sprake van een aantal door elkaar lopende ontwikkelingen, die elkaar bovendien ook nog eens versterken. Zo is onmiskenbaar sprake van een monetaire crisis, veroorzaakt door weeffouten in het Euroverdrag en te grote economische verschillen tussen de deelnemende landen. Maar bovenal tonen de landen die deel uitmaken van de Eurozone onvoldoende begrotingsdiscipline. Het stabiliteitspact moest een dergelijke situatie voorkomen. Maar dat pact blijkt in tijden van crisis een tandeloze tijger te zijn. De oplossing hangt samen met de kracht van de politieke besluitvorming in de Europese Unie en de mate waarin de Eurolanden bereid zijn om over de eigen belangen heen te stappen. Tegenwind in eigen land maakt echter dat de Europese regeringsleiders daar weinig boodschap aan lijken te hebben. Waar hele oplossingen worden gevraagd, worden hooguit halfslachtige compromissen ge presenteerd. Dat wekt geen vertrouwen, laat staan dat het de problemen oplost. Zo bezien zijn de sceptische reacties vanuit de bevolking alleszins verklaarbaar. De kloof tussen de lidstaten van de Europese Unie is alleen maar groter geworden, en ook op nationaal niveau nemen weerstand en frictie toe. Er komt steeds meer publiek verzet tegen de gevestigde orde. Daardoor brokkelt het vertrouwen alleen maar verder af. Het wordt steeds duidelijker dat er een definitieve keuze moet worden gemaakt: doorbouwen aan Europa en de Eurozone, of niet? Gaan we vooruit of keren we terug? Doormodderen is in ieder geval geen optie. Nu de toekomst van Europa op het spel staat, kunnen politici zich ook niet meer verschuilen achter halve oplossingen. De Europese schuldencrisis heeft pijnlijk duidelijk gemaakt dat er nieuwe en ingrijpende maatregelen nodig zijn. In ieder geval zullen de huidige tekorten op de begroting moeten worden omgebouwd tot permanente overschotten. Dat vereist structurele economische hervormingen. Die zijn door het ontbreken van een acute noodzaak tot nog toe telkens vooruitgeschoven, maar de huidige situatie verdraagt geen uitstel meer. Gevolgen voor de rente De Europese schuldencrisis zorgt voor veel turbulentie op de financiële markten. En daarmee ook voor veel schommelingen in de rente. Vooral de verschillen tussen de rentes die landen op staatsobligaties betalen maakt dit zichtbaar. Het verschil in de rente op 10-jarige staatsobligaties tussen Nederland en Duitsland was aan het begin van 2011 rond de 20 basispunten. Toen de crisis en de onrust escaleerden, leidde dit ertoe dat het verschil opliep tot 60-basispunten. Dit betekent dat Duitsland zich op dat moment 60-basispunten voordeliger kon financieren dan Nederland. Het verschil is aan het einde van vorig jaar afgenomen tot net boven de 30-basispunten. Toch waren het vooral de rentes op staatsobligaties uit de Zuid-Europese landen die in 2011 de crisis zichtbaar maakten. Deze liepen dan ook sterk op ten opzichte van die van Nederland en Duitsland. Griekenland zou begin tot 8% meer moeten betalen dan Duitsland en dit is gedurende het jaar opgelopen tot zelfs meer dan 26%. En ook de Portugese rente heeft zich niet aan de spanning op de kapitaalmarkt kunnen onttrekken en is gedurende 2011 bijna verdubbeld van 6,5% naar 12%. De Spaanse rente is FGH Vastgoedbericht 2012 visie 7

10 de onrust over de te hoge schulden leidt tot hogere risico s bij beleggers. iets langzamer opgelopen, maar heeft in november wel even boven de 6,5% gehandeld om daarna weer te dalen tot rond de 5%. Al snel liep de rente van Italië in november vorig jaar op tot 7,2%. Met de komst van de nieuwe regering onder leiding van Mario Monti herstelde het vertrouwen bij beleggers enigszins en zakten de rentes terug naar circa 6,5%. De onrust op de kapitaalmarkt is eveneens zichtbaar in de her financierings rente, ook wel de refirente van Europese Centrale Bank (ECB). Aan het begin van 2011 stond het ECB-tarief nog op een crisisniveau van 1%. In april is het tarief door de toenmalige voorzitter van de ECB, Jean-Claude Trichet, eerst met 25-basispunten verhoogd naar 1,25%, gevolgd door een tweede verhoging tot 1,5% in juli. Dit met het oog op het terugdringen van de oplopende inflatie. Met de komst van Mario Draghi als nieuwe voorzitter van de ECB werd het ECB-tarief direct weer verlaagd naar 1,25%. Deze verlaging is vervolgens in december vorig jaar herhaald, waarmee het ECB-tarief uiteindelijk weer op 1% is uitgekomen. Hetzelfde niveau dus waarmee het jaar begon. De onrust over de te hoge schulden leidt tot hogere risico s bij beleggers. Het gevolg is dat de ratingbureaus Standard & Poor s (S&P), Moody s en Fitch de financiële markten soms flink hebben laten schrikken. Het zijn niet alleen financiële instellingen die een lagere beoordeling hebben gekregen. Ook diverse overheden konden rekenen op een lagere kredietbeoordeling. Opvallend is de afwaardering van de Verenigde Staten door S&P in augustus vorig jaar van AAA in AA+. Ook de meeste Zuid-Europese landen zagen de beoordeling over hun kre dietwaardigheid verslechteren. De te hoge overheidsschulden en de politieke besluiteloosheid over de aanpak van deze schulden zetten echter in brede zin de krediet waardig heid onder druk. In december heeft S&P de vooruitzichten voor vijftien landen binnen de Eurozone op nega tief gezet, waaronder Nederland en Duitsland. De rentevooruitzichten voor 2012 zullen onder andere afhangen van de bereidheid van de landen binnen de Eurozone om het stabiliteitspact verder aan te scherpen. Het vertrouwen tussen banken zal bovendien verder moeten toenemen waardoor Euribortarieven kunnen dalen, aansluitend op de verlagingen door de ECB. De spanning op de financiële markten zal naar verwachting zowel de geldmarktals kapitaalmarkttarieven laag houden. Het nieuwe speelveld dat ontstaan is na de kredietcrisis heeft invloed op de financiële sector, en dat leidt tot veranderingen, onder andere op het gebied van regelgeving. Zo moeten banken onder Basel III meer eigen vermogen aanhouden, waarmee ze minder krediet kunnen verlenen, wat zorgt voor hogere marges. Kort gezegd: kredietverlening wordt moeilijker en duurder en banken kunnen en mogen bovendien minder hard groeien. Dat heeft impact op de economische groei en het herstel van de economie. Zeker in de komende jaren zullen banken hun focus moeten leggen op het opbouwen van kapitaal. We zien ook dat sommige (buitenlandse) banken de markt verlaten (net zo goed als Nederlandse banken zich uit het buitenland terugtrekken). Dat is geen positieve ontwikkeling voor de markt, die gebaat is bij voldoende aanbieders. Het kan nog enige tijd gaan duren voordat het aanbod van partijen weer op een gezond niveau is gekomen. Welvaart onder druk, maar blijft hoog De internationale schuldencrisis raakt vanzelfsprekend ook Nederland. De uitgestelde rekening van de crisis in 2008 stelt het kabinet vooralsnog voor een bezuinigingsopgave van zo n 18 miljard. Door de afgegeven garanties aan het Europese Noodfonds nemen daarnaast de risico s voor de staatskas alleen maar toe. En een nieuwe terugval als gevolg van de nieuwe recessie leidt noodgedwongen tot extra bezuinigingen. De gevolgen voor de burgers worden in feite nu pas echt merkbaar en stapelen zich op. De overheidsfinanciën gaan op de schop, de koopkracht daalt en het 8

11 opgebouwd vermogen in de vorm van spaargelden, beleggingen en pensioenen kalft af. Het zijn de meest ingrijpende bezuinigingen in de afgelopen decennia. Het feit dat de huidige verzorgingsstaat onder druk staat wil nog niet zeggen dat Nederland in brede zin aan het verarmen is. Dat beeld bestaat echter wel, en dat heeft zijn weerslag op de gemoedstoestand van consumenten. De huidige angst voor slechte tijden werkt verlammend en pakt vernietigend uit voor de bestedingen, het ondernemerschap, en dus ook voor de toekomstige welvaart. Het gevaar van de selffulfilling prophecy dreigt: mensen denken dat het slecht gaat, passen hun gedrag daarop aan, en vervolgens gaat het ook slecht. Zo werken zij zelf de teruggang in de hand waar ze kennelijk zo bevreesd voor zijn. De realiteit is echter dat Nederland als onderdeel van de Eurozone weliswaar grote problemen kent, maar als individuele lidstaat heel wat minder slecht presteert dan veel andere Europese landen. Angst is eigenlijk alleen op zijn plaats als de crisis in Europa zodanig escaleert dat de Eurozone uiteenvalt. Zolang dat niet gebeurt, beschikt Nederland juist over een sterke economie. De werkloosheid bijvoorbeeld is ondanks de crisis tot nog toe maar licht gestegen; bijna geen enkel ander land in Europa telt minder werklozen. Dat is geen toeval. De Nederlandse concurrentiepositie is in 2011 volgens het World Economic Forum opnieuw verbeterd. We behoren daarmee tot de meest concurrerende en innovatieve landen in de wereld. Bovendien is de arbeidsproductiviteit in ons land na Ierland de hoogste binnen de Europese Unie en zijn we in staat om na Luxemburg de hoogste lonen te betalen. We zijn kortom nog nooit zo rijk geweest als vandaag de dag. Niet voor niets behoort Nederland volgens de Verenigde Naties objectief gezien tot de drie beste landen om te wonen. En ook de onzekerheden voor ons pensioenstelsel zijn relatief. Het Nederlands pensioenstelsel wordt ondanks mogelijke kortingen in de toekomst gezien als het beste in de wereld. De hervorming van dit stelsel, zoals in 2011 is afgesproken, maakt de houdbaarheid ervan op langere termijn zelfs groter. Dat is overigens geen reden om genoegzaam achterover te leunen. Juist nu is het zaak om te blijven hervormen, ondernemerschap te blijven tonen en nieuw elan te creëren. Een lastige opgave, want de extra druk die een nieuwe recessie op korte termijn zal leveren in termen van oplopende werkloosheid en aan vullende bezuinigingen, zullen het beeld van een verder afkalvende verzorgingsstaat alleen maar versterken. Perspectief voor de Vastgoedmarkt Geen verloren jaren Het is evident dat de economische laagconjunctuur en de nieuwe recessie ook de bouw- en vastgoedsector hard raken. Al drie jaar lang staat de waarde van vastgoed onder druk, mede als gevolg van de afnemende vraag en het toenemende aanbod. Huur- en koopprijzen dalen en afwaarderingen zijn aan de orde van de dag. Dat zorgt voor een deflatoire omgeving: waardedaling leidt tot terughoudendheid bij kopers wat weer leidt tot verdere waardedalingen. Een dergelijke negatieve spiraal is lastig te doorbreken en kan ook lange tijd aanhouden. Nu zijn prijs- en marktcorrecties van alle tijden, maar de waarde-explosie van de afgelopen twee decennia heeft geresulteerd in een volstrekt ongezonde situatie. Dat deze nu wordt gecorri geerd is zuur voor iedereen, zeker voor individuele partijen in het vastgoed. Het heeft aan de andere kant ook een helende werking. Te lang hebben de dagkoersen van het vastgoed de markt bepaald en leken kortetermijncijfers en -resultaten belangrijker dan de lange termijn. Nu wordt duidelijk dat Juist nu is het zaak om te blijven hervormen, ondernemerschap te blijven tonen en nieuw elan te creëren. FGH Vastgoedbericht 2012 visie 9

12 vastgoed geen snelle geldmachine is. Integendeel: vastgoed vraagt om tijd. Daarmee is niet gezegd dat de vastgoedsector drie verloren jaren achter de rug heeft. Want de markt heeft wel degelijk stappen voorwaarts gezet. Het overaanbod is in korte tijd hoog op de agenda komen te staan en dat leidt ook al tot concrete maatregelen. Gemeenten en ontwikkelaars schrappen kansloze plannen, de nieuwbouwproductie wordt meer marktconform gemaakt en beter afgestemd op de vraag, en de transformatie van oude gebouwen naar nieuwe functies lijkt eveneens voorzichtig vorm te krijgen. Goede ontwikkelingen, zonder meer, het heeft alleen wat lang geduurd. Collectieve zelfkastijding Het heeft er alle schijn van dat de huidige crisis in het vastgoed wordt aangegrepen voor de meest zwartgallige doembeelden. Het lijkt wel alsof er, na de euforie van de jaren voor de crisis, nu een fase is aangebroken van collectieve zelfkastijding. Het resultaat is een orkaan van negativisme en de breed gedragen conclusie dat het nooit meer goed gaat komen. De sector is daar kennelijk zelf zo van doordrongen geraakt dat zij deze overtuiging als harde realiteit lijkt te willen aanvaarden en zelfs bereid is haar met iedereen te delen. Buitenlandse investeerders krijgen inmiddels het advies om vooral niet meer in Nederlands vastgoed te beleggen. Immers: de leegstand neemt alleen maar toe, Nederland vergrijst in hoog tempo, en over een paar jaar werkt en winkelt iedereen van huis uit. Kantoren, winkels, en bedrijfshallen zijn dan ook binnenkort grotendeels overbodig, zo luidt de hedendaagse opinie. Men lijkt echter te vergeten dat leegstand, veroudering van bedrijvenlocaties, vergrijzing, flexibel werken of onlinewinkelen geen nieuwe fenomenen zijn. Op basis van vrijwel exact dezelfde kennis als vandaag de dag was de sector er een paar jaar geleden nog rotsvast van overtuigd dat investeren in vastgoed een verstandige en weloverwogen beslissing is. Zeker in het geval van kwalitatief goede objecten op courante locaties. Die overtuiging lijkt vandaag de dag geheel te zijn verdwenen, en dat is in de optiek van FGH Bank even onbegrijpelijk als onterecht. Want de ervaring is nog steeds dat er uit oogpunt van financiering weinig problemen zijn met kwalitatief goede projecten en portefeuilles. Kennelijk worden de problemen die er zijn te sterk gegeneraliseerd. Op zoek naar de nuance In de opinie van en over de vastgoedsector is de nuance op dit moment ver te zoeken. Verwachtingen voor de toekomst worden tegenwoordig als feiten aangenomen, om vervolgens als basis te dienen voor kortetermijnbeslissingen. Een mooi voorbeeld daarvan is de discussie over de leeg stand van kantoren. Met meer dan 14% van de voorraad is die veel te hoog, met alle gevolgen van dien voor de prijsontwikkeling. De angst heeft echter geen betrekking op het huidige nu wordt duidelijk dat vastgoed geen snelle geldmachine is. Integendeel: vastgoed vraagt om tijd. 10

13 verwachtingen voor de toekomst worden tegenwoordig als feiten aangenomen. leegstandsniveau, maar vloeit voort uit de verwachting dat het in de toekomst alleen maar erger wordt. Door die angst komt de waarde alleen maar verder onder druk te staan. De angst voor leegstand in de kantorensector wordt gevoed door drie telkens weer terugkerende trends: het Nieuwe Werken, de dalende beroepsbevolking en de terugtrekkende overheid. Het aantal potentiële kantoorwerknemers neemt af, en wie nog kan werken wil dit vooral niet meer in een traditioneel kantoor, zo is de redenering. Minder werknemers gebruiken minder kantoorruimte en dus is de kantorenmarkt bij voorbaat kansloos. In het kielzog van de kantorenmarkt wordt met eenzelfde stelligheid de Nederlandse winkelmarkt negatief beoordeeld. Vooropgesteld: dat het Nieuwe Werken in opkomst is, valt niet te ontkennen. De vraag is alleen of dit bij bedrijven ook daadwerkelijk tot zoveel ruimteverlies gaat leiden als wordt verondersteld. Dat is slechts het geval wanneer sprake is van een expliciete doelstelling om tot besparing van ruimte te komen, zoals bij de Rijksoverheid. Maar in de regel wordt het Nieuwe Werken ingevoerd als concept om doelgerichter en effectiever te werken en komt het in allerlei soorten en maten voor. Het doel is dus niet per definitie om ruimte te besparen. De Nederlandse beroepsbevolking blijft werken, maar doet dat niet altijd meer op dezelfde werkplek. Soms gebeurt het thuis, soms bij de klant, soms in een flexkantoor en soms op een nevenvestiging. Kortom: werkplekken die op de ene locatie verdwijnen, worden op andere locaties en in de vorm van andere concepten gecreëerd. Het traditionele kantorenconcept, vooral dat van grotere (hoofd)kantoren, verandert. Maar de consequentie daarvan is niet op voorhand dat er minder kantoormeters nodig zijn, maar vooral dat deze op andere wijze worden ingevuld. De gemiddelde grootte van kantoren daalt. Daar komen echter op andere locaties meer kleinere en flexibelere kantoren voor terug. Daar waar dit leidt tot oplopende leegstand zal er uiteindelijk ook een (huur)prijseffect optreden, zodat bestaande ruimte tegen relatief lage kosten opnieuw in gebruik kan worden genomen. In die markt ontstaan nieuwe verhoudingen tussen FGH Vastgoedbericht 2012 visie 11

14 vraag en aanbod en dus ook nieuwe mogelijkheden voor bedrijven die juist meer in plaats van minder ruimte willen voor hun personeel. De voorspelde daling van de beroepsbevolking in Nederland leidt op voorhand tot het nodige negativisme. Minder arbeidskrachten betekent simpelweg minder behoefte aan ruimte met oplopende leegstand als logisch gevolg. De vraag is echter of dit proces wel zo onomkeerbaar is. Ten eerste is binnen de potentiële beroepsbevolking nog extra ruimte om nieuw personeel te genereren. Ten tweede krimpt de bevolking in de economische belangrijke Randstad de komende jaren niet. Sterker nog, uit prognoses van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat de verwachte groei voor de komende vijftien jaar vergelijkbaar is met die van de afgelopen vijftien jaar. Zo stijgt de bevolking in bijvoorbeeld Amsterdam tot 2025 met meer dan personen. Dat creëert consumentenvraag, maar belangrijker nog: het zorgt ook voor extra arbeidskrachten. Ten derde is nog onduidelijk hoe omvangrijk de internationale arbeidsmigratie zal zijn. Het tempo waarin Oost-Europese arbeidskrachten zich in Noordwest-Europa zijn gaan vestigen hield tien jaar geleden niemand voor mogelijk. Inmiddels zien ook honderdduizenden deels hoogopgeleide Zuid-Europeanen nauwelijks nog economisch perspectief in eigen land. Grote aantallen jongeren zijn daarom bereid hun toekomst elders op te bouwen. Het aantal arbeidsmigranten zal hierdoor de komende jaren toenemen. Voor hen kan de Nederlandse arbeidsmarkt daarbij een kansrijke toekomst betekenen. Nederland is zich van die potentie echter onvoldoende bewust. Liever dan de nodige kennis in huis te halen, lijkt de politiek te willen kiezen voor het bouwen van muren. Daarmee blijven in de optiek van FGH Bank veel kansen voor met name de Randstad liggen, die andere stedelijke regio s in Europa zoals Londen, Parijs, Zuid-Duitsland (München/Frankfurt/ Stuttgart) wel oppakken. Angst beheerst de sector De schuldencrisis heeft de vastgoedsector enerzijds bewust gemaakt van haar afhankelijkheid van vreemd vermogen. Anderzijds wordt zij, net als andere sectoren, geconfronteerd met de mogelijke eindigheid van het huidige financiële systeem. De berichtgeving daarover beheerst de media zozeer, dat het ook effect heeft gekregen op de reële economische groei. Met een nieuwe recessie als het logische gevolg daarvan. Angst houdt de markt kortom in zijn greep, met alle gevolgen van dien voor de partijen die op de vastgoedmarkt actief zijn. Toch zijn het in de optiek van FGH Bank vooral de verwachtingen van beleggers en investeerders die niet uitkomen. De werkelijkheid van dit moment is anders dan in het verleden en mede daardoor blijft economisch herstel uit. De wereld is immers in transitie en iedereen moet op zoek naar nieuwe economische verhoudingen en financiële ratio s. Dat geldt zeker voor de vastgoedsector, misschien wel de meest kapitaal intensieve sector van Nederland. Aanpassingen duren daardoor lang, in ieder geval langer dan bij eerdere recessies. Het bereiken van een nieuw evenwichtsniveau en nieuwe financiële verhoudingen vergt nu eenmaal tijd. Herstel van deze crisis duurt voor de vastgoedsector dus eerder jaren dan maanden. Het probleem is dat juist het bewustzijn dat het niet vanzelf overwaait, leidt tot onzekerheid, die op haar beurt weer nieuwe investeringen tegenhoudt. Het is daarom van het grootste belang om als eerste de onzekerheid weg te nemen. Dat kan door de bestaande problemen onder ogen te zien en daar creatieve oplossingen voor te vinden. De vastgoedsector moet zich aanleren op een andere manier te denken, die zou moeten resulteren in een veel realistischere inschatting van de haalbaarheid van toekomstige plannen en van de verdiencapaciteit ervan. In het verlengde daarvan is ook het waardepotentieel van vastgoed van belang. Het is te eenvoudig gedacht dat vastgoed per definitie waardevast iedereen moet op zoek naar nieuwe economische verhoudingen en financiële ratio s. 12

15 Het is te eenvoudig gedacht dat vastgoed per definitie waardevast is en in alle omstandigheden kansrijk en financierbaar. is en in alle omstandigheden kansrijk en financierbaar. In feite zal in de beleggingsmarkt een onderscheid gemaakt moeten worden tussen langetermijnbeleggingsobjecten en gebouwen die feitelijk functioneren als bedrijfsmiddel. Het toekomstige gebruik en de waardevastheid van deze twee categorieën zal verder uiteen gaan lopen. Uiteindelijk heeft dit ook consequenties voor de financieringsvorm van dergelijk vastgoed. Doorbreken bestaande structuren Gebiedsontwikkeling is daar een goed voorbeeld van. Dit vakgebied heeft de afgelopen twee decennia een grote vlucht genomen. De (her)ontwikkeling van gebieden met vaak multi func tionele programma s heeft ook mooie resultaten opgeleverd. Maar gedreven door de hoogconjunctuur werden de ambities voor ontwikkel programma s tot steeds grotere hoogten opgevoerd. De terugval naar de nieuwe realiteit na de crisis kwam daardoor extra hard aan. En dus maakte een grote onzekerheid zich meester van de bij gebiedsontwikkeling betrokken publieke en private partijen. Zij toonden zich ontvankelijk voor de meest uiteenlopende voorstellen voor verandering en innovatie. Ook als dat voorstellen waren die eigenlijk niet realistisch waren, zoals allerlei nieuwe verdienmodellen, waarbij sectoren als zorg en energieproductie de gebiedsontwikkeling zouden moeten reanimeren. Het probleem bij gebiedsontwikkeling betreft echter niet de functie, maar de wijze waarop het gebied als geheel in de huidige markt rendabel kan worden ontwikkeld. Om gebiedsontwikkeling op gang te houden, is dus veel meer een praktijkgerichte invalshoek nodig. Die is niet sensationeel, maar wel veelomvattend en ingrijpend. FGH Bank pleit in dat kader voor veel meer aandacht voor efficiëntie van het proces en een scherper beeld van de voorkeuren van eindgebruikers. Goedkoper en vraaggerichter zijn daarbij kernbegrippen in de vernieuwing van het hele plannings-, ontwikkel- en bouwproces van gebiedsontwikkeling. Dat betekent in het algemeen dat de volgorde van het proces zal moeten veranderen. Eerst dient het concept te worden gedefinieerd, op basis van de voorkeuren van eindgebruikers en gekoppeld aan de eerste reken- en tekenoefeningen. Daarna komt pas de stedenbouwkundige vormgeving in beeld. Masterplannen met een gedetailleerd eindbeeld zijn achterhaald. Plannen voor gebiedsont wikkeling dienen een globaler en flexibeler karakter te krijgen, waarbij de grote lijnen staan, maar waarvan de exacte invulling tijdsafhankelijk is. Gebiedsontwikkeling is dan niet meer dan het zo efficiënt mogelijk en in ruimtelijke samenhang ontwikkelen van individuele projecten. De korrelgrootte van de plannen wordt ook kleiner. Om het geheel desondanks financieel voor elkaar te krijgen, is afstemming van en zicht op gelijktijdige, concurrerende plannen in de omgeving noodzakelijk. Het organiseren van een bepaalde mate aan schaarste is misschien wel de belangrijkste randvoorwaarde om toekomstige gebiedsontwikkeling van de grond te krijgen. Sector onder het vergrootglas Het is zaak dat de vastgoedsector zich meer bewust wordt van zijn eigen verantwoordelijkheid. Dat geldt zowel voor de financiële vraagstukken als voor nieuw te realiseren ontwikkelingsprojecten. De oplossing voor de problemen in de sector en voor de vragen waar iedereen voor staat zal immers niet vanuit de overheid komen. De rijksoverheid heeft zich teruggetrokken van het toneel en de bal bij de decentrale overheden gelegd. Waardevermindering en langere doorlooptijden hebben op dat niveau afboekingen en verliezen tot gevolg. Vooral de gemeenten moeten alle zeilen bijzetten om grote verliezen op bijvoorbeeld hun grondposities te voorkomen. Op grote schaal worden dan ook plannen uitgesteld of zelfs geschrapt, laat staan dat er nog financiële ruimte is voor grootschalige gebiedsontwikkeling. Ook dit leidt tot nieuwe verhoudingen tussen overheden en de private sector. De wil tot samenwerking is er misschien nog wel, maar door de beperkte financiële armslag zijn de mogelijkheden daartoe minimaal. De vastgoedsector lijkt de komende jaren meer dan ooit op zichzelf aangewezen. FGH Vastgoedbericht 2012 visie 13

16 Het is zaak dat de vastgoedsector zich meer bewust wordt van zijn eigen verantwoordelijkheid. Daar waar de roep vanuit de sector om ondersteunende maatregelen blijft aanhouden, lijkt de rijksoverheid juist op stringenter toezicht af te koersen. Strengere regels voor banken en verzekeraars en verscherpte controle door toezichthoudende instanties zijn het devies. Het streven is om zo toekomstige financiële risico s te beperken en de sector tot meer openheid te dwingen. Dit is in lijn met de publieke opinie, die de bouw- en vastgoedsector teveel associeert met list, bedrog en zelfverrijking. Er hebben zich ook diverse incidenten voorgedaan, die de gehele sector in een zeer kwalijk daglicht stellen. Alle partijen in het vastgoed moeten zich dat aantrekken. Dat het vertrouwen in de waarde van vastgoed verloren is gegaan, is nog tot daaraan toe. Maar dat ook het vertrouwen in de vastgoedsector als geheel te grabbel wordt gegooid, is onacceptabel. Er werken immers duizenden mensen in het vastgoed, waarvan het overgrote merendeel te goeder trouw is. Dat een volledige sector, die bovendien een grote bijdrage levert aan de Nederlandse economie, zo gestigmatiseerd wordt is daarom niet terecht. Er komen ook steeds meer initiatieven vanuit de markt, zoals het IOV (Integriteit Overleg Vastgoed) dat een bijdrage wil leveren aan het verbeteren van het imago van de vastgoedsector en via zelfregulering de sector wil opschonen. Of bijvoor beeld de Kantorentop waarin gemeenten, provincies, banken, beleggers, projectontwikkelaars en het Rijk de groeiende kantorenleegstand terug willen dringen. De sector wacht dus niet lijdzaam af, maar neemt het heft ook in eigen hand. Investeren in krediet FGH Bank is ervan overtuigd dat de onderliggende krachten onverkort aanwezig zijn om een aantrekkelijk rendement op vastgoedinvesteringen te kunnen genereren. Mits we vastgoed als langetermijninvestering blijven zien en dus ook durven te erkennen dat incourant vastgoed nooit een aantrekkelijk langetermijnrendement kan genereren. Er zal in dat kader nog specifieker een onderscheid moeten worden gemaakt in vastgoed als Het streven is om toekomstige financiële risico s te beperken en de sector tot meer openheid te dwingen. 14

17 beleggingsobject en vastgoed dat feitelijk alleen kan worden beschouwd als (tijdelijk) productiemiddel. Het zou bovendien logisch zijn om binnen dat onderscheid ook meer ruimte te creëren voor afschrijving, juist om toekomstige (her)investeringen mogelijk te maken. Volgens FGH Bank beschikt de vastgoedsector over voldoende veerkracht en kennis om de huidige problemen aan te pakken en transformatie van bestaand vastgoed een nieuw onderdeel in het ontwikkelproces te laten worden. We zullen daarvoor wel nieuwe wegen moeten durven bewandelen, ook ten aanzien van gebiedsontwikkeling. Daarmee is niet gezegd dat dit een eenvoudig en financieel pijnloos proces zal zijn. FGH Bank verwacht echter zeker ook geen permanente ijstijd voor het vastgoed. Dat beeld heeft de afgelopen periode ten onrechte de overhand gekregen. vertrouwen. Sterker nog: in internationale vergelijkingen was die trans parantie juist het onderscheidende kenmerk dat buitenlandse investeerders naar ons land bracht. Als wij niet bereid zijn om die transparantie te handhaven en ernaar te handelen, levert dat de vastgoedsector uiteindelijk veel meer schade op dan de huidige economische situatie. Afspraken nakomen, eerlijk zaken doen en met ondubbelzinnige cijfers werken: dat zijn we niet alleen aan de sector verplicht, maar ook aan de samenleving, en bovenal aan onszelf. Het is de enige manier waarop we het vertrouwen terug kunnen verdienen en weer krediet kunnen opbouwen. Utrecht, maart 2012 Directie FGH Bank N.V. Voorwaarde is wel dat de vastgoedsector eens goed in de spiegel kijkt. Twee decennia lang is er geïnvesteerd in een transparante markt, gebaseerd op open informatie en onderling FGH Vastgoedbericht 2012 visie 15

18 MVO-katern Duurzaamheid in vastgoed: keuzes maken, ook in moeilijke tijden door Ruud de Wit 16

19 Duurzaamheid vaak aangeduid met de term sustainability is al enige jaren een van de kernbegrippen als het gaat om modern ondernemerschap. Dat geldt ook voor de vastgoedmarkt. Inmiddels is de duurzaamheidsfactor het stadium van een hype voorbij. Iedereen in de vastgoedmarkt of het nu gaat om een ontwikkelaar, een financier, een belegger, een belangrijke huurder of een adviseur weet dat het verduurzamen van vastgoed niet meer is weg te denken en zelfs een medebepalende factor is in de verdere positionering van het commercieel vastgoed. What s in a name? Alvorens aan te geven wat de huidige trends met betrekking tot duurzaamheid zijn, is het nodig tot een heldere afbakening te komen waar we het met duurzaamheid over hebben. Want in de volksmond wordt er bij duurzaamheid in de eerste plaats gedacht aan het gebruik van natuurlijke en schaarse materialen, het efficiënt omgaan met water en elektriciteit, het verstandig oplossen van het afvalprobleem en andere, vooral milieugerelateerde zaken. Maar duurzaamheid gaat veel verder dan dat. Constructief omgaan met vastgoedleegstand bijvoorbeeld, het realiseren van nieuwe functies, het revitaliseren en herbestemmen van vastgoed, en zelfs slopen kan als een duurzaamheid noodzaak worden beschouwd. Maar ook zaken als integriteit, governance en het verantwoord omgaan met de Human Resources en de stakeholders maken wezenlijk onderdeel uit van duurzaamheid. Duurzaamheid in relatie tot het bedrijfsleven kan in de meeste brede zin van het woord worden gelijkgesteld met Corporate Social Responsiblity (CSR). In Nederland gebruiken we hiervoor de benaming Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO). In feite zijn in deze benaming de environmental en social sustainability samengekomen. CSR/MVO laat zich dan ook het beste omschrijven als: alle activiteiten van een onderneming die gericht zijn op het veilig stellen van de sociale, milieutechnische en economische belangen ten behoeve van de komende generaties. Herbestemmen kantoormeters Het duurzaam maken van een vastgoedbedrijf of -portefeuille is geen sinecure. En leidt binnen de vastgoedsector ook niet zonder meer tot kostenbesparingen, zoals wel eens wordt gesuggereerd. Voor duurzaam gaan is een principiële keus die ook om investeringen vraagt en dus zorgvuldig moet worden uitgewerkt. Daarbij helpt het huidige, financieeleconomische klimaat niet. Want vergeleken met een jaar geleden is het economisch klimaat opnieuw verslechterd, het voorzichtige optimisme van begin 2011 ten spijt. En dat heeft z n weerslag op de vastgoedmarkt. Een snelle oplossing van de leegstand in de kantorenmarkt door bijvoorbeeld meer arbeidsplaatsen te realiseren, lijkt verder weg dan ooit. Integendeel, demografische ontwikkelingen, het Nieuwe Werken en het snel stijgende belang van internet op zowel de kantoren- als retailmarkten maken het voor de vastgoedsector nog urgenter om naar nieuwe wegen te zoeken om iets aan en met die leegstand te gaan doen. In Amsterdam heeft dat zoeken naar een invulling voor die leegstand bijvoorbeeld gezorgd voor een flinke toename in het aantal hotelbedden in de hoofdstad, aldus de MarketView Amsterdam Hotel Market die CBRE in samenwerking met de dienst Economische Zaken van de gemeente Amsterdam heeft uitgebracht. In het jaar 2012 worden nog eens kamers aan het totaal toegevoegd en in 2013 komen er bij. Deze toename is met name te verklaren door de herbestemming van leegstaande kantoorruimte. Ook het actieplan van de ex-minister van Binnenlandse Zaken, Piet Hein Donner om extra studentenkamers te realiseren, kan in dat licht worden beschouwd, te meer omdat deze deels moeten worden gerealiseerd via herbestemmings plannen in bestaand commercieel onroerend goed. Maar het is ook duidelijk dat de enorme hoeveelheid aan leegstaand commercieel vastgoed niet kan worden opgelost door er allemaal studentenkamers, hotelbedden en andere experimentele projecten van te maken. Daarvoor is het financieringsvraagstuk te complex. Hetzelfde geldt voor een Het duurzaam maken van een vastgoedbedrijf of -portefeuille is geen sinecure. FGH Vastgoedbericht 2012 MVO-KATERN 17

20 van belang is ook het gegeven van green leases, waartoe steeds meer beleggers overgaan. plan om slooppremies te verstrekken voor niet meer duurzaam te maken gebouwen (met een zogenoemd G-label). Op zich is dat een plausibel plan, maar het lijkt weinig waarschijnlijk dat deze regering daarvoor de portemonnee trekt. Het is nog maar de vraag of zo n slooppremie niet eerder door de marktpartijen moet worden opgebracht, maar ook die marktpartijen hebben vanwege een mindere vraag van huurders, dalende huurprijzen, grotere leegstand en dus afwaarderingen hier niet direct geld voor beschikbaar. Duurzaamheidsambitie vervat in organisaties, convenanten, en keurmerken Binnen de Nederlandse vastgoedsector zijn er de afgelopen jaren op het gebied van duurzaamheid wel degelijk een aantal flinke stappen gezet. De meest duidelijke was de vorming van de Dutch Green Building Council (DGBC) in 2008, een onafhankelijke non-profitorganisatie die streeft naar blijvende verduurzaming van de bebouwde omgeving in Nederland. Een belangrijke opgave die de DGBC zich heeft gesteld, is de ontwikkeling van keurmerken certificaten voor een onafhankelijke beoordeling van gebouwen (zowel nieuw als bestaand) en gebieden op het gebied van duurzaamheid. Inmiddels is het keurmerk BREEAM-NL Nieuwbouw 2010 breed geaccepteerd voor nieuwe kantoren, winkels, scholen en industriële gebouwen. Sinds de zomer van 2010 bestaat ook het keurmerk BREEAM-NL Bestaande Bouw en Gebruik. Dit beoordeelt bestaande gebouwen op drie niveaus: Gebouw, Beheer en Gebruik. Het afgelopen jaar kwam daar nog bij het keurmerk BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling dat de duurzaamheidsprestatie van gebiedsontwikkeling beoordeelt. Daarnaast zijn DGBC, CROW en Rijkswaterstaat in september 2011 begonnen met de ontwikkeling van BREEAM-NL Infra. Ook de Neprom, een van de belangrijkste belangenorganisaties voor vastgoed heeft het duurzaamheids aspect omarmd. Zo sloot de Neprom al in 2008 het zogenoemde Lente-Akkoord af, samen met het toenmalige ministerie van Ruimte en Milieu, de NVB en Bouwend Nederland, met als doel: Energiezuinige Nieuwbouw. In dit akkoord verbinden de genoemde partijen zich aan een besparing van het energie gebruik in nieuwe winkels, woningen en kantoren in 2015 met maar liefst 50 procent. Er zijn geen gegevens beschikbaar of de partijen deze ambitie ook zullen halen, maar vooralsnog is er geen reden om aan te nemen dat dat niet het geval is. Met deze ambitieuze doelstelling nemen de Nederlandse marktpartijen een voorschot op de richtlijn hernieuwbare energie van de Europese Commissie die ertoe moeten leiden dat de Europese doelstellingen, die in maart 2007 werden vastgesteld, worden gehaald. Deze houden in dat de Europese lidstaten zich ertoe verbinden de broeikas gas emissies tegen 2020 met ten minste 20% te verminderen ten opzichte van Daarnaast werden bindende doelstellingen vastgesteld om in % voor het aandeel hernieuwbare energie in het totale EU-energiegebruik en 10% voor het aandeel biobrandstoffen in het totale EU-verbruik van benzine en diesel in de vervoersector te bereiken. Deze doelstellingen zijn het afgelopen jaar via de wet Implementatie EU-richtlijnen energie-efficiëntie ook officieel in Nederland van kracht. Initiatiefnemers in vastgoed De grootste eigenaar van commercieel onroerend goed in Nederland, de Rijksgebouwendienst (4 miljoen m² kantoorruimte, ofwel 8 procent van het totale kantoorbestand), speelde vorig jaar op deze EU-richtlijnen in door 35 miljoen ter beschikking te stellen voor de verduurzaming en optimalisering van haar kantorenbestand. Ook heeft de RGD de intentie ervoor te zorgen dat al haar gebouwen minimaal een C-label hebben en dat de huidige overheidsgebouwen die een F- of slechts een G-label hebben, worden afgestoten. Uitzondering hierop vormen uiteraard de monumentale panden. Het is immers niet mogelijk om monumentale panden ingrijpend te verduurzamen zonder afscheid te nemen van oorspronkelijke elementen. Van belang is ook het gegeven van green leases, waartoe steeds meer beleggers overgaan. Bij green leases worden afspraken gemaakt tussen de eigenaar/belegger en de huurders van het commercieel vastgoed over specifieke maatregelen met betrekking tot het efficiënt omgaan met energie en water alsook over het verzamelen van data met het doel om concrete maatregelen te nemen om het energieen watergebruik naar beneden te brengen. Bij een aantal beleggers worden bij nieuwe huurcontracten inmiddels alleen nog maar green leases afgesloten, terwijl bestaande huurders worden uitgenodigd een zogenoemd green convenant af te sluiten. Bij de Nederlandse portefeuille van 18

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 BIJLAGE Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 Opname en aanbod redelijk stabiel De opname van kantoren in 2011 is redelijk vergelijkbaar met de twee jaren daarvoor. In totaal werd 1,25 miljoen m² opgenomen;

Nadere informatie

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen

Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen Veel gestelde vragen kwartaalcijfers pensioenfondsen 1. De kwartaalcijfers van de pensioenfondsen zijn negatief. Hoe komt dat? Het algemene beeld is dat het derde kwartaal, en dan in het bijzonder de maand

Nadere informatie

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek

Kenmerken van een vastgoedfinanciering 13-6-2014 AGENDA. De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek AGENDA I. Kenmerken van een vastgoedfinanciering II. De vastgoedfinancieringsmarkt in Nederland III. Herontwikkelingsopgave De herontwikkelingsopgave vanuit financieringsoptiek IV. Financiering bij transformatie

Nadere informatie

Beleggingsthema s 2016. What a difference a day makes (1975), Dinah Washington

Beleggingsthema s 2016. What a difference a day makes (1975), Dinah Washington Beleggingsthema s 2016 What a difference a day makes (1975), Dinah Washington Inleiding De dagen die in 2015 het verschil maakten, zijn de dagen waarop centrale bankiers uitspraken deden, what a difference

Nadere informatie

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur

Nadere informatie

Examen HAVO. Economie 1

Examen HAVO. Economie 1 Economie 1 Examen HAVO Hoger Algemeen Voortgezet Onderwijs Tijdvak 2 Woensdag 21 juni 13.30 16.00 uur 20 00 Dit examen bestaat uit 31 vragen. Voor elk vraagnummer is aangegeven hoeveel punten met een goed

Nadere informatie

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein

Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein Kans op Amerikaanse dubbele dip is klein De Verenigde Staten gaan meestal voorop bij het herstel van de wereldeconomie. Maar terwijl een gerenommeerd onderzoeksburo recent verklaarde dat de Amerikaanse

Nadere informatie

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN

DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DOUBLEDIVIDEND OUTLOOK 2015 KWALITEIT ONAFHANKELIJK BETROKKEN DECEMBER 2014 1. Economie VS blijg anker Het IMF verwacht een wereldwijde economische groei van 3,8% in 2015 Met een verwachte economische

Nadere informatie

Langzaam maar zeker zijn ook de gevolgen van de economische krimp voor de arbeidsmarkt zichtbaar

Langzaam maar zeker zijn ook de gevolgen van de economische krimp voor de arbeidsmarkt zichtbaar In de vorige nieuwsbrief in september is geprobeerd een antwoord te geven op de vraag: wat is de invloed van de economische situatie op de arbeidsmarkt? Het antwoord op deze vraag was niet geheel eenduidig.

Nadere informatie

Michiel Verbeek, januari 2013

Michiel Verbeek, januari 2013 Michiel Verbeek, januari 2013 1 2 Eens of oneens? De bankiers zijn schuldig aan de kredietcrisis. De huidige economische crisis is het gevolg van de kredietcrisis van 2008. Als een beurshandelaar voor

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013 gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

Woningmarkt na de crisis. Henk Jagersma, Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Woningmarkt na de crisis. Henk Jagersma, Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance Woningmarkt na de crisis Henk Jagersma, Directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate & Finance 1 Waar staan we met Nederland na de crisis? Nederlandse economie is er heel voorzichtig weer bovenop aan

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2013

Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2013 Interpolis Obligaties 4e kwartaal 2013 Gedurende het slotkwartaal van 2013 heeft de ECB ervoor gekozen om het monetaire beleid verder te verruimen. De reden hiervoor was onder meer een verrassend lage

Nadere informatie

Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak

Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak Leegstand vraagt om rigoureuze aanpak Het fenomeen Leegstand van ongekende omvang Landelijk 15% en groeiend Van de ruim 15.000 kantoren in Nederland staan er bijna 900 volledig en 1.900 gedeeltelijk leeg.

Nadere informatie

SNS PROFIEL 2010 PROPE RTYFI NA NCE

SNS PROFIEL 2010 PROPE RTYFI NA NCE SNS PROPE RTYFI NA NCE 1 GEWOR TELDIN NEDER LAND SVAST GOED DE FEITEN SPREKEN VOOR ZICH. De Nederlandse vastgoedbranche heeft de afgelopen tijd een moeilijke periode doorgemaakt. De ergste economische

Nadere informatie

Trendbreuk in ontwikkeling van vastgoed. Martin Stijnenbosch

Trendbreuk in ontwikkeling van vastgoed. Martin Stijnenbosch Trendbreuk in ontwikkeling van vastgoed Martin Stijnenbosch Leven in een interessante tijd Financiële crisis sinds juni 2008 Val van Lehman Brothers 465 miljard garantstelling (77% BNP 2012) 1.007.191.000.000

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Verdieping: Kan een land failliet gaan?

Verdieping: Kan een land failliet gaan? Verdieping: Kan een land failliet gaan? Korte omschrijving werkvorm De leerlingen lezen fragmenten uit artikelen over wat het betekent als Griekenland failliet gaat en maken daar verwerkingsvragen over.

Nadere informatie

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken,

Nadere informatie

INVINCO BENELUX. Goudprijs is alweer op zijn retour. Een crash blijft mogelijk

INVINCO BENELUX. Goudprijs is alweer op zijn retour. Een crash blijft mogelijk Goudprijs is alweer op zijn retour. Een crash blijft mogelijk 2 Wat is het geheim en de essentie van goed beleggen? Je moet anticiperen op de werkelijkheid van morgen en wat die voor gevolgen heeft voor

Nadere informatie

Waarom inzicht in de energieketen noodzakelijk is.

Waarom inzicht in de energieketen noodzakelijk is. Energieverbruik binnen de voedingen drankensector. Waarom inzicht in de energieketen noodzakelijk is. Deze whitepaper licht toe waarom het voor organisaties binnen de belangrijk is om inzicht te hebben

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2011 2012 29 544 Arbeidsmarktbeleid Nr. 364 BRIEF VAN DE MINISTER VAN SOCIALE ZAKEN EN WERKGELEGENHEID Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)!

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Vragen aangeduid met een * toetsen in het bijzonder het inzicht en toepassingsvermogen. Deze vragenreeksen zijn vrij beschikbaar.

Nadere informatie

Transformatie van Commercieel Vastgoed vanuit een bancair perspectief

Transformatie van Commercieel Vastgoed vanuit een bancair perspectief Transformatie van Commercieel Vastgoed vanuit een bancair perspectief Pieter Zwart, Adjunct Directeur Structured Real Estate Finance Bodegraven, 19 juni 2014 Welke Duurzaamheidslabels worden er gehanteerd

Nadere informatie

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025

Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Persbericht PB13 062 1 oktober 2013 9:30 uur Grote gemeenten goed voor driekwart van bevolkingsgroei tot 2025 Tussen 2012 en 2025 groeit de bevolking van Nederland met rond 650 duizend tot 17,4 miljoen

Nadere informatie

Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar

Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar Maart 215 stijgt naar 91 punten Steeds meer vijftigers financieel kwetsbaar De is in het eerste kwartaal van 215 gestegen van 88 naar 91 punten. Veel huishoudens kijken positiever vooruit en verwachten

Nadere informatie

Topsectoren. Hoe & Waarom

Topsectoren. Hoe & Waarom Topsectoren Hoe & Waarom 1 Index Waarom de topsectorenaanpak? 3 Wat is het internationale belang? 4 Hoe werken de topsectoren samen? 5 Wat is de rol voor het MKB in de topsectoren? 6 Wat is de rol van

Nadere informatie

Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder?

Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder? Blijvende onrust op de beurs: hoe nu verder? Zoals u waarschijnlijk weet, is de beurs nog steeds bijzonder nerveus en vooral negatief. De directe aanleiding is de tegenvallende groei in China waar wij

Nadere informatie

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer

Commerciële vastgoedmarkt in zwaar weer Commerciële markt in zwaar weer Wereldwijd is dit jaar een omslag opgetreden op de markt voor commercieel. Het aantal transacties is sterk gekrompen en in veel landen zijn de prijzen gedaald, in de meeste

Nadere informatie

Research NL. Economic outlook 3e kwartaal 2010 Nederland

Research NL. Economic outlook 3e kwartaal 2010 Nederland Research NL Economic outlook 3e kwartaal 2010 Nederland Herstel economie zet aarzelend door Economische situatie Huishoudens zijn nog steeds terughoudend met hun consumptie en bedrijven zijn terughoudend

Nadere informatie

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012

Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland. 21 juni 2012 Werkconferentie Vastgoedmarkt Midden-Nederland 21 juni 2012 Luc Dietz dagvoorzitter Michaël Kortbeek Voorzitter KvK Midden-Nederland Het probleem Kantorenmarkt: leegstand, fors aanbod Bedrijventerreinen:

Nadere informatie

Duurzaam Bankieren in 2015: hoogtepunten en vooruitblik. Waarde creëren voor onze stakeholders

Duurzaam Bankieren in 2015: hoogtepunten en vooruitblik. Waarde creëren voor onze stakeholders Duurzaam Bankieren in 2015: hoogtepunten en vooruitblik Waarde creëren voor onze stakeholders Duurzaam bankieren bij ABN AMRO ABN AMRO levert een scala aan producten en diensten aan particuliere, private

Nadere informatie

actueel fout met vastgoed? 16 FORUM #05/08.03.12

actueel fout met vastgoed? 16 FORUM #05/08.03.12 goed actueel fout met vastgoed? 16 De Nederlandsche Bank waarschuwt voor een nieuwe financiële crisis. Oorzaak: de uit de hand gelopen vastgoedmarkt. Er is niet gebouwd voor de toekomst, maar voor de leegstand.

Nadere informatie

Van belang. Het verhaal van de Nederlandse Vereniging van Banken

Van belang. Het verhaal van de Nederlandse Vereniging van Banken Van belang Het verhaal van de Nederlandse Vereniging van Banken De som der delen De uitdagingen van de sector Door de NVB Van belang De nieuwe realiteit In Nederland zijn ruim tachtig Nederlandse en buitenlandse

Nadere informatie

Werken in startende bedrijven

Werken in startende bedrijven M201211 Werken in startende bedrijven drs. A. Bruins Zoetermeer, september 2012 Werken in startende bedrijven De meeste startende ondernemers hebben geen personeel. Dat is zo bij de start met het bedrijf,

Nadere informatie

Trouwen en scheiden in tijden van voor- en tegenspoed

Trouwen en scheiden in tijden van voor- en tegenspoed dem s Jaargang 8 Mei ISSN 69-47 Een uitgave van het Nederlands Interdisciplinair Demografisch Instituut Bulletin over Bevolking en Samenleving inhoud Trouwen en scheiden in tijden van voor- en tegenspoed

Nadere informatie

Factsheet 1 WAAROM EEN INVESTERINGSPLAN VOOR DE EU?

Factsheet 1 WAAROM EEN INVESTERINGSPLAN VOOR DE EU? Factsheet 1 WAAROM EEN INVESTERINGSPLAN VOOR DE EU? Als gevolg van de wereldwijde economische en financiële crisis heeft de EU met een laag investeringsniveau te kampen. Alleen met gezamenlijke gecoördineerde

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Marylane. Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt

Marylane. Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt Leegstand kantoren & waarom het zo lang duurt Door: Bart Douw Datum: 24 januari 2013 MARYLANE: Bart Douw (1966), bedrijfseconoom 10 jaar bankier 8 jaar directeur investeringsholding Sinds begin 2012 zelfstandig

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Impact Cloud computing

Impact Cloud computing Impact Cloud computing op de Nederlandse zakelijke markt De impact van Cloud Computing op de Nederlandse zakelijke markt De economische omstandigheden zijn uitdagend. Nederland is en bedrijven informatietechnologie

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

De dip duurt niet eeuwig

De dip duurt niet eeuwig De dip duurt niet eeuwig Remko Nods (Elsevier) redactie.emedia@reedbusiness.nl De dip duurt niet eeuwig De Nederlandse bouw is in crisis door bezuinigingen van overheden en de problemen op de woningmarkt.

Nadere informatie

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG

VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG VASTGOEDFINANCIERING IN DE ZORG PIM DIEPSTRATEN Doorn, 1 december 2015 AGENDA 1 Financieringsstrategie zorginstelling 2 Huidige financiers en het WFZ 3 Perspectief investeerder op de zorgmarkt 4 Alternatieve

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Duurzame inzetbaarheid in de HR praktijk Onderzoeksrapport 2012

Duurzame inzetbaarheid in de HR praktijk Onderzoeksrapport 2012 Duurzame inzetbaarheid in de HR praktijk Onderzoeksrapport 2012 Zicht krijgen op duurzame inzetbaarheid en direct aan de slag met handvatten voor HR-professionals INHOUDSOPGAVE 1. Duurzame inzetbaarheid

Nadere informatie

Interview Alex Wynaendts, Aegon. Tekst: Martin Voorn. Kop

Interview Alex Wynaendts, Aegon. Tekst: Martin Voorn. Kop Interview Alex Wynaendts, Aegon Tekst: Martin Voorn Kop (suggestie 1:) Globalisering kan financiële markten hard raken (suggestie 2:) Verzekeren is lokale kennis wereldwijd inzetten (suggestie 3:) Globalisering

Nadere informatie

Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken

Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken Veranderingen in de internationale positie van Nederlandse banken De Nederlandse bancaire vorderingen 1 op het buitenland zijn onder invloed van de economische crisis en het uiteenvallen van ABN AMRO tussen

Nadere informatie

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur SAMENVATTING RAADSVOORSTEL CASENUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 11G200479 420138 / 420138 J.W. Hofman T.H. Timmers PF Mu ONDERWERP AGENDANUMMER Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor).

Nadere informatie

E F F E C T U E E L. augustus 2011-18. Slachtoffer van eigen succes? Hilaire van den Bergh

E F F E C T U E E L. augustus 2011-18. Slachtoffer van eigen succes? Hilaire van den Bergh E F F E C T U E E L augustus 2011-18 Slachtoffer van eigen succes? Hilaire van den Bergh Hilaire van den Bergh werkt bij BCS Vermogensbeheer B.V. te Rotterdam. De inhoud van deze publicatie schrijft hij

Nadere informatie

Pensioeninformatiebijeenkomst over herstelplan 2009

Pensioeninformatiebijeenkomst over herstelplan 2009 Pensioenbijeenkomst herstelplan 2009 Pensioenfonds voor de Grafische Bedrijven (PGB) over herstelplan 2009 juli 2009 Inleiding Waarom 5 pensioenbijeenkomsten? ernstige situatie met grote gevolgen voor

Nadere informatie

Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen

Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen 02 december 2008 Ger Hukker, voorzitter NVM: Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen Dagelijks staan de kranten bol van zorgwekkende berichten over de gevolgen van de kredietcrisis

Nadere informatie

Twaalf grafieken over de ernst van de crisis

Twaalf grafieken over de ernst van de crisis Twaalf grafieken over de ernst van de crisis 1 Frank Knopers 26-04-2012 1x aanbevolen Voeg toe aan leesplank We hebben een aantal grafieken verzameld die duidelijk maken hoe ernstig de huidige crisis is.

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

EBU College Snapshots van de economie in regio Utrecht. Monique Roso, 12 maart 2014!

EBU College Snapshots van de economie in regio Utrecht. Monique Roso, 12 maart 2014! EBU College Snapshots van de economie in regio Utrecht Monique Roso, 12 maart 2014! Inhoud presentatie 1. economische trends en ontwikkelingen!! 2. economische monitor provincie Utrecht! - economische

Nadere informatie

25-01-2015, Jaargang 2, Editie 4. Mario Draghi slaagt voor zijn eerste examen

25-01-2015, Jaargang 2, Editie 4. Mario Draghi slaagt voor zijn eerste examen 25-01-2015, Jaargang 2, Editie 4 Mario Draghi slaagt voor zijn eerste examen Het is alweer ruim twee jaar geleden, dat Mario Draghi een verdere verdieping van de crisis in Europa afwendde. Hij deed dat

Nadere informatie

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant'

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' 'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' OPROEP VANUIT DE VRIJETIJDSSECTOR Opgesteld door: Vrijetijdshuis Brabant, TOP Brabant, Erfgoed Brabant, Leisure Boulevard, NHTV, MKB, BKKC, Stichting Samenwerkende

Nadere informatie

Toekomst voor verzekeraars

Toekomst voor verzekeraars Position paper Toekomst voor verzekeraars Position paper ten behoeve van het rondetafelgesprek op 11 juni 2015 van de vaste commissie voor Financiën van de Tweede Kamer naar aanleiding van het rapport

Nadere informatie

Wederom onrust op de beurs: hoe nu verder?

Wederom onrust op de beurs: hoe nu verder? Wederom onrust op de beurs: hoe nu verder? Net als we vorig jaar meerdere keren hebben gezien, zijn de beurzen wederom bijzonder nerveus en vooral negatief. Op het moment van schrijven noteert de AEX 393

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Uw koopkracht in de toekomst

Uw koopkracht in de toekomst Een goed gesprek over Uw koopkracht in de toekomst Nadenken over de toekomst. Dat is wat ons kantoor dagelijks doet. De toekomst van u, en die van de andere relaties van ons kantoor. De ene keer gaat het

Nadere informatie

Beleid voor Maatschappelijk Verantwoord Beleggen. Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus

Beleid voor Maatschappelijk Verantwoord Beleggen. Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Beleid voor Maatschappelijk Verantwoord Beleggen Stichting Pensioenfonds voor de Architectenbureaus Juni 2014 1. Inleiding Dit Beleid voor Maatschappelijk Verantwoord Beleggen dient als leidraad en toetssteen

Nadere informatie

WERKEN 3.0. Voordelen van werken 3.0

WERKEN 3.0. Voordelen van werken 3.0 WERKEN 3.0 Het Nieuwe Werken Aangeboden door HKA Voordelen van werken 3.0 Werken van 09:00 tot 17:00 doen de meeste mensen al niet meer. We leven wereldwijd in een 24 uur economie die continu verandert.

Nadere informatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie

INVESTMENT SNAPSHOT. Nederland Januari 2012. Cushman & Wakefield Research Publicatie INVESTMENT SNAPSHOT Nederland Januari 2012 DE BELEGGINGSMARKT IN 2011 ALGEMEEN Het jaar 2011 begon met een positieve stemming op zowel de gebruikers als de beleggingsmarkt. Ondanks dat de beleggingsniveaus

Nadere informatie

Economie in 2015 Kans of kater?

Economie in 2015 Kans of kater? Economie in 2015 Kans of kater? Nico Klene Economisch Bureau Doorwerth 6 november 2014 Wat verwacht ú: - kans? - kater? 2 Opbouw - Buitenland: mondiale groei houdt aan - Nederland 3 VS: groei weer omhoog

Nadere informatie

Zaken die niet meer zo zeker zijn

Zaken die niet meer zo zeker zijn Een goed gesprek over Zaken die niet meer zo zeker zijn Met u praten wij vaak over zekerheid. Dat is namelijk ons vak: het organiseren van uw zekerheid. Dat kan op vele manieren. Bijvoorbeeld door verstandig

Nadere informatie

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE

2513AA22XA. De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 90801 2509 LV Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Binnenhof 1 A 2513 AA S GRAVENHAGE 2513AA22XA Postbus 90801 2509 LV Den Haag Anna van Hannoverstraat 4

Nadere informatie

Building Information

Building Information Building Information Paviljoensgracht 1-3 te Den Haag PROPERTY INFORMATION Project code PAV PROPERTY M² Available Project name Paviljoensgracht Project Address Paviljoensgracht 1-3 ground floor 1285.2

Nadere informatie

Obligaties 4-4-2014. Algemeen economisch:

Obligaties 4-4-2014. Algemeen economisch: Obligaties 4-4-2014 Algemeen economisch: Over de afgelopen maanden zet de bestaande trend zich door. De rente blijft per saldo onder druk, ondanks een tijdelijke hobbel na de start van het afbouwen van

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

Kwaliteitsimpuls kantoren

Kwaliteitsimpuls kantoren 10 maart 2014, Festival Leegstaand Vastgoed Kwaliteitsimpuls kantoren Sjef de Pont, hoofd afdeling Economische Zaken, sector Stadsontwikkeling Opzet workshop Situatie s-hertogenbosch Onze aanpak: Impuls

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Commissie publiceert Groenboek over aanvullende pensioenen in de interne markt

Commissie publiceert Groenboek over aanvullende pensioenen in de interne markt IP/97/507 Brussel, 10 juni 1997 Commissie publiceert Groenboek over aanvullende pensioenen in de interne markt De Europese Commissie heeft haar goedkeuring gehecht aan een Groenboek over aanvullende pensioenen

Nadere informatie

Oktober 2015. Macro & Markten. 1. Rente en conjunctuur :

Oktober 2015. Macro & Markten. 1. Rente en conjunctuur : Oktober 2015 Macro & Markten 1. Rente en conjunctuur : VS Zoals al aangegeven in ons vorig bulletin heeft de Amerikaanse centrale bank FED de beleidsrente niet verhoogd. Maar goed ook, want naderhand werden

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 9 Beleggersmarkt 2011 9.1 Veranderend investeringsgedrag: vastgoed met weinig risico Klik hier direct door naar regionale ontwikkelingen > Veranderend investeringsgedrag:

Nadere informatie

COUNTRY PAYMENT REPORT 2015

COUNTRY PAYMENT REPORT 2015 COUNTRY PAYMENT REPORT 15 Het Country Payment Report is ontwikkeld door Intrum Justitia Intrum Justitia verzamelt informatie bij duizenden bedrijven in Europa en krijgt op die manier inzicht in het betalingsgedrag

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Europa in crisis. George Gelauff. Rijksacademie voor Financiën, Economie en Bedrijfsvoering

Europa in crisis. George Gelauff. Rijksacademie voor Financiën, Economie en Bedrijfsvoering Europa in crisis George Gelauff Rijksacademie voor Financiën, Economie en Bedrijfsvoering Opzet Baten en kosten van Europa Banken en overheden Muntunie en schulden Conclusie 2 Europa in crisis Europa veruit

Nadere informatie

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Agenda 1. Opening 2. Leegstand in Nederland 3. Leegstand in Amsterdam 4. Stellingen 5. Einde presentatie 2 CV Gregor Heemskerk Management

Nadere informatie

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 23 juni 2015 Managementsamenvatting Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken

De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken De Nederlandse markt voor beleggen in zakelijke hypotheken Met het herstel van de economie nemen de beleggingsactiviteiten en daarmee de vraag naar vreemd vermogen weer toe. En waar traditionele grote

Nadere informatie

SRA-Bouwscan Uitkomsten 2014 & verwachtingen 2015

SRA-Bouwscan Uitkomsten 2014 & verwachtingen 2015 SRA-Bouwscan Uitkomsten 2014 & verwachtingen 2015 SRA-Bouwscan De Bouwscan 2014 is 430 x ingevuld. 87% van de respondenten is dga of eigenaar. 62% heeft een kleine bouwonderneming met minder dan 10 fte,

Nadere informatie

Vastgoed met visie. Strategie voor maatschappelijk vastgoed

Vastgoed met visie. Strategie voor maatschappelijk vastgoed Vastgoed met visie Strategie voor maatschappelijk vastgoed Onze adviseurs Samen met u komen wij tot de beste vastgoedstrategie Iedereen heeft bijna dagelijks te maken met maatschappelijk vastgoed. En dat

Nadere informatie

MVO-Control Panel. Instrumenten voor integraal MVO-management. Extern MVO-management. MVO-management, duurzaamheid en duurzame communicatie

MVO-Control Panel. Instrumenten voor integraal MVO-management. Extern MVO-management. MVO-management, duurzaamheid en duurzame communicatie MVO-Control Panel Instrumenten voor integraal MVO-management Extern MVO-management MVO-management, duurzaamheid en duurzame communicatie Inhoudsopgave Inleiding... 3 1 Duurzame ontwikkeling... 4 1.1 Duurzame

Nadere informatie

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008

Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Persbericht ABP, eerste halfjaar 2008 Hoofdpunten Rendement over eerste helft 2008 is 5,1%. De dekkingsgraad is medio 2008 uitgekomen op 132%. De kredietcrisis eist zijn tol. Vooral aandelen en onroerend

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers met 7 procent toegenomen

Beleggingen institutionele beleggers met 7 procent toegenomen Publicatiedatum CBS-website: 1 oktober 27 Beleggingen institutionele beleggers met 7 procent toegenomen drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek Voorburg/Heerlen 27 Verklaring der tekens. =

Nadere informatie

Gangmakers voor Bussum!

Gangmakers voor Bussum! Met de fusie tussen Bussum, Naarden en Muiden in het vizier en de op handen zijnde Raadsverkiezingen in maart 2014 geeft de Bussumse Ondernemers Vereniging (BOV) met dit pamflet haar visie op de economische

Nadere informatie