Visitatierapport. KWH-Visitatie Woningcorporaties. WoonFriesland Rotterdam, versie 22 oktober Onder voorbehoud van goedkeuring CKV.

Transcriptie

1 Visitatierapport KWH-Visitatie Woningcorporaties WoonFriesland Rotterdam, versie 22 oktober 2009 Onder voorbehoud van goedkeuring CKV.

2 Colofon Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Oostzeedijk 62 Postbus AA ROTTERDAM T F E kwh@kwh.nl W Visitatiecommissie: > Prof. dr. ir. J. van der Schaar (voorzitter) > Drs. A. van Grinsven > Dr. ir. J. Meesters (secretaris) 22 oktober 2009 Onder voorbehoud van goedkeuring CKV. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 2 van 51

3 Inhoudsopgave Voorwoord 0 Samenvatting Beoordeling per ratio Beoordeling per prestatieveld Samenvattende scorekaart De prestaties van WoonFriesland: een recensie Aanbevelingen 12 1 Inleiding Visitaties in de corporatiesector De KWH-aanpak van visitaties Bijzondere aanpak visitatie WoonFriesland WoonFriesland en haar werkgebied: een impressie Leeswijzer 18 2 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) Missie en ambities Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): II Kennis en Inzicht Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): III Planning Presteren naar Ambities en Doelen (PnA/D): IV Monitoring Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 24 3 Presteren naar opgaven (PnO) De maatschappelijke opgaven van WoonFriesland Presteren naar Opgaven (PnO): I Prestaties Presteren naar Opgaven (PnO): II Kennis en Inzicht Presteren naar Opgaven (PnO): III Planning Presteren naar Opgaven (PnO): IV Monitoring Beoordeling visitatiecommissie: Presteren naar Opgaven (PnO) 32 4 Presteren volgens Belanghouders (PvB) De belangrijkste belanghouders van WoonFriesland Presteren volgens Belanghouders (PvB): I Prestaties Presteren volgens Belanghouders (PvB): II Kennis en Inzicht Presteren volgens Belanghouders (PvB): III Planning Presteren volgens Belanghouders (PvB): IV Monitoring Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties volgens Belanghouders (PvB) 37 5 Presteren naar Vermogen (PnV) Enkele kerngegevens Presteren naar Vermogen (PnV): I Prestaties Presteren naar Vermogen (PnV): II Visie Presteren naar Vermogen (PnV): III Risicoprofiel Presteren naar Vermogen (PnV): IV Bedrijfsvoering Beoordeling visitatiecommissie: Prestaties naar Vermogen (PnV) 41 6 Governance Goed bestuur Onderdeel II Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding 42 en resultaat die bijdragen aan het inzicht in de positie van de woningcorporatie Beoordeling visitatiecommissie: Governance 43 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 3 van 51

4 Bijlagen I. Onderzoeksverantwoording II. Samenstelling visitatiecommissie III. Overzicht geïnterviewde personen IV. Overzicht geraadpleegde documenten KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 4 van 51

5 Voorwoord Voor u ligt de rapportage van de maatschappelijke visitatie van WoonFriesland die is uitgevoerd op basis van de KWH-Visitatiemethode. KWH is een door de SEV/Auditraad geaccrediteerde organisatie. Met behulp van deze visitatiemethode zijn de prestaties van WoonFriesland, de kwaliteit van het maatschappelijk ondernemen en de borging hiervan beoordeeld. De visitatie van WoonFriesland is in meerdere opzichten bijzonder. In 2007 heeft WoonFriesland een drastische koerswijziging ondergaan. WoonFriesland heeft een omslag gemaakt van een meer aanbodgeoriënteerde sturing met een groeistrategie naar een vraag- en klantgeoriënteerde sturing. Door middel van deze visitatie wil WoonFriesland horen van haar belanghouders of zij goed op koers ligt. Daarnaast biedt de visitatie ook de gelegenheid aan belanghouders om te uiten wat zij van WoonFriesland verwachten. De resultaten van deze visitatie zullen tijdens een congres met belanghouders worden gepresenteerd. Bovendien geeft WoonFriesland haar belanghouders de gelegenheid om over de resultaten in debat te gaan. Hiermee wil WoonFriesland niet alleen verantwoording afleggen, maar ook leren en verbeteren. WoonFriesland heeft zich bijzonder ingespannen om deze visitatie mogelijk te maken. Zij heeft haar ramen en deuren opengegooid, de visitatiecommissie toegang gegeven tot haar belanghouders, toezichthouder, huurdervertegenwoordigers, medewerkers en niet te vergeten een groot aantal beleidsdocumenten. Zij heeft zich hiermee kwetsbaar durven opstellen. Dit getuigt van durf en ondernemerschap en de bereidheid om te leren en verantwoording af te leggen. Ik wil WoonFriesland hartelijk danken voor haar bijdrage aan deze KWH-Visitatie en veel succes wensen bij de verdere groei en ontwikkeling van haar maatschappelijk ondernemerschap. Sjoerd Hooftman directeur-bestuurder KWH KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 5 van 51

6 0 Samenvatting In deze samenvatting geven wij in een notendop de uitkomsten van de maatschappelijke visitatie van WoonFriesland. 0.1 Beoordeling per ratio In onderstaande figuur staan de totaal scores die WoonFriesland haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) die we voor deze visitatie hanteren. Iedere score is een gemiddelde score die is opgebouwd uit een waardering op de onderdelen prestaties (weging 70%), kennis en inzicht (10%), planning (10%) en monitoring (10%). Presteren naar eigen Am bities en Doelen (PnA/D) 8 7 6,5 Governance (Gov) 6,7 6 6,8 Presteren naar Opgaven (PnO) 5 Presteren volgens Belanghouders (PvB) 6,5 6,8 Presteren naar Vermogen (PnV) De prestaties van WoonFriesland worden gemiddeld met een 6,7 gewaardeerd. De scores op de afzonderlijke prestatievelden liggen dichtbij elkaar. De hoogste score (6,8) wordt behaald op de ratio s Presteren naar Opgaven en Presteren naar Vermogen. De relatief laagste score (6,5) wordt gehaald op de ratio s Presteren naar eigen Ambities en Doelen en Presteren volgens Belanghouders. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 6 van 51

7 0.2 Beoordeling per prestatieveld In onderstaande figuur staan de scores die WoonFriesland haalt op de verschillende ratio s (dit zijn perspectieven) enkel op het onderdeel prestaties. De rode lijn geeft de prestatie volgens Belanghouders weer, de paarse lijn de prestatie naar eigen Ambities en doelen en de blauwe lijn geeft de prestatie naar Opgaven weer. 1. Beschikbaarheid 8 7. Energie en duurzaamheid 7 2. Betaalbaarheid Stedelijke vernieuwing 3. Bijzondere doelgroepen 5. Bouwproductie 4. Leefbaarheid Presteren volgens Belanghouders (PvB) Presteren naar Opgaven (PnO) Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) Toelichting op de scores per prestatieveld De prestaties van WoonFriesland op de ratio Presteren naar Ambities en Doelen lopen wat uiteen. Op het gebied van beschikbaarheid scoort WoonFriesland goed, dit wordt gewaardeerd met een 7,5. De ambities met betrekking tot de overige prestatievelden scoren lager dan een 7. Waarbij Betaalbaarheid het beste scoort met een 6,7. Deze wordt gevolgd door de prestatievelden Leefbaarheid, Bouwproductie en Energie en Duurzaamheid (6,5). Bouwproductie en Stedelijke/dorpsvernieuwing scoren een 6,3. Bijzondere doelgroepen wordt het laagst gewaardeerd met een 6,0. De prestaties van WoonFriesland op de ratio Presteren naar Opgaven zijn op alle onderscheiden opgaven in het werkgebied, goed. De prestatievelden Bijzondere doelgroepen, Leefbaarheid en Bouwproductie scoren voor PnO een 7,5. De velden Beschikbaarheid, Betaalbaarheid, Stedelijke/dorpsvernieuwing en Energie en Duurzaamheid scoren allen een 7,0. De scores op de ratio Presteren volgens Belanghouders laten zien dat de belanghouders van WoonFriesland aan alle prestatievelden, met uitzondering van Beschikbaarheid, scores net onder de 7 toekennen. Beschikbaarheid scoort het hoogste met een 7,1. De prestaties op Leefbaarheid en Energie en Duurzaamheid (6,7) krijgen van de belanghouders de laagste waardering. De scores zijn in paragraaf 0.3 verder uitgewerkt en worden in de navolgende hoofdstukken in detail besproken. Van de ratio s Governance (Gov) en Presteren naar Vermogen (PnV), is hier geen dwarsdoorsnede gegeven, omdat deze niet zijn opgebouwd uit de genoemde prestatievelden. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 7 van 51

8 0.3 Samenvattende scorekaart In de onderstaande tabel is de beoordeling van WoonFriesland in meer detail weergegeven. Een toelichting op de diverse onderdelen is opgenomen in de hoofdstukken 3 tot en met 6. I II III IV Kennis en Inzicht Planning Monitoring Totaal Wegingsfactor 70% 10% 10% 10% Presteren naar eigen Ambities en 6,5 7,0 6,1 5,6 6,5 Doelen (PnA/D) 1. Beschikbaarheid 7,5 2. Betaalbaarheid 6,7 3. Bijzondere doelgroepen 6,0 4. Leefbaarheid 6,5 5. Bouwproductie 6,3 6. Stedelijke vernieuwing 6,3 7. Energie en duurzaamheid 6,5 Presteren naar Opgaven (PnO) 7,2 6,0 5,3 6,0 6,8 1. Beschikbaarheid 7,0 2. Betaalbaarheid 7,0 3. Bijzondere doelgroepen 7,5 4. Leefbaarheid 7,5 5. Bouwproductie 7,5 6. Stedelijke vernieuwing 7,0 7. Energie en duurzaamheid 7,0 Presteren volgens Belanghouders 6,8 5,9 6,0 5,0 6,5 (PvB) 1. Beschikbaarheid 7,1 2. Betaalbaarheid 6,8 3. Bijzondere doelgroepen 6,9 4. Leefbaarheid 6,7 5. Bouwproductie 6,8 6. Stedelijke vernieuwing 6,8 7. Energie en duurzaamheid 6,7 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 8 van 51

9 I II III IV Vermogens Visie Risico Bedrijfsvoering prestaties profiel Totaal Wegingsfactor 70% 10% 10% 10% Presteren naar Vermogen (PnV) 7,0 6,0 7,0 6,0 6,8 I II Goed bestuur Maatschappelijke verantwoording en Beleidsbeïnvloeding Totaal Ambities en doelen Opgaven in het werkgebied Betrokkenheid van belanghebbenden Vermogen Wegingsfactor 20% 20% 20% 20% 20% Governance (Gov) 7,0 6,3 6,5 6,6 7,0 6,7 KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 9 van 51

10 0.4 De prestaties van WoonFriesland: een recensie In deze paragraaf geven wij een samenvattend oordeel over de prestaties van WoonFriesland op de verschillende onderdelen van de maatschappelijke visitatie. WoonFriesland veranderde na de vorige visitatie (2005) haar beleid ingrijpend, een verandering die gepaard ging met het aantreden van een geheel nieuwe Raad van Commissarissen en - na een interimperiode - het bestuur. Kort geformuleerd werd de voorheen grote nadruk op projectontwikkeling en de daarbij behorende acquisitie-inspanningen vervangen door een meer dienstbare rol in de gemeenten waar WoonFriesland actief is. Beheer van bestaand bezit, herstructurering van wijken en leefbaarheid in steden en dorpen werden de nieuwe accenten, in combinatie met een taakverbreding op het sociale vlak. Vastgoedontwikkeling werd hiervan een afgeleide. Die beleidsvernieuwing kreeg rond 2007 gestalte. De pijplijn aan projecten werkt echter nog lange tijd door in de activiteiten van WoonFriesland. De veranderingen in beleid en praktijk sloten nauw aan bij de opvattingen van veel medewerkers; het draagvlak voor de omslag was groot, omdat het ook een terugkeer naar oude waarden was. De organisatie veranderde mee, door introductie van de matrixstructuur: centrale kaderstelling via de kolommen maatschappij en vastgoed, klant en markt, en vastgoedproductie; tegelijk versterking van het regionale niveau waar - veel meer dan voorheen - de integratie van deze kolommen in een op de kernen en stedelijke gebieden gericht beleid vorm moet krijgen. In plaats van centraal gestuurde projectontwikkeling kwam er een decentraal opdrachtgeverschap. Uit de oude periode nam de corporatie kwaliteiten mee in ontwikkeling en opdrachtgeverschap in projectbeheersing, maar moest het vastgoedbeleid voor de bestaande voorraad ontwikkeld, de klantgerichtheid van de organisatie verbeterd en de samenwerking met gemeenten en belanghouders geïntensiveerd worden. Parallel werd de financiële sturing en het risicobeheer verstevigd. Deze veranderingen hebben nog niet volledig hun beslag gekregen. Het streven de autonomie van projectontwikkeling en van de vroegere regiodirecteuren in te kaderen is gerealiseerd, maar daar staan ook kosten tegenover. De organisatie wordt als complex, traag, soms zelfs als afwachtend ervaren, met soms te weinig daadkracht. Voor derden is het niet altijd duidelijk welk mandaat de gesprekspartners hebben en hoe de afspraken intern worden opgepakt. Benaderbaar en vriendelijk is WoonFriesland zeker, maar tegelijk veeleer reactief dan proactief. Als er eenmaal afspraken zijn gemaakt, is de nakoming ervan geen vraagstuk dat veel aandacht behoeft: dat gebeurt wel. Het zeer brede spectrum van activiteiten sluit aan bij de locale praktijk, maar lijkt ook wel het resultaat te zijn van U vraagt, wij draaien. Momenteel wordt hard gewerkt aan de beleidstrategie en de fundering van keuzes. De aanpak is sterk procesgericht om over een breed front tot gedeelde opvattingen te komen. Maar een dergelijke aanpak is ook diffuus en mist nog focus. De visitatiecommissie heeft geconstateerd dat zowel intern als extern waardering voor de nieuwe koers bestaat. Groot winstpunt van de afgelopen periode is dat er rust in de organisatie kwam en de nieuwe koers ook extern herkenbaar werd. In de waardering is overigens wel de nodige nuance te vinden. Aan de positieve kant van het spectrum staat bijvoorbeeld de gemeente Leeuwarden die de inzet en feitelijke prestaties als prima waardeert. Aan de negatieve kant van het spectrum staat bijvoorbeeld het Huurdersplatform, die vindt dat er onvoldoende en naar haar oordeel zelfs afnemende focus is op het huurdersbelang. Tegelijkertijd is er een breed gevoel dat de periode van beleidsaanpassing en consolidatie nu over moet zijn. De buitenwacht vindt het in veel gevallen moeilijk te formuleren waarin WoonFriesland excelleert en in wil excelleren. Als grote speler in het Friese moet zij ook herkenbaar zijn en aanspreekbaar op haar voornemens en daden. Dat vergt niet alleen aanwezigheid in de vele netwerken, maar ook scherpe prioriteiten en heldere keuzes. Waar het gaat om Presteren naar eigen ambities moet de commissie constateren dat die ambities (nog) niet scherp geformuleerd zijn. De negen strategische doelstellingen die in het bedrijfsplan 2009 zijn vervat, kennen wel een vertaling in activiteiten en meetpunten, en zijn ook in de beleidsplannen van het concern, in de regioplannen, en in de kwartaalrapportages terug te vinden. Maar door het abstracte karakter ervan en de veelal procesmatige uitwerking is het moeilijk na te gaan in hoeverre deze ook sturend werken. Het ontbreekt in ieder geval nog aan een afwegingskader op grond waarvan duidelijke prioriteiten gesteld worden. Externe verankering van beleidskeuzes, door gebruik te maken van woningmarktonderzoek en belanghoudersinzichten KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 10 van 51

11 is er vermoedelijk wel, vooral bij de leefbaarheids- en herstructureringsaanpak van gebieden, maar is op regio en concernniveau niet expliciet vormgegeven en traceerbaar. De commissie waardeert om die redenen het presteren naar ambities betrekkelijk laag, in de verwachting overigens dat op vrij korte termijn de beleidskeuzes op zowel centraal als regionaal niveau duidelijker zichtbaar zullen worden. Er wordt nu hard gewerkt aan een vastgoedstrategie. Hetzelfde geldt voor de terreinen klantsturing en leefbaarheid. Positief is de commissie over de experimentaanpak bij de leefbaarheid en wijkaanpak, alsmede de belangrijke aanzetten die gegeven zijn in monitoring van outcome als klantwaardering van dienstverlening, van woning- en omgevingskwaliteit en de veranderingen in leefbaarheid van buurten en wijken. Een belangrijk onderdeel van de visitatie is het Presteren naar opgaven. De commissie heeft het presteren naar opgaven doorgaans als voldoende tot ruim voldoende beoordeeld, met tegelijk een vrij lage waardering voor de kwaliteit van de prestatiesturing. De waardering van de geleverde prestaties is ingegeven door de ingezette koerswijziging die aansluit bij de zich wijzigende marktomstandigheden en beleid van provincie en gemeenten, het brede palet aan activiteiten dat sterk op de lokale omstandigheden is gericht, de grote inzet bij de wijkaanpak in vooral Leeuwarden. De betrekkelijk lage waardering voor de prestatiesturing vergt nadere toelichting. Op veel van de prestatievelden waren de geformuleerde opgaven kwalitatief van aard en van een hoog abstractieniveau. Het is de commissie opgevallen dat WoonFriesland moeite had om de opgaven in beeld te brengen en de gewenste prestaties van de corporatie te definiëren. Prestatieafspraken met gemeenten lopen in concreetheid sterk uiteen en blijken lang niet altijd een specificatie te bevatten van de opgave voor WoonFriesland zelf. Er is geen op regio- of concernniveau geconsolideerd overzicht van opgaven c.q. taakafspraken. Binnen elk prestatieveld werden talloze activiteiten gerapporteerd, zonder verantwoording van de mate waarin de eerder vastgelegde opgaven of afspraken zijn gerealiseerd: de beleidscyclus wordt onvoldoende gesloten. Een verklaring hiervoor is wellicht de omvang en complexiteit van het werkveld. De opgaven verschillen naar regio en daarbinnen tussen steden en dorpen. Gemeenten en provincie passen hun beleid ook aan de zich wijzigende omstandigheden aan. Deze complexiteit mag als verzachtende omstandigheid gelden, maar tegelijk vergroot die juist de noodzaak om het prestatiebeeld aan te scherpen. Op die manier krijgen de regio s een instrument in handen om op de gewenste maatschappelijke prestaties te sturen en kan tegelijk de voortgang ervan op concern niveau beter worden gevolgd. De maatschappelijke bijdrage van WoonFriesland kan dan ook beter zichtbaar en extern bespreekbaar gemaakt worden. De relatie met en de Waardering door de belanghouders is de derde dimensie van de visitatie. Zoals eerder benadrukt, is WoonFriesland er in geslaagd om opnieuw vertrouwen te winnen en de veranderde koers ook bij de belanghouders zichtbaar te maken, maar er is ook een zeker ongeduld. De belanghouderswaardering is op dit punt doorgaans voldoende. Het valt de commissie op dat er op allerlei niveaus zeer veel contacten zijn en het overleg intensief is, maar dat er nog geen strakke regie in al die overleggen is. Het overleg is veelal gericht op specifieke activiteiten, nog te weinig op het gezamenlijk verkennen van de opgaven, op de strategie van de eigen onderneming, of over strategische ruil en beleidsafstemming. Er liggen veel onbenutte kansen, juist omdat WoonFriesland een grote partij is die door de Frieslandbrede ervaringen ook in staat geacht moet worden om vraagstukken op te schalen en duurzame coalities te sluiten. Een meer voor derden zichtbare rol van de bestuurder, die niet alleen het bedrijf vertegenwoordigt, maar ook een actieve rol in de coalitievorming zou moeten spelen en extern aanspreekbaar is voor nakoming op de gemaakte afspraken. Ten vierde het Presteren naar vermogen. Voorheen was WoonFriesland een onderneming die op zoek was naar investeringsmogelijkheden. De vermogenspositie is inmiddels minder riant door herwaardering van het bezit. Omvangrijke (onrendabele) investeringen in de kwaliteit van het eigen bezit en in de bouw van sociale huurwoningen blijken nodig. Nu de markt tegenzit en de mogelijkheden van winst uit projectontwikkeling en woningverkoop afnemen, zullen ook de financiële afwegingen aan scherpte winnen, inclusief de vraag in hoeverre de efficiency in uitgaven aan beheer en onderhoud en van investeringen kan toenemen. In ieder geval zal de druk toenemen tot scherpe prioritering, en dus ook de noodzaak van een duidelijker financiële kaderstelling en afwegingskader. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 11 van 51

12 Ten slotte de Governance. De commissie constateerde al eerder een grote inzet bij de externe verankering van beleid bij activiteiten en projecten, maar stelt ook vast dat dit op beleidsstrategisch niveau nog geen transparant proces is. Hier kan veel aan verbeterd worden. De commissie constateert dat de Raad van Commissarissen actief en zeer betrokken is in de toezichthoudende functie, in het bijzonder waar het de investeringen en de beheersing van investeringsrisico s betreft. Vanuit het verleden is die grote betrokkenheid goed te verklaren, evenals vanuit het gegeven dat er vele activiteiten worden ondernomen zonder een scherpe focus. De strategieontwikkeling die nu onder handen is, biedt straks ook de basis voor wat meer afstand omdat de Raad een duidelijk mandaat verstrekt aan het bestuur. Een lerende organisatie vergt ruimte voor het maken van eigen afwegingen. Er kan dan meer samenhang ontstaan tussen de rolopvatting van de Raad van Commissarissen en de ontwikkelingsfilosofie ten aanzien van de organisatie. 0.5 Aanbevelingen Navolgend enkele aanbevelingen op basis van de bevindingen in dit visitatierapport. Daarin klinken twee centrale noties door. Ten eerste dat de periode van omschakeling en consolidatie voor WoonFriesland voorbij is. Er is een nieuwe periode aangebroken waarin het nodig is scherpe keuzes te maken, daar bewust op te sturen en daarover in debat te gaan met de buitenwereld. Een tweede belangrijke notie is dat WoonFriesland belangrijk kapitaal heeft opgebouwd: brede kennis en ervaring, contacten door de hele provincie met diverse partijen, vertrouwen bij derden en een grote betrokkenheid en enthousiasme binnen het bedrijf zelf. Wees je bewust van deze positie, maak daar actief gebruik van en treedt ermee naar buiten. 1. Expliciteer ambities en zorg voor een betere verantwoording van het doelbereik Wees meer SMART in de vertaling van de strategische doeleinden in gewenste maatschappelijke effecten en de daarbij behorende inzet van WoonFriesland. Op die manier ontstaat een beleidsinhoudelijk afwegingskader waarmee de prestatiesturing intern kan worden versterkt. Daarbij kan worden aangesloten bij de BSC zoals die momenteel door WoonFriesland wordt gehanteerd. Behoud tegelijkertijd de reeds aanwezige lokale sensitiviteit om in te kunnen spelen op actuele vraagstukken en dus de ruimte voor lokaal initiatief (zie ook punt 3). Maak op regionaal niveau de opgaven inzichtelijk. In de komende periode zal mede door de economische crisis de vermogenspositie onder druk komen te staan. Dit noodzaakt tot scherpere keuzes ten aanzien van uitgaven en investeringen. De bovengenoemde explicitering van de ambities is daarbij onontbeerlijk. Het vergt ook een kritische blik op de organisatie- en beheerkosten om mogelijkheden voor efficiency te definiëren. Dit staat bij WoonFriesland reeds op het netvlies. Op het terrein van beleidsontwikkeling en het doorlopen van de beleidscyslus is binnen WoonFriesland veel gaande. De vastgoedstrategie wordt per regio en op concernniveau vastgelegd in een beleidsdocument, logischerwijs in samenhang met de verkenning van de vermogensontwikkeling van WoonFriesland. Expliciteer de daarin gemaakte keuzes en onderbouw deze: maak helder welke afwegingen zijn gemaakt. Maak via monitoring en evaluatie beter zichtbaar hoe en in welke mate de talrijke activiteiten bijdragen aan het bereiken van de gestelde doelen. Dit versterkt het element van leren en verbeteren. WoonFriesland heeft overigens belangrijke aanzetten tot output en outcome meting. Het oordeel over de kwaliteit van dienstverlening (KWH) en over de kwaliteit van de woning (USP) zijn daar voorbeelden van. Ook wordt het effect van de leefbaarheidspilots geëvalueerd. Verrijk dit met oordelen van bewoners en gebruikers over de kwaliteit en leefbaarheid van de woonomgeving en van de aanpak van dorpskernen en herstructureringsgebieden, waardoor een beeld ontstaat van effecten van de gebiedsgerichte aanpak. Maak ook de maatschappelijke effecten zichtbaar van de samenwerking in ketens met andere partijen (onderwijs, werk, welzijn en zorg) (zie ook onder 2). 2. Versterk externe verankering van beleid Intensiveer het overleg op strategisch en tactisch niveau, naast het nu al frequente overleg over projecten. Neem belanghouders mee in de keuzen die je maakt en betrek daarin expliciet de verwachtingen van belanghouders. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 12 van 51

13 Wees in de prestatieafspraken met gemeenten veel scherper over de gewenste prestaties van WoonFriesland en maak met nader te kiezen belanghouders afspraken over strategische (keten)samenwerking met bijbehorende programma s. Breng in het veelvuldige externe overleg meer, ook voor derden herkenbare, regie. Gebruik het beleidsdocument over het portefeuillebeleid voor extern debat over de koers van WoonFriesland en wees vervolgens naar buiten toe duidelijk over de resultaten daarvan. Consolideer het totaal aan afspraken met gemeenten en andere partners op concern- en regioniveau. Wees in de periodieke verantwoording op beide niveaus meer expliciet ten aanzien van de mate waarin deze afspraken zijn gerealiseerd. Toets de overlegstrategie met externen. Wees meer open over welk vervolg gegeven wordt aan hun inbreng. Wees richting het Platform meer transparant: reageer sneller op adviezen, informatieverzoeken en opmerkingen, geef gemotiveerd aan wat met adviezen (al dan niet) wordt gedaan. 3. Maak ruimte voor integrale afweging op regioniveau Maak (ook extern) duidelijker keuzen in wat centraal wordt geregeld en wat decentraal. Dit vergroot de slagkracht in de besluitvorming en creëert duidelijkheid voor belanghouders. De uitwerking kan per beleidsterrein verschillen. Zo leent bijvoorbeeld de klantsturing zich voor verdere centralisatie van beleid in combinatie met decentrale loketten. Strategievorming ten aanzien van vastgoed en leefbaarheid vraagt daarentegen ruimte voor maatwerk decentraal. Versterk de afstemming tussen de domeinen op regionaal niveau in de cyclus van planning en begroting. Leg verband tussen de ontwikkelingsfilosofie van de organisatie en de wijze waarop de Raad van Commissarissen zijn advies- en toezichthoudende rol invult. Meer ruimte voor de regio s vraagt een daarbij passend mandaat. De scherpere kaders die ontstaan door de eerder genoemde uitwerking van de strategie (zie punt 1), biedt daartoe gelegenheid. 4. Organiseer actief het debat over volkshuisvestelijke vraagstukken in Friesland De buitenwereld verwacht een prominente rol van WoonFriesland in debatten over volkshuisvestelijke vraagstukken in de provincie. Met name genoemd zijn de thema s krimp en wonen met welzijn en zorg. Bundel de opgedane kennis en ervaring, neem stelling en wees ook als bestuur in dat debat meer zichtbaar. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 13 van 51

14 1 Inleiding 1.1 Visitaties in de corporatiesector De samenleving heeft het laatste woord als het gaat over het maatschappelijk presteren van corporaties, niet de overheid, maar ook corporaties zelf niet. Verticaal toezicht door de overheid maakt plaats voor horizontale verantwoording aan de samenleving. Huurders, gemeenten en andere belanghouders kunnen nu gefundeerd hun maatschappelijk oordeel uitspreken over prestaties van woningcorporaties. Een nieuw systeem van maatschappelijke visitatie biedt daarvoor alle handvatten. Het nieuwe visitatiestelsel maakt objectief zichtbaar en meetbaar wat corporaties nu en straks kunnen betekenen voor bestuurders, toezichthouders, de rijksoverheid en vooral voor de huurders, de buurten en andere belanghouders. Werking Deelname aan maatschappelijke visitaties is verplicht voor corporaties die lid zijn van brancheorganisatie Aedes. Corporaties dienen zich eenmaal in de vier jaar te laten visiteren. Eens per vier jaar krijgt elke corporatie een deskundige visitatiecommissie op bezoek, samengesteld door een geaccrediteerd bureau. Die commissie licht de corporatie door vanuit het perspectief van de opgaven in het werkgebied en vanuit de verwachtingen van gemeente, huurders en andere belanghouders in de directe omgeving. Wat presteert de corporatie werkelijk? Welk vermogen is daarvoor echt beschikbaar? Wordt dat vermogen voldoende benut? Wat vinden belanghebbenden van het presteren van de corporatie? Hoe worden zij in de dagelijkse praktijk betrokken bij het beleid? Ook telt mee welke doelen de corporatie zelf heeft en of ze wel alles doet wat in haar vermogen ligt om deze doelen te realiseren. De bevindingen worden zo veel mogelijk meetbaar gemaakt, geanalyseerd, beoordeeld en gerapporteerd volgens een uniforme methodiek. Het visitatierapport is openbaar. De beoordeling van de prestaties heeft plaatsgevonden op basis van een uitgebreid stelsel van normen en meetpunten. In de onderstaande tabel is weergegeven hoe de beoordeling tot stand is gekomen. Normstelling prestatiebeoordeling Beoordeling in rapportcijfers Kwantitatieve meetpunten Kwalitatieve meetpunten Rapportcijfer 8 De prestatie overtreft de doelstelling, ambitie, de opgave in het werkgebied of De corporatie voldoet geheel aan de norm: Ja de verwachting van belanghouders: overschrijding is meer dan 25%. Rapportcijfer 7 De prestatie komt overeen met de doelstelling, de opgave of de verwachting van belanghouders: De corporatie voldoet aan de norm, maar verbetering is nog mogelijk: Ja, maar afwijking maximaal + of 25%. Rapportcijfer 6 De prestatie is lager dan de doelstelling/ambitie, de opgave in het werkgebied of de verwachting van belanghouders: afwijking 25% tot De corporatie voldoet niet aan de norm, maar de corporatie is bezig met verbeteringen: Nee, maar 50%. Rapportcijfer 5 De prestatie is aanzienlijk lager dan de doelstelling, de opgave of de verwachting van belanghouders: afwijking meer dan - 50% De corporatie voldoet niet aan de norm en de corporatie heeft geen maatregelen genomen om haar prestaties te verbeteren. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 14 van 51

15 1.2 De KWH-aanpak van visitaties WoonFriesland heeft haar prestaties, haar beleids- en bedrijfsproces laten beoordelen op basis van de KWH-Visitatiemethode. Deze methode bestaat uit twee delen. Deel I beoordeelt conform de methodiek van de SEV / Auditraad de kwantitatieve prestaties van WoonFriesland bezien vanuit vijf ratio s. Deze worden hieronder nader toegelicht. Deel II geeft concrete aanknopingspunten voor leren en verbeteren vanuit vijf perspectieven: de klant, bewonersparticipatie, belanghouders, intern toezicht en medewerkers. De scores in beide delen zijn gebaseerd op een beoordeling van de prestaties van WoonFriesland door een visitatiecommissie. Meer informatie over samenstelling van de commissie is opgenomen in de bijlagen. Deel I: beoordeling op basis van SEV / Auditraad methodiek 3.0 Het onderzoek in deel I van het rapport omvat een beoordeling van geleverde prestaties afgezet tegen vijf ratio s: ten eerste de opgaven in het werkgebied zoals deze zijn vastgelegd in prestatieafspraken en de woonvisie van de gemeente. Daarnaast is gekeken naar de eigen prestaties in relatie tot de doelen en ambities van de corporatie, prestaties volgens belanghouders, het presteren naar (financieel) vermogen en ten slotte de kwaliteit van de besluitvorming / governance (zie figuur 1). De beoordeling heeft plaatsgevonden op basis van documentanalyses, gesprekken met belanghouders, zoals de gemeente, zorg- en welzijnsinstellingen, wijkraden en bewonersvertegenwoordigers. Eveneens is gesproken met interne toezichthouders, directieleden, leidinggevenden, medewerkers en met de accountant van WoonFriesland. Als onderdeel van de visitatie heeft WoonFriesland een zelfevaluatie opgesteld en gegevens verzameld over de opgaven in haar werkgebied, haar doelen en ambities en de door haar geleverde prestaties. WoonFriesland diende alle gegevens te onderbouwen met oorspronkelijke documenten, zoals beleidsplannen en jaarverslagen. Een nadere toelichting op de structuur en werkwijze van deze KWH-Visitatie is opgenomen in de onderzoeksverantwoording in de bijlagen. Figuur 1. Structuur methodiek SEV / Auditraad 3.0 De SEV / Auditraad methodiek gebruikt de uitdrukking Presteren volgens Stakeholders (PvS). KWH is van mening dat het Nederlandse woord belanghouders een volwaardig alternatief is en gebruikt daarom de omschrijving Presteren volgens Belanghouders en de afkorting PvB. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 15 van 51

16 Deel II: de perspectieven van KWH In het tweede deel van de KWH-Visitatie wordt de waardering van klanten en belanghouders voor het maatschappelijk presteren van de corporatie in beeld gebracht. Deze waardering wordt gemeten met delen van KWH-meetproducten zoals het KWH-Participatielabel, het KWH-Maatschappijlabel en het KWH-Huurlabel. De meerwaarde van deel II van het rapport is dat naast het oordeel over prestaties, ook een oordeel wordt gegeven over het beleidsproces van de corporatie en de mate waarin belanghouders hierover tevreden zijn, aangevuld met de tevredenheid van klanten over de dienstverlening van de corporatie. Doordat gebruik wordt gemaakt van hele concrete normen en meetpunten, geeft het tweede deel van het rapport concrete aanknopingspunten voor leren en verbeteren. Figuur 2. De perspectieven van KWH in schema Perspectief intern toezicht Perspectief klanten Proces maatschappelijke prestaties Perspectief belanghouders Perspectief medewerkers Perspectief bewonersparticipatie De visitatiecommissie zoekt in deel II verklaringen voor prestaties of het uitblijven daarvan. De sleutel kan bijvoorbeeld liggen in het interne toezicht, in de mate waarin de structuur, de bedrijfsvoering en de cultuur van de werkorganisatie zijn afgestemd op de ambities en externe opgave en uitdagingen van de corporatie, of in de frequentie en de diepgang van het overleg met de belanghouders. De visitatiecommissie kijkt niet alleen naar wat al is bereikt. Ze beoordeelt ook of er voldoende waarborgen zijn voor goed presteren in de nabije toekomst. Het is aan de visitatiecommissie om het presteren in perspectief te plaatsen en te komen tot een wijs en communiceerbaar oordeel. De beoordeling van WoonFriesland in het tweede deel van dit onderzoek heeft plaatsgevonden op basis van een uitgebreid stelsel van normen en meetpunten. In de onderzoeksverantwoording in de bijlagen is weergegeven hoe de beoordeling tot stand is gekomen. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 16 van 51

17 1.3 Bijzondere aanpak visitatie WoonFriesland In 2007 heeft WoonFriesland een drastische koerswijziging ondergaan. WoonFriesland heeft een omslag gemaakt van een meer aanbodgeoriënteerde sturing met een groeistrategie naar een vraag- en klantgeoriënteerde sturing. Door middel van de visitatie wil WoonFriesland horen van haar belanghouders of zij goed op koers ligt. Daarnaast biedt de visitatie de gelegenheid aan belanghouders om te uiten wat zij van WoonFriesland verwachten. De resultaten van deze visitatie zullen tijdens een congres met belanghouders worden gepresenteerd. Bovendien geeft WoonFriesland haar belanghouders de gelegenheid om over de resultaten in debat te gaan. Hiermee wil WoonFriesland niet alleen verantwoording afleggen, maar ook leren en verbeteren. 1.4 WoonFriesland en haar werkgebied: een impressie 1 Omvangrijk werkgebied WoonFriesland is ongeveer 10 jaar geleden ontstaan uit een fusie van zes kleinere corporaties en is de grootste woningcorporatie in Friesland. WoonFriesland is werkzaam in de hele provincie Friesland en heeft bezit in ruim 20 gemeenten. Het bezit per gemeente varieert van 16 woningen in Menaldumadeel tot woningen in Leeuwarden. In vier van de gemeenten waar WoonFriesland substantieel bezit heeft, is haar marktaandeel het grootst. Men zou kunnen spreken van een verspreid en deels versnipperd bezit. Bovendien is er altijd sprake van concurrentie met andere woningaanbieders. De opgave vindt WoonFriesland op lokaal niveau, in de samenwerking met andere partijen. Daarom bedient WoonFriesland haar belanghouders vanuit drie regio s. De klanten worden vanuit zes lokale vestigingen bediend. Grote diversiteit in opgave In de regio Noord heeft WoonFriesland bezit in de stad Leeuwarden, de dorpen van Leeuwarden en Leeuwarderadeel. In sommige van die dorpen speelt de vergrijzing al een rol. Dit blijkt uit bijvoorbeeld het Woonplan van de gemeente Leeuwarderaldeel. Daarin staat de ambitie geformuleerd om extra aandacht te besteden aan ouderenhuisvesting. Daarnaast heeft ook kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad de aandacht. Op het gebied van leefbaarheid in de kleine dorpen is het op peil houden van het voorzieningenniveau belangrijk. Bij de (leefbaarheids)opgaven in Leeuwarden moet WoonFriesland rekening houden met bewoners van verschillende culturele achtergronden. WoonFriesland heeft daar bezit in onder andere de prioriteitswijk Heechterp Schieringen. De fysieke opgave in Leeuwarden is meer toegespitst op nieuwbouw en herstructurering. De regio Oost wordt aangestuurd vanuit Drachten en heeft klantvestigingen in Drachten en Burgum. Het werkgebied spreidt zich uit over zeven gemeenten. In de gemeente Smallingerland heeft WoonFriesland het meeste bezit (3.117 woningen). In de gemeente Tytsjerksteradiel is WoonFriesland de enige sociale verhuurder. Het bezit van WoonFriesland in de regio Oost is deels van een matige kwaliteit (bijv. verouderde badkamers en keukens). Vooral in de kleine dorpen zal in de toekomst de verhuurbaarheid problematisch kunnen worden. Tot slot, de regio ZuidWest heeft drie vestigingen in Heerenveen, Koudum en Oosterwolde. Bijzonder aan deze regio is dat ook de Waddeneilanden deel uitmaken van het werkgebied. Op Vlieland heeft WoonFriesland in 2005 het beheer van de gemeentewoningen overgenomen. Op Schiermonnikoog heeft WoonFriesland 80% van alle huurwoningen in haar bezit. Hoewel in de regio ZuidWest niet direct sprake is van krimp, speelt ook hier in de kleine dorpen de vergrijzing en het wegvallen van voorzieningen een rol. 1 Gebaseerd op Ondernemingsplan 2009, Jaarverslag 2009, zelfevaluatie , werkplan Regio Oost KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 17 van 51

18 Kortom, het werkgebied en de opgaven van WoonFriesland zijn met recht als zeer divers te typeren. Omdat het werkgebied van WoonFriesland zo groot is, varieert de omgeving en daarmee de opgave sterk. In het gehele werkgebied speelt het vraagstuk van leefbaarheid en voorzieningenniveau van kleinere dorpen. Maar of het nu om stad of platteland gaat, de grootste opgave ziet WoonFriesland in het versterken en verbeteren van wijken en buurten. Daarbij profileert WoonFriesland zich als een maatschappelijk ondernemer die in samenwerking met andere partijen bouwt aan beter wonen in de brede zin van het woord. Dat is onder andere terug te vinden in de samenwerking met een groot aantal partijen op het gebied van zorg en welzijn en de verschillende activiteiten met betrekking tot leefbaarheid. Samenwerking met belanghouders In samenwerking met zorginstellingen ontwikkelt WoonFriesland huisvesting voor doelgroepen als (probleem)jongeren, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, senioren en dak- en thuislozen. Daarnaast bouwt WoonFriesland verschillende multifunctionele centra, zoals in Skoatterwâld (Heerenveen), Vrijheidswijk en Camminghaburen (Leeuwarden) en in Warns. Naast het ontwikkelen van vastgoed, uit de samenwerking met belanghouders zich ook in een breed scala aan samenwerkingsovereenkomsten, zoals het Sociaal Convenant in Heerenveen en het structurele overleg met het Huurdersplatform. 1.5 Leeswijzer In dit rapport worden de prestaties van WoonFriesland beoordeeld op basis van de maatschappelijke visitatiemethodiek zoals ontwikkeld door de Auditraad. Deel I toetst vooral de harde prestaties en hoe deze door belanghouders worden gewaardeerd. In hoofdstuk 2 tot en met 5 bespreken wij de prestaties van WoonFriesland vanuit diverse invalshoeken: de eigen ambities en doelen (PnA/D), de opgaven in het werkgebied van WoonFriesland (PnO), de verwachtingen van belanghouders (PvB), de financiële mogelijkheden (PnV). In hoofdstuk 6 worden de kwaliteit van het bestuur en de mogelijkheden tot beïnvloeding van WoonFriesland beoordeeld (Gov). KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 18 van 51

19 2 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D) 2.1 Missie en ambities Missie van WoonFriesland (Ondernemingsplan 2009): Wij willen goed wonen realiseren, primair voor hen, die qua inkomen, gezondheid of maatschappelijke positie onvoldoende in staat zijn dat volledig op eigen kracht te bewerkstelligen. Visie van WoonFriesland (Ondernemingsplan 2009): > De klant staat centraal Wij zijn een onderneming die onze klanten goed wil bedienen; die woningen en woondiensten levert die aansluiten bij wat klanten willen. > Integrale aanpak van opgaven in samenwerking met anderen We willen verbinder en stimulator zijn van partijen die betrokken zijn bij de kwaliteit van het wonen, de woonomgeving, maatschappelijke voorzieningen en diensten voor bewoners. Strategische doelstellingen (Ondernemingsplan 2009): > Onze klanten, belanghouders, partners en medewerkers herkennen en erkennen ons als maatschappelijke onderneming en als stimulans in de samenwerking. > We scheppen kansen voor en benutten daarbij de kracht van de mensen die voor hun wonen op de corporatie aangewezen zijn. > Onze klanten zijn tevreden over de kwaliteit van de woning, de woonomgeving en onze dienstverlening. > Onze klanten hebben optimale keuze- en participatiemogelijkheden. > We pakken beheer- en veranderopgaven van wijken, buurten en dorpen integraal aan. > We benutten innovatieve mogelijkheden om aan de (toekomstige) vraag naar woonproducten en woondiensten te voldoen. > Onze organisatie is financieel gezond. > We benutten voortdurend de ontwikkelings- en aanpassingsmogelijkheden van onze medewerkers en informatiesystemen. 2.2 Presteren naar eigen Ambities en Doelen (PnA/D): I Prestaties De indeling naar prestatievelden zoals in de visitatiemethodiek wordt gehanteerd sluit niet 1 op 1 aan bij de indeling in strategische doelen die WoonFriesland hanteert. In onderstaande tabel zijn de doelstellingen van WoonFriesland op de prestatievelden en de geleverde prestaties weergegeven. Het overzicht is door WoonFriesland opgesteld en door de visitatiecommissie getoetst 2. Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties 1 Beschikbaarheid Toewijzen van meer dan 75% van de vrijgekomen woningen (nieuw en bestaand) aan de doelgroep cf. BBSHdefinitie. 2 Betaalbaarheid Van de totale woningvoorraad van WoonFriesland dient minimaal 90% een huur te hebben beneden de aftoppingsgrens huurtoeslag voor 1 en 2- persoons huishoudens Meer dan 80% van de vrijgekomen woningen zijn toegewezen aan doelgroep. Meer dan 90% van het woningbezit heeft een huur beneden de (onderste) aftoppingsgrens huurtoeslag. 2 De aansluiting tussen de geformuleerde ambities en doelen en de geleverde prestaties was niet altijd eenduidig. Waar nodig heeft de commissie een herschikking doorgevoerd. Ambities en doelen die niet tot meetbare prestaties leidden zijn kortheidshalve niet in het schema vermeld, in het achterliggende meetschema wel. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 19 van 51

20 Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties Huuraanpassing bij mutatie zodanig toepassen dat woning niet boven aftoppingsgrens huurtoeslag uitkomt. 3 Bijzondere doelgroepen Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities op de woningmarkt. De doelstellingen zijn niet volledig SMART gemaakt in meetbare prestatie-indicatoren. De ambitie is een impliciet onderdeel van onze inzet. Er zijn en worden met name veel bijzondere woonvormen gerealiseerd (sociaal pensions, logeerhuizen, mfc s met verpleegunits, woonvormen voor gehandicapten, centra voor maatschappelijke opvang, vrouwenopvang e.d.). Toewijzen van meer dan 5% van de vrijkomende (zelfstandig te bewonen) huurwoningen aan bijzondere doelgroepen. 4 Leefbaarheid WoonFriesland heeft een concern breed leefbaarheidsbeleid neergelegd in Beleidskader leefbaarheid: Werken aan Wijken. De maatschappelijke verwachtingen verbinden t.a.v. de kwaliteit van het wonen en de woonomgeving, in open dialoog met de belanghouders. Realiseren van maatschappelijk vastgoed: 3000 m 2 in 2008 en m 2 in Opstellen van 3 integrale wijkvisies. 5 Bouwproductie Productiedoelstellingen voor periode 2005 t/m 2009: Nieuwbouw huur: 1900 Nieuwbouw koop: 1450 Renovatie: 750 Verkoop: 1500 Sloop: Stedelijke vernieuwing We pakken verander- en beheeropgaven van wijken, buurten en dorpen integraal aan (prestatie-indicator: drie integrale gebiedsvisies zijn opgeteld). Meer dan 5 % van de vrijgekomen woningen zijn toegewezen aan bijzondere doelgroepen. Document: Beleidskader leefbaarheid werken aan wijken (maart 2009) Pilots zijn gerealiseerd en geëvalueerd. Resultaten zijn beschreven in de zin van daling mutatiegraad in betreffende buurt, participatie van bewoners en kwalitatieve waarnemingen. In 2008 is 1755 m 2 aan maatschappelijk vastgoed gerealiseerd. De prognose voor 2009 is m 2. Deze zijn nog niet gerealiseerd. Realisatie 2005 t/m prognose 2009: Nieuwbouw huur: 1492 Nieuwbouw koop: 694 Renovatie: 1550 Verkoop: 1044 Sloop: 910 WoonFriesland is actief in bijvoorbeeld: stedelijke vernieuwing Vegelin Leeuwarden (gereed), Vrijheidswijk Leeuwarden (loopt nog), dorpsvernieuwing Ureterp (loopt nog), clustering H garyp (net begonnen), NoordOost Drachten (bijna gereed), de Bouwen Drachten (start binnenkort) Overeenstemming met gemeente Leeuwarden over uitvoering wijkactieplan Heechterp Schieringen is bereikt. Tegengaan verkrotting op kwetsbare plekken in kleine dorpen Betrokkenheid bij het behoud en gebruik van monumentale panden en cultureel erfgoed. 1 aankoop krot Britsum+ sloop-en nieuwbouwplan. Ombouw tot huur- en koopappartementen van de Academiegebouwen te Franeker KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 20 van 51

21 Prestatieveld Ambities / Doelen Prestaties (2008/2009). Herontwikkeling en verhuur van kazerne, kerkgebouw, ziekenhuis en pakhuis (ruim 300 wooneenheden), het Fryslânhus (popacademie), de Infirmerie (kunstenaars) te Leeuwarden. Hoogniveau renovatie 67 vooroorlogse woningen Bosboomstraat e.o. te Leeuwarden (2007). Ombouw schoolgebouw tot woonvorm voor gehandicapten in Drachten. Restauratie sluiswachterswoning Bakkeveen. Aankoop 3 boerderijen (Haule, Oentsjerk en Oudemirdum) voor ombouw tot woonvormen voor gehandicapten. 7 Energie en Duurzaamheid Over een periode van 10 jaar realiseren dat 75% van woningen energie label B heeft. Nog beperkt (in nieuwe woningen met A-label opgeleverd, 71 slecht presterende woningen gesloopt, bij 548 woningen energieprestatie verbeterd naar label C). Vermelden Energielabel bij elk woningaanbod. Per staat bij elk woningaanbod op internet en in Leeuwarden Courant het energielabel. Op basis van de geleverde prestaties in verhouding tot de eigen doelen en ambities van WoonFriesland komt de visitatiecommissie tot de onderstaande beoordeling. PnA/D: Beoordeling prestaties naar eigen doelen en ambities Prestatieveld Beoordeling 1 Beschikbaarheid 7,5 2 Betaalbaarheid 6,7 3 Bijzondere doelgroepen 6,0 4 Leefbaarheid 6,5 5 Bouwproductie 6,3 6 Stedelijke vernieuwing 6,3 7 Energie en duurzaamheid 6,5 Totaal 6,5 Toelichting: Algemeen WoonFriesland formuleert haar ambities en doelen op een hoog abstractieniveau. Niet alle doelstellingen zijn in meetbare termen beschreven. Bijvoorbeeld leefbaarheid, stedelijke vernieuwing en het huisvesten van bijzondere doelgroepen lenen zich voor nadere precisering. Sommige prestatievelden zijn te eng geoperationaliseerd. Bijvoorbeeld: beschikbaarheid is nu alleen gedefinieerd als percentage vrijgekomen woningen en betaalbaarheid alleen als het percentage woningen onder de aftoppingsgrens. Het ontbreekt bijvoorbeeld aan doelstellingen ten aanzien van de te bedienen klantgroepen en de daarbij behorende kwaliteiten, prijzen en omvang van het aanbod. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 21 van 51

22 Beschikbaarheid WoonFriesland heeft haar ambities gehaald. Ook uit de gesprekken met belanghouders blijkt dat gemeenten tevreden zijn over het beschikbare aantal sociale huurwoningen in hun gemeente (en het aandeel dat WoonFriesland daarin beheert). Betaalbaarheid WoonFriesland heeft relatief veel goedkope huurwoningen. Zij haalt dan ook ruimschoots de beoogde doelstelling qua betaalbaarheid; meer dan 90% van het woningbezit heeft een huur beneden de (onderste) aftoppingsgrens huurtoeslag. De rapportage van CFV laat echter zien dat de prijs-kwaliteit verhouding van het bezit van WoonFriesland niet gunstig is (de gemiddelde punt-prijs ligt boven de referentie groep, maar onder landelijke gemiddelde). Er is lange tijd weinig aandacht besteed aan onderhoud van bestaande woningen. WoonFriesland besteedt daar nu wel extra aandacht aan. Dat blijkt bijvoorbeeld uit hoge investeringen op het gebied van onderhoud en renovatie (uitgaven aan woningverbetering). WoonFriesland heeft een huurbeleid dat op matiging van de prijsstijgingen is gericht (zie document Huurbeleid 2008). In het schema zijn echter geen ambities geformuleerd op het gebied van huurprijsbeleid en de relatie tussen prijs en kwaliteit. Bijzondere doelgroepen WoonFriesland is betrokken bij veel projecten in maatschappelijk vastgoed (zie bijv. jaarverslag 2009). Daarmee levert WoonFriesland een (aanzienlijke) bijdrage aan het huisvesten van mensen met bijzondere behoeften. Deze projecten vloeien voort uit de lokale betrokkenheid van WoonFriesland, komen als het ware van onderaf tot stand. Een duidelijke sturing vanuit een onderbouwd programma lijkt te ontbreken. De ambities van WoonFriesland met betrekking tot bijzondere doelgroepen zijn niet helder geformuleerd. Leefbaarheid De manier waarop WoonFriesland handen en voeten geeft aan leefbaarheid door het monitoringsysteem van wijken en het uitvoeren en evalueren van de drie pilots leefbaarheid waardeert de commissie positief. Op het gebied van leefbaarheid in kleine kernen verkeert het beleid nog in het stadium van experimenten. De leefbaarheidsdoelstellingen zijn nog niet expliciet. Gemeenten waarderen de inzet van WoonFriesland op het gebied van leefbaarheid doorgaans positief. Op concernniveau ligt er een beleidskader leefbaarheid waarin is aangegeven waar WoonFriesland wel en niet op aanspreekbaar is en enkele uitgangspunten voor de werkwijze. Dit zal een uitwerking moeten krijgen op wijken dorpsniveau. WoonFriesland is voornemens integrale wijkvisies op te stellen. Deze zijn nog niet gerealiseerd. Bouwproductie WoonFriesland geeft zelf al aan dat de lat wat betreft nieuwbouw is verlegd. Door de koerswijzing in 2007 is de balans tussen nieuwbouw en verbeteren van de bestaande voorraad verschoven. We zien ten opzichte van de oude ambities een onderrealisatie bij nieuwbouw (m.n. in het koopsegment) en bij verkoop van huurwoningen. Tegelijkertijd zien we dat WoonFriesland meer woningen heeft gerenoveerd en gesloopt. Zoals het rapport CFV laat zien investeert WoonFriesland in vergelijking met andere corporaties veel in het verbeteren van bestaande woningen. Deze veranderingen zijn conform de nieuw ingezette koers. Stedelijke vernieuwing WoonFriesland is actief op het gebied van stedelijke- en dorpsvernieuwing. Voor sommige gebieden zijn de ambities vastgelegd in wijkafspraken met gemeenten. Kaderstellende ambities zijn er vooralsnog niet. Het voornemen om tot integrale gebiedsvisies te komen is nog niet ten volle gerealiseerd. WoonFriesland werkt aan een portefeuilleplan, waarmee opgaven en ambities in beeld worden gebracht. KWH Rapportage KWH-Visitatie 2009, WoonFriesland pagina 22 van 51