Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: - Taxatie- instructie Algemene Voorwaarden Rapport Groothuis-Zevenbergen

Transcriptie

1 Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: - Taxatie- instructie Algemene Voorwaarden Rapport Groothuis-Zevenbergen Datum: 5 augustus 2013

2 INHOUD Samenvatting 1. Inleiding 2. Erfpacht algemeen 3. Bezwaren in hoofdlijn 3.1 Het begrip vrije waarde 3.2 De erfpachtzaak 3.3 Verschil waarde vaststellen of toerekenen 3.4 Gebruik WOZ-waarde 3.5 Taxateurs instrueren 3.6 Depreciatie 3.7 Gebondenheid partijen 3.8 Het canonpercentage 3.9 De meerwaarde van de grond 3.10 De facultatieve herziening 3.11 De originele grondquote 4. Bezwaren tegen Taxatie-instructie Bezwaren tegen Algemene Voorwaarden Advies commissie Groothuis-Zevenbergen 6.1. Achtergrond advies 6.2. Het advies 6.3. Niet tot stand gekomen zaken Bijlage: - Brief met bijlage van Jager Vastgoedconsultant van 16 juli 2012 aan Directie Staatsbosbeheer - Bezwaren Taxatie-instructie RVOB De deskundige aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de inhoud van dit rapport tegenover anderen dan de genoemde opdrachtgever. Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 2 van 16

3 Samenvatting Bij de implementatie van het rapport Advies erfpacht Staatsbosbeheer van april 2010 (hierna genoemd: Advies Groothuis ) zijn de volgende zaken tot nu toe niet tot stand gekomen: Het instellen van een taxatiecommissie, die het vertrouwen geniet van alle partijen; Een betere communicatie met de erfpachters (het eenrichtingsverkeer van Staatsbosbeheer en inschakelen van een communicatiebureau zijn daarvoor niet voldoende); Er zijn eenzijdige Algemene voorwaarden erfpacht en opstal (hierna genoemd: AV 2012 ) en een Taxatie-instructie 2012 opgesteld, waartegen van meet af aan bezwaren bestaan van de erfpachters; er ontbreken erfpachtvoorwaarden en richtlijnen voor de taxatie, die het vertrouwen kunnen genieten van beide partijen; deze bezwaren worden in dit rapport opgesomd en toegelicht; Volwaardigheid in de relatie tussen de bloot eigenaar en de erfpachters. Voor de zogenoemde uitrol Advies Groothuis is invulling van deze nog resterende zaken vereist. Op 16 juli 2012 werd door de erfpachters aan Staatsbosbeheer een voorstel gedaan om de bestaande problemen met de erfpacht van Staatsbosbeheer te laten beslechten door twee deskundigen, een van elke partij, die zo nodig een derde konden benoemen om hen bij te staan of om als arbiter op te treden. Het voorstel werd aangenomen. Dit mondde uiteindelijk uit in een beperkte opdracht van Staatsbosbeheer aan deskundigen om taxatie richtlijnen op te stellen voor de waardebepaling van bloot eigendom. Er werd een onafhankelijke procesbegeleider benoemd. Deze heeft het proces bij het afleveren van het Advies van de deskundigen verstoord door een publiekelijke, op de site van Staatsbosbeheer aangekondigde, processtap te frustreren. Deze processtap hield in: Na het advies direct aan de slag en direct daarna (na het gereedkomen van het Advies) taxaties laten uitvoeren en tot slot de toets op marktconformiteit door het RVOB. In dit rapport laten de vertegenwoordigers van de erfpachters op Texel en Terschelling circa dertig tekortkomingen aan de AV 2012 en de Taxatie-instructie aan de orde stellen. Dat lijkt veel, maar valt mee. Alle gebreken en tekortkomingen komen in hoofdzaak voort uit zeven punten: 1. de door Staatbosbeheer zelf gecreëerde, niet consequente en niet marktconforme definities (er zijn twee van elkaar afwijkende definities) van het niet bestaande waarde begrip: de vrije waarde ; 2. van elkaar afwijkende definities van de erfpachtzaak ; de waarde van de erfpachtzaak is van belang, omdat deze gewaardeerd moet worden naar toestandsdatum bij de eerste uitgifte (doorgaans: ruwe, juridisch bebouwbare grond) en naar een actuele datum prijspeil; 3. de trucs en tricks in dit rapport oneigenlijke ficties genoemd - die tot doel hebben de canon te verhogen in strijd met de werkelijkheid en die in de praktijk goed zijn voor ongeveer een verdubbeling van de canon; Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 3 van 16

4 4. gebrek aan inzicht in het verschil tussen een waarde, die bepaald kan worden en een waarde, die moet worden toegerekend aan delen van onroerende zaken, die niet zelfstandig op de markt zijn te brengen; de Taxatie-instructie ontbeert een correcte methodiek voor het toedelen van een totaalwaarde aan de onderdelen bebouwde ondergrond en opstallen, werken en beplantingen ; 5. uitgaan van marktconformiteit in situaties als er geen markt is; 6. een bovenmatige opslag op het canonpercentage; afhankelijk van het basis percentage goed voor zo n 25% extra canonverhoging; 7. geen openheid over de depreciatie (het waardeverschil tussen vol eigendom en erfpacht); het volgen van het Advies Groothuis leidt tot een extreem laag depreciatiepercentage. Depreciatie kon niet vooraf door Groothuis vastgesteld worden, maar dient aan de hand van de insnoerende bepalingen in de daadwerkelijke voorwaarden te worden begroot. Een pijnlijk punt voor de erfpachters is, dat in de politiek gedacht werd dat onjuiste taxaties goedgemaakt zouden kunnen worden door een overgangsregeling. Geen aandacht wordt in dit rapport gegeven aan de problemen met financiering van erfpacht van Staatsbosbeheer. Die zijn duidelijk, maar zouden een aparte rapportage vragen. De niet limitatief opgesomde bezwaren in dit rapport zijn geënt op de problemen van particuliere erfpachters (consumenten). Voor de lezer, die zich beperkt tot kennisname van deze samenvatting kan het instructief zijn om de inhoud van hoofdstuk 2 te lezen. Den Haag, 5 augustus 2013 P.G. Jager, RT en erfpachtdeskundige Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 4 van 16

5 1. INLEIDING Op 16 juli 2012 bracht Jager Vastgoedconsultant namens tachtig erfpachters van Terschelling de tekortkomingen van de Taxatie-instructie erfpacht Staatsbosbeheer 2012 (hierna: taxatie-instructie ) per brief naar voren bij de directie van Staatsbosbeheer (zie bijlage). Deze bezwaren werden aangeboden samen met het aanbod om een door elke partij te benoemen deskundige de bestaande problemen met de erfpacht van Staatbosbeheer te laten slechten, waarbij een derde deskundige hen zou kunnen bijstaan of als arbiter zou kunnen optreden. De bezwaren tegen de taxatie-instructie worden in dit rapport namens de vertegenwoordigers van de erfpachters op Texel en Terschelling herhaald en aangevuld met de overwegend ook al bekende bezwaren tegen de Algemene voorwaarden erfpacht en opstal Staatsbosbeheer 2012 (hierna AV 2012 ) en het Advies erfpacht Staatsbosbeheer van 2010 (hierna Advies Groothuis ). De opsomming van de bezwaren is niet limitatief. Volgend uit het door Staatsbosbeheer aanvaarde voorstel van de erfpachters werd op 14 november 2012 het document Verzoek deskundigenadvies definitief vastgesteld. Het advies behelsde het opstellen van methodes voor waardebepaling en uitvoering bij het te koop aanbieden, en de verkoop van het bloot-eigendom van de erfpachtpercelen op de Waddeneilanden. Omdat Staatsbosbeheer de AV 2012 en de Taxatie-instructie niet aan het oordeel van de deskundigen wilde onderwerpen werd namens de erfpachters in de tekst opgenomen: de heer Jager heeft Staatsbosbeheer medegedeeld dat de erfpachters op de Waddeneilanden tekortkomingen aanwezig achten in de adviezen/het rapport van Grapperhaus, het Advies van de commissie Groothuis-Zevenbergen, de Taxatie-instructie 2012 en de Algemene Voorwaarden Het advies van de commissie Grapperhaus is achterhaald door het Advies Groothuis. De problemen met de tekortkomingen van het Advies Groothuis, met de AV 2012 en met de Taxatie-instructie blijven tot nu toe voortbestaan. Staatsbosbeheer probeert naar het oordeel van de erfpachters ten onrechte deze serieuze problematiek te negeren. Dit rapport gaat nadrukkelijk niet over voornoemd document Verzoek deskundigenadvies en het uitgebrachte advies met richtlijnen voor de waardebepaling van bloot eigendom in de huidige omstandigheden rond erfpacht op de Waddeneilanden. Omdat Staatsbosbeheer bepaalde erfpachters aanbiedingen gaat doen met een vrije keuze voor koop van de bloot eigendom of voor voortzetting van erfpacht, staan de door de erfpachters van het begin af aan naar voren gebrachte bezwaren daaraan in de weg. De bezwaren worden hierom namens de erfpachters opnieuw opgesomd. Staatsbosbeheer kan dan aangeven: Welke bezwaren zijn terecht? Welke zijn deels terecht? Welke niet? Waarom niet? En melden: wat er al dan niet aan gedaan zal worden. Herstel van de fouten hoeft geen langdurig proces te zijn. Dat alle documenten met en door de Tweede Kamer zouden zijn opgesteld, zoals door mevrouw T. Bok van Staatsbosbeheer eerder gesteld is, kan geen argument zijn om terechte en/of deels terechte bezwaren te blijven negeren. Dat enkele erfpachters voor wie verlenging van de erfpacht essentieel was naar hun gevoel onder druk van Staatsbosbeheer de Algemene Bepalingen ongaarne moesten accepteren, maakt de voorwaarden niet marktconform. Een eerste oorzaak van problemen met erfpacht in het algemeen is de hokjesgeest bij de beoordeling ervan: door juristen en rechters, economen, taxateurs al dan niet in combinatie met maatschappelijke aspecten. De tweede oorzaak vormt de dominantie van de bloot eigenaar richting de particuliere erfpachter ofwel het Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 5 van 16

6 eenrichting verkeer. De derde oorzaak komt voort uit misvattingen over marktconformiteit. Daarop wordt onder hoofdstuk 2 ingegaan. Hierom kan de beoordeling van genoemde documenten niet alleen juridisch plaatvinden. Ook zal gekeken moeten worden naar economische, taxatie technische en maatschappelijke aspecten. Het accent te moeten leggen op de bezwaren van de erfpacht bij Staatsbosbeheer wekt de indruk, dat erfpachters in het algemeen grote bezwaren hebben tegen erfpacht. Dat is niet zo. De bezwaren betreffen onereuze voorwaarden en Taxatieinstructies. In dit rapport worden geen privé meningen verwoord. De professioneel naar voren gebrachte algemene punten worden regelmatig gedeeld met andere erfpachtdeskundigen. Het is niet zo dat de een wat kan vinden en de ander wat anders. Het gaat om het verschil in kennis van de actuele taxatieleer. Het gaat om onpartijdigheid tegenover partijdigheid. Spreken namens erfpachters op de Waddeneilanden doe ik met een gerust hart. Van onderlinge verdeeldheid onder erfpachters is geen sprake. Er zijn verschillen tussen de erfpachtzaken (de met erfpacht belaste onroerende zaken) per eiland. Niet ingegaan zal worden op de niet-financierbaarheid van de erfpacht van Staatsbosbeheer. Dat zou een afzonderlijke rapportage vragen. Wat naar voren gebracht wordt heeft betrekking op de meest voorkomende vorm van erfpacht: er werd grond in erfpacht uitgegeven en door of namens de erfpachter werden er voor zijn rekening en risico opstallen, werken en beplantingen aangebracht. 2. ERFPACHT ALGEMEEN Taxateurs en anderen, die professioneel met erfpacht te maken hebben, dienen bekend te zijn met de volgende, actuele algemeenheden rond erfpacht. Opgenomen zijn alleen punten die relevant zijn in het kader van deze notitie. De potentiële erfverpachter en erfpachter staan vrij ten opzichte van elkaar voor het bereiken van wilsovereenstemming bij de eerste uitgifte in erfpacht en na de beëindiging van de erfpacht en na de afwikkeling van de vergoedingen voor de erfpachter; In de periode daartussen zijn partijen aan elkaar gebonden en gebonden aan de inhoud van de akte van vestiging en de Wet; erfverpachter is ook gebonden aan de redelijkheid en billijkheid en bij (semi)overheden de eis van behoorlijk bestuur en heeft een zorgplicht voor de particuliere consument; Voor de eerste uitgifte is duidelijk wat de onroerende zaak is, waarop de erfpacht wordt gevestigd en wat de fysieke staat ervan is; na vestiging van de erfpacht is het alleen de erfpachter die investeert in grond, opstallen, werken en beplantingen en daardoor waarde toevoegt aan de grond, opstallen, werken en beplantingen; bij en na de eerste uitgifte is sprake van een onroerende zaak, die in erfpacht is uitgegeven: de erfpachtzaak genoemd (typisch voor Staatsbosbeheer en zijn rechtsvoorganger is dat de erfpachtzaak nimmer door de bloot eigenaar bouwrijp werd gemaakt. De fysieke staat van de grond is dus ruwe, juridisch bebouwbare grond. Als er al sprake is van enigszins bouwrijpe grond, komt dat door de nabijheid van gemeentelijke infrastructuur); Na de bouw van opstallen en het aanbrengen van werken en beplantingen is er alleen sprake van een waardeontwikkeling van het totaal; grond en opstallen Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 6 van 16

7 zijn onlosmakelijk aan elkaar verbonden; slechts het totaal maakt een ondeelbare waardeontwikkeling mee; Bij elke taxatie van een erfpachtrecht, bloot eigendom of de zogenoemde facultatieve herziening van de canon is inzage in de akte van vestiging noodzakelijk; slecht bij aanvang is duidelijk welke onroerende zaak door de bloot eigenaar ter beschikking werd gesteld aan de erfpachter; Bij erfpacht kunnen op de markt gebracht worden: (i) de bloot eigendom en (ii) het recht van erfpacht. Indien er voldoende marktreferenties zijn is er een marktwaarde vast te stellen en kan er sprake zijn van marktconformiteit (toepasselijk waarde begrip: marktwaarde ); bij bloot eigendom ontbreken veelal voldoende referenties; op de Waddeneilanden is dat het geval; Bij erfpacht kunnen niet op de markt gebracht worden: (i) de (onder)grond van opstallen werken en beplantingen zonder rechten op de opstallen, werken en beplantingen en (ii) opstallen werken en beplantingen zonder rechten op de (onder)grond. Er is geen sprake van een markt en ook niet van marktconformiteit; er kan sprake zijn van een toerekening van de totale waarde van grond, opstallen, werken en beplantingen naar de economisch niet zelfstandige zaken genoemd onder (i) en (ii); er bestaan geen data van de waardeontwikkeling van bebouwde grond; er bestaat ook geen enkele relatie met de waardeontwikkeling van onbebouwde grond en van fluctuaties in de marktwaarde van onroerende zaken; marktconformiteit is een betekenisloze kreet bij bebouwde grond, die niet zelfstandig op de markt te brengen is; dat geldt ook bij bloot eigendom, indien er geen referenties voorhanden zijn; daarbij is dan het van toepassing zijnde waarde begrip de reële waarde ; Bij de vestiging van erfpacht wordt geen vol eigendom geleverd, maar erfpacht, waaraan een andere waarde toekomt dan aan vol eigendom, gezien de beperkingen van de erfpachttermijn, indien deze korter is dan eeuwigdurend, de ge- en verbodsbepalingen, de toestemmingsvereisten en bestemmingsbepalingen; los van deze factoren voor depreciatie, is aan bebouwde grond een lagere waarde toe te kennen dan de eenmalige en hogere waarde van onbebouwde bouwgrond; in recente jurisprudentie is dit weer bevestigd; Een erfpachter behoeft niet te betalen voor waarde die door hem of zijn rechtsvoorgangers aan de erfpachtzaak werd toegevoegd bijvoorbeeld door de bouw van opstallen, werken en beplantingen alsmede investeringen na de bouw in de grond (zoals kosten van bouwrijp maken), opstallen, werken en beplantingen; Erfpachtvoorwaarden dienen transparant en voor zover van toepassing verifieerbaar te zijn; Bij erfpacht en erfpachtvoorwaarden zijn twee partijen betrokken; in het Advies Groothuis wordt uitgegaan van een gewenste 'volwaardigheid' van deze relatie. De casuïstiek is bij stedelijke erfpacht en landelijke erfpacht gelijk. Wel zijn er verschillen bij de doelstellingen van de bloot eigenaren en culturele verschillen. Bij stedelijke erfpacht spelen de investeringen in stedelijke voorzieningen en infrastructuur een rol. Bij landelijke erfpacht speelt dit juist geen rol, maar wel het natuurbehoud. Rentmeesters opereren van oorsprong niet in stedelijk gebied en werken vrijwel uitsluitend voor of zijn in dienst bij grondeigenaren. In de praktijk is partijdigheid hun eigen. Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 7 van 16

8 3. BEZWAREN IN HOOFDLIJN Eerst volgen bezwaren in hoofdlijn, die zowel de AV 2012 als de Taxatie-instructie betreffen. 3.1 Het begrip vrije waarde De vrije waarde van de erfpachtzaak wordt in de AV 2012 gedefinieerd als de vrije waarde in het economisch verkeer als volle en onbezwaarde eigendom. Dit is de koopprijs die van de meest biedende gegadigde zou kunnen worden verkregen voor de erfpachtzaak bij onderhandse verkoop daarvan op de voor de deze zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereidingen, op basis van verkoop in volle eigendom en derhalve niet belast met erfpacht of enig ander beperkt (gebruiks)recht dat voor de eigenaar in de weg staat aan het normale genot van de erfpachtzaak. De erfpachtzaak is gedefinieerd als de bij akte van vestiging in erfpacht uitgegeven onroerende zaak of zaken. De vrije waarde is geen in de taxatieleer erkend waarde begrip. De bovengenoemde tekst is door Staatsbosbeheer zelf gecreëerd. De definitie is verouderd en inconsequent en bevat ficties in strijd met de werkelijkheid en de feiten. Het gevolg van de ficties is een oneigenlijke verhoging van de canon. De waarde in het economisch verkeer ook gebruikt in de AV 2012 is ook een verouderd waarde begrip en een fiscaal waarde begrip. Er wordt al langere tijd over marktwaarde gesproken, dat een eigentijdse definitie kent. In het artikel komt aan de orde de bepaling van de waarde van de erfpachtzaak. De erfpachtzaak is een onzelfstandige economische eenheid, die niet zelfstandig te verkopen is. De waarde ervan kan niet rechtstreeks worden bepaald. Er kan een waarde aan toegerekend worden. De ficties Volgens de correcte definitie van de AV 2012 is de erfpachtzaak, de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak ofwel in de praktijk: de met erfpacht belaste (onder)grond. Door de uitgifte in erfpacht is de onroerende zaak belast met erfpacht. De definitie van de erfpachtzaak wordt geweld aangedaan als vervolgens de erfpacht fictief en in strijd met de werkelijkheid moet worden weggedacht. Er is dan geen sprake meer van een erfpachtzaak. Dat is de hierboven bedoelde inconsequentie. In financieel opzicht vraagt Staatsbosbeheer een canon over de waarde van vol eigendom, terwijl er een erfpachtzaak met een lagere waarde dan vol eigendom wordt geleverd. Een andere fictie komt ook voort uit de instructie om te moeten taxeren als vol eigendom. Vol eigendom is eeuwigdurend, terwijl de erfpacht slechts dertig jaar betreft. Je kunt je niet laten betalen voor een eeuwigdurend (eigendoms)recht, terwijl er slechts een erfpachtrecht van dertig jaar wordt verstrekt. In de taxatiepraktijk komen ficties voor. Deze hebben nimmer tot doel om de waarde op oneigenlijke manier te beïnvloeden. Bij Staatsbosbeheer hebben de ficties wel tot doel om de waarde te beïnvloeden. Vrije waarde Wat vrij betekent blijkt bij navraag voor meerdere uitleg vatbaar: de ene rentmeester zegt vrij van opstallen, werken en beplantingen, een andere verkoop op de vrije markt en weer een andere de vrijwillige verkoopwaarde. De vage term Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 8 van 16

9 in de definitie kan dus zo maar een extra fictie inhouden, die de waarde oneigenlijk omhoog schroeft. In de Taxatie-instructie is sprake van een andere aanduiding of definitie van (de te taxeren) waarde, dan in de AV Daarbij is geen sprake van de waardebepaling van de erfpachtzaak (de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak), maar van de uit te geven onroerende zaak. De taxatie-instructie is daardoor beperkt tot de eerste uitgifte in erfpacht en niet toegesneden op verlenging en heruitgifte. Deze beperking staat niet in de instructie vermeld. 3.2 De erfpachtzaak De erfpachtzaak is na de bouw van opstallen en het aanbrengen van werken en beplantingen een onzelfstandige economische zaak, niet zelfstandig op de markt te brengen en kent dus geen waarde in het economisch verkeer of beter gezegd geen marktwaarde. Er moet een waarde aan worden toegerekend. Het toerekenen van een waarde aandeel aan de erfpachtzaak dient plaats te vinden naar toestandsdatum bij eerste uitgifte (dus ruwe, juridisch bebouwbare grond) en naar een actuele datum prijspeil. De erfpachtzaak kent enkel een toegerekend aandeel in de totale marktwaarde. 3.3 Verschil waarde vaststellen of toerekenen Het eerder besproken verschil in het vaststellen van een marktwaarde en het toerekenen van een onlosmakelijk aandeel in het totaal komt in de AV 2012 en de Taxatie-instructie niet aan de orde. Een hoofdzaak van de taxatiemethodiek blijft hierdoor onbesproken. 3.4 Gebruik WOZ-waarde De WOZ-waarde is per definitie geen marktwaarde vanwege de bestaande wetsficties. Om gebruikt te kunnen worden is normalisatie van de WOZ-waarde nodig. De WOZ-waarde houdt rekening met de staat van onderhoud en de uitrusting van een woning. Normalisatie is nodig voor datum prijspeil, de staat van onderhoud en de uitrusting, want een luxe keuken mag niet leiden tot een lagere waarde van de erfpachtzaak en matig onderhoud mag niet leiden tot een hogere waarde van de erfpachtzaak. De WOZ-waarde neemt alle toevoegingen aan de waarde mee, die voortkomen uit de investeringen van de erfpachter. Deze moeten buiten beschouwing blijven. De WOZ-waarde vermeldt geen vrije waarde van de erfpachtzaak, zoals is opgenomen in de AB 2012, artikel 9.2. Er wordt slechts een fictieve totaalwaarde vermeld. Er is op de Waddeneilanden terughoudendheid met gebruik van de WOZ-waarde vereist wegens belangenverstrengeling. Door de erfpachters is geconstateerd, dat de taxateur van de WOZ (Tog Nederland), eerder ook dezelfde panden in opdracht van Staatsbosbeheer heeft getaxeerd. Daarnaast worden zogenoemde WOZgrondwaardematrixen uitgewisseld; deze zijn niet gebaseerd op een reële toedeling van de marktwaarde en dienen geen reëel doel bij de vaststelling van de WOZwaarde. Bij verstandige normalisatie is de WOZ-waarde doorgaans goed bruikbaar. De taxateur moet dan in staat zijn te normaliseren om de toevoegingen aan de Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 9 van 16

10 waarde door investeringen van de erfpachter naar marktconforme maatstaven te ecarteren uit de totaalwaarde. 3.5 Taxateurs instrueren Een onafhankelijk taxateur mag geen (mondelinge of schriftelijke) instructies aannemen. Door de heer Van der Molen van Staatsbosbeheer is wel eens tegen derden aangegeven, dat de instructie weliswaar instructie genoemd is, maar dat feitelijk bedoeld wordt richtlijnen. Omdat de instructies onderdeel uitmaken van de AV 2012 lijkt deze verklaring niet te kloppen. 3.6 Depreciatie Met depreciatie wordt geheimzinnig omgegaan. Dat is niet nodig. Het is slechts een handjevol rentmeesters, die depreciatie officieel liever niet willen kennen. De rentmeesters zijn overigens te hoop gelopen bij het voorstel van de commissie De Jong voor een forfaitaire depreciatie en niet voor depreciatie in het algemeen. Tegen een berekende depreciatie kon geen weerstand bestaan bij erfverpachters. Door Staatsbosbeheer wordt depreciatie een vermindering genoemd, terwijl de uitwerking ervan slechts opgenomen is in de niet bindende toelichting Toelichting algemene voorwaarden Erfpacht en opstal Staatsbosbeheer Dat is een onnodige versluiering. Depreciatie hoort een plaats te hebben in de AV De achtergrond van die geheimzinnigheid zal zijn, dat in het politieke Advies Groothuis, de voorgestelde 25% depreciatie benoemd werd als een vermindering van de waarde van het bloot eigendom (genoemd had natuurlijk moeten worden de waarde van de erfpachtzaak in plaats van bloot eigendom ). Depreciatie staat voor het waardeverschil tussen vol eigendom en erfpacht. Het percentage wordt opgebouwd als: een percentage voor de duur als die korter is dan eeuwigdurend (vergelijkbaar met eigendom); afhankelijk van rekenrente en visie op de grondwaardestijging in de toekomst is dit 18% bij dertigjarige erfpacht; dit percentage geldt voor de duur van de erfpachttermijn; percentages voor alle ge- en verbodsbepalingen, toestemmingsvereisten en bestemmingsbepalingen voor zover deze verder gaan dan bij vol eigendom gebruikelijk is, worden bepaald als verschil in waarde van wat goed geïnformeerde, willige kopers met en zonder deze insnoerende bepalingen zouden willen betalen. Staatsbosbeheer excelleert wat betreft insnoerende bepalingen. Ruw geschat is een percentage van 20% gepast. Multiplicatief berekend leidt 18% en 20% tot totaal ruim 38,4% (percentages mogen nooit worden opgeteld en afgetrokken, maar moeten op een bepaalde manier worden vermenigvuldigd of gedeeld). Deze 38,4% komt aardig overeen met de door de Commissie De Jong langs een andere weg berekende depreciatie van 40%. Een klein deel van de erfverpachters (met name het RVOB, Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer) in het landelijk gebied lijken onderling afspraken gemaakt te hebben om depreciatie openlijk niet toe te passen. In de praktijk is dat onhoudbaar, omdat een waardeverschil tussen erfpacht en vol eigendom altijd heeft bestaan en er vrijwel geen erfverpachters zijn, die dat niet weten of niet begrijpen. Bij eerste uitgifte weet een bloot eigenaar, dat hij geen vol eigendom levert, maar erfpacht. Hij zal baat zien in alle insnoerende bepalingen, die hij oplegt. Daarnaast Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 10 van 16

11 verwerft hij een risicoloos en waardevast rendement voor 60-70% van de waarde van vol eigendom, terwijl - zie 3.9 hij mee kan delen in de waardestijging van de grond bij beëindiging van een erfpachttijdvak of het verstrijken van een erfpachttermijn. 3.7 Gebondenheid partijen Alleen voor de eerste uitgifte in erfpacht staan partijen vrij ten opzichte van elkaar. Tijdens de erfpacht zijn partijen aan elkaar gebonden tot de erfpacht beëindigd is en de vergoedingen voor de erfpachter zijn afgewikkeld. De erfverpachter is tijdens de erfpacht o.a. gebonden aan de redelijkheid en billijkheid, terwijl Staatsbosbeheer ook moet voldoen aan de eis van behoorlijk bestuur en een zorgplicht heeft ten opzichte van de particuliere consument. De verschillende posities van partijen maakt dat eventuele taxatierichtlijnen voor taxaties anders moeten zijn bij uitgifte dan bij verlenging of heruitgifte. Dat onderscheid wordt niet gemaakt. Het staat Staatsbosbeheer vrij om voor de eerste uitgifte te vragen wat gewild wordt. Tijdens de erfpacht, bij verlenging of heruitgifte is dat niet het geval. 3.8 Het canonpercentage De basis voor het canonpercentage wordt door Staatsbosbeheer voor consumenten zorgvuldig bepaald. De opslag van 1,5% op dit basispercentage volgens het Advies Groothuis is te royaal en niet marktconform geadviseerd. Uitgemaakt in door de rechter gevolgde deskundigenberichten geldt voor administratie- en beheerkosten een opslag van maximaal 0,2%. Omdat alle risico s tijdens de erfpacht bij de erfpachter liggen is een risico-opslag van 0,5% al royaal. De opslag werd tenminste de helft te hoog voorgesteld (leidend tot een ongeveer een 18% te hoge canon). Over een drietal actuele punten wordt door deskundigen nog verschillend gedacht: 3.9 De meerwaarde van de grond Dat de meerwaarde van de grond de bloot eigenaar toekomt is geen uitgemaakte zaak. In oorsprong sloeg deze claim van de bloot eigenaar alleen op meerwaarde bij de overgang van niet bebouwbare grond naar bebouwbare grond. Tegenwoordig wordt de claim gebaseerd op de fluctuaties in de waarde van onroerende zaken. Het EHRM oordeelde in 2012, dat er een evenwichtige toedeling van de waardestijging van de grond dient plaats te vinden tussen de bloot eigenaar en de erfpachter. Economisch en maatschappelijk gezien, is dit logisch: de enige investeerder in en risicodrager van de grond, opstallen, werken en beplantingen is sinds de eerste uitgifte de erfpachter. Een deel van de meerwaarde van de grond komt dus de erfpachter toe. Dit leidt tot een verlaging van de waarde van het bloot eigendom en tot verlaging van de grondslag voor de canonberekening. Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 11 van 16

12 3.10 De facultatieve herziening Vanuit de visie van de erfpachters is de tussentijdse herziening van de canon - anders dan middels indexatie - immoreel. Extra geld vragen voor het verstrekte genotsrecht, terwijl het genot geen enkele verandering ondergaat is ongepast. Er vindt geen transactie plaats, waarbij meerwaarde van de grond met de eraan verbonden opstallen, werken en bepalingen gerealiseerd kan worden. Er is geen rechtstreekse relatie tussen de fluctuaties op de markt van onroerende zaken en de ontwikkeling van de waarde van de niet op de markt te brengen erfpachtzaak. De hoogte van de facultatieve herziening van de canon is onvoorspelbaar; aan de vaststelling ervan schort het bij niet juiste taxatie-instructies en gebrek aan kennis. Een lange termijn visie past meer bij erfpacht volgens menig bloot eigenaar en erfpachter, dan inhaligheid op de kortere termijn. De erfpachter regelmatig confronteren met onvoorspelbare verhogingen schaadt het gebruiksgenot. Het bezorgt erfpacht een slechte naam. Anderzijds is deze bij voortduring bekritiseerde bepaling er in de jaren negentig al ingeslopen. De facultatieve herzieningen gecombineerd met stelselwijzing het invoeren van instructies voor een andere manier van taxeren - was de reden voor de onrust, die indertijd ontstaan is naar aanleiding van de implementatie het rapport van Grapperhaus. Het creëren van voortdurende onrust moet geen doel zijn van een maatschappelijk geëngageerd erfverpachter De originele grondquote Het enige moment, dat de verhouding tussen de waarde van de met erfpacht belaste grond en de (begrote of feitelijke) investeringen in grond, opstallen, werken en beplantingen goed in beeld (te brengen) is, is bij de start van de erfpacht. Die verhouding blijft een constante of ondergaat een correctie door de betwiste facultatieve herziening van de canon. De rond de eerste uitgifte geldende grondquote is een beduidend realistischer verhoudingsgetal voor de toerekening dan een residuele grondquote, omdat het in kaart brengen van alle toevoegingen in de waarde door de investeringen van de erfpachter sinds de bouw bij toepassing van de originele grondquote overbodig is. De originele grondquote is allesbehalve een nouveauté, zij het dat eerder doorgaans over de initiële grondquote werd gesproken. Ook bij de bankencriteria wordt de originele grondquote genoemd. 4. BEZWAREN TEGEN TAXATIE-INSTRUCTIE De instructies worden geacht geschikt te zijn voor taxaties op verschillende taxatiemomenten. Dat is niet mogelijk: voor de eerste uitgifte staan partijen vrij tegenover elkaar; tijdens de erfpacht, bij heruitgifte, verlenging en conversie zijn partijen aan elkaar gebonden. Het begrip vrije waarde komt op onderdelen niet overeen met de definitie uit de AV 2012; het essentiële begrip erfpachtzaak komt in de AV 2012 wel en in de instructie niet voor. Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 12 van 16

13 De onderstaande nummering komt overeen met de nummering in de instructie. 1.1 In de tekst worden samengetrokken de woorden zijn of worden uitgegeven ; de binding tussen partijen verschilt voor de uitgifte en tijdens de uitgifte; die samentrekking kan niet; er zit waardeverschil in al dan niet in erfpacht uitgegeven onroerende zaken. 2 De formulering van de te taxeren waarde is de eigen creatie van een niet bestaand waarde begrip. Er komen drie ficties in voor die de waarde in strijd met de feiten en de werkelijkheid beïnvloeden. Er bestaat een duidelijk waardeverschil tussen vol eigendom en erfpacht. De duur behoudens bij eeuwigdurende erfpacht is van invloed op de waarde. Ook insnoerende erfpachtbepalingen leiden tot depreciatie. 2.2 Alleen rekening houden met vergaande gebruiksbeperkingen is onjuist; alle insnoerende bepalingen zijn van invloed op de waarde; er wordt niet aangeven hoe er rekening met vergaande beperkingen zou moeten worden gehouden. Verhoging van de 25% depreciatie? 2.3 De vrije waarde van de grond als volle eigendom bestaat niet. Er is geen sprake van vol eigendom bij het bezit van erfpacht. De bebouwde ondergrond belast met erfpacht is geen zelfstandige economische zaak, waaraan een zelfstandige waarde toekomt. Evenzeer geldt dit voor de waarde van de opstallen (werken en beplantingen), die een eenheid vormen met de (onder)grond. 2.4 Deze bepaling over de verbeteringen door de erfpachter is onduidelijk. De waarde van de erfpachtzaak (voor deze gelegenheid in de instructie genoemd de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak ) dient getaxeerd te worden naar de toestandsdatum als bij eerste uitgifte en de waarde toerekening vindt plaats vanuit de actuele totaalwaarde. De waarde toename van verbeteringen, die het gevolg zijn van de overige investeringen van de erfpachter in de grond, opstallen, werken en beplantingen dient van de totaalwaarde te worden afgetrokken alvorens de toerekening plaats kan vinden. 2.5 Een taxateur zou wel een uitspraak moeten doen over de waarde van de al dan niet gedeprecieerde grondslag voor de canonberekening. Dit soort algemene zaken horen niet thuis in wat nu genoemd wordt de erfpachtacte (volgens de definitie van Staatsbosbeheer: de akte van vestiging), maar in de algemene bepalingen. De vreemde dosering van zaken over de akte van vestiging, de AV 2012, de Taxatie-instructie en de niet bindende toelichting op de voorwaarden werkt versluierend. 3 De methodiek biedt geen goede basis voor de toerekening van een aandeel in de waarde van de bebouwde (onder)grond en van de opstallen, werken en beplantingen. 3.3 De residuele methode is bij uitstek geschikt bij nieuwbouw; bij gebouwd onroerend goed kleven aan de toepassing ervan te veel nadelen; de opstallen (met werken en beplantingen) zonder rechten op de grond zijn niet op de markt te brengen en kennen dus geen zelfstandige waarde; 3.4 De toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de inkomstenbenadering betreft alleen niet-woonhuizen; ten onrechte worden in de praktijk ook bij taxaties van woningen correcties toegepast op de waarde van opstallen, infrastructuur en werken waar het marktwaardebegrip op van toepassing is. 4.3 Een concept rapport met weglating van de waarde is onvolledig; juist op de waardebepaling dient gefundeerd te kunnen worden gereageerd. Het is een vereiste voor een taxateur, dat hij vakmatig de getaxeerde waarde kan Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 13 van 16

14 motiveren. Hij behoeft in deze geen bescherming van zijn opdrachtgever. 5.1 Aan de bijlagen ontbreekt het meest essentiële stuk: de akte van vestiging bij de eerste uitgifte, waarin de erfpachtzaak omschreven wordt. Nooit mag zoals hier - worden voorbijgegaan aan de bestaande contractuele verhoudingen, te beginnen met de akte van (eerste) vestiging. 5. BEZWAREN TEGEN AV 2012 Blz. 3 Art. 7.1 Art. 7.6 Art. 7.8 Art. 7.9 Art. 8 Art. 8.2 Art. 9.1 Art Art Opstallen: een consequente opsomming van opstallen, werken en beplantingen ontbreekt in de gehele AV 2012; naar believen wordt soms weggelaten de werken, dan weer de beplantingen alsook beide. Er kan sprake zijn van de vaststelling van een marktwaarde, maar bij de grondslag van een canon gaat het in het algemeen over een toerekening van een deel van de totale waarde en na depreciatie. Staatsbosbeheer wil opdrachtgever zijn aan beide deskundigen, ook aan de deskundige van de erfpachters; deze constructie zal bedacht zijn om beide taxateurs te binden aan de Taxatie-instructie van Staatsbosbeheer. Deze constructie schaadt de onafhankelijkheid van beide taxateurs; beide taxateurs behoren onafhankelijk te kunnen taxeren; geen professionele taxateur zal instructies aanvaarden. De kosten van de taxateur, die Staatsbosbeheer opdracht gaf komen desalniettemin voor rekening van de erfpachter; dit is niet consequent ten opzichte van het voorgaande. De erfpachter moet een taxatieverslag van de WOZ leveren met de waarde van de erfpachtzaak en de opstallen; deze splitsing wordt niet gemaakt bij een WOZ-waarde en mag zelfs niet gemaakt worden; er wordt alleen een fictieve waarde van de totale onroerende zaak gegeven en niet van de erfpachtzaak. De vrije waarde van de erfpachtzaak betreft volgens de zelf gecreëerde definitie een fictieve waarde. Zou deze fictieve waarde vermenigvuldigd worden met een canonpercentage, dan is het resultaat een fictieve canon en geen reële canon. Het bij erfpacht altijd aanwezige waardeverschil tussen vol eigendom en erfpacht, de depreciatie, wordt hier omfloerst omschreven; dat versluiert onnodig de transparantie. De vrije waarde van de erfpachtzaak zou vastgesteld kunnen worden op basis van de WOZ-waarde. Er moet sprake zijn van de toerekening vanuit een genormaliseerde WOZ-waarde naar de waarde van de erfpachtzaak, die alsdan nog gedeprecieerd dient te worden; Met uitgiftecanon moet in dit verband worden bedoeld de canon bij heruitgifte. Dat is wat anders dan wat er staat. De volgende veronderstelling is niet juist. Dit waardevoorstel wordt gebaseerd op de laatst bekende WOZ-waarde, die specifiek aan de erfpachtzaak is toegekend. De WOZ-waarde kan en mag geen inzicht geven in de waarde van de erfpachtzaak; er is vanwege de wetsficties slechts sprake van een fictieve totaalwaarde als bij eigen grond; ook in dit artikel wreken zich de dubbele betekenis van de waarde van de erfpachtzaak onder erfpachtzaak en onder de vrije waarde. Door alle gestelde termijnen is het voorkeursrecht een zeer vergaande Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 14 van 16

15 Art. 39 5/6 Art. 45 beperking van de erfpacht geworden; het legt elke gewenste verkoop lam als alle gestelde termijnen tot de laatste datum moeten worden afgewacht. Alleen al een willekeurige aanpassing van de voorwaarden zou kunnen leiden tot opzegging van de erfpacht. Opstallen (wegelaten de werken en beplantingen ) kunnen niet los van de ondergrond worden verkocht; de waarde dient dus te worden toegerekend. 6. ADVIES COMMISSIE GROOTHUIS-ZEVENBERGEN 6.1 Achtergrond advies De minister werd onjuist voorgelicht over het deskundigenadvies van Commissie de Jong en handelde op grond daarvan onjuist. De suggestie werd gewekt, dat er een op elkaar afgestemde lijn is bij de toepassing van erfpachtvoorwaarden onder groene erfpachters en dat hierom Staatsbosbeheer niet uit de pas mag lopen t.o.v. afspraken met andere erfverpachters. Deze afgestemde lijn wordt als marktconformiteit betiteld. Er is allerminst sprake van onderlinge afspraken onder groene erfverpachters. Afstemming bestond er bij Domeinen, Natuurmonumenten, en Staatsbosbeheer wel en bij de NVR enigszins. Feitelijk speelde dat Staatsbosbeheer steun gezocht had bij financiën (het RVOB) voor haar stelling, dat depreciatie niet bestaat. Depreciatie zou korting betekenen. Dit deelde de minister ten onrechte ook de Tweede Kamer mee. De veronderstelling, dat depreciatie niet bestaat onder groene erfpachters was eveneens niet juist: er is altijd sprake geweest van een waardeverschil tussen vol eigendom en erfpacht. Zelfs uit het latere onderzoek door de commissie Groothuis-Zevenbergen bleek feitelijk dat er onder groene erfverpachters met gemiddeld 25% werd gedeprecieerd. De minister werd er niet op gewezen, dat de canonsprongen grotendeels veroorzaakt werden door een stelselwijziging gebaseerd op het rapport van de commissie Grapperhaus. Daarnaast leefde bij de toenmalige minister en de Kamer het idee, dat verkeerde taxaties goed gemaakt zouden kunnen worden met ingroeiregelingen en dat de waarde van bebouwde, niet apart op de markt te brengen ondergrond gelijk zou kunnen zijn met de waardeontwikkelingen van onbebouwde grond. 6.2 Het advies Met het Avies Groothuis werd beoogt een nieuw totaalstelsel voor de erfpacht van Staatsbosbeheer te maken. Dat met dit stelsel afgerekend werd met het rapport Grapperhaus was een verdienste. Groothuis adviseert de afstemming van de erfpachtvoorwaarden met de lijn van andere groene erfverpachters. Dat nu was onzin, want er was geen sprake van een lijn met afgestemd gedrag onder groene erfverpachters. Het RVOB, Natuurmonumenten en Staatsbosbeheer kennen wel zekere afstemmingen over het trachten te ontkennen van depreciatie, tijdelijke erfpacht en dergelijke onderwerpen om de prijs op te schroeven. Dat geldt ook wel enigszins voor de 12Landschappen en recreatieschappen, maar van één lijn is geen sprake. Ter illustratie is als bijlage opgenomen het overzicht van de bezwaren tegen de Taxatie-instructie van het RVOB. Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 15 van 16

16 Gebrekkig is het onderzoekje dat onder groene erfverpachters werd uitgevoerd. Het leidde tot de eerder genoemde aanbeveling de waarde van de bloot eigendom (moet zijn de erfpachtzaak ) met 25% te verminderen. Dat is de omgekeerde wereld: eerst dienen Algemene voorwaarden te worden bepaald en op grond daarvan kan een depreciatiepercentage worden geschat passend bij alle insnoerende bepalingen. 6.3 Niet tot stand gekomen zaken Niet tot stand gekomen zijn: het instellen van een vaste taxatiecommissie, die het vertrouwen geniet van alle partijen; (SBB wil zelfs een deskundige, die door de erfpachter wordt voorgesteld zelf instrueren en opdracht geven); een betere relatie en communicatie met erfpachters; dat is niet gelukt. Het inschakelen van een communicatiebureau is daarvoor onvoldoende; de communicatie bestaat in hoofdzaak uit het meedelen van eenzijdige besluiten; een door erfpachters geaccepteerde AV 2012 en Taxatie-instructie; volwaardigheid in de relatie tussen de bloot eigenaar en de erfpachters. Een misvatting blijft voortbestaan, dat een ingroeiregeling een verkeerde taxatie op grond van een niet juiste Taxatie-instructie en gebrekkige AV 2012 zou kunnen goedmaken. Het is aan Staatsbosbeheer om in een open dialoog met de erfpachters aandacht te schenken aan zaken die nog overlegd en geregeld moeten worden. Den haag, 5 augustus 2013 P.G. Jager, RT en erfpachtdeskundige Bezwaren erfpachters Staatsbosbeheer tegen: Taxatie instructie 2012, Pagina 16 van 16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27