Voorstel voor de Raad

Transcriptie

1 Voorstel voor de Raad Datum raadsvergadering : 6 juli 2017 Agendapuntnummer : VIII, punt 4 Besluitnummer : 2368 Portefeuillehouder : Wethouder Jan ten Kate Aan de gemeenteraad Onderwerp: Woonplan De Wolden Een leven lang wonen Samenvatting: Een leven lang wonen, is de titel van het nieuwe Woonplan Het document dat tot doel heeft zowel de gemeente als stakeholders handreikingen te geven voor keuzes en opgaven voor de komende jaren. Er zijn een aantal veranderingen geweest die aanleiding zijn om het Woonplan te actualiseren: invoering nieuwe Woningwet; actualisatie bevolkings- en huishoudensprognose; nieuwe regels en ambities rondom verduurzaming; extramuralisering van de (ouderen)zorg; verscherping van hypotheekeisen en vormen. In het proces om te komen tot een nieuw woonplan heeft adviesbureau Companen een deskresearch uitgevoerd. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn samengevoegd in een notitie en in een woonforum (dialoogbijeenkomst) met alle stakeholders besproken. De uitkomst van dit woonforum en de diverse onderzoeken zijn aan u voorgelegd in de debatbijeenkomst van 17 november jl. In deze debatbijeenkomst heeft u op een aantal punten het huidige beleid/werkwijze onderschreven en/of een aantal uitgangspunten meegegeven voor het nieuwe woonplan: in alle dorpen moet woningbouw mogelijk zijn; waarbij u de huidige werkwijze onderschrijft om samen met de inwoners in de kleine kernen vraaggestuurd te bouwen en in de grote kernen, inclusief Alteveer/Kerkenveld risicodragend te investeren; langer zelfstandig thuis wonen mogelijk maken. Niet alleen in de vorm van een financieel instrument maar en-en. Naast een financieel instrument een ouderenconsulent/wooncoach aanstellen die met inwoners een keukentafelgesprek aan gaat. Daarbij kan een scan van de woning worden aangeboden om de mogelijkheid van woningaanpassing te inventariseren. Verruiming van bouw- en bestemmingsplanmogelijkheden om generatiewoningen mogelijk te maken. Samen met de woningcorporatie kijken hoe ouderen ondersteund kunnen worden en welke maatregelen genomen kunnen worden in huurwoningen. Samenwerking met partijen en centrale communicatie/aansturing zijn de sleutelwoorden; Nul op de meter woningen stimuleren; Wooncommunes faciliteren of chaletparken waar ruimte wordt gegeven aan bijvoorbeeld tiny houses. U was verdeeld over of er voldoende aanbod is voor starters en/of inwoners met een modaal inkomen; Actium moet mensen met een inkomen tussen de en niet in Pagina 1 van 6

2 aanmerking laten komen voor een goedkope sociale huurwoning (huurprijs lager dan 586). Daarbij gaf u aan dat de gemeente samen met Actium en marktpartijen moet kijken hoe in deze vraag moet worden voorzien. Het overgrote deel van deze punten is meegenomen in beleid of worden in nadere uit te werken plannen van aanpak verder opgepakt en vorm gegeven. De hoofdlijnen van het voorliggende Woonplan is als volgt: Kansen voor nieuwbouw benutten waar die zich voordoen. De woningbehoefteraming voor de periode is 440 woningen. Inbreiding heeft de voorkeur boven uitbreiding, vanwege de landschappelijke kwaliteit. Betaalbare woonruimte realiseren, zowel huur als koop. Gedifferentieerd nieuwbouwprogramma met zowel goedkopere als duurdere huur- en koopwoningen. Voor starters (en andere doelgroepen die behoefte hebben aan een goedkope woning) houdt de gemeente vast aan het ingezette beleid om in te zetten op de bouw van voldoende goedkope woningen (< ). De gemeente mikt hierbij op een aantal van circa 20 woningen per jaar. Afstemming van ontwikkelingen binnen de regio; toevoeging 440 woningen periode ; 80% in hoofdkernen en 20% in kleine kernen. Voldoende sociale huurwoningen. Langer zelfstandig thuis wonen mogelijk maken. Streven om in 2040 alle woningen in De Wolden energieneutraal te maken. Leefbaarheid in De Woldense dorpen goed houden. Kwaliteit van voorzieningen gaat boven nabijheid. Fase van besluitvorming: Het concept-woonplan heeft het college op 14 maart 2017 vrijgegeven voor inspraak. Het concept woonplan heeft van 30 maart tot en met 10 mei 2017 ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend. Het wordt nu voor definitieve vaststelling aan u voorgelegd. Ontwerpbesluit: Het college stelt u voor: 1. de zienswijze van Actium ontvankelijk te verklaren; 2. het concept- woonplan Een leven lang wonen naar aanleiding van de zienswijze niet te wijzigen; 3. het Woonplan Een leven lang wonen vast te stellen. Inleiding en aanleiding: Inleiding: De inhoud van het Woonplan is inmiddels gedeeltelijk achterhaald. De situatie op de woningmarkt is veranderd en verandert voortdurend. Na de gunning aan Companen in mei 2016, hebben er diverse onderzoeken en (project)bijeenkomsten plaatsgevonden. Naast een aangepast rapport van Companen over de huishoudingsprognose van de provincie Drenthe 2015, heeft er op het advies van Companen een deskresearch plaatsgevonden in de vorm van een vertrekkers- en vestigersonderzoek. De uitkomsten zijn samengevoegd in een notitie die in het woonforum van 22 september 2016 met alle stakeholders zijn besproken. De uitkomsten van de diverse onderzoeken en het woonforum zijn voorgelegd aan u in een discussiebijeenkomst op 17 november. Naar aanleiding daarvan heeft woningcorporatie Actium op 9 februari een presentatie verzorgd aan de raad over o.a. de regels rondom toewijzing. Aanleiding: Zoals aangegeven in de inleiding is de woningmarkt voortdurend in beweging. In het Woonplan gingen we van een beperkte groei van het aantal huishoudens uit en krimp op termijn. Ook was er sprake van een forse crisis op de woningmarkt die Pagina 2 van 6

3 waardedaling van woningen tot gevolg had en verscherpte financieringsmogelijkheden voor consumenten. We zijn 5 jaar verder na vaststelling van het Woonplan Er zijn weer de nodige veranderingen geweest die aanleiding geven om het Woonplan te actualiseren en Ladder proof te maken. Met Ladder proof wordt bedoeld dat nieuwe bestemmingsplannen getoetst moeten worden aan de Ladder van duurzame verstedelijking in verband met de (regionale) behoefte onderbouwing van het woningbouwprogramma. Problemen of vraagstukken: Beschrijving probleem: Er zijn een aantal veranderingen geweest die aanleiding zijn om het Woonplan te actualiseren: Ten eerste is dit de invoering van de nieuwe Woningwet. Deze wet bepaalt dat gemeenten ieder jaar de corporaties uitnodigen om een bod te doen op basis waarvan prestatieafspraken gemaakt kunnen worden. Prestatieafspraken gaan over zaken als nieuwbouw van sociale huurwoningen, betaalbaarheid van woningen, huisvesting van specifieke (urgente) doelgroepen en kwaliteit en duurzaamheid van de woningen. Een tweede aanleiding voor een actualisatie is de nieuwe bevolkings- en huishoudensprognose die is uitgebracht door de provincie Drenthe (2015). Op verzoek van de gemeenten in Zuidwest Drenthe is op basis hiervan begin 2016 een aangepaste woningbehoefteprognose opgesteld. Deze prognose laat een heel ander beeld zien dan de vorige. De nieuwe prognose gaat uit van een forsere groei die bovendien langer door zet als gevolg van huishoudensverdunning en vergrijzing. De gemeente heeft een opgave van 440 woningen tot en met Daarnaast zien we nieuwe richtlijnen en ambities rondom verduurzaming (van de woningvoorraad), extramuralisering (ouderen)zorg en verscherping van hypotheekeisen en vormen. Dit vraagt om concrete plannen en instrumenten om woningen aan te passen danwel nieuw te bouwen. Beoogd effect: Een leven lang wonen, is de titel van het nieuwe Woonplan Het Woonplan heeft tot doel zowel de gemeente als stakeholders handreikingen te geven voor keuzes en opgaven voor de komende jaren. Stakeholders kunnen op basis van dit Woonplan in samenspraak met de gemeente zelfstandig initiatieven ondernemen op diverse thema s. Daarnaast is er een uitvoeringsprogramma voor de komende 4 jaar opgenomen. Daarin staan de acties die de gemeente actief zelf wil ondernemen in samenwerking met stakeholders. Ontwerpbesluit: toelichting en argumentatie: Toelichting ontwerpbesluit: Het strekt te ver om in dit begeleidende advies op alle zaken die in het concept Woonplan genoemd staan in te gaan. Er is voor gekozen in dit advies het proces van de totstandkoming van het Woonplan, de belangrijkste beleidskaders en de hoofdlijnen van het Woonplan te beschrijven. Voor de overige zaken verwijzen wij u graag naar het bijgevoegde Woonplan Argumenten ontwerpbesluit: Proces Na de gunning aan Companen in mei 2016, hebben er diverse onderzoeken en (project)bijeenkomsten plaatsgevonden. Naast een aangepast rapport van Companen over de huishoudensprognose van de provincie Drenthe in 2015, heeft Companen geadviseerd een uitgebreide analyse uit te voeren van de woningmarkt in De Wolden. Hierbij is informatie verzameld over onder meer: Woningvoorraad: huur/koop, woningtype, leeftijd, energielabel. Sociale huur: prijsklassen sociale huur, beschikbaarheid huurwoningen (inclusief Pagina 3 van 6

4 inschrijftijd bij toewijzing). Ontwikkeling koopsector in afgelopen jaren: aantal transacties en gemiddelde koopsom. Bevolkings- en huishoudensontwikkeling (historisch en prognose). Migratiebewegingen; naar kern, leeftijdsgroep en woningtype. Migratiemotieven en zoekgebied vestigers en vertrekkers. Kwalitatieve woningbehoefte tot Doelgroepontwikkeling sociale huur. Ontwikkeling vraag intramurale en extramurale ouderenzorg. De uitkomsten zijn samengevoegd in een notitie die in het woonforum van 22 september 2016 met alle stakeholders zijn besproken. Voor het woonforum zijn een viertal thema s benoemd waar de gemeente met de stakeholders over in discussie wilde. Het doel van het woonforum was om de opbrengst van de inhoudelijke discussies over deze vier thema s: nieuwbouw, beschikbaarheid en betaalbaarheid huurwoningen, toekomstkwaliteit woningvoorraad en wonen en zorg mee te nemen in de beleidsrichtingen. Richtinggevende beleidskeuzes aan de hand van het woonforum zijn aan u voorgelegd in een raadsdebat op 17 november 2017 in de vorm van stellingen. Naar aanleiding van dit debat heeft woningcorporatie Actium op 9 februari 2017 een aanvullende presentatie aan u verzorgd over o.a. de regels rondom toewijzing van sociale huurwoningen. Bestaande beleidskaders Evaluatie Woonplan Belangrijkste conclusie na evaluatie Woonplan is dat er relatief veel woningen zijn gerealiseerd ondanks de crisis; 136. Van de 136 woningen vallen er 76 onder de categorie sociale huur of sociale koop (< ). Daarnaast is t Nije Punt in Ruinen getransformeerd tot een modern zorgcentrum voor ouderen met een dorpshuisfunctie. Heeft de Berkenhof 2 kleinschalige zorgcentra in De Wolden gerealiseerd. Heeft Actium de herstructurering in Zuidwolde afgerond en is begonnen met de sloop en een plan voor een herstructurering in De wijk waar inmiddels gebouwd wordt. Ook zijn er diverse woningen toegevoegd vanuit de ruimte voor ruimte regeling, woningsplitsingen en herinvulling van panden. Daarnaast zijn alle gemeentelijke bestemmingsplannen flexibel gemaakt en hebben als uitgangspunt 50% sociaal 50% vrije sector. Ook de in ontwikkeling gebrachte bestemmingsplannen van derden zijn op deze beleidsuitgangspunten gebaseerd. Daarnaast is er een Ambitiedocument Vitaal Platteland vastgesteld in 2013 waarin een aantal ambities zijn vastgesteld ten aanzien van het thema wonen en leefbaarheid. Structuurvisie In 2011 is de Structuurvisie vastgesteld. Deze visie geeft de ruimtelijke ontwikkelingskaders voor het wonen in de kernen aan en is daarmee een bouwsteen voor het Woonplan. De kernambitie in deze visie is het versterken van de kenmerken en kwaliteiten die De Wolden heeft. In de structuurvisie is een voorkeur uitgesproken voor verdere spreiding van nieuwbouw. Nieuwe ontwikkelingen vinden bovenal plaats in de kerndorpen en kleine kernen. De grootte van de ontwikkelingen oftewel het aantal woningen moeten passend zijn bij de aard en schaal van het dorp. In de kleine dorpen wordt zoveel mogelijk gereageerd op vraag naar woningen. De gemeente heeft hierin een faciliterende rol. In de vijf grote kernen en het tweelingdorp Alteveer/Kerkenveld zet de gemeente in op aanbod gerelateerd bouwen. De gemeente vervult daarin een actieve risicodragende rol. Ambitiedocument Vitaal Platteland In het ambitiedocument Vitaal Platteland uit 2013 heeft u ten aanzien van de woningvoorraad de volgende ambities vastgesteld: Herstel van de woningmarkt benutten; woningzoekenden interesseren voor De Wolden. Behoud en waar nodig herstel van de hoge kwaliteit van de woningvoorraad. Pagina 4 van 6

5 Een (tijdelijke) invulling geven aan panden en percelen zonder functie. In dit document is de focus minder op nieuwbouw, maar meer op mogelijkheden voor hergebruik van locaties. Hoofdlijnen In hoofdlijnen geeft het Woonplan prioriteit aan de volgende (beleids)richtingen: Kansen voor nieuwbouw benutten waar die zich voordoen. De woningbehoefteraming voor de periode is 440 woningen, dat betekent 88 woningen per jaar. Inbreiding heeft de voorkeur boven uitbreiding, vanwege de landschappelijke kwaliteit. Betaalbare woonruimte realiseren, zowel huur als koop. Om alle inwoners een passende woning te kunnen bieden, wordt er gekozen voor een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma met zowel goedkopere als duurdere huur- en koopwoningen. Om te voorkomen dat starters (en andere doelgroepen die behoefte hebben aan een goedkope woning) die in de gemeente willen blijven wonen hun heil moeten zoeken in een andere gemeente met een groter aanbod van betaalbare koopwoningen, houden wij vast aan het ingezette beleid om in te zetten op de bouw van voldoende goedkope woningen (< ). Wij mikken hierbij op een aantal van circa 20 woningen per jaar Afstemming van ontwikkelingen binnen de regio; toevoeging 440 woningen periode ; 80% in hoofdkernen en 20% in kleine kernen. Voldoende sociale huurwoningen. De gemeente wil met de woningcorporatie toewerken naar een systeem waarin de beschikbaarheid van sociale huurwoningen leidend is. Zolang de nieuwe werkwijze nog niet in werking is getreden, verwacht de gemeente van de woningcorporatie dat zij de sociale voorraad op peil houdt. Daarnaast een aantal andere hoofdpunten: Langer zelfstandig thuis wonen mogelijk maken. Streven om in 2040 alle woningen in De Wolden energieneutraal te maken. Leefbaarheid in De Woldense dorpen goed houden. Kwaliteit van voorzieningen gaat boven nabijheid. Alternatief beleid: Geen woonbeleid vast stellen, dit is wettelijk niet verplicht. Maar het heeft wel als consequentie dat de woningcorporatie geen bod hoeft uit te brengen. Daarnaast moet dan ook dat voor elk bestemmingsplan een heel uitgebreid behoefteonderzoek plaatsvinden. Financiële effecten: De huidige bestemmingsplannen zijn allen: 50% sociaal 50% vrije sector. Gelet op de opgaven in het Woonplan zal dit financieel niet nadelig zijn voor het grondbedrijf. Wel is de verwachting dat de opgave niet alleen door middel van inbreiding te realiseren is en dat er wellicht grond voor uitbreiding aangekocht moet worden. Dit zal uit een inventarisatie moeten blijken. Personele effecten: Er zitten een groot aantal (beleidsmatige) actiepunten in het plan. De woningbouwopgave is geval fors. Dit vraagt om een plan van aanpak; waarbij de inventarisatie van locaties en de uitvoering van het ontwikkelen van (bestemmings)plannen een forse druk op de organisatie zullen gaan leggen. Mocht uit het plan van aanpak blijken dat met de bestaande personele capaciteit de ambities niet te realiseren zijn dan komen wij hierover bij u terug. Pagina 5 van 6

6 Juridische effecten: Ten opzichte van het vorige Woonplan zitten er geen beleidsmatige keuzes of veranderingen in die juridische consequenties kunnen hebben. Participatie- en communicatieparagraaf: (in te vullen aan de hand van de menukaart) Nadat u het Woonplan heeft vastgesteld zal er een infographic gemaakt worden. In één oogopslag moet inzichtelijk zijn wat het beleid, de opgaven en doelstellingen van de gemeente voor de komende jaren zijn. Fatale termijnen: n.v.t. Aanpak en uitvoering: Na vaststelling van het Woonplan zal het bijbehorende uitvoeringsplan opgepakt worden. Dit betekent o.a. dat voor een aantal thema s plannen van aanpak geschreven worden. Tevens zal de gemeente samen met Actium een raamwerk voor meerjarige prestatieafspraken gaan opstellen aan de hand van het voorliggende Woonplan. Bijlagen: 1. Woonplan Een leven lang wonen 2. Zienswijze Actium Zuidwolde, 23 juni 2017 Burgemeester en wethouders van De Wolden, secretaris Nanne Kramer burgemeester Roger de Groot Pagina 6 van 6