Transcriptie

1 BIJLAGE 1

2

3

4

5

6

7 BIJLAGE 2

8

9 GEMEENTE MARUM Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. AKOESTISCH ONDERZOEK BESTEMMINGSPLAN BOERAKKER

10

11 Gemeente Marum Akoestisch onderzoek bestemmingsplan Boerakker Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. identificatie planstatus projectnummer: datum: projectleider: mw. J. Poelstra auteur(s): mw. W. Sondorp aangesloten bij: Delftseplein b postbus AD Rotterdam mail info rho.nl

12 Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

13 Inhoud 1. Inleiding 3 2. Toetsingskader Normstelling Nieuwe situaties 5 3. Berekeningsuitgangspunten Rekenmethodiek en invoergegevens Verkeersgegevens Ruimtelijke gegevens 8 4. Akoestisch onderzoek Rekenresultaten en beoordeling gezoneerde wegen Maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting Cumulatie Conclusie 13 Bijlagen: 1. Verkeersgegevens. 2. Invoergegevens. 3. Rekenresultaten gezoneerde wegen. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

14 2 Inhoud Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

15 1. Inleiding 3 Binnen het plangebied kunnen 9 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Woningen zijn geluidsgevoelige functies waarvoor, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde weg, op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Het gebied is gelegen binnen de wettelijke geluidszone van de Boerakkerweg (N388) en de Hoofdweg. Akoestisch onderzoek is dan ook noodzakelijk. De maximumsnelheid op de Hoofdweg bedraagt voor een deel 60 km/h en voor een deel 30 km/h. Dit betekent dat een deel van de weg gezoneerd is en een deel niet. Aangezien het gezoneerde deel van weg (deel buiten de bebouwde kom) over het gebied heen is gelegen, is de geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de gehele Hoofdweg formeel getoetst. Leeswijzer In hoofdstuk 2 is het toetsingskader beschreven en hoofdstuk 3 geeft de berekeningsuitgangspunten weer. In hoofdstuk 4 is het akoestisch onderzoek beschreven en in hoofdstuk 5 volgen de conclusies. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

16 4 Inleiding Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

17 2. Toetsingskader Normstelling Wettelijke geluidszone Langs alle wegen met uitzondering van 30 km/h wegen en woonerven bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder van de weg moet worden getoetst. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat L den. Deze dosismaat wordt weergegeven in db. De waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. De zonebreedte van wegen is afhankelijk van een binnen of buitenstedelijke ligging en het aantal rijstroken van de weg en wordt gemeten uit de kant van de weg. De breedte van de geluidszone van een weg is in tabel 2.1 weergegeven. Tabel 2.1 Schema zonebreedte aan weerszijden van de weg volgens artikel 74 Wgh aantal rijstroken breedte van de geluidszone (in meters) buitenstedelijk gebied stedelijk gebied 5 of meer of of In artikel 1 van de Wgh zijn de definities opgenomen van binnenstedelijk en buitenstedelijk gebied. Deze definities luiden: buitenstedelijk gebied: het gebied buiten de bebouwde kom, alsmede het gebied binnen de bebouwde kom voor zover gelegen binnen de zone van een autoweg of autosnelweg; stedelijk gebied: het gebied binnen de bebouwde kom met uitzondering van het gebied binnen de zone van een autoweg of autosnelweg. Artikel 110g Wgh Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Op alle in het rapport genoemde geluidsbelastingen is deze aftrek conform artikel 3.4 uit het Reken en Meetvoorschrift 2012 toegepast, tenzij anders vermeld Nieuwe situaties Voor de geluidsbelasting op de gevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg, gelden bepaalde voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidsbelasting op de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare waarde niet te boven gaan. De maximale ontheffingswaarde voor wegen is op grond van artikel 83 Wgh afhankelijk van Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

18 6 Toetsingskader de ligging van de bestemmingen (binnen of buitenstedelijk). In onderstaande tabel zijn de voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde weergegeven. Tabel 2.2 Relevante grenswaarden bestaande weg, nieuwe woning voorkeursgrenswaarde maximale ontheffingswaarde Binnenstedelijke ontwikkeling 48 db 63 db Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

19 3. Berekeningsuitgangspunten Rekenmethodiek en invoergegevens Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode II (SRM II) conform het Reken en meetvoorschrift geluidhinder De berekeningen zijn uitgevoerd met behulp van het softwareprogramma Geomilieu versie 2.60 van DGMR. De geluidsbelasting als gevolg van wegverkeer hangt af van verschillende factoren. Voor een deel hebben deze factoren betrekking op verkeer en weg (geluidsafstraling); voor een ander deel op de omgeving van de weg (geluidsoverdracht). Hieronder volgt een korte omschrijving van de belangrijkste factoren Verkeersgegevens Verkeersintensiteiten De verkeersintensiteit is het aantal motorvoertuigen dat per uur (mvt/uur) passeert. Bij de bepaling van het aantal motorvoertuigen per uur is uitgegaan van de gemiddelde weekdagintensiteiten in motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) op de wegen. De verkeersintensiteit op de Boerakkerweg (N388) bedroeg in mvt/weekdagetmaal (Monitor Verkeer en Vervoer Noord Nederland). De intensiteit op de Hoofdweg is afkomstig uit een verkeerstelling in 2014 en bedroeg 698 mvt/weekdagetmaal. Voor de extrapolatie naar het maatgevende jaar 2025 is op beide wegen uitgegaan van 1% autonome groei per jaar. Tabel 3.1 Verkeersintensiteiten in mvt/weekdagetmaal (afgerond op 50 tallen) 2025 Boerakkerweg (N388) Hoofdweg 800 Voertuigcategorieën De motorvoertuigen worden verdeeld in drie categorieën: 1. lichte voertuigen (voornamelijk personenauto s); 2. middelzware voertuigen (middelzware vrachtauto s en bussen); 3. zware voertuigen (zware vrachtauto s). De voertuigverdeling van het verkeer is ontleend aan de Monitor Verkeer en Vervoer (Boerakkerweg) en aan de uitgevoerde verkeerstelling (Hoofdweg). Verkeerssnelheid De verkeerssnelheid is de representatief te achten gemiddelde snelheid van een categorie voertuigen. Dit is in het algemeen de wettelijk toegestane snelheid. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

20 8 Berekeningsuitgangspunten De maximumsnelheid op de Boerakkerweg (N388) bedraagt 80 km/h. Op de Hoofdweg bedraagt de maximumsnelheid tussen de Boerakkerweg en de komgrens ter hoogte van woning Hoofdweg km/h. Op het overige deel bedraagt de maximumsnelheid 30 km/h. Type wegdek Geluid ten gevolge van wegverkeer kan men onderscheiden in motorgeluid en rolgeluid. Het rolgeluid is een gevolg van de wisselwerking tussen banden en wegdek. De aard van het wegdek is hierbij van invloed. In verband hiermee worden in het rekenschema verschillende typen wegdek onderscheiden. Bij lichte motorvoertuigen is de bijdrage van het rolgeluid aan het totale geluid groter dan bij de zware en middelzware motorvoertuigen. Als gevolg hiervan heeft het wegdek een grotere invloed op de geluidsbelasting naarmate het percentage vrachtverkeer kleiner is. Op de Boerakkerweg en de Hoofdweg ligt asfalt. Met uitzondering van de Hoofdweg ter hoogte van de kruising Hoofdweg Noorderweg, hier liggen klinkers in elementenverharding. Voor de gehanteerde verkeersgegevens wordt verwezen naar bijlage Ruimtelijke gegevens In de geluidsberekeningen is rekening gehouden met alle relevante gebouwde ruimtelijke objecten in de omgeving en de aanwezigheid van hard (bijvoorbeeld verhard oppervlak of water) of zacht (bijvoorbeeld zandgrond of grasland) bodemgebied. De voor het gebied relevante rijlijnen zijn eveneens in dit model ingevoerd. In bijlage 2 wordt een overzicht gegeven van het rekenmodel en de invoergegevens. Rijlijnen De weg wordt geschematiseerd in rijlijnen die 0,75 m boven het wegdek liggen. Grid en waarneempunten De waarneemhoogten waarop het grid en de waarneempunten zijn gesitueerd is afhankelijk van de hoogte van de geluidsgevoelige objecten. De maximale bouwhoogte is 9 m. De bebouwing zal echter bestaan uit een laag en een kap. Daarom is gerekend op 1,5 m en 4,5 m hoogte. Sectorhoek en reflecties Het maximum aantal reflecties waarmee de berekeningen zijn uitgevoerd bedraagt 1 reflectie en een sectorhoek van 2 conform de aanbeveling van de projectgroep Vergelijkend Onderzoek Akoestische Bureaus (VOAB). In deze projectgroep VOAB zijn afspraken gemaakt om de onderlinge verschillen in rekenprogrammatuur te minimaliseren Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

21 4. Akoestisch onderzoek 9 Zoals eerder gesteld bedraagt de maximumsnelheid op de Hoofdweg voor een deel 60 km/h en voor een deel 30 km/h. Dit betekent dat een deel van de weg gezoneerd is en een deel niet. Aangezien het gezoneerde deel van weg over het gebied heen is gelegen, is de geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de gehele Hoofdweg formeel getoetst Rekenresultaten en beoordeling gezoneerde wegen De berekeningsresultaten zijn weergegeven in bijlage 3. In onderstaand figuur zijn de geluidscontouren van de Boerakkerweg (N388) weergegeven. Hieruit blijkt dat het nieuwe woongebied in het groene gebied valt. Dit betekent dat de geluidsbelasting niet hoger zal zijn dan 48 db en dus sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Figuur 4.1 Geluidscontouren ten gevolge van het verkeer op de Boerakkerweg (N388) op de maatgevende hoogte van 4,5 m Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

22 10 Akoestisch onderzoek In figuur 4.2 zijn de geluidscontouren van de Hoofdweg weergegeven. Hieruit blijkt dat een klein deel van het nieuwe woongebied in het gele gebied valt. Hierbij is sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 db. De maximale ontheffingswaarde van 63 db wordt echter niet overschreden. De rest van het woongebied valt in het groene gebied waar sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Figuur 4.2 Geluidscontouren ten gevolge van het verkeer op de Hoofdweg op de maatgevende hoogte van 1,5 m Om te bepalen wat de geluidsbelasting op de rand van het woongebied is, is een bouwblok ingevoerd. Uit deze berekening blijkt dat de maximale geluidsbelasting 49 db bedraagt, zie figuur Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

23 Akoestisch onderzoek 11 Figuur 4.3 Geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Hoofdweg 4.2. Maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting Ten gevolge van het verkeer op de Hoofdweg wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. De geluidsbelasting kan worden gereduceerd door maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied. Er is een aantal maatregelen aan de bron denkbaar. De eerste mogelijkheid zou het beperken van de verkeersomvang, het wijzigen van de snelheid of van de samenstelling van het verkeer kunnen zijn. Gezien de functie van de weg als ontsluitingsweg van de kern is het beperken van de verkeersomvang of het wijzigen van de samenstelling van het verkeer of de maximumsnelheid niet mogelijk/gewenst. Er zijn derhalve overwegende bezwaren van verkeers en vervoerskundige aard. Een andere maatregel aan de bron is het toepassen van een ander wegdektype. Het toepassen van een geluidsreducerende wegdekverharding stuit echter op bezwaren van financiële aard, gezien het geringe aantal woningen waarvoor de maatregel noodzakelijk is. Bij maatregelen tussen de bron en de waarnemer (in de overdracht) gaat het om de realisering van geluidswallen of geluidsschermen. Deze maatregel stuit op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en landschappelijke aard. Eveneens is het vergroten van de afstand tussen de weg en de rand van het bouwvlak geen mogelijkheid aangezien de gehele kavel zo goed mogelijk benut dient te worden. Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

24 12 Akoestisch onderzoek 4.3. Cumulatie In de Wgh is aangegeven dat bij de besluitvorming rond hogere grenswaarden ook cumulatie in acht dient te worden genomen. Aangezien maar ten gevolge van één bron (Hoofdweg) een hogere waarde nodig is kan cumulatie achterwege blijven Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

25 5. Conclusie 13 Ten gevolge van het verkeer op de Boerakkerweg (N388) is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Het plangebied valt binnen de wettelijke geluidszone van de Hoofdweg (het deel buiten de bebouwde kom). Daarom is deze weg getoetst. Ten gevolge van het verkeer op deze weg blijkt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden. Geconcludeerd kan worden dat verdere maatregelen niet mogelijk, gewenst en/of doelmatig zijn om de geluidsbelasting te reduceren. Er dient dan ook een verzoek tot vaststelling van hogere waarden te worden gedaan. Aangezien de exacte ligging van de woningen niet bekend is, is uitgegaan van de maximale geluidsbelasting op de rand van het bouwvlak. Een en ander is vastgelegd in tabel 5.1. Tabel 5.1 Ontheffingswaarden ontwikkeling aantal woningen ontheffingswaarde geluidsbron Hoofdweg db Hoofdweg Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

26 Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

27 Bijlagen

28

29 Bijlage 1 Verkeersgegevens Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

30 Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

31 Ingevoerde verkeersgegevens Model: Groep: Akoestisch onderzoek 1,5 m (hoofdgroep) Lijst van Wegen, voor rekenmethode Wegverkeerslawaai - RMW-2012 Naam Omschr. Wegdek V(LV(D)) V(LV(A)) V(LV(N)) V(MV(D)) V(MV(A)) V(MV(N)) V(ZV(D)) V(ZV(A)) V(ZV(N)) Totaal aantal %Int(D) %Int(A) %Int(N) %LV(D) N388 W ,00 6,61 3,15 1,01 88,64 Hoofdweg W ,00 6,54 3,76 0,81 96,36 Hoofdweg W ,00 6,54 3,76 0,81 96,36 Hoofdweg W9a ,00 6,54 3,76 0,81 96,36 Geomilieu V :27:03

32 Ingevoerde verkeersgegevens Model: Groep: Akoestisch onderzoek 1,5 m (hoofdgroep) Lijst van Wegen, voor rekenmethode Wegverkeerslawaai - RMW-2012 Naam %LV(A) %LV(N) %MV(D) %MV(A) %MV(N) %ZV(D) %ZV(A) %ZV(N) N388 93,93 87,09 8,69 4,44 8,00 2,67 1,64 4,91 Hoofdweg 96,36 96,36 2,93 2,93 2,93 0,72 0,72 0,72 Hoofdweg 96,36 96,36 2,93 2,93 2,93 0,72 0,72 0,72 Hoofdweg 96,36 96,36 2,93 2,93 2,93 0,72 0,72 0,72 Geomilieu V :27:03

33 Bijlage 2 Invoergegevens Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

34 Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

35 Model informatie Rapport: Model: Lijst van model eigenschappen Akoestisch onderzoek 1,5 m Model eigenschap Omschrijving Akoestisch onderzoek 1,5 m Verantwoordelijke rsondorp Rekenmethode RMW-2012 Aangemaakt door rsondorp op Laatst ingezien door rsondorp op Model aangemaakt met Geomilieu V2.60 Standaard maaiveldhoogte 0 Rekenhoogte contouren 1,5 Detailniveau toetspunt resultaten Groepsresultaten Detailniveau resultaten grids Groepsresultaten Standaard bodemfactor 1,00 Zichthoek [grd] 2 Geometrische uitbreiding Volledige 3D analyse Meteorologische correctie Conform standaard C0 waarde 3,50 Maximum aantal reflecties 1 Reflectie in woonwijkschermen Ja Aandachtsgebied -- Max. refl.afstand van bron -- Max. refl.afstand van rekenpunt -- Luchtdemping Conform standaard Luchtdemping [db/km] 0,00; 0,00; 1,00; 2,00; 4,00; 10,00; 23,00; 58,00 Geomilieu V :47:44

36 Model informatie Commentaar Geomilieu V :47:44

37

38

39 Toetspunten Model: Groep: Akoestisch onderzoek geluidsbelasting (hoofdgroep) Lijst van Rekenpunten, voor rekenmethode Wegverkeerslawaai - RMW-2012 Naam Omschr. Hoogte A Hoogte B Hoogte C Hoogte D Hoogte E Hoogte F Gevel beb [1] 1,50 4, Ja beb [2] 1,50 4, Ja beb [3] 1,50 4, Ja beb [4] 1,50 4, Ja beb [5] 1,50 4, Ja beb [6] 1,50 4, Ja beb [7] 1,50 4, Ja beb [8] 1,50 4, Ja beb [9] 1,50 4, Ja beb [10] 1,50 4, Ja beb [11] 1,50 4, Ja beb [12] 1,50 4, Ja beb [13] 1,50 4, Ja beb [14] 1,50 4, Ja beb [15] 1,50 4, Ja beb [16] 1,50 4, Ja beb [17] 1,50 4, Ja beb [18] 1,50 4, Ja beb [19] 1,50 4, Ja beb [20] 1,50 4, Ja beb [21] 1,50 4, Ja beb [22] 1,50 4, Ja beb [23] 1,50 4, Ja beb [24] 1,50 4, Ja beb [25] 1,50 4, Ja beb [26] 1,50 4, Ja beb [27] 1,50 4, Ja beb [28] 1,50 4, Ja beb [29] 1,50 4, Ja beb [30] 1,50 4, Ja beb [31] 1,50 4, Ja beb [32] 1,50 4, Ja beb [33] 1,50 4, Ja beb [34] 1,50 4, Ja beb [35] 1,50 4, Ja beb [36] 1,50 4, Ja beb [37] 1,50 4, Ja beb [38] 1,50 4, Ja beb [39] 1,50 4, Ja beb [40] 1,50 4, Ja beb [41] 1,50 4, Ja beb [42] 1,50 4, Ja Geomilieu V :53:01

40 Bijlage 3 Rekenresultaten gezoneerde wegen Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Rotterdam

41

42

43

44

45 Geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Hoofdweg Rapport: Model: Groep: Groepsreductie: Resultatentabel Akoestisch onderzoek geluidsbelasting LAeq totaalresultaten voor toetspunten Hoofdweg Ja Naam Toetspunt Omschrijving Hoogte Lden beb_a [1] 1,50 34,38 beb_a [10] 1,50 49,14 beb_a [11] 1,50 48,84 beb_a [12] 1,50 49,19 beb_a [13] 1,50 48,69 beb_a [14] 1,50 48,51 beb_a [15] 1,50 48,49 beb_a [16] 1,50 48,63 beb_a [17] 1,50 47,72 beb_a [18] 1,50 47,81 beb_a [19] 1,50 48,42 beb_a [2] 1,50 28,07 beb_a [20] 1,50 49,37 beb_a [21] 1,50 43,84 beb_a [22] 1,50 23,46 beb_a [23] 1,50 24,10 beb_a [24] 1,50 23,18 beb_a [25] 1,50 24,51 beb_a [26] 1,50 22,47 beb_a [27] 1,50 24,79 beb_a [28] 1,50 21,97 beb_a [29] 1,50 25,10 beb_a [3] 1,50 43,64 beb_a [30] 1,50 21,70 beb_a [31] 1,50 25,63 beb_a [32] 1,50 21,56 beb_a [33] 1,50 25,99 beb_a [34] 1,50 21,37 beb_a [35] 1,50 26,40 beb_a [36] 1,50 20,68 beb_a [37] 1,50 26,88 beb_a [38] 1,50 20,23 beb_a [39] 1,50 28,61 beb_a [4] 1,50 49,00 beb_a [40] 1,50 19,94 beb_a [41] 1,50 30,02 beb_a [42] 1,50 19,63 beb_a [5] 1,50 49,04 beb_a [6] 1,50 49,07 beb_a [7] 1,50 49,10 beb_a [8] 1,50 49,15 beb_a [9] 1,50 49,04 beb_b [1] 4,50 34,77 beb_b [10] 4,50 48,38 beb_b [11] 4,50 48,16 beb_b [12] 4,50 48,43 beb_b [13] 4,50 48,09 beb_b [14] 4,50 48,06 beb_b [15] 4,50 47,97 beb_b [16] 4,50 48,21 beb_b [17] 4,50 47,57 beb_b [18] 4,50 47,71 beb_b [19] 4,50 48,36 beb_b [2] 4,50 29,38 beb_b [20] 4,50 49,25 beb_b [21] 4,50 44,47 Alle getoonde db-waarden zijn A-gewogen Geomilieu V :58:05

46 Geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Hoofdweg Rapport: Model: Groep: Groepsreductie: Resultatentabel Akoestisch onderzoek geluidsbelasting LAeq totaalresultaten voor toetspunten Hoofdweg Ja Naam Toetspunt Omschrijving Hoogte Lden beb_b [22] 4,50 23,75 beb_b [23] 4,50 24,40 beb_b [24] 4,50 23,48 beb_b [25] 4,50 24,83 beb_b [26] 4,50 22,75 beb_b [27] 4,50 25,26 beb_b [28] 4,50 22,25 beb_b [29] 4,50 25,68 beb_b [3] 4,50 43,82 beb_b [30] 4,50 22,02 beb_b [31] 4,50 26,26 beb_b [32] 4,50 21,81 beb_b [33] 4,50 26,69 beb_b [34] 4,50 21,65 beb_b [35] 4,50 27,19 beb_b [36] 4,50 20,93 beb_b [37] 4,50 27,74 beb_b [38] 4,50 20,51 beb_b [39] 4,50 29,62 beb_b [4] 4,50 48,39 beb_b [40] 4,50 20,21 beb_b [41] 4,50 31,27 beb_b [42] 4,50 19,90 beb_b [5] 4,50 48,41 beb_b [6] 4,50 48,42 beb_b [7] 4,50 48,47 beb_b [8] 4,50 48,46 beb_b [9] 4,50 48,31 Alle getoonde db-waarden zijn A-gewogen Geomilieu V :58:05

47 BIJLAGE 3

48

49 Ruimte om te wonen Woningmarktonderzoek Westerkwartier juni 2014

50

51 Als volgt vastgesteld: Gemeente Zuidhorn: 9 maart 2015 Gemeente Marum: 18 maart 2015 Gemeente Leek: 19 maart 2015 Gemeente Grootegast: 21 april 2015 werk behandeld door Daniel Depenbrock Freek Apperloo Leo Prins Kattenhage JE GRONINGEN Van Nelleweg BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN KAW Postbus BM GRONINGEN +31 (0) info@kaw.nl

52 Inhoudsopgave Inleiding 5 Conclusies 9 1. Demografische analyse Bevolking Huishoudens Migratie Woningvoorraadanalyse Samenstelling van de voorraad Nieuwbouw in de jaren Energetische kwaliteit van de woningvoorraad Geschiktheid voor aanpassing Vraaganalyse Marktontwikkelingen actueel en structureel Sociale huur / betaalbaarheid van het wonen Wonen en zorg Programmering tot 2020 en Programmering in aantallen, regionaal en per dorp Kwalitatief programma Programma en plancapaciteit vergeleken 55 BIJLAGEN 57 BIJLAGE 1: DEMOGRAFISCHE DETAILS 57 BIJLAGE 2: WONINGVOORRAADDETAILS 61 BIJLAGE 3: ACHTERGRONDEN BIJ DE VRAAGANALYSE 67 BIJLAGE 5: NIEUWBOUW BIJLAGE 6: PLANLIJSTEN PER LOCATIE 70 KAARTEN 72 KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 3

53 4 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

54 Inleiding Dit onderzoeksrapport Het Westerkwartier is een veelzijdige woonregio, grenzend aan de stad Groningen, Drenthe en Friesland, doorkruist door de A7, de Rijksstraatweg/Friesestraatweg en het spoor naar Leeuwarden, met enkele grote complete woondorpen en een veelheid aan kleinere dorpen met elk een eigen karakter en gezicht. Om er voor te zorgen dat het Westerkwartier in 2020 en daarna nog steeds een aantrekkelijk woongebied is, werken we dit woningmarktonderzoek uit, om daarmee koers te bepalen. Het woningmarktonderzoek is een gezamenlijk product van de vier gemeenten Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn en de twee corporaties Wold & Waard en Vredewold Wonen. De vier gemeenten stellen bovendien een woonvisie vast, waar het woningmarktonderzoek een belangrijke onderlegger voor is. Dit onderzoeksrapport bundelt een set analyses over het wonen, op basis van beschikbare bronnen, zoals lokale databases en landelijke onderzoeksrapporten. We trekken wel conclusies, maar we maken geen keuzes. Het vormt slechts een zo feitelijk mogelijke onderlegger voor de op te stellen woonvisie. Achtergrond Demografische prognoses 1 wijzen voor de regio Westerkwartier als geheel op een stabilisatie (lichte krimp of lichte groei) van het aantal inwoners tot 2025 en daarna bevolkingsafname. Het aantal huishoudens groeit volgens deze prognoses gematigd door tot in elk geval Per dorp zijn de perspectieven verschillend: dorpen die gunstig scoren ten opzichte van voorzieningen, de bereikbaarheid van werk (stad Groningen en de rest van het land) groeiden de laatste jaren relatief snel en zullen naar verwachting ook in de komende jaren de sterkste ontwikkeling doormaken. Dat is een landelijke structurele tendens. Voor het Westerkwartier als geheel geldt dat de ligging ten westen van de stad Groningen, aan A7, spoor, geen aardebevingsproblematiek, leidt tot een gunstiger demografisch perspectief dan in noord- en oost-groningen. Binnen het Westerkwartier gaat de algemene maatstaf niet overal op. Er zijn dorpen met weinig inwoners maar met een opmerkelijk groot en vitaal aanbod aan voorzieningen of een groeiend aantal gezinnen met kinderen. Er zijn ook dorpen waar het voorzieningenaanbod misschien beperkt is, maar waar bewoners zelf weten te zorgen voor een goed leefklimaat. Wat het perspectief is van de dorpen, heeft te maken met objectieve kwaliteiten, maar ook met minder goed meetbare kwaliteiten, zoals participatie, imago, binding van eigen mensen of juist openheid voor mensen van buiten, enzovoorts. Zoals de dorpen onderling verschillen, zo verschilt ook de gewenste koers. Leeswijzer We beginnen met een demografische analyse in hoofdstuk 1. Daarin geven we inzicht in trends en voorspellingen, in de bevolkingsontwikkeling en huishoudenssamenstelling. Ook gaan we in op de belangrijkste migratiestromen tussen de gemeenten en naar leeftijdsgroep. Hieruit blijkt onder meer welke groei in huishoudens (en daarmee woningvoorraad) reëel is per gemeente. 1 Primos en de provinciale variant op Primos KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 5

55 Hoofdstuk 2 richt zich op de woningvoorraad: de samenstelling per dorp, het energieverbruik en de geschiktheid van woningen voor aanpassing voor mensen met een zorgvraag. Daarmee wordt inzichtelijk welke producten schaars zijn en waar de energetische kwaliteit of flexibiliteit van de woningvoorraad mogelijk een knelpunt gaat vormen. In hoofdstuk 3 gaan we in op actuele en structurele marktontwikkelingen in zowel de koop als huursector. We zoomen in op enkele thema s aan de vraagkant: betaalbaarheid en wonen met een zorgvraag. In hoofdstuk 4 combineren we de vraag- en aanbodinformatie tot een leidraad voor de toekomstige woningvoorraad per dorp. Daarbij schetsen we per gemeente een programma voor nieuwbouw, verkoop en sloop en per dorp een leidraad voor groei. We vergelijken de bouwprogramma s per dorp met het gewenste programma en concluderen waar de plannen goed aansluiten op de vraag en waar mogelijk bijstelling nodig is. De uitkomsten van dit onderzoek vinden hun weerslag in de woonvisie, aangevuld met lokale kennis en ervaring uit de regio (raadsdiscussie, panel onder bewoners, werkateliers met internen en externen). In de woonvisie staan de keuzes die we als gemeenten maakten. Gebiedsindeling: één regio met tientallen dorpen Ieder dorp is uniek. Toch zijn er ook veel overeenkomsten die voor dit woningmarktonderzoek en voor de woonvisie belangrijk zijn. Zo zijn er dorpen met weinig en met veel voorzieningen, dorpen met veel goedkope of veel dure woningen, goed bereikbare en minder goed bereikbare dorpen, etc. De dorpen in het oosten van het Westerkwartier zijn veelal georiënteerd op de stad Groningen, de westelijk gelegen dorpen richten zich met name op Drachten. - We werken we met een indeling in (clusters van) dorpen. Sommige kleine dorpen en buurtschappen worden als één gebied behandeld, omdat zij qua woningmarktvraagstukken overeenkomen. Op de kaart hierna en in de tabel is de indeling te zien. - Daarnaast maken we onderscheid in drie soorten dorpen: centrumdorpen, basisdorpen en woondorpen. Dit is gebaseerd op het voorzieningenniveau en dient om duidelijk te maken waar opgaven en kansen liggen. Geen van deze indelingen heeft een officiële status en overal geldt dat oplossingen op maat uitgewerkt moeten worden voor elk dorp apart. Dorpencluster Huish. 13 Dorpencluster Huish. 13 Grootegast (& Doezum, Peebos Sebaldeburen) 2140 Marum 2405 Lutjegast 430 Nuis-Niebert 470 Opende 895 Boerakker (incl Lucaswolde) 205 Oldekerk-Niekerk 1110 De Wilp 785 Noordwijk-Kornhorn 315 Jonkersvaart 175 Leek 4640 Zuidhorn en Briltil 3095 Zevenhuizen 1105 Noordhorn 560 Tolbert 1915 Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 1535 Midwolde-Lettelbert 225 Aduard (incl Den Ham en Den Horn) 1205 Oostwold 265 Oldehove (incl. Saaksum en Niehove) 785 Enumatil 120 -Lauwerzijl-Pieterzijl Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

56 Woondorp: een dorp met geen of weinig voorzieningen Basisdorp: een dorp met een supermarkt (geen buurtsuper) en andere basis voorzieningen zoals huisarts, school Centrumdorp: dorp met een uitgebreid aanbod aan niet-dagelijkse voorzieningen en een bovendorpse functie Basis dorp Basis dorp Centrum dorp Basis dorp Centrum dorp Basis dorp Basis dorp Basis dorp Centrum dorp Centrum dorp Basis dorp Basis dorp KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 7

57 8 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

58 Conclusies In elk geval tot 2030 nog huishoudensgroei Het aantal inwoners groeit naar verwachting nog tot in elk geval 2020, het aantal huishoudens tot Op hoofdlijnen geldt dat de huishoudensgroei terugloopt. Prognoses wijzen weliswaar op een afnemend aantal huishouders ergens tussen 2030 en 2040, maar een nulgroei is ook denkbaar; lang vooruit kijken brengt veel onzekerheden met zich mee. Bovendien is dat een regionaal gemiddelde: afgaand op gedrag en verhuismotieven van mensen zullen de goed bereikbare, voorzieningenrijke dorpen naar verwachting blijven groeien. Andersom zien we nu al kleine dorpen in het noorden van het Westerkwartier waar de bevolking terugloopt en waar geen behoefte is aan meer woningen. Zie ook punt 7. De groep oudere huishoudens groeit, de groep gezinnen neemt in aantal af De afname van het aantal gezinnen is in alle dorpen zichtbaar en sluit aan op het landelijke beeld. Dit betekent niet direct dat ook de behoefte aan gezinswoningen afneemt en ook niet dat vergrijzing één op één leidt tot meer behoefte aan seniorenwoningen. Zie ook punt 8. De terugstroom van 25-plussers bepaalt de groei Veel jongeren vertrekken hoe dan ook naar de stad. De mate waarin zij als aanstaande of jonge gezinnen terugkeren is bepalend voor de groei van de gemeenten. Zuidhorn en Leek compenseren door de nabijheid tot de stad Groningen de uitstroom van jongeren in belangrijke mate. Voor Grootegast en Marum gaat dit minder op. Karakterverschil in woningvoorraad tussen de vier grote dorpen en de andere dorpen De hoofddorpen Zuidhorn, Leek, Grootegast en Marum groeiden de afgelopen decennia het snelst en hebben daarom ook de meest recente woningvoorraad. Hier zijn ook de meeste appartementen te vinden. Voor de korte termijn lijken delen van deze markt daar zelfs verzadigd te zijn. Deze dorpen zijn aantrekkelijk voor gezinnen en senioren met een behoefte aan moderne woningen. Veel van de kleinere dorpen bieden een ruim aanbod aan vrijstaande woningen, ook voor prijzen beneden de twee ton en met veel ruimte. Deze dorpen zijn aantrekkelijk voor mensen die ruimte zoeken en minder gericht zijn op voorzieningen in het eigen dorp. Er zijn ook ouderen die zelfredzaam zijn en naar tevredenheid wonen in de kleinere dorpen, maar zij kunnen minder leunen op voorzieningen in eigen dorp, een ontwikkeling die al decennia gaande is. De praktijk laat juist onder ouderen een oriëntatie op de grotere dorpen zien. Energetische achterstanden vooral in oudere woonbuurten en in de linten Vanuit het oogpunt van de beperking van de totale woonlasten is er vooral noodzaak tot energetische verbeteringen in buurten uit de jaren 50 tot en met 70. Hiervoor lopen al diverse programma s bij Wold & Waard en Vredewold Wonen. De koopsector blijft achter. Ook hier geldt dat met name woningen uit de jaren 50 tot en met jaren 70 hoge energielasten kennen, zeker als het gaat om relatief ruime jaren 70 woningen die nog niet na geïsoleerd zijn. Daarnaast ligt er voor veel woningen in de linten en de wat oudere KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 9

59 gouden randjes met dure woningen bij de dorpen, een grote kans om rendement te halen uit energiebesparende maatregelen. Vooral koopwoningen zijn goed aanpasbaar De noodzaak om bij een zorgvraag bestaande woningen aan te passen neemt toe, omdat ouderen langer thuis blijven wonen dan voorheen. Als we aannemen dat recente, ruime woningen het gemakkelijkst aan te passen zijn voor mensen met een zorgvraag, dan zijn het vooral koopwoningen en in het bijzonder de woningen in de grote dorpen, die daarvoor kansrijk zijn. In alle dorpen zien we dat er naast recente woningen oudere huurwoningen te vinden zijn, die qua maatvoering minder geschikt zijn om aan te passen bij een zorgvraag. Overigens is de organisatie van laagdrempelige zorg nog urgenter dan het verbeteren van de technische toestand van de woningen. Voorraadgroei concentreert zich in grotere dorpen, maar overal maatwerk nodig In de grootste dorpen (Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn) zijn de grootste aantallen nieuw te bouwen woningen nodig. Niet alleen in absolute aantallen, maar ook naar verhouding. Dat komt door een samenspel van concentratie van voorzieningen in grote, goed bereikbare dorpen en het belang dat woningzoekenden daaraan hechten. In de woonvisie gaan we in op de gevolgen hiervan voor alle dorpen. Maar ook in iets kleinere dorpen is projectmatige woningbouw en eventueel uitbreiding passend. In hoofdstuk 4 staat een bandbreedte per dorp. Voor de andere dorpen geldt dat concrete, lokale vraag aanleiding kan zijn voor woningbouw, maar hier is grootschalig projectmatig bouwen niet aan de orde. Een landelijke en provinciale richtlijn is: inbreiding gaat vóór uitbreiding. In de meeste grotere dorpen gaan inbreiding en uitbreiding hand in hand, wat ruimte biedt voor een gevarieerd aanbod, voor jong en oud en hoog en laag segment. Ondanks vergrijzing blijft er behoefte aan gezinskoopwoningen Doordat veel senioren niet verhuizen, is de doorstroom in het segment gezinswoningen lager dan in eerder onderzoek vaak werd geconcludeerd. Daar komt bij dat een deel van de senioren zo vitaal en kapitaalkrachtig is, dat zij eerder een vrije kavel bebouwen dan voor een seniorenwoning kiezen. Dit betekent dat ondanks de afnemende groep gezinnen er toch nieuwe gezinswoningen nodig zijn en er behoefte aan kavels blijft, verspreid over alle prijsklassen, met duidelijke accentverschillen per dorp. In hoofdstuk 4 staan programma-indicaties per dorp, waarbij we rekening houden met de lokale situatie. Ook tot 2020 nog voorraadgroei sociale huurwoningen in grote dorpen mogelijk Hoe groot de totale voorraad sociale huurwoningen in 2020 moet zijn, is moeilijk te schatten. Afgaand op demografische en economische ontwikkelingen ligt het meegroeien met de totale voorraad voor de hand: 20% van de voorraadgroei moet dan bestaan uit sociale huurwoningen. De praktijk van de afgelopen jaren wijst op het tegenovergestelde: ondanks een economische crisis en ondanks een voorraad sociale huurwoningen die niet groeide, namen de wachtlijsten niet meetbaar toe. We stellen in dit woningmarktonderzoek dat sociale huur en sociale koop communicerende vaten: als de voorwaarden voor het kopen van goedkope koopwoningen gunstig zijn, leidt dat tot een lagere vraag naar sociale huur, en andersom. Monitoring van wachtlijsten in de sociale huur is belangrijk, om tijdig te kunnen bijsturen in de voorraadontwikkeling. Tot 2020 groeit de 10 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

60 sociale voorraad met ongeveer 90 woningen, door bouwplannen met name in de vier grote dorpen. Binnen de groep huurders zien we een groei van de groep ouderen. Onder gezinnen is er juist vraaguitval. Dat betekent ook dat er vraagdruk blijft bestaan in dorpen die veel voorzieningen hebben en een afnemende vraagdruk in dorpen met weinig voorzieningen. Vooral in de dorpen Zuidhorn en Leek (en daarop meeliftend Noordhorn en Tolbert) is de vraagdruk relatief hoog, onder alle groepen. In iets mindere mate speelt dit in Marum en Grootegast; hier is bovendien veel bijgebouwd in de afgelopen jaren. Aanvullend zien we een oriëntatie van ouderen op Grijpskerk, Aduard en Oldekerk-Niekerk; in deze dorpen is het aantal recente seniorenwoningen ruim voldoende. In dorpen waar vooral jonge mensen en gezinnen ingeschreven staan voor een woning en waar senioren zich minder inschrijven, is vraaguitval te verwachten, omdat dit een demografisch krimpende doelgroep is. Soms is dat nu al zichtbaar, soms is dat meer een lange termijn perspectief. Wold & Waard kijkt kritisch naar de ontwikkelingen in vraag en aanbod per dorp. Dat leidt tot een afweging tussen behoud en renovatie, verkoop waar dat verstandig is, vervanging van woningen, maar soms ook sloop zonder nieuwbouw (verdunning). In hoofdstuk 3 staat informatie per dorp over de inschrijvingen van de afgelopen jaren en in hoofdstuk 4 staan programma-indicaties per dorp, ook voor de sociale huursector. Plannen per gemeente en per dorp op hoofdlijnen passend De huidige plannen voor woningbouw per dorp sluiten in vrijwel alle gevallen aan op de geraamde behoefte. Aandachtspunten zijn de grootschalige bouwlocaties in het algemeen en die in Marum en Zuidhorn in het bijzonder: zij hebben een scope tot na Ook na 2020 is er naar verwachting voldoende woningvraag, zodat deze plannen na 2020 alsnog gereed kunnen komen. Verder zijn er in enkele dorpen alleen uitbreidingslocaties bekend. De praktijk leert dat ook inbreidingslocaties zich aandienen, bijvoorbeeld door vrijkomende bedrijfslocaties of schoollocaties. Het is raadzaam om hier op voor te sorteren en na te denken over woonproducten die juist op inbreidingslocaties passen (complementair aan de uitbreiding), zoals seniorenwoningen. Vergrijzing en extramuralisering: behoefte aan beschut zelfstandig wonen Een groeiende groep senioren met een intensieve zorgvraag komt niet meer in aanmerking voor een verzorgings- of verpleeghuisplaats. Op regioniveau is er voldoende aanbod aan intramuraal wonen in het algemeen, ontstaan er overschotten aan verzorgingshuisplaatsen en na 2020 tekorten aan verpleeghuisplaatsen. Tegelijk zoekt een deel van de mensen die (net) niet in aanmerking komen voor intramuraal wonen naar een veilig, comfortabel alternatief voor de huidige woning. In de grotere dorpen is een ruim aanbod aan seniorenwoningen beschikbaar. Aanvullend vormen Vestia en Zonnehuis een (voorlopig klein) deel van hun voormalige verzorgingshuisplaatsen om tot zelfstandige, kleine woningen, met zorg direct nabij. Op korte termijn zijn er geen tekorten aan zorgwoningen. Met oog op de scheiding van wonen en zorg en de vergrijzing verwachten we dat in alle dorpen wel een groeiende groep mensen gaat vragen om een beschutte vorm van zelfstandig wonen, met zorg, ontmoeting en andere voorzieningen direct nabij. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 11

61 Minstens zo belangrijk is dat de organisatie van zorg overal op orde is. In dat geval is de woning zelf zelden een obstakel om oud te worden. 12 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

62 1. Demografische analyse In dit hoofdstuk blikken we terug op trends en blikken we vooruit met behulp van demografische prognoses. Dat doen we voor de bevolking (paragraaf 1.1) en huishoudens (paragraaf 1.2). In paragraaf 1.3 gaan we in op migratiestromen. Terugblikken doen we op basis van CBS-gegevens. Vooruitblikken doen we met behulp van de provinciale prognose. De provinciale prognose is de prognose die binnen de stadsregio gebruikt wordt en ook geldt als onderlegger bij de ruimtelijke verordening van de provincie. We toetsen de uitkomsten kritisch aan trends en lokale omstandigheden. Over prognoses Demografisch prognoses vertellen geen waarheden maar dienen om zo goed mogelijk te schatten wat we de komende jaren mogen verwachten. Elk prognosemodel levert andere uitkomsten. Algemeen geldt: wat je er in stopt, komt er ook weer uit. Het is dan ook cruciaal om te begrijpen welke aannames gedaan zijn bij het opstellen van de prognose. De belangrijkste onderdelen van prognoses zijn: - Aannames rond natuurlijke ontwikkeling - Aannames rond migratie Natuurlijke ontwikkeling komt voort uit geboorte minus sterfte. Deze factor is vaak goed te voorspellen en prognosemodellen laten veel overeenkomst zien in de uitkomsten. Migratie is sterk bepalend voor de groei van een gebied. Tegelijk is dit de meest onvoorspelbare factor. Werken met bouwplannen als input voor prognoses leidt vaak tot een selffulfilling prophecy, maar doortrekken van trends uit het verleden kunnen dat ook veroorzaken (incidenteel weinig planruimte, daardoor een lage groeitrend met negatieve migratie, daardoor ook een lage toekomstvoorspelling). We werken in dit onderzoek met de provinciale prognose. Dit is een lokale uitwerking van de landelijke Primosprognose. De provinciale prognose sluit het beste aan bij de lokale trends. Bij het opstellen van dit onderzoek is ook de landelijke Pearl-prognose meegewogen, maar de uitkomsten en aannames passen niet bij de trends en lokale omstandigheden. Juist lokale bijzonderheden vertroebelen een uitkomst. Migratiestromen vinden vooral plaats binnen een straal van tien kilometer. Andersom: hoe hoger het schaalniveau, hoe minder van invloed zulke stromen zijn en hoe betrouwbaarder de uitkomst. De prognose van het IPB vertoont trendbreuken op gemeenteniveau, die in theorie wel verklaarbaar zijn, maar in de praktijk tot vraagtekens leiden. Om die reden werken we demografische prognose alleen op het niveau van het Westerkwartier uit. De regionale prognoseuitkomst dient als kader, waarbinnen we aan de hand van trends en marktperspectief per dorp en per gemeente komen tot een nadere invulling van dat kader. Daarbij werken we bovendien met bandbreedtes. Die bandbreedtes dienen als richtsnoer voor het beoordelen van bestaande en eventuele nieuwe woningbouwplannen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 13

63 1.1 Bevolking Op basis van trends en de provinciale prognose schetsen we hier het verloop van de bevolking naar leeftijdsgroep. Daarbij gebruiken we de bandbreedtes in huishoudensgroei per gemeente als basis (zie ook hoofdstuk 4). Rekening houdend met de gemiddelde huishoudensverdunning in de regio 1 leidt dat tot een afgeleide bandbreedte voor de bevolkingsontwikkeling. Deze bandbreedtes hebben de status van scenario s. De tabel hierna toont de ontwikkelingen per gemeente. In de bijlage staan de trends per dorp. Tabel 1.1: Demografische ontwikkelingen bevolking (cijfers afgerond op vijftallen) '20 20-'25 Gemeente Grootegast tot tot -50 Gemeente Leek tot tot -35 Gemeente Marum tot tot 50 Gemeente Zuidhorn tot tot 110 Westerkwartier tot tot 80 * Gecorrigeerd voor sluiting AZC in de periode Bron: CBS, 2014, provinciale prognose, bewerking KAW. In de dorpenatlas (zie bijlage 1) staan demografische gegevens per dorp De afgelopen jaren groeide de bevolking overal licht, tijdelijke uitzonderingen daargelaten. We zien wel een dalende trend in de regio, van ca. 0,4% groei per jaar tot 2009 en 0,2% per jaar tot De bandbreedtes binnen de prognose laten zien er zowel afname als groei kan zijn, afhankelijk van de uiteindelijke huishoudensgroei. Alleen in Grootegast nam het aantal inwoners tussen 2009 en 2014 daadwerkelijk af. De tabellen hierna vatten de ontwikkelingen per leeftijdsgroep samen. Tabel 1.2: bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsgroep t/m % -5% 5 t/m % -11% 12 t/m % -5% 18 t/m % 5% 23 t/m % 5% 30 t/m % -8% 55 t/m % 7% 65 t/m % 9% 75 t/m % 28% 85 en ouder % 33% Bron: CBS, 2014, provinciale prognose. De cijfers gaan uit van het midden van de bandbreedte. In de bijlage staan demografische gegevens per dorp. 1 Van 2,46 personen per huishoudens in 2014, via 2.37 personen in 2020 naar 2,30 personen in Bron: provinciale prognose. 14 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

64 1.2 Huishoudens Ook bij een stabiliserende bevolking groeit het aantal huishoudens voorlopig nog door, als gevolg van individualisering en vergrijzing. De tabel hierna presenteert de bandbreedte die we hanteren per gemeente. De raming per gemeente is gebaseerd op: - De provinciale prognose voor huishoudensontwikkeling voor de regio Westerkwartier als geheel; - Een nadere onderverdeling daarvan naar dorp en gemeente, op basis van demografische ontwikkeling en marktperspectief. In hoofdstuk 4 staat dit preciezer uitgelegd. Tabel 1.3 is het resultaat van die onderverdeling. Tabel 1.3: Demografische ontwikkelingen huishoudens '20 20-'25 Gemeente Grootegast tot tot 125 Gemeente Leek tot tot 250 Gemeente Marum tot tot 150 Gemeente Zuidhorn tot tot 290 Westerkwartier tot tot 825 4% 4% 3% tot 5% 2% tot 3% Bron: CBS, 2014, provinciale prognose, bewerking KAW. In de dorpenatlas staan demografische gegevens per dorp. De groeiraming is gebaseerd op de prognose en opgehoogd naar 6 in plaats van 5 jaren. Per dorp verschillen de perspectieven sterk. In hoofdstuk 4 staat een uitwerking op dorpsniveau. Lange termijn ontwikkelingen Voorspellingen voor de (zeer) lange termijn zijn per definitie minder betrouwbaar dan korte termijn voorspellingen. Desondanks zijn er enkele grote trends zichtbaar, die belangrijke effecten hebben op de lange termijn: - De vergrijzing kent een einde. Na 2025 begint de groep in aantal af te nemen. Tien jaar later, in 2035, zien we dit binnen de groep jarigen gebeuren. De groep 75-plussers groeit ook na 2035 nog, maar de gehele groep van 55 jaar of ouder neemt na 2030 af. - Landelijke prognoses wijzen op een afnemende groei, die binnen nu en twee decennia vrijwel overal omslaat in een afname van het aantal inwoners en iets later in een afname van het aantal huishoudens. Dit is nu al zichtbaar in het oosten en noorden van de provincie Groningen. Of (en waar) een afname van het aantal huishoudens in het Westerkwartier optreedt, is onzeker. De gunstige ligging van het gebied ten opzichte van de stad en de rest van Nederland maakt het mogelijk dat leegstand uitblijft, zeker in de dorpen met goede voorzieningen en goede bereikbaarheid. Met name voor de dorpen ten noorden van (grofweg) het Van Starkenborghkanaal is het risico op overschotten in de woningvoorraad eerder aanwezig. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 15

65 1.3 Migratie De tabellen hierna laten zien hoe de migratiestromen liepen in de periode Tabel 1.4: Migratie per gemeente op hoofdlijnen, gemiddelde per jaar Gemiddelde Doorstroom Mutatiegraad % Bindingsgraad Instroom Uitstroom Saldo Saldo % Grootegast 418 7,7% 44% ,1% Leek ,5% 43% ,1% Marum 346 7,9% 42% ,1% Zuidhorn 694 7,7% 48% ,1% Westerkwartier ,6% 45% ,0% Doorstroom Mutatiegraad % Bindingsgraad Instroom Uitstroom Saldo Saldo % Grootegast 346 6,3% 45% ,4% Leek 730 8,5% 44% ,1% Marum 290 6,7% 42% ,1% Zuidhorn 652 7,4% 47% ,0% ,4% 45% ,0% Bron: CBS, 2014, gecorrigeerd voor opening en sluiting van asielzoekerscentra* Conclusies: - In zowel de periode als de periode was sprake van een vrijwel stabiele situatie. Dit is gecorrigeerd naar de sluiting van de asielzoekerscentra in Leek, Marum en Grootegast*. - We zien een afgenomen mutatiegraad in periode na 2008, parallel met de crisis. De hoogste mutatiegraad is er in Leek, maar hier is tegelijk de sterkste daling zichtbaar. - De binding aan de gemeenten is tijdens de crisis niet wezenlijk veranderd. De binding is het hoogst in Zuidhorn, het laagst in Marum maar de verschillen zijn beperkt. - Binnen gemeentes bestaan belangrijke verschillen. Op hoofdlijnen geldt: de hoofdkernen trekken per saldo mensen aan, de woondorpen verliezen per saldo, vooral als zij perifeer gelegen zijn. Dit is vooral opvallend in Zuidhorn en Grootegast, waarvan we weten dat de hoofdkernen groeiden, en waarbij in de andere kernen (dus) het aantal inwoners afnam. Deze constatering krijgt ook zijn beslag in de programmaleidraad per dorp (hoofdstuk 4). Hierna volgt in twee tabellen per gemeente een beeld van de belangrijkste verhuisrelaties naar gemeente en naar leeftijdsgroep, in positieve en negatieve zin. * Deze bijstelling is een benadering. We hebben de meest passende data voor vestiging en vertrek van niet-nederlanders in de gemeenten genomen, waarbij er één jaar verschil in meetjaar zit ( , ). Op het niveau van vijfjaarsperioden is dit een goede graadmeter. 16 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

66 Tabel 1.5: Verhuisrelaties , personen naar gemeente, top 5 positieve en negatieve netto relaties (instroom minus uitstroom, percentage is als volgt berekend: netto migratieresultaat als percentage van het totaal aantal inwoners).. Westerkwartier Saldo positief % Saldo negatief % 1 Winsum 0,2% Groningen -1,3% 2 Opsterland 0,1% Overig Nederland -0,6% 3 Kollumerland c.a. 0,1% Overig Noord-Nederland -0,6% 4 Ooststellingwerf 0,0% Smallingerland -0,2% Noordenveld -0,2% Gemeente Grootegast Saldo positief % Saldo negatief % 1 Zuidhorn 0,3% Groningen -1,7% 2 Opsterland 0,2% Leek -1,5% 3 Winsum 0,1% Overig Nederland -1,4% Marum -0,5% De Marne -0,3% Gemeente Leek Saldo positief % Saldo negatief % 1 Grootegast 0,9% Groningen -1,7% 2 Winsum 0,5% Overig Nederland -1,2% 3 De Marne 0,1% Overig Noord-Nederland -1,0% 4 Kollumerland c.a. 0,1% Marum -0,5% 5 Smallingerland 0,0% Noordenveld -0,3% Gemeente Marum Saldo positief % Saldo negatief % 1 Leek 0,9% Groningen -1,7% 2 Grootegast 0,6% Smallingerland -0,2% 3 Ooststellingwerf 0,3% Overig Nederland -0,2% 4 Noordenveld 0,2% Overig Noord-Nederland -0,1% 5 De Marne 0,1% Winsum -0,1% Gemeente Zuidhorn Saldo positief % Saldo negatief % 1 Overig Nederland 0,3% Overig Noord-Nederland -0,8% 2 Winsum 0,2% Noordenveld -0,3% 3 Kollumerland c.a. 0,2% Groningen -0,2% 4 Leek 0,1% Grootegast -0,2% 5 Opsterland 0,1% Achtkarspelen 0,0% Bron: CBS KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 17

67 Tabel 1.6: Verhuisrelaties , naar richting en leeftijd. Saldo positief Westerkwartier Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Structurele instroom uit Stad Groningen Relatief weinig beweging Relatief weinig beweging 85+ Lichte instroom uit Stad Groningen en overig NL Gemeente Grootegast Saldo positief Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Slechts beperkte instroom Stad Groningen, uitstroom Leek Relatief weinig beweging Lichte uitstroom Achtkarspelen en Leek 85+ Instroom Smallingerland, Achtkarspelen en Marum Gemeente Leek Saldo positief Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Structurele instroom uit Stad Groningen Relatief weinig beweging Relatief weinig beweging 85+ Uitstroom naar Zuidhorn, instroom Noordenveld Gmeente Marum Saldo positief Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Slechts beperkte instroom Stad Groningen Relatief weinig beweging Relatief weinig beweging 85+ Uitstroom Smallingerland, Achtkarspelen en Grootegast Gemeente Zuidhorn Saldo positief Grote uitstroom naar Stad Groningen en overig NL Sterke instroom uit Stad Groningen Relatief weinig beweging Relatief weinig beweging 85+ Instroom Stad Groningen, Leek Het migratieonderzoek voor Groningen en Noord-Drenthe laat enkele structurele verbanden zien die we ook duidelijk herkennen in het Westerkwartier. - Alle gemeenten verliezen inwoners aan de stad Groningen. Dit hangt direct samen met jongeren die voor studie, werk of dynamiek de stad opzoeken. Niet de uitstroom van jongeren bepaalt groei of krimp zij gaan hoe dan ook! maar de mate waarin de gemeenten jarigen uit de stad Groningen weten aan te trekken. In Zuidhorn zien we een relatief lage uitstroom van jongeren; zij wonen relatief dichtbij hoger onderwijs voorzieningen (fietsafstand Zernike) en hebben de meest directe OV-verbinding met de stad. - Elk van de Westerkwartiergemeenten weet die groep jarigen uit de stad Groningen aan te trekken; deze groep verlaat de stad vanwege de gunstiger prijs / ruimte verhouding en een groen en veilig leefklimaat. Zij doen concessies op het vlak van voorzieningen en bereikbaarheid. De terugstroom is het sterkst naar gemeenten die direct grenzen aan de stad. 18 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

68 Samenvattend komt het er op neer dat deze groep zo dicht mogelijk bij de stad wil blijven wonen, maar zo ver de stad verlaat als nodig is om binnen hun budget in hun ruimtewens te voorzien. Dat zien we ook in het Westerkwartier: vooral Leek en Zuidhorn kennen die terugstroom, Grootegast en Marum slechts beperkt. - De groep 40 tot 85 jarigen is honkvast en verlaat maar in beperkte mate de eigen gemeente. - Pas op leeftijden van 85 jaar en ouder, wanneer zorgvraag vaker noopt tot verhuizing, komt gemeentegrensoverschrijdende migratie merkbaar voor. Dit heeft direct te maken met beschikbare verpleeg- en verzorgingshuisplaatsen. Met het oog op de extramuralisering en het langer zelfstandig wonen van inwoners, zal de gemiddelde verhuisleeftijd voor intramuraal wonen nog hoger komen te liggen en zal de dynamiek tussen gemeenten onder zorgvragers afnemen. Verschillen per dorp Binnen de gemeenten zijn er duidelijke verschillen per dorp. Op dit schaalniveau zijn geen cijfers beschikbaar, maar het is een gegeven dat de positieve instroom naar bijvoorbeeld de gemeente Zuidhorn voornamelijk neerslaat in de kern Zuidhorn en dan in het bijzonder de locatie Oostergast. Dit houdt tegelijk in dat kleine dorpen in de gemeente Zuidhorn die toestroom niet kennen. Dit sluit aan op demografische gegevens per dorp, waarbij zichtbaar is dat het dorp Zuidhorn snel groeide en dat kleine dorpen als Kommerzijl of Niehove juist afnamen in inwoners en huishoudens. Dit principe geldt door heel het Westerkwartier: daar waar een netto toestroom is vanuit regiogemeenten, daar is dit vooral te merken in de grotere, voorzieningenrijke, goed bereikbare dorpen in het gebied. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 19

69 20 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

70 2. Woningvoorraadanalyse In dit hoofdstuk schetsen we eerst (paragraaf 2.1) per gemeente de samenstelling van de woningvoorraad, naar type, eigendom en prijsklasse. In de bijlage staan gedetailleerde gegevens per dorp. In paragraaf 2.2 gaan we in op de energetische kwaliteit van de voorraad en in paragraaf 2.3 op de kans dat woningen aanpasbaar zijn bij een zorgvraag. 2.1 Samenstelling van de voorraad De tabel hierna geven weer hoe de woningvoorraad in elk van de gemeenten is samengesteld. Zie voor een overzicht in absoute aantallen en per dorp bijlage 2. Zie ook de kaarten E, F en G. Tabel 2.1: Voorraadsamenstelling per dorp, 2014 Type en prijs Westerkwartier Grootegast Leek Marum Zuidhorn Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 77% 79% 74% 79% 79% Sociale huurwoningen 21% 19% 24% 20% 19% Vrije sector huur 2% 2% 2% 2% 3% Koopsector (prijs x 1.000) 100% 100% 100% 100% 100% Rij goedkoop (<125) 6% 4% 12% 2% 4% Rij duur (>125) 12% 5% 19% 3% 15% Tweekapper goedkoop (<170) 9% 9% 10% 4% 10% Tweekapper duur (>170) 16% 7% 16% 15% 21% Vrijstaand goedkoop (<200) 16% 24% 9% 15% 17% Vrijstaand duur (>200) 38% 48% 29% 56% 31% Grondgebonden senioren 0% 0% 1% 2% 0% Appartement 3% 3% 5% 2% 2% Huursector (streefhuur)* 100% 100% 100% 101% 100% Eengezins goedkoop 1% 2% 0% 1% 1% Eengezins betaalbaar 37% 44% 24% 51% 42% Eengezins duur 18% 12% 26% 18% 11% Seniorenappartementen goedkoop 5% 4% 4% 0% 11% Seniorenappartementen betaalbaar 8% 5% 13% 6% 5% Seniorenappartementen duur 1% 0% 0% 1% 3% Grondgebonden senioren goedkoop 2% 1% 6% 0% 0% Grondgebonden senioren betaalbaar 7% 13% 5% 4% 8% Grondgebonden senioren duur 5% 3% 8% 5% 3% Jongerenflat 6% 6% 7% 6% 5% Vrije sector huur 9% 9% 6% 9% 12% *goedkoop < 389,05, betaalbaar 389,05 596,75, duur 596,75 699,48, vrije sector > 699,48. Bron: gemeenten, Wold & Waard, Vredewold Wonen, CBS, Door afronding van cijfers kunnen optellingen soms afwijken. Conclusies op gemeenteniveau: - In Grootegast, Marum en Zuidhorn beslaat de sociale huurvoorraad ongeveer 20% van het geheel, in Leek is dit ca. 25%. - De koopvoorraad in Leek is evenwichtig verdeeld naar type en prijsklasse, terwijl in de andere drie gemeenten de nadruk ligt op dure vrijstaande woningen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 21

71 - Ook in de huurvoorraad zien we een verschil tussen Leek en de overige gemeenten: in Leek zijn meer appartementen en meer dure huurwoningen, in de andere drie gemeenten ligt de nadruk op middeldure gezinshuurwoningen. In het algemeen is het aantal goedkope gezinshuurwoningen minimaal. 2.2 Nieuwbouw in de jaren De grafieken hierna geven, per gemeente en uitgesplitst naar (grotere) dorpen, inzicht in de samenstelling van de nieuwbouw van woningen in de afgelopen jaren. In bijlage 6 staan absolute aantallen woningen per dorp. De gegevens richten zich alleen op nieuwbouw en zijn niet gecompenseerd voor eventuele sloop. Tabel 2.2: Nieuwbouw per dorp (centrumdorpen en basisdorpen). Gemeente Grootegast Dorp Grootegast e.o. Oldekerk-Niekerk Opende Overige dorpen Gemeente Leek Leek en Tolbert Zevenhuizen Overige dprpen Legenda: Eengezins huur Seniorenwoningen huur Eengezins koop rij Eengezins koop tweekappers Eengezins koop vrijstaand Koopappartementen Gemeente Marum Dorp Marum De Wilp Overige dorpen Gemeente Zuidhorn Dorp Zuidhorn e.o. Aduard e.o. Grijpskerk e.o. Overige dorpen Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

72 In de gemeente Grootegast kwamen de afgelopen tien jaren veel seniorenhuurwoningen en koopappartementen gereed. Rijkoopwoningen werden niet gerealiseerd in het hoofddorp Grootegast, maar juist wel in Oldekerk-Niekerk. In dat dorp kwamen ook seniorenhuurwoningen gereed. De woningbouw in Opende was eenzijdig: tweekappers en vrijstaand. In de overige dorpen ging het enkel om kavels. De gemeente Leek kende de meest gevarieerde nieuwbouw in de afgelopen tien jaar, waaronder vooral een groot aandeel sociale huurwoningen: gezinswoningen én levensloopgeschikte woningen, vaak ter vervanging van bestaande woningen. Het betreft hier overigens het dorp Leek / Tolbert. In de overige dorpen bestond de toevoeging volledig uit vrijstaande koopwoningen (w.o. kavels). In de gemeente Marum bestond het programma vergeleken met de andere gemeenten vooral uit tweekappers en vrijstaande koopwoningen, aangevuld met kleinere aantallen gezinshuurwoningen, seniorenhuurwoningen en koopappartementen. Op korte termijn zijn hier seniorenhuurwoningen gepland. Het aantal nieuwe rijkoopwoningen is minimaal; alleen in De Wilp was er toevoeging in dat segment. In de overige dorpen bestond de toevoeging volledig uit kavels. In de gemeente Zuidhorn kwamen de afgelopen tien jaren veel seniorenhuurwoningen gereed, maar weinig koopappartementen. In het dorp Zuidhorn zien we een gemengd programma en ook in Grijpskerk zijn diverse typen en prijsklassen woningen gebouwd. In Aduard zijn gezinshuurwoningen vervangen en verder vrijstaande koopwoningen gebouwd. In de overige dorpen bestond de toevoeging volledig uit kavels. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 23

73 2.3 Energetische kwaliteit van de woningvoorraad Energielasten vormen een belangrijke component in de totale woonlasten. Het verbruik van energie kan om twee redenen hoog zijn: de bewoners gebruikt relatief veel energie, of de woning is energetisch slecht. De tabel hierna toont het absolute totale energieverbruik in euro s (vaste voet en verbruikskosten) per gebied en eigendomscategorie. Zie ook de kaarten H, I, J en K. Met deze tabel en de kaarten is het mogelijk om in te schatten waar de totale energielasten gemiddeld het hoogste liggen. Dit kan input leveren voor programma s of campagnes gericht op energiebesparing. Ter nuance: de woningen van Vredewold hebben vaak gezamenlijke ruimtes, die meetellen in het verbruik, waardoor de waarde ongunstiger lijkt dan het in werkelijk is. En: koopwoningen zijn gemiddeld groter, er zijn meer onverwarmde ruimtes, waardoor de koop ten opzichte van huur gunstiger lijkt dan het werkelijk is; juist in de corporatievoorraad zijn veel woningen verbeterd. Tabel 2.3: Energielasten woningvoorraad per dorp (gas en elektra, verbruik, belasting en vastrecht) Vredewold Dorp Koop Wonen Wold&Waard Totaal Gemeente Grootegast Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) Lutjegast Noordwijk-Kornhorn Oldekerk-Niekerk Opende Gemeente Leek Enumatil Leek Midwolde-Lettelbert Oostwold Tolbert Zevenhuizen Gemeente Marum Boerakker (incl Lucaswolde) De Wilp Jonkersvaart Marum Nuis-Niebert Gemeente Zuidhorn Aduard (incl Den Ham en Den Horn) Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl Noordhorn Oldehove en omgeving Zuidhorn en Briltil Totaal Bron: Enexis, Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

74 Het hoogste verbruik zien we in de koopsector en dan met namen in de kleinste dorpen. Daar staan relatief veel oude woningen waaronder grote boerderijen. De gemiddelde energielast bij Wold & Waard en Vredewold Wonen is rond de 125, waarbij in het geval van de woningen van Vredewold Wonen vaak ook gezamenlijke ruimtes worden meegerekend; het verbruik per woning ligt daar lager. Uitgedrukt in kuubs gasverbruik per kubieke meter woninginhoud is de energiekwaliteit van de woningen goed zichtbaar. Dit levert een ander beeld op dan de absolute waarden. Ook hier gelden de nuances. Zoals benoemd bij tabel 2.3 Tabel 2.4: Gasverbruik per kubieke meter woonruimte per dorp. Dorp Koop Vredewold Wonen Wold&Waard Totaal Gemeente Grootegast 5,1 5,8 5,3 Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) 5,2 5,8 5,4 Lutjegast 5,6 6,3 5,7 Noordwijk-Kornhorn 5,4 6,2 5,5 Oldekerk-Niekerk 5,0 5,7 5,1 Opende 4,6 5,7 4,8 Gemeente Leek 4,6 6,5 5,5 4,9 Enumatil 4,4 3,8 4,3 Leek 4,8 6,6 5,8 5,2 Midwolde-Lettelbert 3,9 3,9 Oostwold 4,9 5,7 5,1 Tolbert 4,2 5,0 4,9 4,4 Zevenhuizen 4,6 6,9 5,3 4,8 Gemeente Marum 5,1 5,5 5,2 Boerakker (incl Lucaswolde) 5,0 4,8 5,0 De Wilp 5,3 5,6 5,4 Jonkersvaart 5,8 6,3 5,8 Marum 4,9 5,5 5,1 Nuis-Niebert 5,0 6,2 5,1 Gemeente Zuidhorn 5,6 6,6 5,8 Aduard (incl Den Ham en Den Horn) 5,5 6,5 5,8 Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 5,9 7,2 6,2 Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 5,5 5,9 5,6 Noordhorn 5,6 6,3 5,8 Oldehove en omgeving 6,6 6,3 6,5 Zuidhorn en Briltil 5,3 6,5 5,5 Totaal 5,1 6,5 5,9 5,3 Bron: Enexis, 2014 Dat het energieverbruik in de koopsector lager lijkt te liggen, vertekent doordat niet alle vertrekken in een (vaak grotere) koopwoning even intensief verwarmd worden. In het algemeen geldt dat corporaties in veel woningen al hebben geïnvesteerd, terwijl veel huiseigenaren van oudere woningen nog stappen kunnen zetten. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 25

75 2.4 Geschiktheid voor aanpassing De tabel hierna maakt een vergelijking tussen dorpen in de mate waarin de woningen naar verwachting aanpasbaar zijn voor mensen met een zorgvraag. Daarmee bedoelen we: woningen waar het goed mogelijk is om drempels te verwijderen, beugels aan te brengen (alle woningen) een traplift te plaatsen, een toilet boven te plaatsen, beneden te slapen, rolstoeltoegankelijk te zijn (alleen ruimere woningen). Op hoofdlijnen geldt: hoe groter en / of hoe nieuwer een woning is, hoe groter in theorie de kans dat de woning aanpasbaar is. Specifieke seniorenwoningen zijn als 100% aanpasbaar meegerekend. Huurwoningen van na 2003 ook. Tabel 2.5: Verdeelsleutel voor het schatten van de geschiktheid van woningen 1. Code bjr min bjr max m3 min m3 max eigendom geschiktheid corporatie 0% % % % % % % % % % koop 15% % % % % % % % % 20 Specifiek gebouwd voor mensen met een functiebeperking 100% Uit de tabel is geen absoluut aantal woningen te lezen. De waarde van de tabel zit m in de onderlinge vergelijking van dorpen. In dorpen met een hoge score is de kans dat mensen hun woning kunnen aanpassen het grootst en is de kans op een geschikt alternatief binnen het dorp ook het grootste. Zie ook de kaarten L en M. 1 Op basis van technisch onderzoek door Laagland Advies in Gelderland is deze maatstaf ontwikkeld. Voorbeeld: van de koopwoningen van na 1980 met een inhoud van meer dan 350 kuub is gemiddeld 90% met beperkte middelen aanpasbaar gebleken voor mensen met een functiebeperking. KAW heeft de woningen aan met een specifiek seniorenkarakter (aanleunwoningen, woonzorgcomplexen) op 100% aanpasbaar ingesteld. 26 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

76 Tabel 2.6: Theoretische geschiktheid van de woningvoorraad voor aanpassing bij een zorgvraag, per dorp Corporatie Koop Totaal Gemeente Grootegast 46% 59% 56% Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) 43% 61% 56% Lutjegast 29% 47% 45% Noordwijk-Kornhorn 51% 55% 54% Oldekerk-Niekerk 62% 59% 60% Opende 36% 62% 58% Gemeente Leek 49% 67% 62% Enumatil 40% 40% 40% Leek 48% 71% 63% Midwolde-Lettelbert 43% 43% Oostwold 18% 45% 40% Tolbert 51% 74% 68% Zevenhuizen 60% 54% 55% Gemeente Marum 34% 61% 55% Boerakker (incl Lucaswolde) 38% 53% 53% De Wilp 36% 56% 51% Jonkersvaart 5% 48% 48% Marum 35% 68% 59% Nuis-Niebert 21% 49% 47% Gemeente Zuidhorn 46% 61% 58% Aduard (incl Den Ham en Den Horn 34% 55% 50% Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 45% 54% 52% Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 16% 48% 44% Noordhorn 26% 55% 49% Oldehove en omgeving 36% 53% 49% Zuidhorn en Briltil 61% 70% 68% Totaal 45% 62% 58% Bron: WOZ-bestand, voorraadscan KAW. In de grotere dorpen zijn de afgelopen jaren de meeste woningen nieuw gebouwd. Dit leidt tot een hoger aandeel aanpasbare woningen. De grotere dorpen zijn ook het meest in beeld bij deze doelgroep, dus daarin matchen vraag een aanbod. In de koopsector is de kans op aanpasbaarheid groter, omdat het hier vaak ruime woningen betreft. Ook hier geldt: de nieuwste en meest kansrijke woningen staan in de grotere dorpen. Binnen de huursector is er onderscheid tussen recente woningen en specifiek voor senioren ontwikkelde maar vaak verouderde seniorenwoningen, zoals rijbungalows. Positieve uitschieters: - In Zuidhorn en Niekerk zijn recent substantiële aantallen appartementen opgeleverd; - In Zevenhuizen bestaat de voorraad voor een belangrijk deel uit seniorenwoningen van Vredewold Wonen; - In de vier grote dorpen Zuidhorn, Leek, Marum, Grootegast is het aanbod in absolute aantallen het grootst. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 27

77 Potentiële knelpunten: kleine dorpen zoals Lutjegast, Oostwold, Nuis-Niebert of Kommerzijl. Hier is het aandeel kansrijke corporatiewoningen beperkt. In de praktijk zal dit betekenen dat veel mensen oud worden in een koopwoning of een gezinshuurwoning, of verhuizen naar een groter dorp. In de woonvisie gaan we in op de vraag in hoeverre dit een woningvoorraadprobleem is, of dat het een kwestie is van goede zorgorganisatie. Er zijn in de regio weinig specifiek rolstoegankelijke of -doorgankelijke woningen. De inschatting op basis van signalen over de vraag en het aanbod bij Wold & Waard en Vredewold Wonen is dat er op dit moment geen tekorten zijn aan zulke woningen. Binnen de huidige woningvoorraad zijn rolstoelgebruikers voldoende te bedienen. 28 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

78 3. Vraaganalyse In dit hoofdstuk schetsen we enkele algemeen geldende trends en ontwikkelingen (paragraaf 3.1). Daarna zoomen we in op specifieke thema s: de behoefte aan sociale huurwoningen (paragraaf 3.2) en wonen met zorg (paragraaf 3.3). 3.1 Marktontwikkelingen actueel en structureel We zien enkele structurele en actuele trends en ontwikkelingen, waarmee we rekening zullen houden bij het opstellen van de woonvisie. Dit zijn grotendeels ontwikkelingen die voor heel Nederland op gaan en daarmee ook voor het Westerkwartier. Puntsgewijs: Groei en migratie - Afvlakkende groei. De groei van inwoners en huishoudens vlakt landelijk af ten opzichte van eerdere decennia, door autonome vergrijzing, ontgroening en specifiek in het landelijk gebied ook door migratie naar de stad. Bouwen voor groei bestaat niet meer. Bouwen voor vraag wel. Projecten waarnaar geen vraag is, komen niet tot ontwikkeling, ongeacht planologische mogelijkheden en afspraken. Het aanbod van teveel bouwplannen tegelijkertijd leidt zelfs tot stagnatie, omdat de kans op voldoende voorverkoop of verhuur ook versnipperd is over de plannen. - Structurele trek naar grotere plaatsen. Het belang van bereikbaarheid, nabijheid van voorzieningen en werk speelt een grote rol in de woonwensen en het woongedrag van mensen. Dit blijkt onder meer uit het migratie-onderzoek voor Groningen en de kop van Drenthe uit o De algehele tendens is dat mensen bij een verhuizing vaak kiezen voor wonen nabij stedelijke voorzieningen, werkgelegenheid en bij knooppunten van infrastructuur. De stad Groningen heeft daarin binnen Noord-Nederland een absolute toppositie. Andere grote plaatsen zoals Leeuwarden, Drachten of Assen hebben vooral een lokale aantrekkende werking. Nog een schaalniveau lager zien we dat mensen van woondorpen naar centrumdorpen trekken. o Het onderzoek toont ook aan dat deze beweging voortvloeit uit wensen, niet uit aanbod aan woningen. Meer bouwen betekent niet altijd en overal: meer groeien. o Mensen met een lagere opleiding oriënteren zich qua werk vaak op de directe omgeving en blijven daardoor vaker in hun eigen regio wonen. Hoger opgeleiden zijn vaker gericht op een groter gebied en verruilen vaker het landelijk gebied voor stedelijk gebied vanwege werk. Hierdoor neemt het aandeel lager opgeleiden in het landelijk gebied naar verhouding toe. Nieuwbouw en renovatie - Van nieuwbouw naar renovatie. De investeringsnoodzaak verschuift van nieuwbouw naar steeds meer verbetering van bestaande woningen en woonomgevingen. Het overgrote deel van de woonomgeving van 2020 of 2030 staat er nu ook al en is bepalend voor de totale kwaliteit van een gebied. - Crisis stelt woonwensen uit. De economische crisis leidt tot weinig kwaliteitssprongen op de woningmarkt. Uit woonwensenanalyses blijkt dat die kwaliteitsvraag er (latent) wel is. Actuele KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 29

79 tekenen van een herstellende markt kunnen leiden tot een inhaalslag. Dit hangt ook af van vertrouwen en beschikbare middelen (economische groei, werkgelegenheid, maar ook rentestanden. Er zijn nog te veel onzekerheden om daar voorspellingen over te doen. - Kleinschaligheid gewenst. De vraag naar kleinschaligheid en onderscheidende woningen neemt toe. Dat stelt nieuwe eisen aan vooral grotere uitbreidingslocaties. - Vergrijzing maar tóch behoefte aan meer gezinswoningen. Enerzijds vergrijst de bevolking en leidt dat tot een groeiende behoefte aan kleinere, comfortabelere woningen. Anderzijds blijkt dat het overgrote deel van de senioren en zorgvragers helemaal niet te verhuizen. Vaak wonen zij in ruime gezinswoningen. Die woningen komen in dat geval niet vrij en gevolg is dat er ook blijvend behoefte is aan nieuwe gezinswoningen, ondanks de krimp van de groep gezinnen. - Senioren hebben diverse wensen. Als senioren al verhuizen, dan is de behoefte divers: van zorgwoningen en huurappartementen tot vrije kavels. Het is om die reden belangrijk om bouwprogramma s niet één op één te koppelen aan vergrijzing. We zien overigens wél een groeiende tweedeling tussen hogere inkomensgroepen (langer gezond) en lagere inkomensgroepen (eerder zorgvraag, gericht op veilig wonen). Betaalbaarheid van het wonen De totale woonlasten namen de afgelopen jaren toe. Daarbinnen zijn de belangrijkste oorzaken: energiekosten (vastrecht, belasting en gasprijs), overheidsbelastingen en huurprijsstijging. Beperken van woonlasten vraagt dan ook om inzet op elk van deze prijscomponenten. Als het gaat om energiebesparing is er voor elke woning een omslagpunt waarbij de investering hoger wordt dan de maandelijkse besparing rechtvaardigt. - Kleinere huishoudens, minder bestedingsruimte. Individualisering leidt tot steeds meer alleenwonenden. Doordat de gewenste woonruimte per persoon blijft groeien, leidt dit niet tot vraag naar kleine woningen, maar wel tot druk op de betaalbaarheid: kleine huishoudens hebben gemiddeld minder te besteden. - Beperkte investeringsruimte corporaties. Door verplichte heffingen loopt de investeringsruimte van corporaties fors terug. Voor Wold & Waard betekent dit niet dat zij minder investeren, maar Vredewold Wonen heeft wel andere keuzes moeten maken. - Wal en schip groep: in Westerkwartier beperkt. Woningcorporaties moeten 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een belastbaar jaarinkomen tot maximaal (prijspeil 2014). De groep met een inkomen daar net boven (tot ) heeft voldoende alternatieven in de koop tegen prijzen die voor deze inkomensgroepen bereikbaar zijn en kan bovendien gebruik maken van de starterslening. Wonen en zorg - Laagdrempelige zorgstructuur nodig voor thuiswonenden. Het verzorgingshuis verdwijnt als woonvorm als gevolg van strengere indicatiestelling bij een zorgvraag 1. Mensen wonen daardoor langer zelfstandig. Dit leidt tot een proces van intra- naar extramuralisering. Van groot belang wordt laagdrempelige zorgstructuur in thuissituatie. Pas bij een intensieve zorgvraag volgt de gang van zelfstandig wonen naar verpleeghuiszorg. 1 Zorgvragers krijgen zorg toegekend op basis van indicatiestelling. Zij worden ingedeeld in zorgwaartepakketten (ZZP s) 1 t/m 10. Grofweg geldt: hoe hoger, hoe zwaarder de zorg. Vanaf 2013 krijgen mensen met ZZP 1 niet langer een indicatie voor verzorgingshuiszorg. Vanaf 2014 geldt dat ook voor ZZP2 en in de komende jaren zal dit ook gaan gelden voor ZZP 3 en 4. Dat houdt in dat bijvoorbeeld licht dementerenden zelf in hun huisvesting moeten voorzien ( extramuraal wonen ). Vanaf ZZP5 geldt verpleeghuisindicatie; het verzorgingshuis verdwijnt in zijn huidige vorm. 30 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

80 - Groei verpleeghuiszorg. Door de groeiende groep 85-plussers neemt de vraag naar verpleeghuiszorg tegelijk toe. - Tussenvorm nodig: zelfstandig en veilig. Mensen die voorheen een indicatie kregen voor verzorgingshuiszorg, maar nu thuis blijven wonen, hebben vaak toch behoefte aan zorg en veiligheid. Onder hen ontstaat naar verwachting een groeiende behoefte aan compacte, zelfstandige woningen direct nabij voorzieningen en zorgaanbod. Algemeen geldt dat nabijheid van zorg- en winkelvoorzieningen bijdraagt aan de gewildheid van deze woningen. Een klein aandeel ligt bij voorkeur op korte loopafstand van een zorgeenheid; het zal in de vier hoofddorpen gaan om elk enkele tientallen woningen. Dat hoeft niet allemaal nieuwbouw te zijn. Leegstaande verzorgingshuizen en bestaande seniorenwoningen kunnen daar een rol in vervullen, al dan niet na renovatie. Schaalvergroting, decentralisatie - Concentratie voorzieningenaanbod. Binnen onderwijs en detailhandel is sprake van schaalvergroting. Dit heeft te maken met economische efficiëntie maar ook met de behoefte van mensen om op één plek in meerdere behoeften te kunnen voorzien. Internetwinkelen leidt bij detailhandel tot snellere schaalvergroting, maar is voor een brede groep bewoners op afstand van de voorzieningen tegelijk een uitkomst. - Minder OV, duurder OV. De laatste decennia is het aantal busverbindingen afgenomen en zijn de prijzen voor OV relatief sterk gestegen. Dat verlaagt de mobiliteit onder mensen met weinig inkomen in met name de kleinere dorpen. - Rol overheid is beperkt. De rol en verhouding van de overheid, professionele organisaties, bewonerscollectieven en individuele bewoners verandert. Er wordt een groter beroep gedaan op zelfredzaamheid van bewoners en de maakbaarheid van ontwikkelingen valt of staat met samenwerking tussen partijen. De overheid maakt en stuurt minder, begeleidt en faciliteert meer. Initiatieven van burgers worden belangrijker bij woningbouw en gebiedsontwikkeling. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 31

81 3.2 Sociale huur / betaalbaarheid van het wonen Binnen het Westerkwartier is Wold & Waard met afstand de grootste aanbieder van sociale huurwoningen, met een voorraad van bijna woningen. Daarnaast heeft Vredewold Wonen bijna 500 woningen specifiek gericht op senioren. Actuele situatie Op basis van gegevens van het CBS en de belastingdienst uit 2012 kennen we de woonsituatie van inkomensgroepen of hoofdlijnen. We hebben de data gecorrigeerd voor de actuele samenstelling van de woningvoorraad in Tabel 3.1: Verdeling van inkomensgroepen naar woningtype, Westerkwartier als geheel Basisgegevens Westerkwartier Inkomen < < < > Totaal corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal Bron: CBS en Belastingdienst, 2012, gebaseerd op gegevens van 84% van de huishoudens, update naar 2014 op basis van demografische gegevens (huishoudensverdeling) en voorraadgegevens (beschikbare voorraad). Cijfers zijn afgerond waardoor totaaltellingen licht kunnen afwijken. Vraag: de doelgroep met een inkomen tot bestaat uit ruim huishoudens, 40% van het totaal. - Ruim van deze huishoudens huren een sociale huurwoning. - Circa wonen in een koopwoning. Deze groep maakt doorgaans geen aanspraak op de sociale huurvoorraad. - De vrije sector is ongeveer 500 woningen groot in het Westerkwartier. Ook binnen deze sector komen huishoudens voor met een inkomen tot : ongeveer 250. We kennen hun woonsituatie onvoldoende om in te schatten welk deel van hen eigenlijk sociaal zou willen huren. Doorgaans betreft het in landelijke regio s kleinschalige verhuur door particulieren. Aanbod: - De sociale huurvoorraad was op het moment van meten woningen groot (Wold & Waard en Vredewold Wonen). - De werkelijk beschikbare voorraad voor de doelgroep is ca woningen groot, de rest wordt bewoond door scheefwoners (mensen met een hoger inkomen dan ). Zonder scheefheid is er sprake van een ruim voldoende aanbod van sociale huurwoningen. Scheefheid was in het verleden een vrij stabiele factor, maar door aangescherpte toelatingseisen neemt de groep scheefwoners in omvang af. De tabel hierna toont de gegevens per gemeente. 1 De verhoudingen tussen groepen zijn niet veranderd in deze berekening, omdat data daarvoor ontbreekt. 32 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

82 Tabel 3.2: Verdeling van inkomensgroepen naar woningtype, Per gemeente. < Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal < Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal < Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal > Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen Totaal Totaal Grootegast Leek Marum Zuidhorn Westerkwartier corporatiewoningen particuliere huurwoningen koopwoningen totaal Bron: CBS en Belastingdienst, 2012, update naar 2014 op basis van demografische gegevens. Verdere onderverdeling van inkomensgroepen De groep met een inkomen lager dan is nader onder te verdelen in - de groep met een inkomen tot de armoedegrens (grens verschilt per gezinssituatie) - tot de huurtoeslaggrens ( ) - tot Er zijn geen precieze gegevens beschikbaar over de nadere onderverdeling van deze groepen in het Westerkwartier maar wel over de omvang van de groepen in Nederland (WoON2012). Die onderverdeling passen we toe op het Westerkwartier. Leeswijzer bij de figuur: per blok in de figuur staat: over welke inkomensgroep het gaat, wat bij benadering hun maximale woonbudget is (Nibud) en hoe groot de groep is in de totale groep huishoudens. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 33

83 Tabel 3.3: Verdeling van inkomensgroepen in het Westerkwartier, met een indicatie van hun maximale woonbudget Armoedegrens Huurtoeslaggrens Sociale huurgrens Tot modaal Boven modaal Inkomen tot: Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen tussen en Inkomen vanaf Woonbudget tot: 340 Woonbudget tussen 465 en 550 Woonbudget tussen 550 en 850 Woonbudget tussen 850 en Maximaal woonbudget boven Aandeel 7% Aandeel 24% Aandeel 8% Aandeel 12% Aandeel 42% Inkomen tot: Woonbudget tot: 465 persponen 2 personen 1 persoon Aandeel 1% Inkomen tot Woonbudget tot 550 Aandeel 6% Inkomensgroepen Nederland Westerkwartier Totale groep < beneden armoedegrens (ca. 25% van de doelgroep) - armoedegrens tot huurtoeslaggrens (ca. 55% van de doelgroep) - huurtoeslaggrens tot doelgroep * (ca. 20% van de doelgroep) Groep wal en schip / Groep bovenmodaal / > Totaal Bron: CBS, belastingdienst, WoON 2012, CBS, voorraaddata gemeenten en corporaties. * o.b.v. landelijke cijfers verdeeld Afgaand op normen van het Nibud is er een groep van ongeveer huishoudens die een totaal woonbudget heeft van (ruim) beneden de 550, inclusief energielasten. Met een gemiddelde totale energielast van 100 tot 150 per maand, komt dit neer op een netto huur van maximaal 400; huurders en kopers samen. Het aantal woningen van Wold & Waard en Vredewold Wonen tot deze prijsklasse (streefhuur) beperkt zich tot enkele honderden. Dit betekent dat een belangrijk deel van de huishoudens huurtoeslagafhankelijk is en dat mensen met een laag inkomen, een lange woonduur en vaak een lage huur niet snel doorstromen naar een andere (duurdere) woning. 34 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

84 Vraagdruk actueel Om een beeld te krijgen van de behoefte aan sociale huurwoningen in het gebied en per dorp, maken we gebruik van de monitorgegevens van Wold & Waard. In hun monitor is voor de regio en per kern te zien wat de animo voor dorpen en voor woningtypes is. Doordat dit gedragsgegevens zijn, is dit een goede maat voor de woningbehoefte. Op basis van data van Wold & Waard meten we de animo voor woningen en dorpen met meerdere maten: - De directe vraag / woningzoekenden die direct een andere woning wensen; - De indirecte vraag / woningzoekenden die op termijn een andere woning wensen; - Inschrijftijd per dorp, in de periode , na toewijzing. Afgaand op signalen over inschrijftijd concluderen we dat er op dit moment een redelijke balans is tussen vraag en aanbod: - Mensen met een urgente woningbehoefte kunnen in principe meteen geholpen worden, mits hun eisen rond woningtype en woonplaats beperkt zijn. - Mensen die zich inschrijven met een kwalitatieve woonwens worden gemiddeld binnen 25 maanden bediend. Een veel lagere inschrijftijd brengt in veel dorpen leegstandsrisico s mee, een hogere inschrijftijd is onwenselijk voor inwoners. Per dorp zijn de verschillen groot. De figuur hierna laat zien hoeveel woningzoekenden aanspraak maken op de sociale huurvoorraad in een dorp. Uitleg: - Het percentage staat voor alle ingeschrevenen voor een dorp (mensen die zich inschrijven voor direct een woning plus mensen die zich potentieel inschrijven), gedeeld door het totaal aantal woningen in een dorp; - Daarbinnen uitsplitsing naar leeftijdsklasse; - Een rekenvoorbeeld: in Noordhorn staan 109 sociale huurwoningen, terwijl jaarlijks gemiddeld 117 woningzoekenden Noordhorn aanwijzen als (een van de) gewenste woonplaats(en). Dit leidt tot een drukpercentage van iets meer dan 100%. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 35

85 Figuur 3.1: Druk op de sociale woningvoorraad per dorp en leeftijdsklasse, gemiddelde Totaal aantal woningen sociale huur / % van de totale voorraad woningen Grootegast (e.o.) Lutjegast Opende Oldekerk-Niekerk Noordwijk-Kornhorn Leek Zevenhuizen Tolbert Midwolde-Lettelbert Oostwold Enumatil Marum Nuis-Niebert Boerakker (incl Lucaswolde) De Wilp Jonkersvaart Zuidhorn en Briltil Noordhorn Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) Aduard (incl Den Ham en Den Horn) Oldehove en omgeving Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl Westerwartier Centrumdorpen Basisdorpen Woondorpen % % % % % % % % % % % % % % % % 142 9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% < >65 Bron: Wold & Waard , bewerking KAW 36 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

86 Vraagdruk tot 2020 Algemeen geldt dat de kwalitatieve woningbehoefte verandert, in lijn met de verandering van de afgelopen jaren. Er is alleen nog groei van de doelgroep te verwachten is onder 65-plussers. De groep jongere huishoudens krimpt regionaal en vooral binnen de sociale huursector, omdat zij vaker dan oudere generaties gericht zijn op koopwoningen (bron: Socrates-onderzoek). De ontwikkeling van de vraag naar sociale huurwoningen is niet precies te berekenen. Verschillende factoren werken vraag verhogend en vraag verlagend: - Groei van het aantal huishoudens leidt doorgaans ook tot groei van de vraag naar sociale huurwoningen. Het aandeel sociale huurwoningen is regionaal nu ca. 20%. Bij een geraamde huishoudensgroei van huishoudens betekent dat circa 200 sociale huurwoningen; - Tegelijk is de werkelijke voorraad zelfstandige sociale huurwoningen de afgelopen zes jaren per saldo niet gegroeid, zelfs licht afgenomen, en is ook de druk op de voorraad niet meetbaar toegenomen. Ondanks de economische crisis is er dus toch een relatieve verschuiving geweest naar koopwoningen. - Er zijn meerdere factoren die tot een verschuiving naar koop leiden: woonwensen, inkomensontwikkeling, financieringsruimte door banken, prijsontwikkeling koopwoningen. - Nieuwe regels rond scheef wonen leiden tot een lagere instroom van hogere inkomens naar sociale huur. Tegelijk ontstaat scheefheid doordat sommige huurders meer inkomen krijgen. Binnen de sociale doelgroep heeft een deel van de huishoudens de keuzemogelijkheid: huren of kopen. Zeker in het Westerkwartier, waar de koopprijzen vergeleken met het gemiddeld van Nederland laag zijn, zijn huur en (goedkope) koop communicerende vaten. In de uitwerking van een programmaleidraad in hoofdstuk 4 werken we met een raming van de woningbehoefte, waarbij voor sociale huur en koop een bandbreedte geldt die onderling kan verschuiven. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 37

87 Tabel 3.4: Samenvattende drukmeter voor de sociale voorraad per dorp. Onderlinge vergelijking van de vraagdruk per dorp % Sociale huurwoningen Woningzoekenden per sociale huurwoning Gem. inschrijftijd na toewijzing Score t.o.v. gemiddelde Conclusies gebaseerd op de cijfers, aangevuld met praktijkervaringen van de corporaties Westerkwartier 20% 75% % Centrumdorpen (CD, zie hieronder) Basisdorpen (zie hieronder) Woondorpen (alle overige dorpen) Gemeente Grootegast 23% 104% % 18% 31% 20 62% 9% 93% 14 91% Grootegast eo (CD) 26% 40% 22 71% Opende 14% 18% 12 36% Oldekerk-Niekerk 19% 61% 22 85% Gemeente Leek Er is een relatief grote vraagdruk de centrumdorpen, met name Zuidhorn + Noordhorn, Leek + Tolbert, onder alle leeftijdsgroepen. Hier is voorraadgroei denkbaar, in zowel (kleine) gezinswoningen als seniorenwoningen. In Grootegast en Marum zijn recent veel nieuwe woningen toegevoegd, waardoor er van vraagdruk op dit moment geen sprake is. Er is een relatief lage druk in de basisdorpen Opende, Oldekerk-Niekerk, De Wilp, Grijpskerk, Aduard en Oldehove. Met name de vraagdruk onder 65-plussers is lager. Hier is verkoop van huurwoningen logisch, hoewel dit niet in alle dorpen verstandig is. Er zijn tussen deze dorpen grote onderlinge verschillen. Zie hieronder. Klein aandeel sociale huurwoningen en daardoor een relatief hoge vraagdruk. Druk komt specifiek van jarigen. Dit is een krimpgroep. Praktijkervaring leert dat mensen uiteindelijk toch vaak voor een centrumdorp kiezen. In werkelijkheid eerder vraaguitval en voorraadoverschotten dan vraagdruk. Momenteel geen vraagdruk, recent veel toegevoegd 65+, maar in basis wel een gewild dorp Kans op vraaguitval (23-55). Geen recent aanbod voor senioren, maar vraag ook beperkt. Terughoudend met verkoop (zie hoofdstuk 4). Kans op vraaguitval. Ruim aanbod voor senioren, nog leegstand in de nieuwbouw. Vraag verder vooral uit krimpgroep Leek (CD) 23% 110% % Vraagdruk, uitbreiding voor alle doelgroepen Tolbert (*CD) 20% 158% % Markt is onderdeel van dorp Leek Zevenhuizen 10% 94% % Beperkte voorraad, relatief hoge druk. Onder groep <65 kans op vraaguitval, Geen recent aanbod voor senioren, maar ook geen concrete vraag. Gemeente Marum Marum (CD) 25% 57% 25 85% Lichte vraagdruk, recent veel toegevoegd 65+ De Wilp 19% 33% 15 52% Teruglopende vraag Gemeente Zuidhorn Zuidhorn eo (CD) 19% 82% % Vraagdruk, uitbreiding voor alle doelgroepen Noordhorn (*CD) 19% 107% % Markt is onderdeel van dorp Zuidhorn Grijpskerk eo 20% 47% 16 63% Kans op vraaguitval. Ruim aanbod voor senioren. Vraag vooral uit krimpgroep Aduard eo 21% 46% 17 62% Kans op vraaguitval. Ruim aanbod voor senioren. Vraag vooral uit krimpgroep Oldehove eo 20% 23% 10 35% Vraaguitval, terughoudend met verkoop (zie hoofdstuk 4) Bron: Wold & Waard, bewerking KAW * qua woningmarkt onderdeel van 38 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

88 Uit dorpen zelf komen vaak signalen dat er ondanks cijfers over teruglopende vraag toch een gebrek aan sociale huurwoningen is. De praktijkervaring bij toewijzing van Wold & Waard bevestigt de cijfers en de algemeen geldende trend van concentratie van de vraag in grotere, goed bereikbare dorpen met voorzieningen. Met name onder ouderen valt op dat áls zij verhuizen zij kiezen voor de grotere dorpen. Recente ervaringen met nieuwbouw voor ouderen in kleinere dorpen laten zien dat er vraaguitval ontstaat bij bestaande woningen, ook bij woningen die doorgaans courant zijn. Dit laat zien dat in die dorpen verdere voorraadgroei niet verstandig is. Overigens volgt het beleid van Wold & Waard de vraag: daar waar aantoonbaar structureel meer behoefte is, speelt Wold & Waard daar op in. Op het niveau van individuele verhuisgevallen kan Wold & Waard geen voorraadbeslissingen nemen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 39

89 3.3 Wonen en zorg De groep ouderen neemt de komende jaren fors toe, zoals te zien is in hoofdstuk 1. Dat leidt onder andere tot een grotere groep mensen met een zorgvraag. Daar staat overigens tegenover dat nieuwe generaties ouderen gemiddeld gezonder, rijker en langer zelfredzaam zijn en dit remt de zorgvraag enigszins. Veel ouderen blijven in hun huidige woning, ook met een zorgvraag In eerdere onderzoeken werd vaak geconcludeerd dat een belangrijk deel van de groep ouderen de overstap wil maken naar een specifieke seniorenwoning, of anders minimaal naar een levensloopgeschikte woning, waar de meest belangrijke woonvertrekken zonder traplopen bereikbaar zijn. De praktijk leert dat mensen tot op hoge leeftijd zelfstandig blijven wonen. Dit komt voort uit wetgeving (scheiden wonen en zorg) maar minstens zo sterk vanuit de wens van mensen zelf. De overstap naar een andere woning leidt zeker onder huiseigenaren vaak tot een flinke stap terug in woonruimte en tot loslaten van de vertrouwde woning en woonomgeving. Het betalen van huur is soms een mentaal obstakel, in gevallen waar de woning vrij van hypoheek is. En zo zijn er tal van objectieve of subjectieve redenen waarom de overstap naar speciale seniorenwoningen minder vaak gemaakt wordt dan gedacht. Veruit de meeste woningen zijn aanpasbaar De voorraadscan uit hoofdstuk 2 maakt duidelijk dat in alle dorpen grote aantallen woningen zijn te vinden die met beperkte ingrepen geschikt te maken zijn om er oud in te worden. We gaan er van uit dat het grootste deel van de mensen met een zorgvraag binnen die voorraad blijft wonen. Verzadiging bij sociale huur en koopappartementen, kansen in de vrije sector De afgelopen jaren zijn in met name de grotere dorpen in het Westerkwartier relatief veel seniorenwoningen in de sociale huur en koopappartementen gereed gekomen (Grootegast, Leek, Marum, Zuidhorn, maar bijvoorbeeld ook Oldekerk-Niekerk en Grijpskerk). In die segmenten lijkt het aanbod inmiddels voldoende, in elk geval voor de eerstkomende jaren. Een segment waarin juist wel kansen lijken te ontstaan, is de vrije sector huur. Een deel van de woningzoekenden komt vanwege inkomen en vermogen en verscherpte inkomensregels, niet langer in aanmerking voor sociale huur. Zij vragen echter wel een comfortniveau dat de overstap vanuit (vaak) een koopwoning acceptabel maakt. In het marktsegment tussen 700 en 900 liggen kansen voor deze doelgroep. Daarnaast geldt in het algemeen dat grondgebonden wonen betere marktperspectieven biedt dan gestapeld wonen. Dit komt enerzijds door de recente nieuwbouw van veel appartementen, anderzijds door de wooncultuur van het landelijk gebied, waar grondgebonden wonen meestal de voorkeur heeft. Jonge mensen met een zorgvraag: wonen vaker in eigen gemeente Daarnaast is er een groep jongere mensen met een zorgvraag, met een lichamelijke, verstandelijke of psychische aandoening. Binnen deze groep zijn geen grote veranderingen in aantallen te verwachten, maar wel in de manier waarop huisvesting voor hen georganiseerd is. Van hen wordt verwacht dat zij vaker dan voorheen in hun eigen gemeente in een gewone woonomgeving gaan wonen, in plaats van in een speciaal wooncomplex. Voor de Westerkwartiergemeenten kan 40 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

90 dit betekenen dat de corporaties vaker te maken krijgen met een verzoek om een woning voor iemand uit deze doelgroep te vinden. Vooralsnog is niet te verwachten dat dit om zodanig grote aantallen gaat, dat de corporaties hier speciale aandacht aan moeten besteden, behalve dan het vinden van een geschikte woning in een geschikte, veilige omgeving. Intramuraal wonen Op basis van de volgende combinatie van gegevens maakten we een schatting van de vraag naar intramuraal wonen in de gemeenten van het Westerkwartier: - demografische voorspellingen (zie hoofdstuk 1); - actuele aanspraken op intramuraal wonen; - afbouw van de aanspraak op intramuraal wonen van de groepen zorgvragers met zorgzwaartepakket 1, 2, 3 en 4 - het huidige aanbod aan intramuraal wonen. De werkelijke aanspraak kan veranderen door bijvoorbeeld het generatie-effect (nieuwe generatie ouderen langer gezond en zelfredzaam) of mogelijke toekomstige wijzigingen in de toewijzing. De vier figuren hierna geven per gemeente weer hoe vraag(voorspelling) en aanbod zich tot elkaar verhouden. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 41

91 Figuur 3.2: vraag en aanbod intramuraal wonen Regio Westerkwartier Legenda PG = Psychogeriatrische zorg (verpleging) ZZP = Zorgzwaartepakket (1, 2, etc.) Aanbod V&V = Plaatsen Verpleging en Verzorging Grootegast PG ZZP5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Aanbod V&V PG ZZP5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Aanbod V&V Leek PG ZZP5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Aanbod V&V Marum Zuidhorn PG ZZP5+ PG ZZP5+ ZZP 4 ZZP 3 ZZP 4 ZZP 3 ZZP 1, 2 Aanbod V&V ZZP 1, 2 Aanbod V&V Bron: CIZ, prognose provincie Groningen, Kiesbeter.nl, bewerking KAW 42 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

92 Op regioniveau is er ruim voldoende aanbod van intramuraal wonen om de huidige mensen met intramurale woonindicatie te kunnen huisvesten. Daar komt bij dat Vredewold Wonen zelfstandige woonvormen biedt waarbij het mogelijk is om zorgdiensten binnen de organisatie van Vredewold naar behoefte af te nemen zijn. Dit verklaart ook dat er in Leek getalsmatig een tekort aan intramuraal wonen lijkt te bestaan: in de praktijk wordt dit deels afgedekt door de woningen van Vredewold Wonen, deels zien we ook een overloop naar bijvoorbeeld Grootegast (zie de migratieanalyse in hoofdstuk 1). Bij gelijkblijvende aanspraak op intramuraal wonen tot 2030, zien we een grote toename van de behoefte aan wonen voor mensen met een psychogeriatrische aandoening en mensen met een zorgzwaartepakket hoger dan 5. Het is goed denkbaar dat de aanspraak lager uitvalt, doordat mensen langer gezond blijven en (lichamelijk en financieel) zelfredzamer blijven. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 43

93 44 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

94 4. Programmering tot 2020 en 2025 In dit hoofdstuk gaan we achtereenvolgens in op een reële groeiraming voor de regio als geheel en per dorp (paragraaf 4.1), een kwalitatief programma voor nieuwbouw, sloop en verkoop voor de regio als geheel, met aandachtspunten per dorp (paragraaf 4.2) en een vergelijking tussen de plannen per dorp met het gewenste programma (paragraaf 4.3). 4.1 Programmering in aantallen, regionaal en per dorp Provinciale prognose als basis voor de regionale groei, verdere verdeling naar dorpen Binnen de regio Westerkwartier hebben de gemeenten er voor gekozen om de behoefte van onderop te bepalen: per dorp. De optelsom van dorpen leidt tot de raming per gemeente. En de optelsom van gemeenten leidt tot de raming voor de regio als geheel. Daarbij komt de totale regionale groeiraming overeen met de provinciale prognose. Uit deze prognose herleidden we dat regionaal ruimte is voor groei van de woningvoorraad met woningen tot 2020, en tussen 2020 en 2025 met nog eens 675 woningen. Ergens tussen 2030 en 2040 is er de mogelijkheid dat op regioniveau de huishoudensgroei stopt (waarbij de grote centrumdorpen naar verwachting een uitzondering vormen, zie ook hoofdstuk 1; kader lange termijn). Overwegingen en uitgangspunten Enkele overwegingen en uitgangspunten zijn bepalend voor de uitkomsten: - Hoe hoger het schaalniveau, hoe robuuster prognose-uitkomsten, hoe lager het schaalniveau, hoe meer de uitkomsten worden beïnvloed door lokale factoren en verhuizingen over korte afstanden. - We kijken vanuit meerdere invalshoeken naar de ontwikkelingen in de dorpen: 1. De prognose-uitkomsten, voorspelling van de natuurlijke ontwikkeling door geboorte en sterfte, en aannames rond migratie; 2. De trend van de afgelopen tien jaar; 3. De omvang van het dorp binnen de regio ( naar rato verdeling; een dorp met 10% van de regionale huishoudens krijgt ook 10% van de groei); 4. Plussen. Uit onderzoek naar migratiemotieven blijkt dat de volgende factoren voor veel mensen doorslaggevende kwaliteiten zijn in hun woonplaatskeuze; a. Voorzieningenniveau in het dorp (alleen de basis zoals een supermarkt (voorbeeld Grijpskerk), of ook aanvullend niet-dagelijks (voorbeeld Zuidhorn); b. Nabijheid Stad Groningen (minder dan 15 minuten per auto of OV, fietsafstand maximaal 15 kilometer); c. Bereikbaarheid: snelle aansluiting op de A7, een NS-station of eventueel een interliner-aansluiting Een groot aantal plussen leidt in dorp A tot meer groeiruimte maar zal in omliggende dorpen dus tot minder ruimte leiden. Voorbeeld: Zuidhorn heeft veel plussen en groeit bovengemiddeld, Oldehove heeft er minder en groeit beneden gemiddeld. Zie tabel 4.1 voor een tabel met de scores op bovenstaande punten a. b. en c. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 45

95 - De uitkomsten per dorp moeten logisch verklaarbaar zijn en alleen een (prognose)technische verklaring is onvoldoende. Vooral trendbreuken vragen om een goede verklaring. Het gaat er om een reële inschatting te geven van wat een redelijke bandbreedte voor voorraadgroei per dorp is. Anderzijds: in welke fase een plan in een dorp zich bevindt mag geen invloed hebben op de uitkomsten. Een uitkomst per dorp kán dus betekenen dat een bouwplan als risico wordt gezien. - De optelsom van dorpen moet overeenkomen met het totaal voor de regio. De groeiverhoudingen tussen de gemeenten zoals we die de afgelopen tien jaar zagen, vormen een ijkpunt voor de voorspellingen. - We werken met bandbreedtes per dorp, om zo ruimte te geven aan lokaal maatwerk en te voorkomen dat sturen op aantallen leidt tot een starre situatie. - In de kleinste dorpen en in het landelijk gebied gaat het vaak om kleine aantallen, die niet in een programma zijn uit te drukken. Denk aan het reserveren van enkele kavels bouwruimte ook in kleine dorpen, of aan het transformeren van een boerderij naar enkele wooneenheden voor een bijzondere doelgroep. Om die reden delen we het aantal woningen niet geheel toe, maar reserveren we een aantal voor maatwerk. - De praktijk zal uitwijzen in welke dorpen de groei aan de boven- of onderkant van de bandbreedte uitkomt, of zelfs buiten de bandbreedte valt. Dat is afhankelijk van vele factoren, zoals de aantrekkelijkheid van een specifieke locatie, de periode dat een dorp op slot zat, ruimtelijke procedures, marketing, etc. Herverdeling van de regionale woningbehoefte, verschil met de provinciale prognose De manier van werken zoals hiervoor beschreven, leidt tot een andere verdeling van de regionale groeiraming per gemeente, dan waar de provinciale prognose van uit gaat. We leggen hier uit waarom dit verschil er is, en wat de consequenties zijn. In de provinciale prognose komt de groeiraming voor Leek lager uit dan waar we in dit marktonderzoek mee werken, de raming van Grootegast en Marum komt hoger uit, de raming voor Zuidhorn komt overeen. De lagere raming in de provinciale prognose voor Leek komt voort uit een lagere voorspelling van de natuurlijke groei : geboorte min sterfte. Met name het aantal starters wordt lager ingeschat. De verklaring hierachter komt voort uit de snelle groei van Leek in de jaren 60 tot en met 70. De gezinnen die toen in groten getale instroomden, hebben inmiddels een tweede golf van lokale starters voorgebracht. De groei (en instroom) vanaf de jaren 80 is nog steeds substantieel maar tegelijk van een beduidend lager niveau dan tijdens de piek in de jaren 60 tot en met 70. De lagere groei in de periode vanaf 80 leidt ook tot een lagere natuurlijke aanwas. De provinciale prognose toont een opvallende trendbreuk aan in de groeiraming binnen het Westerkwartier. Dat is reden geweest om te komen tot een andere verdeling van de groeiraming tussen de regiogemeenten. De redenatie is als volgt: - Het dorp Leek heeft de afgelopen decennia bewezen een belangrijke uitvalsbasis te zijn voor instromende gezinnen uit de stad Groningen en de dorpen rondom Leek, en voor senioren uit de regio. Het aanbod aan moderne ruime gezinswoningen en seniorenwoningen, gecombineerd met veel voorzieningen, bereikbaarheid (A7) en werkgelegenheid speelde daarin een belangrijke rol. Die kwaliteiten zijn er nog steeds. - Binnen de regio Westerkwartier nemen de gemeenten aan dat de marktkracht vooral in de gemeenten Zuidhorn en Leek aanwezig is (bereikbaarheid, voorzieningen, nabijheid Stad Groningen). De raming voor Zuidhorn sluit aan op die gedachte. De plancapaciteit in Grootegast en Marum tot 2025 ligt lager dan waar de provinciale prognose ruimte voor biedt, 46 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

96 terwijl dit in Leek juist andersom is. De gemeenten verwachten dat binnen het kader van en 675 woningen een verschuiving van de groeiraming naar meer groei in Leek recht doet aan de marktpositie en plannen van de gemeenten. - Aannemend dat de natuurlijke aanwas van huishoudens in Leek terugloopt, ontstaat er meer ruimte op de woningmarkt in Leek. De regiogemeenten gaan uit van een aanzwellende toestroom vanuit andere dorpen in de gemeenten Grootegast, Marum en Leek zelf naar het dorp Leek. Omdat de plannen in de gemeenten Marum en Grootegast in aantal relatief bescheiden zijn, voorkomen de gemeenten het risico op bouwen voor leegstand. - De stad Groningen weet gezinnen vaker te binden, maar aan de westkant van de stad zijn weinig alternatieven als het gaat om groene woonmilieus. Naast Oostergast is er alleen het hoogwaardige en dure Ter Borgh en Haren. Meerstad trekt vooral mensen uit de oostelijke stadswijken en uit oostelijk Groningen. Mensen die meer aan de zuidwestkant van Groningen in een dorpse omgeving willen wonen, zijn met name aangewezen op de bestaande voorraad en nieuwbouw in Leek en Roden. Daar profiteert Leek dus naar verwachting van. - Grote ontwikkelaars hebben recent nog contracten getekend waaruit vertrouwen blijkt in de marktpotentie van de grote uitleglocatie Oostindië. Ontwikkelaars verdiepen zich bij zulke grote projecten doorgaans goed in de markt en daarom is dit op te vatten als een duidelijk marktsignaal. Op hoofdlijnen zijn vier effecten denkbaar die volgen op een raming waarbij Leek haar groeitempo vasthoudt en dus extra instroom moet genereren. De effecten kunnen ook in combinatie voorkomen: 1. Extra instroom uit de stad Groningen. Dit leidt tot extra groei van de gemeente Leek en heeft geen negatieve bijeffecten, omdat er in de stad Groningen geen zorg is om leegstand. 2. Extra instroom vanuit de omliggende dorpen in de gemeente Leek en de aangrenzende gemeenten. Dit leidt tot vraaguitval op andere plekken. 3. Extra aanbod kan leiden tot prijsdaling en tot toestroom van koopjesjagers. Dit impliceert een risico op achteruitgang van wijken. Hiervoor is beleid nodig. 4. Het kan gebeuren dat de extra instroom tegenvalt. In dat geval is er zijn beperkte doorstroming mogelijk binnen Leek en dit beperkt vervolgens ook het succes van de nieuwbouwlocaties. De consequentie van deze herverdeling van de groei binnen de regio, en de mogelijke effecten voor de woningmarkt zijn: - Voor Leek hanteren we een relatief grote bandbreedte, waarmee we duidelijk maken dat er meer onzekere factoren zijn rondom de huishoudensontwikkeling dan in de andere gemeenten. - De verwachte trek naar centrumdorpen (Leek, maar ook Zuidhorn, Grootegast en Marum) vanuit kleinere dorpen vraagt om monitoring van de effecten op de marktpositie van de woningvoorraad in die kleinere dorpen. - Omdat in sommige dorpen nu al een kwalitatief overschot aan woningen te zien is (bijvoorbeeld: verouderde, kleine gezinswoningen in enkele dorpen zonder voorzieningen), moeten we nadenken over oplossingen in zowel huur als koop. De tabel hierna bevat enkele basisgegevens en kwalificaties over de dorpen in het Westerkwartier, die we gebruiken bij het toedelen van de regionale groei aan alle dorpen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 47

97 Tabel 4.1: werkgegevens voor toedeling van regionale groei aan de dorpen in het Westerkwartier Huishoudens 2012 Trend huishoudens CBS Migratiefactor 1: Voorzieningen Migratiefactor 2: Bereikbaarheid OV en snelweg Migratiefactor 3: Bij GROOTEGAS T Stad Totaal migratiefactoren Grootegast e.o Lutjegast Noordwijk-Kornhorn Oldekerk-Niekerk Opende LEEK Leek Midwolde-Lettelbert Oostwold Tolbert Zie Leek Zevenhuizen Enumatil MARUM Marum Boerakker e.o De Wilp /0 +/0 Jonkersvaart Nuis-Niebert ZUIDHORN Zuidhorn en Briltil Aduard e.,o, Grijpskerk e.o Oldehove e.o Noordhorn Zie Zuidhorn Kommerzijl e.o Bron: WoON 2012, voorraadgegevens Westerkwartier, demografische prognose provincie, trends per dorp CBS. 48 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

98 Tabel 4.2: Raming woningbehoefte per dorp en Netto toevoeging 1. Trend 2. Naar rato 3. Na plussen Bandbreedte herverdeeld Bandbreedte GROOTEGAST Grootegast e.o tot tot 85 Lutjegast Maatwerk Noordwijk-Kornhorn 5 35 Maatwerk Oldekerk-Niekerk tot tot 25 Opende tot 15 Ca. 10 Inzetbaar voor maatwerk 20 5 tot 10 Ca. 5 Totaal 125 tot tot 125 LEEK Leek tot tot 225 Midwolde-Lettelbert 5 10 Maatwerk Oostwold Maatwerk Tolbert - 80 Qua programma onderdeel van Leek Zevenhuizen tot tot 25 Enumatil - 5 Maatwerk Inzetbaar voor maatwerk 20 5 tot 10 Ca. 5 Totaal 250 tot tot 250 MARUM Marum tot tot 125 Boerakker e.o Maatwerk De Wilp tot tot 20 Jonkersvaart - 5 Maatwerk Nuis-Niebert 5 20 Maatwerk Inzetbaar voor maatwerk 15 5 tot 10 5 tot 10 Totaal 125 tot tot 150 ZUIDHORN Zuidhorn en Briltil tot tot 245 Aduard e.,o, tot tot 15 Grijpskerk e.o tot tot 25 Oldehove e.o Maatwerk Noordhorn 5 30 Zie Zuidhorn Kommerzijl e.o Maatwerk Inzetbaar voor maatwerk 10 5 tot 10 Ca. 5 Totaal 275 tot tot 300 Totaal Bron: WoON 2012, voorraadgegevens Westerkwartier, demografische prognose provincie, trends per dorp CBS. Inschatting KAW in overleg met de regiogemeenten en de provincie Groningen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 49

99 4.2 Kwalitatief programma Op basis van de huishoudensprognose van de provincie Groningen stelden we vast welke voorraadgroei te verwachten is voor de periode en daarna. Voor de periode werken we hier een kwalitatieve programmaleidraad uit. Anders gezegd: hoe zorg je er binnen een gemeente voor dat de woningvoorraad zo goed mogelijk aansluit bij de woonbehoefte, via verkoop, sloop en nieuwbouw van woningen? Verder vooruitkijken dan 2020 naar type en prijs heeft beperkte voorspellende waarde, hoewel we mogen aannemen dat de groep 75-plussers tussen 2020 en 2040 verdubbelt en dat er na afronding van de huidige uitbreidingslocaties na 2020 zelden behoefte ontstaat aan nieuwe plannen voor uitbreiding. Er is geen actuele, gedetailleerde data beschikbaar over de woonwensen binnen het Westerkwartier. Om toch een goede schatting te maken van de kwalitatieve behoefte tot 2020 gebruikten we de volgende bronnen: - Het WoON Daarbinnen maakten we gebruik van de woonmilieus centrum-dorps, dorps, landelijk bereikbaar en landelijk perifeer. Dit zijn milieus die het meest aansluiten bij de situatie in het Westerkwartier. Op hoofdlijnen gelden de dorpen Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn als centrumdorpen, de basisdorpen (met basisvoorzieningen zoals een supermarkt en een school) in de regio gelden als dorps en de overige dorpen en het landelijk gebied vatten we op als landelijk (bereikbaar of perifeer). - Trends op de woningmarkt die overal zichtbaar zijn, zoals het generatie-effect waardoor veel nieuwe ouderen niet de stap maken naar een seniorenwoning, terwijl daar in eerdere woningmarktonderzoeken wel op werd gerekend. - De monitoringsgegevens en praktijkervaringen van Wold & Waard en Vredewold Wonen. - Data over de huidige woningvoorraad en de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. In enkele dorpen zijn bijvoorbeeld recent veel appartementen toegevoegd en hoewel daar ook vraag naar is, leidt het soms tot (tijdelijke) verzadiging van de markt, wat zich uit in moeilijke verhuurbaarheid van zulke woningen binnen een dorp. - Een gesprek met marktpartijen (makelaars, ontwikkelaars, lokale bouwers) tijdens het regionale Woondebat. Zij bevestigden of nuanceerden de uitkomsten van landelijke onderzoeksgegevens op basis van lokale kennis en ervaring. De tabel hierna vat de uitkomsten samen en geeft een indicatie voor het aandeel van een product binnen het bouwprogramma. Specifieke aandacht vraagt de programma-indicatie voor de sociale sector. In hoofdstuk 3 valt te lezen dat afgaand op economische en demografische schattingen de voorraad sociale huurwoningen mee moet groeien met de rest van de voorraad. Dit komt neer op een voorraadgroei van circa 200 tot 2020 woningen (op een totaal van ruim woningen). Cijfers van de afgelopen jaren laten echter zien dat er geen merkbare toename was van de behoefte aan sociale huurwoningen, terwijl de voorraad niet groeide en terwijl we ons in een economische crisis bevinden. We stellen dat de sociale sector huur én koop in deze regio communicerende vaten zijn, waarbij dit voor de sociale huursector uitkomt op een bandbreedte van 0 tot 200 woningen. Monitoring van slaagkansen en wachtlijsten moet uitwijzen of de onderkant of bovenkant van de bandbreedte passend is. Tot 2020 staan enkele tientallen woningen (netto toevoeging) gepland door Wold & Waard. Bij Vredewold Wonen gaat het voornamelijk om vervanging, met een nettoeffect van vrijwel nul. 50 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

100 Tabel 4.3: Leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, deel 1 Sociale voorraad Vrije sector Huur Koop Huur Koop Eengezins De behoefte aan gezinshuurwoningen loopt terug: de doelgroep voor dit woningtype krimpt en als de mogelijkheden er zijn kiezen gezinnen vaak voor koop, zeker in het Westerkwartier. In veel dorpen is nog behoefte aan goedkope gezinskoopwoningen. Vooral in dorpen met voorzieningen, gelegen aan de A7, de Rijksstraatweg / Friesestraatweg of het spoor is die behoefte naar Dit is nu nog een nichemarkt, Het aanbod aan woningen in dit segment is beperkt en bestaat vooral uit woningen die door particulieren worden verhuurd. Ondanks de krimp van de groep gezinnen, blijft dit een belangrijk deel van de bouwopgave uitmaken. Dit komt voornamelijk door beperkte doorstroming onder senioren. Wold & Waard verkoopt tot 2020 ca. 100 woningen en vervangt ca. 10 verouderde gezinshuurwoningen verwachting blijvend. In perifeer gelegen dorpen in met name het noorden van het Westerkwartier ontstaat een risico: nieuwbouw van De vraag neemt wel toe. Binnen de sociale huursector komt de groep huishoudens met een inkomen boven de euro per jaar Als gevolg van de crisis is er actueel veel behoefte aan goedkope koopwoningen. Woonwensenanalyses wijzen op een Wold & Waard realiseert naast seniorenwoningen ook ca. 40 kleine gezinswoningen. Dit met oog op de lange termijn (er blijft een groep gezinnen bestaan en de vergrijzing heeft zijn hoogtepunt kort na 2030) en met oog op duurzame betaalbaarheid (lage bouwkosten, lage huur). goedkope koopwoningen, of verkoop van sociale huurwoningen, leidt tot sterke concurrentie met bestaande goedkope koopwoningen. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging en risico-inschatting. beperkt in aanmerking voor een woning. Onder hen is een groep die niet wil kopen, bijvoorbeeld omdat zij zich willen oriënteren of vanwege baanonzekerheid. Er is overloop vanuit de stad Groningen, waardoor met name in Leek en Zuidhorn dit product (uitgestelde, deels neerwaarts bijgestelde) behoefte aan duurdere koopwoningen. Dit kan de komende jaren leiden tot een inhaalslag. De behoefte aan projectmatige woningbouw in het duurdere segment neemt af. Hiertegenover kansrijk is. Prijzen beginnen staat meer behoefte aan bij 700 per maand. vrije kavels en Boven 900 per maand kleinschaligheid neemt de vraag snel af. Indicatie aandeel netto programma: -10 / -5% Indicatie aandeel programma: 20/ 30% Indicatie aandeel programma: 5 / 10% Indicatie aandeel programma: 35 / 45% Pijplijn plannen: ca. 10 sloop, ca. 100 verkoop, ca. 40 nieuwbouw Pijplijn plannen: op veel locaties in de grotere dorpen zijn of worden plannen voor vrije sector koop omgezet in goedkope koop. Ruimte voor meer. Pijplijn plannen: beperkt, passend bij de behoefte Pijplijn plannen: ruim voldoende mogelijkheden op diverse locaties in de meeste dorpen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 51

101 Tabel 4.4: Leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, deel 2 Sociale voorraad Vrije sector Huur Koop Huur Koop Seniorenwoningen Er is in theorie grote behoefte naar dit type wonen, onder huidige huurders en kopers. Bestaande goedkope koopappartementen zijn op dit moment vooral bovenbenedenwoningen in de grotere dorpen. Het aanbod is nog klein, maar neemt wel toe. Een groeiende groep wil comfortabel wonen tussen de 700 en 900 euro. De markt voor dure koopappartementen is op dit moment grotendeels verzadigd. In het algemeen geldt dat mensen hun verhuizing uitstellen (of geheel afstellen), vooral kopers. Het is bij dit product moeilijk om een aantrekkelijke kwaliteit tegen een lage prijs aan te bieden. Dit segment Prijzen daar nog boven zijn alleen in uitzonderlijke gevallen mogelijk. De doelgroep bestaat Algemeen geldt dat er meer behoefte is aan grondgebonden wonen dan aan gestapeld wonen. Alleen op echte Desondanks is dit een groeimarkt, vooral in de centrumdorpen. In veel basis- en centrumdorpen zijn recent appartementen toegevoegd. De wensen gaan echter ook uit naar grondgebonden wonen. De opgave wordt deels vervuld door omzetting van intramuraal naar zelfstandig wonen. begint eigenlijk bij prijzen vanaf ca Woningzoekenden kiezen daarom vaak voor sociale huur, duurdere koop, of ze blijven wonen in hun huidige woning. voornamelijk uit senioren, die bereid zijn meer te betalen voor kwaliteit en die vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor sociale huur. Het zijn nu vaak huiseigenaren. De behoefte aan levensloopgeschikte huurwoningen is tot voor kort in zijn algemeenheid overschat, maar de centrumlocaties in de centrumdorpen zijn appartementen soms haalbaar en dan in kleine aantallen. Ten opzichte van stedelijk gebied is er onder senioren wel een grotere koopbereidheid. Bij het opstarten van bouwprojecten is een Tegenover de nieuwbouwbehoefte staat een overschot aan verouderde, kleine appartementen (bijvoorbeeld voormalige seniorenwoningen). behoefte aan het segment euro blijkt juist kansrijker dan eerder gedacht. Dit is een markt waar vooral lokale ontwikkelaars op in kunnen spelen. kritische analyse van de concrete behoefte aan te raden. Ondertussen zien we als trends dat senioren zelf of samen levensloopbestendige woningen ontwikkelen. Indicatie aandeel programma: 5 / 10% Indicatie aandeel programma: 0 / 5% Indicatie aandeel programma: 15 / 20% Indicatie aandeel programma: 10 / 15% Pijplijn plannen: In Grootegast en Marum: voldoende. Zuidhorn en Leek: ruimte voor toevoeging. Netto toevoeging tot 2020 ca. 55. Pijplijn plannen: beperkt, behoefte is groter maar realiseerbaarheid beperkt. Pijplijn plannen: beperkt, marktruimte voor meer. Pijplijn plannen: voldoende / ruim voldoende in grotere dorpen. Bron: WoON, Socrates, CBS, provinciale prognose, bewerking KAW 52 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

102 Indicaties per dorp tot 2020 Per dorp verschilt het gewenste programma. De plussen en minnen geven richting aan de verdeling van de groei, zoals die in paragraaf 4.1 is voorgesteld. Op hoofdlijnen geldt: - In de hoofddorpen is behoefte aan alle typen woningen, waaronder ook projectmatige woningbouw van gezinswoningen. Er is een goed woonklimaat voor levensloopgeschikte nieuwbouw, soms ook huurappartementen, mondjesmaat ook koopappartementen. - In dorpen met een beperkt voorzieningenniveau is de bouw van nieuwe sociale huurwoningen relatief risicovol, omdat de vraag op langere termijn moeilijk te garanderen is. In deze dorpen is projectmatige woningbouw beperkt, terwijl particulier opdrachtgeverschap vaker voorkomt. - In de kleinste dorpen is woningbouw altijd maatwerk en gaat het vooral om particulier opdrachtgeverschap. Daar waar er staat 0/+ bedoelen we dat bij concrete vraag of een bijzondere kans toevoeging denkbaar is, maar dat dit onzeker is. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 53

103 Tabel 4.5: programma-indicaties per dorp in het Westerkwartier Sociale huur Koop / vrije sector huur Eengezins Seniorenwoningen Eengezins goedkoop Eengezins middelduur Eengezins duur / kavels Seniorenwoningen Toelichting Grootegast Grootegast 0 0/ /+ Seniorenwoningen: appartementenmarkt verzadigd. Verder: een mix aan woningen. Oldekerk- Niekerk /+ Seniorenwoningen: appartementenmarkt verzadigd. Verder: een mix aan woningen (kleine aantallen) Opende - 0/+ 0/+ 0/+ + 0/+ Ruime voorraad gezinshuur én goedkope koop. Verkoop beperkt inzetten, omdat de goedkope koopvoorraad al ruim is. Leek Leek / Tolbert Zevenhuizen 0/- 0/+ + 0/+ + 0/+ Kent anno 2014 zeer gemengde voorraad. Ook nieuwbouwprogramma vraag om mix woningen. Voorzichtig programmeren bij appartementen (met name koop). Kansen voor vrije sector huur Mogelijk overschot in gezinshuur. Verkoop mogelijk, goedkope koop is schaars. Er is enig aanbod aan seniorenhuurwoningen. Verder: mix, kleine aantallen, accent op goedkope koop (marktscan 2014) Marum Marum 0 0/ /+ De Wilp - + 0/+ 0/+ + 0 Aanbod huurappartementen en dure koopwoningen is ruim. Noodzaak toevoeging daarom beperkt. Goedkope koop is juist schaars; biedt kansen bij woningbouw. Aanbod dure koopwoningen is ruim. Noodzaak toevoeging daarom beperkt. Goedkope koop is juist schaars, seniorenwoningen zijn verouderd. Zuidhorn Zuidhorn, /Noordhorn 0/ Kent anno 2014 zeer gemengde voorraad, opvallend veel huurappartementen. Ook nieuwbouwprogramma vraag om mix woningen. Kansen vrije sector huur, seniorenwoningen. Aduard e.,o, Grijpskerk e.o Ruime voorraad sociale huur gezinswoningen, goedkope koop is juist schaars. Verkoopkans. Na recente nieuwbouw voldoende seniorenhuurwoningen, met echter als niche de vrije sector. Ruime voorraad sociale huur gezinswoningen, goedkope koop is juist schaars. Verkoopkans. Na recente nieuwbouw voldoende seniorenhuurwoningen, met echter als niche de vrije sector. Voor alle niet opgenomen dorpen geldt: lokaal maatwerk. Bron: WoON, Socrates, CBS, provinciale prognose, bewerking KAW. Daar waar er staat 0/+ bedoelen we dat bij concrete vraag of een bijzondere kans toevoeging denkbaar is, maar dat dit onzeker is. 54 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

104 4.3 Programma en plancapaciteit vergeleken Elk van de gemeenten houdt de plancapaciteit nauwkeurig bij. We telden de hoeveelheid geplande woningen (nieuwbouw min sloop) op voor de periode , voor zover nu bekend. Door dit te vergelijken met de geraamde groeiruimte per dorp, ontstaat een beeld van dorpen waar: - De plannen in balans zijn met de behoefte; - Er een overaanbod aan plannen dreigt; - Er ruimte lijkt voor aanvullende plannen op termijn. Conclusies per gemeente - Grootegast: plancapaciteit tot 2020 valt binnen de marges; - Leek: plancapaciteit valt binnen de marges en past binnen de afspraken in Regio Groningen- Assen verband. Niet in de tabel: de plancapaciteit in de periode Leek past weliswaar binnen de afspraken met de Regio Groningen-Assen maar met oog op de cijfers in de marktonderzoek is de capaciteit te ruim. De gemeente Leek onderzoek naar aanleiding hiervan hoe de plancapaciteit in aantal en / of tijd kan worden bijgesteld. - Marum: plancapcaciteit is te ruim voor realisatie tot 2020, maar een deel van de plannen zal na 2020 gereed komen. Ook na 2020 is er vraag naar meer woningen, en als we kijken naar de hele periode 2014 tot 2025, dan sluiten plancapaciteit en vraag op elkaar aan. - Zuidhorn: plancapaciteit is te ruim voor realisatie tot 2020, maar een deel van de plannen zal na 2020 gereed komen. Ook na 2020 is er vraag naar meer woningen, en als we kijken naar de hele periode 2014 tot 2025, dan sluiten plancapaciteit en vraag op elkaar aan. De geraamde woningbehoefte in dit marktonderzoek ligt hoger dan waar de afspraken in de regio Groningen-Assen ruimte voor bieden. Op basis van de onderzoeksuitkomsten in dit document gaan we er echter - onder voorbehoud - van uit dat eventuele nieuwe regionale afspraken aansluiten op de geraamde behoefte in dit marktonderzoek. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 55

105 Tabel 4.6: Vergelijking tussen de programmaleidraad en de plannen per dorp. Gemeente Grootegast Programma Plannen Waarvan Opmerking leidraad tot 2020 per dorp uitbreiding Grootegast eo 85 tot In balans, inbreiding én uitbreiding Lutjegast Maatwerk In balans Noordwijk-Kornhorn Maatwerk 10 In balans Oldekerk-Niekerk 25 tot Ruim programma Opende 10 tot Ruim programma Overige / verspreid 5 tot Totaal 125 tot Gemeente Leek Leek 220 tot In balans, inbreiding én uitbreiding Midwolde-Lettelbert Maatwerk In balans Oostwold Maatwerk 30 Ruim programma Tolbert Zie Leek In balans Zevenhuizen 25 tot In balans, kans inbreiding? Enumatil Maatwerk In balans Overige / verspreid 5 tot 10 Totaal 250 tot Gemeente Marum Marum 105 tot Uitbreiding ook na 2020 Boerakker eo Maatwerk 10 In balans De Wilp 15 tot 25 0 Kans kleinschalig project? Jonkersvaart Maatwerk 10 In balans Nuis-Niebert Maatwerk 20 In balans Overige / verspreid 5 tot Totaal 125 tot Deel van het programma valt na 2020 Gemeente Zuidhorn Zuidhorn en Briltil 235 tot Uitbreiding ook na Aduard eo 15 tot Ruim programma Grijpskerk eo 20 tot Ruim programma Oldehove eo Maatwerk <5 In balans Noordhorn Zie Zuidhorn 0 In balans Kommerzijl eo Maatwerk <5 In balans Overige / verspreid 5 tot Totaal 275 tot Deel van het programma valt na 2020 Bron: provinciale prognose, CBS, planlijsten gemeenten, analyses en aannames KAW. Afrondingsverschillen zijn mogelijk. 1 De plancapaciteit van 535 is groter dan de maximale programmaleidraad van 375 in de periode tot Deze plannen zullen deels na 2020 gereed komen. De totale plancapaciteit in de periode is 690. Dit is iets groter dan de 650 in het hoogste groeiscenario in de periode (zie ook tabel 4.1). Oostergast zal naar verwachting een looptijd tot na 2025 hebben. Na zal er na 2025 nog beperkte groei zijn. 56 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

106 BIJLAGEN BIJLAGE 1: DEMOGRAFISCHE DETAILS Lichte staven staan voor de bevolking naar leeftijd in de periode , donkere staven staan voor de periode Voor alle figuren geldt als bron: WOZ-bestand, bestand corporatiewoningen, CBS. Gemeente Grootegast Grootegast* Lutjegast Opende 30% 30% 30% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Oldekerk-Niekerk 30% Noordwijk-Kornhorn 30% 20% 20% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens *inclusief Doezum, Peebos en Sebaldeburen. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 57

107 Leek Leek Zevenhuizen Tolbert 30% 30% 30% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Midwolde-Lettelbert Oostwold Enumatil 60% 30% 60% 40% 20% 40% 20% 10% 20% 0% -20% Totaal 0% -10% Totaal 0% -20% Totaal -40% -20% -40% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

108 Marum Marum Nuis-Niebert Boerakker en Lucaswolde 30% 30% 30% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens De Wilp 30% Jonkersvaart 30% 20% 20% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 59

109 Zuidhorn Zuidhorn en Briltil Noordhorn Grijpskerk, Visvliet, Niezijl 30% 30% 30% 20% 20% 20% 10% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Aduard (Den Ham, Den Horn) Oldehove, Saaksum. Niehove 30% 30% Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 20% 20% 10% 10% 0% -10% Totaal 0% -10% Totaal -20% -20% Bevolking Bevolking Bevolking Huishoudens Huishoudens Huishoudens Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

110 BIJLAGE 2: WONINGVOORRAADDETAILS De tabel hierna geven weer hoe de woningvoorraad in elk van de gemeenten is samengesteld. Zie voor een overzicht in absoute aantallen de bijlage. Absolute aantallen per gemeente Bijlagetabel 2.1 voorraadsamenstelling per gemeente naar segment. Type en prijs Westerkwartier Grootegast Leek Marum Zuidhorn Totale voorraad Koopwoningen Sociale huurwoningen Vrije sector huur Koopsector (prijs x 1.000) Rij goedkoop (<125) Rij duur (>125) Tweekapper goedkoop (<170) Tweekapper duur (>170) Vrijstaand goedkoop (<200) Vrijstaand duur (>200) Grondgebonden senioren Appartement Huursector (streefhuur)* Eengezins goedkoop Eengezins betaalbaar Eengezins duur Seniorenappartementen goedkoop Seniorenappartementen betaalbaar Seniorenappartementen duur Grondgebonden senioren goedkoop Grondgebonden senioren betaalbaar Grondgebonden senioren duur Jongerenflat Vrije sector huur Bron: WOZ-bestand, bestand corporatiewoningen, CBS. - *goedkoop < 389,05; - betaalbaar 389,05 596,75; - 596,75 699,48; - vrije sector > 699,48. KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 61

111 Bijlagetabel 2.2: voorraaddetails in Grootegast per dorp (gk = goedkoop, btb = betaalbaar, d = duur). Type en prijs Gemeente Grootegast Grootegast Lutjegast Opende Oldek-Niek Noordw-Kornh Totale voorraad Koopwoningen Sociale huur Vrije sector huur Koopsector Rij (<125) Rij (>125) ^1 (<170) ^ (>170) Vrijstaand (<200) Vrijstaand (>200) Ggb senioren Appartement Huursector Eengezins gk Eengezins btb Eengezins d Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk Ggb senioren btb Ggb senioren d Jongerenflat Vrije sector huur Type en prijs Gemeente Grootegast Grootegast Lutjegast Opende Oldek-Niek Noordw-Kornh Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 79% 73% 87% 84% 81% 82% Sociale huur 19% 25% 10% 15% 18% 16% Vrije sector huur 2% 2% 3% 1% 1% 2% Koopsector 100% 100% 100% 100% 100% 100% Rij (<125) 4% 3% 8% 7% 3% 3% Rij (>125) 5% 4% 2% 4% 8% 3% 2^1 (<170) 9% 10% 7% 7% 10% 4% 2^ (>170) 7% 12% 2% 2% 7% 7% Vrijstaand (<200) 24% 19% 36% 32% 27% 15% Vrijstaand (>200) 48% 48% 44% 47% 44% 65% Ggb senioren 0% 0% 0% 0% 0% 0% Appartement 3% 4% 2% 2% 2% 5% Huursector 100% 100% 100% 100% 100% 100% Eengezins gk 2% 1% 4% 7% 0% 6% Eengezins btb 44% 37% 57% 59% 46% 56% Eengezins d 12% 16% 0% 16% 5% 1% Senioren app gk 4% 3% 0% 0% 11% 0% Senioren app btb 5% 9% 0% 0% 0% 0% Senioren app d 0% 1% 0% 0% 0% 0% Ggb senioren gk 2% 2% 7% 0% 0% 4% Ggb senioren btb 13% 11% 11% 7% 21% 19% Ggb senioren d 3% 4% 0% 0% 3% 1% Jongerenflat 6% 7% 0% 4% 9% 3% Vrije sector huur 9% 9% 20% 6% 5% 10% 62 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

112 Bijlagetabel 2.3: voorraaddetails in Leek per dorp (gk = goedkoop, btb = betaalbaar, d = duur). Type en prijs Gemeente Leek Leek Zevenhuizen Tolbert Midw-L bert Oostwold Enumatil Totale voorraad Koopwoningen Sociale huur Vrije sector huur Koopsector Rij (<125) Rij (>125) ^1 (<170) ^ (>170) Vrijstaand (<200) Vrijstaand (>200) Ggb senioren Appartement Huursector Eengezins gk Eengezins btb Eengezins d Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk Ggb senioren btb Ggb senioren d Jongerenflat Vrije sector huur Type en prijs Gemeente Leek Leek Zevenhuizen Tolbert Midw-L bert Oostwold Enumatil Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 74% 68% 87% 73% 100% 84% 95% Sociale huur 25% 30% 12% 25% 0% 16% 3% Vrije sector huur 2% 2% 1% 2% 0% 0% 2% Koopsector 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Rij (<125) 12% 14% 8% 12% 8% 0% 9% Rij (>125) 19% 27% 4% 17% 4% 1% 4% 2^1 (<170) 10% 13% 5% 7% 21% 1% 20% 2^ (>170) 15% 16% 4% 26% 3% 3% 5% Vrijstaand (<200) 9% 3% 21% 6% 37% 16% 19% Vrijstaand (>200) 29% 18% 57% 26% 27% 78% 42% Ggb senioren 1% 1% 0% 1% 0% 0% 0% Appartement 5% 7% 0% 6% 0% 0% 0% Huursector 100% 100% 100% 100% 100% 100% Eengezins gk 0% 0% 1% 0% 0% 0% Eengezins btb 24% 21% 39% 25% 71% 0% Eengezins d 22% 28% 7% 13% 0% 0% Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk 8% 5% 2% 17% 26% 57% Ggb senioren btb 12% 11% 17% 14% 2% 0% Ggb senioren d 14% 19% 3% 4% 0% 0% Jongerenflat 14% 11% 27% 19% 0% 0% Vrije sector huur 6% 6% 4% 8% 0% 43% KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 63

113 Bijlagetabel 2.4: voorraaddetails in Marum per dorp (gk = goedkoop, btb = betaalbaar, d = duur). Type en prijs Gemeente Marum Marum Nuis-Niebert Boerakker De Wilp Jonkersvaart Totale voorraad Koopwoningen Sociale huur Vrije sector huur Koopsector Rij (<125) Rij (>125) ^1 (<170) ^ (>170) Vrijstaand (<200) Vrijstaand (>200) Ggb senioren Appartement Huursector Eengezins gk Eengezins btb Eengezins d Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk Ggb senioren btb Ggb senioren d Jongerenflat Vrije sector huur Type en prijs Gemeente Marum Marum Nuis-Niebert Boerakker De Wilp Jonkersvaart Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 79% 73% 89% 92% 80% 99% Sociale huur 20% 24% 8% 5% 19% 1% Vrije sector huur 2% 2% 3% 3% 1% 1% Koopsector 100% 100% 100% 100% 100% 100% Rij (<125) 2% 2% 1% 0% 4% 0% Rij (>125) 3% 4% 1% 1% 3% 0% 2^1 (<170) 4% 4% 2% 4% 7% 0% 2^ (>170) 15% 23% 7% 3% 6% 2% Vrijstaand (<200) 15% 12% 14% 17% 27% 12% Vrijstaand (>200) 56% 48% 74% 74% 53% 83% Ggb senioren 2% 3% 0% 1% 0% 0% Appartement 2% 3% 1% 1% 1% 2% Huursector 100% 100% 100% 100% 100% 0% Eengezins gk 1% 1% 0% 0% 0% Eengezins btb 50% 48% 46% 24% 64% Eengezins d 18% 20% 28% 6% 8% Senioren app gk 0% 0% 0% 0% 0% Senioren app btb 6% 8% 0% 0% 0% Senioren app d 0% 0% 0% 0% 0% Ggb senioren gk 0% 0% 0% 0% 0% Ggb senioren btb 4% 2% 2% 35% 12% Ggb senioren d 5% 6% 0% 0% 5% Jongerenflat 6% 7% 0% 0% 8% Vrije sector huur 9% 8% 24% 35% 3% 64 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

114 Bijlagetabel 2.5: voorraaddetails in Zuidhorn per dorp (gk = goedkoop, btb = betaalbaar, d = duur). Oldehove, Type en prijs Gemeente Zuidhorn Zuidhorn Noordhorn Grijpskerk, Visvliet,Niezijl Aduard eo Saaksum, Niehove Kommerzijl eo Totale voorraad Koopwoningen Sociale huur Vrije sector huur Koopsector Rij (<125) Rij (>125) ^1 (<170) ^ (>170) Vrijstaand (<200) Vrijstaand (>200) Ggb senioren Appartement (*) Huursector Eengezins gk Eengezins btb Eengezins d Senioren app gk Senioren app btb Senioren app d Ggb senioren gk Ggb senioren btb Ggb senioren d Jongerenflat Vrije sector huur Gemeente Grijpskerk, Oldehove, Saaksum, Type en prijs Zuidhorn Zuidhorn Noordhorn Visvliet,Niezijl Aduard eo Niehove Kommerzijl eo Totale voorraad 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Koopwoningen 79% 78% 79% 78% 78% 81% 86% Sociale huur 19% 18% 19% 19% 20% 19% 13% Vrije sector huur 3% 4% 2% 3% 1% 0% 1% Koopsector 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Rij (<125) 4% 1% 0% 8% 3% 8% 8% Rij (>125) 15% 23% 9% 8% 13% 9% 5% 2^1 (<170) 10% 4% 9% 14% 10% 21% 15% 2^ (>170) 21% 34% 20% 13% 16% 5% 3% Vrijstaand (<200) 17% 5% 19% 27% 23% 24% 41% Vrijstaand (>200) 31% 28% 38% 30% 34% 34% 28% Ggb senioren 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Appartement 2% 5% 4% 0% 0% 0% 0% Huursector 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Eengezins gk 1% 0% 3% 1% 0% 5% 2% Eengezins btb 42% 19% 53% 53% 60% 63% 79% Eengezins d 11% 14% 14% 8% 11% 4% 6% Senioren app gk 11% 25% 0% 0% 1% 0% 0% Senioren app btb 5% 8% 0% 0% 2% 10% 0% Senioren app d 3% 4% 0% 5% 0% 5% 0% Ggb senioren gk 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Ggb senioren btb 8% 7% 10% 9% 11% 6% 4% Ggb senioren d 3% 2% 0% 5% 5% 2% 4% Jongerenflat 5% 4% 8% 5% 5% 4% 0% Vrije sector huur 12% 17% 11% 14% 6% 2% 6% KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 65

115 We presenteren hier opvallende voorraadkenmerken per dorp: Bijlagetabel 2.6: Voorraadkenmerken per dorp, de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van het gemiddelde. Dorpen met een hoog aandeel goedkope koopwoningen (<125) % van de koopwoningen Leek 14% Tolbert 12% Enumatil 9% Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 8% Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 8% Lutjegast 8% Midwolde-Lettelbert 8% Oldehove en omgeving 8% Zevenhuizen 8% Opende 7% Dorpen met een hoog aandeel gezinshuurwoningen % van de huurwoningen Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 72% Oostwold 71% Nuis-Niebert 65% Opende 64% Marum 58% Noordhorn 57% Dorpen met een hoog aandeel huurappartementen % van de huurwoningen Zuidhorn en Briltil 64% Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 36% Leek 35% Tolbert 35% Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) 33% Dorpen met een hoog aandeel tweekappers >160, vrijstaand >200 % van de koopwoningen Jonkersvaart 85% Oostwold 81% Nuis-Niebert 81% Boerakker (inclu. Lucaswolde) 77% Noordwijk-Kornhorn 72% Marum 71% Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 63% Zuidhorn en Briltil 62% Zevenhuizen 61% Grootegast (incl Doezum, Peebos en Sebaldeburen) 59% De Wilp 59% Noordhorn 58% 66 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

116 BIJLAGE 3: ACHTERGRONDEN BIJ DE VRAAGANALYSE In zijn algemeenheid verhuist ongeveer driekwart van de huishoudens omwille van werk, opleiding, voorzieningen, bereikbaarheid, nabijheid van een grote stad (in dit geval Groningen) en slechts 25% vanwege woning gerelateerde zaken 1. Het belang van bereikbaarheid, werk en voorzieningen betekent in beginsel een blijvend sterke positie voor de centrumdorpen en een minder sterke marktpositie voor de basisdorpen en de woondorpen. Maar ook tussen deze indeling in dorpen bestaan belangrijke verschillen. Tabel: werkgegevens voor toedeling van regionale groei aan de dorpen in het Westerkwartier Huishoudens 2012 Trend huishoudens CBS Migratiefactor 1: Voorzieningen Migratiefactor 2: Bereikbaarheid OV en snelweg Migratiefactor 3: Bij Stad Totaal GROOTEGAST migratiefactoren Grootegast e.o Lutjegast Noordwijk-Kornhorn Oldekerk-Niekerk Opende LEEK Leek Midwolde-Lettelbert Oostwold Tolbert Zie Leek Zevenhuizen Enumatil MARUM Marum Boerakker e.o De Wilp /0 +/0 Jonkersvaart Nuis-Niebert ZUIDHORN Zuidhorn en Briltil Aduard e.,o, Grijpskerk e.o Oldehove e.o Noordhorn Zie Zuidhorn Kommerzijl e.o Bron: WoON 2012, voorraadgegevens Westerkwartier, demografische prognose provincie, trends per dorp CBS. 1 Onderzoek Groei, krimp en migratie KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 67

117 Bijlagetabel 3.1: Relevante factoren voor het bepalen van marktdruk in dorpen, kwalitatieve inschatting KAW. Dorpen gemeente Grootegast Lutjegast Noordwijk- Oldekerk- Opende Grootegast e.o. Kornhorn Niekerk voorzieningen bereikbaarheid nabij stad Groningen; dorps/stadsbeeld Totaal Dorpen gemeente Leek Leek Midwolde- Oostwold Tolbert Zevenhuizen Enumatil Lettelbert voorzieningen bereikbaarheid nabij stad Groningen; dorps/stadsbeeld Totaal Dorpen gemeente Marum Boerakker De Wilp Jonkersvaart Nuis-Niebert Marum e.o. voorzieningen bereikbaarheid nabij stad Groningen; dorps/stadsbeeld Totaal Dorpen gemeente Zuidhorn Zuidhorn e.o. Aduard e.o. Grijpskerk e.o. Oldehove e.o. Noordhorn Kommerzijl e.o. voorzieningen bereikbaarheid nabij stad Groningen; dorps/stadsbeeld Totaal Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

118 BIJLAGE 5: NIEUWBOUW Sociale huur Eengezins huur Levensloopgeschikt huur Koop / vrije sector huur Sociale huur Koop / vrije sector huur Eengezins koop goedkoop Eengezins koop middelduur Eengezins koop duur Levensloopgeschikt koop Totaal Eengezins huur Levensloopgeschikt huur Eengezins koop goedkoop Eengezins koop middelduur Eengezins koop duur Levensloopgeschikt koop Totaal Grootegast Grootegast e.o Oldekerk-Niekerk Opende Overige Totaal Leek Leek / Tolbert Zevenhuizen Overige Totaal Marum Marum De Wilp Overige Totaal Zuidhorn Zuidhorn / Noordhorn Aduard e.o Grijpskerk e.o Overige Totaal KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 69

119 BIJLAGE 6: PLANLIJSTEN PER LOCATIE Deze lijst plannen is een momentopname (januari 2015). Gemeenten, corporatie, regio en provincie hebben regelmatig contact over ontwikkelingen. Planlijst Gemeente Grootegast Dorp Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H = herstructurering, I = inbreiding) Type locatie Capaciteit en later Grootegast Caspar de Roblespark* U Grootegast Parklaan (W&W) (gemeente) H Grootegast Hoofdstraat 170 I Doezum Marinus II* I Oldekerk/Niekerk Kroonsfeld* U Oldekerk/Niekerk Locatie Werklust* I Oldekerk/Niekerk Locatie Bronda I Opende Drachtsterweg fase III* U Opende Kolonieweg 26, Opende I Opende Locatie Borger I Sebaldeburen Locatie Smeding I Overige Incidentele woningen I Nieuw Sloop Netto Nieuw Sloop Netto Planlijst Gemeente Leek Dorp Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H = herstructurering, I = inbreiding) Type locatie Capaciteit en later Leek Div. binnendorpse lokaties in gemeente H/I Leek Goldbergsingel/Wolveschans H Leek Gruthoes H Leek Lindesteinlaan (W&W) H Leek Centrum Unive H Leek Oostindie - De Slagen U Leek Oostindie - Het Buiten U Leek Oostindie - Het Lint U Leek Oostindie - M zone met schoolzone U Leek Oostindie - De Hoven U Leek Oostindie - Zuid U Tolbert Dorpshuis H Tolbert Sintmaheerdt H/I Oostwold Oostwold Centrum I Oostwold Ericalaan Zuid & Oostwold Oost U Zevenhuizen Zevenhuizen Oost U Leek Overig binnen gemeente U Nieuw Sloop Netto Nieuw Sloop Netto 70 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

120 Deze lijst plannen is een momentopname (januari 2015). Gemeenten, corporatie, regio en provincie hebben regelmatig contact over ontwikkelingen. Planlijst Gemeente Marum Dorp Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H = herstructurering, I = inbreiding) Marum De Holten III U Marum Plan Alberdaheerd U Marum De Hoorn/Centrumontwikkeling H Marum Marum West (Elshof) U Marum Kruisweg Marum (appartementen) I Marum Sportlaan Marum (appartementen) I Marum Herinrichting tankstation Q8 I Noordwijk Sportveld Noordwijk I Boerakker Herinrichting OBS De Til I Boerakker Hoofdweg 14 (Cafe Copinga) I Nuis Herinrichting Coenderslaan H Jonkersvaart Invulling lint Jonkersvaart I Divers Particuliere plannen/ vervanging H Type locatie Capaciteit Nieuwbouw en later Sloop Netto Nieuwbouw Sloop Netto en later Planlijst Gemeente Zuidhorn Dorp Locatie (Type locatie: U = uitbreiding, H = herstructurering, I = inbreiding) Zuidhorn Oostergast fase 1 vrije sector/starters U Zuidhorn Boerema H Zuidhorn inbreiding div Hekkema H Zuidhorn Locatie Westerburcht H Zuidhorn Locatie Zuiderzon H Zuidhorn Nieuwstraat Priet H Zuidhorn Overtuinen Staghouwer H Zuidhorn Oostergast fase 2 -> fase 2a U Zuidhorn Oostergast fase 2 -> fase 2b U Zuidhorn locatie school de Borgh H Zuidhorn Oostergast fase 1 en 2 -> langs inprikker U Zuidhorn Oostergast 2 D a U Zuidhorn Locatie Poortkampen H Zuidhorn Gaickingalaan H Noordhorn Locatie Rijksstraatweg H Briltil B.P. "Briltil, woonuitbreiding" I Grijpskerk Molenstraat terrein Postma H Grijpskerk Hotel Vogelzang/Rabolocatie I Grijpskerk Meindertsma OZ dorp U Aduard Uitbreiding WZ dorp boerderij van Leijsen U Aduard Herstruct. /Alb. Harkemaweg H Den Horn b.p. Den Horn, 2001 U Lauwerzijl b.p. Lauwerzijl U Visvliet Haringhuizen, uitbreiding U Overige pm I Type locatie Capaciteit Nieuwbouw Sloop Netto Nieuwbouw Sloop Netto KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 71

121 KAARTEN KAART A: Ontwikkeling inwonertal Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

122 KAART B: Aandeel gezinnen in 2013 KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 73

123 KAART C: Aandeel 65-plussers in Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

124 KAART D: Ontwikkeling aandeel 65-plussers KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 75

125 KAART E: Gemiddelde relatieve voorraadgroei Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

126 KAART F: Gemiddeld bouwjaar per postcodegebied KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 77

127 KAART G: Gemiddelde WOZ-waarde 78 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

128 KAART G: Gemiddelde WOZ-waarde per m 3 woninginhoud KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 79

129 KAART H: Energieverbruik in euro s per maand 80 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

130 KAART I: Energie-urgentie sociale huursector KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 81

131 KAART J: Energie-urgentie particuliere sector (koop en particuliere huur) 82 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

132 KAART K: Energie-potentiekaart (huur en koop) KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 83

133 KAART L: Kans op aanpasbaarheid bij zorgvraag - corporatiewoningen 84 Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek KAW

134 KAART M: Kans op aanpasbaarheid bij zorgvraag koop en particuliere huur KAW Wonen in het Westerkwartier - Woningmarktonderzoek en woonvisie - woningmarktonderzoek 85

135 BIJLAGE 4

136

137 Marum Boerakker, verkenning woningbehoefte

138

139 BOERAKKER, verkenning woningbehoefte CODE /

140

141 ROSAPO EXPLOITATIE BV / BOERAKKER, VERKENNING WONINGBEHOEFTE TOELICHTING INHOUDSOPGAVE Blz 1. INLEIDING Aanleiding en doel Opzet Leeswijzer 1 2. BELEIDSKADER Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Visie woningcorporatie Wold & Waard 4 3. VRAAGANALYSE Algemeen Bevolkings en huishoudensontwikkeling Perspectieven voor de toekomst Woonwensen Zorgvraag Initiatieven Conclusie Gemeentelijke bevolkings en huishoudensprognose Vertaling kwantitatieve vraag naar situatie Marum Kwalitatieve vraag en doelgroepen 9 4. ANALYSE AANBOD PROGRAMMATISCHE VERTALING Flexibele ontwikkelingsmogelijkheden Gefaseerde ontwikkelingsmogelijkheden CONCLUSIES 15 BIJLAGE 1 BOERAKKER ENQUÊTE WONINGBEHOEFTE 1

142

143 blz 1 1. INLEIDING Aanleiding en doel Op basis van een initiatief uit het dorp Nuis wordt in samenwerking met de gemeente Marum een nieuw bestemmingsplan voor een zone langs de Hoofdweg te Boerakker ontwikkeld. Het aspect van de woningbehoefte wordt middels deze woningmarktverkenning nader onderbouwd Opzet De woningmarktverkenning is voorbereid in gemeenschappelijk overleg tussen de initiatiefnemer uit Boerakker, Dorpsbelangen Boerakker Lucaswolde, de gemeente Marum en een deskundige makelaar uit Marum. Daarnaast is een enquête onder het dorp gehouden. Deze gegevens, aangevuld met interpretatie van demografische cijfers en woningmarktgegevens vanuit de Woonvisie Westerkwartier heeft tot dit woningbehoefteonderzoek geleid Leeswijzer In deze woningmarktverkenning wordt ingegaan op de volgende onderwerpen: het provinciale en gemeentelijke beleid als kader voor het bestemmingsplan Boerakker Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. (hoofdstuk 2); een analyse van de vraagsituatie (hoofdstuk 3); een beschrijving van de aanbodsituatie (hoofdstuk 4); de programmatische vertaling (hoofdstuk 5); relevante conclusies voor het bestemmingsplan (hoofdstuk 6). Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp / Rho Adviseurs B.V.

144 blz BELEIDSKADER Rijksbeleid In het rijksbeleid ligt volgens het Barro 2011 een accent op toepassing van de Ladder voor de duurzame verstedelijking. In dat kader moet eerst gekeken worden naar intensivering, revitalisering en herstructurering van bestaand bebouwd gebied, voordat nieuwe stedelijke bestemmingen worden ontwikkeld. Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden: 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte; 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en; 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Op de toetsing aan deze ladder is ingegaan in hoofdstuk Provinciaal beleid Het provinciaal ruimtelijk beleid is verwoord in het Provinciaal Omgevingsplan Groningen (POP) dat opgesteld is voor de periode , met een doorkijk naar Naast het POP is heeft de provincie Groningen sinds 17 juni 2009 de beschikking over een vastgestelde Omgevingsverordening. De omgevingsverordening is nauw verbonden met het POP. Het POP bevat de doelstellingen van het provinciale beleid op het gebied van milieu, verkeer en vervoer, water en ruimtelijke ordening. Belangrijke onderwerpen zijn de bescherming van de karakteristieken van het Groninger landschap, ruimte voor ontwikkeling, leefbaarheid op het platteland en duurzame energie. Naast het algemene beleid per thema, bestaat het POP uit een aantal regioperspectieven. Het POP merkt op dat de regio Groningen Assen en het Westerkwartier een bevolkingsgroei kennen in relatie tot een sterke economische ontwikkeling. Concentratie van wonen blijft een belangrijk uitgangspunt. Verhoging van de ruimtelijke kwaliteit staat in het POP centraal. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving. Met betrekking tot het landschap vormt het streekeigen karakter van het gebied het vertrekpunt voor nieuwe ontwikkelingen en ingrepen. Voor de realisering van die doelstellingen zijn instrumenten nodig. De Omgevingsverordening is één van die instrumenten. De regels daaruit sluiten nauw aan bij het POP. De verordening kan dan ook niet gelezen worden zonder raadpleging daarvan: het POP geeft de artikelen van de Omgevingsverordening hun betekenis en reikwijdte. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp /

145 blz 3 Op het gebied van de ruimtelijke ordening worden gemeenten verplicht om bestemmingsplannen volgens de verordening op te stellen. De onderbouwing van de woningbouw is een belangrijk thema in de Verordening (artikel 4.7.) Gemeentelijk beleid De gemeente Marum heeft in 2010 een Woonvisie voor zijn grondgebied opgesteld. In deze woonvisie is ingegaan op de te verwachten woningbehoefte, op het beleid voor de doelgroepen en daarnaast op het voorzieningenniveau en de wijze waarop de leefbaarheid in de verschillende kernen op peil kan worden gehouden. Belangrijke speerpunten in de Woonvisie Marum zijn: het versterken van het centrum van de hoofdkern Marum, een doelstelling die aansluit bij de al sinds het vorige woonplan (2002) in gang gezette ontwikkeling; het zorgen voor duurzaam woonmilieus; de woonkwaliteit in de dorpen verhogen en hun potentie optimaal benutten; nieuwbouw zoveel mogelijk in de vorm van levensloop geschikte woningen realiseren. Daarnaast gelden er een aantal procesmatige doelstellingen: regionale samenwerking met de gemeenten in het Westerkwartier en met woningbouwcorporatie Wold & Waard; meer zeggenschap voor de woonconsumenten; opstellen van dorpsvisies; maken van prestatieafspraken met de woningbouwcorporatie Wold & Waard. Inmiddels is de nieuwe regionale Woonvisie Westerkwartier in vastgesteld, die met de gezamenlijke gemeenten in het Westerkwartier is opgesteld. In deze woonvisie is ingegaan hoe om te gaan met de ruimte vanuit het oogpunt van de volkshuisvesting. De nieuwe woonvisie is door de gemeenteraad van Marum op 18 maart 2015 vastgesteld. Daarbij is de mogelijkheid geboden voor initiatieven door bewoners én om woonwensen waar te maken. In tegenstelling tot de vorige periode wordt in de nieuwe woonvisie niet meer met beschikbare nieuwbouwruimte (per gemeente) gewerkt, maar vindt een meer programmatische afstemming plaats in de vorm van periodiek bij te stellen planlijsten met daarin bandbreedtes voor aantallen te bouwen woningen. Op deze visie wordt ingegaan in hoofdstuk 3. Meer specifiek kan gewezen worden op het middel van startersleningen dat de gemeente Marum hanteert. Een eigen verordening daarvoor geeft het beleid weer. De gemeente Marum heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit een starterslening kan worden toegekend. Deze mogelijkheid is opgezet voor mensen die voor het eerst een woning kopen of verkrijgen. Bij twee aanvragen ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager. Hiervoor zijn een aantal eisen gesteld waaraan de starter(s) moeten voldoen. Als eerste eis geldt dat de verkoopsom van een nieuwbouwwoning niet hoger is dan ,. Hier kunnen nog bijkomende kosten overheen komen voor de verkrijging van deze nieuwbouwwoning. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp / Rho Adviseurs B.V.

146 blz Het percentage bijkomende kosten bedraagt volgens de actuele NHG normen 5% (Nationale Hypotheek Garantie), zodat op het moment van vaststelling van deze verordening de maximale verwervingskostengrens , bedraagt. De volgende eis sluit hier logischerwijs op aan. De eerste hypotheek en de starterslening dient te worden verstrekt onder NHG. Tot slot moet de aanvrager van de starterslening zelf in de woning gaan wonen waarvoor deze lening is aangevraagd. De uiteindelijke starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten met een maximum van ,. Het totaalbedrag wordt vastgesteld en toegekend door het College van Burgemeesters en Wethouders. Het college wijst de aanvraag af indien er sprake is van een opeenstapeling met andere koopinstrumenten en (rente)kortings of financiële regelingen, het budget niet toereikend is, de lening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens of indien de koopovereenkomst van de betreffende woning wordt ontbonden. Tot slot kan het College nadere eisen voorschriften aan de toekenning van de starterslening verbinden Visie woningcorporatie Wold & Waard Woonservice Wold & Waard is de regionale wooncorporatie in het Westerkwartier. In het Ondernemingsplan , Zichtbaar Wold & Waard zijn de beleidsvoornemens voor de komende jaren beschreven. De corporatie blijft zich richten op zijn kerntaak, namelijk het bieden van goede en betaalbare woningen in de sociale huursector in het Westerkwartier. Met name mensen met lagere inkomens of met een bijzondere woonvraag zijn de primaire doelgroep. Door de toenemende vergrijzing zullen senioren een toenemende doelgroep vormen. Dorpsvisies beschouwt Wold & Waard als een belangrijke basis voor zijn eigen vastgoed visie. Het nieuwbouwprogramma van de corporatie richt zich op de centrumkernen Marum, Leek en Zuidhorn. Dit ook gezien de geconstateerde vraag. Daarnaast wordt een renovatieprogramma uitgevoerd. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp /

147 blz 5 3. VRAAGANALYSE Algemeen Voordat de vraag in kaart gebracht kan worden, is in het regionale woonwensenonderzoek gekeken naar verschillende typen woonkernen. De kern Marum wordt zowel in het provinciale beleid als in dat van de regio Groningen Assen getypeerd als een centrumkern met een verzorgende functie voor zijn omgeving, in dit geval het Westerkwartier. Boerakker is getypeerd als woondorp, een dorp met weinig voorzieningen. Voor de grotere boodschappen kunnen de inwoners van Boerakker terecht in de Stad Groningen of in de omliggende centrumdorpen. De dichtstbijzijnde centrumdorpen, dorpen met een uitgebreid aanbod aan niet dagelijkse voorzieningen en een bovendorpse functie, zijn Marum, Grootegast en Leek Bevolkings en huishoudensontwikkeling Daar waar de gemeente in het recente verleden als geheel nog een bescheiden bevolkingsgroei heeft gekend, is er in het dorpsgebied Boerakker Lucaswolde de laatste 10 jaar sprake van een lichte bevolkingsafname van een kleine 10%. De navolgende figuur geeft dat aan. Het aantal huishoudens is in het dorpsgebied nagenoeg stabiel gebleven. In combinatie met de bevolkingsontwikkeling illustreert dat de voortgaande gezinsverdunning. Figuur 1. Bevolkings en huishoudensontwikkeling (bron: Marktonderzoek woonvisie Westerkwartier, KAW Groningen) De totale woningvoorraad in Boerakker bedraagt 215 woningen. Het marktonderzoek geeft aan dat verreweg het grootste deel van de voorraad uit koopwoningen bestaat (92%). Sociale huurwoningen zijn er met 5% gering. Deze liggen voornamelijk in enkele complexen rond D Olde Ee. Voor het overige gaat het om een gering aantal woningen die in de vrije sector worden verhuurd. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp / Rho Adviseurs B.V.

148 blz De laatste woningbouw van Boerakker is een planmatige ontwikkeling aan de oostzijde van de Hoofdweg, alwaar vrijstaande woningen op ruime kavels zijn gerealiseerd, alsook een blok half vrijstaande woningen Perspectieven voor de toekomst Voor de regio Westerkwartier is een regionale woonvisie Ruimte om te wonen; Woonvisie Westerkwartier opgesteld. De gemeenteraden in het Westerkwartier hebben deze vastgesteld (voorjaar 2015; de gemeenteraad van Marum op 18 maart 2015). De visie die hierin centraal staat is: ruimte om te wonen. Daarin ligt niet alleen besloten dat het Westerkwartier fysiek de ruimte biedt, maar ook de mogelijkheid om woonwensen waar te maken en ruimte voor bewoners om initiatief te nemen. Om dit te kunnen bieden zijn vier speerpunten opgesteld. Deze zijn als volgt: de woning op de juiste plek, wonen betaalbaar houden, ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen en bewoners nemen initiatief. Deze thema s worden hieronder kort toegelicht Woonwensen Er moet ruimte zijn om in alle dorpen zoveel mogelijk de woonwensen te vervullen, waar mogelijk in de bestaande woningvoorraad en omgeving. Daar waar woonwensen binnen de bestaande omgeving niet in te vullen zijn, is nieuwbouw nodig. Het gaat hierbij in de meeste gevallen niet om grote projecten, maar om maatwerk. Bij maatwerk gaat het vooral om particulier opdrachtgeverschap en incidenteel vervanging van gezinswoningen door (een kleiner aantal) seniorenwoningen. Daarnaast moet de woningbouw betaalbaar zijn voor alle inkomensgroepen. Het beslag van de woonlasten op het totale budget moet acceptabel zijn. Binnen de gemeente Marum is de plancapaciteit te ruim voor de realisatie tot 2020, daarom zal een deel van de plannen in de periode gereed komen. Ook na 2020 is er vraag naar meer woningen. Over de hele periode sluiten plancapaciteit en vraag op elkaar aan. In Boerakker moet er volgens de woonvisie sprake zijn van maatwerk; daardoor is de plancapaciteit en vraag in evenwicht Zorgvraag Verder gaat de visie in op de zorgvraag. In de grote dorpen is het ondertussen haalbaar om mensen met een intensieve zorgvraag een zelfstandige woning te bieden. Als gevolg van het scheiden van de zorg in alle dorpen ontstaat er ook in de kleinere dorpen voldoende massa om wonen in combinatie met zorg aan te bieden. Dit krijgt structuur door een afstemming tussen gemeenten en corporaties. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp /

149 blz Initiatieven Naast de mogelijkheid om initiatief te nemen voor kleinschalige woningbouwprojecten, is het voor de bewoners mogelijk om voorzieningen te beginnen in de dorpen. Het gaat hier bijvoorbeeld om voorzieningen voor mantelzorg, kinderopvang en klussendiensten Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan Boerakker woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. met een vraaggerichte benadering inspeelt op de mogelijkheden binnen Boerakker. De woonvisie laat ruimte voor nieuwe ontwikkeling waar dat nodig is; met het bestemmingsplan wordt deze ruimte benut. In de hoofdstukken4 en 5 wordt hierop dieper ingegaan Gemeentelijke bevolkings en huishoudensprognose Voor de gemeente Marum zijn prognoses opgesteld voor de bevolking en huishoudensontwikkeling. In het kader van de woonvisie voor het Westerkwartier zijn daarover regionale afspraken met de provincie gemaakt, die uitgaan van gemiddeld 170 huishoudens per jaar in de regio als geheel tot In de gemeente Marum tendeert de bevolkingsontwikkeling geleidelijk naar stabilisatie. Op de grafiek in figuur 1 lijken nog flinke wisselingen, maar de exacte aantallen blijven schommelen rond de De voorspelling is dat de bevolkingsgroei afvlakt rond het jaar Na 2025 wordt een lichte daling verwacht Bevolkingsprognose gemeente Marum Bevolking Figuur Grafiek bevolkingsprognose gemeente Marum Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp / Rho Adviseurs B.V.

150 blz De prognose aangaande het aantal huishoudens geeft een iets ander beeld. Het aantal huishoudens groeit de komende jaren binnen de gemeente Marum nog met ongeveer 300. Daarna tendeert dit aantal ook naar stabilisatie Prognose aantal huishoudens gemeente Marum Figuur Grafiek prognose aantal huishoudens Marum Vertaling kwantitatieve vraag naar situatie Marum Om meer gericht op de lokale situatie de vraagsituatie in beeld te krijgen, is in het dorpsgebied Boerakker/Lucaswolde een enquête onder dorpsbewoners gehouden. De enquête zelf is als bijlage aan deze woningbehoefteverkenning toegevoegd. Dit onderzoek is samen met de gemeente Marum en met Dorpsbelangen Boerakker Lucaswolde uitgevoerd. Van de in totaal circa 200 huishoudens hebben ruim 25 respondenten gereageerd. De respons is daarmee circa 15%. Conclusies in kwantitatieve zin zijn: er is een zekere lokale vraag naar woonruimte in Boerakker, die afkomstig is van nog inwonende kinderen die zelfstandige woonruimte zoeken (starters). Kwantitatief betreft het een aantal van negen huishoudens. Het betreft respondenten (circa 35%) die zelf geen verhuisplannen hebben, maar met inwonende kinderen met een verhuiswens binnen 2 jaar of korter; eveneens is een bescheiden vraag naar woonruimte in het dorp, die afkomstig is van mensen die al in het dorp / dorpsgebied wonen, maar die omzien naar een nieuwe woning (doorstromers). Kwantitatief betreft dit eveneens een aantal van negen. Onder de respondenten betreft dit opnieuw circa 35% de wens om binnen 5 jaar of korter te verhuizen; er is een bescheiden vraag die zich richt op nieuwe woonruimte, niet specifiek in Boerakker, maar op een (centrum )kern elders in het Westerkwartier. Kwantitatief betreft dit 20% van de respondenten; de overige vraag richt zich op elders (buiten de huidige woongemeente). Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp /

151 blz 9 20% 10% 35% 35% starters Boerakker doorstromers Boerakker kern elders in Westerkwartier elders Figuur 4. Woningvraag naar locatie In kwantitatieve zin laat zich deze behoefte uitdrukken in een behoefte van circa 18 woningen gericht op Boerakker en een aanvullende behoefte (< 5 woningen) op een kern elders in het Westerkwartier. Van de respondenten met woonwensen voor de Boerakker geeft 40% aan deze vooral te willen realiseren door verhuizing binnen de bestaande woningvoorraad binnen de kern. De actuele behoefte aan nieuwbouw kan aldus op een 10 tal woningen worden gesteld. Op de mogelijkheden hier met de locatie aan de Hoofdweg op in te spelen wordt in de volgende paragraaf ingegaan Kwalitatieve vraag en doelgroepen De doelgroep die een woonbehoefte aangeeft, is voornamelijk afkomstig van starters en/of jonge gezinnen. Van de respondenten die aangegeven hebben dat ze een verhuiswens hebben, heeft 56% een leeftijd van jaar. Ouders met kinderen met een verhuiswens, vallen binnen deze doelgroep. Aanvullend is er sprake van een vraag van senioren. Qua keuze van het prijssegment en het type woningen, sluiten beide doelgroepen op elkaar aan. Antwoord op de vraag of de verhuiswens zich richt op de bestaande bouw dan wel op een nieuwe woning, levert een evenwicht in de respondenten op. Over het type woningen dat in dit project gebouwd zou kunnen worden, zijn de meningen verdeeld. 42% kiest voor een vrijstaande woning, 21% heeft voorkeur voor een halfvrijstaande woning, 21% heeft voorkeur voor een rijwoning en een gering aantal (11%) voor een appartement. De resterende 5% heeft een overige voorkeur. Zie ook figuur 5. Uit marktverkenning in de omgeving blijkt recent een toenemende belangstelling voor kleine rijtjes (drie á vier aaneen) naast (half )vrijstaande woningen. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp / Rho Adviseurs B.V.

152 blz % 11% 5% 42% vrijstaande woning half vrijstaande woning rijwoningen 21% appartement overig Figuur 5. Verhuiswens naar woningtype In kwantitatieve zin laat zich deze behoefte uitdrukken in een behoefte van circa 18 woningen gericht op Boerakker en een aanvullende behoefte (< 5) op een kern elders in het Westerkwartier. Van de woonwensen voor Boerakker geeft 40% aan deze vooral te willen realiseren door verhuizing binnen de bestaande woningvoorraad (8 woningen). De actuele behoefte aan nieuwbouw kan aldus op een 10 tal woningen worden gesteld. Naar gewenst woningtype richt zich de woningvraag op de volgende typen: circa 40% op een goedkope koopwoning (tot ) circa 30% op een middeldure koopwoning (tot ) circa 15% op een dure koopwoning (> ) circa 15% op een betaalbare (tot dure) huurwoning. 15% 15% 40% goedkope koopwoning middeldure koopwoning 30% dure koopwoning betaalbare huurwoning Figuur 6. Gewenst woningtype Samenvattend kan worden geconcludeerd kan worden dat de woningen in het goedkopere segment het meest populair zijn. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp /

153 blz ANALYSE AANBOD In het vorige hoofdstuk is een bescheiden lokale behoefte is gebleken. Deze richt zich op de kern Boerakker zelf, uitgangspunt is dat binnen het principe van lokaal maatwerk in het bijzonder mogelijkheden binnen Boerakker worden geboden. Gelet ook op het provinciaal toegepaste beleid is in eerste instantie de eventuele ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied van Boerakker onderzocht. Voor de volledigheid is daarbij gekeken naar het aanbod binnen het bestaand bebouwd gebied, eventuele combinaties met herstructurering en/of functieverandering, dan wel mogelijkheden voor intensivering/inbreiding. Geconstateerd moet worden dat binnen het bestaande dorpsgebied geen geschikte ruimte beschikbaar is voor nieuwbouw van woningen op de schaal zoals die met dit plan uitvoerbaar wordt geacht. Hieronder wordt dit overeenkomstig de Ladder voor duurzame verstedelijking toegelicht. Functieverandering Mogelijkheden voor functieverandering die een (vergelijkbare) ruimte kunnen bieden, ontstaan ingeval bijvoorbeeld bedrijfsmatige of maatschappelijke functies vrij komen. In Boerakker is onlangs de basisschool "De Olde Ee" wegens het samengaan met de bijzondere school vrijgekomen. Daarin is al door middel van een apart bestemmingsplan in een nieuwe functie voorzien; (herziening D'OIde Ee 17, vastgesteld 2014). Voor het overige zijn er geen functieveranderingen actueel. Herstructurering In het kader van het woonbeleid wordt in zijn algemeenheid voorzien in herstructurering van verouderde woonbuurten. In Boerakker komen beperkt huurcomplexen voor. Plaatselijk vindt verkoop plaats (omgeving D Olde Ee); voor het overige wordt door woningbouwcorporatie Wold en Waard geen planmatige herstructurering in het dorp voorzien. Evenmin is herstructurering in de particuliere woningbouw aan de orde. Bestaand dorpsgebied: intensivering Boerakker wordt getypeerd als een relatief jong wegdorp, dat zich kenmerkt door een patroon van lintbebouwing langs de Hoofdweg en haaks de daarop aansluitende wegen Noorderweg en Hoge Tilweg. Intensivering of verdichting van het aanwezige patroon is een logische gedachtegang om extra ruimtebeslag te voorkomen. Aan de noordzijde van Hoge Tilweg (tussen nrs 37 en 9) is indertijd een oorspronkelijke invullocatie onderzocht, maar niet haalbaar gebleken. Deze ligt ook buiten het bestaand stedelijk gebied. Datzelfde geldt voor een eerder onderzochte locatie aan de noordzijde van de Noorderweg. Binnen het als 'bestaand dorpsgebied' aangegeven gebied ontbreken tussenruimtes van voldoende omvang om het gewenste project te realiseren, terwijl dit juist binnen het daarop aansluitende deel aan de Hoofdweg wel op een goede wijze kan plaatsvinden. Bovendien sluit deze ontwikkeling aan bij de recent gerealiseerde woningbouw aan de oostkant van de Hoofdweg. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp / Rho Adviseurs B.V.

154 blz Doorstroming Van belang is verder nog te wijzen op de effecten van doorstroming. Bij de beoordeling van de aanbodzijde is tevens van belang hoe verkoopbaar een woning is die wordt achtergelaten en de vraag of hiervan mogelijk een vorm van verloedering een gevolg kan zijn. Opgemerkt wordt dat laatstgenoemd effect niet verwacht wordt: binnen de bestaande woningvoorraad van Boerakker zijn de woningen in goede staat van onderhoud. Enige nieuwbouw zoals met het bestemmingsplan voor de Hoofdweg wordt voorgesteld, leidt naar verwachting dan ook niet tot onverkoopbare woningen in de bestaande voorraad ingeval van binnendorpse verhuizing. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp /

155 blz PROGRAMMATISCHE VERTALING Flexibele ontwikkelingsmogelijkheden Zoals uit paragraaf (vertaling kwantitatieve vraag) blijkt, is er behoefte aan 6 10 woningen in verschillende woningtypen. Uit dezelfde paragraaf (vertaling kwalitatieve vraag) blijkt, dat vooral de koop en/of huurwoningen in het goedkopere segment gewenst zijn. Een combinatie van vrijstaande, halfvrijstaande en rijwoningen beantwoordt daarom het beste aan de vraag. Figuur 7. Mogelijke verkavelingen Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp / Rho Adviseurs B.V.

156 blz Voorgaande kaartjes geven een beeld hoe in een verschillend aanbod van kavels kan worden tegemoetgekomen aan een uiteenlopende vraag. Ook een combinatie van de verschillende verkavelingen is mogelijk Gefaseerde ontwikkelingsmogelijkheden Gelet op onzekerheid in de woningmarktsituatie moet het plan mogelijkheden voor een gefaseerde ontwikkeling bieden. In ruimtelijk opzicht geeft de planlocatie daar ook de ruimte voor. Zo staat in het midden van het plangebied een gebouw dat voorheen is gebruikt als café. Bij een gefaseerde bouw kunnen eerst woningen ten noorden van het voormalige café worden gebouwd. Dit deel van het plangebied sluit aan de bij het bestaande woonlint en behoort bovendien tot het bestaand bebouwd gebied. In een tweede fase kan dan in het deel ten zuiden van het voormalige café worden gebouwd. Rho Adviseurs B.V. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp /

157 blz CONCLUSIES Op basis van het nieuwe beleid, zoals dat met de regionale woonvisie wordt ontwikkeld, bestaat ruimte voor vraaggerichte initiatieven. Voor kleine dorpen als Boerakker wordt maatwerk gevraagd. Op basis van de voorgaande woningmarktverkenning kan een bescheiden woningvraag naar een woning in Boerakker worden geconstateerd. Deze vraag richt zich op meerdere woningtypen, met een duidelijk accent op goedkope en middeldure woningen. De kwaliteit van de bestaande voorraad is zodanig goed, dat ingeval van doorstroming er goed verkoopbare woningen overblijven. Met het plan aan de Hoofdweg kan op deze vraag worden ingespeeld. Dit vraagt wel een flexibele planopzet. Bovendien is het gelet op de onzekerheden op de woningmarkt gewenst om het plan zo nodig gefaseerd uit te kunnen voeren. Daarbij zal uiteraard de vraag in de verdere planvorming herijkt moeten blijven om een zo actueel mogelijk beeld te houden. Boerakker, verkenning woningbehoefte Status: Ontwerp / Rho Adviseurs B.V.

158

159 BIJLAGE 1 BOERAKKER ENQUÊTE WONINGBEHOEFTE

160 Boerakker enquête woningbehoefte 18 november 2014 Algemeen Bij de gemeente Marum is een verzoek ingekomen voor de ontwikkeling van een bouwlocatie aan de westzijde van de Hoofdweg in Boerakker aan weerszijden van het voormalige café. De gemeente staat in beginsel positief tegenover deze plaatselijke initiatieven, mits de woningbehoefte voldoende aanwezig is en aan planologische randvoorwaarden wordt voldaan. Ook moet het plan worden beoordeeld door de provincie Groningen. Om de behoefte te kunnen onderzoeken, wordt onder de bewoners van Boerakker Lucaswolde e.o huis aan huis een enquête naar de verhuiswensen gehouden. Dat gebeurt in overleg met de Vereniging voor Dorpsbelangen Boerakker Lucaswolde door Rho adviseurs in Oenkerk, het bureau dat het bestemmingsplan maakt. Het onderzoek zal gebruikt worden om de behoefte te onderbouwen in een nieuw bestemmingsplan waarmee de nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt. Door inlevering van de enquête verklaart u zich bereid mee te werken aan het onderzoek naar de woningbehoefte in Boerakker. De enquêteresultaten zullen anoniem worden verwerkt. De enquête kunt u op een informatieavond op 11 december a.s. in het dorpshuis Oomkegast aan De Olde Ee 10 inleveren. De informatieavond wordt georganiseerd door ons bureau en de gemeente Marum en gaat over het nieuwe bestemmingsplan. Maar u kunt ze ook bij één van de bestuursleden van Dorpsbelangen vóór 11 december 2014 inleveren. Mailen (via inscannen) kan ook en dan kunt u de mail sturen naar: joske.poelstra@rho.nl De informatieavond over het bestemmingsplan start op 11 december 2014 met een inloop van Daarna is er van tot uiterlijk uur een informatief deel waarin wordt ingegaan op het nieuwe bestemmingsplan. Met vriendelijke dank voor uw medewerking aan de enquête. Rho adviseurs voor leefruimte Ton Hoekstra Joske Poelstra

161 ENQUETE WONINGBEHOEFTE BOERAKKER 1. Wat is uw huidige woonsituatie? a. Gehuwd/samenwonend zonder kinderen b. Gehuwd/samenwonend met thuiswonende kinderen c. Gehuwd/samenwonend met uitwonende kinderen d. Alleenstaand zonder kinderen e. Alleenstaand met thuiswonende kinderen f. Alleenstaand met uitwonende kinderen 2. Wat is uw geslacht? a. M b. V 3. Wat is uw leeftijd? a. < 25 jaar b jaar c jaar d jaar e. > 75 jaar 4. Waar komt u vandaan? a. Altijd in Boerakker gewoond b. Tussen jaar woonachtig in Boerakker-Lucaswolde c. Tussen jaar woonachtig in Boerakker-Lucaswolde d. < 10 jaar woonachtig in Boerakker-Lucaswolde 5. In welke type woning woont u nu? a. Koopwoning, vrijstaand b. Koopwoning, halfvrijstaand c. Koopwoning, rij d. Huurwoning, tweekapper e. Huurwoning, rij f. Bedrijfswoning 6. Heeft u een verhuiswens? a. Nee, wil blijven wonen op huidige adres b. Zo snel als mogelijk c. Binnen twee jaar d. Binnen vijf jaar

162 7. Heeft u inwonende kinderen met een verhuiswens? a. Nee b. Ja, zo snel als mogelijk c. Ja, binnen twee jaar 8. Op welke kern richt zich uw verhuiswens? a. Voorkeur voor Boerakker b. Kern elders in de gemeente Marum c. Kern elders in Westerkwartier d. Elders 9. Indien u een andere woning zoekt, dan gaat uw voorkeur naar: a. Een bestaande woning die vrijkomt b. Een nieuwe woning 10. Indien u een nieuwe woning zoekt, dan gaat uw voorkeur uit naar: a. Type vrijstaand b. Type halfvrijstaand c. Type rijwoningen d. Appartement e. Anders: 11. Hoe lang bent u op zoek naar een woning? a. Nog niet actief b. < 3 maanden c. 3-6 maanden d. > 6 maanden 12. Indien u een nieuwe woning zoekt, dan zoekt u naar: a. Een huurwoning, goedkoop ( tot 360 per maand) b. Huurwoning, betaalbaar ( per maand) c. Huurwoning, duur ( > 525 per maand) d. Koopwoning, goedkoop ( < ) e. Koopwoning, middelduur ( ) f. Koopwoning, duur ( > ). 13. Welke acties heeft u ondernomen om de gewenste woonruimte te vinden? a. Nog niets b. Laten inschrijven bij Wold & Waard c. Bij makelaar laten inschrijven

163 d. Op internet (Funda) en/of krant gezocht e. Interesse bij gemeente en/of projectontwikkelaar getoond 14. Tegen welke problemen loopt u aan bij het zoeken naar een woning? a. Wachtlijst te lang; b. Huurwoning voldoet niet c. Huurwoning te duur d. Koopwoning voldoet niet e. Koopwoning te duur f. Geen bouwkavel beschikbaar Overige opmerkingen Heeft u nog suggesties of overige opmerkingen naar aanleiding van het onderwerp van deze enquête, dan kunt u deze onderstaand invullen. Ruimte voor opmerkingen en suggesties

164

165 BIJLAGE 5

166

167 Advies externe veiligheid Extern Advies Bevoegd gezag : Gemeente Marum Datum : Kenmerk VTH/DMS : Liza-nummer : Aan : Mevr. M. van der Zee Van : Patrick van Lennep Collegiale toetser : K. Stijkel Onderwerp / Locatie : Aanvulling bestemmingsplan Boerakker - woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. 1. Inleiding De gemeente Marum heeft op 15 juni 2015 gevraagd om de situatie voor het aspect externe veiligheid te beoordelen voor het bestemmingsplan Boerakker - woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. Deze aanvulling gaat over externe veiligheid in relatie tot de provinciale weg N388 en de woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. te Boerakker. 1.1 Beoordeling In onderstaande figuur 1 is de woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. te Boerakker weergegeven in het rood en de provinciale weg N388 in het blauw. Figuur 1: Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. (rood) nabij provinciale weg N388 (blauw) te Boerakker

168 Advies externe veiligheid 2. Risicovolle transportroutes Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) in werking getreden. Het Bevt is vergelijkbaar met het Bevi en bevat risiconormen voor transportroutes (spoor, weg en waterwegen). Op basis van het Bevt moet rekening worden gehouden met het zogenaamde Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uitgangspunt van het Basisnet is dat door het vastleggen van veiligheidszones de gebruiksruimte voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en ruimtelijke ontwikkelingen op elkaar kunnen worden afgestemd. Provincies kunnen een eigen Basisnet vastleggen; dat is binnen de provincie Groningen het geval. 2.1 Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen Vervoer van gevaarlijke stoffen vindt plaats via het spoor, over de weg en het water. Met het Basisnet water, weg en spoor worden plafonds vastgesteld voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en worden randvoorwaarden aan de ruimtelijke ordening gesteld. Bij de invoering van het Basisnet wordt een maximum opgelegd aan de PR Deze PR 10-6 kan daarmee niet meer ongelimiteerd groeien. De PRmax vormt de grens van de gebruiksruimte voor het vervoer en tevens de grens van de veiligheidszone. Een veiligheidszone is een zone langs de spoorbaan of (rijksweg) waarbinnen geen nieuwe kwetsbare objecten zijn toegestaan. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten zijn hier alleen in uitzonderingsgevallen toegestaan. De veiligheidszone wordt gemeten vanaf het hart van de spoorbundel of het midden van de weg. In het kader van de ruimtelijke ordening dient de afstand die voor de veiligheidszone in het Basisnet is vastgesteld te worden gehanteerd en wordt niet meer berekend. Het groepsrisico daarentegen dient wel te worden berekend en wordt daarbij de maximale benutting van groeiruimte voor het vervoer toegepast die in de bijlage van het respectievelijke Basisnet is vastgelegd. Daarnaast moet voor bepaalde transportmodaliteiten met veel vervoer van zeer brandbare vloeistoffen rekening worden gehouden met een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Een PAG is een gebied tot 30 meter gemeten vanaf de rechter rand van de rijstrook van de (rijks)weg waarbinnen, bij realisatie van kwetsbare objecten, rekening dient te worden gehouden met de effecten van een plasbrand. Plasbranden kunnen ontstaan wanneer brandbare vloeistoffen ten gevolge van een ongeluk of calamiteit kunnen weglekken uit een tankwagen/wagon en tot ontbranding kunnen komen. De provinciale weg is niet opgenomen in het landelijk Basisnet. 2.2 Provinciaal Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen Het Provinciaal Basisnet Groningen is het antwoord op de Nota Vervoer gevaarlijke stoffen waarin een borging van risicoafstanden als gevolg van transporten van gevaarlijke stoffen wordt aangekondigd. Het doel is om deze transportroutes vast te leggen en een systeem te creëren waarbij rekening kan worden gehouden met de dynamiek van transport en toekomstige groei. Om dit te bereiken wordt langs een aantal aangewezen transportroutes (de grotere weg-, spoor- en waterinfrastructuur) in beginsel een zone van 30 meter aangehouden waarin de beleidsvrijheid voor bepaalde functies mogelijk wordt beperkt. Dit heeft betrekking op gebouwen voor beperkt zelfredzame personen (ziekenhuizen, zorgcentra of scholen). Daarnaast zal binnen een gebied van 200 meter van de transportroute het groepsrisico moeten worden verantwoord. Voor de gemeente Marum is o.a. de provinciale weg N388 opgenomen in het provinciaal Basisnet. Pag 2 van 6

169 Advies externe veiligheid 2.3 Plaatsgebonden risico transport Voor de provinciale weg N388 is het risico berekend, voor de vervoerscijfers is gebruik gemaakt van de aantallen genoemd in het provinciaal Basisnet Groningen. De provinciale weg kent geen plaatsgebonden risicocontour 10-6 buiten de weg, daarmee wordt voldaan aan de grens- en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico. 2.4 Groepsrisico transport In de Handleiding risicoanalyse transport (HART, versie 1.0, 17 juni 2014, Rijkswaterstaat) is bepaald tot welke afstand bevolking invloed kan hebben op het resultaat van het groepsrisico. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens. Volgens de Handleiding is voor de berekening van het groepsrisico inzicht nodig in de personendichtheden binnen het invloedsgebied (335 meter) provinciale weg van de maatgevende stof (GF3) ter hoogte van het plangebied. Transportroute Maatgevende stof Invloedsgebied in m Provinciale weg N388 GF3 355 Tabel 1: Risicobronnen N388 huidige situatie Voor de provinciale weg N388 is een risicoberekening van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico als gevolg van een calamiteit met een wegtransport gemaakt. Hiervoor is gebruik gemaakt van het rekenprogramma RBM-II versie 2.3. Deze berekening geeft o.a. inzicht in de PR 10-8 contour van de N388. Dit is namelijk het gebied waarin de aanwezige bevolking nog significant bijdraagt aan het berekende risico. Voor de RBM-II berekening is een baanvaklengte van circa 1200 meter van N388 gemodelleerd. De weg is gemodelleerd als een weg buiten de bebouwde kom. De uitgangspunten van de weg zijn de standaard RBMII-uitgangspunten behorend bij een weg buiten de bebouwde kom. In tabel 2 is een overzicht van alle uitgangspunten opgenomen. De meteorologische gegevens van weerstation Eelde zijn gebruikt. type wegtraject breedte frequentie verhouding dag/nacht [1/vtg.km] buiten bebouwde kom x %/30% standaard Tabel 2: uitgangspunten risicoanalyse Voor de personendichtheid is gebruik gemaakt van de professionele risicokaart. Op de professionele risicokaart is de mogelijkheid om een populatiebestand te maken. Het populatiebestand bevat van elk adres in Nederland het aantal in potentie aanwezige personen (bewoners en/of werknemers) en geeft per adres de functie: wonen, werken, gemengd of onbekend. Standaard wordt voor de dag situatie uitgegaan van een aanwezigheid van 50%. Voor de RBMII berekening is het aantal personen aan beide kanten van de N388 ingevoerd. Voor de frequentie van het aantal transporten is gebruik gemaakt van de referentiewaarden overige provinciale wegen zoals deze zijn opgenomen in het provinciaal Basisnet Groningen. Voor de N388 zijn dit onderstaande transporten: Pag 3 van 6

170 Advies externe veiligheid referentiewaarden overige provinciale wegen LF1 LF2 LT1 LT2 GF Tabel 3: vervoerscijfers De uitkomst van de berekening laat zien dat het plaatsgebonden risico 10-6 niet aanwezig is en dat het plaatsgebonden risico 10-8 op 61 meter van de provinciale weg ligt. Figuur 2: Overzicht invoer RBMII en inzicht in plaatsgebonden risico 10-8 in het groen Uit het resultaat van de berekening komt naar voren dat voor de situatie waar aan beide kanten van de provinciale weg N388 het aantal personen is ingevoerd het groepsrisico ruim onder de oriënterende waarde ligt. Zie onderstaande figuur 3. Pag 4 van 6

171 Advies externe veiligheid Figuur 3: fn curve provinciale weg N388 N388 huidige situatie met invulling woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. te Boerakker Voor deze risicoberekening is de frequentie van het aantal transporten voor de provinciale weg N388, zoals deze zijn ingevoerd in de berekening N388 huidige situatie, gelijk gebleven. Doordat de frequentie van het aantal transporten voor het betreffende traject gelijk zijn gebleven wordt dezelfde PR 10-8 contour verkregen. Figuur 4: Overzicht invoer RBMII en inzicht in plaatsgebonden risico 10-8 in het groen Pag 5 van 6

172 Advies externe veiligheid In deze berekening is de woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. te Boerakker nabij de provinciale weg N388 in de berekening opgenomen. Het resultaat van de berekening is dat ook met de aanwezigheid van de woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. te Boerakker de oriënterende waarde niet wordt overschreden. Er is geen sprake van ruimtelijke belemmeringen voor wat betreft het aspect externe veiligheid Figuur 5: Huidige situatie met woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. te Boerakker De provinciale weg N388 vormt op grond van het aspect externe veiligheid geen belemmering voor het realiseren van het plan meter zone provinciaal Basisnet Groningen In het provinciaal Basisnet Groningen is een 30 meter zone aangegeven (gemeten vanaf de rand van de infrastructuur) waarbinnen geen objecten voor het verblijf van verminderd zelfredzame mensen mogen worden opgericht of gebruikt. Binnen deze zone mogen geen objecten voor het verblijf van verminderd zelfredzame mensen worden opgericht of gebruikt. De afstand van de provinciale weg N388 tot de plangrens bedraagt circa 140 meter. De 30 meter zone reikt niet tot onderhavig plan en daarmee is dit aspect niet relevant. 3. Conclusies De PRmax, 30 meter zone en het groepsrisico van de provinciale weg N388 vormen voor het plangebied bestemmingsplan Boerakker - woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. geen knelpunt voor het aspect externe veiligheid. Pag 6 van 6

173 BIJLAGE 6

174

175 OVERLEG EN INSPRAAK In het kader van het vooroverleg ex artikel Bro is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden naar de provincie Groningen, het waterschap Noorderzijlvest, de Omgevingsdienst Groningen (omgevingsveiligheid) en de Veiligheidsregio Groningen, met het verzoek binnen de aangegeven termijn desgewenst te reageren. Een reactie is ingediend door het Waterschap Noorderzijlvest, Gedeputeerde Staten van Groningen, de Omgevingsdienst Groningen en de Veiligheidsregio Groningen. Waterschap Noorderzijlvest Het waterschap geeft aan, op welke wijze en in welke omvang de compensatie ten gevolge van de toename van het verhard oppervlak zal moeten plaatsvinden. Het waterschap kan instemmen met de uitgangspunten van het plan en heeft vervolgens drie aandachtpunten aangedragen. Er is met het waterschap gesproken over de ligging van de hoofdwatergang aan de westzijde van het plangebied. Deze voldoet niet (meer) aan de norm om als hoofdwatergang in beheer en onderhoud van het waterschap te blijven. Het heeft de voorkeur van het waterschap om er een zogenaamde schouwsloot van te maken. De optie waarbij de watergang als hoofdwatergang vervalt, kan echter niet doorgaan vanwege het niet (voldoende) kunnen verwerven van eigendommen, met name van perceel MRM01 A5835. De hoofdwatergang zal als zodanig worden gehandhaafd en kan worden verlegd indien extra grond kan worden verworven (noordelijkste perceel, MRM01 A 5837). Het verleggen kan in principe met dezelfde afmetingen als de huidige watergang plus een verbreding ter grootte van de compensatieopgave (gerekend op de waterlijn van 0.00 mnap). Het voorstel is de nieuwe watergang in één rechte lijn te hergraven. Doordat de watergang de status van hoofdwatergang behoudt geldt er ook in de nieuwe situatie een obstakelvrije zone van 5 m. op het maaiveld gerekend uit de boveninsteek aan de westzijde van de watergang. Dit betreft de zogenaamde beschermingszone zoals dat is vastgelegd in de Keur van het waterschap en is bedoeld om de hoofdwatergang te kunnen onderhouden. Voor het gaan uitvoeren van werkzaamheden aan en nabij de watergang dient te zijner tijd een watervergunning te worden aangevraagd. Daarin zullen voorschriften worden opgenomen over het exacte tracé, hoogteligging, afmetingen, enz. Een tweede aandachtspunt van het waterschap is de maaiveldhoogte. Als gebouwd wordt mét kruipruimte dient de drooglegging (verschil waterlijn-maaiveld) minimaal 1.30 m te zijn. Bij kruiploos bouwen is dat minimaal 1 m. De feitelijke waterstand is ca mnap. Dat betekent volgens het waterschap dat het terrein opgehoogd moet worden, afhankelijk van de bouwwijze. Het laatste aandachtspunt is de compensatie voor de versnelde afvoer als gevolg van de toename van het verhard oppervlak. Conform het beleid van het waterschap dient 10% van de toename als open water te worden gerealiseerd. Dat kan door de te hergraven watergang breder te realiseren óf door het kleine gebiedje net ten zuiden van het plangebied als waterpartij in te richten. Gemeentelijke reactie: Aan de door het waterschap naar voren gebrachte aandachtspunten wordt tegemoetgekomen. Naar aanleiding van de overlegreactie wordt het voorontwerpbestemmingsplan aangepast, in die zin dat paragraaf 4.3 Water wordt aangevuld met informatie.

176

177 Gedeputeerde Staten van Groningen (Afdeling Ruimte en Samenleving) Het voorontwerpbestemmingsplan heeft Gedeputeerde Staten aanleiding gegeven tot het maken van opmerkingen over de aspecten landschap en duurzaamheid. Gedeputeerde Staten vraagt aandacht voor de inpassing van de woningbouwlocatie in het houtsingellandschap en vraagt de gemeente te bevorderen dat bij de planuitvoering rekening wordt gehouden met vormen van duurzame ontwikkeling. Gemeentelijke reactie: Er wordt tegemoetgekomen aan de opmerkingen. In een aparte paragraaf over landschap zal de landschappelijke inpassing van de locatie worden toegelicht. Ook wordt een landschappelijk inrichtingsplan gemaakt om tegemoet te komen aan de reactie van de provincie. Bij de planrealisering zal zoveel als mogelijk rekening worden gehouden met aspecten van duurzame ontwikkeling. Bij de opdrachtgever voor de bouw zal hiervoor speciaal aandacht worden gevraagd. Omgevingsdienst Groningen Ten behoeve van de verantwoording van het groepsrisico is de Omgevingsdienst Groningen om een advies gevraagd. Op basis van de uitgevoerde risicoberekeningen is de conclusie van de omgevingsdienst dat de PRmax, 30 meter zone en het groepsrisico van de provinciale weg N388 voor het plangebied bestemmingsplan Boerakker woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. geen knelpunt vormen voor het aspect externe veiligheid. Voor de paragrafen en in het voorontwerpbestemmingsplan geeft de omgevingsdienst enkele tekstuele aanvullingen. Gemeentelijke reactie: De tekstuele aanvullingen worden verwerkt in de paragrafen en Veiligheidsregio Groningen Voor de aspecten zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid is advies gevraagd aan de Veiligheidsregio Groningen. De veiligheidsregio heeft aangegeven dat zij niet binnen de gestelde termijn een advies kunnen geven. Een formeel advies volgt op een later moment. Het plangebied is wel alvast beoordeeld in het kader van de bestrijdbaarheid (bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen). Uit deze beoordeling blijkt, dat de bestrijdbaarheid geen aanleiding geeft tot het treffen van maatregelen. Dit aspect levert geen beperkingen op voor de geplande ruimtelijke ontwikkeling. Gemeentelijke reactie: Onder dankzegging wordt de ingediende reactie ter kennisgeving aangenomen. Het bestemmingsplan hoeft naar aanleiding van deze ingekomen overlegreactie niet aangepast te worden. II. Inspraak In de periode van 17 april 2015 tot en met 28 mei 2015 is, overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, de gelegenheid geboden om inspraakreacties op het voorontwerpbestemmingsplan in te brengen. Op 27 mei 2015 is een reactie binnengekomen van reclamanten woonachtig aan de Hoofdweg 7B in Boerakker. De inspraakreactie is tijdig ingediend en ontvankelijk. Reclamanten geven aan moeite te hebben met het voorgenomen bestemmingsplan omdat het betekent dat een agrarisch gebied wordt gewijzigd in een woningbouwlocatie. Gemeentelijke reactie: Het plangebied heeft voor het grootste deel de bestemming 'Woongebied' en voor een klein deel de bestemming 'Agrarisch'. Het uitgangspunt is om bij het bestaande lint ten noorden van het plangebied aan te sluiten en een goede overgang naar het buitengebied te maken. De ontwikkeling sluit voorts goed aan bij de gerealiseerde woningbouw aan de oostkant van de Hoofdweg.

178 Reclamanten zien geen noodzaak tot een grenswijziging van het bestaand stedelijk gebied. Het landschap wordt aangetast ten koste van overbodige nieuwe woningbouw. Gemeentelijke reactie: De gemeente deelt de mening van reclamant niet. Gestreefd wordt naar een landelijke en dorpse woonkern.. Van belang hierbij is dat het geen stedelijk karakter krijgt, maar de locatie juist een groene aankleding krijgt. Er wordt rekening gehouden met de landschappelijke kwaliteiten van het gebied. Er zal een aparte paragraaf over landschap aan het bestemmingsplan worden toegevoegd waarin de landschappelijke inpassing van de locatie beter wordt toegelicht. Reclamanten hebben in 2006 bewust een kavel gekocht aan de rand van het dorp en gekozen voor een kavel welke geen bouw/woonbestemming had aan de voor- en achterzijde. Reclamanten stellen dat het bestemmingsplan van directe invloed zal zijn op hun wooncomfort vanwege het verlies van vrij uitzicht en een toename van verkeer. Gemeentelijke reactie: In voorliggend geval is dit voorontwerpbestemmingsplan opgesteld ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. Het al dan niet hebben gekocht van een kavel in 2006 is in het kader van dit bestemmingsplan niet relevant. Niet valt uit te sluiten dat als gevolg van de realisatie van de woningen enige vermindering van het landelijk uitzicht en woonbeleving optreedt. Wij zijn echter van mening dat een vermindering van het uitzicht niet leidt tot een onaanvaardbare aantasting van het woongenot van reclamanten. Opgemerkt wordt dat in Nederland bewoners van een bestaand dorp rekening moeten houden met enige aantasting van het woongenot door nieuwe ontwikkelingen. Tijdens de looptijd van 10 jaar van het bestemmingsplan is het niet zo dat alle ontwikkelingen stil staan. Daarbij volgt ook uit vast jurisprudentie dat er in Nederland geen recht op een blijvend vrij uitzicht bestaat. Op de door reclamanten gestelde verkeerstoename wordt hieronder gereageerd. Reclamanten zijn van mening dat de verkeerstoename fors zal zijn en dat de parkeerproblematiek verder zal toenemen door het plan. Gemeentelijke reactie Boerakker bestaat reeds uit woonbebouwing. De uitbreidingslocatie is gesitueerd aan de rand van het dorp. De toename in verkeersbewegingen betreft bestemmingsverkeer als gevolg van de nieuwbouw. De verkeersaantrekkende werking van de woningen is gering en kan goed via de bestaande weg worden afgewikkeld. Voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient de geluidhinder op de planlocatie inzichtelijk te worden gemaakt. Uit het akoestisch onderzoek is gebleken dat er ten aanzien van de woning aan de Hoofdweg 7B sprake is van een akoestisch aanvaardbaar klimaat. Er zal als gevolg van bestemmingsverkeer geen onaanvaardbare situatie ontstaan voor wat betreft geluidhinder naar de woning aan de Hoofdweg 7B. Uitgaande van een parkeernorm van 1,5-1,8 per woning, ontstaat er een parkeerbehoefte van parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen kunnen op eigen terrein gerealiseerd worden, de toekomstige kavels van vrijstaande of halfvrijstaande woningen bieden hier voldoende ruimte voor. Ingeval van realisering van rijwoningen zal een maatwerkoplossing worden uitgewerkt.

179 Reclamanten stellen dat het voorontwerpbestemmingsplan een weerslag op de waarde van hun woning heeft. Gemeentelijke reactie: Indien reclamanten van mening zijn dat het plan zal leiden tot een waardevermindering van de gronden of de woning, kan hiervoor afzonderlijk een verzoek om tegemoetkoming in planschade worden ingediend. Hiertoe bestaat de mogelijkheid nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Het indienen van een planschadeverzoek is een mogelijkheid dat los staat van de planologische procedure. De aanleiding van het voorontwerpbestemmingsplan is reclamanten niet duidelijk. De procedure is namelijk gestart met een inventarisatie van de woningbehoefte vanuit het dorp na de aankoop van de bouwgrond door initiatiefnemer. Gemeentelijke reactie: Het betreft een particuliere ontwikkeling, waarbij de initiatiefnemer de gemeente heeft verzocht om in principe medewerking te verlenen aan het beoogde plan. Gezien het feit dat de ontwikkeling voldoet aan de wetgeving en het beleidskaders wordt hieraan onder voorwaarden medewerking verleend. Een van onze voorwaarden is een onderzoek naar de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Vanwege onze wensen ten aanzien van de burgerparticipatie en het creëren van draagvlak in het dorp Boerakker is de initiatiefnemer door ons verzocht het plan voor de start van de planologische procedure voor te leggen aan en te bespreken met het dorp c.q. met het bestuur van Dorpsbelangen Boerakker- Lucaswolde. In onze Woonvisie Westerkwartier is voorts opgenomen dat ten behoeve van woningbouw in kleine kernen maatwerk wordt geleverd. Gelet op dit uitgangspunt en de trend van vraaggericht bouwen is initiatiefnemer door ons verzocht de concrete lokale vraag inzichtelijk te maken. Initiatiefnemer heeft aan onze verzoeken voldaan. De vorm van de uitgezette enquête onder de dorpsbewoners is volgens reclamanten niet objectief en behoorlijk sturend. De uitkomst van de enquête geeft geen reëel beeld van de woningbehoefte. De woningbehoefte is anders dan wordt gesuggereerd in het voorontwerpbestemmingsplan. In het dorp zelf worden namelijk 12 woningen in diverse prijsklassen te koop aangeboden. Enkele daarvan staan al meer dan een jaar te koop. In het hoofddorp Marum worden volgens reclamanten 155 woningen te koop aangeboden waaronder 70 nieuwbouwwoningen. Gemeentelijke reactie: In ons regionaal woningmarktonderzoek en onze Woonvisie Westerkwartier is cijfermateriaal opgenomen ten aanzien van de behoefte aan woningen in kwantitatieve en kwalitatieve zin. Om in de behoefte aan woningen te voorzien kunnen wij de woningvoorraad in de periode met 125 tot 200 woningen uitbreiden. Dit betekent voor de gemeente een bouw van ca. 20 tot 33 woningen per jaar. De huishoudensprognose is een belangrijke onderlegger voor deze aantallen. Ontwikkelingen als krimp en vergrijzing zijn in de aantallen verwerkt. In alle dorpen kan behoefte zijn aan nieuwe woningen. Voor nieuwbouw in kleine dorpen is gekozen voor het principe van lokaal maatwerk. Binnen de beschikbare bandbreedte van woningen in de periode is ruimte voor lokaal maatwerk oftewel kleinschalige initiatieven die een toegevoegde waarde voor een klein dorp hebben. Om meer gericht op de lokale situatie de woningbehoefte in beeld te krijgen, is in het dorpsgebied Boerakker - Lucaswolde een enquête onder de dorpsbewoners gehouden. Deze enquête heeft initiatiefnemer tezamen met Dorpsbelangen Boerakker-Lucaswolde voorbereid en uitgevoerd. Tevens is ten behoeve van inschatting van de woningmarkt een consultatie met deskundigen gehouden en is gebruik gemaakt van de beleidsnota's van provincie, gemeenten en woningbouwcorporatie Wold & Waard. Wij zijn van mening dat de opzet van het onderzoek c.q. de enquête betrouwbaar is. Uit de enquête blijkt een bescheiden lokale vraag.

180 De woningmarkt is veranderlijk en het is dan ook mogelijk dat in de komende tijd sprake zal zijn van een verschuiving van behoeften. Het bestemmingsplan kent een planperiode van 10 jaar. Het voorliggende plan tot woningbouwuitbreiding biedt mogelijkheden voor een gefaseerde ontwikkeling. Met flexibiliteit in het bestemmingsplan kan goed worden geanticipeerd op de woningmarkt en mogelijk veranderende behoeften. Reclamanten wijzen op het ontbreken van een ecologisch onderzoek en stellen dat enkele jaren geleden bijzondere plant- en diersoorten aanwezig waren bij de ontwikkeling van het woningbouwplan aan de oostzijde van de Hoofdweg. Gemeentelijke reactie: In het kader van dit bestemmingsplan is gekeken naar het al dan niet voorkomen van en eventuele effecten op de Ecologische Hoofdstructuur(EHS) en gebieden aangewezen volgens de Vogel- en Habitatrichtlijn. Tevens is een inschatting gemaakt van het voorkomen van beschermde soorten in het kader van de Flora- en faunawet. Gezien de aard en de omvang van de voorgestelde ontwikkelingen en de afstand van het plangebied tot het EHS-gebied (> 300 m) is gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft. Door de ligging van het plangebied aan de rand van het bebouwingslint zijn er geen hoge ecologische verwachtingswaarden te verwachten. Daarnaast zijn er vanuit het huidige gebruik geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van beschermde soorten op en rondom het perceel en grenst het plangebied aan een open agrarisch gebied waarheen migratie mogelijk is. Gelet op deze omstandigheden wordt een apart ecologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht. Wel blijft voor alle soorten de algemene zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. Voor de betreffende woningbouw aan de oostzijde van de Hoofdweg is destijds een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Daarbij zijn de algemene soorten: bosmuis, veldmuis, bruine kikker en kleine watersalamander aangetroffen en geen bedreigde soorten.

181 BIJLAGE 7

182

183 Van: Edwin Rittersma Verzonden: woensdag 5 augustus :12 Aan: 'Geert Postma' <g.postma@marum.nl> CC: Joske Poelstra <Joske.Poelstra@rho.nl>; 'm.vanderzee@marum.nl' <m.vanderzee@marum.nl> Onderwerp: FW: Voorontwerp bestemmingsplan 'Boerakker Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o' Geachte heer Postma, Ik stuur u nog even een bericht over dit plan. Gisteren zijn we nog ter plaatse geweest met de heer Postmus, mevr. Poelstra en mevr. Van der Zee. Vanwege het niet (voldoende) kunnen verwerven van eigendommen, met name van perceel MRM01 A5835, kan de optie waarbij de watergang als hoofdwatergang vervalt niet doorgaan. Omdat ook nog niet duidelijk is of er een strook grond kan worden gekocht van de erven eigenaar van het noordelijkste perceel, MRM01 A 5837, hierbij onze algemene voorwaarden ten aanzien van water, ter aanvulling op onze e mail van 13 mei jl. De hoofdwatergang zal als zodanig worden gehandhaafd en kan worden verlegd indien extra grond kan worden verworven. Het verleggen kan in principe met dezelfde afmetingen als de huidige watergang plus een verbreding ter grootte van de compensatieopgave (gerekend op de waterlijn van 0.00 mnap). Doordat de watergang de status van hoofdwatergang behoudt geldt er ook in de nieuwe situatie een obstakelvrije zone van 5 m. op het maaiveld gerekend uit de boveninsteek aan de westzijde van de watergang. Dit betreft de zogenaamde beschermingszone zoals dat is vastgelegd in de Keur van het waterschap en is bedoeld om de hoofdwatergang te kunnen onderhouden. Voor het gaan uitvoeren van werkzaamheden aan en nabij de watergang dient t.z.t. een watervergunning te worden aangevraagd. Daarin zullen voorschriften worden opgenomen over het exacte tracé, hoogteligging, afmetingen enz. Tot zover onze aanvulling op de eerste vooroverlegreactie. Met vriendelijke groet, E.W. (Edwin) Rittersma Beleidsondersteunend medewerker Watersystemen & Keur e.w.rittersma@noorderzijlvest.nl advies@noorderzijlvest.nl Stedumermaar 1 Postbus AC Groningen 9700 AA Groningen op donderdagen niet aanwezig KvK nr

184

185 Van: Edwin Rittersma Verzonden: woensdag 13 mei :10 Aan: 'Geert Postma' Onderwerp: RE: Voorontwerp bestemmingsplan 'Boerakker Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o' Geachte heer Postma, Hierbij ontvangt u onze vooroverlegreactie op het genoemde voorontwerp bestemmingsplan. Vanmorgen vond er overleg plaats tussen uw gemeente, de adviseur leefruimte, de initiatiefnemer en het waterschap. Er is gesproken de ligging van de hoofdwatergang aan de westzijde van het plangebied. Gelet op ons beleid voldoet deze niet (meer) aan de norm om hoofdwatergang in beheer & onderhoud van het waterschap te blijven. Het heeft onze voorkeur om er een zogenaamde schouwsloot van te maken. Voordeel daarvan is dat het slootprofiel kleiner wordt (minder ruimte in beslag neemt) en dat de zoneringen die de Keur van het waterschap aangeeft (beide zijden obstakelvrij tot 5 m gerekend vanaf de boveninsteek) dan niet meer van toepassing zijn. Nadeel is dat het onderhoud bij de aangrenzende eigenaren komt te liggen. Dat vraagt instemming van derden. Op de voorgestelde plankaart zou de nieuwe watergang in één rechte lijn worden hergraven. Na het overleg van vanmorgen blijkt dat dit afhangt van de mogelijkheid tot aankoop van een tweetal percelen welke niet in eigendom van de initiatiefnemer zijn. Een tweede aandachtspunt is de maaiveldhoogte. Indien gebouwd wordt mét kruipruimte dient de drooglegging (verschil waterlijn maaiveld) minimaal 1.30 m te zijn. Bij kruiploos bouwen is dat minimaal 1 m. De feitelijke waterstand is ca mnap. Dat betekent dat het terrein opgehoogd moet worden, afhankelijk van de bouwwijze. Een derde punt is de compensatie voor de versnelde afvoer als gevolg van de toename van verhard oppervlak. Conform het beleid van het waterschap dient 10% van de toename als open water te worden gerealiseerd. Dat kan door de te hergraven watergang breder te realiseren óf door het kleine gebiedje net ten zuiden van het plangebied als waterpartij in te richten. Resumerend kunnen wij instemmen met (de uitgangspunten van) het plan maar gezien de eigendomssituatie kunnen wij nog geen definitieve reactie geven en moeten bovengenoemde drie aspecten verder worden uitgewerkt. Wij zijn bereid om u verder te adviseren zodat er voor alle partijen een goede planuitwerking ontstaat. Indien het past binnen de termijn kunnen wij ook een tweede, aanvullende, vooroverlegreactie geven. Met vriendelijke groet, E.W. (Edwin) Rittersma Beleidsondersteunend medewerker Watersystemen & Keur

186 Stedumermaar 1 Postbus AC Groningen 9700 AA Groningen op donderdagen niet aanwezig KvK nr Van: Geert Postma [mailto:g.postma@marum.nl] Verzonden: vrijdag 10 april :12 Aan: Info waterschap Noorderzijlvest; info@provinciegroningen.nl; Habraken F. CC: Miranda van der Zee Onderwerp: Voorontwerp bestemmingsplan 'Boerakker Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o' Goedemorgen, Hierbij doen wij u het voorontwerp bestemmingsplan Boerakker Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. betreffende de bouw van zes á zeven woningen toekomen (zie bijlagen). De overige stukken (ruimtelijke onderbouwing, akoestisch onderzoek) kunt u raadplegen op onze website onder de rubriek bouwen, wonen & werken, bestemmingsplannen, bestemmingsplannen in procedure. In het huis aan huisblad Achtdorpennieuws van 16 april 2015 zal de kennisgeving worden geplaatst. De publicatietekst gaat als bijlage ter kennisname hierbij. In het kader van het wettelijk overleg geven wij met ingang van 17 april 2015 gedurende zes weken de gelegenheid om op het voorontwerp te reageren. Wanneer wij op uiterlijk 29 mei 2015 geen reactie hebben ontvangen, gaan wij er vanuit dat u akkoord bent met dit voorontwerp. Met vriendelijke groet, Geert Postma Gemeente Marum, sector Ruimte en Werken, bureau BROM , werkdagen ma. t/m vr., s morgens.

187

188

189 BIJLAGE 8

190

191 NOTA ZIENSWIJZEN Behorende bij raadsvoorstel inzake vaststelling ontwerp van het bestemmingsplan Boerakker woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o.. 1. Inleiding Procedure Het ontwerp van het bestemmingsplan Boerakker woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. heeft overeenkomstig artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 27 november 2015 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. De terinzagelegging is op 26 november 2015 op de voorgeschreven wijze bekendgemaakt in het Achtdorpennieuws, de Staatscourant en op de gemeentelijke website. Een ieder kon op het ontwerp van het bestemmingsplan zienswijzen indienen bij de raad. Naar aanleiding van de ingediende zienswijzen is voorliggende Nota Zienswijzen opgesteld. In deze Nota zijn alle ingediende zienswijzen samengevat en beantwoord en is per zienswijze aangegeven of het bestemmingsplan al dan niet is aangepast. Het bestemmingsplan wordt met inachtneming van de Nota Zienswijzen door de raad vastgesteld. Na publicatie ligt het besluit met het bestemmingsplan gedurende een termijn van 6 weken ter inzage. Een ieder die een zienswijze heeft ingediend kan tegen het besluit van de raad tot het vaststellen van het bestemmingsplan beroep aantekenen bij de Raad van State. Wanneer er binnen deze termijn van 6 weken geen beroep is ingediend tegen het raadsbesluit, is het bestemmingsplan onherroepelijk. Zienswijzen Van de mogelijkheid tot het kenbaar maken van zienswijzen is gebruik gemaakt door twee personen. Uit oogpunt van de privacywetgeving worden de ingediende zienswijzen niet publiekelijk bekend gemaakt. De zienswijzen liggen vertrouwelijk bij de raadsstukken ter inzage. De zienswijzen zijn allemaal tijdig, dat wil zeggen in de periode van vrijdag 27 november 2015 tot en met donderdag 7 januari 2016, ingediend en daarmee ontvankelijk. Ingevolge de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Algemene wet bestuursrecht kunnen indieners van zienswijzen in de gelegenheid worden gesteld de zienswijzen desgewenst nader mondeling toe te lichten. Deze gelegenheid is geboden op 25 januari 2016 ten overstaan van de hoorcommissie Planologie bestaande uit vijf leden van de gemeenteraad, de heer S. van Dijk, sectorhoofd Ruimte & Werken en mevrouw M. van der Zee, beleidsmedewerker Volkshuisvesting/Ruimtelijke ordening. Het verslag van deze hoorzitting is als bijlage bij deze zienswijzennota gevoegd. Overlegreactie In het kader van het vooroverleg ex artikel Bro is het voorontwerpbestemmingsplan naar de Veiligheidsregio Groningen gezonden en is hen een advies gevraagd over de aspecten zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. De veiligheidsregio heeft aangegeven niet binnen de gestelde termijn (17 april 2015 tot en met 28 mei 2015) een advies te kunnen geven en dat een formeel advies later volgt. Het plangebied is wel alvast beoordeeld in het kader van de bestrijdbaarheid (bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen). Uit deze beoordeling blijkt dat de bestrijdbaarheid geen aanleiding geeft tot het treffen van maatregelen. Dit aspect levert dan ook geen beperkingen op voor de geplande ruimtelijke ontwikkeling.

192

193 De reactie van de veiligheidsregio is opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Gedurende de periode van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is het formele advies van de veiligheidsregio ontvangen. Dit geeft geen aanleiding tot planaanpassingen. Zie ook punt 3 in deze nota. 2. Ingebrachte zienswijzen en reactie daarop Zienswijze indiener nr.1. Inhoud: 1. Hoofdwatergang gelegen tussen perceel 5835 en ontwerpbestemmingsplan. Indiener geeft aan dat in het ontwerpbestemmingsplan wordt gesproken over een obstakelvrije zone. In de tekeningen die geschetst worden, is deze zone alleen ingetekend ter hoogte van het café en ten noorden van het café. De obstakelvrije zone is echter niet ingetekend naast perceel Indiener geeft aan dat de hoofdwatergang daar eveneens aanwezig is en daar dus ook een obstakelvrije zone hoort te komen. Indiener wil daarmee een verzwaring van de erfdienstbaarheid voorkomen. Indiener geeft aan dat aan weerszijden van een hoofdwatergang ruimte moet zijn om de hoofdwatergang schoon te kunnen houden. Volgens indiener is er tevens sprake van een verzwaring van de erfdienstbaarheid doordat de hoofdwatergang langer wordt vanwege het dwarsstuk langs perceel Indiener ziet daar graag een oplossing voor. Op de hoorzitting is met behulp van figuur 5 op bladzijde 14 van het ontwerp van het bestemmingsplan toegelicht welk deel van de hoofdwatergang wordt bedoeld. 2. Begrenzing buitengebied zuidelijkste bouwterrein Indiener geeft aan dat tussen perceel 5835 en het privéterrein/woonterrein aan Hoofdweg 12 een erfscheiding aanwezig is. Op de tekeningen in het ontwerpbestemmingsplan is te zien dat de zuidelijke plangrens van het ontwerpbestemmingsplan ruim 7 meter voorbij de erfscheiding van Hoofdweg 12 loopt. Om gerechtelijke procedures over ongewenste bebouwing voor het privéterrein c.q. zichtgebied te voorkomen, wil indiener dat de planbegrenzing gelijk komt te liggen met de erfscheiding van Hoofdweg Beding op bouwterreinen die grenzen aan perceel Teneinde gerechtelijke procedures te voorkomen, wenst indiener een beding waarin komt te staan dat de eigenaren van de bouwterreinen geen bezwaar kunnen maken tegen agrarische bezigheden op aangrenzend perceel Op de hoorzitting heeft indiener toegelicht dat op perceel 5835 koeien worden gehouden en mest wordt uitgereden. 4. Intekenen groenstrook in verbeelding Model variatie. In de verbeelding op bladzijde 18 van het bestemmingsplan is op het perceel van indiener een groenstrook getekend. Deze verbeelding wil indiener verwijderd zien. Beoordeling: 1. Hoofdwatergang gelegen tussen perceel 5835 en ontwerpbestemmingsplan. Door indiener wordt gesteld dat een beschermingszone ter weerszijden van de hoofdwatergang is ingetekend. Dit is echter niet correct. In figuur 5. Weergave mogelijkheden inrichting plangebied op bladzijde 18 van het ontwerpbestemmingsplan is aansluitend aan de watergang en op de bouwkavels een zone ingetekend die onbebouwd dient te blijven. Deze zone is bedoeld om een natuurlijke overgang te creëren tussen de tuin en het achterliggende landschap. Dit figuur maakt overigens deel uit van de plantoelichting en heeft daardoor geen juridische betekenis. Wel geldt er een juridisch bepaalde beschermingszone tot 5 meter gerekend vanuit de boveninsteek. Deze beschermingszone is vastgelegd in de Keur van het waterschap en is bedoeld om de hoofdwatergang te kunnen onderhouden.

194 In de beleidsnotitie Water en ruimte van het waterschap Noorderzijlvest is opgenomen dat in het belang van onderhoud en inspectie de bereikbaarheid en toegankelijkheid van watergangen gewaarborgd moet zijn. Hoofdwatergangen dienen daarom bij voorkeur gesitueerd te worden langs, of ontsloten te worden vanaf openbare verkeerswegen. Indien dit niet mogelijk is dienen onderhoudstroken te worden gerealiseerd van 4 meter breed. Deze onderhoudsstroken dienen vrij te zijn en vrij te worden gehouden van obstakels, zodat onderhoud ongehinderd plaats kan vinden. De beschermingszones of onderhoudsstroken hebben vooral ten doel om de watergang toegankelijk te houden voor doorgaans machinaal uit te voeren onderhoud. Als een hoofdwatergang wordt verlegd, schuift de beschermingszone automatisch mee. De beschermingszone c.q. het onderhoud aan de watergang betreft overigens geen erfdienstbaarheid. Indiener stelt dat ook naast perceel 5835 een obstakelvrije zone hoort te komen. Geconcludeerd wordt dat deze opmerking voortkomt uit het gegeven dat indiener veronderstelt dat de beschermingszone is ingetekend in het ontwerpbestemmingsplan. Dat is dus niet het geval. De beschermingszone is thans ook geldig, ook ter hoogte van perceel Het zal in dit geval wel zo zijn dat het waterschap met het materieel slechts aan één zijde onderhoud pleegt. Ter hoogte van perceel 5835 is dat de oostzijde. In de nieuwe situatie zal dat niet veranderen. Ten tijde van het onderhoud zal van de oostzijde naar de westzijde van de hoofdwatergang moeten worden gewisseld met het materieel. Dit gebeurt in de huidige situatie ook en zal dus niet veranderen. Een onderhoudsstrook aan de nieuwbouwzijde is geen optie vanwege een gebrek aan ruimte en de breedte van de verlegde watergang. Bij de verlegde watergang moet eenzijdig onderhoud mogelijk blijven. Onze conclusie is dat perceel 5835 van indiener door het verleggen van de watergang niet zwaarder wordt belast of benadeeld. Voor alle activiteiten in en nabij het watersysteem dient een watervergunning bij het waterschap aangevraagd te worden. De detailuitwerking (onderhoudsroute, eenzijdig onderhoud, afmeting van de watergang, dammen met duiker, enz.) zal in de vereiste watervergunning geregeld moeten worden. Kadastrale kaart

195 2. Begrenzing buitengebied zuidelijkste bouwterrein Hieronder is een deel van de begrenzing van het stedelijk gebied en de plangrens van het ontwerpbestemmingsplan weergegeven. Begrenzing stedelijk gebied Plangrens ontwerpbestemmingsplan Een bestemmingsplan geeft aan waar op een perceel gebouwd mag worden. De plangrens, het bestemmingsvlak, de bouwgrens, het bouwperceel en de regels in het bestemmingsplan zijn hierin onder meer bepalend. In het project is rekening gehouden met het uitzicht van indiener. Er komt geen bouwvlak voor de woning van indiener. De gronden voor het woonterrein van indiener hebben en houden de bestemming Agrarisch. Op deze gronden mogen op basis van het bestemmingsplan voor het buitengebied geen gebouwen worden gerealiseerd. De plangrens voor het ontwerpbestemmingsplan sluit aan op het bestemmingsvlak en bouwvlak voor het wonen van indiener. In figuur 5. Weergave mogelijkheden inrichting plangebied op bladzijde 18 van het ontwerpbestemmingsplan wordt een beeld gegeven van een mogelijke invulling/verkaveling van het plangebied. Zoals ook onder punt 1 is aangegeven, is dit een figuur in de plantoelichting waaraan geen juridische betekenis toekomt. Een bestemmingsplan is een juridisch instrument en bestaat uit een verbeelding (de plankaart) en regels.

196 De verbeelding en regels leggen de bouw- en gebruiksmogelijkheden vast van de grond en de opstallen. Uit het samenspel van verbeelding en regels blijkt wat is toegelaten. Zij zijn juridisch bindend voor de burger en ook de overheid. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting is een beschrijving van de keuzes die in de regels en op de verbeelding worden gemaakt. De plantoelichting heeft geen juridische status omdat het geen onderdeel van het bestemmingsplan is. Dat betekent dat de procedurele waarborgen die gelden voor de vaststelling van een bestemmingsplan (verbeelding en regels) niet gelden voor de toelichting. Op figuur 5 in de plantoelichting is te zien dat een woning/hoofdgebouw op de zuidelijke bouwkavel op geruime afstand van de bedoelde erfgrens is geprojecteerd. Dit heeft betrekking op de situering van de bouwkavel. De kavel is relatief ondiep en wordt ondieper richting de erfgrens van indiener. De volgende mogelijkheid kan zich nog voordoen. Indien de koper van de zuidelijke bouwkavel eveneens eigenaar wordt van de voor agrarisch gebruik bestemde gronden voor de woning van indiener, kan deze koper omgevingsvergunningsvrij een bij zijn hoofdgebouw bijbehorend bouwwerk op de voor agrarisch bestemde gronden voor de woning van indiener realiseren. Het Besluit omgevingsrecht bepaalt namelijk dat onder voorwaarden een op de grond staand bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan in het achtererfgebied gerealiseerd kan worden. Het achtererfgebied is in het Besluit omgevingsrecht gedefinieerd als: erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen. Deze mogelijkheid bestaat echter ook op het moment dat de plangrens de gevraagde 7 meter wordt opgeschoven. Wij zijn dan ook van mening dat het opschuiven van de plangrens met de gevraagde 7 meter niet zal leiden tot minder belemmering voor indiener. 3. Beding op bouwterreinen die grenzen aan perceel De koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper(s) van de kavel. De gemeente heeft hier geen bemoeienis mee. In een bestemmingsplan legt de gemeente vast welke functies op welke plaats zijn toegestaan. Daarnaast bevat een bestemmingsplan de regels die gelden voor zo n functie. Het betreffende perceel 5835 heeft in het bestemmingsplan voor het buitengebied van Marum de bestemming Agrarisch. De regels bepalen dat de voor 'Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor het agrarisch grondgebruik. Onder agrarisch grondgebruik wordt verstaan: het telen van gewassen - niet in een volkstuin(complex) en niet zijnde bollenteelt anders dan bestaande bollenteelt - en/of het weiden van dieren. De agrarische functie van de gronden is vastgesteld en onherroepelijk. Dit betekent dat belanghebbenden geen beroep meer kunnen instellen tegen de agrarische functie van het betreffende perceel. 4. Intekenen groenstrook in verbeelding Model variatie. Figuur 5. Weergave mogelijkheden inrichting plangebied op bladzijde 18 van het ontwerpbestemmingsplan wordt aangepast. De weergave betreft overigens een indicatie van een mogelijke invulling. De intentie is een beeld te geven hoe in een verschillend aanbod van kavels tegemoet kan worden gekomen aan een uiteenlopende vraag. Hetzelfde figuur is overigens opgenomen in bijlage 4 (Boerakker, verkenning woningbehoefte) van het ontwerpbestemmingsplan.

197 Model variatie Advies ten aanzien van de gegrondheid: Op basis van de hierboven genoemde beoordeling stellen wij u voor: - Punt 1 in de zienswijze van indiener nr. 1 ongegrond te verklaren. - Punt 2 in de zienswijze van indiener nr. 1 ongegrond te verklaren. - Punt 3 in de zienswijze van indiener nr. 1 ongegrond te verklaren. - Punt 4 in de zienswijze van indiener nr. 1 gegrond te verklaren. Wijziging in de plantoelichting: Figuur 5. Weergave mogelijkheden inrichting plangebied op bladzijde 18 van het ontwerpbestemmingsplan wordt aangepast. De groenstrook wordt verwijderd uit Model variatie. Verwijderen groen vlak Omdat de plantoelichting geen onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan, wordt het plan niet gewijzigd door de raad vastgesteld. Een wijziging in de toelichting bij het plan behoeft dan ook niet uitdrukkelijk in de publicatie na de vaststelling te worden opgenomen. Immers, wijzigingen in de toelichting bij het bestemmingsplan betekenen nog niet, dat het bestemmingsplan gewijzigd is vastgesteld.

198 Zienswijze indiener nr.2. Inhoud: 1. Het bevreemd indiener dat hun inspraakreactie op het voorontwerpbestemmingsplan niet in zijn geheel als bijlage aan het ontwerpbestemmingsplan is toegevoegd, dat door de gemeente een interpretatie van de inspraakreactie is weergegeven waarop vervolgens een gemeentelijke reactie is gegeven. 2. Indiener ziet de aanpassing van paragraaf 3.3. Locatie en ruimtelijke opzet in het ontwerpbestemmingsplan graag uitgelegd. 3. Indiener is van mening dat het initiatief tot dit plan niet vanuit het dorp komt. Niet van individuele bewoners, noch van Dorpsbelangen. Er is volgens indiener geen sprake van een vraaggerichte benadering c.q. een duidelijke behoefte vanuit het dorp. De enquête die gehouden is om de woningbehoefte te peilen en die desalniettemin een centrale plek heeft gekregen in de beslissing om tot dit bestemmingsplan te komen, is volgens indiener niet representatief. Naast de suggestieve vraagstelling was de respons op de enquête slechts vijftien procent. Verder is hieruit gebleken dat er sprake is van een bescheiden woningbehoefte. Indiener geeft aan dat voor de verkoop van de bouwkavels in er voldoende belangstellenden vanuit het dorp waren voor de kavels, maar dat uiteindelijk de laatste kavels met veel moeite verkocht moesten worden aan mensen van buiten het dorp. Indiener vindt het vreemd dat in het voorontwerpbestemmingsplan gesproken wordt van zes tot negen woningen (en het café) en dit in het ontwerpbestemmingsplan wordt uitgebreid tot mogelijk zelfs twaalf woningen. 4. Het gehele plan geeft naar de mening van indiener een onduidelijk beeld en is op veel vlakken niet uitgewerkt. Indiener werkt dat uit in 5 punten: a. Het ontwerpbestemmingsplan is erg onduidelijk over het aantal woningen dat zal worden gerealiseerd. Het mogelijk aantal te bouwen woningen varieert tussen zes woningen plus het café tot twaalf woningen inclusief het café. Hierdoor is het onduidelijk wat dit gaat betekenen voor het totale beeld van het plan en met name voor de ruimtelijke opzet. Ook voor de verkeerstoename, parkeerproblematiek en dergelijke zal bovenstaande van invloed zijn. b. Het aantal woningen heeft expliciet consequenties voor de opvang van regenwater en de waterberging. Uit de correspondentie met het Waterschap, in bijlage 7, blijkt dit ook overduidelijk en is er nog geen enkele duidelijkheid. c. Naar de mening van indiener wordt het behoud van het streekeigen karakter van het landschap in het bestemmingsplan onvoldoende gewaarborgd. Er wordt zelfs gesproken over het mogelijk rooien van bomen die langs de openbare weg staan (pagina 17). Deze bomen hebben een zeer bepalend karakter voor de entree en het aangezicht van het dorp en dienen dan ook behouden te worden. d. Volgens indiener zijn er richtlijnen die aangeven dat door de wijziging begrenzing buitengebied, waarvoor door de Provincie toestemming is gegeven, slechts één woning gebouwd mag worden op dit betreffende gebied/perceel. Op drie van de vier tekeningen (figuur 5, pagina 18) zijn er echter twee kavels/woningen in dit perceel/gebied ingedeeld, wat hiermee niet rijmt.

199 e. Tot slot ligt er naar het idee van indiener een huidig bestemmingsplan Boerakker en Noordwijk, van 15 oktober Door de gemeente is destijds o.a. op een inspraakavond aangegeven dat er geen nieuwbouw voor Boerakker in werd opgenomen. Er mocht namelijk buiten de kern (Marum) niet (meer) worden gebouwd. Er werd tevens door de Gemeente aangegeven dat het bestemmingsplan zou gelden voor 10 jaar en dat dit bij wet zo was geregeld (zie ook Verslag inspraakavond bestemmingsplan Boerakker Noordwijk, Dorpshuis de Weme in Noordwijk, 8/10/2007). Het voorontwerp bestemmingsplan lijkt indiener in strijd met het eerder opgestelde en geldende huidige plan. Beoordeling: 1. Op grond van de Wet bescherming persoonsgegevens is het niet toegestaan om persoonsgegevens (zogenaamde NAW-gegevens: naam, adres en woonplaats) van natuurlijke personen te verwerken zonder bijvoorbeeld een wettelijke grondslag, dringende noodzaak of toestemming van de betreffende personen. In het ontwerpbestemmingsplan wordt hieraan voldaan door de indieners van de inspraakreacties niet met naam en toenaam te noemen en de ingediende inspraakreacties niet als bijlage aan het ontwerpbestemmingsplan toe te voegen. Andere insprekers zoals stichtingen, verenigingen of bedrijven die niet zijn gerelateerd aan natuurlijke personen worden wel genoemd. Gebruikelijk is dat de ingediende inspraakreacties worden samengevat waarna een gemeentelijke reactie volgt. 2. Aan paragraaf 3.3 is een subparagraaf toegevoegd, luidende: Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing. Voor het plangebied is een viertal mogelijke invullingen ontwikkeld. In deze subparagraaf, welke dus niet in het voorontwerpbestemmingsplan is opgenomen, worden de uitgangspunten en de kwaliteiten van de vier verschillende modellen weergeven. Per model wordt de inpassing in de omgeving toegelicht. 3. Het betreft inderdaad een particuliere ontwikkeling, waarbij de initiatiefnemer de gemeente heeft verzocht om medewerking te verlenen aan het beoogde plan. Vanwege onze wensen ten aanzien van de burgerparticipatie en het creëren van draagvlak in het dorp Boerakker is de initiatiefnemer door ons verzocht het plan voor de start van de planologische procedure voor te leggen aan en te bespreken met het dorp c.q. met het bestuur van Dorpsbelangen Boerakker- Lucaswolde. In onze Woonvisie Westerkwartier is voorts opgenomen dat ten behoeve van woningbouw in kleine kernen maatwerk wordt geleverd. Gelet op dit uitgangspunt en de trend van vraaggericht bouwen is initiatiefnemer door ons verzocht de concrete lokale vraag inzichtelijk te maken. Om meer gericht op de lokale situatie de woningbehoefte in beeld te krijgen, is in het dorpsgebied Boerakker -Lucaswolde een enquête onder de dorpsbewoners gehouden. Deze enquête heeft initiatiefnemer tezamen met Dorpsbelangen Boerakker-Lucaswolde voorbereid en uitgevoerd. Tevens is ten behoeve van inschatting van de woningmarkt een consultatie met deskundigen gehouden en is gebruik gemaakt van de beleidsnota's van provincie, gemeenten en woningbouwcorporatie Wold & Waard. Wij zijn van mening dat de opzet van het onderzoek c.q. de enquête betrouwbaar is. Uit de enquête blijkt een bescheiden lokale vraag.

200 De woningmarkt is veranderlijk en trekt thans aan. Het is mogelijk dat in de komende tijd sprake zal zijn van een verschuiving van behoeften. Het bestemmingsplan kent een planperiode van 10 jaar. Het voorliggende plan tot woningbouwuitbreiding biedt mogelijkheden voor een gefaseerde ontwikkeling en flexibele invulling. Met figuur 5. Weergave mogelijkheden inrichting plangebied op bladzijde 18 van het ontwerpbestemmingsplan is een beeld gegeven hoe in een verschillend aanbod van kavels tegemoet kan worden gekomen aan een uiteenlopende vraag. Met flexibiliteit in het bestemmingsplan kan goed worden geanticipeerd op de woningmarkt en mogelijk veranderende behoeften. Het is correct dat het maximaal aantal te bouwen woningen is veranderd van 9 woningen in 12 woningen (inclusief de woning in het café). Dit aantal is gewijzigd om een flexibel woonprogramma te kunnen bieden. Het aantal dat gebouwd gaat worden oftewel de daadwerkelijk invulling van het gebied is afhankelijk van de concrete vraag en is dus maximaal 12 woningen. 4. Diverse punten a. Het maximaal aantal te bouwen woningen is 12. Zie ook de beantwoording onder 3. In subparagraaf Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing is voor vier mogelijke invullingen van het plangebied de inpassing in de omgeving toegelicht. Ten aanzien van de verkeerstoename en de parkeerbehoefte is uitgegaan van een maximale invulling van het plangebied, dus van een invulling met 12 woningen. De parkeerplaatsen kunnen op eigen terrein gerealiseerd worden bij een invulling met vrijstaande of halfvrijstaande woningen. Ingeval van realisering van rijwoningen zal een maatwerkoplossing worden uitgewerkt. De verkeerstoename kan goed via de bestaande weg worden afgewikkeld. b. Conform het beleid van het waterschap dient 10% van de toename van het verhard oppervlak te worden gecompenseerd voor een snelle afvoer van water. Het plan is deze compensatie te realiseren door de hoofdwatergang te hergraven en breder te realiseren. Voor het uitvoeren van de werkzaamheden aan en nabij de watergang dient te zijner tijd een watervergunning te worden aangevraagd bij het waterschap. Hierin worden voorschriften opgenomen over het exacte tracé, hoogteligging, afmetingen, etc. c. Het uitgangspunt is om de laanbeplanting aan de Hoofdweg zoveel mogelijk te handhaven. De aanwezige strook met daarin de laanbeplanting is gemeentelijke grond en valt buiten de eigenlijke grenzen van het plan. Indien de nieuwe toegangen tot de woningen op de plek van de bestaande bomen komen dan wordt de bestaande groenstructuur vervangen door een nieuwe lijn met bomen, die afgestemd is op de verkaveling. Ook voor de aanleg van het riool en de leidingen is het waarschijnlijk dat de bestaande structuur vervangen dient te worden. d. In het plangebied, dat buiten de aanduiding 'bestaand bebouwd gebied' ligt, kunnen volgens de Omgevingsverordening van de provincie Groningen geen nieuwe woningen worden gebouwd, tenzij de begrenzing door de provincie wordt gewijzigd en de bouwlocaties in het bestaand stedelijk gebied vallen. De provincie heeft besloten de grens te wijzen en in haar overweging heeft ze meegenomen dat het gaat om een aanvaardbare en inpasbare ruimtelijke ontwikkeling, die aansluit op het bestaande stedelijke gebied. Afgewogen is dat er geen geschikte ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied aanwezig is voor nieuwbouw van woningen op de schaal zoals die met dit plan uitvoerbaar wordt geacht. Er zijn in het besluit tot grenswijziging van de provincie geen voorwaarden gesteld ten aanzien van het aantal te realiseren woningen.

201 e. Het plangebied is inderdaad deels gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan Boerakker en Noordwijk en het is correct dat de toevoeging van woningen in het betreffende gebied niet in overeenstemming is met de regels in het geldende bestemmingsplan. Vanwege deze strijdigheid is een planologische procedure gestart waarin alle relevante belangen worden afgewogen. In het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens de aanvaardbaarheid van de beoogde ontwikkeling toegelicht. In 2008 voerde de provincie een ander beleid dat thans het geval is. De provincie streefde destijds naar een concentratie van woningbouw in de centrumdorpen. Een nieuwe woninguitbreiding in Boerakker was op dat moment dan ook niet denkbaar. Advies ten aanzien van de gegrondheid: 1. Voorgesteld wordt punt 1 in de zienswijze van indiener nr. 2 ongegrond te verklaren. 2. Voorgesteld wordt punt 2 in de zienswijze van indiener nr. 2 ongegrond te verklaren. 3. Voorgesteld wordt punt 3 in de zienswijze van indiener nr. 2 ongegrond te verklaren. 4. Voorgesteld wordt punt 4a in de zienswijze van indiener nr. 2 ongegrond te verklaren. 5. Voorgesteld wordt punt 4b in de zienswijze van indiener nr. 2 ongegrond te verklaren. 6. Voorgesteld wordt punt 4c in de zienswijze van indiener nr. 2 ongegrond te verklaren. 7. Voorgesteld wordt punt 4d in de zienswijze van indiener nr. 2 ongegrond te verklaren. 8. Voorgesteld wordt punt 4e in de zienswijze van indiener nr. 2 ongegrond te verklaren. Vast te stellen wijziging in het ontwerpplan: Geen.

202 3. Ingekomen overlegreacties In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het ontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de Veiligheidsregio Groningen. Samenvatting overlegreactie Veiligheidsregio Groningen Ter plaatse van het plangebied 'Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o.' is sprake van externe veiligheidsrisico's door het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N388. Hierdoor is verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. De aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid maken onderdeel uit van deze verantwoording. De Veiligheidsregio Groningen heeft deze aspecten beoordeeld voor het plangebied. Ten aanzien van de zelfredzaamheid wordt geadviseerd de bevolking bij een ramp op een andere wijze te alarmeren dan via de sirene, bijvoorbeeld via NL-Alert, radio, televisie, enz.). Verder geven deze aspecten geen aanleiding tot het treffen van maatregelen. Gemeentelijke reactie: De bevolking wordt bij een ramp niet uitsluitend via de sirene gealarmeerd. Onder dankzegging wordt de ingediende reactie ter kennisgeving aangenomen. Het ontwerpbestemmingsplan hoeft naar aanleiding van deze ingekomen overlegreactie niet aangepast te worden.

203 Bijlage Hoorzitting 25 januari 2015 ten behoeve van de behandeling van ingediende zienswijzen met betrekking tot het ontwerp van het bestemmingsplan Boerakker Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o. Aanwezigen: Leden hoorcommissie Raad: Mevr. I. van Deventer - van Dellen, voorzitter Namens de PvdA-fractie: mevr. I. den Haring - Snikkers Namens de Toekomst voor Marum-fractie: dhr. K. Jansma Namens de VVD-fractie: mevr. S.M. Noorda - Russchen Namens de CU-fractie: dhr. F. Jongsma Ambtelijk: Dhr. S. van Dijk, hoofd sector R&W Mevr. M. van der Zee, taakveld VRO Indieners zienswijzen: Indieners nr.1 Indieners nr. 2 hebben laten weten geen gebruik te willen maken van de geboden mogelijkheid tot het geven van een toelichting op hun ingediende zienswijze. Algemeen: De voorzitter heet ieder welkom en geeft de volgende informatie: Ingevolge de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Algemene wet bestuursrecht kunnen indieners van zienswijzen (bezwaarden) in de gelegenheid worden gesteld de zienswijzen desgewenst nader mondeling toe te lichten. Vanuit de hoorcommissie kunnen ook informatieve vragen gesteld worden. Er kunnen door de indieners geen nieuwe zaken worden aangedragen en er zal ook niet gediscussieerd worden over de door de gemeente te geven reactie. Van de inhoudelijk aanvullende zaken die in deze hoorzitting worden aangegeven, wordt een verslag gemaakt dat bij de raadsstukken wordt gevoegd. De voorzitter geeft ook de vervolgprocedure aan: De gemeente weerlegt de zienswijzen in een zienswijzennota. Na de eventuele verwerking van de ingediende zienswijzen in het bestemmingsplan legt het college van burgemeester en wethouders het plan vervolgens voor aan de gemeenteraad. In een openbare vergadering spreekt de raadscommissie over de ingediende zienswijzen en het voorliggende bestemmingsplan en adviseert vervolgens de gemeenteraad omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. Tijdens de behandeling van het bestemmingsplan in de raadscommissie evenals in de raadsvergadering bestaat de mogelijkheid tot inspreken. Het vastgestelde bestemmingsplan (incl. de zienswijzennota) wordt na de vaststelling opnieuw ter visie gelegd. De terinzagelegging wordt bekendgemaakt in het Achtdorpen nieuws, de Staatscourant en op de gemeentelijke website. Alle indieners van een zienswijze worden voorafgaand aan die bekendmaking schriftelijk geïnformeerd over het raadsbesluit en de mogelijkheden daartegen in beroep te komen.

204 Indieners nr. 1: Het onderstaande verslag herhaalt niet wat al in de zienswijze staat, maar noteert alleen de toevoegingen en verduidelijkingen die in de hoorzitting zijn aangegeven. Verslag Indieners hebben vier punten in hun zienswijze opgenomen. Ten aanzien van punt 1geven indieners met behulp van figuur 5 op bladzijde 14 van het ontwerp van het bestemmingsplan aan welk deel van de hoofdwatergang wordt bedoeld. Ten aanzien van punt 3 lichten indieners toe dat op het perceel met het kadastrale nummer 5835 koeien worden gehouden en mest wordt uitgereden. Voorts lichten indieners toe dat de woorden geen aanspraak in de zienswijze gelezen moet worden als geen bezwaar. Indieners willen dat er een correct juridisch-planologisch kader (bestemmingsplan) wordt vastgesteld en geven aan geen bezwaar te hebben tegen woningbouw op de betreffende locatie. Er zijn geen verdere vragen, de zienswijze is duidelijk. Afsluiting: Nadat de aanwezige indieners van de zienswijze zijn gehoord, sluit de voorzitter de hoorzitting. Marum, 29 januari 2016, M. van der Zee

205 BIJLAGE 9

206

207 tüì BRANDWEER Groningen lntiktiþ{l:ij [i iì ilf t,:]rì15 Gemeente Marum T.a.v. mevrouw M. van der Zee Postbus BA MARUM Sontweg AT Groningen Postbus AB Groningen Telefoon (088) info@vrgroningen.nl nl Datum 7 december Zaâknummer 2J Aantal bijlagen Behandeld door Telefoon M. Sorkale Uw referentie Sector Risicobeheersing, team Specialistisch Advies mark-olaf.sorkale@vrgroningen. nl onderwerp Ontwerp bestemmingsplan 'Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o.', advies Veiligheidsregio. Beste mevrouw Van der Zee, Op 19 november 2015 heeft Veiligheidsregio Groningen het ontwerp bestemmingsplan 'Boerakker-Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o.' van u ontvangen. Dit in het kader van vooroverleg, zoals bedoeld in artikel van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Hierbij heeft u gevraagd om een advies van de veiligheidsregio. Naar aanleiding hiervan heeft de heer Sorkale van de sector Risicobeheersing het bestemmingsplan beoordeeld in het kader van externe veiligheid. Risicobronnen Uit beoordeling van de stukken en verifiëring aan de Risicokaart blijkt dat in het plangebied sprake is van externe veiligheidsrisico's. Deze worden veroorzaakt door de provinciale weg N388. Andere risicobronnen zijn niet van invloed op het bestemmingsplan. Groepsrisico De provincie Groningen heeft de N388 opgenomen in het Provinciaal basisnet Groningenl (PbG). Als gevolg hiervan geldt een veiligheidszone van 30 meter2 waarin geen nieuwe objecten ten behoeve van vermind erd zelfredzame personen mogen worden geplaatst. Daarnaast geldt een invloedsgebied van 200 meter. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling binnen dit invloedsgebied plaatsvindt, moet het groepsrisico worden verantwoord. Het plangebied ligt buiten de veiligheidszone, maar binnen het invloedsgebied van 200 meter. Daarom is volgens het PbG verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. lk adviseer u om het groepsrisico als gevolg van de geplande ontwikkeling te verantwoorden. Om u te ondersteunen bij de verantwoording van het groepsrisico, zijn de mogelijkheden voor bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid beoordeeld. De bevindingen staan hieronderweergegeven. lk adviseer u om de bevindingen te vertalen naar het bestemmingsplan en mee te wegen bij de g roe psri sicove r a ntwoord i ng. Bestrijdbaarheid Bij bestrijdbaarheid gaat het zowel om de voorbereiding op de bestrijding van een ramp of een zwaar ongeval, als om het beperken van de gevolgen van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om de gevolgen zoveel mogelijk te beperken, is het van belang dat de hulpverleningsdiensten niet worden belemmerd in de uitvoering van hun hulpverlenende taken. Om de bestrijdbaarheid te kunnen beoordelen, zijn de volgende aspecten beoordeeld: 1 Gedeputeerde Staten, d.d. 20 april De omvang van de zone is gebaseerd op de letale effecten van een plasbrand Wij maken onderdeel uit van VEILIGHEIDSREGIO GRONINGEN

208

209 I Pagina Onderwerp 2van3 Ontwerp bestemmingsplan 'Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 E.O.', advies Veiligheidsregio v G effecten van een incident met gevaarlijke stoffen; bereikbaarheid van het plangebied; bluswatervoorzieningen ter plaatse van het plangebied Effecten Het plangebied is beoordeeld op de effecten die hier kunnen optreden in geval van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Hierbij is gekeken welke stoffen dan wel stofcategorieein een gevaar opleveren en tot op welke afstand effecten kunnen optreden. Hieruit blijkt het volgende: - bij het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N388 zijn twee maatgevende ongevalscenario's mogelijk, namelijk een plasbrand en een explosie (BLEVE3). ln het PbG is vastgesteld dat het effectgebied van het scenario hittebelasting als gevolg van een plasbrand 30 meter bedraagt. Voor het BLEVE scenario wordt een afstand van 200 meter gehanteerd. Uit door Brandweer Nederland gehanteerde referentiescenario'sa blijkt dat bij een plasbrand de 1o/o letaliteitsgrens op circa 60 meter ligt. Bijeen explosie is dit 230 meter. Het plangebied ligt op circa 140 meter afstand van de N388. Hierdoor zijn in het plangebied dodelijke effecten mogelijk. Bereikbaarheid Het plangebied is beoordeeld op de bereikbaarheid voor de hulpdiensten. Om te bepalen of de hulpdiensten tijdens een ramp of een zwaat ongeval voldoende snel kunnen optreden, is de opkomsttijd beoordeeld. Om te bepalen of het plangebied bovenwinds (met de windrichting mee) kan worden benaderd, is de tweezijdige bereikbaarheid beoordeeld. Hieruit blijkt het volgende: - het plangebied en de omgeving zijn voldoende snel en in voldoende mate tweezijdig bereikbaar zodat de brandweer eventueel optredende effecten kan bestrüden; - een calamiteit op de N388 zelf kan langere opkomsttijden op de locatie tot gevolg hebben. Het plangebied blijft echter altijd eenzijdig bereikbaar. Bl u sw ate rvoorzi e n i nq e n Het plangebied is beoordeeld op de aanwezigheid en de beschikbaarheid van bluswatervoorzieningen. Om te bepalen of de brandweer snel kan beschikken over voldoende bluswater, is de beschikbaarheid van zowel primaire (brandkranen) als secundaire (open water) bluswatervoorzieningen beoordeeld. Hieruit blijkt het volgende: - in het plangebied en de omgeving zijn voldoende primaire bluswatervoorzieningen aanwezig; - secundaire bluswatervoorzieningen zijn niet aanwezig in of nabij het plangebied. Voor de geplande kleinschalige ontwikkeling vormt dit geen probleem. Samenvattend geeft het aspect bestrijdbaarheid geen aanleiding tot het treffen van maatregelen. Zelfredzaamheid Bij zelfredzaamheid gaat het om de mogelijkheden voor personen in het invloedsgebied van een risicobron, om zichzelf in veiligheid te brengen indien een ramp of een zwaat ongeval plaatsvindt. Belangrijk aspect hierbij is, dat zi zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar zonder daadwerkelijke hulp van de hulpverleningsdiensten, bijvoorbeeld door te vluchten of te schuilen. De mate van zelfredzaamheid in het rampgebied is bepalend voor de omvang van de hulpverlening tijdens een ramp of een a^taar ongeval. Om de zel'fredzaamheid van de aanwezige personen te beoordelen, is gekeken naar de volgende aspecten: - zelfredzaam vermogen; - ontvluchtingsmogelijkheden; - alarmeringsmogelijkheden. 3 Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion; explosie van uitzettend gas ten gevolge van het koken van een vloeistof. a Scenarioboek Externe veiligheid, interregionale samenwerking veiligheidsregio's (Amsterdam-Amstelland, Flevoland, Gooi en Vechtstreek, Kennemerland, Noord-Holland Noord en Zaanstreek-Waterland), mei 2013.

210 Pag na Onderwerp 3van3 Ontwerp bestemmingsplan 'Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 E.O.', advies Veiligheidsregio V G Zelfredzaam vermoqen Het plangebied is beoordeeld op de mate van zelfredzaamheid van personen. Hierbij is het fysieke vermogen beoordeeld, zoals geestelijke en/of lichamelijke beperkingen van groepen personen. Hieruit blijkt het volgende: - het plangebied voorziet niet in de realisatie van objecten waarbij sprake is van langdurig verblijf van groepen verminderd zel'fredzame personen (zoals kleine kinderen, zieken en ouderen). De toekomstige bewoners in het plangebied vormen een gemiddelde bevolkingsgroep uit de samenleving, die als zelfredzaam wordt beschouwd. O ntvl u chti nq s moqe I i i khe d e n Het plangebied is beoordeeld op de mogelijkheden voor ontvluchten van het mogelijke rampgebied. Hierbij zijn de vluchtmogelijkheden loodrecht van de risicobronnen beoordeeld. Hieruit blijkt het volgende: - het plangebied en de directe omgeving daarvan bieden voldoende mogelijkheden voor het ontvluchten van het mogelijke rampgebied. Al ar me ri nq s m oqe I i i khe d e n Het plangebied is beoordeeld op de mogelijkheden voor alarmering. Hierbij is beoordeeld of de locatie in het sirenebereik van het bestaande Waarschuwing en Alarmering Systeem (WAS) ligt. Hieruit blijkt het volgende: - het plangebied ligt volledig buiten het sirenebereik van het bestaande WAS. De geplande ontwikkeling vormt echter geen reden om een signaalgever (WAS-paal) bijte plaatsen. ln maart van dit jaar maakte het ministerie van Justitie en Veiligheid bekend vanaf 2017 met de WAS-sirenes te willen stoppen; - eind 2012is NL-Alert geïntroduceerd. Met NL-Alert kan de overheid mensen in het rampgebied en in de directe omgeving van een (dreigende) noodsituatie met een tekstbericht informeren via de eigen mobiele telefoon. Hierdoor is een snelle alarmering op de ontwikkellocatie mogelijk. lk adviseer u om de bevolking bijeen ramp op een andere wijze te alarmeren dan via de sirene, bijvoorbeeld via NL-Alert, radio, televisie, enz.). Gonclusie Ter plaatse van het plangebied 'Boerakker - Woningbouwlocatie Hoofdweg 14 e.o.' is sprake van externe veiligheidsrisico's door het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N388. Hierdoor is verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk. Ik adviseer u om het groepsrisico als gevolg van de geplande ontwikkeling te verantwoorden. De aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid maken onderdeel uit van de verantwoording. Veiligheidsregio Groningen heeft deze aspecten beoordeeld voor het plangebied. Ten aanzien van de zelfredzaamheid adviseer ik u om de bevolking bijeen ramp op een andere wijze te alarmeren dan via de sirene, bijvoorbeeld via NL-Alert, radio, televisie, enz.). Verder geven deze aspecten geen aanleiding tot het treffen van maatregelen. lk hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. lndien u naar aanleiding van deze brief nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met Mark-Olaf Sorkale. Met vriend het name name hem Veiligheidsregio Gron de regionaal commandant bran Piet Tolsma teamleider Special Deze brief is in afschrift verzonden aan: - Veiligheidsregio Groningen, Cluster Westerkwartier, clustercommandant