Scenario's verzorgingshuizen

Transcriptie

1 Scenario's verzorgingshuizen werkdocument In opdracht van Ministerie van VWS, DVVO Rob de Wildt Jeroen Neele mei 2003 Rapportnummer: RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax

2

3 Inhoudsopgave 1 INLEIDING 1 2 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN INTEGRATIE VAN WONEN EN ZORG SCHAAL EN LIGGING STEDENBOUWKUNDIGE SITUERING FUNCTIONELE EN BOUWKUNDIGE KWALITEIT HET VERZORGINGSHUIS ALS INSTITUUT 15 3 NAAR VERZORGD EN BESCHERMD WONEN GEBOUW VERANDERT OF VERDWIJNT MET ANDER PROGRAMMA OMBOUWSCENARIO S 18 4 GEVOLGEN IN KWALITEIT EN KOSTEN NIEUWE HUISVESTING VOOR WONEN EN ZORG KOSTEN VAN TRANSFORMATIE WONINGEN MET ZORG IN PLAATS VAN VERZORGINGSHUISPLAATSEN EXPLOITATIERESULTATEN VAN TRANSFORMATIE TOEKOMSTPLANNEN DOOREXPLOITEREN OF TRANSFORMEREN? 34 5 EXPLOITATIE EN BEKOSTIGING BUITEN DE AWBZ: PPS 37

4

5 INLEIDING 1 1 Inleiding RIGO Research en Advies maakte in opdracht van het Ministerie van VWS een studie van de transformatiemogelijkheden in de zorgsector, een studie die zich toespitst op de verzorgingshuizen. De studie bouwt voort op eerdere onderzoeken naar het vastgoed in de zorgsector (Vastgoed op eigen benen, Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen, Zorg vast goed). Dit werkdocument geeft de uitkomst weer van de verkenning van transformatiemogelijkheden bij 40 bestaande verzorgingshuizen. Deze verzorgingshuizen werden geselecteerd uit de ruim 1300 verzorgingshuizen. Daarbij is gezorgd voor spreiding naar bouwperiode en regio. We bezochten de verzorgingshuizen en gingen na welke plannen er ontwikkeld werden voor kwaliteitsverbetering of herpositionering. We gaan hier achtereenvolgens in op de kwaliteit van bestaande verzorgingshuizen (hoofdstuk 2), de mogelijkheden voor bouw en verbouw op deze locaties en soms elders (hoofdstuk 3). Vervolgens geven we de gevolgen in termen van kosten en kwaliteit (hoofdstuk 4) en van exploitatie en bekostiging (hoofdstuk 5). Het onderzoek werd van de kant van VWS begeleid door Jan Krijnen (DVVO).

6 2 INLEIDING

7 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN 3 2 Kwaliteit van verzorgingshuizen In de studie naar de vernieuwing in de zorgsector krijgen de verzorgingshuizen bijzondere aandacht. Dit komt voort uit de het feit dat de kwaliteit van bestaande verzorgingshuizen sterk achterblijft bij de toenemende kwaliteitseisen. Dit heeft te maken met veranderingen aan de vraagzijde. De toegenomen zorgzwaarte aan de ene kant en het langer zelfstandig wonen aan de andere kant maakt dat het traditionele verzorgingshuis steeds minder aan de vraag voldoet. Tegelijkertijd groeit de vraag naar de verschillende combinaties van wonen en zorg. In Nederland zijn in totaal ongeveer verzorgingshuizen. Gemiddeld genomen zijn er dus in elke gemeente 2 tot 3 complexen gevestigd. Hoe zijn deze gebouwen gesitueerd? En in welke staat verkeren zij? In dit hoofdstuk komen deze aspecten aan bod, deels aan de hand van de veertig verzorgingshuizen die zijn bezocht en deels op basis van bestanden van alle verzorgingshuizen. Daarna gaan we kort in op de kwaliteit van verpleeghuizen.

8 4 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN figuur 1 Opbouw voorraad verzorgingshuizen naar bouwperiode: zwaartepunt in de periode (bron: Bouwcollege: Project Inventarisatie Verzorgingshuizen, PIV) m2 bvo voor na Integratie van wonen en zorg Veel verzorgingshuizen passen in het beeld dat in het vorige hoofdstuk is geschetst van het beschermd wonen in een verzorgingshuis. In het verzorgingshuis wordt een totaalpakket geleverd van zorg, dienstverlening en huisvesting. In de afgelopen jaren is dit nog uitgebreid met dagopvang en tijdelijke zorg na ziekenhuisopname. Behalve de huisbewoners krijgen vaak ook de omwonenden in aanleunwoningen zorg en diensten vanuit het huis. In toenemende mate worden deze zorg en diensten ook in een groter gebied rondom het huis geleverd. De woonappartementen in de huizen zijn beperkt: overwegend een kamer met een kleine badcel en een kitchenette in de entree van het appartement. Soms is er nog een kleine berging of een balkonnetje. Deze beperkte ruimte wordt enigszins verruimd door gemeenschappelijke ruimten: een extra huiskamer om grotere groepen te ontvangen, een koffie- en eetzaal, een bibliotheek, etc. Bij het bezoek aan de geselecteerde verzorgingshuizen viel op dat het pakket van wonen en zorg dat de verschillende huizen bieden betrekkelijk uniform is, ondanks de uiteenlopende ouderdom van de huizen. Dit kan worden verklaard uit de sturende invloed die de bekostiging van de exploitatie had: bepaalde voorzieningen werden vergoed, andere niet. Aanleunwoningen Bij ongeveer 70% van de bezochte complexen zijn in de loop der jaren aanleunwoningen gebouwd: zelfstandige woningen, soms laagbouw en soms gestapeld. Ze zijn in een aantal gevallen fysiek met het verzorgingshuis verbonden, maar zijn meestal zelfstandige bouwblokken. Soms hebben ze dezelfde eigenaar, soms zijn

9 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN 5 ze ook van een locale woningcorporatie, terwijl het huis eigendom is van een zelfstandige zorginstelling. Het aantal aanleunwoningen overstijgt in een enkel geval het aantal eenheden in het verzorgingshuis. De aanwezigheid van deze woningen kan bij een eventuele bouw of verbouw een belemmering vormen: De fysieke aanwezigheid van deze aanleunwoningen kan de herontwikkeling van het terrein sterk beperken; De aanleunwoningen zijn vaak van recenter datum dan het verzorgingshuis en hebben dientengevolge een relatief hoge boekwaarde. Indien men de aanleunwoningen in het plan wil betrekken is er misschien meer weerstand bij de bewoners (grotere tevredenheid met de woonvorm); De relatie van de aanleunwoningen met het zorgaanbod kan heel divers zijn, lopend van beperkte thuiszorg tot gelijk aan het verzorgingshuisappartement, men spreekt dan wel van inleunwoningen. Het kan voordeliger zijn de aanleunwoningen te behouden en op te nemen in het nieuwe plan. Maar in veel gevallen gaat het om oudere laagbouwwoningen die relatief veel grond in beslag neemt. Het volgende voorbeeld toont een verzorgingshuis met daaromheen drie vrijstaande aanleuncomplexen. Het verzorgingshuis is begin jaren vijftig gebouwd en midden jaren ingrijpend tachtig gerenoveerd. De aanleunwoningen zijn in verschillende jaren in de jaren tachtig en negentig bijgebouwd. figuur 2 verzorgingshuis en aanleunwoningen: Huis in de Duinen te Zandvoort

10 6 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN figuur 3 aanleuncomplex bij verzorgingshuis Huis in de Duinen De zorg en andere diensten waarover de bewoners van aanleunwoningen kunnen beschikken komt overwegend vanuit het verzorgingshuis. Soms gaan bewoners door met de thuiszorg die ze in de vorige woonsituatie ontvingen, of is sprake van complementair aanbod van de thuiszorg, bij personeelsgebrek in het verzorgingshuis. De bewoners kunnen voorts meestal naar eigen behoefte gebruik maken van de zorg die in het verzorgingshuis wordt aangeboden. Bij de bezochte verzorgingshuizen bieden de aanleunwoningen ongeveer 50% tot 60% extra plaatsen, bovenop de plaatsen in het verzorgingshuis. Landelijk zou dit neerkomen op ruim plaatsen. tabel 1 Zorgaanbod voor de aanleunwoningen: meeste diensten worden geleverd De zorg in aanleunwoningen percentage Geleverde zorg maaltijden 97% gebruik recreatiezaal 97% wasserij 68% boodschappendienst 23% kapper 94% pedicure 90% toko in het verzorgingshuis 80% huismeester 90% anders 10% typering geleverde zorg directe hulp in noodsituaties/alarmering 100% overbruggingshulp tot thuiszorg 67% uitgebreid zorgaanbod op afroep/afspraak 86% wie levert zorg verzorgingshuis 97% thuiszorg 80% anderen 23%

11 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN Schaal en ligging De grootte van de verzorgingshuizen in de steekproef varieerde van 40 tot bijna 140 plaatsen, met één uitschieter van 180 eenheden. In de jaren negentig worden de verzorgingshuizen wat kleiner van omvang. Alle huizen met bouwjaar na 1990, die in het kader van deze studie zijn bezocht, tellen minder dan negentig plaatsen. In het totale bestand aan verzorgingshuizen ligt het zwaartepunt in de categorie en 100 tot 200 plaatsen. tabel 2 verdeling verzorgingshuizen naar grootte (bron CTG) Grootte verzorgingshuis Aantal huizen Aantal plaatsen Gemiddelde grootte 5-50 plaatsen plaatsen plaasen > 200 plaatsen Totaal Met de vermindering van het aantal plaatsen per verzorgingshuis neemt de spreiding in grootte af. In de eerste helft van de jaren zeventig zijn naar verhouding de meeste verzorgingshuizen gebouwd. Gemiddeld genomen zijn deze ook het grootst: meer dan 80 plaatsen per verzorgingshuis. In het onderzoek waren de landelijk, suburbaan en urbaan gelegen verzorgingshuizen evenredig vertegenwoordigd. De verschillen tussen de landelijk en de stedelijk gesitueerde verzorgingshuizen zijn op het eerste gezicht kleiner dan wellicht kan worden aangenomen. De huizen op de landelijke locaties zijn minder groot, maar hebben meer grond dan de meer urbaan gelegen complexen. Per plaats is het ruimtebeslag daar het grootst: bijna m2 per plaats ten opzichte van 570 m2 in stedelijke omgeving. Het gemiddelde bebouwingspercentage in de steekproef varieert van 26% op landelijke locaties tot ruim 40% in stedelijke omgeving. tabel 3 kenmerken 40 verzorgingshuizen naar type locatie aandeel plaatsen kavel/huis kavel/plaats bebouwd bouwlaag landelijk 32% % 3,3 0,68 suburbaan 34% % 3,6 0,82 urbaan 34% % 4,6 1,44 totaal % 3,9 0,91 fsi 1 voetnoot 1 Fsi: floor/space index, de verhouding tussen totaal vloeroppervlak en het kaveloppervlak.

12 8 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN Het type ligging van het huis vertaalt zich duidelijk in de ruimte eromheen: de landelijk gelegen verzorgingshuizen hebben meer dan tweemaal zoveel ruimte per plaats als de urbaan gelegen huizen. Dit is van invloed op de eventueel andere gebruiksmogelijkheden van de grond. 2.3 Stedenbouwkundige situering Behalve de omvang van de huizen is de situering van het gebouw of de gebouwen bepalend voor de inpassing van het gebouw in de omgeving. Met een capaciteit van meer dan zeventig plaatsen vraagt het gemiddelde verzorgingshuis om een bouwvolume dat in de grote steden niet ongebruikelijk is, maar in kleine gemeenten eerder uitzondering dan regel is en daardoor sneller in het oog zal springen. Dat geldt vooral voor de bouw in de jaren zestig en zeventig, toen men zich minder gelegen liet liggen aan de omgeving. De omringende laagbouw van de meer landelijk gelegen verzorgingshuizen versterkt dit nog. De volgende twee luchtfoto s geven hier een beeld van: de grootschalige verzorgingshuizen contrasteren met de kleinschalige structuur van de woonwijk. Voorbeelden van grootschalige verzorgingshuizen in kleinschalige woonwijken: Echt en Lochem

13 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN 9 De stedenbouwkundige inpassing in de omgeving kent als uitersten het gebouw dat één geheel vormt met de (vaak stedelijke) omgeving en het solitaire gebouw op een ruime kavel. Van het eerste type zijn de voorbeelden uit de praktijk geringer, maar in de grootstedelijke omgeving zijn er vele te vinden. De meeste verzorgingshuizen zijn solitaire gebouwen of gebouwcomplexen, zoals beide voorgaande voorbeelden. Vaak worden ze wel geflankeerd door aanleunwoningen, die in de loop der tijd op de ruime kavel zijn bijgebouwd. Stedenbouwkundig onderdeel van de omgeving Zoals gezegd zijn er weinig voorbeelden van verzorgingshuizen die een geheel met de omgeving vormen. De volgende voorbeelden zijn beide in een stedelijke omgeving gesitueerd. Het eerste voorbeeld toont een verzorgingshuis in een middelgrote gemeente aan een doorgaande weg. Het lange gebouw van vijf bouwlagen ligt direct aan deze straat. Achter het verzorgingshuis ligt een woonwijk met eengezinswoningen. figuur 1 situering verzorgingshuis Ten Anker Den Helder Het tweede voorbeeld is Haagwijk in Leiden, dat in een bouwblok is opgenomen. Aanvankelijk stond het daar betrekkelijk solitair, maar in de loop der tijd zijn er aanleunwoningen en gewone woningen omheen gebouwd.

14 10 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN Solitaire gebouwen Verzorgingshuizen die zich als afzonderlijke eenheid manifesteren komen vaker voor. Zoals een verzorgingshuis met 78 plaatsen in een dorp met drie en vier bouwlagen met kap. Omdat het gebouw niet direct aan de straat is gelegen en de hoofdvorm gedraaid is, geeft het geen massale indruk. Achter het gebouw ligt een grote fraaie tuin. Het oudste deel van het gebouw dateert uit het begin van de jaren zestig, maar is gerenoveerd in Twee eenheden zijn destijds tot één samengevoegd. Om het verlies aan plaatsen te compenseren is een nieuw deel aangebouwd. Een aantal jaren geleden is een gebouw met 15 aanleunwoningen bijgebouwd, een overdekte gang verbindt ze met het verzorgingshuis.

15 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN 11 figuur 2 situering solitair verzorgingshuis De Borkel in Gorssel 2.4 Functionele en bouwkundige kwaliteit De functionele of gebruikskwaliteit van verzorgingshuizen heeft betrekking op de grootte, indeling en inrichting van het huis. Deze gebruikskwaliteit is meestal conform het kwaliteitsniveau zoals dit gold ten tijde van de bouw, met in de loop der tijd beperkte aanpassingen. Een landelijk onderzoek uit 1999 toonde aan dat het slecht gesteld was met de functionele kwaliteit van verzorgingshuizen: de bestaande huizen blijven ver achter bij de nieuwbouweisen. figuur 7 De spreiding van het prestatieverlies. Bouwkundig piek bij 25-45%, functioneel bij 70-80% (bron Bouwcollege: Project Inventarisatie Verzorgingshuizen) Aandeel verzorgingshuizen < Percentage prestatieverlies R I G O R e s e a Bouwkundig r c h e Functioneel n A d v i e s B V

16 12 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN Woninggrootte Hoewel de wooneenheden in de afgelopen jaren aanmerkelijk groter zijn geworden, hebben de appartementen in vrijwel alle verzorgingshuizen een netto oppervlakte die kleiner is dan de huidige norm van 45 m². De gemiddelde oppervlakte 2 bedraagt 29 m². De appartementen uit de jaren 50 en 60 zijn meestal in de jaren 80 al een samengevoegd en uitgebreid. Het komt geregeld voor dat het verzorgingshuis in de loop der tijd is uitgebouwd, en dus sterk verschillende gebouwdelen heeft. Zo is het verzorgingshuis Liduina in Warmond in de jaren 30 begonnen en in de jaren 70 uitgebouwd. De gemiddelde woninggrootte loopt van ongeveer 20 m2 per appartement bij bouwjaar 1960 naar m2 bij bouwjaar Hoe ouder het verzorgingshuis, hoe groter de kans dat de woninggrootte sterk achterblijft bij de nieuwbouwnorm. Er is weinig variatie in de indeling van de eenheden in verzorgingshuizen. Woon/- slaapkamer, badkamer, keukentje en bergruimte zijn in veel verzorgingshuizen vrijwel identiek ten opzichte van elkaar gesitueerd. De volgende figuur geeft de opzet van veel eenheden in verzorgingshuizen schematisch weer. figuur 9 schematische opzet 1-kamer eenheden verzorgingshuis badkamer berging berging is niet standaard aanwezig woon/slaapkamer In de veertig verzorgingshuizen heeft slechts een klein deel van de appartementen een aparte slaapkamer, meestal zijn dit de appartementen die voor echtparen waren bestemd, soms zijn het speciale rolstoelappartementen die groter zijn dan de gewone appartementen. De appartementen hebben zelden een eigen buitenruimte. voetnoot 2 Ongewogen voor het aantal eenheden per complex.

17 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN 13 figuur 10 principe opzet 2-kamer eenheden verzorgingshuis badkamer berging slaapkamer woonkamer Toegankelijkheid De geringe oppervlakte van de meeste verzorginghuisappartementen heeft ook invloed op de verkeersruimte binnen de woning. Bewoning door mensen met een rolstoel is in veel gevallen niet gemakkelijk. Breedte van deuren vormt in veel huizen een belemmering voor zowel de toegankelijkheid per rolstoel als per bed. De badkamers zijn, op een enkele uitzondering na, niet van voldoende grootte voor mensen die slecht ter been zijn. In het verleden was de noodzaak van een ruime badkamer nog niet zo evident omdat de bewoners over het algemeen beter ter been waren en de mensen die wel hulp nodig hadden bij het baden, de gemeenschappelijke badkamers gebruikten. De grootte van de badcel houdt gelijke tred met die van het appartement: bij bouwjaar 1960 ongeveer 2 m2, oplopend naar ongeveer 5 m2 bij bouwjaar De toegankelijkheid van de appartementen zelf is door de gelede structuur van de gangen in sommige verzorgingshuizen nog wel voldoende. Gangen zijn smal op plaatsen waar dat geen bezwaar is en breder ter plaatse van de toegangsdeuren van de appartementen. In de vele huizen waar de gangen geen alternerende breedte hebben, belemmert de beperkte gangbreedte vrijwel altijd de toegankelijkheid. Zorginfrastructuur Houdt de kwaliteit van de afzonderlijke appartementen niet over, de verzorgingshuizen bieden in elk geval wel de nodige faciliteiten op het gebied van welzijn en zorg. Bewoners krijgen hun maaltijden verzorgd, er is een gemeenschappelijke recreatieruimte voor koffiedrinken en andere activiteiten, meestal ook een wasserij, en veelal ook een aparte dagopvang voor de PG-bewoners in het huis. Dat laatste is een gevolg van de toegenomen zorgzwaarte in het verzorgingshuis. De gemiddelde leeftijd van de bewoners van verzorgingshuizen is in de loop der jaren sterk gestegen. In veel huizen ligt deze nu boven de 85 jaar. Nog niet zo heel lang geleden was een gemiddelde leeftijd van 75 jaar geen uitzondering. Met het stijgen van de leeftijd van de bewoners is de verzorging van de bewoners meer tijd

18 14 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN van het personeel gaan vragen. Het aantal personeelsleden steeg en daarmee de behoefte aan kantoor- en verblijfruimten. De technische hulpmiddelen voor ouderen hebben algemeen hun intrede gedaan. Rollators, rolstoelen en scootmobiels hebben het traditionele looprek vrijwel geheel verdrongen. De nieuwe elektrische vervoermiddelen vragen uiteraard wel ruimte. Ruimte tijdens het gebruik (bredere gangen), maar ook na het gebruik (opslag- en ook oplaadruimte). De enige mogelijkheid om de rolstoel of de scootmobiel te stallen is soms de gang; in het appartement ontbreekt eenvoudigweg de ruimte. Gemeenschappelijke badkamers worden minder en minder gebruikt. Bewoners die zelf kunnen douchen geven de voorkeur aan de privacy van de eigen badkamer boven het grotere comfort van de gemeenschappelijke badkamer. In een aantal huizen wordt nog wel veelvuldig gebruik gemaakt van de badkamers met badliften. In de meeste verzorgingshuizen echter gebruiken de bewoners hun eigen douche en staan de dure badliften er in de gemeenschappelijke badkamers ongebruikt bij. In vrijwel alle verzorgingshuizen bestaat een groot tekort aan kantoor- en opslagruimten. figuur 3 scootmobiel in de gang

19 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN 15 De verzorgingshuizen die in de jaren zeventig zijn gebouwd, ademen nog de sfeer van die tijd: donkere vloeren, donkere wanden (metselwerk), donkere houten plafonds. Verzorgingshuizen van recente datum zien er goed uit. De soms grote discrepantie tussen de oppervlakten van de appartementen en de huidige normen laat zien hoe snel de normen de laatste jaren zijn verhoogd. figuur 4 sombere hal/gang Bouwkundige kwaliteit De veertig verzorgingshuizen verkeren over het algemeen in goede staat van onderhoud. Installaties kennen een kortere levensduur dan gebouwen en het wekt daarom geen verbazing dat bij gebouwen die in de jaren 70 zijn gebouwd bepaalde installaties aan vervanging toe zijn, als dat al niet recent gebeurd is. Recentelijk zijn alle warmwaterinstallaties van verzorgingshuizen aangepast vanwege de legionellapreventie, terwijl vaak ook de brandpreventie veel aandacht heeft opgeëist. 2.5 Het verzorgingshuis als instituut Veel bestaande verzorgingshuizen richten zich op continuïteit in het verlenen van woon- en zorgdiensten. Dat is een lastige opgave, bij toenemende zorgzwaarte en personele tekorten. Het huis biedt weinig ruimte voor flexibiliteit en ontwikkeling. De woonappartementen zijn gebouwd in een cellenstructuur en laten zich niet gemakkelijk veranderen. Het pakket aan diensten wordt wel gemoderniseerd en aangepast aan de behoefte. De maaltijdvoorziening gebeurd steeds vaker via regeneerkeukens. Er komen speciale huiskamers en dagopvang voor psychogeriatrische bewoners. Vaak is er te weinig ruimte om het rijdend materieel goed op te bergen. In de afgelopen twintig jaar is het aantal plaatsen in verzorgingshuizen gestaag teruggelopen, van zo n plaatsen naar De oudere huizen werden

20 16 KWALITEIT VAN VERZORGINGSHUIZEN gesloten of kamers werden samengevoegd, in een hoger tempo dan dat er nieuwe plaatsen werden toegevoegd. Dit proces van sluipende extramuralisering want dat was de andere kant van de medaille, dat ouderen langer zelfstandig bleven is in de jaren negentig steeds sterker de beleidslijn geworden. Woonzorgcomplexen bieden een concurrerend perspectief: zelfstandig wonen met de mogelijkheid van een vergelijkbaar sociaal klimaat en zorgaanbod gebruik te maken.

21 NAAR VERZORGD EN BESCHERMD WONEN 17 3 Naar verzorgd en beschermd wonen Welke mogelijkheden zijn er om de verzorgingshuizen aan te passen aan de huidige en toekomstige vraag? Uit het onderzoek naar de waarde van het vastgoed in de zorgsector 3 bleek reeds dat de kwaliteit van verzorgingshuizen, die in het kader van dat onderzoek werden bezocht, te wensen overliet. De inventarisatie van nu in totaal 40 huizen bevestigt dit beeld. De analyse van toekomstmogelijkheden is vanuit twee invalshoeken bepaald: RIGO vormde zich een eigen beeld van de verzorgingshuizen en hun toekomstmogelijkheden en daarnaast is nagegaan welke ontwikkelingsoptie de verzorgingshuizen zelf zien, eventueel onderbouwd vanuit eigen planontwikkeling. In dit hoofdstuk komen deze aspecten aan bod. Het gaat hier om de beoordeling van de bouw en verbouwmogelijkheden met een kwaliteitsslag voor ogen. Die kwaliteitsslag is gericht op een beter aansluiten op de vraag en programmatische vernieuwing. De bouwkundige transformatiemogelijkheden zijn primair benaderd met de huidige huisvesting en locatie als gegeven. De zorginstelling heeft meestal een bestaand gebouw en eigen grond ter beschikking, hoewel het ook voorkomt dat het gebouw gehuurd wordt of dat de grond in erfpacht is verkregen. Naast en vaak verbonden met het verzorgingshuis zijn er vaak ook zelfstandige woningen: de aanleunwoningen. 3.1 Gebouw verandert of verdwijnt met ander programma Ten opzichte van het verre verleden, waarin we spraken van bejaardenhuis, revalidatiekliniek en krankzinningeninstelling is de combinatie van wonen en zorg sterk gedifferentieerd. De kwaliteitsnormen voor het wonen zijn aanzienlijk verhoogd en de zorg kent vele gedaanten. De bestaande huisvesting loopt sterk achter op deze ontwikkeling. Tegelijkertijd is er een grote behoefte aan uitbreiding, vooral van beschermd wonen voor psychogeriatrische patiënten en van toegankelijke zelfvoetnoot 3 Vastgoed op eigen benen, de waarde van het vastgoed in de zorgsector, RIGO Research en Advies BV, juli 2002

22 18 NAAR VERZORGD EN BESCHERMD WONEN standige woningen waar gemakkelijk zorg kan worden geboden in elke gewenste vorm. Er is een vraag naar meer diversiteit en keuzevrijheid. Uit de analyse van vraag en aanbod blijkt dat het verzorgingshuis in twee richtingen zou moeten divergeren: betere zorginfrastructuur voor pg-patiënten en zelfstandig wonen met zorg. Voor de laatste categorie groeit de vraag het hardst, terwijl er voor de eerste groep een acuut wachtlijstprobleem is. We zien in de praktijk dat vormen van beschermd, verzorgd en gewoon wonen ook nog mengen op een locatie of in een gebouw, en dat het zorgaanbod een groter bereik krijgt: niet alleen het huis met zijn speciale groep bewoners, maar ook de omwonenden in de wijk die in huis zorg krijgen vanuit een centraal punt of naar dit centrale punt komen voor dagprogramma s. Voorts is de verwachting dat de komende jaren het aanbod van zorg zich inhoudelijk en technologisch nog verder zal ontwikkelen, zodat veranderbaarheid van de huisvesting ervan wenselijk is. Het programma voor huisvesting in de toekomst is daarom tweeledig: een sterk verbeterde kwaliteit van het wonen, met zo zelfstandig mogelijk te bewonen woningen en appartementen, en een zorginfrastructuur, waarin een reeks van zorg en welzijnsactiviteiten kunnen plaatsvinden. In het woonprogramma zijn naast grootte, mate van luxe en prijsniveau vanuit de zorg bezien vooral de toegankelijkheid en de mogelijkheden van toezicht van belang. De toegankelijkheid en aanpasbaarheid kent gradaties: voor mensen die slecht ter been zijn via rolstoelafhankelijk naar mensen die bedlegerig zijn, met soms benodigde specifieke aanpassingen aan fysieke beperkingen (visueel, gehoor). In het (24-uurs) toezicht zijn ook dergelijke gradaties, afhankelijk van de snelheid waarmee de zorg geleverd moet kunnen worden. Uit de ontwikkeling van de behoefte aan beschermd, verzorgd en gewoon wonen is af te leiden dat de behoefte aan traditionele verzorgingshuizen sterk afneemt. Tot 2010 zouden ruim plaatsen, dat is ongeveer 40% van deze huizen kunnen verdwijnen, terwijl het aanbod van beschermd wonen en van verzorgd wonen sterk groeit. De overtollige verzorgingshuizen, die vooral gezocht moeten worden in de groep verzorgingshuizen waarvan het kwaliteitsniveau matig tot slecht is, zullen of ingrijpend moeten worden verbouwd of moeten worden vervangen door nieuwbouw. 3.2 Ombouwscenario s De aanpassing van verzorgingshuizen aan een veranderende behoefte kent meerdere mogelijkheden. Gezien de kwaliteitstekorten van de bestaande huizen lijkt handhaving van de status quo voor heel veel huizen geen goed beleid. Gegeven de bouwkundige structuur zien we de volgende opties: 1. Samenvoegen van wooneenheden, eventueel met uitbreiding van het huis op de huidige locatie; 2. Sloop en vervangende nieuwbouw, op dezelfde of op een andere locatie; 3. Verbouw tot verpleeghuisplaatsen;

23 NAAR VERZORGD EN BESCHERMD WONEN 19 Samenvoegen en uitbreiden De eerste mogelijkheid, samenvoeging, leidt tot een aanzienlijke reductie van plaatsen, die in samengevoegde vorm redelijk in de buurt van de nieuwbouweisen voor een verzorgingshuis komen te liggen, van 45 m2 per appartement. In de meeste gevallen leveren twee of drie appartementen een nieuwe op, zodat zeker de helft van het aantal plaatsen verloren gaat. Het beschikbare zorgaanbod zal al gauw te groot zijn voor het sterk verminderde aantal bewoners. Uitbreiding van het huis kan dit misschien wat compenseren. In aanvulling daarop kan de zorg ook in de directe omgeving worden aangeboden aan bestaande woningen of als er ruimte voor is aan nieuwe ouderenwoningen in de buurt. Belangrijker nog dan de verruiming van de woning is de vraag hoe de zorginfrastructuur kan worden ingebed in de omgeving: hoe kan door samenvoeging het verzorgd wonen concept worden gerealiseerd. Dit vereist naast de lastige verbouwing vooral een sterke gerichtheid op de directe omgeving van het verzorgingshuis. Kan daar nieuwe afzet worden gevonden voor de zorg? De samenvoeging moet dus gepaard gaan met een herijking van de zorg, die kan uitwaaieren van status quo tot geheel nieuwe opzet, vergelijkbaar aan hetgeen we hieronder bij vervangende nieuwbouw aangeven. figuur 1.1 voorbeeld van samenvoegen van wooneenheden bestaande situatie eerste verdieping nieuwe situatie eerste verdieping wonen zorgareaal/sanitair verkeersruimte stijgpunt (lift/trap) Voor de oudere delen van verzorgingshuizen brengt deze ingreep vaak de tweede samenvoeging: in de jaren tachtig zijn veel verzorgingshuizen uit de jaren vijftig en zestig al een keer samengevoegd. Samenvoegen van twee of drie eenheden tot één hoeft niet per definitie een constructief grote ingreep te zijn. Door een deur in de woningscheidende muur te maken kan één van de twee woon-/slaapkamers als woonkamer dienst gaan doen, terwijl de andere als slaapkamer kan worden gebruikt. Eén van de badkamers wordt vergroot, terwijl de andere tot een kleine keuken wordt omgebouwd. Dit laatste is het kostbaarste onderdeel van de ingreep. De ombouw van drie appartementen naar twee is bouwkundig lastiger, omdat een nieuwe woningscheiding moet worden gemaakt, midden in het middelste appartement. Dan is het al gauw voordeliger de overmaat van een verdubbeld appartement voor lief te nemen. De bouwkundige overlast van het samenvoegen is groot. Een gefaseerde uitvoering zal veel en langdurige overlast brengen voor de zittende bewoners. Tijdelijke huis-

24 20 NAAR VERZORGD EN BESCHERMD WONEN vesting elders kan dat probleem ondervangen, dan kan de uitvoering in een keer gebeuren. Vergeleken met nieuwbouw is de uitvoeringsduur van de samenvoeging kort: het gaat in hoofdzaak om afbouwwerkzaamheden. De mogelijkheid om het samenvoegen gepaard te laten gaan met uitbreiden en in welke vorm is sterk afhankelijk van de gegeven locatie en het geldende ruimtelijk beleid van de gemeente. Het ligt voor de hand om zo n uitbreiding sterker toe te spitsen op de gewenste uitbreiding van enerzijds beschermd wonen (verpleeghuiszorg) en anderzijds verzorgd wonen in zelfstandige woningen. Dat biedt meer differentiatie in het wonen. Sloop en vervangende nieuwbouw In plaats van een lastige verbouwing met een suboptimaal resultaat kan men kiezen voor vervangende nieuwbouw. Dit biedt grote vrijheid om een bouwprogramma te realiseren dat sterk geënt is op de toekomstige vraag naar concepten van wonen met zorg. Nieuwbouw op een andere locatie heeft als belangrijk voordeel dat de zittende bewoners minder belast worden door het bouwproces. Als men op de huidige locatie nieuwbouw wil realiseren zal in veel gevallen tijdelijke huisvesting en dus ook een dubbele verhuizing nodig zijn. Bij voldoende beschikbare ruimte kan dit worden ondervangen door fasering of verplaatsing op hetzelfde terrein. We kennen ook voorbeelden uit het verleden, waar nieuwe verzorgingshuizen in de tuin zijn gebouwd, waarna het oude gebouw aan de straat werd gesloopt. Is het bouwprogramma vrij, om financiële redenen is het vaak wel gewenst om de locatie maximaal te benutten en de bebouwing te verdichten. De oudere verzorgingshuizen zijn in veel gevallen centraler is de gegroeide bebouwing komen te liggen, waardoor meer verstedelijking van de bouwlocatie goed aansluit op de kenmerken van de omgeving. De kwaliteitsverbetering betekent vaak ook dat het oppervlak per appartement/woning flink toeneemt. Wil men hetzelfde aantal plaatsen handhaven, dan is voor een nieuw verzorgingshuis het dubbele oppervlak nodig en voor een woonzorgcomplex vaak het drievoudige, zeker wanneer men ook nog een deel luxer koopwoningen wil opnemen in het plan. Zou men een schaalverkleining van het wonen met zorg nastreven, dan is het nodig om na te gaan of een beperkter programma te combineren valt met andere functies (gewone woningen), zodat toch sprake kan zijn van een maximale benutting van de locatie. Ook bij vervangende nieuwbouw op een andere locatie is het van belang de oude locatie goed te benutten: dat verhoogt de waarde ervan die ingezet zal worden om de ontwikkeling van de nieuwe locatie mede te bekostigen. Het nieuwe programma voor de locatie betekent dat de zorgfunctie opnieuw gedefinieerd zal worden. Uit het palet aan mogelijke zorgfuncties zal een samenstel van diensten worden gemaakt. Er is een keuze mogelijk die loopt van geconcentreerde en intensieve zorg op een locatie (zoals beschermd wonen, verpleeghuiszorg) tot een uitvalsbasis voor uiteenlopende zorg en welzijnsdiensten die in een veel groter gebied worden aangeboden (zorginfrastructuur voor verzorgd en gewoon wonen). In de locale setting van zorginstelling, woningontwikkelaars, gemeente moeten deze programma s worden ontwikkeld. Het zorgaanbod zal moeten aansluiten op

25 NAAR VERZORGD EN BESCHERMD WONEN 21 de vraag van de clientèle in de omgeving en de woonvormen die daarop geënt zijn ontwikkeld. Ombouw voor verpleeghuiszorg De mogelijkheid om het bestaande verzorgingshuis om te bouwen tot verpleeghuiszorg komt voort uit het tekort aan vormen van beschermd wonen voor ouderen. De behoefte aan specifieke zorg en woonvormen voor PG-patiënten is sterk gegroeid en zal naar verwachting nog verder toenemen. Voor een deel bieden bestaande verzorgingshuizen deze zorg, bij gebrek aan adequatere voorzieningen. Zo is er vaak de laatste jaren dagopvang toegevoegd. De laatste jaren zijn op beperkte schaal verpleeghuisplaatsen gemaakt in verzorgingshuizen. Daarmee sloot men aan op de zorgverzwaring die in de verzorgingshuizen optrad. Het ging om units van maximaal 30 plaatsen, vaak een afzonderlijke gang in het huis. Recentelijk heeft deze ombouw meer aandacht gekregen, door een publicatie van Arcares over ombouwmogelijkheden 4 en een convenant tussen WoonzorgNederland en Zorgverzekeraars Nederland 5, waarmee deze twee partijen beogen verpleeghuisplaatsen in een aantal verzorgingshuizen van WZN te realiseren. Dit ombouwconvenant heeft ten doel voor een beperkte exploitatieperiode het aanbod van verpleeghuisplaatsen versneld op te voeren, met afbouw van verzorgingshuisplaatsen 6. Bij de ombouw gaat een aantal plaatsen verloren, naar schatting 20%, zodat ongeveer verzorgingshuisplaatsen hiermee gemoeid gaan. De gedachte is dat de huizen na afloop van deze termijn zullen worden herontwikkeld, wat meestal vervangende nieuwbouw zal betekenen. De ombouw tot PGverpleeghuiszorg brengt met zich mee dat huiskamers worden gemaakt op de plaats van minstens 2 woonappartementen per te maken groep bewoners, dat de badcellen van 2 appartementen worden samengevoegd tot een beter toegankelijke en dat vaak ook nog per groep bewoners ruimte gemaakt moet worden voor personeel, opslag, etc. Uitgaande van een groepsgrootte van 15 bewoners gaat ongeveer 20% van de plaatsen verloren. In de algemene zorginfrastructuur zullen ook aanpassingen nodig zijn. De grotere recreatiezalen en algemene ruimten verliezen hun functie, tenminste wanneer het hele huis de verpleegfunctie krijgt. De studie van Arcares schetst een aantal voorbeelden van ombouw die in de afgelopen jaren zijn gerealiseerd, lopend van de inbouw van een verpleeghuisunit tot een complete renovatie-samenvoeging, waarbij ruime verpleeghuisappartementen worden gemaakt. In het laatste geval gaat ongeveer de helft van het aantal plaatsen verloren. voetnoot Gerrichhauzen en Partners, Leefbaarheid is meer dan functionaliteit, verpleging in verzorgingshuizen, Arcares, Utrecht WZN en ZN, Convenant resultaatgerichte aanpak wachtlijsten, Den Haag, november Woonzorg Nederland, Van Verzorgingsplaats naar verpleeghuis, een voorstel om wachtlijsten te verkorten, Amsterdam 2002.

26 22 NAAR VERZORGD EN BESCHERMD WONEN De ombouw tot verpleeghuis zou in een kleinschaliger variant te combineren zijn met het samenvoegscenario. In combinatie met uitbreiding met zelfstandige woningen kan een mix aan woonvormen met bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd. Dan is het wel van belang dat de resterende levensduur van de verschillende ingrepen op elkaar is afgestemd, of dat de verschillende delen los van elkaar zich later opnieuw laten wijzigen. Naast de aanpassing van het appartement zijn ook aanpassingen in de techniek en algemene voorzieningen nodig. Verzorgingshuizen beschikken meestal niet over een beddenlift en ventilatie van het niveau dat bij verpleeghuizen gevraagd wordt. Voor een korte exploitatieperiode is het niet altijd haalbaar om daarin te voorzien. Het convenant tussen WZN en ZN heeft een streefduur van 4 jaar om de omzetting te realiseren. Op een totaal van ongeveer verzorgingshuisappartementen van WZN is dat aanzienlijk: ongeveer de helft van de verzorgingshuisplaatsen zou worden omgebouwd. Van convenant naar uitvoering lijkt nog een weg te gaan. De instellingen die de verzorgingshuizen beheren en in het huis de zorg aanbieden zullen hun medewerking moeten verlenen. En dat geldt ook voor VWS, CTG en CBZ, die met de voorgestelde financiering ten laste van de AWBZ akkoord moeten gaan. De concentratie op PG-zorg betekent mogelijk dat voor de andere bewoners van het verzorgingshuis elders vervangende huisvesting moet worden gerealiseerd.

27 GEVOLGEN IN KWALITEIT EN KOSTEN 23 4 Gevolgen in kwaliteit en kosten De in het vorige hoofdstuk beschreven scenario s verschillen in de aansluiting op de veranderende vraag naar wonen en zorg. Het samenvoegen geeft een aanzienlijke reductie van het aantal plaatsen en deze blijven liggen in de sfeer van het beschermd wonen. Alleen in combinatie met uitbreiding is er een (beperkt) voordeel van het intensiever bouwen. Uit de vergelijking van vraag en aanbod in de hoofdstukken ervoor bleek dat de opgave als een spagaat is te zien: differentiëren naar intensievere vormen van beschermd wonen en naar ruimere zelfstandige woningen met verschillend zorgaanbod (gewoon en verzorgd wonen). De inhoudelijke beoordeling of bij een te herpositioneren verzorgingshuis de ene of de andere kant op gegaan moet worden zal van geval tot geval ander zijn. Bij iedere specifieke situatie hoort ook een specifiek pakket aan zorginfrastructuur, afhankelijk van de overlap met andere zorg in de directe omgeving. De tijd van een standaardpakket zoals de meeste verzorgingshuizen bieden is voorbij. Om na te gaan wat de verschillende ombouwscenario s betekenen in termen van kosten en kwaliteit is bij de steekproef van 40 verzorgingshuizen een vergelijking gemaakt van de in het vorige hoofdstuk beschreven scenario s. Dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de uitkomsten in termen van kwaliteit en kosten, die we tevens vergelijken met de plannen die de huizen zelf ontwikkelen of ontwikkeld hebben. Behalve de afzonderlijke scenario s geven we tot slot de meest waarschijnlijke mix van scenario s, gegeven de verschillen in ouderdom, kwaliteit en ontwikkelingskansen van de bezochte verzorgingshuizen. 4.1 Nieuwe huisvesting voor wonen en zorg De overgang naar nieuwe vormen van wonen en zorg is geen gemakkelijke zaak. Bij de 40 bezochte verzorgingshuizen gingen we na welke plannen in de richting van een transformatie werden ontwikkeld. De verschillende investeringsscenario s zijn sterk verschillend in de omvang van de investering, maar ook in de kwaliteit van huisvesting als gevolg daarvan. De bouwkundige scenario s verschillen aanzienlijk in de mate van vrijheid om nieuwe concepten van wonen en zorg te realiseren. De nieuwe of vernieuwde huisvesting zal in meerdere of mindere mate voldoen aan

28 24 GEVOLGEN IN KWALITEIT EN KOSTEN het profiel van het nieuwe wonen met zorg. Behoud van de bestaande bouwkundige structuur zal hier vaak een flinke beperking opleveren. De verzorgingshuizen zijn voor tweederde wel bezig met plannen voor verbetering van de huisvesting, maar weten tegelijkertijd niet goed raad ermee. Hun speelruimte is beperkt. Vaak ontbreken de contacten met de externe partijen met wie men samen nieuwe plannen kan maken. Hun planvorming beperkt zich dan noodgedwongen tot hetgeen binnen het kader van de AWBZ te realiseren valt. In andere gevallen neemt men met andere partijen samen risico s in een onontgonnen speelveld. Men veronderstelt dat de benodigde medewerking van goedkeurende instanties (gemeente, CBZ, College Sanering) wel zal worden verkregen. De scenario-studies zijn vrijer geïnterpreteerd. Het uitgangspunt was om binnen de ruimtelijke en bouwkundige mogelijkheden de kwaliteit van huisvesting en zorg op te voeren tot een hedendaags niveau. Nieuwbouw geeft meer vrijheden in de planontwikkeling dan renovatie van de meestal starre bouwkundige structuren van de bestaande verzorgingshuizen. 4.2 Kosten van transformatie Het ombouwen van verzorgingshuizen kost geld. Tot de kosten 7 van de transformatiescenario s rekenen we: in voorkomende gevallen kosten van sloop en bouwrijp maken bouwkundige kosten van renovatie, uitbreiding en nieuwbouw, inclusief de bijkomende kosten (voorbereiding, advies, ontwerp, rente, etc.) en BTW sociale kosten (verhuispremies en eventueel huurderving, kosten van tijdelijke huisvesting). De grondkosten vormen een apart onderdeel van de investeringskosten. Bij veel huisvesting in de zorg heeft de grond een lage boekwaarde, omdat het terrein al van oudsher een zorgfunctie had, die in de loop der tijd transformaties heeft ondergaan. In dit onderzoek is aangenomen dat de kosten voor het verwerven van een nieuwe locatie wegvallen tegen de opbrengsten van verkoop van de huidige locatie (na sloop en bouwrijpmaken). Voor zover sprake is van uitbreiding van de bestaande of van een grotere nieuwe kavel zullen er wel extra kosten zijn. De prijs daarvan is mede afhankelijk van de toekomstige bestemming: koopwoningen hebben een hogere grondprijs dan sociale huurwoningen of zorgfuncties. Bij de sociale kosten gaan we ervan uit dat in scenario I (samenvoegen) 50% van de bewoners noodgedwongen verhuizen. In scenario II (samenvoegen en uitbreiden) vinden bij een gefaseerde aanpak geen gedwongen verhuizingen plaats maar wel interne verschuivingen. In scenario III is het nodig in tijdelijke huisvesting te voorzien, uitgaande van herbouw op dezelfde locatie. Bij vervangende nieuwbouw elders kunnen de sociale kosten zich beperken tot hetgeen met de verhuizing aan kosten gemoeid gaat. voetnoot 7 Alle kosten zijn prijspeil , inclusief BTW.

29 GEVOLGEN IN KWALITEIT EN KOSTEN 25 Een open kwestie is de vraag hoe met de huidige boekwaarde 8 om te gaan. In de AWBZ-systematiek blijft de bestaande boekwaarde, die nagenoeg gelijk zal zijn aan de restschuld van aangegane leningen, meelopen in de kapitaalslasten na vernieuwing of vervanging van de huisvesting. De bestaande boekwaarde en leningen worden verhoogd met nieuwe investeringen en de financiering daarvan. De totale boekwaarde van de 38 verzorgingshuizen bedraagt ongeveer 110 miljoen, ofwel per plaats. Dit ligt in de buurt het landelijk gemiddelde van De boekwaarde van de huizen die na 1990 zijn gebouwd of gerenoveerd is tweemaal hoger dan die van de huizen van voor dat jaar: tegen Het gros van de verzorgingshuizen heeft een boekwaarde die tussen 300 en 600 per m2 bvo ligt. De boekwaarde van de huizen van voor 1975 is per plaats ongeveer een derde van die van na Dat maakt het gemakkelijker deze last in toekomstige scenario s te verwerken. Er is bovendien een samenhang met de kwaliteitstekorten: deze zijn over het algemeen groter bij de oudere verzorgingshuizen. Bij oudere verzorgingshuizen met een relatief hoge boekwaarde is vaak sprake van bijzondere omstandigheden: annuïtaire afschrijving, klimleningen of restschulden van vroegere investeringen. Daar is de jaarlijkse afschrijving minder geweest dan de gebruikelijke 2% op gebouwen en 2,5% tot 5% op installaties en renovaties. Ook kan het zijn dat na de bouw nog aanzienlijk is geïnvesteerd in het gebouw. Om de scenario s met elkaar te vergelijken moeten de investeringskosten en de boekwaarde samen als de financiële last worden gezien. Daartegenover staat als opbrengst een toekomstige huurwaarde of opbrengst bij verkoop. We hebben bij voortgezette financiering in de AWBZ niet deze AWBZ-vergoeding als uitgangspunt genomen die is in principe nagenoeg gelijk aan de financiële last maar de huurwaarde van de woonruimte en een kostendekkende vergoeding van de zorgvoorzieningen. Die huurwaarde is te zien als de vergelijkbare waarde van de woonruimte indien een sociale verhuurder de woning zou verhuren. Basisscenario I Samenvoegen: renovatie naar huidige normen Voor het eerste scenario zijn de kosten bepaald die nodig zijn om de verzorgingshuizen naar de huidige oppervlaktenormen van het Bouwcollege (45m2 per appartement) te brengen. Daarbij is gebruik gemaakt van de eenheidsprijzen zoals die eerder in het onderzoek naar de waarde van het vastgoed in de zorgsector zijn gebruikt. 10 De kosten van deze vorm van renovatie lopen uiteen van zeer beperkt voor huizen die recent zijn gebouwd of gerenoveerd tot ruim 15 miljoen voor het oudste complex. In totaal gaan van de bijna plaatsen er verloren (45%). De totale voetnoot De boekwaarde is hetgeen op dit moment resteert van de oorspronkelijke investeringen in het gebouw, na jaarlijkse afschrijving van een deel van deze kosten. Hoe ouder het gebouw, hoe lager deze waarde. Tenzij deze tussentijds weer is verhoogd door kosten van renovatie. Vastgoed van verzorgingshuizen en verpleeghuizen, een landelijk beeld van het boekwaardeprobleem, RIGO Research en Advies BV, augustus Vastgoed op eigen benen, RIGO Research en Advies BV, 2002.

30 26 GEVOLGEN IN KWALITEIT EN KOSTEN totale investeringen (bestaande uit kosten voor het samenvoegen van verzorgingshuiseenheden, verbreden van de gangen, bijplaatsen van liften, renovatie van de zorginfrastructuur) die nodig zijn om de huizen naar het huidige kwaliteitsniveau te brengen zijn geraamd op ongeveer 150 miljoen. Dat is ruim per overgebleven plaats. Scenario II Renovatie en uitbreiding op huidige locatie Naast de kosten zoals die in het eerste transformatiescenario zijn berekend, zijn de kosten van aanbouw van een bouwvolume voor verzorgingshuiseenheden bepaald. De normkosten hiervoor zijn ontleend aan de bouwkostennota Ten opzichte van het eerste transformatiescenario vraagt uitbreiding met 700 plaatsen om een extra investering van ongeveer 65 miljoen, zijnde per nieuwe plaats. Daarmee komen de totale investeringen voor renovatie/- samenvoegen van het bestaande verzorgingshuis en uitbreiding op 220 miljoen ( per nieuwe plaats). Verondersteld is dat er geen grondkosten worden gemaakt. De uitbreiding zal soms een afzonderlijke planologische procedure (wijziging bestemmingsplan) vergen. Scenario III Sloop en nieuwbouw op de huidige locatie Sloopkosten van het bestaande verzorgingshuis, sociale kosten voor herhuisvesting van de bewoners elders en de bouw van een nieuw verzorgingshuis bepalen de kosten van dit scenario. Voor de zorginfrastructuur in het nieuwe woonzorgcomplex is een extra bedrag opgenomen. 11 De totale kosten voor vervangende nieuwbouw bedragen ruim 400 miljoen, per nieuwe plaats. Daarvoor kan nieuwbouw worden gerealiseerd voor bijna verzorgingshuisplaatsen, 16% meer dan het huidige aantal plaatsen in de huizen. Dat brengt dus ook een verdichting op de locaties met zich mee: de nieuwe verzorgingsappartementen zijn groter en het zijn er ook nog meer. Scenario IV Sloop en nieuwbouw op een andere locatie Nieuwbouw op een andere locatie is niet voor alle verzorgingshuizen mogelijk, omdat niet iedere gemeente zomaar grond beschikbaar heeft. Daardoor is dit transformatiescenario niet één-op-één met de andere drie te vergelijken. De ruim veertienhonderd plaatsen die op een nieuwe locatie van vijftien verzorgingshuizen kunnen worden gerealiseerd vragen een investering van in totaal 150 miljoen ( per nieuwe plaats). Extrapoleren we dit toch voor alle plaatsen die in scenario III worden gemaakt dan zijn de kosten 411 miljoen. Scenario V Ombouw tot verpleeghuiszorg De ombouw naar verpleeghuiszorg gebeurt voor een beperkte periode en zonder ingrijpende bouwkundige verbeteringen. De kosten hiervan kunnen voor de verzorgingshuizen in de steekproef worden geraamd op 65 miljoen. Ongeveer 20% voetnoot 11 Volgens de normen van het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen: per woning.

31 GEVOLGEN IN KWALITEIT EN KOSTEN 27 van de plaatsen gaan verloren aan extra zorgvoorzieningen zoals huiskamers. Per plaats komt de investering op Vijf scenario s en de uitgangssituatie Onderstaande tabel geeft de omvang van de investeringen en boekwaarde weer van de vijf hier omschreven scenario s. Ter vergelijking is het 0-scenario weergegeven: het doorexploiteren zonder investering in de huisvesting. De omvang van de investering weerspiegelt de kwaliteitssprong die gemaakt wordt naar ruimere huisvesting en betere voorzieningen (techniek en zorg). In onderstaande tabel is dit weergegeven bij ombouw naar verzorgingshuisplaatsen. Figuur 4.1. De verschillende scenario s bij 38 verzorgingshuizen: investering in miljoen sc I sc II sc III sc IV sc V sc 0 Investering Boekwaarde Totaal Aantal plaatsen De investeringskosten van scenario V zijn het laagst, 65 mln, maar zijn door de korte resterende exploitatieperiode (10-15) jaar ook niet goed vergelijkbaar. Bij een bekorting van de resterende exploitatietermijn gaat de afschrijving op de boekwaarde flink omhoog. Nieuwbouw vraagt per verzorgingshuiseenheid of per woning de grootste investering. Bij nieuwbouw op een andere locatie zijn minder plaatsen/woningen mogelijk en daardoor wegen de kosten van het slopen van het bestaande verzorgingshuis zwaarder. In de berekeningen is aangenomen dat de kosten van het verwerven van een nieuwe locatie wegvallen tegen de opbrengsten van verkoop van het huidige grondgebied. De boekwaarde weegt het zwaarst bij het samenvoegscenario, omdat het aantal plaatsen sterk wordt gereduceerd. De boekwaarde per plaats verdubbelt bijna. 4.3 Woningen met zorg in plaats van verzorgingshuisplaatsen Bij zowel uitbreiding als vervangende nieuwbouw is het mogelijk in plaats van verzorgingshuisplaatsen woningen te maken, met een oppervlak van tenminste 70 m2. De woningen krijgen zo veronderstellen wij een zorginfrastructuur volgens een nader te bepalen concept. In de nieuwbouwsituatie zal het zorgconcept nadere uitwerking behoeven en aangepast worden aan de locale behoefte en omstandigheden. De differentiatie van de woningen naar kwaliteitsniveau, grootte en huur of koop is ook nader te bepalen. We zijn hier uitgegaan van 50% koopwoningen, die groter zijn dan de huurwoningen. Er zijn vanzelfsprekend minder woningen te bouwen op de beschikbare locaties dan de kleinere verzorgingshuisplaatsen. De uitbreiding zou beperkt blijven tot ongeveer 500 woningen (scenario II), de vervan-