Economie Ingekomen stuk D1 (PA 27 juni 2012) Bureau Economische Ontwikkeling. Datum uw brief

Transcriptie

1 Economie Ingekomen stuk D1 (PA 27 juni 2012) Bureau Economische Ontwikkeling Aan de gemeenteraad van Nijmegen Korte Nieuwstraat PP Nijmegen Telefoon Telefax (024) gemeente@ nijmegen.nl Postadres Postbus HG Nijmegen Datum 12 juni 2012 Ons kenmerk EZ20/ Contactpersoon Domien Driessen/ Ilse Nieskens Onderwerp Visie ontwikkeling bedrijvenlocatie Ressen Datum uw brief Doorkiesnummer (024) Geachte leden van de Raad, Al langere tijd is de locatie Vlek 14 in Nijmegen-Noord naar voren geschoven als locatie voor een retailpark voor Nijmegen. Vlek 14 is centraal gelegen in het stedelijk hart van de Stadsregio en vormt de noordelijke entree van de stad. De locatie heeft een omvang van 19 hectare bruto en wordt ontsloten door de Ovatonde. Vlek 14 is per auto zeer goed bereikbaar door haar ligging aan de A325 en de directe nabijheid van de A15. De omvang van de locatie maakt het mogelijk een programma te realiseren met voldoende massa en goede mogelijkheden voor parkeren. Het terrein is goed zichtbaar vanaf de weg. Direct naast Vlek 14 ligt de Landschapszone, een recreatiegebied met plassen en een leisure-programma. Hier wordt mogelijk op termijn een megabioscoop gerealiseerd. Nijmegen heeft hiervoor met initiatiefnemer Cinemec een intentieovereenkomst getekend. De gemeentelijke planexploitatie Waalsprong voorziet in de ontwikkeling van Ressen (vlek 14). Voor Vlek 14 heeft U een grondexploitatie vastgesteld met een bepaalde opbrengstverwachting. In het halfjaarlijkse voortgangsrapportage Grote Projecten is gesteld dat de gronduitgifte vanaf 2014 gaat plaatsvinden. Momenteel is gestart met de planvoorbereiding om uiteindelijk te komen tot daadwerkelijke afspraken met marktpartijen. Voor de locatie Vlek 14 is door de gemeente een gebiedsanalyse gemaakt en is een extern bureau (Stec groep) de opdracht gegeven om een markttoets uit te voeren, om tot een succesvolle invulling van de locatie te komen. Daarbij gaat het ons om kwaliteit, economische versterking van de stad en invulling geven aan de opbrengstverwachting. We willen echt iets neerzetten op deze locatie en de entreefunctie ten volle benutten. We willen een programma voor Vlek 14 dat tegelijkertijd recht doet aan de sterke kanten van deze bijzondere locatie, maar ook een kwaliteitsimpuls voor de stad Nijmegen betekent. Tegelijkertijd staan we voor behoud van onze winkelstructuur in Nijmegen en moeten de economische effecten van het programma versterkend zijn voor de stad. Brief aan de raad.doc

2 Gemeente Nijmegen Economie Bureau Economische Ontwikkeling Vervolgvel 1 Markttoets In de markttoets wordt een aantal mogelijk scenario s voor Vlek 14 beoordeeld op basis van de criteria markt (vraag vanuit de markt, relatie met bestaande aanbod), opbrengsten, fasering en risico. Het scenario vrije tijd komt als beste uit de bus. Bij dit scenario gaat het om een retailpark, aangevuld met o.a. kantoren, horeca en leisure. Voor dit scenario zijn goede marktperspectieven: er is marktruimte in de Stadsregio voor grootschalige retail, de opbrengsten van dit scenario zijn het grootst en het risico is beperkt. Er zijn wel concurrerende projecten in de Stadsregio en afstemming is vereist. Uit de markttoets komt een retailpark naar voren rond het thema in en om het huis. Het gaat daarbij niet om een traditionele woonboulevard, maar om een retailpark van circa m2 wvo waar naast woonwinkels ook bruin en witgoed, doe het zelf, sport en spel en huishoudelijke artikelen terugkomen. Als voorbeeld van een succesvol retailpark wordt o.m. Retailpark Roermond en Hengelo Plein Westermaat genoemd. Winkels die behoren tot de branchegroep mode en dagelijkse boodschappen zijn, volgens de markttoets, niet wenselijk op Vlek 14 omdat ze sterk concurreren met de binnenstad (mode) en buurt- en wijkcentra (dagelijkse boodschappen). We hebben met nadruk aan het adviesbureau gevraagd om ook te kijken naar de effecten van het scenario Vrije tijd. Zo zal realisatie van een retailpark leiden tot extra omzet en banen voor Nijmegen, maar ook omzetverschuiving en verandering van de detailhandelsstructuur tot gevolg hebben. Veranderingen in het winkellandschap De binnenstad van Nijmegen trekt jaarlijks miljoenen bezoekers. Primaat voor winkelen in Nijmegen ligt dan ook bij de binnenstad. Het is een sfeervolle binnenstad met voor ieder wat wils. Voor de bekende ketens kun je terecht in de hoofdwinkelstraten. De speciaalzaken, winkels met een eigen Nijmeegse smoel, vind je terug in de ringstraten. Ook Nijmeegse ondernemers merken dat bestedingen van de consument onder druk staan. Tegelijkertijd zien we dat bezoekersaantallen wel gelijk blijven. Vooral de koopzondagen zijn een succes en trekken extra bezoekers naar de binnenstad. Dit past in de trend dat het karakter van binnensteden aan het veranderen is. Bezoekers komen niet langer alleen naar de binnenstad om te winkelen, maar ook om daar iets te beleven. We zien de binnenstad dan ook van functie verandert. Het is al langer gaande dat winkelmeters in de binnenstad plaats maken voor andere functies als horeca, cultuur en dienstverlening. We hebben vorig jaar dan ook de vestigingsregels voor dit soort functies versoepeld. Ook is de binnenstad een groeiend woonmilieu. Minder courante winkelmeters (verdiepingsvloeren, periferie) vinden nogal eens een tweede leven als woonruimte. De consument heeft verschillende winkelmotieven. In zijn koopgedrag maakt hij onderscheid tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en doelgerichte aankopen. Voor de dagelijkse boodschap kan hij terecht in de buurt- en wijkwinkelcentra in de directe nabijheid van waar hij woont. In de binnenstad kan hij terecht voor het recreatief en vergelijkend winkelen. Brief aan de raad.doc

3 Gemeente Nijmegen Economie Bureau Economische Ontwikkeling Vervolgvel 2 Branches in de categorie mode en vergelijkend winkelen zullen hun belangrijke positie in de binnenstad blijven behouden. Nu al zorgen deze branches voor 80% van het winkelbestand. Bij de aankoop van doelgerichte producten gaat het om artikelen die de consument snel en efficiënt wil kopen op een locatie de gemakkelijk en bereikbaar is. Consumenten gaan dan doelgericht met de auto- naar een goedbereikbare locatie vaak aan de rand van de stad, op zoek naar een ruim aanbod aan grote winkels. Doelgericht winkelen op een perifere locatie We zien dan ook in steeds meer steden winkellocaties aan de rand van stad verschijnen die worden ingevuld met branches die het moeten hebben van een ander soort koopgedrag, dan waar de binnensteden het van moeten hebben. De locaties bieden een winkelaanbod in branches als wonen, doe-het-zelf, bruin- en witgoed, vrije tijd. Deze branches zijn nu al deels uit onze binnenstad verdwenen of staan onder druk. Zo heeft Nijmegen al langere tijd geen grotere woonzaken meer in de binnenstad en tegelijkertijd zijn wel kleinere, specialistische zaken rond het woonthema overgebleven. Voor bruin en witgoed geldt dat door de opkomst van internet en de tendens tot schaalvergroting formules als bijvoorbeeld It s en Megapool het niet meer bolwerken. Alleen grotere formules als een BCC en Mediamarkt weten de consument te binden, maar vragen om locaties aan de rand van de stad, namelijk goed per auto bereikbaar, ruime parkeermogelijkheden en voldoende ruimte om flink wat meters winkeloppervlak neer te zetten. Voor sectoren als sport en huishoudelijke artikelen blijft de binnenstad aantrekkelijk. Binnensteden zullen weliswaar moeten concurreren met aanbod op meer perifere locaties; de binnensteden blijven aantrekkelijk voor speciaalzaken. De trend van schaalvergroting in de detailhandel, ingegeven door kostenreductie en de behoefte van de consument aan een ruim assortiment is een gegeven. Een retailpark aan de rand van de stad komt tegemoet aan deze tendens en maakt het mogelijke grotere aanbieders op één centrale plek te clusteren. Ook bij ons melden zich aantrekkelijke grotere marktinitiatieven die horen bij een stad als Nijmegen. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om grotere concepten als een Mediamarkt, Decathlon en Hornbach. Ervaring van de afgelopen tijd leert dat de omvang van dit soort initiatieven er toe leidt dat ze moeilijk inpasbaar zijn in de binnenstad. Deze marktinitiatieven vragen zelf ook om andersoortige locaties dan een binnenstad. Uiteindelijk is het de consument die bepaalt, waar hij gaat winkelen. Een retailpark komt tegemoet aan de behoefte die er is bij consumenten in de Stadsregio. Aanbieders van grote winkelconcepten kloppen ook elders in de Stadsregio aan. Denk daarbij aan Arnhem, Zevenaar en Duiven, maar ook kleinere omliggende gemeenten. Door Vlek 14 aan te wijzen als locatie voor grootschalige detailhandel wordt de markt ruimte geboden en vindt tegelijkertijd concentratie van dit soort initiatieven in de Stadsregio plaats. Economisch versterkend We hebben met nadruk gevraagd om in de Markttoets ook te kijken naar de effecten van het scenario Vrije tijd. Zo zal realisatie van een retailpark leiden tot extra omzet en banen voor Nijmegen, maar ook omzetverschuiving en verandering van de winkelstructuur. In de Markttoets wordt uitgegaan van 4 tot 8% omzetverschuiving voor de stad Nijmegen. Vraag is of we een dergelijke mogelijke omzetverschuiving op dit moment bij de (binnen)stad kunnen neerleggen. We zijn hierover het gesprek aangegaan met het Huis voor de Binnenstad. Brief aan de raad.doc

4 Gemeente Nijmegen Economie Bureau Economische Ontwikkeling Vervolgvel 3 Hoog op de agenda staat de leegstand in de binnenstad. De retailsector staat immers onder druk, vooral door de toenemende verkoop via internet en de niet langer stijgende bestedingen van consumenten. Nijmegen kent volgens Locatus nog steeds een leegstandspercentage van 11% en zit hiermee op vergelijkbaar niveau met andere steden. Wel zien we in Nijmegen ook de algemene tendens dat vooral op b- en c-milieus in de binnenstad 1 steeds meer panden leegstaan. Dit heeft te maken met het veranderend karakter van de binnenstad en is ook een gevolg van het achterblijven van bestedingen door de consument in die binnenstad. Daarnaast beëindigen veelal oudere MKB-ondernemers hun zaak en kunnen geen opvolger vinden. Jongeren zijn minder geneigd om een eigen zaak te beginnen en lopen tegen belemmeringen als financiering aan. Het gaat hier om autonome ontwikkelingen in de binnenstad die gaande zijn, los van de vraag of er een retailpark bij Ressen komt. Om te kunnen inspelen op deze autonome ontwikkelingen willen we samen met het Huis voor de Binnenstad de binnenstad meer weerbaar maken voor de toekomst. Op korte termijn starten we met een weerbaarheidsanalyse, die moet resulteren in een aanpak á la ringstraten, enerzijds gericht op de meest kwetsbare delen van de binnenstad en anderzijds bedoeld om sterke kanten van de binnenstad beter te benutten. Afspraken in de Stadsregio In het Regionaal Plan van de Stadsregio zijn drie locaties aangewezen voor grootschalige detailhandel, te weten Ressen, Gelredome en De Aam in Elst. In de tussentijd zijn daar plannen bij Duiven en Zevenaar bijgekomen. Momenteel vindt de evaluatie van het afsprakenkader in de Stadsregio plaats. Daarbij wordt ook gekeken naar de marktruimte voor PDV/GDV die er in de regio is. Uitgangspunt voor Nijmegen bij deze evaluatie is, dat grootschalige winkels thuis horen bij de steden en dat een retailpark inspeelt op veranderend winkelgedrag. Tegelijkertijd hebben we rekening te houden met de marktruimte die er is in de Stadsregio en willen we ons houden aan afspraken die daar worden gemaakt. Met de Kamer van Koophandel hebben we gesproken over haar Agenda voor de toekomst, waarin de Kamer waarschuwt voor een teveel aan winkelmeters in de regio en pleit voor afstemming van plannen op regionaal niveau om overbewinkeling te voorkomen. Een punt dat wij onderschrijven en dat maakt dat we belang hechten aan het maken van afspraken in Stadsregioverband. Tegelijkertijd vinden we in Agenda voor de toekomst ook terug dat nuancering op zijn plaats is. Zo dient er onderscheid gemaakt te worden tussen krimp (randen stadsregio) en groeigebieden (A325-gebied Arnhem-Nijmegen) in de Stadsregio. En ook de Kamer maakt onderscheid tussen de verschillende soorten winkellocaties (onderscheid: dagelijkse boodschappen, recreatief winkelen, doelgericht winkelen). Vervolgafspraken Kortom, er zijn zowel duidelijke argumenten die de komst van een retailpark bij Ressen ondersteunen. Maar ook overwegingen om hier, zeker in deze economisch mindere tijd, zorgvuldig mee om te gaan. We hebben de afgelopen tijd gebruikt om hierover in gesprek te gaan met het Huis voor de Binnenstad, Kamer van Koophandel en omliggende gemeenten in stadsregio-verband. Graag nodigen wij u nu uit voor een bijeenkomst op 25 juni 2012, A-milieu zijn hoofdwinkelstraten als bijvoorbeeld Broerstraat, Burchtstraat en Marikenstraat. B- en C- milieu zijn omliggende winkelstraten als bijvoorbeeld Hezelstraten, Van Welderenstraat, Bloemerstraat etc. Brief aan de raad.doc

5 Gemeente Nijmegen Economie Bureau Economische Ontwikkeling Vervolgvel uur om de resultaten van het Stec-onderzoek te bespreken en opvattingen met elkaar te delen. Dit najaar wil het College de definitieve balans opmaken voor het te realiseren programma voor vlek 14. Na het gesprek met de Raad en belangrijkste stakeholders kan in het najaar van 2012 opdracht worden gegeven voor het opstellen van het bestemmingsplan voor Vlek 14. Wat gaan we tot dat moment doen: - We gaan de komende tijd door met het betrekken van stakeholders (deskundigen, ondernemers en marktpartijen) bij dit traject. - We spreken met regelmaat met omliggende gemeenten in Stadsregio-verband en blijven deelnemen aan de evaluatie van het beleid rond grootschalige detailhandel in de Stadsregio. Een retailpark in Nijmegen heeft immers een uitstraling die verder gaat dan alleen Nijmegen. We houden u op de hoogte van dit traject. - In september willen we met U een bezoek brengen aan een voorbeeldpark voor retail en opgedane ervaringen rond realisatie en functioneren van dit park met u delen. Het gaat daarbij om een bezoek aan het Retailpark in Roermond. - Ook willen we met U een bezoek brengen aan een nieuwe vestiging van Hornbach in Breda. - Vlek 14 is de poort van Nijmegen en het hart van de Stadsregio. Zo n plek verdient een hoogwaardige uitstraling en een kwalitatief goede invulling. We zetten in op een retailpark met een groene en aantrekkelijke verschijningsvorm. We starten met een stedenbouwkundige visie voor deze locatie en het opstellen van een ontwikkelstrategie die rekening houdt met deze aspecten. - Eind 2012 willen we het ontwerp bestemmingsplan voor Ressen vrijgeven voor inspraak. We zullen u over dit traject tzt informeren. Hoogachtend, College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, drs. H.M.F. Bruls drs. B. van der Ploeg Brief aan de raad.doc

6 MARKTTOETS VLEK 14 NAAR EEN SUCCESVOLLE ONTWIKKELING VAN VLEK 14 IN WAALSPRONG Stec Groep aan Gemeente Nijmegen Stec Groep B.V. Esther Geuting, Guido Scheerder en Boudewijn Kuijl Mei 2012

7 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Uw vraag Onze aanpak Leeswijzer 3 2. LOCATIEPROFIEL VLEK Vlek 14 heeft veel sterke, maar ook enkele zwakke punten Vlek 14 is niet even aantrekkelijk voor alle vastgoedsegmenten Aandachtspunten voor de ontwikkeling van Vlek 14 gezien het locatieprofiel Vier scenario s die bij het locatieprofiel van Vlek 14 passen 8 3. VLEK 14: CENTRUM VAN VRIJE TIJD Vlek 14: centrum voor vrije tijd Scenario vrije tijd sluit als beste aan op de marktvraag Vrije tijd genereert in potentie de meeste grondopbrengsten Het scenario vrije tijd is relatief makkelijk te faseren De gemeente loopt relatief minder risico met het scenario vrije tijd Alternatief scenario EFFECTEN VOORKEURSVARIANT VRIJE TIJD Marktverschuivingen binnen Stadsregio bedragen gemiddeld 2 to 4% Marktverschuivingen Nijmegen bedragen gemiddeld 4 tot 8% ONTWIKKELSTRATEGIE EN RANDVOORWAARDEN Randvoorwaarde 1: stem regionaal af op het gebied van bedrijventerreinen en kantoren Randvoorwaarde 2: zorg voor goede afstemming retailplannen binnen de Stadsregio Randvoorwaarde 3: zet in op een sterke HOV verbinding Randvoorwaarde 4: zorg voor voldoende massa en onderscheidend vermogen 32

8 5.5 Randvoorwaarde 5: zorg voor sterke kandidaten voor het leisureprogramma met een onderscheidend aanbod Randvoorwaarde 6: zet in op een groene en aantrekkelijke verschijningsvorm Uw strategie: kies voor het scenario vrije tijd, maar alleen met rendabele leisure Uw strategie: werk met een aantrekkelijk terugvalscenario Uw strategie: zorg voor organische groei: negatief bestemmen in plaats van positief bestemmen Uw strategie: realiseer u dat als op Vlek 14 geen retailpark landt, het ergens anders in de stadsregio komt 37

9 1. INLEIDING In dit rapport geven we adviezen hoe u tot een succesvolle ontwikkeling van Vlek 14 komt. Dit hoofdstuk gaat kort in op uw vragen aan ons, onze aanpak en de leeswijzer. 1.1 Uw vraag U bent volop bezig met de ontwikkeling van de Waalsprong. In het uiterste noorden ontwikkelt u Vlek 14, dat in 2014 of 2015 op de markt moet komen. Vlek 14 (19 hectare groot) is een belangrijk gebied omdat het vanuit de noordkant de entree vormt van Nijmegen. U wilt daarom echt iets neerzetten op deze locatie en de entreefunctie ten volste benutten. Beeldkwaliteit en uitstraling zijn daarom belang. Naast Vlek 14 ligt de Landschapszone waarin u functies wilt vestigen op het gebied van leisure en vrije tijd ( m 2 bvo); het bestemmingsplan voor deze locatie is reeds van kracht. U wenst een optimale wisselwerking tussen het programma in Vlek 14 en de Landschapszone. U wilt nu weten voor welke functies op Vlek 14 markt is en wat de meerwaarde van deze functies voor Vlek 14, Nijmegen en de Stadsregio is. Meer concreet heeft u de volgende vragen: Welke doelgroepen zijn kansrijk voor Vlek 14? Wat is de omvang van de vraag van deze doelgroepen? Welke positionering en programma is het beste voor Vlek 14? Hoe is de wisselwerking met de aangrenzende Landschapszone? Wat betekent dit alles voor de opzet en inrichting van het terrein? Met welke grondprijzen, welk uitgiftetempo en welke fasering moet u rekening houden? Wat zijn de effecten van het programma voor Vlek 14 voor Nijmegen en de Stadsregio? Welke (markt)risico s hangen met de ontwikkeling van Vlek 14 samen? Hoe kunt u deze beheersen? Markttoets Vlek 14 definitief 1

10 U wilt een succesvolle ontwikkelstrategie Naast de marktverkenning wilt u ook een goede ontwikkelstrategie voor Vlek 14 en u wilt antwoorden op de volgende vragen: hoe moet u het programma in de markt zetten om Vlek 14 tot een succes te maken? En met wie moet u samenwerken en hoe zorgt u voor branding en klanten? 1.2 Onze aanpak Om bovenstaande vragen te beantwoorden, volgden we samen met u een aanpak in vijf stappen: Stap 1: kick-off en locatiebeoordeling Stap 2: markanalyse relevante doelgroepen Stap 3: kansrijke ontwikkelscenario s voor Vlek 14 Stap 4: uitwerking voorkeursvariant en workshop rekenen en tekenen Stap 5: adviezen ontwikkelstrategie voor Vlek 14 Hieronder geven we kort aan wat we in iedere stap hebben gedaan. Stap 1: kick-off en locatiebeoordeling In stap 1 brachten we een bezoek aan de locatie en de directe omgeving om de meest actuele informatie ter plekke op te nemen. Vervolgens vertaalden we de eerste marktfeiten en oordelen in een helder locatieprofiel waardoor de sterke en zwakke punten van de locatie direct naar boven komen. Stap 2: marktanalyse relevante doelgroepen In deze stap brachten we de aantrekkelijkheid van Vlek 14 voor de verschillende doelgroepen in beeld. Hierbij gingen we in op de volgende doelgroepen: kantoren, bedrijfsruimte, horeca, retail, leisure en zorg. Hierdoor verkregen we een helder beeld van de aard en omvang van de vraag per doelgroep, Op basis hiervan gaven we een oordeel over de aantrekkelijkheid van Vlek 14 voor elke doelgroep. Ook brachten we de concurrerende ontwikkelingen in de directe omgeving in beeld en trokken we conclusies over de wisselwerking tussen Vlek 14 en andere locaties in de Waalsprong en Nijmegen. Markttoets Vlek 14 definitief 2

11 Stap 3: kansrijke ontwikkelscenario s voor Vlek 14 Vervolgens stelden we in stap 3 vier potentiële ontwikkelscenario s op. Van elk scenario beschreven we de positionering, het programma en de ruimtelijke kwaliteit. Op basis van de criteria: aantrekkelijkheid Vlek 14, concurrentie, marktvraag en opbrengstenpotentieel,stelden we het voorkeursscenario vast. Stap 4: uitwerking voorkeursvariant en workshop rekenen en tekenen Deze voorkeursvariant werkten we in stap 4 verder uit. In een interactieve workshop gingen we in op wat dit scenario betekent voor de opzet, inrichting en profilering van Vlek 14. Ook maakten we bij dit scenario een Economische Effecten Rapportage met en focus op de retail en gaven we een overzicht van marktconforme prijzen. Dit deden we door middel van de residuele grondprijsmethode. Stap 5: adviezen ontwikkelstrategie voor Vlek 14 In deze laatste stap gaven we op basis van onze analyses en marktinschattingen een kort en bondig advies. Hierin gaven we een overzicht van de stappen die moeten worden gezet om het voorkeursscenario te realiseren. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 geven we door middel van een locatieprofiel de belangrijkste kenmerken van Vlek 14 en komen we op basis hiervan tot vier scenario s. In hoofdstuk 3 kiezen we het voorkeursscenario en geven we de belangrijkste argumenten hiervoor. Vervolgens geven we in hoofdstuk 4 een overzicht van de belangrijkste effecten van dit scenario; voor zowel de stadsregio, Nijmegen en diverse locaties binnen Nijmegen. In hoofdstuk 5, ten slotte, geven we u handvatten en randvoorwaarden om het voorkeursscenario daadwerkelijk te realiseren. Voor de onderbouwing en achterliggende analyses verwijzen we naar het bijlagenboek. Dit boek bevat: Bereikbaarheidskaart Vlek 14. Marktanalyse vastgoedsegmenten. Markttoets Vlek 14 definitief 3

12 2. LOCATIEPROFIEL VLEK 14 In dit hoofdstuk geven we allereerst een opsomming van de belangrijkste sterktes en zwaktes van Vlek 14. Op basis hiervan beschrijven we vier potentieel aantrekkelijke ontwikkelscenario s. 2.1 Vlek 14 heeft veel sterke, maar ook enkele zwakke punten Sterk: terrein is uitstekend bereikbaar per auto Door de ligging aan de N325 en het feit dat de (doorgetrokken) A15 op slechts enkele autominuten van Vlek 14 is gelegen, is het terrein per auto zeer goed bereikbaar. Pas in 2015 wordt daadwerkelijk begonnen met het doortrekken van de A15 richting Duitsland. Daarnaast ligt de (geplande) HOV-halte zeer nabij. Vlek 14 is met de auto binnen 15 minuten bereikbaar voor Nederlandse consumenten en binnen 30 minuten voor circa anderhalf miljoen consumenten (zie ook de bereikbaarheidskaart in het bijlagenboek). Sterk: door ruime locatie is het mogelijk volume te creëren Vlek 14 heeft een omvang van circa 19 hectare. Met deze omvang is het mogelijk om een programma met voldoende massa en parkeervolume te creëren. Om een ruimtelijke ontwikkeling tot een succes te maken is de omvang van het programma wezenlijk belang. Zo geldt voor retail dat door het moderne consumentengedrag en door de schaalvergroting in de detailhandel concepten onder de m² weinig kansrijk zijn. De consument wil kijken en vergelijken, moet er een ritje voor over hebben en de auto makkelijk kwijt kunnen. Markttoets Vlek 14 definitief 4

13 De definitieve terreincapaciteit moet overigens nog worden vastgesteld. Ook met een aantal hectare minder is er capaciteit voor een sterk programma met ruim parkeren. Kans: terrein is goed zichtbaar door potentiële zichtlocaties Door de directe ligging aan de N325 is het mogelijk zichtlocaties aan de rand van het terrein te realiseren. Door realisatie van deze zichtlocaties wordt het terrein zichtbaarder en het vergroot de herkenbaarheid van het terrein. Kans: centrale ligging binnen de stadsregio en entree van Nijmegen De centrale ligging binnen de stadsregio is een duidelijke kans. Vlek 14 is op deze manier aantrekkelijk voor bedrijven die klanten zowel in Arnhem als in Nijmegen willen bedienen. Ook is het aantrekkelijk dat Vlek 14 gelegen is het deel van de stadsregio waar de bevolkingsgroei plaats vindt. Vlek 14 ligt in het dynamische en stedelijke hart van de regio. Behalve een spil voor de Stadsregio vormt Vlek 14 een Poort voor Nijmegen. Kans: grenzend aan Landschapszone maakt synergie mogelijk Vlek 14 grenst aan de Landschapszone. Dit gebied van circa m² heeft een focus op leisure en vrije tijd. In het creëren van synergie tussen beide locaties ligt een belangrijke kans voor Vlek 14. Beide ontwikkelingen kunnen immers complementair aan elkaar zijn. Bedreiging/kans: Vlek 14 heeft nog geen bewezen identiteit Vlek 14 is nog geen bewezen locatie en nog niet bij alle ondernemers en potentiële vestigers bekend. Het is mogelijk dat Vlek 14 door deze beperkte naamsbekendheid potentiële vestigers misloopt. Hier ligt een belangrijke marketing- en acquisitieopgave. Voordeel van een terrein Markttoets Vlek 14 definitief 5

14 zonder identiteit is dat het niet gebukt gaat onder een negatief imago en dat u vanaf de grond af aan zorgvuldig kunt werken aan een aantrekkelijk gebied met een positief imago. Zwak: geen treinstation in directe omgeving De autobereikbaarheid van Vlek 14 is uitstekend, maar de bereikbaarheid per trein is dat niet. Lent is het meest nabij gelegen station. Dit station ligt op enkele autominuten van Vlek 14. Het ontbreken van een goede treinverbinding is een zwakte van het terrein voor sommige functies. Voor met name kantoorlocaties is een dubbele bereikbaarheid een vereiste. Bedreiging: er zijn diverse concurrerende ontwikkelingen in de omgeving In vrijwel alle vastgoedsegmenten (bedrijventerrein, kantoren, retail, leisure, zorg) is sprake van concurrerende projecten in de directe omgeving van Vlek 14. Deze concurrerende projecten kunnen een deel van de vraag van Vlek 14 wegsnoepen wat een vertragende werking op de ontwikkeling en uitgifte van Vlek 14 kan hebben. Voorbeelden van concurrerende projecten zijn: de Grift, bedrijvenpark A15, 7Poort, Nieuwgraaf Duiven en Arnhem-Zuid. Sterk punt van Vlek 14 ten opzichte van ontwikkelingen in Zevenaar of Duiven is de ligging in het centrum van de Stadsregio, waar de demografische groei plaats vindt. Daarnaast is Vlek 14 van alle locaties het best in staat (ook) het zuidelijke deel van de Stadsregio te bedienen. 2.2 Vlek 14 is niet even aantrekkelijk voor alle vastgoedsegmenten Met bovenstaande sterkte-zwakte-analyse, de marktanalyse uit het bijlagenboek en indicatie van de opbrengstenpotentie per vastgoedsegment geven we in tabel 1 een overzicht welke vastgoedsegmenten het beste op Vlek 14 passen en aantrekkelijk zijn. Hieruit blijkt dat met name retail, leisure en horeca goed bij de kenmerken van Vlek 14 passen. Andere vastgoedsegmenten scoren minder goed. Uit de marktanalyse komen geen vastgoedsegmenten zonder perspectief naar boven. Zie het bijlagenboek voor een verdere onderbouwing hiervan. Markttoets Vlek 14 definitief 6

15 Tabel 1: relatieve aantrekkelijkheid vastgoedsegmenten op Vlek 14? functie aantrekkelijkheid locatie concurrentie marktvraag opbrengst potentie eindoordeel 1 kantoren bedrijfsruimte retail leisure horeca zorg vakantiepark museum Bron: Stec Groep, Aandachtspunten voor de ontwikkeling van Vlek 14 gezien het locatieprofiel Verstop Vlek 14 niet Vlek 14 is een sterke locatie. Het terrein bezit een uitstekende autobereikbaarheid, ligt centraal in het dynamische hart van de stadsregio en vormt de noordelijke entree of poort voor Nijmegen. Doordat de voor Vlek 14 kansrijke vastgoedsegmenten (retail, leisure en horeca) gebaat zijn bij zichtbaarheid, is het belangrijk dat Vlek 14 een goed zichtbaar terrein wordt. U moet Vlek 14 daarom niet verstoppen achter bijvoorbeeld een aarden wal. Om de zichtbaarheid te versterken maakt u zichtlocaties aan de N325 en zorgt u voor een goede 1 Uiteraard is binnen elk vastgoedsegment weer een nadere onderverdeling. Zo is binnen de leisure met name een megabioscoop en een poolhouse interessant terwijl een discotheek veel minder goed past op Vlek 14. Markttoets Vlek 14 definitief 7

16 beeldkwaliteit. Ook houdt u in de stedenbouw rekening met de passerende automobilist. Denk hierbij aan voldoende ruimte tussen terrein en snelweg, parkeren achter het gebouw en het ritme tussen de zichtlocaties. Niet bedrijfslocatie na bedrijfslocatie en daarna een grote afstand open weide. Maar een duidelijke samenhang tussen open ruimte en bebouwing. Vlek 14 staat niet op zichzelf maar heeft een duidelijke samenhang met de omgeving U ziet de ontwikkeling van Vlek 14 in samenhang met andere ontwikkelingen in Nijmegen en de stadsregio. Het ontwikkelen van meerdere locaties binnen de Waalsprong, Nijmegen of de stadsregio die elkaar in de wielen rijden, moet u voorkomen. Dit om onnodige concurrentie tussen locaties en vertraging en afzettempo te vermijden. Het creëren van synergie tussen locaties moet juist worden gestimuleerd. Locaties waarmee u binnen Nijmegen rekening dient te houden, zijn o.a.: de Landschapszone, Citadel, De Grift, de binnenstad en woonboulevard Novium en binnen de stadsregio: Zevenaar, Arnhem, Duiven en Elst. Vlek 14 als locatie met een groene verschijningsvorm Naast de programmatische afstemming biedt ligging en omgeving van Vlek 14 ook belangrijke kansen om voor wat betreft verschijningsvorm aan te takken op het groene karakter van de omgeving en de koppeling aan de landschapszone. 2.4 Vier scenario s die bij het locatieprofiel van Vlek 14 passen In deze paragraaf onderscheiden we op hoofdlijn vier scenario s die in meer of mindere mate bij Vlek 14 passen. Het gaat om de scenario s: vrije tijd, werken, zorgen en mixen op Vlek 14. Bij elk scenario schetsen we een beeld hoe dit terrein er na realisatie uitziet, ook tonen we een aantal beelden die dit scenario goed samenvatten. Markttoets Vlek 14 definitief 8

17 Vrije tijd op Vlek 14 Mensen komen in dit scenario naar Vlek 14 om doelgericht grootschalige winkels en leisurevoorzieningen te bezoeken. Bezoekers van binnen en buiten de regio rijden snel naar Vlek 14 en kunnen de auto makkelijk en gratis kwijt. De bezoekers komen om bijvoorbeeld een nieuw bankstel of wasmachine te kopen in het retailpark, of een (mid)dagje te skiën in de skihal. Naast een programma retail en leisure zijn er nog een hotel en enkele kantoorpanden op het terrein te vinden. Veel functies op het terrein hebben een grootschalige uitstraling. Denk aan een retailpark of grootschalige leisure als een popzaal, een evenemententerrein, grootschalige horeca en een zwemparadijs. In dit scenario is sterker dan in andere scenario s sprake van piekbezoek. Markttoets Vlek 14 definitief 9

18 Werken op Vlek 14 Mensen komen in dit scenario vooral naar Vlek 14 om te werken. Een deel van de mensen werkt in bedrijfsruimtes met functies als handel, productie en logistiek. Daarnaast werkt een deel in de kantoren op het terrein. Kantoorgebruikers als accountants, advocaten, adviesbureaus, banken, verzekeraars, pensioenfondsen zijn op deze locatie gevestigd en bieden werk aan honderden mensen. In verhouding tot andere scenario s zijn hier veel mensen in pak en werkkleding. Op het terrein is ook een kleine hoeveelheid winkels waar werknemers kunnen lunchen en s middags of aan het eind van de dag kleine inkopen kunnen doen en er is een restaurant waar mensen kunnen borrelen en dineren. Ten slotte zijn er een hotel, enkele zorgfuncties als een tandarts en een huisarts en een bioscoop op het terrein. Al deze overige functies staan ten dienste van de werkfuncties kantoren en bedrijfsruimtes. Markttoets Vlek 14 definitief 10

19 Zorgen op Vlek 14 In dit scenario bezoeken voornamelijk mensen met een zorgbehoefte Vlek 14. Mensen komen voor de tandarts, hebben medicijnen nodig, hun arm is gebroken of moeten onder het mes. Vlek 14 is ingericht als een grootschalige zorgboulevard. Functies als een ziekenhuis, apotheek, tandarts, drogisterij, diëtist, consultatiebureau en een fysiotherapeut zijn op het terrein geconcentreerd. Patiënten, artsen, verpleegsters en behandelaars bepalen het straatbeeld. Dit scenario sluit goed aan bij de sterke omzetontwikkeling van de zorgsector. Onder andere door de vergrijzing en de technologisering van de gezondheidszorg gaat er steeds meer geld in deze sector om. Inzetten op de zorgsector is een duidelijke kans voor Vlek 14 en past goed bij het profiel en imago van Nijmegen. Naast de concentratie van zorgfuncties zijn er diverse andere ondersteunende functies op deze locatie gevestigd. Denk hierbij aan een hotel, winkels, kantoren, bedrijfsruimtes, een restaurant en een bioscoop. Markttoets Vlek 14 definitief 11

20 Mixen op Vlek 14 Mensen bezoeken om verschillende redenen Vlek 14. Zo zijn er kantoorpanden en bedrijfsruimtes waarin mensen werken. Er is thematische retail en er is een gedeelte van het terrein waar diverse zorggerelateerde functies als een tandarts, een fysiotherapeut en een verloskundige zijn gevestigd. Ten slotte zijn er een hotel en restaurants op de locatie. Door deze mix van functies is er op alle tijden reuring op het terrein en het terrein trekt een grote diversiteit aan mensen. Mensen die werken, maar ook mensen die winkelen, uitgaan of onderzocht worden. Binnen het mix-scenario zijn verschillende accenten mogelijk. Bijvoorbeeld een wat sterker accent op zorg of werken en minder op leisure. Markttoets Vlek 14 definitief 12

21 3. VLEK 14: CENTRUM VAN VRIJE TIJD In dit hoofdstuk geven we een onderbouwing voor het voorkeursscenario. Waarom is dit scenario aantrekkelijker dan de andere scenario s? Daarnaast gaan we kort in op de argumenten voor het terugvalscenario. 3.1 Vlek 14: centrum voor vrije tijd Als we de scenario s beoordelen op basis van de criteria: markt (er is vraag vanuit de markt, ook in relatie tot aanbod), opbrengsten, faseren en risico s scoort het scenario vrije tijd het best. Tabel 2: afweging scenario s op basis van vier argumenten Scenario markt opbrengsten faseren risico beperkt eindoordeel vrije tijd Werken Zorg mix Bron: Stec Groep, 2012 Voor het scenario vrije tijd zijn goede marktperspectieven aanwezig, terwijl de opbrengsten hoog zijn. Dit is vooral te danken aan het onderdeel retail. Na vrije tijd scoort het scenario mix het best. De scenario s werken en zorg scoren minder goed qua risicobeperking. Bij het scenario werken komt dit vooral door de marktkansen en bij zorg door de lastige faseerbaarheid (grote vraag, maar onduidelijkheid over het moment van landen en daardoor extra risico in het ontwikkelingsproces). Markttoets Vlek 14 definitief 13

22 Markttoets Vlek 14 definitief 14

23 Wat voor vastgoedprogramma past bij vrije tijd? Om een goed idee van het vastgoedprogramma op hoofdlijnen te krijgen, geven we in tabel 3 een overzicht in bandbreedtes van elke functie. Afhankelijk van de gekozen bandbreedtes komt een footprint van circa 11 tot 19 hectare naar voren. Voor deze bandbreedte is gekozen omdat op dit moment nog niet exact duidelijk is hoeveel hectare van de totale oppervlakte uitgeefbaar is. Dit programma heeft een behoefte aan grofweg tot parkeerplaatsen. Tabel 3: indicatief vastgoedprogramma scenario vrije tijd functie totaal fsi 2 Footprint thematische retail , kantoorruimte hotel restaurants bioscoop grootschalige leisure* , totaal Bron: Stec Groep, 2012 Bij thematische retail denken wij aan een retailpark. Voor een monofunctionele woonboulevard zien wij minder marktkansen. Deze woonboulevards hebben het lastig en zijn steeds minder aantrekkelijk voor de consument en daardoor ook voor beleggers. De consument wil ruime keuze binnen het thema in en om t huis. Voorbeelden van succesvolle retailparken in Nederland zijn: Retail Park Roermond, Hengelo Plein Westermaat, Hoofddorp Cruquius en Leeuwarden De Centrale. Naast een breed aanbod wonen en doe-hetzelf kennen deze parken ook grootschalige aanbieders in branches als: bruin- en witgoed, sport en spel en huishoudelijke artikelen. 2 FSI is Floor Space Index: de verhouding tussen het bebouwde bruto vloeroppervlak en de oppervlakte van het terrein. Een FSI van 1,0 betekent dus dat één hectare grond een bebouwde bruto vloeroppervlak van m² heeft. Markttoets Vlek 14 definitief 15

24 Voorbeelden van (grootschalige) leisure zijn onder andere een skihal, waterbaan, duiktoren, sky dive, fitkids, bowling, gaming, poolhouse en indoorgolf. 3.2 Scenario vrije tijd sluit als beste aan op de marktvraag Het eerste criterium is de markt: in hoeverre sluit het scenario aan op de marktvraag? Een programma dat goed aansluit op de marktvraag leidt tot verbetering van het economisch profiel van Nijmegen en de stadsregio en voldoet aan wensen van ondernemers en consumenten. Daarnaast leidt dit scenario tot een hoger afzettempo en omwonenden en markt hebben het gevoel dat Vlek 14 leeft en snel tot ontwikkeling komt. Dit is goed voor het imago van het gebied. Daarnaast wordt (toekomstige) leegstand 3 voorkomen en loopt de rentetikker door behoud van het afzettempo minder lang door. Retail en leisure passen als hoofdcomponenten van het scenario vrije tijd niet alleen goed bij de locationele kwaliteiten van Vlek 14, maar bezitten ook voldoende marktpotentieel. Als we kijken naar het type retail dat past bij Vlek 14, grootschalig en doelgericht, dan is er binnen de Stadsregio voldoende marktruimte voor een retailpark op Vlek 14 (zie bijlagenboek, paragraaf 5.2). Voor een park met grootschalige en doelgericht bezochte retail komen branches in aanmerking die vallen onder de branchegroepen in en om t huis en vrije tijd. Het gaat dan om branches als wonen, doe-het-zelf, tuincentra, rijwielen, bruin-/witgoed, sport en spel. Winkels die behoren tot de branchegroepen dagelijkse boodschappen en mode zijn niet wenselijk op Vlek 14, omdat ze sterk concurreren met de binnenstad (mode) en buurt- en wijkcentra (boodschappen). De marktruimte in de Stadsregio bedraagt in de branchegroepen in en om t huis en vrije tijd richting 2020 circa m² bvo (zie bijlagenboek paragraaf 5.2). Behalve Vlek 14 zijn er meer locaties in de Stadsregio die denken aan de ontwikkeling van een retailprogramma grootschalige en doelgerichte detailhandel, zoals: Duiven Nieuwgraaf, Zevenaar Spoorallée, Elst De Aam en Arnhem Zuid. 3 Een programma dat goed aansluit bij de marktvraag leidt tot minder leegstand dan een programma dat niet aansluit bij de marktvraag (bouwen voor de leegstand) Markttoets Vlek 14 definitief 16

25 De plannen voor de ontwikkeling van een cluster grootschalige en doelgericht bezochte detailhandel en leisure op Vlek 14 spelen al lang. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de retailplannen voor de Spoorallée in Zevenaar die van recentere datum zijn. Box: continuïteit in beleid voor Vlek 14 In het beleid van de gemeente Nijmegen speelt de ontwikkeling van grootschalige retail en leisure al lange tijd: In het voorkeursmodel Waalsprong (2003) vormt Vlek 14 een onderdeel van een keten bedrijvigheid die kan ontstaan langs de hoofdwegenstructuur; In de structuurvisie Nijmegen (2010) staat dat Vlek 14, gezien de goede bereikbaarheid en de ligging aan de waterplassen en voorzieningen van de Landschapszone, uitermate interessant is voor de combinatie van perifere en grootschalig winkels rond het thema wonen en vrije tijd. Ook liggen er kansen voor kantoren gezien de mogelijkheid tot zichtlocaties. Tenslotte is Vlek 14 een zoeklocatie voor leisure en voorzieningen als aanvulling op de functies in de Landschapszone. In het economisch beleidskader (o.a. structuurvisie bedrijventerreinen en werklocaties van Provincie Gelderland (2010), Regionaal Plan van de Stadsregio ( ) en het RPB van de stadsregio (2011)) zijn in de stadsregio Arnhem-Nijmegen afspraken gemaakt voor realisatie van bovenlokale winkel- en vrijetijdsvoorzieningen. Vlek 14 is een van de locaties die hiervoor is aangewezen. De huidige plannen voor ontwikkeling van Vlek 14 als centrum van vrije tijd sluiten goed aan op eerder visies en beleidstukken. De plannen voor Vlek 14, Duiven Nieuwgraaf, Zevenaar Spoorallée, Arnhem Zuid en Els De Aam betekenen dat binnen de Stadsregio afstemming nodig is om niet teveel meters op de markt te brengen en te bouwen voor leegstand. Markttoets Vlek 14 definitief 17

26 3.3 Vrije tijd genereert in potentie de meeste grondopbrengsten Een tweede criterium voor de afweging tussen de vier scenario s zijn de opbrengsten. Het is immers belangrijk dat Vlek 14 een rendabele ontwikkeling wordt. Met name het scenario werken zorgt voor lagere grondopbrengsten dan de andere scenario s. Dit komt vooral doordat bedrijfsruimtes in relatie tot de andere functies relatief weinig huur kunnen betalen en daardoor de grondopbrengsten lager zijn. De overige scenario s ontlopen elkaar qua opbrengsten minder. Wel is het zo dat het scenario vrije tijd door de thematische retail de grootste opbrengstpotentie bezit. 3.4 Het scenario vrije tijd is relatief makkelijk te faseren As derde kijken we naar de fasering. Is het mogelijk het terrein aantrekkelijk te faseren? Een scenario met een te grote focus op één vastgoedsegment (bijvoorbeeld zorg) is lastiger te faseren dan een terrein dat op meerdere paarden wedt. Als het ene vastgoedsegment een dip kent, is het nog wel mogelijk het andere vastgoedsegment in de markt te zetten. Hierdoor blijft de uitgifte van het terrein op stoom en drukt de rente minder zwaar op de exploitatie. Logischerwijs scoort het mix-scenario goed op dit onderdeel. Dit scenario kent relatief veel vastgoedsegmenten waardoor het makkelijk is een alternatief vastgoedsegment aan te boren als er sprake is van een dip in een bepaald vastgoedsegment. Het mix-scenario heeft een behoorlijk omvangrijk en breed programma van kantoren, bedrijfsruimtes, zorgfuncties, retail en leisure. Duidelijk minder goed scoort het scenario zorg omdat dit scenario een zeer sterke focus op slechts één vastgoedsegment heeft. Vandaar een negatieve score. Een middenpositie wordt ingenomen door vrije tijd en werken : beide scenario s leunen op circa twee vastgoedsegmenten. Vrije tijd leunt op retail en leisure en werken op kantoren en bedrijfsruimtes. Markttoets Vlek 14 definitief 18

27 3.5 De gemeente loopt relatief minder risico met het scenario vrije tijd Het vierde en laatste criterium is het risico. Hoeveel risico loopt Nijmegen met in de verschillende scenario s? Welke concurrerende projecten zijn er in Nijmegen en de stadsregio? Een scenario met weinig vergelijkbare ontwikkelingen in de directe omgeving heeft de voorkeur. Projecten met een soortgelijk profiel snoepen namelijk een deel van de marktvraag af waardoor de gemeente meer risico loopt. Voor het scenario vrije tijd is er in verhouding tot de andere scenario s een beperkt risico. Er is een beperkt aantal concurrerende projecten in Nijmegen en de stadsregio: Duiven Nieuwgraaf, Zevenaar Spoorallée, Elst De Aam en Arnhem Zuid. Het gaat op de meeste van deze locaties (nog) niet om harde plannen. Bovendien is er marktruimte in dit segment en scoort Vlek 14 goed qua locatie. Binnen de Stadsregio ligt er een opgave in de afstemming van deze plannen. Voor de scenario s werken en zorg is de concurrentie groter. Voor een vastgoedsegment als kantoren zijn veel locaties mogelijk die vaak ook beter scoren (binnenstad, station). Vlek 14 is in dit segment vooral interessant voor een grote partij met een functie voor Arnhem-Nijmegen. 3.6 Alternatief scenario Om Vlek 14 goed in de markt te zetten, moet u een duidelijk toekomstbeeld voor ogen hebben. Het toekomstbeeld met het meeste perspectief voor Vlek 14 is het scenario vrije tijd. Gezien de grillige economische ontwikkelingen, is het belangrijk een flexibel programma te hebben. Door de oogharen beschouwd, voldoet het scenario vrije tijd aan deze eisen. Daarnaast is het aantrekkelijk om een alternatief terugvalscenario te hebben. Het mix-scenario is hiervoor aantrekkelijk. Dit scenario sluit goed aan op verschillende kansrijke marktsegmenten (retail, maar ook zorg), zorgt voor hoge grondopbrengsten en is relatief eenvoudig te faseren. Wat voor vastgoedprogramma past bij het terugvalscenario mix? Zoals de naam van het scenario al zegt, zijn er verschillende functies die een prominente plaats innemen. Zo hebben zowel de thematische retail, kantoren, bedrijfsruimtes en zorg een belangrijk aandeel in het programma. Samen met de ondersteunende functies (hotel, restaurants en bioscoop) heeft dit programma Markttoets Vlek 14 definitief 19

28 een oppervlakte van circa 13 tot 18 hectare. Dit programma heeft een behoefte aan tot parkeerplaatsen. Tabel 4: indicatief vastgoedprogramma scenario mix functie totaal fsi Footprint thematische retail , kantoorruimte bedrijfsruimte , zorg , hotel restaurants bioscoop totaal Bron: Stec Groep, 2012 Door het relatief grote aandeel van functies met een hoge opbrengst per m² (retail, kantoorruimte en zorg) heeft dit scenario een hoge totaalopbrengst. In tabel 5 is een meer concreet mix-scenario weergegeven, waarin niet langer uitgegaan van bandbreedtes per functies en het hotel en de bioscoop buiten het scenario zijn gelaten. Dit programma heeft een footprint van circa 16 hectare. Markttoets Vlek 14 definitief 20

29 Tabel 5: indicatief vastgoedprogramma scenario mix zonder bandbreedtes functie totaal fsi Footprint thematische retail , kantoorruimte bedrijfsruimte , zorg , restaurants totaal Bron: Stec Groep, 2012 Markttoets Vlek 14 definitief 21

30 4. EFFECTEN VOORKEURSVARIANT VRIJE TIJD In dit hoofdstuk leest u de belangrijkste effecten van de voorkeursvariant vrije tijd voor de Stadsregio en Nijmegen. 4.1 Marktverschuivingen binnen Stadsregio bedragen gemiddeld 2 to 4% Meer structuur in winkellandschap door retailpark De ontwikkeling van een retailpark past binnen het koopgedrag van de moderne consument. Die maakt het volgende onderscheid in koopgedrag: boodschappen doen (wijk- en buurtcentra); funshoppen (grotere binnensteden); doelgerichte aankopen (goed bereikbare PDV/GDV clusters). Onderstaand figuur illustreert genoemde ontwikkeling in het koopgedrag en laat zien dat in de Nijmeegse binnenstad het accent steeds sterker op het funshoppen is komen te liggen en de functie voor doelgerichte aankopen in de binnenstad afneemt. Bron: O&S gemeente Nijmegen, 2012 Markttoets Vlek 14 definitief 22

31 Met de ontwikkeling van een retailpark op Vlek 14 wordt een goed bereikbaar cluster grootschalige en doelgericht bezochte detailhandel aan de gemeente Nijmegen en de Stadsregio toegevoegd. Dit cluster trekt bezoekers van buiten Nijmegen en de Stadsregio en zorgt voor nieuwe omzet 4. Hier staat tegenover dat het grootschalige retailcluster ook zorgt voor marktverschuivingen bij de al gevestigde detailhandel in Nijmegen en de Stadsregio. Op het niveau van de hele niet-dagelijkse sector gaat het in de stadsregio om een marktverschuiving van gemiddeld 2%. Wanneer de marktverschuiving wordt toegespitst op de branchegroepen die op een retailpark zijn vertegenwoordigd ( in en om t huis en vrije tijd 5 ) bedraagt de marktverschuiving circa 4%. Tabel 6: effecten retailpark op omzet bestaande retail in stadsregio Arnhem-Nijmegen niet-dagelijkse sector branches retailpark aantal m² wvo retailpark normomzet per m² wvo omzetclaim retailpark (m² x normomzet) 54 mln. euro 54 mln. euro nieuwe omzet van buiten Stadsregio (15%) 8 mln. euro 8mln. euro omzetverschuivingen binnen stadsregio 46 mln. euro 46 mln. euro huidig aantal m² wvo stadsregio normomzet per m² wvo omzetclaim huidig aanbod stadsregio(m² x normomzet) mln. euro mln. euro omzetverschuiving binnen stadsregio door retailpark 46 mln. euro 46 mln. euro omzetclaim huidig aanbod stadsregio mln. euro mln. euro % marktverschuiving binnen Stadsregio 2% 4% Bron: Stec Groep, we zijn uitgegaan van een bescheiden aandeel nieuwe omzet van 15%. Wanneer op Vlek 14 een voor de regio unieke trekker wordt toegevoegd, wordt het aandeel nieuwe omzet groter en de verschuivingen binnen de regio kleiner. 5 Branches: wonen, doe-het-zelf, tuincentra, dierbenodigdheden, rijwielen, bruin- en witgoed, sport en spel. Markttoets Vlek 14 definitief 23

32 Box: visie op detailhandelsstructuur Stadsregio Arnhem-Nijmegen Ontwikkelingen als online shoppen en vergrijzing zorgen er voor dat de bestedingen in de detailhandel onder druk staan. In veel regio s in Nederland komt daar ook nog krimp bij. Dat laatste is in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen niet het geval. Neemt niet weg dat ook in de Stadsregio de detailhandel het op veel plekken moeilijk krijgt. Sterke locaties als de A1-milieus in de grotere binnensteden als Arnhem en Nijmegen blijven onverminderd aantrekkelijk. De toekomst voor de aanloopstraten, buurtwinkelcentra zonder sterke supermarkt en kleinschalige monofunctionele woonboulevards ziet er minder rooskleurig uit. Voor deze winkelgebieden ligt de komende jaren een flinke opgave voor sanering en transformatie van winkelvastgoed. Nieuwe perifere winkelconcentraties hebben alleen kans van slagen als zij worden ontwikkeld op toplocaties en beschikken over voldoende massa en trekkracht. Retailparken zoals die in Roermond, Hengelo, Leeuwarden, Hoofddorp functioneren goed en zijn in trek bij de consument. Die wil funshoppen in de grotere binnensteden en runshoppen op goed bereikbare locaties. Binnensteden, retailparken en buurt- en wijkcentra zijn complementair en kunnen naast elkaar bestaan als: Het winkelaanbod in het retailpark bestaat uit grootschalige winkels in doelgericht bezochte branches als wonen, doe-het-zelf, tuincentra,dierbenodigdheden, bruin- en witgoed, rijwielen, sport en huishoudelijke artikelen Op het retailpark geen modewinkels, warenhuizen en supermarkten zijn toegestaan Op het retailpark geen kleinschalige winkels zijn toegestaan Bij binnensteden de beleving centraal staat en zij alles bieden om te funshoppen. Veel keuze aan modewinkels, hippe speciaalzaken en sfeervolle horeca en terrasjes. De wijkcentra beschikken over een compleet dagelijks aanbod met sterke en ruime supermarkten. Binnen de stadsregio is marktruimte voor een retailpark, maar spelen ook diverse plannen en ontwikkelingen. De plannen voor Vlek 14, Duiven Nieuwgraaf, Zevenaar Spoorallée, Arnhem Zuid en Elst De Aam betekenen dat afstemming nodig is om niet teveel meters op de markt te brengen en te bouwen voor leegstand. Daarnaast zijn voor de consument één of maximaal twee sterke locaties met een ruim en compleet aanbod aantrekkelijker, dan meerdere kleinschalige locaties. Vlek 14 bezit sterke uitgangspunten voor een retailpark: uitstekend bereikbaar en centraal gelegen in het stedelijke en dynamische hart van de Stadsregio. Van alle potentiële locaties in de Stadsregio is Vlek 14 het best in staat het zuidelijk deel van de regio te bedienen. Zoals dit voor de grootschalige detailhandel op Duiven Nieuwgraaf voor het noordelijke deel van de Stadsregio geldt. Markttoets Vlek 14 definitief 24