Het investeringsstatuut. In control of het schip in

Transcriptie

1 Het investeringsstatuut In control of het schip in Naam student: Toon van Hulten Masterscriptie: Master of Science in Real Estate Begeleider: prof. dr. Johan Conijn Tweede lezer: dr. Adriaan Hoogvliet Datum:

2 Voorwoord In september 2010 begon ik aan de MSRE-opleiding bij de Amsterdam School of Real Estate. Hoewel ik aan het begin wat opzag tegen het schrijven van deze scriptie, die na het volgen van de vakken Beleggingsanalyse, Investeringsanalyse en Marktanalyse het laatste onderdeel van de studie is, kijk ik terug op een plezierige en leerzame periode. Dit werk was niet tot stand gekomen zonder de hulp die ik heb gekregen van een aantal mensen die ik wil bedanken. Allereerst gaat mijn dank uit naar de 3 geïnterviewden voor hun tijd en het feit dat zij hun kennis met mij hebben willen delen. Dit zijn: Koos Parie, interim-bestuurder en -commissaris, Jan Roncken, zelfstandig adviseur en commissaris, Mart Wierenga, manager vastgoed en commissaris. Mart wil ik hierin nog in het bijzonder bedanken omdat ze als mijn manager mij de vrijheid heeft gegeven om deze scriptie binnen afzienbare tijd af te kunnen ronden. Vanuit de Amsterdam School of Real Estate is dit onderzoek begeleid door Johan Conijn. Zijn goede adviezen, opbouwende kritiek en prettige manier van begeleiden hebben mij door het schrijven en onderzoeken heen geloodst. Ook wil ik mijn tweede lezer, Adriaan Hoogvliet, dank zeggen voor de tijd die hij heeft genomen voor het kritisch bestuderen van mijn onderzoek. Natuurlijk mogen ook de respondenten niet ontbreken in dit lijstje; hen wil ik danken voor de energie en kostbare tijd die zij hebben vrijgemaakt voor het invullen van de enquêtes. Ook wil ik nog mijn werkgever Casade bedanken met in het bijzonder Marco van Beurden, enerzijds voor de begeleiding tijdens het afstuderen, anderzijds omdat hij destijds als mijn manager mij de mogelijkheid heeft gegeven om met de opleiding te starten. Tot slot dank aan mijn partner Wendy die me heeft gesteund om het laatste onderdeel van mijn studie tot een goed einde te brengen. Toon van Hulten 29 maart

3 Samenvatting Als gevolg van een groot aantal incidenten in de corporatiewereld neemt de kritiek op het toezicht bij corporaties de laatste tijd steeds meer toe. Om dit toezicht te verscherpen, is in de Governancecode opgenomen dat corporaties een investeringsstatuut moeten hebben. In de Governancecode worden slechts richtlijnen gegeven voor een dergelijk statuut. Echter, hebben alle corporaties inmiddels zo n statuut? En wordt dit wel optimaal ingezet ten behoeve van de interne controle? Centraal in deze scriptie staat dan ook de vraag: In hoeverre wordt bij de Nederlandse woningcorporatie het investeringsstatuut optimaal benut ten behoeve van de interne controle? Onderzoeksmodel Om te kunnen meten of corporaties het investeringsstatuut optimaal benutten is het van belang om criteria te formuleren waaraan een investeringsstatuut zou moeten voldoen. Het uitgevoerde literatuuronderzoek alsmede de interviews met inhoudelijk experts hebben geleid tot onderstaand model met als basis het 7 stappenplan van Finance Ideas. Model investeringsstatuut 7 stappenplan Procedures Beleid Procesbeschrijving nieuwbouw / renovatie Organisatorische toets Strategische toets Portfoliobeleid Kwaliteitsbeleid Financiële toets I Financieel Beleid Financiële toets II Risicotoets Partnerselectie Risicomanagement beleid Verbindingenstatuut Aanbestedingsbeleid Integriteitscode Checks and Balances De belangrijkste speerpunten van het model zijn: - Volledigheid: alle 7 onderdelen van het stappenplan dienen in het statuut te worden verwerkt. - Verankering beleid: om inzicht te verschaffen in het beleid en de processen binnen de corporatie dienen de 7 onderdelen gekoppeld te worden aan het beleid van de corporatie. Dit zorgt tevens voor een verankering van het beleid binnen de corporatie. -Toetsing: iedere investering dient ook daadwerkelijk middels een checklist getoetst te worden aan het beleid van de corporatie. 3

4 Toetsing onderzoeksmodel door middel van 53 enquêtes Door middel van een enquête onder commissarissen van 53 Nederlandse woningcorporaties is onderzocht of er een investeringsstatuut aanwezig is en in hoeverre de aanwezige investeringsstatuten bij de verschillende corporaties aansluiten bij het onderzoeksmodel. Aanwezigheid investeringsstatuut In eerste instantie is onder alle respondenten onderzocht of er al dan niet een investeringsstatuut aanwezig is. Hieruit blijkt dat circa 55% van de respondenten een investeringsstatuut heeft. Tevens kan met 90% zekerheid gesteld worden dat tussen de 44%en 65% van de Nederlandse woningcorporaties een investeringsstatuut heeft. Aan de hand van statistische analyses is geen significant verband ontdekt tussen de onderzochte variabelen (omvang corporatie, investeringsniveau, relatief investeringsniveau, aanwezigheid investeringscommissie en het risiconiveau van de investeringen) en het al dan niet aanwezig zijn van een investeringsstatuut. Opvallend hierbij is dat te verwachten valt dat bij corporaties waar meer en/of risicovoller wordt geïnvesteerd, vaker een investeringsstatuut aanwezig is. Dit is echter niet het geval. 54% geeft als reden voor het ontbreken van een statuut dat het investeringsvolume te laag is. Dit is opmerkelijk te noemen, omdat die corporaties niettemin gemiddeld 14 miljoen per corporatie per jaar investeren. Van de corporaties die wel een statuut hebben, zijn de commissarissen over het algemeen tevreden over de inhoud van het investeringsstatuut en de wijze waarop projecten hier in de praktijk aan getoetst worden. Inhoud investeringsstatuut De statuutinhoudelijke uitkomsten zijn gebaseerd op respondenten die een statuut hebben of waarvan er een in de maak is en waarbij de ondervraagde commissaris op de hoogte is van de inhoud. 4 van de 7 kaders uit het modelstatuut zijn in 75% van de statuten aanwezig. Het risicokader, organisatorisch kader en het kader partnerselectie scoren hier slechter. Het verdient aanbeveling dat met name het risicokader, als een van de belangrijkste kaders, meer aandacht krijgt. In de praktijk worden projecten voor het grootste deel (69%)getoetst door een checklist bij beslisdocumenten dan wel bij periodieke rapportages. Slechts 3% van de respondenten geeft aan projecten niet feitelijk aan het statuut te toetsen. Kanttekening hierbij wordt gevormd door het feit dat de mogelijkheid bestaat dat commissarissen dit niet willen toegeven in een enquête, hierdoor kan een enigszins vertekend beeld ontstaan. Een bondig antwoord op de onderzoeksvraag: Gezien de bevindingen uit het onderzoek kan gesteld worden dat het investeringsstatuut niet optimaal wordt ingezet ten behoeve van het interne toezicht. Over het geheel genomen kan gesteld worden dat bij corporaties die een investeringsstatuut hebben, de statuten ook redelijk goed aansluiten bij het onderzoeksmodel. Punten voor verbetering zijn het risicokader, het organisatorisch kader en het kader partnerselectie. Echter het aantal corporaties dat een investeringsstatuut heeft, is erg laag. Dit aantal alsmede de betrekkelijk lage respons op de enquête illustreert dat het thema wellicht nog niet voldoende leeft bij de corporaties en commissarissen. Het verdient derhalve aanbeveling dat overkoepelende organisaties als Aedes en de VTW dit meer en beter onder de aandacht brengen. Wellicht biedt het aanreiken van een standaardmodel zoals het opgestelde onderzoeksmodel soelaas in de bevordering van het interne toezicht. Mogelijk heeft dit een positief 4

5 effect op het in control zijn van corporaties. Het is belangrijk om hier, juist in deze tijd waarin corporaties onder een publiek vergrootglas liggen, meer op te sturen en te zorgen dat je als RvC in control bent. Dit eens te meer, nu uit dit onderzoek naar voren komt dat het thema nog niet echt leeft en mogelijk als weinig zwaarwegend wordt gezien. 5

6 Inhoudsopgave Voorwoord... 2 Samenvatting Inleiding... 8 Leeswijzer Aanleiding Onderwerp en centrale onderzoeksvraag Onderzoeksmethoden Afbakening onderzoek Deelvragen Corporaties en investeren Inleiding Krimpende investeringsruimte Ruimte voor ontsporingen Conclusie Literatuurstudie Inleiding De geschiedenis in het kort Corporate governance (rol RvC) Waarom een investeringsstatuut? Het 7 stappenplan Procedures Organisatorische toets Strategische toets Financiële toets (I) Financiële toets (II) Risico toets Partnerselectie Risicomanagement op projectniveau Risicoanalyse Kiezen beheersmaatregelen Uitvoeren beheersmaatregelen

7 3.6.4 Evalueren beheersmaatregelen Resumé Conclusie Conclusie / model investeringsstatuut Diepte-interviews Inleiding Uitkomsten diepte-interviews Algemene vragen Vragen over het onderzoeksmodel Conclusie/ aangepast model Opzet en uitvoering van het onderzoek Inleiding Methoden en technieken Populatie steekproef Beschrijving en verantwoording analysebeslissingen Resultaten Algemene resultaten Statuut inhoudelijke resultaten Conclusies onderzoeksresultaten Conclusies en aanbevelingen Inleiding Conclusies Literatuur/kwalitatief onderzoek Kwantitatief onderzoek Aanbevelingen Discussie/ reflectie op het onderzoek Bibliografie Bijlagen Bijlage 1 Voorbeeld Toets investeringsstatuut Bijlage 2 Uitgewerkte interviews Bijlage 3 Enquête Bijlage 4 Statistische onderbouwing

8 1. Inleiding Leeswijzer Dit eerste hoofdstuk is de inleiding en vormt de basis voor deze scriptie. Achtereenvolgens treden de aanleiding, het onderwerp, de centrale onderzoeksvraag en de onderzoeksmethoden voor het voetlicht. Vervolgens zal een en ander geconcretiseerd worden in de afbakening van het onderzoek en bij het behandelen van de deelvragen. In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste invloeden op de investeringsmogelijkheden van de corporatie besproken alsmede de ruimte voor ontsporingen en de gevolgen hiervan. In hoofdstuk 3 wordt middels een literatuuronderzoek naar een antwoord gezocht op de eerste paar deelvragen, hetgeen resulteert in een model investeringsstatuut. Vervolgens wordt het model in hoofdstuk 4 middels interviews voorgelegd aan inhoudelijk specialisten. In hoofdstuk 5 wordt het empirisch onderdeel besproken, de enquête. In hoofdstuk 6 worden de uit het totale onderzoek voortvloeiende conclusies en aanbevelingen behandeld. 1.1 Aanleiding De interne controle in de corporatiesector staat de laatste tijd vaak ter discussie. Om hier enigszins grip op te krijgen, is vanuit de Governancecode Woningcorporaties (2011) opgelegd dat corporaties een investeringsstatuut moeten hebben. Hierbij rijst de vraag hoe corporaties hiermee dienen om te springen. En: wat moet een dergelijk investeringsstatuut nu precies bevatten zodat de RvC (raad van commissarissen, lees ook raad van toezicht)ook het gevoel heeft in control te zijn. Wat te doen om te voorkomen dat het investeringsstatuut enkel een los document en dus een wassen neus wordt? Er kan gesteld worden dat risicomanagement het belangrijkste thema vormt in projectontwikkeling en in het investeringsstatuut. Derhalve wordt in dit onderzoek nader ingezoomd op het onderdeel risicomanagement. 1.2 Onderwerp en centrale onderzoeksvraag Vanuit de Governancecode worden corporaties verplicht om een toetsingskader voor investeringen op te stellen, het investeringsstatuut. Dit statuut dient als hulpmiddel voor de interne controle en kan helder en transparant weergeven of investeringsbeslissingen voldoen aan de kaders die gesteld zijn in het beleid van woningcorporaties. Bij een aantal corporaties is een dergelijk statuut inmiddels ingevoerd. Echter, wat moet er nu precies in een dergelijk investeringsstatuut staan en hoe is het te hanteren? De Governancecode geeft hiervoor richtlijnen, doch is niet erg concreet. Interessant hierbij is de zienswijze van RvC leden; op welke wijze kan het investeringsstatuut bijdragen aan hun gevoel in control te zijn en hoe wordt het investeringsstatuut in de praktijk toegepast? De centrale onderzoeksvraag luidt: In hoeverre wordt bij de Nederlandse woningcorporatie het investeringsstatuut optimaal benut ten behoeve van de interne controle? 8

9 1.3 Onderzoeksmethoden Om deze onderzoeksvraag te beantwoorden wordt een nulhypothese getoetst. De nulhypothese luidt als volgt: Het investeringsstatuut wordt bij corporaties niet optimaal ingezet ten behoeve van het intern toezicht. Om deze hypothese te kunnen toetsen, wordt het onderzoek in 3 delen opgesplitst. Allereerst wordt op basis van bestaande literatuur gekeken hoe een investeringsstatuut optimaal kan worden ingezet. Hieruit zal een model voortkomen dat geldt als optimaal kader voor de inzet van het investeringsstatuut. Als tweede zal het vervaardigde model aan de hand van enkele diepteinterviews worden besproken met ervaren RvC-leden van diverse corporaties. Middels deze interviews kan het model worden toegespitst op de praktijk. Als derde en laatste stap zal door middel van een enquête in beeld worden gebracht hoe corporaties in Nederland omgaan met het investeringsstatuut. Hieruit volgen aanbevelingen voor verbeterpunten op dit gebied. 1.4 Afbakening onderzoek Onderhavig rapport heeft niet als doel om de volledige interne controle bij corporaties te onderzoeken; de focus ligt op het investeringsstatuut. Als kader hiervoor wordt het 7 stappenplan van Finance Ideas (Finance Ideas, 2012)gebruikt. De keuze voor dit stappenplan wordt in paragraaf 3.5 nader toegelicht. Voor deze 7 stappen is gezocht naar een optimale en praktische invulling. Over het investeringsstatuut is in de wetenschappelijke literatuur weinig te vinden. Derhalve beperkt het theoretisch kader van dit onderzoek zich met het opstellen van een onderzoeksmodel tot de bestaande literatuur, de opinie van enkele RvC-leden en de onderbouwde mening van de auteur. Het zwaartepunt van dit onderzoek komt hiermee te liggen op het empirische deel. 1.5 Deelvragen De centrale vraag in dit onderzoek luidt: In hoeverre wordt bij de Nederlandse woningcorporatie het investeringsstatuut optimaal benut ten behoeve van de interne controle? Om deze vraag te kunnen beantwoorden zijn de volgende deelvragen van belang (ter verduidelijking zijn de vragen opgesplitst in 2 delen): Literatuurstudie + interviews - Wat is het doel van het investeringsstatuut? - Wat is de rol van de raad van commissarissen? - Hoe ziet een investeringsstatuut eruit? -Welke onderdelen/kaders zijn essentieel in een investeringsstatuut? - Wat zegt de literatuur hier over? - Wat zeggen de inhoudelijk specialisten hier over? - Op welke manier kunnen de verschillende kaders praktisch worden ingezet in een investeringsstatuut? 9

10 - Op welke wijze kan het investeringsstatuut een optimale bijdrage leveren aan het intern toezicht? Onderzoek investeringsstatuten/enquêtes - Welke corporaties hebben een investeringsstatuut? - In hoeverre zijn de RvC s tevreden over het investeringsstatuut? - Welke kaders worden in de huidige statuten door corporaties gebruikt? - Hoe wordt praktisch uitvoering gegeven aan de gestelde kaders? - Welke veranderingen moeten er aan het investeringsstatuut plaatsvinden voor een optimale interne controle? Dit kader aan vragen vormt de basis voor de verdere onderzoeksmethoden. Hierna wordt verder gegaan met het theoretisch kader rond intern toezicht. 10

11 2. Corporaties en investeren 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de belangrijkste invloeden besproken aan welke de investeringen en investeringsmogelijkheden van corporaties onderhevig zijn. Vervolgens komt de krimpende investeringsruimte aan de orde, waarna de al dan niet aanwezige ruimte voor ontsporingen bij corporaties wordt uiteengezet. Afsluitend worden de gevolgen hiervan beschreven. 2.2 Krimpende investeringsruimte In de afgelopen jaren zijn vanuit de overheid verschillende maatregelen opgelegd die van invloed zijn of zijn geweest op de investeringsruimte van corporaties. De belangrijkste maatregelen zullen in deze paragraaf kort worden toegelicht. VPB en de 40-wijkenheffing Omdat ze voldoen aan alle eisen van kapitaal en arbeid, deelname aan het economisch verkeer en het behalen van winst uit hun activiteiten, moeten woningcorporaties sinds 2008 over al hun activiteiten vennootschapsbelasting afdragen. Dus ook over de niet winstgevende activiteiten zoals de sociale verhuur. Dit betekent dat corporaties jaarlijks gezamenlijk zo n 550 miljoen extra aan belasting moeten betalen (KEI-centrum, 2008). In de praktijk blijkt dat tot op heden veel corporaties (nog) geen VPB hoeven te betalen omdat ze fiscaal geen winst maken. Daarnaast dienen corporaties mee te betalen aan de 40-wijken heffing die het ministerie van WWI heeft opgelegd. Deze heffing, ook wel de Vogelaarheffing genoemd, geldt voor alle corporaties die niet in de betreffende wijken actief zijn. Deze heffing moet jaarlijks 75 miljoen opleveren (KEIcentrum, 2008) waarbij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het geld int en verdeelt over de 40 wijken. De 40 wijkenheffing is inmiddels afgeschaft, in 2012 is voor het laatst een beperkt bedrag geheven en uitgekeerd. Saneringsbijdrage CFV Voor corporaties is een bepaalde zekerheidsstructuur opgebouwd die dient als achtervang. De eerste ring van achtervang is het CFV. Op basis van de huidige woningwet en het Besluit Centraal Fonds Volkshuisvesting (BCFV) kan het Centraal Fonds jaarlijks maximaal 1% saneringsbijdrage heffen (120 miljoen). De verhoging van de saneringsheffing 2013 van 1% naar 4% is inmiddels door minister Blok (Wonen en Rijksdienst) goedgekeurd. Mocht de steun van het CFV niet toereikend zijn, dan kan de tweede ring van zekerheid worden aangesproken, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en obligo s. Het WSW kan via de zogenaamde obligo s nog eens ca. 3,2 miljard bij de corporaties ophalen (WSW, 2011). Hiervan is tijdens het schrijven van deze scriptie nog geen sprake, echter affaires zoals bij Vestia en Laurentius zorgen ervoor dat dit niet uitgesloten kan worden. Mocht ook de borgstelling van het WSW niet toereikend zijn, dan fungeren het Rijk en de gemeenten als derde en laatste achtervang. Regeerakkoord kabinet Rutte I In het regeerakkoord van kabinet Rutte I (2010) is de heffing bijdrage huurtoeslag opgenomen: verhuurders die meer dan 10 woningen verhuren, moeten een bijdrage leveren aan de huurtoeslag. Van de in totaal 760 miljoen die dit oplevert, komt het overgrote deel, 620 miljoen, uit de sociale huursector (CFV, Doorrekening effecten regeerakkoord voor de corporatiesector, 2011). Tegenover deze maatregel staan 2 ingrepen die de lasten voor de corporatie moeten verlichten. 11

12 Zo mag de huur van huurders met een inkomen van meer dan ,- per jaar verhoogd worden met 5% boven inflatie waar de huur bij huishoudens met een inkomen onder die grens inflatievolgend is. Tevens mag in regio s waar schaarste is het aantal punten voor bepaling van de huur in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) met maximaal 25 punten worden verhoogd. Het is echter lastig om een inschatting te maken van de extra inkomsten die dit gaat opleveren. BTW verhoging van 19% naar 21% Per 1 oktober 2012 is de BTW verhoogd van 19% naar 21%. Omdat de verhuur van woningen geen BTW belaste prestatie is mag een corporatie geen BTW aftrekken over onder andere de stichtingskosten van de huurwoningen. De BTW verhoging werkt derhalve kostenverhogend. Regeerakkoord kabinet Rutte II/Woonakkoord (2013) In maart 2013 is de inkomensafhankelijk huurverhoging met een maximum variërend van 1,5% boven inflatie voor inkomens tot ,- tot 4% boven inflatie voor inkomens boven de ,- goedgekeurd in de Eerste Kamer. Het huurplafond zal worden bepaald op basis van een WWS systeem. Bij het opstellen van deze scriptie is nog niet duidelijk of het huidige WWS-systeem hierbij gehandhaafd blijft. Tevens is onduidelijk of de voorgenomen verhuurderheffing van 1,7 miljard, zoals opgenomen in het woonakkoord, een meerderheid van stemmen krijgt in de Eerste Kamer. Gevolgen Wat exact de gevolgen zijn van het totaal aan maatregelen is lastig te becijferen. In onderstaand figuur is het resultaat van onderzoek dat de Stec Groep heeft gedaan naar de gevolgen van de invoering van de verhuurderheffing. Hieruit blijkt dat 74% van de corporaties nieuwbouw- en renovatieprojecten schrappen als gevolg van de verhuurderheffing, 10% weet nog niet of ze dat gaan doen. Figuur 1 (Stec Groep, 2013) In De Rendementsregenboog (Witte, 2009) wordt het belang onderschreven van het transparant afwegen van investeringsbeslissingen. Belangrijke onderdelen van deze afweging zijn het financieel en maatschappelijk rendement. Er kan geconstateerd worden dat door de toenemende druk op de kasstromen van de corporaties het belang van een goed financieel rendement op nieuwbouwprojecten alleen maar toeneemt. Dit hoeft niet per definitie ten koste van het maatschappelijk rendement te gaan, maar vaak is dit wel het geval. 12

13 2.3 Ruimte voor ontsporingen De 5 belangrijkste redenen dat er de afgelopen jaren af en toe iets mis gaat bij woningcorporaties zijn de volgende (Vulperhorst, 2012): 1. Onenigheid tussen bestuurder en RvC 2. Frauduleuze activiteiten van medewerker(s), bestuurder(s) of RvC 3. Gebruik van te complexe financiële producten 4. Er worden te grootschalige projecten opgepakt 5. Er worden activiteiten buiten het werkterrein ontplooid In De dode hoeken van woningcorporaties (Vulperhorst, 2012) wordt beschreven dat incidenten meestal het resultaat zijn van menselijk handelen en derhalve altijd zullen voorkomen. Hoezeer regels na ieder incident ook weer zullen worden verfijnd, nieuwe incidenten, ontstaan door menselijk handelen, zullen nooit volledig kunnen worden voorkomen. In het artikel beschrijft Vulperhorst 10 dode hoeken waarvan er 5 betrekking hebben op de rol van de commissarissen. Zo kunnen de commissarissen te vriendschappelijk met de bestuurder omgaan. Ook is mogelijk dat commissarissen te weinig kennis van zaken hebben doordat ze uit een ander vakgebied komen. Daar komt nog bij dat vooral financiën en projectontwikkeling zeer specifieke vakgebieden zijn geworden. Tevens komt het vaak voor dat de commissarissen te weinig een eigen rol richting de buitenwereld hebben; de bestuurder bepaalt in feite de positie van de RvC. Een andere dode hoek betreft de informatieverstrekking van de bestuurder; wordt regelmatig gecontroleerd of deze informatie wel juist is? En tot slot is de rol van de accountant cruciaal, deze wordt aangesteld door en is onmisbaar voor een goed functionerende RvC. Een investeringsstatuut op zich is daarmee dus geen garantie dat er geen incidenten meer bij corporaties plaatsvinden. De soft controls cultuur, houding en gedrag zijn daarbij essentiële zaken. Hard controls, zoals een investeringsstatuut, kunnen dan ook niet zonder soft controls en omgekeerd. (Heus & Stremmelaar, 2000) Wel kan een investeringsstatuut een wezenlijke bijdrage leveren aan het verkleinen van de dode hoeken van de RvC. Dit door middel van een eenduidige en transparante toetsing van alle investeringen en communicatie hierover met de RvC. 2.4 Conclusie Omdat de investeringsmogelijkheden van corporaties door toenemende lastenverzwaring steeds verder afnemen, is het van een steeds groter wordend belang dat investeringskeuzes eenvoudig en transparant worden gemaakt. Concluderend kan gesteld worden dat de RvC door de toenemende maatschappelijke druk, veroorzaakt door de vele incidenten, genoodzaakt is om meer en beter in control te zijn. Een investeringsstatuut kan hierin van grote waarde zijn. Het investeringsstatuut vergroot tevens de grip op de financiële positie (Atrive, 2012). 13

14 3. Literatuurstudie 3.1 Inleiding Om in beeld te krijgen hoe een investeringsstatuut ingezet moet worden, is een literatuurstudie ontplooid. Achtereenvolgens is onderzocht wat de rol is van een RvC, gevolgd door wat er in een investeringsstatuut zou moeten staan en op welke wijze risicomanagement in het investeringsstatuut zou moeten worden opgenomen. Dit literatuuronderzoek leidt tot een model investeringsstatuut. Hieraan voorafgaand zal in het kort de recente geschiedenis van de ontwikkeling van het intern toezicht bij woningcorporaties worden toegelicht. 3.2 De geschiedenis in het kort Sinds de bruteringsoperatie als gevolg van de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is er een continue roep om professionalisering van de woningcorporaties. Tijdens deze brutering werden alle subsidies weggestreept tegen de geleende leningen en daarmee werd de corporatiesector zelfstandig. De regels waaraan de corporaties moeten voldoen werden vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In het BBSH werd voor corporaties ook de verplichting opgenomen om een intern toezichthoudend orgaan in te stellen. In Toezicht in zicht (Halteren & Gruis, 2010) wordt een beknopte beschrijving gegeven van de ontwikkelingen die het intern toezicht in de recente geschiedenis heeft doorgemaakt. 1998: commissie Glasz De commissie Glasz geeft in 1998 het advies om het bestuur en toezicht van woningcorporaties via een tweelagenmodel te professionaliseren. Hierbij bestuurt de bestuurder de corporatie en houdt de raad van commissarissen toezicht op de corporatie. Tevens wordt geadviseerd om de rol van het intern toezichthoudend orgaan meer te betrekken bij de beoordeling en prestatie van de organisatie. De commissie heeft daarvoor 25 aanbevelingen gedaan met betrekking tot de taken en verantwoordelijkheden van de RvC. 2002: VTW De Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) is in 2002 opgericht ter verbetering van het functioneren en het ondersteunen van raden van commissarissen. De VTW draagt bij aan de professionalisering door het initiëren van cursussen, verspreiden van relevant nieuws en het agenderen van uitdagingen voor verbetering. 2003: code-tabaksblat Vanwege enkele geruchtmakende boekhoudaffaires wordt in maart 2003 de commissie Tabaksblat in het leven geroepen. Deze commissie onder leiding van de heer Tabaksblat publiceert in december 2003 de definitieve Nederlandse Corporate Governancecode, ook wel de code-tabaksblat genoemd. De Code bevat meer dan honderd regels waarop het wettelijk verankerde pas toe of leg uit principe van toepassing is. 2004: WRR Bewijzen van goede dienstverlening In het rapport Bewijzen van goede dienstverlening bepleit de Wetenschappelijke Raad voor Regeringsbeleid (WRR) voor een systeem van checks and balances. Een belangrijk beginsel dat door de WRR op de kaart werd gezet, is dat het efficiënt inrichten van het extern toezicht afhankelijk is van het functioneren van het intern toezicht. 14

15 2005: SER Ondernemerschap voor de publieke zaak Het advies van de Sociaal Economische Raad (SER) in 2005 sluit aan bij dat van de WRR. De minister geeft hierin aan wat zij verwachtte van een professioneel intern toezicht en riep daarmee op tot een verdere professionalisering hiervan. 2006: Commissie Winter: Governancecode Om het vertrouwen van de samenleving in corporaties te vergroten, wordt in 2006 opdracht verleend aan de Commissie Code Woningcorporaties voor het opstellen van de Governancecode Woningcorporaties. De code is in feite een actualisatie van de aanbevelingen van de commissie Glasz en bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bij woningcorporaties. Sinds 2007 maakt de Governancecode deel uit van de Aedescode en is deze derhalve leidend voor de Aedesleden. 2011: Herziening Governancecode In deze herziene versie is onder andere opgenomen dat door het bestuur een toetsingskader moet worden opgesteld waarin wordt vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het nemen van investeringsbeslissingen en het aangaan van verbindingen. Respectievelijk het investerings- en verbindingenstatuut. 2012: Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting In juli 2012 is de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting door de Tweede Kamer goedgekeurd; deze wacht nu op behandeling in de Eerste Kamer. (Eerste Kamer, 2013) Door het wijzigen van de Woningwet en enkele andere wetten wordt beoogd het functioneren van corporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Hiertoe wordt onder andere een Financiële Autoriteit woningcorporaties (hierna FAw) in het leven geroepen (opvolger CFV). Deze autoriteit alsmede de minister krijgen de mogelijkheid om corporaties een aanwijzing te geven en/of een dwangsom op te leggen. Tevens wordt bij Algemene Maatregel van Bestuur een Governancecode aangewezen die voor alle corporaties van toepassing is. Daarmee wordt het investeringsstatuut bij wet verplicht. Dit maakt onderhavig thema nog actueler. 3.3 Corporate governance (rol RvC) Governance kan praktisch worden gedefinieerd als: het waarborgen van samenhang en transparantie in het bestuur en toezicht van een onderneming, met het oog op een efficiënte en effectieve realisatie van de ondernemingsdoelstellingen (Grinsven, 2010). Om de kwaliteit van corporaties te borgen en de normen te handhaven is er een drieledig stelsel van toezicht (Aedes, 2012): 1. Horizontale discipline: kwaliteitsborging door corporaties onderling door middel van visitatie, benchmarking, financiering en eigen codes. 2. Extern toezicht: de minister en een externe onafhankelijke toezichthouder, het Centraal Fonds Volkshuisvesting(in de toekomst FAW). 3. Intern toezicht: in de vorm van een raad van commissarissen of een raad van toezicht, deze fungeren als intern toezichthouder op het bestuur. In deze rol wordt het investeringsstatuut ingezet als hulpmiddel. Bij wet worden er slechts enkele eisen gesteld aan de raad van commissarissen. Zo stelt het BBSH verplicht dat er toezicht is op het bestuur van woningcorporaties en hebben huurdersorganisaties 15

16 een bindend voordrachtsrecht voor 2 zetels in de RvC. In de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting wordt de nadruk gelegd op het interne toezicht. De positie van de RvC, lees ook raad van toezicht, wordt versterkt. Zo moet er vooraf goedkeuring gegeven worden bij belangrijke besluiten zoals grootschalige verkoop en bij investeringen boven 3 miljoen. Tevens worden de functievereisten met betrekking tot mogelijke belangenverstrengeling aangescherpt. In de uitgave Corporate Governance, De essentie van intern toezicht (Boardroom-adviseurs Atrivé, 2008) wordt de raad van commissarissen een viertal hoofdrollen onderscheiden: 1. Toezichthouder 2. Strategisch sparringpartner 3. Netwerker 4. Werkgever In casu is de rol van toezichthouder het meest relevant. De RvC is verantwoordelijk voor het interne toezicht op de corporatie. Dit toezicht strekt zich tot de controle op het uitvoeren van het ondernemingsplan en het beantwoorden van de vraag of dit plan toereikend is voor de invulling van de maatschappelijke taak van de corporatie. Om dit goed te monitoren is het van belang te weten welke koers de corporatie vaart en of de risico s die ze daarmee loopt, aanvaardbaar zijn. Reguliere periodieke rapportages zijn de kern van het intern toezicht, met als belangrijkste doel de controle of een activiteit of besluit binnen de koers van de corporatie past. Daarnaast wordt ook jaarlijks getoetst of de door de corporatie ingezette koers nog wel de juiste is. 3.4 Waarom een investeringsstatuut? Corporaties zijn in principe lid van Aedes en moeten zich derhalve aan de Aedescode houden. In de Aedescode wordt verwezen naar de Governancecode die in 2011 is herzien. In deze herziene versie is opgenomen dat het bestuur een toetsingskader moet opstellen waarin wordt vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het nemen van investeringsbeslissingen: het investeringsstatuut. In Governance moet transparanter (Grinsven, 2010) worden de 10 bouwstenen van governance besproken. Als eerste passeert de bouwsteen bestuur de revue, met belangrijke speerpunten als: Hoe geef je als bestuur zekerheid aan de RvC dat de organisatie in control is? en Wat zijn de agendaonderwerpen waarover het bestuur verantwoording aflegt aan haar commissarissen en overige belanghebbenden?. De tweede bouwsteen gaat over transparantie, hierin wordt het belang van de transparantie voor zowel financiële als niet financiële aspecten benadrukt. Wat betreft beide bouwstenen kan gesteld worden dat deze enorm worden bevorderd door het gebruik van een investeringsstatuut. Hierin wordt immers helder en transparant gecommuniceerd wat de toetsingskaders zijn voor investeringen en daarmee krijgt de RvC meer zekerheid over het in control zijn van de organisatie. Belangrijke kanttekening is echter dat ook met een dergelijk statuut niet gegarandeerd kan worden dat het bestuur en/of de directie alle risico s rondom investering onder controle heeft. Tevens zorgt een investeringsstatuut voor de verankering van het beleid aangaande investeringsbeslissingen. Deze verankering is belangrijk omdat hierdoor het beleid beter zichtbaar en dus transparanter wordt, het legt sneller de succes- en pijnpunten van het beleid bloot en er kan een betere structuur in het beleid worden aangebracht (Movisie, 2012). In de volgende paragraaf zal een meer praktische invulling van het investeringsstatuut worden besproken. 16

17 3.5 Het 7 stappenplan Vanwege het feit dat het investeringsstatuut relatief nieuw is binnen de corporatiebranche, is hierover in de literatuur zeer weinig te vinden. Echter, de verschillende kaders die een investeringsstatuut zou moeten bevatten, zijn wel beschreven in de literatuur. Als uitgangspunt voor deze kaders wordt het 7 stappenplan van Finance Ideas gehanteerd. Voor deze theorie is gekozen omdat ook de Vereniging van Toezichthouders voor Woningcorporaties (VTW) in de publicatie Naar een toezicht en toetsingskader voor woningcorporaties (K. Parie, 2011) hier naar verwijst. Dit stappenplan bevat 7 toetsen, welke in de volgende subparagrafen zullen worden uitgewerkt. Hierbij is de zelfde volgorde aangehouden als in het oorspronkelijke stappenplan; deze volgorde geeft niet perse de mate van belang weer. Voor de uitwerking is daar waar mogelijk gebruik gemaakt van (wetenschappelijke) literatuur. Ter aanvulling zijn investeringsstatuten van verschillende corporaties bestudeerd Procedures De eerste toets omvat procedures. Bij dit onderdeel is het van belang dat duidelijk wordt aangegeven wie op welk moment en bij welke omvang bevoegd is om een beslissing te nemen over investeringen. Hiervoor moet onderscheid worden gemaakt tussen de verschillende fasen in het ontwikkeltraject. Veel gebruikte fasen zijn Initiatieffase, Definitiefase, Voorlopig ontwerp, Definitief ontwerp, Realisatie en Nazorg. Deze fasering kan worden uitgewerkt in bijvoorbeeld een procesbeschrijving nieuwbouw waarnaar in het investeringsstatuut kan worden verwezen. Tevens moet worden vastgelegd wie op de hiervoor genoemde momenten (aan het einde van iedere fase) gemandateerd is om besluiten te nemen. Een voorbeeld van een duidelijke manier hiervoor kan zijn een stroomschema zoals te zien in figuur 2. Deze mandatering kan worden opgenomen in het financieel beleid van de corporatie. 17

18 Benoemd project Besluit directeur/ bestuurder Project (Nieuwbouw/ verbetering) Binnen investeringsvolume zoals goedgekeurd bij begroting Nog te benoemen STIKO per project > EUR Voldoet aan toetsingskader Nee Ja Goedkeuring RvC vooraf Besluit directeur/ bestuurder+ melding RvC achteraf Goedkeuring RvC vooraf Buiten investeringsvolume zoals goedgekeurd bij begroting Nee Goedkeuring RvC vooraf STIKO per project < EUR Voldoet aan toetsingskader Ja Besluit directeur/ bestuurder+ melding RvC achteraf Figuur 2 Voorbeeld stroomschema investeringen (Rhijn, 2011) De toetsende vraag voor het volgen van de procedures kan als volgt geformuleerd worden: -Is de directeur/bestuurder conform financieel beleid gemachtigd om zonder goedkeuring van RvC de investering aan te gaan? Organisatorische toets Bij deze toets moet worden gekeken of de corporatie voldoende capaciteit heeft om een investeringsproject ook daadwerkelijk uit te voeren. Hierbij kan het aantal projecten dat op enig moment onder handen is worden bezien, maar bijvoorbeeld ook de aard van een project. Heeft een corporatie voornamelijk ervaring met kleinschalige en middelgrote woningbouw en gaat ze voor het eerst over tot de realisatie van een grote MFA (multifunctionele accommodatie), dan dient de corporatie zich af te vragen of ze hiervoor de kennis en kunde wel in huis heeft. In de praktijk zal dit een lastig te toetsen kader blijken omdat dit een inschatting van zowel de leidinggevende als de medewerker vergt. Tevens is het hierbij lastig een koppeling met het beleid van de corporatie te maken. Door dit op te nemen in het investeringsstatuut wordt men in ieder geval gedwongen om hier afwegingen in te maken. Voorbeelden van toetsvragen zijn (Rensen, 2012): - Is er voldoende capaciteit beschikbaar? - Is voor dit project de benodigde kennis en kunde in huis? 18

19 3.5.3 Strategische toets Bij het derde onderdeel van het 7 stappenplan wordt getoetst of de investering bij de strategie van de corporatie past. Deze toets kan worden uitgesplitst in 2 onderdelen, te weten de kwaliteit en het portfoliobeleid. Ook hierbij is het van belang dat deze toetsen gekoppeld worden aan het beleid van de corporatie. Voor de kwaliteit kan een koppeling gemaakt worden naar het Programma van Eisen (PvE) nieuwbouw. Dit programma is concreet en kan dan ook met een duidelijke vraag getoetst worden. Bijvoorbeeld: -Voldoet het plan aan het PvE nieuwbouw/woningverbetering? De toets aan het portfoliobeleid is een wat minder concreet vraagstuk. Het portfoliobeleid vormt vaak een meerjarenperspectief op hoofdlijnen. In de literatuur is niet terug te vinden hoe deze toets voor iedere investering meetbaar en dus toetsbaar te maken is. Derhalve wordt bij toetsing volstaan met de expertise van de opsteller van het portfoliobeleid. De toetsende vraag luidt dan (Rensen, 2012): -Valt het plan binnen de kaders van het vigerende portfoliobeleid, en is dit goedgekeurd door de opsteller(s) hiervan? Financiële toets (I) Voor de eerste financiële toets wordt gekeken naar de prestatie op projectniveau. Om die prestatie te kunnen beoordelen, moet een rendementsdoelstelling worden geformuleerd. Hierbij kan het rendement van het project op verschillende manieren worden uitgedrukt. De rendementsdoelstellingen kunnen worden geformuleerd en opgenomen in het financiële beleid van de corporatie. Veelgebruikte kengetallen om dit rendement uit te drukken zijn: Bruto Aanvangsrendement BAR/NAR Bij de berekening van het Bruto Aanvangsrendement wordt het Quotiënt bepaald van de markthuurwaarde van een object en de totale investering (Vlek, 2009). In de praktijk wordt vaak niet de markthuur maar de werkelijke jaarhuur genomen, vooral bij corporaties kunnen deze waarden aanzienlijk van elkaar verschillen. Daarmee komt de berekening er als volgt uit te zien. Het voordeel van deze methode is dat hiermee relatief simpel en snel het rendement kan worden bepaald. Een belangrijke kanttekening echter is dat hierbij geen rekening wordt gehouden met de exploitatiekosten. Bij de berekening van het netto aanvangsrendement wordt wel rekening gehouden met de exploitatiekosten. Hiervoor wordt de jaarhuur in mindering gebracht met de gemiddelde exploitatiekosten. Als gevolg hiervan ontstaat een zuiverder beeld van het rendement op de investering. 19

20 Contante waarde methode (DCF-methode) Bij de DCF-methode wordt de contante waarde van alle in de toekomst verwachte kasstromen berekend (Vlek, 2009). Alle huurinkomsten, onderhoudskosten, beheerkosten etc. worden geïndexeerd en vervolgens contant gemaakt tegen de door het Centraal Fonds opgelegde disconteringsvoet. De formule voor deze berekening ziet er als volgt uit: In de praktijk wordt de rendementeis op verschillende manieren bepaald bij het gebruik van een DCF-methode. -Er wordt een maximaal bedrag aan onrendabel per woning of per project bepaald. -Er wordt een maximaal percentage onrendabel per project bepaald. Internal Rate of Return (IRR) De interne rentevoet ofwel de Internal Rate of Return is nauw verbonden met de DCF methode. De IRR is de rente waarbij geldt dat de netto contante waarde van alle kasstromen inclusief de investering gelijk is aan 0,- en wordt berekend volgens onderstaande formule. (Economywatch, 2012) De IRR-eis kan op verschillende manieren worden vastgesteld, de 3 belangrijkste methoden zijn: Rente + risico-opslag Hierbij wordt de risicovrije rentevoet verhoogd met een risico-opslag. Hoe hoger het risico, hoe hoger de risico-opslag. De hoogte van de risico-opslag is vaak lastig te onderbouwen en gebeurt dan ook regelmatig volgens de natte vinger methode (van Gool, 2011). Dit illustreert dan ook direct het nadeel van deze methode. Marktconform Een derde manier voor het vaststellen van de rendementseis is het gebruik van een marktconforme IRR. Hierbij wordt onderzocht welke IRR-eis soortgelijke investeringen bij marktpartijen hebben. Kanttekening bij deze methode is dat een marktconforme IRR lastig is vast te stellen omdat rendementseisen slechts zeer beperkt openbaar worden gemaakt. Weighted Average Cost of Capital (WACC) De WACC wordt bepaald door het gewogen gemiddelde te nemen van de kosten op het vreemd vermogen en het gewenste rendement op het eigen vermogen. Wanneer de IRR gelijk is aan of groter is dan de WACC, dan betekent dit dat het rendement voldoende is om de investering op lange termijn terug te verdienen. Echter om het gewenste rendement op het eigen vermogen te bepalen, is alsnog aanvullend één van de eerder genoemde methoden nodig. 20